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FUNDAMENTOS DE CLASIFICACIN DE RIESGO

AC Capitales SAFI S.A.

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria
Sesin de Comit N 15/2012: 24 de mayo del 2013
Informacin financiera auditada al 31 de diciembre del 2012

Analista: Jeannette Valdiviezo

jvaldiviezo@class.pe

El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI), fue constituido en 1997 por un plazo de 22 aos, iniciando sus operaciones en setiembre de
ese mismo ao. El objetivo principal del Fondo es destinar recursos a inversiones en bienes races y a valores relacionados a bienes races y a
otras inversiones.
El FIMI es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversin S.A. (la SAFI), empresa administradora de fondos de
inversin, subsidiaria de Apoyo Consultora, entidad perteneciente al Grupo Apoyo, que se constituy en el ao 2002, la cual se ha consolidado
como una de las entidades lderes en el mercado.
Al cierre del ao 2012, el FIMI mantiene activos por S/. 388.21 millones y un valor cuota ascendente a US$ 2.04 para cada una de las cuotas
suscritas y pagadas.

Clasificaciones Vigentes
Cuota de Participacin del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria
Riesgo Crediticio
Riesgo de Mercado
Perspectivas

Af
M2
Estables

FUNDAMENTACION
La categora de clasificacin de riesgo otorgada al Fondo de
Inversin Multirenta Inmobiliaria se fundamenta en:
La diversificacin alcanzada en las inversiones
realizadas por el Fondo, la ocupacin lograda en sus
propiedades, la calidad de las mismas, as como por las
proyecciones futuras del negocio, entre las cuales se
encuentra la inversin en desarrollos inmobiliarios en
provincias.
La adecuada administracin del Fondo, y la experiencia
acumulada en la administracin de inversiones por parte
de la SAFI.
El respaldo de los profesionales involucrados en la
gestin y en la administracin del FIMI.
Los esquemas de inversin desarrollados, entre los que
destacan los acuerdos de inversin con tres grupos
inmobiliarios, para el desarrollo de proyectos de vivienda,
comerciales y de oficinas, con los que actualmente se
desarrolla en conjunto 9 proyectos inmobiliarios.
La creciente evolucin de los ingresos provenientes de
sus actividades del negocio inmobiliario, especficamente
aquellos relacionados con los ingresos por alquileres,
habindose generado un incremento en la mayora de
las tarifas cobradas por concepto de alquiler en los
inmuebles del Fondo.
Las positivas perspectivas del crecimiento del PBI,
estimado en 6.3% para el 2013, mientras que se espera

un crecimiento del sector construccin de 10.5% en el

presente ao.
Principales Indicadores financieros
En miles de nuevos soles de diciembre del 2012
AC CAPITALES SAFI S.A.

Dic.2010 Dic.2011 Dic.2012

Total Activos
Total Pasivos

26,612
10,633

19,062
6,064

19,493
5,863

Patrimonio

15,979

12,997

13,630

Ingresos

21,986

13,365

15,471

Resultado Operacional
Utilidad neta

15,551
10,773

8,682
6,224

8,918
6,164

Rentabilidad patrimonial

97.91%

42.96%

46.29%

Liquidez corriente

2.33

2.59

2.36

Deuda / Patrimonio

0.67

0.47

0.43

FIMI
Valor de Cuota (US$)

1.43

1.55

2.04

198,442
42,630

209,885
25,614

225,303
33,931

51,193
9,153

34,108
11,174

71,882
50,694

317,282
19,750

284,217
21,165

337,518
22,387

Ingresos por Inversiones del Fondo

Utilidad Operacional Neta

47,588
63,126

15,908
27,138

36,272
92,338

Utilidad del ejercicio

67,595

31,992

99,723

Activos Inmobiliarios
Acciones en empresas inmobiliarias
Asociacin en Participacin
Total Pasivos
Total Patrimonio
Ingreso por Alquileres

Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2012

Tambin se han considerado factores adversos, como es el

caso de: el riesgo intrnseco existente en el sector
inmobiliario y su relacin con la evolucin de la situacin
econmica nacional; la inexistencia de un mercado
secundario de negociacin de cuotas de participacin del
Fondo; la iliquidez que se puede presentar ante la necesidad
de liquidar inversiones inmobiliarias; la creciente
competencia en el sector inmobiliario y de construccin en
general; entre otros.
El FIMI tiene como objetivo invertir los recursos del Fondo
principalmente en bienes races y en valores relacionados a
bienes races (asociaciones en participacin y acciones en
empresas inmobiliarias ), buscando la mayor rentabilidad
para los partcipes.
El FIMI mantiene inversiones en distintos segmentos, como
es el caso de: oficinas, almacenes, estacionamientos,
viviendas y locales comerciales.
Al 31 de diciembre del 2012, el FIMI registr activos totales
por S/. 388.21 millones, de los cuales 85.29% corresponden
a inversiones inmobiliarias bajo su administracin. De estas
inversiones, 68.04% del portafolio se encuentra concentrado
en activos que generan rentas, y 31.96% corresponde a
inversiones inmobiliarias para la venta, en proyectos de
vivienda culminados o en etapa de desarrollo, o de oficinas
destinadas a la venta.
Los pasivos del Fondo ascendieron a S/. 50.69 millones al
cierre del ejercicio 2012 (S/. 11.17 millones a diciembre del
2011), los cuales corresponden principalmente los contratos
de arrendamiento financiero suscritos con Scotiabank por S/.
37.90 millones para realizar nuevas inversiones inmobiliarias
(el cual fue desembolsado durante el primer semestre del
2012), y con Amrika Financiera por S/. 3.58 millones.
El patrimonio del FIMI es de S/. 337.52 millones, 18.75%
mayor a lo registrado a diciembre del 2011 (S/. 284.22
millones), habiendo realizado dos reducciones de capital en

FONDOS

los meses de mayo y setiembre del 2012 por un total de S/.

8.48 millones (como resultado de devoluciones de capital y
utilidades de los proyectos del Fondo) y una distribucin de
dividendos por S/. 30.00 millones correspondiente a las
utilidades ejercicio 2011. Las utilidades generadas durante el
ejercicio 2012 ascendieron a S/. 99.72 millones.
Al 31 de diciembre del 2012, el valor de la cuota de
participacin del Fondo ascendi a US$ 2.04, mientras que a
diciembre del 2011 el valor cuota de participacin fue de
US$ 1.56. Este aumento se debe a: (i) el mayor valor de las
inversiones de la aplicacin de la metodologa del valor
razonable de las inversiones en subsidiarias y asociadas, as
como asociaciones en participacin; (ii) el menor nmero de
cuotas suscritas y pagadas a consecuencia de la reduccin
de capital realizadas en los meses de mayo y setiembre del
2012; y, (iii) a los importantes resultados obtenidos durante
el ejercicio 2012.
PERSPECTIVAS
Las perspectivas respecto a la categora de clasificacin de
riesgo de las cuotas de participacin del FIMI se mantienen
estables, debido a que el mercado inmobiliario sigue
considerndose atractivo para los inversionistas,
especialmente institucionales y extranjeros.
El sector inmobiliario debe seguir creciendo en Lima, as
como en provincias, de acuerdo con las proyecciones
respecto al crecimiento econmico del pas. Existen
perspectivas positivas respecto a la situacin del mercado de
vivienda en relacin a la situacin de los crditos
hipotecarios y al constante crecimiento del sector
construccin en la ciudad capital, as como los desarrollos de
asociaciones de proyectos de importantes grupos
inmobiliarios, situaciones que plantean adecuada estabilidad
para los rendimientos futuros del Fondo.

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

1. DESCRIPCIN DE LA SAFI
El 18 de julio del 2002, la Asamblea General Extraordinaria
de Partcipes del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria
(FIMI o el Fondo), design a Apoyo Consultora S.A.C.,
como sociedad administradora de su Fondo, en reemplazo
de MultiFondos SAFI S.A., empresa que haba realizado esta
tarea desde 1997, fecha en que se constituy el Fondo.
Posteriormente, Apoyo Consultora, constituy AC Capitales
Sociedad Administradora de Fondos de Inversin S.A. (AC
Capitales o SAFI), con la finalidad exclusiva de administrar
Fondos de inversin en el Per, recibiendo el 9 de agosto del
2002, la autorizacin de organizacin por parte de la
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV, antes
CONASEV), mediante Resolucin N 016-2002-10EF/94.55.
El 2 de setiembre del 2002, la SAFI obtuvo la autorizacin
para administrar fondos de inversin y para recibir en
transferencia administrativa el FIMI, a travs de la
Resolucin CONASEV N 056-2002-EF/94.10.
Luego, el 11 de agosto del 2004, la SAFI inscribi en los
Registros de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
(SBS), las cuotas de participacin del Fondo de Inversin
Multirenta Inmobiliaria, bajo la modalidad de oferta privada,
cerrndose el proceso de suscripcin de cuotas el 21 de
setiembre de dicho ao.
El 13 de agosto del 2006, la SMV autoriz la transferencia
del CrediFondo Fondo de Inversin Inmobiliaria a AC
Capitales SAFI, segn Resolucin Conasev N 053-2006EF/94.10. La transferencia se hizo efectiva al da siguiente, y
la SAFI cambi la denominacin del referido Fondo a Fondo
de Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI),
siendo este absorbido por el FIMI en el 2007.
Actualmente, la SAFI administra cuatro Fondos de Inversin:
El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI),
fusionado en noviembre del 2007 con el Fondo de
Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), el
cual cuenta con un valor patrimonial de S/.337.52
millones a diciembre del 2012, luego de haberse
realizado cuatro reducciones de capital.
El Fondo de Inversin en Desarrollo Agroindustrial y
Forestal (FIDAF), con un capital comprometido por
S/. 150 millones y un valor patrimonial de
S/. 56.04 millones a diciembre del 2012. Este Fondo
destina recursos a inversiones en empresas y en
proyectos correspondientes al sector agroindustrial y
forestal.
El Fondo de Inversin en Infraestructura, Servicios
Pblicos y Recursos Naturales (FIISR), con un capital
comprometido por US$ 50 millones y un valor patrimonial

FONDOS

de S/. 166.20 millones a diciembre del 2012. FIISR

invierte en empresas y en proyectos correspondientes a
infraestructura, servicios pblicos y recursos naturales.
El Fondo de Inversin AC Capitales Fondo Inmobiliario II
(ACFI II), que inici operaciones en junio del 2012, que
cuenta con un capital autorizado por US$ 250 millones, y
un valor patrimonial de S/. 58.14 millones a diciembre del
2012, destinado a realizar inversiones inmobiliarias.
Adicionalmente, AC Capitales, en asociacin con Brookfield
Asset Management de Canad, ha conformado el consorcio
encargado de administrar el Fondo Infraestructura Per,
por mandato de la CAF y del BID, y bajo auspicio del Estado
Peruano, que se dedicar a explotar oportunidades de
inversin en proyectos de infraestructura de corto y de largo
plazo.
a. Propiedad
AC Capitales SAFI S.A., constituida el 19 de agosto del
2002, es una sociedad administradora de Fondos de
inversin subsidiaria de Apoyo Consultora S.A.C., la cual
posee 99.49% de su participacin accionaria.
AC Capitales forma parte del Grupo Apoyo, el cual mantiene
una trayectoria de 36 aos en el mercado la cual est
relacionada a consultora empresarial, informacin
empresarial, y otros servicios de apoyo al empresariado en
general, con filiales en Bolivia y Ecuador.
Acciones
Apoyo Consultora S.A.C.
Gianfranco Castagnola Z.
Total

% de Participacin
99.49
0.51
100.00

b. Estructura administrativa
La conformacin del equipo y la estructura organizacional del
FIMI depende de las decisiones de la SAFI como empresa
administradora. Los miembros del Directorio y de la plana
gerencial de AC Capitales SAFI son:
Directorio:
Presidente:
Directores:
Plana Gerencial
Gerente General:
Directora de Inversiones:
Contador General:

Gianfranco Castagnola Ziga

Augusto Bedoya Camere
Felipe Ortiz de Zevallos Madueo

Lizardo Miranda Alzamora

Jenny Esaine Quijandra
Carlos Medina RIvera

Para las operaciones relacionadas con la cartera de

inversiones de los Fondos se cuenta con un Comit de
Inversiones y con un Comit de Vigilancia, encargados,
respectivamente, de la toma de decisiones relativa a los
activos a invertir, y a la supervisin de las actividades de la

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

SAFI respecto al Fondo. Adicionalmente, la SAFI cuenta con

un equipo de analistas financieros y de operaciones, as
como al equipo de consultores y de contabilidad de la SAFI
vinculados al FIMI y a los dems Fondos que administra.
Las funciones claves de la SAFI son la evaluacin de las
inversiones y la gestin del Fondo, as como la bsqueda de
oportunidades de inversin, la supervisin de las inversiones
realizadas y el desarrollo de labores de inteligencia de
mercado.
c. Retribucin a las administradoras
La retribucin percibida por la SAFI por la administracin de
FIMI comprende una remuneracin fija y una remuneracin
variable, en caso se obtenga una rentabilidad del activo neto
invertido mayor al 8% anual.
Remuneracin Fija
La SAFI devenga una retribucin fija calculada en funcin del
monto de las inversiones del Fondo.
De acuerdo a lo establecido en el Reglamento de
Participacin del Fondo, la retribucin fija se calcula de la
siguiente manera:
La liquidacin de la retribucin se efecta de forma
mensual.
Se establece el monto de 1% del total de las
inversiones del Fondo, ms IGV.
El monto es devengado en Dlares
Norteamericanos.
El monto mnimo de retribucin fija es de US$ 320
mil, ms IGV por ao.
Remuneracin Variable
La retribucin variable es calculada como porcentaje del
monto de Rentabilidad del Activo Neto Invertido (RANI), en
exceso de una rentabilidad equivalente al 8% anual de
acuerdo a las siguientes escalas:

Si la RANI es mayor a 8%, pero menor de 12%, se

dar una retribucin variable de 15%, ms IGV, de
la utilidad computable del ejercicio.

Si la RANI es mayor a 12% y menor o igual a 15%,

la retribucin variable ser de 20% del monto
comprendido en este rango, ms IGV, de la utilidad
neta de dicho ejercicio y dicho monto ser sumado
al monto parcial calculado en el prrafo anterior.

Si la RANI es mayor a 15%, se tendr una

retribucin variable de 25%, ms IGV, del monto
comprendido en este rango, del total de utilidad
neta obtenida en el ejercicio y ser acumulable con
los montos calculados en los prrafos anteriores.

FONDOS

Durante el 2012, FIMI ha retribuido a la Administradora una

remuneracin de S/. 7.69 millones sin IGV (30.76%
corresponde a la remuneracin fija y 69.24% a la
remuneracin variable), mientras que en el ejercicio 2011
signific un total ascendente S/. 4.44 millones.
2. FONDO DE INVERSIN MULTIRENTA INMOBILIARIA
El 26 de setiembre de 1997, la SMV autoriz la constitucin
por Oferta Pblica Primaria del Fondo de Inversin Multirenta
Inmobiliario, convirtindose en el primer Fondo de inversin
inmobiliaria en el Per.
El FIMI tiene una duracin de 22 aos, con vencimiento el 28
de diciembre del 2019, salvo que la Asamblea General
acuerde prorrogar el plazo de duracin en su oportunidad y
cumpliendo los procedimientos determinados en el
Reglamento del Fondo.
Las actividades del Fondo involucran inversiones en la
construccin, arrendamiento y/o venta de bienes inmuebles
para destinarlos a proyectos de oficinas, centros y locales
comerciales, centros de almacenes y depsitos, playas de
estacionamiento, edificios, viviendas y complejos
residenciales, y actividades relacionadas.
Las fuentes de ingresos del Fondo provienen de la renta
generada por el arrendamiento a terceros, por la venta de
sus inversiones inmobiliarias y por la apreciacin del valor de
los bienes inmuebles del Fondo, como resultado de una
mejora en las condiciones de su valor de mercado.
Inicialmente, el Fondo era administrado por MultiFondos
SAFI S.A., quien en agosto de 1998, coloc 23,369 cuotas
de participacin (de las 28,000 inscritas) a un valor nominal
de US$ 1,000 cada una. Posteriormente, en setiembre del
2000, la Asamblea de Partcipes del FIMI modific el valor
nominal de las cuotas, el cual pas de US$ 1,000 a US$ 100
cada una, determinando un total de cuotas de participacin
ascendente a 233,690.
El 30 de abril del 2007, la Asamblea General aprob el
Proyecto de Fusin por Absorcin entre el Fondo de
Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI) y el Fondo de
Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), el
cual fue aprobado por la SMV en octubre del 2007.
La fusin se sustent en que ambos Fondos contaban con
estrategias de inversiones en el sector inmobiliario, se
encontraban administrados por la misma SAFI y la fusin
permita conformar un Fondo con mayores recursos y con
mejor potencial para el desarrollo de nuevas actividades en
el mercado inmobiliario.
El patrimonio del FIMI, a raz de la fusin, fue contribuido por
el FIMI en 67.81%, mientras que el 32.19% restante fue
aportado por el FIRPI.

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

En el 2007, se aprob el aumento de capital del nuevo

Fondo Inmobiliario fusionado, donde el objetivo era alcanzar
un capital autorizado de hasta US$ 74,997,857;
representado por 74,997,857 cuotas de un valor nominal de
US$ 1.00 cada uno (antes de la fusin el valor nominal de
las cuotas fue de US$ 100).
A diciembre del 2012, el valor de la cuota de participacin
ascendi a US$ 2.0411 (US$ 1.5581 a diciembre del 2011).
Este aumento se debe principalmente a la reduccin en el
nmero de cuotas suscritas debido a las reducciones de
capital efectuada en mayo y setiembre del 2012, al mayor
valor de las inversiones del Fondo, como consecuencia de la
aplicacin de la metodologa del valor razonable a las
inversiones en subsidiarias y asociadas, as como de las
asociaciones en participacin y a los resultados obtenidos
por el Fondo durante el periodo bajo anlisis.
Las Cuotas de Participacin que representan el patrimonio
del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria son de dos
clases: (i) IC1: suscritas y pagadas al 100%; y (ii) IC2:
suscritas al 100% y pagadas al 5%. Al 31 de diciembre del
2012 todo el capital estaba 100% pagado y suscrito, por lo
que el patrimonio est compuesto nicamente por cuotas de
la clase IC1.
2.1 Caractersticas Generales
El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI) tiene
como partcipes a personas naturales y jurdicas. Asimismo,
se encuentra normado por la Ley de Fondos de Inversin y
sus Sociedades Administradoras por la SMV.
El FIMI se dedica a la inversin en el sector inmobiliario en el
Per, estas inversiones se realizan directamente a travs de
empresas inmobiliarias o bajo contratos de asociacin u
otras formas asociativas. El FIMI es de capital cerrado y
tiene un nmero fijo de cuotas, el mismo que puede ser
incrementado mediante nuevos aportes, con aprobacin de
la Asamblea de Partcipes.
2.2 Comit de Inversiones
El Comit de Inversiones tiene como la responsabilidad
principal evaluar, analizar, y eventualmente aprobar, la
realizacin de las inversiones por cuenta del Fondo, en el
marco de la poltica de inversiones establecida en el
Reglamento de Participacin.
Comit de Inversiones
Gianfranco Castagnola Ziga
Federico Cneo de la Piedra
Augusto Bedoya Cmere
Franco Giuffra Monteverde
Edgardo Vargas Granthon

FONDOS

El Comit de Inversiones se encuentra integrado por cinco

miembros designados por la SAFI, por un periodo renovable
de dos aos, habiendo incorporado al Sr. Franco Giuffra en
enero del 2013.
2.3 Comit de Vigilancia
Entre sus atribuciones principales, se encuentran: vigilar que
la SAFI cumpla con lo dispuesto en la Ley y el Reglamento
del Fondo, proponer a la sociedad de auditora, verificar la
veracidad de la informacin proporcionada a los partcipes,
entre otros.
El Comit de Vigilancia para el periodo 2013-2015 est
conformado por seis personas, las cuales fueron designadas
por la
Asamblea General de Partcipes de fecha 09 de abril de
2013.
Comit de Vigilancia
Miembros Titulares
Aldo Ferrini Cassinelli
Georgina Jabbour Balmelli
Camila Lercari Miranda
Luis Nonato Maravi
Emilio Llosa Seminario
Andrs Claux Salazar

Miembros Alternos
Jean Pierre Fournier
Jorge Espada Salazar
Daniela Door
Juan Antonio Garca Tarazona
Bruno Gonzles Chirinos
Ricardo Santanera Bacchas

2.4 Asamblea General

Est conformada por los partcipes y cuenta, entre otras, con
las siguientes atribuciones:
a) Aprobar los estados financieros del Fondo.
b) Acordar la distribucin de beneficios.
c) Elegir, ratificar y/o remover a los miembros del Comit
de Vigilancia.
d) Modificar el Reglamento del Fondo.
2.5 Restricciones a las Inversiones
El FIMI mantiene lmites de diversificacin del Fondo segn
el tipo de inversiones, el plazo, el riesgo pas, el moneda, y
el grupo econmico.
Segn el tipo de inversiones, el Fondo puede invertir hasta
un mximo del 100% del activo total del Fondo en bienes
races, pudiendo ser stas: (i) oficinas (hasta un mximo
100% del Fondo); (ii) locales comerciales (hasta un mximo
75% del Fondo); (iii) almacenes, depsitos y playas de
estacionamiento (hasta un mximo 75% del Fondo); y (iv)
viviendas (hasta un mximo 50% del Fondo).
Para los valores relacionados a bienes races, el Fondo
puede invertir hasta un mximo del 100% de sus activos
totales, debiendo invertir: (i) hasta 75% de los activos totales
del Fondo en valores relacionados a bienes races que
correspondan a bienes representativos de derechos de
contenido patrimonial (hasta 35% de los activos totales del
Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

Fondo por valor emitido o garantizado por una misma

entidad, y entre 5% y 75% del patrimonio neto de dicha
entidad); (ii) hasta 25% de los activos totales de Fondo en
valores relacionados a bienes races que correspondan a
instrumentos representativos de derechos de contenido
crediticio (hasta 50% del patrimonio neto de dicha entidad).
En caso de otras inversiones el FIMI puede destinar hasta un
25% de sus activos totales en: (i) Valores mobiliarios
emitidos o garantizados por el Estado, negociados en el
Per o en el extranjero, que autorice la Superintendencia de
Mercado de Valores (SMV); (ii) Valores mobiliarios inscritos
en el Registro, distintos a los valores relacionados a bienes
races, en el caso de acciones representativas del capital
social, stos debern estar comprendidos en el ndice
Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima; (iii) Valores
mobiliarios no inscritos en el Registro Pblico del Mercado
de Valores (RPMV), distintos a los valores relacionados a
bienes races; (iv) Depsitos en entidades del Sistema
Financiero Nacional en moneda nacional o extranjera, as
como en instrumentos representativos de stos; (v)
Depsitos en entidades bancarias del exterior o financieras
del exterior, as como en instrumentos representativos de
stos; (vi) Instrumentos financieros emitidos por Gobiernos,
Bancos Centrales, y otras personas jurdicas de derecho
pblico o de derecho privado extranjeras, incluyendo
instituciones extranjeras de inversin colectiva; (vii)
Certificados de participacin en fondos mutuos de inversin
en valores; (viii) Operaciones de reporte, slo en calidad de
reportante, siempre que los reportes se efecten sobre los
valores del ndice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima;
y (ix) Otros valores u operaciones que autorice SMV,
distintos a los valores relacionados a bienes races, siempre
que sus caractersticas sean similares a las de los
instrumentos detallados en el artculo octavo del Reglamento
de Participacin.
Segn el plazo de las inversiones, las de largo plazo
(duracin mayor a 365 das) en bienes races y valores
relacionados a bienes races deben encontrarse entre el
75% y 100% de los activos totales del Fondo; mientras que
las de corto plazo, deben ser como mximo el 25% del activo
total de Fondo.
Segn la clasificacin y/o riesgo pas de los valores
relacionados a bienes races y otras inversiones en el
extranjero, el Fondo puede invertir en pases que posean
calificaciones de riesgo internacionales para sus
instrumentos representativos de derechos de contenido
crediticio de largo plazo, no menor a aquella correspondiente
a la deuda soberana peruana, otorgada por al menos dos
empresas clasificadoras de riesgo. Asimismo se deber

FONDOS

cumplir con las condiciones de inversin previstas en el

Reglamento.
Segn la moneda de los activos, el Fondo puede invertir el
100% de sus inversiones en monedas que autorice el Comit
de Inversiones, siempre que dichas monedas correspondan
a pases cuya clasificacin de riesgo internacional para sus
instrumentos representativos de derechos de contenido
crediticio de largo plazo sea AA o superior.
Segn el mercado de origen de las inversiones, el Fondo
debe invertir localmente entre el 51% y 100% del activo total
del Fondo; y hasta un 49% del FIMI en el mercado
extranjero.
Segn las inversiones en un mismo grupo econmico, el
FIMI puede invertir en valores relacionados a bienes races
pertenecientes a un mismo grupo econmico hasta un
mximo de 49% del activo total del Fondo; mientras que el
lmite para otras inversiones de un mismo grupo es de 25%
del total de activos del Fondo.
Segn las inversiones individualmente consideradas, un
mismo bien raz, entendindose como tal el conjunto de
unidades inmobiliarias que formen parte de un edificio,
urbanizacin, complejo habitacional u otros de similares
caractersticas, an cuando su independizacin se encuentre
inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble
correspondiente, por un monto mximo correspondiente al
50% de los activos totales del Fondo. El FIMI puede invertir
hasta un 25% de sus activos totales en otras inversiones
como: (i) un determinado valor mobiliario emitido o
garantizado por el Estado, negociado en el Per o en el
extranjero, autorizado por la SMV; (ii) un determinado valor
mobiliario inscrito en el RPMV, distinto a los valores
relacionados a bienes races; (iii) un determinado valor
mobiliario no inscrito en el RPMV, distinto a los valores
relacionados a bienes races; (iv) un determinado depsito
en una entidad del Sistema Financiero Nacional en moneda
nacional o extrajera, as como un instrumento representativo
de ste; (v) un determinado depsito en una entidad del
exterior o financiera del exterior, as como un instrumento
representativo de ste; (vi) un determinado instrumento
financiero emitido por un Gobierno, Banco Central y otras
personas jurdicas de derecho pblico o de derecho privado
extranjeras, incluyendo instituciones extranjeras de inversin
colectiva; (vii) un determinado certificado de participacin en
fondos mutuos de inversin en valores; (viii) una
determinada operacin de reporte, slo en calidad de
reportante, siempre que los reportes se efecten sobre los
valores del ndice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima;
y (ix) otro determinado valor u operacin que autorice SMV,
distinto a los valores relacionados a bienes races, siempre
que sus caractersticas sean similares a las de los

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

instrumentos detallados en el artculo Octavo del

Reglamento de Participacin.
3. NEGOCIOS DEL FONDO
El FIMI diversifica sus inversiones en distintos segmentos,
como: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y
locales comerciales, cuya valorizacin es actualizada con
frecuencia anual.
El Fondo mantiene S/. 331.12 millones en el portafolio de
inversiones bajo su administracin, al 31 de diciembre del
2012.
De este portafolio de inversiones, 68.04% se encuentra
generando rentas inmobiliarias (ingreso por alquiler de
oficinas, locales comerciales y de almacenes), y 31.96%
corresponde principalmente a inversiones inmobiliarias para
venta, en proyectos de vivienda culminados o en etapa de
desarrollo, as como en inversiones en oficinas destinadas a
la venta.
Inversiones Inmobiliarias
A diciembre del 2012, el FIMI es propietario de:
(i) Oficinas y estacionamientos en el Centro Empresarial
San Isidro, ubicados en la Urbanizacin Crpac, distrito
de San Isidro.
(ii) El centro de depsitos y almacenaje, Depocentro I, que
se ubica en la zona comercial del distrito de Surquillo.
Depocentro I es un centro de depsito y almacenaje
que cuenta con dos lotes de dos y de tres pisos cada
uno. Est compuesto por tiendas, talleres,
estacionamientos y reas de almacenes.
(iii) El local comercial de la cadena de Bembos S.A.,
ubicado en la avenida Benavides en la Urbanizacin
Aurora en el distrito de Miraflores. En este funciona
uno de los locales de la cadena de restaurantes de
comida rpida Bembos S.A. Se considera adems el
terreno contiguo que se utiliza como estacionamiento.
Dicho local fue adquirido en agosto de 1999 y viene
siendo alquilado a Bembos S.A.; el plazo del contrato
vigente finaliza en agosto de 2017.
(iv) Oficinas, depsitos y estacionamientos en el Edificio
Torre Siglo XXI, este inmueble est ubicado en la Av.
Enrique Canaval y Moreyra N 380, en el distrito de
San Isidro. Se encuentra conformado por tres oficinas
con sus respectivos estacionamientos.
(v) Oficinas, depsitos y estacionamientos en el Edificio
Torre Parque Mar, este edificio est ubicado en la
esquina de la Av. Jos Larco N 1301 y la Calle Las
Delias N 308, en el distrito de Miraflores.

FONDOS

(vi) El centro de depsitos y almacenaje Depocentro II

(inmueble ubicado junto al Depocentro I), adquirido en
enero del 2008, iniciando su alquiler parcial en mayo
del 2008. Este inmueble ofrece una alternativa para
aquellas empresas que requieren de un almacn para
la custodia y/o la distribucin de sus productos en
distritos colindantes. El 100% del rea arrendable fue
entregado a los inquilinos en setiembre del 2008.
(vii) Almacn Villa el Salvador, corresponde a la inversin
efectuada en la adquisicin de un terreno y la
construccin de un centro de distribucin. Este
inmueble ha sido alquilado desde el primer trimestre
del 2010.
(viii) Edificio Reducto, corresponde al edificio de oficinas
ubicado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete
pisos, el cual fue adquirido en diciembre de 2010,
mediante contrato de arrendamiento financiero con
Amrika Financiera S.A. (AFSA). En marzo de 2010, el
Fondo entreg el terreno a AFSA como parte de la
cuota inicial del contrato de arrendamiento financiero
por dicha porcin del inmueble. El 21 de marzo de
2011, el Fondo adquiri los derechos sobre el 24% del
Edificio Reducto, cuyo propietario era ESPARQ, y se
cedi el contrato de leasing que dicha empresa
tambin haba tomado con Amrika Financiera, con lo
que desde marzo del 2011, el FIMI es propietario del
100% del Edificio Reducto. Este inmueble se encuentra
alquilado en su totalidad.
(ix) Terreno proyecto Grau Piura, adquirido en noviembre
del 2011, se encuentra ubicado en el departamento de
Piura en el cual se ejecutar un proyecto de desarrollo
inmobiliario mixto el que se encuentra en desarrollo, en
asociacin con Inmobiliaria Albamar.
Inmueble
Depocentro I
C.E. San Isidro
Almacn Villa el Salvador
C.E. Jos Pardo*
Edificio Av. Reducto
Terreno Grau - Piura
Depocentro II
Torre Parque Mar
Torre Siglo XXI
Local Comerc. Bembos
Edificio Real Seis
Total
*Vendido en diciembre del 2012.

Valor de Tasacin (miles de US$)

Dic.2010
Dic.2011
Dic.2012
11,264
15,646
24,677
16,942
17,307
20,860
15,256
16,915
18,040
8,615
8,975
5,330
5,611
6,545
4,003
4,924
1,588
2,151
3,962
2,939
2,971
3,617
2,301
2,423
3,011
1,506
2,342
2,754
2,439
68,181
78,343
88,389

Como parte del proceso de desinversin del Fondo, en

diciembre del 2012 se concret la venta las oficinas y los
estacionamientos del Centro Empresarial Jos Pardo,

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

ubicado en un rea cntrica del distrito de Miraflores a una

compaa de seguros.
Desde el 2004 se utiliza la metodologa de tasacin del valor
comercial del inmueble, y no el valor de realizacin
inmediata o de liquidacin, que se utilizaba antes de dicha
fecha.
Los inmuebles pertenecientes a la SAFI fueron tasados por
peritos independientes, a cargo de la empresa Asesora
Valuatoria S.A. En diciembre del 2012 dicha empresa
determin el valor estimado de mercado sobre la base de la
tasacin a valores comerciales de los bienes del FIMI, en un
total de US$ 88.39 millones.
Acciones en empresas inmobiliarias
Respecto a las acciones en empresas inmobiliarias donde el
Fondo realiza inversiones patrimoniales, se encuentran las
siguientes:
Inversiones en acciones
Ekimed S.A.C.
Parque Lambramani S.A.C.
Inmobiliaria San Silvestre S.A.
Inmobiliaria Viena S.A.
Promotora Albamar Piura S.A.C.
Desarrolladora Albamar S.A.C.
Inmobiliaria Albamar S.A.C.
Otras
Total

(i)

(ii)

(iii)

(en miles de Nuevos Soles)

Dic.2010
Dic.2011
Dic.2012
9,189
9,502
15,897
27,637
11,797
10,247
4,532
4,261
7,667
1,521
196
110
-5
10
10
10
42,884
25,766
33,931

Inmobiliaria Viena S.A., es la empresa que posee

inversiones en el proyecto inmobiliario Golf Millenium,
el cual consiste de cinco torres de departamentos en
un terreno ubicado en el distrito de San Isidro, el cual
concluy en agosto del 2009. Al cierre del ejercicio
2012, Inmobiliaria Viena devolvi al Fondo 100% del
capital invertido y dividendos.
Inmobiliaria San Silvestre S.A., desarrolla un complejo
integral de oficinas, un centro comercial y un hotel,
ubicado en la Av. Camino Real y la Calle
Choquehuanca, San Isidro, el cual ser destinado a
generar rentas por alquiler. En el proyecto participarn
los operadores Inversiones Centenario y Parque
Arauco. El monto invertido en este proyecto ascendi a
S/. 4.38 millones.
La inversin en Ekimed S.A.C. implica una
participacin de 26.40% en el Holding de la empresa El
Quinde Shopping Center, operadora del Centro
Comercial El Quinde en Cajamarca y el El Quinde de
Ica, el que se inaugur a fines del 2012. Asimismo,
Ekimed cuenta con terrenos en Chimbote y en
Tumbes.

FONDOS

(iv) Desde junio del 2010, el FIMI es accionista del 40.00%

de la empresa Parque Lambramani S.A.C. Dicha
empresa es la operadora del Centro Comercial
Lambramani, ubicado en Arequipa, el cual fue
inaugurado en diciembre 2010. La inversin se realiz
en asociacin con Parque Arauco, uno de los
principales operadores de centros comerciales de
Latinoamrica.
(v) Promotora Albamar Piura S.A.C., empresa con la que
el FIMI desarrollar un proyecto inmobiliario mixto en la
ciudad de Piura, denominado Proyecto Veranda.
(vi) Desarrolladora Albamar S.A.C., empresa que realizar
un proyecto comercial y de oficinas en el distrito de
Chorrillos, denominado Galaxy Plaza, el cual est en
la fase de preventa.
A diciembre del 2012, el Fondo no tiene una participacin en
Inmobiliaria Albamar S.A.C. quien desarroll el proyecto de
oficinas en el edificio Burgos, ubicado en la Av. Enrique
Palacios, cuya construccin y venta concluy el 31 de marzo
del 2011. Dado que el proyecto devolvi todo el capital
invertido y los dividendos correspondientes, en junio del
2011 se liquid la inversin remanente en la Inmobiliaria
Albamar.
Asociacin en Participacin
Inversiones Inmobiliarias del Per S.A.
En abril del 2008, AC Capitales (representando al FIMI) e
Inversiones Inmobiliarias del Per S.A. (Grupo Inmobiliario
Imagina) firmaron un compromiso, mas no la obligacin de
las partes, para establecer una asociacin en exclusividad
para el desarrollo de proyectos de vivienda. El monto
estimado de inversin total que realizar el FIMI, ser del
orden de US$ 30 millones. A diciembre del 2012, se ha
desembolsado US$ 18.26 millones en diversos proyectos
inmobiliarios. Como resultado de estas inversiones, Imagina
devolvi al Fondo, un total de US$ 12.60 millones por
concepto de capital y utilidades de cinco proyectos.
Grupo Albamar
El FIMI mantiene dos Asociaciones en Participacin con el
Grupo Albamar para el desarrollo de dos proyectos
inmobiliarios mixtos. Al 31 de diciembre del 2012, se ha
invertido S/. 13.76 millones entre ambos proyectos.
Inmobiliaria Ruttini
El Fondo cuenta con una Asociacin en Participacin con
Inmobiliaria Ruttini y Aricsa con el fin de desarrollar un
proyecto de oficinas A+, ubicado en la Av. Javier Prado. Al

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

cierre del ejercicio 2012, se ha invertido US$ 5.32 millones

en este proyecto.
Asociacin en Participacin
Inmobiliaria del Colca
Proyecto Torre JP
Desarrolladora Albamar
Inmobiliaria M ar de Plata
Inmobiliaria Australes
Inmobiliaria de Chicama
Inmobiliaria Punta Sal
Promotora Albamar Piura
Inmobiliaria Urubamba
Inmobiliaria del Rubicn
Inmobiliaria del Iguaz
Inmobiliaria La Hispania
Inmobiliaria de la Galicia
Total

(en miles de Nuevos Soles)

Dic.2010
Dic.2011
Dic.2012
10,832
9,340
16,189
14,201
4,560
11,764
10,832
8,894
10,231
5,921
5,077
10,020
3,147
2,679
3,173
2,375
2,235
2,520
1,999
1,527
1,785
4,824
3,689
7,023
2,853
51,497
34,311
71,882

4. MERCADO
La industria de fondos de inversin en el Per se inici en el
ao 1997, con 2 fondos inmobiliarios. Durante los siguientes
aos, Compass y AC Capitales iniciaron operaciones,
proporcionando mayor dinamismo a la industria. En el ao
2006, la SMV (antes Conasev) autoriz el funcionamiento de
cinco SAFI, sumando 12 la cantidad de sociedades
administradoras y 15 el nmero de fondos de inversin en el
mercado, con un patrimonio ascendente a S/. 1,449.6
millones al cierre de ese ao.
Durante el ao 2007, se observ la incorporacin al mercado
de NCF SAF y Summa SAFI, con ofertas de nuevos fondos
de inversin, y en el 2008, fueron inscritas Celfin Capital
SAFI, Grupo Coril SAF y Krese SAF, ascendiendo a 22, el
nmero de sociedades activas entre SAF y SAFI, cifra que
se mantiene en la actualidad, luego de retirarse del mercado
tres sociedades y constituirse Macrocapitales SAFI S.A.
(2010), posteriormente, Faro Capital SAFI (enero de 2011) y
W Capital SAFI (noviembre de 2011), ste ltimo
perteneciente al Grupo Wiese.
Ello ha permitido dinamizar la industria, registrndose en los
ltimos aos crecimientos superiores a los esperados, pese
a que el mercado de fondos de inversin en el pas aun es
pequeo, comparado con sus pares latinoamericanos, de
manera que en la plaza local se puede encontrar una gran
variedad de fondos (estructurados, de factoring, inmobiliario,
de infraestructura, de leasing operativo, de private equity y
de renta fija, principalmente), los cuales son colocados en
diversos sectores econmicos.
Entre los fondos de inversin dedicados al financiamiento de
proyectos inmobiliarios y de construccin en el pas se
encuentran: (i) AC Capitales, el cual se inici en el 2002 y ya
ha devuelto 30% del capital (sin incluir los pagos de

FONDOS

dividendos); (ii) Compass Group, el cual se cre en el 2009 y

mantiene su portafolio en proyectos de renta de oficinas y
desarrollo de vivienda social; (iii) Fondo de Inversin en
Bienes Races (Fibra) Larran Vial, el cual inici
operaciones en el 2008 y mantiene un portafolio con
inversiones inmobiliarias en oficinas, viviendas, centros
comerciales y terrenos; (iv) Krese, iniciado en el 2012 para el
desarrollo del proyecto Gamarra Plaza; (v) NFC, iniciado en
el 2009, cuenta con terrenos eriazos para habilitaciones
urbanas y para ventas de lotes directos; y (iv) Edifica /
Popular SAFI, creado para desarrollar proyectos de vivienda
en Lima y provincias realizados por la Inmobiliaria Edifica, el
cual inici la etapa de captacin capital en octubre del 2012.
El atractivo que ha cobrado en los ltimos aos radica en
que el sistema de fondos de inversin proporciona una alta
capacidad para obtener importantes recursos de
inversionistas sofisticados, a travs de la adquisicin de
cuotas de participacin, que son canalizados para financiar
proyectos que otras instituciones dejan de lado y proveer con
rapidez, capital fresco al sector privado. Ello ha permitido
que instituciones como las AFP, las compaas de seguros,
los fondos mutuos, y ms recientemente, las ONP inviertan
activamente en variados sectores de la economa, sobre
todo en pequeas y en medianas empresas, convirtindose
en un interesante vehculo de diversificacin de cartera.
De esta manera, los fondos de inversin se han convertido
en una alternativa atractiva frente a un mercado de capitales
altamente regulado y poco desarrollado, factores que inhiben
una participacin ms dinmica para este tipo de
inversionista.
A diciembre de 2012, las AFP administraron recursos por
S/. 96.85 mil millones (S/. 81.88 mil millones a diciembre de
2011), destinando 4.50% de la cartera a la adquisicin de
cuotas de participacin en fondos de inversin (3.66% a
diciembre de 2011), cifra an incipiente en comparacin con
el mercado internacional que mantiene aproximadamente
una relacin 5:1 en este tipo de inversiones.
Cuotas de participacin de las AFP en Fondos Locales a
diciembre del 2012
Summa
2.86%

AC Capitales
11.81%

Larran Vial
22.10%

BlackRock ITC
11.91%

Sigma
8.61%

SGF de Inv.
Brook
0.05%
Compass Group
14.30%

SEAF
1.20%
Macrocapitales
0.03%
Faro Cap.Safi
1.88%
Fuente: SBS

Enfoca
25.25%

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

Se espera que en el tiempo, las AFP incrementen su

participacin en este tipo de inversiones, ya que desde el
ao 2003, ste se ha incrementado en promedio 38.79%,
superior al crecimiento promedio registrado por el total de
fondos administrados por las AFP (17.87%).
Al cierre del ejercicio 2012, el inventario de oficinas premium
en Lima cont con un inventario de 488,265 m2, distribuidos
en 51 edificios. Durante el periodo de anlisis, se
incorporaron 52,744 m2, habiendo ingresado 6 edificios
durante el presente ao. Estos inmuebles reportaron un
ndice de vacancia de 1.4% respecto al total de la oferta,
mientras que en el 2011, este ndice lleg al 2.7%. Los
menores niveles de vacancia, siguen promoviendo la
construccin de este tipo de oficinas y su comercializacin
en la etapa de pre-venta y construccin. La mayor demanda
impuls los precios de los alquileres de las oficinas premium,
alcanzando un precio mensual promedio por m2 en a
diciembre del 2012 de US$ 21.69, mayor en 14.46% a lo
registrado (US$ 18.95 en el 2011). De igual forma, el precio
promedio de venta de las oficinas premium aument,
alcanzando los US$ 2,443 a diciembre del 2012, mientras
que en el 2011 el precio promedio de venta fue de US$
1,822 en el 2011.
Respecto al sector de oficinas B+ al cierre del 2011, alcanz
un inventario de 193,288 m2, lo que signific un aumento de
10,865 m2 respecto al 2011 (182,423 m2). Este inventario
estuvo distribuido en 31 edificios, los cuales mantuvieron un
ndice de vacancia de 0.4%, mientras que en 2011, este fue
de 3.4% del inventario total. Los precios de alquiler de las
oficinas B+ en Lima se encuentran en un promedio mensual
de US$ 20.05 por m2 (US$ 17.40 en el 2011).
Se vienen construyendo aproximadamente 350,000 m2 de
oficinas, distribuidas en diversos que se adicionarn a la
oferta local durante los aos 2013 y 2014, como: Torre
Javier Prado (Aricsa), San Borja Plaza, Torre Pardo y Aliaga,
Torre Paso 28 de Julio, Torre V.A. Belaunde, Alto Caral II
(Cbica, del grupo Brescia), Real Ocho (Grupo Centenario);
Torre Fibra W/B (Fondo de Inversiones Fibra; Capital El
Derby, Lima Central Tower, Capital El Golf (Inmobiliari);
entre otros.
El crecimiento del sector retail continu durante el 2012, con
la incorporacin al mercado de nuevos centros comerciales
tanto en Lima como en provincias: Mall Aventura Plaza
Santa Anita (Lima), Cencosud Shopping Center (Lima),
Mega Express (Ica), Real Plaza Chorrillos (Lima), Plaza del
Sol Huacho (Lima), Plaza de la Luna (Piura), Parque
Agustino (Lima), La Rambla (Lima), El Quinde (Ica) mientras
que prosigui la construccin de los futuros complejos como
Real Plaza (Lima, Cuzco, Cajamarca y Hunuco), Plaza

FONDOS

Conquistadores (Lima), Mega Express (Caete, Chincha y

Barranca), entre otros.
En Lima, el promedio del valor de renta en locales dentro de
centros comerciales se increment, respecto al 2011, en
todos los formatos, alcanzando un ndice de vacancia de
4.9% respecto a la oferta total.
El segmento comercial en las ciudades del interior del pas
entra a una etapa de consolidacin, como consecuencia del
desarrollo de los centros comerciales de gran formato.
Tambin en estas ciudades se puede observar la expansin
de formatos como supermercados y home centers, como
parte de un complejo comercial o como locales stand alone.
En contraste, en la ciudad de Lima, a falta de espacios para
el desarrollo de formatos de grandes dimensiones y a la baja
penetracin del retail moderno, ha incrementado el
desarrollo de strip centers y otros formatos como los mini
supermercados.

5. SITUACIN FINANCIERA
A partir de enero del 2005, el Consejo Normativo de
Contabilidad suspendi el ajuste contable de los estados
financieros para reflejar los efectos de la inflacin. Para
efectos de anlisis comparativo, las cifras contables de la
empresa han sido ajustadas a valores constantes de
diciembre del 2012, utilizando los siguientes factores de
ajuste:
Ao

2009

2010

2011

2012

Factor de Ajuste

1.105

1.056

0.994

1.000

La SAFI
A diciembre del 2012, AC Capitales SAFI registr ingresos
acumulados por S/. 15.47 millones, generados
principalmente por las comisiones que recibe la SAFI por la
administracin de sus fondos de inversin, los cuales
representan 89.37% de los ingresos totales. El 10.63%
restante corresponde a alquileres y ganancias por la
variacin en el valor patrimonial de las inversiones en su
asociada. Los ingresos obtenidos en el ejercicio 2012
aumentaron 15.76% respecto al ejercicio 2011 (S/. 13.37
millones), considerando valores constantes, como resultado
del mejor desempeo de los fondos administrados por la
SAFI.
Los gastos de administracin y de ventas del ejercicio bajo
anlisis ascendieron a S/. 6.47 millones, lo que represent
un incremento de 38.26% respecto al ejercicio 2011, que
corresponde a mayores gastos de personal y a honorarios

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

10

profesionales a terceros por servicios de asesora respecto a

la identificacin de oportunidades para los fondos de
inversin administrados por la SAFI, as como a gastos de
asesora legal. Esto determin que el resultado operacional
de la empresa ascendiera a S/. 8.92 millones, mayor en
2.71% respecto al cierre del ejercicio 2011 (utilidad
operacional de S/. 8.68 millones a diciembre del 2011).
La utilidad operacional, menos los gastos financieros y el
impuesto a la renta determin una utilidad neta de S/. 6.16
millones, menor en 0.98% respecto a la registrada a
diciembre del 2011, a valores constantes, con lo que se
mantuvo valores positivos en los niveles de rentabilidad
ofrecidos por la SAFI, tanto sobre el patrimonio promedio,
que fue de 46.29%, como sobre los activos promedio, de
31.97%.
Respecto a los activos de la SAFI, stos aumentaron 2.26%
en el ejercicio 2012, registrando activos totales por S/. 19.49
millones al 31 diciembre del 2012 (S/. 19.02 millones a
diciembre 2011). Los activos corrientes disminuyeron en
4.51%, respecto a diciembre del 2011, lo que se explica

principalmente por la disminucin en las cuentas por cobrar

a los fondos (remuneraciones fijas y variables de
vencimiento a corto plazo).
En cuanto al activo fijo de la SAFI, ste se vio incrementado
en S/. 170 mil, debido principalmente a variaciones compra
de unidades de transporte, equipos, y muebles y enseres.
Las inversiones en asociadas ascendieron a S/. 1.40
millones, monto mayor al registrado en diciembre del 2011
(S/. 1.31 millones), debido al mayor valor en libros de la
Sociedad Gestora de Fondos de Inversin Brookfield AC
Capitales S.A al 31 de diciembre del 2012, en la cual la SAFI
mantiene 30% del capital. Asimismo, durante el primer
semestre del 2012, la SAFI adquiri 1.25% del AC Capitales
Fondo Inmobiliario II (ACFI II), inversin con un valor que
asciende a S/. 726 mil al 31 de diciembre del 2012, en lnea
con los compromisos asumidos por la SAFI.
Las inversiones inmobiliarias ascendieron a S/. 6.42 millones
y representaron el 40.16% de los activos de la SAFI
inversiones inmobiliarias comprenden el terreno, edificio y
mobiliario que son arrendados a partes relacionadas.

Principales indicadores financieros - AC Capitales

2010

2011

2012

Activ os

26,612

19,062

19,493

Pasiv os

10,633

6,064

5,863

Patrimonio

15,979

12,997

13,630

Remuneraciones de los Fondos

20,873

11,352

13,826

Comisiones por adm. de inmuebles

1,113

737

748

Utilidad Neta

10,773

6,224

6,164

Gastos administr. y v entas / Ingresos

29.27%

35.03%

41.84%

Resultado operacional / Ingresos

70.73%

64.97%

57.64%

Utilidad / Ingresos

49.00%

46.57%

39.84%

Resultado Operacional / Utilidad

144.35%

139.49%

144.68%

Resultado no Operacional / Utilidad

-1.48%

-1.75%

-3.74%

(Otros ingr. - otros egr.) / Utilidad

0.30%

1.75%

3.74%

Gastos financieros (netos) / Utilidad

0.82%

0.00%

0.00%

Rentabilidad patrimonial

97.91%

42.96%

46.29%

Rentabilidad / Activ os

55.08%

27.26%

31.97%

Rentabilidad operacional / Activ os

79.51%

38.02%

46.26%

0.14

0.14

0.14

Activ o fijo / Patrimonio

Deuda / Patrimonio
% Deuda corto plazo

0.67

0.47

0.43

70.67%

60.08%

65.22%

Liquidez

2.33

2.59

2.36

Liquidez cida

2.23

2.53

2.30

Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2012

FONDOS

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

11

Los pasivos de la sociedad administradora a diciembre del

2012, ascendieron a S/. 5.86 millones (S/. 6.06 millones a
diciembre del 2011), siendo de vencimiento corriente S/. 3.82
millones y de vencimiento no corriente S/. 2.04 millones, los
que corresponden principalmente a tres contratos de
arrendamiento financiero, dos con el BBVA Banco
Continental, y uno con Amrika Financiera S.A. amortizables
mensualmente a plazos de 4, 6 y 7 aos, respectivamente.
El 3 de mayo del 2012, la Junta General de Accionistas y el
Directorio acordaron distribuir dividendos con cargo a los
resultados acumulados por el valor corriente de S/. 5.61
millones, los cuales fueron ntegramente pagados en los
meses de mayo y junio del 2012. Con ello, sumado a los
resultados obtenidos durante el ejercicio 2012, el patrimonio
de la SAFI alcanz S/. 13.63 millones, mayor en 4.87%
respecto al ejercicio 2011.
El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria - FIMI
Los ingresos brutos de FIMI en el primer semestre del 2012
ascendieron a S/. 89.50 millones, mayor 1.65 veces lo
registrado en el ejercicio 2011. stos estuvieron compuestos
por: ingresos por variaciones en el valor razonable de las
inversiones inmobiliarias, subsidiarias y de las Asociaciones
en Participacin, alquileres de los activos inmobiliarios,

utilidades percibidas de las Asociaciones en Participacin,

entre otros. Este incremento se debi principalmente a
mayores tarifas cobradas en los alquileres de las inversiones
inmobiliarias y a mayores ganancias obtenidas en las
Asociaciones en Participacin.
Cabe sealar que en el 2011 se efectu un ajuste por
desvalorizacin en una de las Asociaciones en Participacin,
lo que signific un valor negativo de S/.14.75 millones, en el
ao 2012 se present el efecto inverso, con ajuste positivo
de S/. 19.81 millones
En el ejercicio 2012, el FIMI registr gastos por el pago de la
comisin a la SAFI ascendentes a S/. 7.69 millones, mayores
en 73.20% respecto del ejercicio 2011 (S/. 4.44 millones), de
los cuales, 69.24% correspondieron a la remuneracin
variable, determinada sobre la utilidad neta del ejercicio,
teniendo en cuenta la rentabilidad del Fondo si ste supera
un mnimo de 8% anual.
El incremento de los ingresos del Fondo permiti que en el
ejercicio analizado, el resultado operacional bruto sea de
S/. 78.26 millones, 3.04 veces mayor a lo reportado en el
mismo periodo del 2011, por lo que la relacin del margen
operacional bruto anualizado sobre los activos alcanz
20.16%. (8.72% a diciembre del 2011).

Principales indicadores financieros - FIMI

2010

2011

2012

Activ os

326,435

295,391

388,213

Pasiv os

9,153

11,174

50,694

Patrimonio

317,282

284,217

337,518

Activ os Inmobiliarios

198,442

209,885

225,303

Asociacin en Participacin

51,193

34,108

71,882

Acciones en Empresas Inmobiliarias

42,630

25,614

33,931

Ingresos por alquileres

19,750

21,165

22,387

Injresos por inv ersiones del Fondo

47,588

15,908

36,272

Utilidad Neta

67,595

31,992

99,723

Ingresos por alquileres / Inv Inmov ilizadas

6.76%

7.85%

6.76%

Ingresos por inv ersiones / Inv ersiones mobilia 826.93%

44.92%

1304.34%

Margen de Ex plotacin / Activ o

20.25%

10.23%

22.14%

Utilidad Oper Bruta / Activ o

19.34%

8.72%

20.16%

Utilidad Neta / Inv . Inmov ilizadas

23.07%

11.87%

30.12%

0.03

0.04

0.15

Apalancamiento
Inv . Inmov ilizadas / Patrimonio

0.92

0.95

0.98

Inv ersiones lquidas / Pasiv o Corriente

1.58

0.42

0.31

Prueba cida

3.17

2.21

0.47

Valor Cuota Estimado (US$)

1.43

1.55

2.04

Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de dciembre del 2012

FONDOS

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

12

Esto repercuti positivamente en la utilidad neta, que

ascendi a S/. 99.72 millones, lo que signific un aumento de
211.71% respecto a diciembre del 2011, pues si bien se
registraron prdidas de valor en la inversin en Parque
Lambramani, estas fueron recuperadas por el mayor valor de
las inversiones en Imagina y en Ekimed, as como por la
devolucin de utilidades de los proyectos desarrollados por
Imagina.
Con respecto a los activos del FIMI, stos registraron un
incremento de 31.42% en trminos de activos totales (S/.
388.21 millones, en comparacin con el saldo a diciembre
del 2011 de S/. 295.39 millones).
Las inversiones inmovilizadas del FIMI, a junio del 2012,
registraron un aumento de S/. 61.51 millones, a valores
constantes, sumando un total de S/. 331.12 millones,
compuestas por Activos Inmobiliarios (S/. 225.30 millones),
Asociaciones en Participacin (S/. 71.88 millones), y por
Acciones en Empresas Inmobiliarias (S/. 33.93 millones).
El incremento en el valor de las Asociaciones en
Participacin y Acciones en empresas inmobiliarias respecto
al periodo anterior se debe principalmente a la aplicacin de
la metodologa del valor razonable, as como al desarrollo de
nuevos proyectos inmobiliarios. El total de inversiones
inmovilizadas representa 85.29% de los activos totales del
Fondo a diciembre del 2012.
Las inversiones mobiliarias del FIMI, compuestas por
depsitos a plazo, cuentas de ahorro e inversiones en
acciones aumentaron 4.89 veces respecto al ejercicio 2011,
ascendiendo a S/. 48.04 millones. Esto se debi
principalmente al aumento en las cuentas de ahorros y a
plazo, que en conjunto suman S/. 48.01 millones a diciembre
del 2011, frente a los S/. 9.82 millones registrados a
diciembre del 2011.
Respecto a los pasivos que mantiene el Fondo, estos
aumentaron 353.68%, pasando de S/. 11.17 millones al

cierre del ejercicio 2011 a S/. 50.69 millones a diciembre del

2012, como resultado de las mayores cuentas por pagar a la
SAFI por S/. 5.32 millones, debido a los mayores ingresos
obtenidos por el Fondo y por las mayores obligaciones
financieras del Fondo, generadas por la suscripcin de un
prstamo con Scotiabank por un monto de S/. 37.90 millones
a un plazo de 7 aos, recursos que fueron destinados a la
ejecucin de proyectos inmobiliarios del Fondo. Adems se
cuenta con un contrato de arrendamiento financiero con
Amerika Financiera (hoy Banco Financiero) cuyo saldo al
cierre del ejercicio 2012 ascendi a S/. 3.58 millones. Esto
se vio reflejado en su ratio de apalancamiento, que se elev
a 0.15x a diciembre del 2012 (0.04x a diciembre del 2011).
Al cierre del ejercicio del 2012, el patrimonio neto del Fondo
ascendi a S/. 337.52 millones, monto 18.75% mayor a lo
registrado en el ejercicio 2011 (S/. 284.22 millones), a pesar
de haber efectuado dos reducciones de capital conforme al
acuerdo de la Asamblea de General de Partcipes, en los
meses de mayo y setiembre por S/. 4.91 millones y S/. 3.57
millones, respectivamente y a la distribucin de dividendos
por S/. 30.00 millones correspondiente al ejercicio 2011,
debido a los positivos resultados obtenidos por el Fondo,
Al cierre del ejercicio 2012, el valor calculado de la cuota de
participacin ascendi a US$ 2.04 por las cuotas totalmente
canceladas, mientras que al 31 de diciembre del 2011 el
valor de la cuota de participacin fue de US$ 1.56. Este
aumento se debe a: (i) el mayor valor de las inversiones del
Fondo, a consecuencia de la aplicacin de la metodologa
del valor razonable a las inversiones en subsidiarias y
asociadas, as como asociaciones en participacin; (ii) el
menor nmero de cuotas suscritas y pagadas como
consecuencia de las reducciones de capital realizadas en el
mes de mayo del 2012; y, (iii) a los resultados obtenidos
durante el ejercicio 2012.

Evolucin del valor cuota FIMI (100% canceladas)

De julio del 2010 a diciembre del 2012
$2.10
$1.90
$1.70
$1.50
$1.30
$1.10
$0.90

FONDOS

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

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DETALLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CLASIFICADOS

Moneda:
Capital Autorizado:
Nmero de cuotas:
Valor nominal:
Plazo:
Cuotas colocadas:
Cuotas vigentes:
Reajuste del Valor Cuota:

Fecha de emisin:
Pago de Beneficios:
Redencin del Principal:
Utilizacin de los recursos:

FONDOS

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria. Primera Emisin Cuotas

de Participacin
Dlares americanos
US$ 75000,000.00
58277,663
US$ 1.0 cada uno reajustados diariamente segn monto total del
patrimonio neto y cuotas vendidas.
Plazo de duracin de 22 aos, contados a partir de la fecha de inicio de
actividades, es decir. En consecuencia, el plazo de vigencia del FIMI
expirar el 28 de diciembre de 2019.
68037,029
68037,029 (100% canceladas)
La valorizacin de las cuotas de participacin se efectuar diariamente,
de acuerdo a los intereses que devenguen los aportes efectuados por los
partcipes y conformado por el valor patrimonial incrementando por las
primas por concepto de ajuste por diferencia de cambio; por las primas
por concepto de reajuste del precio de venta de los inmuebles materia de
adquisicin, y por las primas por concepto de actualizacin del ajuste del
valor del precio de venta basndose en la tasacin comercial efectuada
para ese fin.
Concluido el periodo de colocacin y suscripcin de toda la emisin, la
valorizacin de las cuotas de participacin, se efectuarn mensualmente.
A efectos de lo indicado, se considerar el ltimo da de cada mes y se
utilizarn los procedimientos establecidos por CONASEV, de manera
general.
Desde setiembre de 1998.
Anual y en proporcin a los Certificados de Participacin.
Al vencimiento
Inversin en bienes races destinados a proyectos inmobiliarios y otras
actividades conexas o vinculadas.

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012

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