D Inmobiliario y Registral

Ley 698
1.

Concepto de D Inmobiliario y Registral.

El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemtico de normas que regulan la inscripcin del
dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que sta produce y la organizacin y
funcionamiento del Registro.
Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetivas; unas son de derecho
privado, otras de derecho pblico.
Se ocupa solamente del aspecto dinmico de los derechos reales (adquisicin, modificacin y
extincin al contacto con el Registro), pues el aspecto esttico (estructura y contenido) queda
reservado al Derecho Civil.
2. Denominaciones del D Registral.
Diversas denominaciones; Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones, no existe, pues,
uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominacin.
a) Derecho Hipotecario
b) Derecho Inmobiliario
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
d) Derecho Registral
e) Derecho Inmobiliario Registral
a) Derecho Hipotecario
La denominacin Derecho Hipotecario es la ms usual (de origen Espaol) y encuentra su justificacin en dos
hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades del derecho real de hipoteca, que es el derecho
real que ms requiere de un rgimen de publicidad; recurdese, que los primeros Registros inmobiliarios fueron de
hipotecas. 2) Las leyes de algunos pases que regulan la publicidad inmobiliaria son llamadas hipotecarias (Espaa,
Blgica, etc.). La referida denominacin es diminuta, pues slo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el
campo de la disciplina.
b) Derecho Inmobiliario
Esta denominacin fue introducida a la doctrina espaola por don Bienvenido Oliver, habindola tomado l del
Derecho alemn. Contrariamente a la denominacin anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto esttico de
los derechos reales que, segn ya se expres, corresponde exclusivamente al Derecho Civil
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
El hipotecarista espaol Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge que haba experimentado la hipoteca
mobiliaria y su inscripcin en el Registro, critica la denominacin Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro
de la Propiedad o Registro Jurdico Real, cuyos nombres -expresa- evitan, de una parte, el limitarlo a los bienes races y
a los derechos reales inmobiliarios; de otra, el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin,
el que se le atribuya una funcin definidora de los derechos reales, en vez de puramente publicitaria de los mismos y
protectora de los intereses de las personas que intervienen en su vida de trfico jurdico-econmico, que es la que
ciertamente persigue.
d) Derecho Registral
El profesor espaol Pascual Marn Prez, despus de determinar los bienes objeto de publicidad formal o registral,
expresa la idea de un Registro nico que constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal
idea, esa la denominacin de Derecho Registral.
Esta denominacin del profesor Marn Prez tiene validez para expresar el contenido del pretendido Derecho Registral
unitario, que comprende diferentes manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad,
Registro Civil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que no concreta o delimita su
mbito, el que, segn hemos expresado se extiende a la publicidad inmobiliaria.
e) Derecho Inmobiliario Registral
Esta denominacin es la que ms se ajusta al contenido de nuestra disciplina, por lo que goza de gran aceptacin.

3.
Importancia del estudio y antecedentes.
El derecho inmobiliario registral obedece al mtodo de conocer la historia y antecedentes y proyectarlas al
futuro. En su estudio histrico, se apreciarn los diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a
que respondan en las pocas respectivas.
El hombre, a travs de la Historia, ha empleado diferentes medios de publicidad inmobiliaria; a saber: la
entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi, hasta llegar, en pocas ms recientes (s. XII) y en los
pases germnicos, al uso del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de
la Propiedad.

La publicidad no es patrimonio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de

un largo proceso de perfeccionamiento de las tcnicas y medios empleados.
Sanz Fernndez: Debemos distinguir entre las antiguas solemnidades que acompaaban a los actos de
transmisin de los derechos reales, (traditio o entrega); o sea, la de las formas constitutivas o de prueba
del derecho y las formas de publicidad del mismo. Mientras las primeras son un efecto perseguido por la
voluntad, las segundas van dirigidas exclusivamente a hacer pblico, con mayor o menor eficacia, el
derecho real existente. Este concepto o practica histrica, como simple publicacin o notoriedad, y los
fines con ellas perseguidos distan mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad.
Cristbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz al firmar que, si se habla de publicidad en los
ordenamientos antiguos, es con la salvedad de hacer constar que entre sta y la publicidad actual existen
notables diferencias en cuanto a su significacin, y fines, y que la publicidad primitiva no puede estimarse
como publicidad registral, que es la manera en que la concibe y la configura el derecho moderno. Por lo
expuesto, estima que lo correcto es partir de la neta distincin entre publicidad no registral y publicidad
registral, y sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las ms antiguas
transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los terceros y favorecer
el crdito -tutela de los derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de
conservacin de la. prueba, o reminiscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la
transmisin de los bienes-), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una
estructuracin moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las nuevas funciones que se
asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la buena fe y proteccin de los derechos de tercero)
slo pueden lograrse, de una manera eficaz y segura a travs del instrumento tcnico e idneo que el
Registro supone.
Aplicacin de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua: Por Reales Cdulas de 9 de Mayo de 1778 y 16
de Abril de 1783 los Oficios de Hipotecas espaoles se extendieron a Amrica. Fue en Len, cabecera de la
Provincia, en donde por primera vez se estableci una Notara de Hipotecas. Con posterioridad a nuestra
Independencia de Espaa y la constitucin del Estado Federal y el 22 de noviembre de 1824 se
aprob la Constitucin Federal de Centroamrica y el Por el art. 107 de esa ley se cre en Granada un
Registro de Hipotecas y se mantuvo el de Len: El primer Registro en Nicaragua es la Notara de
Hipotecas u Oficios de Hipotecas.
Implantacin del Registro Conservatorio; Bajo la presidencia del General Don Toms Martnez, se
sancion el 25 de Enero de 1867 el primer Cdigo Civil. En el Libro II, Ttulo VI, Captulo III, que trata
de las otras especies de tradicin, el art. 686 dispone que la tradicin del dominio de los bienes
inmuebles, lo mismo que del usufructo, uso, habitacin, censo y del derecho de hipoteca, se efecta por la
inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador; y el art. 695 agrega que: Un reglamento especial
determinar en lo dems los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las
inscripciones.
Durante el Gobierno de Don Pedro Joaqun Chamorro, se aprob el 16 de junio de 1877 el Reglamento
del Registro Conservatorio. Acogi los principios de publicidad y especialidad de la hipoteca y en
esto recibi influencia germnicas En el nuevo sistema la materia de la inscripcin es amplia, pues al
Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los dems derechos reales constituidos sobre los mismos,
integrndose el Registro Nicaragense en la senda de la modernidad del Derecho Registral moderno y
acogiendo los principios de la ley que antecedi a la Ley N 698; Ley General de los Registros Pblicos.
4.
Principios del D Inmobiliario y Registral.
Los principios del Derecho Inmobiliario Registral son reglas bsicas sobre las que se organiza un sistema
registral. Facilitan su estudio e interpretacin, orientan al legislador, conceden categora cientfica a la
disciplina registral y algunos tienen aceptacin general.
1. PRINCIPIO DE INSCRIPCIN: Entre los juristas nicaragenses existen dos corrientes: unos, que
constituyen la mayora, sostienen que la inscripcin es declarativa, ya que el Registro es una
institucin para terceros y que, cuando la ley habla de inscripcin obligatoria, se refiere al valor del acto en
perjuicio de terceros; otros, la minora, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el
dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no
constan en escritura pblica inscrita. Para estos, el Registro es constitutivo; sin inscripcin no hay
trasmisin del dominio ni constitucin de los otros derechos reales, ni entre las partes, ni con relacin a

terceros. Apoyan su tesis en los arts. 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900
C. y 1813 Pr. Slo admiten como excepcin el caso de la hipoteca contemplado en el art. 3816 C.
En tesis general, se puede afirmar que el Registro es declarativo; es decir, que constata derechos
reales nacidos fuera de l.
En relacin al efecto de la Inscripcin ante terceros (Declarativa) el Art. 3948. Dice - Los ttulos sujetos a
inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentacin en el
Registro. Se considerar como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se
refiere la inscripcin.
El principio general de que el Registro es declarativo sufre importantes excepciones, en las
cuales la inscripcin es un requisito o solemnidad para la validez de ciertos actos y contratos.
Estas excepciones son:
1). La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.
2). Las donaciones entre vivos de bienes races.
3). El contrato de anticresis.
4). La constitucin del usufructo sobre bienes inmuebles por acto entre vivos o por testamento.
En los otros casos que la ley exige la inscripcin es para oponer los derechos reales a los
terceros. No puede derivarse del incumplimiento de aqulla la sancin de nulidad, pues sta opera
cuando no hay otra sancin (art. XI Ttulo Preliminar C.) y para este supuesto la sancin es la
inoponibilidad de lo no inscrito a los terceros.
2. PRINCIPIO DE LEGALIDAD (Art.35-39 Ley 698): S nuestro Registro produce efectos
convalidantes con relacin a terceros, es preciso que el Registrador antes de la inscripcin proceda a
examinar la legalidad de los ttulos a fin de que al Registro slo ingresen los vlidos, pues de otra manera,
como dice Don Jernimo Gonzlez: los asientos slo serviran para engaar al pblico, favorecer el trfico
ilcito y provocar nuevos litigios.
No basta la garanta de una titulacin pblica, ni la intervencin del funcionario que los elabora (el Notario,
generalmente). La ley, para mayor seguridad, otorga al Registrador la facultad de apreciar si el ttulo rene
los requisitos de fondo y forma necesarios para su inscripcin; y, por ltimo, los tribunales de justicia con
intervencin del Notario en su caso, deciden sobre la procedencia de la inscripcin cuando el Registrador
la niega (Recursos).
3. PRINCIPIO DE ROGACIN: (Art.32 Ley 698) El procedimiento registral se iniciara con la
presentacin del documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga inters legitimo o por
su representante debidamente acreditado, con excepcin de aquellos casos en que el Registrador o
Registradora deba de actuar de oficio conforme a Io previsto en esta Ley o a instancia de autoridad
competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa.
4. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: En el Derecho Civil la prioridad se determina por la fecha de
constitucin de los derechos reales, de conformidad con la mxima prior tempore potior jure (Primero
en tiempo primero en derecho). Por el contrario, en el Derecho Registral la prioridad se determina por la
fecha de ingreso de los ttulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el
Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso (Art. 31 Ley 698)
5. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD o DETERMINACIN: Este principio, que originalmente naci
como una reaccin contra las hipotecas generales, hoy en da impregna todo el sistema. (Capitulo II Ley
698)
Ante aqulla concepcin parcial se alza Don Jernimo Gonzlez, cuando dice: El mbito abarcado por el
principio de especialidad es cada vez ms extenso, mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya
no se concretan en la exigencia de una mayor precisin al describir la finca hipotecada, el contenido de la
hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra en todos sus elementos
orgnicos. Sus desenvolvimientos modernos, de carcter sustantivo o material y adjetivo o formal,
penetran en la entraa de los derechos inscritos, regulan la forma de los asientos y el modo de llevar los
Registros, imponen una exacta descripcin de las fincas y la determinacin precisa del contenido,
limitaciones, condiciones y rango hipotecario de los derechos reales

6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Para proceder a extender en el Registro la inscripcin,

anotacin, cancelacin o nota marginal que resulta del ttulo presentado, es necesario que conste
previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Por ejemplo:
1. Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario que de
previo se encuentre inscrito el ttulo de dominio de A.
2. Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca
aparezca inscrita a favor de B.
3. Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuentre
previamente inscrita y que consienta en su cancelacin dicho acreedor.
4. Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preciso la
previa inscripcin del ttulo de dominio o posesin de A sobre dicho predio.
7. PRINCIPIO LEGITIMACIN: La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular
registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro si es cierta, de
que el titular del dominio inscrito tiene la posesin y la facultad de disposicin del titular registral, son los
principales efectos sustantivos de la legitimacin.
8. PRINCIPIO FE PBLICA REGISTRAL: De la fe pblica se deriva el principal efecto de nuestra
inscripcin y la mxima proteccin que brinda el Registro. La inscripcin, pues, con relacin a los terceros,
purifica, convalida las irregularidades del ttulo del transmitente.
9. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (Art. 96-97 Ley 698): El Registro Pblico es el medio ms idneo para
lograr la publicidad de los derechos reales y la seguridad de la contratacin inmobiliaria.
La inscripcin produce importantes efectos que van desde la simple inoponibilidad, pasando por la
inscripcin convalidante con relacin a los terceros que contratan confiados en la apariencia que les ofrece
el Registro, hasta la inscripcin constitutiva y convalidante, segn el sistema adoptado.
Por el juego de este principio, que junto con el de legalidad y especialidad constituyen los pilares en que
descansa nuestro sistema, se considera que el contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y
preferente a la realidad jurdica extrarregistral.
En el sistema que sigui el Cdigo Civil, entre lo que publica el Registro y la realidad jurdica puede existir
disconformidad, provocada, entre otros, por los siguientes hechos:
a) Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen fuera del Registro. Esto
da lugar a que, por la falta de inscripcin, el folio registral no refleje la realidad jurdica
extrarregistral.
b) Es posible que al Registro ingresen ttulos nulos, si se tiene en cuenta que ciertos vicios de los
contratos escapan a la apreciacin del Notario y a la calificacin del Registrador (error, fuerza, dolo,
simulacin, etc.).
La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley.
Se puede distinguen en el principio de publicidad La Publicidad formal y la Publicidad Material,
La Legitimacin y la Fe pblica:
Publicidad formal: Si con la inscripcin en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos reales,
la ley debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan, certificacin del contenido de ellos.
Este tipo de publicidad, que la doctrina denomina publicidad formal, encuentra amplia acogida en
nuestro Registro. Los Registradores expedirn certificaciones a pedimento escrito del interesado o en
virtud de mandato-judicial. (Art. 51-57 Ley 698)
Publicidad material: La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que, las leyes le atribuyen a
la publicidad, es el campo propio de este principio. La doctrina denomina a esta variante de la publicidad.
publicidad material. La publicidad formal brinda los medios para lograr la material. Sin la primera, no se
podran realizar los objetivos de la segunda. La presuncin iuris tantum de que el contenido del Registro
es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimacin) y La presuncin iuris et de
iuris de que el Registro es exacto e ntegro. (Art. 42 Ley 698)
En el TTULO TERCERO (DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN GENERAL), Captulo 1 (Principios Registrales)
de la Ley 698 Ley General de los Registros Pblicos; en el Art. 30 Principios Regstrales Adoptados,
manifiesta que los Registros Pblicos adscritos al SINARE aplicarn los siguientes principios registrales:
1. Inscripcin;
6. Tracto sucesivo;

2. Legalidad;
7. Legitimacin:
3. Rogacin;
8. Fe pblica registral; y
4. Prioridad:
9. Publicidad.
5. Especialidad o determinacin;
5.
Utilidad del estudio de los sistemas registrales.
Utilidad de su estudio: El estudio y el anlisis de los sistemas registrales revisten particular importancia,
ya que al profundizar en el Derecho Comparado se adquieren las tiles experiencias practicadas en otros
pases, se evalan debidamente las virtudes y desventajas de nuestro sistema, fundamentndolas en los
modelos y fuentes que le dan sustento, y logramos de este modo una mejor y ms amplia comprensin del
mismo.
A lo anterior cabe agregar lo valioso que resulta el conocer los esfuerzos que, en pro de la uniformidad
internacional, se vienen realizando.
Clasificacin: Existen varios criterios para clasificar los sistemas registrales, pero el ordenamiento ms
aceptable y amplio se logra atendiendo a los efectos de la inscripcin.
Don Jernimo Gonzlez entra al estudio de los ms importantes, sin clasificacin previa.
Vsquez Bote distingue los siguientes grupos: los de oponibilidad, los legitimadores y los de eficacia
absoluta.
Roca Sastre principia distinguiendo los sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble que
prescinden del Registro (Derechos romano y germnico primitivo) y los que, por el contrario, lo adoptan
como pieza fundamental del sistema, Luego, en base a los efectos protectores y sin perjuicio de hacer
otras ms adelante, formula su clasificacin de los sistemas inmobiliarios registrales, en la cual hace una
distincin entre los registros tipo y los derivativos. El cuadro lo presentamos as:
1) Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado respecto del tercer adquirente por
negocio jurdico registrado. Este es el sistema tipo francs, con sistemas derivados en Blgica e
Italia, entre otros;
2) Registro con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva, del
tercer adquirente de buena fe por negocio jurdico registrado. Es el sistema tipo alemn, con
sistemas derivados en Suiza y Austria, entre otros; y
3) Registro con efecto de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas, respecto del
titular registral. Este es el sistema tipo australiano, con sistemas derivados en Inglaterra y el pas
de Gales, y algunos estados de los Estados Unidos de Norteamrica y Dinamarca, entre otros.
Agustn Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo corresponden el
derecho francs y los de aquellos pueblos que han seguido dicha legislacin. Al segundo la legislacin
australiana, de fuerza probatoria absoluta; y la germana, seguida por Suiza, de fuerza probatoria
presuntiva. Y al tercero, el derecho espaol y sus seguidores.

6.
Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles.
En el SINARE; se pueden inscribir; los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales que recaigan sobre bienes
inmuebles, la inscripcin de los comerciantes o empresarios y dems sujetos establecidos por la ley, y de los actos y contratos de
comercio, los documentos ejecutorios, demandas, sentencias, certificaciones, declaraciones, etc., del derecho de personas que impliquen una
relacin directa con cualquier actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles; y as como
propiciar la seguridad jurdica de crditos garantizados con bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperacin. Como lo indica el Art.
72 (objeto). Lo que se realizaran a travs de asientos en los libros respectivos como lo indica el art. Art. 40- tipos de Asientos: En el
Registro Publico se practicarn asientos de presentacin, anotacin preventiva, notas marginales, inscripcin, cancelacin y
referencia. SE INCRIBEN Bienes, derechos y ttulos inscribibles; Los bienes inmuebles y los derechos reales constituidos sobre ellos, son
la materia propia de nuestra publicidad registral.
Podemos resumir que se pueden inscribir:
1. Derechos reales y contratos relativos al dominio o limitaciones del mismo.
2. Derecho Personales; cualquiera documento por las que se trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas,
Derechos de herencia. Relacionndolo directamente a los patrimonios (inscritos) a proteger.
3. Derechos Mercantiles relativos a los actos de declaracin, constitucin y contratos de sociedades mercantiles y
comerciantes. (Personas naturales y jurdicas)
4. Derechos hipotecarios
DERECHOS REALES INSCRIBIBLES:
Un dominio totalmente absoluto, sin inconvenientes de clase alguna, es inconcebible; no ha existido ni puede existir , existen derechos que
limitan la dispocisin total del titular de dominio. Entonces a la par del Dominio Puro aparecen los Derechos reales limitados que se
pueden clasificar en derechos reales limitados de goce, uso (el fideicomiso, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres
prediales.) y derechos reales de garanta (la prenda y la hipoteca)
N

DERECHOS NATURALEZA

EFECTOS

Derechos Reales: El Derecho Real es

un derecho absoluto, de contenido
patrimonial,
cuyas
normas
substancialmente de orden pblico,
establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa (objeto) una relacin
inmediata, que previa publicidad, obliga
a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al uso y goce del derecho real.
El derecho real es un derecho adquirido,
establecido desde el momento actual
sobre una cosa
Segn el Art. 73 Ttulos Objeto de
Inscripcin. En el Registro de la
Propiedad Inmueble se inscribirn,

La inscripcin es la que da posesin real, efectiva y mientras ella no se ha cancelado, el que

no ha inscrito su ttulo no posee; es un mero tenedor. Como el Registro est abierto a todos,
no puede haber posesin ms pblica, ms solemne, ms indisputable que la inscripcin
Se inscriben los contrato tiene por efecto hacer, modificar, transferir o extinguir obligaciones
o derechos reales.
Art. 2483 C.- Debern constar en instrumento pblico:
1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, trasmisin, modificacin
o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Incorporando un inmueble en el Registro, la inscripcin indica quin es el que puede
disponer de ese inmueble y trasferir a otra persona su dominio o Derecho Real.
La transferencia y la transmisin de dominio, la constitucin de todo derecho real (con
excepciones por ley), exigen una tradicin; y la nica forma de tradicin que para esos actos
corresponde es la inscripcin en el Registro. Mientras sta no se verifique, un contrato
puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no
transfiere el dominio, no transfiere ningn derecho real, ni tiene respecto de terceros
existencia alguna. EFECTOS: LA TRADICION; (Art. 82 Ley 698 y Arto. 3936 C).

anotarn o cancelarn y son derechos

reales inscribibles; Los actos y contratos
traslativos, constitutivos, modificativos,
extintivos y declarativos relativos al
dominio as como el usufructo, uso,
habitacin, servidumbres, promesas de
venta, anticresis, derecho de superficie,
propiedad horizontal, multipropiedad y
conjunto inmobiliario, as como cualquier
acto o contrato de trascendencia real
que sin tener nombre propio en derecho
modifique en el instante o en el futuro
algunas de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a
derechos reales:

Segn el Dr. JOAQUIN CUADRA ZAVALA; la compraventa de bienes inmuebles, y en general

todo contrato que se refiera a derechos reales sobre ellos, no tienen existencia civil en
nuestra legislacin si no constan en escritura pblica inscrita en el Registro Pblico.
Escritura y registro son formas imprescindibles, sin las cuales no hay contrato, ni
transferencia de dominio, ni entre las partes, ni para terceros; es decir, que el Registro
Pblico entre nosotros no es solamente una institucin para terceros, sino que sirve para
perfeccionar los contratos y actos que se refieren a derechos reales sobre bienes inmuebles,
naves y derechos hereditarios, aun entre las mismas partes.
Efecto respecto de tercero. Arto. 3937 C.- Los ttulos de dominio, herencia o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en
el Registro de la Propiedad, no producen efecto respecto de tercero y el Art. 95 Ley 698
Efectos de la No Inscripcin. Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no
perjudican a terceros, sino desde la techa de su presentacin en el Registro. Se consideran
como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la
inscripcin.

Derecho
Personales;
cualquiera
documento por las que se trate de
modificar la capacidad o estado civil de
las personas, Derechos de herencia.
Relacionndolo.

3.

Derechos Mercantiles
actos de declaracin,
contratos
de
mercantiles
y
(Personas naturales y

4.

Derechos hipotecarios; (derechos

reales de garanta) Art. 3771.- La
hipoteca es un derecho constituido sobre
los bienes inmuebles o derechos reales
del deudor o de un tercero en beneficio
de un acreedor, para asegurar sobre los
mismos el cumplimiento de una
obligacin.
Por su naturaleza la Ley la ha declarado
como un Derecho Real.

Para adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales, no basta que el vendedor o
imponente sea dueo de ellos; tampoco es suficiente que no estn los bienes afectos a otras
cargas; es adems necesario que el que enajena, el que trasmite, tenga capacidad civil para
hacerlo. Slo por el concurso de estas circunstancias podr estar completamente seguro el
adquirente. Si la ley no atendiera a que la capacidad de la persona constara en el Registro,
su obra sera incompleta y no producira frecuentemente el efecto apetecido.
A diferencia de la propiedad inmueble, en que es la finca la que cuenta con un nmero
perpetuo registral en el Registro Mercantil se podr implementarse el Folio Personal
Electrnico para cada comerciante o empresario sea este individual o social, in el que se
anotarn todo lo que la Ley ordena inscribir un el Registro mercantil (nmero registral
perpetuo). De acuerdo al art. 155 de la ley 698 es obligatoria la inscripcin y el no
cumplimiento conlleva a penas. Los comerciantes son sujetos de inscripcin obligatoria lo
mismo en forma individual como persona jurdica obligndose a declarar su actos personales
(nombramientos, contratos, poderes etc.).
En el Registro de Hipotecas se inscribirn los ttulos en que se constituya, modifique o
extinga algn derecho de Hipoteca y las cdulas hipotecarias. Lo mismo que todo hecho o
convenio entre las partes que pueda modificar o anular la eficacia de una obligacin
hipotecaria anterior, como el pago, la compensacin, la novacin del contrato primitivo, la
transaccin, la renuncia de la deuda no surtir efectos contra terceros, si no se hace constar
en el Registro por medio de una inscripcin nueva o de una cancelacin total o parcial segn
los casos.
Efecto de validez: las hipotecas queden vlidamente establecidas, a partir de la
inscripcin del ttulo en el Registro Pblico, en cuya virtud se constituyan.
El Derecho hipotecario, en sus principios y en su desarrollo, tiene el objeto de dar la

relativos a los
constitucin y
sociedades
comerciantes.
jurdicas)

mayor seguridad y estabilidad en la contratacin de los inmuebles y derechos reales

seguridad y estabilidad establecidas sobre la base del Registro, para que quien
contrata no pueda de una parte ignorar la extensin del derecho que adquiere, ni de
otra temer ser privado del mismo por causas que no se deriven clara y
explcitamente del mismo Registro, sin que haya fundamento para distinguir y
diferenciar las causas emanadas de la voluntad de las partes, de las provenientes de la
misma ley, cuando unas y otras puedan hacerse constar en aqul para todos los efectos
legales.
Efectos Generales de la inscripcin.
Art. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.
Presentado un ttulo o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotara preventivamente en el, a efectos de dar aviso a
terceros. Se podrn anotar preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho
real;
2. Las demandas sobre cancelacin o rectificacin de asientos del Registro, durar lo que persista el juicio y solo se cancelar por oficio del
Juez o Tribunal que este conociendo del caso:
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibicin de enajenacin de bienes inscritos. Esta inscripcin durar treinta das, y si dentro de este
trmino no se presenta el embargo hecho para su inscripcin, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes races inscritos del deudor:
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes races del procesado en la va civil o penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por tus trmites establecidos para la ejecucin
de las sentencias:
7. El decreto judicial que conforme el artculo 1426 Pr. declare procedente la retencin de bienes inmuebles:
8. Los derechos sobre bienes races de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;
9. El beneficio de separacin de bienes races pertenecientes al causante que demanden los acreedores hereditarios y testamentarios;
10. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripcin dura seis meses y quedara de
derecho cancelada si dentro de este trmino no se subsana el defecto:
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculacin de las fincas o derechos reales recadas sobre las mismas; y
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.
Art. 83 Efectos de la inscripcin.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Pblico de la Propiedad inmueble cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los
inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que fuera
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Publicidad registral. Art. 96 Naturaleza de la Publicidad Registral: La publicidad registral como publicidad de carcter jurdico,
acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el Registro, as como la libertad o la existencia de cargas y gravmenes existentes sobre
los mismos. Mediante certificacin expedida por el Registro podr acreditarse en perjuicio de terceros, la libertad o gravamen de los derechos
sobre los inmuebles o derechos reales.
Art. 97 Efectos de los Certificados Registrales.

EI dominio, la libertad de gravamen o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, solo pudran acreditarse en perjuicio de tercero por
certificacin del Registro expedida por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.
7. Clase de asientos conforme a la ley 398 Ley general de los registro pblicos
En el Captulo IV, De los Asientos Regstrales, Art. 40- tipos de Asientos. En el Registro Publico se practicarn asientos de
presentacin, anotacin preventiva, notas marginales, inscripcin, cancelacin y referencia.
8. Recursos se utilizan contra las providencias que admiten o niegan la anotacin.
Art. 171
Recurso de
Revisin

Art.
173
Recurso
de
Apelacin
Administrativo
.

Plazo para interponerlo/ Ante

Cinco das hbiles siguientes a la fecha de la
notificacin de la resolucin que deniega la
inscripcin.
Ante el mismo Registrador o Registradora

Plazo para Resolucin

Diez das hbiles siguientes a la
recepcin del recurso, decidir
por resolucin motivada, con
indicacin de sus fundamentos
legales.
Diez das hbiles siguientes a la
recepcin de las diligencias de
parte
del
Registrador
o
Registradora.

Cinco das hbiles siguientes a notificacin

interponer recurso de Apelacin dirigido a
Direccin Nacional de Registros.
Ante el Registrador o la Registradora y este
remitir las diligencias formales con un breve
informativo de lo realizado a ms tardar dentro de
tercero da despus de interpuesto el Recurso a la
Direccin Racional de Registros
En el caso que transcurra el trmino anterior sin que la Direccin Nacional de Registros dicte resolucin expresa, se entender resuelto
positivamente el recurso y el interesado ocurrir ante la Comisin Especial de Registros a Solicitar que ordene al Registrador o Registradora la
prctica de la inscripcin.

9. Requisitos formales para las anotaciones.

Art. 35 Principio de Legalidad en su Aspecto Formal.: Para que puedan inscribirse, anotarse o
cancelarse los documentos en el Registro Pblico, debern constar en escritura pblica, ejecutoria
firme, documento administrativo o cualquier otro instrumento publico o documento autentico,
expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garanta y
efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley (numeras clausus) que no pueden ser objeto
de inscripcin o que, sindolo, existe un obstculo que impide su prctica inmediata, pero que
posteriormente se podr realizar por medio de la conversin de la anotacin en inscripcin. La publicidad
que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pblica y, como consecuencia, la presencia de
terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que las anotaciones preventivas enervan, impiden o
suspenden la fe pblica registral. La anotacin preventiva es un instrumento de seguridad y garanta que
evita la burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y
gravmenes del titular Registral.
Las anotaciones preventivas comprendern las circunstancias que exigen para las inscripciones en cuanto
resulten de los ttulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que deban su
origen a providencias de embargo o secuestro, expresarn la causa que haya dado lugar a ellos y el
importe de la obligacin que los hubiere originado.
10.En qu consisten las notas marginales.
Son asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripciones o al margen del Libro de
Personas o del Diario y la funcin de los mismos es: 1) Relacionar los asientos del Registro para revisar y
manejar con mayor facilidad sus libros; 2) Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho
inscrito; 3) Sustituir a los asientos principales cuando as lo dispone la ley.
Entre el primer grupo, podemos citar: a) la nota extendida al margen del asiento de presentacin
indicando el nmero de la finca, el asiento, tomo y folio en que se practic la inscripcin, anotacin
preventiva o cancelacin; b) la nota que se extiende al margen de asiento de presentacin cuando se
retira el titulo para subsanar el defecto el defecto o defectos sealados por el Registrador o por cualquier
otro motivo. La ley no contempla este caso, pero creo que es una costumbre muy sana y no prohibida; c) la
nota que se extiende al margen de la inscripcin del crdito hipotecario cedido, haciendo constar dicha
cesin; d) la que se practica al margen del testamento o declaratorio, la de herederos, en la cual se seala
el asiento, folio y tomo en que se inscribi la cesin de los derechos hereditarios. Estas notas de relacin
las practica el Registrador de oficio, pues son una consecuencia inmediata de la peticin inicial de
inscripcin.
Entre el segundo grupo se encuentran: a) la nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de
las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisicin del derecho. Si la resolucin o rescisin
llega a verificarse, se har constar por una nueva inscripcin a favor de quien corresponda; b) la prrroga
de la anotacin preventiva practicada por faltas subsanables y la circunstancia de haber juicio pendiente.
Entre el tercer grupo tenemos: a) las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como
en el dominante; b) la minuta de mejoras; c) la prenda agraria o industrial d) el endoso de los crditos de
conformidad con el art. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo. Estas notas
tienen la eficacia del asiento que sustituyen. Las notas marginales forman parte del contenido total del
folio, al cual deben someterse los terceros, por lo que stos no pueden alegar ignorancia de las
modificaciones, hechos o derechos que publican dichas notas para fundamentar su buena fe.
Art. 131 Clases de Notas Marginales., En el Registro de la Propiedad se practicarn las siguientes
clases de notas marginales: 1. Modificativas de derechos inscritos; (Art 132), 2. De notificacin jurdica; y
(Art 133) 3. De coordinacin de asientos. (Art 134)
11.Que es el asiento de presentacin.
Art. 81 Efecto y Plazo de Vigencia del Asiento de Presentacin de los Documentos. El
procedimiento de inscripcin iniciara con el asiento de presentacin del documento que contenga la
constitucin, modificacin o extincin de derechos reales, por parte de quien tenga legtimo inters de que
se practique la inscripcin. Se entender que est legitimado y tiene inters legtimo, el transmitente del
derecho, el adquirente del Derecho o sus representantes legales debidamente acreditados segn la ley y
que conste que tienen facultad para solicitar la inscripcin.

El asiento de presentacin caducar treinta das calendario contados a partir de la fecha de presentacin
del documento al Registro, poda ser prorrogable por treinta das ms cuando de la calificacin del ttulo
por el Registrador resultare suspensin del proceso por causas subsanables.
En el Derecho Registral el Principio de Prioridad se determina por la fecha de ingreso de los ttulos
inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el Libro Diario. en donde se hace
constar el momento del ingreso (Art. 31 Ley 698); desde ese momento gozan de las garantias Legales y
de oponibilidad que el Registro confiere a los derechosm inscribibles.
12.Naturaleza del Registro Pblico
Art. 71 Naturaleza del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble: El Registro Pblico de la
Propiedad Inmueble, es una institucin que asegura el trfico jurdico sobre los bienes inmuebles, la
eficacia de las garantas que recaen sobre los mismos, la proteccin de los adquirientes y acreedores, la
defensa y legitimacin de las titularidades inscritas y su publicidad.
13. Ttulos objeto de inscripcin.
La inscripcin es un asiento principal por el cual se publican: los ttulos supletorios; los ttulos
constitutivos, declarativos y traslativos del dominio; los ttulos en que se constituyen,
reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitacin y anticresis; los ttulos en
que se constituya, trasmita o modifique el derecho de hipoteca; el derecho legal de retencin;
la promesa de venta de. inmueble; el contrato de seguro relativo a inmuebles; las trasmisiones
por causa de muerte; el arrendamiento; los caminos de hierro y sus concesiones, canales,
tranvas y dems obras pblicas de igual ndole; la prenda pretoria o anticresis judicial; el
deslinde; los actos de entrega de la posesin (inmisin en la posesin).
Art. 73 Ttulos Objeto de Inscripcin.
En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirn, anotarn o cancelarn:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos
al dominio as como el usufructo, uso, habitacin, servidumbres, promesas de venta, anticresis,
derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjunto inmobiliario, as como
cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique
en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o
inherentes a derechos reales:
2. Los ttulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos
del art. 2949 del Cdigo Civil.
3. Los ttulos constitutivos de promesa de compra o de venta, debern inscribirse como anotaciones
preventivas para cerrar el trfico jurdico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo
establecido en el contrato.
La inscripcin de canales, carreteras, lneas frreas y dems obras pblicas de igual ndole, as como los
terrenos destinados a cementerios, se inscribirn en el registro Pblico y en cualquier otra institucin que
Determine la Ley.
14. Efectos de la inscripcin.
Art. 83 Efectos de la inscripcin.; Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Pblico de la
Propiedad inmueble cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales
constituidos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que
fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Desde el momento de su presentacin y registro en el Libro diario, los derechos inscritos gozan de los
benficos y legalidad expresados en los principios del derecho registral.
15.Efectos de los Certificados Registrales.
Art. 97 Efectos de los Certificados Registrales. EI dominio, la libertad de gravamen o gravamen de
los bienes inmuebles o derechos reales, solo pudran acreditarse en perjuicio de tercero por certificacin
del Registro expedida por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.
Principio de Legalidad: La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de
conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro no existe, de que el titular

del dominio inscrito tiene la posesin y la facultad de disposicin del titular registral, son los principales
efectos sustantivos de la legitimacin.
Pero es al contacto con el proceso cuando estas presunciones despliegan su fuerza protectora y adquieren
relevancia. El juego de ellas en la litis nos lleva al interesante tema de la carga de la prueba. En la
Proteccin contra terceros en el marco de una litis el titular del Derecho inscrito es legitimado como
verdadero titular del derecho, con slo presentar la certificacin registral, y al que impugna
esa calidad le corresponde probar lo contrario.
La certificacin de la situacin jurdica de la finca o derecho que expresa el Registro, puede ser
pedida por el titular del derecho inscrito, por los dos contratantes o por el Notario, tiene la virtud de
reservarle al adquirente del dominio o cualquier otro derecho real la prioridad registral por el tiempo que
determine la ley.
16.Circunstancias que debern constar en la inscripcin
Art. 84 Contenido del Asiento de Inscripcin Registral. Toda inscripcin expresar:
1. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles sujetos de inscripcin o a los cuales afecte el
derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y nmero si constare en el titulo y plano
topogrfico de la finca cuya descripcin deber ser coincidente con la que resulte del ttulo, suspendiendo
el Registrador o Registradora la inscripcin en caso de discrepancia. El Registrador o Registradora si lo
estima procedente, podr solicitar del interesado, aclaracin catastral sobre la situacin cartogrfica de la
finca. Esta se le remitir en el plazo ms breve posible. La medida superficial se expresar
obligatoriamente con arreglo al sistema mtrico decimal;
2. La naturaleza, extensin y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el titulo;
3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto
de la inscripcin;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominacin de la Sociedad,
Corporacin o persona jurdica que interviniere un el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de
ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice;
7. La fecha de la presentacin del ttulo con expresin de la hora; y
8. La firma del Registrador que implicara la conformidad de la inscripcin.
17.Efectos y clases de anotaciones preventivas
Art. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.
Presentado un ttulo o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotara preventivamente
en el, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrn anotar preventivamente con sus respectivos derechos
en el Registro correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitucin, declaracin,
modificacin o extincin de cualquier derecho real;
2. Las demandas sobre cancelacin o rectificacin de asientos del Registro, durar lo que persista el juicio
y solo se cancelar por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso:
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibicin de enajenacin de bienes inscritos. Esta inscripcin
durar treinta das, y si dentro de este trmino no se presenta el embargo hecho para su inscripcin,
queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes races inscritos del deudor:
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes races del procesado en la va civil o
penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por tus
trmites establecidos para la ejecucin de las sentencias:
7. El decreto judicial que conforme el artculo 1426 Pr. declare procedente la retencin de bienes
inmuebles:

8. Los derechos sobre bienes races de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;
9. El beneficio de separacin de bienes races pertenecientes al causante que demanden los acreedores
hereditarios y testamentarios;
10. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripcin
dura seis meses y quedara de derecho cancelada si dentro de este trmino no se subsana el defecto:
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculacin de las fincas o derechos reales recadas sobre las
mismas; y
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.
Efectos:
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garanta y efectividad,
situaciones y derechos determinados por la ley (numeras clausus) que no pueden ser objeto de inscripcin
o que, sindolo, existe un obstculo que impide su prctica inmediata, pero que posteriormente se podr
realizar por medio de la conversin de la anotacin en inscripcin . La publicidad que reciben del Registro
impide el juego normal de la fe pblica y, como consecuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por
esto que la doctrina dice que las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pblica
registral. La anotacin preventiva es un instrumento de seguridad y garanta que evita la
burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y
gravmenes del titular Fegistral.
El Art. 112 No Cierre del Registro.Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere
practicado una anotacin preventiva, podrn ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la
persona a cuyo favor se haya hecho la anotacin. Esta disposicin establece los principales efectos de la
anotacin preventiva: a) la enajenacin o gravamen de los bienes o derechos sobre los que recae; y b) la
funcin de seguridad y garanta que desempea, la cual se mantiene a pesar de las enajenaciones y
gravmenes.
Atenindonos a ella, pueden ser enajenados o gravados los bienes y derechos afectados por una anotacin
de demanda de embargo, de legado de cosa no especfica o de crdito refaccionario. Sin embargo, dicha
regla general sufre excepciones que provienen de la ley o de la naturaleza o extensin de la relacin que
contiene la anotacin, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotacin de prohibicin
de enajenar, b) la anotacin por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador, cuando de estar
inscrito el ttulo provoque el cierre del Registro; c) la anotacin del legatario de cosa especfica que
pertenece el testador.
Al vencimiento del plazo sealado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningn
valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publicaban, el cual queda
desinscrito a pesar de que en la realidad contine viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al
tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurdica
extrarregistral.
18.Efectos de la cancelacin.
Art. 114 Efectos de la Cancelacin. Las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros sino por su
cancelacin, o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho inscrito a favor de otra persona.
La cancelacin es un asiento que, sin admitir condicin o plazo, extingue los efectos regstrales de otro.
Puede afectar a los asientos de inscripcin, anotaciones preventivas, notas marginales y de presentacin,
Tambin sirve de medio para hacer constar la extincin producida con anterioridad por la caducidad.
Clases de cancelaciones
Atendiendo los dictados del Cdigo y su reglamento, formulamos la siguiente clasificacin de las
cancelaciones:
1) Segn su extensin, la cancelacin puede ser total (Art. 121) o parcial (Art. 122). Art. 120
Tipos de Cancelacin. Las cancelaciones que se practiquen podrn ser totales o parciales segn
corresponda o se solicite.
2) Segn su origen, puede ser: a) cancelacin de inscripcin y anotaciones preventivas hechas en
virtud de escritura pblica y las practicadas por mandamientos judiciales.

Art. 116 Cancelacin de Asientos del Registro. Las inscripciones o anotaciones preventivas, hechas
en virtud de escritura pblica, no se cancelaran sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o
documento autentico, en el cual exprese su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripcin o anotacin, o sus sucesores o representantes legales.
3) Atendiendo a la intervencin del interesado se dividen en:
a) cancelaciones a peticin de parte; Art. 117 Formas de Cancelacin de Asientos. Los asientos del
Registro, que no se hayan originado en escritura pblica y se tratare de cancelarlos sin convertirlos en
inscripciones definitivas, podrn cancelarse mediante documentos de la misma especie que los que se
hubieren presentado para hacer la anotacin.
b) cancelaciones de oficio.
19. Requisitos de la solicitud del ttulo supletorio:
Si el propietario no tiene ttulo hbil para inscribir, puede solicitar un ttulo supletorio, para lo cual deber
acreditar la posesin. La ley parte de la idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la
titulacin supletoria.
Art. 138 Requisitos de la Solicitud.
En la instruccin del expediente a que se refiere el artculo anterior se observarn las reglas siguientes:
El escrito en que se solicite la constatacin judicial de que se tiene la titularidad de un derecho real sobre
una finca a efectos de su certificacin deber contener, so pena de ser rechazado por el tribunal:
1. El nombre del solicitante tal y como aparece en su documento de identidad, su domicilio y
ocupacin.
2 La naturaleza urbana o rural de la finca, el nmero registral de la finca, su ubicacin dentro de la
circunscripcin territorial que compete al Juez, la extensin superficial expresada a travs del
sistema mtrico decimal, linderos y los gravmenes que pesan sobre la finca.
3. La denominacin del derecho real cuya declaracin judicial se pretende tener, el valor por el cual
lo adquiri, las condiciones suspensivas o resolutorias que pudiesen haberse pactado con el
trasmitente, su extensin, linderos y los gravmenes que pesan sobre la finca.
4. El nombre completo del transmitente u otorgante del derecho, certificacin registral y catastral
que acredite que el transmitente tena la disponibilidad del derecho adquirido por el solicitante. En
caso de que la finca no estuviera catastrada an, bastar con la certificacin registral.
5. Declaracin de haber estado en posesin del inmueble por diez aos en las siguientes
condiciones:
a. Fundada y amparada por justo titulo, entendiendo por justo ttulo el derecho real de
dominio o cualquiera otro de esta naturaleza, que le fue transmitido u otorgado por quien en
el Registro aparece con derecho para ello;
b. De buena fe;
c. Pacifica;
d. Continua: y
c. Pblica, es decir manifiesta.
6. Nombre y apellidos de los propietarios de las fincas contiguas:
7. Adjuntar plano topogrfico elaborado por un profesional debidamente autorizado por la autoridad
competente en la materia; y
8. Certificacin registral de no existir documento inscrito que certifique el derecho cuyo
reconocimiento y declaracin se reclama. En caso de que se hubiera otorgado documento
probatorio, la declaracin de que se ha perdido y que resulta imposible encontrarlo, o bien, que se
ha deteriorado de tal manera que se hace ilegible.
20. A quien se le solicita la rectificacin de los asientos del registro y que normas se
aplican.
Art. 146 Rectificacin del Registro. La rectificacin de los asientos del Registro solo podr ser
solicitada al Registrador o Registradora por el titular del dominio o derecho real que est

inscrito errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicara con
arreglo a las siguientes normas:
1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin jurdica
inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:
a. Por la toma de razn del ttulo correspondiente si hubiere lugar a ello; y
b. Por resolucin judicial ordenando la rectificacin.
2. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de un derecho inscrito o anotado, la
rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin.
3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento, se rectificar el Registro en
la forma determinada en esta Ley.
4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere motivado
el asiento y en general de cualquier otra causa no especificada anteriormente, la rectificacin
precisara el consentimiento del titular, o en su defecto, resolucin judicial.
En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos
aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar, conceda algn derecho, y se substanciar por los
trmites del Juicio correspondiente.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive
En ningn caso, la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquirimos por terceros, a ttulo
oneroso, de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. (Fin del articulo)
Normas que se aplican: Debemos tener presente que el interesado, a tenor del art. 3947 C., Si en
alguna inscripcin se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigidas por
la ley o si se expresaren de distinto modo, podr rectificarse en cualquier tiempo, a solicitud del
interesado; pero dicha rectificacin no perjudica a terceros, sino desde su fecha; siempre conserva el
derecho de pedir en cualquier tiempo la rectificacin del asiento, ya sea por omisin de los requisitos
necesarios o porque se expresen de modo distinto de como aparecen en el ttulo, pero la rectificacin no
surte efecto en cuanto a terceros, sino desde su fecha, por lo que no siempre se entabla demanda de
nulidad.
Podr, pedirse y deber decretarse, en su caso, la cancelacin parcial, de conformidad con los arts. 3969
C. cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin, o cuando el derecho real se reduzca a favor del
dueo de la finca grabada.
Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medio del consentimiento del titular del
derecho que le afecta la rectificacin del Registro. Despoja de la fe pblica al asiento atacado y no cierra el
Registro.
21. Registro del estado civil de las personas.
En el Libro I en el Titulo VI REGISTRO DEL ESTADO CIVIL DE LAS PERSONAS, se aborda lo relativo a:
Del Registro de nacimientos, matrimonios, legitimacin de siguiente matrimonio, reconocimiento de hijos
legtimos, de emancipacin y declaracin de mayora de edad, discernimientos de guardas, defunciones,
sentencias de separacin de cuerpos, divorcios, anulacin de matrimonios y declaracin de ausencias,
disposiciones generales y de las penas; Aunque muchas de los captulos y artculos expositivos de tales
conceptos legales han sido derogados y abordados por leyes particulares como; Ley 152 de Identificacin
Ciudadana, ley de reposicin de partidas de nacimiento, ley complementaria de reposicin de partidas de
nacimiento, ley de certificaciones de nacimiento y defuncin, Ley de Cedulacin, Ley electoral, etc.
El Registro civil. Es una institucin de orden pblico encargado de hacer constar, mediante la intervencin
de funcionarios debidamente autorizados para ello e investidos de fe pblica, los actos relativos al estado
civil de las personas fsicas.
Los documentos o actas del Registro Civil y los testimonios que de ellos se expidan tienen valor probatorio
pleno y sirven para acreditar aquello sobre lo que el registrador declara, bajo su fe haber pasado en su
presencia, constituyen prueba especial de lo que el encargado del Registro puede certificar por su personal
conocimiento, pero no de las declaraciones que en ellos se contengan con relacin a hechos distintos
Arto. 500 C. As, por ejemplo, un acta de matrimonio no sirve para acreditar la declaracin del estado civil
de los testigos que en ella intervengan.

El contenido de las actas no llega a constituir una presuncin inatacable. Su validez plena se mantiene
mientras no se pruebe lo contrario,
El Registro Civil tiene una doble funcin: facilitar la prueba de los hechos inscritos, por un lado, y por
otro, permitir que esos hechos puedan ser, sin problema alguno, conocidos por quien tenga inters. De
esta doble funcin se desprenden dos consecuencias:
Primera, que el estado civil de las personas slo se comprueba con las constancias relativas del Registro
Civil, sin que ningn otro documento o medio de prueba sea admisible para ello, salvo casos
expresamente exceptuados en la ley, y
Segunda, que las inscripciones del Registro estn revestidas de publicidad absoluta, en virtud de lo cual
toda persona puede pedir testimonio de las actas, as como de los apuntes y documentos con ellas
relacionadas, y los funcionarios registradores estn obligados a proporcionarlos.
Las inscripciones en el Registro Civil son obligatorias, existe el deber de promoverlas y sus efectos, con
algunas excepciones, son simplemente declarativos.
Slo en casos como el matrimonio o el divorcio administrativo puede hablarse de inscripcin constitutiva
(por inscripcin constitutiva se entiende aquella que es requisito esencial para que se produzca una
modificacin en el estado civil de la o las personas a quienes afecta).
La utilidad del Registro Civil es triple, pues no slo es necesario para el individuo de cuyo estado se trata
sino tambin para el Estado y para terceros. Es indispensable para el individuo porque a travs de esta
institucin puede acreditar, sin tener que acudir a los defectuosos medios de prueba ordinarios, su estado
de cnyuge, hijo, mayor de edad, etc. En cuanto al Estado, el Registro es importante porque la constancia
de la existencia y estado civil de las personas es vital para la organizacin de muchos servicios
administrativos. Por ltimo, es importante con relacin a terceros, porque del conjunto de circunstancias
que constan en l resultar, por ejemplo, la capacidad o incapacidad de las personas para celebrar actos
jurdicos.