Estudio de Factibilidad Financiera para una empresa inmobiliaria constructora en la

provincia de Pichincha

Idea y Alcance del proyecto

El proyecto planteado consiste en realizar un Estudio de Factibilidad Financiera para
una empresa inmobiliaria constructora en la provincia de Pichincha.
Se pretende poner a disposicin de familias; domicilios cmodos, en un ambiente
tranquilo y saludable ubicado en la ciudad de Quito, con reas verdes para la distraccin
de nios y adultos y a precios razonables.
Se ofrecer estas viviendas a familias que disponen de capacidad de financiamiento.
Se ofrecer una vivienda cmoda para vivir, ya que ltimamente lo que se trata de
construir dentro de la ciudad, son casas en espacios cada vez ms reducidos.
El target al que se enfocar, ser entonces, personas a las que les guste vivir en espacios
cmodos, con amplio espacio verde, infraestructura independiente con habitaciones
grandes.
El estudio de este proyecto de inversin, comprende desde el anlisis de mercado as
como del sector de la construccin, hasta un plan de mercadeo y comercializacin
En los ltimos aos el Ecuador ha visto un repunte en el sector inmobiliario. Por ello, se
desarrollar una estrategia de negocios para aprovechar el lanzamiento de nuevos
proyectos inmobiliarios a travs de una empresa de promotores inmobiliarios brindando
un servicio integral y complementario a todo el proceso de compra venta de un bien
inmueble
Tambin se pretende analizar una estrategia de internacionalizacin de la empresa, con
metas que incluyen a clientes nacionales y extranjeros. Se busca desarrollar una
empresa con miras a una intermediacin bancaria, con el BIESS y otros proveedores de
crdito.
La idea es crear una empresa que ayude a hacer ms gil y efectivo el proceso de
inversin por parte de quienes quieren construir, as como facilitar el trmite al cliente
de acceder a un crdito que le permita comprar una vivienda.
De igual manera, este proyecto busca dar un enfoque integral tanto a los ofertantes
como a los demandantes de vivienda. Ayudar en el proceso de compra y venta de bienes
inmuebles, pero tambin dar opciones para quienes desean ser arrendadores o
arrendatarios por periodos largos o cortos.
Antecedentes
Dado el crecimiento de la poblacin en Quito; en el ao 2010 la poblacin era de
612.565 habitantes y al ao 2013 fue 702.893 habitantes, es decir, un incremento
poblacional durante estos aos del 14.7%; resulta tambin un incremento en la demanda
de viviendas.

Segn datos del INEC; en el sector de la construccin, resulta que en el Ecuador los
permisos otorgados por las entidades municipales han incrementado desde el 2009 en un
promedio del 12% al 14% anual; por ello se espera que para el ao 2020 los permisos
otorgados sean ms o menos de 100 mil al ao.
Tomando como base las estadsticas del INEC correspondientes al ao 2009; del total de
permisos otorgados se estima que un 14% de los mismos son entregados, esto representa
alrededor de 7 mil aprobaciones para la construccin. En la regin Sierra, el 92% de los
permisos otorgados son destinados para nuevas construcciones, mientras que, el 8%
restante para ampliaciones; adems el90% del total de permisos fue otorgado para uso
residencial de las edificaciones y un 10% para no residencial y mixta.
En Quito, el mayor nmero de permisos de construccin en el ao 2010 fueron
aprobados para las parroquias rurales como por, y por lo tanto se espera que
especficamente en el sector urbano exista un alto ndice de aceptacin para la
construccin y fcil comercializacin de viviendas.
En el sector urbano de la ciudad es notoria la existencia de edificaciones con espacios
reducidos; es por esto que el presente proyecto busca ofrecer un lugar cmodo para
vivir. Este proyecto se encuentra dentro de las tendencias de crecimiento del sector por
lo que la informacin anterior se considera un fundamento para su ejecucin y xito.
Justificacin
La ejecucin del proyecto aportar de manera total al crculo econmico, apoyando al
crecimiento econmico familiar, a la industria de la construccin, y a la economa local
y nacional.
El sector de la construccin presenta problemas actualmente con la venta de viviendas
cmodas y amplias, ya que como se mencion anteriormente, en la actualidad los
constructores se basan en proyectos de casas ms pequeas para otro tipo de mercado.
Este proyecto brindar la seguridad de un lugar cmodo y tranquilo para vivir, adems
que la vivienda y sus acabados sern de excelente calidad.
Financieramente, se espera una rentabilidad del 25% sobre la inversin; comparando
esta rentabilidad con el rendimiento de un depsito a plazo fijo que paga la Banca
Privada a una tasa del 5% es claramente beneficioso. A ms de esto se debe recalcar que
el porcentaje de la Banca Privada es anual, mientras que el tiempo de ejecucin del
proyecto es aproximadamente de 6 a 8 meses por vivienda.
Desde el punto de vista del cliente, se puede acotar que a diferencia de aos anteriores,
en la actualidad existen mayores facilidades de endeudamiento para adquirir las
viviendas; en Ecuador, se disponen de soluciones econmicas tales como; prstamos en
Instituciones Financieras Privadas y Estatales, prstamos Hipotecarios del Seguro Social
y facilidades de Endeudamiento con los constructores, lo que hace ms fcil para el
inversionista, la venta de la vivienda.

Objetivo General

-Desarrollar un Estudio de Factibilidad Financiera para la construccin y

comercializacin de casas, ubicadas en la ciudad de Quito.
Objetivos Especficos
-Realizar un estudio de mercado para conocer el comportamiento de la demanda y
precios.
-Realizar un estudio econmico y financiero para conocer la factibilidad y rentabilidad
de la inversin a realizar.
-Realizar un anlisis de riesgos e impactos del proyecto.
Planteamiento, formulacin y sistematizacin del problema
Se hizo evidente, en los ltimos aos, a medida que el pas entr en el escenario
internacional gracias al petrleo y el comercio, que el Ecuador poda convertirse en un
destino de inversin. Y as fue, en muchos aspectos, incluido el de la construccin. En la
actualidad el mercado de la construccin se ha incrementado muy rpido, las empresas
constructoras se han beneficiado entre otros aspectos de las nuevas lneas de crdito que
en la actualidad existen y facilitan a sus potenciales clientes la adquisicin de las
unidades inmobiliarias.
Empresas nacionales y extranjeras, ven que uno de los inconvenientes es poder vender y
comercializar sus proyectos mediante mtodos y estrategias actuales. No lo saben hacer,
puesto que su experticia es la construccin, pero no la comercializacin. Empresas y
clientes terminan perdiendo tiempo y dinero en el lento proceso de comercializacin.
Para el tema de financiamiento tambin tienen varios problemas puesto que sus
proyectos no alcanzan su punto de equilibrio en obra con solo el dinero que sus clientes
dan de entrada de las unidades de vivienda. Los constructores necesitan apalancarse en
entidades financieras, pero no saben cmo hacerlo, ya que no tienen el tiempo ni la
experiencia para acceder a estas lneas de financiamiento.
Formulacin del problema
En este proyecto, se busca comprobar la factibilidad de implementar una empresa que se
desenvuelva en el sector de la construccin. Ya que el sector inmobiliario es uno de los
ms complejos a nivel mundial, la toma de decisiones debe ser asertiva.
Es conocido que este sector tiene periodos de expansin y contraccin, y no es una
situacin simple. En el Ecuador se ha visto un repunte de la construccin pero no es una
realidad sencilla de explicar, ni sobre la cual actuar como vendedor o comprador.
Es necesario la implementacin de una empresa constructora que pueda ofrecer espacios
amplios para vivienda en el sector urbano y rural de la Provincia.

Marco Terico

Para que este proyecto sea exitoso, se debe realizar un proceso de investigacin. Para
ello se debe adquirir y posteriormente realizar un anlisis de informacin, respecto a los
clientes y el mercado.
Con la investigacin de mercado, se obtiene entendimiento respecto a la naturaleza del
cliente nacional e internacional. Esto es vital ya que el el inters de este proyecto se
espera llenar el vaco existente en relacin al tema de la vivienda en Pichincha, con
especial inters en el DM de Quito.
Este proyecto busca crear una empresa lder en la comercializacin de bienes
inmobiliarios con un servicio integral. No basta con una simple promocin inmobiliaria,
hay que incluir la asesora en el mbito legal e hipotecario. Para determinar su
factibilidad ser necesario utilizar conceptos importantes como lo son: planificacin a
largo plazo, fijar metas estratgicas, crear una estrategia de marketing a mediano plazo,
realizar una seleccin de nuevas ideas.
En el tema de marketing se investigarn temas como: ventas del producto y mtodos de
distribucin, y lo ms importante la promocin y organizacin del departamento de
ventas.
En lo que se refiere a la investigacin de mercados, ser necesario enfocarse en temas
como: formulacin del diseo de la investigacin; en la preparacin y anlisis de datos
se estudiar la demanda probable de acuerdo a encuestas, la tabulacin de datos y
prueba de hiptesis.
El ciclo de vida de un proyecto
Las fases del ciclo de vida de un proyecto son:
Inicio. En este caso, el proyecto inicia con la formulacin de una idea de negocio. A
partir de ella se recoger la mayor cantidad posible de informacin del mercado para
compararla con el conocimiento adquirido durante la formacin profesional, experiencia
laboral y lectura de material impreso y digital.
Planificacin. Es la fase decisiva en la cual se formulan los objetivos, se determinan los
alcances del proyecto. Es en esta fase que se identifican los beneficiarios y se establecen
las metas que se debe alcanzar, as como el desarrollo del estudio tcnico y financiero,
que permitir sealar la viabilidad del proyecto.
Ejecucin. Incluye la creacin formal de la empresa, el nombramiento de sus
representantes y todo lo relativo al inicio de operaciones. Incluye, adems, la evaluacin
del proyecto, que permite tomar la decisin respecto a su mantenimiento o liquidacin y
cierre.
Cierre del proyecto. En esta fase se pueden mencionar actividades especficas como la
demolicin de obras, la liquidacin de activos y cierre total (fin de todo tipo de
compromisos).
As se determina los valores de recuperacin o de desecho de las inversiones
comprometidas.
Niveles de la Pre inversin

El proceso de pre inversin se refiere a la transformacin de ideas de proyectos en

estudios tcnicos-econmicos que sirvan para decidir acerca de la ejecucin de un
proyecto y/o programa. El objetivo de este proceso es seleccionar los mejores proyectos
para invertir los fondos de que disponen o acceder a financiamiento.
En este caso se aplica a distintas opciones que se toman en cuenta preliminarmente,
como la creacin de una empresa constructora, la compra de una empresa inmobiliaria o
la creacin de una oficina que gestione trmites, todas estas opciones se analizaron y
discutieron, habiendo prevalecido la iniciativa seleccionada.
Para esto, se consider que existe un vaco organizacional en este tema, ya que en la
actualidad dicho asesoramiento es brindado directamente por las empresas inmobiliarias
o constructoras a los interesados, siempre en relacin a sus propios proyectos, es decir,
sin que las personas interesadas tengan acceso a informacin imparcial que posibilite la
toma de la decisin ms apropiada.
Estudio a nivel de perfil.
Estudio a nivel de pre factibilidad.
Estudio de factibilidad.
En este caso, primero se debe desarrollar un estudio de factibilidad, para evaluar la
viabilidad y conveniencia tcnica y financiera del proyecto.
Con miras a un futuro mejor
El mundo de la construccin es un mundo de matices y contrastes. Para apreciar lo bello
y excepcional debemos ver el potencial de la ciudad.
Quito joya arquitectnica colonial, es hoy en da Patrimonio Cultural de la Humanidad.
Es la capital del Ecuador, una nacin petrolera. Est rodeada por el ms majestuoso
paisaje. Su clima es perfecto durante todo el ao, nunca frio ni calor excesivo. Sin
embargo algo est saliendo mal. Estamos pasando de joya a pueblo grande. Quito ha
estado en etapa de transicin desde antes de que existieran los Emirato rabes. El
problema es que no sabemos de qu partimos ni hacia dnde.
En Quito hay mucho espacio desperdiciado, la construccin no es ambiciosa en lo
arquitectnico. Y si no hemos visto algo mejor, como aspirar a ello. Por suerte la
globalizacin vino con una dosis de realidad. En los ltimos aos en el pas se han
edificado construcciones ganadoras de algunos premios.
Esta ola de renovada atencin atrae a inversores extranjeros, y eso es algo que debemos
aprovechar. Y por inversor no debemos pensar en nicamente grande corporaciones.
Inversor es todo aquel que pone su dinero en algo que no sea un bien de consumo. Es
ms fcil si atraemos unos cuantos inversores que si lo intentamos todo por cuenta
propia, que este a la altura del desafo de satisfacer las necesidades de los clientes.
Solo con empresas comprometidas a la excelencia en calidad y servicio de promocin
inmobiliaria se lograra agilitar al mercado, que de por si est insatisfecho y en busca de
soluciones.

De ah la importancia de utilizar la investigacin de mercados, como una herramienta

que nos permita obtener el registro y anlisis de todos los hechos que afecten a la
empresa, con el fin de descubrir nuevas oportunidades comerciales y solucionar todos
los problemas que la situacin exige.
El elemento fundamental de la investigacin es la obtencin de informacin, la cual nos
ayudar a identificar la aceptacin de la idea de negocio, el tipo de estructura de
mercado, se cuantificar la oferta, la demanda y el potencial de comercializacin de los
servicios que pensamos ofrecer.
Segmentacin demogrfica
En la actualidad el sector inmobiliario no est preparado para atender la demanda de
vivienda que se presenta en el Ecuador, sobre todo en la ciudad de Quito, sin embargo
ste dficit disminuira si es que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) a
travs de su rama bancaria BIESS, incrementara sus recursos a favor de sus afiliados y
agilitara los trmites para la entrega de crditos hipotecarios, stos recursos se
destinaran bsicamente para la compra de viviendas terminadas ya sean nuevas o
usadas.
En el Ecuador se presenta la situacin que la demanda es mayor que la oferta, ya que
existe un dficit en el segmento de las viviendas de inters social y una sobreoferta en
las viviendas en especial las que se consideran suntuosas o lujo, es decir que el
crecimiento del sector inmobiliario es de manera desequilibrada.
Un factor determinante a tomar en cuenta es que frente a los nuevos prstamos del
BIESS, la publicidad de las nuevas urbanizaciones, complejos y edificios ha ido
aumentando de manera considerable, haciendo que stos se crean ms atractivos para
los clientes, que a la vez pueden encontrar ofertas que incluyen facilidades para
financiar la entrada sin intereses y entregan electrodomsticos como regalo.
Esto, adems de ser un ahorro para los compradores, dinamizan el sector inmobiliario y
de la construccin, que en la actualidad est sufriendo una desaceleracin en su
crecimiento debido al alto costo de los materiales nacionales que sufren variaciones en
ciertos casos exageradas, as como tambin en los precios de los importados que
ltimamente no han sufrido aumentos considerables ya que la crisis inmobiliaria a nivel
mundial ha hecho que se disminuya en alguna magnitud el volumen de construcciones y
de sta manera la demanda de materiales como el hierro y el acero se reduzca.
En el Ecuador, el estancamiento experimentado en gestiones pasadas por el sector
inmobiliario y de la construccin se debe principalmente a la inseguridad poltica
generada en el gobierno del presidente Rafael Correa, que ha hecho que aumenten
indicadores como el riesgo pas, la incertidumbre generada en torno al incremento en las
tasas de inters cobradas por las entidades financieras y a especulaciones en cuanto al
incremento de impuestos y tributos a las herencias.
Un factor determinante en el sector de la construccin es que las compaas
inmobiliarias tienen centrado su mercado objetivo en viviendas de fcil
comercializacin, ubicadas en sectores estratgicos que sean rentables, omitiendo que si
bien es un mercado importante, existe otro sector desatendido, las viviendas de inters

social, ya que no todas personas de estratos bajos pueden acceder a crditos del BIESS,
ocupando casas y departamentos en arriendo.
Primera variable
Empresa de promotores inmobiliarios y asesores financiero-crediticios para las
empresas constructoras de proyectos inmobiliarios.
Esta variable se refiere a la posibilidad de crear una organizacin orientada a brindar
informacin financiero-crediticia a las empresas constructoras, contando para ello con
datos actualizados sobre el comportamiento del mercado inmobiliario, las tasas de
inters vigentes en el sistema financiero del pas, as como las reas geogrficas de
mayor perspectiva para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la provincia
Pichincha, entre otros servicios.
Segunda variable
Demanda de constructores y clientes para facilitar las transacciones en este campo de
negocio adems de abrir el mercado a posibles compradores extranjeros.
Por clientes, se entender a los adquirientes finales de las viviendas, pero se debe aclarar
que el principal inters estar centrado en las empresas constructoras de la provincia
Pichincha, que dadas las condiciones en que se ofertara los servicios, no requeriran
contratar personal de planta permanente, tomando en cuenta que el servicio sera en
funcin del capital de trabajo disponible para el inicio de un nuevo proyecto de
construccin.
Estudio tcnico
El estudio tcnico de la empresa, que abarca desde la definicin del tamao del
negocio, pasando por la localizacin, la inversin y los recursos humanos con que
contar la empresa, lo que permite visualizar de manera clara las caractersticas bsicas
de la empresa propuesta, con nfasis en las operaciones con ofertantes y demandantes
de la vivienda.

Localizacin
Macro:
Si bien el mercado de la consultora inmobiliaria que se plantea lo constituye toda la
provincia Pichincha, el principal centro de inters ser el DM de Quito, por ser el lugar
en que existe una mayor concentracin de este tipo de negocios.
Descripcin de la empresa
Como se vino exponiendo en los anteriores captulos, la empresa que se plantea en este
estudio focalizar su atencin en el mercado inmobiliario de la provincia Pichincha,
sobre todo considerando la dinmica del sector, que durante las gestiones pasadas y la
actual experiment significativos cambios.

Promotores inmobiliarios
Este servicio estar orientado tanto a los clientes nacionales , como a clientes
internacionales, migrantes ecuatorianos que desean adquirir su vivienda para retornar al
pas o para su familia.
Es importante remarcar el hecho de que la empresa no puede limitar sus objetivos al
mercado local, siendo necesario identificar nichos en el extranjero que podran permitir
una mejor proyeccin con mercados internacionales, siendo la identificacin de los
migrantes ecuatorianos un factor decisivo en este propsito.
Asesora financiera
Este servicio estar orientado tanto a los ofertantes de vivienda como a los demandantes
En el caso de los emigrantes ecuatorianos en el exterior, se ofertara de forma especial la
atencin que estos reciben de instituciones como Banco del Pichincha, en Espaa, que
facilita el acceso a un crdito hipotecario.
En cuanto a los ofertantes de vivienda, los servicios consistirn en la precalificacin de
constructores e inmobiliarias, canalizando el crdito al sector
El servicio a los demandantes consistir en la bsqueda de las mejores opciones de
crdito, identificando la entidad financiera para aprobar el crdito con las condiciones
ms convenientes en tiempo, tasas de inters y plazo que puedan interesar al cliente
final. Tambin se har una precalificacin crediticia de los mismos.
Asesora legal
Para la provisin de este servicio, se subcontrata los servicios de profesionales
abogados, y se tramitar la constitucin de la hipoteca, la promesa de compra-venta y la
declaratoria de propiedad horizontal para los casos de apartamentos. De forma similar,
los inversores en el exterior recibirn la orientacin legal correspondiente que les
permita adquirir una vivienda en el territorio nacional, con las diferentes opciones y el
cumplimiento de los requisitos exigidos por las normas ecuatorianas.
Tipo de sociedad
En el aspecto legal, la empresa ser una sociedad annima de responsabilidad limitada.
La sociedad annima es la sociedad mercantil que mejor se acomoda a las proyecciones
de la empresa propuesta. Este tipo de sociedad es viable por cuanto el proyecto
requerir financiacin externa en forma de emisin de obligaciones.
Domicilio legal
Es la direccin exacta donde estar ubicada la empresa, y que constar en los estatutos
sociales, existiendo siempre la posibilidad de crear las sucursales tanto dentro como
fuera del territorio nacional, en funcin al crecimiento de la empresa. En este caso, la
empresa estar domiciliada en, DM de Quito, Prov. Pichincha, Repblica del Ecuador.

Objeto social
El objeto social de la empresa, como se describi en anteriores subcaptulos, es brindar
a ofertantes y demandantes de la vivienda los siguientes servicios:
Promotores inmobiliarios. Asesora
complementarios.

financiera.

Asesora

Legal,

y, Servicios

Pagina web
Diseo de pginas web y creacin del dominio
inmobiliarios nacionales e internacionales

para llegar a los mercados

Especificaciones del email publicitario

Se requiere desarrollar el Servicio de Marketing a travs de Correo Electrnico o
e-mailing, que es un sistema que permite enviar masivamente mediante un e-mail
publicidad electrnica completamente dinmica, a una base de datos de cierto nmero
de contactos. Este sistema publicitario apoya la campaa de promocin, logrando los
siguientes beneficios para el negocio:
Aumenta el volumen de visitas al sitio de la empresa
Posibles clientes potenciales
Dar a conocer los servicios que la empresa brinda.
Obtener resultados a un bajo costo
Con este servicio, la empresa puede enviar su publicidad las 24 horas del da los 365
das del ao
ESTUDIO FINANCIERO
Presupuesto de Inversin
La inversin debe ser ejecutada en sujecin a un presupuesto, el cual es el resultado de
un
profundo anlisis, para determinar los requerimientos reales que tenga la empresa, de
forma que no se destine menor capital al requerido para el total de actividades, ni se las
sobredimensione, por cuanto una menor inversin de la requerida podra derivar en
demoras o con la compra de maquinaria y equipo de menor calidad, en determinados
casos.
Un sobredimensionamiento podra derivar en la adquisicin de un crdito por encima
del necesario, con lo cual se incrementara una deuda intil.
En nuestro pas, resulta poco atractivo invertir en el sector privado. La desconfianza en
los sistemas judiciales y tributarios, as como la inestabilidad poltica, hacen que el
mismo ecuatoriano sea renuente a invertir. Cuando se produce la inversin, el
inversionista desea recuperar todo lo antes posible y con una reinversin mnima. Eso es
algo muy arraigado en la cultura del inversor nacional, lo que da como resultado
emprendimientos a medias en diversas reas.

En el caso puntual de la empresa, se hace necesaria una inversin cuya cuanta, si bien
es alta, de nada servira sino estuviera acompaada de la inversin en el mejor capital
humano. Adems, debe recordarse que esta empresa no comercializara un producto
tangible (bien) sino un servicio. Para cumplir la misin con que se crea, se debe invertir
en el equipamiento y mobiliario acordes a sus requerimientos.