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N/REF:

TRABAJO:
PETICIONARIO:

LOCALIZACION:
PERITO:

0210
DICTAMEN PERICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR JUSTICIA
SALA CONTENC-ADMTVO S-2
RECURSO 2 / 2390 / 2008
PA 307 y 323 POL ADEMUZ
MAS DEL ROSARI. PATERNA
Vicente M Calabuig Pastor
ARQUITECTO URBANISTA

DICTAMEN PERICIAL
SOBRE
DENEGACIN
DE INDEMNIZACIN POR ACTUALIZACIN DEL JUSTIPRECIO
AL DESESTIMAR EL DERECHO DE REVERSIN
EN LAS
PARCELAS 307 y 323. POLGONO ADEMUZ.
MAS DEL ROSARI. PATERNA
EN
VALENCIA

Valencia, 25 de FEBRERO de 2011

COPYRIGHT BY VICENTE CALABUIG PASTOR


LA MODIFICACIN O ALTERACIN DE ESTE DOCUMENTO ESTA PROTEGIDA POR LAS LEYES DE PROPIEDAD INTELECTUAL

N/REF:
0210
TRABAJO:
DICTAMEN PERICIAL
PETICIONARIO:
TRIBUNAL SUPERIOR JUSTICIA
SALA CONTENC-ADMTVO S-2
RECURSO 2 / 2390 / 2008
LOCALIZACION:
PA 307 y 323 POL ADEMUZ
MAS DEL ROSARI. PATERNA
PERITO:
Vicente M Calabuig Pastor
ARQUITECTO URBANISTA

INDICE
1. ANTECEDENTES
1.1.- IDENTIFICACIN Y FINALIDAD
1.1.1.- IDENTIFICACIN DEL PERITO
1.1.2.- FINALIDAD DEL INFORME
1.2.- DATOS Y DOCUMENTACIN
1.2.1.- AGENTES INTERVINIENTES Y LEGISLACIN APLICABLE
1.2.2.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
1.2.3.- DOCUMENTACIN ANALIZADA
1.2.4.- DESARROLLO DEL TRABAJO

2. INFORME PERICIAL
2.1.- DICTAMEN
2.1.1.- TESTIMONIO
2.1.2.- FIRMA

3. ANEXO A. FUNDAMENTOS DEL DICTAMEN


3.1.- CUESTIONES PRECEDENTES
3.1.1.- RECONOCIMIENTO
3.1.2.- TOMA DE DATOS Y VERIFICACIONES
3.1.3.- OTRAS COMPROBACIONES
3.1.4.- CONSIDERACIONES PREVIAS
3.2.- EXTREMOS REQUERIDOS
3.2.1.- OBJETO DEL DICTAMEN
3.2.2.- ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN
3.2.3.- DESCRIPCIN Y EVALUACIN
3.2.4.- COMPARACIN CON OTROS INFORMES
3.2.5.- VALORACIN
3.3.- CONCLUSIONES
3.3.1.- ESPECIFICACIONES CONCLUIDAS
3.3.2.- DETERMINACIONES FINALES

4. ANEXO B. DOCUMENTACIN COMPLEMENTARIA


4.1.- DOCUMENTACIN GRFICA
4.1.1.- FOTOGRAFAS
4.1.2.- PLANOS
4.2.- OTROS DOCUMENTOS
4.2.1.- TABLAS DE VALORACIN
4.2.2.- OTROS INFORMES Y PRUEBAS

1. ANTECEDENTES
1.1.- IDENTIFICACIN Y FINALIDAD
1.1.1.- IDENTIFICACIN DEL PERITO
Identificacin y capacitacin del perito.
Vicente Calabuig Pastor, arquitecto urbanista, colegiado n 3217 del Colegio Oficial
de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, con domicilio en Valencia, CL SANTA RITA, 7 BJ,
ha sido requerido por el TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA de Valencia SALA DE LO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 para emitir informe pericial en el
procedimiento de referencia, y MANIFIESTA que en la emisin del mismo ha actuado con la
mayor objetividad posible y DECLARA no tener intereses personales con ninguna de las
partes y estar plenamente facultado para la redaccin del presente informe.
1.1.2.- FINALIDAD DEL INFORME
Sealamiento del propsito del informe
Mediante ACTA DE COMPARECENCIA de 07 de MARZO de 2010 en la SALA DE LO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 se ACEPTA por este Tcnico emitir Dictamen en
calidad de Perito Judicial en el RECURSO nm. 02390/2008 a tenor de los siguientes trminos:
... solicitar que se nombre perito judicial,... para que elabore un informe,... donde se
determine:
a) La ubicacin actual de las parcelas expropiadas la 307 y 323, que fue objeto de
expropiacin por el polgono acceso Ademuz.
b) Una vez ubicadas las parcelas determinar si estn ocupadas o no, y en caso de
estar ocupadas, determinar que edificacin las ocupa, y si fueran viviendas
determinar si las mismas son de VPO o de renta libre, y en cuanta superficie.
c) En el caso de estar ocupadas parcialmente las parcelas iniciales expropiadas por
viviendas de renta libre determinar el importe de la indemnizacin que le
correspondera al actor a consecuencia de la prdida del derecho de reversin in
natura, consistente en la diferencia entre el valor de los terreno a fecha de peticin de
la reversin, valorndose como suelo urbanizable menos el justiprecio actualizado a
fechad e peticin de la reversin de los terrenos.
En dicha comparecencia se solicit PROVISIN DE FONDOS conforme al art. 342.3 de
la Ley, notificndose a este perito la consignacin de la misma el da 9 de ABRIL de 2010.
En base a ello se han desarrollado los trabajos pertinentes para este dictamen con las
visitas oportunas. Tambin se han verificado los archivos urbansticos del Colegio de
Arquitectos y de los Ayuntamientos afectados y desarrollado los trabajos de anlisis y
comparacin correspondientes, con los documentos obrantes en autos.

1.2.- DATOS Y DOCUMENTACIN

1.2.1.- AGENTES INTERVINIENTES Y LEGISLACIN APLICABLE


Datos de los agentes que intervienen y legislacin de aplicacin.

JUZGADO:

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA de Valencia


SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2
RECURSO nm. 02390/2008

ACTOR:

JUAN JOSE AYORA PASTOR


PROPIETARIO PARCELAS 307 y 323 POLGONO ADEMUZ

DEMANDADA:

GENERALITAT VALENCIANA
RESOLUCIN 18-08-2008
DEL CONSELLER DE MEDIO AMBIENTE, AGUA, URBANISMO Y VIVIENDA

En lo relativo al proyecto de expropiacin y a la ejecucin de la reparcelacin y


competencias de los distintos agentes intervinientes es de aplicacin la LEY 16/1954, de
EXPROPIACIN FORZOSA y la LEY 38/1999, de ORDENACIN DE LA EDIFICACIN y la
NORMATIVA TCNICA del PLAN PARCIAL del POLIGONO ACCESOS ADEMUZ de 1974 y PGOU
de PATERNA de 1990

1.2.2.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN


Descripcin y emplazamiento del objeto de la pericia.

Las parcelas objeto del informe pericial se encuentran situadas junto a la actual Pista
de Ademuz en una zona residencial con edificios construidos, ubicada entre las actuales
calles Picanya, Morella, Puig y Carcaixent y situada en la Partida Mas del Rosari del Trmino
Municipal de Paterna, en la provincia de Valencia.
De la superposicin de las cartografas se observa que sobre la finca 323 hay
construida una rotonda de acceso a la CV-35 y sobre la finca 307 hay ubicada una zona
residencial que se definen en los anexos correspondientes.

Imgenes de la SITUACIN Y EMPLAZAMIENTO

1.2.3.- DOCUMENTACIN ANALIZADA


Resea de documentos examinados para efectuar el informe

La documentacin examinada, obrante en autos y en los archivos consultados es:


-

Recurso y Escrito de demanda y contestaciones.

Informe pericial de Jorge Barres Alfonso Ingeniero Tcnico Topgrafo,

Informes del I.V.V.S.A. y de los servicios jurdicos de la Consellera de Economia y


Hacienda.

Anexos de los mismos tcnicos.

Documentos representativos de los Proyectos de Expropiacin y Urbanizacin.

1.2.4.- DESARROLLO DEL TRABAJO


Indicacin del procedimiento seguido en el dictamen.
Con objeto de contestar al requerimiento del encargo, este Tcnico se ha personado en
la zona en cuestin varias veces, procediendo a la toma de datos e investigacin de los detalles
de la urbanizacin pertinentes.
A su vez se ha llevado a cabo el estudio y anlisis de los distintos documentos y
proyectos, los informes de las partes y de la propia demanda y de todos los documentos que
obran en autos, entrevistndose con representantes de la propiedad y visitando con su
equipo tcnico la zona afectada verificando sobre el terreno los extremos expuestos.

El presente trabajo se compone de un DICTAMEN PERICIAL y de dos ANEXOS que


exponen los FUNDAMENTOS DEL DICTAMEN y DOCUMENTACIN COMPLEMENTARIA con las
observaciones realizadas desde un punto de vista facultativo sobre las cuestiones planteadas.
Valencia, a 25 de FEBRERO de 2011

DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista

2. INFORME PERICIAL
2.1.- DICTAMEN
2.1.1.- TESTIMONIO
Propuesta de Dictamen.
2.1.2.- FIRMA
Documento rubricado.
Vicente Calabuig Pastor, Arquitecto-Urbanista, colegiado n 3217 del Colegio Oficial de
Arquitectos de la Comunidad Valenciana, a requerimiento del TRIBUNAL SUPERIOR DE
JUSTICIA de Valencia SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO SECCIN 2 en el
RECURSO nm. 02390/2008 en calidad de Perito Judicial, sobre DENEGACIN DE
INDEMNIZACIN POR ACTUALIZACIN DEL JUSTIPRECIO AL DESESTIMAR EL DERECHO DE
REVERSIN EN LAS PARCELAS 307 y 323. POLGONO ADEMUZ. MAS DEL ROSARI. PATERNA
EN VALENCIA, una vez realizadas las observaciones correspondientes sobre los autos, emite el
siguiente
DICTAMEN
El contenido de los documentos de referencia, a criterio del tcnico que suscribe
afectan directamente a la reversin en cuestin por tratarse de una venta onerosa
particularizada en un beneficio extra para la administracin actuante, donde la
modificacin del fin expropiatorio para viviendas libres incrementa ampliamente el
justiprecio de los terrenos, por lo tanto sera objeto de actualizacin tal y como se refleja
en este informe, debiendo modificarse conforme se establece en los anexos.

Por todo ello se dictamina a los efectos oportunos.

Valencia, a 25 de FEBRERO de 2011

DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista

3. ANEXO A. FUNDAMENTOS DEL DICTAMEN


3.1.- CUESTIONES PRECEDENTES
3.1.1.- RECONOCIMIENTO
Descripcin de las parcelas y documentacin de la pericial.
Para el anlisis de las parcelas en cuestin se han realizado las visitas pertinentes al
terreno y se ha procedido al estudio de los archivos correspondientes a los expedientes de
DELIMITACIN, EXPROPIACIN Y URBANIZACIN DEL POLGONO ACCESOS ADEMUZ, y
sus subsiguientes PLANES PARCIALES Y PROYECTOS DE REFORMA INTERIOR, adems de los
documentos que obran en autos y visitas a los ayuntamientos implicados y reuniones con
tcnicos de la Administracin.
La localizacin de las propiedades en su sector correspondiente del polgono es
fundamental ya que este se ha modificado sustancialmente desde su inicio disgregndose en
diversos mbitos sucesivamente que nada tienen que ver con el permetro original de la
intervencin que pretenda una gran actuacin de viviendas sociales de promocin pblica
para todo el Polgono de Ademuz.

SITUACIN DE LAS PARCELAS EN LA DELIMITACIN DEL POLGONO SEGN EL PLAN GRAN VALENCIA

El polgono de Accesos a Ademuz se ubica al noroeste de la capital en una loma


alargada de terrenos de secano que se decidieron urbanizar a finales de los aos cincuenta y
que ha tenido un devenir muy agitado, conforme se explica en el apartado correspondiente
del presente informe.

PLANO EMPLAZAMIENTO DEL POLGONO DE ACCESOS A ADEMUZ. 1961

Se trata de un polgono de grandes dimensiones (1.994.800 m2) en su versin


original, basta ver su tamao absoluto con una superficie semejante al casco antiguo de la
ciudad de Valencia.

FOTO AREA CON EL COMPARATIVO DE TAMAOS RELATIVOS DEL TOTAL DEL POLGONO

El Proyecto de Delimitacin del Polgono Accesos Ademuz sometido a examen


pericial ha sido desarrollado y modificado por diversos instrumentos de Planeamiento desde
que se aprob su establecimiento siendo el Plan de Reforma Interior y Homologacin
Modificativa "Mas del Rosari" de Paterna del ao 2.001 el que ms incidencia ha tenido en
el desarrollo de la actuacin y el que est vigente en la actualidad.
Las parcelas 307 y 323, propiedad de D. Jos Ayora Pastor y herederos de Juan
Bautista Pastor Sebasti, se sitan en la zona noroeste del polgono como puede apreciarse
en el plano de situacin en el apartado anterior.
Tienen forma irregular con lindes ligeramente desviados de la nueva orientacin de
los viales y responde a la antigua distribucin de alineaciones de los caminos y campos de
huerta pre-existentes.

10

De la ubicacin de las cartografas y el estado actual se observa que sobre las fincas
objeto del informe se han realizado obras de urbanizacin y edificacin y que estn
completamente terminadas.

PLANO UBICACIN PARCELAS 307 y 323 SOBRE FOTO AEREA ACTUAL

La parcela 323 est situada en el extremo noroeste del polgono y bordea los lmites
del sector expropiado para configurar los accesos y sistemas generales de la actuacin.
En ella se han construido varias obras de infraestructuras generales pertenecientes al
servicio colectivo como un paso elevado, una rotonda y las correspondientes vas de servicio
con sus enlaces correspondientes.
No existen datos relativos al proyecto de urbanizacin correspondiente y todo indica
que su desarrollo se realiz a travs de varios proyectos ordinarios de urbanizacin
promovidos seguramente por la Direccin General de Carreteras y que han ido determinado
su configuracin, quedando algunos restos de terreno probablemente como reserva de
equipamiento vial.

11

La parcela 307 est situada en el centro-oeste del polgono y forma parte activa de
todas las modificaciones sucesivas que se han desarrollado en el mismo, habiendo sufrido
constantes variaciones en su diseo edificatorio a lo largo del tiempo.
En la actualidad, y al amparo del ltimo proyecto de Reforma Interior y
Homologacin Modificativa "Mas del Rosari" se han ejecutado sobre ella varias edificaciones
destinadas a viviendas unifamiliares aparte de los espacios libres y viales correspondientes.

VISTA AREA EN 3D DE LAS OBRAS DE EDIFICACIN SOBRE LA PARCELA 307

3.1.2.- TOMA DE DATOS Y VERIFICACIONES


Sistematizacin e identificacin de los datos para el examen pericial

En la visita al terreno se tomaron datos de campo y fotografas para centrar la


realidad de las parcelas en su entorno y la influencia e importancia que puede tener en su
aprovechamiento la situacin de las mismas.
La parcela 323 no se evala por estar ocupada por la urbanizacin general del
polgono y por lo tanto no haberla dotado de arpovechamiento lucrativo y no haberse
obtenido sobre ella plusvalas de tipo especulativo

12

La parcela 307 s que, por el contrario, se encuentra completamente edificada como


puede observarse en el reportaje fotogrfico que se desarrolla a continuacin, organizado
por vistas de las zonas definidas en el PRI Mas del Rosari.

PARCELA U-4

PARCELA B-1

13

PARCELA T-3

PARCELA T-4

14

PARCELA U-5

PARCELA R-18

15

PARCELA R-17

PARCELA U-6

16

Por otro lado se han obtenido copias de los diversos proyectos con los datos y fichas
correspondientes, as como de los documentos oficiales de aprobacin intentando
establecer una cronologa lo ms aproximada del proceso urbanizador, que se expone ms
adelante.

3.1.3.- OTRAS COMPROBACIONES


Otras actuaciones previas solicitadas o realizadas.

Para el estudio del expediente se realizaron las verificaciones pertinentes ad hoc en


cada caso, no siendo necesaria la solicitud de aportacin de nueva documentacin
especializada.
No se ha solicitado ninguna prueba externa por terceros.

3.1.4.- CONSIDERACIONES PREVIAS


Cuestiones a tener en cuenta antes de fundamentar el informe.

Antes de pasar a fundamentar el informe es importante tener en cuenta las


siguientes observaciones:
a) El Proyecto de Delimitacin del Polgono Accesos Ademuz ha sido desarrollado
y modificado sucesivamente por diversos instrumentos de Planeamiento desde su formacin
inicial que han supuesto una clara y sustantiva alteracin de los supuestos e intenciones
primigenias y que han alterado las motivaciones que justificaban el proyecto de expropiacin
inicial. A continuacin se explican cronolgicamente estos avatares.
- La parcela 307 se ubica en el Sector "Mas del Rosari que forma parte del antiguo
Polgono residencial "Accesos Ademz", promovido en su da por el Ministerio de
Vivienda y por el Instituto Nacional de Urbanizacin (INUR). Este polgono fue
concebido en su da para la promocin pblica directa, siendo el objetivo prioritario
... crear suelo urbano y sobre l viviendas para familias con ingresos medios-bajos, y
luchar contra el chabolismo y la infra-vivienda.
- El acta de nacimiento del Polgono Accesos Ademuz tiene su origen despus de la
riada de 1957 y en el mbito del PlanSur que en Valencia prev realizar un total de
cinco polgonos de ejecucin directa, cuatro de ellos residenciales y uno
especficamente industrial para amparar las previsiones de crecimiento de Gran
Valencia y poder absorber la inmigracin y eliminar el chabolismo. Fue una
intervencin del Estado al amparo de la recin estrenada Ley del Suelo de 1956 y por
medio de la Gerencia de Urbanizacin de la Direccin General de Urbanismo. Los
cinco polgonos eran Campanar, Avda. Castilla, Monteolivete y Accesos Ademuz de
uso residencial y Vara de Quart de uso industrial.

17

- La evolucin de los instrumentos urbansticos ha sido la siguiente:


1.961 Delimitacin Polgono Accesos de Ademuz
Por orden del Ministerio de la Vivienda de 22 de diciembre de 1961 se aprob la
delimitacin del Polgono "Acceso de Ademuz" que consiste en la ordenacin de una
superficie de 199,48 Ha (casi dos millones de metros cuadrados, la superficie del
casco intramuros de Valencia), una franja alargada de terreno ubicada entre los
municipios de Burjassot y Paterna -ya prevista en las actuaciones del plan sur- para la
descongestin planificada de Valencia, y la previsin de construir 8872 viviendas
distribuidas en siete sectores en gestin directa por el sistema de expropiacin.
1.974 Plan Parcial del Polgono "Acceso Ademuz"
El planeamiento del Polgono se concret en el Plan Parcial de Ordenacin del
polgono "Acceso Ademz", (sito en los trminos municipales de Burjasot y Paterna),
aprobado el 18 de febrero de 1974 por el Ministerio de la Vivienda, aunque en agosto
de 1973 ya se proyectaron las primeras 613 viviendas. Posteriormente, en mayo de
1979, se redact una Modificacin del mencionado Plan Parcial que afectaba
fundamentalmente al cambio de situacin de zonas verdes para permitir la
construccin de diversos centros de la Universidad de Valencia.
1.979 Proyecto de Urbanizacin Estructural.
De acuerdo con el Plan Parcial aprobado, se redact en 1974 el Proyecto de
Urbanizacin de la totalidad del polgono. Para la ejecucin de las obras se subdividi
el polgono en dos fases ; Fase I (Norte), que coincide con la actuacin Sector "Mas
del Rosari" y Fase II (Sur). En cuanto a la Fase I, se ejecutaron parcialmente las obras
de acuerdo con los proyectos de Obras de Explanacin y Pavimentacin,
Alcantarillado y Distribucin de Agua,-Depsito Regulador de Presin, Distribucin de
Energa Elctrica y Alumbrado Pblico.
1.984 Traspasos de competencias autonmicas de la Administracin del Estado.
La totalidad del suelo del polgono se obtuvo en el proceso expropiatorio iniciado en
1960 por el Ministerio de la Vivienda, figurando los terrenos inscritos a favor del
Instituto Nacional de la Vivienda (INV). Los terrenos incluidos en el polgono, a
excepcin de aquellas parcelas enajenadas para el Ayuntamiento de Paterna, el de
Burjassot y la Universidad por el Instituto para la Promocin Pblica de la Vivienda
(IPPV), que sustituy al INV en 1.980, pasaron a ser propiedad de la Generalitat
Valenciana en virtud de varios Reales Decretos de transferencias entre 1984 y 1989.
Las parcelas enajenadas por el IPPV antes de las transferencias, as como las
efectuadas en posteriores expedientes pueden observarse en el cuadro
correspondiente de superficies cedidas.
1.988 Orden de la GVA de Cesin al IVVSA
Mediante Orden de 2 de noviembre de 1988 se adjudican las labores de Gestin y
Administracin del Polgono al Instituto Valenciano de la Vivienda, I.V.V., S.A.,
incorporando a su tutela todos los terrenos del polgono propiedad de la Generalitat
Valenciana.

18

1.989 Concurso de enajenacin y adjudicacin a la Cooperativa PSV.


Los terrenos transferidos en este polgono, a excepcin de las parcelas edificadas, se
agruparon en 5 lotes y fueron objeto en 1989 de un concurso, convocado por el
I.V.V., S.A., con el propsito de la adjudicacin y venta de las parcelas para la
construccin de viviendas de proteccin oficial por cooperativas. Result
adjudicataria del concurso y por la totalidad de los lotes, la Cooperativa PSV
Promocin Social de Viviendas, avalada por UGT, en adjudicacin definitiva del
Consejo de Administracin del I.V.V., S.A. el 4 de diciembre de 1989. Como
consecuencia de dicha adjudicacin, con fecha 1 de julio de 1990 se suscribi
contrato de opcin de compra referido al conjunto de los 5 lotes de suelo.
1.990 Plan General de Paterna.
Simultneamente al desarrollo del procedimiento de adjudicacin, se iniciaron por el
Ayuntamiento de Paterna los trmites tendentes a la redaccin de la revisin del Plan
General de Ordenacin Urbana de Paterna, sometindose a informacin pblica el
expediente de aprobacin inicial en julio de 1989. Como consecuencia de la
aprobacin definitiva del PGOU el 15 de noviembre de 1990, quedaron modificadas
sustancialmente las condiciones urbansticas del Sector, y qued establecida en el
Plan la necesidad de tramitar un Plan Especial de Reforma Interior por tratarse de un
mbito urbanizado y parcialmente edificado y habitado.
1.993 Plan Especial de Reforma Interior "Mas del Rosari".
De acuerdo con las nuevas determinaciones establecidas en el PGOU de Paterna, PSV
como adjudicataria del suelo objeto del concurso convocado por el I.V.V.,S.A. y por lo
tanto como propietario nico, redact y tramit el PERI Plan Especial de Reforma
Interior "Mas del Rosari" que fue aprobado definitivamente el 11 de noviembre de
1.993.
1.994 Extincin por caducidad de la opcin de compra a favor de PSV.
Como consecuencia de un procedimiento penal por una querella criminal contra los
responsables de PSV y UGT por supuestos delitos de estafa y apropiacin indebida se
provoca un escndalo que destroza todos los proyectos de PSV y finalizado el plazo
concedido a la Cooperativa para ejercitar su derecho de opcin de compra sobre los
terrenos de referencia se extingue este derecho quedando los terrenos de nuevo a
disposicin de la Generalitat Valenciana.
1.996 Segregacin de parcelas edificadas para reclasificar el suelo disponible.
El traspaso de competencias del Gobierno Central al Gobierno Autonmico no
implic el cambio de titularidad registral y con la excusa de regularizar tal situacin,
la Generalitat Valenciana, a travs de la Consellera de Obras Pblicas, Urbanismo y
Transportes y el I.V.V., S.A., reanud el tracto registral interrumpido y procedi
primero a segregar de la finca matriz aquellas parcelas ya edificadas y despus toda la
superficie incluida en la delimitacin del Sector "Mas del Rosari" registrndola a su
nombre para luego proceder a su reparcelacin y venta.

19

1.996 Ampliacin de capital a favor del I.V.V.,S.A.


El Gobierno Valenciano, el 25 de octubre de 1996, adopt el acuerdo de ampliar el
capital social del Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. (DOGV N 2.863, de 06.11.96),
mediante la aportacin de diversos inmuebles, entre los que se encuentran la
totalidad de los terrenos incluidos en el Sector "Mas del Rosari", con exclusin de las
parcelas edificadas, ampliacin que se materializ mediante escritura pblica de 27
de noviembre de 1996.
1.997 Inicio de la Homologacin Modificativa y Plan de Reforma Interior.
El I.V.V.,S.A. en 1997 inici una revisin del PERI de 1993 porque las determinaciones
del mismo no se consideraban acordes con el programa de promocin de la
Generalitat, concluyendo en la necesidad de modificarlo sustancialmente, iniciando la
redaccin de un nuevo Plan de Reforma Interior ...que permitiera, por una parte,
reducir los costes de urbanizacin (?) cuando ya estaba urbanizado, y por otra,
...adecuar la tipologa de vivienda para que resulte apta para la nueva promocin de
viviendas que pasaran a viviendas unifamiliares de renta libre(?)
2.001 Aprobacin Definitiva PRI "Mas del Rosari"
El da 27 de julio de 2001 se produce la Aprobacin Definitiva por la C.T.U. del Plan
de Reforma Interior y Homologacin Modificativa "Mas del Rosari" de Paterna,
suscrito en enero de 2000 por los tcnicos del I.V.V., S.A. Este Plan modifica
sustancialmente el planeamiento anterior, variando la edificabilidad y las
alineaciones y modificando espacios libres y viales, de modo que hubo que demoler
la urbanizacin existente.
2.002 Cesin a la Universidad de Valencia
El 26 de marzo de 2002 se aprueba un Decreto de Cesin a la Universidad de Valencia
de terrenos con una superficie de 325.000 m2 para la creacin de un Campus
Cientfico, con un plazo de 19 aos para ejecutar las obras y la asuncin de las cargas
que pudieran producirse por los posibles derechos de reversin que tcitamente
reconoce la Generalitat pudieran derivarse. Este decreto de public en el DOGV de 04
de abril de 2002.
2.003 Concurso para la enajenacin de parcelas de Mas del Rosari
El I.V.V.,S.A. convoc el 28 de septiembre de 2003 concurso de libre concurrencia
para la enajenacin de las parcelas de uso residencial de la actuacin urbanstica Mas
del Rosari adjudicndose las parcelas a sendas mercantiles promotoras inmobiliarias
para la construccin de viviendas libres.
2.004 Ejecucin de las Promociones de Viviendas.
Se suceden las inscripciones en el Registro de las distintas parcelas enajenadas tras la
aprobacin de los respectivos proyectos de ejecucin y se procede a la construccin y
venta libre de las viviendas por las empresas adjudicatarias.

20

b) Respecto a el manteniendo del propsito y la causa de la expropiacin es


fundamental tener presente las siguientes consideraciones.
- En el Informe-Contestacin a la demanda de la abogada de la Generalitat se dice
que "... en el mbito del denominado "Polgono Acceso Ademuz" se han aprobado
posteriormente numerosos instrumentos urbansticos que han ido configurando una
ordenacin compleja de los terrenos afectados, manteniendo no obstante el uso
residencial como prioritario ..." y cita las sentencias del TS y del TSJ de la CV donde se
declara "... que la expropiacin forzosa ...cumpli y cumple con la "justa causa
expropiandi" que la motiv ... al haberse procedido en su seno a la construccin de
viviendas, equipamiento e infraestructuras, habindose ejecutado las obras de
urbanizacin ... debiendo valorarse la actuacin de la Administracin en su
conjunto..."
- La realidad es que entre 1984 y 2002 se cedi la mitad de la superficie completa del
polgono Accesos Ademuz proyectado para viviendas (cerca de un milln de metros
cuadrados) a la Universidad de Valencia, al Ayuntamiento de Paterna y Burjassot y a
Televisin Valenciana, descartando el uso previsto de vivienda social en ese medio
polgono. Se adjunta grfico explicativo sobre foto area de la distribucin de
superficies.
- La administracin reconoce estas transmisiones diciendo que "... se han cedido
algunas parcelas para dotaciones de la Universidad de Valencia..." pero es importante
hacer notar que esta transmisin no ha sido puntual ni anecdtica sino que las
parcelas brutas ocupan ms de 750.000 m2 (el 37,35% del polgono) y en el propio
decreto de cesin a la Universidad de Valencia (DOGV 23-03-200) se reconoce que el
nuevo fin no se adapta al fin expropiatorio.
- Tambin se quiere justificar el uso dotacional diciendo que ... el planeamiento
califica dichas parcelas como dotacionales cuando la verdad es que los terrenos
previamente cedidos en Burjassot a la Televisin y a la Universidad se recalificaron en
el PGOU de Burjassot de 1990 por peticin expresa de la Generalitat al propio
ayuntamiento durante la redaccin del planeamiento.
- Por otro lado la ejecucin de la urbanizacin proyectada sobre estas parcelas se
suspende (ms del 50%) y no se ejecuta nunca y gran parte de la ejecutada en la otra
mitad se demuele para la nueva reclasificacin del PRI de 2001 para poder as
obtener ms terreno edificable.
- Las obras de urbanizacin y la existencia de infraestructuras que se aluden como
razonamiento probatorio de "zona urbanizada" -una de las razones de apoyo
jurisprudencial- se han venido despreciando sistemticamente en las distintas
recalificaciones y cesiones, demoliendo precisamente parte de la urbanizacin
existente, con los lgicos costos aadidos, y ocupndose por suelo privado para
viviendas.

21

FOTO AREA DEL POLGONO COMPLETO CON LA DISTRIBUCIN DE SUPERFICIES CEDIDAS

22

c) El desarrollo del sector Mas del Rosari del polgono que se ha ejecutado no
tiene nada que ver con lo proyectado comprobando lo realmente realizado.

FOTO AREA AO 1991

- En sucesivas modificaciones se han ido eliminando viales, espacios libres,


aparcamientos, dotaciones, etc. para sacar as rendimiento al suelo, ajustando al mximo los
aprovechamientos que el cambio de legislacin permitiera, siempre en beneficio de la
Administracin propietaria.

FOTO AREA AO 2008

23

PLANO COMPARATIVO CON SUPERPOSICIN DE ORDENACIN PERI 1993 Y PRI 2001

24

d) Las Directrices del Plan de Reforma Interior y Homologacin Modificativa


manifiestan que la intencin para el desarrollo del sector es claramente la reclasificacin del
suelo para obtencin de plusvalas, como as se desprende de la secuencia de los hechos y de
los propsitos que se avanzaban en la memoria y los planos del propio PRI aprobado en EN
el ao 2001.
- Uno de los objetivos del nuevo Plan siempre ha sido poder enajenar las nuevas
parcelas para viviendas de renta libre, cosa que ya estaba prevista en el propio plan y
se aprecia en la cartula del plano i14 del proyecto, y as con ello obtener jugosas
plusvalas como luego se explica.

CARTULA PLANO i14 DEL PRI MAS DEL ROSARI

25

- En la memoria expositiva del PRI se explica que: ... Este polgono fue concebido en
su da para la promocin pblica directa, siendo el objetivo prioritario crear suelo
urbano y sobre l viviendas, la mayor parte de promocin pblica, para familias con
ingresos medios-bajos, y luchar contra el chabolismo y la infra-vivienda...
- Ya en la memoria justificativa de la actuacin de este nuevo Plan de Reforma
Interior, en el apartado C.1.- Directrices de la ordenacin, dice: ... El objetivo
principal es la recalificacin del sector mediante la inclusin de un nuevo tejido que
regenerando el rea, permita agotar el techo edificable construyendo viviendas...
- Ms adelante vuelve a decir ... Definicin de macroparcelas de tipologa mixta en
el Sector S.O., donde se conjuga la vivienda unifamiliar y plurifamiliar, propiciando el
desarrollo de conjuntos residenciales con dotaciones privadas comunes... y as ... La
introduccin de zonas destinadas a torres de 13 plantas en estas macroparcelas
cubre dos intereses ; por una parte el establecimiento de unos hitos en altura que
desde la autova haga inteligible la estructuracin del Sector, y por otra, satisfacer la
necesidad de construccin de un mayor nmero de viviendas para rentabilizar la
actuacin...
- Finalmente en el apartado C.5.- Justificacin de las mejoras introducidas por el
cambio de planeamiento indica refirindose a la densidad que se vara ... El nico
parmetro urbanstico que se incrementa es el nmero mximo de viviendas, que
pasa de 2.584 a 2.850 viviendas, es decir, se pasa de una densidad de 35 viv./Ha. a 40
viv./Ha... Esto supone una modificacin de las previsiones contenidas en el art. 243
del PGOU para el Sector en cuanto a la densidad...
- En cuanto a la enajenacin de las parcelas reclasificadas, las plusvalas generadas
tan slo en los terrenos de alrededor de la antigua Parcela 307 con las actuales
parcelas U-4, U-5, y U-6 y las T-3 y T-4, ascendieron por venta directa a casi dos mil
millones de pesetas conforme a las certificaciones registrales que figuran en autos.

e) Las mediciones de superficies y dems datos que se reflejan en este informe, es


importante tener en cuenta que se han efectuado sobre copias de los planos facilitados que
obran en el expediente y archivos digitales del Colegio de Arquitectos, por lo tanto deben
confirmarse en su caso con mediciones exactas sobre el terreno.

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3.2.- EXTREMOS REQUERIDOS

3.2.1.- OBJETO DEL DICTAMEN


Proposicin de prueba pericial.

Se requiere del perito por la demandante para que informe sobre los siguientes extremos:
... sobre la denegacin de indemnizacin por actualizacin del justiprecio al desestimar
el derecho de reversin en las parcelas 307 y 323 del Polgono Accesos Ademuz en el
Sector Mas del Rosari de Paterna en Valencia.

3.2.2.- ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN


Descripcin y anlisis de la legalidad de los Documentos del expediente.

Consultado el contenido del EXPEDIENTE mencionado y vistas las pretensiones de la


demandante, el contenido de los documentos de referencia y los anlisis practicados, las
reclamaciones efectuadas afectan directamente al derecho de reversin en cuestin, por
tratarse de una venta onerosa particularizada en un beneficio extra para la administracin
actuante, donde la modificacin del fin expropiatorio para viviendas libres incrementa
ampliamente el justiprecio de los terrenos.
La modificacin del uso y el aprovechamiento por la Administracin a posteriori de
los bienes expropiados siempre ha estado protegida por la legislacin urbanstica que
reconoce que toda expropiacin realizada por razones urbansticas pueda terminar con la
reversin de los bienes y derechos expropiados en favor de su primitivo titular, si aqullos
no se destinasen a los fines especficos que estableciera el Plan que legitim dicha actuacin.
Ya en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana., vigente hasta el
20 de marzo de 1997 se deca: ...Artculo 225.- Supuestos de reversin. 1. Los terrenos de
cualquier clase que se expropien por razones urbansticas debern ser destinados al fin
especfico que se estableciese en el Plan correspondiente. 2. Si en virtud de modificacin o
revisin del planeamiento se alterara el uso que motiv la expropiacin proceder la
reversin... Igualmente, proceder la reversin en los supuestos de terrenos incluidos en una
unidad de ejecucin para su desarrollo por el sistema de expropiacin, cuando hubieren
transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que la urbanizacin se hubiera concluido.
La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, vigente hasta el
1 de julio de 2007, en su artculo 40.3 indicaba: ... Proceder la reversin de los terrenos
expropiados... si, como consecuencia de una modificacin del planeamiento que no se
efecte en el marco de la revisin de ste, se alteraran los usos, intensidades o
aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.

27

En la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, Vigente hasta el 27 de junio de 2008, en el


artculo 29. 2. A. se deca: ...Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos
desde la expropiacin sin que la urbanizacin se haya concluido... y ... .Procede la
retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una
modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte en el
marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello suponga un
incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. El nuevo valor
se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos
usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre
dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio...
Y el vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sigue manteniendo al respecto: ... Artculo 34. Supuestos
de reversin y de retasacin: 1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en
virtud de modificacin o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica,
procede la reversin...
Por otro lado, conforme establece claramente la vigente Ley de Expropiacin Forzosa
en su artculo 55. 2. ... Por excepcin, si el bien o derecho expropiado hubiera
experimentado cambios en su calificacin jurdica que condicionaran su valor o hubieran
incorporado mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de
valor, se proceder a una nueva valoracin del mismo, referida a la fecha de ejercicio del
derecho..., es necesaria la actualizacin del justiprecio.

3.2.3.- DESCRIPCIN Y EVALUACIN


Anlisis pormenorizado de los requerimientos y evaluacin de circunstancias.

Se procede a continuacin a describir y considerar las cuestiones requeridas


conforme se ordenan en la peticin de la demandante.
... solicitar que se nombre perito judicial,... para que elabore un informe,... donde se
determine:
a) La ubicacin actual de las parcelas expropiadas la 307 y 323, que fue objeto de
expropiacin por el polgono acceso Ademuz.
Para ubicar exactamente las parcelas que se solicita se ha recurrido al Plano Catastral
de Rstica del ao 1927 del Instituto Geogrfico y Catastral del Ministerio de
Economa y Hacienda que figuran en el archivo histrico municipal del Ayuntamiento
de Paterna.

28

Las parcelas 307 y 323 corresponden al nmero de orden del Proyecto de


expropiacin redactado en diciembre de 1961 y a las Actas de Ocupacin de fecha 1 de
diciembre de 1965, que afectan a las parcelas originales n 11-a y 17 del polgono 21.

PLANO CATASTRAL DE RSTICA DEL AO 1927

29

La parcela 323 est situada en el extremo noroeste del polgono y bordea los lmites
del sector expropiado para configurar los accesos y sistemas generales de la actuacin.
En ella se han construido varias obras de infraestructuras generales pertenecientes al
servicio colectivo como un paso elevado, una rotonda y las correspondientes vas de servicio
con sus enlaces correspondientes.

UBICACIN Pa 323 SOBRE FOTO AREA DE 2008

30

La parcela 307 est situada en el centro-oeste del polgono y forma parte activa de
todas las modificaciones sucesivas que se han desarrollado en el mismo, habiendo sufrido
constantes variaciones en su diseo edificatorio a lo largo del tiempo.
En la actualidad, y al amparo del ltimo proyecto de Reforma Interior y
Homologacin Modificativa "Mas del Rosari" se han ejecutado sobre ella varias edificaciones
destinadas a viviendas unifamiliares

UBICACIN Pa 307 SOBRE FOTO AREA DE 2008

31

b) Una vez ubicadas las parcelas determinar si estn ocupadas o no, y en caso de
estar ocupadas, determinar que edificacin las ocupa, y si fueran viviendas
determinar si las mismas son de VPO o de renta libre, y en cuanta superficie.
Como ya se ha explicado, la parcela 323 est ocupada por obras de urbanizacin y
sistemas generales y la parcela 307 est ocupada por varias edificaciones y viales.

Pa 307 ZONA 1. FOTO AREA DE 2009

Pa 307 ZONA 2. FOTO AREA DE 2009

32

La ocupacin actual dividida por usos es la siguiente.

DESTINO ACTUAL POR SUPERFICIES DE LA Pa 307

33

Las mediciones de la PARCELA 307 en los diversos registros son muy semejantes, por
ello tomaremos la obtenida por medicin directa sobre planos
Medicin segun Escrituras =

25.750,00 m2 (30 hanegadas)

Medicin segun IVVSA =

26.188,11 m2 (23.232,42 Residencial y 2.955,69 Viales)

Medicin segn Planos actual =

26.155,61 m2

MEDICION ADOPTADA:

SUPERFICIE Pa 307 = 26.155,61 m2

Esta superficie pormenorizadas por usos son:


VIALES
subparcela
m2
C-1
920,49
C-2
1.123,34
C-3
887,03
C-4
4,16
2.935,02

VIV. PLURIFAMILIAR
subparcela
m2
B-1
131,06
T-3
1.324,49
T-4
1.170,92

VIV. UNIFAMILIAR
subparcela
m2
U-4
8.683,33
U-5
3.432,15
U-6
998,31

VIV. SOCIAL
subparcela
m2
R-17
3.686,74
R-18
3.794,07

2.626,47

13.113,79

7.480,81

Las viviendas construidas en dicha Parcela son de tres tipos: viviendas unifamiliares
de renta libre, vivienda plurifamiliares de promocin privada de VPO, y viviendas sociales
plurifamiliares de promocin pblica.
Esta distribucin de usos viene impuesta por la modificacin del Planeamiento del
PRI Mas del Rosari de 2001 que ya prevea la enajenacin de estas parcelas para rentabilizar
la actuacin segn se explicaba en la memoria. La venta de las parcelas se produjo tras el
Concurso y Adjudicacin efectuado en 2003 por el IVVSA, con el siguiente resultado en los
terrenos incluidos en la parcela 307
nreg
69.691

finca
U-4

m2s
12.068

m2t
5.189

CYES, S.A

total
1.750.000

145,01 337,25

69.693

U-5

7.237

3.597

CYES, S.A

1.200.000

165,81 333,61

69.695

U-6

23.751

10.213

MAVER 2000

4.900.000

206,31 479,78

69.653

B-1

3.389

5.342

PROMOCLAS

1.000.000

295,07 187,20

69.671

T-3

2.349

5.873

DETIN, S.A

800.000

340,57 136,22

69.673

T-4

2.189

5.988

PRODESE, S.L

800.000

50.983

36.202

365,46 133,60
204,97 288,66

10.450.000

/ m2s

/ m2t

Las viviendas unifamiliares ocupan una superficie de 13.113,79 m2 dentro de la


parcela original y se destinan claramente a viviendas libres desde el origen del proyecto
como puede apreciarse en la Hoja de Inscripcin del registro y en las Memorias de los
Proyectos de Ejecucin de las unifamiliares que se reproducen a continuacin.

34

HOJA CERTIFICACIN REGISTRAL PARCELA U-4 DE LA REPARCELACI

35

MEMORIA PROYECTO UNIFAMILIARES PARCELA U-4

36

MEMORIA PROYECTO UNIFAMILIARES PARCELA U-5

37

c) En el caso de estar ocupadas parcialmente las parcelas iniciales expropiadas por


viviendas de renta libre determinar el importe de la indemnizacin que le
correspondera al actor a consecuencia de la prdida del derecho de reversin in
natura, consistente en la diferencia entre el valor de los terreno a fecha de peticin de
la reversin, valorndose como suelo urbanizable menos el justiprecio actualizado a
fechad e peticin de la reversin de los terrenos.
La nueva valoracin y la actualizacin del justiprecio se puede determinar
fehacientemente en base al precio de venta de la reciente adjudicacin e inscripcin.
La fecha de inicio del expediente y pago de las primeras indemnizaciones viene
determinada por el proyecto de Delimitacin del Polgono "Acceso de Ademuz" aprobado
por Orden del Ministerio de la Vivienda de 22 de diciembre de 1961 y las expropiaciones que
se fueron desarrollando en aos sucesivos, esta en concreto con Acta de ocupacin de fecha
1 de diciembre de 1965 con un justiprecio de 384.750,54 pesetas que su equivalencia en
euros sera:
384.750,54 pta = 2.312,40 DE 1965
Que con la tasa de actualizacin sera:
2.312,40 DE 1965 = 56.554,37 DE 2011(*)
*Actualizacin de rentas con el IPC general para periodos anuales completos entre Diciembre de 1965 y Diciembre de 2010
segn el mtodo utilizado para el clculo de las tasas de variacin del IPC del Instituto Nacional de Estadstica.

Calculando el precio de venta medio de las parcelas libres del cuadro anterior el valor
por metro cuadrado sera:
43.056

7.850.000 182,32

Descontando los gastos de urbanizacin y los gastos generales y aplicando los


coeficientes correctores correspondientes el precio unitario para la diferencia entre el valor
de los terrenos es:
182,32 x (22% + 19% + 16% ) = 85,69 /m2
Con lo que la valoracin terrenos de la Pa 307 ocupados por viv libre al precio de
venta medio sera
13.113,79 m2

85,69 /m2

1.123.720,60

38

3.2.4.- COMPARACIN CON OTROS INFORMES


Coincidencias y discrepancias con los informes aportados al procedimiento.

Conforme se puede observar en el desarrollo de los fundamentos de este dictamen el


tcnico que suscribe coincide bsicamente con las manifestaciones expuestas por el informe
del otro perito.

3.2.5.- VALORACIN.
Propuestas indicativas de valoracin por indemnizacin

Los datos relativos a VALORACIN ya se han insertado en la descripcin


correspondiente.

39

3.3.- CONCLUSIONES.

3.3.1.- ESPECIFICACIONES CONCLUIDAS


Opinin del perito con expresin de las conclusiones deducidas del anlisis.
La modificacin del uso y el aprovechamiento por la Administracin a posteriori de
los bienes expropiados siempre ha estado protegida por la legislacin urbanstica que
reconoce que toda expropiacin realizada por razones urbansticas pueda terminar con la
reversin de los bienes y derechos expropiados en favor de su primitivo titular, si aqullos
no se destinasen a los fines especficos que estableciera el Plan que legitim dicha actuacin.

3.3.2.- DETERMINACIONES FINALES


Resumen del anlisis efectuado.

El contenido de los documentos de referencia, a criterio del tcnico que suscribe


afectan directamente al derecho de reversin en cuestin, por tratarse de una venta
onerosa particularizada en un beneficio extra para la administracin actuante, donde la
modificacin del fin expropiatorio para viviendas libres incrementa ampliamente el
justiprecio de los terrenos, por lo tanto sera objeto de actualizacin tal y como se refleja
en este informe, debiendo modificarse conforme se establece en el presente anexo.

Valencia, a 25 de FEBRERO de 2011

DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista

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4. ANEXO B. DOCUMENTACIN COMPLEMENTARIA


4.1.- DOCUMENTACIN GRFICA

4.1.1.- FOTOGRAFAS
Fotografas y grficos descriptivos
Ya se han insertado en la descripcin correspondiente.

4.1.2.- PLANOS
Planos y croquis aclaratorios

Ya se han insertado en la descripcin correspondiente.

41

4.2.- OTROS DOCUMENTOS

4.2.1.- TABLAS DE VALORACIN


Referencias del desglose de la valoracin de los terrenos
No se considera necesario.

4.2.2.- OTROS INFORMES Y PRUEBAS


Informes y pruebas solicitados expresamente por el perito u otros
No se han efectuado por no considerarse necesarios

Valencia, a 25 de FEBRERO de 2011

DIGITAL SIGN.
Fdo.: Vicente Calabuig Pastor
Arquitecto-Urbanista

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