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MINISTERIO DE VIVIENDA

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NIPO: 751-07-008-1
Depsito Legal: CC-216-2007
Proyecto grfico: creaerte.com

Carme Chacn
Ministra de Vivienda

Garantizar el derecho constitucional de todas las personas a una vivienda digna en un entorno
saludable para el desarrollo humano. ste es el principal objetivo del Gobierno y del Ministerio
de Vivienda. La nueva Ley de Suelo, en vigor desde el 1 de julio de 2007, sienta las bases de una
gestin urbanstica sostenible, transparente y ms eficaz para el cumplimiento de este mandato.
Es una Ley profundamente innovadora. Apuesta firmemente por un desarrollo territorial y urbano
sostenible, que incluye la reserva mnima de suelo para vivienda protegida y, lo ms importante,
favorece ampliamente la participacin ciudadana en los procesos de toma de decisiones
urbansticas. Una Ley que no slo est dirigida a los agentes pblicos y privados del sector, sino
que tambin y, sobre todo, garantiza los derechos de la ciudadana y ofrece una mayor
transparencia en la gestin urbana.
Para el desarrollo eficaz de la nueva Ley es imprescindible divulgar su contenido y facilitar su
conocimiento a los actores que han de aplicarla. Con este objetivo se presenta este documento.
Con l se inicia una serie de guas divulgativas de la Ley, elaboradas en colaboracin con
organizaciones representativas de cada sector.
La primera gua va dirigida al principal actor del desarrollo urbanstico: los ayuntamientos. Los
Gobiernos Locales son los responsables de la elaboracin, desarrollo y control de los planes de
ordenacin urbana de su mbito territorial. Con este documento, los responsables polticos y
tcnicos municipales van a conocer en profundidad las principales novedades de la Ley de Suelo.
Constituye, por tanto, una herramienta imprescindible para facilitar su aplicacin en el trabajo
diario y, en definitiva, para contribuir a mejorar la calidad de vida de sus vecinos.
Quiero terminar agradeciendo la colaboracin de la Federacin Espaola de Municipios y
Provincias, que confirma su compromiso con el desarrollo urbano sostenible, cuyos principios
han inspirado esta nueva Ley de Suelo.

Heliodoro Gallego Cuesta


Alcalde de Palencia
Presidente de la FEMP

La Federacin Espaola de Municipios y Provincias ha colaborado desde la lealtad institucional


con el Ministerio de Vivienda a travs de nuestras aportaciones en el proceso de elaboracin y
tramitacin parlamentaria de una ley llamada a tener singular transcendencia para la gestin
municipal del territorio y la ordenacin urbanstica de nuestros pueblos y ciudades.
Compartimos por ello el objetivo de alcanzar la mxima difusin de los contenidos de la nueva
Ley de Suelo y, en particular, en relacin con los Ayuntamientos como administraciones
competentes en el planeamiento urbanstico y la gestin de suelo en su mbito territorial.
Quiero recordar las palabras de la propia Ministra de Vivienda el pasado 10 de mayo en su
intervencin ante el Congreso de los Diputados con motivo de la aprobacin definitiva de la Ley
de Suelo, cuando la presentaba como una nueva Ley para unos nuevos Ayuntamientos.
Nuevos Ayuntamientos constituidos conforme a las elecciones locales, celebradas el pasado 27
de mayo, nueva ley cuya entrada en vigor se produce en una feliz coincidencia temporal que
permitir hacer efectiva la voluntad del legislador junto con la de los nuevos gobiernos locales.
Desde hace tiempo, la FEMP viene desarrollando una importante labor en la recuperacin de la
cultura de los valores propios de la planificacin urbanstica y el crecimiento y desarrollo
sostenible; y por ello, nos congratulamos de que esta nueva Ley de Suelo plasme en una norma
de carcter bsico, de mbito y aplicacin estatal ese mismo espritu.
El compromiso de la FEMP y de los Gobiernos Locales espaoles con el desarrollo urbano
sostenible, se ve reforzado con la publicacin de la Ley de Suelo y sus principios inspiradores de
transparencia, sostenibilidad y participacin ciudadana.
Es nuestra firme voluntad que esta nueva Ley de Suelo se convierta en un instrumento eficaz, en
un pilar bsico a favor de la puesta en prctica, por las Administraciones Pblicas llamadas a
aplicarla, Comunidades Autnomas y Ayuntamientos, de esos principios de la transparencia y la
sostenibilidad ambiental, social y econmica en las decisiones urbansticas.
Con estas herramientas de gestin urbana, conseguiremos hacer realidad, unos pueblos y
ciudades, ms amables, acogedores, integradores y respetuosos con el medio ambiente, con los
que todos y todas soamos.
Desde la FEMP estamos convencidos de que la solucin a los problemas de gestin de suelo no
pasa por una reduccin drstica de las competencias locales o un control frreo de su capacidad
de gobierno.
La solucin a los problemas de la ciudadana de nuestras ciudades y pueblos requiere del apoyo
de polticas pensadas y gestionadas desde la proximidad de los Gobiernos Locales, con polticas
transversales y dentro del respeto a la autonoma local.
Por ello, consideramos, que hemos de aprovechar la oportunidad que nos brinda la nueva Ley de
Suelo como instrumento ms adecuado para conseguir que los ciudadanos y ciudadanas se
sientan implicados en la construccin y desarrollo de sus pueblos y ciudades, de una forma
responsable y compartida.

Sumario
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TEXTO DE LA LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO


(BOE n 128, de 29 de mayo de 2007)

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CONTENIDOS FUNDAMENTALES DE LA LEY

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3. VALORACIONES (Artculos 20 a 27 y Disposicin transitoria tercera)


3.1.Criterios generales.
3.2.Suelo rural (sujeto a transformacin urbanstica y no sujeto a dicha
transformacin).
3.3.Suelo urbanizado.
3.4.Valoracin en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas y
rgimen de valoracin.

5. GESTIN PATRIMONIAL
5.1. Patrimonios Pblicos de Suelo (Artculos 33 y 34).
5.2. Suelos e inmuebles patrimoniales de la Administracin General del
Estado (Disposicin adicional cuarta).
5.3. Derecho de superficie (Artculos 35 y 36).

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6. RGIMEN DEROGATORIO
Artculos vigentes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992.
(Disposicin derogatoria nica) y anuncio de un Texto Refundido
(Disposicin final segunda).

2. GESTIN URBANSTICA
2.1.Rgimen bsico de las actuaciones de transformacin urbanstica
(Artculos 14 y 16).
2.2.Ejercicio de la libre empresa (Artculos 6, 8.1.c), 31 y 32).
2.3.El estatuto bsico de la propiedad del suelo (Artculo 8)
2.4.Actuaciones de transformacin urbanstica (Artculo 14 y Disposicin
transitoria segunda): nueva urbanizacin, reforma o renovacin de la
urbanizacin y dotacin.
2.5.Suelos correspondientes a la Administracin (Artculos 10, 16 y 33.1 y
34.2).
2.6.Expropiacin forzosa, responsabilidad patrimonial, reversin y retasacin
(Artculos 28 a 30 y Disposicin adicional quinta).
2.7.Transparencia en la gestin urbanstica. (Disposicin adicional novena).

4. INTERVENCIN DE NOTARIOS Y REGISTRADORES


4.1. Distinciones conceptuales y otras normas de inters (Artculos 17.1.3.4.5).
4.2. Inscripcin en el Registro de la Propiedad: usos y obras de carcter
provisional (Artculo 13.3.a), venta o sustitucin forzosas (Artculo 32.2.3),
patrimonios pblicos de suelo e inmuebles patrimoniales del Estado
(Artculo 34.3.4 y Disposicin adicional cuarta.1), derecho de superficie
(Artculo 35.2), suelos forestales incendiados (Disposicin adicional sexta).
4.3. Alteraciones fsicas o jurdicas de las fincas: divisin o segregacin (Artculo
17.2), transmisin de fincas y deberes urbansticos (Artculo 18), declaracin
de obra nueva (Artculo 19).
4.4. El acta notarial en la iniciacin de las actuaciones de urbanizacin
(Artculo 14.2).

1. ORDENACIN URBANSTICA
1.1.Sostenibilidad del desarrollo urbano (Artculo 15 y
Disposicin transitoria cuarta).
1.2.Cohesin social. La reserva de suelo con destino a vivienda
protegida (Artculo 10.b) y Disposicin transitoria primera).
1.3.El establecimiento de una nueva horquilla de rescate de
plusvalas a favor de la comunidad (Artculo 16.1.b).
1.4.Situaciones bsicas del suelo (Artculos 10 y 12).
1.5.Espacios naturales protegidos. Red Natura 2000 (Artculo
13.4) y suelos forestales incendiados (Disposicin adicional sexta).
1.6.Transparencia y participacin ciudadana (Artculo 11).
1.7.Ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla (Disposicin
adicional tercera y Disposicin final primera, apartado 4).

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REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, DE 26 DE JUNIO, POR EL QUE SE


APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RGIMEN DEL SUELO Y
ORDENACIN URBANA (preceptos vigentes).

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GLOSARIO

TEXTO DE LA LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO


(BOE N 128, DE 29 DE MAYO DE 2007)

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JEFATURA DEL ESTADO


LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

JUAN CARLOS I
REY DE ESPAA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.

EXPOSICIN DE MOTIVOS
I

La historia del Derecho urbanstico espaol contemporneo se forj en la segunda mitad del siglo
XIX, en un contexto socio-econmico de industrializacin y urbanizacin, en torno a dos grandes
tipos de operaciones urbansticas: el ensanche y la reforma interior, la creacin de nueva ciudad
y el saneamiento y la reforma de la existente. Dicha historia cristaliz a mediados del siglo XX con
la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradicin posterior.
En efecto, las grandes instituciones urbansticas actuales conservan una fuerte inercia respecto
de las concebidas entonces: la clasificacin del suelo como tcnica por excelencia de la que se
valen tanto la ordenacin como la ejecucin urbansticas, donde la clase de urbanizable es la
verdadera protagonista y la del suelo rstico o no urbanizable no merece apenas atencin por
jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la instrumentacin de la ordenacin mediante
un sistema rgido de desagregacin sucesiva de planes; la ejecucin de dichos planes prcticamente identificada con la urbanizacin sistemtica, que puede ser acometida mediante formas
de gestin pblica o privada, a travs de un conjunto de sistemas de actuacin.
Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolucin capital sobre la que debe
fundamentarse esta Ley, en varios sentidos.
En primer lugar, la Constitucin de 1978 establece un nuevo marco de referencia para la materia,
tanto en lo dogmtico como en lo organizativo. La Constitucin se ocupa de la regulacin de los
usos del suelo en su artculo 47, a propsito de la efectividad del derecho a la vivienda y dentro
del bloque normativo ambiental formado por sus artculos 45 a 47, de donde cabe inferir que las
diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la poltica
de utilizacin racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y
el patrimonio urbano y arquitectnico, que son el soporte, objeto y escenario necesario de
aqullas al servicio de la calidad de vida. Pero adems, del nuevo orden competencial instaurado
por el bloque de la constitucionalidad, segn ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal
Constitucional, resulta que a las Comunidades Autnomas les corresponde disear y desarrollar
sus propias polticas en materia urbanstica. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas
competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible.
Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse todava que lo haya
asumido o interiorizado plenamente. En los ltimos aos, el Estado ha legislado de una manera
un tanto accidentada, en parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de
sucesivos fallos constitucionales. As, desde que en 1992 se promulgara el ltimo Texto
Refundido Estatal de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, se han sucedido seis
reformas o innovaciones de diverso calado, adems de las dos operaciones de legislacin
negativa en sendas Sentencias Constitucionales, las nmero 61/1997 y 164/2001. No puede
decirse que tan atropellada evolucin -ocho innovaciones en doce aos- constituya el marco
idneo en el que las Comunidades Autnomas han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda.
Esta situacin no puede superarse aadiendo nuevos retoques y correcciones, sino mediante una
renovacin ms profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales antes

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en las que la autonoma pueda coexistir con
la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de regular tcnicas especficamente urbansticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos
propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanstico
y para facilitar a los ciudadanos la comprensin de este marco comn. No es sta una Ley
urbanstica, sino una Ley referida al rgimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos
constitucionales a l asociados en lo que atae a los intereses cuya gestin est constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial
establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podr y deber
aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autnomas en
materia de ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios
pblicos de suelo.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la tcnica de la clasificacin y categorizacin
del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una tcnica urbanstica, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Adems, no es necesaria para fijar los criterios
legales de valoracin del suelo. Ms an, desde esta concreta perspectiva, que compete
plenamente al legislador estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la inflacin de los
valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de que se realizaran
las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbansticas de los poderes
pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las prcticas especulativas, contra las que debemos
luchar por imperativo constitucional.
En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal vena
abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este reduccionismo
es otra de las peculiaridades histricas del urbanismo espaol que, por razones que no es preciso
aqu desarrollar, reserv a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la
actividad de urbanizacin. Una tradicin que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante ttulo competencial para regular las condiciones
bsicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista identificacin de tales derechos y deberes con los de la
propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son tambin otros, como el de participacin ciudadana en los asuntos pblicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente
adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia
Constitucin vincula directamente con la regulacin de los usos del suelo en su artculo 47.
Luego, ms all de regular las condiciones bsicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos,
hay que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida cvica, y por
ende que deben reconocerse asimismo los derechos mnimos de libertad, de participacin y de
prestacin de los ciudadanos en relacin con el urbanismo y con su medio tanto rural como
urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en estas materias las condiciones bsicas de
igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los
ciudadanos.
En tercer y ltimo lugar, la del urbanismo espaol contemporneo es una historia desarrollista,
volcada sobre todo en la creacin de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue siendo
necesario, pero hoy parece asimismo claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando
por la regeneracin de la ciudad existente. La Unin Europea insiste claramente en ello, por
ejemplo en la Estrategia Territorial Europea o en la ms reciente Comunicacin de la Comisin
sobre una Estrategia Temtica para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo
de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanizacin dispersa o
desordenada: impacto ambiental, segregacin social e ineficiencia econmica por los elevados
costes energticos, de construccin y mantenimiento de infraestructuras y de prestacin de los
servicios pblicos. El suelo, adems de un recurso econmico, es tambin un recurso natural,
escaso y no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno
de ser ponderado y la liberalizacin del suelo no puede fundarse en una clasificacin indiscriminada, sino, supuesta una clasificacin responsable del suelo urbanizable necesario para
atender las necesidades econmicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la
iniciativa privada para su urbanizacin y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prcticas
especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano
se ponga en uso gil y efectivamente. Y el suelo urbano -la ciudad ya hecha-tiene asimismo un
valor ambiental, como creacin cultural colectiva que es objeto de una permanente recreacin,
por lo que sus caractersticas deben ser expresin de su naturaleza y su ordenacin debe
favorecer su rehabilitacin y fomentar su uso.

II
El Ttulo preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la definicin de su objeto
y la enunciacin de algunos principios que la vertebran, de acuerdo con la filosofa expuesta en
el apartado anterior.

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III
Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia especfica de que se
ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, a los que dedica su
Ttulo primero, y que inspiran directa o indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto,
se definen tres estatutos subjetivos bsicos que cabe percibir como tres crculos concntricos:

exigencia de la Constitucin. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional, la horquilla


en la que puede moverse la fijacin de dicha participacin. Lo hace posibilitando una mayor y
ms flexible adecuacin a la realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuacin de que
se trate o del mbito de referencia en que se inserte, aspecto ste que hasta ahora no era tenido
en cuenta.

Primero, el de la ciudadana en general en relacin con el suelo y la vivienda, que incluye


derechos y deberes de orden socio-econmico y medioambiental de toda persona con independencia de cules sean su actividad o su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la
ciudadana como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el
que vive, su participacin en la organizacin de dicho medio y su acceso igualitario a las
dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesin del mismo.

V
El Ttulo III aborda los criterios de valoracin del suelo y las construcciones y edificaciones, a
efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Pblicas. Desde la Ley de 1956, la legislacin del suelo ha establecido ininterrumpidamente un
rgimen de valoraciones especial que desplaza la aplicacin de los criterios generales de la Ley
de Expropiacin Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin
excepcin un denominador comn: el de valorar el suelo a partir de cul fuera su clasificacin y
categorizacin urbansticas, esto es, partiendo de cul fuera su destino y no su situacin real.
Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que
en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los
poderes pblicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba as a la paradoja de
pretender que el valor real no consista en tasar la realidad, sino tambin las meras expectativas
generadas por la accin de los poderes pblicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios
mencionados se pretenda contener los justiprecios, se contribuy ms bien a todo lo contrario y,
lo que es ms importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido comn contenido
en el artculo 36 de la vieja pero todava vigente Ley de Expropiacin Forzosa: que las tasaciones
expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalas que sean consecuencia directa del plano
o proyecto de obras que dan lugar a la expropiacin ni las previsibles para el futuro.

Segundo, el rgimen de la iniciativa privada para la actividad urbanstica, que -en los trminos en
que la configure la legislacin urbanstica en el marco de esta Ley- es una actividad econmica
de inters general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En
este sentido, si bien la edificacin tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad -de
acuerdo con nuestra concepcin histrica de este instituto-, por lo que puede asimismo ser
considerada como una facultad del correspondiente derecho, la urbanizacin es un servicio
pblico, cuya gestin puede reservarse la Administracin o encomendar a privados, y que suele
afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lgica como fsicamente de los lmites
propios de la propiedad. Luego, all donde se confe su ejecucin a la iniciativa privada, ha de
poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que est llamado adems a redundar en la
agilidad y eficiencia de la actuacin.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional entre nosotros- como
una combinacin de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de urbanizar por las
razones expuestas en el prrafo anterior, aunque s el de participar en la actuacin urbanizadora
de iniciativa privada en un rgimen de distribucin equitativa de beneficios y cargas, con las
debidas garantas de que su participacin se basa en el consentimiento informado, sin que se le
puedan imponer ms cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanstico opte
por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanizacin en determinados casos de
acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura.

IV
Correlativos de los derechos de las personas son los deberes bsicos de las Administraciones con
que la Ley abre su Ttulo II.
Los procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin y de ejecucin urbansticas
tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial, por
su incidencia en el crecimiento econmico, en la proteccin del medio ambiente y en la calidad
de vida. Por ello, la Ley asegura unos estndares mnimos de transparencia, de participacin
ciudadana real y no meramente formal, y de evaluacin y seguimiento de los efectos que tienen
los planes sobre la economa y el medio ambiente. La efectividad de estos estndares exige que
las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que producen una mutacin
radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno de potestad de ordenacin.
Adems, la Ley hace un tratamiento innovador de este proceso de evaluacin y seguimiento, con
el objeto de integrar en l la consideracin de los recursos e infraestructuras ms importantes.
Esta integracin favorecer, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata y la celeridad
de los procedimientos en los que se insertan.
Mencin aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda protegida porque, como
ya se ha recordado, es la propia Constitucin la que vincula la ordenacin de los usos del suelo
con la efectividad del derecho a la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada
e intensa de expansin de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del residencial, parece
hoy razonable encajar en el concepto material de las bases de la ordenacin de la economa la
garanta de una oferta mnima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa sobre
dichos mercados y su relevancia para las polticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que
pueda ser adaptada por la legislacin de las Comunidades Autnomas a su modelo urbanstico y
sus diversas necesidades.
En lo que se refiere al rgimen urbanstico del suelo, la Ley opta por diferenciar situacin y
actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados bsicos en que puede
encontrarse el suelo segn sea su situacin actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto
de la ordenacin del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el
contenido del derecho de propiedad, otorgando as carcter estatutario al rgimen de ste. En
cuanto a lo segundo, sienta el rgimen de las actuaciones urbansticas de transformacin del
suelo, que son las que generan las plusvalas en las que debe participar la comunidad por

14

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Para facilitar su aplicacin y garantizar la necesaria seguridad del trfico, la recomposicin de


este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, adems por supuesto de la justicia. Y es la
propia Constitucin la que extrae expresamente -en esta concreta materia y no en otras- del valor
de la justicia un mandato dirigido a los poderes pblicos para impedir la especulacin. Ello es
perfectamente posible desvinculando clasificacin y valoracin. Debe valorarse lo que hay, no lo
que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categoras urbansticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones
bsicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aqul que no est funcionalmente integrado
en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanizacin. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo as
que slo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanstico, porque dicho destino ya
se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoracin establecidos persiguen
determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurdica el valor de sustitucin del inmueble
en el mercado por otro similar en su misma situacin.
En el suelo rural, se abandona el mtodo de comparacin porque muy pocas veces concurren los
requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminacin de elementos especulativos,
para lo que se adopta el mtodo asimismo habitual de la capitalizacin de rentas pero sin olvidar
que, sin considerar las expectativas urbansticas, la localizacin influye en el valor de este suelo,
siendo la renta de posicin un factor relevante en la formacin tradicional del precio de la tierra.
En el suelo urbanizado, los criterios de valoracin que se establecen dan lugar a tasaciones
siempre actualizadas de los inmuebles, lo que no aseguraba el rgimen anterior. En todo caso y
con independencia del valor del suelo, cuando ste est sometido a una transformacin urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una prima
razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos difcilmente entendibles
en el curso del proceso de ordenacin y ejecucin urbansticas. En los casos en los que una
decisin administrativa impide participar en la ejecucin de una actuacin de urbanizacin, o
altera las condiciones de sta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se
valora la privacin de dicha facultad en s misma, lo que contribuye a un tratamiento ms
ponderado de la situacin en la que se encuentran aqullos. En definitiva, un rgimen que, sin
valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa de ordenacin de
los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en
cumplimiento de aqulla y de la funcin social de la propiedad.

VI
El Ttulo IV se ocupa de las instituciones de garanta de la integridad patrimonial de la propiedad:
la expropiacin forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia de expropiacin forzosa, se
recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contena la Ley sobre Rgimen del Suelo y
Valoraciones, tradas aqu por razones de tcnica legislativa, para evitar la dispersin de las
normas y el fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversin y de
responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepcin de esta Ley
sobre los patrimonios pblicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente,
mantenindose en lo dems tambin los criterios de la Ley anterior. Se introduce, adems, un

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derecho a la retasacin cuando una modificacin de la ordenacin aumente el valor de los terrenos
expropiados para ejecutar una actuacin urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de
la garanta indemnizatoria sin empear la eficacia de la gestin pblica urbanizadora.

ciudadanos establecidos en los artculos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las
medidas de ordenacin territorial y urbanstica que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda, los procesos de ocupacin y transformacin
del suelo.

VII
El ltimo Ttulo de la Ley contiene diversas medidas de garanta del cumplimiento de la funcin
social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces que, desde la sociedad,
el sector, las Administraciones y la comunidad acadmica denuncian la existencia de prcticas
de retencin y gestin especulativas de suelos que obstruyen el cumplimiento de su funcin y, en
particular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los
diversos agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, mayor proporcionalidad en la participacin de la Administracin en las plusvalas) deben ir acompaados de la
garanta de que esa capacidad se ejercer efectivamente para cumplir con la funcin social de la
propiedad y con el destino urbanstico del suelo que aqulla tiene por objeto, ya sea pblico o
privado su titular.

El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica est al servicio
de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los trminos que
disponga la legislacin en la materia.

Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular al servicio del
inters general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos mximos en los procedimientos de ordenacin urbanstica, a la posibilidad
de sustituir forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecucin, el mayor rigor en
la determinacin de los destinos de los patrimonios pblicos de suelo o las medidas arbitradas
para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los
patrimonios pblicos de suelo.
El contenido del Ttulo se cierra con una regulacin del rgimen del derecho de superficie dirigida
a superar la deficiente situacin normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad
para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carcter general, diversificar y
dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.

Artculo 3. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica.


1. La ordenacin territorial y la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de transaccin
que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de ste.
Esta determinacin no confiere derecho a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente
establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial y urbanstica deber ser motivado, con
expresin de los intereses generales a que sirve.
2. La legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar:
a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del proceso
urbanstico en sus fases de ocupacin, urbanizacin, construccin o edificacin y utilizacin
del suelo por cualesquiera sujetos, pblicos y privados.
b) La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin de los entes
pblicos en los trminos previstos por esta Ley y las dems que sean de aplicacin.
c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y de las entidades representativas de los
intereses afectados por los procesos urbansticos, as como la participacin ciudadana en la
ordenacin y gestin urbansticas.
3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas de suelo fomentar la participacin privada.

TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de esta ley.
Esta Ley regula las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos
y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio
estatal. Asimismo, establece las bases econmicas y medioambientales de su rgimen jurdico,
su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia.
Artculo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin y uso
del suelo tienen como fin comn la utilizacin de este recurso conforme al inters general y segn
el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines especficos que les atribuyan las
Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las polticas a que se refiere el apartado anterior
deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la
economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y
hombres, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin, y procurando en particular:
a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y
de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de los valores del
suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de transformacin urbanstica.
c) Un medio urbano en el que la ocupacin del suelo sea eficiente, que est suficientemente
dotado por las infraestructuras y los servicios que le son propios y en el que los usos se
combinen de forma funcional y se implanten efectivamente, cuando cumplan una funcin
social.
La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del modelo territorial
adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes en materia de ordenacin territorial
y urbanstica.

TTULO I
Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes
constitucionales de los ciudadanos
Artculo 4. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio
de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras
inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos admitidos por la
legislacin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilizacin de
las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso pblico, de acuerdo con
la legislacin reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la
ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como
obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los
trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito y en
plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca
determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin urbansticas y
de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones, observaciones,
propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una respuesta motivada,
conforme a la legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha Administracin y del
procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin territorial
y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de evaluacin
ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecucin, en los
trminos dispuestos por su legislacin reguladora.

3. Los poderes pblicos promovern las condiciones para que los derechos y deberes de los

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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Artculo 5. Deberes del ciudadano.


Todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histrico y el paisaje
natural y urbano, abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar
cualquier actividad no permitidos por la legislacin en la materia.
b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus caractersticas,
funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las infraestructuras y
los servicios urbanos.
c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte
riesgo de perturbacin o lesin de los bienes pblicos o de terceros con infraccin de la
legislacin aplicable.
d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades molestas,
insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento las mejores
tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable.
Artculo 6. Iniciativa privada en la urbanizacin y la construccin o edificacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica regular:
a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en
ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la urbanizacin cuando sta
no deba o no vaya a realizarse por la propia Administracin competente. La habilitacin a
particulares, para el desarrollo de esta actividad deber atribuirse mediante procedimiento
con publicidad y concurrencia y con criterios de adjudicacin que salvaguarden una
adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas derivadas de las actuaciones
urbansticas, en las condiciones dispuestas por la legislacin aplicable, sin perjuicio de las
peculiaridades o excepciones que sta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del
suelo.
b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, por parte de quienes sean
titulares del derecho de iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre los criterios y
previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras
que habrn de realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales
de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la
actuacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de contestacin
de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley
establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteracin
de los criterios y las previsiones facilitados en la contestacin, dentro del plazo en el que sta
surta efectos, podr dar derecho a la indemnizacin de los gastos en que se haya incurrido
por la elaboracin de proyectos necesarios que resulten intiles, en los trminos del rgimen
general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas.
c) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por s o a travs de terceros, la
instalacin, construccin o edificacin permitidas, siempre que los terrenos integren una
unidad apta para ello por reunir las condiciones fsicas y jurdicas requeridas legalmente y
aqullas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenacin territorial
y urbanstica y de conformidad con la legislacin aplicable.
Artculo 7. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculacin a
concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica.
2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s misma, no la integra
en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonializacin de la edificabilidad se
produce nicamente con su realizacin efectiva y est condicionada en todo caso al cumplimiento
de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del rgimen que corresponda, en los trminos
dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
Artculo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotacin del
mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislacin aplicable por razn de las caractersticas y situacin del
bien. Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el
rgimen de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el artculo 17.
Las facultades a que se refiere el prrafo anterior incluyen:
a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo
conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carcter legal
de edificacin.
b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los trminos dispuestos en la letra c) del
artculo 6, cuando la ordenacin territorial y urbanstica atribuya a aqulla edificabilidad para
uso o usos determinados y se cumplan los dems requisitos y condiciones establecidos para
edificar.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

c) La de participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin a que se refiere la letra


a) del apartado 1 del artculo 14, en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y
cargas entre todos los propietarios afectados en proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario
dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, que no podr
ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aqul en que pueda conocer el
alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su distribucin entre los afectados.
2. Las facultades del apartado anterior alcanzarn al vuelo y al subsuelo slo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes aplicables
y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio pblico.
Artculo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situacin en que ste se
encuentre y sin perjuicio del rgimen al que est sometido por razn de su clasificacin, los
deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenacin territorial y urbanstica;
conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las
de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; as como realizar los
trabajos de mejora y rehabilitacin hasta donde alcance el deber legal de conservacin.
En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de
uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o est vacante de edificacin, el deber de
conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de
erosin, incendio, inundacin, para la seguridad o salud pblicas, dao o perjuicio a terceros o
al inters general, incluido el ambiental; prevenir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y
las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y
mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero del artculo
anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estn
sometidos al rgimen de una actuacin de urbanizacin, comporta para el propietario, en la forma
que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa
vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los trminos
previstos en la normativa que sea de aplicacin.
b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar
usos privados del suelo no vinculados a su explotacin primaria.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin de la instalacin, la
construccin o la edificacin con las redes generales de servicios y entregarlas a la
Administracin competente para su incorporacin al dominio pblico cuando deban formar
parte del mismo.
3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del apartado primero del artculo anterior,
conlleva asumir como carga real la participacin en los deberes legales de la promocin de la
actuacin, en rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas y en los trminos de la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, as como permitir ocupar los bienes
necesarios para la realizacin de las obras al responsable de ejecutar la actuacin.

TTULO II
Bases del rgimen del suelo
Artculo 10. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el Ttulo I, las
Administraciones Pblicas, y en particular las competentes en materia de ordenacin territorial y
urbanstica, debern:
a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbanstica un destino que comporte o posibilite el
paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanizacin, al
suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulacin con
l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con
reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un rgimen de
proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler u

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otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesin administrativa.


Esta reserva ser determinada por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica o,
de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenacin y, como mnimo, comprender
los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista
por la ordenacin urbanstica en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanizacin.
No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar o permitir excepcionalmente una reserva
inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de
actuaciones de nueva urbanizacin, se garantice en el instrumento de ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su mbito territorial de aplicacin y una distribucin de
su localizacin respetuosa con el principio de cohesin social.
c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de
movilidad, de eficiencia energtica, de garanta de suministro de agua, de prevencin de
riesgos naturales y de accidentes graves, de prevencin y proteccin contra la contaminacin
y limitacin de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente.
Artculo 11. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.
1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial y de ordenacin y ejecucin urbansticas,
incluidos los de distribucin de beneficios y cargas, as como los convenios que con dicho objeto
vayan a ser suscritos por la Administracin competente, deben ser sometidos al trmite de
informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca la legislacin en la materia, que
nunca podr ser inferior al mnimo exigido en la legislacin sobre procedimiento administrativo
comn, y deben publicarse en la forma y con el contenido que determinen las leyes.
2. En los procedimientos de aprobacin o de alteracin de instrumentos de ordenacin
urbanstica, la documentacin expuesta al pblico deber incluir un resumen ejecutivo expresivo
de los siguientes extremos:
a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente, con un
plano de su situacin, y alcance de dicha alteracin.
b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan la ordenacin o los procedimientos de
ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin.
3. Las Administraciones Pblicas competentes impulsarn la publicidad telemtica del contenido
de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, as como del anuncio de su
sometimiento a informacin pblica.
4. Cuando la legislacin urbanstica abra a los particulares la iniciativa de los procedimientos de
aprobacin de instrumentos de ordenacin o de ejecucin urbanstica, el incumplimiento del
deber de resolver dentro del plazo mximo establecido dar lugar a indemnizacin a los interesados por el importe de los gastos en que hayan incurrido para la presentacin de sus solicitudes,
salvo en los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente por silencio
administrativo de conformidad con la legislacin aplicable.
5. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se inicie de
oficio por la Administracin competente para su instruccin, pero cuya aprobacin definitiva
competa a un rgano de otra Administracin, se entendern definitivamente aprobados en el
plazo que seale la legislacin urbanstica.
Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones bsicas de
suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Est en la situacin de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de
dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la
naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal proteccin conforme
a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como aqullos con riesgos
naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos
otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o
permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se refiere el
apartado siguiente.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la


red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin. Se entender que as ocurre
cuando las parcelas, estn o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos
por la legislacin urbanstica o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el prrafo anterior, la legislacin
urbanstica podr considerar las peculiaridades de los ncleos tradicionales legalmente
asentados en el medio rural.
Artculo 13. Utilizacin del suelo rural.
1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarn de conformidad con su
naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan las leyes y la ordenacin
territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o cualquier otro vinculado a
la utilizacin racional de los recursos naturales.
Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos especficos que sean de
inters pblico o social por su contribucin a la ordenacin y el desarrollo rurales o porque hayan
de emplazarse en el medio rural.
2. Estn prohibidas las parcelaciones urbansticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que
hayan sido incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin en la forma que determine
la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.
3. Desde que los terrenos queden incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin,
nicamente podrn realizarse en ellos:
a) Con carcter excepcional, usos y obras de carcter provisional que se autoricen por no
estar expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica o la sectorial. Estos
usos y obras debern cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo acuerde la Administracin urbanstica. La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus
destinatarios, quedar supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.
b) Obras de urbanizacin cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislacin
sobre ordenacin territorial y urbanstica, as como las de construccin o edificacin que sta
permita realizar simultneamente a la urbanizacin.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilizacin de los terrenos con valores
ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de
proteccin por la legislacin aplicable, quedar siempre sometida a la preservacin de dichos
valores, y comprender nicamente los actos de alteracin del estado natural de los terrenos que
aquella legislacin expresamente autorice.
Slo podr alterarse la delimitacin de los espacios naturales protegidos o de los espacios
incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los
mismos, cuando as lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolucin natural,
cientficamente demostrada. La alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el
caso de la Red Natura 2000 se har de forma previa a la remisin de la propuesta de descatalogacin a la Comisin Europea y la aceptacin por sta de tal descatalogacin.
El cumplimiento de lo previsto en los prrafos anteriores no eximir de las normas adicionales de
proteccin que establezca la legislacin aplicable.
Artculo 14. Actuaciones de transformacin urbanstica.
1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformacin urbanstica:
a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen:
1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el paso de un mbito de suelo de la situacin de
suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y
dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso independiente y
conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenacin territorial y
urbanstica.
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de suelo
urbanizado.
b) Las actuaciones de dotacin, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar
las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la
mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a
una o ms parcelas del mbito y no requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin
de ste.

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2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanizacin se entienden
iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de
ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para
legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin material de stas. La iniciacin se
presumir cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. La
caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta Ley, el
suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin.
La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se producir cuando concluyan las obras
urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose cumplido los
deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se presumir a la recepcin de
las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse
producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin
tcnica de las obras.

En las actuaciones de dotacin, este porcentaje se entender referido al incremento de la


edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuacin.
Con carcter general, el porcentaje a que se refieren los prrafos anteriores no podr ser
inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir excepcionalmente
reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un
mximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los mbitos
en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo.

2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenacin de actuaciones de


urbanizacin deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito objeto de ordenacin.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos y


condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber,
excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de
proteccin pblica en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artculo 10.

Los informes a que se refiere este apartado sern determinantes para el contenido de la memoria
ambiental, que solo podr disentir de ellos de forma expresamente motivada.
4. La documentacin de los instrumentos de ordenacin de las actuaciones de urbanizacin debe
incluir un informe o memoria de sostenibilidad econmica, en el que se ponderar en particular
el impacto de la actuacin en las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios
resultantes, as como la suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
5. Las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbansticas debern
elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos colegiados de gobierno, con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la materia, un informe de seguimiento de la actividad de
ejecucin urbanstica de su competencia, que deber considerar al menos la sostenibilidad
ambiental y econmica a que se refiere este artculo.
Los Municipios estarn obligados al informe a que se refiere el prrafo anterior cuando lo
disponga la legislacin en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de Gobierno
Local.

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de suelo, el


suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media
ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que
fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica.

Artculo 15. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano.


1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica estn sometidos a evaluacin ambiental
de conformidad con lo previsto en la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados
planes y programas en el medio ambiente y en este artculo, sin perjuicio de la evaluacin de
impacto ambiental de los proyectos que se requieran para su ejecucin, en su caso.

3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de urbanizacin,


debern recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean preceptivos y no hubieran sido
ya emitidos e incorporados al expediente ni deban emitirse en una fase posterior del procedimiento de conformidad con su legislacin reguladora:
a) El de la Administracin Hidrolgica sobre la existencia de recursos hdricos necesarios para
satisfacer las nuevas demandas y sobre la proteccin del dominio pblico hidrulico.
b) El de la Administracin de costas sobre el deslinde y la proteccin del dominio pblico
martimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y dems infraestructuras afectadas, acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacin sobre la
capacidad de servicio de tales infraestructuras.

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En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelo podr ser sustituida por otras formas de
cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que as lo prevea la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en la actuacin


correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las redes generales de
servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin que sta
demande por su dimensin y caractersticas especficas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los trminos establecidos en la legislacin aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se entendern incluidas las de
potabilizacin, suministro y depuracin de agua que se requieran conforme a su legislacin
reguladora y la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr incluir asimismo las
infraestructuras de transporte pblico que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio pblico como soporte
inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, as como
tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas a la prestacin de servicios de titularidad
pblica.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles
situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su residencia habitual, as como el retorno
cuando tengan derecho a l, en los trminos establecidos en la legislacin vigente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser
demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

El informe a que se refieren los prrafos anteriores podr surtir los efectos propios del seguimiento
a que se refiere la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.

2. Los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones y los adscritos a ellas estn afectados,
con carcter de garanta real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes
se presumen cumplidos con la recepcin por la Administracin competente de las obras de
urbanizacin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse producido la
recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica de
las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidacin de las cuentas
definitivas de la actuacin.

6. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica establecer en qu casos el impacto de


una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin del
municipio o del mbito territorial superior en que se integre, por trascender del concreto mbito
de la actuacin los efectos significativos que genera la misma en el medio ambiente.

3. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con la


Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni
ms gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La
clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno Derecho.

Artculo 16. Deberes de la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica.


1. Las actuaciones de transformacin urbanstica comportan, segn su naturaleza y alcance, los
siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales, espacios libres,
zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a
ella para su obtencin.

Artculo 17. Formacin de fincas y parcelas y relacin entre ellas.


1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la

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Propiedad, tiene la consideracin de finca registral.


b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga
atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.

5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber especificarse, a
efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter demanial o patrimonial de los
bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.

2. La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes slo es posible si
cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por la legislacin aplicable y la
ordenacin territorial y urbanstica. Esta regla es tambin aplicable a la enajenacin, sin divisin
ni segregacin, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizacin
exclusiva de porcin o porciones concretas de la finca, as como a la constitucin de asociaciones
o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizacin exclusiva.

Artculo 19. Declaracin de obra nueva.


1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios exigirn,
para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, as como
certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la
obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

En la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn, para su


testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o segregacin conforme a la legislacin que le sea
aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exigido por los registradores para practicar la
correspondiente inscripcin.

Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta conforme a la
descripcin del proyecto, la acreditacin documental del cumplimiento de todos los requisitos
impuestos por la legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y
el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que
prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.

3. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del
permetro de sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenacin territorial y
urbanstica aplicable, deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de
soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber
legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo anterior.
4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislacin reguladora, los instrumentos de
ordenacin urbanstica destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la
edificacin o uso privado y al dominio pblico, podr constituirse complejo inmobiliario en el que
aqullas y sta tengan el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin
y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico.
5. Los instrumentos de distribucin de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogacin
de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el
promotor de la actuacin, cuando sea retribuido mediante la adjudicacin de parcelas incluidas
en ella, y la Administracin, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos
a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artculo anterior.
En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede la distribucin de beneficios y cargas
entre los propietarios afectados por una actuacin, se entender que el titular del suelo de que
se trata aporta tanto la superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de l se segrega.
Artculo 18. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislacin de la ordenacin territorial y
urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin de la misma. El nuevo titular queda
subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as como en las obligaciones por
ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan sido objeto de inscripcin
registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o
edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destinados a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar
su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estn
sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artculo 14.
3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para
rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemnizacin que proceda conforme
a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas o
parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica competente informacin
telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los
deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Los notarios remitirn a la
Administracin competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte
digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido informacin urbanstica,
dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengar arancel.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de obra


nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado
anterior.

TTULO III
Valoraciones
Artculo 20. mbito del rgimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos
constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan
por objeto:
a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para
la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine el
contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto
de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la
legislacin que la motive.
c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.
d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la
fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del expediente de
justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin si se sigue
el procedimiento de tasacin conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin del procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la indemnizacin por
responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al momento de la entrada en vigor
de la disposicin o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesin.

Artculo 21. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.


1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho
limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su situacin y con
independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la motive.
Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras y servicios
pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenacin
territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin, cuya valoracin se determinar segn
la situacin bsica de los terrenos en que se sitan o por los que discurren de conformidad con
lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo
rural, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al

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tiempo de la valoracin, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoracin


del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoracin por su carcter de mejoras
permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la
legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del
artculo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al
tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la ordenacin urbanstica y el
acto administrativo legtimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica.
La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su antigedad y su estado
de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera de ordenacin, su valor se
reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til.
4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a
los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y
subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de
aplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir entre
fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo
entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los
incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados.
Artculo 22. Valoracin en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la que
sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse
referida la valoracin.
La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotacin de
que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable, utilizando
los medios tcnicos normales para su produccin. Incluir, en su caso, como ingresos las
subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos
considerados para su clculo y se descontarn los costes necesarios para la explotacin
considerada.
El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en
funcin de factores objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o
a centros de actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o
paisajstico, cuya aplicacin y ponderacin habr de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoracin, todo ello en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y
antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones por razn
de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los criterios de las Leyes
de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse expectativas
derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica
que no hayan sido an plenamente realizados.
Artculo 23. Valoracin en el suelo urbanizado.
1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la edificacin existente
o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruina fsica:
a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la
ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algn rgimen de
proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin urbanstica,
se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo
en que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica los haya incluido.
b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor de los
deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin ser el


superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que se ajuste
a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos de la
edificacin existente o la construccin ya realizada.
b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin de la
urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados anteriores considerar los usos
y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen.
Artculo 24. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin.
1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de nueva urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la actuacin y se den
los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislacin en la materia.
b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de dicha
facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo
su edificabilidad.
c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes
del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o
despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la
Administracin.
d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad.
2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuacin o alterar
sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislacin
sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas
de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artculo 16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la
actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.
Artculo 25. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de
edificacin.
1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposicin, del
acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes se tasarn por su importe
incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos tcnicos de
los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legislacin de la ordenacin
territorial y urbanstica, sean necesarios para legitimar una actuacin de urbanizacin, de
edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de la edificacin.
b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos para la
ejecucin de la actuacin.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma prevista en el
apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que sea superior,
siempre que dicha ejecucin se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen
y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecucin se le
asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el acto o hecho que
motiva la valoracin impida su terminacin.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la
actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin impedir su
terminacin.
La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser inferior a
la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los adjudicatarios
de parcelas resultantes de la actuacin.
3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de parcelas
resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se calcular aplicando la tasa
libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribucin que tuviere
establecida.

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4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarn
en el importe efectivamente incurrido.
Artculo 26. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin de urbanizacin en ejercicio de la
facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artculo 8, para ponderarlas entre s o con
las aportaciones del promotor o de la Administracin, a los efectos del reparto de los beneficios y
cargas y la adjudicacin de parcelas resultantes, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas resultantes
de una actuacin de urbanizacin por causa de la insuficiencia de su aportacin, el suelo se
tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, descontados los
gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de
riesgo.
Artculo 27. Rgimen de la valoracin.
La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y urbanstica,
cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la ejecucin de la
ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas de ella
derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.

del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin salvo que concurra
alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso asignado al suelo
sea igualmente dotacional pblico.
b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio
pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste.
c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin.
d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento
de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a esta Ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo con la
Ley de Expropiacin Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de urbanizacin:
a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que
la urbanizacin se haya concluido.
b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de
una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte en
el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello suponga un
incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. El nuevo valor
se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos usos
y edificabilidades.
Corresponder al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado
de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo dispuesto
para el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.

TTULO IV
Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial
Artculo 28. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y urbanstica.
1. La expropiacin por razn de la ordenacin territorial y urbanstica puede aplicarse para las
finalidades previstas en la legislacin reguladora de dicha ordenacin, de conformidad con lo
dispuesto en esta Ley y en la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que determine su
legislacin reguladora conllevar la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin
de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su
ejecucin y sta deba producirse por expropiacin.
3. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar conforme a los criterios de
valoracin de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasacin
conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podr satisfacer en especie.
4. El acta de ocupacin para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio ser
ttulo inscribible, siempre que incorpore su descripcin, su identificacin conforme a la legislacin
hipotecaria, su referencia catastral y su representacin grfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompae del acta de pago o justificante de la consignacin del precio correspondiente.
A efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la referencia catastral y la representacin grfica podrn
ser sustituidas por una certificacin catastral descriptiva y grfica del inmueble de que se trate.
La superficie objeto de la actuacin se inscribir como una o varias fincas registrales, sin que sea
obstculo para ello la falta de inmatriculacin de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas
y a continuacin de la nota a que se refiere la legislacin hipotecaria sobre asientos derivados de
procedimientos de expropiacin forzosa, se extender otra en la que se identificar la porcin
expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de la finca.

3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo,


conforme a lo previsto en el apartado 4 del artculo 17, siempre que se mantenga el uso
dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias
previstas en el apartado primero.
Artculo 30. Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin las lesiones en los bienes y derechos que
resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las
condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin territorial
o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de dicha actividad, siempre que se
produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos stos, si
la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administracin.
Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin territorial
o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de
usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin incursa en dicha situacin durante
su vida til.
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restriccin de la
edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa.
c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras
y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial o
urbanstica.
d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as como la
demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn caso
habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al
perjudicado.

Si al proceder a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la


superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la Administracin competente, sin perjuicio
de practicarse la inscripcin.
Artculo 29. Supuestos de reversin y de retasacin.
1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o revisin

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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TTULO V
Funcin social de la propiedad y gestin del suelo
CAPTULO I
Venta y sustitucin forzosas
Artculo 31. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas.
1. El incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin previstos en esta Ley habilitar
para la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad o la aplicacin del
rgimen de venta o sustitucin forzosas, sin perjuicio de que la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica pueda establecer otras consecuencias.

3. En los supuestos de expropiacin, venta o sustitucin forzosas previstos en este artculo, el


contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser minorado por la legislacin
reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en un porcentaje superior al 50 por ciento de
su valor, correspondiendo la diferencia a la Administracin.
Artculo 32. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas.
1. La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia del interesado y se adjudicar
mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.

CAPTULO III
Derecho de superficie

2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento de deberes del rgimen de la propiedad del
suelo y acordada la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas, la Administracin
actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos correspondientes para
su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio. La situacin de venta o
sustitucin forzosas se consignar en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.
3. Resuelto el procedimiento, la Administracin actuante expedir certificacin de la adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad.

Artculo 35. Contenido, constitucin y rgimen.


1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o
edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Tambin puede constituirse
dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o
elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad
temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

En la inscripcin registral se harn constar las condiciones y los plazos de edificacin a que quede
obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisicin.

2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su formalizacin


en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deber
fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de superficie, que no podr exceder de
noventa y nueve aos.

CAPTULO II
Patrimonios pblicos de suelo

El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea pblico o
privado.

Artculo 33. Nocin y finalidad.


1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones
de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica, integran los
patrimonios pblicos de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administracin en
virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, sin perjuicio de los
dems que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer caso, la


contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o de un canon
peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u
otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de
la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los
ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los integran o la sustitucin por
dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, se destinarn a la conservacin,
administracin y ampliacin del mismo, siempre que slo se financien gastos de capital y no se
infrinja la legislacin que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
Artculo 34. Destino.
1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de suelo en virtud
de lo dispuesto en el apartado 1 del artculo anterior, debern ser destinados a la construccin de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Podrn ser destinados tambin a otros
usos de inters social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin
urbanstica, slo cuando as lo prevea la legislacin en la materia especificando los fines
admisibles, que sern urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes
inmuebles del patrimonio cultural.
2. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber a que se refiere la letra b)
del apartado 1 del artculo 16, que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras
formas de acceso a la vivienda, no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las
sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un


patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son
inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artculo 27 de la Ley
Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la
enajenacin.
4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones a
que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:
a) Cuando se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir en virtud, bien
del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administracin titular del
patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no
sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante podr interesar la
prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por la
legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin de procedimiento de disciplina urbanstica.
b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas marginales de
condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

2. La sustitucin forzosa tiene por objeto la facultad de edificacin, para imponer su ejercicio en
rgimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

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vivienda de que se trate, conforme a su legislacin reguladora. En el expediente administrativo y


en el acto o contrato de la enajenacin se har constar esta limitacin.

4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Captulo, por la legislacin civil
en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.
Artculo 36. Transmisin, gravamen y extincin.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las limitaciones fijadas
al constituirlo.
2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el superficiario podr
constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal con separacin del
terreno correspondiente al propietario, y podr transmitir y gravar como fincas independientes las
viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos relativos a
derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las
transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos
apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del derecho del
superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo corresponder al propietario

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del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen juntamente con ste, salvo que haya sido
incluido en el derecho de superficie.

participarn en la equidistribucin de beneficios y cargas en los trminos que establezca la


legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenacin


territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duracin del derecho.

3. Se modifica el apartado 5 de la disposicin final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de


noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, que queda redactado en los
siguientes trminos:
5. Tienen el carcter de la legislacin bsica, de acuerdo con lo preceptuado en el artculo
149.1.18. de la Constitucin, las siguientes disposiciones de esta Ley: artculo 1; artculo 2;
artculo 3; artculo 6; artculo 8, apartado 1; artculo 27; artculo 28; artculo 29, apartado 2;
artculo 32, apartados 1 y 4; artculo 36, apartado 1; artculo 41; artculo 42; artculo 44; artculo
45; artculo 50; artculo 55; artculo 58; artculo 61; artculo 62; artculo 84; artculo 91, apartado
4; artculo 92, apartados 1, 2, y 4; artculo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artculo 94; artculo 97;
artculo 98; artculo 100; artculo 101, apartados 1, 3 y 4; artculo 102, apartados 2 y 3; artculo
103, apartados 1 y 3; artculo 106, apartado 1; artculo 107, apartado 1; artculo 109, apartado
3; artculo 121, apartado 4; artculo 183; artculo 184; artculo 189; artculo 190; artculo 190 bis;
artculo 191; disposicin transitoria primera, apartado 1; disposicin transitoria quinta.

A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin, el propietario


del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnizacin alguna
cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante,
podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho de superficie.
La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin determina la de
toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana.
Con el fin de promover la transparencia, la Administracin General del Estado, en colaboracin
con las Comunidades Autnomas, definir y promover la aplicacin de aquellos criterios y
principios bsicos que posibiliten, desde la coordinacin y complementacin con las administraciones competentes en la materia, la formacin y actualizacin permanente de un sistema
pblico general e integrado de informacin sobre suelo y urbanismo, procurando, asimismo, la
compatibilidad y coordinacin con el resto de sistemas de informacin y, en particular, con el
Catastro Inmobiliario.
Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o
al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, cualquiera que sea su clase y denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas de
proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser sometidos, respecto de esta incidencia, a
informe vinculante de la Administracin General del Estado con carcter previo a su aprobacin.
2. No obstante lo dispuesto en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa o al uso de
las Fuerzas Armadas y los puestos a disposicin de los organismos pblicos que dependan de
aqul, estn vinculados a los fines previstos en su legislacin especial.
Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla.
Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern sus potestades normativas reglamentarias dentro del
marco de esta Ley y de las que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso, corresponder a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva del
Plan General de Ordenacin Urbana de estas Ciudades y de sus revisiones, as como de sus
modificaciones que afecten a las determinaciones de carcter general, a los elementos
fundamentales de la estructura general y orgnica del territorio o a las determinaciones a que se
refiere el apartado tercero de la disposicin final primera de esta Ley.
La aprobacin definitiva de los Planes Parciales y Especiales, y de sus modificaciones o
revisiones, as como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el prrafo
anterior, corresponder a los rganos competentes de las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo
informe preceptivo de la Administracin General del Estado, el cual ser vinculante en lo relativo
a cuestiones de legalidad o a la afectacin a intereses generales de competencia estatal, deber
emitirse en el plazo de tres meses y se entender favorable si no se emitiera en dicho plazo.
Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado.
1. Ser aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el artculo 34
de esta Ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos
o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construccin de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de
venta o alquiler.
2. Se aade un nuevo artculo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de
las Administraciones Pblicas, con la siguiente redaccin:
Artculo 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados.
Cuando los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan en el mbito de las
actuaciones de urbanizacin o adscriban a ellas terrenos afectados o destinados a usos o
servicios pblicos de competencia estatal, la Administracin General del Estado o los organismos
pblicos titulares de los mismos que los hayan adquirido por expropiacin u otra forma onerosa

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

4. Se aade una letra e) al apartado 2 del artculo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de


Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redaccin:
e) Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al
desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de
vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con
dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos debern ser autorizados por el
Consejo Rector.
5. Se aade un ordinal 7. en el apartado 2 del artculo 53 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre,
de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redaccin:
7. Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al
desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de
vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con
dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de
16 de diciembre de 1954.
Se modifica el apartado 2 del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16 de diciembre
de 1954, que queda redactado en los trminos siguientes:
2. El rgimen estimativo a que se refiere el prrafo anterior:
a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la
fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema de valoracin previsto en la Ley
que regule la valoracin del suelo.
b) Slo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando stos no tengan criterio
particular de valoracin sealado por Leyes especiales.
Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrn en la situacin de suelo rural a los efectos
de esta Ley y estarn destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artculo
50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administracin forestal deber comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia,
que ser inscribible conforme a lo dispuesto por la legislacin hipotecaria.
3. Ser ttulo para la inscripcin la certificacin emitida por la Administracin forestal, que
contendr los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentar
acompaada del plano topogrfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada.
La constancia de la certificacin se har mediante nota marginal que tendr duracin hasta el
vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topogrfico se archivar
conforme a lo previsto por el artculo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompaarse
copia del mismo en soporte magntico u ptico.
Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en el suelo rural.
1. Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que se refiere el
apartado 1 del artculo 22, se utilizar como tipo de capitalizacin la ltima referencia publicada
por el Banco de Espaa del rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios
a tres aos.

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2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podr modificar el tipo de capitalizacin


establecido en el apartado anterior y fijar valores mnimos segn tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, cuando la evolucin observada en los precios del suelo o en los tipos de
inters arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los
precios de mercado del suelo rural sin consideracin de expectativas urbansticas.
Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y urbanstica.
La Administracin General del Estado podr participar en los procedimientos de ordenacin
territorial y urbanstica en la forma que determine la legislacin en la materia. Cuando as lo
prevea esta legislacin, podrn participar representantes de la Administracin General del Estado,
designados por ella, en los rganos colegiados de carcter supramunicipal que tengan atribuidas
competencias de aprobacin de instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica.
Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen Local.
Se modifican los siguientes artculos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de
las bases del Rgimen Local, que quedan redactados en los trminos siguientes:
1. Modificacin del artculo 22.2.
Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la Asamblea vecinal
en el rgimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:
(...)
c) La aprobacin inicial del planeamiento general y la aprobacin que ponga fin a la tramitacin
municipal de los planes y dems instrumentos de ordenacin previstos en la legislacin
urbanstica, as como los convenios que tengan por objeto la alteracin de cualesquiera de dichos
instrumentos. (...)
o) Las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los recursos
ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes inmuebles.
2. Adicin de un nuevo artculo 70 ter.
1. Las Administraciones Pblicas con competencias de ordenacin territorial y urbanstica
debern tener a disposicin de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas
de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica vigentes en su mbito territorial, de los
documentos de gestin y de los convenios urbansticos.
2. Las Administraciones Pblicas con competencias en la materia, publicarn por medios
telemticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en
vigor, del anuncio de su sometimiento a informacin pblica y de cualesquiera actos de
tramitacin que sean relevantes para su aprobacin o alteracin.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicacin podr realizarse a travs de los
entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de asistencia y cooperacin tcnica con
ellos, que debern prestarles dicha cooperacin.
3. Cuando una alteracin de la ordenacin urbanstica, que no se efecte en el marco de un
ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, incremente la edificabilidad o la densidad o
modifique los usos del suelo, deber hacerse constar en el expediente la identidad de todos los
propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos
anteriores a su iniciacin, segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislacin en la materia.
3. Modificacin del artculo 75.7.
Los representantes locales, as como los miembros no electos de la Junta de Gobierno Local,
formularn declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y sobre cualquier actividad que
les proporcione o pueda proporcionar ingresos econmicos.
Formularn asimismo declaracin de sus bienes patrimoniales y de la participacin en
sociedades de todo tipo, con informacin de las sociedades por ellas participadas y de las liquidaciones de los impuestos sobre la Renta, Patrimonio y, en su caso, Sociedades.
Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos respectivos, se llevarn
a cabo antes de la toma de posesin, con ocasin del cese y al final del mandato, as cuando se
modifiquen las circunstancias de hecho.
Las declaraciones anuales de bienes y actividades sern publicadas con carcter anual, y en todo
caso en el momento de la finalizacin del mandato, en los trminos que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones se inscribirn en los siguientes Registros de intereses, que tendrn carcter
pblico:
a) La declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que proporcionen o
puedan proporcionar ingresos econmicos, se inscribir en el Registro de Actividades constituido
en cada Entidad local.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

b) La declaracin sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribir en el Registro de Bienes


Patrimoniales de cada Entidad local, en los trminos que establezca su respectivo estatuto.
Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local respecto a los
que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal o la de sus bienes o
negocios, la de sus familiares, socios, empleados o personas con quienes tuvieran relacin
econmica o profesional podrn realizar la declaracin de sus bienes y derechos patrimoniales
ante el Secretario o la Secretaria de la Diputacin Provincial o, en su caso, ante el rgano
competente de la Comunidad Autnoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirn en
el Registro Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas instituciones.
En este supuesto, aportarn al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad mera certificacin
simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus declaraciones, y que stas estn
inscritas en el Registro Especial de Intereses a que se refiere el prrafo anterior, que sea expedida
por el funcionario encargado del mismo.
4. Inclusin de un nuevo apartado 8 en el artculo 75.
8. Durante los dos aos siguientes a la finalizacin de su mandato, a los representantes locales
a que se refiere el apartado primero de este artculo que hayan ostentado responsabilidades
ejecutivas en las diferentes reas en que se organice el gobierno local, les sern de aplicacin en
el mbito territorial de su competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas
establecidas en el artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulacin de los Conflictos de
Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del
Estado.
A estos efectos, los Ayuntamientos podrn contemplar una compensacin econmica durante
ese periodo para aquellos que, como consecuencia del rgimen de incompatibilidades, no
puedan desempear su actividad profesional, ni perciban retribuciones econmicas por otras
actividades.
5. Inclusin de una nueva Disposicin adicional Decimoquinta. Rgimen de incompatibilidades
y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos locales y otro personal al servicio de las
Entidades locales.
1. Los titulares de los rganos directivos quedan sometidos al rgimen de incompatibilidades
establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio
de las Administraciones Pblicas, y en otras normas estatales o autonmicas que resulten de
aplicacin.
No obstante, les sern de aplicacin las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulacin de los Conflictos de
Intereses de los miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del
Estado, en los trminos en que establece el artculo 75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrn la consideracin de personal directivo los titulares de rganos que
ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior, ajustndose a las directrices
generales fijadas por el rgano de gobierno de la Corporacin, adoptando al efecto las decisiones
oportunas y disponiendo para ello de un margen de autonoma, dentro de esas directrices
generales.
2. El rgimen previsto en el artculo 75.7 de esta Ley ser de aplicacin al personal directivo local
y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con habilitacin de carcter estatal que,
conforme a lo previsto en el artculo 5.2 de la Disposicin Adicional Segunda de la Ley 7/2007,
de 12 de abril, del Estatuto Bsico del Empleado Pblico, desempeen en las Entidades locales
puestos que hayan sido provistos mediante libre designacin en atencin al carcter directivo de
sus funciones o a la especial responsabilidad que asuman.
Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda protegida.
La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b) del artculo 10 de esta Ley se aplicar a
todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con posterioridad a
la entrada en vigor de esta Ley, en la forma dispuesta por la legislacin sobre ordenacin territorial
y urbanstica. En aquellos casos en que las Comunidades Autnomas no hubieren establecido
reservas iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del artculo 10 de esta Ley,
transcurrido un ao desde la entrada en vigor de la misma, desde dicho momento y hasta su
adaptacin a esta Ley ser directamente aplicable la reserva del 30 por ciento prevista en sta
con las siguientes precisiones:
a) Estarn exentos de su aplicacin los instrumentos de ordenacin de los Municipios de menos
de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de cinco
viviendas por cada mil habitantes y ao, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen

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actuaciones residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como los que tengan por objeto
actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el uso residencial no
alcance las 200 viviendas.
b) Los instrumentos de ordenacin podrn compensar motivadamente minoraciones del
porcentaje en las actuaciones de nueva urbanizacin no dirigidas a atender la demanda de
primera residencia prevista por ellos con incrementos en otras de la misma categora de suelo.
Disposicin transitoria segunda. Deberes de las actuaciones de dotacin.
Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones de dotacin sern de aplicacin, en la
forma prevista en la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, a los cambios de la
ordenacin que prevean el incremento de edificabilidad o de densidad o el cambio de usos cuyo
procedimiento de aprobacin se inicie a partir de la entrada en vigor de esta Ley. Si, transcurrido
un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, dicha legislacin no tiene establecidas las reglas
precisas para su aplicacin, desde dicho momento y hasta su adaptacin a esta Ley sern
aplicables las siguientes:
a) El instrumento de ordenacin delimitar el mbito de la actuacin, ya sea continuo o discontinuo, en que se incluyen los incrementos de edificabilidad o densidad o los cambios de uso y las
nuevas dotaciones a ellos correspondientes y calcular el valor total de las cargas imputables a la
actuacin que corresponde a cada nuevo metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda,
segn corresponda.
b) Los propietarios podrn cumplir los deberes que consistan en la entrega de suelo, cuando no
dispongan del necesario para ello, pagando su equivalente en dinero.
c) Los deberes se cumplirn en el momento del otorgamiento de la licencia o el acto administrativo de intervencin que se requiera para la materializacin de la mayor edificabilidad o
densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva ordenacin.
Disposicin transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoracin contenidas en esta Ley sern aplicables en todos los expedientes
incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de su entrada en vigor.
2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido
en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su
desarrollo, se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de
mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan
vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable
a la Administracin o a terceros.
De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en
vigor de esta Ley.
3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo
de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el
apartado 3 del artculo 137 del Reglamento de Gestin Urbanstica aprobado por Real Decreto
3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la
sustituya.
Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad.
Si, trascurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica no estableciera en qu casos el impacto de una actuacin de urbanizacin
obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin, esta nueva ordenacin o revisin ser
necesaria cuando la actuacin conlleve, por s misma o en unin de las aprobadas en los dos
ltimos aos, un incremento superior al 20 por ciento de la poblacin o de la superficie de suelo
urbanizado del municipio o mbito territorial.
Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.
Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:
a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
b) El artculo 133, el apartado 1 del artculo 134, el apartado 1 del artculo 243, el artculo 276,
el apartado 1 del artculo 280 y los artculos 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre
Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio.
c) Los artculos 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Disposicin final primera. Carcter del contenido dispositivo de esta Ley.


1. Tienen el carcter de condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el
cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del
rgimen de las Administraciones Pblicas, de la planificacin general de la actividad econmica
y de proteccin del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al
legislador general en el artculo 149.1.1., 13., 18. y 23. de la Constitucin, los artculos 1, 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y 5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las disposiciones adicionales primera y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones transitorias primera,
segunda y cuarta.
2. Los artculos 33 y 34, apartados 1 y 2, tienen el carcter de bases de la planificacin general
de la actividad econmica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal
en el artculo 149. 1. 13. de la Constitucin, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre
suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autnomas.
3. Tienen el carcter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al
legislador estatal por el artculo 149.1.4., 8. y 18. sobre defensa, legislacin civil, expropiacin
forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, los artculos 11, apartados
4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y 2, 32, 34, apartados
3 y 4, 35 y 36, las disposiciones adicionales segunda, quinta, sexta, apartado 3, y sptima y la
disposicin transitoria tercera.
4. El contenido normativo ntegro de esta Ley es de aplicacin directa en los territorios de las
Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del artculo 10 reconoce a la Ley para reducir el porcentaje de
reserva de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica y la de determinar los
posibles destinos del patrimonio pblico del suelo, de entre los previstos en el apartado 1 del
artculo 34, podrn ser ejercidas directamente en el plan general.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16 ser el del quince por
ciento, que el plan general podr incrementar motivada y proporcionadamente hasta el veinte por
ciento en las actuaciones o mbitos en los que el valor de los solares resultantes o de su
incremento, en su caso, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase
de suelo.
5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles, forales o especiales,
all donde existen.
Disposicin final segunda. Delegacin legislativa.
Se delega en el Gobierno, por un ao a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, la potestad
de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el texto de sta y los preceptos que quedan
vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, debiendo aclararse, regularizarse y armonizarse la terminologa y el contenido dispositivo de ste a los de esta Ley.
Disposicin final tercera. Desarrollo.
Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley.
Disposicin final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrar en vigor el da 1 de julio de 2007.

Por tanto,
Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 28 de mayo de 2007.


JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOS LUIS RODRGUEZ ZAPATERO

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CONTENIDOS FUNDAMENTALES DE LA
LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO

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1.- ORDENACIN URBANSTICA


1.1. Sostenibilidad del desarrollo urbano (Artculo 15 y Disposicin
transitoria cuarta).
La Ley de Suelo comienza sealando, ya en su Exposicin de Motivos, que sin perjuicio de que
el crecimiento urbano siga siendo necesario, hoy parece claro que ...el urbanismo debe
responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel
crecimiento y apostando por la regeneracin de la ciudad existente. Un urbanismo que evite o
minimice los graves efectos de un desarrollo urbano disperso y desordenado: impacto ambiental,
segregacin social e ineficiencia econmica por los elevados costes energticos, de construccin
y mantenimiento de infraestructuras y de prestacin de los servicios pblicos.
Desde la perspectiva del suelo como recurso natural escaso y no renovable, tanto el suelo rural
como el suelo urbano tienen un valor ambiental digno de ser tenido en cuenta: en el caso del
suelo rural, transformando slo el suelo preciso para atender las necesidades reales de suelo
urbanizado (art. 10.a.), y en el caso del suelo urbano, favoreciendo su rehabilitacin y
fomentando el uso eficiente del mismo (arts. 31 y 32).
En esta lnea, la Ley sienta, por una parte, unos principios para un desarrollo territorial y urbano
sostenible, principios (art. 2) que habrn de inspirar las polticas pblicas relativas a la regulacin,
ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del suelo, afectando tanto a la legislacin
autonmica sobre ordenacin del territorio y urbanismo, como a los propios planes de ordenacin
municipales. Por otra, la Ley llega ms lejos, estableciendo criterios y normas que ataen directamente al contenido y tramitacin de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica (arts.
15.1 al 5) e, incluso, a los supuestos en que el impacto de una actuacin de urbanizacin - por
s sola o sumada a otras anteriores - genera efectos en el medio ambiente que obligaran a
considerarla tan slo en el marco de una revisin global del planeamiento (art. 15.6 y DT 4).
En el art. 2 de la Ley se seala que -en virtud del principio de desarrollo sostenible -las polticas
pblicas relativas al suelo deben propiciar el uso racional de los recursos naturales, armonizando
los requerimientos de:
la economa
el empleo
la cohesin social
la igualdad de trato y de oportunidades entre hombres y mujeres
la salud y la seguridad de las personas
la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin

En particular, dichas polticas debern procurar:


a) la conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna, y la proteccin del patrimonio
cultural y del paisaje.
b) la proteccin del medio rural y la preservacin de los valores del suelo rural que no sea
necesario o que no sea idneo para atender las necesidades reales de suelo urbanizado que el
desarrollo urbano requiera.
c) una ocupacin eficiente del suelo en el medio urbano que, adems, asegure la necesaria
dotacin de infraestructuras y servicios, que los usos se combinen de forma funcional y -cuando
cumplan una funcin social- se implanten efectivamente.
Los anteriores principios son exigibles a todas las polticas pblicas relativas al suelo, en particular
a la legislacin autonmica en cuanto son expresin de unas determinadas polticas, pero
tambin a las actuaciones territoriales y urbansticas, tanto de las Comunidades Autnomas como
de las Corporaciones Locales. Algunos de ellos se refuerzan en la propia Ley al establecerse los
criterios bsicos de utilizacin del suelo (art. 10), sealndose que las Administraciones
competentes en esta materia debern (entre otras exigencias):
Posibilitar el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, slo al suelo preciso
para las necesidades que lo justifiquen, preservando de la urbanizacin el resto.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Atender, en la ordenacin de los usos del suelo, a los principios de:

accesibilidad universal
igualdad de trato y oportunidades entre hombres y mujeres
movilidad
eficiencia energtica
garanta de suministro de agua
prevencin de riesgos naturales y accidentes graves
prevencin y proteccin contra la contaminacin
limitacin de sus consecuencias para la salud o el medioambiente

Pero es en el Artculo 15 de la Ley, donde se establecen criterios y normas vinculantes en relacin


con los Planes de ordenacin, que constituyen una absoluta novedad. stos son los siguientes:
1) Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica debern someterse a evaluacin
ambiental1. Los concretos instrumentos a los que se exija dicha evaluacin vendrn determinados por la legislacin autonmica especfica (bien de ordenacin territorial y urbanstica, bien
medioambiental). En gran parte de dicha legislacin se establece la necesidad de evitar duplicaciones innecesarias, lo que determina reglas especficas de aplicacin de esta exigencia en
relacin con la planificacin de desarrollo.
2) El informe de sostenibilidad ambiental deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito
objeto de ordenacin. Tngase en cuenta que, de acuerdo con el art. 10.c) a las Administraciones
competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica se les exige que atiendan, en la
ordenacin que hagan de los usos del suelo, la prevencin de riesgos naturales y de accidentes
graves, de tal manera que el art. 12.2.a) exige que, en todo caso, en el suelo preservado por la
ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, se incluya
aqul que presente tal clase de riesgos.
3) Los informes que deben recabarse en la fase de consultas de la tramitacin de los instrumentos de ordenacin, como son los de la Administracin Hidrolgica, de la Administracin de
Costas (en su caso) y de las Administraciones competentes en materia de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, etc... Estos informes tendrn el carcter que les atribuyan sus correspondientes Leyes sectoriales, pero, en cualquier caso, sern determinantes para el contenido de la
Memoria Ambiental, es decir, slo podr disentirse de ellos de forma expresamente motivada.
4) Entre la documentacin de los instrumentos de ordenacin, se incluir un informe o memoria
de sostenibilidad econmica que deber ponderar, en particular, el impacto de la actuacin en
las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras
necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la
suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos. Los informes o estudios
econmicos que acompaan tradicionalmente a estas figuras de planificacin debern, en
consecuencia, contener esta informacin o acompaarse de ella.
5) Las administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbanstica debern
elaborar peridicamente un informe de seguimiento de la actividad de ejecucin.
No se contiene en el art. 15 al que se hace referencia, pero parece interesante traer aqu tambin
el contenido de la DA 2, prrafo primero, en la medida en que exige un informe procedente
tambin de la Administracin del Estado y se determina su carcter. Se trata del informe que debe
emitirse con carcter previo y naturaleza vinculante, antes de la aprobacin de cualquier instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que incida o afecte a inmuebles afectos a la Defensa

1 La evaluacin ambiental es una exigencia del Derecho europeo (Directiva 2001/42/CE) como lo es tambin del nuestro
por medio de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el
medio ambiente. Lo que hace la Ley de Suelo es articular esta evaluacin de forma eficaz, evitando duplicaciones de
trmites y dilaciones no deseadas, para lo que integra en el procedimiento de aprobacin de los planes todos los informes
relevantes desde el punto de vista de la sostenibilidad, que ya son preceptivos en nuestra legislacin, otorgndoles
carcter determinante.

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Nacional. El objetivo de este precepto es evitar que se paralicen u obstaculicen desarrollos o


actuaciones de transformacin urbanstica cuya aprobacin sea recurrida por incluir inmuebles
que el Ministerio de Defensa considere necesario que permanezcan afectos a la Defensa
Nacional (inters prevaleciente del Estado). El informe previo a la aprobacin del instrumento de
planeamiento permitir conocer la posibilidad de incluir los terrenos en procesos de transformacin.
El punto 6 del art.15 seala, por otra parte, que la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica (competencia de las Comunidades Autnomas) establecer en qu casos el impacto
de una actuacin de urbanizacin planteada a travs de una modificacin del planeamiento
general, obligar a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin del Municipio es decir a
revisar el Plan por los efectos que genera en el medio ambiente. Si transcurriera un ao, desde
la entrada en vigor de la Ley, sin que la legislacin autonmica hubiera determinado tales
supuestos, la DT cuarta establece hasta que dicha determinacin se produzca que la revisin
(o nueva ordenacin) ser necesaria cuando la actuacin (por s misma o en unin de las
aprobadas en los ltimos dos aos) conlleve:
un incremento de la poblacin superior al 20 % del total
un incremento de la superficie de suelo urbanizado superior al 20 % del total del
Municipio o mbito territorial
Algunas Comunidades Autnomas tienen establecidos, de una u otra forma, determinados lmites
al crecimiento que los planes permiten, pero no siempre con este carcter (exigencia de revisin
o nueva ordenacin), ni con la misma finalidad.
En cualquier caso, esta medida garantizar que, a travs de una o sucesivas modificaciones
puntuales, no puedan autorizarse actuaciones cuyos efectos sobre el medio ambiente son muy
relevantes, sin que se hayan considerado y valorado dichos efectos con carcter global, dentro
de todo el trmino municipal o mbito territorial afectado. Hay que destacar que esta exigencia
contribuye a mejorar la calidad del planeamiento urbanstico.
Todo este conjunto de medidas, sean principios, criterios o exigencias concretas, persiguen
responder desde las competencias del Estado al reto de la sostenibilidad, tratando de conciliar
desarrollo econmico, calidad ambiental y cohesin social en el largo plazo. Porque slo es
posible alcanzar un desarrollo sostenible si los Ayuntamientos, las Comunidades Autnomas y el
Estado avanzan en la misma lnea.

1.2. Cohesin social. La reserva de suelo con destino a vivienda protegida


(Artculo 10.b y Disposicin transitoria primera).
El objetivo de la cohesin social est presente en diversos preceptos de la Ley 8/2007. De hecho,
se introducen varias medidas tendentes a garantizar una oferta real, tanto pblica, como privada,
de vivienda protegida. Entre ellas, quizs la ms significativa sea la reserva mnima de un 30 %
del nuevo suelo residencial previsto por el planeamiento, en las actuaciones de urbanizacin,
para este tipo de viviendas (art. 10.b).
Alguna reserva legal de suelo para vivienda protegida ya rige en la mayora de las Comunidades
Autnomas, si bien lo hace de modo muy heterogneo, no slo en cuanto al porcentaje en s (que
oscila entre el 10 y el 75 %) sino, en especial, en cuanto a los suelos a los que es aplicable y al
tamao del Municipio por debajo del cual no es exigible. La Ley estatal establece as una norma
de carcter bsico, amoldable por las legislaciones de las Comunidades Autnomas, garantizando
una oferta real mnima de suelo destinado a la construccin de viviendas sujetas a un rgimen
de proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso.

de la urbanizacin (seran las actuaciones sistemticas o integradas en suelo urbano no


consolidado). Art. 14.1.a., nmeros 1 y 2. Para un mayor detalle sobre estas actuaciones, puede
verse el apartado 2.4 de esta Gua.
b) El porcentaje del 30% es exigible en todos los Municipios y en toda clase de actuacin que
incorpore un uso residencial?
El porcentaje del 30% est establecido como un mnimo, pero, dado que son las Comunidades
Autnomas las que deben determinar en qu consiste especficamente esta reserva (art. 10.b),
segundo prrafo), se admite que aqullas puedan prever, excepcionalmente, reservas inferiores.
Los motivos que pueden justificar tales excepciones son, de acuerdo con la Ley estatal, la
singularidad de determinados Municipios, o la especial naturaleza de determinadas actuaciones.
Las Leyes autonmicas vigentes ya muestran especialidades en relacin con esta reserva,
precisamente por dichos motivos. De hecho, suelen tener en cuenta la especialidad que revisten
determinados Municipios de su territorio, muchas Comunidades Autnomas, bien por su carcter
turstico, estacional, sin relevancia territorial, o bien por su escasa poblacin.
En relacin con las excepciones autonmicas que tienen en cuenta la especialidad de
determinado tipo de actuaciones, pueden citarse por ejemplo:
Los sectores de urbanizacin no prioritaria: en Asturias y Cantabria.
Las actuaciones de escasa o mnima densidad: Andaluca (menos de 15 viv/ha), Catalua
(menos de 25 viv/ha), y Murcia (su Ley habla, sin ms, de sectores de mnima densidad, por
lo que no se contiene el ms mnimo detalle que permita identificar cules son). Galicia lo cifra
en trminos de edificabilidad: menos de 0,20 m2t/ m2s.
Las actuaciones en las que la tipologa de la vivienda protegida no sea la adecuada: Andaluca.
En este segundo apartado de las posibles singularidades autonmicas debe tenerse en cuenta,
no obstante, que el legislador estatal impone dos lmites de necesario respeto: el primero es que
la regla debe ser la reserva, tanto en los suelos clasificados como urbanos, como en los urbanizables, y la excepcin es la exencin o minoracin por debajo del 30%; y el segundo, es que
cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, la excepcin del porcentaje de reserva
que se analiza, deber venir acompaada de la garanta, contenida en el Plan correspondiente,
de que la mencionada reserva se cumplir ntegramente dentro de su mbito territorial de
aplicacin, y que las viviendas resultantes por aplicacin de este mnimo se distribuirn de
manera que su localizacin respete el principio de cohesin social. Es decir, se exige la adopcin
de medidas que eviten la consolidacin de guetos o barrios aislados, en los que todas las
viviendas existentes o una inmensa mayora de las mismas, sean del tipo de las sometidas a algn
rgimen de proteccin pblica.
c) A partir de qu momento resulta obligado para los Planes incluir esta previsin legal?
La legislacin autonmica dispone de un ao para dar cumplimiento a lo dispuesto en la ley, a
contar desde el da 1 de julio de 2007. Durante ese primer ao, el planeamiento municipal puede
seguir tramitndose y aprobndose de conformidad con lo que dispongan cada una de las Leyes
autonmicas. Los cambios de ordenacin cuyo procedimiento se inicie a partir del 1 de julio de
2008 debern contemplar, al menos, la reserva prevista en esta Ley. Si la autonmica contiene
previsiones legales incompatibles con la misma, ser directamente aplicable de manera que slo
resultarn excluidos de la aplicacin del mencionado precepto los instrumentos de ordenacin de
los Municipios con menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al
del inicio de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales
para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes y ao y los que tengan por objeto
actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el uso residencial no
alcance las 200 viviendas.

a) Sobre qu se aplica esta reserva?


Sobre la edificabilidad residencial prevista por el Plan correspondiente en todos los suelos que
vayan a ser incluidos en actuaciones de urbanizacin. Por actuaciones de urbanizacin se
entienden, tanto las de nueva urbanizacin (que podran identificarse, normalmente, con las
actuaciones sistemticas o integradas en suelo urbanizable), como las de reforma o renovacin

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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1.3. El establecimiento de una nueva horquilla de rescate de plusvalas a travs


de la comunidad (Artculo 16.1.b).
Puede decirse que sta es otra medida que, contribuir a la consecucin del objetivo de aumentar
el parque de vivienda protegida en nuestro pas, ya que el rescate de tales plusvalas debe destinarse
a los patrimonios pblicos de suelo (art. 16.1.b) y, dentro de dichos patrimonios, dicho uso es
preferente, debiendo justificarse por el planeamiento y debiendo permitir la legislacin urbanstica,
su destino a otros usos de inters social, como ya se analizar ms adelante.
La nueva horquilla va, con carcter general, del 5 % al 15 %, y, con carcter excepcional, para
las actuaciones especialmente lucrativas, hasta el 20% o por debajo del 5% en el caso opuesto.
Las reglas establecidas por la Ley en orden a la determinacin del porcentaje por parte de las
Leyes de las Comunidades Autnomas, que son las competentes para fijarlo en funcin de sus
necesidades y circunstancias, son las siguientes:

de la propiedad y el establecimiento del rgimen de valoraciones no precisan acudir a una tcnica


propiamente urbanstica como es la clasificacin tradicional, concebida a efectos de la
ordenacin de los usos del suelo y su ejecucin, pese a que esta asociacin hubiera formado
parte de las anteriores Leyes estatales.
El siguiente Cuadro, en concreto el n 1 de esta Gua, ejemplifica los suelos que se encuadran en
ambas situaciones bsicas, a los efectos de lo dispuesto en la legislacin estatal.

Cuadro n 1

ESQUEMA SIMPLIFICADO DE LAS SITUACIONES BSICAS DEL SUELO


a) En las actuaciones de dotacin, el porcentaje slo se entender referido al incremento de la
edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuacin. Recurdese
que son actuaciones de dotacin, de acuerdo con el art. 14.1.b) las que tienen por objeto
incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo que ya est urbanizado, para reajustar
su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad, o con los nuevos usos que le asigne una
nueva ordenacin urbanstica y siempre que no se requiera la reforma o renovacin integral de la
urbanizacin de ste. Se trata, por tanto, de las actuaciones aisladas en los suelos urbanos, en
las que la plusvala no se corresponde con el entero aprovechamiento, sino slo con su
incremento.
b) Teniendo en cuenta que la regla general consiste en la determinacin de un porcentaje no
inferior al cinco por ciento, ni tampoco superior al quince, slo con carcter excepcional se podr
reducir o incrementar este porcentaje. La decisin deber adoptarse proporcionada y motivadamente, y se podr alcanzar un mximo del veinte por ciento cuando se decida su incremento, y
se podr reducir por debajo del 5%, cuando se opte por disminuirlo, en las actuaciones o mbitos
en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior, o inferior, respectivamente, al medio que resulte en los restantes mbitos delimitados en su misma categora de suelo.

SITUACIN

RURAL

Suelos preservados de su transformacin, en todo caso, y


como mnimo
A) Terrenos excluidos de la transformacin urbanstica por la
legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la
naturaleza o del patrimonio cultural.
B) Terrenos sujetos a proteccin por los valores en ellos
concurrentes, incluyendo los ecolgicos, agrcolas, ganaderos,
forestales y paisajsticos.
C) Terrenos en los que se acrediten riesgos naturales o
tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes
graves.

Por otro lado, se permite a dicha legislacin determinar los casos y condiciones en que se podr
sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento de este deber, salvo cuando pueda
cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en
virtud de la reserva del art. 10.b). Dado que el suelo entregado debe destinarse a los patrimonios
pblicos de suelo y que stos deben dedicarse preferentemente a vivienda protegida, parece
lgica esta salvedad en salvaguarda del cumplimiento de dicho destino.

D) Cuantos otros estn previstos por la legislacin de ordenacin


territorial o urbanstica.
Hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin
El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo
urbanizado.

c) No existe una norma especfica de derecho transitorio en relacin con esta precisin legal, de
modo que, mientras la legislacin autonmica no fije un porcentaje distinto al establecido actualmente (del 10% de acuerdo con la legislacin anterior), dicho porcentaje seguir siendo
aplicable, si bien deber cumplirse, en todo caso, con terrenos libres de cargas de urbanizacin
desde la entrada en vigor de la Ley. Las Leyes autonmicas pueden, no obstante, establecer un
nuevo porcentaje que se mueva dentro de la horquilla bsica estatal mencionada debiendo
determinar si permiten al planeamiento, excepcionalmente, superar el 15% y llegar hasta el 20%,
o reducir por debajo del 5%. Mientras tanto, estas opciones son indisponibles para el planificador
territorial o municipal.

Clusula residual
Cualquier otro que no rena los requisitos para ser considerado
suelo urbanizado.

Con carcter general


El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y
servicios propios de los ncleos de poblacin y cuenten con las
dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica.

1.4. Situaciones bsicas del suelo (Artculos 10 y 12).


La Ley estatal prescinde de la tradicional clasificacin del suelo en urbano, urbanizable y no
urbanizable y de la asignacin, dentro de dichas clases, de algunas categoras mnimas. A los
efectos de la legislacin estatal, el suelo se encuentra en alguna de estas dos situaciones bsicas:
la de suelo rural y la de suelo urbanizado (art. 12), que no se identifican por el destino, sino por
el estado real de los terrenos.

TERRENOS QUE LA INTEGRAN

URBANIZADO
Con carcter singular
Los integrados en ncleos de poblacin tradicionales legalmente
asentados en el medio rural, cuando cumplan los requisitos para
ellos establecidos en la legislacin urbanstica.

La clasificacin tripartita de suelo no desaparece, sino que se remite a su lugar idneo: la


legislacin urbanstica autonmica y el planeamiento municipal. La definicin del estatuto bsico

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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Como es obvio, en el suelo rural se integran normalmente los suelos clasificados como no urbanizables o rsticos y como urbanizables por las Leyes urbansticas, mientras que el suelo
urbanizado se corresponde, en principio, con los suelos clasificados como urbanos, tanto si estn
consolidados por la urbanizacin como si no, siempre que estn legal y efectivamente urbanizados conforme a las exigencias de la legislacin urbanstica. Por eso mismo y bajo la misma
condicin, puede considerarse suelo urbanizado la clase de suelo determinada como incluida en
la delimitacin de ncleo rural en Galicia, por ejemplo.
El art. 10, referido a los criterios bsicos de utilizacin de suelo recuerda que la ordenacin
territorial y urbanstica posibilitar el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado,
permitiendo su urbanizacin, el suelo que sea preciso para satisfacer las necesidades que lo
justifiquen, con lo que se intenta evitar la especulacin con el mismo y garantizar la preservacin
del resto del suelo rural que no es necesario para aqulla finalidad. Como puede observarse, este
criterio impone un doble parmetro a la planificacin y, dentro de ella, a la tcnica clasificatoria
del suelo, de tal manera que se exige que la clasificacin de nuevos suelos urbanizables
responda, tanto al criterio de suficiencia (slo el preciso), como al criterio de la idoneidad (slo a
los que sean susceptibles de satisfacer las necesidades previamente descritas).

ste es el plazo previsto en el art. 50 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes2, en la


cual, no obstante, se contienen algunas excepciones que tambin asume la Ley de Suelo. Estas
excepciones, que afectan tanto al plazo de los 30 aos, como a la prohibicin de realizar actividades que sean incompatibles con la regeneracin de la cubierta vegetal, deben estar previstas
por la legislacin autonmica, con carcter singular, y afectarn a aqullos suelos en los que, con
anterioridad al incendio forestal, ya estuviera previsto un cambio de uso de acuerdo con un instrumento de planeamiento previamente aprobado, o pendiente de aprobacin, siempre que hubiera
sido objeto, ya, de evaluacin ambiental favorable. Para el caso de que sta no fuese exigible,
debe haberse sometido, cuando menos, al trmite de informacin pblica. Una ltima excepcin
se admite, tambin, en los casos en los que exista alguna directriz de poltica agroforestal que
contemple el uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados con especies autctonas
incultos o en estado de abandono.
La proteccin especial dispensada a estos terrenos se refuerza con medidas registrales. Pueden
consultarse en el epgrafe 4.2, E).

1.6. Transparencia y participacin ciudadana (Artculo 11).


1.5. Espacios naturales protegidos, Red Natura 2000 (Artculo 13.4) y suelos
forestales incendiados (Disposicin adicional sexta).
La Ley contiene importantes y novedosas medidas en orden a la conservacin y consideracin
medioambiental del suelo. Los criterios de sostenibilidad a que ya se ha hecho referencia en esta
Gua son una buena muestra de ello. Adems, se incluyen normas especficas en relacin con
terrenos que demandan una proteccin especial. Se trata de los siguientes:
a) Los espacios naturales protegidos o incluidos en la Red Natura 2000.
El art. 13.4 precisa que existen condiciones especficas de uso, ms all de lo establecido en los
apartados anteriores, en la utilizacin de terrenos en los que concurran valores ambientales,
culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por
la legislacin aplicable, siendo el objetivo prioritario en ellos la preservacin de los valores citados.
Este precepto dedica una atencin especial a los espacios naturales protegidos o incluidos en la
Red Natura 2000, de manera que se exige que su superficie slo podr quedar reducida por
cambios provocados en ellos derivados de su evolucin natural, cientficamente demostrada y
previa la oportuna informacin pblica. La Red Natura 2000 es la Red Ecolgica Europea y est
compuesta por los Lugares de Importancia Comunitaria (LIC), las Zonas Especiales de
Conservacin (ZEC) y las Zonas de Proteccin para las Aves (ZEPA). Las Directrices determinantes a estos efectos son dos:

La Ley 8/2007 adopta varias medidas para mejorar el funcionamiento de los mercados de suelo,
tratando de hacerlos ms transparentes y eficientes, de manera que se combata la especulacin.
Las medidas a favor de la transparencia son varias, si bien en este epgrafe se har referencia a
aqullas que se ligan con la planificacin urbanstica y con los instrumentos de gestin.
Al margen de estas medidas de transparencia, directamente aplicables en el actuar cotidiano de
las Administraciones urbansticas, es interesante resaltar que la Ley de Suelo tiene muy presente
que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida cvica, y por ello reconoce unos
derechos mnimos de libertad, de participacin y de prestacin de los ciudadanos, en relacin
con el urbanismo y con su medio, tanto rural como urbano. A tales efectos introduce un estatuto
bsico que, compuesto por un catlogo mnimo de derechos y deberes de los ciudadanos en
relacin con el suelo y el urbanismo, establece interesantes reglas prcticas que aumentan el
control ciudadano sobre las decisiones urbansticas (arts. 4 y 5, respectivamente).
El Cuadro n 2, que se inserta a continuacin, servir para analizar los elementos fundamentales
de dicho catlogo, reconocido ya como un estatuto bsico del ciudadano en relacin con estas
materias, dentro del cual resaltan los aspectos de informacin y participacin en los instrumentos
de planificacin y gestin a que se har referencia en este epgrafe.

la de Aves, Directiva 79/409/CEE, de 2 de abril de 1979, relativa a la conservacin de las aves


silvestres y
la de Hbitat, Directiva 92/43/CEE, de 21 de mayo de 1992, relativa a la conservacin de los
hbitats naturales y de la fauna y flora silvestres. Esta ltima es la que realmente crea la red con
el nombre de Natura 2000, que incluye zonas de especial proteccin de acuerdo con la Directiva
Aves.
Debe tenerse en cuenta que la Directiva Hbitat fue incorporada a nuestro ordenamiento jurdico
por medio del Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, mediante el cual se otorg carta de
naturaleza legal a la Red Natura 2000 en Espaa. Este Real Decreto fue objeto de una modificacin parcial por otro posterior, en concreto el 1193/1998, de 12 de junio. Por su parte, la
Directiva Aves fue transpuesta por la Ley 4/1989, de 17 de marzo, parcialmente modificada
tambin por otras dos Leyes posteriores, en concreto, la 53/2002, de 30 de diciembre, de
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social y la 43/2003, de 21 de diciembre, de
Montes.
b) En relacin con los suelos forestales incendiados, la Ley estatal demanda al planeamiento que
los mantenga en la situacin de suelo rural (con los efectos previstos por esta Ley) y que limite
su destino al uso forestal, al menos, durante un plazo de 30 aos.
2

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Esta Ley fue modificada parcialmente por la Ley 10/2006, de 28 de abril.

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Cuadro n 2

DERECHOS Y DEBERES DE LOS CIUDADANOS

DERECHOS (Artculo 4)
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada
y accesible, concebida con arreglo al
principio de diseo para todas las personas,
que constituya su domicilio libre de ruido u
otras inmisiones contaminantes de cualquier
tipo que superen los lmites mximos
admitidos por la legislacin aplicable y en un
medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no
discriminatorias y de accesibilidad universal,
a la utilizacin de las dotaciones pblicas y
los equipamientos colectivos abiertos al uso
pblico, de acuerdo con la legislacin
reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la informacin de que
dispongan las Administraciones Pblicas
sobre la ordenacin del territorio, la
ordenacin urbanstica y su evaluacin
ambiental, as como obtener copia o
certificacin de las disposiciones o actos
administrativos adoptados, en los trminos
dispuestos por su legislacin reguladora.
d) Ser informados por la Administracin
competente, de forma completa, por escrito
y en plazo razonable, del rgimen y las
condiciones urbansticas aplicables a una
finca determinada, en los trminos
dispuestos por su legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los
procedimientos de elaboracin y aprobacin
de cualesquiera instrumentos de ordenacin
del territorio o de ordenacin y ejecucin
urbansticas y de su evaluacin ambiental
mediante la formulacin de alegaciones,
observaciones, propuestas, reclamaciones y
quejas y a obtener de la Administracin una
respuesta motivada, conforme a la
legislacin reguladora del rgimen jurdico de
dicha Administracin y del procedimiento de
que se trate.
f) Ejercer la accin pblica para hacer
respetar las determinaciones de la
ordenacin territorial y urbanstica, as como
las decisiones resultantes de los
procedimientos de evaluacin ambiental de
los instrumentos que las contienen y de los
proyectos para su ejecucin, en los trminos
dispuestos por su legislacin reguladora.

DEBERES (Artculo 5)
a) Respetar y contribuir a preservar el medio
ambiente, el patrimonio histrico y el paisaje
natural y urbano, abstenindose en todo
caso de realizar cualquier acto o desarrollar
cualquier actividad no permitidos por la
legislacin en la materia.
b) Respetar y hacer un uso racional y
adecuado, acorde en todo caso con sus
caractersticas, funcin y capacidad de
servicio, de los bienes de dominio pblico y
de las infraestructuras y los servicios
urbanos.
c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de
desarrollar cualquier actividad que comporte
riesgo de perturbacin o lesin de los bienes
pblicos o de terceros con infraccin de la
legislacin aplicable.
d) Cumplir los requisitos y condiciones a
que la legislacin sujete las actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas,
as como emplear en ellas en cada
momento las mejores tcnicas disponibles
conforme a la normativa aplicable.

En relacin con las medidas de transparencia, directamente aplicables en el actuar cotidiano de


las Administraciones urbansticas, se deducen bsicamente de lo establecido en el art. 11, bajo
cuyo ttulo Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica se incluyen las siguientes
determinaciones fundamentales:
a) Todos los Planes de ordenacin territorial y de ordenacin y de gestin urbansticos (incluyendo
los proyectos de distribucin de beneficios y cargas) deben ser sometidos al trmite de
informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca la legislacin correspondiente
(evidentemente se refiere a la autonmica). Este plazo no podr ser inferior a 20 das, ya que es
el mnimo exigido por el art. 86.2 de la LRJAP-PAC. Tras dicho trmite se aprobarn y publicarn
en la forma y con el contenido que determinen las leyes.
El mismo procedimiento mencionado en el prrafo anterior se exige en relacin con los convenios
urbansticos, tanto de gestin como de planeamiento, que pretenda suscribir la Administracin
competente. Se hace una referencia especfica a los convenios porque no en todas las Leyes
urbansticas autonmicas se les somete al trmite de informacin al pblico y publicacin. De
hecho, en algunas Comunidades Autnomas slo se someten a informacin al pblico, pero no
a la publicacin, en otras s es precisa la publicacin, pero no la informacin al pblico y, por
ltimo, en algunas de ellas se exige la inscripcin en el Registro de convenios que corresponda
como trmite que podra sustituir a alguno de los otros dos mencionados.
b) Cuando un Ayuntamiento inicie el procedimiento de aprobacin o alteracin de sus instrumentos de ordenacin urbanstica, con la documentacin que se exponga al pblico, incluir, en
todo caso, un resumen ejecutivo que recoja la delimitacin de los mbitos en los que la
ordenacin proyectada altera la vigente, un plano de su situacin, el alcance de las alteraciones
previstas y la identificacin, en su caso, de los mbitos en los que se suspender la ordenacin
vigente, o los procedimientos de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin que dicha
suspensin vaya a tener. De esta forma se quiere facilitar a los ciudadanos un acceso ms fcil a
la informacin que se les consulta pblicamente y que su participacin pueda ser ms efectiva.
c) Las Administraciones Pblicas con competencia en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio debern impulsar, en la medida de sus posibilidades la publicidad telemtica del
contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, incluyendo en ella
el anuncio de su sometimiento a informacin al pblico. La DA 9 exige esta publicidad por
medios telemticos, en relacin con el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica en vigor, con el anuncio de su sometimiento a informacin pblica y con
cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su aprobacin o alteracin, pudiendo
los Municipios menores de 5.000 habitantes, realizar dicha publicacin a travs de los entes
supramunicipales que tengan atribuida la funcin de asistencia y cooperacin tcnica con ellos,
los cuales debern prestarles dicha cooperacin.
d) Los planes de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se inicie de oficio por
el Ayuntamiento, pero cuya aprobacin definitiva competa a un rgano de otra Administracin
Pblica (normalmente ser la autonmica, salvo en el caso de Ceuta y Melilla, en que es la
Administracin del Estado) se entendern definitivamente aprobados por silencio administrativo
en el plazo que seale la legislacin urbanstica.

1.7. Ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla (Disposicin adicional tercera y


Disposicin final primera, apartado 4).
La DA 3, en conexin con la DF 1.4, introduce algunas modificaciones en relacin con las
competencias estatales (que ejerce el Ministerio de Vivienda a tenor del Real Decreto 1718/2004,
de 23 de julio, por el que se desarrolla su estructura orgnica bsica) y las de las Ciudades
Autnomas, relativas a sus instrumentos de ordenacin urbanstica. Su rgimen se resume del
modo siguiente:
a) Corresponde a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva del Plan General
de Ordenacin Urbana y de sus revisiones.
b) Corresponde a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva de las modificaciones del Plan General de Ordenacin Urbana, pero ya no en todo caso, sino slo cuando

48

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

49

afecten a las determinaciones de carcter general, a los elementos fundamentales de la


estructura y orgnica del territorio, o a las determinaciones del apartado 3 de la DF 1.

2.- GESTIN URBANSTICA

Se entiende por determinaciones de carcter general, las incluidas en el art. 12.1 de la LS 1976,
es decir, las referidas a la clasificacin del suelo con sus correspondientes tipos y categoras, las
que componen la estructura general y orgnica del territorio, la programacin en dos etapas de
cuatro aos para el desarrollo del Plan, las medidas para la proteccin del medio ambiente y el
sealamiento de las circunstancias conforme a las cuales procede la revisin del propio Plan.

La Ley concibe la urbanizacin como un entero servicio pblico, que al afectar normalmente a
una pluralidad de fincas excede, tanto lgica, como fsicamente, de los lmites propios de la
propiedad. As lo demuestran las tradicionales tcnicas reparcelatorias de la legislacin
urbanstica espaola, cuya gestin puede reservarse la propia Administracin, o encomendarla a
privados, sean stos o no los propietarios de los suelos.

En concreto, se entiende como elementos fundamentales de la estructura y orgnica del


territorio (art. 12.1.b) de la misma Ley citada en el prrafo anterior: los elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, los sistemas generales de comunicacin y sus zonas
de proteccin, los espacios libres destinados a parques pblicos y zonas verdes en proporcin no
inferior a cinco metros cuadrados por habitante y el equipamiento comunitario y para centros
pblicos.

La nueva Ley estatal parte de la regla general de que, all donde se confe la ejecucin del planeamiento a la iniciativa privada, sta deba abrirse a la competencia de terceros, ya que se entiende
que esto redundar en la agilidad y en la eficiencia de la actuacin. Este principio se acompaa
de la garanta de una participacin de los propietarios basada en un consentimiento informado,
y de que no puedan imponrseles ms cargas que las legales, sin su consentimiento (art. 16.3).

c) Corresponder a las Ciudades de Ceuta y Melilla la aprobacin definitiva de los Planes


Parciales y Especiales, y de sus modificaciones o revisiones, as como de las modificaciones del
Plan General, no comprendidas en el punto anterior. En estos casos, la Administracin General
del Estado emitir un informe preceptivo previo, que, adems, ser vinculante en lo relativo a
cuestiones de legalidad o de afectacin a intereses generales de competencia estatal. El plazo
para su emisin es de tres meses, entendindose favorable si no se emite dentro del mismo.
d) Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern, directamente, mediante sus correspondientes
Planes Generales, la potestad que la Ley reconoce a los legisladores autonmicos para reducir
excepcionalmente el porcentaje de reserva de vivienda protegida establecido como mnimo, en el
suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanizacin (30% de la edificabilidad
residencial prevista, de acuerdo con el art.10.b).

De acuerdo con lo anterior, el legislador estatal realiza un giro decisivo en esta materia: el rgimen
bsico de las actuaciones de urbanizacin es el que incorpora derechos y deberes, con independencia del estatuto de la propiedad, que slo incluye, en realidad, la facultad de participar en
aquellas actuaciones, tal y como se ha apuntado. El anlisis de estas cuestiones se realizar a
continuacin, sobre la base de los siguientes epgrafes:

2.1.Rgimen bsico de las actuaciones de transformacin urbanstica.


(Artculos 14 y 16).
De conformidad con lo dispuesto por los arts. 14 y 16 de la Ley 8/2007, este rgimen puede
extractarse tal y como se recoge en el Cuadro siguiente, que hace el n 3 de esta Gua:

A estas ciudades les ser de aplicacin, en tanto no se establezcan reducciones excepcionales


por sus Planes Generales, una reserva obligatoria del 30% (la que la Ley prev con el carcter de
mnimo) que deber incluirse en todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de
aprobacin se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. (Primer prrafo del primer
apartado de la DT 1)
e) Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern tambin directamente, mediante sus correspondientes Planes Generales, la potestad que la Ley reconoce a los legisladores autonmicos para
determinar los posibles destinos de los bienes que integran los patrimonios pblicos de suelo, de
entre los previstos por el art. 34.1, es decir: adems de la construccin de vivienda protegida,
otros fines de inters general urbanstico, de proteccin o mejora de espacios naturales o de los
bienes inmuebles del patrimonio cultural.
f) El porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, a entregar a la
Administracin competente, con destino al patrimonio pblico de suelo (art. 16.1.b), ser del
15%, pudiendo los Planes Generales de ambas Ciudades incrementar dicho porcentaje hasta el
20%, en las actuaciones en las que el valor de los solares resultantes, sea sensiblemente superior
al medio de los incluidos en su misma clase de suelo.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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2.2. Ejercicio de la libre empresa. (Artculos 6, 8.1.c), 31 y 32).


Cuadro n 3
Ya se ha hecho referencia a algunas de las medidas incorporadas por la Ley 8/2007, con el objeto
de mejorar el funcionamiento de los mercados de suelo, tratando de hacerlos ms transparentes
y eficientes, de manera que se combata la especulacin.

RGIMEN BSICO DE LAS ACTUACIONES


DE TRANSFORMACIN URBANSTICA

DERECHOS

DEBERES

- El derecho de consulta a las


Administraciones competentes sobre los
criterios y previsiones de la ordenacin
urbanstica, de los planes y proyectos
sectoriales, y de las obras que habrn de
realizarse para asegurar la conexin de la
urbanizacin con las redes generales de
servicios y, en su caso, las de ampliacin y
reforzamiento de las existentes fuera de la
actuacin.

Entrega de suelo para:

- El derecho de iniciativa, en ejercicio de la


libre empresa, para la actividad de ejecucin
de la urbanizacin cuando sta no se
encomiende a la Administracin Pblica, y
siempre que la legislacin urbanstica lo
permita, y en el marco de las peculiaridades
o excepciones que sta pueda prever a favor
de la iniciativa de los propietarios.
- Derecho de los propietarios de suelo a
participar en la actuacin en un rgimen de
equidistribucin de los beneficios y las
cargas derivados de ella.

- Viales, espacios libres, zonas verdes y


dotaciones incluidas en la actuacin o
adscritas a ella.
- Participacin de la comunidad en las
plusvalas urbansticas: con carcter general,
entre el 5% y el 15% del suelo libre de
cargas de urbanizacin-, correspondiente a
la edificabilidad media ponderada de la
actuacin, segn disponga la Ley
autonmica .3
- Costear la urbanizacin y las
infraestructuras de conexin con las redes
generales de servicios, incluyendo la
potabilizacin, suministro y depuracin de
aguas, as como entregar las infraestructuras
soporte de dichos servicios.
- Garantizar el realojamiento y el retorno de
ocupantes legales con residencia habitual
en el mbito.
- Indemnizar los derechos sobre bienes que
deban ser demolidos.

REGLA GENERAL ADICIONAL


Todos los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones de transformacin urbanstica y los
adscritos a ellas, quedarn afectados -con carcter de garanta real- al cumplimiento de todos los
deberes reseados. stos se presumirn cumplidos con la recepcin por la Administracin
competente de las obras de urbanizacin o, en defecto de tal recepcin formal, al trmino del plazo
en que debiera haberse producido aqulla. A tales efectos podr presentarse copia de la solicitud,
acompaada de una certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras, acreditando su
terminacin.

Dentro de dichas medidas, quizs la fundamental en relacin con la gestin urbanstica sea la
apertura a la competencia, de la iniciativa privada en la gestin del suelo, al menos cuando falle
la iniciativa reservada a los propietarios del suelo. Esta posibilidad ya estaba prevista por la Ley
6/1998, de 13 de abril (art. 4.3), si bien dicha norma ligaba este art. a la facultad reconocida al
propietario (art. 15), de promover la transformacin urbanstica de sus terrenos.
La nueva Ley se propone dinamizar la gestin privada, tanto en la urbanizacin del suelo (art. 6),
en la que contempla la adjudicacin de las actuaciones urbanizadoras mediante procedimientos
de publicidad, transparencia y concurrencia, como en la edificacin de solares o en la rehabilitacin de edificios, en la que se prev, tambin, la posibilidad de sustituir la inactividad de los
propietarios mediante concursos de iniciativas privadas, en lugar de tener que recurrir necesariamente a la expropiacin, que suele ser ms lenta y, desde luego, ms onerosa para los propietarios y la propia Administracin (arts. 31 y 32, sobre la venta y la sustitucin forzosas). A ambos
aspectos se refieren los siguientes apartados:
a) El art. 6 de la nueva Ley remite a la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica la
regulacin del derecho a iniciar, en ejercicio de la libre empresa, la ejecucin de la urbanizacin
cuando sta no quede reservada a la propia Administracin (como puede observarse no se
atribuye dicho derecho a la propiedad del suelo, como haca la Ley anterior). Dicha legislacin
asegurar que el desarrollo de dicha actividad se atribuir mediante un procedimiento en el que
quede garantizada la publicidad y la concurrencia y que la adjudicacin pblica de dicho procedimiento garantizar que la comunidad participe adecuadamente de las plusvalas derivadas de tal
actuacin.
Ello no significa que los propietarios de suelo queden marginados o excluidos de la gestin
urbanizadora privada. La Ley les garantiza la facultad de participar en la ejecucin de las
actuaciones de urbanizacin en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas (art.
8.1.c) y, adems, les protege frente a eventuales abusos, con la prohibicin -bajo sancin de
nulidad de pleno derecho-, de los convenios urbansticos mediante los cuales pretendan
imponrseles ms cargas u obligaciones que las estrictamente previstas por las Leyes, sin su
consentimiento (art. 16.3.).
Ahora bien, tratndose de aspectos ligados a la gestin urbanstica, la opcin del legislador estatal
en cuanto a este punto debe asegurar que la competencia autonmica en materia de urbanismo
queda salvaguardada, de tal manera que por medio de su ejercicio, pueda optarse por modelos
diversos. De ah que la Ley remita, en la aplicacin de este principio de la libre empresa, a las
peculiaridades o excepciones que pueda prever la legislacin de las Comunidades Autnomas, a
favor de la iniciativa de los propietarios del suelo. De hecho, la mayora de las leyes autonmicas
ya contempla sistemas de ejecucin o formas de gestin urbanstica privada abiertas a no propietarios. Si bien tambin atribuyen preferencia en la adjudicacin, o un monopolio temporal durante
un lapso de tiempo desde la aprobacin del planeamiento, o una reserva para ciertos tipos de
actuaciones o bajo ciertas circunstancias, a favor de los propietarios del suelo.
b) La LS, tal y como ya se adelant ms arriba, se propone dinamizar la gestin privada, tambin,
en la edificacin de solares y en la rehabilitacin de edificios, por lo que introduce instrumentos
que permiten sustituir la inactividad de los propietarios tanto a travs de la tradicional
expropiacin forzosa (en este caso por incumplimiento de la funcin social de la propiedad),
como mediante nuevos concursos de iniciativas privadas. Se trata, en concreto, de la venta y la
sustitucin forzosas reguladas en los arts. 31 y 32. Al margen de dichos mecanismos, la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica puede establecer otros distintos, siguiendo as
la doctrina del Tribunal Constitucional emanada de la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Con carcter exepcional, un mximo del 20% y un porcentaje menor que el 5%. Ver epgrafe 1.3

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La regulacin que contienen los mencionados preceptos en relacin con estas tcnicas puede
resumirse del modo siguiente:

Cuadro n 4

- Proceden en los supuestos de incumplimiento de los deberes de edificacin y rehabilitacin.

ESTATUTO JURDICO BSICO DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO

- La expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad se remite, casi ntegramente, a la legislacin autonmica.
- La utilizacin de la expropiacin en estos casos, y la aplicacin de los procedimientos concursales para propiciar la venta o sustitucin forzosas requiere la tramitacin de un procedimiento
contradictorio, con participacin, en todo caso, del propietario incumplidor, al que debe
permitrsele realizar todas las alegaciones que estime oportunas en su defensa. Este procedimiento debe finalizar con una resolucin administrativa en la que se declare expresamente el
incumplimiento del deber o deberes de que se trate.
- La legislacin autonmica est habilitada, en tales supuestos, para establecer una reduccin de
hasta el 50 por ciento del valor que legalmente corresponda a los bienes sometidos a alguna de
las tcnicas mencionadas en el prrafo anterior, de tal manera que corresponda a la
Administracin la diferencia.
Tngase en cuenta que, en la legislacin urbanstica actualmente vigente, existen normas
procedimentales (ms o menos precisas) relativas a la venta forzosa en las Leyes de las siguientes
Comunidades Autnomas: Andaluca, Aragn, Asturias, Cantabria, Castilla y Len, Catalua,
Galicia, Murcia, Navarra, La Rioja y el Pas Vasco. Por otro lado, Castilla-La Mancha, Extremadura
y Madrid regulan pormenorizadamente la denominada ejecucin sustitutoria.

DERECHOS

DEBERES

1.- Uso y disfrute del mismo conforme al


estado, caractersticas objetivas y destino,
de acuerdo con la legislacin aplicable,
que engloba:

- Dedicar los terrenos a usos que no sean


incompatibles con la ordenacin territorial y
urbanstica.

- realizar instalaciones y construcciones


necesarias para el uso y disfrute del suelo
conforme a su naturaleza y siempre que
no tengan el carcter legal de edificacin.
- participar en la ejecucin de actuaciones
de urbanizacin en rgimen de equitativa
distribucin de beneficios y cargas.
- edificar sobre unidad apta para ello.
2.- Disponer de ellos siempre que su
ejercicio no infrinja el rgimen de
formacin de fincas y parcelas y de la
relacin entre ellas.

- Conservarlos en condiciones legales:


mantener la masa vegetal, evitar riesgos de
erosin, incendios, daos a terceros,
contaminacin, etc.
- Participar en los deberes legales de
promocin en rgimen de equitativa
distribucin de beneficios y cargas y permitir
la ocupacin de los terrenos por el
promotor4.
- Edificar en los plazos establecidos y
conservar terrenos y edificios: seguridad,
sanidad y ornato, mejora y rehabilitacin
hasta donde alcance el deber legal de
conservacin.

2.3. El estatuto bsico de la propiedad del suelo (Artculo 8).


Consecuencia de todo lo analizado en el epgrafe anterior, es que dentro del estatuto bsico de la
propiedad del suelo, y a diferencia de lo que ha ocurrido con la legislacin estatal precedente, ya
no figure el derecho a urbanizar, aunque s a participar en la urbanizacin.
Analizando de manera resumida los derechos y los deberes que se reconocen a los propietarios
de suelo en el art. 8 de la nueva Ley, resulta lo siguiente (Cuadro n 4):

- Respetar las exigencias de la legislacin


aplicable y de la ordenacin territorial y
urbanstica.

Es decir, tal y como se afirma en la Exposicin de Motivos, la urbanizacin queda concebida como
una entera funcin pblica. Dicha funcin constituye, adems, una actividad econmica de
inters general, por lo que afecta, tanto al derecho de propiedad, como a la libertad de empresa.

4 Estos deberes son los propios de las actuaciones de transformacin. En el suelo rural no sometido a
transformacin se prev la posibilidad, ya existente en algunas legislaciones autonmicas, de incluir el deber
de costear las prestaciones patrimoniales precisas para la implantacin de usos no vinculados a la explotacin
primaria (como podra ser, por ejemplo, un parque elico, una instalacin o edificacin industrial, etc.) y las
infraestructuras de conexin de la instalacin, construccin o edificacin con las redes generales.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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2.4. Actuaciones de transformacin urbanstica (Artculo 14 y Disposicin


transitoria segunda): nueva urbanizacin, reforma o renovacin de la
urbanizacin y dotacin.

A continuacin se detallan algunas de las reglas ms interesantes que la Ley anuda a cada una
de estas actuaciones:
a) En relacin con las actuaciones de urbanizacin.

De acuerdo con el art. 14, la Ley distingue dos tipos de actuaciones de transformacin
urbanstica. El Cuadro n 5, que se adjunta a continuacin, trata de resumir de manera breve el
contenido de ambas clases de actuacin:

- Para que pueda entenderse iniciada es preciso que se hayan aprobado ya, y sean eficaces,
todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin. Habitualmente, esta legislacin
exige como los Planes ms pormenorizados y precisos segn la clase y categora de suelo de que
se trate, ya que son stos los que legitiman el inicio de la ejecucin material de stas (Plan Parcial
en suelo urbanizable delimitado, PERI en suelo urbano no consolidado, Estudio de Detalle en
suelo urbano consolidado en su caso-, etc.). Su caducidad restituye los suelos, a los efectos de
esta Ley, a la misma situacin en la que se encontraban cuando la actuacin se inici.
- Las actuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas en el momento en que, una vez
aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin
aplicable para legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin material de stas. La
iniciacin se presume cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las
obras.

Cuadro n 5

ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA

ACTUACIONES DE URBANIZACIN
DE NUEVA URBANIZACIN

DE REFORMA O RENOVACIN DE
LA URBANIZACIN

Permiten que un mbito


delimitado sobre suelo en
situacin rural pase a ser
urbanizado mediante la
ejecucin de las
infraestructuras y dotaciones
pblicas correspondientes, la
creacin de una o ms
parcelas aptas para la
edificacin o uso
independiente, siempre que
queden conectadas
funcionalmente con la red de
los servicios que exija la
ordenacin territorial y
urbanstica (Parece que se
est haciendo referencia a las
actuaciones integradas en
suelo urbano no consolidado o
en suelo urbanizable).

Permiten reformar, rehabilitar o


renovar la urbanizacin de un
mbito de suelo ya urbanizado
(podramos identificarlas con las
ordenadas, sobre suelos urbanos
no consolidados, por los Planes.

ACTUACIONES DE DOTACIN
Tienen por objeto incrementar las dotaciones
pblicas de un mbito de suelo urbanizado
para reajustar su proporcin con la mayor
edificabilidad o densidad o con los nuevos
usos que hubiera podido asignar una nueva
ordenacin urbanstica a una o ms parcelas
de aqul. En cualquier caso, quedan
excluidas las actuaciones que requieran la
reforma o renovacin integral de la
urbanizacin del citado mbito.

- La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se produce cuando concluyen las obras


urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose cumplido los
deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se presume a la recepcin de
las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse
producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin
tcnica de las obras. Esta es una regla comnmente establecida ya por la legislacin urbanstica
autonmica. Por poner un ejemplo, la Ley madrilea dispone en su art. 135.8 que: En el caso
de que la Administracin no resolviera sobre la recepcin de las obras de urbanizacin en el plazo
previsto en el planeamiento u ordenanza municipal o, en su defecto, en el de tres meses, bastar
el ofrecimiento formal de cesin de las mismas por la persona responsable de la ejecucin, a los
efectos de entender recepcionadas las obras.

b) En relacin con las actuaciones de dotacin.


Estas actuaciones constituyen la novedad ms destacable de la Ley en relacin con las
actuaciones de transformacin urbanstica, ya que eran ajenas a la Ley anterior, si bien s se
prevean actuaciones urbansticas similares o equivalentes en un buen nmero de Leyes autonmicas (Andaluca, Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y Len, Extremadura, Madrid, Navarra y
el Pas Vasco, por ejemplo).
Su objeto estriba en reajustar las proporciones entre las posibles nuevas dotaciones previstas por
el Plan, con los posibles nuevos usos, edificabilidades o densidades permitidas por el mismo en
mbitos de suelo ya urbanizado. Podran identificarse con las actuaciones denominadas aisladas
o asistemticas por las Leyes urbansticas autonmicas, las cuales suelen proyectarlas, exclusivamente, sobre suelos urbanos que estaban consolidados por la urbanizacin, pero que ahora se
entienden desconsolidados por una nueva ordenacin que, o bien altera el uso o aumenta su
intensidad, lo que requiere nuevas dotaciones, pero sin necesitar una reurbanizacin integral o
sistemtica. Con la nueva regulacin se permite, a diferencia de lo que ocurra con el rgimen de
estos suelos en la Ley 6/1998, que los propietarios asuman los deberes y cargas urbansticas an
pendientes de cumplir de entre los establecidos por el art. 16.
Por lo que se refiere en particular al deber de entregar la participacin de la comunidad en las
plusvalas, dado que la plusvala no procede aqu de la atribucin de un aprovechamiento, sino
de su incremento, se cifra asimismo en un porcentaje de dicho incremento.
No obstante, es preciso tener en cuenta que existen Leyes urbansticas autonmicas, en las que
la reordenacin de terrenos urbanos mediante un instrumento de planificacin urbanstica que
incluya nuevas dotaciones pblicas, atribuya un aprovechamiento urbanstico superior al preexistente, y requiera el incremento o la mejora de los servicios y elementos de urbanizacin actuales,
no incorpora el efecto automtico de exigencia de la mayor parte de los deberes citados.

56

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

57

A estos efectos, es fundamental conocer el rgimen transitorio establecido por el legislador


estatal.
La DT 2 dispone que, transcurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, sin que la
legislacin autonmica haya establecido las reglas precisas para que los Planes urbansticos
puedan aplicar el nuevo rgimen previsto para las actuaciones de dotacin, desde dicho
momento y hasta su adaptacin a esta Ley, el planeamiento puede hacer uso de este instrumento
directamente, conforme a las siguientes determinaciones:
- El Plan de ordenacin deber delimitar el mbito de la actuacin, pudiendo ser ste continuo o
discontinuo. En dicho mbito se incluirn todos los incrementos de edificabilidad o densidad
previstos, as como los cambios de uso, en su caso, y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y se calcular el valor total de las cargas de la actuacin que corresponde a cada nuevo
metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, segn proceda.
- Los propietarios pueden cumplir los deberes que consistan en la entrega de suelos, cuando no
dispongan del necesario para ello (pinsese la clase y categora de suelo de que se trata),
pagando su equivalente en metlico.
- La exigencia del cumplimiento de estos deberes se liga al momento del otorgamiento de la
licencia o del acto administrativo de intervencin que se requiera para materializar la mayor
edificabilidad o densidad o el inicio del nuevo uso atribuido por la ordenacin.

2.5. Suelos correspondientes a la Administracin. (Artculos 10, 16 y 33.1 y 34.2).

previsto los casos y las condiciones. En ningn supuesto ser posible realizar dicha sustitucin si
la obligacin legal puede cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de
proteccin pblica en virtud de la reserva del art. 10.b).
- Todos los bienes, recursos y derechos que se adquieran por virtud de este deber integran
necesariamente el patrimonio pblico de suelo. Ello incluye, especficamente, tanto el suelo,
como los ingresos que pudieran obtenerse a consecuencia de su enajenacin (art. 33.1).
- Las Administraciones urbansticas no pueden subastar o vender estos terrenos, cuando el uso
previsto para los mismos sea el de vivienda protegida, por encima del valor mximo de
repercusin para aqulla. De hecho, sta prohibicin alcanza no slo a la primera transmisin de
estos terrenos, sino tambin a las sucesivas (art. 34.2).
- El destino de estos suelos ser la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica y slo podrn destinarse a otros usos de inters social, cuando as lo
establezca el planeamiento urbanstico en funcin de la habilitacin que, a tales efectos, debe
haber previsto la legislacin en la materia. Dicha legislacin debe especificar cules son los
dems fines admisibles, pero stos debern ser urbansticos o de proteccin o mejora de
espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.
- Todas las limitaciones o condiciones de destino expresadas deben constar de manera fehaciente
en el Registro de la Propiedad (se remite al lector al epgrafe 4 de esta Gua).

2.6. Expropiacin forzosa, responsabilidad patrimonial, reversin y retasacin


(Artculos 28 a 30 y Disposicin adicional quinta).

Ya se ha hecho referencia a esta cuestin en dos epgrafes distintos de esta Gua.


a) De un lado, cuando se trata de los terrenos que deben entregarse a la Administracin por estar
reservados por el planeamiento a viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones
pblicas incluidas o adscritas a la actuacin, ya se indic que se trata de un deber exigible a
quien promueva la actuacin urbanstica correspondiente (epgrafe 2.1). No obstante, la
propiedad, lo asume como carga real al participar en la promocin de la actuacin, tal y como
dispone el art. 9.3, segn es tradicional.
Quizs slo reste indicar ahora que, cuando se trate de actuaciones de dotacin, es decir, de las
previstas en el art. 14.1.b) ser posible sustituir la entrega de estos suelos por otras formas de
cumplimiento de este deber (se tratar habitualmente de una compensacin en metlico)
siempre que lo permita la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (art. 16.1.a). segundo
prrafo.
b) De otro lado, cuando se trata de los terrenos que deben entregarse a la Administracin, libres
de toda carga de urbanizacin, por corresponder al rescate de plusvalas urbansticas, en el
epgrafe 1.3 se contienen los comentarios relativos al establecimiento, por el legislador estatal, de
una nueva horquilla (art. 10) que oscila, con carcter general, entre el 5 % y el 15 %, y, con
carcter excepcional, para actuaciones especiales, hasta el 20%, o por debajo del 5%. No se van
a reproducir aqu, por tanto, las reglas establecidas por la Ley en orden a la determinacin de este
porcentaje por parte de las Comunidades Autnomas, que son, en suma, las competentes para
hacerlo, en funcin de sus necesidades y circunstancias. S es importante dejar claro que, en las
actuaciones de dotacin el suelo que se entrega a la Administracin, libre de cargas de urbanizacin, es el correspondiente al porcentaje medido respecto del incremento de la edificabilidad
media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que
fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica.

Se incluye el anlisis conjunto de ambas materias en este epgrafe de la Ley por tratarse, como
afirma el Tribunal Constitucional, de dos modalidades de un mismo gnero: la garanta
patrimonial del ciudadano. Recuerda la STC 61/1997, de 20 de marzo, que los supuestos
indemnizatorios, sean a ttulo de responsabilidad administrativa o de expropiacin forzosa,
encuentran cobijo en el art. 149.1.18 de la Constitucin y guardan un evidente paralelismo.
Al margen de las importantes novedades introducidas por la Ley en relacin con los criterios de
valoracin de suelo y otros bienes y derechos (relevantes, sin duda, cuando se trata de determinar
cualquier indemnizacin), la regulacin que se otorga a otros aspectos de la institucin expropiatoria y de la responsabilidad patrimonial de la Administracin, aporta datos de inters.

a) La expropiacin forzosa.
- La aplicacin de la expropiacin forzosa para cumplir cualquier finalidad urbanstica o de
ordenacin territorial se ajustar, en primer trmino, a lo dispuesto en esta Ley y a la LEF, por lo
que corresponder aplicar la legislacin autonmica cuando se trate de aqullas especialidades
en las que las Comunidades posean competencias (art. 28.1).
- La legitimacin expropiatoria no se liga a la mera aprobacin definitiva de cualquier clase de
Planes, sino slo a aquellos que habiliten directamente para la ejecucin y siempre que sta deba
producirse por expropiacin (28.2).
- La Administracin expropiante no podr satisfacer los justiprecios expropiatorios en especie si
no cuenta con el acuerdo del expropiado (art. 28.3), anlogamente a lo que exiga la Ley anterior
(art. 37).
- Mencin especial merece la regulacin del derecho de reversin, y, en especial, el nuevo
supuesto de retasacin que regula el art. 29.2.b). A continuacin, el Cuadro que hace el n 6 de
los introducidos en esta Gua, ejemplifica sinpticamente la regulacin del derecho de reversin
y del nuevo supuesto de retasacin de los bienes expropiados.

S se va a hacer referencia, por el contrario, a aquellas determinaciones mediante las cuales el


legislador estatal trata de asegurar que los suelos obtenidos por medio de este deber de cesin
cumplen, efectivamente, su destino para uso de inters social. Entre ellas, deben destacarse las
siguientes:
- La cesin debe producirse en suelo, de modo que, para que sea posible sustituir la entrega del
suelo por otras formas de cumplimiento de este deber, la legislacin autonmica debe haber

58

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

59

b) La responsabilidad patrimonial de la Administracin.


Cuadro n 6

SUPUESTOS DE REVERSIN Y RETASACIN:


REQUISITOS Y LIMITACIONES

REGLA GENERAL

REGLA ESPECIAL
Expropiacin para ejecucin de
actuaciones de urbanizacin

Procede la REVERSIN:
Cuando se altere el uso asignado a los
terrenos, que motiv la expropiacin, en
virtud de modificacin o revisin de los
planes

LMITES
1.- Que el uso dotacional pblico hubiese
sido efectivamente implantado y mantenido
durante ocho aos, o se asigne un nuevo
uso, igualmente dotacional pblico.

Procede la REVERSIN:
Cuando hayan transcurrido diez aos desde
la expropiacin sin que la urbanizacin se
haya concluido.

Procede la RETASACiN:
Si se modifica el instrumento de
planificacin territorial y urbanstica al
margen del proceso de revisin y se alteren
los usos o la edificabilidad del suelo incluido
en un mbito de actuacin, suponiendo ello
un incremento de su valor.

2.- Que la expropiacin se realizase para la


formacin o ampliacin de un patrimonio
pblico de suelo, y el nuevo uso asignado
sea compatible con los fines de ste.
3.- Que la expropiacin sea para la
ejecucin de una actuacin de urbanizacin.
4.- Que la expropiacin viniese motivada por
el incumplimiento de los deberes y cargas
correspondientes.
5.- En los dems supuestos previstos por la
LEF.

La retasacin consiste en calcular la diferencia entre el justiprecio actualizado y el nuevo valor


que sera el correspondiente a los nuevos usos y edificabilidades, aplicando los mismos criterios
de valoracin, diferencia que corresponder al expropiado. El instrumento de la retasacin tiene
como objetivo conciliar indemnidad patrimonial con eficacia de la gestin pblica, ya que en este
caso el legislador ha considerado que no es necesaria la restitutio in natura, pero s compensar
adicionalmente al expropiado para mantener el equilibrio y evitar malas prcticas.
A este Cuadro debe unirse la imposibilidad especfica de reconocimiento del derecho de reversin
que regula el art. 29.3, de acuerdo con el cual no proceder la reversin cuando del suelo
expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del art.
175, siempre que se mantenga el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra
alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.

La Ley 8/2007 parte del mismo principio fundamental que ha inspirado en esta materia,
el derecho urbanstico espaol desde la Ley del Suelo de 1976. El art. 3.1 recuerda que no cabe
reconocer derechos indemnizatorios como consecuencia del ejercicio de la funcin pblica del
urbanismo y la ordenacin del territorio. Ello implica que toda alteracin de planeamiento entre
de lleno en el ius variandi que reconoce a la Administracin la legislacin en la materia y, por
tanto, slo generar derecho a indemnizacin cuando encaje plenamente en alguno de los
supuestos tasados por la Ley y siempre que se constate una especial diligencia de los propietarios
en orden a garantizar la ejecucin del planeamiento, mediante la satisfaccin de las cargas que
se les impongan.
Las novedades introducidas por el art. 30 de la Ley son las siguientes:
- En los supuestos de cambio en la ordenacin territorial y urbanstica, existe derecho a ser
indemnizado cuando concurran alguna de las siguientes circunstancias:
* Cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las
condiciones de participacin de los propietarios en ella, antes de transcurrir los plazos previstos
para su desarrollo o, una vez transcurridos, si la falta de ejecucin fuese imputable a la
Administracin. Las dos novedades ms interesantes estriban en que este supuesto es aplicable
no slo a los cambios de ordenacin, sino tambin a la alteracin del acto o negocio jurdico de
adjudicacin de la actividad de ejecucin, y que es irrelevante para la nueva Ley que el nuevo
instrumento de ordenacin reduzca o no el aprovechamiento urbanstico (art. 30.a. primer
prrafo).
* Cuando se altere o extinga la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades. Se trata del supuesto al que la legislacin anterior inclua en la alteracin del planeamiento
con licencia ya concedida. Cuando dichas licencias deban ser alteradas, revisadas o extinguidas,
proceder valorar la lesin indemnizable (art. 30.c).
- En las situaciones de fuera de ordenacin (art. 30. a), segundo prrafo). Pese a que se mantiene
el principio de que tales situaciones, producidas por los cambios en la ordenacin territorial o
urbanstica no son indemnizables, se incorpora el derecho a ser indemnizado por los perjuicios
que se causen si se impide usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin durante
su vida til. Este precepto no hace sino positivizar la jurisprudencia consolidada al respecto6, que
reconoca aquel derecho de uso y disfrute, pero lo ligaba a la exigencia de que la edificacin fuese
legal. Como claramente expres la STS de 17.02.2000, al determinar la indemnizacin que
corresponda por el derribo ilegal de un edificio de esta naturaleza no puede ser la misma que si
el edificio estuviera dentro de ordenacin, ni puede tratarse de igual manera al edificio que queda
fuera de ordenacin por un simple cambio de planeamiento, que a aquel que lo est por haberse
erigido sin licencia y contra Plan y que slo debe su permanencia a la caducidad de las facultades
administrativas de intervencin.
Por ltimo, es importante resaltar que, al margen de los arts. mencionados, existen otros
preceptos de la Ley en los que pueden localizarse supuestos indemnizatorios adicionales. En
concreto, se trata de los siguientes:
- El art. 6.b). segundo prrafo, en el que se determina el derecho a la indemnizacin de los gastos
en que se haya incurrido por la elaboracin de proyectos necesarios, que resulten intiles, a
consecuencia de la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados por una Administracin,
en la contestacin a las consultas que se le hayan formulado.
- El art. 11.4, en el que se determina que los interesados tendrn derecho a ser indemnizados
por el importe de los gastos que les haya generado presentar solicitudes urbansticas, cuando, de
acuerdo con la legislacin se admita que stos inicien el procedimiento de aprobacin de un Plan
o de un proyecto de ejecucin urbanstica, y la Administracin actuante incumpla su deber de

El artculo 17.4 permite a los instrumentos de ordenacin urbanstica destinar superficies superpuestas, en la rasante y
el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio pblico. En estos casos, podr constituirse un complejo
inmobiliario en el que aqullas y sta tienen el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa su desafectacin
y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico

60

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Entre otras, las SSTS de 24.03 y de 28.11, ambas de 1997

61

resolver dentro del plazo mximo establecido. La nica excepcin a este supuesto de responsabilidad patrimonial surge en los supuestos en los que deba entenderse que aqullas solicitudes
quedaban aprobadas o resueltas favorablemente por silencio administrativo de conformidad con
la Ley que se aplique, ya que entonces no hay dao.

las Entidades locales un puesto de trabajo provisto por el sistema de libre designacin en atencin
al carcter directivo o especial responsabilidad de sus funciones, quedan obligados a formular
declaracin sobre:
cualquier causa de posible incompatibilidad y cualquier actividad que les proporcione o pueda
proporcionar ingresos econmicos
sus bienes patrimoniales y su participacin en sociedades de todo tipo.

2.7. Transparencia en la Gestin Urbanstica. (Disposicin adicional novena)


Esta Disposicin Adicional introduce una serie de modificaciones en la Ley Reguladora de las
Bases de Rgimen Local que se podran agrupar en los dos grandes bloques que se sealan a
continuacin.
1) Las que introducen medidas que fomentan la transparencia de la gestin urbanstica. En este
sentido procede citar que:
- Se atribuye al Pleno municipal y a la Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto la
competencia para aprobar los convenios que tengan por objeto la alteracin de cualesquiera de
los instrumentos de ordenacin urbanstica.
- Tambin se atribuye al Pleno municipal y a la Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo
Abierto la competencia para aprobar las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el
10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de los
bienes inmuebles con independencia de su valor.

- A los representantes locales que desempeen sus cargos en rgimen de dedicacin exclusiva y
que hayan ostentando responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se organice el
gobierno local les ser de aplicacin dentro del mbito territorial en el que hayan ejercido sus
competencias, durante el plazo de dos aos desde la finalizacin de su mandato, las limitaciones
al ejercicio de actividades privadas establecidas en el art.8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de
regulacin de los conflictos de intereses de los miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de
la Administracin General del Estado. No obstante se permite que, durante ese periodo, los
Ayuntamientos puedan compensar econmicamente a los que, como consecuencia de este
rgimen de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni perciban
retribuciones econmicas por otras actividades.
Los titulares de los rganos directivos (es decir, los de rganos que ejerzan funciones de gestin
o ejecucin de carcter superior, respetando las directrices generales fijadas por el rgano
de gobierno de la Corporacin, pero disponiendo de un cierto margen de autonoma) quedan
asimismo sujetos a la limitacin del art.8 referido en el punto anterior, con igual plazo y
mbito espacial.

- Los ciudadanos tienen garantizado el acceso, en cualquier momento, a la informacin sobre


ordenacin del territorio y urbanismo vigente en su mbito territorial ya que las Administraciones
pblicas competentes en la materia estn obligadas a tener, a la disposicin de aqullos, copias
completas de:
los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
los documentos de gestin
los convenios urbansticos.
-Tambin las Administraciones pblicas con competencia en la materia estn obligadas a
publicar por medios telemticos, en relacin con los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica, lo siguiente:
texto en vigor
el anuncio de su sometimiento a informacin pblica
cualesquiera actos de tramitacin relevantes para su aprobacin o alteracin.
En previsin de las dificultades que se les puedan plantear a los Municipios de menos de 5.000
habitantes, se les permite efectuar esta publicacin a travs de los entes supramunicipales que
tengan la funcin de prestarles asistencia y cooperacin tcnica. Estos entes, si fueren requeridos
para ello, quedan obligados a prestarles dicha cooperacin.
- En los supuestos de alteracin de la ordenacin urbanstica que no se incluyan en el ejercicio
pleno de la potestad de ordenacin (es decir, sin que se trate de una revisin del planeamiento),
si esa alteracin implica incremento de la edificabilidad o de la densidad o modificacin de los
usos del suelo, en el expediente deber identificarse a todos los propietarios o titulares de otros
derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin. Para
evitar complicar la gestin de la Administracin, la Ley se remite para proceder a dicha identificacin a lo que resulte del registro o instrumento (verbigracia el catastro) utilizado a efectos de
notificaciones.
2) Las que sirven para ampliar el rgimen de incompatibilidades y limitaciones del personal,
electo o no, de la Administracin Local. En este grupo se recogen las que siguen:
- Los representantes locales, los miembros no electos de la Junta de Gobierno Local y el personal
directivo local, incluidos los funcionarios con habilitacin de carcter estatal que desempeen en

62

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

63

3.- VALORACIONES

3.2. Suelo rural.


3.2.1. No sujeto a transformacin urbanstica.

3.1. Criterios generales.


La Ley 8/2007 considera la clasificacin del suelo una tcnica urbanstica y no establece clases.
Como ya se ha indicado en el epgrafe 1.4, la Ley define las situaciones bsicas en que puede
encontrarse el suelo y, en lugar de fijar reglas y criterios de valoracin para cada clase de suelo:
urbano, urbanizable y no urbanizable, como ocurra en las legislaciones anteriores, fija criterios
de valoracin para cada situacin. Lo dispuesto en la Ley se aplicar cuando las valoraciones
tengan por objeto:
a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas
para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin
determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de
propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y
la legislacin que la motive.
c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.
d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica.
En los cuatro supuestos mencionados, el suelo se tasar atendiendo a su situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la motive, extendindose este
criterio a los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos en la ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de
nueva creacin.
Todo el suelo se encuentra en una de las situaciones bsicas de suelo rural o de suelo
urbanizado. A su vez, en cada situacin nos podemos encontrar con lo siguiente:
Suelo rural:
No sujeto a transformacin urbanstica.
Sujeto a transformacin urbanstica.
Las edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones, se tasarn con
independencia de los terrenos siempre que sean compatibles con el uso o rendimiento
considerado en la valoracin del suelo y no se hayan tenido en cuenta en dicha valoracin por su
carcter de mejoras permanentes (ejemplo: una instalacin de regado no se considerar con
independencia del suelo si la renta del mismo se ha calculado considerando cultivo de regado,
pero s se valorar una construccin destinada a almacenar maquinaria o productos cultivados).
Se tendr en cuenta su antigedad y su estado de conservacin.
Suelo urbanizado:
Sin edificar.
Edificado o en curso de edificacin.
Sujeto a transformacin urbanstica por reforma o renovacin de la urbanizacin.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo, corrigindose por antigedad y estado de conservacin. Si estn fuera de
ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til.
En todos los casos, el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,
gravamen o derecho limitativo de la propiedad. La valoracin de las concesiones administrativas
y de los derechos reales sobre inmuebles se efectuar conforme a las disposiciones sobre
expropiacin y subsidiariamente, segn las normas de derecho administrativo, civil o fiscal que
resulten de aplicacin.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

El suelo en situacin de rural (art. 12.2) se valorar conforme a los criterios contenidos en el art.
22, es decir, se calcular la renta potencial, se comparar con la renta real si esta existe y se
tomar la mayor de las dos. En el clculo de la renta potencial se incluirn todos los ingresos
posibles por uso, disfrute o explotacin de que sean, normalmente, susceptibles los terrenos
conforme a la legislacin que les sea aplicable y no slo los especficamente agrcolas. Tambin
se incluirn como ingresos las subvenciones que tengan carcter de estables (por ejemplo, las
de la Poltica Agraria Comn). El valor resultante podr ser corregido al alza, pudiendo llegar a
duplicarlo, en funcin de factores relacionados con la renta de posicin o localizacin, como
puede ser la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica o la
ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, si bien la correccin habr de
justificarse y objetivarse.
El mtodo de capitalizacin de rendimientos puede arrojar muy diferentes resultados en funcin
del tipo de capitalizacin utilizado. Por eso, la Ley determina que utilizar como tipo de capitalizacin la ltima referencia publicada por el banco de Espaa del rendimiento de la deuda pblica
del Estado en mercados secundarios a tres aos, si bien podr modificarse en la Ley de
Presupuestos Generales del Estado cuando se observe un alejamiento significativo del resultado
obtenido respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideracin de expectativas
urbansticas (La Encuesta de Precios de la Tierra publicada anualmente por el Ministerio de
Agricultura, Pesca y Alimentacin es un buen referente para observar el posible alejamiento del
resultado).
Mientras no est aprobado el desarrollo reglamentario, el camino a recorrer para calcular
el valor de una finca en situacin rural sera:
Si la finca est en explotacin, investigacin de la renta real.
Clculo de la renta potencial utilizando la ecuacin clsica:
R=IGB
Donde:
R = Renta potencial
I = Produccin final o ingresos
G = Gastos totales: materias primas, mano de obra, impuestos, etc.
B = Beneficio empresarial

Si el inmueble a valorar tiene diferentes cultivos o dentro del mismo cultivo diferentes intensidades productivas, se proceder de la forma siguiente:
Divisin en subparcelas de cultivo y asignacin de intensidad productiva o clase a
cada cultivo.
Clculo del rendimiento terico de cada subparcela, obtenido a travs de las cuentas
realizadas para explotaciones ideales o tipo, pudiendo utilizar los precios de productos,
mano de obra, semillas, abono, etc. oficialmente publicados por el Ministerio de
Agricultura, Pesca y Alimentacin.
Estimacin del beneficio empresarial que depender del tipo de cultivo y de la
explotacin y que, segn algunos autores, puede cifrarse en un 60% de I G segn otros,
puede utilizarse un 50% del rendimiento bruto como mximo y como mnimo un 15%.
A continuacin se comparar la renta real con el resultado del clculo de la renta
potencial y se estudiar la procedencia de aplicar una correccin al alza por factores
relacionados con la localizacin, como ya hemos mencionado. Si no existe renta real, se
considerar que esta tiene un valor igual a cero y se actuar con la renta potencial.

65

El rgimen transitorio (DT 3) establece que los terrenos que, a la entrada en vigor de la Ley,
formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo, se seguirn valorando conforme a las reglas
establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como
quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, (art. 27.1) siempre y cuando en el
momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la
ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a
terceros.
De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en
vigor de la Ley.

3.2.2. Sujeto a transformacin urbanstica.


Si, an estando en situacin de rural, el suelo est sujeto a transformacin urbanstica, cuando
haya que valorar el suelo porque concurran algunas de las situaciones descritas en el art. 20.1,
toda vez que en el art. 8.1.c) se incluye en el contenido del derecho de propiedad la facultad de
participar en la ejecucin de las actuaciones de nueva urbanizacin, la privacin de esta facultad
se indemnizar conforme a lo establecido en el art. 24. Como bien indica el ttulo del art., la
cantidad tiene el carcter de indemnizacin y no forma parte del valor del suelo, al que se aade.
Para que proceda valorar la facultad se tienen que cumplir determinados requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de una actuacin y se den
los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad
con la legislacin en la materia. (Es decir, que est sujeto a una transformacin urbanstica).
b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de dicha
facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su
edificabilidad. (Por ejemplo, cuando se fije el desarrollo de la actuacin por el sistema de
expropiacin o en supuestos de modificaciones como es el caso de un sector de suelo urbanizable cuya ejecucin estuviera prevista por un sistema diferente al de expropiacin y se modifica
el sistema de ejecucin pasando a expropiacin con lo que se impide el ejercicio de la facultad,
o bien se desclasifica un suelo urbanizable o se modifican los usos por otros menos lucrativos o,
manteniendo los usos se reducen edificabilidades).

Si se impide el ejercicio de la facultad, el porcentaje se aplicar a la diferencia del valor del suelo
en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, es
decir, a la plusvala potencialmente patrimonializable. Debe entenderse que la diferencia ha de
ser positiva, por tanto, la formulacin responder a:
Ia = x% (VSUF VSR)
Ia = Importe de la indemnizacin
x = Porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica
VSR = Valor del suelo rural.
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin.

En el caso de que no se impida el ejercicio de la facultad, pero s se alteren sus condiciones y la


alteracin supusiera un dao indemnizable, el porcentaje utilizado para el clculo de la indemnizacin se aplica, no ya a la entera plusvala, sino a la merma en ella producida

Ib= x%(VSUO VSUF)


Ib = Importe de la indemnizacin.
x = Porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin con los
parmetros de la modificacin.

Si, en ejercicio de la facultad citada, sobre un suelo sujeto a transformacin, se hubieran iniciado
determinadas actuaciones y se produjera alguna alteracin que hiciera necesaria la valoracin,
se acudir al art. 25 y no al 24.
Nos podemos encontrar con las siguientes situaciones:
1) Determinados gastos y costes devienen intiles por efecto de la modificacin recogida en la
disposicin, acto o hecho que motiva la valoracin. El importe de la indemnizacin ser:
I1 = (P+IP) + (TLR+PR)

c) Que la disposicin, el acto o el hecho citados surtan efectos antes del inicio de la actuacin y
del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se
hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administracin. (No procede aplicar la
indemnizacin si el interesado hubiera dejado pasar los plazos establecidos para el ejercicio de
la facultad).
d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de
la facultad. (Lgicamente, si se han incumplido los deberes no procede indemnizar).
Si la indemnizacin tiene lugar antes de producirse ninguna iniciativa ni incurrir en ningn gasto,
se calcular aplicando el mismo porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas. El porcentaje
general (art. 16.1.b) no podr ser inferior al 5% ni superior al 15%, pero, excepcionalmente, la
citada legislacin podr reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y
motivada, hasta alcanzar un mximo del 20% en caso de su incremento, para aquellas
actuaciones que tengan un rendimiento neto inferior o superior al habitual.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Siendo:
I1 = Importe de la indemnizacin.
P = Gastos de proyecto o proyectos tcnicos.
IP = Indemnizaciones pagadas.
TLR = Tasa libre de riesgo. (La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que sea el tipo de
actualizacin establecido en el mtodo de actualizacin de rentas, tomndolo como real o
nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja).
PR = Prima de riesgo. (La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que se determine a
partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias de que se disponga, mediante la
evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir,
su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como la inversin necesaria)

67

2) Se ha iniciado materialmente la actuacin:


2.a) Si se impide la terminacin de la actuacin al sujeto expropiado o perjudicado, el importe de
la indemnizacin ser:
I2a= Ge (VSUF VSR)
Siendo:
I2a = Importe de la indemnizacin.
Ge = Grado de ejecucin de la urbanizacin que tendr un valor entre 0 y 1
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin
VSR = Valor del suelo rural.

3.3.2. Edificado o en curso de edificacin.


Si el suelo est edificado o en curso de edificacin, el valor ser el superior de los dos siguientes:
Tasacin conjunta de suelo y construccin aplicando mtodo de comparacin. Las muestras
comparables debern ser, pues, inmuebles similares o anlogos y la construccin existente debe
estar ajustada a la legalidad.
El resultado de aplicar el mtodo residual esttico como si estuviera sin edificar, por tanto no se
tendr en consideracin la edificacin existente.

3.3.3. Sujeto a transformacin.


2.b) Si slo se alteran las condiciones de su ejercicio el porcentaje se aplicara a la merma
provocada en el valor que correspondiera al suelo si estuviera terminada la actuacin:
I2b= Ge (VSUO VSUF)
I2b = Importe de la indemnizacin.
Ge = Grado de ejecucin de la urbanizacin que tendr un valor entre 0 y 1.
VSUO = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin, calculado con
los parmetros anteriores a la modificacin.
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin con los
parmetros de la modificacin.

No obstante, y para mayor garanta del expropiado o perjudicado, se establece que el valor de la
indemnizacin ser el superior de los dos comentados I1 I2 (art.25.2)

Si el suelo est urbanizado pero, sometido a actuacin de reforma o renovacin de la urbanizacin, los usos y edificabilidades a considerar no sern los atribuidos por la nueva ordenacin,
si no que debern considerarse los de la situacin de origen coherentemente con el principio
general de la Ley segn el cual la previsin de edificabilidad, por s misma, no la integra en el
contenido del derecho de propiedad del suelo. Para patrimonializar la edificabilidad ser
necesario que se produzca su realizacin efectiva y se cumplan los deberes y se levanten las
cargas (art. 7.2) principio que debe aplicarse tanto al suelo rural como al urbanizado. Es decir, si
el instrumento urbanstico, sea un nuevo planeamiento o una modificacin del plan en vigor,
impide ejercer la facultad de desarrollar la actuacin, el mtodo residual esttico considerar el
valor del inmueble utilizando los parmetros anteriores a los contenidos en el nuevo plan o modificacin a efectos del clculo del valor del suelo. A esta tasacin del suelo se aadir, en su caso,
la correspondiente indemnizacin de la iniciativa de transformacin acometida, de forma similar
a lo ya expuesto para las actuaciones de nueva urbanizacin en el suelo rural. Es decir, si aunque
no se consideren iniciadas las actuaciones se hubiera incurrido en gastos que resultaran intiles,
al valor del suelo se aadir la siguiente indemnizacin:
Ia = (P+IP) + (TLR+PR)

3.3. Suelo urbanizado.


3.3.1. Sin edificar.
La valoracin del suelo urbanizado (art. 12.3) sin edificar, se realizar aplicando el mtodo
residual esttico, considerando el uso y la edificabilidad atribuidos por el planeamiento, descontando, en su caso, los deberes y cargas pendientes. Si no tienen asignada edificabilidad o uso
privado, se le atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial
homogneo en que por usos y tipologas los haya incluido la ordenacin urbanstica.

Siendo:
Ia = Importe de la indemnizacin.
P = Gastos de proyecto o proyectos tcnicos.
IP = Indemnizaciones pagadas.
TLR = Tasa libre de riesgo.
PR = Prima de riesgo.

Si se hubieran iniciado actuaciones y la modificacin impidiera su finalizacin:


I2a= Ge(VSUF VSUO)

Mientras no se disponga de desarrollo reglamentario hay que acudir a la Orden ECO/805/2003,


de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya. En esta Orden la frmula del mtodo residual
esttico es la siguiente:
F = VM x (1-b ) - Ci
Siendo:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
De la cantidad resultante se descontar, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes
para poder realizar la edificacin prevista.

I2a = Importe de la indemnizacin.


Ge = Grado de ejecucin de la reforma o mejora de la urbanizacin, que tendr un valor entre 0
y 1.
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la reforma o renovacin de la
urbanizacin con los parmetros de la modificacin
VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin

Si se hubieran iniciado actuaciones y la modificacin no impidiera su finalizacin pero modificara


los parmetros con merma de valor, la indemnizacin ser:
I2b= Ge(VSUO VSUF)
Siendo:
I2b = Importe de la indemnizacin.
Ge = Grado de ejecucin de la reforma o mejora de la urbanizacin, que tendr un valor entre 0
y 1.
VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin
VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la reforma o renovacin de la
urbanizacin con los parmetros de la modificacin.

68

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

69

Tal y como se ha sealado en el suelo en situacin de rural, para mayor garanta del expropiado
o perjudicado, se establece que el valor de la indemnizacin ser el superior de los dos
comentados, I1 I2 (art.25.2).

4.- INTERVENCIN DE NOTARIOS


Y REGISTRADORES

3.4. Valoracin en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas y rgimen


de la valoracin.

Entre las medidas que la nueva Ley incorpora con el objetivo de mejorar el funcionamiento de los
mercados de suelo, para hacerlos ms transparentes y eficientes y combatir la especulacin, se
encuentran todas aqullas que refuerzan las funciones pblicas notarial y registral y la colaboracin activa de notarios y registradores en diversos aspectos de la gestin urbanstica.

El art. 26 est dedicado a tratar uno de los supuestos de aplicacin de los criterios de valoracin
establecidos en el art. 20 de esta Ley, el reparto de beneficios y cargas cuando no exista acuerdo
entre los sujetos afectados y, tambin, establece criterios cuando por insuficiencia de la
aportacin, el interesado no pueda participar en la adjudicacin de parcelas resultantes. Dado
que estamos ante un supuesto en el que los propietarios s participan en la ejecucin de la
actuacin, y que se valora a efectos de ponderar, entre s y con terceros (por ejemplo, empresario
gestor de la actuacin) sus respectivas aportaciones para el reparto de beneficios y cargas, la
tasacin del suelo se realizar conforme al valor que le correspondiera si estuviera terminada la
actuacin.
Cuando la insuficiencia de la aportacin impida al propietario participar en la adjudicacin de
todo o parte de una parcela resultante el suelo tambin se tasar por el valor que le correspondiera si estuviera terminada la actuacin y se descontarn los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
El art. 27 cierra el rgimen de valoraciones precisando que en todo lo no dispuesto en la Ley, la
valoracin se realizar conforme a los criterios que determinen las Leyes de ordenacin territorial
y urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la
ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas
de ella derivadas y con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y
de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.
Finalmente, la Ley deroga expresamente los arts. 38 (valoracin de solares) y 39 (valoracin de
fincas rsticas) de la Ley de Expropiacin Forzosa (DD nica, c) y modifica el art. 43 de la misma
Ley (DA 5) impidiendo la aplicacin del rgimen estimativo establecido en el citado artculoa las
expropiaciones de bienes inmuebles.

Las novedades que interesa resaltar en relacin con este aspecto pueden ser estructuradas del
modo siguiente:

4.1. Distinciones conceptuales y otras normas de inters (Artculos 17.1.3.4. y 5).


a) Finca y parcela.
La Ley trata de solucionar con este precepto un problema ya tradicional de la legislacin espaola,
que utiliza indistintamente los trminos de finca (sea sta entendida en trminos registrales o
civiles) y de parcela, generando problemas interpretativos en relacin con un aspecto
fundamental del urbanismo espaol: el fraccionamiento del suelo como base de la nueva
ordenacin prevista por los Planes. As pues, la Ley aclara estas cuestiones realizando una
distincin fundamental en su art. 17.1, de acuerdo con la cual:
Constituye finca la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a
un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo.
Constituye parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que
tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.

b) Finca civil y finca registral.


Cuando una finca, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la
Propiedad, tiene la consideracin de finca registral. Efectivamente, la finca es la unidad bsica
de nuestro sistema registral que responde al principio del folio real. Por la inmatriculacin las
fincas civiles ingresan en el Registro pasando a convertirse en fincas registrales sobre las cuales
se inscribirn los actos o contratos susceptibles de producir efectos jurdico-reales. No obstante,
nuestra legislacin permite que, como fincas registrales, abriendo folio, no nazcan slo las que,
desde el art. 8 de la Ley Hipotecaria responderan al concepto de finca civil, sino aquellas otras
que, como las concesiones administrativas (art. 44.6 Reglamento Hipotecario) o los aprovechamientos urbansticos (art. 39. Reglamento sobre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de
Actos de Naturaleza Urbanstica), proceden directamente del Derecho Pblico.
De acuerdo con lo anterior, podra realizarse un sencillo cuadro en el que se ejemplifiquen los
aspectos fundamentales que permiten comprender el sentido que se otorga, de acuerdo con
nuestro ordenamiento jurdico, a los tres conceptos que se han barajado en este sub-epgrafe. Es
el Cuadro n 7, que se inserta a continuacin:

70

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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Cuadro n 7

FINCA CIVIL
Bien inmueble que dispone
de lmites fsicos precisos y
cuya identificacin procede
de su idoneidad para ser
objeto de propiedad o
dominio. Pudiendo ser una
unidad de suelo o de
edificacin.

FINCA REGISTRAL
Realidad jurdica susceptible de abrir folio independiente. Puede coincidir o no
con la finca civil. Ejemplo:
aprovechamiento
urbanstico, concesin
administrativa, etc.

PARCELA
Unidad de suelo adecuadamente delimitada a efectos
de su utilizacin o
explotacin diferenciada, de
conformidad con la
legislacin correspondiente
(urbanstica, agraria, etc).

Estos conceptos se completaran lgicamente con la nocin de solar, pero sta es ya estrictamente urbanstica y su determinacin no corresponde a la legislacin estatal.

c) Otras normas de inters.


1.- La constitucin de una finca en rgimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del
permetro de sta no quede superficie que deba tener la condicin de dominio pblico, ser de
uso pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del
cumplimiento del deber legal de cesin de suelo para dotaciones pblicas previstas por el planeamiento.
2.- Se permite a los instrumentos de ordenacin urbanstica destinar superficies superpuestas,
en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o al uso privado, por una parte y al dominio
pblico, por otra. En estos casos, puede constituirse un complejo inmobiliario en el que aqullas
y sta tienen el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con
las garantas que procedan para la proteccin del dominio pblico (servidumbres y limitaciones).
Se da as entrada en la Ley, con las necesarias salvaguardas, a una prctica que ya haba sido
aceptada en resoluciones de la Direccin General de los Registros y del Notariado.
3.- Los instrumentos equidistributivos de beneficios y cargas producen el efecto de la
subrogacin de las fincas de origen, por las de resultado, as como el reparto de su titularidad
entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea retribuido mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Administracin. En estos casos se entiende que el titular
del suelo aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del subsuelo o vuelo que de l se
segreguen.

4.2 Inscripcin en el Registro de la Propiedad.


A) Inscripcin de usos y obras de carcter provisional (Artculo 13.3.a).
El art. 13.3.a) reproduce en gran medida el prrafo primero del art. 17 de la Ley de 1998, es
decir, se trata de las autorizaciones excepcionales para usos y obras de carcter provisional sobre
terrenos incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin siempre que ello no resulte
prohibido por la legislacin territorial, urbanstica o sectorial y sin reconocerse derecho alguno a
indemnizacin en el caso de que la Administracin acuerde la demolicin.
S se introduce una diferencia sustancial, por el contrario, en lo relativo a la constatacin en el
Registro de la Propiedad de dichas autorizaciones excepcionales. Efectivamente, a pesar del
carcter imperativo con el que ya se expresaba en la legislacin precedente (se har constar), la

72

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

falta de publicidad registral no determinaba la ineficacia de las autorizaciones; sin embargo, con
la nueva regulacin la autorizacin no producir efectos en tanto no se haya hecho constar en el
Registro de la Propiedad. Sin llegar a darle valor constitutivo a dicha anotacin, la novedad
introducida persigue una mayor transparencia y seguridad jurdica, al hacer coincidir lo permitido
por la Administracin urbanstica, con lo que conste fehacientemente en el Registro.
As pues, las autorizaciones para usos y obras provisionales deben necesariamente reflejarse en
el Registro de la Propiedad y slo en ese caso su titular estar legitimado para realizar los usos o
ejecutar las obras de que se trate.

B) Venta o sustitucin forzosas por incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin


(Artculo 32.2.3).
La aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas requiere la existencia de una previa
resolucin declaratoria del incumplimiento de los deberes del rgimen de la propiedad del suelo
de que se trate. Pues bien, una vez acordada, la Administracin deber remitir al Registro de la
Propiedad una certificacin de dicho acto, para que se haga constar por nota al margen de la
ltima inscripcin de dominio. De este modo, esta situacin se consignar en las certificaciones
registrales que se expidan de la finca.
Como ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad sirve la certificacin de la adjudicacin que
expida la Administracin, una vez resuelto el procedimiento correspondiente.
En la inscripcin registral se harn constar, con el carcter de resolutorias, las condiciones y los
plazos de edificacin a que quede obligado el adquiriente.
Todo ello informa de la mayor firmeza que la Ley otorga al cumplimiento de los deberes que
alcanzan al rgimen de la propiedad del suelo, as como de la exigencia de nuevas garantas de
transparencia y seguridad en el trfico jurdico.

C) Patrimonios pblicos de suelo (Artculo 34.3.4) e inmuebles patrimoniales del Estado (Disposicin
adicional cuarta.1)
Las novedades introducidas en este apartado informan sobre la voluntad clara del egislador, de
impedir posibles fraudes en las transmisiones que se proyecten sobre las fincas integrantes de
los patrimonios pblicos de suelo y, singularmente de las que se vayan o deban destinar a la
construccin de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica.
Al hilo de lo establecido en el art. 18, el art. 34, en el plano registral, dispone que las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio pblico
de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas, son inscribibles en el
Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el art. 27 de la Ley Hipotecaria y sin
perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la enajenacin.
La inscripcin registral antes mencionada produce los siguientes efectos:
a) Cuando las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de estas fincas se hayan
configurado como causa de resolucin, sta se inscribir por medio de dos vas:
el consentimiento del adquirente o
el acto unilateral de la Administracin que sea titular del patrimonio pblico de suelo del
que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso
ordinario alguno, sea administrativo, sea judicial.
Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante puede solicitar la
anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por la legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin del procedimiento de disciplina
urbanstica.

73

b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas marginales de
condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
Adems, la DA 4, 1 extiende tambin a los inmuebles patrimoniales del Estado la aplicacin de
lo establecido por el art. 34 sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, que permita tasar su
precio mximo de venta o alquiler.

D) Derecho de superficie (Artculo 35.2).


La nueva Ley de Suelo retoma la regulacin que de este derecho haca el anterior TR de 1992 y
que, por tratarse de un derecho de naturaleza civil, no fue afectado por la STC 61/97, de 20 de
marzo.
La vlida constitucin del derecho de superficie requiere su elevacin a escritura notarial y,
adems, su inscripcin en el Registro de la Propiedad, la cual tiene carcter constitutivo, es decir,
sin ambas, el derecho no tiene validez. El nuevo plazo de 99 aos (tanto para su constitucin
pblica como privada) debe constar tambin en la propia escritura.

E) Suelos forestales incendiados. (Disposicin adicional sexta)


En los casos en los que un suelo forestal sufra un incendio la Ley establece las siguientes reglas:
a) Deben mantenerse como suelo rural y destinarse a uso forestal, como mnimo, durante
el plazo de 30 aos que seala el art. 50 de la Ley de Montes (hay que tener en cuenta
las excepciones que ella misma determina, ver epgrafe 1.5). Esta circunstancia debe ser
comunicada por la Administracin competente, al Registro de la Propiedad, sirviendo la
certificacin que emita la Administracin forestal, como ttulo para la inscripcin.
b) En efecto, el Registrador inscribir tales circunstancias conforme a lo dispuesto en la
legislacin hipotecaria.
c) La certificacin administrativa a que se ha hecho referencia deber contener los datos
catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y un plano topogrfico de
los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. Dicho plano se archivar
conforme a lo previsto por el art. 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompaarse copia del mismo en soporte magntico u ptico.
d) La constancia en el Registro, de las mencionadas circunstancias, se har mediante
nota marginal, que tendr duracin hasta el vencimiento del plazo recogido en la Ley de
Montes antes aludida.

de porciones concretas de una finca, pues de otro modo se podra defraudar lo que pretende
prohibir la ley. El mismo rgimen, y por igual razn, procede aplicar si se trata de constituir asociaciones o sociedades a cuyos socios se les reconozca un derecho de utilizacin exclusiva.
El objetivo que persigue la Ley es permitir a los Notarios y Registradores actuar como controladores del cumplimiento de la legalidad en relacin con las caractersticas (extensin mnima,
peligro de creacin de un ncleo de poblacin, etc.) exigibles en relacin con las fincas, tanto
desde el punto de vista de la legislacin agraria, forestal, etc., como desde la territorial y
urbanstica.
El Reglamento sobre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanstica (R.D. 1093/1997, de 4 de julio) en lo que se refiere a este tema slo alude a la
actuacin de los Registradores (art. 78 y siguientes) dejando al margen la labor notarial7. Ahora
ya, desde la Ley de Suelo, se da entrada a la funcin notarial en este tipo de escrituras. Es decir,
ambos profesionales desarrollan una labor de polica administrativa que contribuye a combatir el
ilcito y ofrecer seguridad en el trfico jurdico.

B) Transmisin de fincas y deberes urbansticos (Artculo 18).


Las novedades que presenta este art. 18 se centran en:
a) La necesidad de que en el ttulo que recoja la enajenacin de terrenos se haga constar, en su
caso, que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin
pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda.
b) La facultad de los notarios de solicitar a la Administracin Pblica competente, para autorizar
escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, informacin telemtica o, en
su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Si obtuvieren esa informacin, debern remitir gratuitamente a la misma Administracin una copia simple de dicha escritura en papel o en soporte
digital en los 10 das siguientes a su otorgamiento.
Este apartado permite una plausible comunicacin entre dos instancias pblicas fundamentales
en el trfico jurdico urbanstico (por un lado, la Administracin, que decide el rgimen aplicable
a un suelo y, por otro, el notario, que autoriza las transacciones jurdicas sobre dichos suelos),
fomentndose as la transparencia y la seguridad jurdica al permitir a los fedatarios pblicos la
obtencin, de toda la informacin urbanstica precisa en torno a la finca o parcela sobre la que
se proyectar su actuacin pblica. Para satisfacer las posibles necesidades de premura en la
labor notarial y para, en cualquier caso, agilizar el trfico jurdico se llega a dar prioridad a la
obtencin de la informacin por va telemtica.
c) En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber especificarse, a
efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter demanial o patrimonial de los
bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.

4.3. Alteraciones fsicas o jurdicas de las fincas.


A) Divisin o segregacin de fincas (Artculo 17.2).
A fin de que no se realicen parcelaciones prohibidas por la ley, en la autorizacin de escrituras
de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn, para su testimonio, la acreditacin
documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su
caso, la divisin o segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de
este requisito ser exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripcin.
Igualmente -con el fin de evitar las malas prcticas que se han venido produciendo en el suelo
rural- esta misma intervencin notarial y registral procede cuando, an sin divisin ni segregacin
formal, s se enajenen participaciones indivisas a las que se atribuya un derecho de uso exclusivo
7 Ese fue el criterio del Consejo de Estado que en su Dictamen entenda que un Reglamento registral o hipotecario deba
limitarse al aspecto registral sin entrar en lo notarial. La falta de regulacin de la actuacin notarial justificaba, sin duda, las
cautelas y previsiones contenidas en el art. 79 del R.D. 1093/1997.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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C) Declaracin de obra nueva (Artculo 19).


La Ley introduce novedades interesantes en la actuacin, ya prevista por la legislacin anterior,
de notarios y registradores, en relacin con sus respectivas funciones de autorizacin e
inscripcin de la obra nueva.
De este modo, la Ley exige:
a) Para las escrituras de declaracin de obra nueva en construccin:
aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que
requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (normalmente,
la licencia de obras),
certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin
de la obra al proyecto objeto del acto administrativo citado en el punto anterior.
b) Para las escrituras de declaracin de obra nueva terminada: 8
certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de la obra
conforme a la descripcin del proyecto,
acreditacin documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la
legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios. 9
otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas
que prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (licencia de primera
ocupacin, cdula de habitabilidad, etc.). As pues, la demora de la Administracin en el
otorgamiento de dichas autorizaciones ms all del plazo mximo para resolver, no
impedir a su promotor o al interesado otorgar la escritura; les bastar acreditar el silencio
positivo de conformidad con lo previsto en el art. 43.5 de la Ley 30/1992, de 26 de
noviembre, del Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento
Administrativo Comn.

4.4. El acta notarial en la iniciacin de las actuaciones de urbanizacin (Artculo 14.2)


A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas
en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenacin y
ejecucin exigidos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para legitimar las
obras, empiece su ejecucin. Se presume que han sido iniciadas cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de estos instrumentos restituye el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin.
Ntese que el acta notarial se admite como alternativa a la administrativa para presumir la
iniciacin de las actuaciones de urbanizacin, pero no se recoge para el supuesto de su
terminacin, donde la inactividad de la Administracin se suple con el mero transcurso del plazo
desde la solicitud de la recepcin de la urbanizacin (eso s, acompaada de la certificacin de
la direccin tcnica de las obras).

5.- GESTIN PATRIMONIAL


5.1. Patrimonios Pblicos de Suelo (Artculos 33 y 34).
Los arts. 33 y 34 de la Ley regulan los Patrimonios Pblicos de Suelo, derogando lo establecido
en los arts. 276 y 280.1 del Texto Refundido de 1992.
La nueva Ley de Suelo realiza una regulacin ms completa de los aspectos del Patrimonio
Pblico de Suelo de competencia estatal, pues los preceptos hasta ahora parcialmente vigentes
del Texto Refundido de 1992 eran contradictorios entre s y planteaban ciertos problemas de
relacin con la regulacin que realizaban las normas autonmicas de este instrumento.
Se pueden destacar dos aspectos bsicos de la nueva regulacin del Patrimonio Pblico de
Suelo:
a) Su finalidad: regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de
iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica. Tal y como
sealaba el derogado art. 276.2 del Texto Refundido de 1992, se establece que los bienes de los
patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los ingresos obtenidos
mediante enajenacin de los terrenos que los integran o la sustitucin por dinero, se destinarn
o bien a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo -bajo la condicin de que se
financien slo gastos de capital y no se infrinja la legislacin aplicable-, o bien a los usos propios
de su destino, a los que se refiere el art. 34.
b) El mayor rigor en la determinacin de los destinos de los patrimonios pblicos de suelo: con
carcter general, debern ser destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin pblica. Podrn ser tambin destinados a otros usos de inters social, de acuerdo
con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, solamente cuando as lo
prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que sern urbansticos o de
proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.
En el caso de terrenos que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica, no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las
sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de
vivienda de que se trate.
Se acaba as con las subastas o licitaciones al alza de bienes cuyo destino tiene un precio
legalmente tasado. Y para que dicho destino tampoco se pueda defraudar en sucesivas transmisiones, sta u otras limitaciones o condiciones tendrn acceso al Registro de la propiedad, segn
se ha expuesto en el epgrafe 4.2,C)

5.2. Suelos e inmuebles patrimoniales de la Administracin General del Estado


(Disposicin adicional cuarta)
En relacin con la gestin de los suelos patrimoniales de titularidad estatal, la Ley introduce las
siguientes novedades dignas de mencin:

8 Conviene recordar que el art. 20 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin de 5 de noviembre de 1999 exige para autorizar
e inscribir escrituras pblicas de declaracin de obra nueva, que se acredite y testimonie la constitucin de las garantas que
recoge su art. 19 (seguro de daos materiales o seguro de caucin que sern de uno, tres o diez aos en funcin del tipo
de dao de garanticen).
9 Dicha legislacin regula el proceso de la edificacin, las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen
en l y sirve de garanta a los usuarios, con base en una definicin de los requisitos bsicos que deben satisfacer los edificios.
A los usuarios, adems de las garantas apuntadas en la nota anterior, se les debe hacer entrega del llamado Libro del
Edificio, compendio de lo que constituye la documentacin bsica y esencial de la construccin (art. 7 Ley de Ordenacin
de la Edificacin)

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

a) El apartado 1 extiende a los inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el art. 34 en
relacin con el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o
condiciones de destino de la enajenacin de fincas destinadas a la construccin de viviendas
sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Este extremo ya se apunt en el epgrafe 4.8). De
esta manera, al igual que los terrenos obtenidos por una Administracin en virtud de Lo dispuesto
por el art. 16.1.b), los inmuebles del patrimonio del Estado en los que el precio de enajenacin
se hubiera fijado en funcin de su destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin,
en venta o en alquiler, no podrn ser, a su vez, enajenados por un precio superior al valor mximo
de repercusin del suelo por el tipo de vivienda de que se trate.

77

b) El apartado 2 se ocupa de aadir un nuevo art., el 190 bis, en el Captulo III del Ttulo VIII de
la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, dedicado
al Rgimen urbanstico y gestin de los bienes pblicos, el cual constaba de tres artculos y
ahora queda como sigue:
Art.
Art.
Art.
Art.

189. Comunicacin de actuaciones urbansticas


190. Ejecucin del planeamiento
190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados
191. Rgimen urbanstico de los inmuebles desafectados

En el artculo que se incorpora se establece el derecho de la Administracin General del Estado


y de los organismos pblicos titulares de los bienes afectos o destinados a usos y servicios
pblicos de competencia estatal, a participar en la equidistribucin de beneficios y cargas en los
trminos que establezcan la legislacin territorial y urbanstica cuando dichos bienes hubieran
sido adquiridos por expropiacin u otra forma onerosa y sean incluidos en el mbito de una
actuacin de urbanizacin o adscritos a ella.
c) El apartado 4 aade una letra e) al apartado dos del art. 71 de la Ley 50/1998 en el que se
establecen las funciones de la Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, dentro
de las cuales se incluye, partir de la Ley 8/2007 Coadyuvar, con la gestin de los bienes
inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas
pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las
Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones
convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler. Dichos
acuerdos debern ser autorizados por el consejo Rector.
Lo mismo hace el apartado 5 en relacin con la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de
la Seguridad del Estado (Ministerio del Interior), modificando el apartado dos del art. 53 de la Ley
14/2000, de 29 de diciembre para incluir entre sus funciones, la de Coadyuvar, con la gestin
de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las
distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con
las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones
convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler.
Estas nuevas funciones trasladan al rgimen legal especial de estos organismos el principio del
art. 8 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas,
segn el cual la gestin y administracin de los bienes y derechos de las Administraciones
pblicas deben en todo caso coadyuvar al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas
en vigor y, en particular, al de la poltica de vivienda.

5.3. Derecho de superficie (Artculos 35 y 36).

debiendo constar dicho plazo en la correspondiente escritura pblica.


La ampliacin o mayor apertura de su mbito de utilizacin, que engloba tambin al
subsuelo y a la posibilidad de constituirse en rgimen de propiedad horizontal sobre
viviendas, locales o elementos privativos.
Adems de estas actualizaciones, la Ley mantiene la condicin imperativa de su extincin si no
se edifica de acuerdo con el ordenamiento urbanstico en el plazo establecido o por transcurso
del plazo de duracin del propio derecho y la inexistencia de indemnizacin a la extincin del
derecho por el transcurso de su plazo de duracin. No obstante, en este ltimo caso podrn
pactarse normas sobre la liquidacin de dicho rgimen, que supone que el propietario del suelo
hace suya la propiedad de lo edificado, una vez transcurrido o agotado aquel plazo.

6.- RGIMEN DEROGATORIO


La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo contiene una Disposicin derogatoria nica, con efectos
desde la entrada en vigor de esta Ley (es decir, a partir del 1 de julio de 2007, de conformidad
con la DF 4), que afecta a tres normas concretas.

Quedan derogados a la entrada en vigor de la citada Ley:


a) La ntegra Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
b) Los arts. 133, el apartado 1 del art. 134, el apartado 1 del art. 243, el art. 276, el apartado 1
del art. 280 y los arts. 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
c) Los arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Estos art.s
se refieren, respectivamente, a la valoracin de solares y edificios y a la valoracin de fincas
rsticas.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley
(obsrvese que incluye no slo las normas con rango de Ley, sino tambin las reglamentarias).
De acuerdo con lo anterior, parece til introducir en esta Gua el Texto Refundido de la Ley del
Suelo de 1992, con los artculos que mantienen su vigencia a la entrada en vigor de la Ley del
Suelo 8/2007.

La Ley dedica dos preceptos a esta institucin, que est mostrando su efectividad como tcnica
urbanstica, al margen de sus estrictos lmites de carcter jurdico-privado, civil, al tratarse de un
derecho real.
Por medio del derecho de superficie se permite atribuir la facultad de realizar construcciones o
edificaciones en la rasante y en el vuelo y en el subsuelo de una finca, cuya titularidad es ajena,
manteniendo la propiedad de las construcciones o edificaciones realizadas con un carcter
temporal.
Es el ltimo de los elementos que la Ley estatal incluye en su Ttulo V, dedicado a la funcin social
de la propiedad y la gestin del suelo, e incluye actualizaciones y aclaraciones interesantes sobre
los preceptos contenidos en su da en la Ley del Suelo de 1992 (ahora derogados) en relacin
con el derecho de superficie. Entre dichas novedades, cabe citar, las siguientes:
Su duracin, que no podr exceder de noventa y nueve aos, tanto en el concedido por
los Ayuntamientos y dems personas pblicas, como en el convenido entre particulares,

78

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

79

REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, DE 26


DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE
RGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIN
URBANA
PRECEPTOS VIGENTES

81

Artculos incluidos en el
TTULO III. Planeamiento Urbanstico:
CAPTULO III. Elaboracin y aprobacin de los Planes.
Seccin 2. Iniciativa y elaboracin en el planeamiento.
(Seccin 2. Iniciativa y colaboracin en el planeamiento. Artculo 104. Planes de Iniciativa
particular)
104.3. Si hubieren obtenido la previa autorizacin del Ayuntamiento, les sern facilitados por
los Organismos pblicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la
redaccin y podrn efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la
redaccin del Plan con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL 1954, 1848).

Seccin 3. Competencia y procedimiento.


(Artculo 113. Tramitacin de los Planes Directores Territoriales de Coordinacin.)
113.2. En todo caso, deber asegurarse el trmite de informacin pblica y de audiencia a la
Administracin del Estado en aquellos aspectos que sean de su competencia, y a las Entidades
locales afectadas.
(Artculo 124. Publicacin.)
124.1. Los acuerdos de aprobacin definitiva de todos los instrumentos de planeamiento se
publicarn en el Boletn Oficial correspondiente.
124.3. Respecto a las normas urbansticas y ordenanzas en ellos contenidas se estar a lo
dispuesto en la legislacin aplicable.

CAPTULO IV. Efectos y aprobacin de los Planes.


(Artculo 136. Usos y obras provisionales.)
136.2. El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere el prrafo
anterior, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos del
rgimen especial de arrendamientos rsticos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn automticamente con la orden del Ayuntamiento acordando la demolicin o desalojo para ejecutar los
proyectos de urbanizacin. En estos supuestos no resultar aplicable lo establecido en la DA
cuarta.
(Artculo 137. Edificios fuera de ordenacin.)
137.5. En los supuestos del nmero anterior, los arrendatarios tendrn el derecho de retorno en
los trminos previstos en la DA cuarta de esta Ley.

CAPTULO V. De las normas de aplicacin directa.


(Artculo 138. Adaptacin al ambiente.)
138.b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o martimo, o en las perspectivas que
ofrezcan los conjuntos urbanos de caractersticas histrico-artsticas, tpicos o tradicionales, y en
las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitir que la
situacin, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalacin de otros elementos, limite
el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armona del paisaje o desfigure
la perspectiva propia del mismo.

Artculos incluidos en el
TTULO IV: Ejecucin del planeamiento:
CAPTULO II. Actuacin mediante unidades de ejecucin.
Seccin 2. Sistema de compensacin.
(Artculo 159. Junta de Compensacin y transmisin de terrenos.)
159.4. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitucin de

82

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

la Junta de Compensacin por aportacin de los propietarios de la unidad de ejecucin, en el


caso de que as lo dispusieran los Estatutos, o en virtud de expropiacin forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efecten a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en
proporcin a los terrenos incorporados por aqullos, estarn exentas, con carcter permanente,
si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de dominio a los
efectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones
procedentes en cuanto al exceso.
Seccin 3. Sistema de cooperacin.
(Artculo 168. Extincin o transformacin de derechos y cargas.)
1. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin
producir la extincin de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada,
corriendo a cargo del propietario que la aport la indemnizacin correspondiente, cuyo importe
se fijar en el mencionado acuerdo.
2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen
incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin declarar su
extincin y fijar la indemnizacin correspondiente a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con el planeamiento urbanstico, si la situacin y
caractersticas de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales
o cargas que habran debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas
favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho de crdito con garanta hipotecaria
sobre la nueva finca, en la cuanta en que la carga fuera valorada. El Registrador de la Propiedad
que aprecie tal incompatibilidad lo har constar as en el asiento respectivo. En defecto de
acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podr acudir al Juzgado competente del
orden civil para obtener una resolucin declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en
este ltimo caso, para fijar la valoracin de la carga y la constitucin de la mencionada garanta
hipotecaria.
4. No obstante lo dispuesto en los nmeros 1 y 2, las indemnizaciones por la extincin de
servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su
ejecucin se considerarn gastos de urbanizacin, correspondiendo a los propietarios en
proporcin a la superficie de sus respectivos terrenos.
(Artculo 169. Inscripcin del acuerdo y cargas incompatibles.)
Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la reparcelacin, se
proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el
artculo 310.
(Artculo 170. Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de expropiacin
forzosa.)
170.1.Las adjudicaciones de terrenos a que d lugar la reparcelacin cuando se efecten en
favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecucin, y en
proporcin de sus respectivos derechos, estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen
todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de dominio a los efectos
de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente
corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en
cuanto al exceso.
Seccin 5. Ejecucin de los programas de actuacin urbanstica:
(Artculo 183. Utilidad pblica y necesidad de ocupacin.)
En todo caso, la aprobacin del programa de actuacin urbanstica implicar la declaracin de
utilidad pblica y la necesidad de la ocupacin, a efectos de expropiacin forzosa, de los terrenos
necesarios para el enlace de la zona de actuacin con los correspondientes elementos de los
sistemas generales.

CAPTULO IV. Obtencin de terrenos dotacionales.


(Artculo 204. Indemnizacin por ocupacin temporal.)
1. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrn derecho a ser indemnizados en los
trminos establecidos en el artculo 112 de la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL 1954, 1848),
por el perodo de tiempo que medie desde la ocupacin de sus terrenos hasta la aprobacin
definitiva del instrumento de redistribucin correspondiente.
2. Transcurridos cuatro aos desde la ocupacin sin que se hubiera producido la aprobacin

83

definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrn efectuar la advertencia a que se
refiere el artculo 202.2, quedando facultados para iniciar el expediente de justiprecio, una vez
transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

Artculos incluidos en el
TTULO V. Expropiaciones y rgimen de venta forzosa:
CAPTULO I. Disposiciones Generales.
(Artculo 210. Bienes de dominio pblico y expropiacin.)
1. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico y el destino
de los mismos segn el planeamiento sea distinto del que motiv su afectacin o adscripcin al
uso general o a los servicios pblicos, se seguir, en su caso, el procedimiento previsto en la
legislacin reguladora del bien correspondiente para la mutacin demanial o desafectacin,
segn proceda.
2. Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiacin se
entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vas urbanas que
desaparezcan se entendern transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y
subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento.
(Artculo 211. Constitucin de servidumbres.)
211.3. Los actos administrativos de constitucin, modificacin o extincin forzosa de
servidumbres sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas
de expropiacin.
(Artculo 213. Modalidades de gestin de la expropiacin.)
1. Las Entidades locales podrn promover, para la gestin de las expropiaciones, las modalidades
asociativas con otras Administraciones Pblicas o particulares, de conformidad con la legislacin
de rgimen local y urbanstica.
2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el nmero anterior, podrn igualmente
encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Pblicas.
3. Lo dispuesto en los nmeros anteriores se entender sin perjuicio de las facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes pblicos en materia expropiatoria.
(Artculo 214. Beneficiario de la expropiacin.)
Tendrn la consideracin de beneficiarios de la expropiacin las personas naturales o jurdicas
subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autnomas o de las Entidades
locales para la ejecucin de Planes u obras determinadas.

CAPTULO III. Procedimiento.


(Artculo 222. Pago del justiprecio.)
1. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirn con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitacin, redactado conforme a la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL
1954, 1848) o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en
contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasacin conjunta, los errores no
denunciados y justificados en la fase de informacin pblica no darn lugar a nulidad o reposicin
de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la
forma que corresponda.
2. Llegado el momento del pago del justiprecio slo se proceder a hacerlo efectivo, consignndose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificacin registral a su favor,
en la que conste haberse extendido la nota del artculo 32 del Reglamento Hipotecario (RCL
1947, 476 y 642) o, en su defecto, los ttulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los ttulos.
Si existiesen cargas debern comparecer los titulares de las mismas.
3. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad podr pagarse el
justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios
sealados en la legislacin hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artculo
209 del Reglamento Notarial (RCL 1944, 994 y RCL 1945, 57).

2. La Administracin ser mantenida en la posesin de las fincas, una vez inscrito su derecho,
sin que quepa ejercitar ninguna accin real o interdictal contra la misma.
3. Si con posterioridad a la finalizacin del expediente, una vez levantada el acta de ocupacin e
inscritas las fincas o derechos en favor de la Administracin, aparecieren terceros interesados no
tenidos en cuenta en el expediente, stos conservarn y podrn ejercitar cuantas acciones
personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuanta.
4. En el supuesto de que una vez finalizado totalmente el expediente aparecieren fincas o
derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administracin expropiante, de oficio o
a instancia de parte interesada o del propio Registrado, solicitar de ste que practique la
cancelacin correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos debern ser compensados
por la Administracin expropiante, que formular un expediente complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitndose segn el procedimiento que se haya seguido para el
resto de las fincas, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de
accin que pudiera corresponderles.
5. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral la
accin de los terceros no podr dirigirse contra la Administracin expropiante si stos no
comparecieron durante la tramitacin, en tiempo hbil.

Artculos incluidos en el
TTULO VII. Intervencin administrativa en la edificacin
y uso del suelo, y disciplina urbanstica:
CAPTULO I. Intervencin en la edificacin y uso del suelo.
Seccin 1. Licencias.
(Artculo 242. Actos sujetos a licencia.)
242.1. Todo acto de edificacin requerir la preceptiva licencia municipal.
242.6. En ningn caso se entender adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de
la legislacin o del planeamiento urbanstico.
(Artculo 243. Competencia.)
243.2. Toda denegacin de licencia deber ser motivada.
(Artculo 244. Actos promovidos por Administraciones pblicas.)
244.2. Cuando razones de urgencia o excepcional inters pblico lo exijan, el Ministro
competente por razn de la materia podr acordar la remisin al Ayuntamiento correspondiente
del proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urbanstico en vigor.
En caso de disconformidad, el expediente se remitir por el Departamento interesado al Ministro
de Obras Pblicas y Transportes, quien lo elevar al Consejo de Ministros, previo informe sucesivo
del rgano competente de la Comunidad Autnoma, que se deber emitir en el plazo de un mes,
y de la Comisin Central del Territorio y Urbanismo. El Consejo de Ministros decidir si procede
ejecutar el proyecto, y en este caso, ordenar la iniciacin del procedimiento de modificacin o
revisin del planeamiento, conforme a la tramitacin establecida en la legislacin urbanstica.
244.3. El Ayuntamiento podr en todo caso acordar la suspensin de las obras a que se refiere
el nmero 1 de este artculo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en contradiccin
con la notificacin, de conformidad con el planeamiento y antes de la decisin de ejecutar la obra
adoptada por el Consejo de Ministros, comunicando dicha suspensin al rgano redactor del
proyecto y al Ministro de Obras Pblicas y Transportes, a los efectos prevenidos en el mismo.
244.4. Se exceptan de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa nacional,
para cuya suspensin deber mediar acuerdo del Consejo de Ministros, previa propuesta del
Ministro de Obras Pblicas y Transportes, a solicitud del Ayuntamiento competente e informe del
Ministerio de Defensa.

Seccin 2. Deber de conservacin, rdenes de ejecucin de obras y ruina.


(Artculo 224. Adquisicin libre de cargas.)
1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupacin con
los requisitos previstos en la legislacin general de expropiacin forzosa, se entender que la
Administracin ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.

84

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

(Artculo 245. Deber de conservacin.)


245.1. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificaciones
debern mantenerlos en las condiciones y con sujecin a las normas sealadas en el artculo

85

21.1.

(Artculo 246. Ordenes de ejecucin por motivos tursticos o culturales.)


246.2. Las obras se ejecutarn a costa de los propietarios si se contuvieren en el lmite del deber
de conservacin que les corresponde, y con cargo a fondos de la Entidad que lo ordene cuando
lo rebasare para obtener mejoras de inters general.
Seccin 3. Proteccin de la legalidad urbanstica.
(Artculo 255. Medios de restauracin del orden urbanstico en zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres.)
255.2. Las licencias u rdenes que se otorgaren con infraccin de la zonificacin o uso
urbanstico de las zonas verdes o espacios libres previstos en los planes sern nulas de pleno
derecho. Mientras las obras estuvieren en curso de ejecucin se proceder a la suspensin de
los efectos de la licencia y la adopcin de las dems medidas previstas en el artculo 253. Si las
obras estuvieren terminadas, se proceder a su anulacin de oficio por los trmites previstos en
el artculo 109 de la Ley de Procedimiento Administrativo (RCL 1992, 2512, 2775 y RCL 1993,
246).

Seccin 4. Parcelaciones.
(Artculo 258. Indivisibilidad de parcelas.)
258.2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad harn constar en la descripcin de las fincas
su cualidad de indivisibles, en su caso.
258.3. Al otorgarse licencia de edificacin sobre una parcela comprendida en el apartado d) del
nmero 1, se comunicar al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripcin de la
finca.
(Artculo 259. Rgimen de las parcelaciones.)
259.3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirn para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisin de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la
declaracin municipal de su innecesariedad, que los primeros debern testimoniar en el
documento.

CAPTULO I. Infracciones urbansticas.


Seccin 4. Competencia y procedimiento.
(Artculo 274. Infracciones constitutivas de delito o falta.)
Cuando con ocasin de los expedientes administrativos que se instruyan por infraccin
urbanstica aparezcan indicios del carcter de delito o falta del propio hecho que motiv su
incoacin, el rgano competente para imponer la sancin lo pondr en conocimiento del
Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan
podido incurrir los infractores, abstenindose aqul de proseguir el procedimiento sancionador
mientras la autoridad judicial no se haya pronunciado. La sancin penal excluir la imposicin de
sancin administrativa sin perjuicio de la adopcin de medidas de reposicin a la situacin
anterior a la comisin de la infraccin.

Artculos incluidos en el
TTULO IX. Rgimen Jurdico.
CAPTULO I. Peticiones, actos y acuerdos.
(Artculo 299. Peticiones.)
Las Entidades locales y Organismos urbansticos habrn de resolver las peticiones fundadas que
se les dirijan.
(Artculo 300. Administracin demandada en subrogacin.)
Las decisiones que adoptaren los rganos autonmicos mediante subrogacin se considerarn
como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos admisibles.
(Artculo 301. Ejecucin forzosa y va de apremio.)
1. Los Ayuntamientos podrn utilizar la ejecucin forzosa y la va de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a las empresas urbanizadoras.

86

LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

2. Los procedimientos de ejecucin y apremio se dirigirn ante todo contra los bienes de las
personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y slo en caso de insolvencia, frente a la
Asociacin administrativa de propietarios.
3. Tambin podrn ejercer las mismas facultades, a solicitud de la Asociacin, contra los propietarios que incumplieren los compromisos contrados con ella.
(Artculo 302. Revisin de oficio.)
Las Entidades locales podrn revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de urbanismo con
arreglo a lo dispuesto en los artculos 109 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo
(RCL 1958, 1258, 1469, 1504 y RCL 1959, 585).

CAPTULO II. Acciones y recursos.


(Artculo 303. Competencias de la Jurisdiccin Contenciosa.)
Tendrn carcter jurdico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasin o
como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica aplicable
entre los rganos competentes de las Administraciones Pblicas y los propietarios, individuales o
asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar
o edificar.
(Artculo 304. Accin pblica.)
1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos administrativos y los Tribunales
Contencioso-Administrativos la observancia de la legislacin urbanstica y de los Planes,
Programas, Proyectos, Normas y Ordenanzas.
2. Si dicha accin est motivada por la ejecucin de obras que se consideren ilegales, podr
ejercitarse durante la ejecucin de las mismas y hasta el transcurso de los plazos establecidos
para la adopcin de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica.
(Artculo 305. Accin ante Tribunales ordinarios.)
Los propietarios y titulares de derechos reales, adems de lo previsto en el artculo anterior y en
el artculo 266, podrn exigir ante los Tribunales ordinarios la demolicin de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones, pozos, cisternas,
o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, as como las disposiciones
relativas a usos incmodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente encaminadas a
tutelar el uso de las dems fincas.
(Artculo 306. Recurso contencioso-administrativo.)
1. Los actos de las Entidades Locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin a la va
administrativa sern recurribles directamente ante la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa.
2. Los actos de aprobacin definitiva de Planes de Ordenacin y Proyectos de Urbanizacin, sin
perjuicio de los recursos administrativos que puedan proceder, sern impugnados ante la
Jurisdiccin Contencioso-Administrativa en los trminos prevenidos en el artculo 29 de la Ley
Reguladora de dicha Jurisdiccin (RCL 1956, 1890).

CAPTULO III. Registro de la Propiedad.


(Artculo 307. Actos inscribibles.)
Sern inscribibles en el Registro de la Propiedad:
1. Los actos firmes de aprobacin de los expedientes de ejecucin del planeamiento en cuanto
supongan la modificacin de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribucin del dominio
o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantas reales de la
obligacin de ejecucin o de conservacin de la urbanizacin.
2. Las cesiones de terrenos con carcter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como
consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanstico.
3. La incoacin de expediente sobre disciplina urbanstica o de aquellos que tengan por objeto el
apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas.
4. Las condiciones especiales de concesin de licencias, en los trminos previstos por las leyes.
5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanstico.
6. La interposicin de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulacin de instrumentos de planeamiento, de ejecucin del mismo o de licencias.
7. Las sentencias firmes en que se declare la anulacin a que se refiere el nmero anterior,
cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos
de ejecucin modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre
fincas determinadas o la descripcin de stas.

87

(Artculo 308. Certificacin administrativa.)


Salvo en los casos que la legislacin establezca otra cosa, los actos a que se refiere el artculo
anterior podrn inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificacin administrativa
expedida por rgano urbanstico actuante, en la que se harn constar en la forma exigida por la
legislacin hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que
afecte el acuerdo.

5. El ttulo en cuya virtud se inscribe el proyecto de reparcelacin o compensacin ser suficiente


para la modificacin de entidades hipotecarias, rectificacin de descripciones registrales, inmatriculacin de fincas o de excesos de cabida, reanudacin del tracto sucesivo, y para la cancelacin
de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine.

(Artculo 309. Clases de asientos.)


1. Se harn constar mediante inscripcin los actos y acuerdos a que se refieren los nmeros 1,
2, 7 y 8 del artculo 307, as como el supuesto al que se refiere el artculo 203.5.
2. Se harn constar mediante anotacin preventiva los actos de los nmeros 3 y 6 del artculo
307. Tales anotaciones caducarn a los cuatro aos y podrn ser prorrogadas a instancia del
rgano urbanstico actuante o resolucin del rgano jurisdiccional, respectivamente.
3. Se harn constar mediante nota marginal los dems actos y acuerdos a que se refiere el
artculo 307. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrn
vigencia indefinida, pero no producirn otro efecto que dar a conocer la situacin urbanstica en
el momento a que se refiere el ttulo que las originara.

(Disposicin adicional cuarta Realojamiento y retorno.)


En la ejecucin de actuaciones urbansticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales
de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deber garantizar el derecho de aqullos
al realojamiento, con sujecin a las siguientes reglas:
1 Cuando se acte por expropiacin, la Administracin expropiante o, en su caso, el beneficiario
de la expropiacin debern poner a disposicin de los ocupantes legales afectados viviendas en
las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a rgimen de proteccin pblica y
superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los lmites establecidos por la legislacin
protectora.
3 En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas
tendrn el derecho de retorno regulado en la legislacin arrendaticia, ejercitable frente al dueo
de la nueva edificacin, cualquiera que sea ste. En estos casos, el propietario deber garantizar
el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno.

(Artculo 310. Reparcelacin y compensacin.)


1. La iniciacin del expediente de reparcelacin o la afeccin de los terrenos comprendidos en
una unidad de ejecucin al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensacin, se harn constar en el Registro por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio de
las fincas correspondientes.
2. La nota marginal tendr una duracin de tres aos y podr ser prorrogada por otros tres aos
a instancia del rgano o Junta que hubiera solicitado su prctica.
3. La inscripcin de los ttulos de reparcelacin o compensacin podr llevarse a cabo, bien
mediante la cancelacin directa de las inscripciones y dems asientos vigentes de las fincas
originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante
agrupacin previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecucin y su
divisin en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelacin o
compensacin.
4. Tomada la nota a la que se refiere el nmero 1, se producirn los siguientes efectos:
a) Si el ttulo adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la inscripcin
se practicar a favor de ste.
b) Si el ttulo atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria segn el
contenido de la certificacin que motiv la prctica de la nota, la inscripcin se practicar a favor
de dicho titular y se cancelarn simultneamente las inscripciones de dominio o de derechos
reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se har constar al margen de la inscripcin o
inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos posteriores que han sido
objeto de cancelacin, el ttulo que los motiv y su respectiva fecha.
d) Para la prctica de la inscripcin de la finca o fincas de resultado a favor de los adquirentes
de la finca originaria bastar la presentacin del ttulo que motiv la prctica de asientos
cancelados posteriores a la nota, con la rectificacin que corresponda y en la que se hagan
constar las circunstancias y descripcin de la finca o fincas resultantes del proyecto, as como el
consentimiento para tal rectificacin del titular registral y de los titulares de los derechos
cancelados conforme al apartado b). Mientras no se lleve a cabo la expresada rectificacin, no
podr practicarse ningn asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la
letra c).

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

Disposiciones adicionales:

Disposicin transitoria:
(Disposicin transitoria quinta. Edificaciones existentes.)
1. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en
suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenacin urbanstica aplicable
o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanstica que impliquen su demolicin, se entendern incorporadas al patrimonio de su titular.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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GLOSARIO

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ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA


Art.14.
Se contemplan dos tipos:
a) Actuaciones de urbanizacin
b) Actuaciones de dotacin

ACTUACIONES DE URBANIZACIN
Art.14.1.a).
Incluye dos modalidades:
1) De nueva urbanizacin: paso de un suelo en situacin de
rural a situacin de urbanizado, creando parcelas aptas
para la edificacin, dotaciones, infraestructuras, etc.
2) De reforma o renovacin de la urbanizacin:
reurbanizar un suelo urbanizado por insuficiencia o
deficiencia de la urbanizacin existente.

ACTUACIONES DE DOTACIN
Art. 14.1.b).
Objeto: incrementar las dotaciones pblicas de un suelo
urbanizado, reajustando su proporcin a la mayor
edificabilidad o densidad asignada en la ordenacin
urbanstica. No son las operaciones de reforma o
renovacin integradas.

ACTUACIN URBANIZADORA DE GRAN IMPACTO


Art. 15.5 y DT 4.
Actuacin de nueva urbanizacin que slo puede
plantearse por medio de una revisin global del
planeamiento, es decir, ejerciendo de forma plena la
potestad de ordenacin del municipio o mbito territorial
superior de referencia, por los efectos que genera en el
medio ambiente. Las Comunidades Autnomas debern
definir cules son, dentro de su territorio, pero si esta
operacin no se ha realizado para el 1 de julio de 2008, se
entiende por ellas todas las que, por s mismas o en unin
de las aprobadas en los ltimos dos aos, conlleven, un
incremento del 20% de la poblacin o del suelo urbanizado
del municipio o mbito territorial de que se trate.

COHESIN SOCIAL.
Art.10.b) y DT 1.
Se contempla en la Ley mediante el establecimiento de
medidas que aseguran un parque adecuado de viviendas a
precio asequible, que persiguen el objetivo de evitar la
segregacin social.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

COMPLEJO INMOBILIARIO
Art.17.3.
Se conoce como tal al conjunto de dos o ms edificaciones
o parcelas independientes entre s cuyo destino principal
sea la vivienda o locales, cuyos titulares (los de dichos
inmuebles o los de las viviendas o locales en que estn
divididos horizontalmente) participen de una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios. (art. 24 Ley de Propiedad
Horizontal)

DESARROLLO SOSTENIBLE
Art. 2.
El desarrollo que satisface las necesidades de las
generaciones presentes sin comprometer las posibilidades
de las del futuro, para atender sus propias necesidades
(Principio 3 de la Declaracin de Rio de Janeiro, 1992).
Este principio responde a valores complejos a travs de los
cuales deben armonizarse los requerimientos de la
economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato
y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la
seguridad de las personas y la proteccin del medio
ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la
contaminacin.

EVALUACIN AMBIENTAL DE LA PLANIFICACIN


Art. 15.
Instrumento de control medioambiental procedente de la
Directiva comunitaria 2001/42/CE, incorporada al derecho
interno por la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de
los efectos de determinados planes y programas en el medio
ambiente. Su aplicacin a Planes concretos depende de lo
que, a tales efectos, disponga la legislacin de ordenacin del
territorio y urbanismo de las Comunidades Autnomas.

FINCA
Art. 17.1.a).
La unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y
excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso,
que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo.

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FINCA REGISTRAL
Art. 17.1.a).
La finca que, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir
folio en el Registro de la Propiedad.

INFORMES DETERMINANTES
Art. 15.3.
Informes que deben recabarse en la fase de consultas sobre
los instrumentos de ordenacin de actuaciones de
urbanizacin (por ejemplo el de la Administracin Hidrolgica,
de la Administracin de Costas (en su caso), el de las
Administraciones competentes en materia de carreteras,
ferrocarriles, aeropuertos, etc...) y cuya naturaleza
determinante para el contenido de la Memoria Ambiental,
provoca que sta slo pueda disentir de ellos de forma
expresamente motivada.

INFORME DE SEGUIMIENTO DE LA ACTIVIDAD DE EJECUCIN


Art. 15.5.
Informe que las Administraciones competentes en materia de
ordenacin y ejecucin urbansticas deben elevar al rgano
que corresponda de entre sus rganos colegiados de gobierno
y con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la
materia, sobre la actividad de ejecucin urbanstica de su
competencia, para considerar, al menos, la sostenibilidad
ambiental y econmica de dicha actividad.

INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL


Art. 15.
Informe que se elabora durante el proceso de evaluacin
ambiental estratgica.

INFORME O MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONMICA


Art. 15.4.
Informe que debe ponderar, en particular, el impacto que una
actuacin urbanizadora producir en las Haciendas Pblicas
afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las
infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la
prestacin de los servicios resultantes, as como la suficiencia y
adecuacin del suelo destinado a usos productivos. Debe
incluirse en los instrumentos de ordenacin que traten de
legitimar tales actuaciones.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

INSTRUMENTOS DE ORDENACIN TERRITORIAL Y URBANSTICA


Art. 11.
Las diferentes figuras de planificacin y dems instrumentos
(Catlogos y Ordenanzas, Proyectos de inters regional, etc.)
que prevea la legislacin de ordenacin del territorio y
urbanismo con el objeto de ordenar el suelo y legitimar
posibles actuaciones sobre el mismo.

INSTRUMENTOS DE EJECUCIN URBANSTICA


Art. 11. 1, 2. b).
Los instrumentos de gestin urbanstica que, de
conformidad con la legislacin autonmica, permitan
ejecutar el planeamiento. De manera especial, incluye los
proyectos de urbanizacin, los proyectos de reparcelacin y
equidistribucin y los convenios urbansticos de gestin.

MAPA DE RIESGOS NATURALES


Art. 15.
Deber formar parte del informe de sostenibilidad ambiental
y en l se harn constar los riesgos naturales que pudieran
afectar al mbito objeto de ordenacin territorial o
urbanstica.

PAISAJE
Arts. 2.2.a), 4.a) y 5.a).
Cualquier paisaje del territorio tal como percibe la
poblacin, cuyo carcter sea el resultado de la accin y la
interaccinde factores naturales y/o humanos. (Art 1.a) del
Convenio Europeo del Paisaje -Florencia, 20/10/200).

PARCELA
Art. 17.1.b).
La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso
urbanstico independiente.

RED NATURA 2000


Art. 13.4.
Red ecolgica europea compuesta por los Lugares de
Importancia Comunitaria (LIC), las Zonas Especiales de
Conservacin (ZEC) y las Zonas de proteccin para las Aves
(ZEPAS)

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RESUMEN EJECUTIVO
Art. 11.
Resumen que debe acompaar a cualquier instrumento de
ordenacin urbanstica que pretenda aprobarse o modificarse,
que deber exponerse al pblico, con el siguiente contenido:
- delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin
proyectada altera la vigente
- plano de situacin
- alcance de las alteraciones previstas
- identificacin de los mbitos en los que se suspender la
ordenacin vigente, o los procedimientos de ejecucin o de
intervencin o de intervencin urbanstica y la duracin que
dicha suspensin vaya a tener

SUELO URBANIZADO
Art. 12.3.
El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y
servicios propios de los ncleos de poblacin (integrado de
forma legal en la trama urbana, excluye parcelaciones ilegales
an cuando cuenten con urbanizacin). La legislacin
urbanstica podr fijar criterios para considerar incluidos en esta
situacin ncleos tradicionales legalmente asentados en el
medio rural. Con carcter general, estaran incluidos los suelos
urbanos consolidados y no consolidados, siempre que estn
efectivamente urbanizados.

SITUACIONES BSICAS DEL SUELO


Art. 12.
A efectos de la Ley 8/2007, todo el suelo se encuentra en
situacin de rural o en situacin de urbanizado. Se trata de
categoras bsicas en que divide la Ley a los terrenos a sus
propios efectos, segn cul sea su situacin efectiva. Pueden
ser, por tanto, distintas de las clases urbansticas que establezca
la legislacin autonmica.

SUELO RURAL
Art. 12.2.
a) NO SUJETO A TRANSFORMACIN URBANSTICA:
El preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su
transformacin (no urbanizable). Con independencia de
cualquier supuesto de necesidad de preservacin incluido en la
legislacin territorial o urbanstica, como mnimo:
Los excluidos por la legislacin de:
-Proteccin o polica del dominio pblico
-Proteccin de la naturaleza o del patrimonio cultural.
Los que la ordenacin territorial y urbanstica considere
protegidos por:
-Valores en ellos concurrentes.
Ecolgicos
Agrcolas
Ganaderos
Forestales
Paisajsticos
-Riesgos naturales o tecnolgicos.
Inundacin
Otros accidentes graves
b) SUJETO A TRANSFORMACIN URBANSTICA
El que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
incluyan o permitan su paso a suelo urbanizado y todos los que,
sin estar preservados, no renan los requisitos de suelo
urbanizado

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