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EN VENTAS CON RESERVA DE PROPIEDAD

Otorgamiento de escritura
pblica recin puede exigirse
una vez cancelado el precio
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Si an no se ha cumplido con elevar a escritura pblica un contrato de compraventa


con reserva de propiedad, la obligacin del vendedor de escriturar la minuta quedar
supeditada hasta que el comprador pague ntegramente el precio convenido. Mientras
no suceda esto, no proceder el eventual otorgamiento de escritura que solicite
judicialmente el comprador.

Dicho criterio fue expuesto por la Corte Suprema al resolver la Casacin N 2754-2013Lima Norte (El Peruano, 03/03/2015), por la cual se desestima el recurso interpuesto,
confirmando indirectamente la improcedencia de la pretensin de otorgamiento de escritura
pblica.
De acuerdo con los hechos, el actor solicit que una asociacin cumpliera con otorgarle la
escritura pblica de un contrato de compraventa a plazo de acciones y derechos

preferenciales sobre un inmueble, suscrito el 1 de junio de 1978, y que inclua una clusula
de reserva de dominio.
No obstante, el representante de la asociacin demandada cuestion la validez de los actos
aduciendo que las personas que aparecen como presidente y secretarios de dicha persona
jurdica nunca ostentaron cargos directivos.
El juez de primer grado consider que el inmueble objeto de compraventa no se encuentra
debidamente determinado en el documento presentado por el actor y, por tal motivo, no
poda tenerse por acreditada la existencia de un acto jurdico vlido.
La Segunda Sala Civil Superior de Lima Norte declar improcedente la demanda por falta
de conexin lgica entre los hechos y el petitorio, toda vez que el actor se oblig a cancelar
una determinada cantidad, no existiendo prueba alguna de que se haya cumplido con ello.
Por estas razones, el demandante interpuso recurso de casacin por infraccin al artculo
1412 del Cdigo Civil. Aleg que la pretensin de otorgamiento de escritura pblica est
dirigida a formalizar el acto jurdico plasmado en un contrato, sin discutir el fondo de lo
pactado.
Sin embargo, para la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema debe considerarse otros
elementos tratndose de un contrato con pacto de reserva de dominio. As, segn su
interpretacin del artculo 1583 del Cdigo Civil, dicho pacto suspende la obligacin del
vendedor de transferir la propiedad hasta que el comprador haya pagado todo o una parte
del precio convenido; por lo tanto, si el demandante no acredita el pago de su
contraprestacin, debe desestimarse la demanda de otorgamiento de escritura pblica.
En otras palabras, la Suprema sostiene que si, como consecuencia de un contrato de
compraventa, la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en
que se efecte la cancelacin total del precio pactado, la obligacin esencial del vendedor
de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio; por lo
tanto, mientras no se cumpla con esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica
que permita el perfeccionamiento de la transferencia, puntualiz.