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27/02/2015 (Jos Losada Morell)

La inscripcin de la Obra nueva


Regulacin: arts. 208 y 308 LH, que estn totalmente desfasados.
Fundamental art. 20 TR Ley Suelo (la de 2008, modificada en 2013).
Tener en cuenta la legislacin urbanstica que es competencia autonmica, aqu la
LOTUP.
El concepto hipotecario de obra nueva en el CC es muy amplio, englobando nueva
plantacin, implantacin de regado, pero en la prctica hablamos de edificaciones.
1 quin tiene que declarar la obra nueva?
El propietario de la finca. La adquisicin es por accesin.

qu capacidad es necesaria? No la dispositiva, basta la administrativa. Si la


finca es ganancial pueden ser necesarios los dos o basta con un cnyuge,
dependiendo si la finca est inscrita a nombre de los dos cnyuges o de uno
de ellos. De modo que para la obra nueva puede bastar con uno, pero para
disponer sern necesarios los dos.

Y si pertenece a varios proindiviso?: se aplica mayora o unanimidad? Se


requiere el consentimiento de todos los comuneros (art. 397 CC).

Y si la finca est gravada con un derecho real limitativo? R: como regla


general no hace falta (para hipoteca por ejemplo no).

Y si la finca est gravada con usufructo? El legitimado es el nudo propietario,


pero requiere el consentimiento del usufructuario? Si la obra nueva no altera
la forma/sustancia .

Y si existe un derecho de superficie? El titular de un derecho de superficie


(poder hacer edificacin en un fundo ajeno) es, a su vez, el titular para declarar
la obra nueva.

2 Cmo se declara la obra nueva?

Ha de formalizarse en documento pblico: notarial, judicial o administrativo. El


normal es el notarial.

Las AAPP lo pueden hacer mediante una Certificacin administrativa (art. 206
LH)

3 Requisitos urbansticos

Existe un control registral del cumplimiento de los requisitos urbansticos (lo


exige el TR Ley Suelo).
La cosa se ha complicado con el Estado de las autonomas, dado que existen
competencias estatales (sobre Registros Pblicos) y competencias de CCAA
(las urbansticas).
La STC 61/97 de 20/03 que fija el deslinde competencias en esta materia.

La LOTUP en la CV fijar los requisitos para la obra, pero el art. 20 Ley Suelo
es el que fija los requisitos para la inscripcin.

Distinguiremos:
a) Obras nuevas en construccin: soy propietario de solar y estoy
construyendo una vivienda y lo puedo inscribir, con 2 requisitos:
1 Licencia Urbanstica.
2 Certificado del Tcnico que certifique que la descripcin de la obra nueva
coincide con la del Proyecto para el cual se concedi la Licencia.

b) Obra nueva terminada: nos referimos no a que este construida al 100%, sino
que sea apta para el uso. Requisitos: muchos:
1 Licencia Obra.
2 Certificado del Tcnico, con doble objeto: que la descripcin de la obra
coincide y que est acabado (el final de obra).
3 Libro del Edificio (es como un resumen de toda la documentacin de la obra,
con descripcin de los Agentes, bastando que el Arquitecto certifique que
existe y que se ha entregado al promotor).
4 Seguro Decenal (el ms importante): tiene que acreditarse que se ha
contratado un Seguro Decenal (que cubre los daos estructurales), aunque
esto es as si el destino va a ser vivienda o salvo que se trate de un autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio (para evitar el
fraude de ley en esto: la ley establece una limitacin de disponer por 10 aos).
Ahora bien, el auto-promotor puede transmitir a un tercero, si no ha contratado
segur, con 2 requisitos:
i.

Que el adquirente le exonere de disponer del seguro.

ii.

Que el transmitente justifique que ha usado la vivienda


2

5 Licencia 1 ocupacin (fundamental tambin): aunque la LOTUP ha


introducido una notable modificacin al respecto , de modo que en la
Comunidad Valenciana puede sustituirse por una Declaracin Responsable.
Pero si Ayto. lo revisa y revoca la licencia de ocupacin puede comunicar al
Registro que no cumple los requisitos exigidos para que se inscriba.
6 Certificado de Eficiencia Energtica, el cual se obtiene (tras su tramitacin
por tcnico autorizado) por
su inscripcin en un Registro Pblico
Administrativo, cuyo certificado es el que hay que acompaar al Registro de la
Propiedad.
c) Terminacin de obra nueva: tenamos una obra nueva en construccin y
mediante Acta Notarial manifestamos que la hemos acabado, justificando los 6
requisitos que hemos analizado en el apartado anterior.
d) Obras nuevas antiguas: es muy abundante en la Comunidad Valenciana. Se
trata de las obras ilegales, las casitas que unos y otros se han construido en
el campo o la playa sin la correspondiente licencia.
Se instrumenta un Expediente de --- Urbanstica, que puede acabar bien o mal
(con orden de demolicin si la construccin no rene los requisitos mnimos
exigidos).
Dado que dicho expediente tiene un plazo (en la CV era de 4 aos hasta
08/2014, habindolo establecido la LOTUP actualmente de 15 aos), se
plantea si el Registrador puede inscribir estas fincas transcurridos los 15 aos
en los que ha prescrito el asunto.
Si al Registrador se le acredita que la obra tiene ms de 15 aos podr
inscribir, porque ha prescrito el expediente administrativo, siempre que no le
conste ninguna circunstancia en contrario.
Pero cmo se acredita dicha antigedad? Se viene haciendo por 4 medios:
a) Mediante Certificado del propio Ayuntamiento.
b) Mediante Certificado de un Tcnico competente.
c) Mediante Acta Notarial.
d) Mediante Certificado del Catastro (recordar que ste dispone de fotografas
areas, incluso muy antiguas).
De modo que el Registrador inscribe y desde le punto de vista registral es ya
una realidad, pero la obra sigue siendo ilegal, no se legaliza por el hecho de
la prescripcin, lo cual implica que tiene unas limitaciones urbansticas, tales
como que les es permitido obras de ampliacin, reforma, etc. En definitiva, la
ley exige que el Registro ofrezca publicidad respecto que esa obra es ilegal.
3

As, la redaccin del art 20.4 de la Ley de Suelo dice:


"4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que
impliquen su demolicin, por haber transcurrido los plazos de prescripcin
correspondientes, la constancia registral de la terminacin de la obra se regir
por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaracin
de obra nueva que se acompaen de certificacin expedida por el
Ayuntamiento o por tcnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o
certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, en las que conste la
terminacin de la obra en fecha determinada y su descripcin coincidente con
el ttulo. A tales efectos, el Registrador comprobar la inexistencia de
anotacin preventiva por incoacin de expediente de disciplina urbanstica
sobre la finca objeto de la construccin, edificacin e instalacin de que se
trate y que el suelo no tiene carcter demanial o est afectado por
servidumbres de uso pblico general.
b) El asiento de inscripcin dejar constancia de la situacin de fuera de
ordenacin en la que queda todo o parte de la construccin, edificacin e
instalacin, de conformidad con el ordenamiento urbanstico aplicable. A tales
efectos, ser preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare
la situacin de fuera de ordenacin, con la delimitacin de su contenido.
c) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento respectivo
de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los nmeros
anteriores, y harn constar en la inscripcin y en la nota de despacho la
prctica de dicha notificacin."
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de la referida
nota marginal dar lugar a la responsabilidad de la Administracin competente
en el caso de que se produzcan perjuicios econmicos al adquirente de buena
fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administracin
deber indemnizar al adquirente de buena fe los daos y perjuicios causados.

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