CONTRATOS

TIPOS DE CONTRATOS
Un contrato de construccin bien redactado establece

claramente el trabajo que debe de ser realizado, el precio que

debe ser pagado por el trabajo realizado y los trminos y
condiciones de pago.
El contrato tambin debe contener por escrito las posibles
situaciones y riesgos que puedan surgir entre las partes.
Cuando las partes establecen una lista de riesgos que pueden
llegar a surgir el contrato resulta largo y complicado pero
reduce las posibilidades de desacuerdo entre las partes y de
ambigedad o de "reas grises" en el contrato, asumiendo que
las partes se tomarn el tiempo para leerlo y entender el
contrato.
Por supuesto que el no leer un contrato no eximir a las partes
de su cumplimiento ni podr ser usado como defensa.

TIPOS DE CONTRATOS
Diez puntos a considerar antes de firmar un contrato

Plazo / tiempo.
Precios
Mtodos de pago
Penalidades por pagar fuera del plazo acordado
Trminos respecto del tipo de materia
Reglas para ciertas transacciones
Inhabilidad para llegar a un acuerdo
Resolucin de conflictos anticipados.
Problemas anticipados.
Honorarios de los abogados.

Contratos
Los contratos para proyectos de construccin pueden ser: Un
solo contrato para toda la obra o varios contratos de
construccin para distintas fases de la obra.
En contratos nicos (un solo contrato), el contratista principal
es quien se encarga de todo y los subcontratistas se reportan
a l.

En mltiples contratos se tienden a dividir en las siguientes

fases:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

7.
8.

Construccin General
Plomera
A/C (Aire Acondicionado, Ventilacin)
Electricidad
Descargas Sanitarias
Elevadores
Especialidades
Otros

Los proyectos en los que hay varios contratos de

construccin, divididos por fases se conocen como proyectos
de administracin ya que el dueo es el responsable de toda
la coordinacin con los subcontratistas. Por lo general
tienden a ser un poco mas econmicos estos proyectos ya que
se ahorran la ganancia del contratista general.

TIPOS DE CONTRATOS
El dueo y el contratista formalizan su contrato de construccin,

esto incorpora todos los documentos del contrato.

El dueo selecciona el tipo de contrato que se va a seguir.
El contrato incluye la descripcin del proyecto, otras clausulas
pertinentes, fecha de inicio, fin, penalidades, etc.
Todos los contratos deben ser revisados por los abogados de cada
uno.
Tres tipos principales de contrato:
Suma global
Precios unitarios
Costo mas gasto

SUMA GLOBAL
El contratista y el dueo se ponen de acuerdo a construir un

proyecto segn los documentos del contrato.

Se utilizan principalmente para trabajos en que el contenido y la
duracin de los servicios, as como el producto que se exige de los
consultores, se encuentran claramente definidos.
Se utilizan en general para estudios sencillos de planificacin y
factibilidad, estudios ambientales, diseo detallado de estructuras
estndar o comunes, diseo de sistemas de procesamiento de datos,
etc.
Los pagos estn vinculados a los productos (entregas), como
informes, planos, listas de cantidades, documentos de licitacin y
programas de computacin.
Los contratos por una suma global son fciles de administrar
porque los pagos se efectan contra entrega de productos
claramente especificados.

SUMA GLOBAL
El contratista asume cualquier tipo de riesgo asociado con los

costos de obra
El dueo no interviene en la obra
Si hay cambios en la obra tanto dueo como contratista deben
ponerse de acuerdo y hacer enmiendas o anexos al contrato
Si el contratista trabaja ms rpido las ganancias para el pueden
ser mayores
Por ejemplo un pago fijo de $3,306 para instalar un piso de
madera nuevo. Si el contratista comete una equivocacin en el
presupuesto del precio de la realizacin del trabajo o de los
materiales, el contratista llevar la prdida.

PRECIOS UNITARIOS
La base del contrato se estima de acuerdo a la cantidad de trabajo,

estipulada en el contrato.
El dueo de la agencia contratista provee la cantidad de trabajo.
Este tipo de contrato es el ms comn en el campo de la
construccin
Debido a las diferentes variables asociadas con el trabajo de campo,
es virtualmente imposible desarrollar cantidades exactas

Ejemplo Precio Unitario

No.

Cantidad

Unidad

Item

025-254-0300

1000

L.F.

Encintado, derecho

025-254-0400

75

L.F.

Encintado, curvo

022-304-0100

600

C.Y.

Base de piedra triturada

025-104-0851

290

Ton

Asfalto de 1 espesor

Tabla entregada por dueo o representante a varios contratistas

Ejemplo Precio Unitario

Contratista 1
No.

Cantidad

Unidad

Item

Precio
Unitario

Costo
Estimado

Contratista 2
Precio
Unitario

Costo
Estimado

025-254-0300

1000

L.F.

Encintado, derecho

$5.35

$5,350.00

$5.50

$5,500.00

025-254-0400

75

L.F.

Encintado, curvo

$9.25

$693.75

$9.36

$702.00

022-304-0100

600

C.Y.

Base de piedra triturada

$31.50

$18,900.00

$32.50

$19,500.00

025-104-0851

290

Ton

Asfalto de 1 espesor

$42.50

$12,325.00

$43.75

$12,687.50

$37,268.75

$38,389.50

Tabla entregada por dueo con precios estimado de contratistas licitadores

Ventajas de Precio Unitario:

1- El contratista no tiene que dedicarle tanto tiempo en
calcular cantidades.
2- Elimina los errores por parte del contratista calculando
cantidades.

Costo ms honorarios (Cost Plus Fees)

Se paga al contratista una cantidad para cubrir el costo

de la construccin y otra cantidad para servir de

honorarios para el contratista.
Debe

haber especial atencin en las reas de

contabilidad, subcontratistas y costos reembolsables al
contratista como parte de su costo

Costo ms honorarios (Cost Plus Fees)

Existen distintos de acuerdo bajo Cost Plus Fees:
Honorarios por porciento
Honorarios Fijos
Honorarios Fijos con costo mximo garantizado
Honorarios variantes (sliding scale fees)
Honorarios Fijos con bonos y penalidades

Honorarios por porciento:

El dueo se compromete a pagar al contratista
sus costos de construccin ms un porciento de
sus costos como ganancia.

Mientras ms cuesta el proyecto, ms gana el

contratista

Honorarios Fijos:
En este tipo de contrato se establece la cantidad
que se pagar al contratista desde el principio del
proyecto.
En este tipo de contrato se estimula al contratista
a que acabe el proyecto antes de tiempo.

Honorarios Fijos
garantizado:

con

costo

En este tipo de contrato se establece

mximo garantizado al dueo.

mximo
un costo

En este tipo de contrato se estimula al contratista a

que mantenga los costos bajos ya que los ahorros se
dividirn entre dueo y contratista.

Honorarios Variantes:
Este tipo de acuerdo cubre la desventaja de
honorarios por porciento ya que si el costo del
proyecto
aumenta,
los
honorarios
de
construccin bajan.
Desventajas son que los costos no son
predeterminados y la contabilidad es extensiva.

Honorarios Fijos con bonos y penalidades:

En este tipo de contrato se establece la cantidad
que se pagar al contratista desde el principio del
proyecto.
Si el contratista termina con menos costo se le da
un bono del porciento de los ahorros. Pero, si el
contratista termina con un costo mayor recibe
una penalidad (reduccin de porciento)

Disposiciones de Acuerdos
Independientemente del acuerdo realizado entre contratista y dueo, siempre se
incluyen ciertas disposiciones en cada uno.
Descripcin del trabajo Se identifican los planos y especificaciones. Se

entrega un listado de los diseadores. El contratista se compromete a usar los

materiales y realizar el trabajo segn se estipula en los documentos de
construccin.
Tiempo de completado Se especifica el tiempo de comienzo y terminado.

Se puede expresar como cantidad de das o una fecha en especifico.

Suma Contractual En caso de un lump sum, esta suma vendra siendo la

cantidad contractual. En caso de un Costo ms honorarios se debe estipular el

tipo exacto de compensacin.

 Progreso de Pagos El contratista siempre debe recibir pagos por trabajo

completado. Estos pagos estaran basado en trabajo realizado y materiales

almacenados. Ambas partes deben establecer los das de pagos. Por lo general
el contratista somete una certificacin de pago que es revisada por el Arquitecto
(supervisor) y el inspector de obras. Luego de revisada se devuelve con
comentarios o anotaciones para luego ser pagado.
Retenido - Es costumbre en la industria de la construccin que el dueo

retenga un cierto porciento del pago al contratista para asegurarse que se

complete el trabajo. Usualmente ese porciento es 10%.
Itinerario de Valores (Pagos) El contratista tiene que entregarle al

arquitecto o ingeniero una declaracin en la que muestre los precios de los

artculos para el proyecto. De esta forma se puede desglosar el proyecto en
componentes cuantificables.

 Trabajo en sitio y materiales almacenados - Trabajo en sitio se calcula como

un porciento del trabajo realizado. Se trabaja y compara con el itinerario de

valores. Tambin el contratista puede recibir pagos por material almacenado en
el proyecto o algn otro lugar mutuamente aceptado. El contratista debe
someter evidencia de compra.
Aceptacin y Pago Final Al realizar la inspeccin final se somete la

certificacin de completado y aceptacin de obra. Luego de liberarse de las

responsabilidades de contrato el contratista puede recibir el pago final que
corresponde al retenido.