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Nombre de la materia: EFIP I

Nombre del tutor: Paula Altamirano

Nombre del alumno: Mara Luz Hidalgo

Practico N: 4

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Prctico N4
Lea la situacin y responda las consignas
Alicia Machado de 21 aos de edad, con domicilio
en la
ciudad de
San Francisco, provincia de Crdoba
decide un da
comenzar sus estudios Universitarios en la ciudad de Crdoba
capital. Para ello su padre, el Sr. Juan Alberto Machado comienza
a buscar un departamento en dicha ciudad con el objetivo de que su
hija resida en l a los fines de llevar adelante sus estudios.
Transcurrido un tiempo y luego de haber desechado varias
ofertas inmobiliarias el da 01 de Febrero de 2013 se celebra
contrato de locacin inmobiliaria entre el Sr. Juan Alberto
Machado y el Sr. Pedro Gutirrez, este ltimo en calidad de
propietario del inmueble.
El bien objeto de la locacin fue un departamento de dos
ambientes localizado en B General Paz de la ciudad de Crdoba,
donde convivan Alicia, Martha (su madre) y Juan Machado.
El da 20 de Julio de 2013 el Sr. Machado sufre un accidente
cerebro vascular y luego de ser internado finalmente fallece ese
mismo da en la Ciudad de San Francisco, quedando pendiente de
pago los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2013 del referido
contrato de locacin inmobiliaria.

PREGUNTAS
1 - Conceptualice el contrato de locacin inmobiliaria y explique
brevemente sus caracteres.
Locacin
Habra locacin de cosas cuando una de las partes (locador), se
obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un cierto tiempo,
y la otra partes (locatario) se obliga a pagar un precio
determinado cierto.
Caracteres:

Bilateral
Consensual
Conmutativo
Oneroso
De tracto sucesivo
Temporario

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Transmisible a los herederos

En principio pueden alquilarse las cosas inmuebles y las cosas


muebles.
El precio debe estar determinado en el contrato o ser determinable
de acuerdo con las clusulas de este. Debe ser en dinero. La Ley
de Locaciones Urbanas (23.091) dice que los alquileres deben
fijarse en moneda de curso legal.
El plazo mnimo para las locaciones urbanas es de 2 aos.
La formalizacin de este tipo de contratos debe ser por escrito,
originariamente y asi tambin sus modificaciones.
Se necesita de capacidad. Los incapaces de hecho no pueden
contratar por sus propios medios, sino mediante representante.
Algunas aclaraciones: los menores emancipados pueden alquilar sus
bienes; los inhabilitados del art. 152 bis pueden dar o tomar en
alquiler.

2 - El contrato de locacin celebrado entre El Sr. Machado y el


Sr. Gutirrez, seguir vigente despus del fallecimiento de una
de sus partes? Si / No. De qu circunstancias depende? Fundamente
su respuesta.
La locacin no concluye por la muerte de las partes.
Segn lo estable el articulado de la ley 23.091
ARTICULO 9 Continuadores del locatario. En caso de abandono de
la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr
ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento
del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y
recibido del mismo ostensible trato familiar.
Los derechos del locatario no se transmiten a sus herederos sino a
los que vivan con el en la casa locada. Regir no solo en caso de
muerte, sino tambin en caso de abandono de la locacin. Es una
forma de proteger a los familiares que vivan con el firmante del
contrato.
Como lo aclara la ley, ser siempre en las condiciones pactadas y
hasta el vencimiento del plazo contractual, momento en que se
deber analizar la renovacin de contrato.

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3 En caso que el Sr. Gutirrez intimara va Carta Documento


el pago de los meses adeudados ante quin cree Ud. podra
hacerlo? Fundamente su respuesta.
La ley 23091 detalla que el procedimiento previo para el desalojo
ser el envio de por medio fehaciente de una intimacin (carta
documento, telegrama colacionado, o con copia certificada y aviso
de entrega)
ARTICULO 5 Intimacin de pago. Previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber
intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando
para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos
contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el
lugar de pago.
En este caso debera intimar a los herederos del fallecido,
mediante el articulo 1496 del CC podemos dilucidar esta duda.
(Art. 1.496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de
locacin, pasan a los herederos del locador y del locatario.) Pero
este articulo ha sido modificado por la legislacin de locaciones
urbanas, y en caso de que existan familiares o personas que
continen en la vivienda alquilada luego de la muerte del
contratante, ser a ellas a quienes habr que intimar por
desalojo, ya que asi como se las protege para que sigan viviendo
all (Art. 9 Ley 23091), debern hacerse responsables por el pago
de los alquileres adeudados, al haber sido ellos los beneficiarios
de continuar con el contrato. No habiendo ninguna persona que
pueda acogerse al beneficio de la ley 23091, volver a recobrar el
imperio el articulo 1496 CC, donde los herederos tendrn derecho a
morar la vivienda y por supuesto hacerse responsables de sus
obligaciones.
Tambin el articulo 1581 del Codigo Civil nos arroja luz sobre
esta duda.
Art. 1.581. La accin ejecutiva del locatario por cobro de
alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la
locacin, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o
representantes,
contra
el
subarrendatario,
sus
herederos,
sucesores, o representantes, sin dependencia de autorizacin del
locador.

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4 Como parte integrante del mencionado contrato de locacin


inmobiliaria, el Sr. Machado y el Sr. Gutirrez
consignaron
lo
siguiente:
Las partes renuncian al fuero Federal y a cualquier otro
de excepcin que les pudiera corresponder y se someten a los
Tribunales Ordinarios de la ciudad de San Francisco, Provincia de
Crdoba, por cualquier divergencia e interpretacin que surja en
el cumplimiento del presente contrato.
a)
Cul es el instituto procesal que puede advertir en este
prrafo? Explique brevemente la regla al instituto y su excepcin.
De acuerdo a la Constitucin Nacional, existen dos orbitas la
provincial y la nacional. El Poder judicial provincial se encarga
de todas las cuestiones relacionadas con el derecho comn
ocurridas dentro de sus respectivos territorios, a excepcin de
las materias expresamente delegadas a la Nacin, cuyo conocimiento
compete a la Justicia Nacional.
Cuando surge un conflicto lo primero que hay que determinar es si
interviene la justicia federal nacional) o la justicia provincial
(ordinaria). Esto depender de las caractersticas del caso. (art.
116 C.N.)
Puede ocurrir que suceda el desplazamiento de competencia. Por
regla
general,
la
competencia
es
de
orden
pblico
e
improrrogable, pero pueden existir supuestos en donde el pleito se
radique en un tribunal distinto del que tena que intervenir. Los
motivos de desplazamiento se encuentran en la voluntad de las
partes que intervienen, por ley, por circunstancias de conexidad o
por fuero de atraccin.
Prorroga de competencia: No son prorrogables las causas en razn
del grado y la materia, si lo son en relacin a cuestiones
patrimoniales y territoriales.
b)
En caso de ser necesario un proceso judicial para lograr el
desalojo por falta de pago qu trmite correspondera segn el
Cdigo Procesal de la Provincia de Crdoba?
Segn el artculo 751 del CPCCC el trmite que corresponde es el
abreviado y no ser admitido ningn tipo de reconvencin.
c)
Ensaye un boceto de la demanda de desalojo por falta de pago,
cumplimentando con los requisitos formales dispuestos en el
artculo 175 del CPC.

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Requisitos de la presentacin de la demanda


Artculo 175.- La demanda se deducir por escrito y expresar.
1) El nombre, domicilio real, edad y estado civil del demandante;
tipo y nmero de documento de identidad.
2) El nombre y domicilio del demandado.
3) La cosa que se demande designada con exactitud.
Si se reclamase el pago de una suma de dinero, deber establecerse
el importe pretendido, cuando ello fuese posible, inclusive
respecto de aquellas obligaciones cuyo monto depende del prudente
arbitrio judicial.
4) Los hechos y el derecho en que se funde la accin.
5) La peticin en trminos claros y precisos.

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO


Seor Juez:

HIDALGO MARIA LUZ, (Legajo 19831/1, Monotributista, CUIT 2731104907-6) , Abogada, inscripta al Tomo III, Folio 210 del
Departamento Judicial de Azul, constituyendo domicilio legal
en calle General Paz N 590 de la ciudad de San Francisco,
Cordoba, a V.E. me presento y digo:
I. PERSONERA: El Sr. Pedro Gutierrez con domicilio real
en la calle Suipacha 280, de la ciudad de San Francisco,
Cordoba,

de

55

aos

de

edad,

Argentino,

DNI

13.097.635,

casado, me ha conferido poder general judicial que se halla


vigente, tal como surge del documento adjunto.

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II.

OBJETO:

Que

vengo

en

tiempo

forma

promover

formal demanda de desalojo por falta de pago, contra la Sra.


Martha

Achaval

contra

subinquilinos

y/u

hubiere en el inmueble ubicado en la calle

ocupante

que

Los Crisoles 236,

del Barrio General de la ciudad de San Francisco, solicitando


que se lo condene a restituir el inmueble que ocupa, libre de
ocupantes y efectos, dictando la sentencia que decrete el
desalojo

del

demandado

de

cualquier

otro

ocupante

del

inmueble locado bajo apercibimiento de lanzamiento, todo con


costas.
III. HECHOS: El da 01 de Febrero de 2013 se firm un
contrato

de

locacin

por

el

plazo

de

dos

(2)

aos,

concluyendo el mismo el da 31 de Enero de 2015. En la


clusula 5 se convino el pago de alquileres por la suma de
pesos dos mil setecientos ($2700) por mes, pagaderos del
1 al

10 de cada mes.

El inmueble en cuestin es de mi

propiedad, sito en la calle Los Crisoles 236, del Barrio


General de la ciudad de San Francisco. El demandado dej de
pagar los meses Abril, Mayo, Junio y Julio de 2013, motivo
por el que envi carta documento N 85463245 y N 85463289
intimando al pago de dichas sumas, que ascienden en concepto
de capital a diez mil ochocientos pesos ($10.800), en los
trminos del art. 5 de la ley 23.091. Ante la falta de
respuesta,

de

cumplimiento

de

dicha

intimacin

me

veo

obligado a iniciar el presente juicio de desalojo.

IV. DERECHO: Fundo la presente accin en los art. 509,


1197, 1507, 1579 y SS., del Cod. Civ., y 680 C.P.C.C.

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V. PRUEBA: A fin de acreditar lo invocado, ofrezco la


siguiente:
A)

Documental:

contrato

de

locacin

original,

copia

carta

documento y constancia de recepcin, sellada por el correo.


B) Informativa: Se libre oficio a la empresa de Correo Oficial de
la

Republica

Argentina

para

que

informe

fecha

nombre

de

la

persona que recibi la carta-documento acompaada como documental.


C)

Pericial

contraria

caligrfica:

niegue

la

Para

el

autenticidad

hipottico
del

caso

contrato

de

de

que

la

locacin

desconozca firmas inusitadas de este, solicito que oportunamente


sea citada por el Perito a formar cuerpo de escritura a fin de que
el

experto

determine

si

es

su

firma

la

que

luce

al

pie

del

contrato, conf. art. 528 C.P.C.C.


D) Confesional: Se fije audiencia para que el locatario demandado
en autos absuelva posiciones a
acompaar

bajo

apercibimiento

tenor del pliego que oportunamente


en

caso

de

incomparecencia

de

tenerlo por confeso en los trminos del art. 417 CPCC.

VI. NOTIFICACION: Solicito se notifique la iniciacin de


la presente demanda al garante del locatario, el Sr. Julin
Domnguez con domicilio en la calle Rosala de Castro 648 de
la ciudad de San Francisco, Crdoba.

VII. PETITORIO: Por todo lo expuesto a V.S., solicito:


a)

Se

me

tenga

por

presentado

por

constituido

el

domicilio que invoco.


b)

Se corra traslado de la demanda interpuesta por el


trmino de ley.

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c)

Oportunamente

se

dicte

sentencia

que

decrete

el

desalojo del accionado y de cualquier otro ocupante del


bien locado, con expresa imposicin de costas.
Proveer de conformidad,
SERA JUSTICIA

BIBLIOGRAFIA:

LINEAMIENTOS PRACTICOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO,


ANGELINA FERREYRA DE LA RUA, MARIANA ANDREA LIKSENBERG, , ED.
ADVOCATUS, CORDOBA, 2009
CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE CORDOBA
GUIA DE ESTUDIO DE LOS CONTRATOS, EDITORIAL ESTUDIO, 2013
TEORIA GENERAL DEL PROCESO, ANGELINA FERREYRA DE LA RUA,
CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA, CORDOBA, 2003.LEY DE LOCACIONES URBANAS 23091
CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA
MODELO DE DEMANDA DE TRABAJO PRACTICO REALIZADO PARA PRACTICA
PROFESIONAL DONDE SE INICIA ACCION DE REIVINDICACION DE
INMUEBLE.

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