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Tema 8.

Intervencin de la administracin en materia


de edificacin
1. Introduccin; la licencia urbanstica
Tradicionalmente la administracin siempre ha llevado a cabo una actividad
muy intensa en materia urbanstica en general y en materia edificatoria en
particular. Eso quiere decir que la edificacin ha tenido una importancia muy
grande y la administracin siempre ha llevado a cabo una funcin de control
sobre las edificaciones, o lo que es lo mismo, cuando un ciudadano ha
querido edificar, no ha podido nunca construir libremente, sino que antes de
construir ha habido de obtener un permiso administrativo (o lo que es lo
mismo, una licencia urbanstica). Es el mecanismo principal de control en la
actividad edificatoria de los particulares.
Adems, una vez las edificaciones ya estn hechas, la administracin lleva a
cabo una actividad de inspeccin y as como consecuencia de esa
inspeccin y constata que una determinada edificacin no es ajustada a la
legalidad, dictar lo que se conoce como ordenes de ejecucin. Mediante
esas rdenes de ejecucin dar al particular la orden de ajustar a la
legalidad vigente.
Por tanto podemos decir que la administracin lleva a cabo la
intervencin sobre la edificacin de dos maneras:
-

Control previo a travs de la licencia urbanstica, que en algunos


casos se ha transformado en comunicacin previa
Este tipo de control es un otorgamiento reglado (las potestades
regladas en el derecho espaol son pocas, pero aqu tenemos una). El
ordenamiento urbanstico o permite permitir una determinada
construccin o no la permite, y si la permite nos tienen que dar la
licencia.

Control a posteriori a travs de las rdenes de ejecucin.


Ejemplo: en la inspeccin municipal se detecta que la fachada est en mal
estado y darn una orden de ejecucin de la reparacin de la fachada.

Lo que hace la administracin es garantizar que cualquier edificacin es


ajustada a la legalidad urbanstica, que est integrada o compuesta por
las Leyes Urbansticas Generales y por el Planeamiento Urbanstico
Municipal.
2. Rgimen jurdico de la licencia urbanstica
a) Objeto/mbito de la licencia urbanstica
Lista de actuaciones que para poder ser llevadas a cabo requieren de la
previa licencia urbanstica. Del artculo 9.7 de la Ley del Suelo establece una
medida que reitera lo del artculo 5 de la LOE (ley de edificacin).

Artculo 9.7 LS: Todo acto de edificacin requerir del acto de conformidad,
aprobacin o autorizacin administrativa que sea preceptivo, segn la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, debiendo ser motivada su denegacin. En
ningn caso podrn entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o
derechos que contravengan la ordenacin territorial o urbanstica

La legislacin estatal, que tienen carcter bsico, se remite a lo que digan


las leyes autnomas, por lo que, prcticamente todo acto del uso del suelo
est sometido a la previa obtencin de licencia urbanstica (son
estrictamente intervencionistas en esta materia) y lo han sido siempre por:
-

No se puede permitir el libre autonoma del ciudadano para edificar


Porque cada licencia lleva aparejado un impuesto por parte del
ciudadano

Para controlar los excesos, la actividad se somete a licencia. Siguiendo estos


parmetros segn la legislacin catalana, Qu actos estn sujetos a
licencia previa? Artculo 187.2 del Texto Refundido cataln:
Este artculo nos dice que estn sujetos a licencia, todos los actos de
transformacin o utilizacin del suelo o del subsuelo, los actos de
edificacin, los actos de construccin, y los actos de derribo de
obras. Prcticamente nada se escapa al mbito de la licencia y luego, la
legislacin catalana nos dice que en concreto estn sujetos los siguientes:
1. Construccin y edificacin de obras en cualquiera de sus
modalidades.
Obras de nueva planta
Etc.
2. Obras de urbanizacin puntuales no incluidas en un proyecto de
urbanizacin:
En qu consiste urbanizar? Coger un sector/polgono/campo, y
disear los viales (establecer por donde van a ir las calles) y dotarlo
de los servicios mnimos necesarios (abastecimiento de agua, luz,
etc.). El paso de ser un descampado a un espacio organizado con los
viales preparados para edificar, es urbanizar. Si esa urbanizacin est
planificada, no hace falta autorizacin, si por el contrario no est
contemplada en un planeamiento de urbanizacin, si que hace falta
licencia. Por ejemplo abrir una calle para construir cualquier cosa es
una urbanizacin puntual.
3. Las instalaciones (casa prefabricadas permanentes o provisionales,
los hinvernaderos o similares, cualquier actuacin que afecte al
subsuelo [instalaciones de lneas telefnicas, instalaciones de tendido
elctrico, colocacin de antenas, o cualquier dispositivo de
telecomunicaciones]).
4. Movimientos de tierra, tambin estn sujetos a licencia urbanstica,
cualquier tipo de movimientos de tierra, obras de desmonte, obras de
explanacin, acumulacin de residuos, extraccin de ridos, etc.
5. Parcelaciones urbansticas que no estn incluidas en un proyecto de
reparcelacin (una parcelacin o reparcelacin urbanstica).

6. Supuestos atpicos: colocacin de vallas, carteles publicitarios, etc.


La regla general es que cualquier acto de edificacin est sujeto a licencia
urbanstica previa, pero esta licencia urbanstica previa, en algunas
ocasiones, se ha visto sustituida por un rgimen de comunicacin previa. En
realidad la sustitucin de la licencia por una comunicacin previa, en el
derecho urbanstico es muy anterior a la directiva Bolkenstein, la legislacin
catalana ya la permite en el reglamento de obras y servicios del 1995. En
que trminos est regulada esa sustitucin? Nos lo dice el artculo 187.3 d)
de la Ley del Suelo de Catalua: no estn sujetas a licencia, las obras o
actuaciones que las ordenanzas municipales en los trminos establecidos
por la legislacin de rgimen local y, en funcin de la entidad de las obras o
instalaciones a realizar, sujetan al orden de comunicacin previa al
ayuntamiento. Dicho de otra manera, este artculo lo que nos dice es que
la regla general es que todo acto de edificacin est sujeto a autorizacin,
pero los municipios pueden eximir de licencia urbanstica a
obras/edificaciones de pequea entidad sometindolas a un rgimen de
comunicacin previa.
Eso nos lleva a una distincin clsica que es la diferencia entre obras
mayores y obras menores y en virtud de esa diferencia nos dice, todas las
obras estn sometidas a licencia, pero la administracin local puede eximir
de licencia a las menores y las sujeten al rgimen, mas atenuado, de la
comunicacin previa. El problema es saber que son obras mayores y que
obras son menores (concepto jurdico indeterminado). El reglamento de
obras y servicios de 1995 intent solventar la cuestin diciendo que obras
menores son aquellas que no requieren proyecto. El TS, en una expresin
que se repite en muchas sentencias, ha intentado perfilar lo que es una
obra menor y nos dice que son obras menores las caracterizadas por su
sencillez tcnica y escasa entidad constructiva y econmica, consistiendo
normalmente en pequeas obras de simple reparacin, decoracin,
ornamentacin o cerramiento, no mereciendo tal calificacin las que afectan
a la estructura o elementos sustentantes de un inmueble.
Estas obras menores requieren licencia urbanstica? La regla es que s, pero
solo estarn exentas si las ordenanzas municipales as lo establecen.
A pesar de todo lo que se ha dicho acerca de las obras menores, de los
intentos de la jurisprudencia por decir lo que son obras menores, aun as no
est del todo claro.
3. El procedimiento de otorgamiento. Los efectos de la licencia
El otorgamiento de licencias urbansticas constituye una potestad reglada,
en ese sentido, la jurisprudencia ha afirmado:
1- En primer lugar la licencia urbanstica en ningn caso tiene carcter
constitutivo, sino que tiene carcter declarativo. Eso significa que
en realidad la licencia urbanstica no est otorgando ningn derecho a
edificar, sino que lo que hace es, en trminos jurdicos, remover los
obstculos jurdicos que impiden el ejercicio de un derecho
preexistente.

2- O lo que es lo mismo, la licencia urbanstica, lo nico que hace es


controlar o comprobar con carcter previo, que la edificacin
que quiere llevar a cabo el ciudadano es respetuosa con la legislacin
urbanstica y es respetuosa con el planeamiento urbanstico. Pero el
derecho de llevar a cabo la edificacin ya lo tiene de antemano el
ciudadano, simplemente se hace esa labor de comprobacin.
Si lo nico que hace eso es que por necesidad ha de ser una potestad
reglada (y no discrecional).
TRAMITACIN DEL PROCEDIMIENTO
1. Estamos ante un procedimiento que se inicia siempre y en todo caso
a instancia de parte (en algunos casos la licencia urbanstica se
sustituye por una comunicacin previa).
2. rganos competentes:
Aqu se da algn problema interpretativo, la ley urbanstica
catalana, en su artculo 188.2 remite para determinar la
competencia a la legislacin de rgimen local, por lo tanto est
remitiendo a :
la ley municipal y de rgimen local de Catalua.
al reglamento de obras y actividades de servicios de las
corporaciones locales de Catalua
y a la ley de bases de rgimen local
Las dos primeras declaran que la competencia para otorgar las
licencias urbansticas corresponde al alcalde o presidente de la
corporacin. Esta previsin normativa hay que considerarla
superada o hay que interpretarla al hilo de la ley de bases de
rgimen local y la creacin del rgimen especial de los municipios
de gran poblacin.
La LBRL altera la base de competencias de los alcaldes, hoy en da
tenemos que decir que la regla general incluso en Catalua es que
la competencia para otorgar licencias urbansticas corresponde al
alcalde. Sin embargo en los municipios de gran poblacin esta
competencia corresponde a la Junta de Gobierno Local (en los
municipios de gran poblacin hay este rgano que est presidido
por el alcalde y por aquellos concejales nombrados por este y
puede llegar a ser de hasta un tercio de los concejales),
mencionado en el art 27.1 e) de la LBRL.
3. Junto con la solicitud, que documentos hay que aportar:
a) Hay que aportar proyecto tcnico? Con carcter general s. De
todas maneras si cogemos la Ley Urbanstica, no nos dice nada, la
exigencia de aportar proyecto tcnico la regula el artculo 75 del
ROAS. Este proyecto tcnico debe acompaar a las siguientes
obras:
Obras de edificacin, de reforma, de reparacin o de
rehabilitacin (no siempre), siempre que alteren la
estructura o el aspecto exterior o afecten a la seguridad de
las construcciones existentes.
Parece que el resto de obras no van a necesitar de ese proyecto
tcnico. En cualquier caso, el propio articulo 75.2 a ttulo de

ejemplo prev una serie de obras que siempre van a necesitar ese
proyecto tcnico. Es habitual que las ordenanzas municipales
exijan tambin proyecto tcnico para otro tipo de obras.
En cuanto al proyecto tcnico se plantean algunas cuestiones:
Contenido del proyecto tcnico: eso nos lo ha dicho la
jurisprudencia en muchas ocasiones. Hay una sentencia que
es la del TSJC del 14 de mayo de 2004 (R193469). No
tenemos un contenido cerrado de lo que es un proyecto
tcnico, pero jurisprudencialmente est claro que el
proyecto tcnico ha de ser:
- Adecuado
- Suficiente
Para que el ayuntamiento pueda valorar si la obra que se
pretende llevar a cabo es ajustada a la legalidad.
Si una solicitud presentada sin un proyecto suficientemente
completo qu se hace? Aplicar el artculo 71 30/92 o el 92.
Estamos claramente ante un supuesto del artculo 92, si un
proyecto es insuficiente, lo que tendr que hacer el
ayuntamiento es requerir un proyecto nuevo apercibindole
de que si no lo hace, y por esa causa el procedimiento est
suspendido durante ms de 3 meses, se le podr declarar la
caducidad del procedimiento. Aplicaremos la regla general,
por tanto, del artculo 92 de la Ley 30/92.
Cundo se puede prescindir de proyecto tcnico?
Esta sentencia, recogiendo un sinfn de sentencias del TS,
dice que slo se puede prescindir del proyecto tcnico
cuando la sencillez de la obra, des del punto de vista
urbanstico, y su inocuidad en el terreno de la seguridad
hagan superfluo el estudio de un tcnico en la materia.
De ah derivamos que la regla general es que las obras de
edificacin estn sometidas en todo caso a proyecto
tcnico, y slo excepcionalmente se podrn eximir de la
presentacin de ese proyecto tcnico.
Sobre los proyectos tcnicos de la edificacin hay que tener
en cuenta el artculo 4 de la Ley de Ordenacin de la
Edificacin.
Quin debe suscribir el proyecto tcnico? Ha sido una
cuestin controvertida y ha dado lugar a muchos pleitos.
Hay una cosa que est clara, y es que para las obras de
edificacin es competente un arquitecto. De todos modos,
la Ley de Ordenacin y la Edificacin para poner fin a todos
los problemas que se planteaban en esa materia, regul
quien puede suscribir un proyecto tcnico en funcin del
tipo de edificacin de que se trate e introdujo la posibilidad
de que determinados proyectos tcnicos de edificacin sean
suscritos por ingenieros e incluso por arquitectos tcnicos
(proyectista).

El proyecto tcnico ha de contar necesariamente con


el visado colegial. O lo que es lo mismo, con el visado del
colegio profesional correspondiente al tcnico que ha
suscrito el proyecto.
Eso del visado colegial, formalmente es un sello que pone el
colegio en ese proyecto. El visado colegial que fue muy
controvertido hoy se regula en el RD 1000/2010 de 5 de
agosto. En su artculo 2 nos dice qu proyecto requiere el
visado colegial. El resto de proyectos no requieren ese
visado colegial. El visado colegial lo que hace es acreditar la
profesionalidad del proyectista y, en teora, garantizar que
el proyecto se ajusta a la legalidad y es correcto des del
punto de vista profesional, des del punto de vista tcnico.
Una vez tenemos la solicitud con el proyecto tcnico, se someter a un
informe, a un doble informe segn nos dice el artculo 188.3 de la Ley
catalana de urbanismo:
- Informe tcnico por un lado
- Informe jurdico
Se considera que el mbito urbanstico y la edificacin es sumamente
complejo que se tiene que hacer dos informes separados, uno sobre la
compatibilidad tcnica del proyecto con el planteamiento y otro sobre la
compatibilidad jurdica del proyecto con el planteamiento.
Quin hace esos informes tcnico y jurdico? El tcnico lo va a hacer el
arquitecto municipal. Sucede que muchos municipios no tienen arquitectos
municipales, o tienen arquitectos municipales que no estn en plantilla?
Eso es posible?. Ahora bien, si el informe tcnico lo hace un arquitecto de
plantilla, ese informe goza de la presuncin de acierto de los informes
emitidos por los funcionarios pblicos. Sin embargo, si el informe lo emite
un arquitecto que no es de plantilla, no goza de esa presuncin. Esto pasa
porque si el arquitecto es de plantilla, haga lo que haga, cobra lo mismo a
final de mes (es absolutamente neutral o independiente).
El informe jurdico, por otra parte, lo hace un experto en derecho, un jurista.
En principio, el informe jurdico lo van a hacer los servicios jurdicos del
ayuntamiento.
Y si el ayuntamiento no tienen servicios jurdicos? (que es lo que suele
pasar).
Adems de los informes tcnico y jurdico va a intervenir el secretario del
ayuntamiento, con otro informe. ste ltimo no va a informar siempre, sino
en dos casos:
1) Cuando el informe tcnico y jurdico son contradictorios.
2) Deber informar necesariamente en aquellos casos que no haya
servicios jurdicos para emitir el informe jurdico.
Trascendencia invalidatoria de los informes. Trascendencia que tiene la falta
de informes:

La falta del informe jurdico ser causa de


anulabilidad solo cuando produzca indefensin o
impida el acto alcanzar su fin
La falta de emisin del informe tcnico es causa de
nulidad de pleno derecho.

En algunas ocasiones debe intervenir el secretario de la corporacin local.


Problema en relacin con los municipios de gran poblacin. Quien lo emite
en estos municipios? El problema se plantea porque la competencia para
otorgar las licencias no corresponde al alcalde sino que corresponde a la
Junta del Gobierno Local (compuesta por el alcalde y los concejales
designados por el alcalde). El secretario del ayuntamiento en ese caso es el
secretario general del pleno, cuya nica funcin es asistir al pleno. No se
encuentra por tanto entre sus funciones, la de emitir esos informes de
legalidad de las obras.
Quin emitir por tanto esos informes en los municipios de gran poblacin?
Tendremos que acudir al artculo 129 de la LBRL. En los municipios de gran
poblacin, adems de existir el secretario, existe un asesor jurdico general
de los rganos de gobierno. Ser ese Asesor Jurdico General de los rganos
de Gobierno el que emita el informe. Donde haya asesora jurdica
solamente intervendr en caso que haya contrariedad entre el informe
tcnico y el jurdico.
Una vez emitidos los informes hay que resolver.
Qu plazo hay para resolver? Si hablamos de la Ley del Suelo, no habla del
plazo. El plazo para resolver el otorgamiento de licencias urbansticas se
regula en el ROAS, en el artculo 76.
1) El plazo para resolver es de dos meses si se trata de solicitudes de
licencia que deben ir acompaadas de proyecto.
2) Si se trata de procedimientos que no requieran proyecto, tenemos el
plazo de 1 mes.
Cmo computamos estos meses? Como nos dice la Ley 30/92, el da inicial
ser el mismo en que la solicitud de licencia tenga entrada en el registro del
ayuntamiento correspondiente. Si yo solicito el da 21/10/2013 nos tienen
que resolver el 21/10/2013.
Si transcurre el plazo mximo para resolver y notificar. La regla general es
silencio positivo, y en materia de urbanismo ser positivo. Hay sin embargo,
algunos artculos de la Ley del Suelo que han dado lugar a alguna
jurisprudencia confusa. Dice que el silencio es positivo, ahora bien, como la
Ley del Suelo catalana, articulo 5.2 en ningn caso se pueden considerar
adquiridas por silencio administrativo, facultades urbansticas que
contravengan a esta Ley o al planeamiento urbanstica. Y la Ley estatal del
suelo dice lo mismo en su artculo 8.
Hay una Sentencia TS de 28 de enero de del 2009, recurso de casacin
en inters de ley. Esa sentencia dice que tenemos que articular la Ley 30/92
con ese artculo 8 de la Ley Estatal del Suelo. De eso se deduce que
aplicamos la Ley 30/92, por tanto el silencio ser positivo. Ahora bien, la
propia Ley 30/92 nos dice que el silencio ser positivo salvo que una norma
con rango de Ley, excepcione el carcter positivo del silencio. Y aade, lo
que hace la Ley del Suelo, es excepcionar la regla general del silencio

positivo. La clave est en que el silencio positivo ser cuando la resolucin


expresa debera haber sido de otorgamiento, y en cambio, ser negativo
cuando la resolucin expresa debera haber sido desestimatoria.
PROBLEMAS QUE PLANTEA ESTA JURISPRUDENCIA:
1) Esto es contrario a cualquier concepcin del principio de la seguridad
jurdica. Dejamos en mano del ciudadano la decisin de si el silencio
es positivo o negativo.
2) Esta doctrina deja al ciudadano en una posicin bastante debilitada.
Si nosotros entendemos que hay un silencio positivo eso no quiere
decir que el ciudadano puede construir y la administracin no puede
hacer nada. Si se obtiene un silencio positivo y es ilegal, la
administracin revisara de oficio (habr que indemnizar). Y si el
silencio es negativo, con dictar una resolucin expresa
desestimatoria, con lo cual dejara al ciudadano sin indemnizacin.
3) Implica dar un trato desigual a las licencias ilegales obtenidas
mediante resolucin expresa, y a las licencias ilegales otorgadas por
silencio (por la falta de vinculacin de ese silencio negativo).
Caducidad de las licencias
Las licencias que te otorga el ayuntamiento hay que darles cumplimiento en
un determinado plazo. En concreto, toda licencia ha de fijar un plazo para
iniciar la obra y un plazo para finalizarla. Lo determinar cada licencia
a la luz de la entidad de la obra, fijar un plazo mayor o un plazo menor.
Sucede en muchas ocasiones que las licencias no determinan o no precisan
cul es ese plazo para iniciar o para terminar la obra. Cuando no se diga
nada:
1) Plazo para iniciar la obra ser de 1 ao
2) Plazo para finalizar la obra 3 aos.
Uno de los grandes problemas del urbanismo al hilo de la crisis econmica,
es el de las obras o de la caducidad respecto a las licencias de obras y como
han tenido que actuar los ayuntamientos.
Poco a poco la caducidad de las licencias fue introducida en las ordenanzas
urbansticas, y finalmente el TS fue cambiando poco a poco de criterio hasta
que las admiti e introdujo algunas reglas que todava a fecha de hoy sigue
proclamando a fecha de hoy en materia de caducidad de las licencias:
a) Moderacin en su aplicacin. Esa moderacin o aplicacin implica
que la caducidad en ningn caso se puede producir de manera
automtica por el simple transcurso del tiempo, deber ser declarada
esa caducidad mediante un acto administrativo expreso y tras la
tramitacin del correspondiente procedimiento administrativo.
b) Flexibilidad en su admisin. La declaracin de caducidad de una
licencia tiene que hacerse a la vista de las circunstancias
concurrentes, no se puede hacer de espaldas a la realidad.
c) Cautela en su aplicacin. En la medida en que la caducidad de la
licencia es restrictiva (restringe la facultad para edificar), la
caducidad hay que interpretarla de manera restrictiva.
Por qu surge la figura de la caducidad de las licencias?
Surge la figura de la caducidad de las licencias, en un terreno que no tiene
ningn sentido, hay una razn de tipo tributario, y si decimos las cosas con
claridad hay una razn recaudatoria por parte de los municipios. Se
incorpora esta figura porque los municipios en sus planes urbansticos dicen

que si usted no ha edificado antes de la finalizacin del periodo de tiempo


usted tiene que pedir una nueva, y volver a pagar la tasa.
Se empieza a considerar a finales de los 80 que la caducidad de la licencia
era un mecanismo que contribua a proteger el inters pblico urbanstico.
Por dos razones:
La caducidad de la licencia evitaba el resultado antiesttico de tener
edificios sin acabar, solares aislados sin construir y obras en
permanente construccin.
La caducidad de la licencia contribuye a la solicitud de licencias con
fines puramente especulativos.
Rgimen jurdico vigente en Catalua en materia de caducidad de
licencias
1. En primer lugar, la Ley establece la obligacin de que toda licencia
establezca un plazo mximo para el inicio de las obras y plazo
mximo para la finalizacin.
2. En la licencia se ha de sealar de manera expresa que si se
incumplen esos plazos, la licencia caducar.
3. Si la licencia no establece plazos, los plazos son:
1 ao para iniciar las obras.
3 aos para finalizar las obras.
4. Los plazos de caducidad son susceptibles de prrroga. Condiciones de
la prorroga:
Slo procede a instancia del propio titular de la licencia (a
instancia de parte).
Se ha de solicitar antes de que expire el plazo de caducidad.
La duracin de la prorroga ser como mximo de la mitad del
plazo inicial de caducidad.
La prrroga no se produce en ningn caso de manera
automtica, sino que necesita de la incoacin de un
procedimiento administrativo y de resolucin expresa.
El procedimiento que se tramita para dar caducidad a una licencia, si
no se resuelve de manera expresa en el plazo correspondiente se
hace de oficio por la administracin, har que caduque el
procedimiento (caducidad del procedimiento de caducidad de
licencias).

El hecho de que la caducidad no sea automtica, implica que


apliquemos a la resolucin administrativa que declara la
caducidad de la licencia, el rgimen general sobre eficacia
de los actos administrativos (reglas de la 30/92):
o

La resolucin de caducidad, como acto administrativo,


ser eficaz a partir del da siguiente en que se notifica, el
interesado puede impedir la caducidad iniciando las
obras el mismo da que se le notifica esa resolucin.

Qu sucede hoy en da? Como consecuencia de la crisis inmobiliaria


los ayuntamientos se encuentran con que hay muchas licencias
caducadas. Lo que se hace a la prctica es aplicar la caducidad con
mucha mesura y all donde se considera que la obra o que la
paralizacin est suficientemente motivada en la coyuntura

econmica actual, no se hace nada, no se declara la caducidad


(porque no es obligatorio), salvo que haya un particular que inste esa
caducidad.
Qu pasa si a un titular de la licencia se le caduca? No pierde la posibilidad
de edificar sino que tendr que pedir una nueva licencia.
Una vez la obra ya est terminada tenemos DOS TTULOS ADICIONALES:
1) Licencia de primera ocupacin. La otorga el municipio.
Es un mecanismo de control municipal de las edificaciones. Mediante
la licencia de primera ocupacin, lo que hace la administracin
municipal es dar el visto bueno final a la obra, es decir comprobar
que la obra se ha llevado a cabo con arreglo al proyecto tcnico, y por
lo tanto con arreglo a la licencia que se otorg inicialmente y por lo
tanto, comprobar que la obra es apta o est disponible para el uso
que tena previsto.
El rgimen de esta licencia se modific en el ao 2012 por la Ley
3/2012 de 22 de febrero. Se sustituy la licencia de otorgamiento
previo por un rgimen de comunicacin previa. Una vez has hecho la
comunicacin previa, el mismo da puedes ocupar la obra.
2) Cdula de habitabilidad. La otorga la Comunidad Autnoma (en
este caso la Generalitat).
Es un mecanismo de intervencin administrativa a travs del cual la
administracin, en este caso la administracin autonmica
comprueba que el inmueble cumple los requisitos para ser habitado.
Para Catalua esta cuestin se regula en el Decreto 141/2012 de 30
de octubre. Este decreto, en los anexos nos dice que requisitos debe
cumplir la vivienda.
Otorgamiento. El plazo de resolucin es de 30 das hbiles. Si
transcurridos 30 das desde la solicitud no se ha recibido respuesta,
tendremos un otorgamiento de la cedula de habitabilidad por silencio
positivo.
ORDEN DE EJECUCIN.
Son los mecanismos o instrumentos de reaccin que tiene la administracin
ante el incumplimiento de los deberes de uso, conservacin o rehabilitacin
que tiene el propietario de los inmuebles. Si el propietario no cumple este
deber deber realizar una obra de rehabilitacin para rehabilitar el uso de
ese edificio.
Cuando la administracin constata que el propietario no est haciendo ese
uso, lo que hace la administracin es dictar una orden de ejecucin. Cul es
el procedimiento para dictar estas rdenes de ejecucin:
1. De oficio: la propia administracin a travs de sus rganos de
inspeccin constata ese incumplimiento y dicta la orden.

2. A instancia de parte: en el mbito urbanstico se reconoce la accin


pblica. Esto significa que no hace falta ser titular de un derecho o
de un inters legtimo para ser parte en procedimientos urbansticos.
Cuando se dice que hay accin pblica, lo que se quiere decir es que
cualquier persona sin necesidad de tener un inters legtimo en ese
procedimiento, puede ser parte del tal.
Lo que estamos diciendo es que, cualquier ciudadano que no es
interesado, puede presentar a la administracin una solicitud de
adopcin de rdenes de ejecucin y por ese mero hecho debe la
administracin resolver ese procedimiento? La denuncia del tercero
no va a dar lugar al inicio del procedimiento de la orden de ejecucin,
a raz de esa denuncia la administracin lo que har es mandar la
inspeccin, y si a raz de esa inspeccin, si no se estn cumpliendo
los requisitos se dar lugar al inicio del procedimiento de oficio.
Una vez iniciado el procedimiento, cul es el trmite que hay que
hacer?
1. Informe de los servicios tcnicos y jurdicos.
2. Audiencia al interesado.
3. Resolucin. Caractersticas de la resolucin (es decir la orden de
ejecucin):
Requisitos de forma (ley es muy estricta):
o La resolucin ha de ser, expresa, clara, formalizada por
escrito, motivada y adems ha de hacer referencia
expresa a la norma o normas de aplicacin.
Requisitos de contenido:
o Descripcin detallada de las obras que se le impone.
o Se le ha de sealar en todo caso, el plazo en el que se
debern llevar a cabo las obras.
No habr que pedir licencia para realizar estas obras
impuestas por el ordenamiento urbanstico. Sin embargo, hay
que hacer una precisin, en aquellos casos en que la orden de
ejecucin requiera de la presentacin de un proyecto tcnico, no ser
necesaria licencia, pero s que la orden de ejecucin tendr que
sealar un plazo para presentar proyecto tcnico, y las obras se
sometern a comunicacin previa.
EJECUCIN DE LAS RDENES DE EJECUCIN.
Qu sucede si transcurre ese plazo para la ejecucin de las obras y el
propietario no las ha ejecutados? Se pasara a la ejecucin forzosa.
Cuando transcurre el plazo otorgado por la orden de ejecucin, la
administracin tiene tres posibilidades (alternativas):
1. Otorgar un nuevo plazo. La posibilidad de otorgar un nuevo plazo
se configura en la ley como una imposibilidad indefinida, lo cual no
tiene mucho sentido.
2. Proceder a la ejecucin subsidiaria. Encargar la ejecucin a otro,
econmicamente a costa del propietario. En caso de ejecucin
subsidiaria, si es necesario un proyecto tcnico, la redaccin, la

elaboracin del proyecto tcnico, ser tambin a


propietario.
3. Girar multas coercitivas. Sern de entre 300 y 3.000.

costa

del

Si se opta por la ejecucin subsidiaria, al ser propiedad privada, ser


necesaria autorizacin judicial del artculo 86 de la Ley de la Jurisdiccin.
Las ordenes de ejecucin, tienen siempre como sujeto pasivo al propietario
del inmueble. La orden de ejecucin impone obligaciones de derecho
pblico, como tales obligaciones de derecho pblico, el nico obligado es el
propietario, sin que el propietario pueda alegar en el procedimiento
administrativo ni a efectos del cumplimiento que en el incumplimiento de
los deberes de uso, conservacin o rehabilitacin han intervenido terceros
(por ejemplo inmuebles con inquilinos, arrendatarios). Ello es as, sin
perjuicio de que, una vez dictada la orden de ejecucin y el propietario la
cumpla, y en va civil el arrendador vaya contra el arrendatario.
Si se incumple una orden de ejecucin eso es una infraccin urbanstica
grave, que sale cara.
DECLARACIN DE RUINA, O DECLARACIN DE ESTADO RUINOSO.
El estado ruinoso es un estado de hecho, se refiere a la situacin fctica,
real del edificio. El estado ruinoso implica que, cuando la administracin
constata que un edificio est en situacin de ruina, debe incoar un
expediente de declaracin de ruina.
I si tras el expediente declara que efectivamente el edificio est en estado
ruinoso, cesan los deberes de conservacin y rehabilitacin. Aqu es donde
surge el deber de demolicin. El futuro de un edificio declarado en ruina
es siempre y en todo caso su demolicin. Podramos decir, por tanto, que la
declaracin de ruina es una forma especfica de orden de ejecucin, porque
al final la declaracin de ruina lo que hace es ordenarte que ejecutes una
obra, la obra de ejecucin.
TIPOS DE RUINA (tres modalidades de ruina y una ruina cualificada):
1) Ruina tcnica. Se define en la ley como aquella ruina derivada del
hecho de que el edificio tenga tales daos que requiera una
verdadera reconstruccin, dado que no es posible la reparacin de los
mismos a travs de los medios tcnicos normales. Estara en ruina
tcnica aquel edificio que si quieres mantenerlo, es tirarlo y volverlo a
levantar, porque la tcnica arquitectnica normal no permite una
reparacin de ese edificio.
Artculo 255 del Reglamento Urbanstico de Catalua: se considera
que hay ruina tcnica cuando la construccin presenta un
agotamiento generalizado de los elementos estructurales o de alguno
de sus elementos estructurales fundamentales.
El TS ha dicho dos cosas sobre la ruina tcnica:
Es un concepto jurdico indeterminado.
El concepto de ruina tcnica depende del avance de las
tcnicas de la arquitectura.

2) Ruina econmica. Se entiende que hay ruina econmica en aquellos


casos en que las obras de reparacin necesarias para que el edificio
recupere las condiciones mnimas de habitabilidad, tengan un coste
mayor al 50% del coste de construir un coste de nueva planta de las
mismas caractersticas.
En principio, la ruina econmica no tiene nada que ver con la
capacidad estructural, porque es un edificio que aguanta. Pero hay
que recuperar esas condiciones mnimas de habitabilidad. Esta
comparacin numrica se va a hacer con informes tcnicos. Los
presupuestos debern ser por partidas y si se supera ese 50% pues
se dar la ruina econmica. Los dos presupuestos a tener en cuenta
son los siguientes:
-

Presupuesto de construir el edificio de nueva planta


Presupuesto de conseguir las condiciones mnimas de
habitabilidad.

En realidad no estamos hablando de una ruina fsica, sino que es de


coste, por eso es tan criticada.
3) Ruina urbanstica. Se refiere a aquellos supuestos en que la
edificacin requiere de obras imprescindibles para mantener su
estabilidad, para garantizar su estabilidad o para garantizar la
seguridad de las personas, pero esas obras no se pueden autorizar
porque resultan contrarias al ordenamiento urbanstico.
RUINA CUALIFICADA: Ruina inminente.
Puede tener su origen tanto en una ruina tcnica, como en una ruina
econmica, como en una ruina urbanstica, bsicamente la primera y la
ltima.
La inminencia se refiere a la necesidad de intervencin administrativa
urgente. Hablamos de ruina inminente en aquellos casos en que, o se
interviene de inmediato, o se corre el riesgo de que el edificio caiga por s
solo, poniendo en peligro la seguridad de las personas. En todo caso, la
ruina inminente no deja de ser consecuencia de que la administracin no
haya actuado con puntualidad ante una ruina tcnica o ante una ruina
urbanstica.
Rgimen de la ruina inminente:
1) La ruina inminente acostumbra a ser consecuencia de que no se haya
declarado una ruina con carcter previo, es consecuencia pues, de la
demora, de la pasividad en la declaracin de la ruina tcnica
sobretodo.
2) Cuando se declara ruina inminente se van a tomar medidas
inmediatamente. La adopcin de estas medidas es responsabilidad del
ayuntamiento o del alcalde, es decir se establece un rgimen muy
peculiar de responsabilidad compartida entre la corporacin municipal
y la persona fsica del alcalde. En la prctica la responsabilidad es del
ayuntamiento, y la del alcalde no se entiende (como mucho en va de
regreso).

Cuando se declara la ruina inminente nos encontramos con que se


van a declarar medidas inmediatas, la adopcin de esas medidas va a
ser responsabilidad, dice la Ley, del:
- Ayuntamiento
- Alcalde
3) En muchas ocasiones se va a adoptar la medida necesaria y luego va
a llegar al juez y va a decir que no hay ruina inminente, por lo tanto se
va a generar responsabilidad patrimonial de la administracin.
La declaracin de ruina inminente y la adopcin de medidas
vinculantes a la situacion de ruina inminente se va a hacer siempre
por razones de seguridad. Se va a garantizar la seguridad del edificio.
Nos debemos fijar por tanto que se vincula la ruina inminente al
riesgo que genera esa ruina, si no hay ese riesgo se podr declarar la
ruina pero no inminente.
4) Qu medidas se pueden adoptar ante una situacin de medidas
inminentes? La normativa es muy amplia, establece un rgimen de
medidas innominadas:
a) Respecto a la habitabilidad del inmueble (no hay lista cerrada) y el
desalojo de las personas ocupantes
b) Respecto al apuntalamiento o al derribo total o parcial de la
edificacin.
Adoptar estas medidas en la declaracin de ruina (cualquier ruina)
exige entrar en propiedad privada, y en muchas ocasiones en
domicilio, eso significa que va a ser necesaria autorizacin judicial
con arreglo al artculo 86 de la Ley de Jurisdiccin. Hasta no hace
mucho haba cierta jurisprudencia que deca que ante la inminencia
del riesgo se podan adoptar las medidas sin autorizacin judicial, hoy
en da esta doctrina est superada, por lo tanto hace falta
autorizacin judicial (lo que no se demora mucho en los juzgados).
5) Implicaciones de la situacin de ruina inminente:
1. El rgano competente podr ordenar las medidas que sean
procedentes, es decir, apuntalamiento, desalojo, demolicin, etc.
2. Si la situacin de la declaracin de estado ruinoso (o si la situacin
de peligro) deriva de una solicitud presentada por un interesado o
si ha sido fruto de una denuncia, el ayuntamiento deber practicar
la correspondiente inspeccin urbanstica con carcter urgente.
Una vez emitido informe por stos servicios de inspeccin se
declarar la ruina inminente el en plazo de 72 horas, inauditam
partem, es decir sin dar audiencia al propietario, al interesado.
3. En cuanto a las medidas a adoptar, rige algo que sonar del
derecho penal, es decir rige el principio de intervencin mnima, es
decir, si se puede evitar el desalojo se evitar el desalojo (es decir,
si es suficiente con apuntalar para que la gente viva dentro, se
apuntalar).
4. Los costes de adopcin de las medidas, que son provisionales,
sern de cuenta del propietario. Si no paga, se le apremiar.

NOTA SOBRE LA RUINA INMINENTE: cuando se declara la ruina, cesa el


deber jurdico de conservacin y rehabilitacin, esto significa que al
propietario se le da dos alternativas, rehabilitar o proceder a la demolicin.
En caso de ruina inminente normalmente es la demolicin (de hecho la
experiencia demuestra que cuando hay una ruina inminente, el propietario
no quiere rehabilitarlo y tampoco demolerlo, lo que hace es oponerse a la
demolicin pues). Por lo tanto, que va a hacer el propietario, va a ir al
contencioso y va a pedir la adopcin de medidas cautelares, que consistirn
en que el edificio siga en pie hasta que se dicte la sentencia, se adoptar
esta medida? La regla general de adopcin de medidas provisionales se
excepciona en las medidas inminentes y es abundantsima la jurisprudencia
que dice que si la ruina es inminente, el rgano judicial no acceder
a la solicitud de medida cautelar.
Artculo 109 de la Ley de Jurisdiccin, indemnizacin por daos y perjuicios.
CONSECUENCIAS DE LA DECLARACIN DE RUINA
Depende si se trata de edificios que no estn catalogados ni estn siendo
objeto de catalogacin, la declaracin de ruina supone que cesa el deber
jurdico de conservacin que tiene el propietario. Eso significa que al
propietario se le ofrecen dos alternativas:
1) La que nunca usa, que es rehabilitar el edificio. Ya no tiene deber de
rehabilitacin, tiene posibilidad de rehabilitacin si l quiere.
2) La segunda posibilidad es proceder a la demolicin.
Tanto para una cosa como para la otra necesita licencia, va a tener que
pedir la correspondiente licencia de obras. Si al propietario se le da la
posibilidad de opcin y no se pronuncia la administracin proceder a la
demolicin va ejecucin subsidiaria.
Si se trata de edificios que s estn catalogados o estn en trmites de
catalogacin, en este caso, al propietario no se le da la opcin entre
demoler o rehabilitar, sino que ser la propia administracin la que decidir
(que en este caso lo normal es que ordene la rehabilitacin, porque se trata
de bienes catalogados).
PROCEDIMIENTO DE LA DECLARACIN DE RUINA
1) Iniciacin del procedimiento, y puede ser:
a) De oficio por la administracin: se iniciar por decisin del
propio rgano competente, por peticin razonada de otro rgano,
o como consecuencia de la denuncia.
b) O a instancia de parte: a instancia del titular de algn derecho o
inters legtimo que pueda verse afectado por la declaracin de
ruina.
Cuando el procedimiento se inicie a instancia de parte, el solicitante
deber presentar junto con la solicitud: certificacin expedida por un
facultativo (arquitecto, ingeniero, etc.) que justifique la solicitud y que
en su caso, acredite que en el momento de la solicitud, el inmueble
cumple con las condiciones mnimas de habitabilidad, de modo que
sea posible mantener a los ocupantes dentro del inmueble, hasta que
se resuelva el expediente. El expediente tiene un plazo de resolucin
de 6 meses.

2) Instruccin del procedimiento:


Lo primero que hay que hacer una vez incoado el procedimiento hay que
notificarlo a todos los interesados y darles audiencia. La audiencia tendr
una duracin de, entre 10 das y un mes para que los interesados hagan las
alegaciones que crean oportunas.
Segn reiteradsima jurisprudencia, en este procedimiento concreto (de
declaracin de ruina) la audiencia es un trmite esencial. La omisin del
trmite de audiencia a cualquier de los interesados es causa de nulidad
absoluta de la absolucin que declare la ruina. El TS equipara esta nulidad a
la nulidad de un procedimiento sancionador y por tanto la consecuencia
ser la nulidad de pleno derecho.
Una vez formuladas las alegaciones por los interesados, se pedir un nuevo
informe a los servicios tcnicos y finalmente, a la luz de las alegaciones
hechas por los interesados y de los informes tcnicos, el alcalde dictar
resolucin. Cul es el plazo para dictar esa resolucin? El plazo es de 6
meses, y va a depender el inicio de la computacin:
a) Si se ha iniciado de oficio, computaremos des del mismo da en que
se adopt el acuerdo de incoacin.
b) Si por el contrario el procedimiento se ha iniciado a instancia de
parte, computaremos desde el mismo da en que la solicitud tenga
entrada en el registro del rgano competente para tramitar.
Qu sucede si transcurre ese plazo de 6 meses, si se ha iniciado de oficio, se
dar la caducidad (lo que significa que el interesado no quiere la
declaracin de ruina). En el procedimiento iniciado a instancia de parte lo
que suceder ser el silencio positivo. El Reglamento Urbanstico Cataln
(RUC), nos dice que esto ltimo dar lugar a un silencio negativo, lo cual es
manifiestamente contrario a la Ley 30/92.

PROCEDIMIENTO DE PROTECCIN DE LA LEGALIDAD URBANSTICA


El procedimiento de proteccin de la legalidad urbanstica, en realidad no es
un procedimiento, sino que es un conjunto de procedimientos. Cundo se
ponen en marcha estos procedimientos? Se ponen en marcha en aquellas
ocasiones en que se est cometiendo algn tipo de ilegalidad urbanstica. El
conjunto de estos procedimientos, se llama procedimiento para la
proteccin de la legalidad urbanstica.
Est integrado por tres procedimientos distintos, que se pueden tramitar de
manera conjunta o separadamente. Cuando la administracin decide
tramitar conjuntamente en un nico procedimiento, ese expediente es
incomprensible, y este siempre es bueno para el ciudadano, porque las

posibilidades de ganar el pleito se multiplica por 50, por lo tanto, lo que


hace la administracin es incoar tres procedimientos individualizados.
ASPECTOS COMUNES A LOS TRES PROCEDIMIENTOS:
a) Se prev la posibilidad de realizar actuaciones previas,
actuaciones previas que no producen la interrupcin del plazo de
prescripcin de la accin. No interrumpen ni el plazo de prescripcin
de la infraccin, ni el plazo de prescripcin de la accin de
restauracin de la ilegalidad urbanstica, que son plazos distintos.
b) Ejercer la accin de proteccin de la legalidad urbanstica por
parte de la administracin, es un deber jurdico. O lo que es lo
mismo, cuando la administracin constata que hay una ilegalidad
urbanstica,
est
obligada
a
iniciar
los
procedimientos
correspondientes. O lo que es lo mismo, la administracin no tiene
ningn margen de discrecionalidad, ni ningn margen de libertad
para decidir si inicia o no inicia estos procedimientos. Cualquier
persona sin ningn inters en el asunto, puede, si la administracin
decide no incoar, acudir a los tribunales si la administracin decide no
incoar (accin pblica).
c) Se prev la posibilidad de adoptar medidas provisionales. Estas
medidas provisionales se adoptan en el acuerdo de incoacin (estos
procedimientos siempre se incoan de oficio, no hay incoacin a
instancia de parte, otra cosa es que haya una denuncia), con ese
acuerdo de incoacin se pueden adoptar medidas provisionales. Qu
medidas provisionales se pueden adoptar?

Suspensin de las obras que estn en curso.


Medida de retirada de los materiales que se estn utilizando en
la ejecucin de la obra presuntamente ilegal. Cuando la
administracin adopta esta medida provisional, se otorgar un
plazo de 48h para proceder a la retirada. Si en 48 horas no se
han quitado los materiales, se proceder a la ejecucin
subsidiaria.
Artculo 8.6 de la LJCA, se va a necesitar autorizacin judicial
de entrada para proceder a esta ejecucin subsidiaria.
Precinto y retirada de la maquinaria y clausura de los accesos a
la obra para impedir que esa obra se pueda llevar a cabo. El
rgimen de ejecucin de esta medida provisional es el mismo
que el de retirada de los materiales.
Requerimiento a las empresas de suministro para que corte los
suministros, el suministro elctrico, el suministro de agua.
Dar cuenta a la Generalitat (a la administracin competente)
para que no se otorgue la cdula de habitabilidad.

d) Se puede acordar el sobreseimiento en cualquier momento, de


una de los procedimientos o de los tres en su conjunto.
PROCEDIMIENTOS:
1) Procedimiento sancionador

La legislacin urbanstica remite en bloque a los procedimientos


sancionadores generales. Los procedimientos sancionadores generales se
regulan:
a) Ley 30/1992
b) Decreto 278/1993 de 9 de noviembre.
Sin especialidades. nicamente que el Reglamento (decreto) distingue dos
procedimientos sancionadores:
a) Ordinario
b) Simplificado
2) Procedimiento de la restauracin de la realidad fsica alterada
y del orden jurdico vulnerado:
Si hemos hecho una obra que no estaba ajustada a la legalidad, se deber
corregir este error y por tanto adaptar el edificio a la legalidad
(procedimiento de restauracin de la legalidad urbanstica).
La tramitacin es muy sencilla, pero hay algunas cuestiones peculiares, y
tenemos que distinguir tres supuestos:
a) Procedimientos para restauracin en caso de obras en curso
(PROCEDIMIENTO TIPO).
Procede este procedimiento en aquellos casos en que se estn
ejecutando obras sin licencia o sin orden de ejecucin, o bien se estn
ejecutando con licencia pero sin ajustarse a la licencia. Dos supuestos
por tanto:

Procedimiento sin licencia u orden de ejecucin.


Obras con licencia, pero sin ajustarse a ella.

En este caso, el alcalde adoptar el acuerdo de incoacin a la vista de


los informes tcnicos y jurdicos que le han tenido que evacuar. A la
luz de estos informes el alcalde va a dictar el acuerdo de incoacin. Al
mismo tiempo que dicta el acuerdo de incoacin, el alcalde ya adopta
una primera resolucin con un contenido muy concreto. En ese
contenido va a:
Suspender las obras.
Adems en la misma resolucin, tiene que pronunciarse sobre
si la obra es legalizable o no legalizable.
Lgicamente, de esta primera resolucin y el acuerdo de incoacin,
se le va a notificar al interesado y se le van a dar 15 das para que
haga alegaciones. Hechas esas alegaciones el alcalde dicta una
nueva resolucin, un nuevo acto administrativo, en el que podr
hacer dos cosas:
O bien, revocar el primer acto.
O bien, ratificar total o parcialmente
administrativo.

el

primer

acto

Junto a esa resolucin se va a dar traslado al interesado, es decir se le


va a notificar, y en funcin del contenido se le va a decir lo siguiente
al interesado:
Si la obra se est llevando a cabo sin licencia, se le va a dar
dos meses para que solicite licencia.
Si la obra es manifiestamente ilegalizable, no se le permitir
solicitar licencia.
En el caso de que lo que tenga que hacer sea ajustar la obra a
la licencia, se le requerir para que modifique la obra.
Se requiere por tanto al interesado para que tome estas medidas.
Qu puede hacer el presunto infractor?
No atender al requerimiento
Puede que opte por atender solicitando la licencia pero se la
denieguen.
Puede suceder que el interesado no ajuste o no instaure la
realidad fsica alterada (no ajustar la obra a la licencia).
Supuestos en que incumple. En estos casos se le va a requerir
de nuevo y se le va a dar el plazo de un mes, y en este momento
ya slo se le va a dar la opcin de proceder a la demolicin o a
restaurar la realidad fsica alterada. Es decir, ya no se le da la
opcin de pedir la licencia. En ese mismo acto ya se le va a
advertir que si no cumple en ese plazo de un mes, se va a
proceder a la ejecucin forzosa, y para esta hay dos mecanismos
(las multas coercitivas y la ejecucin subsidiaria).
Si una vez hecho este ltimo paso sin ajustarse a la legalidad, en el
plazo del mes siguiente la administracin proceder a la ejecucin
forzosa.
b) Procedimiento de restauracin en caso de obras acabadas.
Se incoa el procedimiento, se da audiencia al interesado, una vez se
le ha dado audiencia se le requiere para que:
Proceda a legalizar las obras (para que pida licencia).
Proceda a restaurar la realidad fsica alterada (es decir, que
proceda a la demolicin del edificio, o que adapte este edificio
a la licencia que ya tiene otorgada).
Una vez hecho este requerimiento, la tramitacin es la misma que en
el procedimiento que hemos visto antes. Con la diferencia que las
obras estn terminadas y no se adopta esa resolucin que suspende
las obras y dicta de forma previa la legalidad o ilegalidad de las tales.
c) Procedimiento de restauracin en caso de obras amparadas
en licencia.
Es decir, tenemos una obra a la que se le ha otorgado licencia
urbanstica, esa obra se ajusta a la licencia, pero hay una vulneracin
de la legalidad. Esta vulneracin de la legalidad est en la propia

licencia. Qu deber hacer la administracin en este caso? Como


estaremos ante una licencia ilegal, habr que proceder a la revisin
de oficio de esa licencia, con carcter previo. Si no anulamos la
licencia no podremos ordenar al propietario de la obra que restaure la
realidad fsica alterada. Esta revisin de oficio se va a hacer por los
tramites generales de la Ley 30/92. Si la licencia es nula, articulo 102
y si es anulable artculo 103. Cuando se proceda la revisin de oficio,
llevar aparejada la suspensin de las obras si no estn terminadas.
En segundo lugar, la administracin en estos casos va a tener que
indemnizar, responsabilidad patrimonial de la administracin.
3) Procedimiento de resarcimiento (de la administracin por los
daos causados en bienes pblicos).
Si como consecuencia de la ilegalidad urbanstica se producen daos a
terceros particulares no se pueden solucionar por aqu. A travs de este
procedimiento, nicamente se va a determinar la indemnizacin por los
daos causados a intereses pblicos, si como consecuencia de la infraccin
urbanstica se causa daos a terceros particulares, esa responsabilidad se
tienen que ventilar en el mbito privado, en el mbito civil.
PROCEDIMIENTO: no tenemos un procedimiento formalizado, de modo que
se aplica directamente la Ley 30/92. Ser por tanto un procedimiento
iniciado de oficio, con audiencia a la parte y trmite probatorio, trmite de
audiencia antes de resolver y con resolucin final.
LA POTESTAD SUBSIDIARIA DE LA GENERALITAT PARA EJERCER LA
POTESTAD MUNICIPAL DE PROTECCIN DE LA LEGALIDAD
URBANSTICA
En muchas ocasiones sucede que todos conocen al alcalde, sobretodo en
municipios pequeos. Ante estas situaciones muy frecuentes, la Ley prev
la posibilidad de que la Generalitat ejerza esa potestad de
proteccin de la legalidad urbanstica, con carcter subsidiario, ste
carcter subsidiario es muy rgido, slo ante la inactividad del municipio
previo requerimiento de la Generalitat, se podr proceder a ese ejercicio
subsidiario de la Generalitat.
Funcionamiento: procede en el caso de que la Generalitat tenga
conocimiento de una infraccin urbanstica grave o muy grave. Entonces los
pasos a seguir por la Generalitat son los siguientes:
1) Requerir al ayuntamiento para que en el plazo de 10 das
hbiles incoe procedimiento de proteccin de la legalidad
urbanstica (sancionador, de restauracin y en su caso el
resarcitorio). En este requerimiento, la Generalitat advertir a la
Administracin Local, de que si no incoa, ser la propia Generalitat
quien proceda a la incoacin. Este requerimiento lo ha de hacer
siempre la Generalitat.
2) La Generalitat adems, en algn supuesto, puede requerir al
ayuntamiento para que suspenda las obras, tambin en el plazo de
10 das. Si en estos 10 das el ayuntamiento no ha suspendido las

obras, podr suspenderlas directamente el Director General de


Urbanismo, y lo podr hacer en dos casos:
a) Obras sin licencia o sin orden de ejecucin.
b) Cuando se trate de obras con licencia u orden de ejecucin, pero
que no se ajustan a la misma y adems concurren indicios de que
hay una infraccin muy grave.
Es muy habitual esto, porque el denunciante, cuando denuncia al
ayuntamiento, se encuentra que ha denunciado ante una pared, el
ayuntamiento no hace nada.
La Ley prev la posibilidad de rebajar la responsabilidad
administrativa derivada de la comisin de ilegalidades urbansticas.
La LUC dice que las infracciones graves y muy graves, se transformaran en
infracciones leves si el infractor legaliza la conducta urbanstica antes de
que se resuelva el procedimiento sancionador. Estamos hablando de que un
ciudadano realiza una actividad urbanstica sin licencia o desvindose de la
licencia, pero esa actividad urbanstica es legalizable (es decir, se puede
pedir la licencia que no se pidi para hacer la obra que se est haciendo, o
bien adecuar la obra a la licencia que realmente se otorg). Si el infractor
lleva a cabo esa legalizacin antes de que se resuelva el procedimiento
sancionador, si la infraccin era muy grave o grave, se sancionar como si
fuese leve.
EJECUCIN DE RESOLUCIONES
Los procedimientos de proteccin de la legalidad urbanstica, tenemos tres
procedimientos:
a) Sancionador: va a terminar con una multa, una resolucin
sancionadora. La ejecucin de la multa, hay que proceder al
apremio sobre el patrimonio.
b) Restauracin de la legalidad urbanstica o de la realidad
fsica alterada: va a terminar normalmente, con una orden de
ejecucin. La Ley establece algo bastante curioso para ejecutar; la
Ley dice que una vez resuelto el procedimiento, la administracin
puede optar, entre imponer multas coercitivas o dar un nuevo
plazo para el cumplimiento. Las multas coercitivas se darn entre
300 y 3000 euros semanalmente (que se harn efectivas por el
procedimiento de apremio). Adems, no atender a las multas
coercitivas es una infraccin, con lo cual ests cometiendo otra
infraccin, y adems, si las multas coercitivas al final no produce
ningn resultado, en ese caso se ira a la ejecucin subsidiaria (que
la pagar tambin el infractor).
c) Resarcitorio: va a terminar con una resolucin que va a ordenar
al ciudadano, al interesado, que pague una cantidad.
Procedimiento de apremio.
PRESCRIPCIN
1) Hemos de distinguir la prescripcin de infracciones
sanciones: en este caso tenemos otros plazos de prescripcin:

a) Las infracciones:
Muy graves: 6 aos
Graves: 4 aos
Leves: 2 aos
Desde que se finaliz la infraccin.
b) Las sanciones:
Muy graves: 3 aos
Graves: 2 aos
Leves: 1 ao
Desde que alcance firmeza la resolucin administrativa que
declare la comisin de la infraccin.
2) Prescripcin de la accin para iniciar accin de la restauracin
de la legalidad y la realidad fsica alterada: en este caso el plazo
es de 6 aos desde que finaliz la obra.

Slo coincide la prescripcin de la accin de restauracin, con la


prescripcin de las infracciones muy graves. Sin embargo, si la infraccin
cometida es grave (4 aos de prescripcin), si a la administracin le pasa
estos 4 aos ya no podr sancionar, pero todava le quedaran 2 aos para la
accin de restauracin.
Cmo sabemos cundo han pasado esos aos de prescripcin? En muchas
ocasiones nos encontramos con una obra plenamente consolidada, que
lleva all un tiempo y en un determinado momento el vecino presenta una
demanda, o en un determinado momento la inspeccin se da cuenta que
hay un edificio que no est legalizado. Hay un rgimen probatorio especial:
facturas de contratistas e industriales, licencia de primera ocupacin y
sobretodo el informe pericial sobre el estado de los materiales. Muchas
veces el propietario se libra de restaurar la legalidad urbanstica, porque se
elabora un informe de tcnicos expertos en la materia que dicen que ha
pasado ms tiempo que el que est previsto en la prescripcin.
Qu sucede si una obra es ilegal y se consolida? Lgicamente no nos
pueden tirar la casa, pero ese edificio queda en rgimen de fuera de
ordenacin, de modo que, el Ayuntamiento nicamente otorgara licencias
estrictamente necesarias para el mantenimiento de ese edificio. No se
podrn hacer ampliaciones, reformas, etc.

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