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TRABAJO:
PETICIONARIO:
LOCALIZACION:
PERITO:
0210
DICTAMEN PERICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR JUSTICIA
SALA CONTENC-ADMTVO S-2
RECURSO 2 / 2390 / 2008
PA 307 y 323 POL ADEMUZ
MAS DEL ROSARI. PATERNA
Vicente M Calabuig Pastor
ARQUITECTO URBANISTA
DICTAMEN PERICIAL
SOBRE
DENEGACIN
DE INDEMNIZACIN POR ACTUALIZACIN DEL JUSTIPRECIO
AL DESESTIMAR EL DERECHO DE REVERSIN
EN LAS
PARCELAS 307 y 323. POLGONO ADEMUZ.
MAS DEL ROSARI. PATERNA
EN
VALENCIA
N/REF:
0210
TRABAJO:
DICTAMEN PERICIAL
PETICIONARIO:
TRIBUNAL SUPERIOR JUSTICIA
SALA CONTENC-ADMTVO S-2
RECURSO 2 / 2390 / 2008
LOCALIZACION:
PA 307 y 323 POL ADEMUZ
MAS DEL ROSARI. PATERNA
PERITO:
Vicente M Calabuig Pastor
ARQUITECTO URBANISTA
INDICE
1. ANTECEDENTES
1.1.- IDENTIFICACIN Y FINALIDAD
1.1.1.- IDENTIFICACIN DEL PERITO
1.1.2.- FINALIDAD DEL INFORME
1.2.- DATOS Y DOCUMENTACIN
1.2.1.- AGENTES INTERVINIENTES Y LEGISLACIN APLICABLE
1.2.2.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
1.2.3.- DOCUMENTACIN ANALIZADA
1.2.4.- DESARROLLO DEL TRABAJO
2. INFORME PERICIAL
2.1.- DICTAMEN
2.1.1.- TESTIMONIO
2.1.2.- FIRMA
1. ANTECEDENTES
1.1.- IDENTIFICACIN Y FINALIDAD
1.1.1.- IDENTIFICACIN DEL PERITO
Identificacin y capacitacin del perito.
Vicente Calabuig Pastor, arquitecto urbanista, colegiado n 3217 del Colegio Oficial
de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, con domicilio en Valencia, CL SANTA RITA, 7 BJ,
ha sido requerido por el TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA de Valencia SALA DE LO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 para emitir informe pericial en el
procedimiento de referencia, y MANIFIESTA que en la emisin del mismo ha actuado con la
mayor objetividad posible y DECLARA no tener intereses personales con ninguna de las
partes y estar plenamente facultado para la redaccin del presente informe.
1.1.2.- FINALIDAD DEL INFORME
Sealamiento del propsito del informe
Mediante ACTA DE COMPARECENCIA de 07 de MARZO de 2010 en la SALA DE LO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 se ACEPTA por este Tcnico emitir Dictamen en
calidad de Perito Judicial en el RECURSO nm. 02390/2008 a tenor de los siguientes trminos:
... solicitar que se nombre perito judicial,... para que elabore un informe,... donde se
determine:
a) La ubicacin actual de las parcelas expropiadas la 307 y 323, que fue objeto de
expropiacin por el polgono acceso Ademuz.
b) Una vez ubicadas las parcelas determinar si estn ocupadas o no, y en caso de
estar ocupadas, determinar que edificacin las ocupa, y si fueran viviendas
determinar si las mismas son de VPO o de renta libre, y en cuanta superficie.
c) En el caso de estar ocupadas parcialmente las parcelas iniciales expropiadas por
viviendas de renta libre determinar el importe de la indemnizacin que le
correspondera al actor a consecuencia de la prdida del derecho de reversin in
natura, consistente en la diferencia entre el valor de los terreno a fecha de peticin de
la reversin, valorndose como suelo urbanizable menos el justiprecio actualizado a
fechad e peticin de la reversin de los terrenos.
En dicha comparecencia se solicit PROVISIN DE FONDOS conforme al art. 342.3 de
la Ley, notificndose a este perito la consignacin de la misma el da 9 de ABRIL de 2010.
En base a ello se han desarrollado los trabajos pertinentes para este dictamen con las
visitas oportunas. Tambin se han verificado los archivos urbansticos del Colegio de
Arquitectos y de los Ayuntamientos afectados y desarrollado los trabajos de anlisis y
comparacin correspondientes, con los documentos obrantes en autos.
JUZGADO:
ACTOR:
DEMANDADA:
GENERALITAT VALENCIANA
RESOLUCIN 18-08-2008
DEL CONSELLER DE MEDIO AMBIENTE, AGUA, URBANISMO Y VIVIENDA
Las parcelas objeto del informe pericial se encuentran situadas junto a la actual Pista
de Ademuz en una zona residencial con edificios construidos, ubicada entre las actuales
calles Picanya, Morella, Puig y Carcaixent y situada en la Partida Mas del Rosari del Trmino
Municipal de Paterna, en la provincia de Valencia.
De la superposicin de las cartografas se observa que sobre la finca 323 hay
construida una rotonda de acceso a la CV-35 y sobre la finca 307 hay ubicada una zona
residencial que se definen en los anexos correspondientes.
DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista
2. INFORME PERICIAL
2.1.- DICTAMEN
2.1.1.- TESTIMONIO
Propuesta de Dictamen.
2.1.2.- FIRMA
Documento rubricado.
Vicente Calabuig Pastor, Arquitecto-Urbanista, colegiado n 3217 del Colegio Oficial de
Arquitectos de la Comunidad Valenciana, a requerimiento del TRIBUNAL SUPERIOR DE
JUSTICIA de Valencia SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 en el
RECURSO nm. 02390/2008 en calidad de Perito Judicial, sobre DENEGACIN DE
INDEMNIZACIN POR ACTUALIZACIN DEL JUSTIPRECIO AL DESESTIMAR EL DERECHO DE
REVERSIN EN LAS PARCELAS 307 y 323. POLGONO ADEMUZ. MAS DEL ROSARI. PATERNA
EN VALENCIA, una vez realizadas las observaciones correspondientes sobre los autos, emite el
siguiente
DICTAMEN
El contenido de los documentos de referencia, a criterio del tcnico que suscribe
afectan directamente a la reversin en cuestin por tratarse de una venta onerosa
particularizada en un beneficio extra para la administracin actuante, donde la
modificacin del fin expropiatorio para viviendas libres incrementa ampliamente el
justiprecio de los terrenos, por lo tanto sera objeto de actualizacin tal y como se refleja
en este informe, debiendo modificarse conforme se establece en los anexos.
DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista
SITUACIN DE LAS PARCELAS EN LA DELIMITACIN DEL POLGONO SEGN EL PLAN GRAN VALENCIA
FOTO AREA CON EL COMPARATIVO DE TAMAOS RELATIVOS DEL TOTAL DEL POLGONO
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De la ubicacin de las cartografas y el estado actual se observa que sobre las fincas
objeto del informe se han realizado obras de urbanizacin y edificacin y que estn
completamente terminadas.
La parcela 323 est situada en el extremo noroeste del polgono y bordea los lmites
del sector expropiado para configurar los accesos y sistemas generales de la actuacin.
En ella se han construido varias obras de infraestructuras generales pertenecientes al
servicio colectivo como un paso elevado, una rotonda y las correspondientes vas de servicio
con sus enlaces correspondientes.
No existen datos relativos al proyecto de urbanizacin correspondiente y todo indica
que su desarrollo se realiz a travs de varios proyectos ordinarios de urbanizacin
promovidos seguramente por la Direccin General de Carreteras y que han ido determinado
su configuracin, quedando algunos restos de terreno probablemente como reserva de
equipamiento vial.
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La parcela 307 est situada en el centro-oeste del polgono y forma parte activa de
todas las modificaciones sucesivas que se han desarrollado en el mismo, habiendo sufrido
constantes variaciones en su diseo edificatorio a lo largo del tiempo.
En la actualidad, y al amparo del ltimo proyecto de Reforma Interior y
Homologacin Modificativa "Mas del Rosari" se han ejecutado sobre ella varias edificaciones
destinadas a viviendas unifamiliares aparte de los espacios libres y viales correspondientes.
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PARCELA U-4
PARCELA B-1
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PARCELA T-3
PARCELA T-4
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PARCELA U-5
PARCELA R-18
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PARCELA R-17
PARCELA U-6
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Por otro lado se han obtenido copias de los diversos proyectos con los datos y fichas
correspondientes, as como de los documentos oficiales de aprobacin intentando
establecer una cronologa lo ms aproximada del proceso urbanizador, que se expone ms
adelante.
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c) El desarrollo del sector Mas del Rosari del polgono que se ha ejecutado no
tiene nada que ver con lo proyectado comprobando lo realmente realizado.
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- En la memoria expositiva del PRI se explica que: ... Este polgono fue concebido en
su da para la promocin pblica directa, siendo el objetivo prioritario crear suelo
urbano y sobre l viviendas, la mayor parte de promocin pblica, para familias con
ingresos medios-bajos, y luchar contra el chabolismo y la infra-vivienda...
- Ya en la memoria justificativa de la actuacin de este nuevo Plan de Reforma
Interior, en el apartado C.1.- Directrices de la ordenacin, dice: ... El objetivo
principal es la recalificacin del sector mediante la inclusin de un nuevo tejido que
regenerando el rea, permita agotar el techo edificable construyendo viviendas...
- Ms adelante vuelve a decir ... Definicin de macroparcelas de tipologa mixta en
el Sector S.O., donde se conjuga la vivienda unifamiliar y plurifamiliar, propiciando el
desarrollo de conjuntos residenciales con dotaciones privadas comunes... y as ... La
introduccin de zonas destinadas a torres de 13 plantas en estas macroparcelas
cubre dos intereses ; por una parte el establecimiento de unos hitos en altura que
desde la autova haga inteligible la estructuracin del Sector, y por otra, satisfacer la
necesidad de construccin de un mayor nmero de viviendas para rentabilizar la
actuacin...
- Finalmente en el apartado C.5.- Justificacin de las mejoras introducidas por el
cambio de planeamiento indica refirindose a la densidad que se vara ... El nico
parmetro urbanstico que se incrementa es el nmero mximo de viviendas, que
pasa de 2.584 a 2.850 viviendas, es decir, se pasa de una densidad de 35 viv./Ha. a 40
viv./Ha... Esto supone una modificacin de las previsiones contenidas en el art. 243
del PGOU para el Sector en cuanto a la densidad...
- En cuanto a la enajenacin de las parcelas reclasificadas, las plusvalas generadas
tan slo en los terrenos de alrededor de la antigua Parcela 307 con las actuales
parcelas U-4, U-5, y U-6 y las T-3 y T-4, ascendieron por venta directa a casi dos mil
millones de pesetas conforme a las certificaciones registrales que figuran en autos.
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Se requiere del perito por la demandante para que informe sobre los siguientes extremos:
... sobre la denegacin de indemnizacin por actualizacin del justiprecio al desestimar
el derecho de reversin en las parcelas 307 y 323 del Polgono Accesos Ademuz en el
Sector Mas del Rosari de Paterna en Valencia.
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La parcela 323 est situada en el extremo noroeste del polgono y bordea los lmites
del sector expropiado para configurar los accesos y sistemas generales de la actuacin.
En ella se han construido varias obras de infraestructuras generales pertenecientes al
servicio colectivo como un paso elevado, una rotonda y las correspondientes vas de servicio
con sus enlaces correspondientes.
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La parcela 307 est situada en el centro-oeste del polgono y forma parte activa de
todas las modificaciones sucesivas que se han desarrollado en el mismo, habiendo sufrido
constantes variaciones en su diseo edificatorio a lo largo del tiempo.
En la actualidad, y al amparo del ltimo proyecto de Reforma Interior y
Homologacin Modificativa "Mas del Rosari" se han ejecutado sobre ella varias edificaciones
destinadas a viviendas unifamiliares
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b) Una vez ubicadas las parcelas determinar si estn ocupadas o no, y en caso de
estar ocupadas, determinar que edificacin las ocupa, y si fueran viviendas
determinar si las mismas son de VPO o de renta libre, y en cuanta superficie.
Como ya se ha explicado, la parcela 323 est ocupada por obras de urbanizacin y
sistemas generales y la parcela 307 est ocupada por varias edificaciones y viales.
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Las mediciones de la PARCELA 307 en los diversos registros son muy semejantes, por
ello tomaremos la obtenida por medicin directa sobre planos
Medicin segun Escrituras =
26.155,61 m2
MEDICION ADOPTADA:
VIV. PLURIFAMILIAR
subparcela
m2
B-1
131,06
T-3
1.324,49
T-4
1.170,92
VIV. UNIFAMILIAR
subparcela
m2
U-4
8.683,33
U-5
3.432,15
U-6
998,31
VIV. SOCIAL
subparcela
m2
R-17
3.686,74
R-18
3.794,07
2.626,47
13.113,79
7.480,81
Las viviendas construidas en dicha Parcela son de tres tipos: viviendas unifamiliares
de renta libre, vivienda plurifamiliares de promocin privada de VPO, y viviendas sociales
plurifamiliares de promocin pblica.
Esta distribucin de usos viene impuesta por la modificacin del Planeamiento del
PRI Mas del Rosari de 2001 que ya prevea la enajenacin de estas parcelas para rentabilizar
la actuacin segn se explicaba en la memoria. La venta de las parcelas se produjo tras el
Concurso y Adjudicacin efectuado en 2003 por el IVVSA, con el siguiente resultado en los
terrenos incluidos en la parcela 307
nreg
69.691
finca
U-4
m2s
12.068
m2t
5.189
CYES, S.A
total
1.750.000
145,01 337,25
69.693
U-5
7.237
3.597
CYES, S.A
1.200.000
165,81 333,61
69.695
U-6
23.751
10.213
MAVER 2000
4.900.000
206,31 479,78
69.653
B-1
3.389
5.342
PROMOCLAS
1.000.000
295,07 187,20
69.671
T-3
2.349
5.873
DETIN, S.A
800.000
340,57 136,22
69.673
T-4
2.189
5.988
PRODESE, S.L
800.000
50.983
36.202
365,46 133,60
204,97 288,66
10.450.000
/ m2s
/ m2t
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Calculando el precio de venta medio de las parcelas libres del cuadro anterior el valor
por metro cuadrado sera:
43.056
7.850.000 182,32
85,69 /m2
1.123.720,60
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3.2.5.- VALORACIN.
Propuestas indicativas de valoracin por indemnizacin
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3.3.- CONCLUSIONES.
DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista
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4.1.1.- FOTOGRAFAS
Fotografas y grficos descriptivos
Ya se han insertado en la descripcin correspondiente.
4.1.2.- PLANOS
Planos y croquis aclaratorios
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DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista
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