DERECHOREGISTRAL

ManualDiezPicazooLacruz
Siyoquieroadquiriralgndrealconquienpuedocontratar?Yconquienpuedocontratary
asegurarmedequenolovoyaperder?
Quien:Elhechodenoconocerelverdaderodueoprovocaunasconsecuenciaslegalestanto
enlapersonaquecontratacomoenlasociedad.
Cargas:Unavezseconoceeldueo,puededarsequenoinformedetodaslascargasque
puedetenerelbiensujetodeltrficojurdico.Anteelproblemadecargasdesconocidasele
debeprestarigualatencinalosgravmenesylascargas.
Fuerzadelosgravmenesyeldueo:atenderalvalordeldesconocimientodelosgravmenes
oelconocimientodeldueo.

Elmomentoclavequeestudiaremosrespectodelregistroesla LeyHipotecariade1861,en
cuya exposicin de motivos manifiesta que hasta que no se promulga dicha ley, las leyes
hipotecariasestncondenadasporlacienciaylarazn.Enprimerlugarporqueosegarantiza
suficientementelapropiedad,ensegundolugar,entercerlugar,porquenoaseguranelcrdito
territorial.Encuartoporquenodancirculacinalariqueza,nifacilitannidanseguridadalos
quequierenadquirirpropiedad.
Enresumen,nogarantizanquieneseldueo,loqueconllevaquenadievaaquererentraren
eltraficojcoyeconmico,puestoquenosedaseguridadjca,enconsecuencia,elintersse
aumentaamedidaqueelriesgolohace,porellolasantiguasleyesnogarantizabanelintersdel
dinero.
Hastaesemomento,sevendanbienesgravados,comosiestosnoloestuvieran,esporelloque
enrespuestaaestasituacinsecreaunalegislacinquedeseguridadjurdicaalosparticulares
queentraneneltraficojurdico.

Situacinantesdeestetipodelegislaciones
Lasformasdetransmisinquesedabanprevialegislacinregistral,sepresumencomoactos
mspblicosquenoprivados,porlanecesidadquesediesenensociedadlastransmisiones.Se
necesitabaPUBLICIDAD.
Enderechoromano,existandostiposdetransmisiones:mancipatioeiniurecessio.Estas
transmisionessedabanenvirtuddeunactode.Lamancipatioserealizabaensociedad,esdecir,
anteunostestigos,encambioenlaiurecessiosenecesitabalaintervencindeunmagistrado.
Algunosvenenestastransmisionesunprecursordelregistro.
Msadelantesurgelatraditioenqueseadquierelaposesin,ylaclaveesqueenestafigura
debehaberunaiustacausaprevia,yambasproducirnlatransmisin.

Actualmente,lossistemasmodernossebasanenestatraditio,perocadasistemadaimportancia
aunodelosdoselementos.

Estesistemafuncionasiquientransmitelapropiedadeseldueo,elproblemasedaalahorade
saberquineseldueo.Portantonoestanimportanteelmodosinoelquien,demaneraque
debeencontrarselapersonalegitimadapararealizarlatransmisin.
Losromanosresuelvenesteproblemamediantelausucapin,esdecir,mediantelaposesin
continuada,pacficayvoluntaria.
Elproblemaquesurgeapartirdeaquesquelaentregaenalgunoscasosessimblica,enotros
casos,instrumental,yenotrossedamediante constitutoposesorio (cambiodelaposesin).
Estodalugaraloquesellamaelsecretodelastransmisiones,esdecir,sedalaausenciade
publicidad,conloquesedesnaturalizalatraditio,puestoquenohaynecesidaddepublicidad.
Losmodosdepublicidadromanos,sirveenpequeascomunidades,enelpuntoquelasociedad
evoluciona y se vuelve compleja, dejan de tener sentido. En derecho europeo hay dos
corrientes: una que fomenta la clandestinidad, basada en el derecho romano, y otra que
provienedelderechogermnicodondelastransmisionessesiguenhaciendoconpublicidad.
Lapublicidadportantosirvenparalasllamadastransaccionespersonales,basadasenquelas
personassabequineseldueodecadacosa.Cuandosesaledelgrupoenqueseconocela
propiedaddecadauno,esdecirentransaccionesimpersonales,dejadetenersentidoysehace
necesariocrearmecanismosinstitucionalesparapoderdarseguridadadichastransacciones.

Apartirdeunmomentosenecesitannuevosmecanismosparalastransaccionesinmobiliarias.
Esto se da cuando urgen las transmisiones impersonales, para saber quin es el verdadero
facultadoparatransmitir.
AntesdelaLHde1861sehabandadodosintentosdelegislacinregistral.Elprimeroesel
Registro de Censos que promulga Carlos I, donde se hacen constar determinados censos y
tributos.Esteregistrosimplementeesdegravmenes,nodicequieneseldueo,sololascargas
quehaysobreunbien.Estoesrelevante,puestoqueloquenoesteenelregistronosepodr
hacereficazantelostribunales.
En1798,enelOficiodeContaduriaseHipotecasobradeCarlosIII,elcualsemodificaparala
aplicacin en Catalua donde a diferencia que en Espaa, se hacen constar tambin las
transmisionesdepropiedades.EstosedapuestoqueenCatalualacomunidadestadividida,
porquehayundominiodirectoyundominio til.PorejemploenFranciaenlarevolucin
francesaseentiendequeestetipodepropiedaddebedesaparecer.EnCataluaporelcontrario,
estosderechosafavordeloslaicosnodesaparecen.
Elproblemaquesedapuesesquealhaberuntitulardeldominiodirectoyotrodeltitulartil,
enelmomentoqueunodelosdostransmite(dominio til)transmitelapropiedadsurgeel

derechodelaudemio,quesignificaqueeltitulardelderechodirectohadepagarunporcentaje
enlaventaoejercitarelretracto,esdecirqueseloquedaporelmismoprecio.
EnCataluaenocasionesnosesabasisehabatransmitidoono,puestoquesedabanen
secretolastransmisiones,ylostitularesdeldominiotilnoanunciabanlatransmisin.

Enlosregistrosdehipotecade1768seconsiguequesepudieseestablecerunaclausulasin
perjuiciodelosderechosdelquetieneeldominiodirecto.Lostitularesdirectossequejaron
puestoquecreanquesedebatenerencuentasuconsentimiento.
Enesteregistrosetomabaraznysellevabaporlasdistintaslocalidades.Estesistemanoda
seguridaddequieneselpropietario,puestoquerespondeaprincipiosromanos,elcualestablece
quenadiepuededarloquenotiene.Porello,seabrelaactiorevindicatio,porlaquealguien
conotroderechopuedevenceralmo.
Apartirdeesto,laLHactualrespondealcrecimientodelapoblacin,lasdesamortizacionesde
Mendizbal,lasinversionesquesedanenestapocaypuestoquesereorganizalapropiedad,
porloquesetienequeasegurarlamisma.
Conladesamortizacin,porejemplo,surgenunaseriedepropiedadesalasquesedebeotorgar
unpropietario.SedaunparalelismoconlaentradaenlaUEdelospases,puestoqueseexige
unregistroparapoderentrar.

Todoestopropiciadosfasesenlalegislacinhipotecaria:
1Sincronizacin,enesteprimermomentosedebesincronizarlaLHconelCC,puestoqueel
registroformaparteenmuchosordenamientosenelCC.
DebidoalfracasodelCCde1851(deGarciaBoyena)problemticaporejemploconlostemas
forales.SedecideentonceshacerelCCporpartes,yescuandosurgelaLHde1861,para
conseguirunalegislacinuniformeentodoelestado.
Aunquesepropicialonacional,secreequehayqueromperconelderechotradicional.Eneste
casonosecopiaaFrancia(prcticamuyextendidaenmateriacivilenesapoca),yseatiende
msbienaAlemania.

LascaractersticasdelaLH1861:
a)Publicidadyespecialidad.
b)Registroporfincas.
c)CreaelRegistradordelaPropiedadencargadodelregistro.
d)Introduceppiosgermnicoscomodetractoylafepblica.

e)Lainscripcinesdeclarativa(profediceqno).

AlgunosautoresdicenquelaLHresponde al modeloBelga. Otros dicenque esdeorigen

germnico, locual es cierto, aunque noloes en su totalidad, puesto que enla legislacin
germnica no haba un solo modelo. Otros establecen que es de influencia prusiana.
(Suuuuuda).
Segnelprofe,elprincipiodenadiepuededarloquenotiene,quehacequelastransmisiones
nunca estn cerradas, lo que hace esta ley es romper con este ppio, y por tanto la LH
correspondealmbitogermnico.
EstaLeypuedeserlamsintervencionistadelahistoria,puestoqueloquedicelaLeyesque
los que tengan ttulos de propiedad, puesto que al tiempo si no se ha llevado al registro,
prevalecerloqueponeenelregistro,porloquesillevastupropiedadlaconservas,sino,la
pierdes.

Unaventajadeestaleyesquetrabajasobrealgoexistente,porloqueloqueexisteenlas
contaduras,sepasaalregistro.Otraventajaesquepermitelaentradadealgunastitularidades
provisionales(posesin).
Laprimerareformadelaleysedaenel1869,lacualestablecemediasparaquelaposesin
puedallegaralregistroyparafacilitarlapruebadelaposesin.
En1873sedaotraleyparalareconstruccindelregistrodespusdelasguerrascarlista.
LamodificacinmsimportantesedaconlaaprobacindelCC(1889),yapartirdeaques
cuandoseplanteasihayquellevartodolodelaLHalCCcomosedaenotrospaseseuropeos.
Noseintroducesinoquesolosedanreferenciasyalgnprincipio.Portanto,sedebereformar
laLHparaadaptarla.
En1909sereformalaLHysecaracterizapor:primero,introducelainscripcindehipotecacon
carcterconstitutivo;yensegundo,porqueestableceelproced.deejecucinhipotecaria,el
llamadoprocedimientojudicialsumario,elcualseaplicaaunhoyenda,copiadodeunaley
queregulabalasprovinciasdeultramar(colonias).
El otro gran cambio se da despus de la Guerra Civil, cuando fue necesaria la nueva ley
hipotecariaqueeslaquehayenvigorahoraqueelTResde1946.Laprimerapeculiaridades
quedespusdelaguerra,soloun60%delapropiedadestinscrita,puestoquelainscripcin
eravoluntaria(elsistemaeraliberal,esdecir,siquieresinscribirlapropiedadlallevas,sinono).
Aquentranloscostesdeinscripcin.Lasegundaesquesepretendesanearelregistrodecargas
ygravmenes,esdecirquedesaparezcanlascargasquenosetienelaseguridaddesuvigencia.
Ytercero,sepretendereforzarlosppios,principalmenteeldefepblica.
Laclavedelxitodelsistemaesquenoesunmediopararecaudarimpuestos,adiferencia
quelosfranceses,sinoparaprotegerlapropiedad,darseguridadalastransacciones,etc.Cuando
lafinalidadesfiscal,lainscripcinsetornaobligatoria.

La modificacin ms reciente (Ley 24/2001 y 24/2005), se dirige a incorporar los medios

telemticosenelregistrodelapropiedad,fundamentalmenteaintroducirlafirmaelectrnica.

2/10/2014
Haydosgrandesmodelosdeorganizacinyprotegerlapropiedad:porunladoeldeedsystem
(registrodedocumentos)yporlaotraeltitlesystem(registrodederechos).
Elprimermodelo,elregistrodedocumentos,secaracterizaprincipalmenteporqueelregistro
soloofrecepublicidad,novaaserpruebadelapropiedad.SeiniciaenFrancia,relacionadocon
elderechocannico,conlaconservadurafrancesa(1855).
ElhechoqueenFranciahubiesetantacontroversiaconeltemaregistral,provocoqueelderecho
espaolsefijaseenelderechoalemn.
El modelo francs se encuentra tambin en Blgica, en Luxemburgo y en muchos pases
anglosajones.
Caractersticas:
1. Elregistrosoloaccedenlosnegociosintervivos,esdecirlosnegociosmortiscausano
acceden.Estoesporqueelquerecibeporherenciarecibeacausayconformealaley,y
portantononecesitapublicidad.
2. Sellevamedianteelfoliopersonal.Estoesqueseorganizaporpersonas,yportanto
aparece una ficha con el nombre de la persona y todas las transacciones que ha
realizado.
3. No hay tracto (muy importante), significa que para inscribir no necesito recibir de
alguienqueestinscrito.Estoprovocaquehayafolioscontradictorios,puestoquese
puedevenderalgnobjetonoregistradopormsdeunapersona,alnosabereldueo
original.
4. El control que hace el conservador es muy formal, es decir, controla la forma del
documento,noelfondooelnegocioquecontieneelmismo.Solosetenanencuenta
losrequisitosformales.
Elproblemaesencontrarunincentivoparallevarlosdocumentosalregistro,puestoque
noofrecenadaalparticular.
5. Loqueofreceesteregistroeslaprioridaduoponibilidad.Estoesqueenunconflictode
ttulos proteger al que primero llegue al registro (primor tempore prior iure). El
sistema por tanto ya soluciona algo. Para evitar los fraudes, primero inscriba los
documentos.
La seguridad no la da el registro sino que se ha de acudir a mecanismos
complementarios,yparaestarsegurosseaccedeaunprocedimientodepurga(llamaa
todos los posibles propietarios y se resuelve mediante resolucin judicial). Otra
solucineslaamericana,dondesurgencompaasaseguradoras,ycuandoseenajenase
haceunaplizadesegurosysinoeselpropietario,elseguroindemniza.
Tambinsepuederealizarestudiodettulos,dondeseestudiaranlosttulosdelregistropara
establecerculeselprimeroqueinscribioelrecorridodelastransmisionesparaestablecer

quineselverdaderodueo,ysellegarahastaellmitedelausucapin.Esteestudiosehace
tantoenEuropacomoenUSA.
Elsistemasellamabadetranscripcinporquesecopiaba,aunqueenlareformade1855sepasa
aarchivarsimplemente.
El segundo modelo es el registro de derechos, que se origina en Alemania, en las leyes
prusianas(s.XVIIyXVIII).Estesistemaeselquerecibenenlospasesanglosajonescomo
Inglaterra,aunquellegoelsistemadeAustraliamedianteunavariacin(Torrens).
Enestesistemaseinspiraellegisladorespaol.
Caractersticas:
a) Aqunosolosebuscadarpublicidad,sinoquesebuscagarantizarlopublicado.El
registroeselttulo.Aquaccedentodoslosnegocios,tantolosintervivoscomolos
mortiscausa,yaquesebuscalagarantadelapropiedad.
b) Nosellevaporunfoliopersonal,sinoporfoliosreales,esdecirunfolioporfinca,yen
lsemuestrantodaslastransaccionesquesehanrealizadosobreesebien.
c) (laclave)Enesteregistrohaytracto,losquesignificaqueparaaccedertienequeestar
inscritalapersonaquetransmite,puestoquesenecesitasaberelverdaderolegitimado
paraenajenar.Surgeloquesellamalacadena.Laclaveesquenosolohaytractosino
quetambinhaycierre,quesignificaquenosolotienequeestarregistrado,sinoquese
eliminanlascontradicciones,demaneraquesolohayunacadenaaseguir(nopueden
inscribirdospersonaselmismobien).
Elregistroportantonosofreceunsolotitularporpropiedadiderecho.
d) Elexamenqueserealizaparalainscripcinnoessoloformalsinoqueserevisade
manerasustantiva,poresonopuedeserunfuncionariodelministeriodehacienda,sino
quedebeserunjurista.Sinopasaelexamenserealizaaccinjudicialyelsistemacrea
un sistema de incompatibilidades para aumentar la independencia del registro, aun
teniendocarcterdefuncionarioeltrabajadordelregistro.
El control tambin est relacionado con el sistema transmisivo, por ejemplo en
Alemania(sistemaabstracto,esdecir,funcionasinrelacinconlacausa).ENEspaa
encambiosenecesitaraquehayacausaymodoparapoderregistrar.
e) Este sistema ofrece exactitud, y por tanto su efecto mximo es la fe pblica, o
inatacabillidad(indefeasibility). Quienadquieresegnelregistrosiempre va aestar
protegidoysiemprevaaganar,porloquesuderechosisehaadquiridodeacuerdoal
registronopuedesernegado.

Quocurresialgneslabndelacadenaesdeclaradonulo?
Haydosalternativas:elefectodomino(caentodaslastransmisionesposteriores)elmodelodel
efecto domino se da en los deedsystems, que sigue los principios romanos, nadie puede
transmitiralgoquenotiene,luegotodoslosnegociosposteriorescaen.
El guillotina (por la que se independizan las transmisiones). En el segundo, si un eslabn
anteriorsedeclaranulo,noafectaraalltimopropietario.Siseproducelanulidadenuntitulo

previo,nomevaaafectar,estasalvadoporeleslabnanterior,siserealizatodoacordeal
registro.Aquencontramoslainatacabilidad,puestoquesisecompruebaenelregistronohay
ningunadudarazonableparapoderenajenar.
Sialguienactademalafe,elsistemaenteoranoloprotege,puestoquesetieneencuentala
buenafe.
EnUSAhaydos modelos,unoquesolorespetalaprimera inscripcin,yotroqueaparte
requierequeelqueinscribeacteconbuenafe.
En el registro de documentos cuando decimos que el registro ofrece oponibilidad esta se
producecuandoseadquieredelamismapersona,esdecirdelmismotransmitente,encambiosi
sondistintostransmitenteselsistemanoofreceoponibilidad,estesistemaportantomantiene
todaslascadenasvivasporqunosesabequineraeltransmitentelegitimo.Estoenelregistro
dederechosnoocurreyaquesoloexisteunacadena.
Cmoevolucionanestossistemas?
Registrodedocumentos:
Losdedocumentoshanpermitidolaentradadeinscripcionesdenegociosmortiscausa,yaque
sinoentrannuncaserunreflejodelarealidad.
Respectoalfoliopersonal,estosehaidomodificandomediantelainformticaloquehallevado
aqueseamsfcillabsqueda,peroelsistemaeselmismo,esdecir,nosehacambiadoal
registrodederechos,sinoquesigueenlosppiosromanos
Enestossistemasnohaytracto,peroenlasreformassehanintroducidoalgunasmejores,como
porejemploenlaqueseintroducelafiguradelefectorelativo,quesignificaquehaytractopero
nohaycierre,finalmentedesdeelpuntodevistajurisprudencial(nodesdeellegal)eacab
introduciendoelcierre.Lositalianosloquehicieronesintroducirunafiguraprximaaltracto
aunquenotienenadaquever,enlaqueexistecontinuidadentrelastransmisiones,enlaquese
puedeentrarenelregistroinclusoalterandoelordendeloshechosyenlaquesepuedeinscribir
sinqueantesexistanadarespectoaloinscrito.
Elsistemapermitequetodoentre,porloqueelconservadornopuededificultarlaentradadelas
inscripciones,peroexisteunaexcepcincuandohayqueexpulsaralgodelregistro.Enestos
casos,todoslossistemashacenquesehayadeobservarconmayordetenimiento,porquese
tiendealaprioridad.
Elescogerunsistemauotroimplicadiferenciaseconmicas.
Enlosregistrosdederechos:
Nosehadadoningnpasoatrs,sinoquesehanreforzadocadaunadelascaractersticasquelo
forman.Elppioqueseestablecifuequeelregistrotienequeserunespejoysoloafectaralo
queestenelregistro,elsistemaingls,suprimiloqueestabafuera(cargasocultas),esto
quiebracuandosetrataconelEstadoyconlaadminpblica.Estoimplicaqueelregistroes
msperfectoyqueportantoesmssegurocontratar.

Labsquedaenelsistemadederechosnoesretrospectivacomoeldedocumentos,sinoque
simplementebastaconmirarcmoestelregistroactual.
Lasevolucionesmsinteresantessonlasquesedanenlosregistrosquetienensistemade
documentosyqueevolucionanhastaeldederechos.
Ej:Escocia.Tenan unregistrodedocumentos,aunquehoyendasolotienentranscritoel
40%,loquesignificaqueesmuycostosoevolucionarycambiarelsistemaderegistro.(El
sistemadederechoscuestamuchohacerloyesmscomplicado).
Australia:eselcasoparadigmtico,enelquesepresentyseestablecielsistemaderegistro
dederechos(elTorrens).
Italia:convivenambosmodelos.Enelnorteeldederechosyenelsudeldedocumentos.
Cuandohablamosdetitulo,nospodemosreferirasusignificadoenlateoradeltituloyel
modo,encuyocasotitulosignificanegociojurdico,peroencambio,cuandonosreferimosa
titulo en el tipo de registrode sistema de derechos, su significadoresultado final (titulo=
propietariodeunafinca).
Loscostesparaelciudadanosondistintossegnelsistema,yelsistemadederechosesms
baratoqueeldedocumentos(sevaloramirandoelmercadohipotecario).Setienenencuenta
loscostesdeformalizacinylosdeejecucin.Esnecesariorealizartambininvestigacionesde
losdocumentos(enlossistemasdedocumento),cosaquesalemuycarayqueenelsistemade
derechos es inmediato y mucho menos costoso (casi nulo). Adems los profesionales que
trabajanenelsistemadedocumentoscobranmuchomsquelosquetrabajaneneldederechos,
puestoqueeltrabajoquerequiereesmuchomayor.

09/10/2014
El efecto fundamental del registro es la proteccin de no perder por eviccin, depura las
propiedades (dueo, cargas y con quien podemos contratar). Una de las causas del desarrollo de
los incentivos econmicos es que la estructura de los derechos de propiedad est clara.
En el mbito econmico tambin desenvuelve efecto; el registro de la propiedad ha empezado a
ser estudiado como un instrumento que reduce los costes de transaccin. Los costes de
transaccin son aquellos que surgen cuando queremos realizar la transmisin y si son mayores
que la utilidad generalmente las transacciones no se realizan.
Ej: Los derechos de propiedad de los agricultores. Cuando la estructura no protege
correctamente los derechos de propiedad y por las necesidades fiscales del rey ofrece beneficios
a los ganaderos. El que tena una propiedad agrcola no tena un incentivo para cultivarlo
porque podan pasar los pastores y comrselo( su derecho de propiedad no estaba bien
protegido).
Cuando esos costes de proteccin son mayores, nadie adquiere o transmite sus derechos. El
registro reduce los costes de transaccin en distintas fases:

a) Reduccin de los costes de transaccin en materia de investigacin. Si quiero saber

quin es dueo tengo 2 modos, o voy al registro de documentos y hago una
investigacin retrospectiva o voy al de derechos y es automtico.
b) Reduce las llamadas asimetras informativas. Quien quiere vender sabe ms del que
quiere comprar la cas ay en resulta una desventaja para el comprador, con el registro se
reduce esta asimetra(cargas, gravmenes, etc).
En comunidades pequeas cada uno sabe quin es el dueo y no necesito una
institucin, cuando las transacciones son personales ya se queda la situacin de
confianza; en cambio, en las impersonales es necesario y no nos valen los mecanismos
de sancin de la sociedad. Solo nos va a obligar aquello que este en el registro.
c) Tambin reduce los costes de vigilancia. Desde el momento que entramos en el registro
ya nos protege el registro, no tenemos que pagar una prima de seguro ni para que nos
defiendan legalmente cada ao ni que se va a producir un dao a la propiedad. En
aquellos actos que sean forzosos, se requerir que se nos haya notificado. Por tanto el
registro funciona como proteccin. El registrador no deja pasar nada sin el
consentimiento del propietario. Y si vienen a embargar por sentencia o por expropiacin
el registrador no deja entrar si no se ha informado al propietario. No se trata tanto de
costes explcitos, sino tambin implcitos(ejemplo de la finca que quieren expropiar).
Nosetratatantodecostesimplcitos,sinotambindecostesexplcitos,estoesnosolo
dinero sino tambin trmites. No obstante, evita muchos litigios innecesarios y la
necesidaddeseguros.
3.Parasaberloqueahorraelsistemaregistralhayqueprestaratencinalsistemahipotecario.
Estosignificaquehayquepreguntarporeltipodeintersdelashipotecas.Actualmente,la
hipotecasedaal3,5%yenresponsabilidadpersonalal7,5%.Estoesloquedaeficaciaal
sistema.Estavariacinsedaaquehayunagarantamayorenlashipotecas.
Siobservamoselsaldovivodeloscrditoshipotecarios(todoloquesedebealosbancos)es
750.000.000.000.Siestoscrditoslosmultiplicamosporel4%obtenemosladiferenciasise
hiciesedemanerapersonal,yestenmeroesloqueahorraelsistemaregistralcadaao.No
obstante,alguienlosestdejandodeganar.
Poresoaunquelosregistrosgozandeaceptacin,hasidodifcil,dadalaoposicindelagente
quedejabadeganardichascantidades.

4.Elregistroprestatambinfuncionesdegatekeeper.Ademsdelafuncinbsica(ofreceral
titularseguridadjurdica)puederealizarotrasfuncionescolaboradoras.

Tribunalesdejusticia.Porqueayudaaasegurarlosresultadosdelpleito.Lohaceendos
fases,enlacautelaryenlaejecutiva.
Administracintributaria.Estosehaceimponiendoqueningunatransaccinseregistre
sinosepagaunimpuesto(art.54TRAJDy254LH).Estoplanteaunproblema,no
puedesubordinarselatuteladelregistroalpagodeunimpuesto,porloquesedebera
inscribirindependientementedelpago,sinperjuiciodelreclamoposteriordelmismo
porpartedelaadministracin.
Noobstanteesto,tambinseencuentraenlaprevencindedelitosfiscales,puestoque
paraevitarelblanqueodecapitalesnosepermiteinscribirsinosedemuestraojustifica
dedondesaleeldinerooelpago.

Colaboratambinenmateriadeejecucin,puestoquecuandonoencuentrabienespara
ejecutar,acudealregistro.
Portodoestoseconsideracomocolaboradordelaadministracin.
Urbanismo.Nosemirasisehadadounalicenciacorrectamente,solamentesiestaseha
otorgado.Apartirde1990,seprestaestafuncincolaboradorapidiendolaslicenciaso
latransmisindelicencias.Tambinprestafuncincolaboradoraenlaejecucindel
planeamiento.
Medioambiente.Seusaparahacerconstarlimitacionesmedioambientales,porejemplo
lossueloscontaminados.
Proteccindelmedioagrcola.Nopuedenllegarparcelasalaunidadmnimadecultivo.

Tambincumplelafuncinestadstica,puestoquerealizanestudiosqueusaelgobiernoparasu
ejercicio.

TEMA2.Laregulacinjurdicaregistral
Entodarelacinjurdicaaparecensujetos,objetoyderecho.Deestostresvamosavercualesla
basedelderechoregistral.
Labasedelderechoregistraleselobjeto,esdecirlafinca,puestoquelosotrosdosvaran.Esto
suponelacreacindelfolionico(243LH;8LH;13LH;378RH).
Estabaseenlafincasereafirmatambinjurisprudencialmente(STSde3deseptiembrede
1960).
Elconceptodefincaescomplicado.Lasentenciadel1960seconsideraunasuperficieterrestre
delimitadaporunalneapoligonalcerrada.Noobstante,estaslneasnosevenasimplevista,
sinoqueloquenecesitamosessaberhastadndeseextiendeelderechodepropiedad.
Hayquediferenciarelsentidofsicodeljurdicodefinca.Lafincanosoloesunasuperficie,
sinoquepuedeconfigurarseenelsubsueloyenelvuelo,porloqueesunelementojurdicono
fsico.
Unafincaregistralestodoaquelloqueabrefolioenelregistro.ElRD2/2008de20dejunio,se
entiendequelafincaessolounaunidaddeedificacinqueperteneceenexclusivayexcluyente
aunoovariosproindivisos,yrecaesobreelvuelo,larasanteoelsubsuelo.
Respecto a la legislacin hipotecaria cuando abre folio en el Registro se considera finca
registral.
La finca es soporte unitario de derechos. Esto significa que solo cabe un derecho de
propiedad,unasolahipoteca,etc.Nopuededarsequeunapersonaseadueodeun25%,sino
quesedebercrearunanuevafinca,delacualserpropietario.
Nosignificaquesepuedatenerunafraccindelapropiedad,peroestanoseconcretasobreuna
partefsicadelafinca,porloquesolohabrunderechodepropiedad,aunquedividido,no
reflejableenelplanofsico.

Hayalgunoscasosenlosquespuederecaeralgnderechoenunapartedelafinca.

Servidumbres.Siseconstituyeservidumbresehadeestablecerconclaridadpordonde
pasa (ppio de especialidad), extensin, contenido, etc. O se establecen con mucha
claridadonoseaceptanenelregistro.
Derechodeopcindecompra.Sepuedeconcedersobreunapartedelafinca,definida
fsicamente.Estosepuedehacerporqueenelmomentoqueseejercitaelderechose
creaunafincanueva.
Derechodesuperficie.
Arrendamiento.Sepuedeinscribirunarrendamientoquenoocupelatotalidaddela
finca.(RD23defebrerode1996).

Existenunasfincasllamadasespeciales.Estasnocoincidenconlarealidadfsica.

Lasfincasdeexplotacinagrcolaaunqueestasnoseanpredioscolindantes.(STS10
diciembrede1960).
Propiedadhorizontal.Elinmuebleensuconjuntopuedeconstituirunasolafincaapesar
deserlotambinlospisosparticulares(art.84LH).
Concesionesadministrativas.(art.30y66RH)
Carreterasyautopistas.Registralmenteseconsideraunasolafinca.

Cmoaccedenlasfincasalregistro
Elingresodelafincaenelregistroesdondeencontramoslafuerzadelsistema,poresovamosa
exigirtodoslosrequisitos,perohayquecombinarloconciertaflexibilidad,paraquesetraigan
fincas, pero sin dejar de velar por la seguridad jurdica. Esta flexibilidad se da mediante
diferentesvasparaaccederalregistro,ydependiendodequeseinscribamedianteunouotro,
tendrmsfuerzaomenos.
Haytresformasdeinmatriculacin:
1) Expedientededominio.Procedimientojudicial(medianteauto)enelquerecaeunactoen
elquevaadeclararunhechoadministrativo.Declararqueunapersonaesdueo,locual
sertrabajodeljuez.Sellamaaloscolindantesyalosausentes,yportantoeslaquetiene
msfuerza.Nosesuspendenlosefectosdelafepblica.(arts.201yssLH).
2) Titulopublicodeadquisicincomplementadoporactadenotoriedaduotrodocumentoque
acreditefehacientementelaadquisicin(doblettulo).Sedanentransaccionesenqueuna
personatransmiteaotra,yelquetransmitehadejustificarqueeraellegitimopropietario
(art.205LH).Haydostipos:
Presentandodocumentoqueacrediteelttulodepropiedad(fechafehaciente).
Documentoquepruebeeldominio,titulodecompra,deherencia,etc.

3) Certificacin administrativa (art. 206 LH). Puede realizarlo tanto los poderes
administrativoscomolaIglesia.Estoplanteaelproblemaqueenunestadolaico,laIglesia
tengatantosprivilegios.
Encontramos un problema con las ermitas, puesto que hay un caso en que la iglesia
inscribeelterrenodondehayermita,yelpropietariodelterreno,aunestesperandoal
fallo.
Elproblemaesquelospropietariosdelafincacolindantenosepronuncian,loquese
podrasolucionar mediante el llamamiento a terceros, con lo que se protegera ms la
propiedad,porlocualencontramosungrandefectoenesteultimotipo.
Hayunproyectoconelquesequieresuprimirestatercerava.
Encontramosenestolaflexibilidaddelsistema,puestoquedependiendodelosdocumentosque
setenganylafuerzadelosmismos,sedanvariasposibilidadesdeaccesoalregistro.Desde
diciembrede1996serequierequepararegistrarseacompaedeuncatastro.

Catastro
Art.1RD1/2004.

1.ElCatastroInmobiliarioesunregistroadministrativodependientedelMinisteriode
Haciendaenelquesedescribenlosbienesinmueblesrsticos,urbanosydecaractersticas
especialestalycomosedefinenenestaley.

2.Estaleyserdeaplicacinentodoelterritorionacional,sinperjuiciodeloprevistoenlos
regmenesforalesespecialesvigentesenelPasVascoyNavarra.

*Pormuchoqueserealiceunaactividadilegal,porejemplo,edificarunacasadondenose
puede,sepagarnimpuestosigualmente,puestoquenoimplicareconocerlalegalidad.Nopor
serilegal,sedejadeestarenelcatastro,yportanto,elministeriodehaciendaencuentraquese
debenpagarlosrespectivosimpuestos.
Noobstante,nopodraregistrarlapropiedad,puestoqueesunailegalidad.
Loquesepuedepermitirenelcatastro,notieneporquepermitirseenelregistro,yesoes
bueno,puestoquelosquerealizanilegalidades,nopagaranimpuestos,deestamanerasi
lohacen.
Art.2RD1/2004

1. La informacin catastral estar al servicio de los principios de generalidad y justicia

tributaria y de asignacin equitativa de los recursos pblicos, a cuyo fin el Catastro
Inmobiliario colaborar con las Administraciones pblicas, los juzgados y tribunales y
el Registro de la Propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones y
competencias. Asimismo, estar a disposicin de las polticas pblicas y de los
ciudadanos que requieran informacin sobre el territorio, en los trminos previstos en
el ttulo VI.

2. Lo dispuesto en esta ley se entender sin perjuicio de las competencias y funciones

del Registro de la Propiedad y de los efectos jurdicos sustantivos derivados de la
inscripcin de los inmuebles en dicho registro.

La finalidad del catastroes puramente fiscal, ypor esose usa para llevar a cabo polticas
pblicas.
CuandoseusaelRegistropararecaudarimpuestos,loqueseprovocaesunahuida,porloque
casinadieinscribe.Esporelloqueelregistroesdecarcter
Art.3RD1/2004

1. La descripcin catastral de los bienes inmuebles comprender sus caractersticas

fsicas, econmicas y jurdicas, entre las que se encontrarn la localizacin y la
referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o
aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representacin grfica, el valor
catastral y el titular catastral, con su nmero de identificacin fiscal o, en su caso,
nmero de identidad de extranjero.

2. La certificacin catastral descriptiva y grfica acreditativa de las caractersticas

indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemticos,
se incorporar en los documentos pblicos que contengan hechos, actos o negocios
susceptibles de generar una incorporacin en el Catastro Inmobiliario, as como al
Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporar
en los procedimientos administrativos como medio de acreditacin de la descripcin
fsica de los inmuebles.

3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos

pronunciamientos jurdicos prevalecern, los datos contenidos en el Catastro
Inmobiliario se presumen ciertos.

Enels.XIXmedirbienunafinca,costabamucho.Esporelloquenotenamoscatastro,puesto
queerademasiadocostoso.
Comonosepodaesperaracrearunregistro,sehizounregistro,perosinnecesidaddeplanos
dedelimitacin.Estadelimitacin,debehacerloelparticular,siquiereserrealmenteprotegido,
puestoqueelregistronoprotegeelterrenoexactodelaparcela.
Elproblemaesquecuandonosedelimitacorrectamentelapropiedad,puestoqueparaqueeste
correctamentedelimitadadebeacordarsecontodoslospropietarioscolindantes,locualsigue
generandocostes.
Comopuedehacersesinnecesidaddetantogasto?
Actualmente,esmuchomsbarato,puestoquesepuederealizarmapasmediantesatlites,lo
cualcreaunnuevomercadoparaquienesdiseanestosplanos.Estosplanos,noinvolucran
ningnaspectojurdico,porloqueelmercadoacabapasandodeestosplanos,puestoqueno
sonnecesarios.

Objeto
Art.1LH

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y

contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro, en cuya

circunscripcin territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artculos
238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, estn bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.

Elproblemadelpreceptoesquemezclalainscripcindeloselementosenambostiposde
registros,dederechos(derechosreales)ydedocumentos(actosycontratos).Conlocualelart.
no es claro, puesto que se mezclan varias concepciones registrales. Finalmente, la Cruz
establece su famoso trptico: Se inmatriculan fincas, se inscriben ttulos y se publican
derechos.
Estonopuededarse,puestoquedebepublicarselomismoqueseinscribe.Portanto,loquehay
esporunlado,documentosquepruebanlalicituddelosnegociosjurdicos,esdecirsirven
comojustificacinomotivo,yporotralainscripcindedichosnegociosjurdicos.
Art.2LH

En los Registros expresados en el artculo anterior se inscribirn:

1. Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos.
2. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros
cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su
importe en objeto determinado.
4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar,
la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad
civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos.
6. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo
establecido en las leyes o reglamentos.
Explicacin:
1)Elproblemaqueplanteaalart.esqueestescritoenformaverbalimperativa,cuandoel
registroesvoluntario.
2)Elsegundoproblemaseencuentraenelpunto2,porloquedarpiealainscripcinde
derechosreales,dandolugaradiscutirsisonnmerusclaususoapertus,locualplanteamuchos
problemasalahoradeestablecerquesepuederegistrarono.
3) El tercer apartadose menciona lo que conocemos comonegociofiduciario, es decir las
fiduciasqueencuentranahsucabida.Enderechocataln,nospermiteinscribirelherederode
confianza,elcualtienelaobligacindetransmitiraposteriori.
Tambin se admite que los trust anglosajones puede inscribirse tambin en virtud de las
fiducias.

4)Enelcuartoapartadoseadmiteelregistrodelasincapacidades,yalcontrariodelasdems,
nohabledefincas,sinodesituacionespersonales,yaseaincapacidad,situacinconcursal,etc.
Aunquedeberainscribirseenelregistrocivil,esmuytilalaprctica,puestoquealbuscarel
registro,establecerconquienpodemoscontratar,estainformacinesmuyvaliosaparasabersi
sepuedecontratarconseguridad.
Apartedelsupuestodeconcursoestlaleydeproteccindelpatrimonio,paradefenderlas
propiedadesdepersonasincapaces.
5)Elcontratodearrendamientopuedeaccederalregistrodelapropiedad.Enprimerlugar,
dependiendodelanaturalezadelarrendamiento,siseconsideraderechorealono.LosDRse
caracterizanporlainmediatividadylaeficaciaergaomnes.
Desdeelpuntodevistahipotecario,elarrendamientosiempresehaconsideradocomoDR.
No obstante, el arrendamiento no llega al registro. Esto es porque el coste de inscribir es
superioralbeneficioqueobtienequienregistra,puestoqueyatieneunaproteccinlegalmuy
importante.Encambio,cuandolasgrandessuperficiesarrendan,siqueinteresa.
6)Serefierealosderechosdelestadoainscribirlafincasinnecesidaddeunpreceptolegal.

Derechosqueseinscriben
1) Derechos tpicos. Aquellos que aparecen regulados en el ordenamiento jurdico
(usufructo, propiedad, etc). Aunque no son los nicos (derechos de retracto, de
superficie,etc.).
2) Derechosatpicos.Elproblemaquesedaesdecidirsielsistemaespaolsebasaenun
sistemadenmerosapertusoclausus.
Siatendemosalart.2.2LHyelart.7delRHencontramosqueladoctrinadefiendeun
sistema de nmeros apertus. No obstante, hay doctrinas que defiende el sistema
nmerosclausus,puestoquecuandodiceotrosderechosserefiereaotrosderechos
tipificados.
Otros, dicen que formalmente parece nmeros apertus, pero materialmente, se da
nmerosclausus.
DEZPICAZO:dicequesehadeatenderalascondicionesparacrearlosderechos
reales.Esporelloqueestablececomolimites:
nopuedeamortizarselapropiedad
responderafinlicito
enapoyoalaLH
debenserclarosdemaneraquefacilitenlanegociacin
20 de septiembrede1956. En algunas regiones costeras se haba legalizado una clausula
llamadaretractoconvencionalporelquesialguienqueravenderunapropiedad,losvecinos
tenanderechoderetracto,portantounderechoderetractoafavordetodoslos3os.
Enrealidad,eranurbanizacionesdeundeterminadopas,ynoqueranqueentrasegentede
fuera.

Porello:
Noseadmitenvariacionesdelderechodepropiedad.
Debemos crear un derecho que sea reconocible en el trfico, admitiendo
variantesdelderechodegozo,peronoadmitiremosfigurasconfusas.
Enconclusinestamosenunrgimendenumerusapertusperoconciertasrestricciones
encuantoalacreacindederechos.
(LEERTEXTOMOODLE)
3) Circunstancias. Se puede establecer el arrendamiento, el de derecho de opcin de
compre,declaracionesdeobranueva,notasmarginalesdesueloscontaminados,notas
marginalesdepagosocumplimientodecondiciones.Hayunaseriedecircunstancias
queentranenelregistrodelapropiedad.

Derechosnoinscribibles
1) Posesin.(art.5LH).LadiscusinessiesDRoderechopersonal.Noaccededesdeel
1944.
2) Derechospersonales.Noobstante,sisegarantizaestederechopersonal,lagarantaque
loasegurasqueaccedealregistro.
3) Dominiopblico.Ahorasqueseinscribeantesno.

Casosquenonecesitanserinscritos
1) Retractoslegales(37LH)
2) Servidumbrescontnuasyaparentes.EsunacreacindelTS,quedicequehierealos
sentidos.
3) Hipotecaslegalestcitas.
4) Arrendamiento(ahoramnimode3aos).
Lossujetosaefectosdelregistro
Cualquieraconcapacidad(nodedisponer)puedesertitulardeunbienregistrado,noobstante,
nopodrdisponerdelmismohastatenercapacidaddedisponer.
1) Tabular
2) Sujetodeterminadooquepodamosdeterminar.

3) Laideadeltitularestarmuyrelacionadoconeltrficoylalegitimacin(elregistronos
daunapersonaconlaquepodemoscontratar,esdecirquepuededisponerdelbien).
Estoapareceenelart.9delaLH,queexigequeseinscribaafavordelapersonafsicao
jurdicaqueinscribaelbien.
Estaideasedesarrollaenelart.51.9delRH,queexigequenosoloconstelapersonaque
adquiere,sinoquetambinconsteaquelquelotransmite.Distinguesegnseapersonafsicao
jurdica.
Personafsica.Hadeconstarapartedelnombreyapellidos,eldomicilioyelDNIsolo
sonexigiblesdesdeel1992,conanterioridadnoeranexigibles.
ElDNIhaalcanzadounagranimportancia,puestoque,sihaymsdeunapersonacon
elmismonombre,puedeconduciraerroresencasosdeexpropiaciones,etc.
ElNIFsoloesobligatoriodesdeelao2006,yseencuentraenelart.254LH.
Eldomiciliotambinesimportantsimo,puestoquesifiguraeldomicilioenelregistro,
hadenotificarsepersonalmente,ynovaleunedicto.
Otro elemento es la vecindad civil, puesto que el TS dijo que (2008) no se puede
presumir que es la vecindad civil donde se otorga, sino que hay que establecerla
expresamente.
Un gran problema actual es la situacin civil, puesto que actualmente basta que lo
manifieste.
Diferenciamosaququeundivorciadoinscribaelbiencomodivorciado,oquehaya
inscritocomocasadoyquieramodificarloadivorciado,debetraerlasentenciade
divorcio.
Elrgimenlegalnonecesitaprobarse,cualquierotrosquenecesitaacreditacin.Sidos
personasotorganunainscripcindequeestncasadosenrgimendeseparacinde
bienes,seinscribe.EncambiosienCataluainscribenqueestncasadosenrgimen
degananciales,senecesitalasentencia.
*En relacin de pareja de hecho se usa analoga con el matrimonio, se necesita
consentimientodelotro.

Personajurdica.

Comunidadesqueentranenelregistro
1) Comunidadromana(art.54RH).Exigequeexpresemoslaporcinproindivisodecada
uno.Pidequeseexpliquequecorrespondeacadaunadelaspartes.Elregistronunca
presumenada,siemprehadeespecificarseclaramente.
Casosdecomunidadromana:
Propiedadhorizontal(art.8LPH),
derechosdeelevacin(art.16RH)y
regmenesdeseparacin
Lointeresanteaquesqueenelmomentodeunaseparacinsepuedeembargarlamitado
aquello que le corresponda en virtud de su cuota, o aquello que le partenezca cuando la
comunidadsedisuelva.

2) Comunidadgermnica.Nohaycuotas,sinoqueperteneceatodostodoelpatrimonio.
Elcasoprototpicoeslacomunidaddegananciales,nosondueosal50%,sinoquese
inscribeanombredelosdostodo.
Enelcasodelacomunidadgermnica,alahoradesepararlosbienesesmscomplicado.
3) Comunidadhereditaria.Tampocohaycuotasmientraslaherenciaseayacente.Enlos
patrimonios sin personalidad jurdica. La llamada herencia yacente (desde el
fallecimiento hasta que los herederos aceptan) no tiene personalidad, y plantea el
problemaalahoradeembargaresosbienes.Yotengouncrditocontralaherencia,
puedoejercitarlo,peronosehaceningunainscripcinafavordelosherederosodel
causante.
4) Patrimoniossinsujetoidentificado.Porejemplounaherenciaafavordealguienqueno
hanacido.SeadmiteelLegadoensufavor,eslegal,peronosepuedeinscribir.
Desdeelao1965,sepuedeinscribir,simplementediciendoafavordeporejemplo
loshijosdeX.Estoseaceptmedianteresolucinde29deenerode1998.
Elproblemasedaalahoradeladisposicinsobreelbien,puestoquesedeberamontar
unrganoderepresentacin.Portanto,puedeinscribirse,perodaproblemasalahora
dedisponerdelosbienes,sumadoalasclausulasquesesumanalainscripcin,por
ejemplo,quenopuedadisponerdurante10aos.
Sinuncallegaraanacerelheredero,siseacreditaquenonacer
5) Patrimonios con el titular sin personalidad jurdica. El ejemplo ms claro es la
propiedadhorizontal.LaPHnotienepersonalidadjurdica,conloquenosepuede
inscribirunbienensubeneficio.
Loque sedeberahacer es inscribir anombre de todos los vecinos en rgimende
comunidadromana.
*LacomunidadenPHporelcontrariospuededemandar.Estacomunidadquepuede
reclamar, esta reclamacin s puede hacerse constar en el registro. Esto se hace
medianteladotacindeembargo.
6) Atribucionesafavordelosacreedores.Estafiguradesdeel20febrerode1987est
permitida, puesto que se trata simplemente de inscripciones puente, es decir
transitorias. Estas inscripciones puente, a pesar de tener indeterminacin esta
perfectamenteestructuradoyportantoseaceptan.
7) Sociedadesciviles.Elproblemaessiesunapersonajurdicaono.ELCCdicequeno
tendrnpersonalidadjurdicaaquellassociedadesquetenganpactossecretosentrelos
socios. El problemaes determinar cuandoson secretos y cuandono, puesto que la
escriturapblica,apesardelnombre,nodapublicidad,porloquematerialmente,esos
pactossonsecretos.
Seplanteaentoncesdondeseinscribe.Hayunaresolucindel1997sedijoquelas
sociedadesciviles,alnohaberdondeinscribirlasseregistranenelregistromercantil.
Noobstante,enel2001sedijoquehabadehaberunregistrodondepoderescribirlas,
perocomonohayninguno,adquierenlapersonalidadjurdicaconlaescriturapblica,
inscribibleportantoenelregistro.

Noobstanteen2012laDGinsisteenqueseregistreenelRegistroMercantil,perosolo
esasquetenganobjetomercantil.
8) Sociedadesmercantilesconpersonalidadjurdica.Todasestassepuedeninscribirenel
registro de la propiedad, pero se inscribe solo los bienes que tiene la sociedad en
titularidad, por lo que es preciso que previamente esta registrado en el Registro
Mercantil(art.384RH).TAMBIENLASPERSONALISTAS.
9) Situaciones de indeterminacin transitoria. Estos supuestos acceden al registro.
Sustituciones fideicomisarias (art.82RH).Otromuyimportante lasdisposicionesa
favordelospactosherederos(art.77RH).Inscripcindelasdelasdonacionesqueno
sesabeafavordequienrecaern.

*Hipotecaflotante: refinanciacinque pertenece avariosbancos, que seaceptoque noera

necesarioatribuircuotasacadabanco.

Documentos
Losdocumentossonlosmediosatravsdeloscualessepruebanlosderechososituaciones
jurdicasquequierenaccederalregistro.Ladoctrinatradicionaldistingueentreeltitulomaterial
(todoslosnegociosjurdicosdelart.2LH)encambioelformalaparecaenelart.3LHesdecir
eselmediodeprueba.Efectivamenteelart.3dicelosmediosporlosquepuedenaccederlos
negociosdelart.2.
Portanto,sesirvedepruebadocumentosjudiciales,administrativosynotariales.
Normalmente llegan documentos judiciales (sentencias y autos), actos administrativos
(embargos,transmisiones,etc.)oelmayoritarioquesondocumentosnotariales.Estoseregula
enelart.317yssLEC.
Loquenohacepruebaeldocumentoesdelaveracidadintrnsecadelodeclarado,esdecir,que
seaconformealaley.Lafeesdehechos,nodevaloracionesjurdicas.
LO QUE NO ESTA EN PRINCIPIO PERMITIDO EN EL DERECHO REGISTRAL
ESPAOLCOMOPRUEBAESELDOCUMENTOPRIVADO.
Documentosprivadospermitidoscomoprueba
1) Heredero nico. Enestecaso, nohacefaltaningndocumentode aceptacindela
herencia.Comosepuedeinscribir?Presentandoeltestamentoconlainstanciadonde
relacionalosbienes,lacual(firma)debeestarlegitimada.
EstonoseaplicaenelrestodeEspaaporquelalegtimaesdistintaenEspaa,puesto
quenohayherederonico,puestoquelalegtimadaderechoaunapartedelosbienes,
por lo que aunque solo haya un heredero nombrado, los dems seguirn teniendo
derecho. Noesdeltododocumentoprivadopuestoqueeltestamentoesdocumento
pblico.

2) Distribucinhipotecaria.(216RH)Sepuedehacersimplementecondocumentoprivado
confirmaslegitimadas.Enlaprcticaahorramuchoscostes.
3) Dotacinpreventivadecrditorefaccionario.(art.59LH)Noseusaan.

Documentosextranjeros
Sepuedeinscribirundocumentoextranjero,dondesevendaunapropiedadespaola?Ejemplo
deunciudadanoalemnquevendeantenotarioalemnunbieninmuebleespaol.
EnprincipiolaDGmantuvounaposicincontrariaaestaposibilidad.Yasen2005semostro
claramente contraria. No fue hasta resolucin del TS en el 2011 que admiti mediante
resolucinlainscripcindedocumentoextranjero.
Art.4delaLH(Encontramosaquconflictosdederechocivil,dederechocomunitario,
etc.).Elart.4soloremitealart.2peronuncaalart.3quedicequeformahadetenerlos
documentos.Elart.3rigeparalosdocumentosespaolesyelart.4remitealosdefuera
deEspaa.

TEMA3.ProcedimientoRegistral.
Desdequeunapersonapidelainscripcin,hastaqueelregistradorloregistra,hayunaseriede
actosypasosregladosatravsdelosqueseejercitanlosprincipioshipotecarios.
Losactosdelprocedimientoregistral.
Iniciacin:principioderogacin
Examen:principiodelegalidad
Prcticadelasientoodenegacin:fepblicayprincipiodelegitimacin.
(Recurso).

Naturalezajurdicadelasinstituciones
Cuandoplanteamoslanaturalezajurdicabuscamosaveriguarenelcasoquehayaunalaguna,
saberdndeirabuscarlanormaaplicable.
El22demayodel2000elTSseplanteoelproblema.Enestasentencia,eljueznoentraaverel
procedimiento,puestoquesolodicequeenelcasodeserjudicialesilegalyencasodeser
administrativotambin,deloqueseextraequeoesunooesotro.
Administrativo(GuidoZanobynni).Sedicequeesadministrativoporqueelregistradoresun
funcionario.
(PEDIROSCAR).
CLARITO.Cuandohayunareclamacinanteelregistro,noescomounareclamacindeun
privadohaciaalaadmin.(noesunilateralportanto)sinoqueesunaregulacintriangular,
tenemosquesiseinscribeunderecho,esporquesehaquitadoaotro,esdecir,siunopasaaser
propietarioesporqueotrohadejadodeserlo.Estodauncarctertotalmentedistinto,poresono
haysilencioadministrativo.
Si hago algo a favor de uno, se perjudica a otro y quien lo hace es el registro. (Relacin
triangular).Estoesloquehacedifcilsuclasificacinenuntipodeprocedimientodederecho.
Loquerealmenteinteresaeslaproteccindelosciudadanos,losderechosdelosciudadanos.
Desdeestaperspectivanoslarepampimflaqueseaunauotra.

Lateoradelprocedimientoseaplicatantoaladministrativocomoaljudicial.EnnuestraCE
hayciertasgarantasdeprocedimiento,queseaplicaatodoslosprocedimientos.Lasgarantas
bsicas del procedimiento (Ley 30/92) se aplican a todos, puesto que provienen de la CE
(GARCA ENTERRIA). Encontramos la prueba, la audiencia, o incluso en algunos casos
realizarjuicio,libertaddemediosdeprueba,etc.
Elhijodicequetienepoderdesumadreydesupadre,yvendeunpisoenPdGpor200.000a
B,poniendounaclausuladereversinpor400.000despusdeXtiempo.
Elhijoactuabaporpoderes.Siseaplicanlasgarantasdelprocedimiento,notificaalamadre
yalpadrepordondesedicequeestvendiendoyselespermitelaaudienciaparaoponerse.
Lamadreseoponealaventa,puestoqueelpodereraparavenderotracasa,perolospoderes
lepermitealhijovendercualquiercasasuya.
Elpadredicequenolehadadopoderes.Sepuede:
1) Inscribir
2) Aplicarlosprincipiosdelderechoadministrativo
Seaplicandichosprincipios,noseinscribeysedapartealaautoridadjudicial.

3.1Iniciacin/Rogacin.
Sehabladeunppioderogacinporquelaadministracinnotrabajadeoficio,sinoquese
necesitalaincoacindelparticularparalainiciacindelprocedimiento.Noobstante,unavez
iniciado,seactaautomticamente.
Sedejaalarbitriodelaspartestraersusderechosalregistro,noesobligatorio.Noobstante,
aquelqueejercelatitularidadquealnolecorrespondeestobligadoainscribir. P.ej:siel
ayuntamiento usa algn edificio propiedad de la administracin, tiene la obligacin de
inscribir(art.36ReglamentodeBienesdelasEntidadelocales).Esto,noobstante,nosignifica
quenohayarogacinenestoscasos,debehaberla.
Sicomparamoselderecho,encontramosquequienmejorlohahechosonlosItalianos,losque
handichoesque,sinoseinscribe,dejadetenerefectosciviles.
CuandolosregistrossondeDocumentos,nodederechos,esdecir,persigueunafinalidadfiscal
ydependedehacienda,lainscripcinsevuelveobligatoria.
Portantoencontramosdosmanerasyfilosofasdeprotegerlapropiedad.
Quinpuedeinscribir?(art.6LHenrelacinconlosart.39y40RH)
1.Quinadquiereelderecho.
2.Quinenajenaelderecho,puestoquetambinpuedeestarinteresado.
3.Quintengainterseninscribirelderecho.

Quienespuedenintervenirenelprocesoregistral
Nodebemosolvidarqueenlarelacinregistralsiemprehaymsdeuninteresado,demanera
quenosoloquieniniciaelprocesopuedetenerintersenelprocesoderegistro.

Art.31Ley30/92

1. Se consideran interesados en el procedimiento administrativo:

a) Quienes lo promuevan como titulares de derechos o intereses legtimos
individuales o colectivos.
b) Los que, sin haber iniciado el procedimiento, tengan derechos que puedan
resultar afectados por la decisin que en el mismo se adopte.
c) Aqullos cuyos intereses legtimos, individuales o colectivos, puedan resultar
afectados por la resolucin y se personen en el procedimiento en tanto no haya
recado resolucin definitiva.
2. Las asociaciones y organizaciones representativas de intereses econmicos y sociales
sern titulares de intereses legtimos colectivos en los trminos que la Ley reconozca.
3. Cuando la condicin de interesado derivase de alguna relacin jurdica transmisible,
el derechohabiente suceder en tal condicin cualquiera que sea el estado del
procedimiento.
Establecequienespuedenintervenirenelprocesoadministrativo,esdecir,cualquierpersona
quepuedateneralgninters,esdecir,cualquierinteresado.Salvoaquellosquesimplemente
soninteresadosenlalegalidad.
*Interesado:nonecesariamenteeseltitulardeunderechosubjetivo,sinoquetambinaquelque
puedasufriralgnperjuicio.
Art. 34 Ley 30/92
Si durante la instruccin de un procedimiento que no haya tenido publicidad en forma legal, se
advierte la existencia de personas que sean titulares de derechos o intereses legtimos y directos
cuya identificacin resulte del expediente y que puedan resultar afectados por la resolucin que
se dicte, se comunicar a dichas personas la tramitacin del procedimiento.
Casoenqueseiniciaunprocedimientoyapareceunposibleafectado,obligatoriamenteseleha
denotificardeliniciodelproceso.

3.2.Calificacin
Faseenlacualseactasiguiendo elprincipiodelegalidad.Sehaderelacionarlaideade
calificacincondoscosas:
1)Conlosefectosdelregistro,sisequiereunosefectosfuertes,hadehaberunprocedimiento
riguroso,esdecir,lafortalezadelosprocedimientosdependedelrigordelosmismos;
2) Con el sistema de transmisin. No solo depende del procedimiento sino del proceso de
transmisin.Enprimerlugar,consentimientoreal,ensegundottuloymodo(francs)yen
tercer lugar, el sistema alemn, sistemas abstractos, se divide entre negocio obligacional
(compraventa)yenotrombitoelnegociodispositivo(acuerdorealabstracto,quefunciona
independientementedelacompraventa).Portanto,seinscribesoloelnegociodispositivo.
Lainscripcinvaaproducirvariosefectosesenciales:
1)Legitimacinpositiva.
2)Cierre.Importante,puestoquelacaractersticadelosDResqueesexclusivoyexcluyente.

3)Fepblicaoinatacabilidad.
Elprincipiodelegalidadseestableceenelart.18LH.Estosignificaqueelregistradornopuede
escaquearsedecalificar.Enesteejerciciodecalificacinnopuedeconsultaranadie,esdecir,
nopuedeformularconsultasalaDGsobrelacalificacin.
1.Paragarantizarlaimparcialidadylaindependencialosregistradorestienenunacompetencia
territorial,estosignificaquesolopuedenregistrarloqueestensudistritohipotecario.Esto
vienedequeantiguamenteeldistritohipotecariosecorrespondaconlospartidosjudiciales.
2.Estedeberdecalificacinlohacedesdeunaposicinde imparcialidad,esdecir,quelos
objetosquevanatenercontroversianolesondesuintersynohaparticipadoenellos,tantoes
asiqueelart.102RHdicequedebeabstenersecuandohayaparientesdesegundalneade
consanguinidadquelellevendocumentos.
Art.102RH

Los Registradores no podrn calificar por s los documentos de cualquier clase que se
les presenten cuando ellos, sus cnyuges o parientes, dentro del segundo grado de
consanguinidad o afinidad o sus representados o clientes, por razn del asunto a que
tales documentos se refieran, tengan algn inters en los mismos. A estos efectos se
considerar como interesados a los Notarios autorizantes.

Los citados documentos se calificarn y despacharn por el Registrador de la

Propiedad que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones, a quien oficiar al
efecto el Registrador incompatible. Se excepta el caso previsto en el artculo 485 y
cuando existan en el mismo trmino municipal dos o ms Registros de la Propiedad, en
cuyo caso lo verificar un Registrador no incompatible.

El Registrador que accidentalmente deba calificar los documentos percibir por su

calificacin y despacho solamente los honorarios que seala el Arancel, sin
indemnizacin alguna por dietas y gastos de viaje y con deduccin de lo que
corresponda por razn de gastos de personal y de material.

Laimparcialidadllegahastatalpuntoque,aunquesesometiadebate,nosepuedeelegirel
registrador,puestoquedesnaturalizasufuncin.
3.Debeejercerestafuncinconindependencia,esdecir,nopuedendictarlerdenes.

* Nicolas North: Premio Nobel de economa y muchas cosas ms dice que la defensa del
derechodepropiedadestrabajodelestado.Elproblemanoesquieneseltitulardeestadefensa,
sino como conseguir que el estado lo haga de manera imparcial e independiente. Esto se
consigueconuncuerpodeRegistradoresindependientes.
Elpropioconceptodeindependencia,paraquerealmenteseaefectivoencontramoslasnotas
quelocaracterizan:
La responsabilidad. Si no hay responsabilidad no hay registro. Diferentes tipos de
responsabilidad:
Alemania.Respondeelestado.
Robert Torrents y el mundo anglosajn. Se usan seguros, creando fondos para los
posiblessiniestros.
FrancesesyEspaa.Querespondaelregistradoryasnosaseguramosquetrabajebien
ysefijeenaquelloquefirma.Estosrespondencontodossusbienespresentesyfuturos.
Noobstante,surgeunColegiodeRegistradores,elcual,actacomoseguro,puestoque
la mayor parte de responsabilidades no pueden ser cubiertas por los Registradores,
librandoasalEstadodelaresponsabilidad.
mbitodecalificacin.Lacalificacinsermayoromenordependedeltipodeprocedimiento
enelquesehayaformadoeldoc.Lamayorasonjudiciales,adminonotariales.Lacalificacin
notendrlamismaintensidadencadaunodeestosdocumentos(menosenjudicial,ymsen
losnotariales).

Documentojudicial(art.100RH).Lacalificacinselimitar:
a) Competenciadeljuezotribunal
b) Congruenciadelmandatoconelprocedimientoojuicio
c) Formalidadesextrnsecasdeldocumentopresentado
d) ObstculosquesurjandelRegistro

Documentoadministrativo(art.99RH).Seextenderentodocaso:
a) Competenciadelrgano
b) Congruencia de la resolucin con la clase del expediente o procedimiento
seguido.
c) Enlasformalidadesextrnsecasdeldocumento
d) Trmites o incidencias esenciales del procedimiento. En los documentos
administrativos s que corresponde determinar el administrador como debe
llevaracaboelprocedimiento(subastaoinscripcin,enlaventadirecta,etc.).
e) Alarelacindelprocedimientoconeltitularregistral
f) AlosobstculosquesurjandelRegistro

Documentonotarial.
a) Legalidadextrnseca.
b) Capacidaddelosotorgantes.Muyimportantepuestoqueelregistronosdaun
legitimadoparaenajenar,paracontratar.
c) Validezdelosactosdispositivos.

*Problema de los apoderamientos (art. 98 Ley 24/2001). Antes cuando alguien actuaba en
nombredeotro,sedebainscribirquienactuabayennombredequien.Enlaleydel2001,se
simplificamuchoms.
ElTShadicho(STSde2011)queprevaleceloestablecidoenelart.98delaleydel2004frente
aloquedecaelart.18delaleydel2001.

3.3.Asiento
1) El Registrador puede practicar el asiento o puede denegarlo. Si practica el asiento, est
aparadoporlostribunales,esdecir,unavezinscritosolohayvajudicialpararecurrir.
2)Sielregistradorlodeniegapordefecto,noinscribe.Haydostiposdedefectos:
Insubsanable.ElRegistradordiceDENIEGO.
Subsanable.ElRegistradordiceSUSPENDO.
*Cuandoessubsanableeinsubsanable?
Primeraposicin:Seconsiderasubsanable,cuandohayuncasodeanulabilidad,einsubsanable
cuandohaynulidad.
Segunda posicin: Subsanable, cuandonohay que otorgar nuevodocumento. Insubsanable,
cuandohayquepracticarunnuevodocumento.
Elcriterionoescivil,nisiguieraformal,sinoquelaclaveeslaretroactividad,esdecir,desde
cuandoproduceefectossiyoloarreglo.Sihoycorrijo,desdecuandohaceefectos,desdehoyo
desdequeentroenelregistro?
Caso:
Da1deMarzode2014.Documentoenelqueunapersonahipotecasucasaafavordel
banco.Elseordicequecompareceensunombreyeneldelbanco,peronotraedocumentode
representacin.
Da14deMarzode2014.Entraenelregistrounaordendeembargosobreelinmueble
hipotecado.
Da17deMarzode2014.Llegaratificacinalahipotecadelbanco.
Dependiendodesiconsideramoseldefectosubsanableoinsubsanable,prevaldrlahipotecao
elembargo.
1)Siconsideramosquelaratificacinnotieneefectosretroactivos,esdecir,quenosehaba
perfeccionadoelnegocio,(art.1259CC),porloqueeldefectoesinsubsanable.(Ratificacin,no
tenaelpoderenelmomento).
2)Encambio,silaratificacinyaexista,peronoladaenelregistro,elnegocioestcerrado,
porloqueseconsiderasubsanable.(Tenaelpoder,peroselodejaencasa).

3.4.Recursos

1)Pedirlacalificacinsustitutoria.Envirtuddelcuadrodesustituciones,tenemos15dassino
estamosdeacuerdo,(art.19bisLH)pedimosquecalifiqueotroregistrador.
CaractersticasdelCuadrodeSustituciones:
Hayuncuadropredeterminado.
Rotatorio(haymsdeunregistrador).
Losregistradoresnosesustituyenentres.
2)PosibilidaddeacudiralrecursofrentealaDireccinGeneral.Dependerdedondevayamos
delmbitoquetenga:
Siesdederechoestatal,nosvamosaladireccingeneralderegistrosynotariado.Plazode1
mes.Cuandopasados3mesesnohaydecisin,seentiendedesestimadoporsilencionegativo.
Siesautonmico,enCataluavamosalaLey5/2009de28deAbril.Aquhayunproblema
cuandohayproblemadederechoestatalyautonmicoalavez.EnCatalua,segnelart.3.4de
laleyanterior,lacompetenciacorrespondealmbitocataln.
SegnestaLeyportanto,lacompetenciacuandounodelosdefectosesdederechocatalnla
competencialaasumeelrganoautonmico.
ElTCsepronunciasobreestoenlaSTC
3)Posibilidadjudicial.Acudimosaljuzgadodeprimerainstancia,dondeelplazoesdedos
meses.Elproblemaesquesieldefectoesdederechoestatal,podemosirdirectamenteantelos
tribunales,perosiesautonmico(cataln)conlaleydel2009,nopodemosirdirectamente,sino
quehayqueacudir(pasarelpeaje)delainstanciaadministrativa.
*Laposibilidadderecurrirdirectamentealosjuzgadosdeprimerainstanciafueobradeuna
enmiendadeERCquepactconRubalcaba,yluegoseaprob.Curiosamente,losmismos
grupos,peroenelparlamentocatalnaprobaronunaleyconelconceptocontrario(opinin
profe: lodeladireccingeneral, noexiste en ningn pas, sino que el control es judicial.
Tendramosquehacerdesaparecerestos rganosadministrativos,puestoqueningnpasde
Europatiene.EnCataluaenvezdeactualizarloydarlelapotestadalassalasdelostribunales
deprimerainstancia,creamosunainstancianueva,yencimalapusimoscomoobligatoria.
Antesdelaconstitucindel78,laresolucindelaDireccinGeneraleranlaltimainstancia,
perocuandosecreantodaslasgarantasconstitucionalesseobligaaquesepuedarecurrirenlos
tribunales,porloquelonormalseraquepocoapocofuesetirandodirectamentehacialos
tribunales).
23/11/2014
Temas polmicos:
1. El silencio admin: art 327 LH, despus de 3 meses se tendr desestimado, no se activa
si el registrador no contesta, sino que se activa cuando el que quiere inscribir recurre y
la direccin general no le contesta. No es aplicable el silencio admin, sin embargo en
otras audiencias se mostraron partidarias del silencio negativo. Esta contraposicin dio
lugar a una sentencia del TS (3 enero 2011): el TS se plantea la naturaleza jca y seala
que la calificacin no es un acto sujeto a derecho admin, sin perjuicio que la resolucin

2.

3.

4.

5.

6.

de la direccin general si que es un acto admin xq es un rgano admin, la calificacin

no es un acto admin xq versa sobre derechos privados y xq adems la competencia para
conocer no es de la jurisdiccin contencioso admin, sino de la civil. El TS dice:
No podemos aplicar el derecho admin como regla general (concretamente
LRJPAC), si hay una laguna solo podremos acceder a dicha ley cuando se
remite especficamente a esta ley
En materia de silencio, no hay ninguna remisin a la LRJPAC en el art 327
La terminologa que se emplea se entender desestimado.. no es la que se
utiliza en derecho admin
Establece la caducidad del asiento de participacin
Conclusin: no es aplicable el derecho admin xq creara inseguridad xq la
relacin no es de un particular con la admin sino que hay 3os que pueden verse
perjudicados (si se desestima el recurso es xq le pertenece a otro y x tanto tres
meses despus no se puede decir lo contrario)
Art 327 LH: Carcter vinculante de las resoluciones por las que se estime el recurso
publicadas en el BOE, si los tribunales no dicen lo contrario: qu pasa que las que se
desestiman no tienen carcter vinculante?Lo que tiene carcter vinculante es la
resolucin? Lo que tiene que tener vinculacin es la doctrina de la resolucin y no la
resolucin en s. vinculante para todos los registradores? La direccin general x tanto
puede vincular a todo el mundo? Chirria. La doctrina se forma con, como mnimo, tres
resoluciones de la misma corriente, pero en este precepto con una vasta (x lo que se
hace doctrina de todo y x tanto a la vez de nada ya que si hay dos resoluciones
contrarias ambas producen doctrina). Por lo que respecta al carcter vinculante: cuando
se habla de vinculantes de lo que se habla es de la ejecutoriedad, no se habla de la
creacin de una nueva doctrina (posicin de un magistrado que tambin adopta el T.
Supremo de Madrid), podemos aadir que vasta que se aduzca un argumento nuevo
para que no exista una vinculacin (al que OB es el registrador que hizo la calificacin
y a todos los registros a los que se haya presentado el mismo doc pero no a todos los
registros con todos los docs)
son ejecutivas? El carcter ejecutivo est en q si cae en la resolucin y no es firme la
he de cumplir o no?, problema cuando la resolucin est pendiente de juicio (que ha de
hacer el registrador mientras?) la direccin general en resoluciones de 2006 dijo que se
haba de inscribir, se hablaba de ejecutividad inmediata aunque hubiese recurso. Pero
cuando esto cay en manos de los jueces estos dijeron que no. No se puede hacer de
ms efecto a una resolucin de la direccin general que a una sentencia firme. En
Catalunya si recae una resolucin de la direccin general si cae recurso se puede anular,
no se inscribe. Lo que se quiere es que al registro lleguen negocios jurdicos perfectos
(de la Cruz), por tanto si una sentencia no es firme no podemos dar un derecho. En
Catalunya se aceptan las anotaciones preventivas.
Cuando se plantea un recurso el registrador hace un informe, y algunos dicen que en
este informe solo se poda decir lo que haba ocurrido. Se ha concluido que se pueden
ampliar los razonamientos pero no los derechos
Quin puede recurrir las resoluciones? Puede hacerlo el registrador? Ley 24/2005 en
la exposicin de motivos se dice que este no puede recurrir, pero el texto dice otra cosa,
art 328. Cuando el registrador tiene un inters pero el registrador no puede tener un
inters, siempre que no sea xq le pueden exigir responsabilidades o bien en favor de la
ley (caso de los cambios de usos en Barcelona, pasar de vivienda a local o viceversa)
Ley de recursos de Catalua: ley 5/2009 28 abril (art 34), plantea el siguiente caso:
cuando el conflicto lo plantea el Gob espaol este suspende la ley de recursos catalana

(la cual dice que Cat ser competente) el TC: no hay ninguna norma que le atribuya esa
competencia a Catalua. Resolucin direccin general de la semana pasada: donde
reinterpreta la resolucin del TC y resume que si hay derecho comn resolver Espaa y
si solo hay de Catalua entonces ser esta quien resolver.

Tractosucesivo
Principiohipotecarioencuyavirtudparaquesepuedainscribir,anotar,cancelaroconsignar
por.(verhoja)

Eltractotieneaplicacinjudicialyextrajudicial
Todaclasedeasientos:nosoloeneldeinscripcin
Tantosilootorgaeltitularcomootrapersonaensunombre.controlarlalegitimacin

Eneltractoseproduceunencadenamiento, esteesunsistemadehojareal.Es importante

tambin que la concatenacin no solo es formal, sino que tambin lo es de los negocios
jurdicos,porloquepodemosdecirquetambinescausal.Graciasaltractoelregistroproduce
unapublicidadexacta(loquelosinglesesllamanelprincipiodelespejo,yaqueaccedentodos
losnegociosintervivosymortiscausa).
Lomsdifcildecomprenderesqueeltractoseatambincausal.Ejemplo:figurabacomo
titularunBanco,estelevendeaJuanGarcalapropiedad,endocumentoprivado,yesteltimo
nolotraealregistro,porloqueelBancoenelregistrofiguracomodueo.JuansevaalBanco
ylepidedineroyesteledaunprstamodeX,enelregistrosigueestandoelBanco.Juanno
pagaelprstamoyelbancosacaasubastaelbien,todoalmargendelregistro,enlasubastase
quedaelbienunprofesional,peroelhijodeJuanpresentauncontratodearrendamientoy
ejercitaelretractoarrendaticio(lepagaalprofesionalloqueestehacomprado),ahoraelhijo
quiereinscribir.Comoinscribeeltema:sieltractosolofueseformal8sistemasabstractos)el
Bancoseriadueoieselqueconsientequeseinscribaafavordelhijo(lodelasubastano
existeparaojosdelregistro),perocomonoesassinoqueexisteuntractocausalesnecesario
queestetodalaconcatenacincausal,esdecir,sehadedemostrartodolodelasubasta.
El principio de tracto sucesivo est en el art 20 (suscripciones) de la LH y en el 82
(cancelaciones).Esteprincipioesnecesarioparalainscripcinperonoenelmomentodelacto
dispositivo.Esunprincipioquenecesitamoscuandoinscribimos,peronocuandosecompra.
Laimportanciadeesteprincipioloquegarantizaesquenosehaganadaenelregistrosinel
consentimientodeltitular.
Puntodevistaprctico:
1. Tractoabreviado:noesunaexcepcinalprincipiodetracto,sinoqueeseconoma
procesal,enunmismoasientopodemosconstatarmsdeunacto.Art20.5LH,todos
los casos en los que se hacen constar varias transmisiones. Todo debe estar
perfectamenteencadenado,demaneraquetienequehabertractoparapoderinscribir.
2. Modalidadesdeltracto:elfinquedebierenoeselquefiguraenelregistro.Elque
realizaelnegocionoeselquefiguraenelregistro,comoporejemploelcasodel

albacea:noesnecesarioqueseinscribanafavordeestelosactosquerealiza,sise
inscribenuncaesqueeseldueodelbiensinoqueeselquepuederealizarlosnegocios
jurdicos(elquepuededisponer).Casofusionesbancarias.Casoart20ltimoprrafo,
que tiene origen en el tema del narcotrfico, este prrafo permite practicar una
prohibicindedisponerounaanotacindeembargopreventivoaunquelafincafigure
inscritaanombredepersonadistinta,eljueztienequedecirquetieneindiciosdequeel
propietarioesotrodiferentealquefiguraenelregistro.Estosoloseproduceencausa
criminalydeellosederivanicamenteunaprohibicindedisponeromedidacautelary
nicamentelopuedehacereljuez
3. Casosparadigmticos:
Reparcelacin: se produce una ruptura del tracto y lo que hay es una
subrogacin. Todo lo que sea reorganizacin de la propiedad rompe con el
tracto
Concentracinparcelaria
Qupasasiseharotoeltracto?Searreglaconelexpedientededominiooconlasactasde
notoriedad,elprimeroesjudicialelsegundonotarial.Estollevaalallamadadecolindantesy
delqueesteenelregistro.ElsupuestomsfrecuentesedacuandoAfallece,hayunaherenciay
Xnoinscribeobien,AtransmiteendocumentoprivadoaByesteaCendocumentopblicoy
esteltimoquiereinscribir.Cvaaljuezypideunexpedientededominio.Elregistradordice
queloquehayesundocumentoprivadoquesehadeelevarapblico,porloquenohayrotura
deltracto.Enlaprctica:art708LEC,dondesetratalaelevacindedocumentopblico,yno
hacefaltapedirexpedientededominio.
4/11/2014
Parapodertransmitirvlidamente,debemosrecibirdeltitularinscrito.Laconcadenacinno
soloesformal,sinotambincausal,esdecirdenegociosjurdicos.
AcelebrauncontratodearrendamientoconB(titularregistral)peronoloinscriben.Cinco
aosdespus,BvendeaX,yenesemomento,Aquiereinscribirelcontratodearrendamiento,
peroapesardehaberlocelebradoconeltitularregistraldeentonces,enelmomentoque
quiereregistrarelpropietarioesX,porloquenosepuedeinscribiralhaberfaltadetracto.

TEMA4.PrincipiosdelRegistro
4.1.Principiodeinscripcin
Estestrechamenterelacionadoconelvalorquetienelainscripcinylosefectosqueproduce
enrelacinalaexistenciaylaconfiguracindelosDDRR.
Nospodemosinclusoencontrarqueenelmismosistemahipotecariolosasientosvanatener
distintovalor.
*Tenemosdosmodelosderegistro:
Elfrancs(quenohabladeinscripcin),quesimplementesetranscribeaquelloquediceel
documentoquesequiereregistrar.Laventajadeestoeslaidentidadquehabaentreel
documentorealyaquelloinscrito.Permitatenerdosarchivos,eldocumentoquesellevaba
yelquehabaenelregistro.
Alaprcticanoesmuyeficiente,puestoquenosedepurabanlosdocumentosqueentraban,
sinoquesolosetranscriba.
Elalemn,cuandoseavanzaalsistemaderegistro,nosetranscribe,sinoquesolose
registraloselementosesencialesdeldocumento.
Esporestoqueenladoctrinaamericana,cuandohabladesistemaderegistrodederechos,
sololollamanregistro,perocuandohablandesistemadetranscripcinlollaman
Hay pases en los que se distinguen entre transcripcin e inscripcin. En nuestro sistema
tenemoslainscripcin.

Declaracinconstitutivaydeclarativa
Loclaveessaberqueefectosyquimportanciatienelainscripcinennuestrosistemade
transmisiones.Ladiferenciamsimportanteessilainscripcinesdeclarativaoconstitutiva.
Declarativa.Lamodificacinolamutacinjurdicorealsedaalmargendelregistro,porlo
queelregistrosolopublicaaquelloquesehadadosinlaparticipacindelRegistro.P.ej,una
compraventa.
Constitutiva.Cuandoesnecesariaparaqueseproduzcalamutacinjurdicoreal.Sila
inscripcinnoseproduce,latransmisindelderechotampoco.Enderechoalemn,austriaco
ysuizosonlasmscomunes.
Enderechoespaolsoloseconsideraconstitutivaendoscasos.
Lahipoteca(art.1875CC),paraqueexistanosolorespectodetercerossinotambin
delaspartesseprecisalainscripcin.
Elderechodesuperficie(art.35.2LS).
(GarcaGarca) Estadoctrinasecritic,porqueladoctrinadeclarativaescomosinohiciese
nada,solodicealgoqueyaestabaysedijo:sielDRsecaracterizaporlainmediatividad(poder
inmediatosobrelacosa)ylaeficaciaergaomnes,esnecesarialainscripcinparaqueelDR
produzcaplenamentelosderechos,esdecirparaqueproduzcaefectosergaomnes.
Siesnecesarialainscripcinparalosefectosergaomnes,nosepuedellamardeclarativa,yse
propusollamarlaconformadoraoconstitutivarespectoaterceros.
EnrealidadloquehayesdosconcepcionesdeDDRRqueseestnconfundiendo.Tenemosuna
concepcinrelativa,lacualpermitequehayavariosderechossobreunacosa(variosderechos
depropiedad,comoenderechofrancs,enquesepuedenregistrarvariosderechosdepropiedad
enelRegistro,ihabrqueverculprevalece).
En la concepcin clsica no solo establece que haya efectos contra todos, sino que es
excluyente, por lo que solo puede haber un DR, y por tanto solo puede haber inscrito un
derecho, y la inscripcin crea efectos excluyentes. Esto solo se produce en registros de
derechos,noenregistrosdedocumentos.

4.2.Principiodeprioridad
Pareceunodeloselementosclave,yaquesuponequeelprimeroentiempoeselprimeroen
derecho,locualsetraduceenqueelprimeroenregistroeselprimeroenderecho.Portanto,la
fechaquepasaaserimportanteesladeregistro.
Definicintradicional:elprincipioenvirtuddelcualelactoregistralinscritoenprimerlugar
se antepone con superioridad de rango (cuando los DR son compatibles)y preferencia
excluyente(cuandosonincompatibles).
Efectosdelprincipiodeprioridadsegnladefinicintradicional:

1)Efectojerrquico.ElprincipiodeprioridadportantojerarquizalosDR,dandoprimaca
ysuperioridadderangoalprimerDRqueseinscriba.
2) Efectoexcluyente,ocierre.ElprimerDRregistrado,encasode ser incompatibles,
excluyealsegundo.
Estecarcterexcluyenteestestrechamenterelacionadoconelderechodepropiedad.En
derechofrancs,noexisteelcarcterexcluyente,puestoquetodoslosderechospueden
entrar en el registro, pero si existe la prioridad, puesto que el primer derecho que se
registre,enprincipiovaaprevalecer(siprovienedelmismovendedor).
Enlosregistrosdederechos,puestoquesolounoentra(opinindelprofe:ladoctrina
tradicionalhaconfundidoelprincipiodeprioridadconelcierre,puestoqueelcierreno
dependedeesteprincipio,sinodeltipodesistemaregistral),squeseproduceestecierre.
* Distinguir la prioridad del efecto de cierre. En el sistema francs tambin hay
prioridad,peronocierre,porloqueelcierreesindependientedelprincipiodeprioridad.
Loimportanteparadeterminarelvalordelainscripcinessaberqutipodeaccioneshay,es
decirqutipodeaccinvanatenerencontrademiinscripcin.Puedenserrealesopersonales.
*JerarquizalosDerechosaunquesehayanotorgadoconfechaanterior.Sisehaceprimerola
hipoteca1yluegola2peroseinscribeantesla2,tendrpreferenciaenelregistro.
Elprincipiodeprioridadnoestpositividadexplcitamenteenningnartculo,perosetomande
referenciaelart.1473CC,el24y17LH.
Paraentenderestamateriasehadetenerencuentaquecuandollegaeldocumentoalregistro,lo
quesepracticaeselasientotemporal,llamado asientodepresentacin quetieneporobjeto
constatarlafechadelaentradadeldocumentoenelregistro(249yss.LH)yrenelosdatos
sucintosdeldocumentoysepracticaenel librodiario.Esteasientotieneunaduracinde60
dashbiles,yelmismodalaprioridad,noladalainscripcin,sinoelasientodepresentacin.
Elart.24LHseconsiderafechadeinscripcinparatodoslosefectosquedebaproducirla
fechadeasientodepresentacin.Elcierresedadesdelafechadelasientodepresentacin.
Alasientodepresentacinllegarantodoslosderechos,entratodo,yenellibrodeinscripciones
esdondesedepura.

Al asiento de presentacin llegaran todas las enajenaciones pero si una se despacha al

libro de inscripciones se hace el cierre a las dems pero si el libro diario.
A efectos de cmputo de plazos, los efectos se retrotraen a la fecha de presentacin
salvo cuando se traten de plazos de caducidad. P.ej: el retracto de comuneros tiene un
plazo de 9 das en el CC a contar desde la inscripcin... este plazo NO se cuenta desde
el asiento de presentacin sino desde el asiento de inscripcin. Los plazos de caducidad
van desde el asiento de inscripcin pero los dems plazos desde el asiento de
presentacin.

Las anotaciones preventivas tambin tienen plazo; este plazo de las anotaciones se
cuenta en los embargos desde la fecha de la inscripcin no desde el asiento de
presentacin.
La posicin que un derecho tiene respecto a los dems se llama rango. Tiene valor
econmico, es negociable y es una cualidad del derecho.
Ej. Tenemos una hipoteca a favor de BBVA, otra a favor de la Caixa y otra a favor del
Santander. El primero ejecuta purga de todo lo posterior. Cuando se saca a subasta una
hipoteca, todo lo dems desaparece, de manera que se purgan los posteriores.
Lo que se hace despus no afecta, por lo tanto se limpia. Es por eso que siempre interesa
ser primera hipoteca.
En los derechos de ejecucin es muy importante el rango.
Son posibles los negocios sobre el rango, es decir, el rango se puede negociar. Es
negociable por las partes, no con el Registrador. Encontramos que hay tres posibles
negocios sobre el rango.
1. El negocio jurdico se llama permuta, que es cuando dos negocios inscritos
cambian su posicin, su rango.
2. El segundo negocio posible es la posposicin, en el cual hay inscrito un derecho,
y otro que no. Cuando el que no est inscrito quiere pasar por delante, antes de
inscribir se acuerda la posposicin, por la que el negocio jurdico no inscrito se
inscribir por delante del ya inscrito.
3. El tercero, se llama reserva de rango (art. 241 RH), cuando no hay nada inscrito,
se inscribe un negocio jurdico, pero se guarda el rango superior para otro
negocio que se inscribir posteriormente. En la prctica no es tan simple, sino
que se tendr que establecer claramente la hipoteca, el precio, los plazos, etc.
Los problemas que encontramos son los casos en que hay acreedores intermedios. Debe
dar consentimiento el que se encuentra en medio?
- Encontramos que por regla general debe consentir siempre que no le perjudique.
Si tenemos una primera hipoteca de 100.000 euros, una segunda de 80.000 y una
tercera de 30.000.
Plazo.Enprincipiohayqueentenderquelaalteracinenelplazoperjudica,sobretodosi
seamplia.Noobstante,segncomosemireesquesisedamsplazo,sefacilitaelpago,de
maneraqueseevitalaejecucindeestayladesaparicindelasdems.
Esnecesarioelconsentimientodelosintermediarios.
Pactodeigualdadderango

Sepuedepactarentrelaspartesquehayaigualdadderango,esdecirquesiunaseejecuta,la
otrasubsiste.Estosesueledarentrelasmismasentidades,yhastahaceunosaoserafrecuente,
puestoquelaleydesubrogacinpermitaqueotrobancosequedaselahipotecasinpermisodel
acreedor.Paradefenderlashipotecas,secrealaposibilidaddelaigualdadderangos.
Actualmentenosedaporquehayungrancostefiscal,haymuchosimpuestos,ytambinseha
modificadolaley,yparasubrogarsehadequedarsetodaslashipotecas.
4.3.Principiodelegitimacin
Estligadoalaideadeexactituddelosasientosregistrales.Envirtuddeesteelcontenidodelos
asientossepresumequeeslarealidadmientrasnosedesvirte,portanto,sepresumequeno
haynadafueraquepuedadesvirtuarloquehayenelregistro(noobstantespuedehaberun
derechonoinscritoquepuededesvirtuar).
Por tanto, es una presuncin iuris tantum (admite prueba en contrario). Presume que los
derechosexisten,pertenecenylosonconelalcancequefiguraenelregistro.
Loqueelregistronopresumeeslafechaenquesedaelcontrato,sinoquepresumequealguien
eseldueo,yyaest,mientraselregistronosemodifique.
Elqueestenelregistro,portantoesellegitimadomientrasestenelregistro.Porestoesta
presuncinseacompaadeunapresuncindeexactitudydeintegridad(noafectanadaqueest
fueradelregistro).

Esteprincipioencuentrasuregulacinendiferentespreceptos:
Art. 1.3 LH: Los asientos del registro estn bajo la salvaguarda de los tribunales,
significaqueunavezseinscribe,elregistradornopuedemodificarlosalvoquelosdigael
juez,onosepuederecurrirvaadministrativa,sinoquedeberiralostribunales.
Art.38LH:Atodoslosefectoslegales,sepresumequelosderechosinscritosexisteny
pertenecenasutitularenlaformaquedetermineelasiento.Elregistropresumederechos,
la presuncin de la que hablamos es de derecho, no es ni de hechos, ni de negocios
jurdicos,solosepresumeelderechodeunapersonasobrealgo,nosobreloscontratos.
Estapresuncinseextiendealaposesin.
Elproblemaseencuentraconlosdatosdehecho,parasabersilapresuncinseextiendea
lasmismasono,puestoquetenemossentenciasenunladoyenotro.
Aquseproduceunaconfusin,puestoquesepiensaquecuandosehabladelinderos,
puestoquelosmismosnosondatosdehecho,sinoquesondatosjurdicos,formadosporel
consentimiento,noporfotosdelgoogleearth,puestoquepuedenohabercorrespondencia
entrelarealidadfsicaylajurdica.
Enprincipiosolosedaproteccinsobrelasfincacomotales(ensentidojurdico).Aunas,
sobre el principio de legitimacin es discutible, puesto que algunos confunden la
presuncinconunainversindelacargadelaprueba,yefectivamenteesunainversinde
lacargadelaprueba.

Elatodoslosefectossuponequelapresuncindelderechoestantoensentidopositivo
comonegativo.
Art.35LH:A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser
justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de
sus antecesores de quienes traiga causa.
- Art. 97 LH. Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento
se refiera.

6/11/2014
Parasaberlafuerzaquetieneunainstitucinhemosdemirarqueaccionesotorgaaquienla
puedeejecutar.ParaverlafuerzadelapresuncindelRegistro,estudiaremoslaposicindel
propietarioregistralcomodemandante,demandado.
Demandante.Hayunaseriedeaccionesquederivanexclusivamentedelregistro.
Accinlegalhipotecaria,reguladaenelart.130LH,lacualesunaaccinquepermite
ejecutarlashipotecasenlasqueunosebasaenloquehayenelregistro.
Accinantiokupas.Elart.141,escontraaquelqueperturbaelderechodeltitularregistraly
notieneningnderecho.Estoobligaaquienperturbaelderechoapracticarcaucin.
Accinreivindicatoria.
Demandado:
Art.38.2.Estapersonaquefiguraenelregistro,esalaquesetienequedirigirlademanda.
La clave aqu, es lo que dice el art. 38.2. () no podr ejercitarse ninguna accin
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelacin (accin de rectificacin) de la inscripcin correspondiente. La demanda de
nulidad habr de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de
perjudicar a tercero.
Esto ha dado lugar a una jurisprudencia cambiante. En principio el TS lo aplic de manera
estricta y as fue hasta los 80. A partir de all, el TS dice que cuando se ejercita la accin
contradictoria del registro, implcitamente se pide la rectificacin del Registro.
Luego no se entendi implcita, sino que en ejecucin de sentencia se tiene que pedir que el
juez ordene la rectificacin del registro.
- Tercerista: B contrata un suministro de muebles con A. B es dueo de la casa y vende a C,
pero B no paga a A, con lo que A ir contra la casa de B, que ahora es de C.
Art. 38.3 LH. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes
inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo procedimiento de apremio
respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos,
por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a
favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se sigue el
procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin en concepto de heredera

del que aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar reservada su
accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el
juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los
cuales se suspende el procedimiento.
Por tanto, sin necesidad de que C haga nada, si est inscrito en el registro como propietario ya lo
protege.
En el caso que C no hubiese inscrito, lo que le obliga es a personarse en el procedimiento de
embargo, para defender su propiedad, y por tanto, desvirtuar lo que hay en el Registro. El que
no est inscrito obliga al propietario a tomar una actuacin activa.
Si estuviese inscrito, C no tendra que hacer nada, puesto que lo protege el registro.

Como acta la supuesta exactitud del Registro respecto el 3 que confa en lo que pone el
registro?
STS de 5 de mayo de 2007. Es una sentencia clave porque dicta una sentencia de Pleno de la
Sala Civil, y de esta manera sentaron doctrina.
- Supuesto de hecho:
1) El polgono industrial La Mora, en el 1994 tena deudas con Banesto y otorga escritura
pblica (vende fincas), pero Banesto lo lleva a inscribir pero rechazan la figura.
2) La finca sigue a nombre de La Mora, y la Agencia Tributaria inicia un embargo el 1995.
3) en 1997 inscribe INDECO, que la compra en subasta.
4) Banesto se da cuenta que no tiene inscripcin, y va a inscribir cuando INDECO ya ha
inscrito.
5) Banesto, reclama ser el dueo, puesto que lo compra primero. INDECO dice que ha
comprado confiando en lo que deca el Registro, por lo que el ordenamiento debe protegerlo a
l.
Si usamos el registro de Documentos, se defendera a Banesto, si atendemos al registro de
Derechos y a la fe pblica, defenderemos a INDECO.
Hemos de establecer si aqu encontramos una doble venta, o una sobre disposicin sobre cosa
ajena.
A quin protege el ordenamiento?
Fe pblica Registral
En virtud del mismo se presume iuris et de iure que el contenido del Registro es EXACTO e
INTEGRO, respecto del tercero que ha adquirido confiando en la apariencia que el Registro
pblica y rena los requisitos que la ley seala.
Por tanto, es una afirmacin legal. Por lo que protegeremos a quien ha confiado en el registro,
puesto que la verdad solo es lo que est en el Registro. Es lo que los anglosajones dicen: la
realidad extra registral tambin se refleja en el registro, solo existe lo que est en el registro.

- Posicin monista.
a) Presuncin positiva de veracidad, es decir, se presume exacto lo que hay en el registro, y la
adquiere con la extensin que el registro le da (art. 34 LH)
b) Presuncin negativa de veracidad, se presume integro, de manera que no puede perjudicar al
tercero lo que no est inscrito.
- Posicin dualista (defendida por Lacruz).
Dice que hay dos principios:
- El romanista, (art. 32 LH) que es la inopoibilidad, el cual es meramente defensivo.
- Germnico, (art. 34 LH) que es la inatacabilidad, el cual es ofensivo.
Segn esto, nuestro ordenamiento el tercero del art. 32 es diferente del del art. 34.
Art. 34 LH. El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Requisitos para ser protegido por el art. 34

1) Ha de ser un tercero. Por tercero se entiende generalmente como quien no es parte en un
negocio o un acto inscrito, por tanto a quien le es extrao el acto. Viene a intentar evitar una
identidad no formal pero si material.
Es importante llegar a la posicin de tercero, puesto que devendr inatacable por actos que no
estn en el Registro.
2) Ha de recibir por NJ vlido. El que adquiere ha de adquirir por negocio jurdico vlido. Por
esto algunos lo ponen en relacin con el art. 33 LH (no convalidan los actos o contratos nulos).
3) Ha de adquirir a ttulo oneroso. No puede ser un NJ gratuito, por eso es importante saber
cmo es el NJ. El problema es saber si las subastas, donde no hay consentimiento tambin
quedan protegidas. No est excluido, por lo que INDECO podr estar protegido.
4) Ha de adquirir de persona que segn el registro tenga facultades de transmitir. Es decir,
establece la confianza en el registro.
5) Ha de haber buena fe. INDECO ha de adquirir de buena fe (elemento tico). Los efectos son
tan fuertes (proteccin por parte del Registro) que no puede dejarse actuar el precepto por s
solo, puesto que puede generar fraudes. Es por esto que necesitamos este elemento tico.
El problema es la buena fe que le es exigible al comprador:
- Simplemente no conocer (433 CC en materia de DDRR).
- Exigencia de diligencia, es decir, que no conozca, pero porque no pueda conocer, pero que el
comprador haya intentado conocer, haya investigado (1258 CC).

La doctrina mayoritaria, establece que simplemente se necesita el no conocer, es decir, la

primera concepcin. Esto es muy razonable, puesto que no tiene sentido que montemos el
Registro para que luego el sujeto haya de realizar indagaciones.
En derecho espaol la buena fe se presume.
La buena fe se exige en la compra o en la inscripcin en el Registro? Hay posiciones a favor de
ambas. La mayoritaria es que se exige solo en el momento de la adquisicin.
6) Necesitamos inscribir. Si no se ha inscrito, no hay proteccin por el Registro.
Banesto a todo esto dice que es una compra de cosa ajena, puesto que el dueo ya es Banesto,
por lo que en el momento de la subasta es cosa ajena a La Mora, por lo que como Banesto es
parte del contrato por ser el dueo, INDECO deja de ser tercero, por lo que segn Banesto no
est protegido por el Registro.
INDECO dice que cumple con el art. 34 LH, puesto que confa en el Registro y el CC dice que
en una doble compraventa o cesin de cosa ajena, el comprador preferido es el que primero
inscribe.
FJ 5. Hasta el 1989 se aplicaba el 34 y 1473 CC y INDECO se queda con la cosa. (Tambin
define quin es tercero y la concepcin de buena fe, al final de la pgina).
En 1994 el TS cambia, y se inventa una doctrina, que dice que hay que distinguir entre doble
venta (quien vende es dueo todava) y doble disposicin de cosa ajena (quien vende al
segundo, no es el dueo). Como distingue el TS? Se saca de la manga la idea de coetaniedad.
Hay doble venta cuando son casi inmediatas, es decir, cuando la primera venta no est
consumada. Si no hay simultaneidad no hay doble venta.
La primera venta es del 94 y la segunda del 97 y por tanto prevalece la del 97.
Lo que haba en la posicin del TS entre el 89 y el 94 era una concepcin francesa de la C.V por
entender que tena un carcter meramente real y que no era posible la compraventa de cosa
ajena.
En cambio en nuestro derecho, que no sigue el sistema de transmisin de consentimiento real
sino el titulo mas el modo la venta de cosa ajena ES POSIBLE porque la fase contractual es
meramente obligacional y no tiene carcter dispositivo. Por consiguiente, puede venderse cosa
ajena, no hay transmisin de la propiedad, es dispositivo.
Tenemos pues dos lgicas, la que entiende que la venda de cosa ajena no es vlida y por
consiguiente es nulo y cae todo lo dems. Y otra que cree que la venta de cosa ajena es posible,
otra cosa es que el contrato tenga efectos traslativos.
El TS dice que puede ser que la Mora ya hubiese transmitido, y que figuraba en el registro
porque lo que hace el registro es que mientras est la Mora en el registro como propietario, se
presume que es la misma la propietaria, por lo que protege al tercero que compra que confa en
el registro.
Por mucho que no tenga disponibilidad se la da el registro, es decir, tiene capacidad para
transmitir el que figura en el Registro, por mucho que haya una realidad extracontractual
diferente, puesto que el registro lo que sirve es para salvar estos vicios.

Elquetienefacultadparatransmitireselquefiguraenelregistro,silarealidadesotraquela
rectifiquen
El tema clave que se plantea en al sentencia es como alguien puede inmatricular una porcin de
una finca sin que el dueo tenga conocimiento. La sentencia es interesante porque all nos
encontramos las diversas concepciones del registro. Aqu si se inscribe eso va a generar unos
efectos. El tribunal de Estrasburgo resulta que recuerda el articulo 38 LH como le recuerda
tambin el demandante, si se inscribe genera unos efectos no es simplemente una mera
publicidad. El abogado del estado comete errores en clave francesa, no lo est midiendo en
clave germnica.
El sistema del doble titulo cumple con estas expectativas? Este sistema vulnera los derechos
establecidos en el art. 1 de la Convencin Europea de derechos humanos.
11/11/2014
NOS QUEDAMOS EN: STS de 5 de marzo de 2007:
Lo que hay que tener claro son los principios bsicos de la transmisin.
La mancipatio era un sistema en el que se transmita la res mancipi en presencia de
determinados testigos, que representaban al pueblo. Pero la transmisin representaba que tena
carcter abstracto. Sin embargo, cuando nos encontramos con la idea de la traditio va a traer con
ella la idea de la justa causa. La idea va a ser cmo interpretemos la idea de la justa causa o de
la traditio. Si nos centramos en la idea de la mancipatio desvinculada de la justa causa nos
vamos a sistemas abstractos como el alemn. Si lo que acentuamos es al idea de la justa causa y
le damos carcter traslativo nos encontramos ante el sistema francs (negocio obligacional).
Esta unin de ambas es lo que da lugar a la teora del ttulo y el modo. Nos cuenta esto porque
lo que vamos a plantearnos es si es vlida la venta de cosa ajena y los vicios que sta puede
tener. Este sistema distingue lo que tienen carcter dispositivo (la traditio el modo) del negocio
antecedente obligacional. Donde est el problema? Recordemos el supuesto del otro da.
1- polgono industrial la mora vende a Banesto
2- polgono industrial la Mora luego vende a Endeco.
No tenemos que confundir lo que es la validez con lo que es la legitimacin. Es vlido el
segundo derecho o no? Donde est el problema? Es vlido si es una cosa ajena? Tenemos dos
formas de encarar el tema:
1- es invlido porque el que le vende (polgono industrial la mora) ya no tienen
legitimacin, no tiene capacidad si no puede es invalido el negocio. caera la
segunda venta y seria Banesto la propietaria. Nos estaramos centrando en el contrato
pero falta un elemento que ste tenga capacidad para disponer. Seguira el modelo
francs.
2- El sistema romano, este sistema transmite la propiedad siempre y cuando el que realiza
la transmisin sea el propietario. Tiene que haber legitimacin para disponer. La clave
es que este requisito es un requisito de al traditio, del negocio dispositivo, (para que la
tradicin surta efecto el que est tienen que ser el dueo, estar legitimado para disponer,
no se requiere para el contrato).

El registro en los sistemas modernos el que me da un legitimado para disponer es el registro y

en estos casos, si polgono industrial la mora sigue estando en el registro, polgono es el
legitimado y el contrato siempre es vlido (porque tiene todos los requisitos, consentimiento
objeto y causa), pero el negocio dispositivo nos lo da el registro. El contrato es vlido
(siempre que el sujeto tenga capacidad de obrar) pero el defecto de no ser propietario nos
lo salva el registro, porque, el no ser propietario no afecta a la validez del contrato, afecta
al negocio dispositivo, a la tradicin. La interpretacin francesa nos estropea esto, pero
nuestra concepcin s que nos la acepta. Ahora hay que ver si tiene legitimacin: el registro va a
salvar la legitimacin dispositiva, si confi en el que est en el registro voy a estar protegido.
Concepcin tradicional: Y lo que respalda la mayora de la doctrina: Se protege al que adquiere
a Non dominio (adquisicin a non domino), por confiar en el registro. Polgono industrial la
mora tiene legitimacin para disponer (por estar en el registro), pero en realidad no era dueo.
Otra posicin podra ser (no mayoritaria): titularidad relativa porque Banesto no inscribi y La
mora trasmitira a domino.
Requisitos:

A ttulo oneroso
De buena fe: simplemente no conocer, no me exige una especial diligencia. La buena fe
es presuntiva.
Vlido

Que sea tercero (entendido como adquirente, el que adquiere confiando el que hay en el
registro en virtud de un negocio vlido). Cuando seria invlido? Por ejemplo si yo le
compro a un incapaz seria invalido el negocio, no la legitimacin de disponer.

INDECO est protegido por qu ha ido al registro, pero y si no hubiera ido al registro, le tengo
que proteger? Ni siquiera se exige que consulte el registro. Voy a estar protegido igualmente.

Aquellos casos en los que no voy estar automticamente protegido: suspensin de la fe

pblica. (Supuestos):

Art. 207 LH inmatriculacin por doble ttulo o per certificacin administrativa. Hay
un plazo de 2 aos en los cuales esa inmatriculacin puede ser atacada.
Tiempo durante el que se puede atacar la inscripcin. Lo que significa que el que
compre del que ha inmatriculado no va a estar protegido inmediatamente por el art. 34
LH. Han de pasar 2 aos des de el momento de la inmatriculacin. Por eso nos
interesaba el expediente de dominio, porque no hay plazo. El 34 no solo juega para
compraventas sino para cualquier situacin jurdico-real. Se produce una suspensin de
los efectos de la fe pblica en los otros casos. Y la hipoteca puede ser atacada durante
dos aos.
El art. 34 inatacabilidad del que ha inscrito.
Adquisiciones por herencia. Art. 28 LH. Suspensin de 2 aos que tiene su motivo en
que no se sabe si puede aparecer otro heredero.

Otros supuestos en los que no se va a producir la suspensin sino que va a afectar a la fe publica
aunque no estn en el registro:

Los retractos legales.

Casos de concurso. Art. 878 CCom. Art. 73 del Cdigo concursal - El que ha comprado
prevalece el art. 34 LH.
Arrendamiento urbano
Servidumbres
Tema polmico: Las costas (materia regulada en las disposiciones de la Ley de costas).
Compra una propiedad y luego resulta que es dominio publico terrestre.
Las licencias urbansticas. El seor que se compra una casa con 5 plantas correctamente
y luego llega una sentencia diciendo que la 5ta planta est mal construida y hay que
derrumbarla. Las sentencias de la sala 1era y 2 del TS estn en contradiccin.

LA HIPOTECA
La figura de la hipoteca da nombre a una Ley. Porqu le llamamos Ley Hipotecaria si es una
Ley del registro que no solo trata la hipoteca? Muestra de su importancia. Es la figura clave de
acceso al hipoteca, pero que es?
Art. 104 LH: nos dice dos cosas:
hay una sujecin de los bienes
A cumplimiento de una obligacin principal
Pero no nos lo dice todo, hay ms cosas: hay un derecho de realizacin de valor, cuando el
sujeto no paga faculta para la realizacin del bien.
Cuando hablamos de hipoteca hablamos de dos cosas: Art. 104 LH
Lo que es el crdito
La garanta real
Sujeta a un bien al cumplimiento de este crdito, cualquiera que sea el poseedor de esto. Lo que
no nos dice el 104 es que si no se paga el crdito podremos proceder contra este bien.

La Hipoteca no es ms que un derecho real de realizacin de un calor en funcin de garanta

de una obligacin pecuniaria, de carcter accesorio e indivisible, de constitucin registral, que
recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos e inajenables, que permanecen en la
posesin del propietario.
Teora obligacionista: Esta era la posicin mayoritaria, pero otra posicin ha identificado la
hipoteca como que es el pago del titular del inmueble. Esto es un gran error porque el dueo del
inmueble puede no ser obligado, el dueo del inmueble la hipoteca simplemente le afecta pero
no necesariamente es el obligado. Ej. el padre hipoteca la casa para que el hijo pueda comprar
una casa. El padre no debe el crdito, pero si el hijo no paga puede verse afectado.
Teora procesalista: medida ejecutiva. Un embargo ya anticipado. Son medidas procesales. La
teora procesalista olvida que la hipoteca no es solo ejecucin. Son dos fases: una que es de
seguridad y otra que es de ejecucin.
Caractersticas:
1-La posicin mayoritaria es la que prev que la hipoteca es un derecho real donde hay la
inmedaitividad y la eficacia erga omnes. El problema es que esta inmediatividad en cuanto se
trata de un derecho que no lleva consigo una finalidad posesoria. No se confunden, cada uno va
a tener un rgimen distinto.
2- De realizacin de valor. La clave no es que cuando vence la hipoteca el acreedor se queda
con la casa, el acreedor no se la puede quedar, debe ir a un procedimiento ejecutivo. Ante el
impago el acreedor no se lo queda.
En nuestro ordenamiento est la prohibicin de pago comisorio (quedarse con el bien).
La gran clave de la hipoteca es que en la hipoteca vamos a tener tanto responsabilidad personal
como real. (Accin real y accin personal***)
Real por un crdito y real sobre el inmueble.
3- La hipoteca siempre se constituye en garanta de una obligacin. El art. 105 de la LH nos
dice que puede ser de todo caso de obligaciones y no va a alterar la responsabilidad del art. 1911
del CC.
(Nadie, en la prctica ha utilizado la limitacin de hipoteca del art. 140 LH).
Podemos constituir hipotecas en garanta de muchas obligaciones: No solo las obligaciones de
dar, tambin obligaciones de no hacer, pero siempre reconducibles a una cantidad de dinero. La
clave es que se ha de conducir a una cantidad dineraria.
Aunque la hipoteca es realizacin de valor y aunque va a haber unas acciones ejecutivas luego
va a discutirse si esto es bueno o es malo. Hay unas acciones de realizacin de valor. Adems de
haber la realizacin de valor, est la fase de seguridad, el acreedor puede adoptar las medidas
para proteger el bien. El gran avance de la hipoteca es que los bienes los sigo teniendo yo, sigo
siendo el dueo. Naturalmente, el problema es que yo hago cosas que la perjudique. Acciones
de devastacin- arts. 117 LH y 200 LH.
4- La hipoteca tiene carcter accesorio. La hipoteca aparece siempre vinculada con un crdito
en la concepcin europea. De tal forma que si transmito el crdito transmito la hipoteca, la

venda i cesin de un crdito comprende todos sus derechos accesorios (prenda, hipoteca, etc.).
Si decae el crdito, decae la hipoteca. No tienen vida separada hipoteca y crdito. No existe en
nuestro derecho al hipoteca independiente. Ahora bien, la tendencia hasta el ao 2007/2008 la
tendencia era intentar romper esta tendencia, en la Ley /2007 se flexibiliz esta accesoriedad
aunque no se rompi totalmente, Porque? Porque existen una concepcin distinta de la hipoteca
que es la alemana segn la cual la hipoteca funciona independientemente de crdito. En ese
momento se crey que la solucin era la hipoteca independiente. La idea de la accesoriedad en
el fondo a quien est beneficiando es al consumidor. El modelo de unihipoteca era contrario
al consumidor, a lo que defendan algunos en ese entonces. Nuestro sistema era ms claro y se
saba qu era la hipoteca y qu era el crdito.
5- A su vez, este derecho se caracteriza por ser indivisible (aparte de accesorio). Qu quiere
decir que es indivisible? Cuando un seor da una hipoteca sobre una finca, aunque la finca se
divida en varias al hipoteca sigue siendo una. Y cada persona responder por el total (salvo que
el acreedor preste el consentimiento). La hipoteca sigue siendo una.
6- Art. 1875 CC no hay hipoteca si no hay inscripcin. No haya accin real hipotecaria si no
hay inscripcin, pero no solo respecto a terceros sino tambin frente a las partes. No ha accin
ni respecto a terceros ni respecto a las partes (no hay acciones) clave respecto a la
inscripcin.
La inscripcin es constitutiva: O tenemos una inscripcin o no sabramos cuando compramos un
bien. Sino no sabra que hay una hipoteca sobre algo. Requiere que esta figura se haga constar
en el registro de la propiedad.
El hecho que la inscripcin en materia de hipotecas ha sido determinante. Por qu? Porque ha
supuesto traer muchas propiedades al registro.
7- Recae directamente sobre bienes ajenos. Recae sobre bienes ajenos no sobre personas. Ius in
rem. Adems ha de tratarse al hipoteca sobre bienes inmobles ajenos (el titular de la hipoteca ha
de ser distinto al dueo del bien). nuestro derecho no admite al figura de la hipoteca de
propietario. Si se admitiera serio el medio de admitir fraudes.
Por otro lado recae sobre bienes enajenables porque la hipoteca hay una enajenacin en
potencia.
Aunque estamos hablando de hipoteca inmobiliaria tenemos ley de hipoteca mobiliario o prenda
sin desplazamiento. Incluso las hipotecas de marca o derechos audiovisuales de los futbolistas,
etc.

Aunque haya prohibicin de disponer, se puede hipotecar un bien inmueble, pero no se

podr ejecutar hasta pasados los aos establecidos en la prohibicin.
8- la ltima nota es que permanece en posesin del propietario. No salen del propietario. Esto
supuso en su tiempo un gran avance. Sigues teniendo los medios de produccin, etc. para pagar
el correspondiente crdito. Tiene la posesin el correspondiente propietario.

13/11/2014

ELEMENTOS PERSONALES
Quienes pueden ser deudor y quienes acreedor, aunque hay algunas diferencias. La figura clave
es quin va a hipotecar.
Aqu hay que distinguir:
a) Deudor;
b) Tercero no deudor, que se llamar hipotecante no deudor. P.ej. el padre que hipoteca un
bien por una deuda del hijo.
Esta figura, no asume el aspecto obligacional, solo hipoteca un inmueble en garanta de la
deuda de otro. Este tercero, por tanto no asume la obligacin, al contrario que el deudor que
constituye hipoteca.
El hipotecante no deudor, por tanto, se asemeja a un fiador, por lo que en ocasiones se la ha
llamado fiador real. No obstante, en la fianza, el fiador responde con todos sus bienes, en
cambio en la hipoteca solo responde con el bien hipotecado, por lo que el bien hipotecado
est afecto.
Quien va a hipotecar ha de tener unos requisitos esenciales. Necesita la mxima capacidad, es
decir:
1- Ha de ser propietario.
2- Ha de tener la mxima capacidad para disponer.
*En el caso que la cosa pertenezca a ms de uno, ha de haber consentimiento de todos. En las
comunidades de matrimonio, en gananciales han de consentir los dos. En separacin de bienes
cada uno puede hipotecar sus cuotas.
El caso ms interesante es el de la vivienda habitual, establecido en el art. 1320 CC y el 569-5
del CCCat. Cuando sea vivienda habitual va a ser necesario el consentimiento de los dos
cnyuges, independientemente de quien sea el propietario de la vivienda.
Cuando se constituya un representante (art. 139 LH) o apoderado, el poder para hipotecar debe
ser expreso (art. 1713 CC).
Especial inters tiene en materia de sociedades. Cuando se trata de un administrador, al ser una
representacin orgnica, no es necesario que se establezca explcitamente la de hipotecar, puesto
que se entiende incluida.
El problema, las dudas, surgen cuando uno acta como hipotecante no deudor, es decir, cuando
el administrador de la empresa hipoteca un bien de la empresa por una deuda que no es de la
sociedad. En este caso, la discusin es si necesita autorizacin expresa de la Asamblea General.
La DG en resolucin de 17 de noviembre de 1998 dice que no. El TS en STS de 2008 establece
que es un acto gratuito. Alguna AP (Cuenca) que entendi que este acto necesitaba autorizacin
de la Asamblea.
Por lo general se ha considerado admisible.
En casos donde hay menores, los padres necesitan autorizacin judicial para hipotecar bienes de
los mismos, a no ser que sea mayor de 16 aos y consienta.
Acreedor hipotecario

- Capacidad. El acreedor hipotecario solo necesita capacidad para obligarse.

(Pueden dar hipotecas solo los bancos? NO, aunque anteriormente s lo haba sido, puesto que
se haban creado monopolios, pero actualmente no hay restricciones)

ELEMENTOS REALES
Obligacin que se garantiza
La hipoteca se puede constituir en toda clase de obligaciones. La cantidad ha de ser dineraria.
Pero lo ms importante es que en nuestro derecho, se impone siempre la claridad, puesto que es
accesoria.
Las obligaciones pueden ser de todo tipo, y adems presentes o futuras. Al admitir las futuras, se
produce una flexibilizacin de la accesoriedad.
Actualmente se ha aceptado la hipoteca flotante o hipoteca sumidero. Esta se estudia en
una Resolucin de 23 de Diciembre de 1987, la cual dice que nuestro derecho no admite la
creacin de una garanta y que quede al arbitrio del acreedor fijar las obligaciones que
entra.
El banco da varios crditos, y en el momento que el sujeto incumpla, puede escoger cul
de ellos ejecuta como hipoteca.
Anteriormente, el derecho espaol no lo permita.
Tambin se plantea en esta resolucin si se puede establecer la hipoteca en moneda extranjera.
En principio nuestro derecho admite que se referencie la cantidad a una divisa extranjera, pero
se tiene que establecer la equivalencia a la moneda nacional. Tal ha sido el problema que la
nueva redaccin del art. 6 de la Ley 1/2013 Ley de proteccin de deudores hipotecarios,
establece que cuando est establecida en moneda extranjera, el particular ha de formar un
documento escrito en que afirma tener conocimiento de esta clausula.
Vencimiento anticipado. Cuando hay un impago de varias cuotas, puede darse por vencido la
totalidad del crdito? El art. 693.2 LEC permite que cuando no se pagan dos o tres cuotas, el
banco pueda dar por vencido el crdito, de manera que puede exigir todo el crdito restante, no
las cuotas pendientes.
Los bancos establecen en los contratos de hipoteca varios supuestos en los que se da
vencimiento anticipado, aparte de dejar de pagar la obligacin principal.
La reforma del art. 693 LEC establece un plazo mnimo de 3 plazos impagados para que se
pueda dar vencimiento anticipado.
* La obligacin garantizada va a responder del principal, de los intereses ordinarios, tambin
llamados remuneratorios, y adems, tenemos los intereses de demora, que son la clave del
problema. Estos no se deben confundir con los intereses ordinarios, puesto que los intereses
derivan de la propia obligacin, en cambio los moratorios es una sancin, o deriva del
incumplimiento.
Es por esto que en la hipoteca se distingue el principal, de los intereses ordinarios, de los
intereses de demora.

El problema clave de las ejecuciones son los intereses de demora. El gran problema es que las
ejecuciones hipotecarias nos fijbamos en que el banco, si estaba desierta la subasta se lo
quedaban al 50%. De esta manera, el banco no resarce toda la deuda y el particular a parte de
quedarse sin el bien, sigue siendo deudor.
Son clave los intereses y el vencimiento anticipado. Cuando se declaraba un inters vencido, se
empezaba a pedir inters de demora, no sobre las cuotas retrasadas, sino sobre el total de la
deuda restante. Como no haba limitaciones de intereses de demora, los bancos ponan intereses
de 18 o 20%.
Si a esto se aade que el banco externalizaba la ejecucin, de manera que tardaba ms tiempo, al
deudor se le acumulaba un 30 o 40% ms de la deuda.
Todo esto se daba por la mala regulacin de los intereses, de los lmites de los intereses de
demora, etc.
Bienes que pueden ser hipotecados
Sobre que recae la hipoteca?
Aquello que se va a afectar por la hipoteca se establece en el art. 106 y ss. LH, y son: bienes
inmuebles y DDRR.
Se afecta una finca, pero en realidad se afecta el derecho que hay sobre la finca. Es por esto que
puede hacerse sobre una finca, pero no solo por la propiedad, sino tambin sobre un usufructo,
concesin, opcin, superficie, etc.
No obstante no se puede hipotecar (art. 108 LH) lo que no est en el comercio, ni las
servidumbres de manera separada de las fincas a las que afectan. Tampoco el uso de habitacin,
ni los usufructos legales.
En resumen, todo aquello que tenga carcter personalsimo y sea inalienable, no puede
hipotecarse.
ELEMENTOS FORMALES
Se necesitan dos cosas bsicamente: escritura pblica e inscripcin.
La hipoteca se puede constituir tambin mediante testamento, donde el testamento ser el
instrumento y algunas hipotecas que se constituyen administrativamente, las cuales son
realizadas por hacienda, y las cuales las constituye de manera unilateral mediante documento
administrativo.
El valor de la inscripcin es constitutivo.
CLASES DE HIPOTECA
Se pueden clasificar segn diferentes criterios.
a) Clasificacin legal.
- Voluntarias. La mayora. Son las convenidas entre las partes.
*Art. 141 LH. Hipoteca unilateral. Se constituye por acto de propietario y se establece un
tiempo para la aceptacin del acreedor. La usan mucho los bancos por ser prctica, de
manera que puede firmar varias el dia que envie a alguien a firmar.
Tiene el problema que si no se acepta, el deudor puede cancelar la hipoteca.

- Legales. Las que establece la ley, aunque la ley no crea la hipoteca directamente, sino que
atribuye la posibilidad.
- Expresas. Se tienen que inscribir.
- Tcitas. No necesitan estar inscritas para que haya hipoteca. La ms importante es la
hipoteca en garanta de los tributos que recaen sobre el bien inmueble con carcter
peridico (art. 194 y ss. LH). Aun siendo una hipoteca tcita a favor de la Hacienda
Pblica, de alguna forma se ha de hacer constar en el registro la cantidad, de manera
que el carcter tcito pierde un poco el sentido, puesto que aunque existe sin
inscripcin, pero ha de registrarse las caractersticas.

b) Distincin por tipo de obligacin (las ms importantes).

- Trfico. Cuando est perfectamente determinado el precio desde el principio.
- De seguridad. Hay una indeterminacin, que puede ser:
- En el sujeto. Al portador.
- En cuanto a la existencia de la obligacin. Por ejemplo al ser una obligacin futura
(142 y 143 LH).
- En la cuanta. No se sabe el importe de la deuda. Por ejemplo en los casos que el
valor va en funcin del EURIBOR.
En los casos en que se establece un mximo en el inters, se llaman hipotecas de
mximo, puesto que se fija un inters mximo.
Modificacin 2007. Se introducen dos tipos de hipotecas:
- La hipoteca del art. 153 bis LH. Se ha usado mucho. Sin ser una hipoteca flotante, es lo ms
cercano a la hipoteca flotante.
Solo pueden ser titulares o las entidades de crdito o las administraciones pblicas.
La clave es que puede garantizar varias obligaciones, que pueden tener diferentes naturalezas.
La clave es que cuando el banco quiere ejecutar algn crdito, puede hacerlo de manera
separada sin necesidad de novacin.
En contrapartida, esta hipoteca hay que fijar plazo, pero el plazo es de la hipoteca, no de la
obligacin. El plazo es el caparazn de la hipoteca.
Cuando hay plazo, se puede cancelar. Y la ley permite que pasado el plazo la hipoteca caiga.
Es una hipoteca que puede garantizar varios elementos, que no hace falta novacin, y
puede ser de varias naturalezas. Es la que se usa en las grandes operaciones.
- Hipoteca inversa. Te van dando un capital, y al final t has de devolver todo el crdito. Se
piensa sobre todo en las personas mayores, si tiene una casa, la hipoteca, y le van pagando una
mensualidad, y cuando muere, los hijos han de pagar la deuda y si no lo hacen, el banco procede
contra la casa.
STJUE (marzo del 2013). Un ciudadano marroqu al que le da una hipoteca Catalunya Caixa.
Se va al juzgado de lo mercantil y plantea una cuestin prejudicial para saber si las clausulas
son contrarias a derecho de la UE.
1- En la LEC (art. 695) solo haba dos causas de oposicin. Cuando iban a ejecutar la hipoteca
solo podas alegar: 1) que ya estaba pagada la deuda o; 2) que haba existido un error en la

cantidad exigible. Salvo esto, no poda discutir nada, sino que haba que ir a otro juicio. Esto
hacia que la ejecucin hipotecaria fuese muy rpida.
El TC, en una sentencia Dez Picazo salvo la constitucionalidad del proceso por:
1- Que poda ir a un procedimiento plenario el particular.
2- Que haba un control previo para la aceptacin de clausulas (registro).

El TJUE dice que las clausulas son desproporcionadas:

- En cuanto al vencimiento anticipado. Si la hipoteca es de 30 aos, por no pagar tres meses
puede vencer?
- Que no se limiten los intereses de demora
- Como se liquida la deuda si puede ser desproporcionado?
El tribunal entiende que respecto el primer aspecto si se ha producido una indefensin en el
sentido que el particular est en situacin de inferioridad i no tiene medios para oponerse, y
adems el juez de oficio no puede conocer de esta materia.
El tribunal no dice que como en nuestro sistema hay fe pblica, por mucho que despus se
restituya el derecho del particular, el que haya comprado en subasta queda protegido por el art.
34 LH.
En cuanto a la no limitacin de los intereses de demora, por ello hace unas consideraciones de
que puede ser contrario a la Directiva 1993/2013, referente a clausulas abusivas, puesto que el
anlisis lo realiza desde la posibilidad de que sean clausulas abusivas.
Esta STJUE da lugar a la Ley 1/2013, que introduce un nuevo apartado en que el particular a
parte de alegar las dos causas ya existentes el carcter abusivo de una clausula que constituye la
ejecucin.
El legislador, al reformar el art. 695 dice que si el tribunal acepta el carcter abusivo de la
clausula, el banco puede recurrir, en cambio si rechaza el carcter abusivo de la clausula, el
particular o puede recurrir.
Esto dio lugar a otra pronunciacin del TJUE este ao volvi a declarar que es contrario a
derecho de la UE y que la redaccin sita en una posicin de desigualdad al deudor, de manera
que deber volverse a reformar.

18/11/2014
Ejecucin hipotecaria. Tenemos una fase de seguridad y una de ejecucin en la hipoteca.
Encontramos que existe un proceso especfica para la hipoteca (procedimiento judicial sumario
antiguamente), que es el procedimiento de ejecucin directa sobre los bienes.
Este procedimiento tiene origen en la Ley Hipotecaria de Ultramar de 1873. Despus se dio la
LH de 1903, donde se estableca en el art. 131. Cuando llega la LEC, se pasa de la LH a la ley
civil, y se pasa al art. 681 y ss.

La primera caracterstica es que para que funcionen las hipotecas, para que puedan tener
intereses bajos el tiempo de retorno tiene que ser corto. Para que este procedimiento pudiese ir
tan rpido, haba de constar varios elementos:
1- El domicilio a efecto de notificacin. De esta manera se evita el que el particular pueda
decir que no lo ha recibido.
2- Tasacin. Se establece la tasacin que sirve de tipo para la subasta, de manera que el
banco no ha de discutir sobre el precio que se ha de dar en subasta.
Para que funcionase, ambos deban estar en el Registro. Aunque no se inscribiese alguno de los
dos, se puede inscribir la hipoteca, pero esta no era ejecutable.
Otra caracterstica del proceso de ejecucin de la hipoteca es que las causas de oposicin son
muy restringidas. La LEC solo admite dos causas de oposicin:
1- Que se hubiese pagado, mediante escritura o carta de pago del banco.
2- Error en la determinacin de la cantidad exigible.
Esto supone que se plantee su constitucionalidad, y el TC en STC de 18 de diciembre de 1981
ya planteo el problema de si el particular tena las suficientes garantas o no. Dez-Picazo salvo
la constitucionalidad mediante dos argumentos:
(1) hay procedimiento judicial plenario y
(2) que hay un control previo, donde, por un lado se necesita escritura pblica (notario) y
registro (registrador), por lo que hay un proceso registral.
El TJUE se pronuncia el 14 de marzo de 2013, y plantea dos problemas:
1- Si se garantiza suficientemente los derechos del consumidor?
2- Desproporcionalidad. (A) Hay desproporcin cuando alguien puede dar.(B) Se pueden fijar
intereses de demora desproporcionados porque no haya limite? (C) Posibilidad de que existiese
mecanismo de liquidacin de carcter unilateral.
El TJUE dice que no hay suficiente proteccin por el art. 695 LEC de manera que est acorde
por el derecho comunitario.
Respecto a la desproporcionalidad
Esto hizo que el gobierno modificase la ley. Los sectores se quejaron de que la LH estaba
desfasada, cuando el problema estaba en la LEC, de 2003.
La LEC se modifica en el 2013:
1- La ley va dirigida a proteger la vivienda habitual. Art. 21.3 LH requiere que se especifique en
todo prstamo hipotecario si es vivienda habitual o no.
2- Intereses de demora. El problema era que segn la LEC el banco poda quedarse la propiedad
por el 50% del valor. El problema radica en que cuando se declaraba vencido el crdito, los
intereses de demora se exigan por la totalidad, de manera que si te retrasabas 3 meses, tenan
que pagar el total de la deuda.

Se pide que se ponga lmite a los intereses de demora. En la reforma se establece un lmite, pero
solo en caso que se trate de vivienda, y cuando el prstamo se trate para adquisicin de
vivienda. De manera que si hipotecas la casa para comprar un apartamento en la playa no acta
el lmite.
Se establece en el art. 114.3 LH (completar).
3- Tasacin para la subasta. Aqu los bancos meten un gol. El problema es que hay una tasacin
que se hace en la constitucin de la hipoteca, y sirve para la subasta. Esta tasacin, solo se da si
el banco se lleva el negocio al mercado secundario.
Con la reforma, art. 129 LH dice que el tipo de subasta no podr ser inferior al 75% del precio
de tasacin. En el fondo, lo que quiere decir es que, si la finca es del particular (deudor) la finca
vale 750.000 euros, pero si yo banco la titulizo, usndola en el mercado secundario, y paso a ser
deudor, la finca vale 1.000.000.
La ley que pretende proteger a los deudores, lo que hace es beneficiar a los bancos.
4- Regula las causas de oposicin. Introduce nuevas causas. En el art. 965 LEC se establece
como nueva causa de oposicin que se pueda alegar el carcter abusivo de la clausula que
constituya el motivo de la ejecucin.
Pero, con tan mala fortuna que cuando el particular plantea que hay clausula abusiva, en caso
que el juez no la admita, el auto no puede ser recurrido por el particular, pero en caso que lo
determine abusivo, es recurrible por el banco.
El TJUE vuelve a establecer que esta regulacin del art. 695 LEC que es contrario al
ordenamiento comunitario por no establecer iguales derechos.
5- En el art. 6 de la LEC de 2013 dice que cuando se reclamen prstamos hipotecarios, se exige
que escriba manuscritamente cuando se trate de adquisicin de vivienda que ha sido
adecuadamente advertido de los riesgos del contrato. Sobre todo cuando haya:
a) Clausulas suelo.
b) Instrumentos de cobertura del riesgo.
c) Cuando la hipoteca se especifique en varias divisas.
6- Cuando la subasta queda desierta, en el art. 671 LEC dice que cuando queda desierta se lo
puede quedar al 50%.
Con la reforma del 2013, se pasa al 70% en los casos de vivienda habitual, puesto que en la
mayora de casos sigue siendo al 50%.
Hay una especialidad en los casos que el valor sea menor al 70, pueden quedrselo por 60%.
7- Posibilidad de que el deudor pueda participar si hay una revalorizacin del bien del 50%
hasta donde llegue su venta. (Art. 579 LEC).
8- Posibilidad de poder pagar cuando se le reclama antes de la subasta aunque se haya dado por
vencido la totalidad del crdito solo las cuotas pendientes. Se aplica a los casos del vencimiento
anticipado.
La sentencia del TJUE modifica el 693 LEC y el deudor puede pagarlas antes de la subasta del
bien.

CLAUSULAS SUELO
Las que establecen una bajada del tipo de inters y lo estn limitando. Lo que esta
pasando es que en un momento de bajada de intereses o de crisis los ciudadanos tenan
un 4, 5 o un 3%, por lo que si el sujeto tenia una hipoteca de un EURIBOR
TS 9 mayo 2013 + auto aclaratorio 12 junio 2013
Dice que pueden ser licitas, pero ha de quedar claro, es decir ha de ser transparente,
porque:

No queda claro que sea un elemento definitorio del objeto del contrato
Tampoco son transparentes xq se inserta de manera que la clusula suelo sea
contraprestacin de la de techo
Estn dadas de tal manera que no hay informacin previa y clara
No se han hecho simulaciones de los distintos escenarios
Lo dice para el BBVA: la clusula suelo aparece mezclada con otros datos

Con el aclaratorio se le plantean otras cuestiones:

El que pone la clusula ya saba que iba a ir a la baja.

Los bancos dicen: que el particular en algn momento se puede haber
beneficiado, pero el TS dice que esto es irrelevante

El TS declara la clusula suelo abusiva, pero no establece ninguna retroactividad. No

obstante, una st del juzgado de lo mercantil de Mlaga extiende las clusulas suelo a las
personas jcas, y declara que tendrn carcter retroactivo.
Subrogacin y novacin de hipotecas
A partir de los 90 bajan los tipos de inters, por lo que los que pagaban intereses ms
altos queran aprovechar la bajada y para ello tenan que cancelar la previa hipoteca y
constituir una nueva, el problema es que esto supona muchos costes de transaccin. En
el fondo lo que tenemos es la siguiente situacin:
Tenemos una hipoteca (caparazn) y debajo tenemos una OB, que al ser accesoria si
cambiamos la OB extingue la hipoteca (novacin modificativa o extintiva). Art 1211
CC, el deudor puede liberarse sin consentimiento del acreedor (banco), cuando para
pagar la deuda haya tomado dinero prestado en escritura pblica y haya expresado su
consentimiento en ella. Se produce una subrogacin en el acreedor sin que preste
consentimiento.
Se aprueba una ley que hace que puedas cambiar el tipo y el plazo y permanezca la
misma OB, que ms tarde se modifica en el 2007 permitiendo modificar ms cosas
adems de tipo y plazo.

Resumen: podemos cambiar el acreedor sin que consienta, por lo que ya no hay gastos
de transaccin.
TEMA 6. ANOTACIONES PREVENTIVAS
Anotaciones de embargo
Las anotaciones son asientos de carcter positivo, de duracin temporal (a diferencia de
las inscripciones), que se practica en el libro de inscripciones, y que tiene por finalidad
hacer constar un derecho perfecto pero no consumado, o asegurar las resultas de un
juicio o preparar un asiento definitivo. La fundamental es que cuando se trata de un doc
que no puede inscribirse porque no tiene todos los requisitos, lo que hace es enervar la
fe pblica para que un tercero no lo pueda oponer. Art 42 LH, las anotaciones no son
derechos personales.
La anotacin de embargo:
La anotacin de embargo es la ms importante, puesto que partes de las anotaciones
que se practican son las de embargo. Que son un procedimiento de garanta del
procedimiento de ejecucin. Lo que hace es afectar determinados bienes a la seguridad
de un procedimiento judicial.
Uno de los problemas es tener en cuenta que el embargo puede darse en dos fases:

Ejecucin
Cautelar: embargamos antes de que se transmitan los bienes. Se utiliza mucho de
mano de la hacienda pblica. Se puede dar en procedimientos de carcter penal,
civil y admin.

Se discute su naturaleza jurdica: el embargo NO es un DDRR, simplemente es una

medida judicial. Esto supone que:
- El sujeto titular puede ser alguien que no tenga personalidad jca (ejemplo mximo:
comunidad de propietarios). El embargo es constitutivo? No lo es, ya hay embargo
desde la diligencia de embargo, en la nueva regulacin art 587 LEC queda totalmente
claro.
- La anotacin de embargo como medida judicial, al contrario de la hipoteca, (donde
hay que distribuir la garanta, diciendo de cuanto responde cada finca), el embargo se
produce sobre cada uno de los bienes, es decir, no se produce la distribucin.
Sobre qu bienes puede embargarse? Bienes enajenables.
Caractersticas:

Atribuye el ius distraendi al anotante, este tiene la facultad de solicitar la

enajenacin y venta del correspondiente bien
No cierra el registro: el embargo no impide que el bien pueda ser vendido.

La figura atribuye la preferencia del art 44 y que remite al 1923 y 1927 del CC,
la prelacin es sustantiva (la preferencia se determina por la fecha de los
crditos y no por la fecha del embargo), prelacin de carcter formal
(preferencia por la fecha de las anotaciones, art 1927 CC). Desde la perspectiva
del RP la prelacin es simplemente formal y atendiendo a las fechas de las
anotaciones (no del crdito). De tal manera que si saco a subasta el bien de la
letra A, se cancelaran los crditos posteriores aunque sean de fecha anterior al
de la A.
Plazo de duracin: es un asiento provisional, como regla general cuando no se
determina plazo este ser de 4 aos. El art 199 RH deca que cuando un
embargo adoptado por 4 aos y despus se prorrogaba esta era indefinida hasta
que acababa el juicio. Sin embargo con la LEC, dice que los embargos son de 4
aos y las prrrogas tambin de 4 aos.
Se pregunt qu pasaba con los embargos anteriores a la LEC, prrroga
indefinida o cuando entre en vigor la ley se han de prorrogar? Ha habido
resoluciones en los dos sentidos. Cuando se produce una cancelacin del
embargo esta no revive. Actualmente: cada 4 aos se ha de renovar, pero se
puede hacer antes. El plazo de los 4 aos se empieza a computar a partir de la
anotacin del embargo y no del asiento de presentacin.
El embargo puede darse tanto en materia penal, como inter privatos. El problema es que en
casos judiciales se pretende el efecto de secuestro. No obstante, el embargo permite transmitir,
por lo que los bienes pueden estar en el comercio, aunque con el gravamen del embargo.
20/11/2014
*

Clausulas abusivas. Generalmente debera declararse la nulidad. No obstante, generalmente

solo se moderan, con lo que los bancos ponen el inters de demora que quiere y si se queja el
particular ya se moderar. Este tema aun est en tribunales.

OTRAS ANOTACIONES
- Solo son anotaciones aquellas que establece la ley. Solo se ha admitido a parte de la de
embargo la anotacin de demanda.
- La clave es que no es que sea cualquier demanda, sino que sea una demanda con trascendencia
legal (art. 42.1 LH). Si reclamo 100.000 euros a alguien pediremos una garanta, por lo que
como garanta pediremos un embargo.
La finalidad de esta demandad es evitar que aparezca un tercero amparado por el 34 LH. Lo que
tenemos es un DR que en ocasiones esta en formacin y queremos protegerlo en el registro.
Las anotaciones son para DDRR ya constituidos o en formacin.

- Procesalmente, se entiende como una medida cautelar. En derecho alemn existe el asiento de
contradiccin, que sera la forma anloga de donde lo toma el derecho espaol.
Lo que se busca es mantener el paralelismo entre lo que se anota en el registro y la realidad,
intentando cumplir con la teora del espejo.
Supuestos en que se anota.
- Accin reivindicatoria de propiedad.
- Documento privado. Si compramos en documento privado, nos podemos encontrar con dos
casos: a) que el que vende en documento privado luego se niegue a elevar a documento pblico;
b) quien vende desaparece, puesto que normalmente es una persona jurdica, con lo que tenemos
problemas para elevar a documento pblico, o bien que tenga deudas y se pueda embargar el
bien a la persona jurdica, aun habiendo vendido en documento privado.
Para solucionar esto se plantea la anotacin de demanda para elevar a pblico, con lo que la
prioridad pasa a ser la fecha de anotacin de demanda. De esta manera, el juez en caso de ser
necesario puede elevarlo a documento pblico. El problema es que no se sabe si ya es suficiente
o se tiene que instar el registro.
- Propiedad horizontal. Es interesante porque los gastos de la PH son preferentes. En la
legislacin anterior (hasta 2013) se deca que el piso estaba afecto a la deuda del ao actual y el
anterior. La preferencia del cobro era de la PH ante todo crdito. La cosa es que es el nico caso
que se puede anotar tanto como anotacin de demanda como de embargo.
El problema es que adems se quiere hacer valer la preferencia. Aqu encontramos el problema
en el caso en que se hace constar la anotacin de demanda y hay tambin una hipoteca.
Hipoteca del 2013 y anotacin de demande de PH del 2014 y el 2013.
Para hacer constar la preferencia que pasara por delante de la hipoteca sera necesario que el
titular de la hipoteca haya sido demandado en el procedimiento (art. 150.3 LEC en relacin con
522.v).
La resolucin clave de 1997 y la ms reciente de 22 de enero de 2013. Aqu se establece que es
necesario no solo la notificacin sino tambin la demanda al titular hipotecario.
En la ley 8/2013 en su disposicin adicional primera modifica el art. 9 de la ley de PH y
establece como preferencia la anualidad vencida y tres aos anteriores, pero lo importante es
que no habla de afeccin del bien, sino de preferencia, por lo que hablamos de un aspecto
personal, pero no de una garanta real, no sobre una afeccin del inmueble.
En otras palabras, hasta la ley 8/2013, se discuta si los gastos de la comunidad o de la PH era
una hipoteca legal tcita. Con la reforma de la ley 8/2013, queda claro que no es una hipoteca
legal tcita y que solo se trata de una preferencia del crdito.
- Querella. Muchas veces en delitos, cuando hay querellas se intenta hacer una anotacin de la
querella. En principio la DG neg que las querellas se pudiesen hacer constar en el registro
como anotacin de demanda.

A partir del 2004 se permiti. El hecho en si del delito, no tiene transcendencia real. El tema es
que cuando uno comete el delito puede haber alterado alguna titularidad real, tener
consecuencias patrimoniales (el delito de estafa consiste en fingir enajenaciones por ejemplo).
Lo que se busca es reflejar estos problemas patrimoniales.
Lo que se exige es que no se haya hecho reserva de las acciones civiles para exigir por otra va
los aspectos civiles en cuanto a la resolucin de la transmisin. En la medida en que no se hace
la reserva esto puede acceder al registro.
- Nulidad del procedimiento de ejecucin hipotecaria. Con la sentencia de 2013 del TJUE, se
poda pedir la nulidad del procedimiento.
La ley no obstante dice que no se produce la suspensin (art. 698 LEC). El hecho que no se
suspenda el proceso de ejecucin hipotecaria es lo que hizo que el TJUE en 2007 forzase la
suspensin, puesto que en los casos en que le diesen la razn al pobre desgraciado pudiese
quedarse sin nada gracias al art. 34 LH puesto que el tercero adquirente es inatacable. Es
consecuencia, por mucho que el particular tuviese razn, el bien no era recuperable.

La anotacin de demanda en derecho cataln la tenemos para declaracin de legitima (451 LEC)
y para la reclamacin de PENEEEEEE.
Cuando se puede hacer la anotacin de demanda?
La anotacin de demanda se puede plantear al plantear la demanda principal como medida
cautelar. Antes de presentar la demanda y tambin despus.
Efectos (art. 198 RH).
Si se ejecuta todo lo posterior de cancela, y si hay alguien con posicin preferente ha de
consentir.
1) Inscripcin de compraventa a favor de X.
2) En medio una anotacin de dda (no cierra el registro).
3) Anotacin de embargo.
4) Hipoteca.
La anotacin de dda tiene 4 aos de plazo. Si recae sentencia el quinto ao, por lo que la
anotacin de demanda ha caducado. La sentencia, puesto que se diriga contra X, se inscribir
la sentencia que dice que X no es el dueo sino Y. Como ha caducado la anotacin de demanda,
no se podr cancelar todo lo posterior, por lo que Y tendr que soportar el embargo y la
hipoteca, por no haber prorrogado la anotacin, de manera que pierde la prioridad frente a las
dems anotaciones.
Si imaginamos ahora que despus de la hipoteca X transmite a Z, por tanto:
5) Transmisin a Z.
Si yo no prorrogo la anotacin, cuando recaiga sentencia a favor de Y, y su anotacin haya
caducado, Y no la podr inscribir, puesto que Z est protegido por el art. 34 LH. A parte, el
derecho de propiedad de Y es contradictorio al de Z, por lo que si no tiene el soporte de la

anotacin de dda, el problema ser que no hay tracto, puesto que la sentencia recae sobre X, no
sobre Z que es el actual propietario.

**El que inmatricula no est protegido por el art. 34 LH porque no adquiere confiando en el
registro, puesto que no adquiere de titular registral. Por esto no esta protegido por la fe pblica.
Entra en juego el art. 32. El plazo es de dos aos, en los que el que adquiera de quien ha
inmatriculado no estar protegido tampoco.

Anotacin del derecho hereditario (que le peten)

Anotaciones de la ley concursal (tampoco importante)
Si es firme se inscribe. Si no es firme se anota.
Cuando la sentencia no es firme, el registrador no puede inscribirla, y lo nico que puede hacer
es anotarlas (art. 523 LEC).

LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Hay una propiedad exclusiva sobre el piso o local y un derecho de copropiedad sobre los
restantes elementos comunes.
Lo que hay que tener en cuenta es que se abre un folio para el edificio (folio matriz) y luego
vamos a tener un folio por piso o local.
En el folio matriz, vamos a tener el titulo constitutivo y los correspondientes estatutos. El titulo
constitutivo va a individualizar los pisos o locales, y los va a hacer susceptibles de comercio
individual.

El titulo se otorga mediante escritura pblica, pero pese a lo que dice el 553 CCCat, aparte de
estos, en caso que sea titularidad pblica, podrn hacerse mediante certificacin, (art. 206.2
LH).
Si la divisin horizontal la hace un juez mediante sentencia, se admitira en el registro? En ppio,
la ley dice escritura pblica, pero en la prctica se admite, puesto que depende de si lo hace uno
solo o varios. Si es un acto unilateral es ms fcil que se admita, puesto que la sentencia es la
mxima expresin, por lo que no es necesario practicar inscripcin, aunque en contra se tiene la
letra de la ley.
En el caso que sea un acto promovido por ms de una persona, tiene el problema prctico de que
el promotor ha edificado y antes de acabar la obra vende los pisos. Histricamente el TS admiti
que el constructor a pesar de vender en documento privado pudiese otorga la PH.
Sin embargo, el problema est en que el constructor al reservarse esta potestad pueda modificar
cuotas. Un sector de la doctrina, pretendieron que el constructor no pudiese modificar cuotas
despus de pactado, puesto que sera dejar el contrato al arbitrio de una de las partes.
El CCCat da una solucin, puesto que a quien se le vende en documento privado, cuando elevan
a escritura pblica estn ratificando el titulo constitutivo.

El problema, est en las clausulas que se poda reservar el promotor. Por ejemplo la de modifica
cuotas, o modificar bienes ya vendidos. El CCCat lo ataja.
Se daba en ocasiones que el promotor se reservaba el derecho de superficie ni el de vuelo, lo
cual se permite, pero en pacto separado al de PH.
En los estatutos hay que tener en cuenta que se puede establecer algunos elementos que despus
no se va a necesitar acuerdo de la junta, que estarn en el fondo matriz.
1) Las partes pueden juntar, agregar, etc. los elementos privativos siempre que no afecten a los
dems. Puedo dividir un elemento privativo en dos sin permiso de la comunidad.
2) Cambiar el uso de un inmueble, salvo que los estatutos lo prohban (apartamentos tursticos).
El TS se manifest partidario del mismo. Puedes cambiar el uso de vivienda por el de comercio,
puedes cambiar tu casa y montar una peluquera.
3) Clausula que exonera a determinados elementos de gastos de comunidad. Los bajos por
ejemplo.

Problemas de la PH
1. El mayor es el de limitar los apartamentos tursticos. El problema es el que alquila el piso los
findes a gente. La comunidad se queja y se renen para acordar que se prohbe el uso como
apartamento turstico (se aprueba por las 4/5 partes).
El art. 553-25 CCCat dice: los acuerdos que disminuyan las facultades de uso o goce de
propietario o propietaria necesitan la aprobacin expresa del afectado.
- Opinin profe: cuando compro una propiedad, puedo hacer lo que pone en los estatutos (mi
derecho de propiedad), por tanto, no puede ninguna mayora imponerme algo que no est en
los estatutos a posteriori. Otra cosa es que no se reconozca en los estatutos.
Otra posicin es que se limite en adelante, lo cual restringe el valor de la propiedad si yo la
quiero enajenar, aparte de afectar al ncleo esencial del derecho.
Podra limitarse solo a aquellos que votan a favor?
Qu pasa si hay gente que no acude a la junta? Podra entenderse consentimiento de todos si
los ausentes no se manifiestan en contrario o ha de ser expreso?
- DG dice que no puede hacerse si no hay consentimiento del sujeto de manera expresa.

2. Vivienda del portero:

Normalmente configurado como un elemento comn y la comunidad lo que quiere es
obtener rentabilidad, y para ello hay que realizar el cambio de elemento comn a
privativo. El problema prctico es que si la convertimos de comn a privativo ocurrir:
Se tendr que inscribir en nombre de todos los propietarios de la comunidad
Las cargas y gravmenes de cada uno de los elementos privativos recaen sobre
la vivienda del portero (si hay 16 hipotecas en la PH todas recaen sobre la
vivienda del portero) por lo que hay que llegar a acuerdo con las entidades de
crdito para decir que no se extiende

As es como se ha de operar en la prctica (1 desafectacin y luego inscribir a nombre

de todos), si la vivienda del portero se ha de vender tendrn que asistir todos lo
propietarios.
Lo que es posible (si tengo comprador) es realizar un solo acto de desafectacin y una
venta inmediata sin necesidad de inscribir el cual quedara subsumido en el tracto (todos
aceptan la venta)
3. Legalizacin de los libros de las comunidades: 415 RH. Estos libros los legaliza el
registrador, y nos podemos encontrar ante la tesitura de querer legalizar nicamente los
prquines como una subcomunidad, en vez, de todo el edificio. Otro problema: querer
formar subcomunidades, ya que el edificio tiene diversas entradas a las diversas
escaleras, no hay problema para legalizarlos, aunque hasta el ao 97 se entendi que
solo poda legalizar subcomunidades si en el registro se reflejaba dichas
subcomunidades, esto se supera mediante una resolucin. En resumen, no es necesario
que en el registro conste la subcomunidad, una vez legalizada la subcomunidad (si no
tiene existencia en el registro) se abrir un libro especial por el registrador, en cambio si
consta la subcomunidad en el registro nicamente ser necesario inscribir una nota
marginal.
4. Posibilidad de construir un edificio por fases: esto es el caso en el que tenemos un
terreno donde se edifica un bloque, pero el constructor se reserva la facultad de
construir otro bloque, y que estos formen una comunidad. Es necesario que si este se
reserva esta facultad ha de pedir consentimiento y que lo determine (que este claro), es
decir las cuotas, plazo para construir el nuevo edificio
5. Si algn elemento no es configurado como privativo siempre existe una presuncin
del carcter privativo.
6. Gastos: cuando adquirimos un inmueble el admin ha de certificar si est o no al
corriente de los pagos de la comunidad. Aunque en algunas veces se ha configurado
como un defecto, no lo es ya que no afecta a la validez de la trasmisin por lo que se
puede transmitir sin que conste dicha certificacin
7. Para configurar un elemento como privativo siempre ha de tener salida a la va
pblica o a un elemento comn. Pueden ocurrir dos cosas (que se establezca un derecho
de servidumbre o que se construya un pasillo para salir a la va pblica)

CONDICIN RESOLUTORIA EXPLCITA

Concepto: el transmitente se reserva sobre el bien una titularidad preventiva que
funciona como un derecho real de garanta indirecta que asegura el crdito relativo al
precio (o contraprestacin), en caso de impago lo que tiene lugar es la resolucin.

Esta figura fue muy utilizada en materia de construccin y venta de pisos, en los aos
60 no se daba hipoteca, sino que el constructor te daba el piso y le ibas pagando a este
cada mes, y esto daba lugar, si no se pagaba, a una accin resolutoria.
Nos encontramos ante un rgimen que afecta DR, no tiene carcter OB, por lo que no la
hemos de confundir con el 1124 CC (facultad de resolver cuando una de las partes no
cumple el cto). Que es lo que podemos garantizar:
El precio
Los intereses (muy discutido)
NO se pueden garantizar aspectos accesorios (pago de impuestos)
Se regula en el art 10 y 11 de la LH, condicin resolutoria explicita. Dicha condicin
resolutoria juega el mismo papel que la hipoteca, si quien vende la finca quiere que
cuando se le pague y vuelva a l la propiedad perjudique a todos los acreedores es
necesario que conste en el registro, ya que si la condicin no consta en el registro no
afectara a terceros (art 34 LH). Esta condicin resolutoria es una garanta indirecta,
porque lo que recupero no es el dinero, sino el inmueble (diferencia respecto a la
hipoteca).
Cosas clave:
Cuando hay una condicin resolutoria y tenemos varios inmuebles es necesario
distribuir, es decir cuando responde cada uno de ellos. Es admisible que venda dos pisos
y fije un importe alzado, pero si hay una condicin resolutoria o hipoteca se ha de
distribuir.
En relacin con el art 59 RH, cuando juega la condicin resolutoria: cuando se produce
el impago el vendedor primero requiere de pago y despus requiere la resolucin. Esto
produca el desconocimiento de cuantos plazos se tenan que dejar de pagar para que se
diese la resolucin. Si despus de 25 aos pagando y se dejaba de pagar, se requera el
pago y el vendedor reinscriba.
Este sistema no es ms que un sistema de autotutela, ya que a la primera sin inscribir
requera el pago y despus la resolucin y ya se poda reinscribir. A partir de la CE del
78, lo que queda claro es que eso vulnera los ppios de igualdad, desde el ao 82 basta
que el deudor ofrezca su oposicin para que tenga que ser resuelto por los tribunales y
no acceda al registro.
Resultado: esta figura deja de utilizarse ya que a la mnima controversia se va a los
tribunales.
En Catalua se quiere reavivar la condicin resolutoria, pero es extrao ya que se
vulnera la autotutela, pero se quiere revivir en razn a que no sean los bancos los que
den crdito

Aun as se utiliza en la cesin de solar por obra, y tambin en la cesin de bienes a

cambio de alimentos (una persona mayor cede la propiedad a otro que es el que lo cuida
y este requiere un derecho de usufructo, y para garantizar que lo cuide pone una
condicin resolutoria).
Resumen: Condicin resolutoria explicita, para que afecte a terceros ha de estar en el
registro, no opera automticamente porque si no se vulnera la autotutela, hay que
distribuir como en la hipoteca y ha cado en desuso.

DERECHO DE OPCIN
Concepto: Es el derecho real que confiere a su titular la facultad de adquirir determinada
cosa, por el precio y en las condiciones preestablecidos en un negocio jurdico.
El derecho de opcin se puede configurar con carcter:
Personal: lleva implcito la prohibicin de disponer por parte del que otorga el
derecho. Es un derecho obligacional
Real: no hace falta prohibicin de disponer ya que afecta a todos, y para que
tenga este efecto real ha de inscribirse.
Legislacin:
Ar 14 RH: en necesario convenio expreso para que se inscriba, hace falta un precio
estipulado y este ha de ser el de adquisicin y en su caso el precio para conceder la
opcin y adems es necesario saber el plazo para el ejercicio del derecho (se dice que es
de 4 aos sin prrroga, salvo el arrendamiento con opcin a compra)
Art 568-8 CCCat: el plazo no es de 4 aos sino de 10 aos y adems se admiten
prrrogas
Problema qu plazo aplico? Los autores de derecho civil cataln dicen que si se
configura como real el plazo puede ser de 10 aos pero a efectos de su inscripcin solo
puede ser de 4 aos.
Opinin profe: hay que aplicar el plazo de 10 aos ya que es un tema de competencias y
Catalua es competente para regular el derecho sustantivo. Esta materia del derecho de
opcin no corresponde al RH sino a la legislacin catalana
Regulacin de supuestos:
Es transmisible el derecho de opcin? Si, excepto si se ha constituido con carcter
personalsimo.
Cabe el ejercicio unilateral de la opcin? Se admite en la legislacin catalana, siempre
que se haya determinado

La figura de la opcion no impide que se transmita el bien y el problema es que cuando

se ejercita la opcin puede haber titulares posteriores. Para cancelar asientos posteriores,
al ejercitar el derecho y consignar el dinero para cancelar las cargas posteriores (art
175.6 RH)
USO FRAUDULENTO DEL DERECHO DE OPCIN Y LA CONDICIN
RESOLUTORIA
A veces encubren otros negocios, y generalmente es un prstamo usurario.
Se articula: A le transmite el bien a B (200.000) y el derecho de opcin a favor del
vendedor por 500.000 en 19 meses. En vez de comprar por 200.000 es por 500.000, la
diferencia son los intereses que A le debe a B. si esto se detecta el prstamo en cubierto,
se puede poner defecto de Causa.

ARRENDAMIENTOS
Son inscribibles en el registro art 2.5 LH, antes no se podan inscribir si eran superiores
a cinco aos.
Si vendo desaparece el arrendamiento (venta quita renta), el arrendamiento es por tanto
es un derecho personal. Ahora bien si se rige por la LAU, produce unos efectos mayores
ya que aunque no est inscrito perjudicara al adquiriente. Las leyes han reducido esto, la
ltima reforma 4/2013, art 7.2 establece que debe inscribirse el derecho de
arrendamiento y en el artculo 9 ya no se establece plazo mnimo. En caso de
transmisin de finca hipotecada no hay subrogacin.