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Perspectivas del mercado

inmobiliario Peruano
Descubre lo que puedes lograr

2014

Perspectivas del mercado


inmobiliario Peruano

2014

Introduccin
Evolucin Reciente
Mercado de Viviendas
Anlisis FODA
Perspectivas

3
4
12
18
20

Introduccin
En los ltimos aos el mercado inmobiliario ha registrado una expansin extraordinariamente alta, en especial en el segmento de viviendas, producto de una sostenida demanda por parte de sectores emergentes de la poblacin, vinculado a una
mejora en sus ingresos y al dinamismo del crdito hipotecario. Sin embargo, hoy el
crecimiento se ha moderado a un ritmo an robusto y ms sostenible en el tiempo.
Para el 2014 prevemos que la actividad inmobiliaria registre un comportamiento
positivo, asumiendo una mejora en el desempeo de la economa local, un entorno
econmico internacional ms estable y un tipo de cambio sol/dlar con menor
volatilidad. Si bien el precio de las viviendas mantendra su tendencia al alza,
debido a un mayor valor de los terrenos, el incremento de los precios sera en
menor magni- tud respecto a lo registrado en aos anteriores. Finalmente, a
mediano plazo, espe- ramos que el dinamismo del sector se mantenga sustentado
en el importante dcit de viviendas -reejado en el crecimiento de la demanda
efectiva-, el incremento del empleo y los ingresos de la poblacin as como el
dinamismo del crdito hipotecario en soles gracias a la mayor penetracin del
sistema nanciero.

Evolucin
Reciente
Durante el ltimo quinquenio el sector
inmobiliario registr un dinamismo
mayor al de la economa en su
conjunto, impulsado por la mejora en
ingresos de la poblacin, el mayor
acceso al crdito hipotecario y el apoyo
del gobierno a travs del Fondo
Mivivienda.

Foto / Christian Vinces

Durante el ltimo quinquenio el sector inmobiliario registr

(+12.6%), lo cual contrast con la cada en la edicacin de

una expansin mayor al de la economa en su conjunto

locales comerciales (-13.7%) y viviendas (-5.3%). En particu-

impulsado principalmente por los siguientes factores:

lar, del total de la actividad edicadora, el segmento de


viviendas concentr la mayor rea edicada (74.4% del

La mejora en los ingresos de la poblacin producto de

total), seguido de otros destinos (13.2%), ocinas (10.3%) y

la expansin de la economa.

locales comerciales (2.1%).

La demanda insatisfecha, en particular de viviendas para


los niveles socioeconmicos C y D.

Cabe destacar el incremento en el nmero de viviendas

El mayor acceso a los crditos hipotecarios debido al

vendidas, que a julio del 2013 registr un ligero

descenso de las tasas de inters.

crecimiento de 1% respecto a julio del 2012. En trminos

El apoyo del Estado a travs de la promocin de progra-

de unidades, la venta de nuevas viviendas super el

mas habitacionales como Mivivienda.

nmero de viviendas disponibles para la venta, las cuales

La apreciacin de la moneda local respecto al dlar

registraron una cada cercana al 9% respecto a julio del

que se registr hasta inicios del 2013.

2012. Es por ello que, en conjunto, la oferta comercializable


total

Sin

embargo,

si

bien

el

sector

mantuvo

-viviendas

vendidas

disponibles-

en

Lima

su

Metropolitana sum cerca de 42 mil viviendas a julio del

comportamiento positivo, durante el ao 2013 el sector

2013 (44 mil a julio del 2012), reducin- dose en 3.9%

inmobiliario mostr una desaceleracin debido a diversos

respecto a julio del 2012.

factores tales como: i) condiciones ms estrictas para la


obtencin de crditos hipotecarios debido

a cambios

regulatorios; ii) desacelera- cin de la inversin privada en


lnea con el descenso en el ndice

de

conanza

Oferta comercializable total


(en
miles
unidades)

empresarial, lo que impacta en la

de

50

cambio sol/dlar desde el segundo trimestre 2013, que


inuy en la decisin de compra de nuevas viviendas.

43

45

30

Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio


del
metros

22

31
25

27

28

14

20

18

14

cuadrados (m2),

superior en slo 2.5% a lo registrado a julio del 2012.

42

18

2013 la actividad edicadora en Lima Metropolitana y el


Callao ascendi a 6107,585

40

40
35

As, segn el XVIII Estudio de Mercado de Edicaciones

44

10
5

11

13

13

2008

2009

21

22

22

2011

2012

2013

15

En detalle, el incremento de la actividad edicadora a julio


del 2013 estuvo explicada por una mayor rea construida
en edicaciones destinadas a ocinas (+111.5%) y a otros
destinos -como hoteles, colegios, cines, restaurantes, etc.-

2007

Venta de Viviendas

2010

Oferta de Viviendas

Evolucin Reciente

Fuente: CAPECO

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Perspectivas del mercado inmobiliario Peruano

2014

Asimismo, es importante mencionar el incremento del rea

De otro lado, cabe mencionar que el precio promedio por

construida destinada a ocinas, resaltando una mayor rea

metro cuadrado (m2) de los terrenos en Lima alcanz los

comercializable -que no incluye edicaciones para

US$1,192 a julio del 2013, siendo superior en 66% y 57%

uso

propio- a julio del 2013 (+273.1%), superando el incremento

respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente.

registrado durante el periodo previo (+69.7%).

Precio de venta de terrenos

Precios en dlares por m2

Sector

2010

2011

2012

2013

Var. % 13/12

Lima Top

1,141

1,481

1,427

2,126

49%

Lima Moderna

721

896

1,359

1,870

38%

Lima Centro

698

825

917

1,398

52%

Lima Este

270

376

341

563

65%

Lima Norte

136

152

341

515

51%

Lima Sur

164

351

356

547

54%

Callao

167

322

525

734

40%

Promedio

586

761

716

1,192

66%

Fuente: CAPECO

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Precio de venta de terrenos en Lima


(US$ por m2)
2,200

Lima Top

Lima Este

Lima Sur

2,000

Miraores
San Isidro
La Molina
Santiago de Surco

Ate
Cieneguilla
Chaclacayo
Lurigancho
Santa Anita
El Agustino
San Juan de
Lurigancho

Chorrillos
Lurn
Pachacamac
San Juan de Miraores
Villa El Salvador
Villa Mara del Triunfo
Pucusana
Punta Hermosa
Punta Negra
San Bartolo
Santa Mara del Mar

1,800
1,600

Lima Moderna

1,400

800

Jess Mara
Lince
Magdalena
Pueblo Libre
San Miguel
Barranco
Surquillo

600

Lima Centro

1,200
1,000

400
200
0

2010

2011

Lima Top
Lima Moderna
Lima Centro

Fuente: CAPECO

2012
Lima Este
Lima Norte
Lima Sur

2013
Callao
Promedio

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Cercado de Lima
Brea
La Victoria
Rimac
San Luis

Lima Norte
Carabayllo
Cmas
Independencia
Los Olivos
Puente Piedra
San Martn de Porres
Ancn
Santa Rosa

Callao
Bellavista
Callao
Pachacamac
Carmen de la Legua
La Perla
La Punta
Ventanilla

La tendencia ascendente en el precio de los terrenos,

respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente. Cabe

sumado a que la demanda de viviendas viene creciendo a

sealar que en los distritos cuya oferta

un mayor ritmo que la oferta, explic el hecho que el precio

personas de alto poder adquisitivo, el precio promedio por

promedio por metro cuadrado (m2) de departamentos en

metro cuadrado (m2) de los departamentos se mantiene

Lima

por encima del precio promedio registrado para la ciudad

haya

continuado

con

su

tendencia

alcista,

alcanzando US$1,474 a julio del 2013, superior en

est

dirigida a

de Lima.

21% y 46%

Precio de venta promedio por distritos

Precio de venta promedio en


Lima

(US$ por m2)

(US$ por m2)


1,474

1,600
1,221

1,400
1,200
741

1,500

516

814

1,000
500

529

Fuente: CAPECO

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

200

2006

400

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

2001 2000

800
600

2,000

966 1,008

1,000

2,500

Miraores
San Isidro
Surco, San Borja

Fuente: CAPECO

J. Mara, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel


Lima, Brea, La Victoria, Rimac, S. Luis
Promedio

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

De otro lado, si bien esta alza de precios podra generar

tiene uno de los menores precios por metro cuadrado

preocupacin en torno a la formacin

de una burbuja

(m2) construido respecto a otros pases en la regin. El

inmobiliaria, nosotros consideramos que el alza en los

precio en el Per (US$ 1,810) es menor comparado con

precios de las viviendas obedece a un mayor dinamismo

Brasil (US$ 3,751),

de la demanda y a un relativamente bajo valor de los

(US$2,749), Mxico (US$2,635), Uruguay (US$2,562),

terrenos en Lima respecto a otras capitales de Amrica

Colombia (US$2,379), Panam (US$2,001), entre otros

Latina. As,

(ver grco).

Argentina

(US$ 2,813),

Chile

segn un estudio de Global Property Guide, el Per

Precio de viviendas
en Amrica Latina 2013
(US$ por m2)
3,751

2,813

2,749

2,635
2,562
2,379
2,001

1,810
1,642

Fuente: Global Property Guide

1,193

El Salvador

1,278

Ecuador

Nicaragua

Costa Rica

Per

Panam

Colombia

Uruguay

Mxico

Chile

Argentina

Brasil

1,342

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

A ello se suma el hecho que el ratio Precio de Venta /

calculado por el Banco Central de Reserva (BCR), registr

Ingreso por Alquiler Anual (PER por sus siglas en ingls),

un valor de 16.1 al cuarto trimestre del 2013.

PER: Precio de vivienda / ingreso por alquiler

Criterios de valuacin para el mercado


inmobiliario

(aos para recuperar la inversin)

16.1

16.2
15.9

160
15.7

15.8
15.6

Ratio
Precio / ingresos
por alquiler

Ganancia por
alquiler (%) 1

Clasicacin

5 - 12,5

20,0 - 8,0

Precio subvaluado

12,5 - 25,0

8,0 - 4,0

Precio normal

25,0 - 50,0

4,0 - 2,0

Precio sobrevaluado

15.7
15.6

15.5

15.4

15.3

15.3

15.2

Fuente: BCRP

4T-13

3T-13

2T-13

1T-13

4T-12

3T-12

2T-12

14.8

1T-12

15.0

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

(1) Denida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa


del PER.
Fuente: Global Property Guide
Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Esto signica que, en promedio, un inversionista se demora-

inmueble est sobrevalorado cuando el ratio excede a 25.

ra 16 aos en recuperar su inversin considerando los

Sin embargo, en algunas zonas de Lima este indicador ya

ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra dentro de un

se aproxima a 18.

rango de precios normal, pues se considera que un

PER: Inmobiliario por distrito (aos

para recuperar la inversin)

Distrito

4T-12

1T-13

2T-13

3T-13

4T-13

Jesus Mara

14.9

15.0

15.6

15.7

16.2

La Molina

11.6

13.7

14.7

15.5

16.4

Lince

16.4

14.1

14.6

15.4

15.5

Magdalena

16.0

14.0

14.5

15.1

15.0

Miraores

15.0

14.8

16.5

16.3

15.9

Pueblo Libre

16.0

14.1

14.3

15.3

16.1

San Borja

18.2

18.6

17.5

17.1

16.7

San Isidro

18.4

18.0

17.2

17.3

17.7

San Miguel

15.6

14.4

14.8

14.7

15.0

Surco

15.0

16.8

16.3

16.5

16.6

Promedio

15.7

15.3

15.6

15.9

16.1

Fuente: BCRP

En cuanto a los costos de edicacin, los precios de

Seguros (SBS). En particular, el sistema bancario provee el

materiales de construccin registraron un incremento de

96% del monto


hipotecarios.

2.06% durante el ao 2013, segn el INEI. A nivel

total

de

crditos

desagre- gado, resalt el incremento de los productos


metlicos (varillas de construccin, alambres) -debido a un

Cabe resaltar la continua reduccin de la dolarizacin de

incremen- to en el tipo de cambio sol-dlar-, as como

los crditos hipotecarios, habiendo pasado de 96% en el

tambin el incremento de los ladrillos y accesorios de

2005 a 38% en el 2013. Ello se explica por medidas

plstico y suministros elctricos -debido a la mayor

implementa-

cotizacin del petrleo en la segunda mitad del ao-.

incrementando la cuota inicial para acceder a un crdito

das

hipotecario en

por

la

SBS

durante

el

2013,

dlares, desincentivando los crditos

En lo que se reere a los crditos hipotecarios en el sistema

hipotecarios mayores a veinte aos y los destinados a

nanciero, stos sumaron S/.29,678 millones (US$10,650

segunda vivienda. A ello se suma la poltica de encajes

millones) al nalizar el ao 2013, mayor en 21% en moneda

adoptada por el BCRP, reduciendo los encajes en soles

local respecto al ao 2012 (10.7% medido en dlares

-desde junio del 2013- y encareciendo los encajes en

corrientes), segn cifras de la Superintendencia de Banca y

dlares -desde
alentar la toma

febrero

del 2013-, con la nalidad de

de crditos

en moneda local para as

reducir el riesgo cambiario crediticio.

Mercado de
Viviendas
El precio de las viviendas mantuvo su
tendencia ascendente durante el 2013
aunque a un ritmo menor al de aos
anteriores. La mayor oferta de viviendas
se concentr en aquellas con un rango
de precios entre US$80,000 y
US$200,000.

A julio del 2013, la actividad edicadora de viviendas en

siendo los distritos de Jess Mara, Lince, Magdalena,

Lima Metropolitana y Callao lleg a 4'544,407 m2,

San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Barranco los que

registrando una reduccin de 5.3% respecto a julio 2012,

tuvieron una mayor concentracin de esta oferta (36%

segn el estudio de CAPECO.

del total).

En particular, la oferta de viviendas para la venta sum

Asimismo, la venta de viviendas nuevas sum 22,220

20,291 unidades habitacionales, 9% menor a lo registrado

unidades habitacionales, 1% ms que los comercializado

en el periodo previo (22,225 viviendas), siendo los depar-

durante el perodo previo (21,990 viviendas), siendo los

tamentos los que sumaron una mayor participacin

departamentos los que sumaron mayor participacin

(98% del total). As, el mayor porcentaje de oferta

se

(95% del total). En este caso el mayor porcentaje de

concentr en un rango de precios de entre US$80,000 y

venta tambin se encontr en un rango de precios de

US$200,000, representando

entre US$80,000 y US$200,000.

el

48%

de

unidades

comercializables,

Oferta de viviendas

2010
2011

(en unidades)
7,000

2012
2013

6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: Capeco

US$40 - US$60

US$60 - US$80

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

US$120 - US$200

US$200 - a ms
En miles de dlares

2010
2011

Venta de viviendas
nuevas
(en unidades)
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

US$80 - US$120

US$0 - US$40

2012
2013

1
4

Mercado de Viviendas

Fuente: Capeco

US$40 - US$60

US$60 - US$80

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Perspectivas del mercado inmobiliario Peruano

2014

US$80 - US$120

US$120 - US$200

US$200 - a ms
En miles de dlares

Estos

unidades

departamentos vendidos. En este contexto cabe desta-

comercia- lizadas, nivel similar a lo registrado en el

montos

representaron

el

41%

de

car que el 59% de la demanda efectiva de viviendas en

periodo anterior. En particular los distritos de Jess Mara,

Lima, estimada en cerca de 432 mil, se encuentra

Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre,

concentrada en un rango de precios que va hasta

Surquillo y Barranco

US$60,000.

fueron los que tuvieron una mayor concentracin de

Demanda efectiva de viviendas


414

407

418

432

2013

450

2012

(en miles de unidades)

400
350
300

297

303

326

Fuente: CAPECO

2011

2010

2009

2008

200

2007

250

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Foto / Christian Vinces

Demanda efectiva de viviendas por rango de precios


(en miles de unidades)
320

2010
2011

280

2012
2013

240
200
160
120
80
40
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO

US$40 - US$60

US$60 - US$80

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

US$80 - US$120

US$120 - US$200

US$200 - a ms

En miles de dlares

Si bien lo anterior denota el importante potencial de

de los departamentos lleg a los 89.9 m2 -a julio del

crecimiento en viviendas destinadas a los sectores

2013-, siendo ligeramente superior a los 88.7 m2

socioeconmicos de menores ingresos, muestra tambin

registrados a julio del 2012.

que debido a la mejora en los ingresos de la poblacin


la demanda efectiva

ha venido desplazndose a un

En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metropolita-

rango de precios superior a lo registrado en aos

na y el Callao, debido a la existencia de diferentes mecanis-

anteriores, ya que durante el periodo previo las viviendas

mos de venta anticipada -en planos-, cerca del 75% del total

en este mismo rango de precios representaban el 71%

de viviendas vendidas -a julio del 2013- an se

del total de la demanda efectiva.

encontraba en construccin. Esta tendencia ha venido


incrementndose en el tiempo producto de la creciente

De otro lado, el precio promedio por departamento en

demanda y el dinamismo del crdito hipotecario -a julio

Lima Metropolitana (US$145,318) aument en 19.4%,

del 2009 la venta en planos era el 70% del total de

debido principalmente a la tendencia creciente del

viviendas vendidas-.

precio promedio por m2 (US$1,474), explicado por el


alza en el valor de los terrenos que a julio del 2013

En lo que respecta a programas de promocin de viviendas

aument 20.7% respecto a julio del 2012. Por su parte,

impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda lleg a

el rea promedio

desembolsar S/.1,403 millones en crditos durante el 2013.

PER: Desembolso de crditos Mivivienda (en miles de S/.)


Empresas

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Crdito

51,113

104,903

182,730

279,107

376,762

489,982

Interbank

83,807

56,351

188,243

279,926

292,466

295,124

2,234

14,463

58,764

122,880

Continental

22,632

33,217

95,143

154,815

137,801

110,272

Scotiabank

12,908

12,240

32,297

78,781

60,335

107,031

Financiero

9,228

16,100

32,871

44,596

54,872

58,369

Comercio

2,813

1,834

2,392

3,429

1,637

1,428

Mi Banco

153

336

680

29,424

47,786

89,298

92,180

130,601

217,420

212,078

272,430

625,207

947,295

1,113,574

1,403,186

BIF

Otras Entidades
TOTAL

Fuente: Fondo Mivivienda S.A.


Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

PER: Desembolso de crditos Mivivienda (en nmero)


2008

2009

2010

2011

2012

2013

917

1,698

2,363

2,940

3,344

4,043

1,781

864

2,293

3,091

3,008

2,386

373

383

881

1,478

1,320

1,055

193

153

446

989

Scotiabank

246

187

331

973

499

723

Financiero

147

212

380

613

653

527

Comercio

45

23

68

60

15

15

Mi Banco

958

1,443

1,947

1,763

2,020

3,420

4,469

4,810

8,456

11,071

11,309

13,164

Empresas
Crdito
Interbank
Continental
BIF

Otras Entidades
TOTAL

Fuente: Fondo Mivivienda S.A.


Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

De ello se destin S/.1,353 millones al nuevo crdito

que la mayora de crditos se destinaron a viviendas en

Mivivienda, S/.28 millones al programa Miconstruccin y

construccin (94% del total), nanciadas mayormente por

S/.21 millones al crdito complementario Techo Propio.

entidades bancarias (74% del total) y todos ellos coloca-

Cabe resaltar que las provincias representaron el 34%

dos en moneda local. Asimismo, el Fondo Mivivienda

del monto total de crditos desembolsados, cifra que

desembols cerca de S/.418 millones en Bonos Familiares

ha venido incrementndose en los ltimos aos (29%

Habitacionales (BFH), 40% ms respecto a los desembol-

en el ao 2009). Respecto al nmero de crditos, se

sado en el ao 2012. En trminos de unidades se

llegaron a colocar 13,164 crditos durante el 2013, 16%

registra- ron 23,914 bonos adjudicados, 37% ms que lo

ms respec- to a lo colocado durante el ao 2012. Es

adjudicado en el ao 2012.

importante anotar

Anlisis
FODA
El elevado dcit habitacional, la mejora
en los ingresos de la poblacin y la mayor
penetracin del sistema nanciero son las
principales oportunidades del sector. Los
principales riesgos son una potencial
desaceleracin de la economa que
afecte el precio de las viviendas y un
aumento de las tasas de inters internacionales que diculte el acceso al crdito
hipotecario.

Fortalezas
Sostenido crecimiento del crdito hipotecario ante mejora en el nivel de ingresos y mayor penetracin nanciera.
Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales con subsidio del Estado (Mivivienda y Miconstruccin).
Venta de viviendas en planos (75% del total) genera mayor rentabilidad y disminuye el riesgo de inversin.
Tasas de inters histricamente bajas en los crditos hipotecarios (alrededor de 8.5% en soles y 9% en dlares).
Baja morosidad hipotecaria en el segmento de viviendas (1.03% al nalizar el ao 2013).

Oportunidades
Elevado dcit de viviendas (1.86 millones de unidades).
Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la construccin de ocinas y viviendas.
Incremento de la inversin extranjera en el sector inmobiliario, con incidencia en ocinas y viviendas.
Desarrollo de proyectos de viviendas multifamiliares, ante una menor disponibilidad de terrenos.
Importante porcentaje de familias que an habitan en viviendas alquiladas (15% a nivel nacional, 22% en Lima).
Mayor presencia de centros comerciales en provincias debido al interesante potencial de consumo.

Debilidades
Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las municipalidades para obtener licencias de construccin.
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo econmico (en perodos de recesin cae ms que el PBI).

Cambios en los planes de desarrollo urbano, diculta el avance inmobiliario.


Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripcin en Registros Pblicos) y con servicios bsicos ya instalados.
Uso extendido de la autoconstruccin de viviendas (construccin informal), que abarca alrededor del 60% del total de

viviendas construidas en el pas.

Amenazas
Cambios inesperados en la poltica monetaria de EEUU podra fortalecer el dlar e inuir en la decisin de compra de
nuevos departamentos.
Incremento en el precio de los terrenos (representa entre el 18% y 20% del costo total de un proyecto inmobiliario)
incidira en un mayor nivel de precios de las viviendas.
Aumento de precios de terrenos afectara edicacin de viviendas sociales.
Nuevas medidas regulatorias, ante eventos inesperados en el panorama econmico internacional, podran afectar el
nivel de las tasas de inters de los crditos hipotecarios.

Perspectivas
Durante el 2014 continuara la evolucin
positiva del sector inmobiliario, impulsado no slo por la edicacin de viviendas
sino tambin de ocinas y centros
comerciales. En el primer segmento, la
mayor actividad se concentrara en la
construccin de condominios multifamiliares, en particular en la periferia de
Lima y en provincias.

Durante el 2014 el sector inmobiliario mostrara una expansin similar al ao anterior. As, en trminos de metros

En trminos de valor, el incremento sera un poco mayor


a

cuadrados construidos se registrara un crecimiento de

6%, dado que prevemos que contine la tendencia alcista

alrededor de 3%. En particular, este comportamiento

en el precio de las edicaciones como consecuencia del

estara inuenciado en mayor proporcin por la actividad

mayor valor de los terrenos. Sin embargo, el incremento

edicadora en el segmento de ocinas, debido a que se

sera menor al registrado en aos anteriores, pues si bien

espera se mantenga el dinamismo de la economa local,

el costo de los terrenos mantendra una alta inuencia,

lo cual incidira en la

expansin de medianas y

este incremento no se estara trasladando en su totalidad

grandes empresas. Asimismo, la actividad edicadora de

al valor de los departamentos, dado que ello podra

locales comerciales continuara con su expansin a nivel

afectar la velocidad de venta de las viviendas. Ello se

nacional, especialmente en provincias debido a

su

reeja en los precios de los departamentos en distritos

la actividad

cuya oferta se destina a niveles socioeconmicos medios

edicadora de vivien- das retomara el comportamiento

y altos. As, segn el Banco Central de Reserva, el precio

positivo durante el 2014, ello debido que se espera una

de los departamentos en estos distritos lleg a los

mayor demanda de viviendas tanto en Lima como en

US$1,623 por m2 durante el 4T13, y si bien este precio

provincias, producto de un mejor desempeo de la

fue mayor en 11% respecto al 4T12 (US$1,432 US$ por

economa local, que incide en la mejora

m2),

de los ingresos
poblacin.

respecto al 3T13.

potencial

de crecimiento. Por su parte,

de

la

Precio de venta promedio en Lima 1\


(US$ por m2)
1,700

1,634

1,623

1,580

1,600

1,500

1,462 1,494
1,404

1,400

1,348

1,300
1,259

1,200

4T-13

3T-13

2T-13

1T-13

4T-12

3T-12

2T-12

1T-12

1,100

1\ Considera Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre,


San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: BCRP

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

ste

se

mantuvo

relativamente estable (-1%)

22

Perspectivas

Foto / Christian Vinces

Las proyecciones anteriores tienen como supuesto un

y el inters de las rmas inmobiliarias para la construc-

crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) de 5.5% en el

cin de viviendas dirigidas a los segmentos C y D -espe-

2014, tomando en cuenta un panorama econmico

cialmente para la edicacin de condominios multifami-

internacional estable, pues esperamos que el retiro del

liares, en zonas

estmulo monetario (tapering) por parte de Estados Unidos

Asimismo, la demanda en segmentos A y B mantendra

se realice gradualmente y ste no impacte sobre la

un comportamiento positivo aunque a un menor ritmo

econo- ma real. Es importante tomar en cuenta el

que aos anteriores, ello en parte debido a condiciones

desempeo de la economa local dado que el sector

crediticias ms estrictas, la falta de uniformidad en los

inmobiliario

requerimientos para obtener las licencias de construc-

es

altamente

sensible

los

ciclos

econmicos.

perifricas

cin, y la dicultad para

de Lima y en provincias-.

encontrar terrenos a precios

accesibles. Cabe resaltar que ahora el costo del terreno


En lo que se reere al segmento de viviendas, prevemos

representa entre el 18% y 20% del monto total invertido

que este segmento registre un comportamiento positivo

en el proyecto -anteriormente entre 8% y 10%- segn

dada la an alta demanda insatisfecha, la presencia de

Apoyo Consultora.

diferentes programas habitacionales por parte del gobierno

Estructura de los ingresos - Proyecto inmobiliario


(en porcentaje total)

Ao 2013*

Ao 2008
60%

Costos de construccin
Terreno

8% - 10%

Margen 20%
Costos administrativos

10%

(*) Estimado
Fuente: Apoyo Consultora

60%
18% - 20%
Margen 10% - 12%
Costos administrativos 10%
Costos de construccin
Terreno

Perspectivas del mercado inmobiliario Peruano

2014

Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) mediante sus


programas inmobiliarios -Nuevo Crdito Mivivienda (NCM),

Crditos hipotecarios Fondo Mivivienda


(en unidades)

y Miconstruccin-, espera cerrar el ao 2014 con un


monto de crditos colocados que superara los S/.2,000
millones, registrando un incremento de aproximadamente
43% respecto al monto colocado durante el 2013.

13,000
11,000
9,000

En esta misma lnea, durante el ao 2014 el Fondo

7,000

Mivivien- da

5,000

(FMV) espera colocar

25,000 crditos

hipotecarios, de los cuales 13,000 crditos seran mediante


el Nuevo Crdito Mivivienda y 12,000 crditos mediante el
programa Micons- truccin. Asimismo, la entidad estatal

3,000
1,000

tambin tiene previs- to adjudicar 25,000 Bonos Familiares


Habitacionales.

2009

2010

2011

Mivivienda

2012

2013

Techo Propio

Fuente: Capeco / Mivivienda


Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

De otro lado, en el segmento de viviendas construidas por


empresas formales -que en su mayora se nancian mediante crditos hipotecarios- se espera que contine
tendencia

de

reduccin

en

la

supercie

de

la
los

departamentos.
Esto debido al incremento en el valor de los terrenos,
sumado a los diferentes requerimientos para la construc-

Dcit habitacional

cin de viviendas segn la zona de edicacin. Asimismo, la

(en nmero de viviendas)


444,002

Lima

108,361

Cajamarca

91,340

La Libertad
Arequipa
Loreto

86,817
74,737

Ica

68,597

Ayacucho

60,201

Lambayeque

52,842

Huancavelica

43,929

Apurmac

32,026

Pasco

25,971

Moquegua
Madre de Dios

13,609
8,835

oferta inmobiliaria se concentrara cada vez ms en condominios multifamiliares, algunos de uso mixto -viviendas y
comercio-, para as aprovechar economas de escala,
generando ahorros que se trasladen al precio de los
depar- tamentos, especialmente en la periferia de Lima y en
provincias.

Fuente: INEI / Censo Nacional de Vivienda 2007

A mediano plazo el potencial de

con ms de 100 mil hogares formndose cada ao. En ese

crecimiento del sector inmobiliario

sentido, para

es interesante. En el segmento de

generar una mayor rea de suelo urbano destinado a la

viviendas, existe an un amplio

actividad inmobiliaria, ello mediante la imple- mentacin de

mercado potencial, considerando que

terrenos saneados legalmente -con ttulos de propiedad- y

el dcit habitacional bordeara los 2

con una adecuada provisin de servicios bsicos.

millones de viviendas a nivel nacional

revertir el citado

dcit, se necesitara

DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronsticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigacin y
estudio realizado por el autor sobre la base de informacin pblica disponible. El presente informe no constituye asesora en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitacin o una recomendacin para realizar cualquier acto
jurdico respecto a cualquier valor mobiliario o producto nanciero. Scotiabank Per S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisin o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisin de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos nancieros que se analizan.

Informe elaborado por el departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank Per


Scotlabank

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