JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
prctica jurisprudencial de
observancia obligatoria

Anotacin de demanda de otorgamiento

de escritura pblica
Jos Alejandro Ochoa Lpez(*)
Resea:
Debe entenderse que la anotacin de demanda de otorgamiento de la escritura
pblica reserva prioridad para la inscripcin de la escritura pblica que se otorgue
en ejecucin de sentencia, inscripcin que retrotraer sus efectos a la fecha del
asiento de presentacin de la anotacin de demanda.

Sumario:
I. Antecedentes, II. Apuntes respecto de las anotaciones de demanda y sentencias en los
registros, III. Anlisis de la resolucin en cuestin, IV. Conclusiones.

RESOLUCIN
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 713-2005-SUNARP-TR-L
LIMA, 14 de diciembre de 2005.
APELANTE : JESS GUIZADO PALOMINO.
TTULO : 00359327 del 25-07-2005.
RECURSO : 00052684 del 10-10-2005.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIN.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA

Mediante el ttulo alzado se solicita inscribir la compraventa e independizacin de una hectrea de terreno, que corre inscrita en la partida registral N P01043109 del Registro de Predios
de Lima. Para ello se presenta parte notarial de la escritura pblica del 23.10.2001, y de su acla

(*) Abogado, Notario Pblico del Callao.

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

ratoria del 15.6.2002, ambas otorgadas ante el

notario de Lima, Luis Manuel Gmez Verstegui.
Mediante escrito del 14.11.2005, presentado a esta instancia a travs hoja de trmite
documentario N 60543 del 22.11.2005, el
apelante presenta mayores fundamentos a su
recurso de apelacin.
II. DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Carmen Cauracuri Pino, observ el ttulo en los siguientes trminos:
Vista la documentacin ingresada va subsanacin, se reitera la observacin que precede en todos sus extremos, por cuanto: es
materia de transferencia una hectrea del total
del predio; que se observ por este Despacho respecto a la descripcin el rea existente
como saldo; y establecindose que previamente se deber proceder a la independizacin conforme a lo establecido por el Art. 61
del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, debiendo de intervenir en dicho
acto todos los titulares registrales.
Que, se deja constancia que en ningn momento se ha indicado en la esquela anterior
que se deber indicar en la subsanacin derechos y acciones; que, no habindose subsanado la observacin anteriormente formulada, se procede a reiterar la misma, cuyo tenor
se reproduce lneas abajo:
De conformidad con el Art. 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos y
Art. 2011 del Cdigo Civil, se observa el presente ttulo por cuanto:
1. Fluye de la escritura pblica presentada
que la misma es referente a una hectrea
del total del predio inscrito en esta partida registral (P01043109), la misma que
es aclarada mediante escritura pblica de
fecha 15.6.2005 en la que se consigna que
el terreno cuenta con un rea de 46 578,38
y quedando un saldo de un rea de tres
hectreas con 578,38 que equivale a 36
578,38, rea con la cual se independiza
el rea enajenada a favor de los compra-

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dores: que, siendo ello as, se advierte que

existe discrepancia en la segunda clusula
de la escritura de fecha 15.6.2005 en el
extremo que indica que queda un saldo
de tres hectreas con 578,38, para ms
adelante indicar que equivale a 36 578,38
m2 (no existiendo equivalencia en la misma), se deber aclarar con la formalidad
establecida por la ley del Notariado.
2. Asimismo se precisa que obra en el
asiento 007 y 008 de la partida registral
P01043109, inscripcin de compraventa
de acciones y derechos efectuada a favor de terceros por parte del transferente
Abraham Huamn Cordero, tngase presente al momento de la aclaracin.
3. Que, asimismo se tiene que conforme fluye de la partida registral el rea del predio es de 46 578,38 m2, siendo materia
de transferencia por la presente escritura
un rea equivalente a una hectrea. Que
siendo ello as, previamente se deber
proceder a la independizacin de la misma, debiendo cumplir para tal efecto con
lo dispuesto por el Art. 61 (Inc. 1) del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios - certificados catastrales y dems
documentos a que se refiere la norma acotada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante seala lo siguiente:
1. Cuando se present los partes de la escritura pblica de compraventa en el
ao 2001, la misma registradora observ
que la venta haba sido efectuada en una
hectrea, diciendo que en la escritura pblica se consignaba en porcentaje, cuya
observacin se cumpli con celebrar otra
escritura pblica de aclaracin y rectificacin, modificando la clusula segunda
de la escritura pblica de compraventa
de fecha 12.11.2001. Pero resulta que al
ingresar nuevamente los partes conjuntamente con la escritura pblica de aclaracin y rectificacin de fecha 11.7.2005,
el ttulo es conocido por la misma registradora, quien contradicindose respecto a su observacin anterior, realiza observacin diciendo que en los partes no

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figuraba el porcentaje del rea del acto

jurdico de compraventa. Lejos de evaluar los partes en las cuales la escritura
de compraventa es con independizacin
conforme ha sido otorgada la escritura
pblica de fecha 12.11.2001, en la que se
consigna Una de compraventa e independizacin, independizacin que debe
ser efectuada al momento de inscribir el
ttulo, siendo innecesario exclusivamente una escritura de independizacin y la
esquela de observacin anterior que se
contradeca con la nueva observacin,
la nueva solicitud ha sido observada, hecho que se contradice con las numerosas
resoluciones jurisprudenciales registrales que existe, no es posible obligar otra
aclaracin cuando la anterior observacin ha sido subsanada por escritura pblica, los cuales deben ser revocados por
el Tribunal Registral, ordenando inscribir
el ttulo.

bana - Lima Norte, Valle Chilln Rmac; corre

registrado en la partida registral N P01043109
del Registro de Predios de Lima.

2. En cuanto a la insinuacin de la registradora en indicar que la partida registral

P01043109 figura inscripcin de compraventa de acciones y derechos a favor de
terceros, no es aplicable para el acto jurdico material de la solicitud de inscripcin,
porque en los contratos de compraventa
celebrados con el suscrito corresponde a
una hectrea o metros cuadrados, que de
acuerdo al Art. 1351 del Cdigo Civil, slo
puede ser modificado por acuerdo de ambas partes, lo que no ocurre en el presente
caso, siendo as la observacin deviene en
improcedente.

En el asiento 00006 se registr la sentencia

ejecutoriada del 22.5.2002, expedida por la
Sala Especializada en lo Civil del Cono Norte
de Lima, que declara fundada la demanda sobre otorgamiento de escritura pblica respecto
de una hectrea del total de la parcela N 17.

3. En cuanto a la observacin de independizacin, en la escritura pblica de compraventa de fecha 23.10.2001 se precisa que
es una compraventa e independizacin,
siendo as corresponde al registrador independizar el inmueble materia de la enajenacin, por lo que la observacin debe
ser revocada.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de transferencia se encuentra inscrito formando parte del inmueble
de mayor extensin, constituido por el predio
rural C.A.U. COPACABANA, Parcela N 17,
cdigo Catastral N 11371, Proyecto Copaca-

El inmueble matriz tiene un rea de 6,578.38

m2 y presenta como titulares registrales a los
siguientes, segn se desprende de los asientos
00001, 00004, 00007 y 00008:
Abraham Huamn Cordero : 71.083 %
Sofa Catalina Espejo Ros : 6.786%
Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A.:
22.1306656%
Asimismo, en el asiento 00002 se registr
una medida cautelar de anotacin de demanda a favor de Jess Guizado Palomino y Demetria Gonzles Guizado de Palomino, dispuesta por el Juzgado Especializado Civil del
Cono Norte de Lima, dentro del proceso de
otorgamiento de escritura pblica.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado; con el informe oral del
abogado Jos Salas Lpez.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
Si la anotacin de demanda de otorgamiento
de escritura pblica reserva prioridad al ttulo
que contiene el parte notarial de la escritura
pblica que fue otorgada en ejecucin de la
sentencia expedida en dicho proceso judicial.
VI. ANLISIS
1. Dentro de las medidas cautelares contem344
pladas en el Cdigo Procesal Civil est la
anotacin de demanda, la que tiene por
finalidad, como toda medida cautelar, el
asegurar la ejecucin de la sentencia a
expedirse dentro de un proceso judicial

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

en el que se discutan derechos inscritos,

segn se recoge en su artculo 673.

De esta forma, mediante su registro en la

partida respectiva se asegura que la sentencia a expedirse se cumpla, evitando
que posteriores inscripciones de actos
incompatibles, impidan la inscripcin de
dicha sentencia.

Es por ello que en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos se recoge la figura de la
retroprioridad, es decir, que una vez anotada preventivamente la medida cautelar,
en este caso la anotacin de demanda, el
ttulo que contiene la sentencia definitiva
expedida en dicho proceso judicial va a
retrotraer sus efectos no a la fecha del
asiento de presentacin de dicho ttulo,
sino a la fecha del asiento de presentacin
de la anotacin preventiva (Art. 68).

345

Dicha escritura pblica de compraventa

ha sido otorgada por el Juez del Stimo
Juzgado Especializado en lo Civil de Lima
en rebelda del propietario, Abraham Huamn Cordero y su cnyuge Teresa Quispe
Huaman, en ejecucin de la sentencia
recada en el proceso de otorgamiento
de escritura pblica iniciada por los compradores Jess Guizado Palomino y su
cnyuge Demetria Gonzales Guisado de
Guizado contra Abraham Huamn Cordero y su cnyuge Teresa Quispe Huaman,
segn se desprende de lo sealado en las
clusulas primera y segunda de la escritura pblica del 23.10.2001, como de las
piezas procesales que corren insertas en
dicho instrumento pblico.

294 Noviembre de 2008

Por tanto, habindose registrado la demanda del proceso de otorgamiento de

escritura pblica en el asiento 00002 de
la partida del inmueble, as como la sentencia expedida en dicho proceso en el
asiento 00006, corresponde determinar si
el ttulo alzado, que contiene la escritura
pblica mencionada, va a retrotraer sus
efectos a la fecha de la anotacin de la
demanda aludida.

3. Como se indic en el numeral 1, la fina- 346

lidad de la medida cautelar es garantizar
la ejecucin de la sentencia a expedirse
en un proceso judicial, debiendo para
ello la pretensin discutida versar sobre
derechos inscritos. Dicha proteccin se
efectiviza mediante la retroprioridad de la
inscripcin de la sentencia a la fecha de la
anotacin de la demanda.

De esta forma se asegura que las posteriores inscripciones a la anotacin preventiva, de actos incompatibles con la sentencia, no le sean oponibles.

2. En el presente caso, se solicita inscribir

una compraventa de una parte del predio
inscrito en la partida N P01043109 del
Registro de Predios de Lima, presentando
para ello parte notarial de la escritura pblica del 23.10.2001 y su aclaratoria del
15.6.2005, ambas otorgadas ante el notario Luis Manuel Gmez Verstegui.

En el ttulo alzado no se solicita la inscripcin de la sentencia, la misma que ya

corre anotada en el asiento 00006, sino
de un acto que si bien es distinto a la sentencia, fue realizado en ejecucin de la
misma.

4. Sobre el tema, esta instancia seal, en la

Resolucin N 344-2003-SUNARP-TR-L
del 05/06/2003, que Tanto la anotacin
de la demanda de otorgamiento de escritura pblica como la inscripcin de la sen- 347
tencia firme que ordena el otorgamiento de
escritura pblica reservan prioridad para la
inscripcin de la escritura pblica.

Dicho criterio se sustenta en lo siguiente:

6. El artculo 64 del Reglamento General de los Registros Pblicos define a las

anotaciones preventivas como asientos
provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito.

Los actos susceptibles de anotacin preventiva son las demandas y dems medidas cautelares, as como las resoluciones
judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva. Asimismo, se extendern anotaciones preventivas en los dems
casos autorizados por las disposiciones

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

acceder al Registro, esto es, la escritura

pblica.

vigentes (Artculo 65 del Reglamento General de los Registros Pblicos).

Conforme al artculo 68 del citado reglamento, inscrito el acto o derecho cuya

prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde
la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin.

7. Las sentencias, consentidas o ejecutoriadas, no dan mrito a la extensin de anotaciones preventivas. Ahora bien, cuando
la sentencia firme lo que ordena es el otorgamiento de una escritura pblica, est
ordenando que el demandado cumpla
con la obligacin de hacer consistente en
otorgar la escritura pblica. as, solo una
vez que el demandado cumple con otorgar la escritura pblica o el juez la otorga
en su nombre, el adquirente contar con
un ttulo autntico que le permita inscribir
su derecho en el Registro.

8. Resulta entonces que la inscripcin de

la sentencia firme que ordena el otorgamiento de una escritura pblica de compraventa, no constituye una anotacin
preventiva y tampoco implica la inscripcin de la transferencia de propiedad a
favor del comprador.

Sin embargo, resulta indudable que

cuando el vendedor de un bien se niega
a otorgar la escritura pblica, el comprador requiere tener el acceso a mecanismos que le permitan asegurar que,
concluido el proceso y otorgada la escritura pblica en ejecucin de sentencia,
podr acceder al Registro. De no poder
gozar de ningn mecanismo que asegure
la inscripcin de la futura escritura pblica, podra suceder que al momento en
que sta es otorgada y se presenta para
su inscripcin, ya se encuentre inscrita la
transferencia del bien en favor de tercera
persona.

9. Cuando se demanda el otorgamiento

de escritura pblica de compraventa, la
transferencia de propiedad en favor del
demandante ya se ha realizado, faltando
nicamente que el contrato de compraventa rena la forma necesaria para poder

As, debe entonces entenderse que la anotacin de la demanda de otorgamiento de

escritura pblica reserva la prioridad para
la inscripcin de la escritura pblica que
se otorgue en ejecucin de sentencia, inscripcin que surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la
anotacin.

Por tanto, conforme a este criterio, debe

entenderse que la anotacin de demanda
de otorgamiento de la escritura pblica reserva prioridad para la inscripcin de la escritura pblica que se otorgue en ejecucin
de sentencia, inscripcin que retrotraer
sus efectos a la fecha del asiento de presentacin de la anotacin de demanda.

5. En aplicacin del segundo prrafo del inciso b.2) del artculo 33 del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los
Registros Pblicos, esta Sala someti al Dcimo Quinto Pleno del Tribunal Registral,
desarrollado los das 1 y 2 de diciembre del
presente ao, la aprobacin de un precedente de observancia obligatoria sobre este
tema, habindose aprobado el siguiente
criterio de observancia obligatoria:

ANOTACIN DE DEMANDA DE OTOR- 348

GAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA

La anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica reserva prioridad

para la inscripcin de la escritura pblica
que se otorgue en ejecucin de sentencia,
inscripcin que retrotraer sus efectos a
la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin de demanda.

6. En los asientos 00004, 00007 y 00008 de

la partida del inmueble matriz, corren registrados transferencias de cuotas ideales
de dicho inmueble, en favor de personas
distintas a los vendedores, Abraham Huamn Cordero y Teresa Quispe Huaman.

Es decir, a la fecha de presentacin del ttulo alzado, el inmueble matriz est sujeto
a un rgimen de copropiedad, siendo sus
copropietarios Abraham Huamn Cordero y su cnyuge Teresa Quispe Huaman,

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

reas, debidamente autorizado por rgano

competente, en caso que el predio se ubique en zona catastrada. Si no se encuentra
en zona catastrada, pero el inmueble cuenta con plano catastral, debe presentarse
planos catastrales del rea a independizar
como del rea remanente, as como plano
de independizacin firmado por verificador en el que se indique el rea, linderos
y medidas perimtricas de dichos predios,
visado por rgano competente, salvo que
dicha informacin se encuentre en el plano catastral respectivo. Si el inmueble no
se encuentra ubicado en zona catastrada ni
cuente con plano catastral, debe presentarse plano firmado por verificador donde se
seala el rea, linderos y medidas perimtricas del rea a independizarse como del
rea remanente, debidamente visado por
rgano competente.

Catalina Sofa Espejo Ros y Urbanizadora

Virgen de la Soledad S.A., conforme se seal en el rubro Antecedente Registral.

349

350

7. En aplicacin del precedente aprobado,

las transferencias inscritas con posterioridad a la anotacin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica, no pueden
configurar un obstculo a la inscripcin de
la escritura pblica que se otorgue en ejecucin de sentencia. A dicho efecto debe
tenerse en cuenta que las personas que
adquieren derechos con posterioridad a la
anotacin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica, estn adquiriendo
un derecho a sabiendas que el predio - o
parte de l -, ha sido transferido por documento privado, y que se encuentra en
trmite el proceso de otorgamiento de la
escritura pblica respectiva.

En este caso, las transferencias de cuotas ideales del predio se inscribieron con
posterioridad a la anotacin de demanda
(asiento 00002), por lo que no le resultan
oponibles al ttulo alzado.

En este sentido, debe revocarse el numeral

2 de la observacin.

8. La compraventa que se solicita inscribir versa

sobre una parte del inmueble inscrito en la
partida registral N P01043109, entonces, la
inscripcin de dicha transferencia va a implicar una previa independizacin del inmueble transferido, por lo que debe cumplirse
con los requisitos regulados en el Captulo V
del Ttulo II del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.

En este sentido, el ttulo presentado debe

contener no slo el rea del inmueble que
se desmembra sino tambin del rea remanente, debiendo precisarse los linderos
y medidas perimtricas de ambas reas,
segn se seala en el artculo 56 de dicho
reglamento.
Adems, tratndose de un predio rural,
debe presentarse certificado catastral del
rea a independizar y del rea remanente
acompaado del respectivo plano, firmado
por verificador, en el que se indique al rea,
linderos y medidas perimtricas de dichas

296 Noviembre de 2008

Dichas posibilidades se encuentran recogidas en el artculo 61 del mencionado

Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.

9. En el ttulo apelado solamente se ha descrito el rea, linderos y medidas perimtricas del rea vendida (1 hectrea), segn
se desprende de la clusula tercera de la
escritura pblica del 23.10.2001.

En este sentido, se aprecia que no se ha

presentado cualquiera de los planos exigidos para su independizacin, y que se
encuentran contemplados en el artculo 61
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tampoco se ha sealado el
rea, linderos y medidas perimtricas de
rea remanente, despus de la independizacin, por lo que debe confirmarse el
numeral 3 de la observacin.

10. Respecto a la observacin contenida en

su numeral 1, efectivamente se encuentra
un error en la redaccin de la clusula segunda de la escritura pblica aclaratoria
del 13.6.2005, ya que tres hectreas con
578,38 m2 no equivalen a 36 578,38 m2,
ya que cada hectrea equivale a 10,000.00
m2; por lo que debe aclararse de acuerdo
a la formalidad establecida en la Ley del
Notariado.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

11. Finalmente, es obligacin de esta instancia, conforme a lo establecido en el artculo 156 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, verificar el pago de los
derechos registrales, siendo que conforme
a la tasa vigente, los derechos de calificacin por independizacin ascienden a la
suma de S/. 51.00 y los derechos de inscripcin a S/. 13.00 lo que totaliza la suma
de S/. 64.00; los derechos de calificacin
por modificacin de rea ascienden a la
suma de S/.26.00 y los derechos de inscripcin a S/.6.00 lo que totaliza la suma
de S/. 32.00 y los derechos de calificacin
por compraventa ascienden a S/. 27.00 y
los derechos de inscripcin a S/. 9.00 lo
que totaliza la suma de S/. 36.00

2005-01-00003789, le resta abonar la

suma de S/. 105.00 Nuevos Soles.

En este sentido, debe confirmarse dicho

extremo de la observacin.

Habiendo abonado el recurrente la

suma de S/. 27.00 mediante recibo N

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIN

CONFIRMAR los numerales 1 y 3 y REVOCAR el numeral 2 de la observacin

formulada por la Registradora del Registro
de Predios de Lima, por los fundamentos
expresados en la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal
Registral

GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA

Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral

COMENTARIO

a resolucin materia del presente comentario, versa respecto del

criterio aprobado en el Decimoquinto Pleno del Tribunal Registral y que
dio mrito a la emisin de la Resolucin N
713-2005-SUNARP-TR-L del 14.12.2005;
respecto de la apelacin presentada por Jess
Guizado Palomino, Ante la reiterada observacin formulada por la Registradora Pblica, al Ttulo N 00359327 del 25-07-2005,
mediante el cual solicita la inscripcin de la
compraventa e independizacin de una hectrea de terreno.
I. ANTECEDENTES
Mediante Ttulo N 00359327 del
25-07-2005, Jess Guizado Palomino, solicita la inscripcin de la compraventa e independizacin de una hectrea de terreno que corre
inscrita en la Partida Registral N P01043109

del Registro de Predios de Lima. Para ello se

presenta parte notarial de la escritura pblica del 23.10.2001, y de su aclaratoria del
15.6.2002, ambas otorgadas ante el notario
de Lima, Lus Manuel Gmez Verstegui.
SUSTENTOS DE LA OBSERVACION REITERADA
La Registradora Pblica del Registro de
Predios de Lima, Carmen Cauracuri Pino,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Vista la documentacin ingresada va subsanacin, se reitera la observacin que precede
en todos sus extremos, por cuanto:
A. Es materia de transferencia una hectrea del total del predio; que se observ
por este Despacho respecto a la descripcin el rea existente como saldo;
y establecindose que previamente se

Noviembre de 2008

297

Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

deber proceder a la independizacin

conforme a lo establecido por el Art.
61 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, debiendo de intervenir en dicho acto todos los titulares
registrales.
B. Deja constancia que en ningn momento se ha indicado en la esquela anterior
que se deber indicar en la subsanacin
derechos y acciones; que, no habindose subsanado la observacin anteriormente formulada, se procede a reiterar
la misma:
1. Por la discrepancia existente entre la
Escritura Pblica de fecha 23.10.2001
y la de fecha 15.06.2005, discrepancia referida a las reas consignadas en
ambas escrituras, no existiendo equivalencia en la misma, se deber aclarar
con la formalidad establecida por la ley
del Notariado.
2. Indica igualmente que en los asientos 007 y 008 de la partida registral
P01043109, obra la inscripcin de
compraventa de acciones y derechos
realizada a favor de terceros por parte del transferente Abraham Huamn
Cordero.
3. Seala que de la partida registral el
rea del predio es de 46 578,38 m2,
siendo materia de transferencia por
la presente escritura un rea equivalente a una hectrea. Por lo que
previamente se deber proceder a la
independizacin de la misma, Art.
61 (Inc. 1) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios certificados catastrales y dems documentos a que se refiere la norma
acotada

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SUSTENTOS DE LA APELACION
Con escrito del 14.11.2005, presentado a
esta instancia a travs hoja de trmite documentario N 60543 del 22.11.2005, el apelante presenta mayores fundamentos a su recurso
de apelacin indicando lo siguiente:
1. Que la observacin formulada al ttulo,
contradice con las numerosas resoluciones
jurisprudenciales registrales que existe, no
es posible obligar otra aclaracin cuando
la anterior observacin ha sido subsanada
por escritura pblica, los cuales deben ser
revocados por el Tribunal Registral, ordenando inscribir el ttulo.
2. En cuanto a la insinuacin de la registradora en indicar que la partida registral
P01043109 figura inscripcin de compraventa de acciones y derechos a favor de terceros, no es aplicable para el acto jurdico
material de la solicitud de inscripcin, en
razn de lo establecido en el Art. 1351
del Cdigo Civil.
3. Respecto a la observacin de independizacin, en la escritura pblica de compraventa de fecha 23.10.2001 se precisa que
es una compraventa e independizacin,
siendo as corresponde al registrador independizar el inmueble materia de la enajenacin, por lo que la observacin debe ser
revocada.
RESOLUCIN DE TRIBUNAL
El Tribunal, luego de un anlisis respecto
de que si la anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica reserva prioridad al ttulo que contiene el parte notarial de
la escritura pblica que fue otorgada en ejecucin de la sentencia expedida en dicho proceso
judicial; ello en base de existir en la partida
del inmueble la anotacin de demanda a favor

351

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

del apelante, los dems asientos de transferencias registrados en la partida del inmueble y
la necesaria independizacin, resuelve CONFIRMAR los numerales 1 y 3 y REVOCAR
el numeral 2 de la observacin formulada por
la Registradora.
II. APUNTES RESPECTO DE LAS
ANOTACIONES DE DEMANDA
Y SENTENCIAS EN LOS REGISTROS
352

353

El procedimiento registral se caracteriza por tener efectos erga omnes, es decir,

los efectos del procedimiento registral son
efectos contra todos; sin embargo al no ser
las inscripciones convalidantes, los asientos
pueden ser modificados o enervados a travs
de procesos judiciales por quien alega un
mejor derecho; si un debido proceso, en el
sentido lato, el Registro no convalida, no lo
sana ni lo cura.
Junto al asiento de inscripcin existen
otros asientos que se practican en el registro
con eficacia y tcnica propia. Uno de ellos
es la anotacin preventiva. El Art. 2020 del
C.C. seala que el reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que se refiere el Art. 2019 son materia de anotacin
preventiva. Esta Norma seala la existencia
de determinados actos que deben encauzarse
a travs de las anotaciones preventivas(1). El
Art. 65 del RGRP seala taxativamente los
actos y derechos susceptibles de anotacin
preventiva:
a) Las demandas y dems mediadas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva;

c) Los Ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane.
Definir las anotaciones preventivas, resulta
ser difcil, pudiendo considerrseles como notas mnimas de carcter general pueden apuntarse que son asientos de vigencia temporal
limitada, con efectos menos amplios que los de
las inscripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe pblica registral que en otro caso se
producira a favor del de terceros adquirentes(2).
Las anotaciones preventivas son consideradas
por Diez-Picazo como preinscripciones que
publican la existencia de un derecho en vas de
inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos
de contradiccin, pues publican una eventual
y futura rectificacin del registro, o medios de
publicidad de situaciones de trascendencia real
inmobiliaria, que por razones de poltica legislativa y de mecnica registral no acceden al registro por la va de la inscripcin, o, por ltimo,
asientos que dotan a determinados crditos de
garantas y de preferencia frente a otros(3).
Las anotaciones preventivas de demanda
sirven para asegurar el cumplimiento de las decisiones judiciales; esta anotacin de la litis da a
conocer a los terceros adquirientes la existencia
de un litigio sobre un bien inmueble o respecto a la validez o invalidez de un asiento de inscripcin cualquiera; y que ampara el derecho
del solicitante y le permite asegurar en ltima
instancia la decisin de la autoridad judicial.

(1) En la Ley Hipotecaria espaola, los supuestos en que la Ley permite la anotacin preventiva estn enumerados en el
Art. 42 L.H., si bien su ltimo nmero contiene una referencia abierta que implica la posibilidad de que existan otros
casos distintos de los del Art. 42 en los que quepa la prctica de tal asiento.
(2) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Sistema de Derecho Civil, Volumen III - Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral. Quinta Edicin. Editorial Tecnos S.A., 1997, Madrid Espaa, p. 349
(3) Loc. Cit.

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

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El Art. 64 del RGRP las define como

asientos provisionales y transitorios que tiene
por finalidad reservar la prioridad y advertir
la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito. En efecto, la
anotacin preventiva de demanda se extiende
para asegurar y cautelar en el Registro el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia
de cualquier derecho real que no puede ser
inscrito en forma definitiva, cumpliendo a su
vez la funcin de enervar la eficacia de la fe
pblica registral de los titulares de situaciones
jurdicas an no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del ttulo, ya que
los efectos de la inscripcin de la sentencia se
retrotraern siempre a la fecha de la anotacin
preventiva de la demanda, conforme lo manda el Art. 68 del RGRP(4).
Las anotaciones preventivas son producto de medidas cautelares, y estn relacionadas al proceso por una necesidad de proteger
y asegurar de forma ms eficaz al titular de
la pretensin, el cumplimiento efectivo del
fallo definitivo, cuyo sustento lo encontramos en el artculo 673 del C.P.C. cuando la
pretensin discutida en el proceso principal
est referida a derechos inscritos, la medida
cautelar puede consistir en la anotacin de
la demanda en el registro respectivo. Una
medida cautela tambin anticipa la comprobacin de un hecho discutido, al permitir al
futuro actuar anteladamente una prueba a
fin de asegurar su existencia y eficacia en un
posterior proceso(5).

Sin perjuicio de mantener una naturaleza singular sea la de evitar que determinados actos causen dao (prohibiendo la
continuacin de una actividad), asegurar el
bien (anotacin de demanda), satisfacer una
necesidad urgente (asignacin alimenticia
provisional), o evitar daos a las personas
(reclusin del futuro interdicto)-, la medida
cautelar siempre estar dirigida a evitar que
el fallo definitivo devenga en inejecutable(6),
restableciendo de esta manera la respetabilidad del Poder Judicial.
De acuerdo con lo expresado por Gunther Gonzlez Barrn(7), el presupuesto
fctico de la anotacin de la demanda se
halla en la existencia de una crisis o controversia en la relacin material (civil),
cuya demora en resolverse a travs del proceso judicial puede convertir en ilusoria
la pretensin del actor. Por ello, la ciencia procesal ha buscado mecanismos para
conservar la situacin inicial existente a la
interposicin de la demanda con el propsito de tutelar la eficacia del proceso. De
esta manera, se desafa el paso del tiempo
procurando que la sentencia despliegue
todos sus efectos a travs de la medida cautelar conservativa. En razn, toda vez que
de no proceder a anotarse en los registros
no podra el demandante reservar su prioridad, para luego exigir su mejor derecho
ganado en el proceso.
De acuerdo a lo expresado podemos
afirmar que las anotaciones preventivas no

(4) RGRP Art, 68.- Retroprioridad derivada de la anotacin preventiva

Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta.
(5) GUERRA MACEDO, Rosario. Renovacin de medidas cautelares. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per, p. 98
(6) MONROY GLVEZ, Juan. Temas de proceso civil. Librera Studium. Lima 1987. pg. 34; citado por Rosario Guerra
Macedo.
(7) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Juristas Editores E.I.R.L. Segunda
Edicin, Enero, 2008, pp. 144 146 y 150 y ss.

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

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solo es un mrito trmite, producto de de

una medida cautelar seguida en un proceso, su significado e importancia va ms all
de ser un simple asiento registral, puesto
que en ella se aplican importantes principios del sistema registral, publicidad (material y formal), rogacin, prioridad preferente y retroprioridad, buena fe registral.

la efectividad del proceso. En la anotacin

preventiva se muestra el carcter esencialmente jurisdiccional del Registro. ste y el
proceso se hallan indisolublemente unidos,
uno como declaracin sumaria de propiedad,
mientras que la anotacin preventiva publica
el proceso, y por este mecanismo garantiza su
efectividad.

En el asiento de anotacin preventiva de

demanda, en realidad, lo que publica el Registro es una situacin jurdica litigiosa: alguien
ha demandado la propiedad, por ejemplo, de
bienes inmuebles que figuran inscritos a nombre del demandado con derecho inscrito. El
demandante puede o no tener derecho alguno, esto es indiferente, le protege simplemente por el hecho de demandar, con el objeto
de que, si la sentencia acoge sus pretensiones,
no surja la figura de un tercero adquirente de
buena fe, toda vez porque el demandado, en
tanto se sustancia el juicio, ha enajenado la
cosa litigiosa(8). Ello en base de que si bien la
anotacin preventiva, reserva un posible derecho, no implica de forma alguna el cierre de la
partida, con lo que el demandante puede enajenar o gravar el bien objeto del litigio.

La anotacin preventiva de la demanda

tiene, por lo tanto, dos aspectos(10):

Para ALVAREZ CAPEROCHIPI(9), la

anotacin preventiva (especialmente de demanda y embargo) constituye un sistema de
publicar el proceso, y por esta va salvaguardar
los derechos desde la demanda, permitir la retroaccin de la sentencia, y en el juicio, limpiar los ttulos y gravmenes ocultos, evitando
las maniobras defraudatorias y garantizando

361

i) Desde un punto de vista procesal, es una

medida cautelar que tiene por finalidad
asegurar que cuando recaiga la sentencia,
sta pueda ejecutarse en iguales circunstancias que cuando se inici la instancia
judicial;
ii) Desde un punto de vista registral, es el medio de hacer constar en el Registro la existencia de alguna causa que ha dado origen
a la pretensin de nulidad o ineficacia del
acto mismo.
La anotacin preventiva se justifica como
contrapeso a los efectos enrgicos del principio de fe pblica registral, esto significa
que si el Registro protege al tercer adquirente de buena fe; es necesario proveer un
mecanismo tambin enrgico para eliminar
o amenguar las consecuencias negativas derivadas de la inexactitud del Registro. De
esta manera, queda rechazada una vez ms
la idea muy difundida de que la proteccin
registral es mera formalidad o abstraccin
sin contenido.

(8) La Ley Hipotecaria le protege simplemente por el hecho de demandar, y con el objeto de que, si la sentencia acoge
sus pretensiones, no surja la figura de un tercero hipotecario porque el demandado, en tanto se sustancia el juicio, ha
enajenado la cosa litigiosa. Por tanto, las resultas del juicio afectarn al adquirente, que ver que nada ha adquirido,
v. gr., si triunfa la accin reivindicatoria del anotante, pero la anotacin no impide al demandado enajenar o gravar la
finca o derecho afectado; advierte a los terceros del peligro que corren a causa de las situacin litigiosa (Art. 71 L.H.).
DIEZ PICAZO, Luis. Op.cit. p. 350.
(9) LVAREZ CAPEROCHIPI, citado por GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario.
Segunda edicin 2004. Jurista Editores. Lima Per, p. 683.
(10) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Op. Cit.

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

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De lo expuesto podemos determinar que

las anotaciones preventivas demanda(11). En
efecto, es hacer saber a terceros adquirientes
las condiciones litigiosas en que se halla el inmueble para que no puedan ampararse en la
presuncin de la buena fe; cumple una funcin de enervar la eficacia de la fe pblica registral de los titulares de situaciones jurdicas
an no consolidadas(12), reservando durante
su vigencia la prioridad del ttulo, ya que los
efectos de la inscripcin de la sentencia se retrotraern siempre a la fecha de la anotacin
preventiva de la demanda; pero no impide la
libre disposicin del bien que puede ser gravado o enajenado por el titular registral demandado, al amparo de lo establecido en el Art.
673(13) del CPC y Art. 67 del RGRP(14).
No puede ser de otra forma ya que como
tales, las anotaciones preventivas de demanda
solo buscan impedir los efectos de la fe pblica a favor del tercero de buena fe, siendo un
medio preventivo que publica sin constituir;
es por ello, precisamente porque la anotacin de la demanda no cierra el registro a las
enajenaciones o gravmenes posteriores a su
prctica, hay una litis pendiente de definir,
el demandante puede o no tener derecho alguno, la anotacin pesa como una amenaza
sobre los posibles adquirentes posteriores del
demandado, pero no cierra el Registro y, por
lo tanto, no impide inscribir las enajenaciones
o gravmenes otorgados por el demandado.
Sin embargo estos actos quedan sujetos al

resultado del pleito, por lo que es necesario

determina los efectos que la sentencia firme
obtenida en su favor por el anotante produce en los asientos que haya originado aquellas
disposiciones; en tal caso resulta aplicable lo
preceptuado en el Art. 68 del RGRP, referido a la retroprioridad.
Sea cualquiera la opinin que se acepte
sobre el alcance del principio de fe pblica,
resulta que la anotacin de demanda, por una
parte, no consigue enervar completamente su
efecto: el Registro sigue funcionando y su juego perjudicando a todos menos al anotante.
Sobre los efectos de la sentencia, Lus DiezPicazo(15) seala que partiendo de que tales
asientos sean contradictorios o limitativos del
derecho del anotante victorioso, el Art. 198
R.H., distingue las siguientes situaciones:
a) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha posterior a las de la anotacin y
practicados con posterioridad a sta. Se
cancelan.
b) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha posterior a la de la anotacin,
pero derivados de asientos que gocen de
prelacin sobre el de la misma anotacin.
No se cancelan, subsisten.

Por ejemplo, con anterioridad a la anotacin figura inscrito a nombre de A un

derecho de usufructo sobre la finca que el
anotante reivindica contra el propietario

(11) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima Per. 2da Ed.
2004, p. 667.
(12) Segn Diez-Picazo los asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe
pblica registral en favor de los titulares de situaciones jurdicas que no son inscribibles. Ob. Cit., p. 351
(13) Art.673 CPC () La anotacin preventiva de la demanda no impide la transferencia ni las afectaciones posteriores,
pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
(14) RGRP Art. 67.- Efectos no excluyentes de la anotacin preventiva.

La existencia de una anotacin preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados
con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotacin preventiva
o la disposicin normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.
(15) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Op. Cit.

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

constituyente. Si A transfiere a B el usufructo despus de la anotacin, el asiento

de inscripcin a favor de B, aunque motivado por un ttulo de fecha posterior, o
queda afectado por la sentencia.
c) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha anterior a la de la anotacin, pero
con posterioridad a sta: En ejecucin de
sentencia, el anotante debe pedir al juez su
cancelacin, y podr decretarla si los titulares, a los que deber previamente citar,
no se opusieren en el Plazo de 30 das. Si
se oponen, entonces se sigue el procedimiento de incidentes y habr de estarse a
la resolucin judicial firme.
Es de verse la importancia de la prioridad
en la anotacin, nuestra legislacin, sin embargo hay que precisar que el principio de
prioridad registral a que se contrae la norma
contenida en el artculo 2016 del Cdigo Civil se refiere al conflicto que se presentan entre dos inscripciones compatibles con carcter
definitivo, y no hace referencia al supuesto de
las anotaciones preventivas que tienen vigencia temporal. Sin embargo ello no resulta aplicable en los conflictos entre una anotacin de

demanda de otorgamiento de escritura pblica y una inscripcin de carcter definitiva,

toda vez que por la naturaleza cautelar y la
funcin de la anotacin de demanda, ella sirve para desvirtuar la buena fe de las personas
que adquirieron un bien con fecha posterior
al momento en que se practic el acto de anotacin(16).
Un concepto que resulta fundamental en
las circunstancias anotadas es el prioridad
registral; pues, el conflicto de derechos se
resuelve mediante la intervencin del registro que asigna un orden a cada uno de estos
en funcin del momento de su presentacin
al diario registral; as, quien primero inscribe ser quien logre proteccin del ordenamiento, al oponer su derecho de una mejor
manera a los dems. La determinacin de
la prioridad en este caso como se reconoce en la doctrina no es solo una cuestin
de oportunidad (teora de las carreras),
sino que obedece a la naturaleza o esencia
de los derechos reales (cuya oponibilidad es
erga omnes), que al recaer sobre un mismo
inmueble precisan de un orden, sea con carcter excluyente o preferente(17).

(16) CAS. N 2333-99 LA LIBERTAD, Lima, 25 de julio del 2000:... en la sentencia de vista, la Sala de revisin ha aplicado el

artculo 2016 del Cdigo Civil considerando que la anotacin de la demanda a favor de la demandada es una inscripcin
que resulta oponible por prioridad en el tiempo a la escritura pblica a favor de los actores, que fue otorgada e inscrita en
los registros pblicos con fecha posterior... al respecto para determinar si el principio de prioridad registral resulta aplicable
en los casos de conflicto entre una anotacin preventiva de demanda y una inscripcin registral, es necesario definir previamente el concepto de asiento de inscripcin y determinar la naturaleza jurdica de la anotacin de demanda en el caso
de autos ha quedado establecido que la demandada adquiri el bien sub litis mediante documento privado de transferencia
de crdito de fecha 11 de febrero de 1985 y anot preventivamente su demanda de otorgamiento de escritura pblica antes
que la escritura pblica de compraventa de los demandantes y del transferente de ellos; siendo eso as, la adquisicin de
los actores se ha producido con el conocimiento de que se encontraba anotada previamente una demanda de otorgamiento
de escritura pblica; por lo tanto, ellos no han actuado con buena fe, por lo que tampoco estn protegidos con la buena fe
registral a que se refiere el artculo 2014 del Cdigo Civil as mismo, siendo el origen del conflicto la doble venta efectuada por los anteriores propietarios del inmueble, la controversia debe ser resuelta conforme a lo dispuesto en el artculo
1135 del Cdigo Civil, teniendo en este caso prelacin el documento privado de la demandada por cuanto la celebracin e
inscripcin de la escritura pblica de los demandantes ha sido realizada sin el requisito de la buena fe, pues por el principio
de publicidad registral ellos conocan que se encontraba anotada en los registros pblicos una medida cautelar de anotacin
preventiva de demanda
(17) ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. El Bloqueo Registral: La Reserva de prioridad registral de los derechos reales en el
Per. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per,
pp. 17 y ss.

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

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En resumen(18), los efectos jurdicos de la

anotacin preventiva de demanda son los siguientes:
Deja sin efecto, respecto a la inscripcin
protestada, el principio de fe pblica para
un posterior adquirente: el efecto principal de la anotacin preventiva () es
simplemente enervar la proteccin de la fe
pblica que normalmente favorece al tercer adquirente de buena fe. La anotacin
preventiva publica transitoriamente un
impedimento, una circunstancia obstativa
de la fe pblica del registro. Esa es su cardinal funcin.
No se clausuran las inscripciones sucesivas, ni se priva al titular registral de su
poder dispositivo, salvo que el Juez, adems, dicte una medida de prohibicin de
disponer. Por tal razn, la anotacin de
demanda simplemente previene a los adquirentes respecto a la posible decadencia
del negocio en que se pretende fundarse.
Este efecto est reconocido en el Art. 673
del CPC y Art. 67 del RGRP.
Se reconoce una reserva absoluta al rango
a favor del anotante, con lo cual los actos
de disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin, estn sujetos al resultado del proceso. Este
efecto tambin esta reconocido en el Art.
673 del Cdigo Procesal Civil y el Art.
68 del RGRP.
Cabe citar a Elvira Alfonso Rodrguez(19), comentando el Artculo 42 numeral 1, de la Ley Hipotecara espaola, seala
que tradicionalmente se viene entendiendo
que la anotacin de demanda es una medi

da cautelar de naturaleza registral que trata

de asegurar la pretensin ejercitada en el
proceso para el caso de que finalmente sea
estimada. La doctrina mayoritaria, a la hora
de precisar esta formulacin abstracta, entiende que la finalidad de la anotacin de
demanda consiste en preservar el proceso
del juego del Registro, eliminando los obstculos que pueda levantar la fe registral a la
ejecucin de la sentencia estimatoria que en
su da se dicte:
I) Si la pendencia del proceso no se publica
mediante la oportuna anotacin, el que
adquiere, a ttulo oneroso y de buena fe,
derecho del demandado, e inscribe, devendr titular de modo irrebatible.
II) Poco importa que la sentencia final
acoja las razones del demandante y reconozca su derecho. El fallo es intil y
de poco servir al vencedor iniciar un
nuevo proceso contra el tercero: mientras se ventilaba el primer juicio, el Registro le ha investido con un ttulo autnomo de propiedad, independiente
del de su causante.
III)En resumen, el juego demoledor del Registro ofrece al demandado un cmodo
instrumento para burlar la Justicia: resultado intolerable por partida doble, ya
que conduce al descrdito del proceso y
del Registro. De ah la necesidad de ofrecer al demandante instrumentos para impedirlo.
Agrega adems, que, no parece, sin embargo, rigurosamente exacto afirmar que la
anotacin sea una medida dirigida simplemente a suspender la proteccin registral de

(18) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, p. 684.

(19) ALFONSO RODRGUEZ, Elvira [et al.]. Seccin: De las anotaciones preventivas. Tomo VII - Vol.5, Artculos 42 a 103 de
Ley Hipotecaria - Manuel Albadalejo Garca. Edersa, 1999 Actualizado a 01 de Enero 2000. http://vlex.com/vid/231181

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

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las adquisiciones de derechos realizadas con

posterioridad (por tanto, operativa slo a
partir del momento en que se practica). Esta
construccin merece, cuando menos, dos
correcciones en su significado, equivocado
por exceso y por defecto.
I) En primer lugar, aun dando por bueno
que la finalidad de la anotacin es suspender el juego de la fe registral, lo cierto
es que slo la suspende en cuanto perjudique al anotante: una suspensin, pues,
por una parte, de eficacia relativa. El Registro sigue funcionando y protegiendo
al tercero que inscribe contra todos, salvo
contra el anotante.
II) En segundo lugar, la parlisis que la anotacin produce de la fe registral en beneficio
del demandante es total hasta el punto de
que el Registro dejar de amparar no slo
a los adquirentes posteriores, sino tambin
a los anteriores: la suspensin opera entonces con un cierto carcter retroactivo.
As los que adquirieron derechos antes de
la anotacin, pero los inscriben despus,
tampoco pueden llamarse a la proteccin
de la fe pblica.
Esta particular eficacia de la anotacin es
difcilmente comprensible, por lo que se han
visto condenados al fracaso los sucesivos intentos doctrinales para encontrarle acomodo
o justificacin en alguna de las construcciones
conceptuales habitualmente manejadas en
Derecho.
Nota importante es la vigencia del asiento
de anotacin de demanda en los Registros, al
efecto es preciso que estas no tienen venci-

miento, y se ven reforzadas con la anotacin

de la sentencia definitiva, que conlleve el
mandato de inscripcin, en el caso del otorgamiento de escritura publica el mandato
judicial no es otro que el de ordenar el otorgamiento por parte del Juez en reemplazo
de los vendedores, valorada la autenticidad y
la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pblica,
la minuta tiene plena validez y no puede ser
cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisin judicial(20). Sin embargo se debe tener en cuenta
que la escritura pblica otorgada en ejecucin
de sentencia en el proceso de otorgamiento de
escritura pblica no constituye ttulo judicial,
no resultando aplicables las limitaciones a la
calificacin contenidas en el segundo prrafo
del artculo 2011 del Cdigo Civil(21); por lo
que ingresado el ttulo otorgado es sujeto de
calificacin.
III. ANALISIS DE LA RESOLUCION
EN CUESTION
1. El Ttulo materia del presente fue observado por la no adecuacin de las reas establecidas en la escritura de compraventa
otorgada por mandato judicial (procedimiento judicial de otorgamiento de escritura pblica), con la que obra inscrita
en la Partida Registral N P0104319; as
como la realizacin del trmite previo de
independizacin del rea que se adquiere,
ello en cumplimento exacto de con los
requisitos regulados en el Capitulo V del
Titulo II del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios. Adems de observar el registrador que en la partida obra el

(20) Criterio adoptado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002, publicada el 15 de junio de 2002.
(21) Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolucin N 375-2003-SUNARP-TR-L del 20.6.2003; Resolucin N 189-2001-ORLC/TR del 30.4.2001 y Resolucin N 100-1999-ORLC/TR del 12.4.1999. Resolucin N
375-2003-SUNARP-TR-L 20.06.2003

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

registro de transferencia de acciones y derechos a favor de terceras personas, quienes no figuran como demandados. Cabe
precisar que la anotacin de la demanda,
obra en el asiento 00002 de la Partida N
01043109
2. El tratamiento dado a la anotacin preventiva de la demanda por la Registradora no resulta ser el ms feliz, toda vez
que no aplic en su debida dimensin lo
preceptuado por el Art. 673 del CPC
y 64 del RGRG, concordantes ambos
en lo referido a las anotaciones preventivas de demandas; observa aduciendo
la existencia de asientos en los que se ha
registrado la transferencia de acciones y
derechos sobre el inmueble objeto de la
inscripcin de la medida cautelar; lo cual
es corregido por el superior, teniendo en
cuenta que la anotacin de demanda es
una medida cautelar de naturaleza registral que trata de asegurar la pretensin
ejercitada en el proceso para el caso de
que finalmente sea estimada.
3. En efecto como se ha referido, las anotaciones preventivas de demanda solo buscan
impedir los efectos de la fe pblica a favor
del tercero de buena fe, siendo un medio
preventivo que publica sin constituir, es
decir publicita una situacin litigiosa un
derecho por definir; es por ello, precisamente porque la anotacin de la demanda
no cierra el registro a las enajenaciones o
gravmenes posteriores a su prctica, hay
una litis pendiente de definir, el demandante puede o no tener derecho alguno, la
anotacin pesa como una amenaza sobre
los posibles adquirentes posteriores del
demandado, pero no cierra el Registro y,
por lo tanto, no impide inscribir las enajenaciones o gravmenes otorgados por el

306 Noviembre de 2008

demandado, el Registro sigue funcionando perjudicando a todos menos al anotante, ello por la publicidad otorgada por el
asiento anotado preventivamente.
4. Es importante sealar que la anotacin
en beneficio del demandante es total hasta el punto de que el Registro dejar de
amparar no slo a los adquirentes posteriores, sino tambin a los anteriores: la
suspensin opera entonces con un cierto
carcter retroactivo, en caso de que el
demandante gane su pretensin, reconociendo una reserva absoluta al rango a favor del anotante, con lo cual los actos de
disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin,
estn sujetos al resultado del proceso.
Este efecto tambin esta reconocido en
el Art. 673 del Cdigo Procesal Civil y
el Art. 68 del RGRP.
5. Constituye un sistema de publicar el
proceso, y por esta va salvaguardar los
derechos desde la demanda, permitir
la retroaccin de la sentencia, y en el
juicio, limpiar los ttulos y gravmenes
ocultos, evitando las maniobras defraudatorias y garantizando la efectividad
del proceso.
6. La apelacin a la reiterada observacin de
la Registradora motiva la apelacin del solicitante, acto que reinscribe en el Asiento
0010 de la misma partida
7. Teniendo como base lo establecido por los
Artculos 64, 65 y 68 del RGRP, el Tribunal sustenta la revocacin del numeral 2 de la
observacin planteada por la Registradora.
Sin embargo subsisten las observaciones de
los numerales 1 y 3, los que son ratificados,
toda vez que no fue subsanada conforme a
las disposiciones sobre la materia, emitiendo

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

la Resolucin N 713-2005-SUNARP-TRL del 14.12.2005; la que fue e debidamente

notificada al apelante, conforme obra en la
copia de la hoja de notificacin correspondiente.
8. No obstante lo resuelto por el Tribunal es
de apreciarse en la Partida del inmueble,
que en el Asiento 0006 obra la inscripcin
de la Sentencia recada en el proceso de
otorgamiento de escritura pblica, favorable al demandante.
9. Devueltos los actuados al Registrador,
ste notifica la Resolucin al apelante
mediante Esquela de Observacin de fecha 28 de diciembre del 2005, y conforme
al mandato contenido en la Resolucin,
de conformidad con lo estipulado en el
Art. 162 del RGRP, mediante manda
que cumpla con los defectos advertidos
referidos a los numerales 1 y 3 de la observacin apelada:
1) Por la discrepancia existente entre la
Escritura Pblica de fecha 23.10.2001
y la de fecha 15.06.2005, discrepancia
referida alas reas consignadas en ambas escrituras, no existiendo equivalencia en la misma, se deber aclarar
con la formalidad establecida por la
ley del Notariado.
3) Seala que de la partida registral el rea
del predio es de 46 578,38 m2, siendo
materia de transferencia por la presente escritura un rea equivalente a una
hectrea. Por lo que previamente se
deber proceder a la independizacin
de la misma, Art. 61 (Inc. 1) del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios - certificados catastrales y

dems documentos a que se refiere la

norma acotada.
Indica adems los derechos pendientes de
pago S/. 105.00
8. El Art 162 del RGRP, establece claramente que cuando el Tribunal confirme,
como en el presente caso la existencia de
defectos subsanables, el interesado tendr
quince (15) das, contados a partir de la
notificacin de la resolucin respectiva
para subsanar los defectos u obstculos y
en su caso, efectuar el pago del mayor derecho.
9. Es importante tambin sealar que el Artculo 164 del RGRP seala que, en caso
de proceder a la impugnacin judicial de
las resoluciones del Tribunal, mediante
proceso contencioso administrativo, el
asiento de presentacin del ttulo apelado se mantendr vigente por un plazo de
cuarenta y cinco (45) das adicionales,
cabe precisar al respecto que dicho plazo
se entiende prorrogado con la dacin de la
Ley N 27584, que regula el Proceso Contencioso Administrativo(22).
10. Se advierte de la Anotacin de Tacha
por vencimiento, de fecha 12 de abril del
2006, que obra en el expediente en archivo, que la parte interesada no cumpli con
subsanar lo observado por el Registrador
y ratificado por el Tribunal, como tampoco procedi a la anotacin de la demanda
contenciosa administrativa impugnando
lo resulto por el Tribunal. En tal estado
el titulo fue tachado por vencimiento de
plazo. En efecto la parte interesada no
cumpli con aclarar la discrepancia de
reas existente entre las detalladas en las

(22) Criterio adoptado en la Resolucin N 351-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, Tercer Pleno.

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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica

escrituras pblicas, y la obrante en los

registros; como tampoco realizar la independizacin conforme al procedimiento
establecido en el hoy derogado Capitulo
V del Titulo II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, especficamente lo establecido en su Artculo
56 y 61 de la citada norma; siendo en la
fecha aplicables los Artculos 41, 44, 46
del Capitulo V Independizacin, del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios a probado mediante Resolucin
de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/
SN(23), segn sea el caso.
11. Obra en el Asiento 0012 de la Partida del
inmueble la cancelacin de la anotacin de
la apelacin de fecha 24 de abril del 2006
12. Se ha podido verificar en los asientos de la
partida, que dado el tiempo transcurrido
desde la presentacin del Titulo, lo resuelto por el Tribunal Registral el apelante
no anoto demanda contenciosa administrativa alguna, y ejecutada la Tacha por
vencimiento, que, no se ha procedido a la
inscripcin de la compraventa, pese a ello
si se han venido registrando otros asientos
tales como compraventas de acciones y derechos, as como la anotacin de demandas e hipotecas.
13. Cabe precisar, que con fecha 22 de Noviembre del 2007, el Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, otorga la
Escritura Pblica de Aclaracin y Rectificacin, a favor de Don Jess Guizado Palomino y Sra., a travs de la cual aclaran y

rectifican la clusula Segunda de las Escrituras Pblicas de Compra-Venta de fecha

15 de Junio del 2005, que a su vez aclara
la primigenia de fecha 23 de Octubre del
2001, ambas materia de la Resolucin N
713-2005-SUNARP-TR-L, bajo comentario, en lo que respecta a la definicin de
las reas, sin embargo, a la fecha de la elaboracin del presente an no obra ingresada a los Registro, lo cual podra realizarse
en virtud de la vigencia y ejecucin de la
anotacin de la Sentencia que sobre otorgamiento de Escritura Pblica obra en el
asiento 00006 de la Partida P01043109
del inmueble.
IV. CONCLUSIONES
1. La anotacin de la demanda como medida cautelar, sirve para asegurar el cumplimiento de las decisiones judiciales.
Da a conocer a los terceros adquirientes la existencia de un litigio sobre un
bien inmueble o respecto a la validez o
invalidez de un asiento de inscripcin
cualquiera. Est anotacin ampara el
derecho del solicitante y le permite asegurar en ltima instancia la decisin de
la autoridad judicial.
2. La anotacin pesa como una amenaza
sobre los posibles adquirentes posteriores del demandado, pero no cierra
el Registro y, por lo tanto, no impide
inscribir las enajenaciones o gravmenes
otorgados por el demandado
3. Asientos provisionales y de carcter transitorio, que tienen por finalidad reservar
la prioridad y advertir la existencia de una

(23) Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN

Artculo 41.- Requisitos de la independizacin

Artculo44.- Ttulo que da mrito a la inscripcin de un predio rustico sin cambio de uso.

Artculo 46.- Independizacin de predio rural

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

eventual causa de modificacin del acto o

derecho inscrito; mediante la publicidad
de la existencia de un proceso judicial.
4. Hace saber a terceros adquirientes las condiciones litigiosas en que se halla el inmueble para que no puedan ampararse en la
presuncin de la buena fe; pero no impide
la libre disposicin del bien que puede ser
gravado o enajenado por el titular registral
demandado.
5. La existencia de una anotacin preventiva
no determina la imposibilidad de extender
asientos registrales relacionados con los
actos y derechos publicitados en la partida
registral, salvo que el contenido mismo de
la anotacin preventiva o la disposicin

normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

6. Se reconoce una reserva absoluta al rango
a favor del anotante, con lo cual los actos de
disposicin anteriores (con inscripcin posterior) o posteriores a la anotacin, estn sujetos
al resultado del proceso. Este efecto tambin
esta reconocido en el Art. 673 del Cdigo
Procesal Civil y el Art. 68 del RGRP.
7. La escritura pblica otorgada en ejecucin
de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pblica no constituye ttulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificacin contenidas en
el segundo prrafo del artculo 2011 del
Cdigo Civil.

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