20

Abonnement Colofon

Brochure 579 maakt deel uit van de CROW-abonnementen ‘Parkeren en vastgoedwaarde’

‘Algemeen’, ‘Mobiliteit & Transport en Verkeerstechniek’ en
‘Van parkeerbeheer naar mobiliteitsmanagement’. Uitgave: CROW, Ede
Abonnementhouders ontvangen deze brochure automatisch. Jaar: Augustus 2006
Voor informatie, aanmelding, adreswijziging of opzegging kunt Artikelnummer: 579
u contact opnemen met CROW, afdeling Abonnementen- Tekst: ECORYS, Amsterdam
administratie. Eindredactie: Willemse Communicatie, Leeuwarden
Voor informatieaanvragen en adreswijzigingen kunt u ook Fotografie: Herman Stöver fotografie, Ede
e-mailen naar abonnementen@crow.nl. Vormgeving: Inpladi BV, Cuijk
Opzeggen kan alleen schriftelijk voor 1 december. Druk: DeltaHage, Den Haag
Productie: CROW, afdeling Uitgeverij
Zie ook www.crow.nl/abonnementen. Financier: RWS-AVV

Deze brochure is bij CROW te bestellen, onder vermelding van het

artikelnummer: 579
- via website: www.crow.nl/shop
- per post: Postbus 37, 6710 BA, Ede
- per fax: (0318) 62 11 12

Bezoek www.crow.nl/shop voor actuele verkoopprijzen.

Deze brochure is gratis te downloaden via www.crow.nl/parkeren.

VAN PARKEERBEHEER NAAR
MOBILITEITSMANAGEMENT
Eerder verschenen brochures:
• brochure 560 Geïntegreerd parkeren: hoofdpuntennotitie
• brochure 561 Mechanische parkeersystemen
• brochure 562 Mobiel betalen voor parkeren:
de eerste functionele specificaties
• brochure 563 Chipknip-only-betalen voor parkeren –
De invoering van een cashless betalingssysteem
• brochure 564 Parkeerregulering: toepassing en effecten
• brochure 565 Parkeerbeleid is meer dan parkeren –
Integraal parkeerbeleid in de praktijk
• brochure 566 Loopafstanden bij winkelgebieden
• brochure 567 De ontwikkeling van het parkeerbeleid in Nederland
• brochure 568 Parkeren in Europees perspectief
• brochure 569 Overstappunten: Ervaringen met Park & Ride (P+R)
in Nederland
• brochure 570 Park & Ride (P+R) in het buitenland
• brochure 571 Beargumenteerd kiezen voor parkeernormen –
Het gebruik van de nieuwe parkeerkencijfers
• brochure 572 Geïntegreerd parkeerbeleid: de uitdaging voor het
werkveld – Een inleiding op de procesmatige
aspecten van parkeerbeleid
• brochure 573 Procestechnieken voor de nieuwe parkeeropgave –

• brochure 574
De gereedschapkist voor de procesmanager
De buitenwereld van parkeren – Praktijkvoorbeel- P A R K E R E N E N
den, marktpartijen, burgers en instrumenten
• brochure 575

Ministerie van Verkeer en Waterstaat
Adviesdienst Verkeer en Vervoer
• brochure 576
Parkeren en het locatiebeleid – de consequenties
op nieuwe en bestaande locaties
Parkeren In woongebieden – een nieuw type
V A S T G O E D W A A R D E
probleem
• brochure 577 Openbaar parkeren – de kosten, de opbrengsten
en de maatschappelijke lasten 1 Parkeren: van gemeentelijke voorziening tot commercieel product 4
• brochure 578 De klant centraal in het parkeerbeleid
2 Een stoomcursus vastgoed 7
Onderwerpen van nog te verschijnen brochures: 3 De waarde van vastgoed 11
• Beheer en exploitatie
4 Vastgoed en parkeren: kansen voor gemeenten 20
• Parkeren en vastgoedwaarde
• Parkeren en de bestuurlijke boete Literatuur 26
Deze brochure is totstandgekomen onder begeleidende van een werkgroep bestaande uit:

- ir. J. Rinsma, Gemeente Enschede (voorzitter)

- drs. J. van Dijken, I.O.O.
- drs. J. Hak, SGBO
- ir. J. Haringsma, WPM Consultants
- ing. C. Harteveld
- ing. R. Künzel, Gemeente Haarlemmermeer
- Chr. Oude Velthuis, Ecorys Transport
- drs. J. Slappendel, Bouwfonds
- drs. E. Stuyfzand, Parkeergroep Nederland
- R. van der Velden, Grontmij

- Secretaris en begeleiding: ir. T. de Wit (CROW)

P A R K E R E N E N
V A S T G O E D W A A R D E
1 PARKEREN: VAN GEMEENTELIJKE
VOORZIENING TOT COMMERCIEEL
PRODUCT
1.1 Achtergronden
De kwaliteit van een locatie is van grote invloed op de
waarde van gebouwen, zoals woningen, winkels en
kantoren. Een locatie krijgt een bepaalde kwaliteit door
allerlei factoren, zoals de bereikbaarheid en de beschik-
baarheid van goede parkeergelegenheid. Parkeervoor-
zieningen beïnvloeden dus de waarde van het vastgoed,
maar ze vertegenwoordigen zelf ook een waarde, door
de inkomsten die ze genereren en de waardeontwikke-
ling die ze doormaken. Projectontwikkelaars, vastgoed-
beleggers en gebruikers van vastgoed hebben veel
belang bij goede parkeervoorzieningen.
De realisatie, exploitatie en het beheer van parkeer-
voorzieningen zijn nog steeds in belangrijke mate een
publieke zaak. Regulering en tariefstelling zijn vooral
bedoeld om automobiliteit en parkeren te sturen en te
beïnvloeden. Gemeenten hebben kostendekking of
rendement tot nu toe niet als doorslaggevende motie-
ven beschouwd.
Doordat het autobezit doorgroeit, blijft ook de behoefte
aan parkeeraccommodaties toenemen. De schaarse
ruimte en stedenbouwkundige overwegingen vormen
stimulansen om gebouwde parkeervoorzieningen te
realiseren. Steeds vaker lijken duurdere parkeeroplos-
singen te kunnen, omdat betaald parkeren algemeen
geaccepteerd is en gemeenten vaker differentiatie in de
tarieven aanbrengen. Vastgoed en stallingplaatsen
4
worden meestal ontkoppeld: wie een appartement
koopt, kan separaat één of twee parkeerplaatsen kopen.
Er lijkt dus een markt te zijn voor losse parkeerplaatsen
en er ontstaan commercieel interessante exploitatie-
mogelijkheden. Een ontwikkeling die zich daarbij voor-
doet, is de privatisering van exploitatie en beheer. Soms
wordt ook het bezit overgedragen aan een private partij.
De gemeente Maastricht heeft met Q-Park een publiek-privaat
samenwerkingsverband opgericht die alle parkeervoorzien-
ingen in de stad omvat. Daarbinnen is Q-Park verantwoordelijk
voor het beheer en de exploitatie van de parkeergarages en de
gemeente voor het straatparkeren. De gemeente blijft eigenaar
van de garages, maar verhuurt deze voor een periode van
dertig jaar aan Q-Park. Een falend gemeentelijk exploitatie-
beleid vormde de aanleiding voor deze samenwerking.
Q-Park kon de exploitatie en het beheer verzorgen met meer
kwaliteit tegen lagere kosten.
In Nederland is een aantal private spelers actief op de
markt voor parkeervoorzieningen. Zij halen hun inkom-
sten uit het beheer en de exploitatie en zijn soms ook
eigenaar. Bovendien lijken parkeervoorzieningen inte-
ressant te worden als een zelfstandige vastgoedcate-
gorie.
 Bouwfonds plaatst parkeerfonds Tabel 1. Aandeel van reismotieven van bestuurders
in de dagelijks afgelegde autokilometers
Amersfoort – Het Bouwfonds European Real Estate Parking
Fund, met een uiteindelijk fondsvermogen van € 300 mln, is Motieven %
geplaatst bij institutionele beleggers. Dit beleggingsfonds is
een initiatief van Bouwfonds Asset Management. Het fonds Woon-werkverkeer en zakelijke bezoeken 42
investeert in parkeergarages in binnensteden, bij winkelcentra Recreatieve bezoeken 38
en op andere duurzame attractiepunten in maximaal twaalf Diensten/persoonlijke verzorging, winkelen, 11
Europese steden. Het fonds is speciaal gestructureerd voor boodschappen
internationale beleggers. De startportefeuille van het fonds Onderwijs en cursussen 2
omvat tien parkeergarages gelegen in Londen, Madrid, Parijs Overige motieven 7
en enkele andere grote Franse steden. Het fonds is gevestigd
in Luxemburg. Het benodigd eigen vermogen is geheel ge- Bron: CBS
plaatst bij institutionele beleggers in Nederland en Duitsland.

(bron: PropertyNL Nieuwsbrief, 24 november 2005) Bereikbaarheid

Het lijkt erop dat parkeren van een gemeentelijke voor-
ziening uitgroeit tot een commercieel interessant pro-
duct. Als dat zo is, hebben gemeenten dan voldoende
kennis en expertise om in deze ontwikkeling mee te
groeien? Beschikken zij over de expertise om het maat-
schappelijk en financieel rendement van parkeren te
optimaliseren? Kunnen zij de afweging maken om te
privatiseren? Kennen zij de drijfveren en belangen,
de rekensommen en onderhandelingsstrategieën van
private spelers in voldoende mate om een goede
gesprekspartner voor hen te zijn?
Gebruikers, bezoekers en eigenaren van deze gebouwde
bestemmingen hebben belang bij een goede bereik-
baarheid. Het begrip bereikbaarheid omvat niet alleen
‘de weg van A naar B’ en terug, maar meestal ook de
mogelijkheid om snel een goede parkeerplek te vinden.
Bereikbaarheid beïnvloedt dus in belangrijke mate de
aantrekkelijkheid van de bestemming en daarmee ook
de waarde van de locatie en de gebouwen.
Huur en rendement vastgoed
In de vastgoedwereld is de kwaliteit van een locatie
essentieel voor de waarde van het vastgoed. Locatie-
kwaliteit wordt bepaald door allerlei factoren, maar

1.2 Invalshoek brochure

Deze brochure is met name bestemd voor gemeente-
ambtenaren die betrokken zijn bij de beleidsformule-
ring, de realisatie, het beheer en de exploitatie van par-
keervoorzieningen. De relatie tussen parkeren en vast-
goedwaarde staat hier centraal. Het feitelijke effect van
goede parkeervoorzieningen op de waarde van vast-
goed is niet in exacte getallen bekend, maar het belang
ervan staat vast. Deze brochure beoogt meer inzicht te
bieden in dit effect.
Na een algemene introductie over vastgoed en vast-
goedwaarde volgt specifieke uitleg over het belang van
parkeren en de rol van de verschillende spelers, zoals
projectontwikkelaars en beleggers. Het laatste hoofd-
stuk behandelt de mogelijkheden om slimmer met vast-
goed en gebouwde parkeervoorzieningen om te gaan.

1.3 Parkeren en vastgoed: waar gaat het om?

Het overgrote deel van de automobiliteit beweegt zich
tussen gebouwde bestemmingen, zoals woningen, werk-
locaties, winkels en recreatieve voorzieningen. Welke
motieven automobilisten hebben voor hun autoritten,
is te zien in tabel 1 (onder meer werken, winkelen en re-
creëren in percentages van de dagelijkse autokilometers).

5
 bereikbaarheid en parkeren staan sinds jaar en dag
hoog genoteerd. Tabel 2 laat zien hoe groot het aandeel
van parkeren is, naast andere aspecten, in de huurprijs
van kantoorgebouwen. De aanwezigheid van voldoen-
de, goede parkeerruimte heeft dus een waarde voor
vastgoed die niet onderschat moet worden. Dit kan en-
kele procentpunten uitmaken in het rendement van een
vastgoedbelegger, wat feitelijk neerkomt op vele tien-
duizenden euro’s per jaar.
Alleen bij uitzondering is vastgoed zonder parkeergele-
genheid van grote waarde. Dit kan bijvoorbeeld om
panden gaan in grote, internationale stedelijke centra
met dichte bebouwing en zeer hoge grondprijzen en
bouwkosten. Zo kunnen bepaalde supermarktformules
in grootstedelijke centra goed bestaan zonder parkeer-
voorzieningen. Zij hebben een assortiment met hoge
marges en richten zich niet op winkelpubliek, maar op
1 werkenden en mensen die het centrum met andere
motieven bezoeken.
Tabel 2. Aandeel van factoren in de hoogte van de
huurprijs van kantoren
Aspecten van kantoorgebouwen %
Representativiteit van het pand 24
Parkeervoorziening 23
Representativiteit van de omgeving 16
Bereikbaarheid per auto 16
Bereikbaarheid met openbaar vervoer 5
Overig 16
6
Van kostenpost tot vastgoedcategorie
Projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en gebruikers
van vastgoed hebben belang bij goede parkeervoorzie-
ningen, omdat ze de waarde van het vastgoed beïnvloe-
den. Parkeervoorzieningen vertegenwoordigen echter
zelf ook een waarde, door de inkomsten die ze genere-
ren en de waardeontwikkeling van de grond en het
gebouw. Tot in de jaren negentig werden gebouwde
parkeervoorzieningen vooral beschouwd als een kos-
tenpost, maar daar komt verandering in. Parkeervoor-
zieningen vormen een interessante inkomstenbron en
lijken een zelfstandige vastgoedcategorie te worden die
toenemende belangstelling kent van professionele
partijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers.
Wat zijn de rol en de belangen van deze partijen en hoe
kijken ze naar parkeervoorzieningen? Hoe kan het dat
private exploitanten van parkeervoorzieningen een
jaarlijks rendement en waardegroei verwachten, terwijl
gemeenten veelal moeite hebben om realisatie en
exploitatie te financieren? De volgende hoofdstukken
gaan op deze vragen in.
E E N S T O O M C U R S U S 2
V A S T G O E D
2.1 Begripsbepaling Alle parkeervoorzieningen vertegenwoordigen een
Vastgoed is het geheel van het gebouw, de grond waar- waarde en kunnen inkomsten genereren. Voor de
op dit staat en alles wat daarmee aard- en nagelvast brochure zijn met name de gebouwde parkeervoorzie-
verbonden is. Het wordt ook wel aangeduid met de ningen van belang, omdat die het meest voldoen aan de
meer juridische term onroerend goed. Er zijn verschil- omschrijving van vastgoed. Ook bij parkeervoorzienin-
lende soorten vastgoed, zoals woningen, winkels, kan- gen zijn veel verschillende partijen betrokken met
toren en bedrijfsruimten. Met ‘maatschappelijk vast- uiteenlopende belangen.
goed’ worden ziekenhuizen, scholen en zorginstellingen
bedoeld. De partijen
Vastgoed heeft vele functies. Er zijn veel partijen bij De gemeente hecht waarde aan parkeervoorzieningen,
betrokken en die hebben allemaal hun eigen belangen: omdat deze bijdragen aan een goede bereikbaarheid,
de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat en de
Functies van vastgoed Belanghebbenden
kwaliteit van de openbare ruimte.
Huisvesting bewoner/gebruiker Vastgoedontwikkelaars en -beleggers willen dat wonin-
Realisatie van beleid gemeente gen, bedrijfspanden en winkels goede parkeergelegen-
Investeringsproduct projectontwikkelaar, belegger heid hebben, omdat deze de verkoop en/of verhuur van
Beleggingsproduct belegger dit vastgoed bevorderen. Parkeervoorzieningen beïn-
Onderpand voor financiering financier, eigenaar vloeden het rendement en de waarde van het vastgoed.
Bron van belastingheffing rijksoverheid, gemeente Het bedrijfsleven wil dat de vestigingslocatie goed
bereikbaar is voor klanten, maar ook voor de eigen
medewerkers, relaties en leveranciers. Zij beschouwen
2.2 Parkeervoorzieningen en vastgoed de parkeerruimte als een belangrijke factor voor het
Het aanbod van parkeervoorzieningen bestaat uit: realiseren van een goede omzet. Naarmate de ruimte-
• niet-gebouwde voorzieningen op maaiveld: op eigen druk op een locatie groter is, is het beter mogelijk te
terrein of openbaar toegankelijk, in de vorm van investeren in gebouwde parkeervoorzieningen en deze
straatparkeren of parkeerterreinen, al dan niet investeringen terug te verdienen.
gereguleerd;
• gebouwde voorzieningen: parkeerbox, parkeerdek,
parkeerkelder, parkeergarage, op privé-terrein of
openbaar toegankelijk, al dan niet gereguleerd.

7

2.3 Enkele partijen nader beschouwd
2.3.1 De projectontwikkelaar
2 Een projectontwikkelaar ontwikkelt en realiseert vast-
goedprojecten voor eigen rekening en risico. Op het
moment dat de ontwikkelaar aan de slag gaat, zijn de
uiteindelijke afnemers van het vastgoed nog niet be-
kend. Daarmee neemt een projectontwikkelaar dus het
risico van de verhuur of verkoop op zich.
De projectontwikkelaar heeft de volgende meerwaarde:
• hij kent de markt;
• hij heeft de creativiteit en het conceptuele vermo-
gen om de marktvraag om te zetten in een vast-
goedproduct;
• hij is bereid en in staat te investeren;
• hij neemt het management van het ontwikkelings-
en realisatieproces op zich.
Projectontwikkelaars doorlopen het proces van vast-
goedontwikkeling tot en met de fase van opstalontwik-
keling. Meestal zijn zij niet geïnteresseerd in het exploi-
teren van het vastgoed. Dat levert hen regelmatig het
verwijt op dat ze uitsluitend gaan voor de snelle winst
en de korte termijn. Er zullen misschien situaties zijn
waarin dit verwijt terecht is. Maar de serieuze project-
ontwikkelaars ontwikkelen vastgoed vanuit de primaire
ondernemingsdoelstelling: continuïteit op de lange ter-
mijn. Zij wensen langjarige relaties op te bouwen en
luisteren naar de wensen en eisen van gemeenten.
Zij houden rekening met de investeringscriteria van de
vastgoedbelegger, die een langetermijnperspectief
heeft. De vastgoedbelegger zal een project immers niet
kopen, als hij er onvoldoende mogelijkheden in ziet
voor direct en indirect rendement gedurende de exploi-
tatieperiode. Kortom, serieuze, op continuïteit gerichte
projectontwikkelaars investeren in kennis van de markt
en in de ontwikkeling van duurzame vastgoedconcep-
ten. Het gaat hen niet om de snelle winst, maar om een
stevige positie van de onderneming.
8
2.3.2 De belegger
Beleggen is het in stand houden of doen groeien van
vermogen. Er zijn verschillende soorten beleggers:
• institutionele beleggers: pensioenfondsen en verzeke-
ringsmaatschappijen. Deze beleggers hebben verplich-
tingen uitstaan in de vorm van pensioenuitkeringen
aan deelnemers of schadevergoedingen aan verzeker-
den. Om aan deze verplichtingen te kunnen voldoen,
moeten zij de ingelegde premies renderend beheren;
• vastgoedfondsen: deze hebben aandeelhouders die een
deel van hun vermogen bij het fonds onderbrengen met
de verwachting daaruit rendement te realiseren;
• banken: zij beleggen de spaargelden die bij hen
ondergebracht zijn met de bedoeling daaruit rende-
ment te realiseren;
• particulieren, al dan niet verenigd in commanditaire
vennootschappen. Er zijn vastgoed-CV’s, maar ook
scheeps-CV’s en film-CV’s. Particulieren zien beleg-
gen als een alternatief voor sparen en consumeren.
Beleggers hebben de keuze waarin ze willen beleggen.
De meest voorkomende beleggingscategorieën zijn aan-
delen, vastgoed en vastrentende waarden (obligaties).
De categorieën verschillen van elkaar in het te verwach-
ten rendement en het risicoprofiel. Over lange perioden
bekeken is het reële rendement van vastrentende waar-
den relatief laag, maar het risico van deze beleggingen is
eveneens laag. Met aandelen vallen over de langere ter-
mijn substantieel hogere rendementen te halen, maar
zij brengen ook een veel groter risico met zich mee.
Vastgoed is voor beleggers om twee redenen interessant:
1 qua rendement en risicoprofiel zit vastgoed tussen
aandelen en obligaties in;
2 door indexering van de huurprijs is vastgoed redelijk
inflatiebestendig.
De moderne portefeuilletheorie: het belang van
risicospreiding
Het belang van risicospreiding voor de belegger is goed te
illustreren aan de hand van het (vereenvoudigde) dilemma van
de paraplufabriek en de ijsfabriek. De belegger staat voor de
keuze om zijn vermogen te investeren in een ijsfabriek of een
paraplufabriek. Als de zon schijnt, wordt een rendement be-
haald van 20 procent bij de ijsfabriek en 0 procent bij de para-
plufabriek. Bij regen is het precies andersom: dan is het rende-
ment voor de paraplufabriek 20 procent en voor de ijsfabriek
0 procent. Gemiddeld leveren beide beleggingen een rende-
ment op van 10 procent, maar het risico is groot: het rende-
ment fluctueert immers tussen 0 en 20 procent. Als de beleg-
ger echter de helft van zijn geld investeert in de paraplufabriek
en de andere helft in de ijsfabriek, dan is zijn rendement
gemiddeld óók 10 procent, terwijl hij geen risico loopt.
 Winkels 7,2 2,8

Kantoren -1,8 7,3

Bedrijfsruimten 8,3 0,4

Woningen 4,2 3,2

Gemengd gebruik 8,7 1,5

Alle objecten 6 1,6

-2 0 2 4 6 8 10

Figuur 1. Het rendement van de verschillende typen vastgoed in 2004

Bron: ROZ/IPD Vastgoedindex, jaarcijfers 2004

10
Rendement
9
Risico
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Ziekenhuis

Evenementen

Straatparkeren

Garages
Parkeren

Transferia

Stallen
Kantoor

Stallen
Wonen

Figuur 2. Het rendement en risico van beleggen in diverse typen parkeervoorzieningen

Bron: ECORYS

Rendement uit vastgoed 2.3.3 De gemeente

In de afgelopen jaren was uit vastgoed een prima rende- Gemeenten hebben verschillende rollen en belangen in
ment te halen. Figuur 1 geeft het rendement van de ver- het vastgoedproces. Zij zijn publieke spelers die beleid
schillende typen vastgoed in 2004 weer. formuleren. Zij werken samen met private partijen om
De gele blokken staan voor het directe rendement het beleid gerealiseerd te krijgen en soms participeren
(cashflow), terwijl de blauwe blokken het indirecte zij daar zelf in met een zeker risico.
rendement (waardeontwikkeling) laten zien. Gemeenten proberen via hun beleid – onder meer – in de
Het tienjaarsgemiddelde van het rendement op vast- vraag naar ruimte te voorzien, de economie te stimule-
goedbeleggingen ligt over de periode 1994-2004 bedui- ren en een goede afwikkeling van de mobiliteit te bewa-
dend hoger dan de AEX, de index die de graadmeter ken. Zij zijn ook verantwoordelijk voor een goede ruim-
vormt voor het rendement op aandelen. Om die reden telijke ordening waarin een deugdelijke afweging van
zijn de afgelopen jaren veel particulieren in vastgoed belangen plaatsvindt. Om beleidsdoelstellingen te reali-
gaan beleggen. seren geven zij vergunningen uit of weigeren deze juist.

Beleggen in parkeervoorzieningen Uitvoerder van beleid

Ook potentiële beleggers in parkeervoorzieningen moe- Gemeenten zijn soms zelf de uitvoerder van het beleid.
ten het rendement en de risico’s afwegen. Figuur 2 geeft Zij beheren het gemeentelijk wegennet en exploiteren
daarvan een globale indruk. parkeervoorzieningen. Zij realiseren beleidsdoelstellin-

9
 gen in de vorm van bestemmingsplannen voor een De samenwerking met gemeenten is altijd onderhevig
nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein of een winkel- aan de politieke cyclus. Elke vier jaar kunnen colleges
centrum. Vaak verwerven ze zelf de grond die daarvoor en gemeenteraden van kleur verschieten en andere
nodig is en maken die bouw- en woonrijp. Vervolgens doelstellingen en prioriteiten formuleren. Ook tijdens
verkopen ze de grond aan partijen die het vastgoed re- de rit kunnen afspraken die het college maakt door de
aliseren. Gemeenten lopen in dit traject risico’s die gemeenteraad worden weggestemd. Voor private partij-
lijken op die van de vastgoedondernemer. De opbreng- en is het politieke risico dus een onzekere factor.
sten uit grondverkoop zijn van groot belang; tegenval-
lende opbrengsten kunnen gemeenten financieel in de
problemen brengen.
Steeds vaker participeren gemeenten risicodragend in
een proces van locatie- en vastgoedontwikkeling. In die
laatste rol lijken zij veel op een private investeerder en
delen zij mee in de winst of het verlies van het project.

10
 D E W A A R D E 3
V A N V A S T G O E D

3.1 De vastgoedvoorraad in Nederland keling. Om op het gebied van maatschappelijke waarde

Nederland telt circa 6,8 miljoen woningen en opper- meer te bereiken kan het helpen inzicht te krijgen in de
vlakten van 44 mln m2 kantoorruimte, ongeveer financiële waarde en waardecreatie.
25 mln m2 winkelruimten en 300 mln m2 bedrijfsruim-
ten. Van andere typen vastgoed, zoals scholen, zieken- 3.2 Het waardebegrip
huizen, zorginstellingen en gebouwen van defensie, zijn Er bestaan veel verschillende definities en uitwerkin-
de metrages en waarden niet bekend. gen van het waardebegrip. De waarde van een object is
Hoeveel deze vastgoedvoorraad waard is, is globaal af niet hetzelfde als de prijs. Het waardebegrip drukt een
te leiden uit de taxaties voor de onroerende zaakbelas- veronderstelling of verwachting uit en heeft daardoor
ting. In 2005 bedraagt de totale waarde ruim 1.700 mil- subjectieve elementen in zich. De prijs is objectief en
jard euro. Maar liefst driekwart van deze waarde zit in feitelijk vast te stellen wanneer een ruiltransactie tot
de woningvoorraad. Tussen 1997 en 2005 is de waarde stand komt.
van het vastgoed jaarlijks gemiddeld met een kleine Sommigen waardebegrippen zijn relatief eenvoudig te
10 procent toegenomen. bepalen, zoals de herbouwwaarde van een gebouw.
Andere zijn lastiger te bepalen; de marktwaarde of de
Jaarlijks wordt flink geïnvesteerd in de vastgoedvoor- waarde in het economisch verkeer van een gebouw
raad; 50 tot 55 miljard euro, volgens het CBS (Nationa-
le Rekeningen). Dat is ruim de helft van de totale bruto
investeringen in vaste activa, zoals gebouwen, wonin-
gen, machines en vervoermiddelen. Vaste activa zijn
geproduceerde materiële of immateriële activa die
langer dan een jaar in het productieproces worden
gebruikt. In 2001 tot en met 2004 werd hierin 90 tot
95 mld euro per jaar geïnvesteerd.
Het geïnvesteerde geld wordt besteed aan het ontwik-
kelen van nieuw vastgoed en het behoud van de kwali-
teit van bestaand vastgoed. Vastgoed vertegenwoordigt
dus een enorme waarde. Afgezien van gemeenten gaan
veel partijen met vastgoed om vanuit het oogpunt van
zijn waarde en met name de (positieve) waardeontwik-

11
 moet ingeschat worden op basis van een waarderings-
methodiek. Tot slot zijn er waardebegrippen die niet of
nauwelijks in geld uit te drukken zijn, zoals de maat-
schappelijke waarde, de cultuurhistorische waarde, de
belevingswaarde of de emotionele waarde.
Voor overheden kunnen laatstgenoemde waardebe-
grippen aan de orde zijn, ook bij de beslissing om bij-
voorbeeld een parkeergarage te bouwen. Commerciële
partijen willen de waarde van vastgoed steeds kunnen
vaststellen in een geldbedrag dat te relateren is aan het
betaalde bedrag en de opbrengsten die het oplevert.
Zij investeren in vastgoed dat hen rendement oplevert,
in de vorm van huurinkomsten en verkoopopbrengst.
3.3 De ontwikkeling van nieuw vastgoed:
waardecreatie
3 Het proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploi-
tatie is te beschouwen vanuit de invalshoek van waarde,
waardecreatie en waardeontwikkeling. Figuur 3 geeft op
de x-as de waardeontwikkeling weer en op de y-as het
proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie,
ingedeeld in een aantal fasen.
Waardeketen
1 Initiatiefase/idee
Conceptontwikkeling D0
2 Planvorming
Planontwikkeling D1
3 Ruimtelijk plan/grondexploitatie
Locatie-ontwikkeling
4 Functioneel plan
Opstalontwikkeling
5 Gebouwexploitatie
Waarde-ontwikkeling
6 Herontwikkeling
Figuur 3. De waardeontwikkeling in relatie tot de verschillende fasen in de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed
12
De ontwikkeling van bijvoorbeeld vastgoed start op basis van een
idee en de ontwikkeling van een visie. Met goede ideeën en visies is
de grootste waardecreatie in het gehele proces te creëren. Het eerste
idee kan afkomstig zijn van de gemeente, een projectontwikkelaar of
van een ruimtezoekende gebruiker. Wie de feitelijke waardecreatie
incasseert, varieert eveneens. Eigendom van de grond is daarin een
belangrijke, maar niet de enige factor.
Aan de hand van nader stedenbouwkundig en markttechnisch onder-
zoek is een visie te vertalen in een ruimtelijk-functioneel concept.
Daarin zijn functies uitgewerkt in aantallen en metrages en geplaatst in
de beschikbare ruimte. Vervolgens wordt dit plan verfijnd tot het de-
finitieve plan, waarvoor een bouwvergunning aangevraagd kan wor-
den. Gedurende dit proces worden min of meer gelijk vier verschillen-
de plannen ontwikkeld:
• markttechnisch: van marktonderzoek naar de formulering van het
Programma van Eisen;
• ontwerptechnisch: van Programma van Eisen via schetsontwerp,
voorlopig ontwerp en definitief ontwerp naar bestek en tekeningen;
• juridisch-fiscaal: juridische vormgeving van samenwerking,
afspraken en overeenkomsten, volgens een traject dat fiscaal het
gunstigst is;
• financieel: rekenen aan het plan om het project markttechnisch
haalbaar en renderend te maken.
D2
D3
D4
D5

De realisatie van een plan is een proces van inkopen, produceren en
verkopen, dat afhangt van de markt. In dit proces kan zich versnelling
of vertraging voordoen, wat leidt tot hogere of lagere opbrengsten.
De feitelijke bouw van het vastgoed start veelal pas wanneer de
markt nog eens getest is in een voorverkoop of -verhuur. De start van
de bouw wordt dan afhankelijk gesteld van een bepaald percentage
voorverkochte of -verhuurde woningen of bedrijfsruimten. Vaak is dat
50 of zelfs 70 procent.
De exploitatie van ruimtelijke functies is een vak apart, mede gezien
de diversiteit en de looptijd. Winkels gaan circa vijftien jaar mee,
woningen gemiddeld 75 jaar en kantoren zitten daar tussenin. Vast-
goedexploitanten zijn geïnteresseerd in het directe rendement uit
huurinkomsten. De huurstijgingen bij winkels kunnen de inflatie ruim
overtreffen. De huurprijsstijgingen van woningen gaan in beginsel
mee met de inflatie. Ook bedrijfsmatig vastgoed kent geïndexeerde
huren, maar in de afgelopen decennia is gebleken dat huurprijzen
van dit type vastgoed de inflatie niet bijhouden. Naast het directe
rendement is ook het indirecte rendement – de waardeontwikkeling
van het vastgoed – interessant.
Elke fase in de waardeketen kent een waardeverande-
ring, aangegeven als D in figuur 3. De grootste waarde-
creatie ontstaat in de eerste twee fasen, bleek uit een
analyse van projecten. Tijdens de initiatieffase en de
planontwikkeling is circa 40 procent van de totale
waardetoevoeging te creëren. Een goed idee is hier dus
echt goud waard.
De andere fasen kunnen een potentiële waardegroei
laten zien van elk ongeveer 20 procent.
In principe is op elke waardesprong (D in figuur 3) een
bedrijfsactiviteit te ontwikkelen. In de praktijk neemt de
projectontwikkelaar de eerste fasen voor zijn rekening,
van initiatief tot en met realisatie. De projectontwikke-
laar stuurt het ontwikkelingsproces, onder meer via het
Programma van Eisen (PvE). In het PvE definieert de
projectontwikkelaar het project, op basis van markton-
derzoek, in termen van:
• doelgroep: een beschrijving van de toekomstige ge-
bruiker en/of eigenaar. Bij eenpersoons- en gezins-
woningen gebeurt dit veelal in sociaal-economische
termen (leeftijd, samenstelling van het huishouden,
inkomen, activiteitenprofiel). Bij zakelijke gebrui-
kers omvat de doelgroepbeschrijving de branche
waartoe ze behoren, hun activiteiten, schaalgrootte,
mobiliteitspatroon en dergelijke;
• locatiekwaliteit: de kwaliteit van de beschikbare of
gewenste locatie in termen van situering, bereik-
baarheid, kwaliteit van de omgeving, functies in de
omgeving en dergelijke. Ook de planologische sta-
tus van de locatie, eventuele bodemverontreiniging
en de verwervingskosten zijn relevant;
• product: typering van het product in termen van
omvang, indeling, voorzieningen, vormgeving,
materiaalgebruik en dergelijke. Belangrijk zijn de
functionele (gebruiks)eisen, de technische eisen,
de kwaliteitseisen en de gewenste beeldvorming;
• prijsstelling: de huurprijs en/of koopsom die in de
markt haalbaar is;
• marketing en promotieactiviteiten: de wijze
waarop het project in de markt wordt gezet, mede
gezien de aanwezige concurrentie.
Na de oplevering van het vastgoed neemt een professio-
nele vastgoedexploitant of de gebruiker het vastgoed
over voor een lange periode van exploitatie en gebruik.
Wanneer de waarde van het vastgoed erg gedaald is,
kan herontwikkeling interessant zijn.
Ook in de exploitatiefase kan een gebouw nog een forse
waardeontwikkeling doormaken. Om die waardestij-
ging te kunnen realiseren, moeten het gebouw en de
13

3 a) Portfoliomanagement, op strategisch niveau,
locatie gedurende langere tijd voldoende kwaliteit be-
houden en beantwoorden aan de veranderende markt-
vraag en wisselende gebruikers. Daarvoor moet er een
zekere flexibiliteit zijn in het gebruik van het gebouw en
de omringende ruimte. Tijdens de exploitatieperiode
zorgt de eigenaar voor het onderhoud van het gebouw.
Om zijn vastgoed bij de tijd te houden investeert hij ook
in bijvoorbeeld nieuwe gevelplaten, herinrichting van
de hal, verplaatsing van scheidingwanden of uitbrei-
ding van het gebouw. Bij deze flexibiliteit hoort zeker
ook dat blijvend voorzien wordt in de vraag naar par-
keerruimte.
3.4 Bestaand vastgoed: waardeontwikkeling
en waardering
3.4.1 Vastgoedmanagement
Vastgoedmanagement omvat het geheel aan activitei-
ten en beslissingen dat erop gericht is om vastgoed zo
goed mogelijk te laten renderen.
De exploitatie van vastgoed is een vak apart, mede van-
wege de diversiteit van soorten vastgoed en de variabi-
14
liteit in looptijden. Beleggers investeren in vastgoed,
omdat het rendements- en risicoprofiel van vastgoed
een aanvulling vormt op dat van aandelen en vastren-
tende waarden (obligaties).
Uit onderzoek in Angelsaksische landen is bekend dat de
aankoop van een specifiek object (het segment, de loca-
tie en dergelijke) veel meer invloed heeft op het rende-
ment dan activiteiten tijdens de exploitatieperiode. Het
is dus zaak zeer doordacht te beslissen over de investe-
ring; daarna zijn de mogelijkheden voor optimalisering
beperkt. De jaarlijkse kasstroom uit huurinkomsten en
de waardeontwikkeling worden immers beïnvloed door
toekomstige ontwikkelingen en onzekere factoren.
De belegger kan deze niet of nauwelijks beïnvloeden.
Vastgoedmanagement omvat een scala aan activiteiten
op verschillende niveaus:
omvat de verdeling van beschikbare middelen over
de verschillende beleggingsmogelijkheden. In beleg-
gingsplannen wordt vastgelegd welke wijzigingen in
de portefeuille gewenst zijn, waarna investeringen
en desinvesteringen plaatsvinden. Portfolio-
management is een activiteit die de belegger zelf
uitvoert.
b) Objectbeleid, op tactisch niveau, ook wel asset-
management genoemd. De vastgoedobjecten die de
belegger in bezit heeft (kantoorgebouwen, winkel-
centra, parkeergarages) worden op ‘prestaties’
geanalyseerd. Dit levert informatie op die helpt bij
de invulling van het portfoliobeleid en de exploitatie
van een object. Assetmanagement gebeurt soms
door de belegger zelf, maar wordt ook wel uitbesteed
aan vastgoedmanagers.
c) Vastgoedbeheer, op operationeel niveau, betreft
het gehele administratieve en technische beheer,
het onderhouden van goede contacten met de huur-
ders en het starten van eventuele promotieactivitei-
ten rondom het vastgoedobject.
3.4.2 Waardebegrippen en waarderingsmodellen
Bij de waardebepaling van gebouwen kunnen accoun-
tants, fiscalisten, juristen, politici en vastgoedpartijen
vanuit hun eigen invalshoeken tot sterk uiteenlopende
bedragen komen. Met vastgoedwaarde wordt hier aller-
eerst de waarde in de markt bedoeld. De marktwaarde is
echter steeds een subjectief gegeven. Pas als een trans-
actie in de markt tot stand komt, wordt de werkelijke
marktwaarde zichtbaar: het bedrag waarvoor koper en
verkoper tot overeenstemming komen. De waardering
en de bepaling van de marktwaarde van vastgoed is
daarmee geen eenvoudige opgave voor onder meer
makelaars en taxateurs.
De volgende vijf waarderingsmodellen worden veel ge- en/of functionele veroudering. De kostenbenadering
bruikt: wordt gehanteerd bij weinig courante objecten. De te
verwachten marktwaarde is alleen te benaderen, als
1 Comparatieve benadering voor de veroudering correctiefactoren gehanteerd wor-
De waarde van het object wordt afgeleid uit een verge- den. Bij een kostenbenadering worden de volgende kos-
lijking met een aantal soortgelijke objecten waarvan tenposten meegenomen:
recente transactieprijzen bekend zijn. Deze benadering • grondkosten
werkt goed als sprake is van courant, veelvuldig ver- • bouwkosten
handeld vastgoed en als er veel vergelijkbare objecten • bijkomende kosten
beschikbaar zijn. De comparatieve benadering wordt • algemene kosten
met name gebruikt voor het waarderen van woningen. • winst/risico
• waarde
2 Kostenbenadering In tabel 3 is als voorbeeld een investerings-
De waarde van het object wordt bepaald door de optel- kostenraming uitgewerkt voor een nieuwe parkeer-
ling van kostenposten die deel uitmaken van de stich- garage.
tingskosten bij nieuwbouw. Bij bestaande objecten
worden correcties toegepast voor bouwtechnische

Tabel 3. Voorbeeld van een investeringskostenraming voor een nieuwe parkeergarage

Voorbeeldgarage Stichtingskosten

Uitgangspunt 2,00 m afgraven

Middendiepte (1,50) m
Aantal parkeerplaatsen 228 stuks
Oppervlakte parkeerplaats,
bruto vloeroppervlak (bvo) 27,5 m2 per plaats
Aantal bouwlagen 2

Onderdeel Aantal Een- Prijs/ Totaal Prijs/

heid eenheid parkeerplaats

Grondkosten 3.135 m2 x € - = € - € -
Damwand 228 m1 x € 3.550 = € 809.400 € 3.550
Verwijderen oude palen 228 st x € - = € - € -
Grondwerk/fundering 228 st x € 800 = € 182.400 € 800
Breedplaatvloer + dakafwerking + 228 st x € 6.750 = € 1.539.000 € 6.750
constructie
Vloer en afwerking 228 m2 € 4.000 = € 912.000 € 4.000
Installaties 228 st x € 1.700 = € 387.600 € 1.700

Opslag toegangen/extra bvo 10,0% € 3.830.400 = € 383.040 € 1.680

Bouwkosten € 4.213.440 € 18.480

Bouwplaatskosten 10,0% € 4.213.440 € 421.344 € 1.848

€ 4.634.784 € 20.328

Algemene kosten en winst/risico 8,0% € 4.634.784 € 370.783 € 1.626

aannemer € 5.005.567 € 21.954

Engineering 15,0% € 5.005.567 € 750.835 € 3.293

€ 5.756.402 € 25.247

Onvoorzien 8,0% € 5.756.402 € 460.512 € 2.020

€ 6.216.914 € 27.267

Bouwrente 1 jaar 5,5% € 6.216.914 € 341.930 € 1.500

Totaal € 6.558.844 € 28.767

15
 3 Ratiomodellen
De waarde wordt bepaald door de huur bij aanvang te
Voorbeeld van een IRR-berekening
delen door het vereiste rendement bij aanvang: (Internal Rate of Return) voor een parkeergarage

bruto huurinkomsten bij volledige verhuur in jaar 1 Programma

Waarde =
bruto aanvangsrendement (BAR) Aantal parkeerplaatsen 228
Een voorbeeld: een belegger krijgt een kantoorgebouw van Oppervlak per parkeerplaats 27,5 m2
5.000 m2 aangeboden. De huurprijs bedraagt 150 euro per m2. Totaal bruto vloeroppervlak garage 6.897 m2
Aantal parkeerlagen 2
De belegger wil een bruto aanvangsrendement van 7 procent.
Investeringskosten ex btw € 6.558.844
Daarmee komt hij tot een waarde van € 10.714.286,- voor het Inflatie 2,5%
kantoorgebouw: Discontovoet 5,0%
(5.000 x € 150) = € 10.714.286,- Jaarlijkse exploitatie € 350,- per parkeer-
0,07 plaats per jaar
Index exploitatiekosten 1,5%
Huur eerste jaar € 292.962
Een variant hierop is een waardeberekening op basis Index opbrengst 4,5%
Restwaarde gekapitaliseerde
van de netto-aanvangshuur en het netto-aanvangsren- 1e jaarshuur met
dement (NAR). De BAR- en NAR-methoden zijn snelle
3 waardeschattingen die vaak gebruikt worden door pro-
4,25% BAR

jectontwikkelaars, beleggers en makelaars. Het bruto-

en netto-aanvangsrendement (de BAR- en NAR-waar-
de) zijn tegelijk graadmeters voor het marktsentiment.
Ook andersom is de berekening interessant: door de
huurinkomsten te delen door de vraagprijs resulteert
voor de belegger het bruto aanvangsrendement.
Voor vastgoed met uitsluitend een parkeerfunctie zijn
BAR en NAR overigens geen goede graadmeters.
Dit type vastgoed kent namelijk forse waardestijgingen 5 Residuele waardeberekening (grond)
die niet tot uitdrukking komen in deze relatief eenvou- De waarde van de grond wordt bepaald uit het verschil
dige ratio’s. tussen de verwachte opbrengsten van het vastgoed
(de marktwaarde) en de kosten. Dit model wordt toege-
4 Contante waardemethode past door projectontwikkelaars om het bod op de grond
De waarde wordt bepaald door alle toekomstige kas- te kunnen berekenen en door gemeenten om de grond-
stromen over de exploitatieperiode in de beschouwing waarde voor verkoop of erfpacht te kunnen vaststellen.
mee te nemen, inclusief de restwaarde (de verkoop- Deze berekening ziet er als volgt uit:
waarde) aan het einde van de exploitatieperiode.
De bedragen worden contant gemaakt tegen de rende- Potentiële opbrengst van het vastgoed X
mentseis die voor de belegger relevant is. Terwijl de
ratiomodellen een momentopname geven (jaar 1), Grondverwerving Y1
nemen de contante waardemodellen de factor tijd mee, Bouwkosten Y2
te weten de exploitatieperiode. Bijkomende kosten Y3
Opslagen algemene kosten en winst/risico Y4
Totale kosten Y -/-
Waarde = de som van alle contant gemaakte kasstromen + Residuele waarde Z
de contant gemaakte restwaarde

De netto contante waardeberekening is een goede

methodiek om parkeervastgoed te waarderen.
Deze berekening kan er als volgt uitzien.

16
 Tabel 4. Voorbeeld van een netto contante-waardeberekening van een parkeergarage (bedragen in euro’s)

Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo

Garage Afbouw Installatie

0 4.333.552 1.561.630 663.693 6.558.844-

1 79.800 306.145 226.345-
2 80.997 319.922 238.925-
3 82.212 334.922 252.106-
4 83.445 349.363 265.917-
5 84.697 365.084 280.387-
6 85.967 381.513 295.545-
7 87.257 398.681 311.424-
8 88.566 416.621 328.056-
9 89.894 435.369 345.475-
10 499.754- 91.243 454.961 136.036-
11 92.611 475.434 382.823-
12 94.000 496.829 402.828-
13 95.410 519.186 423.776-
14 96.841 542.549 445.708-
15 98.294 13.340.334 566.964 13.809.005-

Saldo contant € 2.736.303

IRR 8,1%

3.5 Inzet overwaarde
Steeds vaker wordt de residuele waarde uit vastgoed-
ontwikkeling ingezet voor andere functies, zoals land-
schap en natuur. En steeds vaker blijken projectontwik-
kelaars bereid om met een deel van de vastgoedop-
brengst andere functies mede te financieren. Het pro-
bleem is dan hoe deze financiële overwaarde, die bij een
andere partij berust, ten goede kan komen aan de ge-
meenschap.
Onderzoek: één hectare woningen levert elf hectare
groen/blauw op
In het Groene Hart is het met een uitgekiende investerings-
strategie mogelijk om zowel de natuur te versterken, als
kleinschalige woningbouw te realiseren. Dat is het antwoord
van het Nationaal Groenfonds en Bouwfonds MAB Ontwik-
keling op de recente nota’s van het Ruimtelijk Planbureau
(RPB) en van de drie provincies in het Groene Hart. Uit de
haalbaarheidsstudie die Bouwfonds en Groenfonds uitge-
voerd hebben, blijkt dat realisatie van 1 hectare woningbouw
de duurzame realisatie van 11 hectare natuurontwikkeling
mogelijk maakt, waaronder natte natuur.
Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds
hebben gezamenlijk opdracht gegeven om een haalbaar-
heidsonderzoek uit te voeren. Met dit onderzoek willen beide
partijen de integrale investeringsstrategie voor het Groene
Hart een forse impuls geven.
Met honderd projecten van elk circa vijftig woningen zijn
ongeveer vijfduizend woningen te bouwen. Hiermee is een
potentiële opbrengst uit de grondexploitatie denkbaar van
200 miljoen euro. Met deze 200 miljoen euro is vervolgens
circa 5.000 hectare aan groene en blauwe natuur te realise-
ren. Onder realisatie wordt verstaan: de aankoop, herinrich-
ting en afkoop van tien jaar beheer. Fondsvorming bij het
Nationaal Groenfonds waarborgt dat de investeringen in het
landschap daadwerkelijk gedaan worden.
Bron: persbericht Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, 28 september 2005

17
 Inmiddels ontstaan de eerste voorbeelden van ‘value
capturing’ uit vastgoed ten behoeve van infrastructure-
le voorzieningen. Ook bij nieuwe investeringen in infra-
structuur wordt vooraf berekend hoeveel vastgoedop-
brengsten te genereren zijn met nieuwe lijnen en hal-
tes. Een voorbeeld hiervan is de Rijn-Gouwelijn.
3 duur van vijf tot tien jaar of zelfs langer is niet onge-
18
3.6 Het omgaan met vastgoedrisico’s
3.6.1 Oorzaken en gevolgen
Investeringen in vastgoed kennen een specifiek risico
door de volgende kenmerken van het product:
• Vastgoed is locatiegebonden: het staat op een
bepaalde plek en op die plek moet er vraag zijn naar
dat type vastgoed.
• Het is inflexibel: het is bestemd voor een bepaalde
functie, bijvoorbeeld een kantoor, en slechts met
hoge investeringen geschikt te maken voor een
andere functie, zoals wonen.
• Het is kapitaalintensief: de ontwikkeling en realisatie
van vastgoed kost veel geld.
• Vastgoed kent een lange productietijd: het ontwikke-
len en realiseren van een eenvoudig woningbouw-
project kost al gauw enkele jaren, maar een project-
bruikelijk. Tijdens die periode kunnen marktom-
standigheden veranderen, waardoor het vastgoed
niet meer aan de vraag beantwoordt.
• Vastgoed kent hoge transactiekosten: het aan- en ver-
kopen van vastgoed kost veel geld door fiscale
heffingen, zoals btw en overdrachtsbelasting, en on-
derzoek en advies door de makelaar.
• Vastgoed heeft een lange levensduur: het moet kwali-
teit hebben en aan de vraag beantwoorden in de
huidige marktomstandigheden, maar het moet over
twintig of dertig jaar ook nog goed zijn.
Deze kenmerken maken vastgoed tot een illiquide en
inflexibel product: vastgoed staat op een bepaalde
plaats, heeft een specifieke functie en is niet eenvoudig
en slechts tegen hoge kosten om te zetten van bezit in
geld. Bovendien geven de beschreven kenmerken de
vastgoedmarkt een cyclisch karakter; het aanbod ijlt –
als gevolg van de lange productietijd – steeds na op de
vraag. Perioden van overaanbod en tekorten volgen
elkaar op. Uiteraard beïnvloedt het cyclische karakter
van de markt het risico en het rendement dat te realise-
ren is. In een krappe markt zijn goede resultaten te be-
halen. In een ruime markt bestaat het risico van leeg-
stand, waardoor het rendement onder druk komt of er
zelfs verlies ontstaat.
Het cyclische karakter van de vastgoedmarkt wordt
goed geïllustreerd in figuur 4. Deze brengt het aanbod
en het transactievolume op de kantorenmarkt vanaf
eind jaren zeventig in beeld. Dit laat duidelijk de afwis-
seling zien in perioden van overaanbod en van
relatieve schaarste, in een cyclus van een jaar of tien.
 m2 vvo x 1000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Opname Aanbod Lineair (Opname) Lineair (Aanbod)

Figuur 4. Aanbod en transactie volume op de kantorenmarkt

Bron: ECORYS

3.6.2 Vormen van risicoreductie nieuws te ontwikkelen is. Ook de mogelijkheid om flexi-
Vanwege de grote risico’s van vastgoedinvesteringen bel in te spelen op veranderingen is van belang, denk
zijn projectontwikkelaars en beleggers erg geïnteres- aan uitbreiding of een facelift van het gebouw. Voor
seerd in mogelijkheden om deze risico’s te reduceren. de ontwikkeling van het juiste vastgoed en voor tijdige
Daarom is het cruciaal dat een locatie een duurzame renovatie is het zaak de markt voortdurend in de gaten
kwaliteit heeft. Als het vastgoed niet (meer) zou rende- te houden.
ren, resteert dan altijd nog de locatie waarop iets
4 V A S T G O E D E N P A R K E R E N :
K A N S E N V O O R G E M E E N T E N
4.1 Veranderende omstandigheden zoeken daarom contact met private partijen. Project-
ontwikkelaars, beleggers en garage-exploitanten treden
4.1.1 Snel toenemende schaarste op als partner van gemeenten bij de ontwikkeling van
Tot in de jaren zeventig waren gemeenten volgend in parkeergarages. In veel gevallen hebben gemeenten na
hun parkeerbeleid: de belangrijkste opgave was te zor- de realisatie geen bemoeienis met de exploitatie van de
gen voor voldoende parkeerplaatsen op de plaatsen parkeergarages.
waar de vraag zich voordeed. Tegen het einde van de
jaren zeventig was de automobiliteit al sterk gegroeid.
De behoefte ontstond om te gaan sturen en de parkeer-
vraag in tijd en ruimte te beïnvloeden. Betaald parke-
ren, parkeergarages, parkeernormen en parkeervergun-
ningen werden daarvoor ingezet.
Begin jaren negentig trachtte de rijksoverheid deze
sturing te versterken door landelijke normstellingen te
introduceren en verplichtend op te leggen, in combina-
tie met een locatiebeleid. Dit rijksbeleid bleek echter
geen succes en is inmiddels weer verlaten. Feit is dat
zowel het autobezit als autogebruik flink zijn toegeno-
men en blijven toenemen.
Toenemend autobezit leidt tot een groeiende vraag
naar parkeerplaatsen, het liefst naast de deur. Niet
overal is voldoende ruimte om meer parkeervoorzienin-
gen op het maaiveld te creëren. Parkeerregulering is
dan een eerste middel dat wordt ingezet. Als ook daar-
mee de vraag niet voldoende te reguleren is, dan wordt
het noodzakelijk parkeerplaatsen bij te bouwen in bo-
vengrondse of ondergrondse parkeergarages.

Gemeenten zijn vaak huiverig voor het bouwen van

parkeergarages. De bouw vergt een grote investering en
het is de vraag of die terug te verdienen is. Gemeenten

20
4.1.2 Zeggenschap en sturing worden complexer heid geldt dat hoe groter de risico’s zijn, hoe hoger de
Door deze verbintenissen met private partijen hebben prijs is die een dergelijke partij vraagt.
gemeenten minder invloed op het parkeren in de gara-
ges. Zij gaan alleen nog over het straatparkeren en de Voor een goede afweging is het zaak in de exploitatie-
openbaar toegankelijke terreinen. Om juist bij een toe- berekening de potentiële waardeontwikkeling van het
nemende vraag naar parkeerplaatsen nog enigszins te vastgoed mee te nemen. Dit geeft een eerlijker beeld
kunnen reguleren, is het voor de gemeente belangrijk over de werkelijke waarde en kosten van een parkeer-
dat zij op een zo groot mogelijk deel van het parkeer- plaats. Particuliere ontwikkelaars doen dit meestal.
areaal kan sturen. Dat draagt bij aan een efficiënte Zij schrijven vastgoed af met een restwaarde, die soms
benutting ervan.
Het is echter niet eenvoudig om in contracten de juiste
mix vast te leggen tussen ‘risico’s elders neerleggen’
enerzijds en ‘sturingsmogelijkheden behouden’ ander-
zijds. In principe zal de partij die risico draagt ook aan
het stuur willen zitten. Gemeenten proberen dit dilem-
ma op te lossen door bijvoorbeeld (gedeeltelijk) eige-
naar van de garage te worden en zelf de verantwoorde-
lijkheid voor de exploitatie te nemen.

4.2 Voorbeeld 1

4.2.1 Exploitatiekansen van garages met vast-

goedprincipes vergroten
Bij de exploitatie van parkeergarages is gebruik te
maken van inzicht in de waarde en de potentiële
waardeontwikkeling van vastgoed.

Bij de exploitatie van een garage gaat de gemeente uit

van een afschrijvingstermijn van meestal 25, 30 of
40 jaar. In de exploitatieberekening die de gemeente
voor een garage maakt, vormen afschrijvingen, beheer
en exploitatiekosten de grootste kostenposten. Als de
inkomsten deze kosten niet dekken, is de garage verlies-
gevend. Als de garage op voorhand onrendabel lijkt,
kan er een aantal dingen gebeuren:
• De hele ontwikkeling gaat niet door. De gemeente
ziet van de bouw van de parkeergarage af en houdt
een parkeerprobleem.
• De garage wordt wel gebouwd, maar met verlies
verkocht aan een commerciële partij.
• De ontwikkeling wordt overgelaten aan een com- gelijk is aan de waarde van de grond onder de garage.
merciële partij, die daarvoor een bedrag krijgt van Een eventuele verkoop van het object genereert vol-
de gemeente. doende inkomsten om een acceptabel rendement op te
leveren.
Gemeenten gaan in dergelijke gevallen echter voorbij
aan de waardeontwikkeling van de garage. Bij verkoop Deze benadering leidt tot een andere toepassing van
geven zij niet alleen een sturingsmogelijkheid weg, de afschrijvingskosten en wellicht daardoor tot een
maar ook een aanzienlijk bedrag aan toekomstige vast- eenvoudiger te exploiteren garage. Ook de risicoverde-
goedwaarde. Zij willen het risico op voorhand buiten de ling komt anders te liggen wanneer rekening wordt
deur zetten. Het leggen van het risico bij een andere gehouden met een potentiële verkoopopbrengst of rest-
partij brengt echter ook kosten met zich mee van de waarde.
betaling aan de commerciële partij. In zijn algemeen-

21
 Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar
(aangenomen restwaarde na 30 jaar is gekapitaliseerde eerstejaarshuuropbrengst met 4,25% BAR)
Programma
Aantal parkeerplaatsen 228
Oppervlak per parkeerplaats 27,5 m2
Totaal bruto vloeroppervlak garage 6.897 m2
Aantal parkeerlagen 2
Investeringskosten ex BTW € 6.558.844
Inflatie 2,5%
Discontovoet 5,0%
Jaarlijkse exploitatie € 350,- per parkeerplaats per jaar
Index exploitatiekosten 1,5%
Huur eerste jaar € 292.962
Index opbrengst 4,5%
Restwaarde gekapitaliseerde 1e jaarshuur met 4,25% BAR

Tabel 5. Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar (bedragen in euro’s)
4
Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo
Garage Afbouw Installatie
0 4.333.552 1.561.630 663.693 6.558.844-
1 79.800 306.145 226.345-
2 80.997 319.922 238.925-
3 82.212 334.922 252.106-
4 83.445 349.363 265.917-
5 84.697 365.084 280.387-
6 85.967 381.513 295.545-
7 87.257 398.681 311.424-
8 88.566 416.621 328.056-
9 89.894 435.369 345.475-
10 499.754 91.243 454.961 136.036-
11 92.611 475.434 382.823-
12 94.000 496.829 402.828-
13 95.410 519.186 423.776-
14 96.841 542.549 445.708-
15 480.612 98.294 566.964 -11.942-
16 99.769 592.478 492.709-
17 101.265 619.139 517.874-
18 102.784 647.000 544.216-
19 104.326 676.115 571.790-
20 639.728- 105.891 706.541 -39.078-
21 107.479 738.335 630.856-
22 109.091 771.560 662.469-
23 110.728 806.280 695.553-
24 112.388 842.563 730.174-
25 114.074 880.478 766.404-
26 115.785 920.100 804.314-
27 117.522 961.504 843.982-
28 119.285 1.004.772 885.487-
29 121.074 1.049.986 928.912-
30 122.890 5.739.581 1.097.236 6.713.927-

Saldo contant € 670.198

IRR 5,6%

22
 Tabel 5. Vervolg

Jaar Investeringskosten Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo

Garage Afbouw Installatie

Idem, zonder restwaarde:

21 107.479 738.335 630.856
22 109.091 771.560 662.469
23 110.728 806.280 695.553
24 112.388 842.563 730.174
25 114.074 880.478 766.404
26 115.785 920.100 804.314
27 117.522 961.504 843.982
28 119.285 1.004.772 885.487
29 121.074 1.049.986 928.912
30 122.890 1.097.236 974.345

Saldo contant – € 549.574

IRR 4,3%

4.3 Voorbeeld 2
Parkeerexploitatie als integraal vraagstuk
De principes van vastgoedwaarde en een positief resul-
taat op de parkeerhandhaving op straat zijn ook te com-
bineren.
Het parkeerregime op straat heeft invloed op het parke-
ren in parkeergarages en omgekeerd. Als deze arealen
in verschillende handen zijn, ontstaat soms een concur-
rentiestrijd. Voor het slagen van het beleid is goed de
regimes voor straatparkeren en garageparkeren met
elkaar af te stemmen, bijvoorbeeld zoals dat in Rotter-
dam gebeurt.
De gemeente Rotterdam streeft naar een optimale verdeling
van de schaarse parkeerruimte. Voor de doelgroepen betekent
dit dat langparkeerders vooral aan de rand parkeren, bezoe-
kers van de stad in parkeergarages en bewoners en (in be-
perkte mate) bedrijven op straat parkeren, voor zover ze niet
beschikken over eigen parkeercapaciteit. Om deze doelstellin-
gen te verwezenlijken voert de gemeente het volgende beleid:
de tarieven in de gemeentelijke parkeergarages zijn lager dan
op straat, het parkeren op P+R-locaties is gratis en bewoners
of bedrijven die over parkeergelegenheid op eigen terrein
beschikken komen niet in aanmerking voor parkeervergunnin-
gen op de openbare weg. De parkeerregulering in Rotterdam
staat geheel in het teken van het realiseren van de beleidsdoel-
stellingen.
Kernpunt bij deze afstemming is de exploitatie, dus de
maatregelen die genomen worden om inkomsten te ge-
nereren en kosten te reduceren. Als parkeren als inte-
graal vraagstuk benaderd wordt, is ook de exploitatie
van het parkeren als één geheel te bezien: winsten uit
straatparkeren compenseren dan het eventuele exploi-
tatieverlies van de garage. Risico’s, tarieven en regel-
geving zijn op elkaar af te stemmen met extra mogelijk-
heden voor hoogwaardige parkeeroplossingen. De op-
dracht is in dat geval niet het kostendekkend maken
van de exploitatie van een garage, maar van de exploi-
tatie van het parkeren.
Op een locatie in Amsterdam wordt een complex ontwikkeld
met woningen, wijkwinkels en een hotel. Het betreffende
stadsdeel wil in het gehele, te ontwikkelen gebied geen par-
keerplaatsen realiseren. Het parkeren moet volledig in garages
plaatsvinden, met als consequentie dat de betreffende par-
keergarages 24 uur per dag open moet zijn. Door toch enkele
parkeerplaatsen op de openbare weg aan te leggen wordt vol-
doende parkeerruimte gecreëerd om bezoek in de avond en
nacht op te vangen. Daardoor hoeft de garage geen 24 uur
maar slechts 16 uur open te zijn. Deze beslissing leidt tot een
aanzienlijke daling van de beheerkosten.
Exploitatie moet niet verward worden met het beheer,
dat erop gericht is een garage te laten functioneren. Dit
omvat het dagelijks beheer (schoonmaak, toezicht),
administratief beheer (uitgifte van abonnementen, het
innen van gelden) en technisch beheer (zorgen dat alles
werkt en in een goede staat verkeert). Beheer is in de ex-

23
 ploitatie een kostenpost, waarvoor de goedkoopste
oplossing kan worden gezocht.
4.4 Voorbeeld 3
De waarde van een parkeerplaats
Wat is een parkeerplaats waard? De eigenaar van een
klassieke Bugatti zal meer waarde hechten aan een vei-
lige en afgesloten parkeerplaats dan de eigenaar van
een ‘gewone’ auto. De eerste zal daarom ook meer wil-
len betalen voor een parkeerplaats.
Het toepassen van parkeerregulering kan goed zijn voor
de waarde van een parkeerplaats, want regulering
plaatst de waarde in perspectief. De bouwkosten van
(vergelijkbare) parkeergarages en de kosten voor hand-
having op straat verschillen niet wezenlijk per gemeen-
4 te. De prijzen die betaald worden voor parkeerplaatsen
doen dat nadrukkelijk wel. De waarde van parkeerplaat-
sen zal op sommige plekken vele malen hoger zijn dan
de kostprijs voor realisatie of de kosten voor handha-
ving. Deze ‘overwaarde’ lijkt in de geldende tarieven
nog onvoldoende tot uitdrukking te komen.
De waarde van een parkeerplaats is een afgeleide van
de schaarste van parkeerplaatsen of van de beperkin-
gen die gehanteerd worden bij het verkrijgen van een
parkeervergunning. Bij het realiseren van een parkeer-
garage is het daarom wenselijk om na te denken over de
waarde van een parkeerplaats en de mogelijkheid om
deze via parkeerregulering beschikbaar te krijgen.
Als de schaarste verder toeneemt, kan dit de tarieven op
straat en de commerciële marktwaarde van parkeer-
plaatsen doen stijgen. Daarmee neemt de financiële
haalbaarheid van hoogwaardige nieuwe parkeervoor-
zieningen toe.
24
4.5 Voorbeeld 4
Exploitatie uitbesteden of zelf doen
Ook bij de exploitatie van parkeergarages speelt de
vraag: uitbesteden of zelf doen? Het antwoord hierop
hangt sterk af van de situatie ter plaatse en de prioritei-
ten die een gemeente stelt. Gemeenten als Rotterdam
en Breda geven de voorkeur aan zelf doen. Amersfoort
kiest bewust voor zoveel mogelijk uitbesteden.
De gemeente Amersfoort heeft de integrale uitvoering van het
parkeerbeleid overgedragen aan NV Parkeerservices Amers-
foort, waarvan zij honderd procent eigenaar is. NV Parkeer-
services Amersfoort is een op winst gerichte onderneming die
dienstverleningsovereenkomsten heeft gesloten met de ge-
meente. Daarnaast heeft het bedrijf contracten afgesloten met
onder meer de politie, waarin afspraken zijn gemaakt over
handhaving van het parkeerbeleid op straat. Veel parkeergara-
ges zijn eigendom van NV Parkeerservices Amersfoort. Elke
garage wordt bedrijfsmatig benaderd. Het parkeerbedrijf doet
soms de exploitatie zelf en werkt soms samen met derden.
De wijze waarop gemeenten de exploitatie van de gara-
ges organiseren, varieert sterk in de mate van risico en
in zeggenschap. Er zijn vier modellen te noemen:
• exploitatie via een gemeentelijke dienst;
• een verzelfstandigd gemeentelijk parkeerbedrijf
(gemeentelijke Parkeer BV);
• een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS);
• volledige privatisering.
De uiteenlopende keuzes van gemeenten hangen
samen met achterliggende motieven vanuit onder
meer:
1 de gewenste mate van sturing op ruimtelijke, econo-
mische en maatschappelijke ontwikkelingen;
2 bedrijfseconomische aspecten en de houding ten
opzichte van risico’s;
3 de aanwezige expertise met betrekking tot beheer en
exploitatie;
4 de omvang van de vastgoedportefeuille en dus de
schaalgrootte en schaalvoordelen;
5 het politieke klimaat.
Bij de overweging om de exploitatie van een garage wel
of niet uit te besteden is het cruciaal hoeveel sturing
een gemeente wil geven aan het parkeren. Een gemeen-
te die intensief wil sturen, doet de exploitatie liever zelf.
Een gemeente die de sturingsbehoefte minder voelt,
kan risico’s neerleggen bij de markt.
4.6 Tot slot
De stelling dat de markt het altijd beter kan, is niet per
definitie waar. Wel kunnen gemeenten hun mogelijkhe-
den vergroten door kennis te nemen van het denken en
de rekenprincipes van vastgoedpartijen. Ze zullen vaak
genoegen nemen met een lager rendement en meer
mogelijkheden hebben om de maatschappelijke baten
te incasseren. Dit illustreert het volgende fictieve voor-
beeld.

Een garage en twee visies op de exploitatie

De Berging in de gemeente Zulthoven is een oud overslagsta-
tion. Het staat al jaren leeg. Vanwege zijn unieke karakter staat
De Berging op de Monumentenlijst. Dit beperkt de gemeente in
de ontwikkelingsmogelijkheden van het pand. Zij is daarom zeer
verheugd wanneer een particulier zich aanmeldt om de locatie
te ontwikkelen, met inachtneming van de eisen die Monumen-
tenzorg aan het pand stelt. De bedoeling is dat De Berging een
uitgaanscentrum wordt met onder meer een poppodium,
een theater, horeca en bioscoopzalen. In het gebied naast
De Berging worden aanvullend woningen, enkele winkels en een
nieuw stadhuis gebouwd. De gemeente wil met het plan instem-
men op voorwaarde dat het parkeren adequaat wordt opgelost.
De gemeente huurt een externe adviseur in om het parkeer-
vraagstuk te bekijken. Deze berekent dat er in totaal 650 par-
keerplaatsen nodig zijn en rekent ook de exploitatie door.
Op basis van zijn onderzoek concludeert de externe adviseur
dat de garage met positief resultaat te exploiteren is.
Ook de ontwikkelaar huurt een externe adviseur in. Deze komt
eveneens uit op 650 plaatsen, maar zijn conclusie over de
exploitatie is echter tegengesteld: volgens de adviseur van de
ontwikkelaar zal het resultaat negatief uitvallen.
Hoewel de twee adviseurs dezelfde gegevens hanteren over het
bouwprogramma en het gebruik van de parkeerplaatsen, zijn de
resultaten verschillend. Hoe kan dat? Het verschil ligt in de uit-
gangspunten. De gemeente stelt andere eisen aan de exploitatie
dan de ontwikkelaar. Voor de gemeente is de garage een deel
van de infrastructuur, voor de ontwikkelaar een investerings-
object. Daardoor gaan de twee partijen verschillend om met de
exploitatie en de uitgangspunten.
Kosten dekken of winst maken
Wie heeft het nu bij het rechte eind? Vanuit de toegepaste per-
cepties hebben beide partijen gelijk. Of de garage exploitabel is,
hangt af van de financiële eisen die aan de exploitatie worden
gesteld. Een belangrijk verschil is dat de gemeente geen geld wil
verdienen aan de exploitatie en het vastgoed. Zolang de inkom-
sten de kosten dekken, is het voldoende. De ontwikkelaar wil
wel geld verdienen aan de exploitatie en vastgoed. Terecht,
want dat is voor zijn bedrijf de bron van inkomsten.
Wat moet de gemeente doen? Op basis van de berekeningen is
het in eigen beheer ontwikkelen de goedkoopste optie. Daarmee
neemt zij wel een risico. De exploitatie van de garage is afhanke-
lijk van de belangstelling voor het uitgaanscentrum. Als die te-
genvalt, kan dat de gemeente geld kosten. De gemeente kan er
ook voor kiezen om de gevraagde onrendabele top te dragen. In
dat geval garandeert zij de winst van de ontwikkelaar. De ge-
meente heeft dan zekerheid over de kosten die zij moet maken.
Een andere optie is de restwaarde ter discussie te stellen. Partij-
en hanteren een restwaarde na dertig jaar van 0 euro. In de prak-
tijk zullen het gebouw en de onderliggende grond ook na dertig
jaar een zekere waarde behouden. Het opnemen van deze waar-
de is van invloed op het exploitatieresultaat.

De gemeente hanteert als uitgangspunt dat de netto con-

tante waarde (NCW) = 0, berekend over de afschrijvings-
periode van de garage van dertig jaar, met een restwaarde
0. De ontwikkelaar baseert zijn berekening op een internal
rate of return (IRR) van 15,5 procent op geïnvesteerd ver-
mogen en een discontovoet voor de berekening van de
NCW van 7,6 procent. Ook deze berekening vindt plaats op
basis van een afschrijvingsperiode van dertig jaar met rest-
waarde 0. De ontwikkelaar vraagt de gemeente om de on-
rendabele top te dragen.
 ✃
B E S T E L B O N
Naam: Voorletter(s): m/v

Organisatie:

Afdeling/Dienst:

Verzendadres:

Postcode en plaats:

Factuuradres:

(indien anders dan verzendadres):

Telefoon:

ex. van brochure 1: Geïntegreerd parkeren: hoofdpuntennotitie (560)

ex. van brochure 2: Mechanische parkeersystemen (561)

ex. van brochure 3: Mobiel betalen voor parkeren: de eerste functionele specificaties (562)

ex. van brochure 4: Chipknip-only-betalen voor parkeren – De invoering van een cashless betalingssysteem (563)

ex. van brochure 5: Parkeerregulering: toepassing en effecten (564)

ex. van brochure 6: Parkeerbeleid is meer dan parkeren – Integraal parkeerbeleid in de praktijk (565)

ex. van brochure 7: Loopafstanden bij winkelgebieden (566)

ex. van brochure 8: De ontwikkeling van het parkeerbeleid in Nederland (567)

ex. van brochure 9: Parkeren in Europees perspectief (568)

ex. van brochure 10: Overstappunten - Ervaringen met Park & Ride (P+R) in Nederland (569)

ex. van brochure 11: Park & Ride (P+R) in het buitenland (570)

ex. van brochure 12: Beargumenteerd kiezen voor parkeernormen – Het gebruik van de nieuwe parkeerkencijfers (571)

ex. van brochure 13: Geïntegreerd parkeerbeleid: de uitdaging voor het werkveld – Een inleiding op de procesmatige

aspecten van parkeerbeleid (572)

ex. van brochure 14: Procestechnieken voor de nieuwe parkeeropgave – De gereedschapkist voor de procesmanager (573)

ex. van brochure 15: De buitenwereld van parkeren – Praktijkvoorbeelden, marktpartijen, burgers en instrumenten (574)

ex. van brochure 16: Parkeren en het locatiebeleid – de consequenties op nieuwe en bestaande locaties (575)

ex. van brochure 17: Parkeren In woongebieden – een nieuw type probleem (576)

ex. van brochure 18: Openbaar parkeren – de kosten, de opbrengsten en de maatschappelijke lasten (577)

ex. van brochure 19: De klant centraal in het parkeerbeleid (578)

ex. van brochure 20: Parkeren en vastgoedwaarde (579)

De losse verkoopprijs per brochure bedraagt € 15,- (inclusief BTW).

abonnement op de complete brochurereeks ‘Van parkeerbeheer naar mobiliteitsmanagement’

(eenmalig € 250,- inclusief verzamelmap, verzendkosten binnen Nederland en BTW).

Bezoek www.crow.nl/parkeren voor meer informatie over de brochurereeks. De reeks is gratis te downloaden via deze website.

De verschuldigde kosten zullen na ontvangst van de factuur worden voldaan.

Datum: Handtekening:

Deze bestelcoupon ingevuld en ondertekend faxen naar: (0318) 62 11 12, t.a.v. afdeling Uitgeverij.
Per post: CROW, t.a.v. afdeling Uitgeverij, Postbus 37, 6710 BA Ede.
Deze brochure is totstandgekomen onder begeleidende van een werkgroep bestaande uit:

- ir. J. Rinsma, Gemeente Enschede (voorzitter)

- drs. J. van Dijken, I.O.O.
- drs. J. Hak, SGBO
- ir. J. Haringsma, WPM Consultants
- ing. C. Harteveld
- ing. R. Künzel, Gemeente Haarlemmermeer
- Chr. Oude Velthuis, Ecorys Transport
- drs. J. Slappendel, Bouwfonds
- drs. E. Stuyfzand, Parkeergroep Nederland
- R. van der Velden, Grontmij

- Secretaris en begeleiding: ir. T. de Wit (CROW)

 20

Abonnement Colofon

Brochure 579 maakt deel uit van de CROW-abonnementen ‘Parkeren en vastgoedwaarde’

‘Algemeen’, ‘Mobiliteit & Transport en Verkeerstechniek’ en
‘Van parkeerbeheer naar mobiliteitsmanagement’. Uitgave: CROW, Ede
Abonnementhouders ontvangen deze brochure automatisch. Jaar: Augustus 2006
Voor informatie, aanmelding, adreswijziging of opzegging kunt Artikelnummer: 579
u contact opnemen met CROW, afdeling Abonnementen- Tekst: ECORYS, Amsterdam
administratie. Eindredactie: Willemse Communicatie, Leeuwarden
Voor informatieaanvragen en adreswijzigingen kunt u ook Fotografie: Herman Stöver fotografie, Ede
e-mailen naar abonnementen@crow.nl. Vormgeving: Inpladi BV, Cuijk
Opzeggen kan alleen schriftelijk voor 1 december. Druk: DeltaHage, Den Haag
Productie: CROW, afdeling Uitgeverij
Zie ook www.crow.nl/abonnementen. Financier: RWS-AVV

Deze brochure is bij CROW te bestellen, onder vermelding van het

artikelnummer: 579
- via website: www.crow.nl/shop
- per post: Postbus 37, 6710 BA, Ede
- per fax: (0318) 62 11 12

Bezoek www.crow.nl/shop voor actuele verkoopprijzen.

Deze brochure is gratis te downloaden via www.crow.nl/parkeren.

VAN PARKEERBEHEER NAAR
MOBILITEITSMANAGEMENT
Eerder verschenen brochures:
• brochure 560 Geïntegreerd parkeren: hoofdpuntennotitie
• brochure 561 Mechanische parkeersystemen
• brochure 562 Mobiel betalen voor parkeren:
de eerste functionele specificaties
• brochure 563 Chipknip-only-betalen voor parkeren –
De invoering van een cashless betalingssysteem
• brochure 564 Parkeerregulering: toepassing en effecten
• brochure 565 Parkeerbeleid is meer dan parkeren –
Integraal parkeerbeleid in de praktijk
• brochure 566 Loopafstanden bij winkelgebieden
• brochure 567 De ontwikkeling van het parkeerbeleid in Nederland
• brochure 568 Parkeren in Europees perspectief
• brochure 569 Overstappunten: Ervaringen met Park & Ride (P+R)
in Nederland
• brochure 570 Park & Ride (P+R) in het buitenland
• brochure 571 Beargumenteerd kiezen voor parkeernormen –
Het gebruik van de nieuwe parkeerkencijfers
• brochure 572 Geïntegreerd parkeerbeleid: de uitdaging voor het
werkveld – Een inleiding op de procesmatige
aspecten van parkeerbeleid
• brochure 573 Procestechnieken voor de nieuwe parkeeropgave –

• brochure 574
De gereedschapkist voor de procesmanager
De buitenwereld van parkeren – Praktijkvoorbeel- P A R K E R E N E N
den, marktpartijen, burgers en instrumenten
• brochure 575

Ministerie van Verkeer en Waterstaat
Adviesdienst Verkeer en Vervoer
• brochure 576
Parkeren en het locatiebeleid – de consequenties
op nieuwe en bestaande locaties
Parkeren In woongebieden – een nieuw type
V A S T G O E D W A A R D E
probleem
• brochure 577 Openbaar parkeren – de kosten, de opbrengsten
en de maatschappelijke lasten 1 Parkeren: van gemeentelijke voorziening tot commercieel product 4
• brochure 578 De klant centraal in het parkeerbeleid
2 Een stoomcursus vastgoed 7
Onderwerpen van nog te verschijnen brochures: 3 De waarde van vastgoed 11
• Beheer en exploitatie
4 Vastgoed en parkeren: kansen voor gemeenten 20
• Parkeren en vastgoedwaarde
• Parkeren en de bestuurlijke boete Literatuur 26