Unidad VIII: Condominio.

Estructura
Definicin legal. Anlisis crtico. Caracteres.
Definicin legal: art 2673: El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble.
El condominio es un supuesto de comunidad en los ds reales. sta se produce
por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un D igual sobre la
misma cosa, cuando el D real respecto del cual se establece tal comunidad tiene
el carcter de exclusividad.
Caracteres
1) Titularidad plural (pluralidad de sujetos): a diferencia del dominio que supone
un solo sujeto (por su carcter exclusivo), en el condominio existe ms de un
sujeto titular del D (varias personas dice la definicin legal). Esto ha suscitado
una polmica sobre si el condominio es un dominio plural (una comunidad en el D
de dominio) o de un D real autnomo. Puede tratarse indistintamente de pers
fsicas o J.
2) Unidad de objeto: siempre se tratar de cosas (art 2674: No es condominio la
comunin de bs que no sean cosas). Esto no quiere decir que el obj del
condominio debe ser uno, sino que si se trata de ms de una cosa (si ms de una
cosa esta en condominio), ej varias fracciones o parcelas de inmuebles, o de un
acervo hereditario, stas son tratadas como una unidad, recayendo el D sobre la
totalidad de cada una de ellas.
3) Titularidad en cuotas o partes indivisas (titularidad de cuotas sobre el obj
unitario): el D de propiedad se encuentra fraccionado entre los diversos
copropietarios, correspondindole a cada uno de ellos en la medida de la
cuotaparte que le pertenece: un medio, un tercio, etc.
Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del D de dominio entero y que
no se corresponde con ninguna parte fsica o materialmente det de la cosa. Es
decir, la mitad, el tercio o el cuarto, que conforman la titularidad de cada uno de
los condminos, no se aplican a una porcin de la cosa materialmente det.
Constitucin. Clases.
Art 2675: El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima
voluntad, o en los casos que la ley designa.
Los medios de constitucin del condominio son:
1) Por contrato: cuando existe pluralidad de adquirentes en cualquier C que
tenga por efecto transmitir el dominio (cv, donacin, permuta), es decir, cuando
varias pers adquieren en comn una cosa. Tmb se constituye por C cuando el
dueo del todo vende una cuota de su propiedad sobre la cosa a otra pers.
2) Por actos de ltima voluntad: se trata del legado de una cosa cierta a 2 o ms
pers. La institucin de heredero a ms de una pers slo crea entre ellas un
estado de comunidad hereditaria, y no un condominio.
3) Por la ley: la ley dispone la constitucin del condominio. Ej el condominio por
confusin de lmites (art 2746, confusin de 2 predios rsticos); condominio de
accesorios indispensables al uso comn de 2 o ms heredades de distintos
propietarios (art 2710 y ss). En ste ltimo nace de la ley el condominio con
indivisin forzosa.

4) A estas 3 fuentes hay que agregar la prescripcin adquisitiva, ya que si se

mantiene la coposesin durante los trminos previstos por la ley es factible la
adquisicin de la cosa en condominio.

Clases:
1) Condominio normal/comn o sin indivisin forzosa: cualquiera de los
condminos puede pedir la divisin de la cosa comn sin nec de autorizacin del
resto.
2) Condominio con indivisin forzosa: la ley impone la indivisin (no permite a los
condminos pedir la divisin de la cosa comn). Ej las partes comunes en la prop
horizontal, la medianera.
Facultades de los condminos
Son amplias respecto de la parte indivisa: son amplias como las de un propietario
respecto a la cuotaparte. Los condminos respecto de ella tienen amplios
poderes de disposicin.
Son restringidas en cuanto a la cosa comn: sobre la cosa comn los ds de los
condminos concurren en igualdad de condiciones, limitndose unos a otros,
siendo, por tanto, muy restringidas las posibilidades de actuacin sin contarse
con el consent expreso o tcito de los dems.
a) Facultades de los condminos respecto de su cuota
El PPIO est expresado en el art 2676: Cada condmino goza, respecto de su
parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la
naturaleza de ella (nat puramente intelectual), y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los dems copropietarios.
Cada condmino puede realizar actos de disposicin J o material sin el
consentimiento de los otros condminos.
ENAJENACIN
Art 2677: Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores
pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los
comuneros.
Cada condmino puede enajenar su cuota a ttulo oneroso o gratuito sin requerir
el consentimiento de los otros, aun en el desconocimiento de stos y sin
otorgarles ningn D de preferencia o tanteo, D que s tienen los comuneros
cuando se dispone la locacin de toda la cosa (art 2702). Puede enajenarla a
favor de otros condminos o de un 3ero. Tmb puede gravarla.
Los acree pueden solicitar judicialmente el embargo y venta de la parte indivisa,
sin esperar el resultado de la particin. El adquirente, tanto en el supuesto de
una enajenacin voluntaria como en el de una venta forzada, se convertir en
condmino de los restantes comuneros.
CONSTITUCIN DE DERECHOS REALES
En el art 2677 y 2678 se habla de la enajenacin y en el 2678 se hace referencia
slo a la hipoteca. Pero ello no impide considerar la posibilidad de constitucin
de otros ds reales o personales sobre la parte indivisa. La rta afirmativa cabe
para el usufructo, dado que el art 2843 admite su establecimiento por el

condmino respecto de su parte indivisa, conclusin que cabe extenderse al uso

y a la habitacin.
No se puede constituir servidumbres sobre la cuotaparte porque:
1) Art 2985: Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo
comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su
constitucin. Cuando media volun unnime de los condminos, cabe aplicar las
reglas del dominio.
2) Art 3007: Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como
derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales.
En cuanto a la locacin, los condminos no pueden arrendar la cuotaparte. La
prohibicin resulta del art 1512: El copropietario de una cosa indivisa, no puede
arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems
partcipes.
HIPOTECA DE PARTE INDIVISA
Art 2678: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el
inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin (el
inst de la licitacin fue derogado en 1968).
Entonces, el cdigo admite la constitucin de hipoteca, pero la validez y
existencia de la misma queda supeditada al resultado de la particin.
Si al tiempo de la conclusin del condominio el inmueble toca en el lote del
condmino que hipotec la parte indivisa, la hipoteca tendr plenos efectos, y si,
en cambio, toca en el lote de otro condmino, la hipoteca no tendr efecto
alguno.
Segn Segovia y Alterini, la hipoteca por el condmino de su cuota queda
subordinada al resultado de la particin en el caso del art 2678 suponiendo que
el acree hipotecario, usando del D que el art 2677 le da, no haya ejecutado antes
su hipoteca, y hecho vender la parte indivisa afectada al crdito.
ACCIONES POSESORIAS Y REALES
El condmino tiene acc posesorias porque tiene el D real de condominio/ porque
es poseedor legtimo. Tiene acc reales porque es titular de un D real. Tmb tiene
la acc confesoria con efectos amplios y la reivindicatoria (si es atacado puede
reivindicar toda la cosa: defiende al condominio frente al 3ero).
b) Facultades de los condminos sobre la cosa comn
USO Y GOCE
Art 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de
ella, con tal que no la deteriore en su inters particular.
El goce al que est autorizado el condmino reconoce una doble limitacin:
1) debe ser ejercido conforme al destino de la cosa (no puede dar a la cosa otros
usos que aquellos a que est destinada).
El destino se determina por
convencin, y en su ausencia, por la nat de la cosa y por el uso al cual ha sido
afectada.
2) no debe deteriorarla en su inters particular (no la puede desvalorizar).

En ppio no puede hacer mejoras Art 2681: Ninguno de los condminos puede
hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consent de todos los
otros.
Si bien el uso y goce de la cosa no est supeditado al acuerdo previo prestado
por los otros condminos, el art 2684 debe integrarse con el 2699: Siendo
imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los
condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern
todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada.
Coordinando ambos preceptos cabe concluir que el uso y goce autorizado por el
2684, si bien no est sujeto al acuerdo previo de los otros comuneros, reposa
sobre un consent tcito presumido por la ley. De otro modo no se podra
entender que la oposicin de alguno de los condminos bastara para ponerle
fin al uso y goce.
Un supuesto comn es el del condmino que usa toda la cosa y la posibilidad de
responsabilizarlo del pago de una suma de dinero (a modo de un alquiler),
compensatoria de tal uso, a favor de los otros copropietarios.
Jurisprudencialmente se ha dicho: el condmino que ocupa la cosa comn ejerce
sobre toda ella un D que le es propio, y mientras no conozca la volun de los
dems comuneros de ejercer el igual D que stos tienen, nada les debe. Es decir,
no debe pagar al condmino que no utiliza la propiedad si no medi peticin
alguna en se sentido, ya que tal silencio implica conformidad tcita; pero s se le
reconoce el D a percibir una suma a partir de la fecha de la interpelacin.
ACTOS QUE IMPORTAN EL EJERCICIO ACTUAL DEL D DE PROPIEDAD
Art 2680: Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente det,
actos materiales o J que importen el ejercicio actual e inmediato del D de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera
hacer a este respecto.
Respecto de los actos materiales, reitera el art 2681: Ninguno de los condminos
puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales (ej construcciones en el
inmueble), sin el consentimiento de todos los otros. Las innovaciones materiales
que los condminos tienen prohibido hacer en la cosa comn son las que
importen el ejercicio actual e inmediato del D de propiedad, con lo que quedaran
excluidas los meramente conservatorias o reparatorias.
Habiendo efectuado alteraciones o innovaciones materiales en el inmueble ante
el silencio de los dems, puede el condmino reclamar su pago por aplicacin de
lo establecido por el art 2588, ya que si bien las obras no contaron con la
conformidad expresa de los condminos, es indudable que medi de parte de
ellos un asentimiento tcito, y no reconocer su valor al que las realiz importara
un enriquecimiento sin causa a favor de los otros condminos.
Respecto de los actos J, el art 2682 dice: El condmino no puede enajenar,
constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de
ningn valor.
La enumeracin de los actos de disposicin no es taxativa ya que cabra incluir el
usufructo, uso, habitacin. En todos estos supuestos es nec el acuerdo unnime
de los copropietarios. No cabe afirmar los mismo respecto del alquiler, tpico
acto de administracin, donde, en ppio, impera la volun de la mayora.
Los actos J celebrados en violacin de la norma trascripta sern nulos o
anulables.

Art 2683: Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o

hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn
a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o
parte de la cosa comn le tocase en su lote.
Esta disposicin es consecuencia del efecto declarativo de la particin.
La solucin de ste art se producir siempre y cuando no se hubiera obtenido la
nulidad del acto con anterioridad a la particin.
Obligaciones de los condminos
a) Entre s (aspecto interno)
Art 2685: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de
sus partes (parte indivisa) a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa
comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho
de propiedad.
La obli de los condminos de contribuir a los gastos de conservacin es real.
Se trata de deudas en inters de la comunidad nacidas de la realizacin de
gastos de conservacin o reparacin.
Los condminos pueden liberarse de la obli de contribuir por el abandono de su D
de propiedad. Para que tal abandono tenga efecto liberatorio debe ser oportuno
(formulado al tiempo de plantearse el requerimiento) y es necesario que la
reparacin o conservacin no haya llegado a ser nec por un hecho suyo.
La ley no resuelve acerca del destino de la parte indivisa abandonada. Para
Borda los dems condminos adquieren automticamente la parte abandonada
en proporcin a sus respectivas porciones. Es decir, la cuota en el condominio
abandonada por el condmino que se resiste a contribuir a los gastos incrementa
las cuotas de los restantes condminos (Alterini).
El art 2686 precisa los ds del condmino (o los condminos) que hubiere
afrontado el pago frente a los otros. Dice: No contribuyendo el condmino o los
condminos, pagarn los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste
tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Se establece el curso de los intereses desde el momento del desembolso. El D
de retencin implica la posi de excluir al condmino deudor del uso y goce de la
cosa comn y de resistirse a la pretensin esgrimida por ste ltimo de dividir el
condominio.
b) Con relacin a terceros (aspecto externo)
Art 2687: A las deudas contradas en pro (favor) de la comunidad y durante ella,
no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra
los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.
Si quien contrat lo hizo por propio D, sin invocar representacin alguna, slo l
responde frente al acree, dado que el condominio no es una pers colectiva y no
pueden los dems ser alcanzados por los efectos de una obli de fuente
contractual en cuya gnesis no intervinieron. El condmino que contrat y
cumpli con su obli tiene el D de reembolso (la acc alcanza a los condminos de
acuerdo a sus cuotas).
Art 2688: Si la deuda hubiere sido contrada por los condminos colectivamente,
sin expresin de y sin haberse estipulado solidaridad, estn obligados al
acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para

que se le abone lo que haya pagado de ms, respecto a la cuota que le

corresponda.
Cuando los condminos contratan colectivamente y nada se expresa en cuanto a
la manera de responder frente al acree, se trata de una obli simplemente
mancomunada (la deuda se divide en tantas partes iguales como deudores
haya). Si se pacta la solidaridad, se aplica el art 699 (la totalidad del obj de la
obli puede ser demandada por cualquiera de los acree a cualquiera de los
deudores).
El cdigo contempla los casos extremos: cuando contrata uno o cuando contratan
todos. Cul es la solucin aplicable cuando lo hacen algunos de los condminos,
pero no la totalidad de ellos? Para Alterini es aplicable el art 2688. Segn
Papao ambas normas son aplicables: si contrata ms de uno pero menos de la
totalidad, el art 2687 dir que slo respondern quienes contrajeron la deuda (y
no los que no lo hicieron), y el 2688 determinar la manera de responder de
quienes contrataron.
El art 2691 hace resp a cada uno de los condminos frente a los otros por los
frutos percibidos y por los daos causados a la cosa comn o a los restantes
comuneros. En cuanto a los frutos, se es deudor de ellos en la medida en que se
los haya recibido sin consideracin a lo dispuesto en el art 2707: no habiendo
estipulacin en contrario sern divididos por los condminos en proporcin de los
valores de sus partes.
Supuesto de insolvencia
Art 2690: Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la
cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inters que tengan en ella,
y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que
corresponda al insolvente.
Insolvente es aquel que no tiene otros bs contra los cuales puedan ir los
condminos y, adems, que la deuda del copropietario incumplidor sea superior
al valor de su parte indivisa. La insolvencia es entonces la insuficiencia del
activo de su pat para afrontar el pago de las deudas que integran su pasivo.
Lo que se reparte es la parte indivisa del insolvente entre los condminos que
hubieran pagado la parte de la deuda de aqul.
Cargas reales: solidaridad o indivisibilidad
Art 2689: En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de
los condminos est obligado por el todo de la deuda.
Segn Salvat y Borda la norma establece un caso de solidaridad legal. Si
ejecutada la cosa, el precio de la venta no alcanzara para cubrir el monto del
crdito del ejecutante, por el saldo no se respondera en forma solidaria, sino
simplemente mancomunada. Esta conclusin demuestra una inconsecuencia,
porque si la obli es solidaria, debera mantener ese carcter aun luego de
excutida la cosa, asiento de la carga real.
Para Lafaille, Alterini y Papao cada uno de los condminos es responsable por el
total de la carga, sin perjuicio de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda y
con arreglo a lo dispuesto en los art 682, 3112 y 3188 CC, en cuya virtud cada
una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, estn obligadas
al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Las Cmaras Civiles de la Cap en el plenario Bancalari decidieron: el art 2689 se
refiere a la carga, y no a la deuda, y si establece la obli de cada una de responder

por el todo, es en razn de la indivisibilidad de la primera, y no de la solidaridad

de la 2da.
En la medida en que el art 2689 encuentre su fundamento en la indivisibilidad de
la carga real, y no en la solidaridad de la deuda, es ms coherente afirmar que si
luego de vendida la cosa en la ejecucin, quedare un saldo impago de la deuda,
los condminos respondern en los trminos del art 2688, por partes iguales o
segn su cuota expresada, y slo lo harn solidariamente si hubiere mediado en
la obli ppal un pacto expreso en tal sentido.
Administracin de la cosa comn
Art 2699: Siendo imposible por la calidad de la cosa comn 1 o por la oposicin
de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin
comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en administracin 2, o
alquilada o arrendada3.
1) La cosa no sirve para el uso y goce indistinto o conjunto por los copropietarios.
Ej un depto de un ambiente con 6 condminos.
2) La administracin puede estar a cargo de un condmino, de todos ellos o de
un 3ero. Cuando est a cargo de un 3ero, ej se la alquila a ste, los condminos
dividen lo que reciben de ese alquiler de acuerdo a sus cuotas.
3) No se puede alquilar la cuotaparte, pero s la cosa entera.
Asamblea de condminos. Qurum. Mayora.
Dice el art 2699 que resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en adm, o
alquilada, agregando el art 2700 que No conviniendo alguno de los condminos
en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de
la cosa, prevalecer la decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de
administrarla, nombrar y quitar los administradores.
El qurum para estas asambleas es la totalidad; el art 2699 que dice resolvern
todos debe completarse con el 2703: Ninguna determinacin ser vlida, si no
fuese tomada en reunin de todos los condminos o de sus legtimos
representantes.
La jurisprudencia dominante ha dicho: la circun de que el CC determine que,
siendo imposible el uso y goce de la cosa comn, resolvern todos los
condminos si ella debe ser puesta en adm, y que ninguna determinacin ser
vlida si no fuese tomada en reunin de todos los condminos o sus legtimos
representantes, no debe ser entendida como que la obstruccin de un solo
comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte,
siendo lcito compeler al renuente por la va judicial, bajo apercibimiento de
celebrarse el acto con quienes a l asistan.
Pero existen lmites a esta posibilidad propiciada por la doctrina y la
jurisprudencia: 1) para habilitar la va judicial es nec acreditar que los
condminos han sido citados con expresin del orden del da a tratar; 2) el CC
exige el qurum total, de all que la mayora absoluta de valor prescrita (art 2704
y 2705) debe ser computada sobre la totalidad de los condminos (no los
presentes). El n mnimo de asistentes para que la deliberacin tenga validez
deber ser el de aquellos que representen ms de la del valor.
En cuanto a las mayoras, el art 2704 adopta el sist de la mayora de valor: La
mayora no ser numrica sino en proporcin de los valores de la parte de los
condminos en la cosa comn, aunque corresponda a uno solo de ellos.

La mayora ser absoluta: debe exceder el valor de la mitad de la cosa.

Existe una suerte de contradiccin entre la ltima parte del 2705 (No habiendo
mayora absoluta nada se har) y lo que dispone el 2706 (habiendo empate y
no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el
juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros).
Segn Papao, exigindose mayora absoluta de valor, si hay empate, ninguna de
las mociones votadas la alcanzar y entonces sera de aplicacin el ltimo prr
del art 2705; pero el art 2706 tiene previsto un procedimiento especial para el
caso: o la suerte, o los rbitros o la decisin judicial promovida por cualquiera de
los condminos con audiencia de los otros en procedimiento sumario.
Las alternativas por las cuales puede optar la asamblea de condminos son
poner la cosa en administracin o darla en locacin (art 2699). Para decidirse por
cualquiera de ellas, deber funcionar con el qurum y expedirse por la mayora
en los trminos recin explicados.
La designacin del administrador puede recaer en uno de los condminos o en
un tercero. Se puede designar a ms de una pers en el cargo (la adm plural
puede estar integrada por condminos y terceros simultneamente).
Tanto la designacin como la remocin corresponde a la mayora absoluta de
valor y sern aplicables las disposiciones sobre el mandato.
Art 2709: Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros,
administrase la cosa comn, ser juzgado como gestor oficioso. Se produce una
remisin a las normas de la gestin de negocios.
En cuanto a la posibilidad de dar en locacin la cosa, el art 2702 dispone:
Determinndose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe ser preferido a
persona extraa, el condmino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta.
La 1era cuestin que suscita la posibilidad de que el condmino resulte locatario
de la cosa que le pertenece en comn con los otros es si se trata de una
verdadera locacin, atento a la circun de que la cosa no le es enteramente ajena
y que reviste la calidad de coposesor legtimo de ella. Borda dice que el carcter
de locador es compartido con otros, y la volun que decide el arrendamiento es la
expresin de la mayora de los copropietarios. Se trata de una volun distinta y
con autonoma suficiente para contratar, ya sea con un tercero o con uno de los
condminos. Entonces el condmino es locatario y por eso se le aplican todas las
reglas J de la locacin
Respecto a la divisin de los frutos, el art 2707 establece: Los frutos de la
cosa comn, no habiendo estipulacin en contrario o disposicin de ltima
voluntad, sern divididos por los condminos, en proporcin de los valores de sus
partes.
Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los
condminos, se presume que son iguales (art 2708).
La regla del 2708 tiene una proyeccin mucho ms amplia, estableciendo, para
todos los supuestos en que no aparezcan claramente establecidas las partes o
cuotas de los condminos una presuncin de igualdad. Alterini dice que rige: a)
la dstribucion de los frutos; b) la forma de computar las mayoras en la adm del
condominio; c) los procedimientos de liquidacin dek condominio con las
consiguientes adjudicaciones.
Extincin del condominio. Particin. Efectos.
Al ser el condominio el propio D real de dominio en estado de comunidad, se
produce su extincin segn los distintos modos de extincin del dominio.

Adems existen algunas situaciones particulares y un modo que le es propio y

peculiar.
Son modos de extincin relativos la enajenacin el abandono de la parte indivisa
cuando los condminos son 2 y cando tal enajenacin (ej venta, donacin) se
hace a favor del restante condmino que adquiere as el dominio de toda la cosa.
En el caso del abandono, en la medida en que sostenemos el D de acrecer, se
produce idntico resultado.
Tmb est el caso del art 2690, cuando son 2 los condminos y uno de ellos
resulta insolvente. El otro condmino, que ha pagado la parte de la deuda del
insolvente, se adjudica la parte indivisa de ste, extinguindose el condominio.
En el caso del condmino que se hubiera convertido en propietario exclusivo de
la cosa comn por haberla posedo para s durante el tiempo y en las condiciones
requeridas por los art 4015 y 4016 para la prescripcin adquisitiva de los 30
aos, se extingue el condominio, dando lugar al dominio exclusivo del
usucapiente. La posesin debe ser inequvoca y se debe probar que la misma ha
excluido a los dems condminos de la posesin de la cosa.
Accin de divisin
Art 2692: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la
divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin
forzosa.
La facultad que dimana de este art es de orden pblico, y por lo tanto
irrenunciable e imprescriptible. Se trata de una acc real. La acc tiene por obj
transformar ese D real de condominio en otro D de igual nat, como es la
propiedad exclusiva de los que a cada condmino debe corresponderle en la
divisin.
Cuando se divide el condominio, se hace la particin: conversin de la parte ideal
que le corresponde a cada condmino en una porcin o lote material, que debe
ser equivalente a su inters en la cosa.
Particin
1) Normas aplicables. Art 2698: Las reglas relativas a la divisin de las
sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse
a la divisin de cosas particulares.
El art 3462 dispone: Si todos los herederos estn presentes y son capaces, la
particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. Es decir que el comn acuerdo de los condminos capaces puede
decidir cualquier variante de divisin o conclusin del condominio.
A su vez el art 3467 dispone que Las particiones deben ser judiciales: 1 Cuando
haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes
cuya existencia sea incierta; 2 Cuando terceros, fundndose en un inters
jurdico, se opongan a que se haga particin privada; 3 Cuando los herederos
mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin privadamente.
2) Efectos.
Art 2695: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa
de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado
como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de
lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido
ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos. Es

decir, la particin tiene efecto retroactivo al da en que se constituy el

condominio, considerndose que el condominio nunca existi.
Art 2696: El mismo efecto tendr, cuando por la divisin de condominio uno de
los condminos hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa comn, o
cuando por cualquier acto a ttulo oneroso hubiera cesado la indivisin absoluta,
pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros.
Art 2697: Las consecuencias de la retroactividad de la divisin sern las mismas
que en este Cdigo se determinan sobre la divisin de las sucesiones.
3) Diversas formas. Existen 2 formas para la divisin del condominio: la particin
en especie o la divisin por venta (judicial o extrajudicial).
Si los condminos resuelven la divisin en especie, nada cabra objetar a tal
decisin que no sea lo dispuesto en el art 2326 en orden a la indivisibilidad de la
cosa.
Pero la divisin en especie, preferida por la ley, no podr verificarse: 1) cuando la
divisin produzca la destruccin de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca,
cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogneo y
anlogo a las otras partes y a la cosa misma (art 2326, 1er prr); 2) cuando
convierta en antieconmico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o,
en materia de inmuebles, no se alcance la superficie mn de la unidad econmica
(art 2326, 2do prr).
De ser posible la divisin en especie, si las partes resultantes no fueran
equivalentes a las cuotas de los condminos, quien recibiera una fraccin
material que superara el valor de su parte indivisa, se vera precisado a
compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en compensacin
a su cuota. Esta solucin particin en especie con saldo no puede imponerse a
los condminos. Necmente debe haber acuerdo gral entre ellos para que resulte
factible.
La divisin por venta, cualquiera sea la nat de la cosa, podr ser llevada a cabo
mediando acuerdo unnime. En este caso podr arbitrarse la venta privada o en
subasta, pblica o particular. No mediando tal acuerdo, ser preferida la divisin
en especie. Si sta ltima no puede llevarse a cabo ser de rigor la divisin por
venta judicial.
Carpeta: venta judicial: el juez manda la veta y luego adjudica a cada uno la
parte que le corresponde.
Venta extrajudicial: por escritura pblica,
adjudicndole a cada uno el lote. Dsp se debe presentar al juzgado para su
homologacin. Se trata de jucicio de divisin de cosas comunes previsto en el
CPCC.

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