Scribd Logo
Cargar

¡Te damos la bienvenida a Scribd!

  • Inscripción de Transferencia de Aires

    Cargado por

    Jurisprudencia Registral Perú
    167 vistas10 páginas
    Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes

    Título original

    Inscripción de transferencia de aires

    Derechos de autor

    © © All Rights Reserved

    Formatos disponibles

    PDF o lea en línea desde Scribd

    ¿Le pareció útil este documento?

    ¿Este contenido es inapropiado?

    Denunciar este documento
    Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes

    Copyright:

    © All Rights Reserved
    Descargue como PDF o lea en línea desde Scribd
    Marcar por contenido inapropiado
    167 vistas10 páginas

    Inscripción de Transferencia de Aires

    Cargado por

    Jurisprudencia Registral Perú
    Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes

    Copyright:

    © All Rights Reserved
    Descargue como PDF o lea en línea desde Scribd
    Marcar por contenido inapropiado
    de 10
    TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. fit -2014 - SUNARP-TR-L Lima, g 7 oct, 20% APELANTE - MARIA ISABEL PAREDES JARAMILLO. TITULO : N° 519936 del 27/5/2014. RECURSO : HTD. N° 062480 del 22/7/2014. REGISTRO = Predios de Lima. ACTO (s) i Sucesién intestada, donacién y compraventa de aires \. reservados, independizacién y modificacibn de reglamento interno. “GUAR “SUMILLA TRANSFERENCIA DE AIRES "Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual Se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participacién en los bienes comunes.” 1 ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la sucesién intestada de José Bravo de Rueda Velarde inscrita en la partida electronica N° 12985485 del Registro de Personas Naturales de Lima en la partida N° 44554178 del Registro de Predios de Lima en mérito al titulo archivado N° 281082 del 22/03/2013, la inscripcién de la donacién y compraventa de los aires reservados inscrito en la partida electronica N° 44554178 del Registro de Predios de Lima a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado. Asimismo se solicita la inscripcién de ta independizacién y modificacién del reglamento interno del predio ubicado en la Calle Victorio Mosto 3676, Av. Benavides 3678-3680-3688-3696 del distrito de Santiago de Surco inscrito en la partida electronica N° 44554178 del Registro de Predios de Lima. Atal efecto se adjunta la siguiente documentacion: - Solicitud del 26/5/2014 suscrita por Maria Isabel Paredes Jaramillo. - Parte notarial de la escritura publica de donacién y compraventa de aires reservados del 2/9/2013 otorgada ante notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra. - Parte notarial de la escritura publica de independizacién de aires y modificacién de reglamento intemo del 14/10/1985 otorgada ante notario de Lima Rafael Chepote Coquis. - Plano de los aires reservados P-02 suscrita por la ingeniera civil Maria Isabel Paredes Jaramillo con firma certificada por notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el 2/9/2013. - Solicitud de desistimiento parcial de la donacién y compraventa de los aires reservados suscrita por Maria Isabel Paredes Jaramillo el 9/6/2014. - Solicitud del desistimiento del desistimiento parcial del 9/6/2014 suserita por Maria Isabel Paredes Jaramillo el 7/7/2014. RESOLUCION No. - -2014 - SUNARP-TR-L = Escrito que contiene el recurso de apelacién. DECISION IMPUGNADA EI Registrador Publico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave observé el titulo en los siguientes términos: “Reingresado el presente titulo, estando al escrito de fecha 14/7/2014, se reitera que para la inscripcién de los actos se requiere de la previa modificacién del reglamento interno y de los porcentajes de participacion a efectos de poder abrir partida registral para los aires materia de fa reserva efectuada en la partida matriz. En tal sentido, se reitera lo anteriormente observado: “Habiendo sido transferidas Ia totalidad de las secciones exclusivas que conforman fa edificacién, corresponde a la junta de propietarios aprobar la modificacién del reglamento intemo y la consecuente modificacién de los porcentajes de participacién a fin de dar porcentaje a los aires materia del presente titulo. : Por ello, deberé presentarse para su calificacién registral, e! documento privado con legalizacién notarial de fimas o Escritura Publica de modificacién de reglamento intemo, sustentadas en la copia certificada de! acta de junta de propietarios donde se acuerde la modificacién de los porcentajes y del regiamento, cumpliendo con los requisitos y procedimientos establecidos para la modificacién de porcentajes, por el articulo 5.3 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun. Se deja constancia que el parte notarial presentado no contiene inserto acta de junta de propietarios, pese a haber sido otorgada con posterioridad a las compras ventas de las unidades inmobiliarias conformantes de la edificacion.” Base Legal: Norma V del Titulo Preliminar, Arts. 31° y 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Pablicos concordante con ef Art. 2011° del Cédigo Civil, Ley 27157 y su_reglamento D.S. 035-2006- VIVIENDA, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: - Mediante el titulo archivado N° 2013-1219163 del 19/12/2013 se registré en el asiento B0004 de la partida matriz N° 44554178 del Registro de Predios la reserva de aires en mérito a la Resolucién del Tribunal Registral N°. 775-2014-SUNARP-TR-L_ del 22/4/2014 mediante el cual quedd registrado que el Sr. José Bravo de Rueda Velarde se reservé el derecho de propiedad de los aires, azotea y areas libres. - La peticion trata de cuatro inscripciones totalmente independientes y de orden secuencial; sin embargo, el Registradér deniega la inscripcién como si se tratara de una sola peticién, hecho que debe ser valorado por el Tribunal Registral, es més condiciona a que se haga la independizacion previa a la inscripcién de los actos solicitados! - Por medio del presente titulo se solicita como primera inscripcién que la sucesi6n intestada del Sr. José Bravo de Rueda Velarde inscrita en la i { | RESOLUCION No. - [si -2014 - SUNARP-TR-L partida electronica N° 12985485 del Registro de Personas Naturales se inscriba en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida electronica N° 44554178 la reserva de aires, azotea y areas libres en mérito al titulo archivado N° 281082 del 22/3/2013. Con este acto se inscribiré que los aires reservados que le correspondan a José Bravo de Rueda pasa a ser de la sucesién conformada por Rosa Elena Bravo de Rueda Gastelumendi, Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi - Como segundo acto se solicita la donacién a titulo oneroso (sic), a fin de que los derechos y acciones que le correspondian sobre los aires reservados a Rosa Elena Bravo de Rueda Gastelumendi, los adquiere José Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi, por lo tanto los aires reservados le corresponden a Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi, en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida electronica N° 44554178. - Como tercer acto se solicita la inscripcién de la compra venta de aires reservados. Con este acto se inscribiré la compra venta efectuada por Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado, por lo tanto la peticion es coherente a la conclusién de los tres actos juridicos inscritos en forma secuencial y figurara en la partida matriz que los aires reservados le corresponden a Juan Miguel Ovalle Maldonado, quien es el titimo que tiene dominio sobre los aires reservados. - Finalmente como cuarto acto juridico se solicita que se inscriba la independizacién de aires y modificacién del reglamento interno de propiedad horizontal otorgado por José Bravo de Rueda Velarde, mediante escritura publica de fecha 14/10/1985 ante el notario de Lima Rafael Chepote Coquis en lo que respecta a la asignacién de porcentajes exclusivamente. ANTECEDENTE REGISTRAL La edificacién ubicada en la calle Victorio Mosto N° 3676 y !a avenida Benavides 3678 - 3680 - 3688 — 3696 del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrita en la ficha N° 52043 que continua en la partida N° 44554178 del Registro de Predios de Lima. En los asientos 2-b, 3-b, 4-b y 5-b de Ia ficha indicada se encuentra inscrita la declaratoria de fabrica, la numeracién, la modificacién producto de la independizacién de unidades y el reglamento interno, respectivamente, en mérito del titulo archivado N° 21712 del 4/4/1984. Asimismo, en los asientos 800001 y B00002 se encuentra inscrita la adecuacién del reglamento intemo y la junta de propietarios en mérito al titulo archivado N° 522258 del 11/8/2008. En el asiento B00003 se encuentra inscrita la eleccién del presidente de la junta de propietarios, siendo éste Avanzini S.A., representada por Luis Fernando Avanzini Hoyos. RESOLUCION No. - -2014 - SUNARP-TR-L En el asiento BO0004 se encuentra inscrita la reserva del derecho de propiedad de los aires, azotea y Areas libres a favor de José Bravo de Rueda Velarde. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES _ Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo. De lo expuesto y de! andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuesti6n a determinar es la siguiente: - ECudles son los requisitos para que proceda la inscripcién de la transferencia de aires de una edificacién? ANALISIS 1. El Reglamento General de los Registros Publicos, en su articulo 31, sefiala que la calificacién es la evaluacion integral de los titulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcién, con la precision de que en el marco de Ia calificacién registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciaran y facilitaran las inscripciones de los titulos ingresados al registro. A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificaci6n fegistral comprende entre otros, los siguientes aspectos: “a) Confrontar la adecuacién de los titulos con jos asientos de inscripcién de Ja partida registral en la que se habré de practicar la inscripcién, y, complementariamente, con ios antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacion de aquéllos. (...).” En ese sentido, la calificacién registral constituye el examen que efectiia el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 de! Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencién a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos. Por ello, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, establece que la calificacién comprende la verificacién del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcién. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacion también comprende la verificacién de'los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicién de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y Complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro, 2. Mediante el presente titulo se solicita comg primer punto la inscripcién de la sucesién intestada de José Bravo de Rueda Velarde, inscrita en la partida electronica N° 12985485 del Registro de Personas Naturales, en la partida RESOLUCION No. - /69¢, -2014— SUNARP-TRL N° 44554178 del Registro de Predios de Lima en mérito al titulo archivado N° 281082 del 22/03/2013. Revisada la partida electronica N° 12985485 de! Registro de Sucesiones Intestadas de Lima se encuentra inscrita la sucesién intestada de José Bravo de Rueda Velarde declarandose como sus herederos a sus hijos Mercedes Cristina, Rosa Elena y José Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi. 3. El articulo 660 del Cédigo Civil establece que desde e! momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores. La muerte es el hecho que pone fin a la persona y determina fa transmision de los derechos y obligaciones a sus sucesores El articulo 735 del Cédigo Civil sefiala que la institucién de heredero es a titulo universal y comprende la totalidad de los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia o una cuota parte de ellos. La calidad de universal se caracteriza entonces en que el heredero se sustituye por entero en el lugar juridico del causante, es decir en todas las relaciones juridicas y no sélo en las patrimoniales 4, En este caso, en el asiento 800004 de ta partida N° 44554178 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la reserva de propiedad de los aires, azotea y area libres a favor de José Bravo de Rueda cuya sucesién consta en la partida 12985485 del Registro de Sucesiones. Sin embargo, se advierte que el asiento de dominio no guarda concordancia con los antecedentes, puesto que de acuerdo al asiento c-1 de la ficha $230 que continua en la partida 44554178, el bien inmueble inscrito tiene la calidad de social. En tal sentido corresponde rectificar el asiento BOO004 debiendo sefialarse que pertenecen a la sociedad conyugal conformada por José Bravo de Rueda Velarde y Elena Gastelumendi Arca. Estando asi las cosas, a fin de proceder a inscrbir la trasiacién de dominio a favor de la sucesién de José Bravo de Rueda Velarde, previamente debe adecuar su rogatoria a fin de proceder a la inscripcién de la sucesion de Elena Gastelumendi Arca. 5. Por otro lado, también se solicita la donacién y compraventa de los aires reservados a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado. Respecto a los aires es posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificacién, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el duefio del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los limites de! perimetro superficial de ‘su predio, 0 el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo 0 tercer piso y asf de modo indefinido respetando claro esté, los pardmetros urbanisticos y edificatorios respectivos'. + Resoluciones N* 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A 231072008. RESOLUCION No. - 2014 —- SUNARP-TR-L Con esa misma orientacién la Ley N° 27157 Ley de Regularizacién de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad ‘Comun, publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial “E! Peruano’, establece que son bienes de propiedad comun, los sétanos y azoteas, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan cléusulas en contrario (articulo 40, inciso h), 6. Sobre la misma materia, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN (aprobada mediante la Resolucién del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008) ha establecido los criterios para la calificacién e inscripcién del régimen de propiedad exclusiva y comun, cuyo numeral 5.5 sefiala: “§.5, Inscripcién de los aires ‘Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacién, ésta podra independizarse como seccién de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de, participacién en los bienes comunes. En este caso la independizacién procederé siempre que se cuente con un area proyectada de acceso. El reglamento intemo puede establecer reserva de aires sin independizacién, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento especifico correspondiente a la partida registral de! predio matriz, 0 de otra partida vinculada. ‘A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes y Consideraciones de dicha directiva, se sefiala lo siguiente: “En mérito a la autonomia de la voluntad el propietario-constructor puede airibuir el derecho de sobreelevacién a favor de algun titular exclusivo, 0 incluso de 6! mismo, en virtud de dos modalidades clésicas: Primero, la cldusula de ‘reserva de aires” hasta una futura ampliacién de edificacién; con Io que el registro se limita @ inscribir el reglamento intemo (con cléusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”. La estipulacién, por tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe sefialarse que muchas veces esa inscripcién se omite por lo que fa presente directiva trata de salvar esos errores.: Segundo, la cléusula de “independizacién de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevacién, y solicitar, ademés, que éste se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripci6n, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participacién en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una seccién de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes’. 7 7. De lo expuesto en el punto anterior se advierte que la directiva regula dos situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir, una partida registral independiente para la inscripcién de esos aires, que seran objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que implica que los aires no se independizan Cuando los aires seran objeto de independizacion, estos aires se convierten en una unidad de propiedad exclusiva, y por|tanto, debe corresponderle un porcentaje de participacion en los bienes comunes, de conformidad con el RESOLUCION No. - [ste -2014 — SUNARP-TR-L articulo 130 de! Reglamento de la Ley 271572. Asimismo, al igual que 10 establecido en el ultimo parrafo del atticulo 63 de! Regiamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucién N° 097- 2013-SUNARP-SN del 3/5/2013, la independizacién de los aires procedera siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso directo a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que por tratarse de una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tener acceso que permita el ingreso directo e independiente de las demas unidades inmobiliarias. 8. En cuanto a la transferencia y condicion juridica de los aires, la directiva citada sefiala’ Numeral 5.6: La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independizacién y memoria descriptiva autorizada or ingeniero 0 arquitecto colegiado. Numeral 5.7: De conformidad con el articulo 40, inciso h) de la Ley 27157, los aires reputan zonas comunes, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan cléusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condicion de seccién de propiedad exclusiva. Como puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mencién precisa que “los aires” si pueden ser objeto de transferencias, debiendo tenerse en cuenta para ello su condicién juridica de zonas comunes o de secciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva establece que ‘los aires" se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se desprenda de los titulos de propiedad de las secciones de propiedad exclusiva 0 que ello conste en el regiamento interno o en una modificacién posterior de éste. 9. En el presente caso, tenemos que la reserva de aires obra inscrita en la partida matriz y no en una partida independizada, Como ya se ha sefialado, el numeral 5.6 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comun, ha dispuesto expresamente que cualquier acto de transferencia de aires se inscribira siempre que se adjunten planos de independizacin y memoria descriptiva, Esto es, para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se abra una partida de independizacién de los aires, para lo cual - ademas de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participacién en los bienes comunes. En tanto no se cumplen los requisitos antes sefialados para que proceda la independizacién de los aires, no es posible inscribir transferencia de los aires, salvo la transferencia a titulo universal. 2 aticulo 130.- Partcipacién en la propiedad de los bienes comunes La participacion en los bienes comunes, s.un derecho accesorio a cada unidad o seccion de uso exclusivo y corresponde ejercerio al propietario de la misma. EI porcentaje es determinado en el Reglamento Intemo, y se establecera atendiendo a criterias razonables, ‘como el area ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacién de éstas, [os usos a los que estén destinadas, etc. vu. > RESOLUCION No. - -2014|- SUNARP-TR-L. i | En consecuencia, la reserva de aires - mientras no se independicen -, permaneceré en la partida matriz, no pudiendo inscribirse transferencia alguna de dichos aires en tanto no sean independizados. 10. Asimismo también se ha presentado parte notarial de la escritura publica de independizacin de los aires y modificacién del reglamento interno del 14/10/1985 otorgada ante notario de Lima Rafael Chepote Coquis; sin embargo, revisado los antecedentes registrales de la partida N° 44584178 tenemos que en el asiento BO0001 se encuentra inscrita la adecuacién del Reglamento Interno al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin previsto en la Ley N 27157 y su reglamento D.S. 008- 2000-VIVIENDA. Esta adecuacion fue acordada en sesiones de Junta de Propietarios de fechas 14.11.2007 y 16.07.2008. Siendo asi, tenemos que ya se ha adecuado el Reglamento Interno con fecha posterior (14/11/2007) a la modificacién que se pretende inscribir (14/10/1985). Ambos actos son incompatibles puesto que las modificaciones se efectuaron dentro del marco legal ya derogado. Al respecto, el articulo 2017 del Cédigo Civil seffala que “no puede inscribirse un titulo incompatible con otro, aunque sea de fecha anterior’. Por todo lo expuesto, corresponde confirmar la observacién formulada por el Registrador. ' 14. Se deja constancia que procede la inscripcién de la suoesién intestada de José Bravo de Rueda Velarde en la partida electronica N° 44554178 del Registro de Predios de Lima siempre que el usuario se desista parcialmente de los demas actos conforme lo establece fel articulo 13 del Reglamento General de los Registros Publicos* y adecue su rogatoria en los términos seffalados en el numeral 4 ' Con Ia intervencién de la Vocal (s) Andrea’ Gotuzzo Vasquez, autorizada mediante Resolucion N° 165-2014-SUNARPIPT del 7/7/2014. Estando a lo acordado por unanimidad; | RESOLUCION CONFIRMAR la observaci6n formulada por'el Registrador del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento y sefialar que procede la inscripcién de la sucesi6n intestada previa adecuacién de la rogatoria y desistimiento parcial de los demas actos a inscribir conforme a los numerales 4 y 11 de la presente resolucién. Registrese y comuniquese. | i i * Articulo istimiento de la rogatoria. El presentante del titulopodra desistrse de su solicitud de inscripcién, mediante escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuardicha certificacién, mientras no se hhubiere efectuado la inscripcion correspondiente, En cabo, que el precentants sea Notatio, #1

    También podría gustarte