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FACULDADE DE ENGENHARIA

CONSELHEIRO ALGACYR MUNHOZ MAEDER


CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAO DE IMVEL URBANO

ANA PAULA MARTINELI


R.A. 51226723
CAROLINA BALISARDO BORDINASSI
R.A. 51125072
SAMUEL DE ALENCAR GONALVES
R.A. 51018500

Presidente Prudente -SP


Junho - 2015

Objeto: Chcara, Volta ao Mundo, Presidente Venceslau / SP


Finalidade: Determinao do valor de venda
Interessado: Mauricio Piterichi
Proprietrio: Carlos Eduardo da Silva
Grau de liquidez: Baixo
Data da avaliao: 25 de maio de 2015

Ilmo Sr. Mauricio Piterichi


Interessado pela avaliao do imvel

Henrique Carvalho Ribeiro, infra-assinado, engenheiro civil, scio-diretor e


responsvel tcnico pela Empresa Valia - Consultoria S/C Ltda., a qual foi
contratada para a elaborao de um Laudo de Avaliao de Imvel Urbano,
sendo seu responsvel tcnico o engenheiro de avaliao, e tendo procedido s
diligncias, vistorias e pesquisas que se fizeram necessrias, vem apresentar
considerao de V.Sa. as concluses a que chegou, por meio do seguinte Laudo
de Avaliao de Imvel Urbano.

RESUMO

De acordo com as vistorias, clculos e anlises, o imvel no bairro Volta ao


Mundo, Presidente Venceslau / SP foi avaliado para venda, incluindo terreno e
benfeitorias, no valor vista de:

R$ 820.000,00
Oitocentos e vinte mil reais

VC
Valia Consultoria Ltda.

SUMRIO
1. Apresentao ...................................................................................................... 5
2. Objetivo da Avaliao......................................................................................... 5
3. Metodologia da Avaliao .................................................................................. 5
4. Caracterizao da Regio.................................................................................. 5
5. Caracterizao do Imvel .................................................................................. 6
a. Terreno ............................................................................................................ 6
b. Benfeitorias ...................................................................................................... 6
6. Valor do Terreno ................................................................................................. 7
7. Determinao do Valor Unitrio Bsico ............................................................ 9
a. Valor do Empreendimento .............................................................................. 9
b. Diagnstico de Mercado ............................................................................... 10
c. Fator de Oferta .............................................................................................. 10
d. Depreciao .................................................................................................. 10
8. Concluso ......................................................................................................... 11
9. Encerramento ................................................................................................... 12

1. Apresentao
A empresa Valia Consultoria Ltda. tem sua sede em Presidente Prudente,
na Rua Joo Frederico 658. Vila Meteoro. Empresa atuante no ramo da
Engenharia Civil, em avaliaes, percias, consultorias estruturais e
comerciais h mais de 20 anos, na pessoa do engenheiro responsvel
Henrique Carvalho Ribeiro.

2. Objetivo da Avaliao
A avaliao tem por objetivo determinar o Valor de Mercado para o
seguinte Imvel:
Chcara no bairro Volta ao Mundo, Rua Rosa F. Pepino no 085, da cidade
de Presidente Venceslau/SP. Possuindo uma rea total de rea total:
5000 m.

3. Metodologia da Avaliao
A seguinte metodologia foi utilizada para a avaliao do imvel:
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado

4. Caracterizao da Regio
As ruas so de paraleleppedo, com iluminao pblica e passeio pblico
concretado com guia e sarjeta, todo o imvel murado com cerca eltrica.
Rede de abastecimento de gua e afastamento de esgoto, rede de
drenagem, coleta de lixo, rede eltrica e telefnica.

5. Caracterizao do Imvel
a. Terreno
Possui dois quartos de despejo, poo semi-artesiano, casa na
rvore, piscina, churrasqueira, fogo a lenha, canil, mais de 50 tipos
de rvores frutferas (60 ps de coco ano produzindo), com porto
eletrnico.
b. Benfeitorias
Casa Principal: 3 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha
Casa de caseiro: 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha
Piscina e espao com churrasqueira e 1 banheiro

PRINCIPAL

CARACTERSTICAS

PISO

TETO

PAREDES

QUARTO 1

Guarda roupa planejado


em madeira macia

Taco

Massa corrida

Massa corrida

QUARTO 2

Guarda roupa planejado


em madeira macia

Taco

Massa corrida

Massa corrida

QUARTO 3

Guarda roupa planejado


em madeira macia

Taco

Massa corrida

Massa corrida

SALA

Taco

Massa corrida

Massa corrida

COZINHA

Cozinha planejada em
madeira macia

Porcelanato

Massa corrida

Porcelanato

BANHEIRO 1

Porcelanato

Massa corrida

Porcelanato

BANHEIRO 2

Porcelanato

Massa corrida

Porcelanato

STO

Taco

Forro madeira

Madeira

CASEIRO

CARACTERSTICAS

PISO

TETO

PAREDES

QUARTO

Cimento
queimado

Forro madeira

Massa corrida

BANHEIRO

Cimento
queimado

Forro madeira

Porcelanato

SALA

Cimento
queimado

Forro madeira

Massa corrida

COZINHA

Cimento
queimado

Forro madeira

Porcelanato

6. Valor do Terreno
Foram feitas pesquisas de mercado na I9 IMOBILIRIA para descobrir a
faixa de preo da metragem quadrada do terreno na regio.
a. Metodologia
Em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e da
disponibilidade de dados de mercado, foi adotado o Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado. Este mtodo preferencialmente utilizado
na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritrios, armazns, entre outros, sempre que houver
dados semelhantes ao avaliando.
b. Especificaes
O grau de fundamentao e preciso atingido com este mtodo de Grau
I, conforme a Norma Brasileira para Avaliaes de Bens NBR14.653-1
c. Planilha de dados
Os dados para o clculo comparativo esto demonstrados na planilha
abaixo.

A VENDA

TERRENO

REA m

PREO R$

Valor m

Residencial Faive

203

35000,00

172,41

II

Jardim Eldorado 1

253

45000,00

177,87

III

Jardim Eldorado 2

360

62000,00

172,22

IV

Residencial Azenha

728

220000,00

302,20

Cidade Jardim

600

165000,00

275,00

d. Anlise dos dados


Encontrar a mdia dos preos dos lotes por metro quadrado,
descontando 10% no valor dos lotes j vendidos.
Encontrar uma nova mdia (Mdia Saneada) dos valores que no
ultrapassem 30% a mais ou a menos da primeira mdia encontrada.
Multiplica-se a mdia saneada pela rea do lote em estudo e
obtm-se o valor do terreno.
e. Fator Topografia
Para um clculo mais simplista podero ser utilizados os seguintes fatores
corretivos:
Situao Paradigma .....................

ndice

Terreno Plano .................................

1,00

Cado para o fundo - at 5% ..........

0,95

Cado p/ o fundo de 5 a 10 % ........

0,90

Cado p/ o fundo com + 10 % .........

0,80

Em aclive suave .............................

0,95

Em aclive acentuado .......................

0,90

O terreno em anlise sofrer correo por ser cado p/ fundo com + 10 %.


f.

Resultados obtidos

O valor de mercado calculado para o terreno de R$ 696.668,84.

7. Determinao do Valor Unitrio Bsico


a. Valor do Empreendimento

Tabela 1 - Boletim Econmico - Abril de 2015 (FONTE: Sinduscon SP)

i. Casa do caseiro
Preo por m: R$ 1.331,74
rea: 95 m
Valor da construo: R$ 126.515,30
ii. Casa principal
Preo por m: R$ 1.609,62
rea: 227,5 m
Valor da construo: R$ 366.188,55
iii. rea da churrasqueira e piscina
Preo por m: R$ 1.331,74
rea: 39 e 47,5 = 86,5 m
Valor da construo: R$ 9.746,15
iv. Total
Valor da construo: R$ 502.450,00

b. Diagnstico de Mercado
O mercado imobilirio, nos ltimos dois anos, passou por um
perodo de queda. Na regio de Presidente Venceslau, percebe-se
uma baixa liquidez e a implantao de poucos empreendimentos
residenciais. Por esse motivo ser adotado um fator de 0,7.
c. Fator de Oferta
Considerando-se que o imvel est venda, procedemos ao
acrscimo de 10% (dez por cento) sobre os mesmos, atendendo a
uma elasticidade de negcios no mercado imobilirio.
d. Depreciao
Estado: Reparos Simples
Idade: 15 anos
Vida til: 80 anos
Idade em % de vida til =

15
80

% = 18,75%
= 26,8

(obtido em tabela normativa)


=

100
100

= 73,2%

8. Concluso
Atravs do presente Laudo de Avaliao de Imvel Urbano, conclui-se que
o Valor de Mercado do Imvel Urbano com Benfeitorias, localizados no
Bairro Volta ao Mundo, Presidente Venceslau/SP o seguinte:

(A) Valor do Terreno: R$ 696.668,84


(B) Valor das Benfeitorias: R$ 502.450,00
(x) Fator de Mercado: 0,7
(y) Fator de Venda: 1,1
(z) Fator de Depreciao: 0,732

= [ + ( )]

Valor total: R$ 820.000,00 (Oitocentos e vinte mil reais)

9. Encerramento
Vai o presente Laudo de Avaliao de Imvel Urbano digitado em 12
(doze) pginas escritas de um s lado, todas rubricadas, e a ltima datada
e assinada. Acompanha 01 (um) anexo de fotos contendo 16 (dezesseis)
fotos.

26 de maio de 2015

________________________________
Valia Consultoria Ltda.
Eng. Henrique Carvalho Ribeiro
CREA/SP: 506.765.121-1

ANEXO
Fotos do imvel

Foto 1: vista area rea de lazer

Foto 2: vista area rea total da chcara

Foto 3 rea de Lazer

Foto 4 Churrasqueira e Forno a Lenha da rea de lazer

Foto 5 Cozinha da rea de lazer

Foto 6 - Jardim

Foto 7 Casa na rvore

Foto 8 Quarto de Despejo

Foto 9 Casa do Caseiro

Foto 10 Casa Principal

Foto 11 - Jardim

Foto 12 Cozinha da casa principal

Foto 13 Sala da casa principal

Foto 14 - Ston

Foto 15 Banheiro 1

Foto 16 Fachada