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INTRODUCCIN.

Todos alguna vez hemos celebrado un contrato de compraventa sin ni siquiera

saberlo, simplemente compramos, as lo llamamos.
Como primer punto me tome la molestia de explicar cada detalle que engloba a la
compraventa en su existencia, que la hace ser compraventa y estos mismos detales
la hacen tener validez, no simplemente son descripciones o elementos, si no
requisitos para su existencia.
Es un acto por el cual una persona paga un precio a cambio de una cosa, en
trminos coloquiales podemos describirla as. Es un contrato, el ms comn, se
puede celebrar cuando vamos al caf, cuando compramos algo, sin ni siquiera tener
que mencionar lo que hacemos, es exactamente eso lo que hacemos.
En los primeros tiempos existi el famoso trueque, mediante el cual las personas
hacan intercambio de bienes y servicios asignndoles un valor igual. Por ejemplo, a
los soldados romanos se les pagaba con sal, muy bien preciado por lo escaso que
era en este entonces, ese pago se le denominaba salarium, y es de ah mismo que
surge el termino, salario. Cuyo significado actual, todos conocemos.
Este sistema mismo sufri un cambio radical, quiz para bien, cuando surgi el
dinero. Mediante la acuacin de monedas y posteriormente, con la emisin de
billetes, de ese modo se configuro la venta como tal. Durante siglos, las cosas, los
animales, y las personas podan ser vendidas; aunque en esos tiempos, en algunas
comunidades de la India y otras regiones de Asia, las nias son vendidas como
esclavas, en cuanto que en esas sociedades, se considera tener hijas hembras como
una maldicin y castigo del cielo, que extrao. En la actualidad, en nuestros tiempos
existe un estilo de trueque y se denomina permuta.
Pero vamos a los trminos legales, al grano.

LA COMPRAVENTA.

Es un contrato bilateral, ya que tanto vendedor como comprador asumen

obligaciones reciprocas, de igual forma es un contrato consensual tpico ya que se
perfecciona con SOLO CONSENSU (con el solo consentimiento). Este contrato que
ahora mencionamos se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene
conocimiento de la aceptacin de la otra parte. Es un contrato oneroso, en virtud del
precio que debe pagarse, es un contrato traslativo de propiedad. Su ejecucin puee
ser instantnea o de tracto sucesivo.
En otras definiciones a que se llama compraventa, es un contrato por el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el
precio. Que nos indica esta pequea definicin, que la venta es un contrato, esta
claro, que contiene elementos subjetivos tal es el caso del comprador y del vendedor,
que contiene un elemento objetivo, es decir, la cosa objeto de la venta y el precio.
Cosa importante, que el vendedor debe ser propietario de la cosa objeto de la venta,
que el comprador debe pagar el precio de la cosa que pase a ser suya, una
obligacin.
La compraventa es una enajenacin, en cuanto el vendedor se desprende de una
cosa suya en provecho de una persona ajena, sin embargo hay figuras similares que
deben desprenderse del significado que tiene la misma compraventa, por ejemplo
las llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la misma
expropiacin; en tales casos la transferencia de la propiedad se efecta incluso
contra la voluntad del propietario pero se aplican por analogas de la venta.

Ahora hablare sobre la cosa objeto de la venta, por lo que se est celebrando el
contrato. Este debe ser, posible, lcito, determinado o determinable. Estas mismas
caractersticas debe tener la cosa

objeto de la venta, para que la ley tutele el

contrato. Cuando se trata de muebles deben especificarse sus caractersticas, en los

objetos inmuebles, debe de sealarse con precisin su ubicacin, superficie y
linderos, de tal suerte que deban ser plenamente identificados, voy a poner un
ejemplo; Si A vende a B un apartamento ubicado en el edificio residencias flores, no
estara determinado la cosa vendida con ese simple sealamiento, por cuanto se
trata de un edificio de varios y con varios apartamentos.
Ahora ya que tenemos la cosa objeto de la venta hay que sealar el precio que este
debe tener, el precio es el valor pecuniario en que se estima una cosa. Se considera
cierto cuando las partes lo determinen, ojo cuando las partes lo determinen, en una
suma que se debe pagar, o cuando su fijacin se deja al arbitrio de un tercero,
podemos poner de ejemplo de dicha declaracin que antes de ve a esto; A vende a B
una televisin por un precio de 20,000 pesos. Se considera incierto cuando no
hubiere sido determinado o cuando exista duda sobre el mismo, en cuyo caso las
persona se adaptaran al precio corriente del da en el lugar de entrega de la cosa,
por ejemplo; A vende a B una cosecha de maz, que durar 4 meses en ser
transportada hasta donde B se encuentra, por tanto el precio que deber pagar B por
la cosecha es determinada por el momento de entrega, por el valor que tenga esta el
da de entrega de la cosecha.
El precio es fundamental en todo contrato de compraventa, en cuanto que ests en
oneroso, con lo cual se diferencia con el contrato de donacin, el cual siempre es
gratuito.
Existen diversas clases de precio segn la teora, como el ficticio, el simulado, el vil,
el simblico, los cuales tienen sus propias caractersticas, sus definiciones, y son
empleados por muchas personas. Vamos a ver a continuacin de que se trata cada
uno de estos.

Hacemos referencia de un precio ficticio cuando se conviene que el comprador no

pagar el precio de la cosa, en este caso segn Planiol, el acto no puede valer como
venta.
Se habla de un precio simulado el que se fija para cometer un fraude fiscal. Es muy
frecuente en materia inmobiliaria, cuando el vendedor declara recibir un precio
inferior al que materialmente recibe, como ejemplo podemos poner

que en un

documento reza que el precio del inmueble es de $8.000. pesos y el comprador en

realidad paga 20,000. Pesos.
En el caso del precio vil es cuando de tal manera inferior al valor real de la cosa, es
decir, lo contrario a lo anterior, que el vendedor sufre una perdida desproporcionada,
esto puede suceder cuando la venta se hace por un precio irrisorio, por ejemplo
vender un apartamento a 10,000. Pesos.
El precio simblico es el que suele encubrir una donacin, con el objeto de no pagar
los altos impuestos que la gravan, se le denomina as por se fija a los solos efectos
del registro, pero el supuesto vendedor no recibe el precio. Es un caso muy
frecuente.
Bueno, esos son los elementos mas importantes que debe contener una
compraventa, ahora bien existen otros que no hay que mencionarlos pues supongo
que muchos ya lo sabemos como es el caso del contrato, las partes, entre otras
cosas. Entonces a partir de eso vamos a responder a la primer pregunta.
CUANDO SE VERIFICA LA COMPRAVENTA? Simple, cuando se cumplen con
todos los requisitos establecidos por la legislacin civil, cuando no existe, dolo ni
mala fe dentro de este contrato, o ningn vicio del consentimiento. Mientras tanto
tambin hay que recalcar lo que al principio mencion, uno de los elementos clave
dentro de este contrato es la cosa objeto de la compraventa, esto se da de manera
simple, no debe ser ilcito, es decir, no puede ser algo fuera de lo legal tal es el caso
de las drogas, armas prohibidas por la ley, piratera, etc.

De hecho hay elementos que se deben revisar antes de poder firmar el contrato de
compraventa, tales elementos son por poner un ejemplo en un contrato de
compraventa de una casa, que es lo ms comn. Que exista escritura de propiedad
a nombre de la persona fsica o moral que venda, que exista escritura de constitucin
de condominio si la vivienda que adquieras est ubicada con otras viviendas en un
solo domicilio, que la vivienda a adquirir se encuentre libre de gravmenes. De no ser
as, que te indiquen cundo se cancelarn stos, que exista el inmueble, si compras
una vivienda en construccin. Entre otros elementos es importante revisar tambin:
Qu debo revisar del documento a firmar? La identidad de los vendedores y que
stos coincidan con quien aparece como propietario del inmueble en el contrato de
compraventa. En caso de existir representantes de los vendedores, en el Contrato se
debern especificar sus facultades para comparecer a nombre de stos ltimos. Que
tu nombre aparezca completo. La identificacin e individualizacin de la vivienda
objeto de la adquisicin (calle, nmero y colonia, superficie de terreno y construccin,
cajn de estacionamiento, etc.). Las caractersticas tcnicas y especificaciones de la
construccin. Los acabados y caractersticas adicionales en detalle. El precio total
de la Compra-Venta y su forma de pago. Los cargos adicionales al precio final de la
vivienda en su caso. Las cantidades a pagar por impuestos y derechos, honorarios
por la escrituracin, avalo, etc. Los montos de penalizacin para el vendedor y el
comprador en caso de incumplimiento. La fecha de terminacin de la vivienda, en
caso que se encuentre en construccin. La fecha de entrega de la vivienda. Gastos.
En el caso de vivienda nueva, pregunta si cuenta con seguro de calidad.

Es recomendable obligar al vendedor a anexar al contrato una Nota simple

informativa del Registro de la Propiedad en la que se indiquen si la vivienda est libre
de cargas o en caso de haberlas, de qu tipo son (hipoteca, embargos, etc.).
En caso de haber cargas la compra-venta se puede realizar, pero dejando pactadas
por escrito las obligaciones de cada parte al respecto de esas cargas y quin se hace

cargo de los posibles costes de su desaparicin (cancelacin de deuda, honorarios

de profesionales, impuestos, etc.).
Ten en cuenta que si la vivienda se encuentra hipotecada, embargada, etc., y no
estamos hbiles, una vez escriturada a nuestro nombre, el acreedor (la persona a la
que se le debe el dinero) podra ejecutar la hipoteca o el embargo.

En la segunda pregunta que tenemos dentro de nuestra investigacin final, debemos

de contar lo que entendemos por justo ttulo en prescripcin acorde a nuestra
legislacin civil de nuestro Estado.
Debemos entender primero que significa el justo titulo, para que sirve y otros ciertos
elementos importantes que lo forman.
El justo ttulo para la prescripcin es todo ttulo que tiene como objetivo transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su
validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Este concepto, sin embargo, ha tomado ciertas desigualdades, especialmente en sus
aplicaciones dentro de la praxis como bien entendemos. Bien lo revelan numerosos
pronunciamientos judiciales que lo han tomado como fundamento. Con frecuencia se
perdieron de vista sus reales alcances y a menudo se lo ha mal entendido y sobre
todo mal aplicado, lamentablemente. Conviene, pues, analizarlo un poco y
determinar sus verdaderas proyecciones.
En primer lugar debe tenerse presente, tomando en cuenta palabras de Vlez
Srsfield , que la palabra ttulo es empleada para designar la causa misma de la
adquisicin y no el instrumento en que esa adquisicin consta. "Es, pues, titulo todo
acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado
hubiese sido seor de la cosa. As, el pago, por ejemplo, es un ttulo. El acreedor
puede prescribir la cosa que le ha sido pagada, ya se le haya pagado la misma cosa

que le era debida, ya se le haya dado otra que l hubiese aceptado en pago". De
igual criterio, como no poda ser de otro modo.
De todas formas ese no es el que debe considerarse como nico requisito dentro de
lo que hablamos. Es bsico, est ligado o es el origen de otros dos de capital
importancia.
En efecto: Este ttulo tiene que sujetarse a que debe tener por finalidad transmitir el
dominio del objeto de la obligacin. Si as no fuera, el poseedor no podra invocarlo
para prescribir en virtud de l. Si bien no es la nica fuente que este debe tomar
como consideracin, sin duda alguna, pero no podra basarse en el justo ttulo a que
la ley alude, a lo que los trminos establecidos dentro de nuestra legislacin exigen.
Al invocarlo en su provecho es porque la transmisin misma a que tal ttulo se refiere
ha hecho nacer en l la conviccin de que adquira la propiedad de la cosa. De ah
que algunas situaciones especiales, de consecuencias transmisivas slo aparentes,
hayan provocado confusiones puestas en evidencia por un estudio detenido. Pero el
justo ttulo debe existir objetivamente, de suerte que aquella conviccin derive de l y
no sea autnoma o referida a un simple ttulo putativo.
Por otra parte, es preciso cumplir con todas las condiciones necesarias para que la
validez del ttulo no merezca objeciones. Su falta no puede ser subsanada lateral o
subsidiariamente, por as decir. Si lo es con posterioridad, la usucapin comenzar a
correr desde que el defecto fue enmendado.
Esto se toma en teora de un escritor Argentino quien alude a la importancia del justo
ttulo, que a este se le debe dar y que como el menciona se le equivoca tanto en las
aplicaciones que este tiene.
En cuando a los trminos del cdigo civil del Estado de Chiapas, entendemos a una
prescripcin como un medio de adquirir bienes o librarse de obligaciones mediante el
transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. Existen
ciertos requerimientos, ciertos requisitos entre otra cosas para poder llevar a cabo de

manera correcta la prescripcin, existen de dos tipos dice nuestro artculo 1124 que
la adquisicin de bienes en virtud de la posesin, se llama prescripcin positiva en
cuanto a la negativa es aquella en que se liberan de obligaciones por no exigirse su
cumplimiento.
Algo muy interesante menciona el artculo 1136, en donde menciona al Estado, los
ayuntamientos y otras personas morales, se van a considerar como particulares,
para la prescripcin de sus bienes, derechos y acciones que sean susceptibles de
propiedad privada.
En nuestro Estado de Chiapas, no se contempla el justo ttulo como un requisito
autnomo para prescribir el bien, sino que simplemente se habla de una posesin en
concepto de propietario.
Que pasa en caso de no tener en posesin un justo ttulo para que pueda proceder
de manera correcta la prescripcin, muy sencillo.
Es necesario la ejecucin durante cierto tiempo de hechos o actos que demuestren
de manera indudable la posesin en concepto de dueo, es necesario el justo ttulo
pero existen alternativas en caso de no tenerlo en nuestras manos.
La sola confesin que se haga de la parte demandada en el sentido de que el
recurrente ni ha violentado ni perturbado la posesin, resulta insuficiente para
acreditar la procedencia de la accin intentada ya que adems de poseer en forma
pacfica es necesario hacerlo a ttulo de dueo lo que no acredito el actor, hoy
recurrente mediante prueba idnea.
No basta con La simple intencin de poseer como dueo, para que se opere dicha
prescripcin, cuando no se argumenta, como causa generadora de la posesin, un
justo ttulo es necesario que se alegue, es indispensable en el acto y tambin para
que se apruebe dentro de l.
Hay dos elementos que deben mencionarse dentro de la globalizacin de los ttulos,
el titulo suficiente y el titulo putativo.

Titulo suficiente: es el acto jurdico que tiene las condiciones de forma y de fondo
exigidos por la ley. Idneo para transmitir el dominio.

Ttulo putativo: hay un ttulo, pero que no se aplica a la cosa poseda. Es decir, que
no hay ttulo sobre esa cosa, pero el poseedor est convencido que lo hay (por error
de hecho excusable).

Ahora hay que deshacernos ciertos conceptos que mal entienden al justo ttulo, los
cuales son los siguientes: La terminologa justo ttulo es engaosa, por cuanto
parecera que si es justo el ttulo, es porque no hay vicio alguno que obste a la
transmisin dominial. Sin embargo no es as, aclaran Aubry y Rau, luego de dar la
definicin de justo ttulo adoptada por nuestro legislador, que la palabra justo se
refiere exclusivamente a la reunin de las condiciones legales, y no a la legitimidad
de la transmisin de la propiedad. Por lo tanto, no debe entenderse por justo que
carece de vicio alguno, de lo contrario equivaldra a un ttulo suficiente, sin que
tuviera sentido establecer una diferenciacin entre ambos. De igual manera lo
entiende Troplong al decir que se llama justo porque es la expresin de uno de los
modos reconocidos por la ley para desplazar el dominio de las cosas, y no es justo
en el sentido de que transfiere un derecho incontestable, porque la prescripcin tiene
precisamente por objeto suplir el defecto de derecho y consolidar un ttulo
susceptible de ser destruido. Aubry y Rau conceptuaron con claridad una definicin
jurdica sobre el particular; decan: Se denomina justo ttulo un ttulo que
considerado en s, es decir, con abstraccin de si emana del verdadero propietario y
de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio.

La posesin es la base fundamental de la prescripcin adquisitiva, siendo el requisito

comn entre la usucapin breve y la larga. La posesin exige en el poseedor tener
una cosa bajo su poder y el nimo e intencin de someterla al ejercicio del derecho
de propiedad. Por falta de animus domini, no servirn para prescribir las posesiones
de arrendatario, comodatario, depositario o cualquier otro poseedor alieno domini. Ni
tampoco sirve la posesin en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueo.

CONCLUSIN

La nocin de justo ttulo es una de las que ms trabajo da a la doctrina como

pudimos observar, en primer lugar hay que recordar que ttulo tiene un significado
que es casa de adquisicin por lo que justo ttulo ser algo ms complejo que eso,
y por ello suponemos su mala ubicacin dentro de los trminos que utilizan los
abogados en sus interpretaciones en ciertos casos.

Es conveniente recordar que el llamado Justo ttulo es un ttulo que est revestido de
las solemnidades exigidas por la ley, pero presenta algunos defectos o vicios, por lo
que no debe confundirse con el ttulo perfecto, ojo, no debe confundirse con el ttulo
perfecto. Porque no el justo ttulo es considerado como perfecto, existe una razn
para no considerarlo as, las cuales son:
Cuando el titulo puede ser causa de adquisicin y estar revestido en solemnidades
correspondientes, emana de una persona que no es el propietario del inmueble, o
bien cuando el titulo ha sido otorgado por una persona incapaz; en este caso posee

las formas debidas, pero hay vicios de fondo, lo que no es obstculo para la buena fe
del poseedor.

Entonces debemos entenderlo exclusivamente como la reunin de las condiciones

que prescribe la ley, cuando se exige el mismo no es un acto que emane del
verdadero propietario, puesto que es contra el que la ley autoriza la prescripcin.

BIBLIOGRAFA

PEDRO BALLACEY HERZ. (2005). MANUAL DE INTRODUCCION AL

DERECHO . COLOMBIA: CENTRAL.

JOS R. GOMIS FUENTES . (2014). CUESTIONARIOS DE DERECHO .

ESPAA: PENDIENTE.

FRANKLIN A. DAZ LREZ. (2014). Gestin inmobiliaria. Estados

Unidos: Smashwords edition.