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EDIFICIO LIVING APARTAMENTOS


Tabla de contenido
CAPTULO 1. .......................................................................................................................................
OBJETO Y EXPEDICIN ...............................................................................................................................
Artculo 1. OBJETO Y DEFINICIONES. ..................................................................................................
Artculo 2. EXPEDICIN. .........................................................................................................................
CAPTULO 2 ...........................................................................................................................................
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES .....................................................................................
Artculo 3. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES ........................................................
Artculo 4. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES ................................................
Artculo 5. PROHIBICIONES ....................................................................................................................
CAPTULO 3 ...........................................................................................................................................
ADMINISTRACIN, SEGURIDAD Y ASEO ................................................................................................
Artculo 6. LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES ............................................
Artculo 7. FUNCIONES ESPECIALES DE LOS VIGILANTES ..............................................................
Artculo 8. CONTROL DE VISITAS........................................................................................................
Articulo 9. ESTACIONAMIENTO DE VEHCULOS ...............................................................................
Artculo 10. SALIDA DE PAQUETES Y ELECTRODOMESTICOS ..........................................................
Articulo 11. EMPLEADOS DE LOS RESIDENTES .................................................................................
Artculo 12. AUSENCIA TEMPORAL DE RESIDENTES ......................................................................
Artculo 13. PORTERIA ..........................................................................................................................
Artculo 14. AVISO DE ANOMALIAS .....................................................................................................
Artculo 15. INCENDIO Y OTRAS EMERGENCIAS ..............................................................................
Artculo 16. SON FUNCIONES DEL PERSONAL DE ASEO .................................................................
Artculo 17. MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE ..............................................................................
Artculo 18. ADMINISTRACION ............................................................................................................
CAPITULO 4 ...........................................................................................................................................
CUIDADO Y MANEJO DE BIENES COMUNES...........................................................................................
Artculo 19. SALN SOCIAL ..................................................................................................................
Artculo 20. GIMNASIO ..........................................................................................................................
Artculo 21. CANCHA MINIFUTBOL ......................................................................................................
Artculo 22. PARQUE INFANTIL ............................................................................................................
Artculo 23. PUNTOS FIJOS Y ASCENSORES ......................................................................................
Artculo 24. PARQUEADEROS ...............................................................................................................
Artculo 25. PISCINA .............................................................................................................................
Artculo 26. TENENCIA DE MASCOTAS ...............................................................................................
Artculo 27. USO CARROS DE MERCADO..............................................................................................
Artculo 28. ACTOS QUE ATENTAN CONTRA LA HIGIENE Y ESTETICA DEL EDIFICIO .............
CAPITULO 5 ...........................................................................................................................................
TRASTEOS Y MUDANZAS. .........................................................................................................................

Artculo 29. TRASTEOS Y MUDANZAS


.............

CAPTULO 6. ..........................................................................................................................................

MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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RGIMEN DISCIPLINARIO Y SOLUCIN DE CONFLICTOS ...................................................................
Artculo 30. SOLUCIN DE CONFLICTOS ...........................................................................................
Artculo 31. PRINCIPIOS .......................................................................................................................
Artculo 32. OBJETO ..............................................................................................................................
Artculo 33.REQUISITOS PARA SER MIEMBRO DEL COMIT DE CONVIVENCIA ..........................
Artculo 34. SESIONES Y QURUM......................................................................................................
Artculo 35.ACTAS E INVITACIONES ...................................................................................................
Artculo 36. FUNCIONES DEL COMIT DE CONVIVENCIA ...............................................................
Artculo 37. PROCEDIMIENTO A SEGUIR POR EL COMIT DE CONVIVENCIA. ............................
Artculo 38. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES NO PECUNIARIAS .....................
Artculo 39. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES PECUNIARIAS ...........................
CAPITULO 7. ..........................................................................................................................................
OTRAS DISPOSICIONES ............................................................................................................................
Artculo 40. MULTA POR INASISTENCIA DE LOS RESIDENTES ......................................................

Artculo 41. SOBRE EL PAGO DE LAS CUOTAS, CONTRIBUCIONES, SANCIONES Y EXPENSAS A


CARGO DE LOS COPROPIETARIOS .....................................................................................................
Artculo 42. INCREMENTO DE CUOTAS ORDINARIAS ......................................................................
Artculo 43. VIGENCIA ............................................................................................................................

MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

CAPTULO 1.
OBJETO Y EXPEDICIN
Artculo 1. OBJETO Y DEFINICIONES.
El objeto del presente reglamento es establecer los derechos y obligaciones de los
copropietarios, arrendatarios, tenedores a cualquier ttulo y usuario del EDIFICIO LIVING, que
permitan un goce tranquilo de los bienes privados y comunes, propendiendo por su
conservacin, mantenimiento y buen servicio.
Igualmente busca fijar pautas para dirimir los conflictos que puedan presentarse entre los
rganos de la administracin de la copropiedad y los residentes entre ellos mismos en razn
de las limitaciones u obligaciones derivadas del rgimen de Propiedad Horizontal que trate
la Ley 675 del ao 2001, as como las normas que se modifiquen en un futuro mientras no
sean contrarias.
Tambin retoma y desarrolla del Reglamento de Propiedad Horizontal las sanciones para las
obligaciones no pecuniarias y el procedimiento para establecerlas. Todo ello con la finalidad de
garantizar la convivencia pacfica y seguridad de los residentes y visitantes del edificio.
DEFINICIONES
Propietario

Persona cuyo nombre aparece en el ttulo de propiedad del


apartamento. No incluye los familiares y amigos de la persona.

Copropietario

Es el mismo propietario o titular del apartamento que forma


parte del edificio, sometido al rgimen de Propiedad Horizontal,
y como consecuencia tiene derecho sobre los bienes comunes.

Residente

Familiares del propietario que viven permanentemente en el


apartamento. (Esposa(o), hijos, padres, abuelos, etc.)

Administrador

Es quien ejerce la funcin de administrar, vigilar y cuidar los


bienes comunes y privados. Las funciones del Administrador
estn definidas en el artculo 51 de la ley 675 de 2001.

Tenedor
(Arrendatario)

Persona que arrienda el apartamento al propietario. Todos los


inquilinos deben registrarse en la administracin.

Visitante

Una persona
que visita un apartamento mientras el
propietario, inquilino o invitado est en el apartamento. Todos
los visitantes deben ser autorizados por el residente y
registrados en el libro de visitantes.

Invitado

Una persona fuera del dueo y el arrendatario que vive en el


apartamento sin pagar compensacin al propietario. Todos los
invitados deben registrarse en el libro de la administracin.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

Artculo 2. EXPEDICIN.
Este reglamento es adoptado por los copropietarios y de acuerdo con la necesidad actual de la
copropiedad de contar con un ESTATUTO INTERNO que regule los aspectos determinados en el
artculo precedente, de observancia obligatoria para los copropietarios, arrendatarios y tenedores
actuales y futuros del EDIFICIO LIVING y en lo pertinente para las personas que a cualquier ttulo
usen o gocen alguno(s) de los bienes de dominio exclusivo en que se halla dividido.
Las disposiciones de este reglamento se entendern incorporadas en todo acto que
implique transferencia de dominio y de cualquier otro derecho real sobre los inmuebles que
conformen el EDIFICIO LIVING, o en todo acto o contrato en virtud del cual se concede
el uso y goce de los mismos.
PARGRAFO 1: Todos aquellos eventos, conductas y contravenciones que no estn
especficamente contempladas en la constitucin, ley, reglamento de propiedad horizontal y en
este reglamento, sern de conocimiento, discusin, determinacin y sancin del
Administrador, del Consejo de Administracin y del Comit de Convivencia, siempre y cuando
alteren y vulneren la estabilidad y convivencia del Edificio. Estas se entendern incorporadas al
presente reglamento.
PARGRAFO 2: El Comit de Convivencia asumir los casos para dirimir los conflictos. El Comit
podr recomendar al Consejo de Administracin la imposicin de sanciones de acuerdo a la
gravedad del hecho. Es responsabilidad del Administrador velar por el cumplimiento de las
sanciones, contando con el apoyo del Consejo de Administracin y del Comit de Convivencia.
PARAGRAFO 3: Cuando en este manual no se encuentre norma expresamente aplicable a un
caso determinado, se aplicarn en su orden las contenidas en:
1. El reglamento de propiedad horizontal.
2. La Ley 675 del 31 de agosto del 2001 y las disposiciones que las reglamenten,
reformen, modifique o sustituya.
3. Las disposiciones que regulen la materia de los cdigos civil y de comercio.
4. El cdigo nacional de polica.
CAPTULO 2
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Artculo 3. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES
Los propietarios de las unidades privadas del EDIFICIO LIVING, adems de los derechos
consagrados en la ley 675 de 2001 y en el REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, podrn
ejercer los siguientes derechos:
1. Gozar de los servicios y bienes comunes del edificio en los trminos consagrados en
este Reglamento, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en las leyes de seguridad
social.
2. Participar y colaborar en las diferentes actividades o eventos promovidos por los
rganos de administracin en pro del bienestar del edificio.
3. (Solo propietarios) Ser informados oportunamente de la gestin de los rganos de
administracin a saber: Asamblea
General
de
Copropietarios,
Consejo
de
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

Administracin y Administrador, Comit de Convivencia y participar de la


fiscalizacin a travs de los rganos de control de la copropiedad como lo es el Revisor
Fiscal (en caso que exista el cargo) o cualquiera otro que el Consejo as establezca.
4. Intervenir en las deliberaciones de la asamblea de propietarios con derecho a voz y voto.
El tenedor podr intervenir siempre y cuando el propietario le haya otorgado poder por
escrito para representarlo.
5.
Los propietarios podrn solicitar al Administrador la convocatoria de Asambleas
Extraordinarias, cuando lo estime conveniente o necesario.
6.
Impugnar las decisiones de la Asamblea General, cuando no se ajusten a las
prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal.
7. Formar parte del Consejo de Administracin y de los comits que la Asamblea o el Consejo
conformen para el mejor cumplimiento de los objetivos del edificio, siempre y cuando
sea elegido por mayora o voto estipulado en la Asamblea.
8.
Conocer el estado de cuenta y el informe de gestin realizado mensualmente por la
administradora de su unidad residencial que incluya todos los conceptos
relacionados en las expensas del Edificio y de la situacin financiera de la
copropiedad. Adicionalmente, que sean publicados en cartelera mensualmente y tener
acceso en cualquier momento a los informes financieros y de gestin presentados
por el Revisor Fiscal y/o la Administracin.
9. Solicitar a los rganos de administracin la evaluacin y acciones pertinentes frente a los
comportamientos de las personas que contravengan las disposiciones establecidas en la
ley, reglamento de propiedad horizontal, manual de convivencia, o vulneren sus
derechos o los de la copropiedad. Dicha solicitud deber realizarse por escrito con un
recuento pormenorizado debidamente fundado de los hechos que dieron lugar a la
misma. sta debe ir firmada por la persona y/o personas que la hagan, y su contenido y
nombre se mantendr con la debida reserva.
10. Tener el servicio de vigilancia dentro de los parmetros en que el Edificio haya
contratado dicho servicio. Es deber de la administracin solicitar a la empresa contratante
los comprobantes de pago de salarios, prestaciones sociales y seguridad establecidos por
ley. El Consejo o el Comit de Convivencia velarn por el cumplimiento de estos derechos.
11. Recibir un trato cordial y respetuoso por parte del personal que presta sus servicios al
edificio.
12. Reclamar a la administracin por las deficiencias o anomalas detectadas en las funciones
del personal de vigilancia, operativo o de planta del EDIFICIO LIVING.
13. Formular e informar por escrito sus quejas, reclamos y sugerencias por las
deficiencias y violacin de las normas que regulan la vida comunitaria del edificio a los
rganos de administracin, relativos a los servicios comunitarios o al obrar de los
residentes y obtener pronta solucin de los mismos. Tambin, es importante informar
por escrito las anomalas o fallas fsicas y estructurales del edificio.
14. A los servicios administrativos, recibo y entrega de correspondencia, franquear las puertas
de acceso al edificio tanto a la entrada de torres como de parqueadero, de acuerdo
con las limitaciones y garantas consignadas en el reglamento de propiedad horizontal
y este manual.
15. (Solo propietarios) Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento la unidad privada
conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad de
consentimiento de los dems propietarios.
16. Compromiso por parte del habitante hacia la comunidad y de la comunidad hacia el
habitante a unas condiciones de vida digna, a la privacidad, no molestar ni ser molestado,
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recibir o dar agresiones, ofensas o cualquier otra actitud que pueda atentar contra su
integridad personal o de sus familiares y visitantes.
17. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga segn el destino
ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legtimo de los dems propietarios.
18. Recibir visitas de personas no residentes en el edificio, previo cumplimiento de los
requisitos establecidos para el caso. En la medida de lo posible, dicha visita no se har
en los pasillos, escaleras o porteras del edificio.
19. Realizar obras o reparaciones en los das y horarios establecidos para tal fin,
informando por escrito a la administracin para que sta conceda el permiso de entrada
a los obreros, materiales y uso de reas comunes. Adicionalmente debe informar de la
salida de dichas personas, especificando si lleva consigo o no de equipaje u otra clase
de elementos, los cuales sern registrados en los libros de control.
20. Los propietarios tendrn derecho a que se le repare el dao causado por accin u omisin
de quien haya realizado obras de refaccin o reparacin sin la debida atencin que el
sistema de construccin del edificio requiera o inundacin causada por el mal manejo de
los desages (incluye registros de agua).
21. Presentar al Consejo de Administracin las iniciativas, sugerencias, programas de
inversin, actividades entre otras, que considere provechosas para el funcionamiento del
edificio.
Artculo 4. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES
Los propietarios y tenedores de las unidades privadas del EDIFICIO, adems de los derechos
consagrados en la ley 675 de 2001 y en el REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, tienen
los siguientes Obligaciones:
1. Conocer, transmitir, difundir, cumplir y hacer cumplir todas las normas establecidas en el
presente reglamento, as como las dictadas y comunicadas por el Consejo de
Administracin, la Administracin y el Comit de Convivencia, a travs de circulares o
comunicaciones personales.
2. Propender por la cordialidad y el espritu de colaboracin, observando buenas maneras
y conducta honorable dentro de la agrupacin, abstenindose de realizar actos que
atenten contra la tranquilidad, salubridad y moralidad de los habitantes del Edificio.
3. Respetar a todos y cada una de las personas del EDIFICIO LIVING y no inmiscuirse en
su vida privada mientras no sea motivo de escndalos, mal ejemplo o perturbe la
tranquilidad de los moradores, por lo cual informar a la administracin para que ella se
encargue del caso y a su vez la administracin tendr la obligacin de informar por
escrito al Comit de Convivencia quien intervendr para traer la tranquilidad al
Edificio.
4. Evitar actos obscenos en pblico y evitar la exposicin de los mismos inclusive dentro
del apartamento.
5. Respetar a los miembros del Consejo de Administracin, del Comit de
Convivencia, Administrador y a todo el personal que labora dentro del Edificio.
6.
Pagar oportunamente las cuotas ordinarias de Administracin o extraordinarias que
determine la Asamblea General dentro del plazo establecido, as como las multas y/o
sanciones a que se haya hecho acreedor. Cuando se encuentre en mora, los pagos que se
realicen se imputarn primero a la obligacin ms antigua, iniciando con multas, sanciones e
intereses y finalmente, a capital. Recuerde que retardos superiores a tres (3) meses darn
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lugar, de inmediato, al cobro por va ejecutiva y adicin de inters de mora, ms costos de


abogado segn lo autorizado por la ley.
7.
Colaborar en la conservacin de los bienes y equipos de la propiedad comunitaria,
informando al efecto a la administracin sobre toda anomala o desperfecto que observe
de ellos y de manera especial abstenerse de intervenir en su funcionamiento.
8. Dar trato respetuoso y acatar las sugerencias y recomendaciones de los seores de la
empresa de vigilancia, especficamente en cuanto se refiere al estacionamiento de
vehculos, ingreso y circulacin interna de personas y en el cumplimiento de las
comunicaciones y rdenes que los vigilantes reciben de la administracin. La
administracin entregar el informe y documentacin de afiliacin mensual de los servicios
contratados con Vigilancia y Aseo al Consejo y al Comit de Convivencia quienes velarn
que se cumplan los derechos por ley an en los casos en el que el edificio no contrate
directamente los servicios.
9. Permitir la entrada de dependientes de la administracin al rea privada cuando se trate
de realizar trabajos de inters comn, el cual debe ser informado por escrito y con una
semana de anticipacin.
10. Utilizar con la debida diligencia y cuidado las entradas a los diferentes interiores, evitando
su obstruccin, tampoco es permitido que se haga uso inadecuado de la cacofona,
cerraduras de las puertas de contadores de servicios pblicos y ascensores, puertas
cortafuegos so pena de ser objeto de imposicin de una multa, adems de cancelar la
reparacin respectiva. Informar de manera inmediata en caso de ver abuso por parte de
terceros sobre los mismos.
11. Cuidar las caeras, ductos de gas, chut de basura, bajantes de aguas negras y similares,
no permitiendo la introduccin de objetos que causen daos o taponamientos en el sistema
y evitar la rotura de los mismos.
12. En caso de transferencia o adquisicin del dominio, cada propietario se obliga a comunicar
con un mnimo de ocho (8) das de antelacin por escrito a la administracin el nombre,
apellido y domicilio del nuevo adquiriente, lo mismo que el nmero, fecha y lugar de
otorgamiento de su respectivo ttulo de propiedad para que sean anotados en el libro de
propietarios u ocupantes del edificio. Adems indicando al nuevo propietario la existencia
de ste Reglamento y eventuales modificaciones posteriores.
13. Cada propietario del edificio ser solidariamente responsable con las personas a quin
cede el uso de dicha unidad a cualquier ttulo, llmese arrendatario, usuario, o
usufructuario. En especial por las multas que la administracin imponga al usuario
por la violacin de las leyes o normas del Reglamento de Propiedad
Horizontal y este Manual de Convivencia.
14. Para que personas distintas del propietario puedan ocupar cualquier apartamento, ser
necesaria la autorizacin del copropietario, la cual debe ponerse en conocimiento. La
administracin entregar al inquilino u ocupante a cualquier titulo, copia del manual
de convivencia, quien desde ese momento conoce y se obliga a respetar y cumplir.
15. Si por el uso o por la realizacin de obras y reparaciones que realice el
copropietario se afecte a terceros o se ocasionen perjuicios a la propiedad comn o a las dems
propiedades, el copropietario se obligar a ejecutarlas de inmediato respondiendo por los daos
ocasionados por la misma, sin necesidad de interponer proceso legal alguno. En caso que no
se realicen las reparaciones estas podrn ser ejecutadas por el afectado o por la administracin
y estos valores sern cargados al copropietario en el mes siguiente. El valor de los
trabajos deber estar soportado con facturas.
16. Procurar que sus invitados observen buena conducta durante su permanencia en el edificio
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y llegado el caso, responder por las obligaciones que se deriven por los daos causados
por estos a los bienes comunes del edificio o a los bienes privados de los dems residentes.
17. Inculcar en los menores el buen comportamiento que deben observar en las reas
comunes; el espritu de colaboracin, conservacin y aseo en los pisos y paredes del
edificio.
18. Ningn propietario podr excusarse de pagar las contribuciones que le
corresponden por concepto de administracin alegando la no utilizacin de determinados
bienes o servicios comunes, o el estado de conservacin de estos o por no estar ocupada
la unidad de dominio propio.
19. Embellecimiento y buen uso y aseo de las reas comunes.
20. Los residentes procuraran no alterar la tranquilidad de los vecinos con gritos, escndalos,
ruidos molestos, equipos de sonido, televisin u otro aparato a alto volumen conservado
los decibeles que permitan la convivencia pacfica de la comunidad (65 decibeles en
horario diurno, 45 decibeles en horario nocturno); igualmente se prohbe las vibraciones
ocasionadas con herramientas fuera del horario de trabajo (Horario de trabajos locativo
lunes a viernes de 8:00 am. A 12:00 y 2:00pm a 6:00 pm, sbados de 8:00 am a 12:00
pm).
21. Informar a la administracin todo caso de enfermedad contagiosa sufrida por un propietario
o residente para que la administracin tome las medidas del caso.
22. El propietario de cada apartamento deber dejar una direccin y/o nmero telefnico
en la oficina de administracin en caso de arrendar su apartamento, ausentarse por un tiempo
prolongado o no habitarlo, con el fin de mantenerlo informado sobre una posible
emergencia, correspondencia, y obligaciones pecuniarias a favor de la administracin.
23. La unidad privada slo podr ser usada como vivienda familiar.
24. Las instalaciones de TV por cable, Internet, telfono e instalaciones locativas donde
se afecten reas comunes se realizarn previa autorizacin de la administracin dentro del
horario hbil, en compaa de un representante de la administracin.
25. Los residentes deben hacer fumigar la propiedad privada en caso de detectar la presencia
de insectos, roedores o similares. La administracin efectuara esta accin 2 veces al ao
en reas comunes para prevenir la acumulacin de plagas y/o roedores.
26. Todo propietario del EDIFICIO LIVING, tiene la absoluta obligacin de diligenciar el libro
de registro de Propietarios y anotar de inmediato los cambios cuando se generen.
27. Debe respetarse el nmero mximo de personas permitidas en los ascensores y peso.
28. Deben cuidarse los jardines y plantas. Esto implica la no contaminacin de los mismos
mediante basuras, cigarrillos, desperdicios o elementos que atenten contra el medio
ambiente.
29. Todo propietario y/o residente deber procurar brindar un trato cordial y respetuoso
al personal que presta sus servicios al Edificio. En caso de ver o ser testigo de maltrato
podr llamar la atencin de una forma cordial a la persona que realiza dicha accin o
informar de inmediato o en las siguientes veinticuatro horas al administrador o miembros
del comit de convivencia.
PARAGRAFO 1. Todo incumplimiento a las obligaciones aqu descritas, amerita un reporte
escrito por parte del Administrador.
PARGRAFO 2. Para reparaciones o arreglos en los apartamentos, los propietarios
debern cumplir con los siguientes requisitos:
Informar por medio de una peticin formal a la Administracin sobre las
reparaciones a ejecutar 10 das antes de su ejecucin.
Retirar los escombros de las reas privadas o comunes en el menor tiempo posible, el
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cual no debe exceder 5 das.


Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y la solidez del edificio, ni
afecte la salubridad o los servicios comunes ni las fachadas.
PARGRAFO 3. En caso de reparaciones necesarias en los bienes comunes por
inminente peligro de ruina de los interiores o del edificio o grave amenaza para la
seguridad de los moradores, el Administrador deber proceder a su inmediata realizacin.
Artculo 5. PROHIBICIONES
Los propietarios de las Unidades Privadas, residentes, tenedores a cualquier ttulo,
visitantes y en general toda persona que se encuentre dentro del EDIFICIO LIVING,
adems de las prohibiciones consagradas en la Constitucin, la Ley 675 de 2001 y en el
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, tendrn las siguientes prohibiciones y su
incumplimiento acarrear una sancin sobre el apartamento que ocupe y represente:
1. Realizar cualquier acto que ponga en peligro la seguridad, solidez y convivencia del edificio
y su salubridad y/o que perturbe los derechos de las personas que lo habitan.
2. Arrojar por las ventanas, balcones, ductos y/o en reas comunes, desperdicios, colillas
de cigarrillos, lquidos u otras sustancias, adems de colocar cualquier tipo de elemento
que se observe del exterior de las reas comunes (como: ropa, elementos de aseo, sacudir
tapetes, no recoger los excrementos de los animales o aquellos que como personas y en
buen uso del sentido comn, no deseamos que nos incomoden), que atent contra la
esttica, salubridad, higiene, tranquilidad y seguridad del edificio y/o sus residentes. Su
incumplimiento acarrear sancin.
3. Causar cualquier dao a los vehculos, bienes o reas comunes. El causante, o un adulto
responsable, si es menor de edad, deben reparar el dao integralmente, sin perjuicio de
las dems acciones civiles, judiciales, policiales y sociales a que haya lugar.
4. Usar las reas comunes para fines diferentes a los asignados. En caso de incumplimiento,
se proceder por el responsable del acto a la recuperacin de las mismas y su respectiva
sancin econmica.
5. Ingerir bebidas alcohlicas en las zonas verdes o comunes del edificio (A excepcin de
la piscina la cual se regir por lo establecido en el captulo especfico sobre el tema y
contenido en el presente manual. Adems vender, distribuir o consumir sustancias
psicoactivas previstas en la ley como ilcitas.
6. Modificar las fachadas de los bloques, pintar o alterar su color en las puertas, paredes,
pasillos y techos, pisos y ventanas, numeracin de la torre o apartamento. Su
incumplimiento obliga al copropietario a dejar la zona afectada en el estado en que se
encontraba originalmente, sin perjuicio de las dems acciones civiles, judiciales, policiales
y sociales a que haya lugar. nicamente se realizar alguna reforma si es aprobada por
asamblea de propietarios.
7. Se prohbe expresamente colocar pancartas, tapetes, letreros, avisos, carteles, prendas
de vestir, zapatos, lencera y otros elementos similares en las paredes externas, terrazas,
puertas, ventanas (shampoo, envases u objetos en las ventanas de los baos), balcones,
ascensores o reas de uso comn, ya que dan mal aspecto, daan y deslucen la
uniformidad del edificio. En caso de publicidad o pancartas deben utilizarse las
carteleras o los casilleros de los residentes, con previa autorizacin de la administracin.
Solo se permiten letreros en ventanas en aquellos casos en que la unidad privada este en
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venta o arrendamiento.
8. No se pueden instalar piscinas, equipos inflables u otros elementos en las zonas comunes,
a excepcin de aquellos que autorice la administracin como parte de un evento particular,
por el cual se haya cancelado a la administracin los costos relativos al uso de la zona
comn.
9. Las zonas comunes del edificio no se podrn utilizar para
baar mascotas o
dejarlas amarradas sin su respectivo acompaante.
10. Est prohibido utilizar plvora y/o fuegos artificiales, en el Edificio. En las reas comunes
no se podr utilizar ningn tipo de armas.
11. A excepcin de la zona de piscina, no se puede andar sin camisa en las reas comunes
del edificio, ello incluye visitantes y trabajadores.
12. Se prohbe instalar unidades de aire acondicionado de manera vertical. Se deben instalar
unidades de aire en el espacio horizontal diseado para ello, de manera que no queden
visibles.
13. Las mangueras de desfogue de las secadoras no pueden quedar visibles desde el exterior
del edificio.
14. Instalar mquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones, sonidos estridentes en
forma permanente o como parte de una actividad laboral o negocio.
Ingresar al cuarto de bombas, cubiertas, subestacin elctrica, cuartos de mquinas,
cuarto de vigilancia, ni manipular los registros o contadores elctricos o de gas, ni unidades
selladas de servicios pblicos domiciliarios y similares. Su incumplimiento se sancionar con
multa impuesta por el Consejo de Administracin y la correspondiente reparacin de los
daos que se llegaren a ocasionar.
15. Variar las acometidas internas de la unidad privada, de las instalaciones elctricas,
hidrulicas, sanitarias, telefnicas, de citfonos, de antena comunal, gas, as como servicios
de agua y energa comunales, excepto en caso de evidente emergencia o calamidad la cual
ser analizada y aprobada por el Consejo de Administracin.
16. Cuando se trate de obras internas en los apartamentos se debe tener en cuenta que
los muros son comunes y que cualquier dao a terceros, vecinos, colindantes y a la
edificacin en s, originados por accin u omisin, debe ser reparado de inmediato, so
pena de cancelar los daos ocasionados. Sacar desechos de materiales sobrantes
de construccin de reparaciones locativas realizadas dentro de cada unidad privada a
las reas comunes. Estos debern ser evacuados en bolsas debidamente selladas, por
los responsables de la construccin, fuera del edificio y solicitar a la empresa recolectora
de basuras el retiro de estos.
17. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos o paredes comunes, ni
introducir objetos pesados, explosivos, inflamables, o corrosivos o ejecutar cualquier acto
que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del edificio.
18. Causar molestias a terceros, perturbar la tranquilidad de los residentes del edificio con
ruidos ocasionados por un alto volumen de equipos de sonido, televisin, radio o similares,
fiestas, clases de msica, baile, gimnasia, trabajos con herramientas. Debido a la acstica
del edificio, en altas horas de la noche recomendamos evitar al mximo cualquier ruido
que perturbe el descanso de los residentes.
19. Instalar en reas comunes antenas de radio, televisin o cables, sin la debida autorizacin
de la Administracin, so pena de ser retirados y la reparacin respectiva por cuenta
del responsable.
20. Obstruir los sectores comunes (pasillos, corredores o en las reas comunes como
parqueaderos) depositando o colocando materiales, mercaderas, muebles, bicicletas
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(nicamente estn permitidas si estn colgadas a la pared de esta), triciclos, juguetes,


tapetes, materas, enseres u objetos de cualquier naturaleza, que afecten la esttica del
Edificio o su buen aspecto y aseo, o que impliquen un dao, molestia, que ocasionen
inconvenientes o perjuicios a la visual o al trnsito de cualquier otro propietario. Dado
que en caso de emergencia las vas de evacuacin se encuentren libres.
21. Hacer necesidades fisiolgicas en reas comunes
22. Realizar ventas, promociones, ofertas de bienes o servicios en la portera y en las reas
comunes, sin la debida autorizacin de la Administracin, as como la circulacin de material
promocional por debajo de las puertas de los apartamentos. El incumplimiento acarrea
comunicacin de parte de la Administracin al residente.
23. Utilizar los citfonos inadecuadamente y tener cuidado de no dejarlo desconectado para
no interferir en la intercomunicacin entre apartamentos del edificio, quedando
limitado el uso a la comunicacin entre portera y apartamento; el incumplimiento
acarrea comunicacin de parte de la Administracin al residente y llamado de atencin al
vigilante a su cargo. Esto debe ser registrado en el libro de novedades para hacer un
seguimiento.
24. El transporte de materiales o deshechos de construccin se podrn efectuar por el ascensor
siempre y cuando estn debidamente empacados y que no supere la capacidad de peso
del ascensor, previa proteccin de sus paredes y pisos.
Respecto de los trasteos no se permite el ingreso de electrodomsticos o muebles que
superen la capacidad mxima del ascensor. Solo ser habilitado para estos fines un
solo ascensor, de los 2 existentes en la torre donde se realiza el trabajo. Esto con el objeto
de no obstaculizar el libre desplazamiento de los residentes. Los vigilantes de turno
deben hacer cumplir esta norma.
25. No se debe arrojar basura, pegar chicles ni se puede fumar dentro del ascensor
26. Utilizar armas de cualquier tipo dentro del Edificio.
27. Introducir o mantener dentro del edificio, aunque sea bajo pretexto de formar parte
de las actividades personales del ocupante, materias inflamables, explosivas, corrosivas,
venenosas, antihiginicas, que produzcan humedad, malos olores, humo o cualquier
clase de molestias al vecindario, o que puedan representar riesgo a las estructuras o
enseres del edificio.
28. Colocar plantas trepadoras o enredaderas que invadan partes de otras unidades o sectores
comunes.
29. Prohibido prestar o arrendar zonas comunes de uso exclusivo como son los
parqueaderos o depsitos a personas que no viven y pertenecen al EDIFICIO
LIVING.
30. Portar y cocinar en estufas de petrleo o inflamables.
31. Sembrar rboles o jardines que afecten las fachadas o estructuras del edificio.
32. Escribir grafiti de cualquier tipo y/o leyendas obscenas o injuriosas. (si desea manifestar
una inconformidad dirjase a la administracin).
33. Rentar los apartamentos para uso de prostitucin y similares.
34. Realizar actos que afecten o amenacen la salud de los dems propietarios u ocupantes
o la salud pblica.
35. Fumar en reas comunes.
36. Tener perros de razas grandes o potencialmente peligrosas, de acuerdo a la ley
746 de 2002, o pasear estos en cualquier zona del EDIFICIO LIVING.
PARGRAFO: Hacen parte de las anteriores normas, tambin las mencionadas en la Ley
675 de 2001, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Cdigo de Polica.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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CAPTULO 3
ADMINISTRACIN, SEGURIDAD Y ASEO
Para nuestra seguridad todos debemos cooperar para controlar el acceso de personas al edificio.
El hecho de registrar a los invitados, a los arrendatarios y de autorizar a todos los visitantes,
puede que nos cause incomodidad pero es la llave para la seguridad de todos.
Artculo 6. LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES
1. El administrador debe llevar un Libro de Registro de propietarios y residentes, basado
en el reglamento de propiedad horizontal y que quedar bajo su control y responsabilidad.
2. En caso de venta o arriendo del apartamento cada propietario o su representante se
obliga a comunicar y registrar por escrito la informacin pertinente al nuevo propietario o
inquilino, anexando el certificado de libertad. En caso de que el propietario tenga un
visitante temporal (das, semanas, meses) deber informar en la administracin.
Artculo 7. FUNCIONES ESPECIALES DE LOS VIGILANTES
1.
Deben alertar a su compaa de vigilancia y a las autoridades respectivas sobre
cualquier vehculo sospechoso parqueado en la rotonda de acceso al edificio.
2. En la portera tendrn siempre asegurada la puerta de entrada principal y los garajes.
Cualquier visitante deber utilizar el intercomunicador que se encuentra instalado. Los
porteros no estn autorizados para dejar su puesto y atender a personas que desde los
carros piten para ser atendidos.
3. El control de acceso de contratistas, proveedores y lectores de servicios pblicos debe
ser estricto, todos deben dejar un documento con foto en la recepcin, que debern
reclamar al salir del edificio.
4.
Debern acompaar a las empresas de servicios telefnicos, televisin, internet y
dems servicios que requieran realizar acometidas e instalacin de antenas u otros
equipos. El vigilante conducir al tcnico al lugar respectivo y le advertir que no se pueden
perforar paredes ni dejar tuberas estticamente mal instaladas y que al final del trabajo
deber notificarse con el vigilante para hacer la inspeccin del sitio.
Artculo 8 CONTROL DE VISITAS
1.

Toda persona que no resida en el edificio debe reportarse en la portera y el


vigilante a travs del citfono solicitar al residente la autorizacin de ingreso. Una vez
autorizado el ingreso el vigilante solicitara al visitante un documento de identidad
con foto, registrarlo en el libro de visitantes dejando la anotacin de nmero de personas
que ingresan con cada visitante. El vigilante debe entregar la ficha correspondiente, la
cual le permitir recoger el documento en el momento que abandone el edificio.
PARAGRAFO: No aplica para visitante en compaa de propietarios o inquilinos, visitantes
temporal y familiares del copropietario o inquilino
2. En caso de que falle el sistema de comunicacin de la portera apartamentos, el rondero
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

13

ir hasta el apartamento e informar al propietario, el cual se desplazar a la portera y


permitir la entrada de visitantes. El visitante debe quedar registrado en el libro de
visitantes.
3. Mantener la mayor seguridad en la puerta de entrada a su apartamento, no dejarla
abierta en ningn momento, cuidar celosamente sus llaves, no dejarlas en portera.
Los vigilantes tienen terminantemente prohibido guardar llaves, dinero u objetos de
valor. No abrir su puerta sin antes confirmar quien es.
4. Los residentes del edificio estn obligados a controlar e informar inmediatamente a la
portera la salida de los visitantes, especialmente cuando se trate de empleadas,
vendedores, tcnicos y/o obreros en general, especificando si lleva consigo o no equipaje
u otra clase de elementos, especificando cuales. Adicionalmente el propietario no permitir
visitas en pasillos, ni escaleras, ni porteras del edificio por este personal.
5. Las visitas a los apartamentos que se ofertan en arriendo y/o venta, sern en el siguiente
horario: Lunes a Viernes: de 9:00 Am a 12:00 m y de 2:00 Pm a 5:00 Pm Los sbados de
9:00a.m a 1:00p.m. Los Domingos y Festivos no se permitirn.
6. El ingreso de personas con fines tcnicos locativos, servicio de aseo, familiares y amigos
a las unidades privadas en ausencia de alguien que apruebe su admisin deber ser
autorizado con un permiso de entrada escrito y firmado por el propietario, dicho permiso
deber ser diligenciado en la oficina de administracin o en el lobby, y en este deben
figurar claramente los nombres de las personas autorizadas a ingresar, nmero de
identificacin, las fechas y horas de visita de cada una, la torre, apartamento y labor a
realizar.
7. Los propietarios y/o residentes del edificio deben conservar las puertas de entrada de
cada torre debidamente cerrada.
8. Est prohibido el ingreso de domicilios sin excepcin. El vigilante anunciara el
domicilio y el apto solicitante deber bajar a recogerlo y cancelarlo.
9. No se permitir el ingreso al edificio de personas que no sepan o posean los datos
completos del propietario al cual vienen a visitar; los vigilantes no estarn autorizados
para dar este o cualquier tipo de informacin a los visitantes o a otra(s) persona(s).
11. Ningn vendedor est autorizado para ubicarse en la entrada del edificio
12. Por seguridad, tanto propietarios como residentes deben bajar la ventanilla del vehculo
para solicitar el ingreso al parqueadero
13. Los visitantes en vehculo deben acercarse al lobby y registrar todas las personas que
le acompaan, una vez hecho esto, se le permita el acceso del vehculo al parqueadero
de visitantes, se le asignara el rea de parqueo que ser registrada en el libro.
14. Los propietarios y/o residentes debern registrar en la portera el nombre y placas de los
visitantes recurrentes, de manera que estos puedan ingresar al parqueadero de visitantes
con solo bajar la ventanilla del carro.
PARGRAFO: En caso de incumplimiento de cualquier numeral descrito en el presente artculo,
el comit de convivencia graduara la falta segn el caso, para que el consejo de administracin
proceda con la imposicin de la respectiva sancin y sea ejecutada por la administracin.
Artculo 9. ESTACIONAMIENTO DE VEHCULOS
1.

El edificio no asume responsabilidad alguna por prdida total o parcial de vehculos u


objetos dejados dentro de los mismos, as como tampoco asume responsabilidad por los
daos ocasionados a los vehculos en las zonas de parqueo. Se recomienda dejarlos con
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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la alarma activada y en lo posible no dejar paquetes o elementos que llamen la atencin.


2. El residente que lo desee puede solicitar al vigilante la verificacin del estado en que
ingrese el automvil; reporte que se consignar por escrito. De otra forma, pierde su
derecho a reclamaciones posteriores por algn dao que se cause al automvil en el
parqueadero.
3. Todo residente usuario del parqueadero deber dejar su vehculo o moto con todos los
dispositivos de seguridad de que disponga para evitar al mximo prdidas o hurtos.
4. La entrada de taxis al parqueadero, solo se permitir en casos de extrema urgencia (nios
pequeos, enfermos o discapacitados o lluvia fuerte), con el debido control de los
vigilantes. y no debe demorarse ms de 5 minutos.
5. La administracin del edificio no se responsabiliza por vehculos estacionados en la calle,
debido a que est prohibido estacionarse en las bahas como medida de seguridad.
6.
Ningn carro debe salirse de su lnea de parqueo, ni invadir el parqueadero de sus
vecinos.
7. El uso de los parqueaderos no puede generar obstculos o impedir la libre
movilidad en el parqueadero y corredores.
8. Cuando un vehculo permanezca estacionado ms del tiempo normal, ya sea por dao o
ausencia del dueo, el propietario deber hacerle el aseo correspondiente.
9. El uso de parqueaderos para personas discapacitados debe ser utilizados por el momento
de desembarque del vehculo y parquear en el parqueadero asignado ya sea propietario
o visitante.
PARGRAFO: En caso de incumplimiento de cualquier numeral descrito en el presente artculo,
el comit de convivencia graduara la falta segn el caso, para que el consejo de administracin
proceda con la imposicin de la respectiva sancin y sea ejecutada por la administracin.
Artculo 10. SALIDA DE PAQUETES Y ELECTRODOMESTICOS
1. Los vigilantes estn autorizados para revisar la salida de paquetes y maletines al personal
de servicio domstico y personas ajenas a los propietarios y/o residentes. En caso de ser
familiares y amigos de los residentes; debe el propietario notificar su salida y nunca las
empleadas del servicio.
2.
No se permitir la salida de bienes inmuebles, enseres y electrodomsticos sin la
autorizacin escrita del residente, dirigida a la administracin identificando claramente el
objeto, indicando la fecha y hora.
3. En caso de trasteos el propietarios y/o residente deber solicitar a la
administracin un Paz y Salvo con cinco das de antelacin. La administracin autorizar
la salida de dichos enseres mediante una carta y expidiendo el certificado de paz y
salvo, cuya copia ir al flder del usuario.
Artculo 11. EMPLEADOS DE LOS RESIDENTES
1. Es obligacin de los residentes comunicar a los empleados a su servicio (servicio domstico,
enfermeras, nieras, etc.) el acatamiento de las disposiciones al presente manual y
observar las normas de conducta adecuadas en el EDIFICIO LIVING.
2. Se debe comunicar por escrito a la administracin la contratacin y despido de sus
empleados.
3. El personal de servicio debe registrarse a la entrada y salida del edificio en el libro destinado
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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para tal fin, anotando su nombre, hora de llegada y salida y el nmero de apartamento
y torre.
4. Se prohbe contratar al personal de servicios del EDIFICIO LIVING (aseadores, jardineros
y vigilantes) para que realicen labores al interior de los apartamentos.
5. No pueden ingresar a los apartamentos ni el personal al servicio de aseo y
mantenimiento del rea comn ni de vigilancia del edificio.
6. Los empleados de los residentes no podrn autorizar el ingreso de visitantes salvo expresa
autorizacin del propietario o residente.
7. Las empleadas de servicio deben circular por las reas comunes debidamente
uniformadas.
Las empleados domesticas no pueden reunirse en las reas comunes (escaleras, pasillo,
portera etc..
PARGRAFO: En caso de incumplimiento de cualquier numeral descrito en el presente artculo,
el comit de convivencia graduara la falta segn el caso, para que el consejo de administracin
proceda con la imposicin de la respectiva sancin y sea ejecutada por la administracin.
Artculo 12. AUSENCIA TEMPORAL DE RESIDENTES
1. Se recomienda que la ausencia temporal o prologada de propietarios y/o residentes
sea informada por escrito a la administracin, indicando el nombre y telfono de una
persona a quien se pueda informar e incluso pueda entrar al apartamento en caso de
emergencia.
2. Asegrese que las puertas y ventanas estn bien cerradas.
3.
Cuando un vehculo sea retirado de los parqueaderos por una persona diferente al
propietario y/o residente, con anticipacin el propietario y/o residente deber dejar en la
portera la autorizacin por escrito.
4. En ausencias temporales o prolongadas de los propietarios y/o residentes se
recomienda cerrar los registros de agua y gas y en lo posible bajar los tacos de los
contadores de la luz.
Artculo 13. PORTERIA
Es el puesto principal de operaciones del personal de vigilancia, al igual que punto de
recepcin de correspondencia de los propietarios y/o residentes del edificio y control principal
de acceso y salida de residentes, invitados y vehculos.
Por tanto las porteras son de uso exclusivo de los vigilantes quienes respondern por los
bienes instalados all.
Todos los residentes deben cumplir con las siguientes reglas:
1.
Se prohbe ofrecer ddivas o remuneraciones, bebidas alcohlicas y/o sustancias al
personal de vigilancia.
2.
El servicio de vigilancia del edificio est contratado exclusivamente para cumplir las
labores de vigilancia en todas las reas del edificio, Se prohbe al personal de
vigilancia hacer mandados en horario de trabajo.
3. La administracin no se har responsable por bolsas, dinero, paquetes, llaves de
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

16

4.
5.
6.
7.

8.

9.

apartamentos y/o vehculos dejados en la portera. La Administracin no responder


por prdidas, mal uso u otras consecuencias que se generen por incumplimiento de esta
norma.
En el rea de recepcin slo debe permanecer el personal de vigilancia.
Las puertas de ingreso estn bajo el control del vigilante y debern permanecer cerradas.
Cada vigilante debe permanecer en el rea de trabajo asignada y no reunidos en la
portera. En la hora de almuerzo deben turnarse con el objeto mantener los
controles de seguridad del edificio.
Toda correspondencia incluidos revistas, peridicos y recibos de servicios pblicos,
extractos bancarios y dems sobres debern ser recogidos por los propietarios y/o
residentes y/o quien este delegue en la portera, nunca en el acceso vehicular al
edificio.
El vigilante no debe permitir la salida de nios menores que no estn acompaados por
un adulto o haya sido autorizado expresamente por sus padres. Si los padres permiten
que sus hijos salgan con la empleada o niera, deber ser previamente autorizado por
escrito en Portera.
Cualquier persona que cause daos fsicos o perjuicios en el rea de la portera deber
costear las reparaciones subsecuentes en un plazo no mayor a 8 das calendario, de lo
contrario se tomaran las medidas represivas de orden jurdico contra el causante.

Artculo 14. AVISO DE ANOMALIAS


En caso de presentarse anomalas o actos contra la seguridad del edificio. Los propietarios
y/o residentes deben dar aviso inmediato a la administracin, a los vigilantes o a la autoridad
competente y dejar el respectivo informe en la minuta de actividades diarias.
Son funciones de los vigilantes:
1. Asistir al trabajo con el uniforme completo, limpio e impecable.
2. Permanecer siempre en el lugar de trabajo y mantener cerradas las puertas de acceso peatonal,
parqueaderos, torres y portera.
3. Mostrar un alto grado de educacin y buenos modales como amabilidad, cortesa y respeto
para con los habitantes del edificio y visitantes.
4. Atender el citfono y el telfono con amabilidad y diligencia, sin entablar largas
conversaciones por los mismos.
5. Anunciar por citfono a todo visitante a los apartamentos y administracin, con previa
autorizacin para su entrada.
6. El citfono de la portera y monitor de cmaras solo deben ser manipulados por el vigilante.
7. Por ningn motivo el vigilante o personal de aseo puede realizar actividades como lavar
carros, muebles o reparaciones locativas de los propietarios y/o residentes ni en el horario de
trabajo ni fuera del horario.
8. La portera peatonal tiene a su cargo y responsabilidad recibir la correspondencia, clasificarla
por nmero de torre y apartamento, registrarla en el libro de correspondencia
recibida. En caso de que llegue correspondencia para un apartamento y no coincida el nombre
del residente se debe confirmar con el residente si realmente le pertenece o no dicha
correspondencia.
9. Llevar y conservar de manera adecuada los libros y carpetas de visitantes,
autorizaciones, listado de residentes de los apartamentos, autorizaciones de ingresos a los
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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apartamentos, minutas de novedades y alarmas, entre otros.


10. Anotar en el libro de minuta las novedades y observaciones diarias, as mismo se dejara
constancia de los eventos al hacer cambio de turno.
11. No cumplir con funciones que no estn relacionadas con la seguridad y la vigilancia.
12. Es funcin del rondero hacer los itinerarios por los puntos de ruta asignados, informar sobre
anomalas encontradas en sus trayectos verificar el cierre de las entradas de cada torre.
13. Responder por la imagen de aseo y orden en el puesto de trabajo.
14. Los relevos de personal deben hacerse a la hora en punto y quien va a tomar el turno, debe
llegar con diez minutos de anticipacin, para que puedan colocarse el uniforme, informarse
de lo sucedido en el turno anterior y evitarle demoras a quien entrega. Si el vigilante que
va a recibir el turno no llega, quien lo est prestando, por ningn motivo debe abandonar
el puesto sin autorizacin de la compaa de vigilancia. Tampoco debe despojarse de
su uniforme antes de entregar el turno. Si algn vigilante se le presenta una calamidad o
fuerza mayor deber informar inmediatamente a la empresa de vigilancia y/o a la
Administracin para que se encarguen de su reemplazo.
15. El vigilante de recorrido de las torres deber prender y apagar las luces de las reas comunes
a la hora establecida por la administracin y cerrar las ventanas de las reas comunes,
adicionalmente no permitir que se usen las tomas de luz por persona externas al
edificio, ni permitir que vendedores se sienten en estas reas.
16. Velar por la tranquilidad del edificio y el descanso de los propietarios y/o residentes, evitar
ruidos molestos, charlas y saludos bulliciosos en altas horas de la noche y/o en la
madrugada.
17. Hacer cumplir la norma de no tener a altos volmenes los equipos de sonidos o radios, para
no perturbar el descanso de los moradores del edificio.
18. No permitir el uso de las reas comunes, para juegos, actividades de entrenamiento o
actividades que no sean de estas reas.
19. Los vigilantes podrn aceptar sugerencias, pero se abstendr de rdenes que no sean
impartidas por la administracin, el consejo de administracin o la compaa de
vigilancia.
20. Cuidar el citfono e informar a la administracin su estado de funcionamiento y las anomalas
de que sea objeto.
21. Poseer informacin sobre la ubicacin y funcionamiento de los sistemas hidrulicos, gasferos,
elctricos, de citfonos y de desages del edificio para ser utilizados en caso
de emergencia.
22. Las dems que estn establecidas en el manual de funciones y normas y las impartidas por
la administracin de acuerdo al cargo y al contrato suscrito con la respectiva empresa.
23. Tener establecidas las zonas de alimentacin.
24. El calentar los alimentos y realizacin de caf debe hacerse en horarios que no interfieran
con la labores de vigilancia.
25. Reportar bombillos o sensores de movimiento con mal funcionamiento o cualquier anomala
en el funcionamiento de la maquinaria y equipos del edificio, fugas etc.
Artculo 15. INCENDIO Y OTRAS EMERGENCIAS
1.

El celador suspender el servicio de energa de todo el edificio, llamando el


ascensor al primer piso, dejndolo apagado y abierto.
2. Deber avisar a los residentes y demandar de ellos su colaboracin para efectuar la
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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evacuacin.
3. Utilizar los extinguidores, teniendo en cuenta las instrucciones de manejo.
4. No permitir en ningn momento el ingreso de personas extraas a la unidad residencial.
5. En caso de inundacin, si sta se presenta en un apartamento, el celador deber cerrar
el registro y dar aviso a los ocupantes o responsables del apartamento. En caso de
ausencia de estos, informar a la Administracin. Los daos ocasionados
por el dao, corrern a cargo del propietario del inmueble donde ocurri el
percance.
6. Si la inundacin ocurre en reas comunes, se cerrar el registro correspondiente y se
informara enseguida al Administrador o a los miembros del consejo.
Artculo 16. SON FUNCIONES DEL PERSONAL DE ASEO
1. Mantener en perfecto estado de aseo las reas comunes del edificio como: pasillos, entradas
torres, escaleras torres, lobbies apartamentos, andenes, saln social, oficina de
administracin, gimnasio, parques, jardines, parqueaderos, piscina, etc.
2. No hacer favores personales dentro ni fuera del horario de trabajo.
3.
Realizar cabalmente las funciones y rdenes asignadas por el consejo directivo, la
administracin y la empresa contratante si la hubiese.
Artculo 17. MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE
1. Las basuras y desperdicios se debern empacar en bolsas plsticas debidamente selladas.
No est permitido dejar las bolsas con basura en puntos fijos o escaleras
y debern trasladarse al cuarto de basuras.
2. Los objetos de vidrio, residuos de obras, cajas y botellas, no deben ser arrojados por
el ducto o shut, sino colocados en el cuarto de basuras.
3. Todos los residentes debern comprometerse a reciclar, depositando en bolsas diferentes
los desechos orgnicos y los desechos de vidrio, cartn o papel en las canecas dispuestas
por la unidad residencial.
4. Est prohibido dejar basuras por fuera de las canecas que estn distribuidas en las
reas comunes.
Artculo 18. ADMINISTRACION
1. Horario de atencin: El horario de atencin de la Administracin ser acordado entre
el Consejo de Administracin y la persona designada para ser administrador(a). El servicio
de atencin al pblico solo se prestar en la oficina de administracin.
2. La administracin elaborar mensualmente el informe de gestin y financiero, el cual
ser presentado al consejo de administracin quien evaluar y aprobar. Posteriormente
lo publicar en la cartelera de la entrada principal para dar una mayor informacin a los
propietarios.
3. La administracin solicitar a las empresas contratantes de servicios como vigilancia
y aseo, los documentos correspondientes al pago de los parafiscales del personal
asignado al edificio.
4. Cobrar o si hubiere mora, en forma coactiva el pago por cuotas de administracin,
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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extraordinaria, servicios prestados por el edificio, intereses, multas y/o sanciones.


5. Manejo y control de funciones y actividades del personal de vigilancia y aseo del edificio.
6. Velar por los intereses del edificio por sus reas comunes tomando las medidas necesarias
que demande la existencia, seguridad, integridad, salubridad y esttica
del edificio y sus habitantes.
7. Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones de este manual y el reglamento de propiedad
horizontal.
8. Llevar y manejar adecuadamente el archivo del edificio de toda la documentacin contable,
legal, jurdica, planos, contratos, entre otros.
9. Llevar o hacer llevar bajo su directiva dependencia y responsabilidad, los libros de
contabilidad, libros de registros establecidos en el edificio y atender la
correspondencia relativa a la edificacin.
10. Representar directamente a la copropiedad en todo acto o relacin con terceros, o en
cada uno de los copropietarios u ocupantes de bienes privados, con previa autorizacin
del consejo de administracin.
11. Cumplir cabalmente con las funciones asignadas por el consejo administrativo y
asamblea general.
12. Toda queja, reclamo, duda o aclaracin de los propietarios y/o residentes deber ser
formulada a la administracin por escrito, con fecha, hora del evento y nombre del
propietario y/o residente.
13. Cualquier falla tcnica en cuanto a la parte estructural, de alumbrado, jardinera,
cacofona, y reas comunes del edificio deben ser expuestas ante la oficina de
administracin.
14. La administracin deber mantener y conservar todas las reas comunes del
edificio y ser responsable por cualquier deterioro que por omisin en sus
funciones presenten las reas comunes.
15. Los habitantes del edificio pueden solicitar a la administracin cualquiera de los servicios
que esta deba prestar de acuerdo con lo establecido por la asamblea de copropietarios,
el consejo de administracin y el manual de convivencia para los habitantes y el
reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO 4
CUIDADO Y MANEJO DE BIENES COMUNES
Artculo 19. SALN SOCIAL
Est a cargo de la administracin y podr ser prestado a ttulo econmico u oneroso, de
conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal, normas civiles, comerciales, previo
la observacin de los siguientes requisitos:
1. La solicitud para el prstamo del Saln Social, la deber realizar el propietario mediante
un documento escrito con mnimo 5 das de anticipacin y radicado en la oficina de
Administracin. Deber estar a paz y salvo por todo concepto al momento de la
reservacin. (cuotas de administracin ordinarias; extraordinarias ; intereses y otros
cargos).
2. El propietario se har responsable de los daos ocasionados al saln y deber dejar un
depsito de $200.000, este ser reembolsado por el Administrador cuando se verifique
que las condiciones de entrega corresponden al inventario con el cual se recibi.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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3. El Saln Social estar destinado exclusivamente, para los eventos de propietarios y


residentes del edificio.
El uso del Saln Social implicar la cancelacin de una tarifa nica por hora de $30.000 o
sus equivalentes en salarios mnimos legales diarios vigentes.
La extralimitacin en el horario del saln social, acarrea una sancin de equivalente a 10%
del SMLMV, por hora adicional, sin eximirlo de las sanciones contempladas en el
Reglamento de Copropiedad. Para los que se aplicaran sanciones de limitacin del
uso de esta rea hasta por 1 ao.
El propietario consignara previamente el valor de las horas reservadas al menos con
48 horas de anticipacin; la administracin liquidar el costo de las horas adicionales
utilizadas y la sancin si hubiere lugar se cargara automticamente a la cuenta de cobro
del mes siguiente.
Dentro de los valores establecidos est incluido el aseo del saln, el cual no implica
desmonte de las decoraciones ni entrega de materiales a proveedores externos. El
usuario deber dejar paredes, techo y pisos desmanchados y entregados en las
mismas condiciones que fueron recibidas.
4. El horario del uso del saln social ser el siguiente: Lunes a jueves de: 7:00 a.m. a 11:00
p.m. Viernes, sbado y domingo antes de festivo: 7:00 a.m. a 3:00 a.m.
Lunes festivos
7:00 a.m. a 8:00 p.m.
5. Cada evento tendr una duracin mxima de 7 HORAS y no se podr exceder el horario
establecido.
6. Previo a la realizacin de un evento, el propietario deber pasar el listado de invitados
a la portera con 24 horas de anticipacin; por ningn motivo se permitir el ingreso de
personas que no se encuentren relacionadas en el listado, hasta no ser autorizadas
directamente por el propietario o residente. Esto solo aplica para eventos en las reas
sociales.
7. Est terminantemente prohibido arrendar el Saln Social a no residentes para que hagan
uso del mismo.
8. En las fiestas o eventos infantiles los nios y nias, siempre debern estar en
compaa de adultos responsables. La administracin no se hace responsables de
cualquier tipo de accidente sufrido por los invitados dentro del edificio.
9. No est permitido el consumo de drogas ilcitas durante los eventos.
10. En caso de presentarse exceso de ruido, los vigilantes podrn solicitar al anfitrin o la
persona que realiza el evento controlar la situacin, si esto persiste el vigilante deber
llamar a la polica.
Se prohbe consumir sustancias psicoactivas previstas en la ley como ilcitas.
11. El Consejo de Administracin y el Comit de Convivencia podrn hacer uso del saln
bajo su responsabilidad, para realizar conferencias, eventos o reuniones destinados a la
comunidad, en cuyo caso, priman las reservas o solicitudes realizadas previamente por los
copropietarios y/o residentes.
12. Por el diseo y la ubicacin del saln comunal su uso se restringe a eventos sociales
con volumen de sonido generado por el equipo de sonido, voces, ruidos, juegos o rondas
deber ser moderadamente controlado, con el fin de no molestar a los dems residentes.
Por lo anterior solo se permiten amplificaciones que no interfieran con el descanso de los
residentes, permitiendo el goce y el disfrute.
13. Se prohbe clavar puntillas, cinta pegante, chazos y tornillos, pintar paredes o rayar vidrios,
golpear con herramientas u objetos pesados y se exige el uso de estructuras para
el montaje de luces, sonido o espectculos.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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14. El cupo mximo de personas a ocupar el Saln Social, independientemente del motivo
de la reserva, ser mximo de cien (100) personas, incluyendo a los anfitriones. Cuando
se exceda este cupo los vigilantes pueden limitar el ingreso de ms invitados
15. El alquiler del saln social no incluye la piscina, plazoleta, cancha y BBQ.
16. El saln social no ser alquilados los das 7, 24 y 31 de Diciembre y 1 de noviembre, como
tampoco los 4 das de Carnaval, en esta fecha solo podr ser utilizado para actividades
organizadas entre los vecinos.
17. Los materiales del saln social (Sillas, mesas, etc.), NO podrn ser alquilados ni prestados
a los residentes para utilizarlos en actividades en sus casas.
18. La basura generada por el evento debe ser empacada en bolsas negras, para ser retirada
por el aseador.
19. En fiestas infantiles, las nieras deben venir debidamente uniformadas.
20. De existir daos que superen el valor del depsito se cargaran a la prxima cuota de
administracin.
21. El dueo del evento debe dotarlo de los insumos de aseo.
22. La solicitud de reserva no implica que el saln est separado, hasta tanto el residente no
reciba la confirmacin por parte de la administracin.
23. El residente que separe el saln deber entregar en perfecto estado y completo, todo el
mobiliario de dotacin del saln (mesas y sillas) y dems que se encuentran en cocina y
bao.
Artculo 20. GIMNASIO
Est a cargo de la administracin y su uso no generara ningn costo para los propietarios y
residentes, de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal, normas civiles y
comerciales, previo la observacin de los siguientes requisitos:
1.
2.
3.
4.

El propietario se har responsable de los daos ocasionados en esta rea.


El gimnasio es de uso exclusivo de propietarios y residentes; mayores de 13 aos.
Llevar ropa adecuada y toalla personal para el uso de esta rea.
El horario del uso del gimnasio ser el siguiente:
Lunes a Domingo: 5:00 a.m. a 10:00 a.m. y de 5:00 p.m a 11:00 p.m
5. No est permitido el consumo de drogas, alimentos, ni licores en esta rea.
6. Por higiene y aseo permanente del gimnasio, es indispensable que los usuarios depositen
la basura y botellas en las canecas. Se prohbe dejar basura en el lugar.
7. En caso de presentarse exceso de ruido los vigilantes podrn
solicitar colaboracin
para disminuir el ruido.
8. El ingreso de nieras y personal domstico, con nios o sin ellos, est restringido
en esta rea
9. La administracin no se hace responsables por lesiones sufridas por excesos de
entrenamiento o realizacin de ejercicios contraindicados o que pongan en riesgo la
integridad fsica.
10. Para hacer uso de esta rea; todo residente debe registrarse en la minuta de control.
El residente que recibe la llave de apertura del gimnasio, es el responsable del rea. Por
ello es importante que todo el que haga uso, se registre, para tener control de la posesin
de la llave. Esta debe ser entregada por el residente a cargo al usuario que queda en el
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

22

mismo e informar al vigilante, quien verificara el registro respectivo.


11. El gimnasio permanecer cerrado con llave y ser abierto a solicitud del
propietario siempre y cuando este se encuentre a Paz y Salvo con las expensas comunes
ordinarias y extraordinarias.
12. Las maquinas no podrn ser movidas de los lugares asignados por la administracin para
cada una.
13. No est permitido que los nios ingresen a esta zona a jugar con las maquinas.

Artculo 21. CANCHA MINIFUTBOL


Est a cargo de la administracin y podr ser prestado a ttulo econmico u oneroso, de
conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal, normas civiles, comerciales, previo
la observacin de los siguientes requisitos:
1. La mini-cancha tiene dimensiones inferiores a las requeridas para futbol; solo se permite
un mximo de 3 jugadores adultos por equipo. Por lo tanto esta cancha debe ser utilizada
por nios menores de 15 aos sin lmite de nmero de jugadores o por adultos con nios,
ms no para juego exclusivo de adultos. Solo se permite utilizar baln de microftbol.
2. El horario ser de lunes a sbado de 9 a.m. hasta las 8 p.m., domingos y festivos de 10 a.m.
hasta las 6:00 p.m.
3. Los usuarios deben ser propietarios y/o residentes del edificio. En caso de invitados, estos no
pueden superar el nmero mximo permitido para la cancha y el acceso de estos debe ser
solicitado por un propietario o inquilino, quien deber registrar en la administracin el nombre
de los invitados y la hora de inicio de la actividad, la cual no puede superar dos (2) horas.
4. No deben jugar ms de 10 nios al mismo tiempo.
5. En caso de daos en la zona comn o reas privadas del Edificio Living, esta deber ser
corregida por el propietario que hace uso de la cancha y en los casos en que el dao sea
realizado por un invitado, la reparacin deber ser asumida por el propietario o inquilino que
solicit el acceso para los invitados. La reparacin deber ser realizada dentro de los cinco
(5) das hbiles siguientes al hecho, en caso contrario, el propietario afectado o la
administracin, podrn realizar las reparaciones respectivas, cuyos valores sern incluidos en
el cobro de la administracin del mes inmediatamente siguiente al hecho.
Artculo 22. PARQUE INFANTIL
Est a cargo de la administracin y podr ser utilizado en cualquier momento con el Reglamento
de Propiedad Horizontal, normas civiles, comerciales, previo la observacin de los siguientes
requisitos:
1.

Edad: La edad mxima para uso del espacio destinado para el parque infantil ser de 10
aos y la estatura mxima de 130 centmetros.
2. Acompaantes: Los acompaantes de los nios que utilizan el parque no podrn hacer uso
de los elementos all instalados ni sentarse en ellos. Todo nio menor de cinco (5) aos
deber contar con acompaante.
3. En caso de daos en esta zona, deber ser corregida por el propietario responsable del menor
que utiliza el parque. La reparacin deber ser realizada dentro de los cinco (5) das hbiles
siguientes al hecho, en caso contrario, la administracin podr realizar las reparaciones
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

23

respectivas, cuyos valores sern incluidos en el cobro de la administracin del mes


inmediatamente siguiente al hecho.
4. Est prohibido dejar basura tirada en el parque infantil. Depositarla en la caneca ms cercana.
5. Por salubridad queda prohibido el ingreso de mascotas a esta zona.
Artculo 23. PUNTOS FIJOS Y ASCENSORES
1. Los puntos fijos sern usados exclusivamente para el trnsito peatonal hacia cada uno de
los bienes privados.
2. Se prohbe fumar, consumo de bebidas embriagantes y/o drogas psicoactivas y permanecer
en visita o juegos en el hall y escaleras de acceso a los apartamentos.
3. No se puede dejar, ni siquiera de manera temporal, cajas, juguetes, bicicletas, bolsas de
basura u otros elementos en hall, lobbies y escaleras de acceso a los apartamentos.
4. Se prohbe colocar cuadros, afiches, materas, lmparas ni objetos en el hall de entrada a los
apartamentos, hasta no tener un consenso general sobre la inversin de decoracin del edificio.
5. No se permite sobrecarga en los ascensores del edificio con objetos pesados que causen
daos a su funcionamiento, al techo, vidrios o paredes. El lmite de cupo es de 10 personas o
700 kilogramos.
6. Al utilizar el ascensor se debe tener cuidado de no ensuciar, daar el piso, rayar las paredes.
Igualmente tener cuidado al transportar basura o desperdicios dentro del ascensor. 7. Para el
mantenimiento de los ascensores solo deben ingresar el personal autorizado por la
administracin.
8. Se recomienda no correr ni jugar en las escaleras de los interiores de las torres.
9. Est prohibido utilizar los ascensores en ropa de bao o mojados.10.La circulacin de
mascotas en los ascensores debe ser responsabilidad del propietario; si es pequeo debe ir
cargado por el propietario. las razas medianas deben circular por las escaleras.
11. Solo ser habilitado para fines de mudanza, un solo ascensor, de los 2 existentes en la torre
donde se realiza el trabajo. Esto con el objeto de no obstaculizar el libre desplazamiento
de los residentes. Los vigilantes de turno deben hacer cumplir esta norma.
PARGRAFO: Los padres de familia o responsables de los nios, vigilarn que sus hijos o
menores bajo su cuidado, no jueguen en los ascensores, debido al peligro que representa.
Adems en caso de un dao, respondern por ste, cancelando el valor del arreglo directamente
o ser facturado junto con la cuota de administracin del mes inmediatamente siguiente.
Artculo 24. PARQUEADEROS
Todos los propietarios y/o residentes, usuarios servicio de parqueadero se acogern y obligarn
a respetar las siguientes normas:
1. El ingreso de todo vehculo visitante deber estar autorizado por un residente o
propietario y se deber hacer la respectiva anotacin con el nmero de placa, tipo de
vehculo, nombre del conductor y de la persona que autorizo el ingreso.
2. La velocidad mxima de circulacin en la zona de parqueaderos es de 10km.
3. No se debe hacer uso de los parqueaderos destinados a las personas con
discapacidad.
4. De acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio, los
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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parqueaderos son de uso exclusivo para vehculo, por lo tanto no se permitir que sean
utilizados como depsito o que adicionalmente al vehculo se estacionen bicicletas o motos
que salgan de las lneas de demarcacin.
5. Ningn copropietario o usuario podr estacionar su vehculo fuera de las lneas que
demarcan el respectivo espacio Aun cuando los usuarios de los parqueaderos tienen
derecho a transitar en sus vehculos por las zonas reservadas para la circulacin, esto no
los faculta para estorbar el libre movimiento de los dems vehculos
6. No podrn hacerse reparaciones a los vehculos en los sitios de parqueo a excepcin de las
absolutamente necesarias para retirar el vehculo y llevarlo a reparacin definitiva a otro
sitio (Contravencin Moderada).
7.. Queda expresamente prohibido estacionar buses o busetas y en general vehculos con
capacidad superior a una tonelada en los parqueaderos del edificio
8. Queda expresamente prohibido el lavado de vehculos, sus sillas, tapetes o
aditamentos dentro de las instalaciones de las zonas comunes del edificio, dicha
prohibicin se extiende para motos y bicicletas .
9. Queda expresamente prohibido dejar escombros, cajas, bicicletas, llantas, etc.; en los
parqueaderos .
10. Los propietarios debern dejar sus vehculos debidamente cerrados, sin paquetes a la
vista y por ningn motivo debern dejar llaves de estos en manos de los empleados del
edificio
11.. Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible; en caso de
accidente causado por infraccin de esta norma, el infractor ser responsable por los
daos causados
12. Todo usuario de vehculo, al ser avisado que su vehculo est botando gasolina o aceite
deber hacerlo reparar inmediatamente, el infractor ser responsable de todo perjuicio
so pena sancin pecuniaria .
13. La circulacin en los cupos de parqueo se har siempre conservando la derecha y a
velocidad mxima de 10 km/hr, teniendo cuidado con la presencia de adultos o nios
que circulen all
14.. Cualquier dao causado por uno de los usuarios o visitantes del edificio a
cualquiera de los vehculos deber ser reportado inmediatamente al afectado y a la
administracin, quien segn las circunstancias deber avisar a las autoridades
competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se presenten.
15. El propietario de parqueadero que lo arriende deber anexar copia de la fotocopia de la
cedula del arrendador, copia del contrato de arrendamiento, copia de la tarjeta de
propiedad del vehculo y firma del acta de compromiso del arrendador y arrendatario del
cumplimiento del presente reglamento de parqueaderos Solo se podr arrendar a otros
copropietarios o inquilinos del EDIFICIO LIVING.
16. Es obligatorio el uso de la tarjeta que identifica el vehculo para ingreso o salida del mismo
del edificio. (Una vez esta sea implementada por la administracin).
17. No est permitido dejar vehculos abandonados en los parqueaderos, se entiende por
abandono la permanencia en el sitio sin movilizacin por un periodo de 30 das y sin aviso
previo a la administracin
18. Es de obligatorio cumplimiento que todos los vehculos estacionados en los
parqueaderos, cuenten con alarma activada, la cual deber estar graduada, para que no
se accionen con cualquier interferencia como lo son los radios de comunicacin
entre el personal de vigilancia, truenos, animales y otros, que incomoden a los
residentes especialmente en horas de la noche
19. En los vehculos debern estar en perfecto funcionamiento el sistema de seguridad (vidrios,
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

25

puertas, etc.), y en lo posible debern tener seguros contra robo, sino se cuenta con la
totalidad de estos requisitos en regla, la administracin no aceptar reclamacin alguna.
20. Queda terminantemente prohibido a los empleados del edificio el conducir mover o
manejar los vehculos automotores de cualquiera de los propietarios usuarios o
arrendatarios del edificio, por lo tanto los propietarios de los vehculos, debern acatar
esta norma
21. Est terminantemente prohibido pitar a la entrada de la unidad o dentro de ella
22. Est prohibido en la zona de parqueo, escuchar msica a alto volumen, consumir licor
o cualquier otra accin que perturbe la tranquilidad de los residentes
23. Queda terminantemente prohibido realizar mantenimiento, cambio de aceite o
pintura en los parqueaderos o reas comunes del edificio
24. Queda terminantemente prohibido que los nios jueguen en los parqueaderos por su
seguridad y la de los vehculos
25. Si de manera repetitiva la administracin notase que algunos de los usuarios del
parqueadero infringe la normatividad contenida en este reglamento se reserva el
derecho de la aplicacin del cdigo de polica y la legislacin sobre conduccin
ciudadana.
26. Para los casos de alquiler del saln social, solamente se podrn asignar para los asistentes
al evento mximo el 30% de los parqueaderos de visitantes, los dems quedaran
disponibles para otros visitantes.
27. Los parqueaderos de visitantes son de uso exclusivo para los mismos, por lo tanto queda
prohibido que los propietarios hagan uso de los parqueaderos de visitantes de manera
permanente o por varias horas consecutivas.
Artculo 25. PISCINA
1.

El horario para el uso de la piscina ser de:


Martes a viernes de 9:00 a.m. a 12:00 y de 2:00 pm a 7:00 pm,
Sbados, domingos y los lunes festivos De 10:00 am 6:00 PM
Se permite realizar eventos y reuniones sociales en el rea de la piscina (alrededor de la
misma) pero el residente deber costear el salvavidas que exige la ley para esta rea aun
cuando la piscina no se pueda habilitar para el evento a realizar. Estos eventos se podrn
efectuar en horarios de 7:00 pm a 12:00 p.m de martes a sabados y los domingos cuando
el lunes es festivo, pero con la salvedad de la msica moderada por ser espacio abierto.
El costo ser el mismo del saln social.
Los das lunes se realizar mantenimiento a la piscina, exceptuando los lunes
festivos, que se traslada el mantenimiento para el da martes.
En la poca de Vacaciones escolares, se manejar un horario extendido o especial, el cual
ser definido entre el Consejo de administracin y la administracin, y ser publicado y
socializado con todos los residentes.
2. Si algn propietario desea utilizar la piscina en un horario adicional para actividades
deportivas deber solicitar autorizacin por escrito de la administracin.
3. Los menores de 12 aos deben estar obligatoriamente acompaados de un adulto
responsable. De no ser el padre debe existir una autorizacin escrita indicando en quien
delega la responsabilidad de su hijo
4. Est prohibido ingresar a la piscina ( No ingresar al agua) bajo el efecto del alcohol o
drogas, al igual que fumar, ingerir lquidos y alimentos, as como el ingreso de los mismos
en cualquier tipo de envase o empaque, en aras a preservar el aseo de estas reas. Los
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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alimentos y bebidas pueden ingerirse nicamente en el rea social de la piscina, pero no


dentro de la misma. No se permite ingresar al rea social de la piscina envases de vidrio
de cualquier tipo de bebida.
5. Para solicitar el alquiler de la piscina para piscinazos; se deber pasar la solicitud por
escrito a la oficina de administracin y estar a paz y salvo por todo concepto. El
prstamo tendr un valor equivalente al 10% del SMMLV del ao en curso, aproximado
a la unidad de mil ms cercana, que para el ao 2.014 es de $62.000, en el cual no
estar incluido el aseo. Cuando se utilice al tiempo saln social y piscinazo, el valor de
la piscina ser del 50%, es decir $31.000 para el ao 2.014. Se deber dejar un
depsito igual para cubrir los daos que se puedan ocasionar, este dinero ser
reembolsado al momento de la recibida a satisfaccin.
LOS PISCINAZOS SOLO SE PUEDEN PROGRAMAR DE MARTES A VIERNES hasta las 6:00
pm, y EL SABADO (hasta las 2:00 pm). El DOMINGO Y LUNES FESTIVO LA PISCINA ES
EXCLUSIVA PARA RESIDENTES. Despus del horario de servicio del piscinero, las horas
adicionales sern cargadas al dueo del evento6. Se establece como cupo mximo de invitados a piscinazo 25 personas (usuarios de la
piscina). El mximo de invitados es de 5; superior a este nmero es considerado piscinazo.
7. Est prohibido hacer uso de la piscina en horas nocturnas para fiestas actos que atenten
contra la moral y las buenas costumbres.
8. Cada usuario debe realizarse una ducha previa, antes del ingreso a la piscina.
9. Usar ropa de bao adecuada (uso de gorro de bao).
10. El uso de la piscina, es exclusivo de residentes; no obstante stos podrn tener
invitados en estas zonas, previo diligenciamiento del registro destinado para tal fin.
11. El ingreso de invitados, sbado, domingo y festivos ser hasta un mximo de 5
personas por apartamento.
12. Evitar mojar los ascensores y zonas comunes despus de salir de la piscina.
13. Por seguridad se debe evitar el uso de joyas, relojes y objetos de valor; al igual que
el uso de telfonos celulares, cmaras fotogrficas y de video y cualquier otro elemento
que pueda presentar corto circuito y peligro para los dems usuarios.
14. Est prohibido utilizar cremas, masajes, bronceadores, aceites, tratamientos
corporales, etc. ya que estos dejan residuos que contaminan el agua, pueden tapar
los drenajes y adems incomodar a los dems usuarios.
15. Est prohibido afeitarse, depilarse, hacerse pedicura manicure dentro o en las zonas
aledaas a la piscina.
16. No se permitir la presencia de mascotas en estas reas.
17. Se prohben los juegos que pongan en peligro a los usuarios.
18. El Administrador deber ubicar el horario de uso de la piscina en un lugar visible.
19. No se debe dejar ropa extendida en los alrededores de la piscina.
20. Est prohibido la realizacin de actos obscenos en el interior de la piscina y en sus zonas
aledaas.
21. El rea de BBQ tendr un costo para el 2014 de $20.000; aplica el mismo procedimiento
de reserva del saln social y piscina y debe ser regresado limpio y ordenado. El
incremento del costo ser estipulado en comn acuerdo entre la administracin y el
Consejo de administracin.
22. Est permitido el consumo de bebidas alcohlicas de manera social. Pero no se permite
el acceso o uso de la zona de piscina a personas ebrias o con Comportamientos
que atenten contra la moral y las buenas costumbres. En este ltimo caso debern
retirarse por cuenta propia o ser retirados por los vigilantes del edificio.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

27

Artculo 26. TENENCIA DE MASCOTAS


La tenencia de un animal se regir por las disposiciones legales vigentes, implica asumirlo con
dedicacin, cumplir los deberes implcitos que trae el derecho a tenerlo, tanto con el animal como
con su entorno, es decir el resto de copropietarios:
1. Los copropietarios tienen derecho a disfrutar de la tranquilidad de su lugar de vivienda y
a quejarse si hay malos olores y excesivo ruido en el apartamento en donde hay un animal,
por lo que el dueo de la mascota debe evitar dichas molestias.
2. Los propietarios y/o residentes podrn tener animales domsticos en el lugar de habitacin,
siempre que no ocasione perjuicios y molestias a los dems propietarios y
vecinos.
3. Quien tenga una mascota en su unidad de habitacin debe garantizar las condiciones
de proteccin de los animales, segn lo establecido en la Ley 84 de 1989, las cuales
estn encaminadas a garantizar la vida, la promocin de la salud y el bienestar de los
animales.
4. El propietario de un animal domstico debe garantizar que la mascota est en un lugar
apropiado a sus necesidades de movilidad, luminosidad, aireacin, aseo, higiene y abrigo,
suministro de bebida y alimento as como de medicinas y cuidados indispensables
para mantener el animal en buena salud, a efecto de garantizar su integridad fsica y
mantenerlo en condiciones apropiadas para la convivencia respectiva.
5. Los propietarios de las mascotas deben proporcionar al animal una debida atencin,
y la adopcin de medidas que aseguren que la permanencia del mismo en la vecindad
no resulte abusiva.
6. El propietario de la mascota es el directamente responsable de los daos y perjuicios
que pueda ocasionar por su culpa, negligencia, accin u omisin.
7. La administracin del edificio exigir peridicamente las constancias o certificados de
vacunacin contra enfermedades infectocontagiosas a fin de prevenir riesgos contra los
dems ocupantes del edificio.
8. Queda prohibido el ingreso de visitantes con mascotas que circulen en las reas comunes.
9. Recoger los desechos orgnicos o deposiciones fecales de las mascotas (perros y gatos),
cuando las saquen a hacer sus necesidades, evitando que lo hagan en otros apartamentos
o reas comunes del edificio. Las heces se recogern en bolsas plsticas y se
depositarn en las canecas de basura del edificio, con el fin de prevenir enfermedades
infectocontagiosas; nunca en las canecas de basuras que estn en las reas
comunes. (Artculo 108 D de la ley 746 de 2002)
10. Queda prohibida la crianza, tenencia, estada o trnsito por uno o ms das de gallos,
gallinas, pavos, o animales que con su canto, cacareo, alharaca o chirrido
perturben la tranquilidad de los vecinos en horas de la madrugada o durante todo el da.
11. El tenedor a cualquier ttulo, de la unidad privada, debe, obligatoriamente: a) Registrar
su mascota en la oficina de administracin. b) Vacunarla y entregar copia del carn
respectivo en la oficina de administracin. c) Al sacar las mascotas de la unidad privada,
debern hacerlo con correa y bozal, cargar una pala y/o bolsa con los cuales recogern
los excrementos que ellos dejen. d) Queda prohibido la circulacin de mascotas en
reas comunes sin el cuidado del propietario o persona mayor de edad responsable. La
reincidencia de este hecho ser sancionable.
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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12. En todo momento el perro debe permanecer con su correa para evitar accidentes (pueden
ser atropellados por un carro o pueden lastimar a alguien, especialmente a los nios que al
correr llaman la atencin de los animales).
13. El uso de los ascensores para el transporte de las mascotas, queda supeditado a los
propietarios y/o residentes que en ese momento hagan uso del ascensor.
14. Queda prohibido el uso de ascensor para mascotas, cuando en el ascensor este ocupado
por nios, mujeres embarazadas o enfermo.
15. Todas las mascotas incluidas caninas, felinos y roedores (ratones, hmsteres, conejos)
deben estar vacunados contra la rabia y registrados en la administracin
16. Los dueos o tenedores de animales domsticos o mascotas deben recoger y depositar en
los lugares y recipientes de basura, los excrementos que se produzcan durante su
desplazamiento en las reas comunes.
El incumplimiento reiterado de las anteriores disposiciones dar lugar a que el administrador(a)
instaure
querella ante las autoridades de polica, eleve las quejas pertinentes antes
encargadas de la vigilancia y proteccin de los animales y solicite la imposicin de multas
sucesivas ante el juez competente por violacin del reglamento de propiedad horizontal.
PARGRAFO 1. Todos los propietarios y/o residentes estn obligados al cumplimiento de lo
dispuesto por la Corte Constitucional en su sentencia No. T035 de Enero 30 de 1997, Ley 746 del
19 de Julio de 2002. Pero no est permitida la tenencia de perros potencialmente peligrosos
(American Stafforedshire Terrier, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier o sus respectivos
cruces: Bullmastif, Doberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileo, Mastin
napolitano, Rottweiler, Staffordshire Terrier)..
PARAGRAFO 2. Si la mascota va al campo el propietario debe tener en cuenta al control de
parsitos externos (garrapatas, cucarachas), esto tanto en calzado, ropa y vehculos entre otros.
Los propietarios de aves que sacan a las terrazas deben forrar la jaula en plstico para que no
caiga mugre a los vecinos. Si hay perros y gatos hembras en celo, se recomienda utilizar
medicamentos para controlar el celo y as no incomodar a sus vecinos.
Artculo 27. USO CARROS DE MERCADO
El conjunto tiene a disposicin de los residentes, carros de mercado; para los que se establece un
control que permita que estn disponibles para todos.
Los carritos cuentan con unos dispositivos con llave, que tiene cada apartamento y que se requiere
para liberar el carro.
El residente tiene un tiempo mximo de 15 minutos para regresar el carro de mercado a su lugar
y retirar su llave.
Las llaves que requieran ser repuestas por perdida o dao, se deben requerir a la administracin y
cancelar el costo.
Al momento de mudarse del edificio el residente o propietario debe regresar la llave a la
administracin.

Artculo 28. ACTOS QUE ATENTAN CONTRA LA HIGIENE Y ESTETICA DEL EDIFICIO
Quedan prohibidos todos los actos que atenten contra la higiene y la buena presentacin del
edificio tales como:
1. Arrojar a las caeras domiciliarias (sanitarios) papeles, palos, toallas higinicas, paales
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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desechables, trapos, yeso, materiales de construccin, etc.


2. Arrojar papeles y basuras a las zonas comunes o por las ventanas o terrazas,
incluyendo los sitios que colinden con el edificio.
3. Manchar, pintar o rayar las paredes, los pisos, ventanas, etc. so pena de cubrir el valor
del dao.
4. Por respeto a la salud y educacin de los nios, est prohibido fumar en la zona del
parque infantil y cancha de softball.
5. Queda totalmente prohibido arrojar colillas en las reas verdes, parque infantil y dems
zonas comunes. Tambin queda prohibido arrojar colillas de cigarrillo desde los balcones
y ventanas del edificio.
6. No se debe lavar y arrojar el agua sucia o basura por los desages de las terrazas para
evitar que estos caigan a los pisos de abajo. El incumplimiento de esta norma acarrear
una multa.
7. Los propietarios que deseen colocar rejas en las ventanas de su apartamento deben
hacerlo de acuerdo a las especificaciones tcnicas con que cuenta el edificio o dadas por
el comit de convivencia. De lo contrario corren el riesgo de perder el valor de su inversin
si tienen que ser retiradas.
8.
Los propietarios que tengan plantas en las terrazas deben tener especial cuidado al
regarlas para evitar que el exceso de agua y tierra caiga a los vecinos y manchen las
paredes.
9. En caso de presentarse una situacin inesperada dentro del ascensor como: la mascota
hizo su necesidad, la bolsa de basura suelta lquidos o desechos, vmito, etc., el
responsable debe limpiar y dejarlo en condiciones higinicas adecuadas.
10. Queda terminantemente prohibido instalar rejas o protectores en el exterior de
ventanas y puertas.
11. Est prohibido realizar trabajos de pintura, tapizado o cualquier otro en reas
comunes o parqueaderos
CAPITULO 5
TRASTEOS Y MUDANZAS.
Artculo 29. TRASTEOS Y MUDANZAS
Los residentes que realicen trasteos o mudanzas internos, as como los externos que necesiten
entrar o salir del edificio, lo podrn hacer respetando y acatando las siguientes normas:
1. Previamente se tramitar ante la Administracin, el Paz Y Salvo por todo concepto y sta
expedir la correspondiente autorizacin.
2. El horario de trasteos es sin excepciones de la siguiente forma: de 8:00 a.m. a 12:00
m. y de 2:00 p.m. a 5:00 p.m. de lunes a viernes. Los das sbados de 8:00 a.m a 1
pm; domingo y lunes festivo no se puede realizar esta actividad.
3. Al realizar el trasteo, la persona que lo efecte, sea propietario o arrendatario, ser
responsable de los daos que genere en bienes comunes o privados, al finalizar el trasteo
la administracin deber expedir un Paz y Salvo.
4. Si es arrendatario presentar a la Administracin carta de la inmobiliaria o carta del
propietario, autorizando la entrada o salida de sus muebles y enseres del respectivo
apartamento.
5. Todo residente que desee hacer un trasteo, deber previamente constituir un
depsito de $100.000 en la Administracin, a fin de cubrir los gastos ocasionados con
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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los posibles daos que se presenten en las zonas comunes con ocasin de este.
En el evento de no presentarse ningn dao la suma depositada ser devuelta.
6. Cuando se realice algn trasteo es obligacin la supervisin por parte de la vigilancia del
edificio
PARGRAFO 1: Cuando el inmueble est consignado a una arrendadora o inmobiliaria la
Administracin mantendr informada al
propietario
sobre el estado de cuenta del
residente. Si el arrendatario se va y el inmueble queda adeudando cuotas y/o multas a la
Administracin, el propietario, de conformidad con lo establecido con la Ley 675 del 2001, ser
solidariamente responsable con la obligacin.
PARGRAFO 2: Ningn copropietario o arrendatario podr solicitar permiso para realizar
cambio, mudanza o trasteo a nombre de un apartamento diferente al que reside. Se excepta
quien acte con poder conferido en forma legal, informando al Administrador.
CAPTULO 6.
RGIMEN DISCIPLINARIO Y SOLUCIN DE CONFLICTOS
Artculo 30. SOLUCIN DE CONFLICTOS
Para la solucin de los conflictos que se presentaren entre los tenedores del edificio, o entre
ellos y el Administrador, el Consejo de Administracin, Comit de Convivencia o cualquier otro
rgano de direccin o control de la persona jurdica, en razn a la aplicacin o interpretacin de
la Ley 675 de 2001 y del Reglamento de Propiedad Horizontal sin perjuicio de la competencia
propia de las autoridades policiales o jurisdiccionales, se acudir a:
ADMINISTRADOR: Cuando se suscite un conflicto dentro del edificio, la primera autoridad
en conocerlo ser el Administrador, quien informar por escrito en la reunin al Consejo de
Administracin y Comit de Convivencia de dicha situacin. Si su intervencin no logra un arreglo
se intentar dicha solucin ante el Comit de Convivencia.
El Administrador tendr la facultad de conformidad con la Ley y la naturaleza del conflicto, de
acudir a la autoridad judicial o de polica competente para reclamar o demandar al propietario o
residente que perturbe la tranquilidad de los dems propietarios y residentes o que comprometa
la seguridad, solidez, salubridad, esttica o buen nombre del edificio o de la persona jurdica
o para exigir el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.
COMIT DE CONVIVENCIA: Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasin de la convivencia en el edificio, su solucin se podr intentar mediante la intervencin de
este Comit, cuyos miembros sern elegidos por la Asamblea General de propietarios por un
periodo de un (1) ao y estar integrado por un nmero impar de tres (3) o ms personas. Este
Comit intentar presentar frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones del Comit se consignaran en un Acta,
suscrita por las partes y los miembros del Comit y la participacin en l ser Ad honorem. El
Comit consagrado en el presente artculo, en ningn caso podr imponer sanciones.
De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001 en su artculo 58 se crearon los comits
de convivencia de los edificios o conjuntos residenciales con el fin de promover convivencia y
mediar los conflictos que se presenten en los multifamiliares. Teniendo en cuenta el rgimen
de propiedad horizontal el comit de convivencia se fundamenta en unos principios y unos
objetos.

MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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Artculo 31. PRINCIPIOS


1. Convivencia pacfica y solidaridad social. Los residentes y directivos del edificio deben
establecer buenas relaciones de vecinos a travs del respeto y de ser solidarios con los
dems.
2. Valores ticos. Los propietarios tenedores y directivos del edificio deben ser tolerantes,
respetuosos, responsables y justos con los dems residentes buscando vivir en armona
y en paz con los vecinos.
Artculo 32. OBJETO
Se promover convivencia a travs de mecanismos como de talleres, foros, etc. con el fin de
fortalecer las relaciones entre vecinos y directivos previniendo los conflictos y restableciendo el
tejido social y comunitario en el edificio.
Artculo 33.REQUISITOS PARA SER MIEMBRO DEL COMIT DE CONVIVENCIA
1. No encontrarse involucrado en procesos penales, civiles o disciplinarios.
2. No pertenecer a ningn estamento interno del edificio como el consejo.
3. No debe ser persona conflictiva en el multifamiliar.
4. En lo posible estar capacitada en mecanismos alternos de solucin pacifica a
controversia
5. Los dems requisitos que le asigne la ley, los estatutos y la asamblea.

Artculo 34. SESIONES Y QURUM


1. El comit de convivencia sesionar una vez al mes para discutir y elaborar su plan de
trabajo y cada 15 das para atender en sesiones ordinarias las mediaciones de
los conflictos del multifamiliar.
2. El qurum podr ser de liberatorio con la mayora de sus integrantes para sesiones tanto
del comit como de mediacin y decidir por la mitad ms uno de los votos presentes en
cada sesin.
Artculo 35.ACTAS E INVITACIONES
1. El comit de convivencia levantar actas despus de cada sesin tanto del comit como
de mediacin de conflictos y llevar su registro.
2. A travs de la administracin del edificio, el comit invitar por escrito a las partes inmersas
en conflictos comunitarios para ser atendidos en el saln comunal designados en
la fecha y hora acordados con las partes.
Artculo 36. FUNCIONES DEL COMIT DE CONVIVENCIA
1. Promover la convivencia social y pacfica en los edificios a travs de talleres de valores y
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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eventos sociales que prevengan la conflictividad.


2. Mediar en equidad los conflictos presentados dentro del multifamiliar.
3. Difundir el manual de convivencia y los estatutos internos, los derechos humanos y los
cdigos de polica Distrital y Nacional.
4. Las dems funciones que le asigne la Ley, los estatutos o la asamblea.
CONDUCTAS LEVES: Se aplicarn sanciones con menor grado de severidad y una
duracin transitoria breve cuando se incurra en violaciones del reglamento que no constituya
conducta grave, es decir, cuando no afecte gravemente los principios de convivencia y respeto
a la dignidad humana, o cuando no se causen daos a los bienes de la copropiedad o de los
propietarios, residentes o usuarios.
CONDUCTAS GRAVES: Sern objeto de la aplicacin de multas en mayor cuanta o mediante
la aplicacin simultnea de los distintos tipos de sanciones, las siguientes conductas:
1. La violacin grave de las obligaciones establecidas en este reglamento.
2. Obstaculizar en forma grave el ejercicio de los derechos de los dems propietarios,
usuarios o residentes o el desarrollo normal de las actividades administrativas de la
copropiedad.
3. Destruir en forma intencional los bienes de la copropiedad, de los propietarios o de los
usuarios.
4. Sustraer o apropiarse de bienes de las unidades privadas, de la copropiedad. O de los
usuarios.
5. Por razn o con ocasin del uso de los bienes comunes agredir en forma grave a las
personas que laboran, residen o visitan la copropiedad.
6. Cometer delitos en la copropiedad tipificados en el Cdigo Penal.
7. Mantener sustancias, elementos o animales que representen un peligro para las personas
que habitan en la copropiedad o para sta.
8. No comunicar a la administracin en forma oportuna situaciones graves que puedan
afectar la estabilidad de los bienes de la copropiedad o la convivencia de sus habitantes.
9. Consumir en las reas comunales sustancias prohibidas o que puedan constituir un mal
ejemplo para menores.
10. Ejecutar conductas graves o acciones que estn prohibidas por las leyes o por las
autoridades dentro de la copropiedad o en los bienes de uso particular.
11. Dejar de asistir personalmente o por conducto de delegados o representantes, a las
asambleas ordinarias o extraordinarias y su sancin ser lo correspondiente a seis
salarios mnimos diarios legales.
SANCIONES: Las conductas objeto de sancin sern valoradas con aplicacin de los
principios jurdicos que menciona el artculo 60 de la ley vigente de propiedad
horizontal o de las normas que reglamente o reformen y con carcter de orientacin para
garantizar el debido proceso, se tendr en cuenta los siguientes principios, los cuales se
enuncian brevemente a saber: el debido proceso establecido en este reglamento,
reconocimiento de la dignidad humana, presuncin de inocencia, gratuidad, lealtad,
imposibilidad de aplicar doble sancin o trmite por un mismo hecho, celeridad del
trmite, favorabilidad, igualdad de los propietarios ante el reglamento, funcin preventiva y
correctiva de la sancin, derecho de defensa, proporcionalidad a la gravedad de la
Contravencin, motivacin de la sancin o sea su adecuada fundamentacin, entre otras
disposiciones que se aplican de manera general cuando se juzga la conducta de los individuos
MANUAL Y REGLAMENTO DE CONVIVENCIA

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de una comunidad. Cuando la falta no se encuentre graduada con los niveles leve, moderada
o grave, ser valorada por parte del comit de convivencia, quienes harn la recomendacin
de la tasacin de la multa a imponer.
CONTRAVENCION LEVE: 20% del valor de la cuota mensual de administracin.
CONTRAVENCION MODERADA: 50% del valor de la cuota mensual de
administracin.
CONTRAVENCION GRAVE: 100% del valor de la cuota mensual de administracin.
Artculo 37. PROCEDIMIENTO A SEGUIR POR EL COMIT DE CONVIVENCIA.
El Comit de Convivencia actuar de la siguiente forma:
1. Convocar por escrito a las partes en conflicto para ser escuchadas.
2. Intentar presentar frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad.
3. Las consideraciones de este Comit se consignarn en un acto suscrito por las partes
y por los miembros del Comit.
PARGRAFO: Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos
en el presente artculo se dar el trmite previsto en el captulo II del ttulo XXIII de C.P.C. o en
las disposiciones que lo modifiquen, adicionan o complementen.
Artculo 38. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES NO PECUNIARIAS
Agotada la solucin del conflicto a travs del Comit de Convivencia, sin que ste hubiese podido
resolverse, o en el evento en que sea necesario por la naturaleza de la Contravencin cometida,
el Consejo de Administracin proceder de la siguiente forma:
1.

Se citar al posible responsable por escrito, indicndole los cargos que se le imputen y se
escuchar en diligencia de descargos. Dentro de los tres das siguientes se decidir si se le
impone sancin o no. Si se impone sancin esta consistir en un llamado de atencin para
que corrija su comportamiento, o acate la decisin del Consejo de Administracin.
2. Si la conducta infractora contina, previo agotamiento del procedimiento sealado en el
literal anterior, se impondr la sancin de publicacin durante diez das en lugares de amplia
circulacin del edificio, donde se indique la infraccin y se le conceder un tiempo perentorio,
que en ningn caso puede ser superior a diez das, en los casos que as lo amerite; y en
otros casos, se har seguimiento. Si la conducta persiste se impondr multa o sancin
pecuniaria, para que corrija su comportamiento y acate la decisin del Consejo de
Administracin.
Artculo 39. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES PECUNIARIAS
Cuando algn residente o visitante incumpla las obligaciones contempladas en el presente
manual, se proceder de la siguiente manera:
1. Elevado el pliego de cargos al responsable, se le notificar personalmente y a travs
de acta emitida por el Consejo de Administracin.
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2.
3.
4.
5.

6.

7.
8.

9.

Cinco das despus de la notificacin, el responsable deber contestar por escrito y


aportando las pruebas que tuviere y solicitando la prctica de aquellas que
considere necesarias para su defensa.
Se le enviar una nueva comunicacin solicitando su respuesta, para lo cual tendr tres
(3) das hbiles para presentar pruebas y descargos correspondientes.
Si el presunto responsable no responde, el Consejo de Administracin oficiosamente podr
emitir el fallo mediante resolucin motivada.
El fallo debe ser notificado personalmente al responsable dentro de los cinco (5) das
siguientes a su emisin, indicando que precede el recurso de reposicin ante el Consejo
de Administracin y la accin de impugnacin, establecida en el artculo 62 de la ley
675, que tramitar ante la jurisdiccin civil de conformidad con lo establecido por el
artculo 194 del Cdigo de Comercio.
De no ser posible la notificacin se dejar expresa constancia en el acta de la reunin
respectiva del Consejo de Administracin, de las razones por las cuales no se pudo
efectuar la notificacin, y se proceder a publicar en la cartelera de la Administracin,
la resolucin durante diez das hbiles.
Si el responsable se presenta durante este periodo a descargos o a solucionar el problema
ante el Consejo o la administracin, deber informarlo por escrito ante este ente. Y si lo
hace luego de la publicacin de la resolucin, esta se quitar de la cartelera.
Cuando no se ha presentado el responsable, en el libro de actas se dejar
constancia de la fecha de publicacin y retiro de la resolucin. Igualmente se fijara copia
de la resolucin en la puerta de ingreso al inmueble donde reside el responsable. Se
enviar copia de la resolucin por correo certificado, al apartamento, dejando constancia
de tales actuaciones en el acta del Consejo de Administracin.
Una vez cumplido el anterior procedimiento se proceder al cobro. Las multas sern
incluidas en el cobro de la cuota de administracin del mes siguiente junto con los
dems gastos que deba el responsable.

PARGRAFO 1: Si la conducta persiste se podrn establecer multas sucesivas que no podrn


exceder diez veces la cuota de administracin mensual. Las sanciones de que trata el presente
Manual de Convivencia, prestarn mrito ejecutivo de conformidad con lo establecido en el
artculo 48 de la ley 675 de 2001.
PARGRAFO 2: El incumplimiento por parte de un residente, arrendatario o tenedor, de una o
varias obligaciones y/o la infraccin de una varias prohibiciones y en general el no acatamiento
de cualquiera de las disposiciones establecidas en la ley 675 de 2001 y en el Manual de
Convivencia, lo har acreedor, previo agotamiento del anterior procedimiento, de las sanciones
y multas estipuladas en el Cdigo de Polica.

CAPITULO 7.
OTRAS DISPOSICIONES
Artculo 40. MULTA POR INASISTENCIA DE LOS RESIDENTES
El propietario que no asista o no nombre por escrito a un delegado a las Asambleas Ordinarias
y Extraordinarias de Copropietarios, salvo en casos de fuerza mayor debidamente
certificados, se har acreedor a sancin pecuniaria equivalente a un 10% de un mes de
administracin vigente al momento del incumplimiento. Adicionalmente se controlar la
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permanencia de los propietarios mediante la firma de una planilla de asistencia al inicio


como al final de las asambleas para que cuando se realice las votaciones exista qurum,
si el propietario se retira de la asamblea antes de tiempo ser sancionado. Este pago si no es
cancelado se tendr en cuenta el siguiente procedimiento:
1. Ser cancelado en la siguiente cuota de administracin y empezar a correr los intereses
de mora fijados por la Asamblea General.
2. Por el siguiente mes de retardo se seguirn cobrando los intereses de mora y se enviar
recordatorio de pago al residente.
3. Al tercer mes de retardo se seguirn cobrando los intereses de mora y se publicar en
una lista en las carteleras dentro del edificio.
4. Por el cuarto mes de retardo se seguirn cobrando los intereses de mora y se enviar
la cuenta a cobro jurdico. Todos los costos o gastos que se incurra ser asumido por
el propietario, segn lo autorizado por la ley.
Artculo 41. SOBRE EL PAGO DE LAS CUOTAS, CONTRIBUCIONES, SANCIONES Y
EXPENSAS A CARGO DE LOS COPROPIETARIOS
Cuando algn residente tenga deudas de cualquier orden ante la administracin del
edificio, todo abono parcial ser aplicado segn los saldos en el siguiente orden:
1.
En primer lugar a las multas o sanciones.
2.
En segundo lugar a los intereses de mora.
3.
En tercer lugar a las cuotas extraordinarias.
4.
En cuarto lugar a las cuotas de administracin ms antiguas sin cancelar.
5.
Por ltimo a la cuota de administracin del mes.
Artculo 42. INCREMENTO DE CUOTAS ORDINARIAS
Las cuotas ordinarias mensuales de Administracin se incrementarn anualmente de conformidad
con lo aprobado por la Asamblea anual de propietarios, atendiendo a las necesidades
presupustales del edificio.
Artculo 43. VIGENCIA
El Manual es aplicable y exigible a todas las personas que habitan en la copropiedad desde el
momento de su aprobacin por la Asamblea de Copropietarios y slo por ella podr ser ajustado.
Hace parte de este Manual los deberes y obligaciones de los copropietarios incluidos en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO LIVING. Los asuntos no tratados en este
Manual se regirn por lo dispuesto en el Cdigo de Polica y dems normas vigentes.
La ASAMBLEA DE PROPIETARIOS como rgano directivo mximo del Conjunto, autoriza y delega
en el CONSEJO DE ADMINISTRACION, la facultad de la aplicacin de las sanciones a las que
hace referencia la ley.
El presente Manual fue aprobado en Asamblea Extraordinaria del da 24 de julio del 2014; con
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Qurum de Mayora Calificada siguiendo el procedimiento establecido en la ley 675 del 2.001. Se
firma el presente MANUAL DE CONVIVENCIA, por el presidente y secretario de la asamblea..
Publquese, comunquese y cmplase el presente reglamento

Presidente asamblea

Secretario Asamblea

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