Fibra Danhos Reporte Bolsa Mexicana de Valores

Reporte Trimestral
Cuarto Trimestre 2014

Fibra Danhos

Lmite de Responsabilidad
Este reporte puede contener ciertas declaraciones a futuro que pueden implicar ciertos
riesgos e incertidumbre. Trminos tales como "estimamos", "proyectamos", "planeamos",
"creemos", "esperamos", "anticipamos", "trataremos", y otras expresiones similares podran
ser interpretadas como previsiones o estimadas. Fibra Danhos advierte a los lectores que
las declaraciones y estimados contenidas en este documento, o realizadas por el equipo
directivo de Fibra Danhos implican riesgos e incertidumbres que podran cambiar en
funcin de varios factores que estn fuera del control de Fibra Danhos. Cualquier
expectativa futura refleja los juicios de valor de Fibra Danhos a la fecha del presente
documento. Fibra Danhos se reserva el derecho o la obligacin de actualizar la
informacin contenida en el reporte o derivada del mismo. El desempeo pasado o
presente no es un indicador del desempeo futuro.

Relacin con Inversionistas
Elias Mizrahi Daniel

Oficina: +52 (55) 5284 0030

Email: investor@fibradanhos.com.mx

Melanie Carpenter
Oficina: +1 (212) 406 3692
Email: mcarpenter@i-advize.com

Tabla de Contenido
Resumen del Director General ..4
Resumen de la Evolucin Financiera de Fibra Danhos ....................................5
Fibra Danhos ........................................6
Resumen Ejecutivo..........................................................9
1. Propuesta de Modificacin al Contrato de Asesora en Planeacin.......................................13

2. Informacin Financiera de Fibra Danhos .............15
3. Distribucin Correspondiente al Cuarto Trimestre de 2014...............16
4. Portafolio en Desarrollo Actual .17
5. Indicadores Operativos ....................................31
6. Resultados ....................................38
7. Portafolio ............52
8. Mapa de Operaciones . .........53
9. Desempeo de nuestro CBFI ............54
10. Glosario .........55
Resumen del Director General

En Fibra Danhos estamos comprometidos con nuestros inversionistas y con las mejores
prcticas de mercado. En este sentido, decidimos anunciar la propuesta de modificacin
de forma de pago de la Comisin por Asesora para que dicha comisin sea pagadera en
CBFIs. De ser aprobada, esta medida incrementar la alineacin de intereses entre los
tenedores de Fibra Danhos y nuestro Asesor.
En noviembre de 2014 llevamos a cabo la apertura del componente comercial del Toreo.
En este sentido nos es grato comunicar que el centro comercial muestra tendencias de
desempeo muy sobresalientes. Con respecto a Torre Virreyes, al 31 de diciembre de 2014,
su desarrollo se encontraba en fase conclusiva con un avance de obra del 98.5%.
Adicionalmente, present un avance de comercializacin del 71.6% (considerando
contratos de arrendamiento firmados y en proceso de firma, as como cartas de intencin).
La torre iniciar operaciones en cuanto los primeros inquilinos terminen sus adaptaciones,
que esperamos sea entre marzo y abril de este ao.
Durante la sesin del comit tcnico de Fibra Danhos el pasado 24 de febrero de 2015, se
aprob la liberacin de 54,883,954 CBFIs pendientes de entregar de la aportacin de Torre
Virreyes dada la terminacin de obra en el proyecto y se aprob la liberacin de
104,936,325 CBFIs pendientes de entregar de la aportacin del Toreo dado que el
componente comercial inici operaciones el pasado 13 de noviembre de 2014 y dada la
terminacin de la construccin de los cimientos y estacionamientos de los componentes
de oficina y hotel. Es importante recordar que los CBFIs correspondientes tienen
derechos econmicos restringidos y que sern liberados conforme la propiedad genere
ingresos (pari-pasu) aun cuando estos ya hayan sido entregados a sus aportantes.
Adicionalmente, con respecto al proyecto de Va Vallejo, el pasado 24 de febrero de 2015
el Comit Tcnico del Fideicomiso decidi entregar 1,492,615 CBFIs adicionales que
reflejan el avance de obra del 7 de noviembre de 2014 al 31 de diciembre de 2014.
Actualmente nos encontramos en la etapa de supervisin de la obra y de la
comercializacin del proyecto.
Durante el cuarto trimestre de 2014 nuestras propiedades en operacin continuaron
generando flujos de efectivo slidos como lo muestra nuestro AFFO por CBFI. Nuestro
AFFO por CBFI (considerando slo nuestro portafolio en operacin actual y aquellos
CBFIs que tienen derechos econmicos) fue de $0.46 pesos (aproximadamente $373
millones de pesos). Asimismo, durante 2014 nuestro AFFO por CBFI fue de $2.00 pesos
(aproximadamente $1,630 millones de pesos). En este sentido, nos complace anunciar una
distribucin a nuestros tenedores por $0.45 pesos por CBFI correspondiente al 4T14, que
se mantiene en lnea con la distribucin por CBFI del 3T14, 2T14 y 1T14. De manera
4

acumulada, nuestra distribucin total durante 2014 fue de $1.78 pesos por CBFI. Durante
el 4T14, nuestro Comit Tcnico determin mantener en la caja de nuestro fideicomiso el
equivalente a $0.01 pesos por CBFI para fines corporativos diversos, tales como
inversiones pre-operativas en nuestro Portafolio en Desarrollo Actual que incluye los
proyectos de Va Vallejo, Las Antenas y el proyecto en la Zona Metropolitana de Puebla.
Salvador Daniel Kabbaz Zaga
Director General, Fibra Danhos

Resumen de la Evolucin Financiera de Fibra Danhos
Nota: A lo largo del presente documento presentamos informacin financiera de Fibra
Danhos para el cuarto trimestre de 2014 (4T14) y para el periodo anual 2014 (2014),
incluyendo informacin de las propiedades en nuestro Portafolio en Desarrollo Actual, a
la cual nos referimos como informacin financiera de Fibra Danhos. Asimismo, con el
propsito de ofrecer una comparativa de desempeo financiero, tambin presentamos
informacin pro forma de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operacin Inicial
para el cuarto trimestre de 2013 (4T13) y para el periodo anual 2013 (2013), a la cual
nos referimos como informacin financiera pro forma. La informacin pro forma est
basada en informacin financiera histrica de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en
Operacin Inicial previa a nuestro IPO, reflejando ciertos ajustes dando efecto al IPO y a
nuestras transacciones de formacin, como si dichos eventos hubiesen ocurrido el 1 de
enero de 2012.
En cuanto a los indicadores operativos, para fines de comparacin, presentamos
informacin correspondiente al 4T14 y 2014 de las 10 propiedades en nuestro Portafolio en
Operacin Actual e informacin correspondiente al 4T13 y 2013 de las 9 propiedades en
nuestro Portafolio en Operacin Inicial.
La informacin financiera de Fibra Danhos para el 4T14 y 2014 se deriva de nuestros
estados financieros consolidados, mientras que la informacin financiera pro forma de las
9 propiedades de nuestro Portafolio en Operacin Inicial para el 4T13 y 2013, se deriva de
nuestros estados pro forma de utilidad integral para las 9 propiedades de nuestro
Portafolio en Operacin Inicial. Nuestros estados financieros consolidados y nuestros
estados pro forma de utilidad integral para las 9 propiedades de nuestro Portafolio en
Operacin Inicial fueron preparados con base en la aplicacin de los principios contables
que cumplen con las Normas Internacionales de Informacin Financiera (o IFRS),
emitidos por el Comit de Normas Internacionales de Contabilidad. Las cifras estn
expresadas en Pesos mexicanos a menos que se indique lo contrario, y pueden variar por
redondeo.
5

Principales Indicadores Financieros
Fibra Danhos
Fibra&Danhos
Pesos
4T14
3T14
2T14
1T14
2014
$((((((((((((((((((479,795,397
$((((((((((((((((((338,901,585
$((((((((((((((((((333,709,681
$((((((((((((((((((284,203,113
$((((((((((((((((((279,011,208
$((((((((((((((((((335,028,211
$((((((((((((((((((329,836,307
$((((((((((((((((((315,080,659
$((((((((((((((((((309,888,754
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&373,103,709
$((((((((((((((((((406,112,512
$((((((((((((((((((308,060,772
$((((((((((((((((((303,734,592
$((((((((((((((((((262,504,720
$((((((((((((((((((258,178,541
$((((((((((((((((((410,454,664
$((((((((((((((((((406,128,484
$((((((((((((((((((297,236,663
$((((((((((((((((((292,910,484
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&477,986,020
$((((((((((((((((((405,340,429
$((((((((((((((((((311,448,908
$((((((((((((((((((310,479,323
$((((((((((((((((((266,694,963
$((((((((((((((((((265,725,378
$((((((((((((((((((403,076,312
$((((((((((((((((((402,106,727
$((((((((((((((((((303,078,312
$((((((((((((((((((302,108,727
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&378,987,406
$((((((((((((((((((387,813,953
$((((((((((((((((((287,120,134
$((((((((((((((((((286,173,994
$((((((((((((((((((244,842,506
$((((((((((((((((((243,896,367
$((((((((((((((((((459,196,079
$((((((((((((((((((458,249,939
$((((((((((((((((((341,303,079
$((((((((((((((((((340,356,939
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&399,981,063
$(((((((((((1,679,062,292
$(((((((((((1,245,531,400
$(((((((((((1,234,097,592
$(((((((((((1,058,245,304
$(((((((((((1,046,811,496
$(((((((((((1,607,755,268
$(((((((((((1,596,321,459
$(((((((((((1,256,698,715
$(((((((((((1,245,264,906
$&&&&&&&&&&&1,630,058,200
$0.46
$0.59
$0.47
$0.49
$2.00
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&366,378,713
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&366,378,713
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&358,236,964
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&358,236,964
$&&&&&&&&&&&1,449,231,354
CBFIs&con&derechos&econmicos
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&814,174,918
Distribucin&por&CBFI&con&derechos&
$0.45
econmicos
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&814,174,918
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&814,174,918
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&814,174,918
&&&&&&&&&&&&&&&&814,174,918
$0.45
$0.44
$0.44
$1.78
Ingresos(Totales
Ingreso(Neto(Operativo((inc.(CU)
Ingreso(Neto(Operativo((exc.(CU)
EBITDA((inc.(CU)
EBITDA((exc.(CU)
Utilidad(Neta((inc.(CU)
Utilidad(Neta((exc.(CU)
FFO((inc.(CU)
FFO((exc.(CU)
AFFO
AFFO&por&CBFI&con&derechos&
econmicos
Distribucin&a&tenedores&de&CBFIs
*C.U = Contraprestacin nica

Distribucin
4T14
Distribucin.a.tenedores.de.CBFIs
Distribucion+por+resultado+fiscal
Distribucion+por+devolucin+de+capital
Fecha&de&declaracin&del&dividendo
Fecha&5ex7dividendo5
Fecha.de.pago.del.dividendo
$...............366,378,713
$+++++++++++202,768,537
$+++++++++++163,610,176
24/02/2015
10/03/2014
10/03/2014

Fibra Danhos
Somos un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, ser
propietario de, arrendar, operar y adquirir activos inmobiliarios comerciales icnicos y de
calidad premier en Mxico. Nuestro objetivo es proporcionar rendimientos atractivos
ajustados por riesgo para los Tenedores de nuestros CBFIs a largo plazo, a travs de
distribuciones de efectivo estables y la apreciacin de nuestras propiedades. Buscaremos
mantener y hacer crecer un portafolio de propiedades de alta calidad, a travs de nuestras
incomparables capacidades de desarrollo, y de la adquisicin selectiva de inmuebles
icnicos y de calidad premier. Consideramos que un inmueble es icnico si tiene la
capacidad nica de transformar los alrededores en los que se ubica y consideramos que un
inmueble es de calidad premier si se encuentra en ubicaciones destacadas, ha sido
desarrollado con los estndares ms altos de construccin y diseo, se compone de

arrendatarios de alta calidad, reporta altas tasas de ocupacin y, en el caso de propiedades
comerciales, reporta un alto volumen de visitantes.
Al cierre del 4T14, el Portafolio de Fibra Danhos estaba conformado por 13 propiedades
icnicas y de calidad premier comerciales, de oficinas y de uso mixto, todas ellas ubicadas
en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico (ZMCM). A esa fecha, el Portafolio en
Operacin Actual de Fibra Danhos estaba conformado por 10 propiedades con rea
rentable bruta (ARB) de 337 mil m2 con una tasa de ocupacin de 97.2%. Con respecto al
Portafolio en Desarrollo Actual, Torre Virreyes se encontraba en fase conclusiva y los
proyectos de Las Antenas, Va Vallejo, los componentes de oficinas y hotel de Toreo y
algunas expansiones planeadas en el Portafolio en Operacin Actual se encontraban en
desarrollo.
Durante el Da del Inversionista de Fibra Danhos (Fibra Danhos Investor Day) que se
llev a cabo el pasado 15 de enero de 2015, anunciamos nuestro plan de crecimiento para
los prximos aos. Durante 2014 crecimos el ARB de nuestro portafolio de 267.1 mil m2 a
404 mil m2 aproximadamente con la inclusin del componente comercial de Toreo a
nuestro Portafolio en Operacin Inicial y con Torre Virreyes en su fase conclusiva, lo que
representa un crecimiento del 51.3%. Esperamos crecer nuestra ARB a una tasa anual
compuesta promedio de 27.4% durante los prximos tres aos (2014-2017) con la inclusin
de las expansiones de Parque Tezontle (2015) y Parque Delta (2016), los componentes de
oficinas y hotel en Toreo (2015-2016), la etapa I de Va Vallejo (2016), la etapa I de Las
Antenas (2017) y el centro comercial y de entretenimiento regional en la ZMP (2017).
Considerando lo anterior, esperamos incrementar el ARB de nuestro portafolio de 404 mil
m2 al cierre de 2014 a 891.5 mil m2 al cierre de 2018.

7

Evolucin esperada del ARB (000) m2
27.4'%'CAGR''3.3x0
6.8%0
10000
891.50
26.6%0
8000
32.3%0
Parque'Puebla'(Fase'I)0
Parque'Puebla'(Fase'I)0
Las'Antenas'(Phase'I)0
6590
Toreo'Oce'A0
Toreo'Oce'A0
Toreo'Oce'A0
Via'Vallejo'(Phase'I)0
6000
4980
Third'Expansion0
Las'Antenas'(Phase'I)0
23.3%0
51.3%0
834.50
Toreo'Oce'B&C'+'Hotel0
Toreo'Retail0
Toreo'Retail0
Toreo'Retail0
Toreo'Retail0
Toreo'Retail0
Torre'Virreyes0
Torre'Virreyes0
Torre'Virreyes0
Torre'Virreyes0
Torre'Virreyes0
Initial'Operating'Portfolio0
20130
20140
2015e0
2016e0
2017e0
2018e0
4000
2670
Exp'Del.0
Exp'Del.0
Exp'Del.0
4040
Exp'Tez.0
Exp'Tez.0
Exp'Tez.0
Exp'Tez.0
2000
00

(1) El ARB que se muestra en la tabla anterior es el ARB estimado total del Portafolio en Operacin al final de cada ao.
La siguiente tabla muestra la distribucin del ARB actual y la esperada en el tiempo por
espacio comercial, de oficina y de hotel dado nuestro plan de crecimiento expuesto en la
tabla anterior:
Distribucin de ARB en el Tiempo
100.0%$
3.9%&
2.6%&
28.2%&
33.9%&
5.1%&
4.0%&
38.1%&
39.0%&
56.8%&
57.1%&
3.1%&
2.9%&
30.8%&
28.8%&
66.1%&
68.3%&
2017e$
2018e$
90.0%$
80.0%$
70.0%$
60.0%$
50.0%$
40.0%$
30.0%$
67.9%&
63.5%&
20.0%$
10.0%$
0.0%$
2013$
2014$
2015e$
Comercial$
2016e$
Ocinas$
Hotel$

Resumen Ejecutivo
Nota: Todos los trminos en mayscula estn definidos en la seccin Glosario de este
documento o en el Prospecto de Colocacin de Fibra Danhos.
Fibra Danhos celebrar una Asamblea de Tenedores el prximo 11 de marzo de

2015. El punto IV en la orden del da es la propuesta, discusin y, en su caso,
aprobacin de la modificacin al Contrato de Asesora en Planeacin celebrado
entre el Fiduciario y DSD1, S.C., para que, sin modificar el monto de la
Contraprestacin Anual, el pago de la misma al Asesor se realice en CBFIs del
Fideicomiso. Creemos que es una medida para fortalecer an ms la alineacin de
intereses entre el Asesor y los tenedores de Fibra Danhos
Debido a la slida generacin de flujos en nuestras propiedades en operacin

durante el 4T14, nuestro AFFO por CBFI (considerando nicamente aquellos que
tienen derechos econmicos) fue de $0.46 pesos. En este sentido, el pasado 24 de
febrero, nuestro Comit Tcnico determin una distribucin a nuestros tenedores
de CBFIs correspondiente al periodo octubre-diciembre de 2014 de $0.45 pesos por
CBFI, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.01
pesos por CBFI.
Somos una entidad pblica bien capitalizada, actualmente sin deuda.
La ejecucin y entrega del componente comercial de Toreo y de Torre Virreyes fue

nuestra prioridad principal durante 2014. Al 31 de diciembre de 2014, Torre
Virreyes present un avance de obra de 98.5%. El componente comercial de
Toreo inici operacin el pasado 13 de noviembre de 2014. Al 31 de diciembre de
2014 entregamos 177 puertas (de 200) a inquilinos para sus adaptaciones y 136 ya
se encontraban en operacin.
Al 31 de diciembre de 2014, Torre Virreyes report un avance de comercializacin

del 71.6% de su ARB (considerando contratos de arrendamiento firmados,
contratos de arrendamiento en proceso de firma y cartas de intencin). Es
importante resaltar el avance en contratos de arrendamiento firmados al pasar de
34.8% al cierre de 3T14 a 60.1% al cierre del 4T14. A la fecha del presente reporte
hemos llegado al 66.0% en contratos de arrendamiento firmados.
Adicionalmente, estamos por firmar 4,476.9 m2 adicionales para llegar a un
avance de comercializacin global de 72.8% incluyendo contratos en proceso de
firma.
Estamos avanzando de acuerdo con lo programado en el desarrollo de las tres

torres de oficinas y del hotel en el Toreo. Esperamos que el desarrollo de las torres
9

B&C y el hotel se concluya durante 3T15. Asimismo esperamos que el desarrollo de
la torre A se concluya durante la segunda mitad de 2016.
Durante la sesin del comit tcnico de Fibra Danhos el pasado 24 de febrero de

2015, se aprob la liberacin de 54,883,954 CBFIs pendientes de entregar de la
aportacin de Torre Virreyes dada la terminacin de obra en el proyecto y se
aprob la liberacin de 104,936,325 CBFIs pendientes de entregar de la aportacin
del Toreo dado que el componente comercial inici operaciones el pasado 13 de
noviembre de 2014 y la terminacin de la construccin de los cimientos y
estacionamientos de los componentes de oficina y hotel. Es importante recordar
que los CBFIs correspondientes tienen derechos econmicos restringidos y que
sern liberados conforme la propiedad genere ingresos (pari-pasu) an cuando
estos ya hayan sido entregados a sus aportantes.
La obra de la expansin en Parque Tezontle avanza de acuerdo con lo

programado, la cual aadir 19,000m2 de ARB al centro comercial. Hemos
obtenido los permisos y licencias necesarios para la construccin de la expansin
en Parque Delta e iniciaremos la obra en la segunda semana de marzo, la cual
aadir aproximadamente 18,000m2 de ARB al centro comercial. Anticipamos un
periodo de transicin derivado del reacomodo de inquilinos en ambas plazas,
necesario para el funcionamiento y comercializacin, que podr inducir una etapa
de ligera desocupacin en esos locales. La fecha estimada de inicio de operaciones,
de estos dos proyectos, sujeto al reacomodo de inquilinos, es el 2T15 y el 1T16,
respectivamente.
Con respecto del proyecto Va Vallejo, el pasado 7 de noviembre de 2014

formalizamos en escritura pblica la adquisicin a cambio de CBFIs. Se entregaron
33,732,585 CBFIs como contraprestacin, que reflejan el avance de obra a esa fecha.
Adicionalmente, el pasado 24 de febrero de 2015 el Comit Tcnico del Fideicomiso
decidi entregar 1,492,615 CBFIs adicionales que reflejan el avance de obra del 7 de
noviembre de 2014 al 31 de diciembre de 2014. Actualmente nos encontramos en la
etapa de supervisin de la obra y de la comercializacin del proyecto.
En cuanto al desarrollo del proyecto Las Antenas, hemos tomado posesin del
terreno y nuestro comit de arquitectura ha aprobado el proyecto arquitectnico.
Nos encontramos en la etapa de obtencin de permisos y licencias y esperamos
iniciar la construccin de la primera etapa en cuanto los obtengamos. Hemos
recibido una importante cantidad de cartas de intencin y esperamos iniciar con la
comercializacin formal en el 2T15.
10

Con respecto al centro comercial y de entretenimiento regional a ser desarrollado
en la Zona Metropolitana de Puebla (ZMP), estamos trabajando en la rectificacin
de los predios para su fusin, que una vez que se concluya, los mismos sern
aportados por terceros no relacionados. Se emitieron 16,291,667 CBFIs para su
contraprestacin y creemos que el nmero definitivo de CBFIs a entregarse ser de
14,614,000 CBFIs aproximadamente. Hemos comenzado a trabajar en el diseo
arquitectnico del proyecto.
Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 4T14 crecieron 4.1% con

respecto al 4T13. Este incremento se compara con el 2.0% registrada en ventas
mismas tiendas de la Asociacin Nacional de Tiendas Departamentales y de
Autoservicio (ANTAD).
La tasa de ocupacin de nuestro Portafolio en Operacin Actual al cierre del 4T14

fue de 97.2% que representa una variacin de -100 pb comparada con la cifra
reportada al cierre del 4T13 de 98.2%. Esta variacin se debe principalmente a la
inclusin del componente comercial de Toreo al Portafolio en Operacin.
El Costo de Ocupacin de nuestros arrendatarios comerciales institucionales ms

significativos en trminos de ARB y Renta Fija en el 4T14 fue de 7.1%, en lnea
con la cifra observada para el 4T13.
Al 31 de diciembre de 2014, nuestros 10 arrendatarios ms grandes representaban

el 36.7% de nuestra Renta Fija, sin que ninguno en lo individual representara ms
de 8.3%.
Al 31 de diciembre de 2014, el promedio ponderado por ARB de la vigencia

remanente de los contratos arrendamiento en nuestro Portafolio en Operacin
Actual, era de aproximadamente 4.5 aos.
Durante el 4T14, se vencieron contratos de arrendamiento por 8,440 m2, de los

cuales el 100% fueron renovados. Asimismo, se arrendaron 105 m2 a nuevos
inquilinos derivado de terminaciones anticipadas de contratos de arrendamiento.
El Lease Spread durante el 4T14, calculado sobre 8,545 m2 de las propiedades

comerciales y componentes comerciales de las propiedades de Uso Mixto de
nuestro Portafolio en Operacin Actual, fue de 8.0%.
Fibra Danhos tuvo ingresos totales, excluyendo el ingreso por

Contraprestaciones nicas, por $ 474.6 millones de pesos durante el 4T14, lo que
representa un incremento del 17.7% con respecto al pro forma 4T13. Asimismo, los
ingresos totales (excluyendo ingresos por Contraprestaciones nicas) durante 2014
11

presentaron una variacin positiva acumulada del 6.4% con respecto al ao
anterior (2013).
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por

Contraprestaciones nicas fue de $ 333.7 millones de pesos durante el 4T14, lo
que representa una variacin positiva del 12.9% con respecto al pro forma 4T13.
Asimismo, el ingreso neto operativo (excluyendo ingresos por Contraprestaciones
nicas) durante 2014 present un incremento del 5.2% con respecto al ao anterior
(2013).
El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones

nicas, sum $ 279.0 millones de pesos durante el 4T14, lo que representa un
incremento de 12.4% con respecto al pro forma 4T13. Asimismo, el EBITDA
(excluyendo ingresos por Contraprestaciones nicas) durante 2014 present un
incremento del 4.8% con respecto al ao anterior (2013).
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos sumaron $ 335.0 millones

de pesos, $ 315.1 millones de pesos, y $ 373.1 millones de pesos, respectivamente
durante el 4T14.

12

1. Propuesta de Modificacin al Contrato de Asesora en Planeacin
Fibra Danhos celebrar una Asamblea de Tenedores el prximo 11 de marzo de 2015. El
punto IV en la orden del da es la propuesta, discusin y, en su caso, aprobacin de la
modificacin al Contrato de Asesora en Planeacin celebrado entre el Fiduciario y DSD1,
S.C., para que, sin modificar el monto de la Contraprestacin Anual, el pago de la misma
al Asesor se realice en CBFIs del Fideicomiso.

Qu significa la medida que proponemos?
Es una medida para fortalecer an ms la alineacin de intereses entre el Asesor y los
tenedores de Fibra Danhos. Actualmente el Contrato de Asesora en Planeacin establece
que la Contraprestacin Anual al Asesor es pagadera en efectivo. La medida que se
propone consiste en modificar la FORMA de pago de la Contraprestacin Anual al
Asesor: Pagos en CBFIs, salvo por las cantidades que el Asesor solicite en efectivo para el
pago de impuestos relacionados con la Contraprestacin Anual. Creemos que esta
medida, adems de fortalecer an ms la alineacin de intereses, tambin beneficiar a
Fibra Danhos, dado que se liberarn recursos para ser distribuidos o invertidos, en lugar
de representar un gasto operativo del Fideicomiso. La medida NO cambia el monto de la
Contraprestacin Anual al Asesor, ni la forma en la que se determina de acuerdo con el
Contrato de Asesora en Planeacin. nicamente proponemos cambiar la FORMA de
pago.

Qu precio de CBFIs se propone utilizar para el pago de la contraprestacin anual del
asesor?
Contraprestacin Anual al Asesor 2013- 2014: Ha sido devengada por nuestro Asesor,
pero no ha sido pagada. Para cubrir dicha Contraprestacin Anual al Asesor, cuyo monto
ser determinado en absoluto apego a lo establecido en el Contrato de Asesora en
Planeacin (Clusula Cuarta del Contrato de Asesora en Planeacin), proponemos que el
valor unitario del CBFI se determine como el precio ponderado por volumen que resulte
de las cotizaciones diarias1 de los ltimos 90 das naturales previos a la fecha de la
Asamblea de Tenedores en la cual se apruebe la emisin de CBFIs.

El que resulte del importe total en Pesos Mexicanos operado durante el perodo de que se trate, entre el
nmero total de CBFIs operados durante dicho perodo, de acuerdo a la informacin que publique la Bolsa
Mexicana de Valores en su pgina de Internet.
1
13

Contraprestacin Anual al Asesor 2015 y hasta el final del plazo del Contrato de
Asesora en Planeacin (plazo inicial hasta el 4 de octubre de 2023): Para cubrir dicha
Contraprestacin Anual al Asesor, cuyo monto ser determinado en absoluto apego a lo
establecido en el Contrato de Asesora en Planeacin (Clusula Cuarta del Contrato de
Asesora en Planeacin), proponemos que el valor unitario del CBFI se determine como el
precio ponderado por volumen que resulte de las cotizaciones diarias2 de cierre del
trimestre que corresponda.

Otras Consideraciones
En esta Asamblea se propone emitir hasta 85,050,000 CBFIs para ser destinados al pago
de la Contraprestacin Anual al Asesor, hasta donde alcance, en los trminos del
Fideicomiso y del Contrato de Asesora en Planeacin, en el entendido que dicho nmero
de CBFIs no representa necesariamente la Contraprestacin Anual que se deber pagar
al Asesor durante la vigencia del Contrato de Asesora en Planeacin.
Los CBFIs que se emitan pero que no hayan sido entregados al Asesor como pago de la
Contraprestacin Anual, no tendrn derechos econmicos ni corporativos, hasta en tanto
no sean entregados al Asesor.
Los CBFIs que se le otorguen al Asesor no estarn sujetos a lock-up alguno.

El que resulte del importe total en Pesos Mexicanos operado durante el perodo de que se trate, entre el
nmero total de CBFIs operados durante dicho perodo, de acuerdo a la informacin que publique la Bolsa
Mexicana de Valores en su pgina de Internet.
2

14

2. Informacin Financiera de Fibra Danhos
2.1 Estado de Posicin Financiera

Fibra&Danhos
Pesos
Activos
Al&31&de&Diciembre&de&2014
Activo&circulante&
Efectivo,*equivalentes*de*efectivo*y*efectivo*restringido
Rentas*por*cobrar*y*otras
Cuentas*por*cobrar*a*partes*relacionadas
Impuestos*por*recuperar,*principalmente*IVA
Pagos*anticipados*(predial*y*comisiones*por*amortizar)
Total&activo&circulante
Activo&no&circulante
Propiedades*de*inversin
Maquinaria*y*equipo
Total&activo&no&circulante
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 3,821,593,795
$******************************** 40,641,438,056
$**************************************** 1,605,938
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 40,643,043,994
Total&activo
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 44,464,637,788
Pasivo&y&patrimonio
Pasivo&circulante
Cuentas*por*pagar*y*gastos*acumulados
Rentas*cobradas*por*anticipado
Cuentas*por*pagar*a*partes*relacionadas
Impuestos*por*pagar
Total&pasivo&circulante
Pasivo&no&circulante
Depsitos*de*los*arrendatarios
Contraprestacin*nica,*neto
Certificados*en*circulacin*C*segunda*asignacin
Beneficios*a*empleados
Total&pasivo&no&circulante
$************************************** 39,679,983
$************************************** 36,299,698
$************************************ 256,119,879
$**************************************** 3,499,948
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 335,599,508
$************************************** 19,437,492
$************************************ 187,997,279
$***************************************************** C
$**************************************** 4,654,503
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 212,089,274
Total&pasivo
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 547,688,782
Patrimonio
Aportaciones*de*los*fideicomitentes
Resultado*del*ejercicio*consolidado
Obligaciones*Laborales
Total&patrimonio
$********************************42,748,107,495
$*********************************1,168,556,280
$*******************************************285,231
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 43,916,949,007
Total&pasivo&y&patrimonio
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 44,464,637,788
15

$********************************* 3,486,159,485
$************************************ 157,564,053
$***************************************************** C
$************************************ 171,078,329
$**************************************** 6,791,927

2.2 Estado de Resultados
Fibra&Danhos
Pesos
Renta&Fija
Renta&Variable
Contraprestacin&nica
Estacionamientos
Mantenimiento,&Operacin,&Publicidad&y&Otros
Total&ingresos&operativos
Gastos&de&operacin&y&mantenimiento
Comisin&por&Asesora
Comisin&por&Servicios&de&Representacin
Honorarios&profesionales&a&partes&no&relacionadas&y&
otros&gastos&no&operativos
Impuesto&predial
Seguros
Total&gastos&de&operacin
Ingresos&productos&financieros
Gastos&por&interes
Ganancia&cambiaria&&Neta
Impuestos&a&la&utilidad&de&subsidiaria
Ajustes&al&valor&razonable&de&propiedades&de&inversin&
relacionados&&Netos
Utilidad&neta
4T14
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&267,304,136
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 41,244,892
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 5,191,904
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 65,219,214
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100,835,250
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&479,795,397
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&112,666,550
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 48,004,145
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 9,799,816
2014
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&994,607,421
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&112,510,251
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 11,433,808
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&227,754,297
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&332,756,515
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,679,062,292
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&330,286,873
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&174,074,990
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 39,789,719
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 6,694,327
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 15,773,129
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2,654,317
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&195,592,284
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 28,629,485
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 66,169
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 4,454,684
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2,140,453
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 13,211,106
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 53,343,579
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 10,110,722
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&620,816,988
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&194,840,264
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 320,979
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 6,074,579
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2,140,453
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 19,947,552
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&351,056,553
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&335,028,211
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,607,755,268

3. Distribucin Correspondiente al Cuarto Trimestre de 2014
Debido a la slida generacin de flujos en nuestras propiedades en operacin durante el
4T14, nuestro AFFO por CBFI (considerando nicamente aquellos que tienen derechos
econmicos) fue de $0.46 pesos. De manera acumulada, durante 2014, nuestro AFFO por
CBFI (considerando nicamente aquellos que tienen derechos econmicos) fue de $2.00
pesos. En este sentido, el pasado 24 de febrero, nuestro Comit Tcnico determin una
distribucin a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente al periodo octubre-diciembre
de 2014 de $0.45 pesos por CBFI, lo que representa una distribucin en lnea con la
distribucin correspondiente al trimestre anterior, manteniendo en caja para usos
corporativos diversos el equivalente a $0.01 pesos por CBFI. De manera acumulada,
durante 2014, nuestra distribucin total fue de $1.78 pesos por CBFI.
Del total de la distribucin, $202,768,537 pesos corresponden al resultado fiscal de Fibra
Danhos y $163,610,176 pesos corresponden a una devolucin de capital.
La distribucin aprobada se calcul con base en 814,174,918 CBFIs, que es el nmero de
CBFIs resultante de restar a los CBFIs emitidos (1,456,195,024) los CBFIs sin Derechos
16

Econmicos (642,020,106).
4. Portafolio en Desarrollo Actual

Al 31 de diciembre de 2014, Torre Virreyes se encontraba en fase conclusiva con un avance
de obra del 98.5%. Tenemos un avance importante en contratos firmados al pasar de 34.8%
en el 3T14 a 60.1% al cierre del 4T14. A la fecha del presente reporte hemos llegado al
66.0% en contratos de arrendamiento firmados. Estamos por firmar 4,476.9 m2 adicionales
para llegar a un avance de comercializacin global de 72.8% incluyendo contratos en
proceso de firma.
Estamos avanzando de acuerdo con lo programado en el desarrollo de las tres torres de
oficinas y del hotel en el Toreo. Esperamos que el desarrollo de las torres B&C y el hotel se
concluya durante 3T15. Asimismo esperamos que el desarrollo de la torre A se concluya
durante la segunda mitad de 2016.
La obra de la expansin en Parque Tezontle avanza de acuerdo con lo programado, la cual
aadir 19,000m2 de ARB al centro comercial. Hemos obtenido los permisos y licencias
necesarios para la construccin de la expansin en Parque Delta e iniciaremos la obra en la
segunda semana de marzo, la cual aadir aproximadamente 18,000m2 de ARB al centro
comercial. Anticipamos un periodo de transicin derivado del reacomodo de inquilinos en
ambas plazas, necesario para el funcionamiento y comercializacin, que podr inducir una
etapa de ligera desocupacin en esos locales. La fecha estimada de inicio de operaciones,
de estos dos proyectos, sujeto al reacomodo de inquilinos, es el 2T15 y el 1T16,
respectivamente.
Con respecto del proyecto Va Vallejo, el pasado 7 de noviembre de 2014 formalizamos en
escritura pblica la adquisicin a cambio de CBFIs. Se entregaron 33,732,585 CBFIs como
contraprestacin, que reflejan el avance de obra a esa fecha. Adicionalmente, el pasado 24
de febrero de 2015 el Comit Tcnico del Fideicomiso decidi entregar 1,492,615 CBFIs
adicionales que reflejan el avance de obra del 7 de noviembre de 2014 al 31 de diciembre
de 2014. Actualmente nos encontramos en la etapa de supervisin de la obra y de la
comercializacin del proyecto.
En cuanto al desarrollo del proyecto Las Antenas, hemos tomado posesin del terreno y
nuestro comit de arquitectura ha aprobado el proyecto arquitectnico. Nos encontramos
en la etapa de obtencin de permisos y licencias y esperamos iniciar la construccin de la
primera etapa en cuanto los obtengamos. Hemos recibido una importante cantidad de
cartas de intencin y esperamos iniciar con la comercializacin formal en el 2T15.
Con respecto al centro comercial y de entretenimiento regional a ser desarrollado en la
Zona Metropolitana de Puebla (ZMP), estamos trabajando en la rectificacin de los
predios para su fusin, que una vez que se concluya, los mismos sern aportados por
17

terceros no relacionados. Se emitieron 16,291,667 CBFIs para su contraprestacin y
creemos que el nmero definitivo de CBFIs a entregarse ser de 14,614,000 CBFIs
aproximadamente. Hemos comenzado a trabajar en el diseo arquitectnico del proyecto.
Con respecto a las adquisiciones de Va Vallejo y de los predios para el desarrollo del
centro comercial en la ZMP, el pasado 15 de octubre de 2014, previa autorizacin de la
CNBV y de nuestra Asamblea de Tenedores, llevamos a cabo la emisin de 143,135,622
CBFIs para concretar dichas adquisiciones. En cuanto se definan todas las variables
relevantes y los procesos de adquisicin se agoten, definiremos la cantidad de CBFIs que
de manera definitiva se entregarn por la consideracin de dichas adquisiciones.

4.1 Torre Virreyes
Torre Virreyes es un proyecto de oficinas en desarrollo en la Ciudad de Mxico (Distrito
Federal), estratgicamente localizado en el corazn del corredor de oficinas de las Lomas
de Chapultepec, enfrente del Bosque de Chapultepec (el parque ms importante de la
ciudad de Mxico), en la delegacin Miguel Hidalgo. Torre Virreyes ser uno de los
primeros edificios de oficinas en Mxico en obtener la certificacin LEED Platinum, bajo
los estndares desarrollados por el U.S. Green Building Council. Creemos que este
proyecto es uno de los edificios de oficinas con mayor demanda en la Ciudad de Mxico
debido a una combinacin de ubicacin, alto nivel de accesibilidad desde la autopista
urbana de la Ciudad de Mxico (el segundo piso del Perifrico), y su arquitectura y vistas
espectaculares. La arquitectura de Torre Virreyes fue diseada por Teodoro Gonzlez de
Len, uno de los arquitectos mexicanos ms prestigiados, y su diseo estructural fue
desarrollado por la firma internacional ARUP en su oficina de Nueva York. Esta
propiedad est ubicada a unos cuantos metros del Perifrico y a 30 minutos de distancia
del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de Mxico.
Comenzamos a entregar los pisos de Torre Virreyes a sus arrendatarios durante la
segunda quincena de octubre 2014 para que iniciaran las adaptaciones necesarias. La Torre
iniciar operaciones en cuanto los primeros inquilinos terminen sus adaptaciones, que
esperamos sea entre marzo y abril de este ao.
Los Fideicomitentes Adherentes que aportaron Torre Virreyes a Fibra Danhos fueron
responsables de la terminacin de su construccin as como del pago de los costos de
construccin correspondientes. Durante la sesin del comit tcnico de Fibra Danhos el
pasado 24 de febrero de 2015, se aprob la liberacin de 54,883,954 CBFIs pendientes de
entregar dada la terminacin de obra en el proyecto. Es importante recordar que los
CBFIs correspondientes tienen derechos econmicos restringidos y que sern liberados
18

conforme la propiedad genere ingresos (pari-pasu), aun cuando estos ya hayan sido
entregados a sus aportantes.
La siguiente tabla muestra indicadores de avance de obra y de obtencin de permisos y
licencias de Torre Virreyes al 31 de diciembre de 2014:
Torre%Virreyes
Avance*de*obra
Excavacin)y)cimentacin
Obra)civil
Instalaciones)y)equipos
Acabados)y)fachadas
Porcentaje*de*
contribucin*a*la*obra
100.0%
20.0%
45.0%
20.0%
15.0%
Licencias*y*permisos* (1)
(1))Excluye)terminaciones)de)obra)y)permisos)de)ocupacin
Al*31*de*Diciembre*
de*2014
98.5%
100.0%
100.0%
95.0%
96.7%
Al*30*de*septiembre*
de*2014
93.8%
100.0%
99.1%
80.0%
88.0%
100.0%
100.0%
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin de Torre Virreyes al

31 de diciembre de 2014:
Torre%Virreyes
Contratos(de(arrendamiento(firmados
Contratos(de(arrendamiento(en(proceso(de(firma
Cartas(de(intencin
Total
Al#31#de#diciembre#de#2014
Al#30#de#septiembre#de#2014
m2%de%rea%
m2%de%rea%
%%del%rea%rentable
%%del%rea%rentable
rentable
rentable
(((((((39,704
60.1%
((((((((((((((((22,994
34.8%
(((((((((4,309
6.5%
((((((((((((((((((8,427
12.8%
(((((((((3,284
5.0%
((((((((((((((((((7,925
12.0%
#######47,298
71.6%
################39,347
59.5%

Cabe destacar que del 30 de septiembre de 2014 al 31 de diciembre de 2014,
incrementamos de manera significativa el nmero de contratos de arrendamiento
firmados al pasar de 34.8% en el 3T14 a 60.1% al cierre del 4T14. A la fecha del presente
reporte hemos llegado al 66.0% en contratos de arrendamiento firmados. Adicionalmente,
estamos por firmar 4,476.9 m2 adicionales para llegar a un avance de comercializacin
global de 72.8% incluyendo contratos en proceso de firma.
Es importante sealar, en este sentido, que en el caso de los edificios de oficinas, el proceso
de comercializacin se acelera durante sus primeros trimestres de operacin.

19

4.2 Toreo (componente de oficinas y hotel) Fecha estimada de conclusin de
desarrollo: 3T15 (hotel, torres de oficinas B y C), segunda mitad 2016 (torre de
oficinas A).
Toreo es un proyecto de usos mixtos en desarrollo en el municipio de Naucalpan de Jurez
ubicado en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos ubicado en la frontera del Distrito Federal
y el Estado de Mxico, en uno de los cruces ms transitados de ZMCM. Esta propiedad
est sobre Perifrico y aproximadamente a 35 minutos del Aeropuerto Internacional de la
Ciudad de Mxico, y tambin est localizada aproximadamente a cinco minutos de Torre
Virreyes por el segundo piso del Perifrico. Toreo estar compuesto por un componente
comercial, uno de oficinas y un hotel. El Toreo es actualmente uno de los desarrollos
inmobiliarios ms grandes en la ZMCM.
Llevamos a cabo la apertura del componente comercial de Toreo el 13 de noviembre de
2014. Durante el 4T14, el flujo promedio diario vehicular fue de 3,300 automviles y el
flujo promedio vehicular durante los fines de semana fue de 4,530 automviles. Al cierre
del 4T14, entregamos 177 puertas (de 200) a inquilinos para sus adaptaciones y 136 se
encontraban en operacin. Estimamos que para el cierre del 1T15, 160 puertas se
encuentren en operacin. Esperamos que el componente comercial de Toreo madure ms
20

rpido que otras propiedades en nuestro portafolio y se convierta en uno de los centros
comerciales ms importantes de la ZMCM.

* Tenemos ms fotografas disponibles en www.fibradanhos.com
Los Fideicomitentes Adherentes que aportaron Toreo a Fibra Danhos fueron responsables
de la terminacin de la construccin del componente comercial y de los cimientos y
estacionamientos de los componentes de oficinas y hotel, as como del pago de los costos
de construccin correspondientes. Durante la sesin del comit tcnico de Fibra Danhos el
pasado 24 de febrero de 2015, se aprob la liberacin de 104,936,325 CBFIs pendientes de
entregar dado que el componente comercial inicio operaciones el pasado 13 de noviembre
21

de 2014 y dada la terminacin de la construccin de los cimientos y estacionamientos de
los componentes de oficina y hotel. Es importante recordar que los CBFIs
correspondientes tienen derechos econmicos restringidos y que sern liberados
conforme la propiedad genere ingresos (pari-pasu) aun cuando estos ya hayan sido
entregados a sus aportantes.
Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentran los
financiamientos para el desarrollo restante del hotel y del componente de oficinas de
Toreo. Para tener flexibilidad ante la demanda de diferentes tamaos de espacio de
oficina, decidimos comunicar las primeras dos torres de la etapa de oficinas de Toreo para
poder ofrecer plantas de hasta 4,000m2 de espacio rentable. Esperamos que el desarrollo
de las torres B&C y el hotel se concluya durante la segunda hacia finales del tercer timestre
del presente ao. Asimismo esperamos que el desarrollo de la torre A se concluya durante
la segunda mitad de 2016.
licencias de los componentes de oficinas y hotel de Toreo:
Componente(de(Oficinas(de(Toreo
Torre(A
Porcentaje*de*
Avance*de*obra
100.0%
20.0%
Obra)civil
45.0%
20.0%
Acabados)y)fachadas
15.0%
Torres(B(y(C
Al*31*de*Diciembre*de*2014
41.25%
100.0%
40.0%
5.0%
15.0%
61.5%
100.0%
80.0%
5.0%
30.0%
Componente(de(Hotel(de(Toreo
Porcentaje*de*
Avance*de*obra
100.0%
20.0%
Obra)civil
45.0%
20.0%
Acabados)y)fachadas
15.0%

22

Al*31*de*Diciembre*
de*2014
51.50%
100.0%
70.0%
0.0%
0.0%
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin del componente de

oficinas de Toreo (torres B y C):
Componente(de(Oficinas(de(Toreo((Torre(B(y(C)
Subtotal
Cartas(de(intencin
Total
m2(de(rea(
%(del(rea(rentable
rentable
(((((((((((((.
0.0%
(((((((((3,000
5.0%
#########3,000
5.0%
(((((((((5,747
#########8,747
GLA
9.6%
14.6%
#########60,000

Al 31 de diciembre de 2014, hemos erogado aproximadamente $566.4 millones de pesos lo
que representa el 56.6% de la inversin total estimada para las primeras dos torres de
oficinas y el hotel.
Componente,de,Oficinas,de,Toreo,
(Torres,B,y,C)
Naucalpan,-Estado-de-Mxico
Proyecto
Ubicacin
Fecha-de-inicio-de-obra
Fecha-estimada-de-conclusin-de-desarrollo
Area-rentable-estimada
Inversin-Aproximada-al-31-de-Diciembre-de-2014
Inversin-total-estimada-
1T14
3T15
------------------------------------60,000.00-$---------------------------494,716,340.00-$---------------------------800,000,000.00-
Proyecto
Ubicacin
Fecha-de-inicio-de-obra
Fecha-estimada-de-conclusin-de-desarrollo
Area-rentable-estimada
Inversin-Aproximada-al-31-de-Diciembre-de-2014
Componente,de,Hotel,de,Toreo
Naucalpan,-Estado-de-Mxico
1T14
3T15
------------------------------------15,000.00-$-----------------------------71,699,000.00-
Inversin-total-estimada-
-$---------------------------200,000,000.0023
4.3 Expansin en Parque Tezontle Fecha de apertura estimada: 2T15

Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentra el
financiamiento para la expansin en Parque Tezontle, cuya obra inici en febrero de 2014.
El proyecto de expansin en Parque Tezontle consiste en aproximadamente 19,000 m2
adicionales de ARB. Uno de los principales objetivos que buscamos con esta expansin es
construir locales ms grandes para atender la demanda por espacio comercial de marcas
internacionales que quieren entrar o recientemente entraron al mercado mexicano, y de
esta manera ampliar la mezcla con nuevos inquilinos y volver el centro comercial an ms
atractivo. Asimismo, como parte del proyecto de expansin, construiremos una nueva rea
de comida y cajones de estacionamiento adicionales.
Anticipamos un periodo de transicin derivado del reacomodo de inquilinos en la plaza,
necesaria para el funcionamiento y comercializacin, que podr inducir una etapa de
ligera desocupacin en esos locales. La fecha estimada de inicio de operaciones, sujeto al
reacomodo de inquilinos, es en 2T15.
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin de la expansin:

Expansin)Parque)Tezontle
Subtotal
Cartas(de(intencin
Total
m2)de)rea)
%)del)rea)rentable
rentable
(((((((((((((.
0.0%
(((((((10,171
53.5%
#######10,171
53.5%
(((((((((4,850
#######15,021
25.5%
79.1%

Estimamos que la inversin requerida para el desarrollo del proyecto de expansin en
Parque Tezontle asciende aproximadamente a $450 millones de pesos. Al 31 de diciembre
de 2014, hemos erogado aproximadamente $201.4 millones de pesos lo que representa el
44.8% de la inversin total estimada.
24

Proyecto
Ubicacin
Fecha.de.inicio.de.obra
Expansin0Parque0Tezontle
Iztapalapa,.Distrito.Federal
1T14
Fecha.de.apertura.estimada
Area.rentable.estimada
2T15
....................................19,000.00.
Inversin.Aproximada.al.31.de.Diciembre.de.2014
Inversin.total.estimada.
.$...........................201,361,608.00.
.$...........................450,000,000.00.

4.4 Expansin en Parque Delta Fecha de apertura estimada: 1T16
Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentra el
financiamiento para la expansin en Parque Delta. Hemos obtenido los permisos y
licencias necesarios para su construccin e iniciaremos la obra en la segunda semana de
marzo.
El proyecto de expansin en Parque Delta consiste en aadir aproximadamente 18,000 m2
adicionales de ARB. En Parque Delta buscamos construir locales ms grandes para atender
la demanda por espacio comercial de marcas internacionales que quieren entrar o
recientemente entraron al mercado mexicano, y de esta manera ampliar la mezcla con
nuevos inquilinos y volver el centro comercial an ms atractivo. Como resultado del
proyecto de expansin, completaremos el circuito del pasillo comercial y construiremos
cajones de estacionamiento adicionales.
Anticipamos un periodo de transicin derivado del reacomodo de inquilinos en la plaza,
necesaria para el funcionamiento y comercializacin, que podr inducir una etapa de
ligera desocupacin en esos locales. La fecha estimada de inicio de operaciones, sujeto al
reacomodo de inquilinos, es en 1T16.
Estimamos que la inversin requerida para el desarrollo del proyecto de expansin en
Parque Delta asciende aproximadamente a $600 millones de pesos.

4.5 Va Vallejo Fecha de apertura estimada (Etapa I): 2T16
El 28 de abril de 2014, nuestro Comit Tcnico aprob la adquisicin por parte de Fibra
Danhos del proyecto Va Vallejo, un proyecto en desarrollo propiedad de un tercero no
relacionado, a cambio de CBFIs. Asimismo, el 15 de octubre de 2014, previa autorizacin
de la CNBV y nuestra Asamblea, realizamos la emisin de 126,843,955 CBFIs como
contraprestacin por la adquisicin de este proyecto. El pasado 7 de noviembre de 2014
formalizamos en escritura pblica la adquisicin a cambio de CBFIs y se entregaron
25

33,732,585 CBFIs como contraprestacin, que reflejaban el avance de obra a esa fecha.
Adicionalmente, el pasado 24 de febrero de 2015 el Comit Tcnico del Fideicomiso
decidi entregar 1,492,615 CBFIs adicionales que reflejan el avance de obra del 7 de
noviembre de 2014 al 31 de diciembre de 2014. Actualmente nos encontramos en la etapa
de supervisin de la obra y de la comercializacin del proyecto.
Va Vallejo es un proyecto de usos mixtos en desarrollo, ubicado sobre Calzada Vallejo en
la delegacin Azcapotzalco, en la Ciudad de Mxico, que contempla un componente
comercial tipo lifestyle, as como la posibilidad de desarrollar componentes adicionales
comerciales, de oficinas o de vivienda. El proyecto tendr tres etapas y se desplantar
sobre una superficie de aproximadamente 100,000 m2 de terreno. Esperamos que la
primera etapa, que tendr 83,000m2 de rea rentable bruta comercial, est concluida y
abierta al pblico en abril de 2016.
El desarrollo y los costos asociados de la primera etapa corrern a cargo del aportante,
mientras que el desarrollo y los costos asociados de las etapas subsecuentes corrern a
cargo de Fibra Danhos. Sin embargo, Fibra Danhos estar involucrada en el diseo del
proyecto y dando seguimiento al avance de obra y comercializacin de la primera etapa
para asegurar que Va Vallejo cumple en todo momento con los estndares de calidad de
Fibra Danhos y con una ptima mezcla de inquilinos, utilizando contratos de
arrendamiento consistentes con las prcticas de mercado establecidas por Fibra Danhos.
La frmula de pago con base en CBFIs se ha diseado y acordado con el aportante para (i)
minimizar riesgos para Fibra Danhos y (ii) maximizar el rendimiento esperado dado que
condiciona la entrega de CBFIs, mientras que los derechos econmicos se liberan conforme
la propiedad genera flujos.
El proyecto se ubica en una zona muy cntrica con gran conectividad y alta densidad
poblacional, con una perspectiva favorable de crecimiento econmico y demogrfico. Esta
zona actualmente est experimentando una renovacin y transicin de vocacin industrial
a una comercial y habitacional.
El precio acordado que pagar Fibra Danhos en CBFIs por la fase uno y los terrenos de las
fases subsecuentes (cuyo precio por CBFI se definir precio a la apertura del centro
comercial) del proyecto asciende aproximadamente a $3,309 millones de pesos.
Cabe sealar tambin que existe un mecanismo acordado con el aportante para ajustar a la
baja o al alza, segn sea el caso, la contraprestacin correspondiente a la primera etapa con
base en el desempeo del NOI observado de dicha etapa durante los doce meses
posteriores a la fecha de su apertura e inicio de operaciones.
licencias de la etapa I del proyecto:
26

Va$Vallejo$(Etapa$I)
Porcentaje*de*
Avance*de*obra
100.0%
20.0%
Obra)civil
45.0%
20.0%
Acabados)y)fachadas
15.0%
Al*31*de*Diciembre*
de*2014
18.1%
82.5%
3.5%
0.0%
0.0%
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin:

Va$Vallejo$(Etapa$I)
Subtotal
Cartas(de(intencin
Total
m2$de$rea$
%$del$rea$rentable
rentable
(((((((54,410
65.6%
(((((((((2,326
2.8%
#######56,736
68.4%
(((((((14,503
#######71,239
17.5%
85.8%

27

4.6 Las Antenas Fecha de apertura estimada (Etapa 1): 2T17
El 19 de febrero de 2014 nuestro Comit Tcnico aprob la adquisicin por parte de Fibra
Danhos de dos predios adyacentes, propiedad de terceros no relacionados, a cambio de
recursos en efectivo. Asimismo, como informamos de manera oportuna, el pasado 26 de
mayo de 2014 se escritur la adquisicin ante notario pblico.
Hemos tomado posesin del terreno y nuestro comit de arquitectura ha aprobado el
proyecto arquitectnico. Nos encontramos en la etapa de obtencin de permisos y licencias
y esperamos iniciar la construccin de la primera etapa en cuanto los obtengamos. Hemos
recibido una importante cantidad de cartas de intencin y esperamos iniciar con la
comercializacin formal en el 2T15.
El proyecto consiste en un centro comercial y de entretenimiento con dos tiendas anclas,
cines, restaurantes, boutiques, un supermercado y servicios como bancos o centros de
atencin telefnicos. Los dos predios, que suman aproximadamente 105,000 m2 de
superficie, cuentan actualmente con el uso de suelo adecuado para el desarrollo del
proyecto, y su fusin est siendo gestionada por Fibra Danhos. Aprovechando la
configuracin del terreno se plantea realizar el proyecto en dos etapas. Estimamos que el
proyecto, una vez terminado, contar con aproximadamente 106,500 m2 de rea rentable
de los cuales 86,500 m2 corresponden a la primera etapa. Estamos en las etapas iniciales de
desarrollo y esperamos que la primera etapa est concluida y abierta al pblico en el 2T17.
28

Con esta adquisicin se refuerza el enfoque estratgico de Fibra Danhos en la ZMCM, que
es el mercado ms grande del pas. El proyecto est ubicado en los lmites de las
delegaciones Iztapalapa y Xochimilco donde existe una alta densidad poblacional, as
como una falta de opciones comerciales y de entretenimiento de calidad, abriendo una
gran oportunidad para capturar la demanda de la zona. Asimismo, la conectividad de la
zona mejorar significativamente con la obra para continuar el 2do piso del Perifrico
hasta los lmites de la delegacin Iztapalapa con el municipio de Nezahualcyotl en el
Estado de Mxico, y con la reapertura de la lnea 12 del metro, que permitir la afluencia
de familias de otras delegaciones y municipios.

29

4.7 Proyecto en la Zona Metropolitana de Puebla Fecha de apertura estimada
(Etapa 1): 2T17
El 28 de abril de 2014, nuestro Comit Tcnico aprob la adquisicin por parte de Fibra
Danhos de ciertos predios adyacentes ubicados en la ZMP, propiedad de terceros no
relacionados, a cambio de CBFIs, efectivo o una combinacin de ambos. Estamos
trabajando en la rectificacin de los predios para su fusin, una vez que se concluya, los
mismos sern aportados por terceros no relacionados. Se emitieron 16,291,667 CBFIs para
su contraprestacin y creemos que el nmero definitivo de CBFIs a entregarse ser de
14,614,000 CBFIs aproximadamente. Hemos comenzado a trabajar en el diseo
arquitectnico del proyecto.
Sobre estos predios tenemos planeado desarrollar un proyecto que consiste en un centro
comercial y de entretenimiento regional con tres tiendas ancla (departamentales),
boutiques, restaurantes, cines, entretenimiento para nios, un supermercado y servicios
como bancos, centros de atencin telefnica y gimnasio. Los predios suman
aproximadamente 107,000 m2 de superficie, y Fibra Danhos deber gestionar su fusin, as
como el uso de suelo adecuado para el desarrollo. Estimamos que el proyecto, en su
primera etapa, una vez terminado, contar con aproximadamente 89,000 m2 de rea
rentable y que est concluido e inicie operaciones en el 2T17.
Con este proyecto Fibra Danhos estar diversificndose en trminos geogrficos, fuera de
la ZMCM. La ZMP es un centro urbano de gran actividad econmica con ms de 2.7
30

millones de habitantes (2014), siendo la cuarta zona metropolitana ms grande del pas. El
PIB del Estado de Puebla en 2014 (37,700 MDD) fue similar al de pases medianos como
Panam (36,300 MDD) y Paraguay (26,100 MDD). El crecimiento anual promedio del
Estado de Puebla en el periodo 2011 2013 fue de 4.05%, frente al 3.06% del promedio
nacional. Entre 2005 y 2010 Puebla recibi en promedio 200 MDD al ao en Inversin
Extranjera Directa. En 2011 y 2012 esa cifra se dobl a 400 MDD pero en 2013 alcanz 1,319
MDD derivado sobre todo de las inversiones en el sector automotriz.
Los predios que buscamos adquirir se ubican dentro de una zona con limitada oferta
comercial y de entretenimiento de calidad, y que es de fcil acceso a travs de carreteras
desde otras poblaciones que tampoco estn adecuadamente atendidas en trminos de
opciones comerciales y de entretenimiento.

5. Indicadores Operativos
Nota 1: Todos los trminos en mayscula estn definidos en la seccin Glosario de
este documento o en el Prospecto de Colocacin de Fibra Danhos.
Nota 2: Para fines de comparacin, en este documento presentamos informacin de
indicadores operativos correspondiente a 4T14 y 2014 de nuestro Portafolio en
Operacin Actual e informacin de indicadores operativos correspondiente a 4T13 y
2013 de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operacin Inicial.

5.1 Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) y Flujo de Visitantes
Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 4T14 ascendieron 4.1% con
respecto al 4T13.
Los arrendatarios comerciales institucionales ms significativos en trminos de ARB y
Renta Fija que reportaron ventas por obligacin contractual (Ventas de Arrendatarios)
representaron aproximadamente el 41.2% de nuestro ARB comercial durante el 4T14. Las
Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 4T14 ascendieron 4.1% con respecto
al 4T13. Este crecimiento se compara con la variacin de 2.0% registrada en ventas mismas
tiendas de la Asociacin Nacional de Tiendas Departamentales y de Autoservicio
(ANTAD).

31

Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades)
Propiedades Comerciales y de Uso-Mixto del Portafolio en Operacin Inicial
Propiedad
Parque'Alameda
Parque'Delta
Parque'Duraznos
Parque'Lindavista
Reforma'222
Parque'Tezontle
Total
4T14
$'''''''''''''10,498,868
$'''''''''''574,084,149
$'''''''''''''54,929,670
$'''''''''''344,577,597
$'''''''''''263,091,185
$'''''''''''266,589,749
$////////1,513,771,219
4T13
$'''''''''''''10,756,341
$'''''''''''526,653,938
$'''''''''''''54,764,958
$'''''''''''345,274,272
$'''''''''''254,597,211
$'''''''''''261,943,923
$////////1,453,990,642
Var./%
72.4%
9.0%
0.3%
70.2%
3.3%
1.8%
4.1%
El nmero de visitantes a nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales de

nuestras propiedades de usos mixtos alcanz aproximadamente 16.1 millones en el 4T14,
lo que representa una variacin de -0.9% con respecto al mismo periodo de 2013. Para los
2014, esta cifra ascendi a 61.1 millones de visitantes, en lnea con el nmero de visitantes
reportados en 2013. La siguiente grfica nos muestra la evolucin de los visitantes a
nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales en nuestras propiedades de
uso mixto:

Flujo!de!Visitantes!)
Propiedades!Comerciales!y!Componentes!Comerciales!de!Nuestras!
Propiedades!de!Usos!Mixtos)
!70,000,000!#
!61,004,035!)
!61,055,135!)
!60,000,000!#
!50,000,000!#
!40,000,000!#
!30,000,000!#
!20,000,000!#
!16,276,510!)
!16,128,229!)
!10,000,000!#
!"!!!#
4T)
Anual)
2013# 2014#

32

5.2 Tasa de Ocupacin, Cartera Vencida, Prdida en Renta y Rotacin
La tasa de ocupacin de nuestro Portafolio en Operacin Actual al cierre del 4T14 fue de
97.2%, que representa una variacin de -100 pb con respecto a la reportada al cierre del
4T13 de 98.2%. Esta variacin se explica principalmente por la inclusin del componente
comercial de Toreo al Portafolio en Operacin.
El Costo de Ocupacin de los arrendatarios comerciales institucionales ms significativos
en trminos de ARB y Renta Fija (el costo incurrido asociado con la ocupacin de un local,
el cual incluye Renta Fija, Renta Variable, as como las cuotas de mantenimiento de reas
comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios),
fue 7.1% en el 4T14, en lnea con el calculado para 4T13. En este mismo periodo, la
Rotacin del periodo (resultado de dividir el rea rentable bruta de los locales que fueron
arrendados a nuevos arrendatarios en un perodo determinado, entre el rea bruta
rentable total del portafolio) disminuyo de 0.4% en 4T13 a 0.04% en 4T14.

Rotacin0y0Costo0de0Ocupacin%
90Propiedades0de0Nuestro0Portafolio0en0Operacin0Inicial%
8.0%$
7.0%$
7.1%%
7.0%%
6.0%$
5.0%$
4.0%$
3.0%$
2.0%$
1.0%$
0.0%$
0.4%%
0.04%%
4T13$
4T14$
Costo2de2Ocupacin$
Rotacin$
La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 das como porcentaje de los
ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro
Portafolio en Operacin Inicial fue de 0.4% en 4T14 y representa una disminucin contra el
0.6% reportado en 4T13. La Prdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 das como
33

porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) alcanz
0.06% en 4T14 y representa una disminucin contra el 0.2% reportado en 4T13.
Cartera-Vencida-y-Prdida-en-Renta%
9-Propiedades-de-Nuestro-Portafolio-en-Operacin-Inicial%
0.7%$
0.6%$
0.6%%
0.5%$
0.4%%
0.4%$
0.3%$
0.2%%
0.2%$
0.1%$
0.0%$
0.06%%
4T13$
4T14$
Cartera2Vencida$
Prdida2en2Renta$

5.3 Diversificacin de Arrendatarios

Al 31 de diciembre de 2014, tenamos aproximadamente 1,034 contratos de arrendamiento
independientes con arrendatarios operando en un amplio rango de negocios, incluyendo
tiendas departamentales, entretenimiento, alimentos, electrnica y comunicaciones,
tiendas de especialidades, medios de comunicacin y servicios financieros, entre otros.
Tenemos un slido historial de administracin activa de nuestro negocio para asegurar
una mezcla diversificada de arrendatarios de calidad, incluyendo la introduccin de
nuevas marcas a Mxico.
La siguiente grfica muestra la distribucin del ARB por tipo de negocio de nuestros
arrendatarios en nuestras propiedades comerciales y en los componentes comerciales de
nuestras propiedades de usos mixtos en nuestro Portafolio en Operacin Actual, al 31 de
diciembre de 2014:

34

Distribucin)del)ARB)por)tipo)de)negocio)de)los)arrendatarios)
comerciales1
1
1
Accesorios,)Joyeras)y)
pticas1
2%1
Servicios1
8%1
Salud)y)Belleza1
2%1
Alimentos1
11%1
Departamentales1
15%1
Ropa)y)Calzado1
29%1
Electrnica)y)
Comunicaciones1
2%1
Hogar)y)Decoracin1
2%1
Especialidades1
12%1
Entretenimiento1
17%1

Al 31 de diciembre de 2014, nuestros diez arrendatarios ms significativos, en trminos de
Renta Fija, representaban aproximadamente el 36.7% de nuestra Renta Fija y
aproximadamente el 42.0% del ARB de nuestro Portafolio en Operacin Actual, sin ningn
arrendatario que individualmente representara ms de 8.3% de la Renta Fija o ms de
10.1% del ARB atribuible a nuestro Portafolio en Operacin Actual.
La siguiente tabla muestra informacin relacionada con nuestros diez arrendatarios ms
grandes con base en la Renta Fija mensual al 31 de diciembre de 2014:

Tipo%de%Arrendatario
Minorista)especializado,)servicios)financieros)y)medios)
de)comunicacin
Moda)y)ropa
Tiendas)departamentales,)servicios)financieros,)
telecomunicaciones)y)minorista)especializado
Tienda)departamental,)moda)y)ropa
Ropa,)equipo)deportivo)y)gimnasios
Restaurantes
Moda)y)ropa
Servicios)financieros
Moda)y)ropa
Entretenimiento
Total
ARB%Ocupado%(m2)
))))))))))))))))))))))))))))))))))34,057
))))))))))))))))))))))))))))))))))27,811
))))))))))))))))))))))))))))))))))19,622
))))))))))))))))))))))))))))))))))18,290
))))))))))))))))))))))))))))))))))11,751
))))))))))))))))))))))))))))))))))10,055
)))))))))))))))))))))))))))))))))))5,099
)))))))))))))))))))))))))))))))))))4,948
)))))))))))))))))))))))))))))))))))4,936
)))))))))))))))))))))))))))))))))))4,896
%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%141,466
Porcentaje%de%ARB%
Total
Renta%Base%Mensual
Porcentaje%de%Renta%
Base%Mensual%Total
10.1%
8.3%
$)))))))))))))))))))8,775,595
$)))))))))))))))))))6,519,379
8.3%
6.2%
5.8%
5.4%
3.5%
3.0%
1.5%
1.5%
1.5%
1.5%
42.0%
$)))))))))))))))))))5,108,921
$)))))))))))))))))))2,974,549
$)))))))))))))))))))3,098,499
$)))))))))))))))))))4,135,173
$)))))))))))))))))))2,456,035
$)))))))))))))))))))1,988,572
$)))))))))))))))))))2,234,438
$)))))))))))))))))))1,524,809
$%%%%%%%%%%%%%%%%%38,815,970
4.8%
2.8%
2.9%
3.9%
2.3%
1.9%
2.1%
1.4%
36.7%
(1) Las rentas mostradas en la tabla anterior son las contractuales, mas no las facturadas durante el mes de diciembre.
35

5.4. Vencimiento de Arrendamientos, Actividad de Arrendamiento y Lease
Spread en nuestro Portafolio en Operacin Actual
La siguiente tabla incluye informacin con respecto al vencimiento de los contratos de
arrendamiento de las 10 propiedades en nuestro Portafolio en Operacin Actual al 31 de
diciembre de 2014:
Ao$de$
Nmero$de$
%$de$Renta$Fija$de$
M$de$Contratos$ %$M$de$Contratos$ Renta$Anualizada$que$
Renta$Fija$Mensual$
Expiracin$de$ Contratos$que$
Contratos$que$
$(2)
$(4)$$$
que$Expiran
(Ps.)$por$M
que$Expiran
Expira
(Ps.)
(1)
Expiran
Expiran
Contratos$
2015
2016
2017
2018
2019
Posterior
Indefinido$
Total
408
186
120
26
197
64
(3)
63,926
31,958
63,324
30,622
50,797
78,941
19.5%
9.8%
19.3%
9.4%
15.5%
24.1%
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$304,341,109
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$168,755,315
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$220,654,959
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$105,629,104
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$247,339,572
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$188,494,495
24.0%
13.3%
17.4%
8.3%
19.5%
14.8%
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$397
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$440
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$290
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$287
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$406
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$199
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$365
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$323
33
7,926
2.4%
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$34,750,312
2.7%
1,034
327,494
100.0%
$$$$$$$$$$$$$$$$1,269,964,866
100.0%
(1)$Ciertos$Contratos$de$Arrendamiento$inician$su$vigencia$en$la$fecha$en$que$el$espacio$rentable$es$entregado,$la$cual$podra$no$estar$determinada$en$la$
fecha$del$presente$reporte,$y$podra$ser$una$fecha$posterior$a$la$fecha$de$firma$del$Contrato$de$Arrendamiento$respectivo.$Por$lo$tanto,$ciertos$Contratos$
de$Arrendamiento$pueden$vencer$en$un$ao$posterior$al$que$se$muestra.
(2)$Se$refiere$al$rea$rentable$ocupada.
(3)$Contratos$que$generan$renta$y$que$tienen$fecha$de$vencimiento$el$o$anterior$al$31$de$diciembre$de$2014.
(4)$Renta$anualizada$significa$la$Renta$Fija$contractual$mensual$al$31$de$Diciembre$de$2014$multiplicada$por$12.$
Al 31 de diciembre de 2014, el promedio ponderado por ARB de la vigencia remanente de

los contratos de arrendamiento de los inmuebles en nuestro Portafolio en Operacin
Actual, era de aproximadamente 4.5 aos. El promedio ponderado de la vigencia
remanente de los contratos de arrendamiento en las propiedades comerciales, oficinas y
proyectos de usos mixtos en nuestro Portafolio en Operacin Actual fue de
aproximadamente 3.8, 2.8 y 5.7 aos, respectivamente. La siguiente tabla muestra la
actividad de arrendamiento en las propiedades de nuestro Portafolio en Operacin Actual
en los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2014:
Parque'
Parque'
Parque'Delta
Alameda
Duraznos
(((((((((((((((((((((((48( (((((((((((((((((((((512( (((((((((((((((((((((161(
(((((((((((((((((((((((;((( ((((((((((((((((((1,126( (((((((((((((((((((((132(
Espacio(vacante(al(30/09/2014((m2)
Vencimientos(del(perido((30/09/2014;31/12/2014((m2)
Terminaciones(anticipadas(del(perido(30/09/2014;
(((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;(((
31/12/2014((m2)
Incrementos(de(ARB(del(perido(30/09/2014;31/12/2014 (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;(((
Espacio'total'disponible'para'arrendamiento''(m2)
(((((((((((((((((((((((48( ((((((((((((((((((1,638( (((((((((((((((((((((293(
Nuevos(arrendatarios((m2)
(((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;(((
Renovaciones((m2)
(((((((((((((((((((((((;((( ((((((((((((((((((1,126( (((((((((((((((((((((132(
Espacio'total'arrendado'(m2)
(((((((((((((((((((((((;((( ((((((((((((((((((1,126( (((((((((((((((((((((132(
(((((((((((((((((((((((48( (((((((((((((((((((((512( (((((((((((((((((((((161(
Cambio'neto'de'ARB'vacante'(m2)
(((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;(((
*'Excluyendo'quioscos
36

Parque'
Parque'
Reforma'222'
Esmeralda
Lindavista
C.C.
(((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((133( (((((((((((((((((((((329(
(((((((((((((((((((((((;((( ((((((((((((((((((5,079( (((((((((((((((((((((663(
(((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;((( (((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((((12(
((((((((((((((((((5,224(
(((((((((((((((((((((((60(
((((((((((((((((((5,079(
((((((((((((((((((5,139(
(((((((((((((((((((((((85(
((((((((((((((((((((((47)
(((((((((((((((((((((((;(((
(((((((((((((((((((((992(
(((((((((((((((((((((((20(
(((((((((((((((((((((663(
(((((((((((((((((((((683(
(((((((((((((((((((((309(
((((((((((((((((((((((20)

Vencimientos(del(perido((30/09/2014<31/12/2014((m2)
Terminaciones(anticipadas(del(perido(30/09/2014<
31/12/2014((m2)
Incrementos(de(ARB(del(perido(30/09/2014<31/12/2014
Espacio(total(disponible(para(arrendamiento(((m2)
Nuevos(arrendatarios((m2)
Renovaciones((m2)
Espacio(total(arrendado((m2)
Cambio(neto(de(ARB(vacante((m2)
Reforma(222(((
Parque(
Oficinas(
Tezontle
(((((((((((((((((((((((<((( ((((((((((((((((((2,136(
(((((((((((((((((((((((<((( ((((((((((((((((((1,440(
Toreo(Parque(
Parque(
Portafolio(en(
Urbitec
Central
Virreyes
Operacin(Actual
(((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((261( (((((((((((((((((((((357( ((((((((((((((((((((((((((((3,937(
(((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( ((((((((((((((((((((((((((((8,440(
(((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((329(
(((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( ((((((((((((((((((((((((((((((329(
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
((((((((((((((((((3,906(
(((((((((((((((((((((((25(
((((((((((((((((((1,440(
((((((((((((((((((1,465(
((((((((((((((((((2,441(
(((((((((((((((((((((305(
((((((((((((((((69,916(
((((((((((((((((69,916(
((((((((((((((((66,193(
(((((((((((((((((((((((<(((
((((((((((((((((66,193(
((((((((((((((((((3,723(
((((((((((((((((((3,723(
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((261(
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((261(
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((357(
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((((<(((
(((((((((((((((((((((357(
(((((((((((((((((((((((<(((
((((((((((((((((((((((((((69,929(
((((((((((((((((((((((((((82,635(
((((((((((((((((((((((((((66,298(
((((((((((((((((((((((((((((8,440(
((((((((((((((((((((((((((74,738(
((((((((((((((((((((((((((((7,897(
((((((((((((((((((((((((((((3,960(
*(Excluyendo(quioscos

El Lease Spread (compara en un mismo periodo de tiempo, el precio por m2 de Renta Fija
de los contratos de arrendamiento renovados y de nuevos arrendatarios con respecto al
precio por m2 de los contratos de arrendamiento que vencieron o terminaron
anticipadamente en ese mismo periodo) en el 4T14 represent el 8.0% tanto para las
propiedades de nuestro Portafolio en Operacin Actual como para las propiedades
comerciales y los componentes comerciales de las propiedades de uso mixto de nuestro
Portafolio en Operacin Actual:
Fibra Danhos
Lease Spread Histrico
10.0%
9.2%
9.0%
8.0%
8.0% 8.0%
8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
4.2% 4.1%
4.0%
4.2%
2.6%
3.0%
2.0%
1.0% 1.2%
1.0%
0.0%
4T13
1T14
Portafolio en Operacin Inicial
2T14
3T14
Propiedades Comerciales y de Uso Mixto
4T14
El Lease Spread del Portafolio en Operacin Actual del 4T14 fue calculado sobre 8,545 m2
que representan 3.3% del ARB ocupada del Portafolio en Operacin Inicial. El Lease
Spread de las Propiedades Comerciales y de Uso Mixto del 4T14 fue calculado sobre 8,545
m2 que representan 4.8% del ARB de las Propiedades Comerciales y Componentes
37

Comerciales de las Propiedades de Uso Mixto. Este incremento se debe principalmente al
incremento en la renta fija derivada de las renovaciones de 5,079 m2 en Parque Lindavista,
donde se tuvieron incrementos de hasta el 15%.

6. Resultados
Nota 1: Todos los trminos en mayscula estn definidos en la seccin Glosario de
este documento o en el Prospecto de Colocacin de Fibra Danhos.
Nota 2: En esta seccin presentamos informacin financiera de Fibra Danhos para el
cuarto trimestre de 2014 (4T14) y para el periodo anual 2014 (2014), incluyendo
informacin de las propiedades en nuestro Portafolio en Desarrollo Actual, a la cual nos
referimos como informacin financiera de Fibra Danhos. Asimismo, con el propsito de
ofrecer una comparativa de desempeo financiero, tambin presentamos informacin pro
forma de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operacin Inicial para el cuarto
trimestre de 2013 (4T13) y para el periodo anual 2013 (2013), a la cual nos referimos
como informacin financiera pro forma. La informacin pro forma est basada en
informacin financiera histrica de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en Operacin
Inicial previa a nuestro IPO, reflejando ciertos ajustes dando efecto al IPO y a nuestras
transacciones de formacin, como si dichos eventos hubiesen ocurrido el 1 de enero de
2012.

6.1 Ingreso Total
El ingreso total de Fibra Danhos fue de $479.8 millones de pesos en el 4T14, lo que
representa una variacin de 18.6% con respecto al pro forma 4T13.
Del total de ingresos de Fibra Danhos, la Renta Fija represent aproximadamente 55.7%, la
Renta Variable represent aproximadamente 8.6%, el ingreso por Contraprestaciones
nicas represent aproximadamente 1.1%, los ingresos por estacionamiento representaron
aproximadamente 13.6%, y los ingresos por mantenimiento, operacin, publicidad y otros
representaron aproximadamente 21.0%.

38

Componentes&del&Ingreso&Total*
Fibra&Danhos*
*
Mantenimiento,&
Operacin,&
Publicidad&y&Otros*
21.0%*
Estacionamientos*
13.6%*
Renta&Fija*
55.7%*
CU*
1.1%*
Renta&Variable*
8.6%*
*CU = Contraprestacin nica

Si excluimos las Contraprestaciones nicas, el ingreso total de Fibra Danhos fue de $474.6
millones de pesos en el 4T14, lo que representa un incremento de 17.7% con respecto al pro
forma 4T13.
El ingreso total de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones nicas,
alcanz $1,667.6 millones de pesos durante 2014, lo que representa un incremento de 6.4%
con respecto al ao anterior (2013).

6.2 Ingresos por Renta Fija y Renta Variable
El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos fue de $267.3 millones de pesos durante el
4T14, lo que representa un incremento de 9.7% con respecto al pro forma 4T13
Este desempeo de la Renta Fija obedece principalmente a que en el 4T14 se reconoci la
renta fija del componente comercial de Toreo por aproximadamente $18.9 millones de
pesos. Si excluimos la renta fija del componente comercial de Toreo, la variacin anual en
el 4T14 sera de 1.9%.
El ingreso por Renta Fija mensual promedio por metro cuadrado alcanz $323 pesos en el
4T14, lo que representa un incremento anual del 5.9%.
39

El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos alcanz $994.6 millones de pesos durante el
2014, lo que representa un incremento anual de 5.1%. Si excluimos la renta fija del
componente comercial de Toreo, la variacin anual en el 2014 sera de 3.1%.

El ingreso por Renta Variable de Fibra Danhos fue de $41.2 millones de pesos
durante el 4T14, que representa un incremento del 34.7% con respecto al pro forma
4T13.
Este desempeo de la Renta Variable obedece a que en el 4T14 se reconoci la renta
variable del componente comercial de Toreo por aproximadamente $2.6 millones de pesos.
Si excluimos la renta variable del componente comercial de Toreo, la variacin anual en el
4T14 sera de 26.3%.
La fecha de reconocimiento de rentas variables puede variar durante el ao dependiendo
de los cierres contables de nuestros inquilinos y no necesariamente guarda una relacin
directa con las ventas de inquilinos reportadas por plaza.

Renta Fija y Renta Variable por Propiedad Fibra Danhos
10 Propiedades en Nuestro Portafolio en Operacin Actual
Fibra&Danhos
Propiedad
4T14
4T13
Cambio&%
Parque'Alameda
Parque'Delta
Parque'Duraznos
Parque'Esmeralda
Parque'Lindavista
Reforma'222
Parque'Tezontle
Toreo'Parque'Central'
(componente'comercial)
Urbitec
Parque'Virreyes
$'''''''''''''''' 9,479,060
$''''''''''''''' 49,596,275
$''''''''''''''' 14,042,137
$''''''''''''''' 26,350,156
$''''''''''''''' 58,500,729
$''''''''''''''' 50,963,307
$''''''''''''''' 59,171,594
$'''''''''''''''' 9,280,685
$''''''''''''''' 51,117,993
$''''''''''''''' 13,886,331
$''''''''''''''' 25,423,299
$''''''''''''''' 52,445,141
$''''''''''''''' 47,268,451
$''''''''''''''' 56,281,806
2.1%
<3.0%
1.1%
3.6%
11.5%
7.8%
5.1%
$''''''''''''''' 21,430,728
$''''''''''''''''''''''''''''' <
NA
$''''''''''''''' 11,007,527
$'''''''''''''''' 8,007,516
$''''''''''''''' 10,633,496
$'''''''''''''''' 8,022,098
Total
$&&&&&&&&&&&&& 308,549,028
$&&&&&&&&&&&&& 274,359,301
3.5%
<0.2%
12.5%
40

Fibra&Danhos
Propiedad
2014
2013
Cambio&%
Parque'Alameda
Parque'Delta
Parque'Duraznos
Parque'Esmeralda
Parque'Lindavista
Reforma'222
Parque'Tezontle
Urbitec
Parque'Virreyes
$''''''''''''''' 37,833,067
$''''''''''''' 181,399,890
$''''''''''''''' 55,443,492
$''''''''''''' 105,376,247
$''''''''''''' 216,728,016
$''''''''''''' 191,984,321
$''''''''''''' 222,903,120
$''''''''''''''' 31,453,230
$''''''''''''' 170,412,064
$''''''''''''''' 53,450,452
$''''''''''''' 101,025,402
$''''''''''''' 207,763,816
$''''''''''''' 184,378,516
$''''''''''''' 215,041,823
20.3%
6.4%
3.7%
4.3%
4.3%
4.1%
3.7%
$''''''''''''''' 21,430,728
$''''''''''''''''''''''''''''' P
NA
$''''''''''''''' 42,149,827
$''''''''''''''' 31,868,964
$''''''''''''''' 41,575,150
$''''''''''''''' 30,177,764
Total
$&&&&&&&&&&&1,107,117,672
$&&&&&&&&&&&1,035,278,218
1.4%
5.6%
6.9%
1. En el caso de Parque Alameda el incremento anual de 20.3% mostrado en la tabla anterior se debe principalmente a una
reclasificacin del pago de renta de mobiliario del hotel, como Renta Fija, que anteriormente se contabilizaba como otros
ingresos.

6.3 Entrada de Efectivo por Contraprestaciones nicas para Fibra Danhos
Fibra Danhos recibi entradas de efectivo por Contraprestaciones nicas durante el 4T14
por $3.0 millones de pesos. Es importante recalcar que Fibra Danhos an no ha recibido
Contraprestaciones nicas por las expansiones de Parque Tezontle y Parque Delta,
mismas que esperamos recibir durante este ao.

6.4 Ingreso por Contraprestaciones nicas
El ingreso por Contraprestaciones nicas de Fibra Danhos fue de $5.2 millones de
pesos durante el 4T14.
Es importante recordar que, de acuerdo a IFRS, el ingreso por Contraprestaciones nicas
se registra conforme al periodo devengado de la vigencia del contrato.
El ingreso por Contraprestaciones nicas depende, en un momento determinado, del
porcentaje de contratos de arrendamiento que vencen y que no son renovados, as como
de la entrada de nuevos arrendatarios a nuestros espacios comerciales. Por lo tanto, el
ingreso por Contraprestaciones nicas est sujeto a variabilidad de un perodo a otro.
El ingreso por Contraprestaciones nicas Fibra Danhos alcanz $11.4 millones de pesos
durante el 2014.
41

6.5 Ingreso por Estacionamiento
El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos fue de $65.2 millones de pesos

durante el 4T14, lo que representa un incremento de 15.6% con respecto al pro forma
4T13.
Este desempeo se debi principalmente a la inclusin del componente comercial de
Toreo al Portafolio en Operacin Actual, as como a incrementos de tarifas en el Portafolio
en Operacin Inicial durante 2014. Si excluimos el ingreso por estacionamiento del
componente comercial de Toreo, la variacin anual en el 4T14 sera de 12.9%.
El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanz $227.8 millones de pesos durante
el 2014, lo que representa una variacin anual de 1.7%.

6.6 Ingreso por Mantenimiento, Operacin, Publicidad y Otros
El ingreso por mantenimiento, operacin, publicidad y otros de Fibra Danhos fue de
$100.8 millones de pesos durante el 4T14, lo que representa un incremento de 39.1%
con respecto al pro forma 4T13
El desempeo del Ingreso por Mantenimiento, Operacin, Publicidad y Otros obedece a
que en el 4T14 se reconoci el ingreso del componente comercial de Toreo por
aproximadamente $9.9 millones de pesos, si excluimos el ingreso del componente
comercial de Toreo, la variacin anual en el 4T14 sera de 25.4%. El incremento adicional se
explica por un incremento en los ingresos de publicidad en Parque Delta, Parque
Lindavista, Reforma 222 y Parque Tezontle por $9.5 millones de pesos.
El ingreso por mantenimiento, operacin, publicidad y otros de Fibra Danhos alcanz
$332.8 millones de pesos durante el 2014, lo que representa una variacin anual de 8.0%.

5.7 Gastos de Operacin y Mantenimiento
Los gastos de operacin y mantenimiento de Fibra Danhos fueron de $112.7 millones
de pesos durante el 4T14, lo que representa un incremento de 33.2% con respecto al
pro forma 4T13.
El desempeo en los Gastos de Operacin y Mantenimiento obedecen a que en el 4T14 se
reconocieron gastos pre-operativos y de publicidad del componente comercial de Toreo
por su apertura por aproximadamente $24.5 millones de pesos, si excluimos el gasto del
componente comercial de Toreo la variacin anual en el 4T14 sera de 4.2%, que es
consistente con la inflacin anual.
42

Los gastos de operacin y mantenimiento de Fibra Danhos alcanzaron $330.3 millones de
pesos durante el 2014, lo que representa una variacin anual de 10.3%. Excluyendo los
gastos del componente comercial de Toreo el incremento anual es del 2.1%.

6.8 Comisin por Asesora y Comisin por Servicios de Representacin
La Comisin por Asesora y la Comisin por Servicios de Representacin de Fibra
Danhos sumaron $48.0 millones de pesos y $9.8 millones de pesos durante el 4T14, lo
que representa variaciones de 17.4% y 21.1% con respecto al pro forma 4T13,
respectivamente.
El incremento en la Comisin por Asesora se debe a la actualizacin de los valores
razonables de nuestras propiedades, de acuerdo con IFRS, as como a la inclusin de Va
Vallejo, el predio de Las Antenas y el avance de obra en las expansiones en la base para el
clculo.
Por otro lado, el incremento en la Comisin por Servicios de Representacin se debe
primordialmente al incremento en los ingresos facturados y cobrados.
La Comisin por Asesora y la Comisin por Servicios de Representacin de Fibra Danhos
sumaron $174.1 millones de pesos y $39.8 millones de pesos durante el 2014, lo que
representa variaciones de 7.7% y 18.4% con respecto al pro forma 2013, respectivamente.

6.9 Predial y Seguros
Los gastos de predial y seguros de Fibra Danhos sumaron $15.8 millones de pesos y
$2.7 millones de pesos, lo que representa variaciones de 37.6% y -27.9%
respectivamente, con respecto al pro forma 4T13.
En el caso del predial, el incremento se debe primordialmente a la incorporacin del
predial de Toreo, Torre Virreyes y Las Antenas, que no est reflejado en el pro forma 4T13,
as como a los incrementos en tarifas de predial.
En el caso de los seguros, el decremento se debi principalmente a descuentos negociados
en las plizas por alrededor de 30% con respecto al ao anterior, compensado
parcialmente con la contratacin de la pliza para la obra de expansin de Parque
Tezontle.
Los gastos de predial y seguros de Fibra Danhos alcanzaron $53.3 millones de pesos y
$10.1 millones de pesos durante el 2014, lo que representa una variacin anual de 16.4% y
-31.4%, respectivamente.

43

6.10 Ingreso Neto Operativo
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por

Contraprestaciones nicas, fue de $333.7 millones de pesos durante el 4T14, lo que
representa un incremento de 12.9% con respecto al pro forma 4T13.
El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones nicas, fue de
70.3% para el 4T14, menor al 73.3% del pro forma 4T13. Este decremento de 295 puntos
base se explica principalmente por la inclusin del componente comercial de Toreo al
Portafolio en Operacin Actual, lo cual implic el reconocimiento de gastos pre operativos
que disminuyeron el margen operativo neto a nivel consolidado. Esperamos que los
mrgenes se normalicen conforme se estabilice el componente comercial del Toreo.

Ingreso Neto Operativo
Fibra Danhos
Fibra&Danhos
4T14
4T13
Cambio&%&/&pb&
$&&&&&267,304,136
$&&&&&&&41,244,892
$&&&&&&&&&5,191,904
$&&&&&&&65,219,214
$&&&&&100,835,250
$&&&&&479,795,397
$&&&&&112,666,550
$&&&&&&&&&9,799,816
$&&&&&&&15,773,129
$&&&&&&&&&2,654,317
$&&&&&243,733,846
$&&&&&&&30,625,455
$&&&&&&&&&1,227,052
$&&&&&&&56,436,789
$&&&&&&&72,505,314
$&&&&&404,528,456
$&&&&&&&84,590,879
$&&&&&&&&&8,090,569
$&&&&&&&11,460,593
$&&&&&&&&&3,682,012
9.7%
34.7%
323.1%
15.6%
39.1%
18.6%
33.2%
21.1%
37.6%
P27.9%
$&&&&&140,893,812
$&&&&&338,901,585
70.6%
$&&&&&333,709,681
70.3%
$&&&&&107,824,053
$&&&&&296,704,402
73.3%
$&&&&&295,477,350
73.3%
30.7%
14.2%
8271
12.9%
8295
Pesos
Renta&Fija
Renta&Variable
Contraprestacin&Unica
Estacionamientos
Impuesto&predial
Seguros
(1)
Gastos
Ingreso&Neto&Operativo&(inc.&CU)
Margen'neto'operativo'(inc.'CU)
Ingreso&Neto&Operativo&(exc.&CU)
Margen'neto'operativo'(exc.'CU)
(1)&Exlcuye&la&Comisin&por&Asesora&y&honorarios&profesionales&a&terceros&no&relacionados.
44

Fibra&Danhos
Pesos
Renta&Fija
Renta&Variable
Contraprestacin&Unica
Estacionamientos
Impuesto&predial
Seguros
(1)
Gastos
Ingreso&Neto&Operativo&(inc.&CU)
Margen'neto'operativo'(inc.'CU)
Ingreso&Neto&Operativo&(exc.&CU)
Margen'neto'operativo'(exc.'CU)
2014
2013
Cambio&%&/&pb&
$&&&&&994,607,421
$&&&&&112,510,251
$&&&&&&&11,433,808
$&&&&&227,754,297
$&&&&&332,756,515
$&&1,679,062,292
$&&&&&330,286,873
$&&&&&&&39,789,719
$&&&&&&&53,343,579
$&&&&&&&10,110,722
$&&&&&946,559,094
$&&&&&&&88,719,124
$&&&&&&&21,473,206
$&&&&&223,930,938
$&&&&&308,039,620
$&&1,588,721,981
$&&&&&299,494,213
$&&&&&&&33,608,418
$&&&&&&&45,842,370
$&&&&&&&14,728,049
5.1%
26.8%
W46.8%
1.7%
8.0%
5.7%
10.3%
18.4%
16.4%
W31.4%
$&&&&&433,530,892
$&&1,245,531,400
74.2%
$&&1,234,097,592
74.0%
$&&&&&393,673,050
$&&1,195,048,930
75.2%
$&&1,173,575,725
74.9%
10.1%
4.2%
9104
5.2%
988
(1)&Exlcuye&la&Comisin&por&Asesora&y&honorarios&profesionales&a&terceros&no&relacionados.
La siguiente tabla muestra la evolucin del Ingreso Neto Operativo en el 4T14 y 2014 con
respecto al pro forma 4T13 y 2013, por propiedad:

Ingreso Neto Operativo exc. CU por Propiedad
10 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operacin Actual
Fibra&Danhos
4T14
4T13
Cambio&%
Parque'Alameda
Parque'Delta
Parque'Duraznos
Parque'Esmeralda
Parque'Lindavista
Reforma'222
Parque'Tezontle
Urbitec
Parque'Virreyes
$'''''''''''''' 9,251,280
$''''''''''''' 62,226,334
$''''''''''''' 17,732,652
$''''''''''''' 24,670,231
$''''''''''''' 77,658,177
$''''''''''''' 53,896,816
$''''''''''''' 69,179,773
$'''''''8,665,739
$''''''56,056,973
$''''''16,865,737
$''''''23,991,036
$''''''63,372,761
$''''''47,186,715
$''''''62,166,783
6.8%
11.0%
5.1%
2.8%
22.5%
14.2%
11.3%
$'''''''''''''' 7,056,637
$'''''''''''''''''''' L
NA
$''''''''''''' 10,158,401
$'''''''''''''' 7,375,137
$''''''10,380,434
$'''''''6,791,173
Total
$&&&&&&&&&&& 339,205,439
$&&&&295,477,350
L2.1%
8.6%
14.8%
Propiedad
(1) La diferencia entre el NOI consolidado y el NOI total por propiedad del 4T14 por $ 5,495,757 corresponden a ingresos y
gastos relacionados con las propiedades del Portafolio en Desarrollo Actual no incluidas en la tabla anterior.
45

Fibra&Danhos
Propiedad
2014
2013
Cambio&%
Parque'Alameda
Parque'Delta
Parque'Duraznos
Parque'Esmeralda
Parque'Lindavista
Reforma'222
Parque'Tezontle
Urbitec
Parque'Virreyes
$'''''''''35,486,280
$'''''''229,988,637
$'''''''''69,445,636
$'''''''''97,225,214
$'''''''278,238,593
$'''''''203,959,429
$'''''''252,839,055
$'''''''''''''''''' 36,188,013
$''''''''''''''''' 204,778,956
$'''''''''''''''''' 72,412,726
$'''''''''''''''''' 94,940,946
$''''''''''''''''' 261,031,790
$''''''''''''''''' 189,426,175
$''''''''''''''''' 246,568,696
L1.9%
12.3%
L4.1%
2.4%
6.6%
7.7%
2.5%
$'''''''''' 7,056,637
$################################
$'''''''''39,670,353
$'''''''''28,231,035
$'''''''''''''''''' 40,799,470
$'''''''''''''''''' 27,428,953
Total
$&&&&1,242,140,868
$&&&&&&&&&&&&&& 1,173,575,725
NA
L2.8%
2.9%
5.8%
(1) La diferencia entre el NOI consolidado y el NOI total por propiedad del 2014 por $ 8,043,276 corresponden a ingresos y
gastos relacionados con las propiedades del Portafolio en Desarrollo Actual no incluidas en la tabla anterior.

6.11 EBITDA
El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones nicas,
sum $279.0 millones de pesos durante el 4T14, lo que representa un incremento de
12.4% con respecto al pro forma 4T13.
El margen EBITDA, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones nicas, fue de 58.8%,
menor que el 61.5% del pro forma 4T13. Este decremento de 275 puntos base se explica
principalmente por la inclusin del componente comercial de Toreo al Portafolio en
Operacin Actual, lo cual implic el reconocimiento de gastos pre operativos que
disminuyeron el margen operativo neto del Portafolio en Operacin Actual. Esperamos
que los mrgenes se normalicen conforme se estabilice el componente comercial del Toreo.

46

EBITDA
Fibra Danhos
Fibra&Danhos
Pesos
Renta&Fija
Renta&Variable
Estacionamientos
Comisin&por&Asesora
Honorarios&profesionales&a&partes&no&
relacionadas&y&otros&gastos&no&operativos
Impuesto&predial
Seguros
Total&gastos
EBITDA&(inc.&CU)
Margen'EBITDA'(inc.'CU)
EBITDA&(exc.&CU)
Margen'EBITDA'(exc.'CU)
4T14
$&&&&&267,304,136
$&&&&&&&41,244,892
$&&&&&&&&&5,191,904
$&&&&&&&65,219,214
$&&&&&100,835,250
$&&&&&479,795,397
$&&&&&112,666,550
$&&&&&&&48,004,145
$&&&&&&&&&9,799,816
Cambio&%&/&bp&
4T13
$&&&&&243,733,846
9.7%
$&&&&&&&30,625,455
34.7%
$&&&&&&&&&1,227,052
323.1%
$&&&&&&&56,436,789
15.6%
$&&&&&&&72,505,314
39.1%
$&&&&&404,528,456
18.6%
$&&&&&&&84,590,879
33.2%
$&&&&&&&40,874,265
17.4%
$&&&&&&&&&8,090,569
21.1%
$&&&&&&&&&6,694,327
$&&&&&&&15,773,129
$&&&&&&&&&2,654,317
$&&&&&195,592,284
$&&&&&284,203,113
59.2%
$&&&&&279,011,208
58.8%
$&&&&&&&&&6,436,853
$&&&&&&&11,460,593
$&&&&&&&&&3,682,012
$&&&&&155,135,171
$&&&&&249,393,284
61.7%
$&&&&&248,166,232
61.5%
47

4.0%
37.6%
T27.9%
26.1%
14.0%
&&&&&&&&&&&&&&&&&(242)
12.4%
&&&&&&&&&&&&&&&&&(275)
Fibra&Danhos
Pesos
Renta&Fija
Renta&Variable
Estacionamientos
Comisin&por&Asesora
Honorarios&profesionales&a&partes&no&
relacionadas&y&otros&gastos&no&operativos
Impuesto&predial
Seguros
Total&gastos
EBITDA&(inc.&CU)
Margen'EBITDA'(inc.'CU)
EBITDA&(exc.&CU)
Margen'EBITDA'(exc.'CU)
2014
2013
Cambio&%&/&bp&
$&&&&&994,607,421
$&&&&&112,510,251
$&&&&&&&11,433,808
$&&&&&227,754,297
$&&&&&332,756,515
$&&1,679,062,292
$&&&&&330,286,873
$&&&&&174,074,990
$&&&&&&&39,789,719
$&&&&&946,559,094
$&&&&&&&88,719,124
$&&&&&&&21,473,206
$&&&&&223,930,938
$&&&&&308,039,620
$&&1,588,721,981
$&&&&&299,494,213
$&&&&&161,640,411
$&&&&&&&33,608,418
5.1%
26.8%
T46.8%
1.7%
8.0%
5.7%
10.3%
7.7%
18.4%
$&&&&&&&13,211,106
$&&&&&&&53,343,579
$&&&&&&&10,110,722
$&&&&&620,816,988
$&&1,058,245,304
63.0%
$&&1,046,811,496
62.8%
$&&&&&&&12,659,810
$&&&&&&&45,842,370
$&&&&&&&14,728,049
$&&&&&567,973,271
$&&1,020,748,709
64.2%
$&&&&&999,275,503
63.8%
4.4%
16.4%
T31.4%
9.3%
3.7%
&&&&&&&&&&&&&&&&&(122)
4.8%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&(99)

6.12 Deuda y Efectivo
Fibra Danhos cuenta con una atractiva estructura de capital actualmente sin deuda
Somos una entidad pblica bien capitalizada, actualmente sin deuda.
Si bien actualmente no tenemos contratado ningn endeudamiento, a continuacin
mostramos indicadores de nivel de apalancamiento y de cobertura de servicio de deuda al
cierre del 4T14 (cifras en millones de pesos). Fibra Danhos cerro el 4T14 con un balance de
efectivo de $3,486 millones de pesos.

Nivel de endeudamiento:
=

=
48

$0
= 0.0%
$44,465

Donde:
Financiamientos: Monto agregado correspondiente a cualquier crdito, prstamo o

financiamiento por virtud del cual la emisora quede obligada a pagar, con cargo al
patrimonio fideicomitido, el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los
recursos recibidos.
Deuda burstil: Valor de los certificados burstiles (deuda) en circulacin emitidos por la
emisora, con cargo al patrimonio fideicomitido.
Activos totales: Sumatoria de todos los rubros del activo que formen parte del estado de
situacin financiera de la emisora reconocidos conforme a IFRS.

ndice de cobertura de servicio de deuda3 al cierre del 4T14 (ICDt):

=
0 +
!
!!!
!
!
!!! + !!!
!
!
!!! + !!! +
+ 0

!
!!!
$3,485 + $0 + $1,509 + $0
= 2.47
0 + 0 + $ 38 + $1,980

La disminucin en el ndice de 2.81 en el trimestre anterior (3T14) a 2.47 (4T14) se debe
primordialmente a que hemos utilizado parte de los activos lquidos para la ejecucin de
nuestro Portafolio en Desarrollo Actual.

Donde:
AL0 = Activos lquidos al cierre del 4T14, incluyendo efectivo e inversiones en valores,
pero no el efectivo restringido.

3 Es importante sealar que el ndice de cobertura de servicio de deuda incluye proyecciones de cifras contables que se devengan en
el tiempo (por ejemplo, los ingresos por Contraprestaciones nicas) y proyecciones de cifras con base en flujo de efectivo (por
ejemplo, el pago de distribuciones). La informacin aqu presentada est basada en estimaciones realizadas por el Administrador del
Fideicomiso F/17416-3 (Fibra Danhos) con base nicamente en la informacin a su disposicin en este momento. Al tratarse de
estimaciones, los resultados pueden variar ya que tales estimaciones estn sujetas a una serie de riesgos, suposiciones y situaciones
fuera de nuestro control. Advertimos que un nmero importante de factores podran causar que los resultados reales difieran
materialmente de las estimaciones, planes, objetivos, expectativas e intenciones aqu expresadas.
49

IVAt = Impuesto al valor agregado por recuperar en el trimestre estimado de recuperacin
t.
UOt = Utilidad operativa estimada despus del pago de distribuciones para el trimestre t.
Como utilidad operativa consideramos el resultado de lo siguiente:
(+) Ingreso por Renta Fija
(+) Ingreso por Renta Variable
(+) Ingreso por Contraprestaciones nicas
(+) Ingreso por estacionamiento
(+) Ingreso por mantenimiento, operacin, publicidad y otros
(-) Gastos de operacin y mantenimiento
(-) Comisin por Asesora
(-) Comisin por Servicios de Representacin
(-) Honorarios profesionales a partes no relacionadas
(-) Impuesto predial
(-) Seguros
LR0 = Lneas de crdito revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre del
4T14.
It = Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos para el trimestre
t.
Pt = Amortizaciones programadas de principal de financiamientos para el trimestre t.
Kt = Gastos de capital recurrentes estimados para el trimestre t.
Dt = Gastos de desarrollo no discrecionales estimados para el trimestre t. Como gastos de
desarrollo no discrecionales consideramos aquellas inversiones anunciadas y ya en
ejecucin al cierre del cuarto trimestre de 2014.
t = 1T15, 2T15, 3T15, 4T15, 1T16, 2T16.

50

6.13 Utilidad Neta, FFO y AFFO
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 4T14 sumaron $335.0
millones de pesos, $315.1 millones de pesos, y $373.1 millones de pesos,
respectivamente.
Conciliacin FFO y AFFO
Fibra Danhos
Fibra&Danhos
Pesos
Utilidad&neta
Ajuste)al)valor)razonable)de)las)propiedades
FFO&
Gastos)de)capital
Contraprestacin)nica)neta
Rentas)anticipadas)neto
Renta)lineal)neto
Predial)y)seguros)por)devengar)neto
Comisin)por)asesora)y)representacin)neto
AFFO&
4T14
2014
$))))))))))))))))))) 335,028,211
$)))))))))))))))))))) (19,947,552)
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 315,080,659
$))))))))))))))))))))))))))))))))))) C
$))))))))))))))))))))) (2,160,713)
$)))))))))))))))))))) (14,558,629)
$))))))))))))))))))))) (2,088,736)
$))))))))))))))))))))) 16,945,589
$))))))))))))))))))))) 59,885,539
$&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 373,103,709
$))))))))))))))))) 1,607,755,268
$)))))))))))))))))) (351,056,553)
$&&&&&&&&&&&&&&&&& 1,256,698,715
$))))))))))))))))))))))))))))))))))) C
$))))))))))))))))))) 154,519,237
$))))))))))))))))))))) 22,178,040
$))))))))))))))))))))) (5,322,915)
$)))))))))))))))))))))))) (533,425)
$))))))))))))))))))) 202,518,548
$&&&&&&&&&&&&&&&&& 1,630,058,200
Pesos
FFO
AFFO
Distribucin,a,tenedores,de,CBFIs
CBFIs&con&derechos&econmicos
AFFO+por+CBFI+con+derechos+econmicos
4T14
$,,,,,315,080,659
$,,,,,373,103,709
$,,,,,366,378,713
,,,,,,,814,174,918
2014
$,,,,,,,1,256,698,715
$,,,,,,,1,630,058,200
$,,,,,,,1,449,231,354
&&&&&&&&&&&814,174,918
$++++++++++++++++0.46
$++++++++++++++++++++2.00
Distribucin+por+CBFI+con+derechos+econmicos
$++++++++++++++++0.45
$++++++++++++++++++++1.78
El AFFO durante el 4T14 ascendi a $ 373.1 millones de pesos, lo que representa un AFFO
por CBFI con derechos econmicos de $ 0.46 pesos. Durante 2014, el AFFO ascendi a
$1,630.1 millones de pesos y representa un AFFO por CBFI con derechos econmicos de $
2.00 pesos.

51

7. Portafolio
La siguiente tabla muestra informacin relevante acerca de nuestro portafolio al 31 de

diciembre de 2014:

Ao de
apertura
Estado/Municipio
ARB
% del ARB
Ocupacin
Cajones de
estacionamiento
Portafolio en Operacin Actual

Comercial
1. Parque Duraznos
2000
Miguel Hidalgo, Distrito Federal
15,375
1.8%
98.6%
969
2.1. Parque Delta
2005
Benito Jurez, Distrito Federal
44,566
5.3%
98.6%
2,238
3. Parque Lindavista
2006
Gustavo A. Madero, Distrito Federal
42,072
5.0%
98.4%
2,306
4.1. Parque Tezontle
2007
Iztapalapa, Distrito Federal
49,866
6.0%
94.2%
2,742
151,879
18.2%
97.1%
8,255
Sub total Comercial

Oficinas
5. Parque Virreyes
1989
7,937
0.9%
95.5%
251
6. Parque Esmeralda
2000
Tlalpan, Distrito Federal
34,057
4.1%
100.0%
1,636
7. Urbitec
2009
Sub total Oficinas
501
12,912
1.5%
98.0%
54,906
6.6%
98.9%
2,388
Uso Mixo
8. Parque Alameda
2003
Cuauhtmoc, Distrito Federal
15,755
1.9%
99.7%
308
9. Reforma 222
2007
Cuauhtmoc, Distrito Federal
44,591
5.3%
99.3%
1,380
11.1. Toreo (Componente Comercial)
2014
Naucalpan, Estado de Mxico
69,916
8.4%
94.0%
3,000
Sub total Uso Mixto
130,262
15.6%
96.5%
4,688
Total Portafolio en Operacin Actual
337,047
40.3%
97.2%
15,331
975
Portafolio en Desarrollo Actual

Comercial
2.2. Expansin Parque Delta
2016e
Benito Jurez, Distrito Federal
18,000
2.2%
NA
4.2. Expansin Parque Tezontle
2015e
19,000
2.3%
NA
670
12. Las Antenas
2017e
106,500
12.7%
NA
2,300
143,500
17.2%
Sub total Comercial
3,945
Oficinas
10. Torre Virreyes
2015e
Sub total Oficinas
66,077
7.9%
66,077
7.9%
NA
2,300
2,300
Uso Mixo
11.2. Toreo (Componente de Oficinas y Hotel)
2015e - 2017e
Naucalpan, Estado de Mxico
136,322
16.3%
NA
2016-2020e
Azcapotzalco, Distrito Federal
153,000
18.3%
NA
Sub total Uso Mixto
289,322
34.6%
Total Portafolio en Desarrollo Actual
498,899
59.7%
NA
14,670
Total Portafolio
835,946
100.0%
97.2%
30,001
Sub total/ Promedio Pond. Comercial
295,379
35.3%
97.1%
12,200
Sub total/ Promedio Pond. Oficinas
120,983
14.5%
98.9%
4,688
Sub total/ Promedio Pond. Uso Mixto
419,584
50.2%
96.5%
13,113
13. Va Vallejo

52

3,700
4,725
8,425
8. Mapa de Operaciones
Uso,Mixto"
1
Poblacin,a,5,km:"
GLA,:,"
Ao,de,Apertura:!
Visitantes,totales,2013:"
Ocina"
Comercial"
0.695,M"
15,375,m2"
2000"
3.8,M"
13"
2
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Expansin:"
Ao,de,Apertura:"
Visitantes,totales,2013:!
11"
1.043,M"
42,175,m2"
2006"
14.0,M"
2"
4"
12"
1.105,M"
49,555,m2"
19,000,m2"
2007"
13.4,M"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
0.685,M"
34,057,m2"
2000"
11"
1.1,M"
106,500,m2"
2017eG2020e"
Toreo"
0.787,M"
206,059,m2"
2014eG2017e"
Torre,Virreyes"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
7"
Urbitec"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
8
1.177,M"
15,755,m2"
2003"
Visitantes,totales,2013:" 3.4,M"
Poblacin,a,5,km:"
0.700,M"
12,912,m2" GLA,:,"
Ao,de,Apertura:!
2009"

53

Las,Antenas"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
10"
0.723,M"
7,937,m2"
1989"
Parque,Esmeralda"
1.0,M"
153,000,m2"
2016eG2020e"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
Parque,Virreyes"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
6"
12"
3"
9"
8"
5"
1"10"
7"
5"
13"
6"
Poblacin,a,5,km:"
GLA:,"
Expansin:"
Ao,de,Apertura:"
Visitantes,totales,2013:!
Va,Vallejo"
Poblacion,a,5,km:"
GLA:,"
Ao,de,Apertura:"
1.066,M"
44,566,m2"
18,000,m2"
2005"
18.9,M"
3
Poblacin,a,5,km:"
GLA,:,"
Ao,de,Apertura:!
Portafolio,en,Desarrollo"
0.725,M"
66,077,m2"
2014e"
9
Poblacin,a,5,km:"
GLA,:,"
Ao,de,Apertura:!
1.103,M"
44,602,m2"
2007"
7.5,M"
9. Desempeo de nuestro CBFI

Los CBFIs de Fibra Danhos (DANHOS13 en la BMV) terminaron el 4T14 con un precio de
$36.33 pesos/CBFI, lo cual representa un incremento del 39.7% con respecto al precio del
IPO de $26.00 por CBFI y un incremento del 44.7% con respecto al precio de cierre del
4T13. En el 4T14, el volumen promedio diario de los CBFIs de Fibra Danhos alcanz
aproximadamente $19.8 millones de pesos y 561,349 CBFIs .
DANHOS'13''en'la'BMV
4T14
Precio'de'cierre'(alto)
$''''''''''''''''''''36.33
Precio'de'cierre'(bajo)
$''''''''''''''''''''33.60
Precio'de'cierre'promedio
$''''''''''''''''''''35.21
Volumen'promedio'diario'(CBFIs)
''''''''''''''''''561,349
Volumen'promedio'diario'(Pesos)
$''''''''''''19,766,159
Precio'de'cierre'al'30'de'diciembre'de'2014
$''''''''''''''''''''36.33
CBFIs'en'circulacin'al'31'de'diciembre'de'2014
''''''''''1,456,195,020
CBFIs'en'circulacin'con'Derechos'Econmicos'al'
31'de'diciembre'de'2014
''''''''''''814,174,918
Capitalizacin'de'mercado'al'31'de'diciembre'de'
2014
$''''''52,903,565,077
54

3T14
'$36.85
'$34.61
'$35.29
''''''''''''''''''460,628
'$16,254,602
'$36.20
''''''''''1,313,059,402
2T14
$'''''''''''''''''''' 34.96
$'''''''''''''''''''' 25.88
$'''''''''''''''''''' 29.03
'''''''''''''''''' 556,656
$'''''''''''' 17,001,185
$'''''''''''''''''''' 34.96
''''''''''1,313,059,402
1T14
$'''''''''''''''''''' 26.60
$'''''''''''''''''''' 24.40
$'''''''''''''''''''' 25.40
'''''''''''''''''' 493,481
$'''''''''''' 11,315,538
$'''''''''''''''''''' 26.60
''''''''''1,313,059,402
''''''''''''814,174,918
'''''''''''' 814,174,918
'''''''''''' 814,174,918
'$47,532,750,352
$''''''45,904,556,694
$''''''34,914,249,499

10. Glosario
Adjusted Funds From Operations (AFFO): Resultado de ajustar el FFO restando o

sumando, segn corresponda, los siguientes rubros: (i) restando los gastos de capital para
mantener o mejorar la calidad de los activos; (ii) restando los pagos a principal de los
financiamientos existentes; (iii) sumando o restando las Contraprestaciones nicas Netas
que se componen de las Contraprestaciones nicas cobradas en el perodo corriente que
estn pendientes de devengar menos las Contraprestaciones nicas cobradas en perodos
anteriores que estn devengadas en el perodo corriente; (iv) sumando las Rentas
Anticipadas Netas que se componen de las rentas cobradas por anticipado en el perodo
corriente que estn pendientes de devengar menos las rentas cobradas por anticipado en
perodos anteriores que estn devengadas en el perodo corriente; (v) sumando la
Comisin por Asesora y Representacin netas que son las Comisiones por Asesora y
Representacin devengadas en el perodo corriente, que estn pendientes de pago; menos
las comisiones por Asesora y Representacin pagadas en el perodo corriente que estn
pendientes de amortizar, sumando las comisiones por Asesora y Representacin pagadas
en perodos anteriores que estn amortizadas en el perodo corriente; (vi) ajustando por el
efecto en lnea recta (efecto de reconocer los montos de Renta Fija, proporcionalmente en
lnea recta a lo largo del plazo de los contratos de arrendamiento, sin importar el mtodo
de pago acordado con el arrendatario); (vii) y sumando el Predial y Seguros por devengar
del periodo corriente menos Predial y Seguros devengados en este periodo que
correspondan al periodo anterior. AFFO es una medida de la capacidad de generacin
de flujos.
Cartera Vencida: Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una
morosidad superior a los 60 das. Cuando se presenta como un porcentaje, la Cartera
Vencida representa las rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una
morosidad superior a los 60 das como porcentaje de la Renta Fija anualizada del perodo
respectivo.
Contraprestacin nica: Pago nico y no-reembolsable que recibimos de ciertos
arrendatarios entrantes en nuestras propiedades comerciales y en los componentes
comerciales de nuestras propiedades de uso mixto. La contraprestacin nica usualmente
se recibe al momento de arrendar nuevos espacios o cuando un contrato que expira no es
renovado y dicho local es arrendado a un nuevo arrendatario.
Costo de Ocupacin: Para el caso de arrendatarios comerciales institucionales ms
significativos en trminos de ARB y Renta Fija, el costo incurrido asociado con la
ocupacin de un local, consistente en la Renta Fija, la Renta Variable, as como las cuotas
de mantenimiento de reas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las
ventas de dichos arrendatarios.
55

Derechos Econmicos: Derechos de los tenedores de CBFIs a recibir distribuciones en
efectivo, de acuerdo con los documentos legales de la oferta pblica inicial de Fibra
Danhos.
EBITDA: Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciacin y amortizacin. En el caso
de la informacin financiera pro forma de las propiedades de nuestro Portafolio en
Operacin actual, la Comisin por Asesora es deducida de los ingresos para calcular el
EBITDA. En el caso de la informacin financiera de Fibra Danhos, la Comisin por
Asesora y los honorarios profesionales a partes no relacionadas, si existieren, son
deducidos de los ingresos para calcular el EBITDA. En cualquier caso, el EBITDA se
calcula previo a cualquier ajuste por cambios en la valuacin de los activos llevados a
resultados.
Funds From Operations (FFO): Resultado de sumar o restar, segn sea el caso, a la
Utilidad Neta ajustes por cambios negativos o positivos, respectivamente, en la valuacin
de los activos llevados a resultados.
Ingreso Neto Operativo: Se calcula deduciendo gastos operativos de las propiedades
(excluyendo ingresos/gastos netos financieros y Comisin por Asesora), de los ingresos
operativos de las propiedades.
Lease Spread: Compara en un mismo periodo de tiempo, el precio por m2 de Renta Fija de
los contratos de arrendamiento renovados y de nuevos arrendatarios con respecto al
precio por m2 de los contratos de arrendamiento que vencieron o terminaron
anticipadamente en ese mismo periodo
Prdida en Renta: Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una
morosidad superior a los 180 das. Cuando se presenta como un porcentaje, la Prdida en
Renta representa las rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una
morosidad superior a los 180 das como porcentaje de la Renta Fija anualizada del perodo
respectivo.
Portafolio en Operacin Actual: Significa, conjuntamente, los bienes inmuebles que forman
parte del Portafolio en Operacin Inicial y el componente comercial de Toreo Parque
Central. (Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Esmeralda, Parque
Lindavista, Reforma 222, Parque Tezontle, el componente comercial de Toreo Parque
Central, Urbitec y Parque Virreyes)
Portafolio en Operacin Inicial: Significa los nueves inmuebles en operacin que fueron
aportados al Fideicomiso con motivo de la OPI. (Parque Alameda, Parque Delta, Parque
Duraznos, Parque Esmeralda, Parque Lindavista, Reforma 222, Parque Tezontle, Urbitec y
Parque Virreyes)
56

Portafolio en Desarrollo Actual: Significa los bienes inmuebles y componentes de bienes
inmuebles que actualmente se encuentran en desarrollo y/o fase conclusiva. (Torre
Virreyes, componente de oficinas de Toreo Parque Central, componente de hotel de Toreo
Parque Central, proyecto de expansin en Parque Tezontle, proyecto de expansin en
Parque Delta, Las Antenas y Va Vallejo)
Renta Fija: Renta fija pagada por los arrendatarios de acuerdo con los contratos de
arrendamiento.
Renta Variable: La diferencia pagada en renta (cuando es positiva), entre la Renta Fija y la
renta que consiste en un porcentaje de las ventas del arrendatario, como se estipula en los
contratos de arrendamiento de espacios comerciales.
Rotacin: Resultado de dividir el rea rentable bruta de los locales que fueron arrendados a
nuevos arrendatarios en un perodo determinado, entre el rea rentable bruta total del
portafolio.
Utilidad Neta: Resultado de (i) restar de los ingresos operativos (Renta Fija, Renta Variable,
ingresos por Contraprestaciones nicas, ingresos por estacionamiento e ingresos por
mantenimiento, operacin, publicidad y otros) los gastos de operacin y mantenimiento;
predial; seguros; Comisin por Asesora; Comisin por Servicios de Representacin;
honorarios profesionales a partes no relacionadas; los ingresos/gastos financieros netos; los
impuestos atribuibles al Administrador; y (ii) de restar o sumar, segn sea el caso, ajustes
por cambios en la valuacin de los activos llevados a resultados.
Ventas de Arrendatarios: Para aquellos arrendatarios comerciales institucionales ms
significativos en trminos de ARB y Renta Fija que tienen una obligacin en su contrato
de arrendamiento para reportar ventas, ventas generadas en el local arrendado en un
periodo determinado.

57

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Reporte Trimestral

Cuarto Trimestre 2014

Oficina: +52 (55) 5284 0030

Oficina: +1 (212) 406 3692

Resumen del Director General ..4

Resumen de la Evolucin Financiera de Fibra Danhos ....................................5

Fibra Danhos ........................................6

1. Propuesta de Modificacin al Contrato de Asesora en Planeacin.......................................13

3. Distribucin Correspondiente al Cuarto Trimestre de 2014...............16

4. Portafolio en Desarrollo Actual .17

5. Indicadores Operativos ....................................31

8. Mapa de Operaciones . .........53

9. Desempeo de nuestro CBFI ............54

10. Glosario .........55

Resumen del Director General

*C.U = Contraprestacin nica

Fibra Danhos celebrar una Asamblea de Tenedores el prximo 11 de marzo de

Debido a la slida generacin de flujos en nuestras propiedades en operacin

Somos una entidad pblica bien capitalizada, actualmente sin deuda.

La ejecucin y entrega del componente comercial de Toreo y de Torre Virreyes fue

Al 31 de diciembre de 2014, Torre Virreyes report un avance de comercializacin

Estamos avanzando de acuerdo con lo programado en el desarrollo de las tres

Durante la sesin del comit tcnico de Fibra Danhos el pasado 24 de febrero de

La obra de la expansin en Parque Tezontle avanza de acuerdo con lo

Con respecto del proyecto Va Vallejo, el pasado 7 de noviembre de 2014

Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 4T14 crecieron 4.1% con

La tasa de ocupacin de nuestro Portafolio en Operacin Actual al cierre del 4T14

El Costo de Ocupacin de nuestros arrendatarios comerciales institucionales ms

Al 31 de diciembre de 2014, nuestros 10 arrendatarios ms grandes representaban

Al 31 de diciembre de 2014, el promedio ponderado por ARB de la vigencia

Durante el 4T14, se vencieron contratos de arrendamiento por 8,440 m2, de los

El Lease Spread durante el 4T14, calculado sobre 8,545 m2 de las propiedades

Fibra Danhos tuvo ingresos totales, excluyendo el ingreso por

El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por

El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones

La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos sumaron $ 335.0 millones

2.1 Estado de Posicin Financiera

4. Portafolio en Desarrollo Actual

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin de Torre Virreyes al

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin del componente de

4.3 Expansin en Parque Tezontle Fecha de apertura estimada: 2T15

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercializacin:

El nmero de visitantes a nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales de

5.3 Diversificacin de Arrendatarios

Al 31 de diciembre de 2014, el promedio ponderado por ARB de la vigencia remanente de

(((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( (((((((((((((((((((((((<((( ((((((((((((((((((((((((((((((329(

Portafolio en Operacin Inicial

Propiedades Comerciales y de Uso Mixto

*CU = Contraprestacin nica

El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos fue de $65.2 millones de pesos

El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por

*CU = Contraprestacin nica

*CU = Contraprestacin nica

*CU = Contraprestacin nica

*CU = Contraprestacin nica

Financiamientos: Monto agregado correspondiente a cualquier crdito, prstamo o

La siguiente tabla muestra informacin relevante acerca de nuestro portafolio al 31 de

Portafolio en Operacin Actual

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

2.1. Parque Delta

Benito Jurez, Distrito Federal

Gustavo A. Madero, Distrito Federal

4.1. Parque Tezontle

Iztapalapa, Distrito Federal