Está en la página 1de 22

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

CONTENIDO

I.II.-

INTRODUCCIN Y OBJETIVO
FUNDAMENTACION LEGAL
DEFINICIN DE ZONAS CATASTRALES HOMOGNEAS Y
BANDAS DE VALOR PARA SUELO URBANO

III.-

IDENTIFICACIN DE CARACTERSTICAS
URBANAS, ECONOMICAS Y SOCIALES

Pg. 1
Pg. 3
Pg. 4

Pg. 6

IV.-

INVESTIGACIN Y DETERMINACIN DE VALORES UNITARIOS


DE SUELO (URBANO Y RURAL) Y DE CONSTRUCCIONES

Pg. 7

V.-

ELABORACIN DE PROPUESTAS DE PLANOS DE VALORES


UNITARIOS DE SUELO URBANO, DE CONSTRUCCIN Y DE
SUELO RURAL

Pg. 11

VI.- ANEXOS
APENDICE
GLOSARIO DE TERMINOS

Pg. 12
Pg. 16
Pg. 19

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

INTRODUCCION
El presente Manual tiene como objetivo ser un instrumento til en las Oficinas
Catastrales Municipales, ya que una eficiente administracin representa beneficios
directos para los habitantes de las comunidades, pero adems un mejor
aprovechamiento de las obras y servicios de su localidad.
Este Manual se ha dividido en seis partes. En primer trmino, se hace
referencia a los fundamentos legales sobre las modificaciones al Artculo 115
Constitucional especficamente las bases jurdicas que dan facultad a los municipios
para realizar sus respectivos estudios de valores.
El capitulo segundo versa sobre la definicin de zonas catastrales
homogneas y bandas de valor para suelo urbano y tiene como objeto que se
identifique con precisin la zona catastral homognea y las bandas de valor de cada
municipio del Estado.
El capitulo tercero trata la identificacin de las caractersticas urbanas,
econmicas y sociales, que tienen los entornos de cada zona o regin en los
diferentes municipios del Estado.
El captulo cuarto propone las bases para la investigacin y determinacin de
valores unitarios de suelo (urbano y rural) y de construccin.
El captulo quinto nos da los elementos para poder elaborar propuestas de
planos de valores unitarios de suelo urbano, tablas de valores unitarios de
construccin y tablas de valores unitarios de suelo rural.

Finalmente el captulo sexto nos presenta los anexos o formatos de apoyo que
se tendrn que manejar para poder llevar a cabo los Estudios de Valores Unitarios de
Suelo y Construccin.
Esperamos que este Manual sirva de orientacin y apoyo a la funcin
Catastral de cada uno de los Municipios del Estado de Sonora.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

OBJETIVO

Proporcionar las bases, normas y conceptos tcnicos generales para la


valuacin de predios y construcciones, con el fin de equiparar el valor
catastral con el valor comercial, conforme a las disposiciones de la Ley
Catastral y Registral del Estado de Sonora.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

I.-

FUNDAMENTACION LEGAL:

El prrafo cuarto de la fraccin IV del Artculo 115, Constitucional, que a la


letra dice:
Los ayuntamientos, en el mbito de su competencia, propondrn a las
legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos,
contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y
construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la
propiedad inmobiliaria:
Mas adelante, en su artculo quinto transitorio, el propio Decreto establece la
obligacin de los Ayuntamientos y las Legislaturas de equiparar los valores unitarios
de suelo a los valores de mercado, planteando textualmente dicha obligacin en los
siguientes trminos:
Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las Legislaturas de los
Estados, en coordinacin con los municipios, adoptaran las medidas conducentes a
fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las
contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de
mercado de dicha propiedad y procedern, en su caso, a realizar las adecuaciones
correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas
contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y
equidad.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

II.- DEFINICION DE ZONAS CATASTRALES HOMOGENEAS Y


BANDAS DE VALOR PARA SUELO URBANO
a).- Zona Catastral Homognea.
La zona catastral homognea es la delimitacin de un rea territorial de una
localidad, cuyo mbito lo constituyen bsicamente inmuebles con o sin
construcciones y en donde el uso del suelo actual o potencial, el rgimen jurdico de
la tenencia de la tierra, el ndice socioeconmico de la poblacin, la existencia y
disponibilidad de servicios pblicos e infraestructura, tienen el nivel de
homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los trminos y condiciones que
para el caso se establezcan.

Las caractersticas bsicas de homogeneidad que deber tener una zona


catastral son las siguientes:
Topografa.
Estado y tipo de desarrollo urbano.
Servicios pblicos y su calidad.
Indice sociolgico.
Densidad de poblacin.
Uso de suelo.
Las zonas catastrales homogneas permiten a la valuacin colectiva
calcular los valores de terreno, aplicando valores unitarios de suelo nicos a todos
los inmuebles contenidos en cada zona.
La forma y tamao de las zonas catastrales homogneas puede ser
cualquiera, pero su permetro debe ser cerrado y condicionados ambos al
cumplimiento de la definicin de la misma. Las zonas catastrales homogneas
normalmente se identifican mediante claves que nos permita su pronta identificacin.

b).- Bandas de Valor.


5

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

Cuando un valor unitario no se ajusta a la zona catastral homognea, se podr


optar en forma complementaria por la Bandas de Valor, para particularizar las
desviaciones del valor unitario de terreno en determinadas calles, que podrn ser
mayores o menores al valor unitario de la zona catastral homognea.
La banda de valor estar identificada por un tramo que podr abarcar una o
varias calles de acuerdo a las caractersticas definidas y afectarn directamente a los
predios que tengan frente a la misma.
Cada zona catastral homognea deber estar soportada con informacin de las
caractersticas predominantes, tales como: servicios pblicos, equipamiento urbano,
datos socioeconmicos, tenencia de la tierra, entre otros y la bandas de valor, con
informacin relativa si es va principal o secundaria, si es boulevard, corredor
comercial, callejn, etc.
Es importante recalcar lo siguiente: Que las definiciones de las zonas
catastrales homogneas y las bandas de valor, van directamente ligadas a la
determinacin del valor catastral que se aplique, ya que a cada zona o banda se le
debe aplicar un solo valor unitario.
Que los polgonos envolventes de las zonas catastrales homogneas no
atreviesen manzanas, es decir, deber trazarse exclusivamente por las vialidades o
reas libres.
Debern revisarse los limites de las zonas catastrales homogneas, para
determinar cual de los valores se le aplicara a la calle limtrofe, el cual de pondr
como banda de valor.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

III.- IDENTIFICACION
DE
CARACTERISTICAS
ECONOMICAS Y SOCIALES

URBANAS,

Caractersticas Urbanas: Entre los principales aspectos a identificar son: las


clasificaciones habitacionales, tipos de construcciones predominantes, ndices de
saturacin de vivienda, usos del suelo, contaminacin ambiental, entre otros.
Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se debe realizar una
investigacin exhaustiva de todos los servicios pblicos y el equipamiento urbano con
que cuenta la poblacin sujeta al estudio de valores comerciales, ya que stos tienen
una relacin directa a la definicin del valor, as pues, debemos obtener informacin,
tal como, abastecimiento de agua potable, drenaje y alcantarillado, red de
electrificacin, alumbrado pblico, guarniciones, banquetas, vialidades, pavimentos,
red telefnica, red de televisin abierta o no, suministro de gas, recoleccin de
desechos txicos, vigilancia, nomenclatura de calles, transporte urbano, servicio de
correo y de telgrafo, iglesias, unidades deportivas, centros comerciales, escuelas,
plazas, hospitales, oficinas pblicas, etc.
Caractersticas econmicas y sociales: En este rengln se debe recabar
informacin en cuanto a la densidad habitacional, estratos sociales, zonas
comerciales, etc.
La informacin recabada independiente de ser documentada por reas de
estudio, sta deber ser plasmada en los planos catastrales, con el fin de visualizarla
en su conjunto y que nos ayude a ir definiendo las zonas catastrales homogneas.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

IV.- INVESTIGACION Y DETERMINACION DE VALORES UNITARIOS


DE SUELO (URBANO Y RURAL) Y DE CONSTRUCCIONES
Para la determinacin de los valores comerciales unitarios de suelo y
construcciones, adems de la informacin comentada en los puntos anteriores, se
debern complementar y agrupar de la siguiente manera:
a) Informacin general:
Plano general de la poblacin.
Delimitacin de zonas catastrales homogneas.
Rgimen de propiedad.
b) Informacin de la zona catastral homognea:
Caractersticas
urbansticas:
lotificacin, orientacin de las calles, distribucin
Ubicacin dentro de la poblacin: respecto a otras colonias, respecto a
fuentes de trabajo, uso del suelo.
Topografa: pendiente, accidentada, desnivel, mixta.
Clase de suelos: resistencia, deformabilidad.
Pavimentos, guarniciones, banquetas y camellones: clase de material,
grado de conservacin, calidad y porcentaje de existencia de pavimentos en la zona.
Servicios Pblicos: agua potable, alcantarillado, electricidad, alumbrado
pblico, limpia, vigilancia, transportes urbanos, etc., porcentajes de calles en las que
existen los servicios y calidad de los servicios.
Uso de las edificaciones:
industrial, pblico.

porcentajes de baldos, residencial, comercial,

Focos de valor y demrito dentro y fuera de las zonas catastrales,


cercanos a ellas: parques, centros deportivos, escuelas, templos, centros
comerciales, centros de diversin, hospitales, bancos, cines, teatros, edificios
pblicos, cementerios, bares, etc.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

Factores socioeconmicos: ndice socioeconmico, densidad de poblacin,


prestigio de la colonia.
Factores de mercado: ofertas de terreno, ofertas de casas y edificios,
cambios de uso, porcentajes de casas propias.
Factores gubernamentales: concesiones, restricciones reglamentarias, etc.
Actividad comercial: intensidad, calidad.
Rgimen de propiedad. Propiedad Pblica o Privada.
Valores comerciales aplicados por: peritos valuadores, corredores de
bienes races, corredores pblicos, promotores de vivienda, constructores, etc.
c) Informacin de banda de valor:
Caractersticas urbansticas: lotificacin, orientacin, ancho de las calles.
Ubicacin dentro de la zona: respecto a otras calles.
Focos de valor y de demrito: posicin de ellos respecto a la calle.
Factores de mercado: ofertas de terreno, ofertas de casas y edificios,
cambios de uso.
Factores gubernamentales: restricciones reglamentarias que afecten a la
calle.
Actividad comercial: intensidad, calidad.
Valores comerciales aplicados por: peritos valuadores, corredores de
bienes races, corredores pblicos, promotores de vivienda, constructores, etc.

d) Informacin de las construcciones:

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

Antigedad de construccin.
Uso de la edificacin.
Tipo de construccin.
Calidad de la construccin.
Estado de conservacin, etc.

e) Informacin del suelo rural:


Clasificacin del suelo.
Tipo del suelo.
Calidad del suelo.
Tipo de vegetacin.
Uso del suelo.
Cultivos predominantes.
Clima.
Rutas de acceso, etc.

f) Grupos de apoyo.
Independientemente de la informacin anterior, para la investigacin y
recopilacin de valores unitarios de suelo y construcciones, nos debemos apoyar en
la experiencia de grupos profesionales a quienes debemos conjuntar como un cuerpo
colegiado siendo estos:

Institutos de valuadores profesionales.


Promotores inmobiliarios.

10

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

Corredores de bienes races.


Colegio de ingenieros civiles.
Colegio de arquitectos.
Cmara de la construccin.
Otros, cuyas actividades se relacionen con la valuacin.

11

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

V.- ELABORACION DE PROPUESTAS DE PLANOS DE VALORES


UNITARIOS DE SUELO URBANO, DE CONSTRUCCION Y DE
SUELO RURAL
Una vez que se tienen investigados los valores comerciales unitarios de
terreno urbano, de construcciones y terrenos rurales, se proceder a plasmarlos de la
siguiente manera:
a) Valores unitarios de suelo urbano: Primeramente en los planos
catastrales donde se tienen previamente determinados las zonas catastrales
homogneas se debern vaciar los valores unitarios de terrenos urbanos definitivos
para cada zona, el mismo procedimiento se sigue con los valores de las bandas,
verificando que los tramos establecidos queden entre las calles que le correspondan.
Estos borradores servirn de base para el proceso de digitalizacin, y
as poder contar con planos de valores integrados a nuestra cartografa, que
permitan al Ayuntamiento elaborar la propuesta de valores para su autorizacin por el
Congreso del Estado y posterior publicacin en el Boletn Oficial del Gobierno del
Estado, para su observancia general.
La digitalizacin de los planos catastrales con la informacin de las
zonas catastrales homogneas y las bandas de valor nos permitir, cuando sean
autorizados los valores de mercado en forma definitiva, afectar nuestra base de datos
sin tener que realizar la captura manual de los valores, evitando as los errores
humanos propios del proceso masivo de su captura.
b
b) Valores unitarios de construccin: En este punto antes de definir
los valores unitarios de construccin, se deber realizar un anlisis muy completo de
la tipologa de las construcciones, con el fin de adicionar nuevos tipos de
construccin o eliminar otros que no sean operativos.
Una vez definida la tipologa constructiva, se procede a elaborar las
tablas de valores que debern contar con los tipos de construccin, describiendo
brevemente sus elementos caractersticos y el valor propuesto. Se elaborarn tantas
tablas como sean necesarias.
c) Valores unitarios de suelo rural: Para los terrenos rurales, se elabora
tambin una tabla, la cual deber contener las clasificaciones del terreno, una breve
definicin de las mismas y los valores unitarios propuestos. En este rengln, tambin
se hace necesario realizar un anlisis de las clasificaciones y usos de las tierras, con
el fin de integrar aqullas que no se tengan.

12

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

VI.- ANEXOS
FORMATOS A UTILIZAR

13

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES


VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION TIPO MODERNO
R

(Rstico)

(Corriente)

(Econmico)

(Medio)

(Superior)

(Lujo)

Ladrillo de barro cemento,


madera carrizo

Ladrillo block con refuerzos


aislados de concreto armado

Ladrillo block con refuerzos


de concreto armado

Ladrillo con refurzos corridos


de concreto armado

Ladrillo, piedra con refuerzos


corridos de concreto armado

Ladrillo, piedra tabicn con


refuerzos corridos de concreto

Techos y entrepisos

Madera, lmina galvanizada


asbesto

Vigas de madera o fierro, lmina


de cartn, asbesto
galvanizada, loseta de barro
concreto

Vigueta y bovedilla, losa de


concreto armado

Losa de concreto armado

Losa de concreto armado

Losa de concreto armado,


grandes claros

Complementos ;

Cartn asfltico teja

Calidades
Elementos caracteristicos:
Estructura:
Muros

Azoteas

Terrado, enlosetado y mezcla de Terrado, enlosetado y mezcla de


cal, arena
cal, arena, impermeabilizado

Terrado, enlosetado y mezcla de Terado, enlosetado y mezcla de


cal, arena, impermeabilizado,
cal, arena, impermeabilizado,
teja
teja

Enlosetado aplanado con


mezcla e impermeabilizado

Aplanados

No hay

Mezcla de cal mal terminados

Mezcla de cal yeso

Mezcla de cal yeso

Mezcla de cal yeso

Mezcla yeso bien terminados

Pisos

Ladrillo cemento

Cemento mosaico

Cemento pulido mosaico

Mosaico, cermica, vinil

Madera, marmol

Madera, marmol, terrazo


similar

Lambrines

Cemento pulido

Mosaico cemento pulido

Azulejo de tipo econmico

Azulejo blanco de color

Azulejo de color, decorado,


marmol madera

Azulejo de color, marmol


similares

Madera fierro, perfiles


sencillos

Madera fierro en perfiles


sencillos, aluminio natural

Madera bien terminada fierro


en perfiles tubulares, claros
medianos, aluminio natural

Madera bien terminada,


aluminio anodizado similar

Aluminio anodizado similar

Madera fierro bien terminados

Madera bien terminada,


aluminio anodizado similar

Madera bien terminada,


aluminio anodizado similar

Ventanera

Madera, acabado rstico

Puertas

Madera, acabado rsticos

Sencillas de madera fierro

Madera fierro de tipo


econmico

Instalaciones;

Fosa sptica, fregadero de


cemento

Muebles blancos, fregadero de


lmina similar

Muebles blancos, fregadero de


lmina esmaltada similar

Muebles blancos de color,


fregadero de lmina esmaltada
similar

Muebles de color, cocina


integral

Muebles de color, cocina


integral

Visible mnima

Oculta visible con placas de


tipo econmico

Instalacin oculta, placas de


mediana calidad

Oculta con placas de plstico

Oculta con placas metlicas


similares

Oculta con placas metlicas


similares

Diversos

Ductos de aire

Ductos de aire, telfono

Ductos de aire, telfono

Acabados;

Pintura de buena calidad,


pastas, recubrimientos de
azulejo, piedra

Recubrimientos de piedra,
cantera, mrmol similares

Sanitaria
Electrica

Exteriores

Interiores

Muros aparentes pintura


corriente

Pintura de tipo econmico

Pintura de mediana calidad


similar

Pintura de buena calidad,


algunos recubrimientos de
piedra, fachaleta similar

Muros aparentes pintura


corriente

Pintura de tipo econmico

Pintura de mediana calidad


similar

Pintura de buena calidad,


algunos recubrimientos de
plsticos, papel tapiz

Estados de conservacin

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Valores por M2 en pesos

860.00

750.00

470.00

1,350.00

1,200.00

750.00

1,875.00

1,500.00

1,030.00

2,500.00

2,000.00

Malo

Pintura de buena calidad,


Recubrimientos de plstico,
recubrimientos de plstico,
papel tapiz, madera similares
papel tapiz, madera similares

Bueno

1,375.00 4,200.00

Regular
3,500.00

Malo

Bueno

2,310.00 5,100.00

Regular

Malo

4,250.00

2,800.00

Nota: Las construcciones que no se ajustan a los elementos caractersticos que se describen en esta tabla se clasifican dentro del tipo, calidad y estado de conservacin a que corresponde su valor por M2
Nota: Las construcciones con elementos caracteristicos dominantes que no correspondan a las descripciones valores unitarios de esta tabla, sern valuadas especialmente.

H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO No. ______ FECHA:___________

H. CONGRESO DEL ESTADO


DECRETO No.___________
FECHA:____________

VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION MODERNA

MUNICIPIO: S A N T A A N A
ESTADO DE SONORA
PRESIDENTE

SINDICO

SECRETARIO

DIP. PRESIDENTE

DIP. SECRETARIO

14

DIP. SECRETARIO

AO 2003

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES


TABLA DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION
Antiguo

Industrial

(Econmico)

(Medio)

(Superior)

(Corriente)

(Econmico)

(Medio)

(Superior)

Adobe, piedra, mixtos

Adobe, piedra, ladrillo


mixtos

Adobe, piedra, ladrillo


mixtos

Adobe, ladrillo, mixtos sin


ellos

Ladrillo block

Ladrillo, madera o fierro

Concreto armado fierro

Concreto armado fierro

Concreto armado fierro

Techos y
Entrepisos

Vigas de madera y
enlosetado

Vigas de madera, enduelado


enlosetado

Enlosetado sobre vigas de


fierro sobre viguera de
madera abundante

Vigas largeros de madera

Estructura de madera fierro


en claros pequeos

Estructura de madera fierro


en claros medianos
grandes

Estructura metlica en
grandes claros

Complementos;

Aplanado con mezcla, teja

Lmina galvanizada, asbesto


o teja

Lmina galvanizada, asbesto


estructural

Calidades
Elementos
caractersticos:
Estructura;
Muros
Columnas

Terrado y aplanado con


mezcla tejas

Aplanado con mezcla teja

Aplanados

De mezcla o yeso, mal


terminados

De mezcla yeso

De mezcla yeso con


motivos decorativos

Pisos

De cemento pulido o de
ladrillo

Cemento, mosaico
econmico similar

De mosaico de buena
calidad, piedra labrada
losas de concreto

Azoteas

Lambrines
Ventanera

De madera de tipo
conomico, entableradas
similar

Puertas

Instalaciones;
Sanitaria
Elctrica

De madera de tipo medio,


entableradas similar

Lmina galvanizada
asbesto
Mezcla yeso

Mezcla yeso

Cemento

Cemento pulido mosaico

Mosaico de buena calidad,


loseta asfltica, pisos de
cemento con acabado
especial similares

Cemento pulido mosaico

Azulejo mosaico

Madera fierro, perfiles


sencillos

Fierro en perfiles sencillos

Sencillas de madera fierro

Madera fierro de tipo


econmico

Madera, fierro aluminio

No hay mnima

Muebles de tipo econmico

Muebles de tipo econmico

Muebles de buena calidad

Visible, mnima

Visible con placas de tipo


econmico

Visible con placas de tipo


econmico

Oculta con iluminacin


profusa

De madera de buena calidad,


entableradas similar

Muebles de bao
Muebles de bao de buena
Muebles de bao de mediana
conomicos, fregadero de
calidad, fregadero
calidad, fregadero de granito
material pulido de cemento
porcelanizado de material
similar
similar
forrado de azulejo similar
Visible con placas de tipo Oculta visible con placas de Oculta visible con placas de
econmico
mediana calidad
buena calidad

Lmina galvanizada
asbesto
Mezcla mal terminada sin
aplanar

Ladrillo cemento

De mosaico de buena
De cemento
De cemento mosaico
calidad, piedra labrada
losas de concreto
De madera de tipo
De madera de mediana
De madera de buena calidad
econmicos, algunas de ellas calidad, algunas con rejas de con rejas decorativas de fierro
con rejas de fierro sencillo
fierro
forjado

Ladrillo block con refuerzos Ladrillo block con refuerzos


de concreto armado
corridos de concreto armado

Diversos

Ductos de aire

Acabados;
Exteriores

Pintura a la cal de tipo


econmico

Pintura de mediana calidad,


recubrimiento de piedra
similar

Piedras labradas, trabajos


ornamentales, pastas
pintura de buena calidad

Muros aparentes pintura


corriente

Pintura de tipo econmico,


sin pintar

Pintura de mediana calidad


muros aparentes

Pintura de buena calidad,


muros aparentes, algunos
recubrimientos

Interiores

Pintura a la cal de tipo


econmico

Pintura de mediana calidad

Pintura de buena calidad,


falsos plafones

Muros aparentes pintura


corriente

Pintura de tipo econmico

Pintura de mediana calidad,


algunos plafones

Pintura de buena calidad,


plafones de yeso de
materiales prefabricados

Estados de conservacin

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Bueno

Regular

Malo

Valores Por M2
en pesos

450.00

405.00

250.00

500.00

450.00

280.00

850.00

770.00

470.00

300.00

200.00

100.00

600.00

540.00

330.00

Bueno

Regular

1,200.00 1,080.00

Malo
650.00

Bueno

Regular

1,600.00 1,450.00

Malo
900.00

Nota: Las construcciones que no se ajustan a los elementos caracteristicos que se describen en esta tabla se clasifican dentro del tipo, calidad y estado de conservacin a que corresponde su valor por M2

H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO NO.:______

H. CONGRESO DEL ESTADO

FECHA:__________

DECRETO No.__________

FECHA:

______________

TABLA DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION

MUNICIPIO: S A N T A A N A
ESTADO DE SONORA

PRESIDENTE

SINDICO

SECRETARIO

DIP. PRESIDENTE

DIP. SECRETARIO

15

DIP. SECRETARIO

AO 2003

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES


TABLA DE VALORES UNITARIOS POR HECTAREA PARA PREDIO RURALES

CLASIFICACION

CATEG. CVE

CLA.

CAT

VALOR DE
MERCADO

CONCEPTO

TERRENOS ABIERTOS AL CULTIVO

a) Riego por Gravedad

b) Riego por Bombeo

c) Riego por Temporal

TERRENOS DE AGOSTADERO

TERRENOS FORESTALES

1ra.

1ra.

1ra.

Distrito de riego con derecho a agua de


presa regularmente.

2da

1ra.

2da

Con derecho a agua de presa o ro


irregularmente an dentro de distritos.

1ra.

2da.

1ra.

Con rego mecnico con pozo de poca


profundidad (100 pies max.)

2da.

2da.

2da.

Con riego mecnico con pozo profundo (mas


de 100 pies).

Unica

tmp

uni

Depende para su irrigacin


eventualidad de precipitaciones

1ra.

ago.

1ra.

Praderas naturales.

2da.

ago.

2da.

Que fueron mejorados para pastoreo en


base s tcnicas

3ra.

ago.

3ra.

Zonas semideserticas de bajo rendimiento


como terreno de agostadero.

Unica

for.

uni.

Poblados de rboles en
agrcola y no agostaderos,

H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO NO. ________________ FECHA. __________________

PRESIDENTE

SINDICO

SECRETARIO

H. CONGRESO
ACTA DE CABILDO NO. ________________ FECHA. __________________

PRESIDENTE

SINDICO

16

SECRETARIO

de

espesura

la

no

TABLA DE VALORES UNITARIOS


MUNICIPIO.
ESTADO DE SONORA
AO 2001.

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

APENDICE

17

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIN Y PUBLICACIN EN EL BOLETN


OFICIAL DE LOS PLANOS Y TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE SUELO Y
CONSTRUCCIN.
Resultados del Estudio de Valores.Como resultado del Estudio de Valores se obtienen las siguientes propuestas finales:
Planos y tablas de valores unitarios de suelo para predios urbanos.
Tabla de valores unitarios de construccin.
Tablas de valores unitarios por hectrea para predios rurales.
CRONOLOGA PARA LA APROBACIN DE LA PROPUESTA DE PLANOS Y
VALORES.1.- Autorizacin por el Cabildo.
Solicitud al Secretario de Ayuntamiento para que en la reunin de
Cabildo incluya el orden del da la propuesta de planos y tablas de valores unitarios
de suelo y construccin.

Presentacin ante el pleno de Cabildo la propuesta de Planos y tablas


de valores unitarios de suelo y construccin.

tablas.

Discusin y aprobacin por el Cabildo de la propuesta de planos y

Elaboracin de acta de Cabildo donde se aprueban la propuesta de


planos y tablas de valores.
2.- Firma de la propuesta de planos y tablas de valores por parte de
Ayuntamiento.
En los formatos de planos y tabla de valores se deber anotar:
El nmero de acta de Cabildo,
La fecha del Acta, y
Firmas del Presidente, Sindico y Secretario Municipal.
La propuesta de planos y tablas de valores deber ser enviados mediante oficio al
Congreso del Estado, para su revisin y aprobacin.

18

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

3.- Aprobacin por el H. Congreso del Estado.


Una vez que el H. Congreso del Estado recibe las propuestas de planos y tablas de
valores, son turnadas a comisiones para su estudio correspondiente.
Los planos y tablas de valores unitarios de suelo y construccin son aprobados en el
pleno del Congreso.
Elaboracin del Decreto de aprobacin de la propuesta de planos y tablas de valores
unitarios de suelo y construccin.
4.- Publicacin del Decreto en Boletn Oficial del Gobierno del Estado.
Para que el Decreto que aprueba la propuesta de planos y tablas de valores unitarios
de suelo y construccin entre en vigor en la fecha que se seala en el propio
Decreto, se debe publicar previamente en el Boletn Oficial del Gobierno del Estado.

19

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

GLOSARIO DE TERMINOS
I.- Valuacin.- La determinacin del valor catastral, segn los criterios establecidos en
el presente Reglamento y en el manual de procedimientos tcnicos catastrales;
II.- Valor catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el
territorio del Estado de acuerdo a los procedimientos a que se refiere la Ley.
III.- Actualizacin del valor catastral.- El conjunto de actividades tcnicas realizadas
para asignar un nuevo valor catastral a un bien inmueble.
IV.- Bandas de valor.- Cuando un valor unitario no se ajusta a la zona catastral
homognea, se podr optar en forma complementaria por la bandas de valor, para
particularizar las desviaciones del valor unitario de terreno en determinadas calles,
que podrn ser mayores o menores al valor unitario de la zona homognea.
La banda de valor estar identificada por un tramo que podr abarcar una o varias
calles de acuerdo a las caractersticas definidas y afectarn directamente a los
predios que tenga frente a la misma.
V.- Valores unitarios:
a).- De suelo.- Los determinados por el suelo por unidad de superficie dentro
de cada regin catastral;
b).- De construccin.- Los determinados por las distintas clasificaciones de
construccin por unidad de superficie;
VI.- Coeficiente de demrito.- El factor o porcentaje que disminuye los valores
unitarios de los predios;
VII.- Coeficiente de incremento.- El factor o porcentaje que aumente los valores
unitarios de los predios;
VIII.- Zonas Homognea.- Es la delimitacin de un rea territorial de una localidad,
cuyo mbito lo constituyen bsicamente inmuebles con o sin construcciones y en
donde el uso del suelo actual o potencial, el rgimen jurdico de la existencia y
disponibilidad de servicios pblicos e infraestructura, tienen el nivel de
homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los trminos y condiciones que
para el caso se establezcan;
IX.- Zona catastral.- Conjunto de regiones catastrales;
20

- -

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES

X.- Zona Rural.- La que no se encuentra localizada dentro de las zonas delimitadas
como urbanas; y
XI.- Zona Urbana.- La comprendida dentro del lmite del centro de poblacin o
permetro urbano.

21

- -