Anlise de

Viabilidade de
Empreendimentos
Habitacionais
Programa Minha Casa Minha Vida

APRESENTAO

9h00 at 9h30:

Abertura

9h30 at 11h15:

Critrios gerais de anlise tcnica

11h15 at 11h30: Coffee-break

11h30 at 12h00: Minha Casa Minha Vida (faixa 1) - especificaes

12h00 at 12h45: Acompanhamento de obra requisitos gerais

12h45 at 13h30: Dvidas

PMCMV
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO
URBANA PNHU
Tem por objetivo promover a produo ou
aquisio de novas unidades habitacionais, ou a
requalificao de imveis urbanos, para famlias
com renda mensal de at R$ 5.000,00.

PMCMV
FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR
(FAIXA 1)
Atendimento a famlias com renda mensal de at R$ 1.600,00
na rea de atuao do FAR.
Valor das unidades habitacionais na RMSP at R$ 76.000,00

PMCMV
OPERAES COM VALOR DE MERCADO FINANCIAMENTO COM RECURSOS DO FGTS
(FAIXAS 2 E 3)
Atendimento a famlias com renda mensal de at R$ 5.000,00
Valor de avaliao / venda das unidades habitacionais na
RMSP at R$ 170.000,00

ANLISES EFETUADAS PELA CAIXA

ANLISES

TERRENO EMPREENDIMENTO

CADASTRAL
JURDICA/FISCAL

CONSTRUTORA
SIM

SIM

SIM

RISCO DE
CRDITO

SIM

SIM

SOCIAL

SIM

ENG./ARQ.

SIM

SIM

(1) PARA PMCMV FAIXA 1

SIM

()

SIM

()

ANLISES EFETUADAS PELA CAIXA

ANLISES

TERRENO EMPREENDIMENTO

CADASTRAL
JURDICA/FISCAL

CONSTRUTORA
SIM

SIM

SIM

RISCO DE
CRDITO

SIM

SIM

SOCIAL

SIM

ENG./ARQ.

SIM

SIM

(1) PARA PMCMV FAIXA 1

SIM

()

SIM

()

Anlise de Empreendimentos

VISO TCNICA DA CAIXA

Localizao
no Territrio

Infraestrutura
Disponvel

Insero no Mercado
Imobiliario
Projetos e
Especificaes

EMPREENDIMENTO

Titularidade
e Licenas

Custos e Prazos
Intervenes
Complementares

FASES DE ANLISE
PR-ANLISE
Verifica, por meio de vistoria, a localizao e a adequao do
terreno para fins habitacionais, analisa a compatibilidade do
projeto arquitetnico com o terreno, o entorno e pblico alvo,
e define o valor em mercado do terreno e das unidades
projetadas (operaes com valor de mercado).

FASES DE ANLISE
ANLISE DEFINITIVA
Conclui sobre a viabilidade tcnica da proposta e engloba a
verificao dos projetos, especificaes, custos, incorporaes
(operaes com valor de mercado), viabilidade econmicofinanceira, adequao aos objetivos e orientaes dos
Programas, compatibilidade e estgio das obras (se for o
caso).

FASES DE ANLISE
CONTRATAO
Conclui a fase de anlise do empreendimento e segue para a
fase de acompanhamento da obra contratada.
ACOMPANHAMENTO DE OBRA
Acompanha as obras da contratao at a concluso e
legalizao do empreendimento. O acompanhamento feito
atravs de vistorias para mensurar a evoluo fsica da obra e
verificar a compatibilidade entre o objeto contratado e o
executado.

PARMETROS PARA VERIFICAO DA

VIABILIDADE TCNICA

Terreno e Localizao

Implantao, Taludes, Desnveis e Contenes

Acessibilidade

Privacidade, Impermeabilizao, Cobertura e Segurana

Memorial Descritivo e Especificaes

Oramento

Cronograma

Incorporao e Quadros da NBR 12.721:2006

Viabilidade econmico-financeira

TERRENO E LOCALIZAO
Infraestrutura no
entorno

Interferncias
ambientais

Topografia

Estgio das obras

Faixa domnio / rea

no edificante

Compatibilidade
documentos x real

Ocupao do terreno

Possvel
Contaminao da
rea

TERRENO E LOCALIZAO
INDCIOS DE CONTAMINAO
H risco de contaminao em:

Terreno onde no passado se desenvolveu atividade com potencial
poluidor;

Terreno livre sem ocupao formal no passado e com suspeita de
uso anterior como rea de descarte de resduos;

Terrenos em cuja vizinhana imediata (at 200m) existam fontes
com potencial poluidor para as guas subterrneas, tais como
postos de combustveis, armazns de lquidos nocivos e indstrias
e depsito de resduos slidos, etc.
CAIXA

Downloads

Desenvolvimento
urbano

Gesto
Ambiental

IMPLANTAO, TALUDES, DESNVEIS

E CONTENES

Soleira de entrada da edificao com cota superior ao terreno

Apresentao soluo de drenagem para fundo de lotes em
declive

Soluo para conteno do aterro com finalidade de proteo de
terreno contguo, bem como previso de conteno de terreno
contguo em cota superior ao empreendimento

Previso de conteno (arrimo) ou talude com proteo vegetal
(quando a situao permitir) para ocorrncia de desnvel superior
a 1,00m

Apresentao de comprovao de estabilidade em ocorrncia de
talude com inclinao maior que 45 para aterro e 60 para corte

IMPLANTAO, TALUDES, DESNVEIS

E CONTENES

Implantao de bermas e canaletas de drenagem em ocorrncia
de talude com desnvel superior a 3,00m;

Nas divisas laterais a distncia da edificao ao p ou crista do
talude deve ser superior ao desnvel existente e no inferior a
1,50m

Nas divisas de fundo a distncia da edificao ao p ou crista do
talude deve ser superior ao desnvel existente e no inferior a
3,00m

Distncia da edificao ao p ou crista de taludes internos no
empreendimento de 1,50m no mnimo

Previso de guarda-corpo para desnveis superiores a 1,50m em
reas de circulao ou acesso.

ACESSIBILIDADE

Dever ser apresentado projeto especfico de acessibilidade para
as reas de uso comum, com ART/RRT especfica.

A ART/RRT poder ser a mesma apresentada com ART/RRT de
projeto de arquitetura, desde que a atividade projeto de
acessibilidade esteja mencionada nela.

O projeto dever ser apresentado com a rota acessvel destacada
em prancha, e com as informaes necessrias que caracterizem
toda a interveno.
Disponvel no site da CAIXA: Cartilha de acessibilidade a
edificaes, espaos e equipamentos urbanos.
CAIXA

Downloads

Assistncia Tcnica

Acessibilidade

PRIVACIDADE, IMPERMEABILIZAO,
COBERTURA E SEGURANA

Previso de forro ou laje nos banheiros;

Paredes divisrias de unidades geminadas executadas at o
encontro com o telhado na inexistncia de laje ou forro em toda a
unidade;

Previso de impermeabilizao nas paredes em contato direto
com o solo (arrimo).

Soluo de cobertura em telhado.

Muros ou alambrados com altura mnima de 1,80m para
fechamento das divisas (condomnios);

Previso de iluminao das reas comuns (condomnios).

MEMORIAL DESCRITIVO e
ESPECIFICAES

Apresenta os aspectos relativos caracterizao dos materiais a
serem utilizados na consecuo do objeto proposto, no que diz
respeito ao padro de acabamento, em conformidade com os
projetos e oramentos apresentados.

No utilizar os termos similar, equivalente, de mesmo padro,

semelhantes, ou de outros com o mesmo sentido.

ORAMENTO

Compatibilidade dos custos dos servios/equipamentos propostos
com os projetos e especificaes, bem como a adequada
incidncia do percentual dos servios em relao ao custo total da
interveno.

Os custos so analisados tomando-se como referncia o projeto
padro SINAPI que mais se assemelha ao projeto objeto da
anlise, acrescidos dos custos de servios no contemplados
(serv. preliminares, fundaes profundas para edificaes com +
de 2 pavimentos, paisagismo, limpeza, ligaes definitivas das
concessionrias);
Disponvel no site da CAIXA Custo dos projetos e SINAPI
http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/progra
ma_des_urbano/SINAPI/index.asp

CRONOGRAMA

Verifica a compatibilidade do planejamento de execuo das
obras, servios e da aquisio de materiais/equipamentos com os
projetos e prazos propostos.

PMCMV faixa 1 - prazo mximo de obra de 15 meses;

PMCMV faixas 2 e 3 prazo mximo de obra de 24 meses;

ltima etapa percentual mnimo de 5%.

INCORPORAO/ INSTITUIO
IMOBILIRIA

Descrio das unidades, reas, frao ideal, confrontaes,
vinculao de vagas

Minuta da Conveno de Condomnio:

Critrio para utilizao das vagas de garagem

QUADROS DA NBR 12.721

Identificao das unidades autnomas

Enquadramento das vagas de garagem
Classificao das reas (diviso proporcional e no proporcional)
Clculo das reas dos pavimentos, privativas, comuns,
equivalentes e coeficientes de proporcionalidade

Identificao dos acabamentos propostos

LIMITES DE VIABILIDADE
AVALIAO
VALOR
PROGRAMA
Outras Despesas

Construo

Terreno

CUSTOS

PMCMV
FAIXA 1

PMCMV
FAIXA 2 E 3

DOCUMENTAO PARA
PR-ANLISE

Ficha Resumo do Empreendimento - FRE

Ficha de Informaes do Terreno - FIT

Matrcula atualizada do imvel

Levantamento planialtimtrico cadastral, em escala
adequada rea do terreno;

Projeto de implantao do empreendimento (padro
prefeitura, mesmo sem aprovao)

Projeto arquitetnico (padro prefeitura, mesmo sem
aprovao)

Quadros I, II da NBR 12.721 (em caso de condomnio)

Memorial descritivo sucinto

DOCUMENTAO PARA
ANLISE DEFINITIVA

Documentao da pr-anlise;

Quadros III a VIII da NBR 12.721

Minuta do memorial de incorporao ou da
instituio/especificao de condomnio

Projeto de acessibilidade

Memoriais descritivos (modelo CAIXA)

DOCUMENTAO PARA
ANLISE DEFINITIVA

Oramentos (modelo CAIXA)

Cronogramas fsico-financeiros (modelo CAIXA)

Declarao de viabilidade das concessionrias de energia
eltrica, gua e esgoto e respectivos croquis

Licenas ambientais aplicveis

Termo de opo de compra e venda do terreno

DOCUMENTAO PARA ANLISE

DEFINITIVA
DOCUMENTAO DISPENSVEL,
GESTO TCNICA LOCAL

CRITRIO

DA

Sondagem do terreno;

Estudo Preliminar referente infraestrutura;

Estudo Preliminar referente estrutura e instalaes;

DOCUMENTAO PARA CONTRATAO

Projeto de arquitetura aprovado pelo Municpio

Registro da incorporao imobiliria (operaes com valor de
mercado)

Projetos de infraestrutura aprovados pelos rgos competentes
(se for o caso)

Alvar de Construo

Certificado de qualificao da construtora no PBQP-H, nvel
conforme acordo setorial

Certido de Registro de Pessoa Jurdica no CREA/CAU, constando
o Responsvel Tcnico - RT pelo empreendimento

DOCUMENTAO PARA
1 DESEMBOLSO

Pendncias do Laudo de Anlise;

ART/RRT de execuo de obra

ART/RRT de projeto arquitetnico e complementares, (inclusive
Sistema de Aquecimento Solar - SAS)

Projeto aprovado de preveno e combate a incndio

Projetos executivos todos, em meio digital

Planilha de Levantamento de Servios - PLS

DOCUMENTAO PARA
PARCELA INTERMEDIRIAS

PLS

Infraestrutura externa, quando for o caso;

Pendncias de acompanhamento de obra.

DOCUMENTAO PARA
LTIMO DESEMBOLSO

Termo de recebimento da infraestrutura pelos rgos
competentes (no caso de loteamentos)

Habite-se

Manual do Proprietrio/Usurio

Termo de concluso do processo de implantao do SAS,
emitido por empresa qualificada pelo Programa de
Qualificao de Fornecedores de Sistemas de Aquecimento
Solar Qualisol, quando for o caso

Cumprimento das exigncias das licenas verificadas na
anlise / acompanhamento de obra

DOCUMENTAO PARA
DESEMBOLSO

Ressaltamos que a documentao aqui apresentada referese somente a anlise de engenharia e arquitetura.

Para 1 Desembolso, parcelas intermedirias e ltimo
desembolso tambm devero ser apresentados outros
documentos previstos no contrato.

SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL

AO MADEIRA LEGAL

A AO MADEIRA LEGAL um conjunto de medidas articuladas
entre a CAIXA, o IBAMA e o Ministrio do Meio Ambiente para
monitorar o uso de madeiras de origem legal em obras e
empreendimentos habitacionais financiados pela CAIXA.

Medida vigente a partir de JAN/2009, devendo ser apresentado, at
a concluso das obras, o Documento de Origem Florestal DOF, bem
como declarao informando o volume, espcies e a destinao final
das madeiras utilizadas na obra.
IBAMA

Servios

Autorizaes e licenas

DOF

SELO CASA AZUL

O Selo Casa Azul visa reconhecer os empreendimentos habitacionais
que reduzem os impactos ambientais e oferecem benefcios
sociais e incentivar:
o uso racional de recursos naturais;
reduzir o custo de manuteno dos edifcios e despesas
mensais;
conscientizar empreendedores e moradores sobre as
vantagens das construes sustentveis

Nveis de gradao do Selo Casa Azul:
BRONZE:
Critrios obrigatrios - 19
PRATA:
Critrios obrigatrios e mais 6 critrios de livre
escolha
OURO:
Critrios obrigatrios e mais 12 critrios de livre
escolha

SELO CASA AZUL

Concedido a projetos que cumpram um conjunto de critrios em
seis reas: qualidade urbana, projeto e conforto, eficincia
energtica, conservao de recursos materiais, gesto da gua e
prticas sociais.

CAIXA

Downloads

Desenvolvimento
urbano

Gesto
Ambiental

SELO CASA AZUL

MODELOS CAIXA

FRE
FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO

Identificao (Programa, Fonte de Recursos, Empreendimento,
Proponente, Construtor, RT, Incorporador, Informaes do
Terreno)

Informar o valor proposto para as tipologias, vinculando as vagas
de garagem autnomas, para fins de comercializao/avaliao

Disponibilidade de Infraestrutura: Redes de gua, esgoto, energia
e iluminao, pavimentao, guias, sarjetas e drenagem
subterrnea

Disponibilidade de Equipamentos e Servios Pblicos

Custos propostos

Valores de Venda propostos (faixas 2 e 3)

FIT
FICHA DE INFORMAO DE TERRENO

Identificao do Terreno;

Croqui de localizao;

Informaes sobre infraestrutura;

Informaes sobre entorno.

MEMORIAIS DESCRITIVOS

Memorial Descritivo da Habitao;

Memorial Descritivo dos Equipamentos de Uso Comum

Memorial Descritivo de Infraestrutura;

Memorial Descritivo de Infraestrutura no incidente:

ORAMENTOS E CRONOGRAMAS

Oramento de Habitao;

Oramento de Equipamento;

Oramento de Infraestrutura;

Cronograma de Habitao;

Cronograma de Equipamento;

Cronograma de infraestrutura;

Cronograma Global.