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Valuación Inmobiliaria con Fines Fiscales

ENTORNO

El centralismo económico, político y social heredado hasta nuestros días; la apertura a ultranza de la economía nacional mediante el mito de la solución mágica de los problemas nacionales a partir de la liberación del mercado;

La aplicación vehemente de modelos económicos que incentivan la concentración de la riqueza nacional en pocas manos y sus efectos devastadores que se han traducido en más de 60,000, 000 de mexicanos sumidos en la pobreza;

El empleo de modelos económicos concentradores que limitan el desarrollo integral del país e incentivan el abandono sistemático de las comunidades rurales; así como el crecimiento natural de la población, son algunas de las principales causas del desmedido crecimiento espacial, problemática y efervescencia político – social que subsisten hoy en día, en una de las ciudades más grandes del mundo, la Ciudad de México.

El Distrito Federal tiene una superficie urbana de 63,382 Ha. (42.54%), y 85,612 Ha. rurales (57.44%),

Cuenta con una población de 8,500,000 habitantes, y se estima recibe todos los días en promedio a 4,000,000 de visitantes de los municipios conurbados del Estado de México, así como de otros Estados vecinos.

El Distrito Federal es y ha sido a lo largo de su historia la ciudad más importante de la República Mexicana, con la mayor concentración de población, servicios públicos y equipamiento urbano, algunos de ellos de alta especialización en materia de salud, educación, comercio, industria, telecomunicaciones y servicios.

El Distrito Federal, mejor conocido como la “Ciudad de México”, es sin lugar a dudas la ciudad de todos los mexicanos, ya que siempre ha ofrecido a sus habitantes y visitantes las más amplias oportunidades; mismas que sin embargo, poco a poco se han venido rebasando, como consecuencia de las crisis recurrentes que han propiciado un proceso sistemático de desaceleración económica, que se ha traducido entre otros aspectos no menos importantes, en la quiebra de medios de producción manufacturera y de servicios, en su caso en el éxodo de los mismos a otras ciudades del país, en busca de mejores condiciones para su desarrollo.

La alta concentración de personas,

poca oferta

el escaso poder adquisitivo de la mayoría, la

de empleos fijos, el creciente comercio informal, los altos índices de

inseguridad y contaminación ambiental, son sólo algunos de los problemas que se derivan de la aplicación de políticas inadecuadas, especialmente en el ámbito de la economía, que aunado a un manejo poco claro e irresponsable de las finanzas públicas, ha generado un circulo vicioso, en donde se ha disminuido sensiblemente la producción de bienes y servicios, con ello la creación de empleos, y la correspondiente recaudación de contribuciones y por ende el déficit y deterioro de servicios públicos e infraestructura urbana.

PROBLEMATICA

Dentro de los graves problemas que aquejan a la ciudad, el de la desigualdad social es seguramente uno de los que más laceran la conciencia humana, cohabitan en el Distrito Federal en forma muy riesgosa, evidentes contrastes en los niveles de bienestar en la población.

Gran parte de dicha población se localiza en las colonias o suburbios más pobres de la ciudad o en zonas de preservación ecológica que son importantes áreas verdes que ayudan a oxigenar el ambiente y posibilitan la recarga de mantos acuíferos, e incluso son el principal hábitat de plantas y animales, algunos de ellos endémicos que se encuentran en peligro de extinción; en el peor de los casos, en zonas invadidas de alto riesgo, que no son propicias para el establecimiento de asentamientos humanos y de desarrollo urbano, por las condiciones físicas inadecuadas del terreno, como son los lomeríos con pendientes pronunciadas y suelos de baja capacidad de carga o con altos grados de desplazamiento lateral y/o en su caso con estratigrafías de rocas dispersas con fallas visibles, en barrancas, escurrimientos pluviales, lechos de canales, riachuelos o lagunas, en muchos de los casos aparentemente secos, con avenidas continuas o acumulación pluvial esporádica, así como, en terrenos cuyo subsuelo presenta riesgos de hundimiento producto de oquedades naturales o de minas en desuso.

Los asentamientos antes mencionados amen de plantear serios problemas de regulación, generan fuertes presiones de demanda de nuevos servicios públicos, independientemente a la demanda de mantenimiento y restitución de los servicios públicos ya existentes en el resto de la ciudad, situación que viene agravar el déficit de la prestación de los mismos por la falta de recursos económicos que padece el gobierno para afrontar dichos requerimientos.

PREMISAS DEL ANALISIS

Los habitantes de la Ciudad de México cuentan con uno de los

educativos

mayores niveles

del país, por lo que con plena conciencia exigen que sus demandas

sean oportunamente atendidas y que haya cada vez más y mejores públicos.

servicios

Corresponde al gobierno, especialmente a aquel que ha sido elegido democráticamente, cumplir fielmente con los compromisos adquiridos, dar cuentas claras y precisas del avance y conclusión de programas y de los recursos financieros ejercidos.

Para lograr lo anterior, las decisiones y acciones de gobierno deben tomar en consideración las más diversas opiniones, por muy dispares que estas sean, ya que se debe gobernar para todos, logrando consensos a partir de los disensos, actualmente no es posible gobernar buscando el beneficio personal o de grupo.

Es imprescindible por tanto,

manera sostenida, armónica e integral, cuidando los recursos naturales, ambiente y especialmente el agua.

incentivar el crecimiento económico de la ciudad de

el medio

Hay que brindar facilidades para lograr la inversión y la generación de riqueza, que entre otros aspectos permita la creación de un mayor número de empleos, que sirva de base para fomentar ante todo la solidaridad entre los habitantes de la gran urbe, para ello es de igual forma necesario el fortalecimiento y consolidación de las instituciones públicas mediante la concertación política y social para gobernar para todos y revertir las desigualdades ya mencionadas.

Para alcanzar una ciudad más justa y equitativa, será necesario entre otras cosas, además de políticas que fomenten la inversión y generación de riqueza, la necesaria captación de recursos tributarios mediante una audaz y eficiente política fiscal; garantizando un completo y actualizado registro de los contribuyentes, asimismo que facilite el pago de sus obligaciones fiscales; que promueva una sana cultura del sí pago, aplicando mecanismos oportunos de fiscalización que eviten la evasión y defraudación fiscal; complementariamente será indispensable realizar una revisión y actualización minuciosa de los elementos básicos que conforman la estructura de las contribuciones ( objeto, sujeto, base y tarifa) para evitar que el ingreso tributario se deteriore en términos reales, esto con el claro propósito de incrementar la cantidad y calidad de los servicios públicos que la población demanda.

DIAGNOSTICO

La llamada riqueza patrimonial existente en el Distrito Federal es una de las mas importantes fuentes de ingresos locales, cifras conservadoras señalan que en Ciudad de México existen aproximadamente alrededor de dos millones predios.

En este mismo orden de ideas y de acuerdo con lo marca el Código Financiero del Distrito Federal vigente, son contribuciones vinculadas con los bienes inmuebles:

· El impuesto predial

· El impuesto sobre adquisición de inmuebles; y las

· Contribuciones por mejoras

Asimismo y aunque en el citado ordenamiento no se señale a los Derechos, estos si participan como contribuciones ligadas a los bienes inmuebles, específicamente por el pago de licencias por la fusión o subdivisión de predios, por el registro de obra ejecutada sin licencia y por contraprestaciones por el uso o goce de bienes del dominio público.

En tratándose de impuestos y de acuerdo con lo que establece la ley de ingresos del presente ejercicio fiscal, las estimaciones por Predial e ISAI, representan en conjunto aproximadamente el 50% de los mismos; lo anterior revela por si mismo, la importancia que representa mantener actualizados los elementos que conforman la estructura de dichas contribuciones.

En cualquier caso y de manera general, podemos señalar que la base para fijar dichas contribuciones es el valor del inmueble (catastral y/o comercial), mismo que se obtiene mediante procedimientos de valuación masiva o individual según sea el caso.

Modificaciones al Art. 115 Constitucional

Aspecto fundamental que debe tomarse en cuenta al respecto son las modificaciones efectuadas el día 23 de diciembre de 1999 al Art. 115 Constitucional, el cual en su Art. 5º transitorio señala en términos generales que los valores aplicables a las contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles deben ser equiparables a los a valores de mercado del suelo, por lo que se requiere establecer procedimientos objetivos que permitan cumplir con dicho ordenamiento de forma proporcional y equitativa.

Se estima que para lograr el cabal cumplimiento de tal disposición, se debe dar solución a diversos aspectos, no solo los estrictamente técnicos sino también jurídicos, amen de los administrativos.

¿ Valor de mercado ? ¿De que? Cabe señalar, que uno de los primeros inconvenientes que se presenta en el cumplimiento de la disposición en comento, es sin lugar a dudas la ambigüedad respecto del concepto legal de bien inmueble, el cual como sabemos se define muy

claramente en el Código Civil del Distrito Federal, mismo que en términos generales lo señala como el suelo y las construcciones existentes en el mismo. Así entonces, la determinación del valor de mercado, no puede estar referida exclusivamente a los valores de suelo.

Seguramente algún especialista en materia jurídica, podría alegar, que aun cuando no se hace referencia explicita a los valores de las construcciones para el cálculo del valor de mercado de los bienes inmuebles, por la naturaleza actual de la conformación de la estructura fiscal y en especial por el objeto de las contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles ( esto es, el propio bien inmueble), se sobreentiende que también se debe considerar el valor de mercado de las construcciones.

Por lo que se podrá determinar el valor de mercado del inmueble sumando en su caso al valor del terreno el valor de las construcciones; algo que resulta evidentemente muy obvio.

Sin embargo, también es muy probable que otro especialista en materia jurídica y con una interpretación y punto de vista diferente, considere enfáticamente que

el valor que debe considerarse como base gravable a las contribuciones vinculadas

a los bienes inmuebles, deberá ser el valor de mercado del suelo, en apego

estricto a la multicitada disposición.

Por lo que seguramente, en caso de presentarse propuestas de base gravable que

incluyan el valor de las construcciones, se alegue como un acto anticonstitucional,

al no apegarse estrictamente a lo expresado en la carta magna.

¿Gravar solo suelo?

Ahora bien, en el remoto supuesto de que las modificaciones al Art. 115 efectivamente tengan como fin gravar únicamente al suelo, demanda que posiblemente fue motivada por un viejo anhelo de algunos estudiosos en la materia, los cuales estiman que además de facilitar el cálculo de la base gravable, según ellos no gravaría injustamente las mejoras (construcciones) que fueron realizadas con el esfuerzo individual del contribuyente.

Existen diversos trabajos que demuestran que la aplicación de tal propuesta es prácticamente imposible en el país y en especial en nuestra ciudad, debido a la heterogeneidad que existe en las intensidades y tipos de construcciones.

Los resultados de los análisis respectivos, al fijar el valor catastral solo con respecto al valor del suelo, evidentemente resultaban inequitativos e injustos, ya que en una misma colonia con un mismo lote ( tipo ), lo mismo pagaría un

contribuyente con una casa modesta, que un contribuyente con un edificio de varios niveles. Imaginemos que el World Trade Center de la Ciudad de México pagaría lo mismo que una casa habitación en la misma colonia con un terreno similar.

Así entonces, se estima que uno de los puntos que deberán aclararse de forma paralela es el relativo a la figura legal del Bien Inmueble, que como ya se menciono se define como el suelo y ( en su caso) las construcciones existentes en el mismo, por lo que la determinación de las bases gravables para las contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles deberá considerar tanto al suelo como a las construcciones existentes en el mismo.

¿La determinación del valor de mercado un problema técnico?.

Como ya se pudo observar, existen aspectos jurídicos e incluso administrativos (amen de algunos de carácter político) que deberán sortearse para establecer el valor de mercado de los bienes inmuebles, de acuerdo con el ordenamiento constitucional, sin embargo se estima que el técnico es uno de los más complejos. Esto debido a que los procedimientos que se emplean actualmente difieren de la determinación de los valores de mercado.

Históricamente a la valuación masiva se le ha definido como el procedimiento general que permite determinar el valor de todos los inmuebles, aplicando sólo un método de valuación (el físico o directo), curiosamente el menos cercano al valor de mercado. Con la aplicación de tal procedimiento, se gana en cantidad pero no en calidad. Esto es, se logra valuar a todos los inmuebles, pero sin hacer una clara diferenciación de los mismos.

Abundando al respecto, al valor físico no se le puede considerar como un método que permita directamente determinar valores de mercado. Al valor físico o también llamado de reposición se le considera un método híbrido, ya que los valores de sus dos principales componentes (suelo y construcciones) se determinan de manera diferente; el valor del suelo a partir de análisis exhaustivo y ponderación del mercado de compra-venta de terrenos (cuando realmente se aplica el procedimiento), y la otra, del valor de reposición de las construcciones (precios unitarios por tipo de construcción). La determinación del valor de cada componente, requiere de la aplicación de premios y castigos que permitan ubicar el valor individual del inmueble a partir de las características propias de los mismos.

La determinación del valor catastral base valores, especialmente en suelo, no contempla la aplicación de factores de eficiencia, por lo que la determinación presunta de los valores integrados del mercado de un terreno, no podrán ser equiparables al mercado inmobiliario. Asimismo la aplicación de valores de

reposición incorrectos y desactualizados, de igual forma llevaran a determinar valores que no sean equiparables a los que el mercado reconoce.

Especialmente cuando en la determinación del valor se establecen límites en la aplicación de factores de demérito, normándose que la depreciación no podrá ser en ningún caso mayor del 40 %, situación que contrasta objetivamente con la determinación de valores netamente de mercado.

El principal problema que esto conlleva, es que el propio contribuyente podrá ahora de una manera más directa manifestar su inconformidad respecto de los valores que en el futuro la autoridad proponga ( en el esquema actual de la ley).

Dicho problema en los anteriores ejercicios fiscales era poco significativo, debido a que el contribuyente recibía valores catastrales con una proporción que estaba entre un 8 a 10 por ciento de su valor de mercado, por lo que el monto por si mismo no les decía nada, consintiendo de alguna forma el valor propuesto y con ello el monto del impuesto a pagar.

Por otra parte, el problema de los valores catastrales base renta con las nuevas disposiciones, se ha visto notablemente agravado, ya que si bien en la practica establece una misma carga fiscal, la aplicación del nuevo factor (10) en la formula para determinar el valor catastral, ha llevado a distorsionar totalmente el valor deseado de mercado, el cual dicho sea de paso ya se obtenía sin aplicar dicho factor.

Por tanto es necesario enfatizar que el proceso de determinación de las bases gravables especialmente para el Impuesto Predial, requiere actualizarse, incorporando en los procedimientos de valuación masiva otros elementos que permitan a pesar del modelo una mejor determinación de las mismas.

El perfeccionamiento de los procedimientos, el avance de los sistemas de información geográfica y el desarrollo de sistemas de informática son la mejor respuesta a dicha problemática. Esto es, ya es posible efectuar un mejor proceso de valuación que permita efectivamente valuar a todos los bienes inmuebles, pero donde el fin último sea “un mejor establecimiento de las bases gravables”, que a su vez produzcan una mayor certidumbre jurídica y por supuesto en mayor recaudación fiscal.

No hay que perder de vista sin embargo, que la determinación estricta del valor individual de mercado de cada inmueble, sólo es posible mediante los procesos de valuación también individual, practica valuatoria que efectúan los profesionales de la valuación inmobiliaria , es decir los peritos valuadores.

Son varios los retos que se deben afrontar para solucionar los actuales problemas que poseen las contribuciones ligadas a la propiedad raíz, pero para todos ellos existen soluciones.

GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL

19 DE FEBRERO DE 2004

SECRETARIA DE FINANZAS TESORERIA DEL DISTRITO FEDERAL SUBTESORERIA DE CATASTRO Y PADRON TERRITORIAL

CONSIDERANDO

Que el Código Financiero del Distrito Federal vigente, establece que la Autoridad Fiscal debe emitir los procedimientos y lineamientos técnicos a los que deberá ajustarse la practica de avalúos;

Que el dinamismo del desarrollo económico, social y urbano que vive la ciudad de México, reclama el mejoramiento de los procedimientos y lineamientos técnicos sobre los cuales se realizan los avalúos para efectos fiscales, con el propósito de regular el mercado inmobiliario y que el cobro de los impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria sea proporcional y equitativo; Que deben simplificarse los requisitos para la autorización de instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, corredores públicos, así como el registro de peritos valuadores;

Que deben simplificarse los requisitos para la autorización de instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, corredores públicos, así como el registro de peritos valuadores;

Que es importante normar y controlar la práctica valuatoria mediante los procedimientos y lineamientos técnicos correspondientes, por lo que he tenido a bien expedir el siguiente:

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOSDE VALUACION INMOBILIARIA, ASI COMO DE AUTORIZACION Y REGISTRO DE PERSONAS PARA PRACTICAR AVALUOS

Ya que en los Considerandos se hace referencia a una serie de objetivos, principios, normas y procedimientos, se estima conveniente, señalar cuales son los Motivos que llevaron en su momento al Ejecutivo a poner a consideración del legislativo la aprobación del Código Financiero del Distrito Federal. El cual en todo caso es la Ley de cual emana el Manual en referencia.

Exposición de Motivos presentada ante la soberanía de la Asamblea de Representantes del Distrito Federal en Diciembre de 1994, por el entonces Presidente Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos Lic. Ernesto Zedillo Ponce de León, Se señala que:

“El manejo honesto y responsable de los recursos con los que contribuyen los gobernados es principio básico e inalterable en ésta y en todas las demás materias a cargo de la Administración Pública del Distrito Federal;

La estructura jurídica del sistema financiero del Distrito Federal……, pretende consolidar lo obtenido en esta materia, es decir, finanzas públicas estables y en equilibrio, así como respeto a los principios de equidad y proporcionalidad, inherentes a esta materia;

Ante lo complejo de la materia se procuró reunir una serie de disposiciones legales actualmente consignadas en diversas leyes y reglamentos, tanto de carácter federal como local, en un solo cuerpo legal que de manera sistemática, congruente y homogénea, regule la actividad financiera del Distrito Federal en su conjunto;

Ese conjunto de normas legales que constituiría el Código Financiero del Distrito Federal, tiene como objeto regular el proceso de programación, obtención, administración y aplicación de los ingresos de la Entidad, su gasto público y la contabilidad de los fondos valores y egresos, necesaria para la integración de la Cuenta Pública;

De igual forma, normará las infracciones, delitos y sanciones en contra de la Hacienda Pública del Distrito Federal así como los medios de defensa que los gobernados podrán interponer cuando sientan que con un acto administrativo se han alterado de alguna manera sus derechos;

Se ha tenido especial cuidado en homologar las actuales normas de carácter federal, al ámbito local, de manera que aunque sea una norma financiera propia del Distrito Federa ( entre otros aspectos ) no rompa la necesaria unidad integral de acción, que en esta importante materia debe existir entre el Distrito Federal y la Federación ”

Asimismo, se considera pertinente señalar de antemano algunos de los

artículos consagrados en nuestra carta magna, que no se deben perder

de vista en el quehacer profesional en materia valuatoria.

CONSTITUCION POLITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

ARTICULO 31 FRACCION IV; ES OBLIGACION DE TODOS LOS MEXICANOS CONTRIBUIR PARA LOS GASTOS PUBLICOS, ASI DE LA FEDERACION, COMO DEL DISTRITO FEDERAL O DEL ESTADO Y MUNICIPIO EN QUE RESIDAN, DE LA MANERA PROPORCIONAL Y EQUITATIVA QUE DISPONGAN LAS LEYES.

ARTICULO 36: SON OBLIGACIONES DEL CIUDADANO DE LA REPUBLICA I. INSCRIBIRSE EN EL CATASTRO DE LA MUNICIPALIDAD, MANIFESTANDO LA PROPIEDAD QUE EL MISMO CIUDADANO TENGA, LA INDUSTRIA, PROFESION O TRABAJO DE QUE SUBSISTA; ASI COMO TAMBIEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO NACIONAL DE CIUDADANOS, EN LOS TERMINOS QUE DETERMINEN LAS LEYES.

ARTICULO 5: A NINGUNA PERSONA PODRA IMPEDIRSE QUE SE DEDIQUE A LA PROFESION, INDUSTRIA, COMERCIO O TRABAJO QUE LE ACOMODE, SIENDO LICITOS. EL EJERCICIO DE ESTA LIBERTAD SOLO PODRA VEDARSE POR DETERMINACION JUDICIAL, CUANDO SE ATAQUEN LOS DERECHOS DE TERCERO, O POR RESOLUCION GUBERNATIVA, DICTADA EN LOS TERMINOS QUE MARQUE LA LEY, CUANDO SE OFENDAN LOS DERECHOS DE LA SOCIEDAD. NADIE PUEDE SER PRIVADO DEL PRODUCTO DE SU TRABAJO, SINO POR RESOLUCION JUDICIAL ; LA LEY DETERMINARA EN CADA ESTADO CUALES SON LAS PROFESIONES QUE NECESITAN TITULO PARA SU EJERCICIO, LAS CONDICIONES QUE DEBAN LLENARSE PARA OBTENERLO Y LAS AUTORIDADES QUE HAN DE EXPEDIRLO.

ARTICULO 8:LOS FUNCIONARIOS Y EMPLEADOS PUBLICOS RESPETARAN EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PETICION, SIEMPRE QUE ESTA SE FORMULE POR ESCRITO, DE MANERA PACIFICA Y RESPETUOSA; PERO EN MATERIA POLITICA SOLO PODRAN HACER USO DE ESE DERECHO LOS CIUDADANOS DE LA REPUBLICA.

A TODA PETICION DEBERA RECAER UN ACUERDO ESCRITO DE LA

AUTORIDAD A QUIEN SE HAYA DIRIGIDO, LA CUAL TIENE OBLIGACION DE HACERLO CONOCER EN BREVE TERMINO AL PETICIONARIO

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CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES [ART 1° - ART 5°]

ARTICULO 1.-Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorización de personas morales y el registro de personas físicas para la práctica de avalúos para efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión, así como definir el procedimiento para la aplicación de sanciones

Objeto sentar las bases para:

La autorización de personas morales y el registro de personas físicas para la práctica de avalúos para efectos fiscales;

Tiene su fundamento en lo señalado en el Artículo 44 del Código Financiero vigente; en los hechos se establece como la facultad que se otorga a dichas personas autorizadas o registradas para practicar avalúos con fines fiscales, las cuales son en primera instancia las responsables de la elaboración de los mismos, a estas, se les solicitan y autorizan los formatos en que se deberán presentar los avalúos y que entre otros aspectos, son las encargadas de suscribirlos.

La autorización tiene entre otros objetivos, el garantizar a partir de una adecuada revisión técnica, efectuada antes de la suscripción, el cumplimiento de los requisitos mínimos de forma y contenido en los avalúos, que permitan la determinación fundada de los valores; por tanto, la obligación de poner firmas y membretes a cambio de cierta remuneración por el servicio, no debe considerarse por si solo, como el principal objetivo de la suscripción.

Como todos sabemos, la suscripción de avalúos en la práctica genera a las personas autorizadas, un porcentaje del costo del avalúo por dicho servicio; tal porcentaje va desde un 10 % hasta un 50 %.

En el extremo más bajo, generalmente lo aplican personas autorizadas, que son empresas valuadoras ( sociedades civiles o mercantiles ) que aceptan la promoción de avalúos de peritos valuadores registrados por la autoridad fiscal y que continuamente solicitan el servicio de suscripción;

En el extremo superior se trata de avalúos solicitados directamente a las personas autorizadas, principalmente a instituciones de crédito, las cuales generalmente asignan su realización a peritos valuadores registrados por la misma autoridad fiscal y que además se encuentran en el padrón respectivo de peritos externos del banco.

En cualesquiera de los dos casos, es importante resaltar que dichas personas autorizadas requieren el auxilio de peritos valuadores registrados por la autoridad fiscal para la practica de los avalúos.

Asimismo es de igual importancia recalcar, que las personas registradas para la practica de avalúos son peritos valuadores y corredores públicos, los cuales pueden efectuar y suscribir dichos avalúos, sin necesidad de ser auxiliados por otras personas físicas.

La Ley de Correduría Publica faculta de manera directa a los Corredores (Licenciados en Derecho ) a realizar avalúos.

El Código Financiero del Distrito Federal en su art. 44 señala que los avalúos con fines fiscales, podrán ser practicados además de la autoridad fiscal, por dichos corredores públicos (en concordancia con la Ley de Correduría), Sociedades Civiles o Mercantiles, Instituciones de Crédito, La Dirección General de Patrimonio Inmobiliario y

PERITOS

AUTORIDAD FISCAL

VALUADORES

DEBIDAMENTE

REGISTRADOS

ANTE

LA

Esta disposición de Ley es relativamente nueva y reconoce la importancia que para la Autoridad Fiscal del Distrito Federal poseen las personas físicas denominadas PERITOS VALUADORES;

Los peritos valuadores por tanto ahora no solo pueden auxilian a las personas autorizadas, sino también como personas registradas pueden efectuar y suscribir sus propios avalúos; este es un viejo anhelo que finalmente se ve cristalizado en una Ley, por lo que debemos reconocerle a la Autoridad Fiscal del Distrito Federal su apoyo al respecto.

El mismo Código Financiero en su art. 44 señala que las Instituciones de Crédito y las Sociedades Civiles o Mercantiles deberán auxiliarse para la realización de los avalúos de personas físicas registradas ante la autoridad.

El perito valuador (persona física), es el profesional que realiza los trabajos valuatorios necesarios para la determinación del valor de los bienes inmuebles, los que van desde el estudio de los antecedentes de la propiedad, la inspección física al mismo, la descripción pormenorizada en formato autorizado, la aplicación de métodos y procedimientos de valuación, la investigación de mercado respectiva, sustentación y determinación del valor de los bienes inmuebles.

Trabajo valuatorio que plasma, en un formato autorizado de antemano a las personas que suscriben los avalúos, en este formato se deberá contar invariablemente además con las firmas y rubricas respectivas, tanto de la persona que suscribe el avalúo, como del perito valuador que auxilia en la realización del mismo.

Debido al proceso en comento, al perito valuador se le considera como el principal responsable en la determinación del valor; lo que es fácilmente comprobable en la medida de que según sea el caso, el grado de sanciones que se aplican al mismo (por la naturaleza misma del proceso), son mayores que las aplicadas a las personas autorizadas, de tal forma que se le considera como responsable solidario en el Artículo 70 fracción XVI del Código Financiero del Distrito Federal.

En cuanto al objeto de Establecer las normas y lineamientos para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión, definidas en esta primera disposición:

En términos muy generales el Manual menciona la normatividad aplicable, así como, los elementos mínimos que deberán contener los avalúos; cabe aclarar, que en su momento eran perfectamente identificables dichos elementos, a partir del condicionamiento que se hacia de los formatos a utilizar por las personas autorizadas para la práctica de avalúos con fines fiscales, los cuales se tenían que apegar a los que establecía la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en las circulares respectivas (1104 y 1202).

Con las adecuaciones en la legislación correspondiente ( derogación de dichas circulares) existe hoy en el Manual un vacío que necesariamente debe subsanarse, ya que no es del todo posible establecer un formato de avalúo debido al carácter general que poseen las disposiciones respectivas y que no se mencionan explícitamente los elementos, métodos y soportes que deben aplicarse, situación que si señalaba en las circulares de la CNBV en su momento.

Factor importante en los procesos de revisión, es la existencia de normatividad valuatoria objetiva, debidamente actualizada y apegada a lo que todos conocemos como la sana práctica valuatoria; en tal sentido las normas y lineamientos para la realización de avalúos, tienen como propósito no solo garantizar la correcta determinación de los valores, sino también los medios adecuados, transparentes e imparciales para la revisión de los trabajos valuatorios.

En tal sentido el Manual hace referencia a los mecanismos que utiliza la Autoridad Fiscal para revisar los avalúos efectuados con fines fiscales; en este orden de ideas, es necesario destacar que en tal proceso sólo se aplica un método para la revisión de los avalúos, dicho método es el método físico o directo, o también conocido como de reposición.

Para la revisión por este método ( uno de los tres métodos aplicados en los avalúos), se utilizan valores unitarios de suelo y valores unitarios para las construcciones (de reposición nuevo), llamados de referencia, es importante señalar que cuando dichos valores no están actualizados las determinaciones de valor son inexactas.

Cuando esto sucede se pueden incentivar practicas inadecuadas en la determinación de las bases gravables, en algunos casos posibles sub- valoraciones o sobre-valoraciones de los bienes inmuebles; en el caso que nos ocupa, subvaluando las bases gravables; acción motivada generalmente por algunos contribuyentes, que normalmente hacen la solicitud a los valuadores de establecer el valor alto para la obtención de garantías hipotecarias en la obtención de créditos y el valor más bajo para el correspondiente pago de contribuciones fiscales, ya que desafortunadamente consideran esto como un gasto y no como una inversión que se le retribuye en la prestación de los diversos servicios públicos demandados por los mismos.

Asimismo, dichas estimaciones de valor según sea el caso, pueden ser inexactas debido a la restricción aparente en la aplicación de factores de demérito mayores al 40 % tanto en suelo como construcciones, o en su caso en la no aplicación de factores existentes producto de obsolescencias funcionales y económicas, las cuales aplican al valor total del inmueble.

En cuanto a los procedimientos para la aplicación de sanciones:

Se señalan las diferentes sanciones a las que se hacen acreedores tanto las personas autorizadas y registradas, como los peritos valuadores que

auxilian a personas autorizadas, por la no observancia de las disposiciones normativas y en su caso por la presunta determinación de valores incorrectos, en atención a lo dispuesto por el artículo 45 del Código Financiero del Distrito Federal.

Se considera que las disposiciones respectivas son medidas eminentemente correctivas, debido a que se aplican una vez que los avalúos ya han ejercido plenamente su fin fiscal, es decir, se han utilizado para el pago de alguna de las contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles.

Los efectos que ocasionan las supuestas determinaciones incorrectas de valor, no solo afectan la relación profesional de las personas autorizadas o registradas y de los peritos con la autoridad fiscal y el contribuyente, sino que conllevan generalmente a grandes perdidas, tanto para la hacienda pública como para los demás actores, incluido por supuesto el propio perito, por tanto, se estima conveniente propiciar cambios en las políticas de revisión de los avalúos, privilegiando las medidas preventivas.

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ARTICULO 2° : Para efectos de este Manual, se entenderá por:

I. Código: el Código Financiero del Distrito Federal;

II. Autoridades fiscales: la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorería del Distrito Federal y la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial;

III. Secretaría: la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal;

IV. Tesorería: la Tesorería del Distrito Federal;

V. Subtesorería: la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial;

VI. Avalúo: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada

ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor comercial de un inmueble,

con base en su uso, ubicación, y características físicas y urbanas, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que plasmada en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Código; cuando la contribución que se determine con base a dicho avalúo sea el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, deberá acompañarse del anexo de la declaración para el pago de dicho impuesto;

En la fracción VI de entrada se señala el objeto del avalúo, el cual es determinar el valor comercial del inmueble.

Cabe destacar, que anteriormente se señalaba en la definición de avalúo como objetivo principal, determinar el valor real del inmueble, recientemente determinar el valor de mercado y finalmente el valor comercial; la conceptualización del valor real originó durante algún tiempo diversas discusiones respecto de la propia naturaleza del mismo.

Existían opiniones que indicaban que el valor real era el valor físico o directo, considerado como el valor intrínseco del bien inmueble, fundamentando dicha apreciación, en que es el costo necesario para reponer a los “ tabiques ” (metafóricamente hablando), además de que se ligaba con el procedimiento que la autoridad fiscal utiliza en la revisión de los avalúos.

Había sin embargo, otras opiniones que de igual forma se relacionan con otros métodos de valuación, una de ellas, es la relativa al valor de mercado, afirmándose que el valor real, no podría ser otro que el valor en que se había realizado la operación de compraventa. Se argumentaba que el valor que podía adquirir un bien inmueble, con determinadas características en el mercado inmobiliario, no podría ser diferente al que poseían otros bienes inmuebles similares que se encontraran en venta en dicho mercado inmobiliario.

Otra de las consideraciones sobre el valor real, se relacionaba de forma directa con la capacidad que poseen los bienes inmuebles de producir ingresos, esto es, mediante la renta de los mismos; de igual forma argumentando, que el valor del bien inmueble dependía de los beneficios esperados a futuro, entendiendo a dichos beneficios como las rentas que se producen en el tiempo, las cuales debidamente capitalizadas permiten establecer el valor presente del inmueble.

No obstante lo anterior y

real ), para la mayoría de los peritos quedaba claro cual era el valor se establecía en el avalúo; ya que los valores antes mencionados, en todo

caso, no son más que los diferentes valores que se podrían obtener con la aplicación de los métodos respectivos, los cuales son requeridos en el

avalúo de bienes inmuebles, para la determinación del valor del mismo.

comercial

valor

a

pesar de lo ambiguo del concepto (

El valor comercial es el valor conclusivo del bien inmueble que se reporta en el avalúo, el cual se estable mediante el análisis cualitativo y

cuantitativo de los métodos aplicados y de los valores obtenidos con la aplicación de los mismos (conocidos también como índices de valor).

Por lo que en este mismo orden de ideas, se debe considerar que el valor comercial al que se hace referencia actualmente en la definición de avalúo, es también el valor conclusivo que se obtiene en el avalúo y que se señala explícitamente como “ valor comercial ” y que como ya se menciona es el que resulta del análisis ponderativo de los diferentes métodos y valores aplicados y obtenidos. Esto es, no se debe confundir el valor comercial con ninguno de los métodos que se aplican en el avalúo.

La definición de avalúo señala de manera clara y en forma general además del QUE ( determinar el valor comercial), el COMO , señalando textualmente “ con base en su uso, ubicación, y características físicas y urbanas, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, ”

Es evidente por tanto, que en la propia definición establecida por la autoridad fiscal, se reconoce que además del método físico o directo, existen otros métodos de valuación que tienen su fundamento precisamente en la investigación , análisis y ponderación del mercado inmobiliario;

Tales métodos tienen su razón de ser a partir de la existencia de los dos segmentos que conforman al mercado inmobiliario y que son:

El mercado de arrendamiento de bienes inmuebles y

El mercado de compraventa de bienes inmuebles.

Ambos mercados son fundamentales en la determinación del valor del bien inmueble mediante la aplicación de los métodos o enfoques de capitalización de rentas y comparativo o de mercado, respectivamente.

Con el objeto de identificar cuales son las principales atribuciones conferidas y que les otorgan el carácter de autoridad en lo relativo a la valuación inmobiliaria con fines fiscales, a continuación se indican algunas de las disposiciones respetivas.

LEY

FEDERAL.

ORGÁNICA

DE

LA

ADMINISTRACIÓN

PÚBLICA

DEL

DISTRITO

Artículo 30.- A la Secretaría de Finanzas corresponde el despacho de las materias relativas a: el desarrollo de las políticas de ingresos y administración tributaria, la programación, presupuestación y evaluación del gasto público del Distrito Federal, así como representar el interés del Distrito Federal en controversias fiscales y en toda clase de procedimientos administrativos ante los tribunales en los que se controvierta el interés fiscal de la Entidad.

Específicamente cuenta con las siguientes atribuciones:

IV. Recaudar,

contribuciones de mejoras, productos, aprovechamientos y demás ingresos a que tenga derecho el Distrito Federal en los términos de las leyes aplicables;

cobrar

y

administrar

los

impuestos,

derechos,

VII. Imponer las sanciones que correspondan por infracciones a

disposiciones fiscales y demás ordenamientos fiscales de carácter local o

federal, cuya aplicación esté encomendada al Distrito Federal;

VIII. Ejercer la facultad económico coactiva, para hacer efectivos los créditos fiscales a favor del Distrito Federal;

IX: Vigilar y asegurar en general, el cumplimiento de las disposiciones fiscales;

X. Formular las querellas y denuncias en materia de delitos fiscales y de cualquier otro que represente un quebranto a la hacienda pública del Distrito Federal;

XI. Las demás que le atribuyan expresamente las leyes y reglamentos.

REGLAMENTO

DISTRITO FEDERAL

INTERIOR

DE

LA

ADMINISTRACION

PUBLICA

DEL

Artículo 35.- Corresponde al titular de la Tesorería del Distrito Federal:

Entre otras disposiciones:

III. Participar en la formulación de los anteproyectos de iniciativas de leyes fiscales del Distrito Federal, sus reformas y adiciones, en coordinación con la Procuraduría Fiscal del Distrito Federal;

VII.

Realizar los estudios de mercado inmobiliario, a efecto de

determinar los valores catastrales, así como de aquellos orientados a definir y establecer la política tributaria, para determinar tasas y tarifas impositivas en materia de contribuciones relacionadas con bienes inmuebles;

VIII. Llevar y mantener actualizados los padrones de contribuyentes;

IX. Administrar, recaudar, comprobar, determinar, notificar y cobrar las

contribuciones, los aprovechamientos y sus accesorios, así como los productos señalados en la Ley de Ingresos del Distrito Federal;

XII. Ordenar la práctica de visitas domiciliarias, auditorias, la revisión de dictámenes y declaraciones, así como visitas de inspección y verificación, para comprobar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los contribuyentes, responsables solidarios y demás obligados en materia fiscal;

XIII. Ejercer la facultad económico coactiva, mediante el procedimiento

administrativo de ejecución, para hacer efectivos los créditos fiscales del Distrito Federal y los de carácter Federal, en los términos de las

disposiciones fiscales aplicables y de los acuerdos del Ejecutivo Federal;

XVIII. Imponer las sanciones que correspondan por infracciones a las disposiciones fiscales del Distrito Federal y a las de carácter federal, cuya aplicación esté encomendada al propio Distrito Federal;

REGLAMENTO

DISTRITO FEDERAL

INTERIOR

DE

LA

ADMINISTRACION

PUBLICA

DEL

Artículo 86.- Corresponde a la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial:

I. Realizar los estudios del mercado inmobiliario, de la dinámica y las características físicas y socioeconómicas del territorio del Distrito Federal para efectos de identificar, determinar y actualizar los valores catastrales de suelo y construcción;

II. Definir y establecer la política tributaria para determinar tarifas y

tasas impositivas en materia de los gravámenes ligados a la propiedad

raíz;

III. Definir y establecer los criterios e instrumentos que permitan el registro y el empadronamiento de inmuebles, así como la actualización de sus características físicas y de valor;

IV. Establecer y mantener actualizado el padrón cartográfico catastral

del Distrito Federal, así como el identificador único que relaciona todos los conceptos ligados a la propiedad raíz;

V. Actualizar y operar el Sistema Cartográfico Catastral del Distrito Federal;

VI. Captar, procesar y proporcionar información urbana, inmobiliaria y

administrativa, para mantener actualizado el padrón catastral del Distrito Federal;

VII. Proporcionar servicios de información cartográfico y catastral a usuarios de las Dependencias, Unidades Administrativas y Órganos Desconcentrados de la Administración Pública y al público en general, para fines administrativos y fiscales;

VIII. Participar en los convenios de colaboración técnica en materia de información geográfica, catastral, inmobiliaria y administrativa, con Dependencias y Entidades de la Administración Pública Federal, estatal y municipal, para fortalecer el Sistema Cartográfico Catastral del Distrito Federal y utilizarlo integralmente;

IX. Formular y someter a la consideración superior los manuales de

valuación, procedimientos y lineamientos técnicos a los que se sujetará la actividad valuatoria para efectos fiscales en el Distrito Federal;

X. Autorizar, registrar y llevar un padrón actualizado de las instituciones de crédito, sociedades civiles y mercantiles, Dirección General de Avalúos de Bienes del Distrito Federal y corredores públicos, cuyo objeto específico sea la realización de avalúos de inmuebles y de peritos valuadores que las auxilien en la práctica valuatoria, para efectos fiscales, en términos de lo que establece el Código Financiero del Distrito Federal;

XI. Requerir y sancionar a las personas autorizadas para la práctica

valuatoria, cuando no se ajusten a los lineamientos y procedimientos técnicos que emita la autoridad fiscal, en términos de lo establecido en el Código Financiero del Distrito Federal;

XII.

Establecer los sistemas y normas para la revisión y control de las

declaraciones, manifestaciones y avisos que presenten los contribuyentes en relación con las contribuciones que graven la propiedad, posesión o transmisión de inmuebles ubicados en el Distrito Federal, en términos de las disposiciones fiscales aplicables;

XIII. Ordenar la práctica de avalúos sobre bienes inmuebles para los

casos no cubiertos por los métodos generales de valuación o que, a juicio de la autoridad fiscal, resulten necesarios para los efectos de la determinación de la base gravable del Impuesto Predial y del Impuesto

sobre Adquisición de Inmuebles;

XIV. Determinar la base gravable de las contribuciones que tengan por

objeto la propiedad o posesión de bienes inmuebles, así como la transmisión de los mismos, en los términos de las disposiciones fiscales aplicables;

XV. Informar a la Subtesorería de Fiscalización y, en su caso, a la de Administración Tributaria, de la omisión o diferencias detectadas en el pago de créditos fiscales, como resultado de la revisión de las declaraciones del Impuesto Predial y del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y de los procesos de actualización catastral;

XVI: Informar a la Procuraduría Fiscal del Distrito Federal de los hechos que conozca con motivo del ejercicio de sus atribuciones, y puedan constituir delitos fiscales;

XVII. Establecer y validar la aplicación de los criterios y procedimientos

para la emisión periódica de las Propuestas de Declaración de Valor Catastral y Pago del Impuesto Predial;

XIX. Realizar estudios técnicos a efecto de identificar y determinar las zonas de beneficio por obras públicas proporcionadas por las Dependencias, Unidades Administrativas, Órganos Desconcentrados y Entidades de la Administración Pública y determinar el monto de las contribuciones de mejoras, atendiendo a la ubicación de los inmuebles en dichas zonas, en términos de lo establecido en el Código Financiero del Distrito Federal.

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ARTICULO 2° continua:

VII. Personas autorizadas: aquellas personas morales constituidas como instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, con autorización vigente ante la Tesorería para practicar avalúos inmobiliarios determinados en el Código, con auxilio de perito valuador;

Personas autorizadas

De origen la autorización para efectuar avalúos con fines fiscales a las instituciones de crédito se fundamento en la Ley de Instituciones de Crédito; A las sociedades civiles o mercantiles como personas morales, se les condiciono para efectuar la suscripción de avalúos, básicamente en lo referente a sus objetos sociales ( hacer avalúos ) y al porcentaje de participación de acciones en poder de socio ( s ) peritos valuadores.

El número histórico de personas autorizadas es de 186, de las cuales hay

139 vigentes.

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VIII. Personas registradas: los peritos valuadores y corredores públicos debidamente registrados ante la Tesorería para practicar avalúos inmobiliarios determinados en el Código;

Personas registradas

Como ya se menciono a los corredores públicos se les faculto en apego a la Ley de Correduría Publica; así entonces aquella famosa disposición consignada en la Ley de Instituciones de Crédito que indicaba:

Que los avalúos practicados por las instituciones de crédito y corredores públicos tendrán la misma fuerza probatoria que las efectuadas por PERITOS; Estaba claro que las instituciones y corredores podían efectuar avalúos, sin embargo no quedaba claro quienes eran los PERITOS.

Los multicitados PERITOS fueron reconocidos por la Autoridad Fiscal del

Distrito Federal también en apego a otra Ley, la Reglamentaría del Articulo 5° constitucional, la cual señala en su correspondiente Articulo

50 fracción “O”, que los Colegios de profesionales son los únicos

facultados para emitir la lista de PERITOS.

Este reconocimiento de la Ley, ha sido también aceptado por la Sociedad Hipotecaria Federal, aun cuando ya existen otras figuras para los efectos de los avalúos relacionados con garantías hipotecarías, cuyos extremos son: el perito valuador especialista con cédula profesional emitida por la SEP y/o cualquier arquitecto o ingeniero con conocimientos en la materia ( sin comentarios ).

Existen otras leyes que han sufrido modificaciones en tal sentido, como es el caso de la Ley de Bienes Nacionales, El Código Fiscal de la Federación y el Código Financiero del Estado de México, en todas ellas la figura del perito especialista se ha preferido al del perito certificado por Colegio, es algo que no se puede ocultar, sin embargo debemos ser objetivos al respecto y sacar cada uno nuestras conclusiones al respecto.

A la fecha no hay corredores públicos con registro vigente y existen ya 29 peritos independientes.

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IX. Peritos valuadores: las personas físicas registradas ante la Tesorería que practiquen avalúos o auxilien a instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles en la práctica de los mismos;

El registro histórico es de 653 peritos auxiliares , encontrándose vigentes a la fecha 298.

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X. Corredores públicos: las personas físicas acreditadas y debidamente registradas ante la Tesorería para practicar avalúos.

Solo existen dos corredores públicos con registro, sin embargo no están sus registros vigentes.

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ARTICULO 3°: La práctica de los avalúos a que se refiere el Código, se regirá por las normas, procedimientos y lineamientos establecidos en este Manual, así como en las demás disposiciones aplicables en materia de valuación inmobiliaria.

La práctica de avalúos se sujetara al Manual

Hasta hace pocos años en este artículo se hacía la mención a que la practica de los avalúos se debería sujetar a lo establecido en el Manual y que este a su vez en todo caso atendía a las normas que rigen la sana practica valuatoria;

Actualmente no aparece el concepto de sana practica valuatoria, concepto que quizás fue estimado como poco claro. Sin embargo, es necesario enfatizar que el valor que poseen los bienes inmuebles es considerado precisamente en la sana practica valuatoria como uno solo, y que la determinación del mismo mediante avalúos efectuados por peritos valuadores, atiende a métodos y procedimientos de valuación inmobiliaria ampliamente reconocidos a nivel nacional e internacional.

De ahí que en apego a los principios antes señalados, se estime conveniente que el Manual debe normar claramente los métodos y procedimientos técnicos de valuación complementarios que permitan el establecimiento del valor comercial de los bienes inmuebles (independientemente del propósito del avalúo), ya que actualmente solo se les refiere en el mismo, como métodos alternativos, no precisándolos, situación que puede llevar a la discrecionalidad e interpretación inadecuada no solo en la realización de los avalúos, sino también en la revisión de los mismos.

Dichas consideraciones son necesarias, más aun cuando el valor que se determina se utiliza para establecer bases gravables, que permitan enterar y efectuar el pago de una contribución.

Hay que recordar que los principios de equidad y proporcionalidad consagrados en nuestra Carta Magna en el artículo 31 fracción cuarta, respecto de la obligación del pago de contribuciones, debe sustentarse en leyes y reglamentos objetivos de aplicación general, y en tal sentido podemos señalar que la valuación inmobiliaria es una actividad profesional altamente normada y que atiende necesariamente a la sana practica valuatoria.

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ARTICULO 4°:Corresponde a las autoridades fiscales para efectos de este Manual:

I. Registrar y autorizar a las personas físicas y morales, respectivamente, para la práctica de avalúos;

Se reitera la facultad para autorizar y registrar personas para la practica de avalúos con fines fiscales, dicho registro se considera discrecional ya que su otorgamiento supone el cumplimiento irrestricto de una serie de requisitos, dentro de los que destacan la comprobación de experiencia en materia valuatoria, certificación como perito por Colegio de Profesionales, y la presentación de examen, entre otros.

Asimismo es importante recordar que la vigencia de las autorizaciones y registros correspondientes tienen vigencia de un ejercicio fiscal, esto es invariablemente del primero de enero al treinta y uno de diciembre del mismo año, y que existe un procedimiento anual de revalidación, con tiempos perentorios para su ejecución.

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II. Revisar los avalúos elaborados y presentados para efectos fiscales, así como realizar los análisis y comprobaciones que se estimen pertinentes;

Una vez que los avalúos han sido presentados para enterar y liquidar cualquiera de las contribuciones vinculadas con los bienes inmuebles establecidas en Código, esto es, que han ejercido fines fiscales, estos serán revisados en cualquier tiempo dentro de un plazo de cinco años, para comprobar si la determinación de la base gravable ( valor comercial del avalúo ) utilizada para cuantificar el monto de la contribución pagada es la correcta.

Dicha revisión se sujetara a lo establecido en el Manual en cuanto a los elementos de forma y contenido que deben contener los avalúos, así como al valor determinado utilizando el método de revisión contemplado por la Autoridad Fiscal, que se refiere en términos generales al método físico o directo.

La Autoridad Fiscal realizará los análisis y comprobaciones que se estimen pertinentes para corroborar la información vertida en los avalúos y en su caso cuando se apliquen criterios y métodos de valuación distintos a los establecidos para la revisión efectuada por la misma.

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III. Requerir información relacionada con la práctica de avalúos a las personas autorizadas y/o registradas;

En cualquier momento en el periodo de ley de cinco años y producto de la revisión de los avalúos, la Autoridad Fiscal podrá solicitar información adicional inherente a los avalúos practicados para corroborar la fundamentación de las bases gravables determinadas.

Por tanto es vital que las personas autorizadas y registradas ( incluido el perito ) tengan siempre a la mano el expediente y avalúo durante un periodo de cinco años.

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IV. Aplicar exámenes de conocimientos en materia de valuación inmobiliaria, a los aspirantes a obtener registro para practicar avalúos y a las personas ya registradas;

Controvertida facultad de la Autoridad Fiscal, que en teoría busca en atención a la responsabilidad de establecer bases gravables y con ello obtener ingresos fiscales para hacer frente a la prestación de servicios públicos, garantizar que los aspirantes y personas ya autorizadas y registradas cuenten con los conocimientos suficientes para efectuar dichos avalúos.

Los exámenes pueden ser de forma escrita o de forma oral; se tienen que presentar dos avalúos, uno de uso habitacional y el otro de uso no habitacional, avalúos eficientemente elaborados, con todos los soportes debidamente consignados y que sean comprobables; avalúos acompañados de planos a escala en plantas y cortes de fachadas, fotografías del inmueble y de los comparables.

El examen versa sobre cualquier punto imaginario relacionado con la valuación inmobiliaria, y que van desde conocimientos básicos de construcción y urbanismo, hasta los relativos a los articulados establecidos en Código Financiero y Manual de valuación la Tesorería, con la presentación de uno o dos problemas de aplicación.

De las experiencias acumuladas en los últimos exámenes, en los cuales desafortunadamente han sido contados los aspirantes que los han aprobado, se puede señalar que estos son aparentemente complejos y

que los temas pueden ser diversos, destacándose los relacionados con las normas establecidas por la Autoridad Fiscal.

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V. Determinar, actualizar y difundir los valores de referencia y los factores de eficiencia de las características de los inmuebles, a los cuales deberá sujetarse la práctica valuatoria, y que serán necesarios para la revisión de avalúos;

Para efectuar el proceso de revisión de los avalúos la Autoridad Fiscal, específicamente en la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial, en la Dirección de Política Catastral y Subdirección de Valores Unitarios e Inmobiliarios, se actualizan periódicamente los valores unitarios de suelo y construcción;

Tales actualizaciones son efectuadas de análisis del mercado inmobiliario especialmente para obtener los valores de suelo; en este punto es de suponerse que los valores obtenidos y que posteriormente se publican en las tablas de valores unitarios de suelo en el propio Manual, son valores de calle o zona.

Esta ultima aseveración tiene como lógica el hecho de que a dichos valores estandarizados a calle o zona, se les debe aplicar en función de las características propias de cada terreno que se valúa premios o castigos existentes en los mismos.

Por otra parte, los valores unitarios de construcción también deben referirse a los conocidos como valores de reposición nuevos, ya que se norma la aplicación de factores de eficiencia por edad y estado de conservación;

Así entonces los valores unitarios de reposición nuevos, se obtienen del análisis de costos de diferentes prototipos, de los cuales se tiene un proyecto arquitectónico definido, la identificación de conceptos de obra que van desde la limpieza del terreno hasta la limpieza de la obra terminada ( antes los conceptos por tramites y licencias de obra ), la cubicación y aplicación de precios unitarios;

Con ello la estimación de Costos Directos, Indirectos y Utilidad del Constructor para conocer el costo de la edificación en estudio; así como los costos adicionales por promoción y utilidad del inversionista o promotor (sin dejar de considerar el costo del dinero, según algunos versados en el tema).

Una vez determinado el costo de toda la edificación, el valor unitario de reposición nuevo se obtiene de dividir, dicho costo entre la superficie cubierta de la edificación considerando los entrepisos y techos existentes; es importante recordar que las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias se deben estimar por separado, ya que en algunos de los prontuarios especializados en la materia, se incluyen dichos conceptos en el VRN, y con ello se puede duplicar cierto porcentaje del valor unitario, si no se hacen las aclaraciones pertinentes.

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VI. Sancionar a las personas autorizadas y registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos técnicos establecidos en el Código y en el presente Manual;

Para garantizar la aplicación de cualquier norma siempre deberá existir una serie de sanciones por la no observancia de la misma; este caso no es la excepción y tiene su fundamento en el artículo 45 del Código Financiero; la aplicación de sanciones se establecen en diferentes grados de acuerdo con la gravedad de cada caso.

Las cuales van desde una simple llamada de atención por escrito hasta la inhabilitación temporal o definitiva de la autorización y registro, ello independientemente de las sanciones pecuniarias y otras de carácter judicial, que pudiesen generarse como producto de la determinación incorrecta del valor de los bienes inmuebles.

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VII. Mantener las relaciones institucionales con las autoridades y agrupaciones pertinentes en lo relativo a la valuación inmobiliaria;

Todas aquellas que de una u otra forma se relacionen directa o indirectamente con la valuación inmobiliaria con fines fiscales; dentro de ellas podemos destacar, en el ámbito gubernamental por ejemplo, a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, donde se norman los planes de desarrollo urbano del Distrito Federal; En el ámbito de las instituciones gremiales a los Colegios y Sociedades de profesionales afines a la materia valuatoria.

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VIII. Evaluar el programa y contenido de los cursos de capacitación de instituciones de educación superior, a fin de comprobar que los peritos valuadores o corredores públicos tienen los conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos técnicos, así como de los manuales de valuación;

En el Distrito Federal se logro un convenio entre la Autoridad Fiscal y la Universidad Nacional Autónoma de México, la cual imparte la especialidad de Valuación en la Facultad de Arquitectura; el citado convenio permitió entre otros aspectos, que el plan de estudios respectivos comprendiera todas aquellas materias que la autoridad fiscal consideró necesarias para la practica de la valuación inmobiliaria con fines fiscales, en la ciudad de México;

Asimismo, que los egresados titulados, podrían con la acreditación respectiva, obtener el registro de perito valuador para auxiliar en la practica de avalúos con fines fiscales, sin presentar el examen teórico- practico, practicado por la propia autoridad para tal fin.

En la actualidad no esta vigente el acuerdo, se desconoce la razón de ello, sin embargo se estima que la sola mención en el Manual debería aprovecharse en todos los cursos de especialidad que actualmente existen, para buscar algún tipo de beneficio mediante acuerdos similares en atención a los intereses comunes existentes.

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IX. Expedir las constancias de registro y de autorización, así como de revalidación anual de las mismas; y

Una vez que se ha obtenido la autorización o registro respectivo, es de igual forma importante contar con la constancia respectiva otorgada por la Autoridad Fiscal, documento que es requerido no solo por notarios públicos para cerciorarse de la atribución otorgada, también es requerida por instituciones de crédito y últimamente por las unidades de valuación de la Sociedad Hipotecaría Federal, estas dos últimas por los servicios integrales o complementarios de los servicios valuatorios que prestan.

Es importante mencionar que se ha venido comentado la posibilidad de modificaciones importantes en el Manual, respecto del tiempo de entrega de las constancias respectivas especialmente en el proceso de revalidación anual, la cual se estaría condicionando a la entrega individual en tiempo y forma de los comprobantes de certificación de

Colegio y no a la presentación de la lista que actualmente envían dichos Colegios, en algunos casos una vez iniciado el ejercicio fiscal.

De ahí que es una llamada de atención en tiempo el hecho de que los procesos de certificación de peritos en los Colegios sean efectuados antes del término del presente ejercicio fiscal, para garantizar la continuidad de los registros de perito.

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X. Adoptar las demás medidas necesarias para la debida aplicación de este Manual.

Todas aquellas que estime conveniente la Autoridad; dentro de las que pueden destacar los cursos de actualización con participación y reconocimiento de la propia Autoridad Fiscal

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ARTICULO 5°: Sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados por instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, peritos valuadores y corredores públicos con autorización o registro vigente, según se trate, en los términos de este Manual; en el caso de instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles, sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados con el auxilio de peritos valuadores con registro y sin impedimento legal para hacerlo

En el caso de instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles, sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados con el auxilio de peritos valuadores con registro y sin impedimento legal para hacerlo

Se aclara que sólo los avalúos realizados por las personas autorizadas (con auxilio de peritos valuadores) y personas registradas ( todos vigentes ), podrán surtir efectos fiscales; esto es, que podrán utilizarse para determinar la base gravable de las diferentes contribuciones vinculadas con los bienes inmuebles y con ello pagar el monto de las contribuciones respectivas.

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CAPITULO II DE LA AUTORIZACION Y REGISTRO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS [ART 6° - ART 15°]

ARTICULO 6.- Las instituciones de crédito y las sociedades civiles o mercantiles interesadas en obtener autorización para practicar avalúos deberán presentar ante la Subtesorería la siguiente documentación y requisitos:

El formato de la solicitud aprobado por la autoridad fiscal, se pone a disposición de las personas interesadas, que cumplan en principio con los requisitos generales para la autorización respectiva y se entrega personalmente en la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial, en la Dirección de Política Catastral, en el modulo de atención a peritos y sociedades, perteneciente a la Subdirección de Valores Unitarios e Inmobiliarios.

El domicilio en que se ubican estas oficinas es Doctor la Vista No. 144 primer piso en la Colonia Doctores Delegación Cuauhtémoc en México Distrito Federal, en contra esquina Arena México.

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I. Original y copia de la solicitud firmada por el representante legal, misma que deberá contener nombre, firma y cargo de las personas autorizadas para suscribir los avalúos a nombre de la institución de crédito o de la sociedad civil o mercantil de que se trate, y el domicilio en el Distrito Federal para oír y recibir notificaciones y documentos;

Destaca el hecho de que se solicita domicilio en el Distrito Federal solo para oír notificaciones, el cual puede ser diferente al domicilio fiscal , así como el hecho de que no se limita la participación de personas que no sean originarias del Distrito Federal, situación que contrasta con las disposiciones similares en otras entidades federativas, especialmente las establecidas en el Estado de México.

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II. Copia Certificada del acta constitutiva debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio;

III. Copia Certificada del poder notarial del representante legal, para el caso en el que sea distinto del señalado en el acta constitutiva;

En apego a lo que señala el artículo 44 del Código Financiero en dichos documentos la Autoridad Fiscal verifica entre otros aspectos, que la persona solicitante de la autorización en el caso de sociedades civiles y mercantiles tengan como objeto social específico el realizar avalúos, situación que no es limitativa respecto de otros objetos complementarios que esta pudiera tener.

Asimismo en los documentos referidos ( al acta constitutiva), la Autoridad Fiscal corrobora que por lo menos el 51% de las acciones estén en poder personas físicas registradas como perito(s) valuador(es).

Ambos requisitos no aplican a las instituciones de crédito, considerando que es la Ley de las mismas las que las faculta en la realización de los avalúos.

Se puede señalar que tal situación durante mucho tiempo genero cierto nivel de inconformidad de parte de los peritos, especialmente cuando a estos se les obligaba a cumplir con todos los requisitos para efectuar avalúos, mismos que eran revisados por personal de las instituciones de crédito que no necesariamente estaban obligados a ser pares es decir peritos.

Aunque aun prevalece en alguna medida tal situación, con los nuevos cambios a partir de la nueva “ Ley de Transparencia y de Fomento a la

Competencia en el Crédito Garantizado ”, la Sociedad Hipotecaria Federal

a

establecido la figura de CONTROLADOR que es el encargado de revisar

y

firmar en representación de las unidades de valuación ( mismas a las

que por Ley se obligan a constituir las instituciones de crédito ), los avalúos que presenten los peritos, con la ventaja de que dicho

CONTROLADOR también es perito ( certificado por colegio o con especialidad y cedula profesional como tal emitida por la SEP).

Por otra parte y en cuanto al testimonio del poder notarial debidamente legalizado del representante legal, no se aclara si debe ser o no perito. Sin embargo, si entendemos que el representante legal es la persona que tendrá que atender los asuntos relativos con los avalúos (cualesquiera que estos sean), sería conveniente que dicho representante legal ante la autoridad fiscal fuera invariablemente un perito valuador.

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IV. Un ejemplar impreso de los formatos que se utilizarán para los avalúos, que contenga todos los elementos a que hace referencia el presente Manual, así como un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales de la persona moral solicitante;

Esta disposición en los términos en los que actualmente se presenta se considera incompleta, ya que el Manual no señala explícitamente todos los conceptos, métodos de valuación y soportes de mercado que se deben utilizar en los avalúos inmobiliarios, en los cuales independientemente del propósito, el objeto es determinar el valor comercial del bien inmueble;

Se reitera que esto es debido fundamentalmente, a que ya no se condiciona que los formatos de avalúos que tienen que presentar las personas aspirantes a la autorización para la practica de avalúos, deban apegarse a los formatos establecidos por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores;

La razón de que ya no se condicionen los formatos a utilizarse con respecto a los de la CNBV, es de que la circular 1202 del citado organismo fue derogada (la cual hacia mención detallada del formato de avalúo inmobiliario);

Sin embargo, es necesario aclarar que la circular vigente 1462 del mismo organismo, señala entre otros aspectos, los requerimientos mínimos que deben cumplir los avalúos bancarios, estableciendo que son las propias instituciones de crédito las que deben formular (en atención a dichos requerimientos mínimos) los formatos de avalúos respectivos. En tal sentido, se puede afirmar que el formato tradicional de avalúo no ha dejado de aplicarse, y que en todo caso existen hoy, formatos similares normados por cada una de las instituciones de crédito.

En tal sentido, se puede afirmar que el formato tradicional de avalúo no ha dejado de aplicarse, y que en todo caso existen hoy, formatos similares normados por cada una de las instituciones de crédito y de las ya comentadas unidades de valuación.

El inconveniente de la falta de precisión en cuanto al tipo de formato de avalúo que se debe presentar para la obtención de la autorización para la practica de avalúos con fines fiscales, fácilmente podría solucionarse si en el propio Manual se estableciera el formato respectivo, con el propósito de uniformizar los contenidos mínimos que se requieren para efectuar un avalúo debidamente soportado, mismo que seguramente no

variaría gran cosa de los que ya se autorizaron y que además invariablemente se siguen utilizando.

Adicionalmente a los formatos, se menciona que se deberá presentar un ejemplar de los sellos que las instituciones de crédito y las sociedades civiles o mercantiles utilizarán en la suscripción de los avalúos; esto tiene como objeto contar con elementos que permitan la certificación grafica de los avalúos.

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V. Los peritos que suscriban avalúos deberán presentar examen teórico-práctico en los mismos términos que para el otorgamiento de registro a peritos valuadores. En caso de que el perito valuador presente constancia aprobatoria de examen anterior emitida por la autoridad fiscal, se exentará de dicho requisito;

Las personas que deberán presentar el examen, son el perito o peritos valuadores que posean al menos el 51% de las acciones de la sociedad civil o mercantil, y que serán únicamente los que podrán suscribir los avalúos que practique la sociedad civil o mercantil. Dicho examen será aplicado por la autoridad fiscal, en los mismos términos que el se aplica a las personas físicas para el otorgamiento de registro de perito valuador. Es probable que lo anterior cauce un poco de confusión, y alguien se pregunte el porque condicionar la autorización respectiva a un perito valuador ya con registro; lo cierto es que no siempre fue requisito el presentar el examen en comento para obtener el registro respectivo, de ahí que si algún perito valuador en tal situación pretendiera abrir una empresa valuatoria, necesariamente tendría que efectuar por primera vez el examen.

Algo que no debe perderse de vista en tal caso, es que si el aspirante reprueba el examen, perdería en automático su registro como perito obtenido anteriormente, y solo lo recuperaría al presentar de nueva cuenta el examen y por supuesto aprobándolo.

Cabe aclarar que si el perito o peritos dueños de por lo menos el 51 % de las acciones ya habían obtenido su registro como tal, habiendo presentando y aprobado el examen teórico-practico, de acuerdo con la legislación aplicable, podrán ser exentas de tal requisito, acreditándolo con la constancia aprobatoria emitida en su momento por la autoridad fiscal.

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VI. Listado de los peritos valuadores con capital suscrito en la institución de crédito o sociedad civil o mercantil, indicando su número de registro vigente ante la Tesorería; y

Los listados señalados se deberán presentar en los formatos emitidos por la autoridad fiscal para tal fin; en que se habrá de indicar para el primer caso, el nombre completo de los peritos valuadores poseedores de por lo menos el 51% de las acciones de la empresa, indicando su número de registro respectivo;

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VII. Listado de los peritos valuadores, y su número de registro ante la Tesorería, que auxiliarán en la práctica de avalúos. Una vez cumplidos todos los requisitos, la Subtesorería resolverá en un plazo no mayor a 20 días hábiles respecto de la admisión o rechazo de la solicitud.

De igual forma se deberá presentar el listado de los peritos que auxiliaran a la persona autorizada, el cual contendrá el nombre completo

y número de registro de los peritos valuadores. Cabe destacar, que no

existen limitaciones respecto de que se incluyan en este mismo listado, los nombres de los peritos valuadores autorizados para la suscripción de

los avalúos.

Ya que se han cubierto todos los requisitos, es decir, la presentación de la solicitud, formatos de avalúos, sellos, testimonios, listados y la acreditación aprobatoria de exámenes a perito o peritos y se hayan

realizado los pagos de derechos correspondientes según el Artículo 271 fracción XIII inciso “ a ” del Código Financiero del Distrito Federal que son de $ 3,808.40; la autoridad tendrá 20 días hábiles para dar tramite a

la solicitud;

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La aceptación de la documentación por parte de la Subtesorería no implica el otorgamiento de la autorización para ejercer la práctica valuatoria.

Se aclara con esto que la Autoridad Fiscal no esta obligada a otorgar la autorización respectiva con la sola recepción de los documentos requeridos, y que en todo caso se deja a salvo la atribución que dicha

Autoridad posee respecto de verificar si estos documentos cumplen en rigor y si además se aprueba el examen correspondiente.

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ARTICULO 7.- La autorización que se otorgue para la práctica de avalúos a instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles, tendrá vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del día siguiente al de su otorgamiento.

No debe perderse de vista que la vigencia máxima es por un ejercicio fiscal ( del 1 de enero al 31 de diciembre ), renovable cada año, cumpliendo con los requisitos establecidos y siempre que no existan impedimentos para hacerlo; asimismo, en tratándose de nuevas autorizaciones estás aplicarán a partir de la fecha de autorización y concluirán el último día de calendario del ejercicio fiscal.

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Dicha autorización deberá revalidarse anualmente dentro del periodo comprendido entre el 1º octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aquél a que se refiera dicha revalidación.

El proceso de revalidación de la autorización es para el próximo ejercicio fiscal y se establece anticipadamente en un período establecido dentro del ejercicio fiscal que corre.

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Para tal efecto, deberán pagar los derechos que señale el Código vigente, independientemente de la fecha en que se realice el trámite respectivo.

Como en todos los casos de pago de derechos y tal como lo establece el Código Financiero, se deberá efectuar antes de la autorización correspondiente.

El artículo 271 del Código Financiero señala los Derechos por la

prestación de otros servicios, en la fracción XIII “ Por autorización para la practica de avalúos para efectos fiscales” en el inciso

b) Por la revalidación anual de la autorización………

$ 1, 902.65

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Si la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, no realiza la revalidación dentro del tiempo establecido se cancelará automáticamente su autorización, y para obtenerla nuevamente tendrá que cumplir con los requisitos y trámites correspondientes.

Sin cometarios

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Cuando una institución de crédito, sociedad civil o mercantil, tenga adeudos por sanciones económicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de liberación del adeudo, no tendrá derecho a su revalidación en el periodo correspondiente y se cancelará automáticamente su autorización para la práctica de avalúos que regula este Manual.

Se entiende que la autorización esta condicionada a que no se tienen adeudos de ningún tipo relacionadas, con declaración de contribuciones omitidas producto de avalúos incorrectos, así como las multas y accesorios que correspondan por dicha situación.

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ARTICULO 8.- Las personas físicas interesadas en obtener el registro, deberán presentar ante la Subtesorería la siguiente documentación y requisitos a más tardar 15 días hábiles previos a los periodos a que hace referencia el artículo 9:

Esta disposición desafortunadamente presenta cambios relativamente nuevos, especialmente los referentes a los periodos en los que se debe presentar la solicitud para obtener el registro correspondiente, y es que hasta hace no mucho la solicitud y obtención del registro no estaba condicionada en el tiempo y en cualquier momento se podía obtener dicho registro con el cumplimiento cabal de los requisitos.

Al parecer esta disposición no esta del todo de acuerdo con las consideraciones iniciales planteadas en el Manual ( facilitar …. ).

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A. Peritos Valuadores Auxiliares

Son las personas físicas que auxilian a las personas autorizadas esto es a las instituciones de crédito y sociedades civiles y mercantiles, son en todo caso las que realizan el avalúo y lo presentan para su suscripción ante las personas antes señaladas.

De igual forma son las que en su caso suscriben avalúos para las sociedades civiles o mercantiles, son socios de las empresas valuadoras con el 51% de las acciones de las mismas y

A su vez son los que contando con registro como tal, pueden solicitar y obtener con el cumplimiento de requisitos establecidos, el registro como PERITOS INDEPENDIENTES para suscribir avalúos.

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I. Original y copia de la solicitud en el formato autorizado, señalando domicilio para oír y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal;

El formato de solicitud aprobado por la autoridad fiscal para obtener el registro de perito valuador auxiliar, se pone a disposición de las personas físicas interesadas, que cumplan en principio con los requisitos generales para el registro respectivo y se entrega personalmente en la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial, en la Dirección de Política Catastral, en el modulo de atención a peritos y sociedades, perteneciente a la Subdirección de Valores Unitarios e Inmobiliarios.

Al igual que a las personas autorizadas se destaca que se solicita domicilio en el Distrito Federal solo para oír notificaciones, esto es, no se condiciona el lugar de residencia, domicilio de trabajo o domicilio fiscal, con lo que en el Distrito Federal cualquier perito de cualquier parte de la Republica Mexicana puede efectuar avalúos en esta Entidad, situación que contrasta con otras Entidades siendo la mas absurda de estas, la que limita el libre ejercicio profesional en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, especialmente en los municipios conurbados del Estado de México ( Código Fiscal del Estado de México ).

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II. Original y copia del documento con el que acrediten su calidad de perito valuador de bienes inmuebles, otorgado por el colegio profesional en concordancia con la ley de la materia, o su registro ante la Dirección General del Patrimonio Inmobiliario; dicho documento deberá tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente;

El documento a que se hace mención en la disposición, se refiere a la

constancia de acreditación como perito valuador, que por Ley (Reglamentaria del artículo 5° Constitucional en el artículo 50 fracción O) otorgan los Colegios de Profesionales afines a la materia valuatoria, a los agremiados activos dentro del mismo Colegio, y que entre otros aspectos no menos importantes, demuestran fehacientemente contar con los conocimientos y experiencia necesarios en el desarrollo de dicha actividad profesional.

La certificación como perito valuador por los Colegios, de igual forma esta condicionada a una revalidación anual, en la cual el perito debe demostrar que ha venido desarrollando ininterrumpidamente la función como perito valuador, apegándose en el ejercicio profesional a las normas y lineamientos técnicos regidos por la sana practica valuatoria, asimismo, habiéndose capacitado y/o actualizado en materia valuatoria con un mínimo de horas establecidas.

En cuanto a la segunda opción, es decir contar con registro de la Dirección General del Patrimonio inmobiliario, se menciona que

actualmente no existe registro de perito valuador en dicha dependencia,

y que los avalúos realizados han sido efectuados por peritos

valuadores designados directamente por algunos Colegios de Profesionales que poseen un convenio para la realización de los trabajos

valuatorios.

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III. Carta de referencia de la persona autorizada promovente del registro, en la cual se manifieste el grado de conocimiento, así como la calidad moral y técnica del perito;

Fundamentalmente se refiere al requisito de presentar una carta de recomendación de parte de la persona que promueve el registro de perito valuador aspirante, para que éste, una vez obtenido el registro correspondiente, le auxilie en la practica de los avalúos que habrá de suscribir, indicando de forma general el tiempo y grado de

conocimiento que posee del mismo, tanto de su calidad moral y como técnica.

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IV. Curriculum vitae que desglose cuando menos dos años de experiencia en valuación de bienes inmuebles o en actividades inmobiliarias relacionadas con la estimación de costos de edificación, estudios de factibilidad financiera, de proyectos inmobiliarios, administración físico-financiera de obras y/o con operaciones comerciales de bienes inmuebles;

El curriculum vitae, es un requisito básico para conocer los datos inherentes al lugar y fecha de nacimiento, domicilio, historial académico y grado máximo de estudios, así como su desarrollo profesional, especialmente en lo relativo a las actividades relacionadas con la valuación inmobiliaria u otras afines y que han sido desarrolladas por un periodo mínimo exigible de dos años. Se sobreentiende que en éste documento se deberá dejar asentado de manera clara la ocupación del aspirante ya sea en el sector público o en el sector privado.

Este último requisito tiene como objetivo central, de acuerdo con la legislación correspondiente en materia de las responsabilidades de los servidores públicos, otorgar o negar el registro como perito valuador, a aquellos aspirantes a peritos que cumplan una función como servidores públicos. No se otorga la autorización respectiva, cuando se comprueba que existe un posible conflicto de intereses, especialmente cuando el aspirante siendo servidor público trabaja directa o indirectamente en actividades vinculadas con la valuación inmobiliaria con fines fiscales.

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V. Original y copia simple de su cédula profesional, expedida por la Secretaría de Educación Pública, y tratándose de corredores públicos, original y copia simple de la habilitación expedida por la Secretaría de Economía; y

El Código Financiero en su Artículo 44 fracción D, señala entre otros aspectos no menos importantes, que el aspirante debe poseer título profesional en algún ramo relacionado con la materia valuatoria; La cédula profesional expedida por las Secretaría de Educación pública a que se hace referencia, generalmente se ha asociado a carreras tales como Arquitectura, Ingeniería Civil, Ingeniería Municipal, así como de Ingenieros-Arquitectos;

Cabe aclarar sin embargo, que existen peritos valuadores con otras licenciaturas y que poseen registro como perito valuador, otorgados de origen por la CNBV, por lo que en su momento fueron registrados como peritos para auxiliar en la practica de avalúos con fines fiscales; dichos peritos una vez derogado el registro de la CNBV, formaron en sus respectivos colegios parte de las listas de peritos certificados; así se reconocen en la practica las carreras afines de Ingeniería Mecánica y Eléctrica y Ingeniería Química entre otras. No hay indicios ( por lo menos normativos ), de que los peritos de estas últimas carreras, certificados por Colegio con especialidad en bienes inmuebles, no se les permita obtener su registro; en todo caso se estima que si cuentan con los conocimientos y experiencia en la materia y sobre todo lo demuestran aprobando el examen respectivo, puedan obtener el registro como perito valuador para efectuar avalúos con fines fiscales.

Respecto de la habilitación expedida por la Secretaría de Economía, que se otorga para ejercer profesión como corredores públicos, esta se solicita supletoriamente ya que debemos recordar que a los corredores públicos, que son de origen licenciados en derecho, la Ley de Correduría Pública les faculta como peritos valuadores.

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VI. Aprobar el examen teórico-práctico.

Obtener una calificación no menor a seis en el examen escrito, y haber presentado avalúos que cumplan eficientemente con los requisitos de forma y contenido; Aun cuando no se hace mención al respectivo pago de derechos por la presentación del examen y del registro respectivo, estos pagos deberán efectuarse; el del examen siempre que se presente y cuantas veces sea necesario, y el del registro, solo si se ha aprobado el examen y se ha cumplido con los otros requisitos indispensables para su otorgamiento. De igual forma en el artículo 271 del Código Financiero en la fracción XIII inciso “ g ” se señala que por examen en materia de valuación inmobiliaria se tendrá que pagar por concepto de derechos $ 950.25; cantidad a la que se deberá sumar los derechos por $ 1,902.65 según el inciso “ e ” si se aprueba el examen y se obtiene el registro ( independientemente de los correspondientes a la revalidación anual ).

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B. Peritos Valuadores Independientes.

Se refiere a las flamantes personas registradas, que son personas físicas (no corredores públicos), que además de poder auxiliar a las personas autorizadas, pueden practicar los avalúos suscribiéndolos ellos mismos.

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I. Cumplir con los requisitos señalados en las fracciones I, II, Apartado A;

IV,

V

y

VI

del

Esto es prácticamente todos los requisitos del perito auxiliar, salvo el referente a la carta de referencia.

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II. Presentar un ejemplar impreso del formato que utilizarán para los avalúos, el cual deberá contener todos los elementos a que hace referencia el presente Manual;

En los mismos términos de los formatos solicitados a las personas autorizadas, recalcando que dicho formato debe apegarse a los formatos tradicionales emitidos en su momento por la CNBV especialmente en su circular 1202, la cual establece los requisitos mínimos de forma y contenido, agregando básicamente algunos conceptos que requiere el Manual y que son por ejemplo, domicilio de propietario y solicitante, cuenta de agua, entre otros.

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III. Presentar un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales que utilizarán en los avalúos que practiquen como perito valuador independiente; y

Igual a los definidos para las personas autorizadas.

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IV.

Tratándose de peritos valuadores que ya cuenten con registro como auxiliar,

deberán acreditar haber aprobado el examen teórico práctico correspondiente.

Recordando que en algún tiempo se emitieron los registros sin examen previo, se hace el recordatorio que se deberá presentar la constancia respectiva y o en su caso, de no contar con ella, presentar el examen correspondiente.

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C. Corredores Públicos

I. Presentar ante la autoridad fiscal los documentos referidos en las fracciones I, IV, V y VI del apartado A; y

II. Cumplir con lo establecido en las fracciones II, III y IV del apartado B. Los

originales de los documentos referidos en las fracciones II y V del apartado A, serán devueltos al momento de presentarse la solicitud, una vez cotejada la copia

respectiva.

Una vez admitidos los documentos, y de no haber observación alguna por parte de

la Subtesorería, ésta procederá a fijar el lugar, fecha y hora para la presentación del examen teórico-práctico, conforme a lo establecido en el artículo 9 de este

Manual.

Presentación de examen

La Autoridad Fiscal aplicará el examen correspondiente dentro de sus propias instalaciones en días y horas hábiles, atendiendo entre otros aspectos al número de aspirantes y cargas de trabajo existentes, actualmente los exámenes que son individuales, se aplican a un grupo, por escrito y en aulas debidamente acondicionadas para ello.

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ARTICULO 9.- El examen a que se refiere el artículo anterior, se deberá presentar exclusivamente dentro de los siguientes periodos:

I. Primer periodo: se llevará a cabo en los meses de marzo y abril; y

Periodos de examen

Ya se comentaba que esta disposición representa quizás un retroceso respecto de lo que anteriormente se hacia en la materia, ya que no existían normativamente dichos periodos, sin embargo hasta donde se conoce del asunto, esto es motivado especialmente por las fuertes cargas de trabajo que tiene la Autoridad en las otras atribuciones que la Ley de confiere, como es el caso de la determinación de valores unitarios, revisión de avalúos, entre otros aspectos no menos importantes.

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Una vez aprobado el examen teórico-práctico la Tesorería expedirá, dentro de los 10 días hábiles siguientes, el registro correspondiente que acredite que el perito valuador o corredor público, en su caso puede ejercer la práctica valuatoria con fines fiscales.

De no ser expedido el registro referido en dicho término, se entenderán como no satisfechos los requisitos.

Al parecer no aplica la positiva ficta en estos casos, ya que la Autoridad señala que pasado el periodo de diez días, no se cumplió con los requisitos establecidos.

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ARTICULO 10.- Para acreditar el examen y así obtener el registro como perito valuador, se deberán observar los siguientes requisitos:

I. Presentarse en el lugar, fecha y hora designados por la autoridad fiscal para sustentar el examen correspondiente;

Por principio de orden y de importancia, no se aceptan pretextos de ninguna índole para el cumplimiento de la presentación del examen en el lugar, fecha y hora señaladas.

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II. Demostrar pleno conocimiento de los aspectos vinculados con la valuación inmobiliaria, las leyes relacionadas con las contribuciones en que se requieran cálculos relacionados con la materia valuatoria, así como tener amplio conocimiento y dominio del presente Manual;

Este requisito se plantea de forma general y se refiere al conocimiento de todo lo relacionado con la valuación inmobiliaria, dentro del contexto de lo que anteriormente hemos señalado como la sana practica valuatoria, para después aterrizarse en lo concerniente a la valuación inmobiliaria con fines fiscales al relacionarse directamente con las leyes y reglamentos en la materia; cabe señalar que se exigen conocimientos PLENOS, por lo que de entrada se debe estar conciente de dicho requerimiento.

Por la propia naturaleza de la valuación inmobiliaria, se puede afirmar que los conocimientos que se requieren en esta actividad, la cual es considerada como una especialidad profesional, tienen su origen inicial en la formación académica a nivel de licenciatura, en carreras en las cuales se deben adquirir conocimientos mínimos, que permitan identificar plenamente las características de los elementos que conforman a los bienes inmuebles, esto es al suelo y las construcciones; así podemos distinguir entre otros conocimientos no menos importantes; mecánica de suelos, topografía, fotogrametría, resistencia de materiales, cimentaciones, estructuras, construcción, precios unitarios, diseño arquitectónico etc.; así como administración de obras, estadística, principios de economía, contabilidad, etc.

A partir de estos conocimientos básicos, se completa la formación profesional de los peritos con capacitación en normatividad valuatoria, métodos y procedimientos de valuación inmobiliaria, profundizando en materias técnico, administrativas y jurídicas, mediante diversos cursos impartidos por los Colegios, asociaciones gremiales de valuación y escuelas de nivel profesional. Parte fundamental de la formación del perito valuador ha sido y es , además del conocimiento teórico, la necesaria practica profesional, esto es la realización de avalúos inmobiliarios.

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III.

Tener conocimiento de métodos alternativos de valuación;

Ya hemos señalado reiteradamente, que la determinación del valor de los bienes inmuebles mediante avalúos efectuados por peritos valuadores, dentro de los procesos de la valuación inmobiliaria, en el contexto de la sana practica valuatoria, requieren invariablemente por normatividad valuatoria, la aplicación de diferentes métodos de valuación inmobiliaria.

En este orden de ideas, se establece que los métodos que en el Manual se nombran como alternativos (respecto del método que utiliza la autoridad fiscal para la revisión de avalúos con fines fiscales), en la determinación del valor comercial de los bienes inmuebles, son necesariamente aplicados por los peritos valuadores en los avalúos, independientemente del propósito que se de a los mismos.

Por tanto cuando la Autoridad se refiere a tales métodos alternativos, se está refiriendo sin lugar a dudas a los métodos de: capitalización de rentas o de ingresos; comparativo o de mercado y en su caso al conocido como residual.

Así entonces el aspirante debe poseer los conocimientos inherentes a dichos métodos, además de los relativos al método que aplica la autoridad en la revisión de los avalúos con fines fiscales ( el físico o directo ).

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IV. Conocer el mercado inmobiliario actualizado en el Distrito Federal; y

Por razones obvias el mercado de bienes inmuebles en el Distrito Federal es uno los mercados más grandes que existen no solo en el país sino también en el mundo. El mercado inmobiliario esta compuesto de diferentes segmentos, pudiéndose señalar principalmente los siguientes:

Mercado de compraventa de terrenos baldíos;

Mercado de compraventa de terrenos con edificaciones precarias o ruinosas que se ofertan como sólo terreno;

Mercado de compraventa de terrenos con edificaciones de diversos usos;

Mercado de arrendamiento de terrenos baldíos y

Mercado de arrendamiento de terrenos con edificaciones de diversos usos;

Asimismo dichos mercados pueden ser según sea el caso:

Abiertos; Monopólicos; Oligopólicos; Monopsónicos y Oligopsónicos.

Así entonces, como se puede observar contar con el conocimiento de todos estos mercados resulta ser un requisito muy ambicioso; de ahí que resulte indispensable, poseer un panorama integral del comportamiento del mercado inmobiliario en todo el territorio del Distrito Federal, experiencia que se va consolidando básicamente en el tiempo a través de los diversos trabajos valuatorios, que se efectúan poco a poco por cada uno de los inmuebles que se valúan en las diferentes colonias de la ciudad.

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V. Demostrar pleno dominio de la práctica valuatoria con por lo menos dos avalúos, practicados por el interesado, uno de un inmueble de uso habitacional y otro de uso distinto a éste, que se encuentren ubicados en el Distrito Federal y que no estén inscritos bajo el régimen de propiedad en condominio, en los que además, cumplan con los requisitos de forma y contenido, mismos que deberán ser acompañados de planos de plantas, cortes y fachadas a escala de 1:50, debidamente acotados, fotografías y los elementos que se consideren necesarios para el soporte de los avalúos.

El requerimiento que se hace de los dos avalúos, tiene como objetivo principal el poder identificar mediante la revisión pormenorizada de los mismos, el grado de conocimientos que posee el aspirante a registro como perito valuador, y que se reflejan en el llenado de los formatos, utilización de métodos y procedimientos técnicos, y en especial en la estimación fundada del valor comercial del bien inmueble, mediante la investigación análisis y ponderación del mercado inmobiliario, todo lo anterior en apego estricto a la normatividad valuatoria.

Considerando que la normatividad valuatoria inmobiliaria en términos generales, establece los requisitos mínimos que se deben cumplir en la

elaboración de los avalúos, en el caso que nos ocupa, se debe tener cuidado de cumplir con las disposiciones específicas en materia de avalúos con fines fiscales, mismas que desde nuestro punto de vista, no son excluyentes, sino en todo caso complementarias; de ahí que los avalúos a presentarse deberán contener todos los elementos que son normados de manera universal en la practica valuatoria.

No se debe perder de vista que los dos avalúos de bienes inmuebles ( uso habitacional y no habitacional), se utilizarán en la calificación final y en su caso en una replica que puede formar parte del examen teórico- practico, el cual puede sumarse al examen escrito, en su extremo dicho examen puede se oral, siendo generalmente tres o cuatro sinodales los que examinan los conocimientos del aspirante, habiendo revisado con antelación los avalúos y presentándose al examen con las preguntas que consideren pertinentes en función de lo externado por escrito en los mismos.

De ahí que se sugiere que la practica de los avalúos se realice en total apego a la normatividad valuatoria, cumpliendo en el extremo con los requerimientos técnicos necesarios que permitan el correcto y completo llenado del formato de los avalúos, realizando la descripción clara y detallada, de todos y cada uno de los conceptos, a partir del uso de las fuentes documentales existentes (escrituras, licencias, planos, reglamentaciones específicas, etc.) y de las observaciones directas, obtenidas mediante la visita a los bienes inmuebles en estudio; consideraciones que entre otros aspectos permitirán efectuar los procesos de clasificación tanto de la ubicación del suelo por colonia catastral, como de las construcciones por uso, rango de nivel y clase, de acuerdo con lo señalado para tal fin por el Manual.

Es importante señalar en los apartados de consideraciones previas a los avalúos, cuales son los métodos que se aplican, definiéndolos de forma general; estableciéndose en el mismo apartado, las cédulas de investigación y homologación del mercado con la información respectiva, por cada segmento y método.

Asimismo el determinar mediante la aplicación de los diferentes métodos los índices de valor correspondientes, utilizando las superficies correctas. En el caso de la superficie del terreno, la consignada en los documentos que acreditan la propiedad, especialmente las escritura, y para las construcciones, las obtenidas de medidas efectuadas en los planos correspondientes; cuando por alguna razón estos datos no correspondieran a la realidad, se deberá indicar cual es la fuente que se

utiliza para establecer dichas superficies y cuales fueron los mecanismos que el perito utilizó para verificarlas.

Así entonces, y una vez que se cuenta con los diferentes índices de valor, se deberá señalar en el apartado correspondiente a las consideraciones previas a la conclusión del avalúo, todos aquellas notas que el aspirante considere oportunas y que indiquen a partir del análisis ponderativo de los resultados y los elementos que soportan a los mismos, cual es el valor conclusivo que debe otorgarse al bien inmueble. Mismo que se establecerá en el avalúo como el valor comercial.

Los avalúos deberán presentarse con las rubricas y firmas del perito e ir acompañados de las fotografías propias del bien inmueble que se valúa y de las fotografías de las ofertas que se utilizaron para determinar el valor comparativo o mercado. Además de la hoja anexa de la declaración del ISAI.

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ARTICULO 11.- La autoridad fiscal podrá convocar a las personas registradas, a la realización de exámenes teórico-prácticos en cualquier momento, a efecto de verificar su actualización en el conocimiento de las leyes, lineamientos y manuales técnicos y administrativos, así como del mercado inmobiliario actual del Distrito Federal.

Aun cuando no se tiene conocimiento de haberse aplicado tal disposición de forma general, como se puede observar es una atribución que posee la autoridad fiscal y que puede hacerla valer en cualquier momento, por lo que los procesos de capacitación y/o actualización que se llevan a efecto en la materia, no son de ninguna manera improductivos, máxime si reconocemos que prácticamente todos los años se presentan modificaciones en la normatividad respectiva.

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Cuando como resultado de dicha evaluación no se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la práctica valuatoria, se cancelará el registro del perito valuador o corredor público de que se trate, mediante la emisión de una resolución debidamente fundada y motivada por parte de la autoridad fiscal, misma que deberá ser notificada personalmente al interesado.

Seguramente para algunos peritos en activo, lo más preocupante en caso de la aplicación de dicha disposición, sería el obtener un resultado reprobatorio, y con ello perder en automático el registro de perito valuador ante la autoridad fiscal, quedando imposibilitado para efectuar avalúos con fines fiscales durante cierto periodo; claro, después de haber presentado y aprobado nuevamente el examen. Para ello deberá presentar el perito en su caso nuevos avalúos o corregir las deficiencias presentadas en los primeros, acompañando un escrito en el que señale explícitamente, que fue lo que hizo para subsanar las deficiencias y así cumplir con los requisitos ya mencionados anteriormente.

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En caso de que los peritos valuadores o corredores públicos convocados a examen teórico-práctico no se presenten en el lugar, la fecha y hora determinada por la autoridad fiscal, operará automáticamente la suspensión de los mismos.

Dicha suspensión entrará en vigor a partir del día siguiente a la fecha en que fue llamado a examen y hasta en tanto demuestre su capacidad para dedicarse a esta actividad, previa presentación del examen correspondiente durante los periodos establecidos en el presente Manual.

La suspensión a que se refiere este artículo, no se considera como antecedente para los casos de reincidencia a que se refiere este Manual en el Capítulo V.

Sin comentarios

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ARTICULO 12.- El registro que se otorgue a los peritos valuadores y corredores públicos tendrá vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del día siguiente al de su otorgamiento.

Vigencia del registro

Como ya se menciono anteriormente en las disposiciones relativas a personas autorizadas, la vigencia máxima del registro de peritos es por un ejercicio fiscal ( 1 de enero al 31 de diciembre ), renovable cada año, cumpliendo con los requisitos establecidos y siempre que no existan impedimentos para hacerlo; asimismo, en tratándose de nuevos registros estos aplicarán a partir de la fecha de autorización y concluirán el último día de calendario del ejercicio fiscal.

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Dicho registro deberá revalidarse anualmente dentro del periodo comprendido entre el 1º de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal en curso.

Se reitera que el proceso de revalidación de la autorización es para el próximo ejercicio fiscal y se establece anticipadamente en un período establecido dentro del ejercicio fiscal que corre.

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Para tal efecto, deberán pagar los derechos que señale el Código vigente, independientemente de la fecha en que se realice el trámite respectivo, y entregar constancia que lo acredite como miembro activo del colegio profesional al que pertenece, en concordancia con la ley de la materia.

El artículo 271 del Código Financiero señala los Derechos por la prestación de otros servicios, en la fracción XIII “ Por autorización para la practica de avalúos para efectos fiscales” en el inciso

f) Por la revalidación anual del registro………………

$ 1, 141.55

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Si el perito valuador o corredor público no realiza la revalidación dentro del tiempo establecido, se cancelará automáticamente su registro y, para obtenerlo nuevamente tendrá que cumplir con los requisitos y trámites correspondientes.

Pareciera que esta disposición esta de más, sin embargo la experiencia en el particular demuestra que no resulta poco común que peritos registrados no tengan presente la revalidación anual, en algunos casos argumentando que no recibieron en tiempo y forma la invitación respectiva para dicho proceso, con ello lo único que se demuestra es que desconocen la existencia de esta disposición establecida en el Manual.

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Cuando un perito valuador o corredor público tenga adeudo por sanciones económicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de liberación del adeudo, no tendrá derecho a revalidación en el

periodo correspondiente y se cancelará automáticamente su registro para la práctica de avalúos que regula este Manual.

Igual que con las personas autorizadas, se entiende que la autorización esta condicionada a que no se tienen adeudos de ningún tipo relacionadas, con declaración de contribuciones omitidas producto de avalúos incorrectos, así como las multas y accesorios que correspondan por dicha situación.

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ARTICULO 13.- La vigencia de la autorización de las instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles y del registro de peritos valuadores y corredores públicos para la práctica de la actividad valuatoria, requiere la satisfacción permanente de los requisitos por los cuales fueron otorgados, por lo que en el momento en que se deje de cumplir alguno de ellos se cancelará dicha autorización o registro.

A las instituciones de crédito y corredores públicos fundamentalmente se les condiciona a la permanecía de la habilitación otorgada por las leyes respectivas; a las sociedades civiles o mercantiles, entre otras, a que por lo menos el 51 % de las acciones siempre este en poder de peritos registrados ante la autoridad y que de igual forma se encuentren vigentes, ya que como se comentará posteriormente, si al perito (s) se le cancela su registro por cualquier razón, la persona autorizada también pierde su registro. A los peritos valuadores entre otros aspectos, se les condiciona a que mantengan su acreditación como perito valuador colegiado.

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ARTICULO 14.- Cuando varíe alguno de los datos manifestados en la solicitud, entre ellos, los cambios de domicilio, de firmas autorizadas, formatos, sellos o cualquier otro, las personas autorizadas y las registradas, deberán comunicarlo por escrito a la Subtesorería, en un plazo de diez días hábiles contados a partir de aquel en que ocurra el cambio.

En general de cualquiera de los manifestados en la solicitud, siendo los mas comunes efectivamente los cambios de domicilio, de firmas autorizadas y formatos. En este ultimo concepto, no se debe perder de vista que el formato autorizado se encuentra en el expediente respectivo

y que en algún momento producto de una revisión la autoridad puede verificar si los formatos que se están utilizando son los autorizados de origen.

La disposición en comento en el presente artículo es muy clara, y prácticamente no requiere mayor comentario, sin embargo debe aprovecharse la ocasión para recordar que incluso en tal requerimiento que parece tan sencillo, la no observancia de la misma (como de la mayoría de las disposiciones respectivas), están debidamente sancionadas con diversas penalidades en el Manual

Aun cuando las posibles sanciones por la no observancia de estos conceptos pudieran considerarse como menores, el problema radica en que generalmente tales sanciones se suman en su momento a otras, lo que en términos prácticos agrava el problema.

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ARTICULO 15.- La Tesorería publicará dentro del primer bimestre de cada año, los listados vigentes de las personas autorizadas y de las registradas para la práctica de avalúos. La vigencia de los mismos será por el ejercicio fiscal de que se trate, y serán actualizados atendiendo a las altas y bajas que publique mensualmente la Tesorería en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

Anteriormente la autoridad fiscal enviaba mensualmente y después periódicamente, a las personas autorizadas, e instituciones que así lo requerían (como el colegio de notarios), un listado que contenía a las personas autorizadas y peritos valuadores registrados, mencionando incluso la suspensión o cancelación de la autorización o registro respectivo; esto con el propósito de informar quienes estaban vigentes para efectuar avalúos con fines fiscales.

Actualmente se indica en el Manual que la Autoridad Fiscal publicará dicho listado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, la cual como todos sabemos es un órgano oficial del gobierno local en el que se informa al público en general de las disposiciones gubernamentales. Con esta modificación, las personas e instituciones interesadas no podrán en su caso argumentar el no haber sido informadas de forma personal de las vigencias respectivas, ya que la Gaceta aun cuando es un órgano de información general, supletoriamente cumple con dicha función de forma legal, por lo que su análisis sistemático es indispensable.

Sin embargo se puede señalar, que de principio las personas físicas o morales pueden comprobar que se encuentran vigentes en las facultades conferidas, al presentar las constancias que otorga la propia autoridad fiscal o en su caso como ya se comento con la publicación del listado completo en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en los primeros dos meses de año.

La Autoridad de forma complementaria publica en la misma Gaceta las altas y bajas que se van presentado en el ejercicio fiscal. Cabe recordar que independientemente a este procedimiento y en apego a lo que señala el artículo 45 del Código Financiero cuando se sancione a un perito se notificara por escrito al Colegio al cual este pertenece.

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CAPITULO III DE LA PRACTICA DE AVALUOS [ ART 16° - ART 22° ]

ARTICULO 16.- Los avalúos a que se refiere este Manual deberán satisfacer los requisitos de forma y contenido, así como los administrativos que prevé el propio Manual.

El Manual establece diversas disposiciones que señalan cuales son los requisitos de forma y contenido que deben cumplir los avalúos con fines fiscales, es importante reiterar que tales disposiciones se deben verificar y en su caso anexar en el formato tradicional de avalúo ( 1202 y 1462 de la CNBV).

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ARTICULO 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes elementos:

I. Datos de identificación y autentificación del inmueble:

a. Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al pago de los Derechos por el Suministro de Agua.

Estos datos se obtienen directamente de la boleta predial o boletas de agua, mismas que son generalmente proporcionadas por el solicitante del avalúo, en su caso por los propietarios o poseedores del bien inmueble. La cuenta catastral es un registro numérico que se le otorga a cada uno de los bienes inmuebles existentes en el territorio del Distrito Federal, y que en términos generales señalan la ubicación geográfica del mismo; Estos datos se obtienen directamente de la boleta predial o boletas de agua, mismas que son generalmente proporcionadas por el solicitante del avalúo, en su caso por los propietarios o poseedores del bien inmueble. La cuenta catastral es un registro numérico que se le otorga a cada uno de los bienes inmuebles existentes en el territorio del Distrito Federal, y que en términos generales señalan la ubicación geográfica del mismo;

Los primeros tres dígitos de dicha cuenta se relacionan con la “ Región catastral ”, que es una circunscripción convencional del territorio del Distrito Federal determinada con fines de control catastral.

Es decir, la Región es un polígono que abarca determinada porción de superficie del territorio del Distrito Federal, la cual esta perfectamente ubicada y bien delimitada por la autoridad fiscal, para referir con exactitud y de manera inicial la ubicación de los bienes inmuebles dentro de dicho territorio.

Las regiones catastrales debido a sus dimensiones pueden contener a una o más colonias catastrales ( las cuales no necesariamente se refieren a las colonias nominales), dentro de éstas últimas se localizan las manzanas que son finalmente donde se encuentran físicamente los lotes que pertenecen a cada bien inmueble.

Después de los primeros tres dígitos correspondientes a la Región en la cuenta catastral, se establecen otros tres dígitos que se refieren a la Manzana ( que es parte de una región que regularmente está delimitada por tres o más calles ó límites semejantes), seguidos por otros dos dígitos que se refieren al número de lote asignado dentro de la manzana, con tres dígitos o más para identificar a cada una de las localidades si se tratara de un condominio.

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b. Ubicación del inmueble, anexando croquis de localización.

Es descripción de la ubicación exacta del bien inmueble dentro del territorio del Distrito Federal, señalando calle, número exterior y en su caso número interior, colonia, delegación, código postal y entidad federativa.

Asimismo a la inclusión del croquis de ubicación, mismo que deberá señalar gráficamente como mínimo, la ubicación relativa del lote dentro de la manzana, la calle de su ubicación, así como las calles transversales que limitan el tramo de calle respectivo. El croquis deberá orientarse geográficamente.

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c. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir

notificaciones.

Se deberá señalar el nombre completo del propietario o en su caso el nombre del poseedor del bien inmueble; así como el domicilio respectivo para oír notificaciones, descripción que debe realizarse en los términos comentados respecto de ubicación del bien inmueble.

Las referencias que se hacen en esta disposición, son algunas de las inclusiones que deben realizarse al avalúo tradicional de la CNBV comentado anteriormente.

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d. El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil

o mercantil que practicó el avalúo, en su caso.

Se deberá señalar el nombre de la persona autorizada institución de crédito o sociedad civil o mercantil que practico el avalúo y su número de autorización respectiva, datos que generalmente se ubican en el encabezado del formato de avalúo, acompañados del número de folio correspondiente.

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e. El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la

práctica del avalúo, en su caso.

De igual forma se deberá señalar el nombre completo de la persona registrada perito valuador independiente que practico el avalúo, indicando el tipo de profesión, así como el número respectivo de registro; el cual también podrá indicarse en el encabezado del formato de avalúo, acompañado del número de folio correspondiente.

En el caso de perito auxiliar para la practica de avalúos, únicamente de personas autorizadas (instituciones de crédito o sociedades civiles o mercantiles ), también se indicará el nombre completo del mismo, señalando el tipo de profesión que este posee, así como, el número respectivo de registro; datos que son parte del formato del avalúo en el Capítulo I de Antecedentes.

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f. El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en su caso.

En este caso el nombre completo de otra de las personas registradas, es decir el corredor publico que practico el avalúo, indicando el tipo de profesión (Lic.), así como el número respectivo de registro; el cual también podrá indicarse en el encabezado del formato de avalúo, acompañado del número de folio correspondiente.

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g. En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la

firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del perito valuador que auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

Con el fin de brindar total validez a los procesos de suscripción de avalúos las personas autorizadas deben estampar el sello autorizado de su empresa, en todas las hojas que conformen y en su caso acompañen al formato de avalúo, de igual forma deberán contener en cada una de dichas hojas las rúbricas y firma del representante de la persona autorizada;

Es oportuno precisar que la mención que se hace de rúbricas y firma (y no únicamente de firmas), tiene su sustento en la practica valuatoria

cotidiana; debido a que en términos generales para cada avalúo se deben presentar un promedio de 12 hojas aproximadamente; así como cinco juegos como mínimo de estos, lo que lleva por razones practicas, a que se rubrican la mayoría de las hojas y solo se firme la hoja de conclusiones;

Asimismo cabe aclarar que la disposición de acompañar los avalúos con la firma del representante legal, quizás solo se de en algunas de las primeras sociedades civiles o mercantiles autorizadas en su momento; en la mayoría de las que subsisten actualmente y aparentemente en todas las instituciones de crédito, los que firman los avalúos, no son los representantes legales sino personas autorizadas por las mismas para tal fin, las cuales forman parte del listado que solicita la Autoridad Fiscal para tal propósito.

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h. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya practicado el avalúo, según se trate

De forma análoga a las personas autorizadas, las personas registradas peritos independientes y corredores públicos, deberán en cada una de las hojas propias del formato de avalúo y hojas anexas, estampar además de los sellos correspondientes las rúbricas y firma de los mismos (obsérvese los comentarios anteriores respecto de rúbricas y firma).

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i. Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.

Se debe indicar como fecha en que se realizó el avalúo, el día, mes y año en que se efectúo la visita física al bien inmueble, si se establece alguna otra fecha, deberá señalarse el motivo de la misma; de igual forma si por alguna razón en especial se refiriera el valor a otra fecha anterior, deberá indicarse el día, mes y año y las razones para retrotraerlo.

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j. Claves correspondientes a: área ó corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que identifican al inmueble o a porciones del mismo.

La clasificación correspondiente del suelo considera la ubicación geográfica catastral del bien inmueble en dos diferentes tipos de Colonias Catastrales y se realiza fundamentalmente de la siguiente manera:

A partir de la identificación de la región y manzana ( datos propios de la cuenta catastral, que se indican en la boleta predial ), en la tabla de colonias catastrales tipo área de valor por delegación política consignada en el propio Manual y de la verificación y en su caso identificación del tramo de vialidad en que el bien inmueble que se valúa, posea alguno de sus frentes; tramos señalados en la tabla de colonias catastrales tipo corredor de valor por delegación política, de igual forma consignados en el mismo Manual.

Cabe precisar que todos los bienes inmuebles se ubican en colonias catastrales tipo área de valor, sin embargo, si estos llegarán a poseer su único frente o por lo menos uno de sus frentes sobre un tramo de vialidad considerado corredor de valor, la clasificación que se deberá establecer será la que corresponda a éste último, debido fundamentalmente a que el valor respectivo de suelo será mayor, que el que posee la colonia catastral tipo área de valor.

La clave de colonia catastral que deberá señalarse al suelo, así como las claves de los factores de eficiencia del mismo, normalmente se ubican en el formato de avalúo en los apartados respectivos, en el capítulo del cálculo del valor físico o directo, asimismo en la hoja anexa de declaración del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.

Los factores de eficiencia del suelo (premios o castigos), se identifican y señalan a partir de las características físicas y de ubicación que posean los lotes de terrenos, observando para ello las disposiciones y tablas referentes del Manual; No debe olvidarse que dichos factores atienden a premios o castigos aplicables al valor de calle o zona.

Por otra parte, se deberá indicar la clave o claves que correspondan a cada porción de las construcciones que puedan diferenciase en el bien inmueble; para tal efecto, se procederá a identificar su uso genérico, considerando fundamentalmente el tipo de actividad que se desarrolla en las mismas; el rango de nivel relacionado con el número de niveles o número de plantas construidas y observados; así como la clase o

categorización de las construcciones, de acuerdo con las características propias que definen entre otros aspectos, los espacios, estructura, servicios e instalaciones existentes.

Con relación a las claves de los factores de eficiencia de las construcciones (premios o castigos), estos se indicarán considerando básicamente la edad y el estado de conservación de las construcciones, observándose para su clasificación y determinación las disposiciones que el Manual señala.

En cuanto a la ubicación de las claves inherentes a las porciones de las construcciones y los factores de eficiencia observados en las mismas, también se localizarán en el formato de avalúo en los apartados respectivos, en el capítulo del cálculo del valor físico o directo, y en la hoja anexa de declaración del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.

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k. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo, independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.

Se deberá señalar el nombre completo del solicitante del avalúo; así como el domicilio respectivo para oír notificaciones, cuya descripción debe realizarse en los términos comentados respecto de ubicación del bien inmueble.

La referencia que se hace del domicilio del solicitante es otra de las inclusiones que deben realizarse en el avalúo tradicional inmobiliario.

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l. Motivo del avalúo.

Como todos sabemos en el formato tradicional del avalúo se consigan el objeto y propósito del avalúo; dichos valores y propósitos pueden ser:

Valor

Inmuebles

Comercial:

Para