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Ao de la Inversin para el Desarrollo Rural y la Seguridad Alimentaria

UNIVERSIDAD NACIONAL DE HUANCAVELICA

DERECHO Y
CIENCIAS
POLITICAS
TEMA:

EL ARRENDAMIENTO

CTEDRA

: DERECHO CIVIL IX - CONTRATOS

CATEDRATICO :
NOMBRE :
.
CICLO

: XI - A

Huancavelica- Per
2013

A nuestros padres por su apoyo incondicional


e incasable que nos brinda en todo momento,
sobre todo para nuestra formacin profesional

PRESENTACION

El presente trabajo es realizado gracias a grandes juristas, que efectivamente


hicieron aporte sobre el arrendamiento en el que nosotros como estudiantes de
derecho acudimos a sus fuentes para rescatar los aportes de sus teoras de
sus opiniones y sus doctrinas.
El termino arrendamiento tiene tres acepciones

diferente: a) accin de

arrendar, b) contrato por el cual se arrienda y c)precio con el que se arrienda,


bueno el propsito de este trabajo enfoca su estudio dentro del mbito jurdico,
sin omitir el problema social-econmico y hasta poltico en el que se enmarca.
Sin ser exhaustivo el estudio que aqu se presenta, tiene como objetivo
primordial

informar, actualizar

proponer

soluciones

en

materia

de

arrendamiento.
Es oportuno sealar que tal anlisis conlleva el propsito de llamar la atencin
de autoridades, juristas y de los interesados en el tema, para que el
arrendamiento como figura legal sea llevado a la modernizacin y puede ser
resuelto este aejo macro problema social de nuestra metrpoli, pues
actualizar la legislacin del arrendamiento significa abrir una nueva poca a la
vivienda en el Per.

CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1.

ANTECEDENTES
Los antecedentes ms antiguos del arrendamiento los encontramos en
el derecho romano, en las figuras contractuales locatio reilocatio
operatum y locatio operaris faciendi. lalocatio se practic en sus inicios
solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo IIa.c, cuando
apareci la renta de tierras. Posteriormente, ya en la poca del imperio,
en roma se construye grandes edificaciones con fines habitacionales; de
esta manera empez el alquiler de viviendas.
La locacin, en el derecho romano se aplica al acto jurdico por el cual
una persona cede a otro el uso o goce de un bien mueble o inmueble o
inmueble, consiste esencialmente en la concesin temporal del uso o
goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinado.

1.2.

CONCEPTO
El arrendamiento-venta o alquiler-venta, es un contrato usual en
nuestros das.Se trata de un acto que comparte rasgos caractersticos
tanto de la compraventa como del arrendamiento.

Podramos definirlo como el contrato a travs del cual una parte,


denominadaarrendador-vendedor se obliga a entregar un bien a otra,
denominada arrendatario comprador1.
Este ltimo contratante podr usar y disfrutar del mismo y deber pagar
mensualmente (o en perodos distintos, si ello se conviniera as) a su
contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que
constituir, a la vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa.
La transferencia de propiedad del bien se producir en el momento que
el arrendatario-comprador pague la ltima cuota (que comparte, al
mismo tiempo la naturaleza jurdica de renta y de precio) convenida.
En buena cuenta, el arrendamiento-venta comparte en su naturaleza
elementos propios tanto del contrato de arrendamiento, como del
contrato de compraventa.
el contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominacin
originaria en latn) es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una
cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a
su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado2.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da
el precio arrendatario. Tambin se conoce con el nombre de inquilino
cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios,
y colonos cuando el goce radica en predio rstico.
El arrendamiento en un contrato en donde dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso,
goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. 2
1.3.

CARACTERISTICAS

1Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre;
profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.

2Manuel Osorio, diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales, edit.


Heliasta, 23 edicin, pg. 100.

No pretendemos efectuar un estudio minucioso del arrendamiento-venta.


Sinembargo, sera conveniente establecer de manera ordenada las
caractersticas de este contrato, las mismas que pasamos a describir a
continuacin:3
1.3.1.

POR SU NOMBRE.
Por su nombre, es un contrato nominado. En nuestro medio sigue
siendo conocido con la nomenclatura de alquiler-venta, como
rezago de la terminologa empleada en el medio forense antes de
la entrada en vigencia del Cdigo Civil de 1984.
Con la terminologa del Cdigo Civil vigente, sera ms apropiado.

1.3.2. POR SU REGULACIN.


Por su regulacin, es un contrato tpico, en la medida que si bien
no tiene unanormatividad abundante, como podra ser un Ttulo o
Captulo completo del Cdigo Civil o de alguna otra ley, el artculo
1585 del referido cuerpo normativo le da una regulacin legal, al
sealar que las disposiciones de los artculos 1583 y 1584,
relativos a la compraventa con reserva de propiedad, resultan
aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se
convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea
adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced
conductiva (renta) pactada.
Sin embargo, resulta necesario precisar que el contrato de
arrendamiento

venta

se

regir,

tanto

por

normas

de

arrendamiento, como por normas de compraventa.


1.3.3. POR SU ESTRUCTURA.
Por su estructura, el arrendamiento-venta es un contrato simple,
pues da lugara una sola relacin jurdica patrimonial (entendida
sta como una relacin Contractual). Debemos advertir que no se
3Cesar Gmez Estrada. Tercera edicin. Ed. Temis.

trata de un contrato complejo, por cuanto no agrupa a varios


contratos distintos, sino que es un contrato particular, con
caracteres

propios

compraventa

que

del

lo

diferencian

arrendamiento

claramente

propiamente

de

la

dicho.

El

arrendamiento-venta no es la suma de un arrendamiento y de una


compraventa, sino un contrato distinto a ambos, con rasgos
propios, independientemente de que en ausencia de una
normatividad orgnica propia, le vayan a ser de aplicacin
algunos preceptos de arrendamiento y otros de compraventa.
1.3.4. POR SU CONTENIDO.
Por su contenido, puede ser tanto un contrato civil como uno
mercantil.
1.3.5. POR SU AUTONOMA.
Por su autonoma, es un contrato principal, pues no depende
jurdicamente de otro contrato.
1.3.6. POR SU FUNCIN.
Por su funcin, es, fundamentalmente, un contrato constitutivo,
aunque puede formar parte -por excepcin-, de uno modificatorio,
pero nunca ser un contrato resolutorio, puesto que siempre
generar obligaciones entre las partes.
1.3.7. POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA.
Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual,
ya que las obligaciones creadas por l afectan nicamente a las
partes que celebran el contrato.
1.3.8. POR LA PRESTACIN.
Por la prestacin es un contrato bilateral o sinalagmtico, hoy en
da bajo nuestro Cdigo Civil, hablaramos de un contrato con
prestaciones recprocas (artculos 1426 a 1434 del Cdigo), pues
una parte -el arrendador-vendedor- se obliga a entregar el bien a

la otra parte -el arrendatario comprador-, el mismo que se obliga,


a su vez, a pagar el precio en cuotas mensuales o de periodicidad
distinta, precio que a la vez constituye renta; y al pagarse la ltima
de dichas cuotas, se transferir automticamente la propiedad del
bien al arrendatario-comprador.
1.3.9. POR LA VALORACIN.
Por la valoracin, de acuerdo a lo que acaba de ser mencionado
en el punto anterior, ser un contrato a ttulo oneroso, pues ambas
partes se obligan a ejecutar una prestacin.
1.3.10. POR EL RIESGO.
Por el riesgo, debemos precisar que es, fundamentalmente, un
contrato conmutativo, ya que la existencia y cuanta de las
prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, vale
decir, conocidas de antemano al momento de la celebracin del
contrato. Si bien es verdad que no se ha planteado, ni legislativa
ni doctrinariamente, el tema de la aleatoriedad en el contrato de
arrendamiento-venta, podramos imaginar algunos supuestos en
los que ello resultara factible, sobre todo si recordamos que no
habra inconveniente terico alguno para aplicar los principios
que al respecto hemos tratado al estudiar el bien materia del
contrato de compraventa.
1.3.11. POR SU FORMACIN.
Por su formacin, el arrendamiento-venta es un contrato
consensual, es decir que se celebra con el solo consentimiento
de las partes, ya que la ley no establece ningn requisito de
forma para este acto.
1.3.12. POR EL TIEMPO.
Por el tiempo, se trata, esencialmente, de un contrato de
duracin, ya que no obstante por lo general el bien objeto del
mismo se entregar poco despus de la celebracin del contrato

(en un acto instantneo), el pago de las cuotas, mensualidades,


o rentas por parte del arrendatario-comprador, se prolongar en
el tiempo, tanto como en un contrato de arrendamiento comn y
corriente. En tal sentido, ser un contrato de duracin
continuada, en la medida que el arrendador vendedor se obliga a
permitir el uso y disfrute del bien por parte del arrendatario
comprador, en tanto dure la relacin contractual y mientras no se
produzca la transferencia de propiedad.
Pero, por otra parte, tambin ser un contrato de duracin
peridica, si nos atenemos a la obligacin del arrendatariocomprador, la misma que consistir en el pago peridico (por lo
general mensual) de las cuotas o rentas convenidas.
1.3.13. POR LA NEGOCIACIN.
Por la negociacin, puede ser tanto un contrato de negociacin
previa, es decir aquel en el cual las partes tienen la libertad de
modelar su contenido (esta ser la regla), como un contrato por
adhesin o que contenga clusulas generales de contratacin
(supuestos excepcionales, por cierto).
1.3.14. POR EL ROL ECONMICO.
Por el rol econmico, es un contrato de cambio, ya que est
destinado a la circulacin de la riqueza; y de disposicin, pues
implica una disminucin en el patrimonio del arrendadorvendedor, que se ver -a su vez- compensada con la
contraprestacin que debe recibir por parte del arrendatariocomprador (rentaprecio).
1.3.15. POR SUS EFECTOS.
Por sus efectos, se trata de un contrato meramente obligatorio u
obligacional.
1.4.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


1.4.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podr hacer


bajo una cualquiera de las formas de tradicin previstas en el art.
754.
La

entrega

se

har

inmediatamente

despus

del

perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida o en el


momento de celebracin del contrato. Art. 1882.
Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al
respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas que
sealen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando
se trata de cosa mueble.
Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado
a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a
dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa
ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior
no valdr; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior
prevalecer.
En qu estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada.
Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar
al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce
efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se
encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza
del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe
entregarla el arrendador en buen estado.
En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes
de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en
arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso
de que la haya recibido en el estado deficiente de que se
encontraba sin hacer objecin alguna, o en el caso de que en el
contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se
encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe
deducir que el arrendatario consinti en recibir la cosa en el
estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse adems,
en tales casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo

en

cuanto

ese

estado.

El

arrendador

ser

responsable

especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido
manifiesto o conocido del arrendatario.
Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El
arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la
cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendr derecho
para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios habr
lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo
errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa; salvo
que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o
provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha
incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla general
que tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios.
Al arrendatario solo se le da la accin para reclamar los perjuicios
resultantes de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de
ponerle fin al contrato.4
Para que el arrendatario pueda ponerle unilateralmente fin al
contrato, en caso de mora del arrendador en hacer entrega del
bien arrendado, se requiere la ocurrencia de alguna de las
siguientes circunstancias: si por el retardo se disminuyeres
notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por
haberse deteriorado la cosa o por haberse dado las circunstancias
que lo motivaron podr el arrendatario desistir del contrato
quedando a salvo la indemnizacin de perjuicios siempre que el
retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

1.4.2. OBLIGACIN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO.


Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar
al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ah se
4Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que llevasu nombre;
profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.

desprende que est en la obligacin de mantenerla en estado de


servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta
obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del
estado en que el arrendador se oblig a entregar: si conforme a lo
anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deber en
el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si
conforme tambin con lo antes visto el arrendador no se obligo a
entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el
momento de perfeccionar el contrato, estado que poda no ser
bueno, la obligacin a que se le alude se refiere simplemente a
conservarla en las condiciones en las que la entrego.
En que consiste esta obligacin: esta es de dos formas:
necesarias y locativas.
La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado
consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones
necesarias a excepcin de las locativas, la cuales corresponden
generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones
necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se
destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las
reparaciones locativas son tambin a cargo del arrendador si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza
mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En
las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a
reembolsar al

arrendatario

el

costo

de

las

reparaciones

indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa


arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho
necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo
mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no
pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer
oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su
costo razonable, probado la necesidad.
Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso
de las reparaciones indispensables o necesarias hechas, se

requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones no se


hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le
hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia
del dao para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que
no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia
del dao, o que habindole dado tal noticia este no haya
procedido oportunamente a ejecutar la reparacin.
Mejoras tiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se
refieren a obra realizada por el arrendatario en la cosa arrendada
que no tenga por objeto conservar esta, sino mejorarla
aumentando su valor venal.
Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el
rembolso de mejoras tiles, es indispensable que este haya
consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es
obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles; en que no ha
consentido con la expresa condicin de abonarla. Pero el
arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin detrimento
de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a
abonarle lo que valan los materiales considerndolos separados.
Derecho de retencin del arrendatario. Terminando el contrato de
arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al
arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminacin del
contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por
perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya
sufrido o por el reembolso de mejoras tiles en que haya
consentido con la expresa condicin de abonarlas o de
reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la
cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales
indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure
su pago.
1.4.3. OBLIGACIN

DE

SANEAMIENTO

DE

LIBRAR

AL

ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN O EMBARAZO EN EL


GOCE DE LA COSA ARRENDADA.

El arrendador est obligado a no ejecutar acto alguno que


perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el
arrendatario.
1.4.3.1.

A los actos perturba torios del mismo arrendador.


El arrendador en virtud de la obligacin de librar al
arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin
el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la
cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que
puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por
consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la
cosa

arrendada

que

consistan

en

reparaciones

indispensables, no podr proceder a ello sin tener


previamente el consentimiento del arrendatario.
Puede tratarse de obras cuya no ejecucin inmediata
causaran

al

arrendador

graves

perjuicios,

el

arrendatario debe soportar dichas obras, pero con


derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta
proporcionalmente.
En caso de que las obras urgentes embaracen el goce
del arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar
provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo
presente al celebrarlo. Frente a esta situacin se le
concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho
contrato y aun para solicitar indemnizacin por perjuicios
bajo ciertas condiciones.
Si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la
cosa, que el resto no parezca suficiente para el objeto
con que se tomo en arriendo, podr el arrendatario dar
por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendr,
adems, derecho para que se le abonen los perjuicios, si
las reparaciones procedieren de causas que existieren
ya al tiempo del contrato y no era conocida por el
arrendatario, pero era del arrendador, o era tal que el

arrendador tuviese antecedentes para temerla o debiese


por su profesin conocerla.
El contemplado en el articulo 1986 inciso 2, constituye,
pues la nica hiptesis y que legalmente se autoriza al
arrendador para embarazar y perturbar el goce del
arrendatario. En cualquier otro evento que el arrendador
o las personas a quienes pueda impedirle, entre las
cuales deben contarse sus agentes o dependientes y los
miembros

de

su

familia,

turbe

embarace

el

arrendatario, estar incumpliendo el contrato y por lo


tanto se har acreedor a la indemnizacin de todo
perjuicio que a consecuencia de ello este sufra.
1.4.3.2.

A los actos perturbatorios de terceros.


Respecto a estos es necesario distinguir entre: a)
perturbaciones de hechos y b) perturbaciones de
derecho.
Si el arrendatario es turbado en goce por vas de hecho
terceros que no pretendan la cosa arrendada, el
arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin
del dao. Por consiguiente el arrendador no tiene por
que responder de ellos: es el propi arrendatario quien
debe acudir ante las autoridades para que lo amparen
contra esas perturbaciones y que decreten en su favor
las indemnizaciones correspondientes.
Cuando la perturbacin o molestias provienen de
terceros que justifican algn derecho sobre la cosa
arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido
anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador por que se trata de una
verdadera eviccin. Siendo parcial la eviccin, el
arrendatario tendr en primer trmino derecho a exigir

una disminucin proporcionada del precio o renta


durante el tiempo subsiguiente.
Tendr derecho, en segundo trmino y en el puesto de
que por consecuencia de los derechos que ha justificado
un tercero, se hallare de tanta parte de la terminacin del
contrato; podr por ultimo pedir indemnizacin de todos
los perjuicios que se le hayan causado, y lo mismo
ocurrir en el caso de que la eviccin no sea parcial sino
total, si la causa del derecho justificado por el tercero fue
o debi ser conocida por el arrendador al tiempo del
contrato, pero no le fue del arrendatario, o siendo
conocida de este, intervino estipulacin especial del
saneamiento con respecto a ella. Si la causa del derecho
del tercero no era ni deba ser conocida del arrendador
al tiempo del contrato, la obligacin de indemnizar
perjuicios que le cabe al arrendador que da restringida al
dao emergente, es decir, no le ser exigible la
indemnizacin del lucro cesante.
Contra quien deben dirigir su accin los terceros que
pretende derechos sobre la cosa arrendada. Un tercero
que pretende ser dueo de la cosa o titular de un
derecho real sobre esta, lo que hace es desconocer el
derecho de dominio el arrendador o por lo menos
imponerle a este una limitacin de su derecho; en
consecuencia es el mismo arrendador quien debe
afrontar el debate y defenderse de las pretensiones del
tercero: el arrendador es perfectamente ajeno a un litigio
como ese.
Si el arrendatario es demandado por el tercero,
oportunamente

poner

de

presente

su

falta

de

legitimacin en causa pues, de lo contrario puede llegar


a hacerse responsable ante el tercero por la cosa o por
su precio.

1.4.3.3.

Vicios redhibitorios de la cosa arrendada.


El arrendatario tiene derecho a la terminacin del
arrendamiento y aun a la recisin del contrato segn los
casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide
hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea
que el arrendador conociese o no el mal estado o
calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el
caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

1.5.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


1.5.1. GOZAR DE LA COSA SEGN LOS TRMINOS O EL ESPRITU
DEL CONTRATO.
El arrendatario est obligado a usar de la cosa segn los
trminos o espritu del contrato; y no podr en consecuencia,
hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convencin expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente
destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato
o de la costumbre del pas.
La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada
se establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que
expresamente diga el contrato, o resulte del espritu del mismo; b)
por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta tambin de la
estipulacin expresa, por las circunstancias que rodeen la
celebracin del contrato o por la costumbre del lugar, si un
inmueble destinado a casa y habitacin es tomado en arriendo por
una entidad de beneficencia con ocasin de una epidemia, esta
circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue
arrendado para destinarlo a hospital.
1.5.2. VELAR POR LA CONSERVACIN DE LA COSA ARRENDADA.
El arrendatario empleara en la conservacin de la cosa el cuidado
de un buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho
cuidado en la conservacin de la cosa, el arrendador tendr
derecho a exigirle indemnizacin de perjuicios, consecuencia esta
que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave

deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un


derecho ms: el de pedir la terminacin del contrato, art. 1997
inciso 2.
Daos debidos a culpa de ciertos terceros. El dao causado a la
cosa arrendada por un familiar, husped o dependiente del
arrendatario,

no

correspondiente

permitir
reparacin

al
sino

arrendador
en

el

perseguir
campo

de

la
la

responsabilidad civil extracontractual as: directamente contra el


familiar, husped o dependiente autor del dao, en el caso del
dao causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el
mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos. 5
1.5.3. PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.
El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado
en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por
entrega de la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo
respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda
aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema
lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el
precio o renta.
Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es
nulo absolutamente por indeterminacin del objeto de la
obligacin del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.
Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer
trmino, se atender a lo estipulado expresamente en el contrato;
si en este nada se ha estipulado se atender entonces la
costumbre del lugar; si no hay estipulacin ni costumbre fija al
respecto, entonces hay que distinguir segn que la cosa
arrendada sea un predio urbano, un predio rstico, o una cosa
mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagar
por perodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagar
por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada
por cierto numero de aos, meses o das, la renta se pagara
5Lizardo Taboada Cordova, acto jurdico, negocio jurdico y contrato, editora jurdica Grijley,2002,pag 299.

inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes


o da.
Puede ocurrir que la renta no sea peridica por que se arrienda la
cosa por una suma fija: en este caso la suma se deber una vez
que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo
correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo
contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario
por anticipado.
Con la terminacin del contrato desaparece naturalmente el titulo
o causa de la obligacin de pagar dicho precio, el cual por lo
mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando
sus propias obligaciones, el arrendatario rehus restituir la cosa al
arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella
como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la va de
indemnizacin de perjuicios, o, en ltimo extremo por la de
enriquecimiento sin causa, cabra lograr que el arrendatario
resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso
declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute
del bien. Con el fin de conjurar tal situacin, es recomendable a
todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el
arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo
durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que
mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitucin de
ella al arrendador.
Duracin de la obligacin de pagar el precio o renta. El
arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato
subsista, el puede permanecer obligado a pagar el precio despus
de terminado el contrato, cuando la terminacin se produce por
culpa suya: en este evento dicha obligacin subsistir durante
todo el tiempo que falte para la expiracin del plazo de duracin
del contrato expresamente estipulado, o hasta el da en que el
contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por no
haberse estipulado termino fijo de duracin. El arrendatario sin

embargo puede librarse de esta obligacin directa proponiendo


persona idnea que lo sustituya durante el tiempo siempre que
garantice con una caucin suficiente que el sustituto cumplir con
lo de su cargo.
La falta concedida al arrendatario para proponer persona que los
sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase de la
obligacin aludida implica que el arrendatario le imponga al
arrendador la celebracin de un nuevo contrato de arrendamiento
con el sustituto sealado por aquel, pues la hiptesis parte de la
base de haber terminado el contrato que ligaba al arrendatario
con el arrendador, y por eso no podra entenderse que el sustituto
entre a remplazar al arrendatario en tal contrato, a manera de
cesionario de este. La relacin de arrendamiento entre el sustituto
y el arrendador tendr que ser fruto de un nuevo contrato.
Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del
arrendador, el arrendatario quedar relevado de la obligacin de
pagar el precio o renta durante el tiempo que quede faltando para
la terminacin normal del contrato, y que, de otro lado podr
demandar al arrendador para que le indemnice los perjuicios que
la expiracin intempestiva del contrato pueda haberle causado.
Derecho de retencin para el arrendador. Para garantizar al
arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier
indemnizacin que el arrendatario llegue a deberle por razn del
contrato, podr el arrendador, para seguridad de este pago y de
las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de
prueba contraria.
1.5.4. DESTRUCCIN PRDIDA O DETERIORO DE LA COSA
DURANTE EL ARRENDAMIENTO.
Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume
que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del
arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la

ley lo coloca en una situacin muy desventajosa frente al


arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa
del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la
presuncin demostrando que la destruccin, prdida o deterioro,
ocurri por fuerza mayor o caso fortuito.
Como se hace la restitucin tratndose de cosa inmueble. Esta se
verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin
del arrendador y entregndole las llaves, si las tuviere la cosa.
Constitucin del arrendatario en mora de restituir. Para que el
arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta
que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el
arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en
mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario
responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento
no es responsable de estos, ni en general puede considerrsele
en mora para ningn efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo
est obligado a restituir y pueda imponrsele judicialmente la
restitucin, art. 2007.
Segn se desprende del articulo antes mencionado, el desahucio
que es el procedimiento que emplea para ponerle fin a un contrato
de arrendamiento celebrado a termino indefinido, y que consiste
en la notica que una de las partes da a la otra de su intencin de
ponerle fin a arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato,
pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. Para
ese efecto sigue siendo todava necesario el requerimiento.
Como se constituye al arrendatario en mora de restituir. El deudor
esta en mora: cuando no ha cumplido la obligacin dentro del
trmino estipulado, si en el contrato se expresa que por la mera
expiracin del trmino quedar constituido en mora; salvo que la
ley en casos especiales requiera la reconvencin judicial.
Restitucin mediante accin de lanzamiento. La accin de
lanzamiento es el acto de obligar a dejar una posesin en virtud
de sentencia judicial. Cuando el que ha sido condenado en ella ha

dejado transcurrir el trmino fijado en el apercibimiento, sin haber


desocupado la casa o habitacin.
El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino en
aquellos casos en que la ley sanciona al arrendatario con la
restitucin inmediata de la cosa arrendada, y la restitucin misma
constituye la pretensin principal de la demanda respectiva. O por
necesitar el propietario el inmueble para su propia vivienda, o por
haber de ser demolido, o requiera de reparaciones necesarias, o
deba ser entregado a quien lo haya comprado y en otros casos
similares predichos en el decreto 63 de 1977 y el artculo 518 del
C. de Co., o en el contemplado del inciso final del artculo 16 del
la ley 56.
Cesin del arrendamiento. Subarriendo. Se desprende de la
disposicin trascrita que de la naturaleza del contrato de
arrendamiento que el arrendatario goce por s mismo de la cosa
arrendada, que no pueda disponer de sus derechos de tal ya sea
cediendo a un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Por
ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede estipularse en
este lo contrario, esto es que se le d al arrendatario la facultad
de ceder el contrato, o la facultad de subarrendar, o ambas
simultneamente.
La cesin del subarriendo o subarrendamiento. Tratndose de
cesin de arrendamiento, el arrendatario enajena al cesionario el
conjunto de derechos y obligaciones que le resultan del contrato,
de manera que el cesionario viene a remplazar al arrendatario, a
sucederlo en la relacin jurdica creada mediante el contrato.
Como el arrendador autoriza la cesin, el arrendatario cedente no
conserva ninguna vinculacin jurdica con el arrendador, queda
libre del contrato y por lo mismo sin responsabilidad frente a este
por causa de cualquier incumplimiento de contrato en que incurra
el cesionario.
Cuando el arrendatario subarrienda, ocurre que hay dos contratos
de arrendamiento relativos a la misma cosa: el celebrado entre el
arrendador y el arrendatario, y el celebrado entre este y el

subarrendatario; el primer contrato ha dado ocasin al segundo.


Subsistentes las vinculaciones contractuales entre el arrendatario
y el arrendador, independientemente de las vinculaciones
contractuales que el subarriendo genera entre dicho arrendatario
y el subarrendatario, de suerte que ni el subarrendatario puede
accionar contra el arrendador, ni este contra aquel, sino cada cual
frente

al

que

directamente

se

ha

obligado

con

el.

El

subarrendatario frente al arrendatario, y el arrendador frente al


arrendatario, y viceversa.
Contenido del contrato de subarriendo. Este constituye un
contrato aparte de el de arrendamiento: el derecho de usar y
gozar de la cosa que adquiere el subarrendatario deber
ejercitarse en los mismos trminos en que lo adquiri el
arrendatario frente al arrendador, o en trminos de alcance menor
al de aquellos, pues en el fondo lo que la norma quiere es que el
derecho de goce del subarrendatario no se estipulen en trminos
que rebasen el derecho que corresponde al arrendatario
subarrendador.
Consecuencias de ceder o subarrendar sin autorizacin. Cuando
el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para
subarrendar viola la prohibicin que ello implica, incumple el
contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su
terminacin con indemnizacin de perjuicio. Es claro que el
arrendador puede a posteriori aceptar los hechos por el
arrendatario, y en tal evento las cosas seguirn como si la
autorizacin hubiera sido dada desde la celebracin del contrato.
Lanzamiento en caso de subarriendo. El arrendador principal por
lo tanto, carece de causa legtima para ejercitar contra el
subarrendatario la accin de lanzamiento, pues solo la tiene
respecto del arrendatario directo. Desde luego, el arrendador tiene
accin contra el arrendatario, haya este subarrendado sin
autorizacin o con ella, cuando incurra en el incumplimiento de
obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y exclusivamente
de el: la relativa al pago de la renta o canon a que se

comprometi; o cuando el contrato de arrendamiento principal


resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del
subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del
contrato.

Mediando

incumplimiento

del

autorizacin

para

subarrendatario

que

subarrendar,
no

repercuta

un
en

incumplimiento del primer contrato de arriendo, sino que apenas


sea violacin desde el subarriendo como el no pago de la renta al
arrendatario o sub arrendador, no dar lugar a accin de
lanzamiento a favor del arrendador, sino solo a favor del nico
afectado que es arrendatario o subarrendador.

CAPITULO II
2.1.

NORMAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE LE SON


APLICABLES.
Entendemos que todas las normas de las disposiciones generales de
arrendamiento (artculos 1666 a 1676) resultan aplicables al contrato de
arrendamiento-venta, evidentemente con la salvedad del artculo 1677,
referido al contrato de arrendamiento financiero, el mismo que se rige
por su legislacin especial y, supletoriamente, por las normas del
contrato de arrendamiento y los artculos 1419 a 1425 del Cdigo Civil,
en cuanto sean aplicables. Creemos que tambin son de aplicacin al
contrato de arrendamiento-venta los artculos del Captulo de las
obligaciones del arrendador (artculos 1678 a 1680); al igual que las
normas de obligaciones del arrendatario (artculos 1681 a 1686).
Dudamos, en cambio, que resulten de plena aplicacin los artculos
referidos a la duracin del arrendamiento, sobre todo porque el
arrendamiento-venta es un contrato que se celebra -fundamentalmentea plazo determinado, vale decir teniendo claro un trmino inicial y un
trmino final. Decimos esto, porque en el arrendamiento venta, al
pactarse un precio precisamente para dicha compraventa, el mismo ser
simplemente la suma de todas las mensualidades (rentas) que pague el
arrendatario-comprador. En tal sentido, no se concibe un arrendamientoventa a plazo indeterminado, supuesto previsto por el artculo 1687 del
Cdigo Civil.6

6Cdigo Civil. Ley 57 de 1887. Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos.

2.1.1. POR LA NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO-VENTA


No creemos que sea de aplicacin al carecer de sentido- lo
prescrito por el artculo 1688 del Cdigo Civil, norma que
establece

que

el

plazo

del

arrendamiento

de

duracin

determinada no puede exceder de diez aos; en tanto que cuando


el bien arrendado pertenezca a entidades pblicas o a incapaces,
el plazo no puede ser mayor de seis aos; entendindose
reducido a dichos plazos todo plazo o prrroga que exceda los
trminos sealados.
Pensamos que el referido artculo 1688, no debera aplicarse al
arrendamiento-venta, en la medida que aquella norma tiene por
finalidad evitar arrendamientos a plazo fijo cuyos trminos finales
sean excesivamente grandes o extensos, lo que podra llevar a
desnaturalizar el derecho de propiedad del arrendador. En
cambio, en el arrendamiento-venta no se presentara el supuesto
base o ratio legisdel numeral 1688, en la medida que dicho
contrato tiene por finalidad lograr que al culminar el pago de las
prestaciones convenidas como renta, el arrendatario-comprador
se convierta en propietario del bien.
2.1.2. FALTA DE ACUERDO EXPRESO
Por otra parte, en relacin al artculo 1689, norma que establece
que

se presume que el

arrendamiento

es de

duracin

determinada cuando el arrendamiento tenga una finalidad


especfica, entendindose pactado por el tiempo necesario para
llevarla a cabo; agregando que si se trata de predios ubicados en
lugares de temporada, el plazo de arrendamiento ser el de una
temporada, estimamos que esta norma no es aplicable al contrato
de arrendamiento-venta, ya que su naturaleza no se condice con
los supuestos previstos en ella.
Tampoco resultaran de aplicacin al arrendamiento-venta los
artculos 1690 ("El arrendamiento de duracin indeterminada se
reputa por meses u otro perodo, segn se pague la renta.") y
1691 ("El arrendamiento puede ser celebrado por perodos

forzosos y perodos voluntarios, pudiendo ser stos en favor de


una o ambas partes.").
2.1.3. EL SUBARRENDAMIENTO
(Artculos 1692 a 1695), este sub-contrato s podra resultar de
aplicacin

al

arrendamiento-venta,

en

la

medida

que

el

subarrendamiento no implica cambio alguno en la posicin


contractual del arrendatario (quien en nuestro caso seguira
siendo arrendatario-comprador).7
2.1.4. CESIN DEL ARRENDAMIENTO
(que nuestro Cdigo regula en el artculo 1696, en la modalidad
de cesin de posicin contractual de arrendatario -a pesar de que
podramos estar tambin frente a una cesin de la posicin
contractual del arrendador-), la misma podra aplicarse al contrato
de arrendamiento-venta, y si aqu se produce una cesin de
posicin contractual, ella estara referida o a la parte denominada
arrendador-vendedor o a la parte denominada arrendatariocomprador,

rigindose

ambos

supuestos

por

las

normas

generales de los artculos 1435 a 1439 del Cdigo Civil Peruano.


2.1.5. RESOLUCIN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO-VENTA
En principio resultaran aplicables los artculos 1697 y 1698
(norma, sta ltima, con un mbito de aplicacin cada vez ms
restringido, al desaparecer las normas especiales de regmenes
de inquilinato), pero debemos tener mucho cuidado al respecto,
en la medida que al tratarse el arrendamiento venta de un
contrato que comparte rasgos de la compraventa a plazos, de
encontrarnos en el supuesto del artculo 1562 del Cdigo Civil,
resultara discutible si podramos aplicar lo dispuesto en los
incisos 1 y 2 del numeral 1697, o si ya no podramos hablar de la
resolucin del contrato por la prohibicin impuesta en el artculo
1562 (lo que dara al arrendador-vendedor la nica posibilidad de
7Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que llevasu nombre;
profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.

accionar frente a su contraparte por el pago del saldo del precio,


que en el arrendamiento venta consistira en el pago de las
mensualidades vencidas y aquellas que todava no se han
devengado. Sin embargo, somos de la opinin contraria, en la
medida que resultara de aplicacin lo dispuesto por el artculo IV
del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil Peruano, norma que
prescribe que la ley que establece excepciones o restringe
derechos no se aplica por analoga. Y resulta obvio que el artculo
1562 es una norma prohibitiva y de excepcin, referida al contrato
de compraventa. Por esta razn se podra argumentar que no
sera susceptible de extender su mbito de aplicacin al contrato
de arrendamiento-venta. Finalmente, debemos referirnos a las
normas del Captulo relativo a la conclusin del arrendamiento. A
este respecto, el artculo 1699 del Cdigo Civil establece que el
arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento
del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.
En el arrendamiento-venta tambin ocurrir una situacin similar,
con la salvedad de que al concluir el plazo pactado y haberse
pagado la ltima cuota (o si se quiere, la ltima renta), el
arrendatario-comprador se habra convertido en nuevo propietario
del bien.
En tal sentido, no es aplicable lo dispuesto por el artculo 1700 del
Cdigo Civil, precepto que establece que vencido el plazo del
contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien
arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la
continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir
en cualquier momento.8

8OLAZABAL F. Leoncio Derecho civil segunda edicin, edit. GARCILASO, cusco 1962, pg. 573

Decimos esto, por cuanto en el arrendamiento-venta, despus de


concluido el plazo, el arrendatario-comprador ser propietario del
bien, en la medida que haya pagado la ltima cuota, teniendo
derecho a poseer el bien (ahora a ttulo de propietario y no de
arrendatario).
En tanto no hubiese cumplido con el pago de la ltima cuota, sera
discutible si el arrendador-vendedor podra demandar el desalojo
del bien, la resolucin del contrato o, solamente, la ejecucin de
las cuotas impagas.
No resulta aplicable al arrendamiento-venta lo dispuesto en el
artculo 1701, referido a arrendamientos que comprendan
perodos forzosos y voluntarios; as como tampoco el artculo
1702, por idnticas consideraciones. Igualmente, no es aplicable
al arrendamiento-venta lo dispuesto en el artculo 1703, por
referirse a un arrendamiento de duracin indeterminada. La
aplicacin del artculo 1704 del Cdigo Civil al arrendamientoventa, resulta un tanto confusa, ya que los supuestos planteados
por dicha norma podran resultar aplicable, en todo caso, si el
arrendatario-comprador no hubiese cumplido oportunamente con
el pago de la totalidad de sus cuotas. Por otra parte, estimamos
que s es de aplicacin al arrendamiento-venta lo sealado por el
inciso 1 del artculo 1705 del Cdigo Civil, precepto que establece
que el arrendamiento concluye, sin necesidad de declaracin
judicial, cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el
derecho que tena. Igualmente, pensamos que resulta aplicable la
conclusin del arrendamiento sin necesidad de declaracin
judicial en caso de expropiacin (inciso 4 del artculo 1705); tanto
como en caso que el bien arrendado se destruya o pierda
totalmente (inciso 3 del mismo artculo). Por el contrario,
estimamos que el arrendamiento-venta no concluir en los
supuestos de los incisos 2 (si es preciso para la conservacin del
bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo) y 5 (si
dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus

herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no


continuarn la relacin contractual). S resulta de aplicacin el
artculo 1706, al igual que el artculo 1707, preceptos relativos a la
consignacin.
Igualmente,

resultar

aplicable

al

arrendamiento-venta

lo

establecido por el artculo 1708 del Cdigo Civil, norma que regula
tres supuestos distintos de enajenacin del bien arrendado y la
forma cmo deber procederse en cada uno de esos casos, al
igual que el artculo 1709, por la misma razn.
Dudamos sea aplicable al arrendamiento-venta lo dispuesto por el
artculo 1710 del Cdigo, en la medida que podra entenderse
plenamente transmisible a la totalidad de herederos del
comprador-arrendatario, la obligacin de adquirir la propiedad del
bien, pagando la integridad del precio convenido.
En cambio, el artculo 1711 del Cdigo Civil s resultara de
aplicacin; mas no as el numeral 1712, ya que el arrendamientoventa no es un contrato de arrendamiento regulado por ninguna
ley especial, que no sea el Cdigo Civil.

2.2.

NORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE LE SON


APLICABLES.
Al arrendamiento-venta, consideramos pertinentes a los numerales 1529
a 1531 (disposiciones generales del

contrato de compraventa), as

como lo dispuesto por los artculo 1532 a 1536 (normas relativas al bien
materia de la venta).
Sin embargo, nos encontraramos ante un serio problema si el bien
materia del arrendamiento-venta fuese ajeno, ya que -de un ladotendramos la normatividad propia de la venta de bien ajeno (artculos
1537 a 1542) y de otro, al artculo 1671, precepto que intenta regular el
arrendamiento de bien ajeno, pero que como hemos visto en una
investigacin anterior, no slo desnaturaliza al arrendamiento de bien
ajeno, en estricto, sino que difiere radicalmente del tratamiento recibido
por la venta de bien ajeno.

Estimamos que las normas referidas al precio en la compraventa


(artculos1543 a 1548) podran ser de aplicacin, mutatis mutandis, al
arrendamiento-venta. En cuanto al tema de las obligaciones del
vendedor, creemos que el artculo 1549 s devendra aplicable al
contrato que nos ocupa, al igual que el artculo 1550. Estimamos que el
momento en que el arrendador-vendedor debe entregar los documentos
y ttulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido (artculo 1551),
no ser el de la entrega del bien, sino aquel en el cual se haya producido
la transferencia de propiedad del mismo.
Por su parte, el artculo 1552 s resultara plenamente aplicable al
arrendamiento-venta, ya que el bien debe entregarse inmediatamente
despus de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su
naturaleza o de pacto distinto; al igual que el artculo 1553, relativo al
lugar de entrega, y el numeral 1554 que establece la responsabilidad del
vendedor ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser
culpable de la demora de su entrega. Igualmente es de aplicacin el
artculo 1555, norma que prescribe que si al tiempo de celebrarse el
contrato el comprador conoca el obstculo que demora la entrega, no se
aplica el artculo 1554 ni es responsable el vendedor de la indemnizacin
por los daos y perjuicios.
2.2.1. CUANDO SE RESUELVEEL ARRENDAMIENTO-VENTA POR
FALTA DE ENTREGA.
En relacin a lo establecido por el artculo 1556, podramos hacer
de aplicacin esta norma, sealando que el arrendador-vendedor
debe reembolsar al arrendatario comprador los tributos y gastos
del contrato que hubiera pagado, e indemnizarle los daos y
perjuicios sufridos.
2.2.2. EN

UN

ARRENDAMIENTO-VENTA

EL

VENDEDOR-

ARRENDADOR DEMORARA LA ENTREGA DEL BIEN


En su artculo 1557, pues, resulta evidente que los plazos se
prorrogan por el tiempo de la demora, vale decir que la renta (que
a la vez constituye parte del precio) deber empezar a pagarse

recin a partir del momento en que el arrendatario-comprador


reciba el bien.
2.2.3. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La aplicacin de las mismas al arrendamiento-venta resulta un
tanto confusa. As, el artculo 1558 resultara mediatizado, pues el
precio no debe pagarse, en principio, al contado en el momento
de la entrega del bien, sino que deber pagarse en las
mensualidades o plazos convenidos; aplicando el principio de que
el pago se har en el domicilio del comprador (precepto que
concuerda con lo establecido por el artculo 1238 del propio
Cdigo, en el sentido que el pago debe efectuarse en el domicilio
del deudor, salvo estipulacin en contrario, o que ello resulte de la
ley, de la naturaleza de la obligacin o de las circunstancias del
caso). Pensamos que dada la naturaleza del contrato de
arrendamiento-venta, no le resultara aplicable el numeral 1559;
as como tampoco lo prescrito por el artculo 1560. 9
En cambio, s resultaran pertinentes las disposiciones del artculo
1561, precepto que establece que cuando el precio debe pagarse
por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar
tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la
resolucin del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del
saldo,

dndose

por

vencidas

las

cuotas

que

estuvieren

pendientes.
Sin embargo, tal como lo expresamos anteriormente, creemos
que la restriccin impuesta por el artculo 1562 no sera aplicable
al contrato de arrendamiento-venta, por las razones expuestas. El
artculo 1563 del Cdigo Civil s tiene plena aplicacin al contrato
arrendamiento-venta.

9PREZ LOPEZ, Jorge A. Derecho civil: El procedimiento de declaracin de homonimia,2da Edicin, s.


e. Lima Per 2005. Pg. 736

No creemos, por el mbito de aplicacin de la norma, que resulte


pertinente a ese contrato el artculo 1564 del Cdigo Civil, salvo
que estemos en el supuesto excepcional del arrendamiento-venta
de un bien mueble en el que antes de su entrega el arrendatariocomprador tuviese que pagar la primera cuota, mensualidad o
renta.
Por otra parte, estimamos que el artculo 1565 s sera de
aplicacin, ya que elarrendatario-comprador estara obligado a
recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que sealen
los usos; al igual que lo dispuesto en el segundo prrafo de esta
norma, el mismo que establece que a falta de plazo convenido o
de usos diversos, el comprador (en nuestro caso, arrendatariocomprador) debe recibir el bien en el momento de la celebracin
del contrato.
2.2.4. ARRENDAMIENTO-VENTA.
Puede ser inscrito en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos, a que
alude el numeral 1566 del Cdigo Civil. En materia de
transferencia del riesgo, preferimos no referirnos a cada uno de
los artculos del Captulo Sexto del Ttulo del contrato de
compraventa, por las serias objeciones que formulamos en
relacin a estas normas. Sin embargo, debemos sealar que el
tema de la transferencia del riesgo revestir caracteres especiales
en el arrendamiento-venta.Nos explicamos.
Antes de que el arrendador-vendedor entregue el bien al
arrendatario comprador, obviamente se aplicarn al caso las
reglas contenidas en el Cdigo Civil respecto de la teora del
riesgo, y el principio periculumestdebitoris, lo que equivale decir
que el arrendador-vendedor ser quien corra con el riesgo de
prdida de la contraprestacin, si la hubiere.
Luego de efectuada la entrega, no podramos aplicar respecto de
su contraparte el principio res perit domino, pues el arrendatario-

comprador todava no se ha convertido en propietario del bien.


Slo lo ser una vez que termine de pagar las cuotas convenidas.
Pero estaremos ante una curiosa situacin, toda vez que el
arrendatario comprador no deja de ser arrendatario, y, como tal,
en la eventualidad de que no culmine con el pago de todas las
cuotas o mensualidades, estara obligado a devolver el bien al
arrendador vendedor. En tal sentido, podra pensarse que
mientras dure la relacin contractual de arrendamiento-venta, el
riesgo de prdida de la contraprestacin lo correr el arrendatariocomprador, aplicndose respecto de este contratante el principio
periculumestdebitoris. Y una vez que el arrendatario-comprador
haya terminado de pagar la ltima cuota o mensualidad o renta
debida, se har automticamente propietario del bien, y desde
ese momento, al no existir relacin obligacional alguna (pues
todas ellas ya se habran extinguido), resultar de aplicacin el
principio res perit domino (la cosa se pierde para su dueo),
evidentemente respecto del nuevo propietario.
Creemos que los anotados constituyen los principios bsicos que
deben regir el tema de la transferencia del riesgo en el
arrendamiento-venta. De otro lado, estimamos que tanto la
compraventa a satisfaccin del comprador (artculo 1571), como
la compraventa a prueba (artculo 1572) y la compraventa sobre
muestra

(artculo

1573)

son

aplicables

al

contrato

de

arrendamiento-venta, evidentemente mutatis mutandis, segn lo


permita la naturaleza de este contrato, a la vez que los usos y
costumbres.
Por otra parte, consideramos que las normas relativas a la
compraventa sobre medida y a la compraventa en bloque
(artculos 1574 a 1579 del Cdigo Civil) son aplicables al
arrendamiento-venta. Sin embargo, debemos anotar que en la
eventualidad que se tenga derecho a una reduccin del precio,
ella se vera expresada en una disminucin proporcional en las
cuotas, mensualidades o rentas que el arrendatario-comprador
debe pagar al arrendador-vendedor.

2.2.5. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS, podran ser de


aplicacin sus normas (los artculos 1580 y 1581) al contrato de
arrendamiento venta, pues en el plano terico no existe
impedimento alguno. Sin embargo, en una perspectiva ms
amplia de esta compraventa, referida ya a la generalidad de
mercancas que se comercializan en el mundo mercantil, s
resultara raro ver un arrendamiento-venta. Creemos que los
pactos prohibidos para la compraventa, especficamente el pacto
de mejor comprador y el pacto de preferencia, no se extienden al
contrato de arrendamiento-venta, en la medida que se trata de
normas prohibitivas, las que de acuerdo a lo prescrito por el
artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil- no pueden
aplicarse por analoga, puesto que, se quiera o no, el
arrendamiento-venta es un contrato distinto de la compraventa
propiamente dicha. Las normas de compraventa con reserva de
propiedad son -por excelencia aplicables al arrendamiento-venta,
ya que precisamente el artculo 1585, bajo anlisis, es el numeral
que de modo expreso las hace aplicables.
2.2.6. PACTO DE RETROVENTA
(artculos

1586

1591),

ellas

seran

de

aplicacin

al

arrendamiento-venta, con la salvedad de que si se llegase a


resolver unilateralmente el contrato, el arrendatario comprador
debera devolver el bien recibido, en tanto el arrendador-vendedor
estara en la obligacin de reembolsar a su contraparte todas las
cuotas, mensualidades o rentas que le hubiesen sido entregadas.
2.2.7. DERECHO DE RETRACTO
(Artculos 1592 a 1601) no seran aplicables al arrendamientoventa, en la medida que al ser preceptos restrictivos de derechos
no podran aplicarse por analoga a un contrato distinto de la
compraventa en estricto.

CONCLUSION
La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones,
gira todo el derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta
econmica y jurdica a que los hombres acuden para atender sus
necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto convencional por
medio del cual las personas libremente regulan sus intereses. Debe
insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran vida las
instituciones estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razn
por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el estudio del
derecho privado.
La regulacin de los contratos no es propia del cdigo civil; otras
legislaciones que conforman el derecho privado, particularmente en
nuestro caso, el Cdigo de comercio, se han encargado de introducir
normas especiales para las figuras jurdicas contractuales, teniendo en
consecuencia una doble regulacin de las mismas.
En cuanto a los contratos en materia civil la legislacin a incurrido en
hacer o fijar una normatividad para la preservacin o conservacin de
las buenas relaciones sociales.

BIBLIOGRAFIA
Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en
ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre; profesor de
Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.
Cesar Gmez Estrada. Tercera edicin. Ed. Temis.
Manuel Osorio, diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales,
edit. Heliasta, 23 edicin, pg. 100.
Lizardo Taboada Crdova, acto jurdico, negocio jurdico y contrato,
editora jurdica Grijley, 2002, pag 299.
OlazabalF. Leoncio Derecho civil segunda edicin, edit. ARCILASO,
Cusco 1962, pg. 573.
Prez Lopez, Jorge A. Derecho civil: El procedimiento de declaracin de
homonimia,2da Edicin, s. e. Lima Per 2005. Pg. 736

SUMARIO

CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1.
1.2.
1.3.

ANTECEDENTES DE ARRENDAMIENTO
CONCEPTO
CARACTERISTICAS
POR SU NOMBRE.

POR SU REGULACIN
POR SU ESTRUCTURA
POR SU CONTENIDO
POR SU AUTONOMA.
POR SU FUNCIN
POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA.
POR LA PRESTACIN.
POR LA VALORACIN.

W
I
L
D
E
R

POR EL RIESGO
POR SU FORMACIN
POR EL TIEMPO
POR LA NEGOCIACIN
POR EL ROL ECONMICO
POR SUS EFECTOS
1.4.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA
OBLIGACIN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO
OBLIGACIN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL RRENDATARIO
DE TODA TURBACIN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA
ARRENDADA.
A los actos perturba torios del mismo arrendador
A los actos perturbatorios de terceros
Vicios redhibitorios de la cosa arrendada

1.5.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


GOZAR DE LA COSA SEGN LOS TRMINOS O EL ESPRITU DEL
CONTRATO

M
A
GM
AI
LG
y

U
E
L

VELAR POR LA CONSERVACIN DE LA COSA ARRENDADA


PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.
DESTRUCCIN PRDIDA O DETERIORO DE LA COSA DURANTEEL
ARRENDAMIENTO.
CAPITULO II
2.1.

NORMAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE LE SON


APLICABLES.
POR LA NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO-VENTA
FALTA DE ACUERDO EXPRESO
EL SUBARRENDAMIENTO
RESOLUCIN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO-VENTA

2.2.

NORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE LE SON


APLICABLES.

M
A
R
L
E
N
Y