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Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y contribuciones se
extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del adquirente en remate judicial,
sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario,
quien deber responder con todo su patrimonio.Al respecto, debe observarse que ese modo autnomo de adquisicin resulta configurado
por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la venta en subasta pblica un
acto jurdico complejo, que desborda los lmites del derecho privado y encuentra adecuada
formulacin en la conjuncin de los derechos civil y procesal, la que no coincide con el
contrato de compraventa (conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases para la implantacin de un
procedimiento de enajenacin coactiva", El Derecho, tomo 75, pgina 794;; Eisner, Isidoro,
"Anulacin de oficio del remate judicial por culpa del martillero", La Ley, tomo 1994-E,
pgina 164; Belluscio-Zannoni, "Cdigo Civil Comentado", Buenos Aires, ed. Astrea,
1993, tomo 6, pgina 385).As, por ejemplo: la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y concordantes del
Cdigo Civil); la forma de perfeccionamiento (arts. 1184, inc. 1 del Cdigo Civil y 582 y
siguientes del Cdigo Procesal); la garanta de eviccin no es exigible (art. 2122 del Cdigo
Civil); la intervencin del rgano jurisdiccional transforma este negocio en el acto ejecutivo
por excelencia (conf. Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil", Buenos Aires,
ed. Depalma, 1993, pginas 446, N 289); ciertos principios del derecho de fondo no le son
aplicables y si lo son, en cambio, otros que hacen al derecho procesal, etc. De ah que slo
subsidiariamente las normas de la compraventa se aplican a las adquisiciones en remate
pblico (conf. Bibiloni, "Anteproyecto", coment. y art. 1430).Lo destacable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de
convencin en los trminos a que aluden los citados artculos 3265 y 3266 del Cdigo
Civil. Por lo tanto, an cuando el adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un
sucesor singular de la cosa por el carcter que reviste su derecho, debe estimarse que no lo
es en los trminos de estas disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la cosa
con carga alguna, sino libre de ellas.Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems
contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado judicialmente
deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los edictos de remate se hubiera
hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportadas por el anterior
propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para solventarlas, pues,
en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf. Lezana, Julio, "El remate
Judicial de un inmueble y los certificados que acrediten la situacin del dominio y las
cargas que lo afectan", Jurisprudencia Argentina, tomo 1594-III, seccin doctrina, pgina
10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial, los impuestos, tasas, contribuciones y
expensas comunes", La Ley, tomo 1994-E, pgina 1245; Lambois, Susana, op. cit., pginas
401 y siguientes).De lo contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de la
subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al comprador
obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como parte de
las condiciones de la venta. En tal situacin resulta decisivo atender al demrito de las
expectativas de los compradores en subasta judicial - con la consiguiente afectacin de los
precios logrados y perjuicio de las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y no
tienen otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de
extensin difcilmente imaginable. As, de trasladar al adquirente en la subasta tales
obligaciones, se lo estara condenando, adems, al pago de lo que no es deudor, sin que (por
no ser parte en el proceso) pueda ejercer defensa alguna, entre ellas, la de prescripcin, si
correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en su caso, las multas, recargos e intereses
incluidos en la sentencia, violndose el derecho consagrado en el art. 18 de la Constitucin
Nacional (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pgina 1243, punto XI).A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem,
toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor particular.En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o cabalgantes, segn las
diversas denominaciones que se les han dado (conf. Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op.
cit., tomo 2, pgina 524, nota N 3; Alsina Atienza, "Introduccin al estudio de las
obligaciones propter rem", en Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-II, seccin doctrina,
pgina 40), son aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro sobre una
cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin; es decir, que la posicin de
obligado depende de una relacin de derecho o de hecho (real) (conf. Betti, "Teora General
de las Obligaciones", traduccin al castellano, ed. Revistas de Derecho Privado, Madrid,
1969, tomo 1, pgina 16). Ahora bien, una de las caractersticas de esta suerte de
obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex lege (conf. C.N.Civ.,
en pleno, in re "Dodero, Hiplito C. c/ Consorcio de Propietarios Neuqun 566/88/90 y/u
otro", voto del Dr. Jorge H. Alterini, El Derecho, tomo 73, pginas 282 y 283; Mayo, Jorge,
en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 526; Lambois, Susana, op. cit., pgina 403), situacin
que no se advierte en el caso de los impuestos, tasas y contribuciones, en tanto no existe
norma alguna que imponga al adquirente en subasta pblica cargar con estas deudas de su
antecesor (conf. Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y
los derechos conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina
722). Antes bien, de lo dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5, resulta que la
asuncin inexcusable de deudas anteriores se da slo en los casos de donacin o sucesin
mortis causa, que la falta de cumplimiento por parte del ente recaudador ante el
requerimiento del certificado de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusar a
stos de toda responsabilidad.Adems de de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22.427 que establezca que las
deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una solucin con tal alcance
importara la patologa de una suerte de obligacin real en la cual por regla seguira
igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5 de la ley citada).Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones calificadas
como "reales", se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se extinguen al cesar la
relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono (conf. Cazeaux-Trigo Represas,
"Derecho de las Obligaciones", Editora Platense, La Plata, 1969, tomo I, pgina 31, Busso,
Eduardo, tomo II, N 2 a 5, pgina 46; Alterini-Ameal-Lpez Cabana, op. cit., tomo 1,
pgina 27, 53; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, pgina 526 y sus citas;
Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones", Buenos Aires, ed. Perrot,
1973, tomo I, pgina 24, 14; Musto, Jorge Nstor, "Derechos Reales", Santa Fe, Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1992, tomo I, pginas 86/87; Alsina Atienza, Dalmiro A., "Diferencias
entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada",
Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-III, pgina 85), en consecuencia, las deudas
tributarias no pueden participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de una
previsin legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha
categora (conf. Lambois, Susana E., op. cit., pgina 405).-
obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad, cada uno de ellos
responde con todo su patrimonio y puede ser perseguido en sus otros bienes, a pesar de la
enajenacin o abandono de la cosa, por las expensas devengadas durante el tiempo en que
fueron propietarios (conf. Highton, Elena I., "Derechos Reales - Propiedad Horizontal y
Prehorizontalidad", Ariel, Buenos Aires, 1979, volumen 4, pgina 222). Es decir, el deudor
del crdito por expensas ser el titular de la unidad respectiva en lo que atae a las
devengadas durante el perodo de su titularidad y responde con todo su patrimonio. El
sucesor universal ser deudor en los mismos trminos, en cuanto sigue la personalidad de
su autor, dentro de los lmites que establece el Cdigo para las sucesiones por causa de
muerte. El sucesor particular responder con todo su patrimonio por las devengadas durante
su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisicin. Esto significa
que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podr ser perseguido solamente por las
devengadas durante el perodo en que fue propietario (conf. Dassen, Julio, "La obligacin
real del art. 17 de la ley 13.512 y el privilegio del acreedor hipotecario", La Ley, tomo 118,
pginas 251/256).Se trata, en este caso en particular, de una obligacin de la que responden no slo los
sucesores universales del propietario deudor, sino tambin los sucesores particulares, estos
ltimos con la cosa transmitida (conf. Martnez, Oscar J., "La subasta judicial", editora
Platense, La Plata, 1972, pgina 53; Tedesco, Hctor H., "La Subasta Judicial", Librera
Jurdica San Isidro, Buenos Aires, 1997, pgina 111). Mientras sta no haya sido
extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla aunque
se trate de una venta rodeada de las garantas judiciales, porque la incidencia de las
expensas resulta de una disposicin de la ley y porque ellas no son equiparables a una
obligacin comn, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensin
del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendr el comprador respecto del
ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el consorcio. Al respecto,
se ha sostenido que la solucin del artculo encuentra su fundamento en razones de inters
social (conf. Mariani de Vidal, Marina A., "Curso de Derechos Reales, Zavala, Buenos
Aires, 1993, tomo I, pgina 87) y con el objeto asegurar el cobro del crdito por expensas
comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un dispositivo en virtud del cual dicha
obligacin recae sobre quien sea poseedor de la cosa, sea o no propietario de ella cuando
las deudas empezaron a devengarse.La sola mencin del vocablo "siempre" en el art. 17 antes aludido, indica que el carcter
ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas las transmisiones de
dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras, tanto
a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de acciones judiciales. Al decir el
legislador que la obligacin por expensas sigue "siempre" al dominio de las respectivas
unidades, involucr a todas las situaciones posibles y all donde la ley no distingue, no cabe
que lo haga el intrprete (conf. Highton, Elena I., Vila, Ana M. y Vila, Rosa, "Las deudas
por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin", El Derecho, tomo 147, pginas
891 y siguientes).La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito seguido
por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios, de la manera ms
efectiva posible, el cobro de las expensas comunes, protegindolo tanto de la insolvencia
del enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio puede dirigirse
contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo
hace con el lmite de la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al
deudor originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, "Es justo imponer la deuda por
expensas a de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial", La
Ley, diario del da 20/8/97, pgina 20). Su fundamento "...se traduce en definitiva en la
preocupacin de asegurar el funcionamiento normal de la propiedad..." y as "...evitar las
graves dificultades que desencadenara este incumplimiento de los copropietarios...", "...ya
que sin su puntual percepcin el sistema no podra subsistir..." (Conf. Raciatti, Hernn, op.
cit., pgina 363; Flah, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en La Ley, tomo
1991-B, pgina 542; Mariani de Vidal, Marina A., "El crdito por expensas comunes en la
propiedad horizontal y sus prerrogativas", La Ley, tomo 1989-A, pgina 431).En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa a la segunda
cuestin objeto de convocatoria.Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Javier Mario Ruda Bart.
Jos Luis Galmarini. Eduardo Martnez lvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud.
Elena I. Highton de Nolasco. Ricardo L. Burnichn. Leopoldo Montes de Oca. Marcelo
Jess Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio Marcelo Kiper. Julio Ojea
Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat.
Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo. Emilio M.
Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano. Gladys Stella lvarez. Hernn Daray. Carlos
Horacio Grgano
A la primera cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:
Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando una de las
partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que en ciertas circunstancias
el orden jurdico compele a transferir o desprenderse de un derecho, como tambin a
suscribir los respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe, interviene el
rgano jurisdiccional. Es que, el deudor de obligaciones restringe su libertad y, por ende,
sus bienes quedan afectados a la llamada prenda comn de los acreedores, quienes, en
consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos.El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal de
formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categoras independientes, autnomas,
gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A., "Subasta y
compraventa", Revista del Notariado, N 758, pginas 403 y siguientes).En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es un acto
procesal puro y especfico, sino que se instrumenta un verdadero contrato de compraventa,
lo que se manifiesta en el derecho positivo por su inclusin entre las denominadas ventas
forzosas -art. 1324, inc. 4 del Cdigo Civil- (C.N.Civ., en pleno, in re "Zorz, Jos M. y otro
c/ Gandolfo, Nelly D., octubre 7-1969, El Derecho, tomo 30, pgina 48; La Ley, tomo 136,
pgina 802; Jurisprudencia Argentina, tomo 1964-IV, pgina 328).Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador
(primer postor), un precio y el pago de una sea, para terminar con la tradicin de la cosa y
la pertinente inscripcin registral.Seala Morello (op. cit.) que tambin la venta forzada, como toda venta, es consensual,
perfeccionndose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323, Cdigo Civil) al aceptarse la
oferta, pues no deja de ser una manifestacin negocial consensual. A su vez, expresa Lpez
de Zavala que "la existencia de coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939 del
Cdigo Civil)" (conf. Lpez de Zavala, "Teora General de los Contratos. Parte Especial",
tomo I, pginas 37/38, N 2).Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades
debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en
nuestra legislacin en que los dueos estn obligados a desprenderse del dominio de una
cosa, debiendo intervenir el poder pblico a fin de llegar a este resultado, si el propietario
no se aviene a ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa categora de venta
forzosa. El art. 2122 del Cdigo Civil, que exime de algo no esencial, como lo es la
eviccin, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la obligacin de
transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretar cuando se
renan el ttulo suficiente y la tradicin. Para el primero, cuando se trata de inmuebles, la
forma exigida es la escritura pblica, con excepcin de las adquisiciones en subasta (arts.
1184 y 1185). Lo cierto es que, en ambos casos, es necesaria la tradicin, puesto que, antes
de ella, no se adquiere el derecho real (arts. 577, 2601/3, 2609, 3265 y concordantes del
Cdigo Civil). Para la subasta judicial, o la especial, tambin se prev la necesidad de la
tradicin en las normas procesales (art. 63, ley 24.441, art. 586 del Cdigo Procesal). No
puede pasarse por alto al respecto que la tradicin es un modo de adquirir el dominio por
actos entre vivos y en forma derivada. Por ende, quienes adquieren a travs de este modo,
son sucesores particulares o a ttulo singular del antecesor.En suma, hay una obligacin de vender, siendo que la venta se efecta en nombre del
deudor propietario del inmueble de que se trate. Ms que representar, se sustituye al deudor
para vender en su nombre, pues el mismo anticipadamente se ha colocado en la situacin de
tener que vender de este modo especial. Inclusive para quienes participan de la tesis no
privatista, el acto de la venta es de ndole procedimental, pero tiene los efectos civiles de la
compraventa.Retomando la lnea argumental relativa a la ndole derivada de la adquisicin, de acuerdo al
art. 3263, segunda parte, del Cdigo Civil, sucesor singular es "aqul al cual se transmite un
objeto particular que sale de los bienes de otra persona". Entre el transmisor o causante y el
sucesor o causahabiente, existe una vinculacin originada en el traspaso de un bien. El
problema radica en determinar qu tipo de obligaciones, nacidas antes de dicha transmisin,
y que guardan relacin con el objeto transmitido, pueden proyectarse hacia el sucesor a
ttulo singular.Dispone el art. 3266 del Cdigo Civil que "las obligaciones que comprenden al que ha
transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor
particular", mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que "el sucesor
particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor" y, por ltimo, el art. 3268
permite al sucesor particular pretender, a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que
se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, y tambin los derechos que no se
fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando "en virtud de una ley o de un
contrato, esos derechos deben ser considerados como un accesorio del objeto adquirido".De este sistema, completado por otras normas del Cdigo Civil (vgr. art. 2109), resultan
numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasan al
sucesor singular, aun contra su voluntad. As ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un
inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locacin (art. 1498), y con las
denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianera, contribucin a los gastos de
conservacin de la cosa, etc.). Es transparente, entonces, que el dispositivo del citado art.
3266 del Cdigo de fondo no busca excluir a nadie de su rgimen, sino limitar la
responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos con todo su
patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida.Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora de deudas.
En efecto, la regla contenida en el artculo 497 del Cdigo Civil, ha dado lugar a grandes
controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales,
cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere al concepto de derecho
personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposicin es que el derecho
personal consiste en una relacin entre dos personas entre las cuales hay para una un
crdito (lado activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el derecho real, por el
contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de un intermediario sobre
la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que al derecho real no corresponde, como al
derecho personal, una obligacin. Ello surge claramente de la nota al art. 497 y definiciones
all vertidas.El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una obligacin,
no impide que haya una importante cantidad de obligaciones que sean accesorias a los
derechos reales. Todas las relaciones de vecindad, por ejemplo, contienen obligaciones -o
sea, derechos personales- que se transmiten con la cosa. Constituyen las restricciones y
lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 a 2660 del Cdigo Civil- que configuran el
estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se transmiten activa y pasivamente con
la cosa, pudindose hacer valer contra quien sea su poseedor (art. 2416 del Cdigo Civil).
Similar situacin se da con otros derechos reales, que adems de las restricciones al
dominio, deben soportar las propias de su derecho real (arts. 2685, 2722, 2726, 2736, 2746,
2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901, 2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259,
3260, etc.).Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten con
la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
pesan sobre el inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas reales (conf.
Papao-Kiper-Dillon-Cause, "Derechos Reales", tomo I, pginas 29/30); aunque no
constituyen derechos reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues son normales y
generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes. La Corte Suprema de
Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que "conforme a la doctrina y la
jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los derechos reales que
sobre l gravitan" (conf. C.S.J.N., noviembre 28-1934, in re "Ibez Puiggari, Vicente J. y
otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos Aires", Jurisprudencia Argentina, tomo 48, pgina
340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de partes ni de inscripcin en el
registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los derechos reales y no existe
norma, como el art. 3196, que determine su extincin por subasta judicial.Lo mismo que constituye restriccin al dominio la relacin de vecindad, tambin la
constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la propiedad. Son
restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio privado slo en el inters
pblico, como emanacin del dominio eminente del Estado. Freitas, en "Cdigo Civil.
Esboo" ("Anteproyecto de Cdigo Civil - Obra Fundamental del Cdigo Civil Argentino",
Buenos Aires, 1909), incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la posesin
al diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art. 3850, inc. 4),
que pasan con la posesin sin depender de declaracin de partes, ni de transcripcin o
inscripcin anterior en el Registro Conservador (art. 3853, inc. 2). Vlez Srsfield adopt
otra poltica, al indicar que "las restricciones impuestas al dominio privado slo en el
inters pblico, son regidas por el derecho administrativo" y por ello no estn contenidas en
el Cdigo, por ser extraas al derecho civil (art. 2611 y su nota, Cdigo Civil). La nota del
art. 2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene el derecho de reglamentar
las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada, es clara y corrobora el
concepto y la ausencia de mencin dentro de las restricciones al dominio, por ser de
derecho pblico. Indica que el Estado tiene respecto de los bienes que estn en su territorio,
un poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin que, aplicado a los
inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana territorial interior. A este derecho
del Estado corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las
restricciones necesarias al inters general y de contribuir a los gastos necesarios a la
existencia o al mayor bien del Estado.Dentro de este orden de ideas y siendo ajena al Estado la transferencia del dominio, sea
privada o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los trminos del mentado art.
3266 del Cdigo Civil. Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas (art.
576 y 598 del Cdigo Procesal) pero no se cita a los acreedores. Es porque estas deudas no
se extinguen con la subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De lo contrario,
carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin si ste no tuviera algn
inters para la subasta.La ley 22.427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el organismo respectivo
no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y exigible. As
dispone, como sancin a la negligencia de la reparticin que, en este supuesto, quedan
liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la deuda, sin perjuicio de
los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su crdito contra el enajenante
como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito, en que el adquirente tambin
responde (conf. art. 2).A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el escribano y el
adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se expide certificacin en trmino,
el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo pago o retencin del monto
pertinente, no requirindose la certificacin cuando el adquirente asuma expresamente la
deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22.427).Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la cosa (salvo
negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando los supuestos en que el
notario incurre en responsabilidad solidaria frente al fisco, adems de ser responsable frente
al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja, pues expresamente
dispone que "El escribano interviniente ser solidariamente responsable por la deuda frente
al organismo acreedor, y responder por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar
cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley". Y la razn de su responsabilidad
frente al adquirente no es otra que el ser ste ltimo quien responde en primer lugar frente
al fisco. Todo ello sin perjuicio de que el deudor primitivo siga siendo deudor, lo que
implica que la transmisin o el abandono no lo liber por las obligaciones anteriores
correlativas a beneficios ya gozados, sino solo por las sucesivas.As, el fisco puede perseguir al "seor propietario" del inmueble por deudas impagas,
siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar.Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por
el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la cosa, es el adquirente, aunque
ese abandono no cubrir las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art.
3266 del Cdigo Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que
Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones estn, en
principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posesin por parte del comprador
(conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Contratos", Tomo I, pgina 106).
En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la afectacin del producido
de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye ms que una
aplicacin de los mentados principios.Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas
deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del anterior propietario, se
encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por
aqullas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con
posterioridad, sin perjuicio, claro est, del derecho de repeticin que le asiste contra el
deudor originario, por efecto de la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al
tratarse de devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe
presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron
tampoco abonadas por un propietario que lo nico que espera es el remate. De este modo,
se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pblica. En cambio, no
carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las
entidades respectivas.Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la titularidad
del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn Tobeas, citado por
Zannoni, Eduardo A., "Derecho de las Sucesiones", tomo I, pgina 39), nace en cabeza del
adquirente un derecho de idntica cualidad y extensin que el que tena el transmisor (arts.
1885, 2670, 3270, 3275, 3276, 3277, 3278 y concordantes del Cdigo Civil). No hay un
derecho nuevo distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el derecho del
adquirente debe ser reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo que sucede en las
adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas "traslativas".De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor de su derecho
respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las "que no gravan a
una o a ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada" (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado artculo 3266.
Explica Llambas que dicha norma se refiere a: 1) Los derechos reales que gravan la cosa
(hipoteca, servidumbre, etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no tener el carcter de
derechos reales, estn in rem scripta, de modo que la cosa misma responde de su ejecucin,
por lo que est obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera conservarla,
por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de
retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil. Parte
general", tomo II, pgina 356).En cambio, cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el contenido
(jurdico) -cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al contenido que tena para su
antecesor. La adquisicin originaria no reconoce estrictamente la sucesin en los derechos
del titular anterior. La adquisicin se produce con independencia de dicho derecho anterior
y se basa en el hecho mismo que constituye su fuente (vgr. apropiacin, especificacin,
accesin).En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El
comprador adquiere el dominio con la tradicin -adems del pago del precio en las subastas
judiciales-, lo que significa que su adquisicin es derivada, no originaria. Por ende, es un
sucesor a ttulo particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que
suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones.Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante planteado.Fdo. Elena I. Highton de Nolasco. Marcelo Jess Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de
Gauna. Claudio M. Kiper. Ana Mara R. Brilla de Serrat. Gladys Stella lvarez.A la segunda cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:
No desconoce esta minora que la ley 13.512, en su art. 17, establece un ius persequendi
contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en cuestin slo resulta
aplicable a los supuestos de enajenacin voluntaria. Ello es as, por cuanto una
interpretacin integral de la norma permite distinguir el caso de la subasta judicial, que es
precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solucin importa tambin una
interpretacin realista de la ley, que tiende a fomentar la adquisicin en subasta judicial. No
puede ignorarse que un cuantioso crdito del consorcio desalentara a cualquier adquirente,
en consecuencia, aqul sera el nico interesado en la compra (Kemelmajer de Carlucci y
Puertas de Chacn, "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1989, pgina
79; Puerta de Chacn, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los
derechos conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 722,
punto e).Este criterio permite compatibilizar el inters del adquirente, el del consorcio diligente y los
del trfico, ya que no traba la libre circulacin de los bienes.As, se ha sostenido que debe distinguirse segn la venta del inmueble sea contractual o
derive de una accin judicial. Conforme a esta concepcin, slo en el primer caso el
adquirente es responsable por las expensas devengadas antes de la adquisicin. En cambio,
mediando subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al comprador que
pag por esa cosa (conf. Corchn, Juan F., "Hipotecas y privilegios en la ley 13.512
Propiedad Horizontal", Ediciones Calacor, pginas 77/82, nm. 21).Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea los restantes
consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas por uno de ellos cuya unidad fue
subastada, no por ello es ms justo, que quien adquiera el inmueble deba hacer frente a tal
deuda para que los restantes consorcistas no las soporten. Por el contrario, resulta ms
equitativo que sea el consorcio quien afronte el quebranto que produzca eventualmente la
imposibilidad de hacer efectiva la deuda impaga del consorcista ejecutado, puesto que el
consorcio de propietarios es quien se encuentra en mejores condiciones de evitar tal
situacin, a poco que advierta que cuando el copropietario comienza a retrasarse en el pago
de las expensas, debe iniciar diligentemente las acciones tendientes a su percepcin
judicial, si no obtiene una rpida solucin por la va extrajudicial, porque ello hace,
justamente, a la subsistencia del consorcio (conf. Leguizamn, Hctor Eduardo, "Las
expensas comunes y las deudas fiscales frente a la insuficiencia de fondos de la subasta
judicial, La Ley, tomo 1998-E, pgina 130 y siguientes).Y tal como lo seala el autor citado, de adoptarse una tesitura contraria, bien podra llegarse
a la situacin en la que la deuda de expensas comunes acumulada supere el valor de la
unidad, situacin en la que la venta del inmueble resultara antieconmica, ya que no habra
ningn postor en la subasta que se decretara, sencillamente porque si el eventual postor
tendra luego que afrontar las expensas pendientes, estara pagando ms de lo que vale el
bien, con lo que lejos se estara de beneficiar la seguridad de este tipo de enajenacin
I.-Planteamiento de la cuestin
El art. 8 de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que regula la obligacin de pagar las
expensas impuestas a los propietarios de las unidades, establece en su prrafo final:
"Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece".Por su parte, el artculo 17 de la ley de propiedad horizontal dispone que: "La obligacin
que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total
del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con repecto a las devengadas antes de su
adquisicin...".Es evidente que los textos mencionados contienen directivas contradictorias.El prrafo final del artculo 8, con el encomiable propsito de asegurar el pago de las
expensas, impide que el propietario de la unidad se libere de su obligacin de contribucin,
a travs de abdicar el uso y goce de las partes y cosas comunes, precepto de toda lgica por
la inseparabilidad entre las partes propias y comunes que postula el artculo 3 en su tercer
prrafo, cuando afirma: "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso".No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genricamente el uso y goce de
los bienes comunes y mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre la
unidad supone inexorablemente el correlativo derecho sobre aqullos, sin el cual es
imposible que se haga efectiva. Podra pensarse, por ejemplo, en la renuncia especfica a la
utilizacin de algn servicio central o al acceso a la azotea comn, pero tampoco esas
abdicaciones concretas permiten imponer una liberacin parcial del pago de la proporcin
de las expensas con ellas vinculadas. El rgimen de la propiedad horizontal supone una
actitud solidaria del conjunto de los consorcistas, que descarta actitudes individuales que
pretendan soslayar la suerte comn que los liga.En lo que ms interesa al tema que nos ocupa, el artculo 8 aludido proclama que el
propietario horizontal no puede eludir el pago de las expensas "por abandono del piso o
departamento que le pertenece" (en mi investigacin "Derechos de los consorcistas", E. D.
T. 68, pgs. 779 y sigs., concretamente en la pgina 789, procuro despejar una arraigada
confusin consistente en creer que el dueo horizontal no puede abandonar su unidad. El
abandono es factible, lo que no es viable es la liberacin del pago de las expensas a travs
de l).El artculo 17, al preceptuar que la extensin de la obligacin de pagar expensas es la "del
artculo 3266 del Cdigo Civil", implica que se responde slo "con la cosa", lo que tiene
una doble resonancia: que el obligado no responde con todo su patrimonio, sino nicamente
con la cosa, y que el abandono de ella lo libera.Los principios son francamente antitticos: para el artculo 8 se responde con todo el
patrimonio y el abandono no libera del pago de las expensas; en cambio, segn el artculo
17 la responsabilidad se extiende exclusivamente a la unidad y el abandono tiene tales
alcances liberatorios.Y que la contradiccin es insuperable de atenernos estrictamente a la letra de la ley, lo
patentiza la concluyente mencin del artculo 17 acerca de que el responder por las
expensas con el alcance del artculo 3266, lo es aun con respecto a todas las expensas: las
devengadas antes o despus de la adquisicin.-
de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit. en glosa al art. 2685, pg.
525, apartado A-6.).Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artculo 2727 del Cdigo Civil,
que impide eludir la contribucin al pago de la pared de cerco con el abandono en el
supuesto de que el vecino lo haga efectivo despus de "servirse" del muro. En ese supuesto,
como tambin en el del artculo 2723 que excluye la liberacin cuando la pared forma parte
del edificio de quien abandona (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit., A-11-a),
pgs. 587 y A-4, 604), es obvio que se excluya la liberacin, porque el que pretende
liberarse por el abandono continuara sirvindose del muro luego de la abdicacin de su
derecho.El sustento de la tesis cuestionada en el artculo 2882 es igualmente inconvincente. Segn
esa norma para que el usufructuario pueda exonerarse de afrontar las reparaciones
necesarias a su cargo a travs de la renuncia de su derecho, debe devolver "los frutos
percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos". Se trata
de un razonable condicionamiento para la liberacin del usufructuario en un caso especial,
pero el precepto ni siquiera fija una pauta aplicable para la eventualidad de que el
usufructuario no hubiera percibido frutos y a todo evento sera inaceptable generalizar una
solucin tan particular.Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusin de Alsina Atienza,
porque como lo dije en el fallo plenario antes mencionado, conduce a "minimizar la
importancia de las obligaciones reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin
slo a las deudas anteriores a la relacin con la cosa y no a las posteriores".Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan excepcionarla, la regla
en las obligaciones reales no puede ser otra que la extincin del crdito y de la deuda
propter rem mediante el abandono de la cosa.IV.-Conclusin acerca de las expensas y la responsabilidad propter rem
La formulacin efectuada en el apartado II de este aporte sobre los caracteres de las
obligaciones propter rem, exhibe que en el rgimen legal vigente la obligacin por expensas
en la propiedad horizontal no cumplimenta algunas de las notas propias de aqullas.Con relacin a las expensas anteriores a la adquisicin de la unidad, como en virtud de la
conciliacin de normas expuesta en el apartado I, el adquirente responde slo con la cosa y
no con todo el patrimonio, queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones reales:
el sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio.En lo que atae a las expensas devengadas luego de la adquisicin de la unidad, si bien
ellas ofrecen al consorcio acreedor la garanta de la totalidad del patrimonio del obligado,
como es indiscutible la imposibilidad de la liberacin por el abandono, no se cumplimenta
otra de las peculiaridades de las obligaciones propter rem.Ms all de la naturaleza del crdito por expensas, estoy convencido de que la contundente
disposicin del art. 17 de la ley 13.512, que establece que la obligacin correlativa "sigue
siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos", supera cualquier duda acerca
de que debe afrontarla el adquirente en una subasta judicial. Por esa misma conviccin, las
II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, celebradas en la Universidad de Mendoza del 18
al 20 de abril de 1991, declararon con el apoyo de 29 votos, contra slo 6 posturas
contrarias, que: "El adquirente es responsable del pago de expensas comunes adeudadas
con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del precio obtenido".-
Argentina, tomo 1991-II, pgina 719, en especial, pgina 722, apartado e), pues de su texto
no se desprende tamaa distincin y no cabe hacerla para restringir un derecho
legislativamente acordado, sin perjuicio de la conveniencia prctica que pudiere tener el
llevarla a cabo.Fdo. Mario P. Calatayud. Juan Carlos G. Dupuis. Osvaldo D. Mirs
Ampliacin de fundamentos, a la 2da. Cuestin, del Dr. Bellucci:
Adems de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a la segunda cuestin,
debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al concedrseme la voz en el plenario.Si bien la postura mayoritaria embandera el ius persequendi con fundamento en el
memorado artculo 17 de la ley 13.512, el mismo, sintetizado en el vocablo ..."siempre"...
que se advierte en dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441 (ADLA
LV-A, 296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del consorcio deja
de informar la deuda por expensas comunes que pueda devengar la unidad sometida a
remate dentro del plazo de diez das hbiles desde que se le hubiese requerido tal
liquidacin en cuyo caso, el bien podr subastarse como si estuviera libre de deuda.As, esta carga que el Legislador pone en un mismo pie de igualdad con los impuestos,
tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble no goza del carcter ambulatorio
o propter rem, a punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el recordado
artculo 17 de la ley de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud no resulta en
la inteligencia de la prescripcin referida (art. 56, inc. b)- inamovible. "Siempre no es tan
siempre".En coherencia con lo sealado, es dable advertir que el artculo 79 modifica la prescripcin
del artculo 598 del Cdigo de rito, en su nueva redaccin y en el apartado 3, vuelve a
igualar esta carga con los gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la misma facultad
de requerimiento, con idntico apercibimiento (ver pgina 306 del tomo de ADLA ya
citado).Es as que la locucin "siempre" del artculo 17, que precedi en el tiempo al dictado de la
posterior ley 24.441, no posee virtualidad o vigencia omnmoda.Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en cualquier
tiempo.Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor consulta la verdadera intencin del
Legislador.Y ms all de su acierto o desacierto, a ella corresponde ceirse.Tal, mi parecer.Fdo. Carlos Alfredo Bellucci
Buenos Aires, febrero 18 de 1999.Y Vistos: por lo que resulta del Acuerdo que antecede, como doctrina legal obligatoria (art.
303 del Cdigo Procesal), SE RESUELVE:
"No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el
inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesin,
cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas.-
No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el
inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512".Dse cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del fuero.Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Ana Mara Luaces (en
disidencia respecto de la segunda cuestin). Hugo Molteni (en disidencia respecto de la
segunda cuestin). Jorge Escuti Pizarro (en disidencia respecto de la segunda cuestin).
Luis Lpez Aramburu (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Gernimo Sans(en
disidencia respecto de la segunda cuestin). Jos Luis Galmarini. Eduardo Martnez
lvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud. Elena I. Highton de Nolasco (en disidencia
respecto de la primera cuestin). Ricardo L. Burnichn. Carlos Alfredo Bellucci (en
disidencia respecto de la segunda cuestin). Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jess
Achval (en disidencia respecto de la primera cuestin). Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna
(en disidencia respecto de la primera cuestin). Claudio Marcelo Kiper (en disidencia
respecto de la primera cuestin). Julio Ojea Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo
Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat (en disidencia respecto de la primera cuestin).
Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo. Emilio M.
Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano . Gladys Stella lvarez. (en disidencia
respecto de la primera cuestin). Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano. Carlos R. Sanz
(por su dictamen).El Dr. Javier M. Ruda Bart no suscribe por encontrarse en uso de licencia (art. 107
R.J.N.).//Ante m, Adriana Lujn de Pildain. Secretara de Jurisprudencia