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dinero

Calcular el valor de un inmueble

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Determinar el precio correcto de la vivienda es fundamental para no pagar de


ms o recibir de menos. Sepa otorgar el valor adecuado segn lo que quiera hacer:
comprar, vender, alquilar, pagar impuestos...

| DineroyDerechos 119 | julio/agosto 2010

Porque el valor
es importante

ntes de valorar una vivienda


lo primero que hay que hacer
es plantearse para qu quiere
saber cunto vale. El valor vara
en funcin del objetivo.

Alicia ha heredado un piso que sus


padres compraron por un valor de
mercado de 120.000 euros. Ahora est
tasado en 140.000 y Hacienda considera
que su valor es de 130.000 euros. Como
vemos, su precio es relativo.

ANTE HACIENDA, NI SE PASE


NI SE QUEDE CORTO
Lo primero que tiene que hacer Alicia es
declarar el inmueble ante la Hacienda
autonmica de residencia del fallecido
en los seis meses posteriores al
fallecimiento. Pero, para dar este paso,
antes debe fijar el importe del inmueble
heredado. Lo ideal es que este valor sea lo
ms beneficioso posible para el heredero,
siempre y cuando, no deje de ajustarse a
las exigencias del fisco.

Para calcular el valor a efectos del


Impuesto de Sucesiones, debe tener
en cuenta que existe una reduccin
en el Impuesto si la vivienda heredada
era la vivienda habitual del fallecido.
Adems, en algunas comunidades
autnomas hay tambin prevista una
reduccin importante en el Impuesto
por la herencia de parientes prximos.
En estos casos, en principio, interesa
declarar el valor ms alto posible para
aprovechar la reduccin. Alicia podra

Valore usted mismo


Comparar:
lo ms asequible para un particular

Actualizacin de rentas:
si quiere invertir para alquilar

Vctor est pensando en vender su piso para mudarse a otro


inmueble ms pequeo y que est cerca de sus hijos. Le gustara
fijar un precio para su vivienda que est en armona con el resto
de pisos que se venden en la zona y que, a la vez, no le suponga
ninguna prdida.

Alba se plantea adquirir un piso como inversin en una zona


cercana a hospitales y universidades en la que existe demanda
de alquiler. La renta media de alquiler de un piso de esas caractersticas asciende a 600 euros brutos. Qu precio debera
pagar Alba por el piso para hacer una buena inversin?

bienes here-

dados (n 107, julio 2008).


Con la calculadora
www.dinero15.com podr calcular el valor
de inmuebles situados en Castilla y Len,
Galicia, Madrid, Murcia y Navarra. Esta pgina estar abierta a todos los socios de la
OCU hasta finales de agosto de2010.

OCU-Fincas y Casas

dar el valor en que ha sido tasado el piso:


140.000euros.
Si el inmueble heredado no
era la vivienda habitual y tampoco
puede beneficiarse de una reduccin
autonmica, le conviene dar un valor
ms bajo para pagar menos. Para
que Hacienda no le sancione, debera
declarar el valor ms elevado entre el de
adquisicin y el catastral. No obstante,
Hacienda har su propia valoracin y
podra imponrsela si considera que la

A Alba no le interesa limitarse a saber cul es el


precio medio de venta en
la zona. Como inversin,
debe saber qu rendimiento va a obtener y si es
mayor o menor de lo que
podra ella ganar sin riesgo, de la renta fija.
Para estimar el ingreso
neto del alquiler le restamos por gastos un 20%,
luego la renta neta sera de
480 euros/mes. El clculo
para establecer un valor
de propiedad sera: 480
(euros) x 12 (meses), divi-

que usted ha presentado es baja. En la


mayora de las comunidades se puede
consultar con carcter previo este valor
en la web de la Consejera de Hacienda
Autonmica.
En el artculo Declarar bienes
heredados (DyD n107) encontrar
informacin ms detallada sobre cmo
valorar los inmuebles heredados.

dido entre el tipo de inters


de las obligaciones a largo
plazo. Si estimamos este
tipo de inters en el 4%, el
valor terico del piso sera
de 144.000 euros. Comprar
el piso por encima de ese
precio supondra que Alba
obtendra de l una rentabilidad inferior a la que
conseguira invirtiendo su
dinero en renta fija al 4%,
sin olvidar, adems, los
gastos de adquisicin del
inmueble (estimables en
un 10% de su precio).

Un tasador oficial cobra


unos 300euros y su
independencia no est
fuera de sospecha

ejemplos en madrid capital


ANTES DE COMPRAR O VENDER, HAGA
Distintos
barrios,
UN PEQUEO ESTUDIO DE MERCADO
Valorar un piso es especialmente
distintos valores
complejo cuando el mercado est parado
D V. Catastral D V. Hacienda D V. mercado
y faltan referencias.
Si lo que quiere es vender la
euros
casa, conviene que haga un estudio de
mercado de la zona. Vea cmo hacerlo 200000 200.000
en el recuadro Valore usted mismo. Si
180.000
el precio que resulta no le interesa y
160.000
no hay necesidad de vender, plantese 150000
140.000
arrendarlo.
120.000
Si lo que quiere es comprar, una vez
calculada su propia capacidad de pago y 100000 100.000
elegida la zona en la que desea adquirir
80.000
su vivienda, haga un estudio de mercado
60.000
que le diga el precio medio de los pisos
50000
de la zona. Cuando haya obtenido el
40.000
precio medio sobre el que plantear la
20.000
negociacin, puede tratar de conseguir
0
una buena rebaja apoyndose en los
Barrio Entrevas
Barrio Hortaleza
puntos dbiles del inmueble: esto

| DineroyDerechos 119 | julio/agosto 2010

Informacin de inters
Dinero y Derechos Declarar

entre ocho y diez (mnimo


seis). Para homogeneizar
los precios del listado resultante, Vctor deber descontar el coste del garaje
y del trastero en caso de
incluirlos en el anuncio, y
tendr que aplicar una correccin al precio de oferta
(por ejemplo, un 10% si lo
ofrece un particular y un
15% si es una inmobiliaria). Con los precios que
obtenga podr calcular un
valor medio que podr usar
de referencia.

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Lo ptimo en estos casos


es que l mismo realice un
pequeo estudio de mercado. Tendra que calcular el
valor de su casa en funcin
del valor medio de inmuebles similares encontrados
en la misma ubicacin.
Vctor puede buscar en
un portal de Internet referencias de pisos e inmuebles que se asemejen a
las caractersticas del que
l quiere vender (misma
zona, nmero de metros,
antigedad, reformas).
Le conviene seleccionar

dinero calcular el valor de un inmueble


Distintos valores
Valor de Mercado: Es aquel que
se acuerda libremente entre personas o entidades. Para calcularlo, al
valor medio se aplican una serie de
correcciones en funcin de factores
tales como el estado del inmueble, la
antigedad, su localizacin o los materiales con los que est fabricado.

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Valor de adquisicin: Es el valor

| DineroyDerechos 119 | julio/agosto 2010

que figura en la escritura de compraventa, donacin o herencia, ms las


mejoras realizadas y los impuestos
pagados por la adquisicin. Es importante para calcular la ganancia o
prdida patrimonial en el IRPF tras
la venta de un inmueble.

Valor de tasacin: Es el valor es-

que se oferta el inmueble, el precio


que encontramos en los anuncios
o las inmobiliarias. Hasta la fecha
poda servir de referencia si se le
aplicaba una correccin del 5 o el
10%, pero ahora no. Muchos precios ofertados estn fuera del precio
de mercado.

timado por un tasador profesional.


Una tasacin tiene un coste elevado (unos 300 euros) y hoy por hoy
no ofrece garanta de fiabilidad.
Los particulares acuden a ellos slo
cuando es estrictamente necesario,
por ejemplo, a la hora de solicitar
una hipoteca bancaria.

Valor comprobado por Hacienda:

Valor Catastral: Es el valor que

Es el valor que otorga la Hacienda


autonmica a los inmuebles. En algunas comunidades autnomas se
puede obtener a travs de su web.

otorga el Catastro al inmueble.


Puede encontrarse en el ltimo recibo del IBI.

patrimonial, deber calcular la diferencia


es, si necesita una reforma, falta
entre el valor de transmisin (menos
de luz, ausencia de garaje o trastero
Pero, ojo, si con ello obtiene algn tipo de los gastos pagados por usted) y el de
descuento, acurdese de dejar constancia adquisicin (con la suma de los gastos e
impuestos que usted pague).
en la escritura de compra de los factores
que influyen en una menor valoracin
A efectos del IBI, el ayuntamiento
de la vivienda para que, de esta forma,
le aplicar el valor catastral. Por
siempre se tengan argumentos ante una
eso conviene estar muy atento a las
posible comprobacin de Hacienda: en la
eventuales revisiones del valor catastral
actualidad se dan
que haya en su
casos de valores de A efectos del IRPF,
ciudad para que
mercado inferiores
pueda impugnar
a los que Hacienda calcule la diferencia
la subida dentro
otorga.
de plazo. Puede
entre el valor de
impugnar por
transmisin y el de
ALGUNOS
errores materiales,
adquisicin
IMPUESTOS
fallos del
UTILIZAN SU
procedimiento de
PROPIA VALORACIN
revisin o por disconformidad con los
Adems de las mencionadas, existen
criterios utilizados.
diversas situaciones que le exigirn
Si lo que necesita es hacer una
realizar una valoracin de la vivienda.
valoracin a efectos del Impuesto
Para elegir el valor correcto en cada caso
Municipal sobre el Incremento del Valor
hemos seleccionado los siguientes:
de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(es decir, la plusvala municipal), deber
Si quiere calcular el valor a efectos
tomar el valor catastral del suelo.
del IRPF, por ganancia o prdida
financiacin fiscalidad gastos garantas trmites

Comprar
y Vender

rar
der

sa

Casa

os europeos ms reticentes a alquilar, prefiriendo la seguridad


seer un bien que generalmente se revaloriza. Sin embargo,
ores econmicos, en los ltimos aos, el mercado inmobiliario
bajos que han disparado la adquisicin de inmuebles.

Comprar y vender Casa

enda es una inversin de gran importancia, de ah la necesidad


peracin y tener un profundo conocimiento de sus derechos y
objetivo con esta gua es ayudarle a superar las dificultades
el camino y a reducir en lo posible los gastos de la operacin,
profesional, fruto de aos de experiencia realizando estudios
iones peridicas en el rea inmobiliaria, financiera y fiscal.

preocupa a quien quiere comprar o vender una vivienda son


tipo de piso me puedo comprar?, me interesa alquilar con
qu tengo que tener en cuenta antes de firmar una hipoteca?,
rento como nuevo propietario?, es conveniente contratar un
puedo reclamar a la constructora los defectos en el piso que
una pequea muestra de la informacin que puede encontrar
hemos tratado de incluir las ventajas e inconvenientes que se
to si es comprador como vendedor, simplificando los pasos a
enta de una vivienda para salvaguardar sus intereses.

uas
cticas

Valor de Oferta: Es el valor en el

Comprar y vender casa

ISBN: 978-84-86939-87-8

Guas
prcticas

PVP:18,45

La respuesta inteligente. La respuesta independiente.

Guas
prcticas

Esta gua le ayudar a superar las dificultades


que surjan por el camino y a reducir en lo posible
los gastos de la operacin.
PRECIO: 14,45 euros.
Pedidos (con n de socio):
Por telfono (902 300 188) o fax (913 009 002).
Por correo electrnico: guias@ocu.org.

nuestros consejos
Por la cada de precios del mercado
inmobiliario se estn dando casos de
compraventa en los que Hacienda fija
valores superiores a los de mercado. Para
evitar revisiones posteriores de Hacienda
conviene anotar en la escritura de compra
todos los factores que han conducido a
una rebaja del precio final.
Si Hacienda observa que usted
ha liquidado un impuesto por un valor
inferior al que ella otorga, puede abrirle
un procedimiento de comprobacin, que
puede desembocar en una liquidacin
paralela y hasta en una sancin. Si no
est de acuerdo, reclame, primero a
travs de alegaciones y despus, de
recursos. Aporte elementos que prueben
que el valor real de mercado es inferior al
afirmado por Hacienda.
El precio de la vivienda debe caer
an ms de lo que lo ha hecho (entre un
20 y un 30% ms, de media) debido a
que los precios son desproporcionados
con la disponibilidad de renta de los
hogares espaoles y, adems, esta
disponibilidad est en retroceso a
causa de la crisis econmica y el paro.
De momento slo conviene comprar si
obtiene un descuento interesante. DyD