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INSTALACIÓN DE CARTELES EN FACHADA POR INQUILINO SIN

AUTORIZACIÓN
Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante
Doctor en Derecho

(Análisis de la casuística derivada de la realización de obras inconsentidas por el


inquilino sin que exista previa autorización del propietario, lo que constituiría causa de
resolución contractual del arrendamiento, ni de la Comunidad, lo que abre la vía del
ejercicio de la acción judicial por obra inconsentida).

Planteamos en las presentes líneas un recurrente tema que surge de forma muy habitual en
las relaciones entre inquilinos, arrendadores y las propias comunidades de propietarios en
donde está ubicado el local de negocio objeto de arrendamiento. Nos referimos a los casos de
instalaciones de rótulos, carteles o letreros luminosos por los inquilinos en las fachadas
correspondientes al propio local de negocio objeto del arrendamiento sin que exista previa
autorización del arrendador, pero lo que es más importante o definitorio, sin la de la Comunidad
de propietarios, que es la que en el fondo debe conceder esta autorización o denegarla.

No se trata, por ello, de que el arrendador otorgue un permiso al inquilino para la instalación de
un cartel o rótulo en la fachada, sino que ese permiso debe darlo la Comunidad de propietarios
al ser indisponible este derecho para el propietario del local de negocio. Llegado el caso de que
el inquilino desee instalar un cartel o rótulo en fachada debe comunicárselo al propietario y
este, a su vez, trasladarlo al administrador de fincas colegiado para que se consiga la
preceptiva autorización de la junta de propietarios para que pueda llevarse a efecto. Tal
exigencia dimana de lo dispuesto en los arts. 7 y 12 LPH que impiden que tanto los propietarios
como los inquilinos de locales de negocio puedan llevar a efecto estas instalaciones de carteles
o rótulos en fachadas que, por lo demás, suelen ser comunes en los edificios, pero siempre que
obtengan la autorización de la junta de propietarios, ya que tal instalación se conceptúa como
una alteración en la fachada que no puede realizarse por iniciativa propia.

De todas maneras, la casuística en estos casos es variada, por lo que debemos plantear
algunos supuestos típicos que surgen en la práctica, a saber:

1) Instalación de cartel, rótulo o letrero en fachada durante largo tiempo sin que el propietario o
la Comunidad se hayan opuesto y ejercicio de la acción para conseguir la retirada. Plazo de
prescripción para el ejercicio de la acción: ¿1963 o 1964 CC? ¿15 ó 30 años?

Por muy distintas razones suele ocurrir que el ejercicio de las acciones judiciales para obtener
la retirada del cartel o letrero se ejercitan cuando ya ha transcurrido mucho tiempo desde que
se produjo la instalación. Por ello, debe quedar claro que, por un lado, respecto a la
prescripción para el ejercicio de estas acciones debemos dejar sentado que no se trata de una
acción personal de las que no tiene señalado término especial de prescripción conforme el art.
1964 CC, supuesto en el cual el plazo sería de 15 años, sino que la acción es de naturaleza
real, pues, como recoge la sentencia de la AP de Barcelona de fecha 21 Dic. 2001, rec.
1089/2000, se trata de una acción derivada de la propiedad respecto de la que se acciona para
reintegrar la misma a su estado originario, y ello de conformidad con la doctrina establecida por
el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 10 Mar. 1994, en cuya virtud toda acción tendente
a la tutela de la posesión como derecho real, ha de incardinarse dentro del concepto de acción
real recayente sobre bienes inmuebles, por lo que no se aplica el plazo de prescripción de 15
años previsto para las acciones personales ex art. 1964, CC, sino que, el plazo que ha de
aplicarse es el de 30 años previsto en el art. 1963 CC.
2) El consentimiento presunto para el mantenimiento del cartel por la nula oposición existente
por la Comunidad.

En otros casos no se trata de que tenga que esperarse a que haya transcurrido el tiempo
previsto para los plazos de prescripción, sino que la falta de reacción de la Comunidad ante la
instalación del cartel o letrero y su consentimiento durante un cierto tiempo viene a suponer una
especie de convalidación derivada de la nula oposición de la Comunidad.

Hay que traer aquí el principio general que la jurisprudencia ha venido precisando en el sentido
de que nadie puede obrar en contradicción con sus propios actos, en cuanto exigencia del
deber de obrar y ejercitar los derechos de buena fe conforme a la confianza suscitada,
exigiendo para que exista vinculación: 1) que dichos actos sean válidos y eficaces (SSTS 24
Feb. 1986 y 31 Oct. 198;, 2) que se trate de actos que obedezcan a una espontánea y libre
determinación de la voluntad del autor (SSTS 8 Mar. 1997) y 27 Ene. 1966, 3) que dichos actos
sean inequívocos, concluyentes e indubitados, no ambiguos ni inconcretos, y que «causen
estado», esto es, que creen, definan, modifiquen, extingan o esclarezcan sin duda alguna una
determinada situación afectante al autor (SSTS 10 Nov., 1992 31 Ene. 1995, 7 Abr. 1994, 7
May. 1993, y, por último, 4) que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una
incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la
conducta anterior (STS 30 Oct. 1995).

Así, en estos casos no puede admitirse que prospere una acción dirigida a ordenar que se
retire el cartel o letrero si la propia comunidad ha consentido durante largo tiempo, –y ello
aunque no haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción–, que el rótulo o cartel esté
instalado en la fachada, por lo que se trata de una alteración fácilmente perceptible y que ante
la falta de petición de autorización debería, bien el propietario, bien la Comunidad, haber
procedido a requerirle en forma para que retire la instalación con los apercibimientos
correspondientes para el caso de negativa a retirar la instalación efectuada sin la autorización
citada.

En el caso de que no se haya actuado así, la Jurisprudencia razona que no puede condenarse
a la retirada del cartel si se deduce que la autorización es tácita y que tal voluntad ha sido
querida por las partes, por lo que ha de prevalecer frente a posibles cláusulas contenidas en los
contratos de arrendamiento, a cuyo tenor se prohíbe instalar letreros luminosos y rótulos en la
fachada, salvo autorización previa del arrendador, sentado, además, que aunque estas
cláusulas consten en los contratos debe entenderse que su infracción podría llevar como
consecuencia una resolución del contrato, ya que el art. 23 de la LAU determina esta opción
para el supuesto de que el arrendatario realice obras sin autorización del arrendador sin
perjuicio de la facultad del arrendador de ordenarle que lo modifique de nuevo. En estos casos
nos encontramos con que la Comunidad requerirá al propietario y al ocupante del inmueble
para que se proceda a la retirada del cartel o letrero en el plazo prudencial estimado desde su
instalación al tratarse de alteraciones perceptibles a simple vista y en el caso de que tras el
requerimiento no se actuase en consecuencia se ejercitaría la acción judicial para la retirada de
las obras insonsentidas contra el propio inquilino que es el autor de la infracción.

No se trata, por ello, de que el arrendador otorgue un permiso al


inquilino para la instalación de un cartel o rótulo en la fachada,
sino que ese permiso debe darlo la Comunidad de propietarios

3) La existencia de otros locales o inmuebles con alteraciones en las fachadas o infracciones


de la misma o semejante prohibición.
Tal y como sostenemos debe inicialmente dejarse manifestado que la realización de unas obras
a la vista de los propietarios no significa que las mismas sean consentidas en cuanto la
voluntad se expresa en la Junta correspondiente, a no ser que el paso prolongado del tiempo
sin mostrar oposición, evidencie que se autoriza lo construido, como apunta la sentencia de la
Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, Sentencia de 4 Feb. 2000. Por otro lado, tratamos
ahora una alegación que suele realizarse por quienes han realizado una obra inconsentida
como la de la instalación de un cartel o letrero en fachada por entender que en la Comunidad
existen otras infracciones que no han sido atacadas por la misma y que “elegir” esta alteración
supone un abuso de derecho, y respecto al punto que ahora nos ocupa la doctrina
jurisprudencial señala que la teoría del abuso del derecho no es de aplicación cuando quien
ejercita una acción esta asistido del derecho que se contiene en un precepto legal siempre que
en el mismo no se establezca la obligación de soportar lo hecho por otro. Se quiere con ello
decir, que lo hecho en contra de lo dispuesto por la Ley no puede ser tenido como válido por la
simple alegación de que otros también lo han hecho pero sin probar que se trata de supuestos
similares y desconociendo si se obtuvo el consentimiento de quien debe darlo.

Por ello, siguiendo la doctrina del TS en sentencia de de 22 Oct. 1988 se definió el abuso de
derecho a través de la indicación de los requisitos precisos para su estimación, estableciendo:
"Siendo el abuso de derecho una institución de equidad para la salvaguardia de los intereses
que todavía no alcanzaron protección jurídica, se precisa para su estimación: la producción de
una lesión en el patrimonio, la existencia de una actitud meramente pasiva de quien lo sufre, la
intención de dañar de quien lo causa, la falta de interés legítimo, y la presencia de una mala fe,
o el ejercicio antisocial del derecho”. En definitiva, para que pueda prosperar la alegación del
abuso de derecho, la Comunidad debe haber permanecido impasible e inactiva en supuestos
similares de instalación de letreros o carteles de otros comuneros o inquilinos que sin
autorización han procedido a instalarlos, supuesto en el cual lo que no puede la Comunidad es
seleccionar quien puede proceder a realizar en la fachada alteraciones sin autorización y
dirigirse contra unos en concreto y no contra todos los que han infringido esa prohibición de
exigir para ello la debida autorización.

Fuera de este caso, pues, y como conclusión, nos encontramos con que llegado el caso de la
instalación del cartel o letrero por el inquilino sin autorización el propietario deberá requerirle a
su retirada en el plazo más breve posible indicado en el requerimiento, ello bajo apercibimiento
de la resolución del contrato y consiguiente desahucio. En todo caso, la Comunidad no debe
esperar a que tal requerimiento se produzca, dicho lo cual podrá y deberá dirigirse al
propietario para que a su vez haga lo propio con el inquilino y si transcurrido un plazo
prudencial no retira el cartel podrá ejercitar directamente la acción de retirada por obra
inconsentida contra el inquilino al no existir la debida autorización. Además, para que ello sea
viable tanto en el primer como en el segundo caso deberá concedérsele un plazo al inquilino
para que retire el cartel, a fin de que conste el incumplimiento por el transcurso del mismo sin
que lo retire.

Guías

¿Tiene derecho la empresa a instalar


rótulos o carteles en la fachada para
publicitar su actividad económica?
La instalación de carteles, rótulos o luminosos, en el lugar donde desempeña su
actividad mercantil es imprescindible para mostrar al público quién es y qué servicios
presta. Sin embargo, ¿es legal? y ¿a qué condiciones está sujeta?

02/11/2005 Microsoft Centro para Empresas y Profesionales

A falta de previsión en el título constitutivo o en los Estatutos, han de saber que la


doctrina y la jurisprudencia se muestra favorable a la posibilidad de la instalación
únicamente con el acuerdo mayoritario de los copropietarios, siempre y cuando:
1. No exista prohibición alguna de desempeñar la actividad empresarial o profesional
en el inmueble y cuente con todas las licencias precisas a tal fin.
2. La instalación no suponga una grave alteración de la configuración exterior del
edificio.
3. La publicidad sea acorde con la explotación que se desempeña y consustancial con
la propia naturaleza del negocio y no referida a otro negocio ajeno.
4. Que no perjudique el interés de la Comunidad o el particular de algún comunero,
como en el caso de que obstaculizase las vistas de determinados pisos.

No obstante, si usted ya es propietario o arrendador del inmueble y pretende la


colocación de un anuncio en la fachada, o ya lo ha instalado, ha de saber:

1.- Que existe jurisprudencia que, ante la demanda formulada contra el profesional o
empresario que colocó un anuncio en la fachada, se muestra favorable a tolerarlo
cuando ha cumplido los requisitos antedichos, entre otras la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid de 8 de julio de 1.998 a pesar de no contar con el apoyo
mayoritario de la Comunidad de Propietarios.
2.- Que si los comuneros han tolerado la instalación efectuada por un largo espacio
de tiempo o desde el inicio de la Comunidad, se entiende que le autorizaron tácitamente,
no pudiendo ahora ir en contra de sus propios actos demandándole.
3.- Que si lo que pretende es instalar una marquesina, sí es necesario obtener la
autorización de la unanimidad de los copropietarios del inmueble puesto que una
marquesina sí puede invadir el forjado del edificio, y provocar molestias a los vecinos
(por ejemplo el ruido de la lluvia) o inseguridad (acceso a las ventanas por ella) y es
preceptivo que todos se muestren conformes.
4.- Que si pretende instalar un cartel desmontable, de modo temporal, sin
menoscavar la seguridad del edificio, su configuración o estado exterior y sin perjudicar
a ningún otro propietario, puede hacerlo en la porción de pared que le corresponde,
sentido éste en el que se manifestó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
de 5 de mayo de 2000. En conclusión, no todo cartel afecta a la estética y altera la
configuración del edificio, si bien, y al tratarse de un asunto puramente interpretativo, sí
es conveniente conocer cuáles son nuestras obligaciones y derechos respecto de la
Comunidad de Propietarios en la que se integra nuestro establecimiento, sin perjuicio
del cumplimiento de las obligaciones que nos impone la normativa municipal.

Autora: Carmen Pelaz García


Directora Jurídica de PROMEIN
www.microsoft.com/spain/empresas/legal/rotulos_fachada.mspx

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SENTENCIAS DEL T.S.

Organo: Tribunal Sup. Sala de lo Civil


Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 2695/1999
N° de Resolución: 259/2006
Fecha de Resolución: 20060406
Procedimiento: CIVIL
Ponente: PEDRO GONZALEZ POVEDA
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
PROPIEDAD HORIZONTAL: EL ACUERDO SOBRE CERRAMIENTO PARA IMPEDIR EL PASO A
TERCEROS NO PROPIETARIOS: SOLO REQUIERE LA MAYORIA PARA SU APROBACIÓN.
NULIDAD DE ACUERDO QUE FIJA UN CANON PARA ANUNCIOS O ROTULOS EN LOCALES
COMERCIALES.

SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a seis de Abril de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la
Sección Sexta de las constituidas en apoyo a la Sección Quinta, como consecuencia de autos
de juicio ordinario declarativo de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia
Número Tres de Alicante, sobre impugnación de acuerdos; cuyo recurso fue interpuesto por la
DIRECCION000, representado por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Angel de cabo
Picazo; siendo parte recurrida Dª Angelina, D. Jose Francisco D. Benito, D. Miguel, D. Juan
Luis, Dª María Dolores, D. Guillermo y D. Carlos Jesús, representados por la Procuradora de
los Tribunales Dª Carmen Giménez Galán.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- La Procuradora de los Tribunales Dª Irene Ortega Ruiz, en nombre y
representación de doña Angelina, don Jose Francisco, don Benito, don Miguel, don Juan Luis,
doña María Dolores, don Guillermo y don Carlos Jesús, formuló demanda de menor cuantía en
impugnación de acuerdos, contra la DIRECCION000", en la cual tras alegar los hechos y
fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase
sentencia "por la que se declare la nulidad de los acuerdos contenidos en los puntos 5º y 6º del
Orden del Día de la Junta de Propietarios de la demandada celebrada el 28-03-95, relativos al
cerramiento del acceso de vehículos a la comunidad, a la regularización de los carteles de los
locales comerciales, y al canon a pagar por los carteles de los mismos, en base a los
argumentos y consideraciones expuestos en los Fundamentos de esta demanda,
condenándose a la demandada a estar y pasar por esta declaración y desistir de sus
pretensiones y, expresamente, al pago de las costas generadas en este pleito".
2.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la
Procuradora Dª María Paz de Miguel Fernández, en nombre y representación de la
DIRECCION000, quien contestó a la misma y tras invocar los hechos y fundamentos de
derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia
"desestimando íntegramente la demanda, y condenando a la parte actora al pago de la
totalidad de las costas de este juicio".
3.- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, la Ilma. Sra.
Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Alicante, dictó sentencia en
fecha 15 de abril de 1996 cuyo FALLO es como sigue: "Que estimando la demanda de origen
de las presentes actuaciones promovida por la procuradora Sra. Ortega Ruiz en nombre y
representación de Angelina, Jose Francisco y otros contra la DIRECCION000, debo declarar y
declaro nulos los acuerdos contenidos en los puntos 5º y 6º del Orden del día de la Junta de
Propietarios celebrado en fecha 28 de marzo de 1995, imponiendo las costas a la parte
demandada".
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y
tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Sexta (de las constituidas en apoyo a la
Quinta) de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 1999 ,
cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que estimando totalmente el
recuso de apelación interpuesto por Dª Mª Paz de Miguel Fernández, en nombre y
representación de la DIRECCION000 y estimando parcialmente el recurso interpuesto por Dª
Irene Ortega Ruiz, en nombre y representación de Dª Angelina frente a la sentencia dictada el
pasado día 15 de Abril de 1996 por el Juzgado de Primera Instancia Nª Tres de Alicante ,
procede revocar la misma en el sentido de declarar nulos los acuerdos adoptados por la
Comunidad de Propietarios demandada en su sesión celebrada en pasado 28 de Marzo de
1995, relativos al cerramiento del acceso a vehículos a la comunidad y al establecimiento de un
canon a los locales por los rótulos que exhiben. No cabe hacer pronunciamiento en costas ni de
la primera instancia ni de esta alzada la cual se mantiene íntegramente".
TERCERO.-1.- El Procurador de los Tribunales D. Miguel de Cabo Picazo, en nombre y
representación de la DIRECCION000, interpuso recurso de casación contra la sentencia
pronunciada por la Audiencia Provincial de Alicante, con apoyo en los siguientes motivos:
"PRIMERO.- Al amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la
infracción de los artículos 11, 13.5, y el 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal . SEGUNDO.- Al
amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción del artículo
5 en relación con el 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque la sentencia considera
modificado el Título Constitutivo, por la colación de una puerta metálica, cuando en dicho Título
Constitutivo no se describen los accesos y elementos al conjunto inmobiliario. TERCERO.- Al
amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción de los
artículos 9, 5, en relación con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2.- Admitido el recurso de casación por auto de fecha 18 de septiembre de 2001 , se entregó
copia del escrito a la representación de los recurridos, conforme lo dispuesto en el artículo
1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para que en el plazo de 20 días puedan impugnarlo.
3.- La Procuradora de los Tribunales Dª Carmen Giménez Galán, en nombre y representación
de doña Angelina, don Jose Francisco, don Benito, don Miguel, don Juan Luis, doña María
Dolores, don Guillermo y don Carlos Jesús, presentó escrito de impugnación al recurso de
casación y alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala dicte
sentencia por la que, declarando no haber lugar al recurso, confirme la resolución recurrida,
con imposición de las costas al recurrente".
4.- Al no haberse solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se
señaló para votación y fallo el día veintidós de marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA
Primero.- Por varios copropietarios integrantes de la DIRECCION000, de Alicante, se
formuló demanda contra la Comunidad de Propietarios ejercitando acción de
impugnación de acuerdos de la Junta de copropietarios, celebrada el día 28 de marzo de
1995. Los acuerdos impugnados son los que figuran bajo los números 5 y 6 del acta de
la Junta. En el primero de ellos se acuerda la colocación de una o dos puertas en la
entrada de vehículos de la Comunidad, para evitar la entrada en el aparcamiento de las
personas ajenas a la misma; por el segundo se acuerda la regularización de los anuncios
de los establecimientos sitos en los locales de negocio, tanto de los existentes como de
los venideros, regularización consistente en que no molesten a ningún vecino, se
obtenga permiso de la Junta de Gobierno y entrega de fotocopia del seguro obligatorio
de responsabilidad civil para cada cartel; asimismo se acuerda aprobar el pago de un
canon de 5.000 pesetas por metro cuadrado de cartel para los que se encuentren situados
fuera de la zona de la puerta de los locales, es decir en lo que se considera fachada
general del edificio.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda al ser nula la votación por la que
se aprobaron los acuerdos impugnados. La sentencia de apelación declaró la nulidad de
los acuerdos impugnados.
Segundo.- Acogido al art. 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia como
infringidos los arts. 11, 13.5 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción
de 21 de julio de 1960 , aplicable al caso por razones temporales; se combate la
sentencia recurrida en cuanto exige la unanimidad para la adopción de instalación de
una puerta metálica, considerando que esta instalación supone una modificación
susceptible de ser adoptada por unanimidad. Por la íntima conexión con el primero, ha
se ser examinado conjuntamente el segundo en el que, por el mismo cauce procesal, se
acusa infracción del art. 5 en relación con el 16.1 de la citada Ley de Propiedad
Horizontal , al considerar la sentencia "a quo" que la colocación de una puerta metálica
modifica el título constitutivo.
Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en relación con obras e instalaciones de
cerramiento de análogo o idéntico contenido a las acordadas en la Junta de la
Comunidad demandada celebrada en 28 de marzo de 1995 y ha declarado que las
mismas no suponen alteración del título constitutivo por lo que para su aprobación no se
requiere la unanimidad de los copropietarios. Ante el acuerdo de cierre de una calle
particular mediante la colocación de dos portillas metálicas, la sentencia de 14 de
noviembre de 1985 señala: "porque aun cuando como dicen los recurrentes, "el bloqueo
de la calle -no previsto en el título constitutivo -supone una limitación en el uso de la
misma", su influencia en el mayor o menor uso y disfrute de dicha calle particular por
los titulares dominicales de los locales (hoy recurrente), además de ser a lo sumo
mediata o indirecta al venir referida a una presunción de disminución de clientela, no
puede ser tenida en cuenta dado que, cual queda ya dicho, referida calle aun cuando
particular puede ser utilizada por los posibles clientes de dichos locales"; en el caso
ahora enjuiciado, las razones aducidas por los demandantes recurridos, titulares de
locales comerciales, se basa, precisamente, en la dificultad de acceso a sus locales por
sus clientes, siendo así que la colocación de las puertas acordadas no impide el acceso
peatonal a esos locales, como consta en el acta de la prueba de reconocimiento judicial.
Ante el cierre al público y vehículos no pertenecientes a la Comunidad de la calle
interior que separa los dos bloques de edificación, dice la sentencia de 15 de febrero de
1988 que "como bien se razona en la sentencia recurrida abundando en lo argumentado
en la primera instancia "la simple colocación de una verja o puerta móvil en el
pasaje o calle particular con la única finalidad de impedir a los extraños su
indebida utilización, en nada viene a alterar la naturaleza de elemento común que
indudablemente ostenta el paso, ni le hace inservible para su adecuada utilización
general que continúa sirviendo de acceso y comunicación, ni impide su normal uso
por los comuneros"; se declara no ser necesaria la unanimidad para adoptar el
acuerdo sobre colocación del indicado cerramiento. Criterio que es reiterado en las
sentencias de 5 de diciembre de 1989, con cita de las dos anteriores, de 31 de marzo
de 1995 y 19 de noviembre de 1996, y que lleva a la estimación de los dos primeros
motivos del recurso. No se da una alteración del título constitutivo por la
colocación del cerramiento acordado ni se causa perjuicio a los titulares de los
negocios instalados en los locales; lo que se pretende es regular el uso de las zonas
de aparcamiento de la comunidad por quienes tienen derecho al uso del mismo, los
copropietarios, no los potenciales clientes de los negocios allí instalados, teniendo
en cuenta además la existencia de accesos peatonales a éstos.
Tercero.- Por el mismo cauce procesal que los anteriores, el motivo tercero denuncia
infracción del art. 9.5 en relación con el art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal al
afirmar la sentencia recurrida que la contribución de un canon supone una modificación
de la cuota de participación acordada en el título constitutivo y en los estatutos y por
ello, exige para su adopción un acuerdo unánime de todos los copropietarios.
Ciertamente, el canon establecido por el acuerdo impugnado no puede considerarse,
como estima la Sala de instancia, como modificación de la cuota de participación en los
gastos generales de la Comunidad. Tal canon no se acomoda a los parámetros
establecidos en el art. 5, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 ,
ni responde a la obligación impuesta a los copropietarios por el art. 9.5ª de la citada Ley
; el citado canon responde a un acto de administración de la Comunidad al permitir la
colocación de carteles en las fachadas del edificio, elemento común; como tal acto de
administración, su aprobación está sometida al régimen de mayoría, no de unanimidad.
En este sentido procede la estimación del motivo. Ahora bien la característica del
recurso de casación es producir, caso de ser estimado, una alteración del fallo de la
sentencia impugnada, por lo que la casación no puede ser acogida si ha de mantenerse
dicho fallo, aunque sea por razonamientos jurídicos distintos de los que aquella
resolución había tenido en cuenta ( sentencias de 23 y 30 de diciembre de 2003, 3 de
marzo, 22 de octubre y 12 y 15 de noviembre de 2004). La instalación de anuncios o
carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los
elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás
propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble; en tanto no se
produzca ese perjuicio a los demás copropietarios o se altere el aspecto
arquitectónico del edificio, no se pude prohibir a los propietarios de los locales de
negocio, bien sea a ellos mismos o a sus arrendatarios, el uso de los elementos
comunes, siempre que la colocación de rótulos o carteles no exceda de los
parámetros exteriores del local; la imposición del pago de un canon por el uso de
esta forma de los elementos comunes, supone una limitación injustificada de los
derechos del copropietario de locales comerciales adecuados a los usos sociales y
del comercio. Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que los anuncios o carteles de
los recurridos han sido autorizados por la Comunidad y su instalación se produjo
varios años antes a la producción del acuerdo impugnado, por lo que la
Comunidad no puede venir contra sus propios actos: procede, en consecuencia,
declarar la nulidad del acuerdo recogido bajo el número 6 del acta de la Junta.
Cuarto.- La estimación de los dos primeros motivos del recurso determina la casación y
anulación de la sentencia recurrida en el sentido de declarar la validez del acuerdo
adoptado por la Junta de Copropietarios celebrada el día 28 de marzo de 1995, incluido
en el número 5 del acta de la Junta, y la nulidad del acuerdo incluido en el número 6 de
dicha Acta.
La estimación del recurso determina la no expresa condena en las costas de este
recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por
la DIRECCION000, de Alicante, contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la
Audiencia Provincial de Alicante, de fecha veintitrés de marzo de mil novecientos
noventa y nueve , que casamos y anulamos, si bien parcialmente, en el sólo sentido de
dejar sin efecto el pronunciamiento por el que se declara la nulidad del acuerdo
adoptado en la Junta celebrada el día 28 de marzo de 1995 relativo al cerramiento del
acceso de vehículos a la Comunidad, incluido bajo el número cinco en el acta de dicha
Junta.
No ha lugar a hacer expresa condena en las costas de este recurso.
Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución
de los autos y Rollo de Apelación, en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA
pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-
Juan Antonio Xiol Ríos.- José Antonio Seijas Quintana.- Pedro González Poveda.-
rubricado PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO.
SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes
autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en
el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.