Está en la página 1de 27

EN COORDINACIN CON

COLEGIO DE VALUADORES DE PUEBLA, A.C.


PRESENTAN EL CURSO:

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la


Valuacin.
Autor e instructor: Mtro. Mario Rafael Marqus Tapia
Sede: Colegio de Valuadores de Puebla, A.C.
Fecha: 17 y 18 de abril de 2015
Duracin: 15 horas.
Material registrado bajo nmero INDAUTOR SEP-03-2011022812313200-01 y 03-2000-111013133400-01 a favor del autor y de Valuacin
Organizada, S.A. de C.V.

Drechos reservados, prohibida su reproduccin parcial o total.

ndice
Contenidos
ASPECTOS GENERALES DEL CURSO
INTRODUCCIN
UNIDAD 1
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Pg
3
. 4

Conceptos y definiciones generales


. 5
Antecedentes y proceso operativo
..8
El proceso de Homologacin
10
Metodologa propuesta
14
Aplicaciones para Valuacin de terrenos
18
Aplicaciones para Valuacin de Inmuebles
.......20
Reflexiones finales y recomendaciones
24
Conclusiones
....26
BIBLIOGRAFIA ... 27

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Aspectos Generales del Curso


El objetivo del curso es proporcionar herramientas de anlisis e interpretacin del mercado inmobiliario que
permitan realizar de forma apropiada un sondeo o estudio de mercado, y con base en l, aplicar las
herramientas metodolgicas proporcionadas para desarrollar el proceso de homogeneizacin de
informacin, que permita concluir de forma apropiada el valor de mercado de un inmueble.

Encuadre del curso

El presente curso es parte de la actualizacin continua y la formacin acadmica que debe seguir todo
Valuador Profesional, por lo que es recomendable que el participante cuente con antecedentes y
conocimientos generales en materia de valuacin de inmuebles. El desarrollo de temas inicia con una breve
introduccin y antecedentes generales para situar al alumno en el contexto del enfoque de mercado aplicado
a la valuacin de inmuebles. El material proporcionado proporciona herramientas y metodologa de
aplicacin generalizada en el proceso de homologacin u homogeneizacin de referencias de mercado y
forma parte de la recopilacin bibliogrfica del autor, quien ha desarrollado esta actividad a lo largo de ms
de 25 aos de ejercicio profesional en la materia, por lo que cuenta con los registros de derecho de autor a
nombre del expositor y de la empresa Valuacin Organizada, S.A. de C.V. y se imparte a solicitud del Colegio
de Valuadores de Sinaloa, A.C.

Presentacin

El proceso de anlisis, verificacin e interpretacin de informacin de mercado es fundamental en la


Valuacin de Inmuebles. Sin embargo, debido a que en la mayora de casos el mercado inmobiliario es
especulativo, es necesario realizar diferentes procesos que permitan su correcta interpretacin y anlisis
para poder llegar a conclusiones apropiadas respecto al valor de los inmuebles analizados. Por este motivo,
el curso de Tcnicas de Homologacin en Valuacin de Inmuebles, sienta las bases para formulacin y
planteamiento de los diferentes criterios de anlisis comparativo y el mejoramiento de tcnicas de
homogeneizacin de muestras de mercado referentes a los diferentes tipos de inmuebles, y a su vez nos
proporciona herramientas para su correcta comparacin y anlisis durante el proceso de homologacin que
forma parte medular de la aplicacin del enfoque comparativo o de mercado.

Fundamentacin del curso

El proceso de anlisis, verificacin e interpretacin de informacin de mercado es fundamental en la


Valuacin de Inmuebles. Sin embargo, debido a que en la mayora de casos el mercado inmobiliario es
especulativo, es necesario realizar diferentes procesos que permitan su correcta interpretacin y anlisis
para poder llegar a conclusiones aporopiadas respecto al valor de los inmuebles analizados. Por este motivo,
el curso de Tcnicas de Homologacin en Valuacin de Inmuebles, sienta las bases para formulacin y
planteamiento de los diferentes criterios de anlisis comparativo y el mejoramiento de tcnicas de
homogeneizacin de muestras de mercado referentes a los diferentes tipos de inmuebles, y a su vez nos
proporciona herramientas para su correcta comparacin y anlisis durante el proceso de homologacin que
forma parte medular de la aplicacin del enfoque comparativo o de mercado.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Introduccin
Cuando se realiza un avalo inmobiliario por el enfoque comparativo o de mercado es necesario realizar un
sondeo que permita identificar inmuebles de caractersticas similares que sirvan como referencia para
estimar el valor comercial de los inmuebles que se analizan. Sin embargo, por sus caractersticas particulares
y por las condiciones especulativas del mercado inmobiliario, estas referencias no son tiles para realizar un
adecuado anlisis e interpretacin de datos, si antes no se someten a un proceso de homogeneizacin, que
en el mbito valuatorio se conoce como Homologacin de comparables.
Es as como el presente curso ha sido diseado con temas que permitan al participante desarrollar
actividades de aprendizaje basadas en competencias que le permitan establecer los criterios para una
evaluacin objetiva y sistematizada de la informacin de mercado, de manera que una vez homogeneizada,
analizada e interpretada correctamente, permita desarrollar conclusiones sobre el valor de los diferentes
inmuebles analizados.
Para ello se han diseado mdulos con contenidos temticos que van desde la definicin de los tres enfoques
de valuacin generalmente conocidos, partiendo de las condiciones en que debe desarrollarse un estudio o
sondeo de mercado, hasta la cuantificacin de factores de homologacin que permitan realizar este proceso
de forma apropiada. Pasando desde luego por la realizacin de ejercicios de aplicacin, con los cuales se
realizarn una serie de actividades basadas en un aprendizaje significativo para lo cual el alumno elaborar
a lo largo del curso resmenes, mapas conceptuales, cuadros comparativos, revisiones bibliogrficas,
exposiciones al interior del grupo, resolucin de talleres y ejercicios, trabajo en grupos cooperativos y
participacin en una plenaria.
As mismo se ha determinado una tipo de evaluacin que permita conocer los conocimientos previos
mediante una breve evaluacin diagnstica que aplicar el instructor al inicio del curso.
En este curso el participante, mediante la explicacin terica y ejemplos, obtendr el conocimiento
referentes a las bases para elaborar un estudio o sondeo de mercado, los parmetros de homologacin que
se identifican con mayor frecuencia en el proceso de homogeneizacin de comparables, as como la
metodologa para evaluarlas a travs de procesos estadsticos o analticos que le permitirn conocer las
diferentes ecuaciones de homologacin que se pueden desarrollar y aplicar en el proceso de anlisis e
interpretacin del mercado inmobiliario y cmo realizarlos, as como un caso de aplicacin que permita
identificar la utilidad de las herramientas proporcionadas.

Objetivo general del curso


El objetivo dl curso es que sirva de referencia para analizar los conceptos y metodologa aplicados en los
diferentes enfoques de valuacin y las condiciones en que deben emplearse cuando se analizan inmuebles
por el enfoque de mercado, que en ocasiones requieren del desarrollo de algunas tcnicas hbridas de
valuacin, en las que intervienen simultneamente conceptos de los enfoques de costo, ingreso y mercado,
y revisar algunos procedimientos de anlisis valuatorio a travs del desarrollo de conceptos de anlisis
estadstico y otras metodologas aplicables a la valuacin de inmuebles.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

1. Conceptos y definiciones generales.


Es evidente, que aun no siendo la solucin ms eficiente para este tipo de problemtica, en muchas ocasiones
se constituye como el nico procedimiento viable para que un Valuador pueda estimar con aceptable nivel
de certidumbre el valor de un inmueble, ante la escasa disponibilidad de informacin de mercado. Aunque
resulta inevitable mencionar que ante los niveles de especializacin y capacitacin tcnica que los
Valuadores hemos desarrollado en nuestro pas, se justifica la necesidad de emplear mtodos estadsticos
aplicados que permitan establecer con mayor precisin nuestros resultados, con un mayor fundamento en
el mtodo cientfico.
Los conceptos estudiados en los diferentes cursos de probabilidad y estadstica, que integran los programas
de estudio a nivel de especialidad y maestra en Valuacin, sin omitir los de Doctorado, que actualmente se
imparten en nuestro pas. Han permitido a los Valuadores reflexionar sobre la inminente necesidad de
emplear tcnicas de anlisis de regresin multivariable, que permitan interpretar de mejor manera el
comportamiento del mercado en que se encuentran inmersos los diferentes bienes objeto de valuacin. Por
este motivo se decidi tratar este tema en esta importante ocasin, pues se considera una oportunidad
propicia que permitir establecer con claridad algunos requerimientos y recomendaciones, que resultan
indispensables para generar el desarrollo y aplicacin de estas tcnicas con mayor frecuencia en nuestro
pas.
Para iniciar el anlisis de este tema, es importante recordar algunas definiciones respecto a algunos
conceptos, que a manera de introduccin servirn para definir el proceso tcnicamente. Por lo que a
continuacin las incluimos:
Mtodo del Mercado: enfoque de valuacin que se fundamenta en el principio de sustitucin:
ningn comprador enterado de las caractersticas de un bien, estara dispuesto a adquirirlo en un
precio mayor al que le costara un bien sustituto de utilidad equivalente. Tambin se conoce como
enfoque comparativo, pues se basa en la comparacin de ofertas y preferentemente operaciones
realizadas de bienes similares entre s, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existir
entre stos y el sujeto analizado, y determinando cmo influyen sobre el valor del bien en estudio.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Tabla 1: Caractersticas del Valor de Mercado.


CARACTERSTICAS

CONDICIONES

Es una cifra

Es una cantidad (precio probable de venta) expresada en


trminos monetarios.

Temporalidad

Est determinado para una fecha y condiciones especficas


a las que se encuentra sujeto el bien analizado.

Informacin Disponible:
a) Interior

Tanto el comprador como el vendedor estn perfectamente


enterados de las caractersticas del bien a intercambiar.

b) Exterior

Ambos conocen tambin las caractersticas del mercado en


que el bien a intercambiar se encuentra comprendido y
tienen suficientes conocimientos de los usos diversos a los
que la propiedad puede estar sujeta.

Situacin de la Operacin

El intercambio del bien se realiza libre de presiones de


cualquier naturaleza. Tanto el comprador como el vendedor
estn dispuestos y ninguno tiene necesidad indebida de
actuar, es decir, no hay compras ni ventas forzadas por
cualquier causa. Ambos pueden actuar ahora o ms tarde, el
comprador no necesita el bien.

Perodo de la operacin

Se permite suficiente tiempo para negociar la transaccin, a


fin de que pueda haber en perspectiva un nmero razonable
de compradores interesados.

Homologacin: Proceso con base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus caractersticas
son parecidos, pero no idnticos. Para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos de
ellos (comparables), pueda obtenerse una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto) ;
normalmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que debern ser
cuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones cualitativas.
Factor de homologacin: Cifra numrica que establece el grado de diferencia, expresado en fraccin decimal
o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero con base a sus caractersticas particulares, para
hacerlos comparables entre s ; de tal forma que la informacin obtenida respecto a uno de ellos (comparable)
sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad respectivamente,
dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable respectivamente.
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Sujeto: Es el trmino que se emplear para identificar al bien en estudio, para el que se realiza el dictamen
valuatorio por el mtodo de mercado, mismo que se someter a comparaciones diversas con otros bienes.
Comparables: Es el trmino que se emplear para identificar a los bienes que servirn de base para llegar a
una conclusin en relacin al probable valor de mercado del bien en estudio, a travs de un proceso de
homologacin. Normalmente se agrupan en bases de datos que contiene informacin diversa en relacin a
ellos.
Parmetros de comparacin: Son las caractersticas propias que identifican a cada elemento contenido en la
base de datos. Con base a esas diferencias se cuantifican los factores de homologacin aplicables.
Base de datos: Conjunto de informacin especfica ordenada en relacin a elementos diversos (pueden ser
inmuebles con construcciones o terrenos baldos) de caractersticas semejantes que permiten establecer
fcilmente, relaciones, comparaciones y tendencias entre ellos, para facilitar la obtencin de informacin
relativa a los mismos. En el caso de los elementos que agrupa una base de datos de valores del mercado
inmobiliario, los elementos que agrupa son inmuebles, y sus caractersticas pueden ser: ubicacin, propietario,
superficie de construccin, superficie de terreno, superficie rentable, edad, vida til remanente, fecha de
venta, comprador, vendedor, etc.
Valor de mercado es la cantidad expresada en trminos monetarios a una fecha determinada, en la que un
comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de
las condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de
presiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable
Tabla 2: Relacin del Enfoque de mercado con los procesos empleados en otros enfoques.
ENFOQUE
* COSTOS :

RELACIONES
A.- Normalmente el valor del terreno ha sido calculado a travs del enfoque de
mercado, aplicando una serie de factores de homologacin empricos o
formulados a travs del anlisis del comportamiento del mercado, partiendo de
un lote tipo.
B.- Los V.R.N. (Valor de reposicin nuevo), se calculan en base a la informacin
de diversas fuentes (Publicaciones especializadas, CMIC, Presupuestos
Personales), estableciendo referencias de equivalencias entre ellos para realizar
los ajustes por ensambles u homogeneizacin de prototipos.

* INGRESOS :

A.- Renta: Tradicionalmente la renta se estima con base a una investigacin de


mercado de inmuebles en arrendamiento, destinados a usos similares y
aplicando los ajustes pertinentes en funcin de sus caractersticas particulares.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

B.- Tasa de capitalizacin: Es posible estimar la tasa por un mtodo directo, que
permita conocer valores reales tanto de venta como de renta del mismo
inmueble, lo que permite obtener ndices utilidad-precio, que en ste caso
equivalen a la tasa bruta de capitalizacin. Contando con sta informacin
respecto a varios inmuebles, se pueden estimar tasas de mercado.

2. Antecedentes y Proceso operativo.


La tendencia en este tipo de anlisis ha tomado dos vertientes, la primera, que incluye a un grupo de Valuadores que
ha optado por automatizar el proceso, y la segunda de ellas que basa sus anlisis en la sensibilidad y el buen criterio
del Valuador. Por lo que se puede decir que en ambos casos, el procedimiento puede ser mejorado sustancialmente.

2.1. Tablas de homologacin.


Con relacin al primer grupo de Valuadores, podemos mencionar que se ha popularizado en nuestro pas el empleo
de coeficientes que permiten fundamentar analticamente comparaciones entre inmuebles diferentes, con base a
tabuladores de factores que califican las caractersticas particulares de un inmueble. Sin embargo, aunque estos
coeficientes no han sido establecidos arbitrariamente, en ocasiones no revelan fielmente el comportamiento del
mercado, por lo que pueden inducir a criterios errneos de comparacin. De tal forma que al estar previamente
establecidos permiten realizar comparaciones en forma directa y automatizada, sin realizar ajustes finos respecto a
diferencias que hace evidente el mercado momento de efectuar la homologacin.
Un ejemplo claro de esta metodologa es el que se aplica en la Tesorera del Distrito Federal, mismo que se expone a
continuacin, y que busca homogeneizar los criterios de Valuacin de los Valuadores inscritos en esta dependencia, es
un mtodo empleado con fines tributarios, que ha sido adoptado supletoriamente por algunas otras instituciones en
nuestro pas, principalmente por instituciones bancarias cuya matriz se ubica en la ciudad de Mxico, DF.
En trminos generales se basa en la aplicacin de cinco factores a saber:
F. Zo. = Factor de Zona
F. Ub. = Factor de Ubicacin
F. Fr. = Factor de Frente
F. Su. = Factor de Superficie, y
F. Fo. = Factor de Forma.
Con estas referencias se calcula un Factor Resultante que se identifica como F.Re. y que es equivalente al producto de
todos estos factores, que equivale al coeficiente de eficiencia del terreno, con relacin al lote tipo y su valor unitario
se obtiene multiplicando este factor por el valor de calle moda o valor de calle, es decir:
F. Re. = F. Zo . * F. Ub. * F. Fr. * F. Su. * F. Fo. , en Donde
V. Unitario del Terreno = Valor de Calle * F. Re.
A continuacin se presentan los criterios de calificacin pre-asignados para cada factor obtenidos de la Gaceta oficial
del Gobierno del Distrito Federal, el da 30 de mayo del 2005, algunos factores propuestos y que se utilizan de forma
cotidiana son lo siguientes:

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Tabla 3: Factores utilizados en la Tesorera del Distrito Federal.


3-A: FACTOR DE ZONA (FZo)
Caractersticas:
- nico frente a la calle moda de la zona.
- Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menos
uno a la calle moda.
- Al menos un frente a corredor de valor.
- Sin frente a calle alguna.
- Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un parque plaza (y
ninguno a corredor de valor)
- nico frente o todos los frentes a calle inferior a la calle
moda.

Factor (FZo)
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
0.80

3-B: FACTOR DE UBICACIN (FUb)


Caractersticas
- Sin frente a va de circulacin
- Con frente a una sola va de circulacin.
- Con frente a dos vas de circulacin
- Con frente a tres vas de circulacin
- Con frente a cuatro o ms vas de circulacin

Factor (FUb)
0.70
1.00
1.15
1.25
1.35

3-C: FACTOR DE FRENTE (FFr)


Caractersticas
- Frente igual o mayor que 7.00 m.
- Frente igual o mayor que 4.00 m. y menor de 7.00 m.
- Frente menor de 4.00 m.

Nota: Los predios cuyo frente tenga como mnimo una dimensin de 6.90 metros se considerarn con frente de 7.00 metros.

Factor (FFr)
1
0.80
0.60

2.2. Ajustes directos.


Es tambin comn que en el segundo grupo de Valuadores, los factores de homologacin se establecen totalmente a
criterio, por lo que la experiencia revela que son totalmente subjetivos, y aunque con base a la prctica cotidiana de
Avalos, pueden llegar a ser muy precisos y revelar en forma apropiada el comportamiento del mercado. Son
totalmente cuestionables al momento de una revisin y puede influir en su estimacin, hasta el estado de nimo del
Valuador.
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

Es por este motivo, que el presente trabajo persigue la definicin de un mtodo intermedio, de tipo analtico, que
permita establecer criterios consistentes de comparacin, pero que al mismo tiempo resulten flexibles, de tal forma
que puedan aplicar para zonas similares criterios ligeramente diferentes, en funcin de las caractersticas del mercado
en cada una de ellas.
Por lo anterior, sera conveniente dejar claro, que una buena homologacin es aquella en la que menos factores de
correccin o de homogeneizacin intervienen. Es decir, a menor nmero de parmetros diferentes, el grado de
precisin se incrementa. Es por este motivo, que al seleccionar las comparables, deben ser eliminadas aquellas que a
simple vista no correspondan a ubicaciones, usos o caractersticas constructivas similares al inmueble analizado.
Sera deseable entonces con base a lo anterior, que en ninguna homologacin se emplearan factores por zona de
ubicacin y que en caso de aplicarlos las diferencias por este concepto fueran mnimas (o sea que los factores aplicados
fueran muy cercanos a la unidad). Pues de antemano, la condicin de homogeneidad establece que no son
comparables inmuebles que no tengan caractersticas similares.

3. El proceso de Homologacin.
El mtodo apropiado para realizar adecuadamente el proceso de homologacin, se desarrolla de acuerdo con
los siguientes pasos:
1. Es necesario conocer con detalle y de preferencia fsicamente la mayora de los bienes que se anexen en
la investigacin de mercado realizada, as como sus caractersticas, de tal manera que se pueda integrar
una base de datos confiable y tener elementos suficientes para establecer las diferencias con el sujeto
analizado.
2. Se seleccionan las comparables ms adecuadas de la base de datos, en funcin de sus caractersticas ms
importantes y de acuerdo a su uso, buscando que guarden la mayor similitud con el sujeto analizado.
3. Se definen los parmetros de comparacin, estableciendo las caractersticas cuyas diferencias sean ms
significativas al determinar el valor del bien en estudio.
4. Para cuantificar las diferencias entre las comparables y el sujeto analizado, es recomendable establecer las
comparaciones en trminos monetarios ($) o en porcentajes (%), y eliminar al mximo la subjetividad.
5. El proceso de homologacin consiste en realizar los ajustes necesarios a cada comparable, para buscar que
sea lo ms parecida al sujeto analizado.
6.

Es recomendable tabular los resultados para hacer ms fcil su interpretacin.

7.

En caso del que el rango de variacin de valores homologados no sea mayor al 10%, se podr optar por
seleccionar un valor intermedio preferentemente, o cualquiera de los valores homologados de las
comparables.

8. Se estima el valor de mercado, partiendo del valor homologado a travs de este proceso. Es importante
mencionar que en caso de recurrir al clculo de promedios, es recomendable emplear promedios
ponderados, dando mayor peso a aquellos comparables, que hayan sufrido un menor nmero de ajustes,
y que por ende sern los ms similares al sujeto en anlisis.
Es importante recordar que cualquier metodologa es perfectible, y por sofisticada que parezca, su adecuada aplicacin
siempre requerir del buen juicio, criterio y experiencia profesional del Valuador. Sin embargo, cualquier juicio u
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

10

opinin de valor debe siempre estar plenamente respaldada y contar con el soporte de la adecuada aplicacin de la
metodologa apropiada.
La amplia competitividad que existe actualmente en el sector inmobiliario ha generado tambin una serie de
estrategias de comercializacin promovidas por las empresas especializadas en este sector, que han derivado en
diferentes promociones y esquemas comerciales, en busca de captar mayores participaciones de mercado. Por este
motivo es comn que se ofrezcan bonos de descuento, reembolsos en efectivo o se otorguen regalos al adquirir una
vivienda.
Es evidente que la actuacin del Valuador Profesional es sumamente importante en esta tarea, pues su funcin es
reflejar verazmente las condiciones de mercado en los avalos que realizan; de tal forma que se garantice la originacin
de carteras sanas.
Las Sanas Prcticas en materia de valuacin establecen que los avalos deben reflejar condiciones apegadas al
mercado, resultando evidente que estos descuentos en efectivo o en especie NO forman parte del valor comercial
de un inmueble y por consecuencia, de la garanta hipotecaria, y podran generar alteraciones significativas en los
criterios de aforos de crdito y riesgo aplicados por las diferentes entidades financieras participantes si no se
consideran adecuadamente en un avalo. Por lo que todos estos descuentos y promociones deben ser descontados
del precio de oferta o venta, segn corresponda, para llegar a informacin ms precisa y objetiva sobre el valor
comercial de cada inmueble, y por consecuencia deben considerarse en los valores conclusivos de cualquier avalo.
Es una prctica comn tambin que estos descuentos se aplican de forma variable en funcin de la capacidad de
crdito de cada cliente, situacin que hace poco transparente el mercado inmobiliario cuando se presentan estos
esquemas de comercializacin, generando una gran dispersin en los precio de venta de viviendas similares del mismo
prototipo y conjunto habitacional.
Por lo que es deseable que los Valuadores Profesionales profundicen hasta el nivel de detalle necesario en la
investigacin y desglose de todos estos esquemas de comercializacin y particularidades de cada inmueble, de manera
que cualquier avalo refleje con claridad las condiciones del mercado en cada localidad y que permita a ambos actores
(comprador y vendedor) negociar un precio justo por los diferentes inmuebles.
No se debe perder de vista que los resultados concluidos en un avalo corresponden a una estimacin imparcial del
probable valor de venta de un inmueble, en condiciones normales de comercializacin. Sin embargo, es conveniente
mencionar que si los avalos se realizan con un procedimiento apropiado, y los precios de oferta son acordes a las
condiciones de mercado imperantes, ambas cifras deberan ser muy similares, y las posibilidades de dispersin se
reducen significativamente.

3.1. Seleccin de comparables.


Es evidente que al realizar una homologacin por el enfoque de mercado, el nmero de variables independientes o
parmetros que pueden incidir de forma directa en el valor comercial de un inmueble, es ilimitado. Sin embargo, bajo
el criterio de buscar una aceptable homogeneidad de la informacin recopilada, es deseable que el nmero de
parmetros que generan diferencias, se reduzca al mnimo. A continuacin se enuncian algunos parmetros o variables
que con frecuencia se emplean en la homologacin de informacin de mercado inmobiliario:

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

11

Tabla 4: Parmetros empleados en la Homologacin de informacin de mercado.

TERRENOS

INMUEBLES

Frente

Nivel de Ubicacin

Fondo

Superficie de Terreno

Permetro

Superficie de Construccin

Superficie

Edad

Topografa

Localizacin (Colonia)

Tipo de Operacin

Ubicacin (En la Manzana)

Localizacin (Colonia)

Estado de Conservacin

Vialidad de ubicacin

Tipo de Operacin

Equipamiento Urbano

Intensidad de construccin o

Servicios disponibles

Ubicacin (En la Manzana)

Calidad de la Construccin

Usos del suelo autorizados

Vialidad de Ubicacin

Calidad de Proyecto

Coeficiente de Utilizacin del Suelo

Recmaras
Baos
N de habitaciones

Cto. de Servicio
Cochera cubierta

3.2. Cuantificacin de diferencias.


En algunos pases de Amrica Latina, como es el caso especfico de Brasil y Venezuela, se han desarrollado de forma
importante, ejercicios prcticos de aplicacin de tcnicas de regresin multivariable a diferentes campos de la
Valuacin, particularmente, son de dominio pblico algunos estudios referentes a Valuacin inmobiliaria.
As mismo, en otras latitudes, se han desarrollado diversos procedimientos conocidos y difundidos como Valoracin
analgica, en los que se con base en extensas bases de datos, se han desarrollados diferentes modelos
economtricos, que describen el comportamiento del mercado en el que se encuentra inmerso el bien que deseamos
Valorar y permiten estimar el valor de dicho bien.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

12

Este tipo de modelos han sido aplicados en diferentes reas de estudio, como ya se mencion, de manera importante,
en inmuebles urbanos; pero han sido tambin desarrollados con xito en terrenos rsticos, maquinaria y equipo,
empresas e incluso obras de arte (especficamente pintura).
Sin embargo, tambin es de dominio general en la comunidad de Valuadores mexicanos, que este tipo de tcnicas son
aplicables de manera exitosa en el caso en que las muestras sean representativas, es decir que puedan reflejar de
manera fidedigna, el comportamientos del universo llamado mercado. Esto e viable, segn la teora estadstica
desarrollada hasta la fecha, cuando se obtienen muestras superiores a 25 30 elementos. Situacin, poco comn al
realizar un estudio de valuacin, especialmente en localidades pequeas; pero no imposible.
Como contraparte, la metodologa de valuacin aplicada en los Estados Unidos de Norteamrica, difundida
ampliamente en nuestro pas por organismos como la Sociedad Americana de Valuadores (ASA) o el Instituto de
Valuacin (AI), por sus siglas en ingls. Han generado una corriente que promueve la aplicacin de diversas tcnicas
de homologacin a las diferentes reas de estudio. De tal forma que a travs de la integracin de subconjuntos o
grupos especficos integrados por elementos o comparables muy similares entre s, se puede analizar de mejor
manera el mercado, mediante la realizacin de pequeos ajustes y concluir un avalo por el enfoque comparativo,
en concordancia con la Norma 1 del IVSC International Valuation Standards Council.

3.3. Anlisis de correlaciones y tendencias.


Es evidente entonces, que la seleccin del mtodo a aplicar, depende principalmente del nmero de muestras o
comparables que puedan identificarse e incluirse en el estudio o sondeo de mercado; de tal forma que en trminos
muy generales, se podra decir que cuando contamos con muestras superiores a 25 elementos, sera recomendable la
aplicacin del anlisis multivariable, y en casos contrarios, sera preferible optar por la homologacin. Sin embargo,
hay muchos otros aspectos que deben considerarse, como es el caso de la desviacin estndar encontrada en la
muestra original, el nmero de variables independientes o parmetros de ajuste que se emplearn en dicho anlisis,
y en su caso, la posibilidad de aplicar tcnicas estadsticas para muestras pequeas, que de alguna forma sugieren
no aplicar el modelo de distribucin normal de probabilidad, sino algunas otras, como la distribucin conocida como
t de student slo por citar alguna.
Slo por ilustrar un posible caso de aplicacin de esta valiosa herramienta, se comenta en esta oportunidad que
recientemente hubo un importante campo de aplicacin de este tipo de metodologa estadstica. Especficamente nos
referimos al que se origin con motivo de la reforma al artculo 115 constitucional, publicada en diciembre de 1999,
que gener la actualizacin y ajuste de los valores catastrales en la mayor parte de los municipios del pas, a principios
del ejercicio fiscal 2002. En el caso especfico del valor de la tierra, si esta tcnica hubiera sido aplicada, habra sido
posible el desarrollo de diferentes modelos economtricos, que permitieran analizar una serie de tendencias en el
valor de la tierra, que dependen de variables intrnsecas y extrnsecas a dichos predios, tan especficas como su
superficie, frente o topografa en el primer caso; y la densidad habitacional, uso del suelo o distancia al centro urbano
ms prximo en el caso del segundo grupo de variables.
En cuanto a los modelos de regresin multivariable, el ms popular y conocido es el modelo lineal, que permite
establecer o estimar el valor de la variable dependiente (Y), que en este caso es normalmente el valor del bien
analizado, a travs de una ecuacin en la que intervienen diferentes variables independientes (Xi) y sus descriptores
(bi), y que interactan a travs de una ecuacin como la que a continuacin se expresa:

Y b0 b1 x1 b2 x 2 ... bn x n e

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

13

En donde e representa al error de estimacin, y por lo tanto, a travs de un adecuado anlisis, es posible
retroalimentar la investigacin o sondeo de mercado con la auto aplicacin de esta ecuacin a cada una de las
muestras, de tal manera que se puedan eliminar las muestras o comparables que presentan mayor diferencia entre el
valor real investigado y el valor estimado por dicha ecuacin; que en realidad equivale al error de estimacin (e). Por
lo que de esta manera resulta evidente que dicha muestra no corresponden al grupo, o se trata de un caso atpico o
anormal.

4. Metodologa Propuesta.
4.1. Conceptos y criterios bsicos.
La propuesta fundamental de este Trabajo es que al momento de efectuar un anlisis de homologacin se
deben establecer criterios consistentes de comparacin que revelen las caractersticas del mercado. Por ejemplo, la
forma ms simple de ecuacin propuesta, es la que se obtiene por comparacin directa entre alguna caracterstica del
inmueble en estudio, con respecto a los comparables. Es decir, dividiendo el parmetro conocido para el sujeto entre
el del comparable. Es importante mencionar que estas diferencias deberan ser evaluadas preferentemente en forma
directa, a partir de operaciones de mercado realizadas. A continuacin se expresa matemticamente para mayor
comprensin.

F .H .

PS
PC

Donde:
F.H.
Ps
Pc

:
:
:

Factor de homologacin
Parmetro del sujeto
Parmetro del comparable

4.2. Homologacin por montos y por factores.


Los ajustes que se realizan en el proceso de homogeneizacin de valores deben fundamentarse en clculos que
permitan cuantificar las diferencias existentes entre cada comparable y el sujeto analizado: Para este fin se pueden
definir diferencias en trminos monetarios, o bien expresarse en trminos porcentuales; por lo que es comn que
estos procesos se definan respectivamente como homologacin por montos y homologacin por factores.
Esta ecuacin simple, tiene el comportamiento que describe a continuacin.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

14

Tabla 5: Procedimiento para Homologacin por montos o por factores.


SITUACIN
HOMOLOGACIN POR
FACTOR DE
MONTOS
HOMOLOGACIN
COMPARABLE SUPERIOR AL
SUJETO ANALIZADO

Se restan las diferencias (-)

<1

COMPARABLE IGUAL AL
SUJETO ANALIZADO

=1

COMPARABLE INFERIOR AL
SUJETO ANALIZADO

Se restan las diferencias (+)

>1

4.3. Criterios generales de cuantificacin.


Es evidente que los factores aplicados deben ser adimensionales pues relacionan caractersticas similares
entre el sujeto y cada uno de los comparables. Se recomienda primeramente se identifique la relacin
proporcional que cada una de las variables o caractersticas guarda con el valor del inmueble y generalmente
corresponden a alguno de los parmetros descritos en la Tabla 4.
La idea es seleccionar los comparables ms parecidos al sujeto, de tal forma que exista el menor nmero de
diferencias posibles, y buscando tambin que la informacin provenga de diferentes fuentes de consulta,
pues de otra forma se pueden sesgar los resultados obtenidos. Como ya se mencion anteriormente, el
procedimiento consiste en calcular las diferencias cuantificndolas preferentemente en trminos
monetarios, es decir, calculando de forma directa las variaciones en costo, renta o en el precio de venta,
generados por cada una de estas diferencias; pues de esta forma podremos estimar su impacto en el valor
del inmueble que estamos analizando. En ocasiones es ms sencillo establecer y cuantificar diferencias en
trminos porcentuales, aplicando la frmula referida en la seccin 4.1, por lo que en estos casos se dice que
se aplica la homologacin por factores.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

15

PRECIO VENTA = $ 150,000.00


Costo Chimenea = $ 5,000.00

PRECIO VENTA = $ 155,000.00


Costo Rejas (c/u) = $ 5,000.00

Comparable 1
150,000 - 5,000

Comparable 3
141,000 + 2 (2,000)

Comparable 2
155,000 - 2 (5,000)

VALOR ($) = ?

Comparable 4
143,000 - 6,000 + 4,000 + 2 (2,000)

VALOR HOMOLOGADO = $ 145,000.00


PRECIO VENTA = $ 141,000.00
Costo Ventana (c/u) = $ 2,000.00

PRECIO VENTA = $ 143,000.00


Costo Puerta Bandera = $ 6,000.00
Costo Puerta Normal = $ 4,000.00
Costo Ventana (c/u) = $ 2,000.00

Las diferencias que se cuantifican en la grfica anterior, tambin pueden expresarse como factores de
homologacin considerando el precio de venta de cada comparable como su parmetro de referencia para
fines de calcular el factor de homologacin, y a su vez, el precio homologado corresponder en cada caso al
parmetro del sujeto, obteniendo los factores que se reportan en la siguiente tabla.
Tabla 6: Equivalencia de la Homologacin por Montos en Factores de Homologacin.
Comparable
Ecuacin empleada
Factor de Homologacin
0.9667
1
F.H. = 145,000.00 / 150,000.00
0.9355
2
F.H. = 145,000.00 / 155,000.00
1.0284
3
F.H. = 145,000.00 / 141,000.00
1.0140
4
F.H. = 145,000.00 / 143,000.00
4.4. Desarrollo de Tablas de homologacin.
De manera similar a la forma en que se calcularon los factores de homologacin en la tabla anterior, es
posible establecer referencias predeterminadas respecto a algn parmetro o caracterstica especfica. Por
ejemplo, si se toman como base las tablas de la Tesorera del Distrito Federal, para desarrollar una tabla de
homologacin, se pueden cuantificar los resultados, relacionando los factores preestablecidos en forma
directa, llegando a tablas como la que a continuacin se presenta.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

16

Tabla 7: Desarrollo de una Tabla de Homologacin por Factores.


Ubic. Mzna.

Comparable

Manzanero

Cabecero

Esquina

Intermedio

Interior

Sin Frente

Sujeto

COEFICIENTE

1.350

1.250

1.150

1.000

0.800

0.700

Manzanero

1.350

1.000

1.080

1.174

1.350

1.688

1.929

Cabecero

1.250

0.926

1.000

1.087

1.250

1.563

1.786

Esquina

1.150

0.852

0.920

1.000

1.150

1.438

1.643

Intermedio

1.000

0.741

0.800

0.870

1.000

1.250

1.429

Interior

0.800

0.593

0.640

0.696

0.800

1.000

1.143

Sin Frente

0.700

0.519

0.560

0.609

0.700

0.875

1.000

En este caso la tabla de homologacin se encuentra delimitada por la lnea ms gruesa, y en ella se relacionan
los coeficientes del sujeto y comparable de forma directa, seleccionndolos de las celdas que se encuentran
delimitadas con doble lnea segn sea el caso, prevaleciendo siempre la ecuacin planteada en la seccin 4.1
Siempre se incluye en el numerador el coeficiente del sujeto, en funcin de sus caractersticas y en el
denominador el coeficiente que corresponde al comparable de acuerdo con sus condiciones particulares.
Por ejemplo, si el sujeto es un lote en esquina y el comparable es un lote cabecero, el factor de homologacin
se calcula de la siguiente forma:
F.H. = 1.15/1.25 = 0.92.
De manera similar a la forma en que se calcularon los factores de homologacin en la tabla 6, se calculan
todos los factores plasmados en la tabla anterior y es conveniente sealar que la diagonal est integrada por
factores unitarios, pues el sujeto y comparable tienen las mismas caractersticas; as mismo, las celdas
sombreadas corresponden a las condiciones en las que sera aceptable realizar la homologacin, y el resto
de ellas corresponden a condiciones que NO es recomendable utilizar para fines de homologacin, pues
realmente guardan muy poca semejanza entre ellas.
4.5. Factores con proporcin directa.
Es importante distinguir tambin las condiciones en que se relacionan los parmetros empleados para fines
de homologacin, pues las condiciones de comparacin son diferentes para aquellos que guardan una
proporcin directa con el valor del inmueble, es decir, que aumentan su valor cuando se incrementan, como
el caso del nmero de frentes , la medida del frente directo a vialidades, la densidad habitacional autorizada,
o el ingreso per-cpita en la zona, y en estos casos aplica eficientemente la frmula propuesta en la seccin
4.1
4.6. Factores con proporcin inversa.
En los casos que guardan una proporcin inversa, es decir, aquellos que generan una disminucin en el valor
de un inmueble cuando se incrementan, como es el caso el caso del fondo o largo de un lote, la distancia al
centro urbano ms prximo, o el coeficiente de utilizacin del suelo real, tambin definido como intensidad
de construccin. Es recomendable realizar algunos ajustes en la frmula planteada en la seccin 4.1, pues
generalmente deben emplearse los inversos del parmetro analizado, es decir 1/P s y 1/Pc.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

17

5. Aplicaciones para la Valuacin de Terrenos.


A continuacin presentaremos algunas ecuaciones, solamente como una propuesta respecto a algunos criterios que
pueden aplicarse al realizar la valuacin de inmuebles, a travs de la comparacin sistematizada de algunas de sus
caractersticas principales.

5.1. Ajustes por condiciones de venta.


Generalmente este parmetro se define como Factor de Negociacin y se obtiene de una forma
relativamente sencilla al relacionar el precio de cierre de una operacin de compra venta real, con el precio
de salida o de oferta inicial que se investig para el mismo inmueble, por lo que se puede expresar de la
siguiente forma.

F .Neg .

Pcierre
POferta

Si se cuenta con una buena base de datos y se clasifica la informacin en funcin de la calidad o condiciones
de cada inmueble, se pueden obtener factores especficos o rangos recomendables para cada nicho de
mercado.

5.2. Ajustes por zona.


Tericamente no es recomendable utilizar este tipo de factores, sin embargo en la prctica diaria, es comn
encontrar zonas para las que no existen suficientes referencias por estar totalmente consolidadas y al 100 %
de ocupacin, por lo que en este caso es recomendable obtener relaciones directamente del mercado al
relacionar y comparar precios de mercado de terrenos, rentas o ventas de inmuebles de caractersticas muy
similares, de tal forma que la relacin entre sujeto y comparable exprese un factor por s mismo.
Adicionalmente, es recomendable que este factor sea consistente para todos los anlisis, es decir, en el caso
de que se cuente con comparables de la misma zona para homologar el valor de la tierra, la renta unitaria o
el precio de venta, es recomendable utilizar el mismo factor para cada zona analizada en los tres casos.
5.3. Ajustes por ubicacin.
Este anlisis est estrechamente vinculado con el ejercicio planteado en la Tabla 7, es decir, se refiere a la
cuantificacin del ajuste que el mercado realiza en funcin de la ubicacin del sujeto o de los comparables
encontrados en el sondeo de mercado. En este sentido, es posible emplear al menos tres alternativas de
ajuste:
Ubicacin en la manzana,
Vialidad de Ubicacin (TDF la engloba en el Factor de Zona F.Zo.)
Nivel de ubicacin en el edificio o condominio.
Sin embargo hay ocasiones en que es necesario realizar ajustes por ubicacin en la propia planta de un
edificio, por ejemplo cuando existen condiciones panormicas favorables, como en los condominios
ubicados en la playa que pueden contar con vista al mar, o en el caso de centros comerciales, en los que
existe una mayor demanda por las reas en que existe un mayor trfico de clientes. En este sentido la
recomendacin es simple, pues lo ideal es que se trate de evitar al mximo este tipo de ajustes,
seleccionando comparables que sean similares al sujeto y eliminando aquellas que no cumplan con estas
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

18

condiciones, aunque en ocasiones esto es complicado y no queda otra alternativa que cuantificar este tipo
de factores, por no contar con suficientes referencias de mercado.
5.4. Ajustes por Forma.
Para ejemplificar ms claramente esta situacin pondremos varios casos de aplicacin relativos a terrenos. Es
conveniente emplear de forma ilustrativa el criterio conocido como de Lao-Tse que establece que el coeficiente o
factor de eficiencia de un terreno (CE) est dado por la siguiente ecuacin.

F
C.E. 6
FLT

L LT PLT ALT

2
L
P

Donde:
C.E.
F
L
P
A
LT

:
:
:
:
:
:

Coeficiente de eficiencia
Frente
Fondo
Permetro
rea
El subndice LT indica que es la caracterstica del lote tipo

Por ejemplo para un lote tipo de 10 * 30 m., la ecuacin sera:

F 30 80 300
C.E. 6 2
10 L P A
As entonces, al aplicar esta ecuacin para diferentes terrenos tendremos un factor de eficiencia diferente para
cada terreno. Pues bien, tomando como base esta informacin podremos homologar a partir de varias comparables,
el valor de calle para un lote tipo determinado; digamos de 10 m. * 30 m. A travs de la siguiente ecuacin.
Donde:

F .H .
F.H.
C.E.COMP

1
CE COMP

: Factor de homologacin
: Coeficiente de eficiencia de cada comparable

Y a su vez

V .C. VU COMP F .H .
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

19

Donde:
V.C.
V.U.COMP
F.H.

: Valor de calle
: Valor unitario de cada comparable
: Factor de homologacin de cada comparable

Tambin se puede establecer la ecuacin directa de homologacin, que quedara como a continuacin se expresa:

F .H . 6

FCi
FS

L S PS
A

2 S
LCi PCi
ACi

Donde los subndices indican:


S
Ci

:
:

Sujeto
Comparable isima

5.5. Ajustes por otras diferencias.


Tambin se puede establecer factores de homologacin directa por los siguientes conceptos:

Topografa,
Instalaciones,
Uso del suelo,
Segmentar el anlisis geomtrico:
o Frente,
o Superficie.

6. Aplicaciones para la valuacin de inmuebles.


6.1. Ajustes por condiciones de venta.
Como ya se refiri anteriormente este parmetro se define como Factor de Negociacin y se obtiene de la
siguiente forma.

F .Neg .

Pcierre
POferta

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

20

Tambin es importante mencionar que entre ms especializado es un inmueble, los factores de negociacin
tienden valores ms alejados de la unidad, y en algunos nichos, como es el caso de las viviendas econmicas
generalmente no existen ajustes y es vlido considerar factores unitarios.
En algunos pases no se aplican este tipo de factores, pues la metodologa empleada sugiere trabajar
nicamente con referencias de ventas realizadas, sin embargo en nuestro pas esto es difcil, pues los
antecedentes registrales generalmente no son buenos referentes.
En estos casos es viable, que al analizar las condiciones de venta de un inmueble, se utilicen factores de
actualizacin que tratan de reflejar las tendencias en el mercado a travs del anlisis de plusvalas o
minusvalas en el mercado, o al reflejar la propia inflacin, la frmula aplicable es la siguiente:
F . Act.

Pactual
Pventahistrico

6.2. Ajustes por edad.


Tomando en consideracin que en un alto porcentaje de propiedades ubicadas en zonas urbanas el valor del terreno
representa el 20 % del valor comercial, y el de las mejoras representa el 80 % restante, la ecuacin propuesta para este
fin es la siguiente:

F .H .edad 0.20

VUTS 1.4 e S 1.4


VUTC 1.4 eC 1.4

0.80

En donde:
F.H.edad
VUTS
VUTC
es
ec

:
:
:
:
:

Factor de homologacin por edad


Vida til total del sujeto
Vida til total del comparable
Edad del sujeto
Edad del comparable

Es totalmente deseable que atendiendo al requisito de homogeneidad entre el sujeto y los comparables, VUT S
= VUTC, con lo que la ecuacin anterior se simplifica a:

F .H .edad 0.20

VUT 1.4 eS 1.4 0.80


VUT 1.4 eC 1.4

Es conveniente mencionar que en caso de que en la zona en que se ubica el sujeto, existiera una proporcin diferente
entre el valor del terreno y las mejoras, se debe adecuar la ecuacin de tal forma que refleje adecuadamente estas
condiciones. Por ejemplo, si el anlisis se realiza en una zona en que el valor del terreno de la mayora de los inmuebles
equivale al 25 % del valor comercial de los mismos, entonces la ecuacin anterior se modificara de la siguiente manera:
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

21

F .H . edad 0.25

VUT 1.4 e S 1.4


0.75
VUT 1.4 eC 1.4

6.3. Ajustes por intensidad de construccin.


Partiendo de que el coeficiente d utilizacin del suelo (c.u.s.) establece una relacin entre la superficie del terreno y la
superficie de construccin de un inmueble, si calculamos su inverso, tendremos que esta cifra nos establece cuntos
metros de terreno corresponden a un inmueble por cada metro de construccin. Por lo que resulta fcil presuponer
que si un inmueble al que corresponden 2.00 m2. de terreno por cada metro cuadrado de construccin (c.u.s. = 0.50)
se comercializ en $ 3,200.00 /m2., en una zona de la ciudad en que el terreno tiene un valor unitario de $ 400.00 /m2.,
entonces un inmueble de las mismas caractersticas y con la misma superficie total de construccin, pero al que le
corresponden 2.50 m2. de terreno, por cada metro de construccin (c.u.s. = 0.40), tendra que comercializarse en $
3,200.00 / m2. + $ 200.00 / m2., es decir, en $ 3,400.00 / m2., ya que en este caso le correspondera medio metro ms
de terreno, por cada metro cuadrado de construccin, y el valor unitario de medio metro de terreno sera de $ 200.00.
La frmula que expresa esta situacin es la siguiente, slo que adicionalmente toma en consideracin la proporcin
existente en el mercado, entre los valores del terreno y de las mejoras en l edificadas.

F .H .C .U .S . 0.20

C.U .S .C
0.80
C.U .S .S

F .H .C .U .S . 0.25

C.U .S .C
0.75
C.U .S .S

En donde:
F.H.C.U.S.
C.U.S.C
C.U.S.S

:
:
:

Factor de homologacin por C.U.S.


Coeficiente de utilizacin del suelo del comparable
Coeficiente de utilizacin del suelo del sujeto

Otra alternativa para calcular el Factor de Intensidad de Construccin es a travs de la siguiente ecuacin.
Fic

VUa =

VU a
VU

Pp +

VU

Donde:
Fic =

SCc
SCiv
STiv

STc VUS

Pp
SCc

Factor por Intensidad de Construccin.


Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

22

VUa =
VU =
Pp =
STc =
SCc =
STiv =
SCiv =
VUS =

Valor unitario ajustado.


Valor unitario directo
Precio de oferta publicado.
Superficie de terreno comparable.
Superficie de construccin comparable.
Superficie de terreno del inmueble valuado.
Superficie de construccin del inmueble valuado.
Valor unitario de suelo en la zona (resultado de la tabla de homologacin de terrenos dentrodel enfoque fsico).

De acuerdo con la reciente modificacin a las Reglas de Sociedad Hipotecaria Federal, el Factor por Intensidad de
Construccin (Fic): Se aplicar cuando la informacin correspondiente a las superficies de los Comparables sea
consistente y permita disminuir la diferencia entre el valor unitario mximo y mnimo y podr emplearse nicamente
para el tipo de inmueble casa habitacin. Sin embargo, utilizando la informacin de mercado de forma apropiada es
posible utilizarlo eficientemente en algunas otras tipologas de vivienda, y en general para inmuebles destinados a
otros usos.

6.4. Ajustes por superficie.


Es evidente para cualquier constructor que cuando se desarrolla una obra, entre mayor sea la superficie de
construccin edificada, el costo unitario por metro cuadrado se abarata. Esta tendencia nos revela el comportamiento
y la relacin que existe entre las ventas al mayoreo y al menudeo. Pues bien, el mercado inmobiliario no es ajeno
a estas tendencias del mercado, sin embargo su tendencia no siempre es directamente proporcional con el costo de
edificacin de las construcciones. Por lo que es deseable que atendiendo al requisito de homogeneidad entre las
comparables y el sujeto analizado, las comparables tengan caractersticas muy similares al sujeto, y que en ningn caso
presenten diferencias en su superficie mayores a un 10 %, en relacin a la superficie de construccin del sujeto
analizado; por lo que en este caso se sugieren factores de homologacin unitarios, o bien que se ubiquen en el rango
comprendido entre 0.975 y 1.025, es decir, 1+/- 0.025.
Si esta condicin no se cumple, situacin que se expresar matemticamente de la siguiente manera:

Si

Sup.Const .S Sup.Const .C
10%
Sup.Const S

En donde:
Sup. Const. S
Sup. Const. C

: Superficie construida del sujeto


: Superficie construida del comparable

Ser preferible no considerar esa comparable para el anlisis de homologacin que se realice, y slo en caso
de ser necesario por falta de comparables adicionales, se sugiere aplicar la siguiente ecuacin, acondicionada de la
frmula para calcular el factor de rea en la valuacin de terrenos urbanos:

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

23

En donde:

F .H .Sup.Construida
F.H.Sup.Construida
Sup. S
Sup. C

Sup.C
0.25 0.75
Sup.S

: Factor de homologacin por superficie construida


: Superficie construida del sujeto
: Superficie construida del comparable

Es oportuno mencionar, que esta ecuacin ajusta el valor de mercado del inmueble en un 2.5 % por cada 10 %
de diferencia entre superficies de sujeto y comparable y se sugiere que se aplique cuando mucho con construcciones
que presenten un 40 % de diferencia entre la superficie del sujeto y la del comparable; por lo que el rango del factor
de homologacin por este concepto se ubicara entre 0.90 y 1.10, o bien F.H. = 1 +/- 0.10.
Si la tendencia del mercado refleja un comportamiento diferente, habra que tomarlo en consideracin. Por
ejemplo, para el caso de bodegas, la variacin en costos es fuerte al cambiar la superficie cubierta. Por lo que la
ecuacin aplicable sera diferente.

7. Reflexiones finales y recomendaciones.


Para poder ejecutar cualquier reporte valuatorio que requiera la aplicacin de tcnicas de homologacin, es
indispensable contar con un banco de datos extenso que contenga informacin de mercado confiable y fidedigna de
bienes similares al que se pretende valuar. Por lo que resulta indispensable disear una ficha informativa que incluya
los principales campos o caractersticas que sirven de referencia para comparar y establecer diferencias entre bienes
semejantes. Despus de iniciar el proceso de recopilacin de informacin, se har evidente la necesidad de disear un
sistema de almacenamiento que permita archivar esta informacin en forma adecuada; as mismo, un sistema de
bsqueda (filtrado) que permita seleccionar rpidamente del banco de datos los comparables adecuados para cada
caso especfico. Es importante que esta informacin vaya acompaada de fotografas, que permitan al Valuador
identificar ms fcilmente cada elemento de la base de datos.
Una vez seleccionados los comparables adecuados, el proceso de homologacin propiamente dicho, se
desarrolla de acuerdo con los pasos especificados previamente en este reporte. Por lo que slo resta que los criterios
de comparacin que se establezcan sean consistentes entre todos los avalos que se realicen por un mismo Valuador,
por lo que en este punto es en el que justificamos el uso de ecuaciones de homologacin perfectamente definidas para
cada zona homognea de la ciudad con base al comportamiento del mercado en cada una de ellas.
Es importante que ajustes particulares para homologar una de las comparables, tambin se reflejen en la tabla
de homologacin, como puede ser el caso de las bardas de un terreno comparable, cuando se busca el valor de un lote
baldo.
Por experiencia en la prctica de esta actividad, se han propuesto y adoptado de manera general, algunos
rangos aplicables para los factores de homologacin empleados en la valuacin de inmuebles, que se reflejan en la
siguiente tabla:
Tabla 8: Rangos recomendables para los factores de Homologacin resultantes en funcin de las condiciones del
mercado.
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

24

TIPO DE
MERCADO
ACTIVO

CANTIDAD DE
COMPARABLES
ABUNDANTES

EJEMPLO

MEDIO

RESTRINGIDAS

Viviendas de Inters
Medio

0.75 a 1.33

PASIVO

ESCASAS

Bodegas y Locales
Comerciales en Ciudades
Medias.

0.67 a 1.50

ESTTICO

CASI NULAS

Instalaciones
Especializadas.

0.60 a 1.67

Viviendas de Inters
Social

RANGO DEL FACTOR GLOBAL


DE HOMOLOGACIN:
0.80 a 1.25

Es importante mencionar, que en algunos otros pases en los que la informacin disponible es abundante y
fidedigna, dichos factores de homologacin oscilan entre un +/- 10 % aproximadamente como mximo, situacin que
sera deseable cumplir en nuestro pas. Sin embargo, la calidad y disponibilidad de la informacin es muy diversa.
Tambin es importante mencionar que antes de concluir un valor comercial, partiendo como referencia de un
valor homologado de mercado, hay que revisar el comportamiento de las comparables seleccionadas, para encontrar
cul de ellas es la ms precisa o la que nos acerca ms al valor de mercado que investigamos. Para este fin se debe
poner atencin en tres situaciones para cada comparable:
Nmero de ajustes realizados durante la homologacin a cada comparable,
Suma absoluta de los ajustes realizados a cada comparable,
Factor global de homologacin.

Adicionalmente es importante identificar tendencias y correlaciones entre las diferentes variables


(generalmente es la superficie del inmueble la variable independiente) y los valores unitarios
identificados.
Definirn un mayor grado de confiabilidad las comparables que en forma respectiva cumplan las
condiciones que a continuacin se enuncian, y el grado de importancia que se debe dar a cada una de
estas condiciones, corresponde al orden en que se mencionan:
Aquellas que menos ajustes hayan sufrido durante el proceso de homologacin,
Las que presenten una suma menor de ajustes en valor absoluto, es decir, aquellas en que sea menor
Aquellas cuyo factor de homologacin global sea ms cercano a la unidad.

FH

Es recomendable tambin eliminar durante este proceso de anlisis, los valores extremos encontrados (conocidos
en estadstica como picos y colas) y concluir con un promedio ponderado de los valores intermedios con base a los
criterios de ponderacin descritos con anterioridad, de acuerdo con la tendencia y correlacin de estos datos, dando
mucho mayor peso a aquellos comparables que hayan sufrido un menor nmero de ajustes durante el proceso de
homologacin, y a aquellos en los que la suma absoluta de las diferencias homologadas sea menor, pues el ltimo
Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin
Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

25

criterio es menos relevante, ya que al realizar varios ajustes muy representativos, por ejemplo 0.50 * 2.00, el factor
global de homologacin resulta muy cercano a la unidad (en este caso idntico.) y es evidente que aun cumplindose
esta situacin, el inmueble comparable es bastante diferente al sujeto

8. Conclusiones.
Ante la difusin e implementacin generalizada de tcnicas de homologacin en la valuacin de inmuebles por
el enfoque de mercado, es conveniente proponer procedimientos que permitan analizar de forma consistente el
comportamiento del mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogneas de una localidad. Es por ello que el
presente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos se puedan desarrollar analticamente, pero sin
descuidar las tendencias y el comportamiento real del mercado, pues se han popularizado algunas metodologas que
definen coeficientes de homologacin preestablecidos, que se aplican arbitrariamente sin tomar en cuenta
diferencias que el mercado hace evidentes.
Por este motivo se sugieren algunas ecuaciones de homologacin, que podrn ser analizadas y revisadas por
los Valuadores profesionales en cada localidad, de tal forma que se verifique si son aplicables, si requieren de algunos
ajustes, o bien si estn totalmente fuera de la realidad y no reflejan el comportamiento del mercado local analizado,
para proponer ajustes o ecuaciones diferentes.
Es importante recalcar que en caso de contar con informacin suficiente, cuyas variables sean
estadsticamente significativas, es recomendable la aplicacin de tcnicas de regresin multivariable. Sin embargo,
ante la escasez de informacin suficiente para fundamentar adecuadamente este tipo de anlisis, la homologacin es
un procedimiento alterno que nos permite obtener resultados apegados al mercado, siempre y cuando se realice de
manera consistente y apropiada.
Ojal que la contribucin de este curso a la prctica profesional de cada uno de los asistentes sea productiva,
y que permita a todos analizar, sintetizar y comparar adecuadamente los diferentes comparables que se emplean en
un sondeo de mercado con fines de emitir una opinin profesional sobre un inmueble determinado, de tal forma que
podamos aplicar consistentemente las diferentes TCNICAS Y PROCEDIMIENTOS DE HOMOLOGACIN EN
VALUACIN en nuestra prctica profesional diaria, pues esto permitir la posibilidad de FUNDAMENTAR y emitir
opiniones objetivamente sustentadas, que contribuyan a dar mayor certidumbre a los solicitantes de servicios
profesionales de valuacin y permitir prestigiar esta actividad profesional tan cuestionada.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

26

BIBLIOGRAFA
-

MTRO. MARIO RAFAEL MARQUS TAPIA, SEPT. 2012, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS PARA LA VALUACIN DE
INMUEBLES URBANOS 3 EDICIN, CRDOBA, VER.

MTRO. MARIO RAFAEL MARQUS TAPIA, SEPT. 2011, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS PARA LA VALUACIN DE
TERRENOS URBANOS 2 EDICIN, CRDOBA, VER.

MTRO. MARIO RAFAEL MARQUS TAPIA, SEPT. 2012, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS CONTEMPORNEOS PARA
LA VALUACIN DE INMUEBLES, 1 EDICIN, CRDOBA, VER.

A.N.I.M.V.A.C., OCT 1998, MEMORIAS DE LA XXXIV CONVENCIN NACIONAL 1A. EDICIN, MORELIA, MICH.

FECISVAL., SEPT. 2001, MEMORIAS DE LA XXVII CONVENCIN NACIONAL, 1A. EDICIN, GUADALAJARA, JAL.

COMISIN NACIONAL BANCARIA, FEB. 2000, CIRCULAR 1462 1A. EDICIN, MXICO, D. F.

DOBNER EBERL, HORST KARL, 1983, LA VALUACIN DE PREDIOS URBANOS 1A. EDICIN, EDITORIAL CONCEPTO S.A.,
MXICO, D.F.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la Valuacin


Derechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V.

27