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Lecciones del modelo colombiano de crowdfunding en el sector


inmobiliario
09 de diciembre de 2014 Innovacin y
Empresa

Rodrigo Nio, empresario colombiano y consejero delegado de la plataforma de crowdfunding inmobiliario Prodigy
Network, ha demostrado que el modelo de Colombia de financiacin colectiva es exportable a otros pases. Su
revolucionario sistema le ha permitido construir, utilizando el crowdfunding, el primer rascacielos de Bogot (con una
inversin de 200 millones de dlares) y varios proyectos inmobiliarios en Manhattan (EEUU), ciudades en las que
concentra su actividad promotora y de inversin. Slo en Nueva York, el ao pasado puso en marcha varias
iniciativas por un valor conjunto de 600 millones de dlares.
En una entrevista con Universia Knowledge@Wharton, Nio, que recientemente ha participado en una conferencia
sobre economa colectiva en IE Business School, reivindica un cambio normativo para que pases ms restrictivos,
como Espaa, puedan beneficiarse de las ventajas de un modelo de financiacin que funciona con xito en Colombia
desde hace 20 aos. En EEUU, por ejemplo, se acaba de actualizar la normativa, que se remontaba a una ley de
1933, y que prohiba hacer publicidad masiva para captar a pequeos inversores. Con ese simple gesto, Prodigy
Network ha conseguido financiar la construccin de rascacielos utilizando el crowdfunding y democratizar la
inversin en este tipo de inmuebles.
Universia Knowledge@Wharton: Recientemente, varios pases, como Espaa o Estados Unidos, han actualizado
su legislacin para proteger a los pequeos ahorradores que utilizan el crowdfunding. Es esta va ms segura que,
por ejemplo, invertir en bolsa?
Rodrigo Nio: Al mirar 80 aos atrs y analizar qu ha pasado en el mercado pblico de valores, se llega a la

conclusin de que en el mercado pblico, los pequeos ahorradores invirtieron en bolsa principalmente. Lo hicieron
bajo la premisa de que se trataba de bajo riesgo y, por tanto, de obtener un bajo retorno. Pero esa premisa se quebr
en 2007, porque con la llegada de la crisis realmente estos inversores perdieron mucho capital. La destruccin de
valor se ha cifrado en miles de millones de dlares en todo el mundo.
Sin embargo, la evolucin de otros activos no fue la misma. Hubo uno, concretamente los inmuebles comerciales en
zonas prime, que se convirti en un valor seguro. Por ejemplo, en diez ciudades grandes de EEUU, estos inmuebles
bsicamente registraron una cada del precio del 2,5%, cuando a nivel nacional cayeron el 10%. Aun as, esas
propiedades tuvieron un flujo de caja sostenido en el tiempo, que ofreci un 6% de rentabilidad.
Por tanto, quien compr esos activos protegi su capital de una forma que el resto de mercado no pudo hacer. Esos
activos, por las restricciones impuestas por una ley de 1933, fueron un privilegio de los grandes inversores y de los
fondos institucionales, que son los que tienen el capital para invertir ah. Sin embargo, el resto del pblico, que
supuestamente haba sido protegido para correr menos riesgos por esta normativa restrictiva, no se vio protegido y,
adems, no tuvo acceso a ese tipo de activos ms seguros.
UK@W: Es necesario flexibilizar las diferentes normativas que existen en torno a la financiacin colectiva de
grandes proyectos inmobiliarios?
R.N.: Despus de la crisis, tras un profundo anlisis, los fondos institucionales determinaron cules fueron los
activos que garantizaron su inversin: oro, bonos del tesoro y activos comerciales en diez ciudades especficas.
Entonces, es cuando se vio la contradiccin entre lo que se pretenda y lo que se consigui con la normativa de
1933, ya que el activo que haba demostrado ser ms fiable desde la Gran Depresin, no haba sido accesible para
el pblico general. Adems, se dio la gran paradoja de que, precisamente, haba sido esa prohibicin establecida
ochenta aos antes, con el argumento aparente de protegerles, la que haba desencadenado esa situacin. Por
tanto, a finales de 2012, EEUU cambi esa ley con el nico objetivo de dar acceso a los inversores ms pequeos a
este tipo de proyectos.
Todava se mantiene la limitacin de que slo pueden ofrecerse estas iniciativas a lo que se considera inversor
cualificado (aquellos con un patrimonio valorado en un milln de dlares o unos ingresos combinados con el cnyuge
de 300.000 dlares anuales), ya que todava existe una cultura de proteccin del pequeo inversor. Al menos, en
EEUU, por ejemplo, ahora s se puede hacer publicidad masiva. Eso quiere decir que cualquier persona, que tenga
la consideracin de cualificado, puede participar en los proyectos de los que estamos hablando, como, por ejemplo,
la construccin de un rascacielos en el centro de una gran ciudad.
UK@W: Cul es la situacin en Espaa?
R.N.: La ley espaola, que est muy bien estructurada en lo que se refiere a crowdfunding para pequeos proyectos,
como financiacin de start ups, tiene un elemento crtico, ya que limita a dos millones de euros la oferta que se
puede hacer a inversores acreditados. La consecuencia es que se est evitando que estas personas participen en
los activos que durante la crisis demostraron ser los ms seguros, slidos y predecibles. Por culpa de esta limitacin,
en Espaa, no se puede participar en una oferta de ms de 2 millones de euros y, por lo tanto, no se puede invertir
en este tipo de grandes desarrollos comerciales o urbansticos en el centro de las ciudades, ya que ninguno est por
debajo de esta cantidad. Mientras se mantenga ese tope, slo se logra el objetivo de promover la libre empresa, con
la creacin de start ups, algo que es maravilloso. Sin embargo, si se eliminara ese techo, se le dara vida a la
industria comercial e inmobiliaria espaola. Eso tiene implicaciones gigantescas.
Analizndolo desde el punto de vista de la poblacin, los pequeos ahorradores se encuentran en un entorno de
bajo retorno y mucha exposicin por la volatilidad de la bolsa. De alguna forma, se les est obligando a invertir en un
mercado burstil muy poco predecible y de baja rentabilidad. Lo nico que se consigue as es incentivar que la gente
no invierta sus ahorros. Con un simple cambio legislativo, un inversor modesto podra diversificar su portafolio,
alejndose del mercado burstil y apostar por estos grandes activos inmobiliarios. Facilitando esta posibilidad, se

rompe tambin con el paradigma que sostiene que cuanto ms riesgo se asume, mayor retorno se obtiene, ya que
estos activos son muy seguros y ofrecen una alta rentabilidad.
UK@W: Cul es el entorno legislativo ms favorable para fomentar la actividad de crowdfunding en proyectos
inmobiliarios?
R.N.: Dentro del contexto de las start ups, est bien que se limite el mximo de la oferta, pero en el marco de los
activos comerciales inmobiliarios hay que dar acceso al inversor a participar en proyectos de mayor tamao. En
EEUU, por ejemplo, no existe esta restriccin para inversores acreditados. Esto obedece a temas culturales. En todo
el mundo, venimos de una cultura global de proteccin al accionista minoritario, pero creo que tenemos que asumir
nuestra derrota, porque no fuimos capaces de proteger a nadie. Partiendo de esa base, considero que habra que
dar acceso total a esos inversores para que, gracias a las nuevas tecnologas, sean ellos mismos quienes evalen el
riesgo. Nuestro trabajo, como promotores de estas iniciativas, es ofrecer transparencia y herramientas de
verificacin de los datos; se pueden establecer mecanismos para protegerles de fraudes, pero sin limitar sus
posibilidades de eleccin.
Si un centro comercial o edificio de oficinas en la mejor zona de una gran ciudad genera el mayor flujo de caja y ms
solidez financiera que cualquier otro activo en el mercado, por qu no vamos a darles acceso a estos inversores?
En EEUU, por ejemplo, lo entendieron y ajustaron la ley. El ao pasado, nosotros hicimos negocios por valor de 600
millones de dlares en Manhattan, con inversores de 17 pases. Gracias a Internet, un ahorrador puede hacer por s
mismo su propio anlisis. Ya no hace falta darle el dinero a un experto para que lo invierta.
UK@W: Qu mecanismos se puede adoptar entonces para evitar casos de fraude?
R.N.: Hay que entender que no debemos desmontar la proteccin al inversor minoritario de la noche a la maana.
Aun as, se pueden desarrollar muchas frmulas. Por ejemplo, una herramienta muy importante, en el caso de
propiedades inmobiliarias, debera ser la existencia de un administrador profesional de fondos independiente que no
tuviera relacin directa con el promotor del proyecto, para verificar que lo que dicen los contratos con el inversor se
cumplen al pie de la letra. Adems, debera legislarse la responsabilidad fiduciaria por parte de esos
administradores. As existe transparencia y la gente podr valorar su participacin en este tipo de proyectos. La
tendencia en todo el mundo va encaminada a eliminar ese proteccionismo y paternalismo.
UK@W: Existe algn modelo que cumpla estas premisas y que sirva como punto de partida para desarrollar este
sistema de proteccin?
R.N.: S, el caso de Colombia. La Universidad de Harvard, por ejemplo, ha publicado un caso de estudio con
recomendaciones que se pueden adoptar utilizando el modelo fiduciario colombiano. En este pas, por ejemplo, no
existen restricciones ni tampoco se ha establecido una definicin de inversor cualificado. All existe la figura del
administrador profesional de fondos. La ley colombiana obliga a que si alguien quiere captar dinero de crowdfunding
para un proyecto comercial o inmobiliario o de cualquier naturaleza, tiene que hacerlo con este administrador
profesional, que en Colombia se llama fiduciario y que adems est controlado por la superintendencia del pas.
En Colombia, esta normativa se aprob hace 20 aos. Entonces, no haba financiacin bancaria, por lo que los
promotores inmobiliarios tuvieron que recurrir a sus amigos y conocidos. En los orgenes de este movimiento, s se
produjeron fraudes. Por eso, se cre esta figura fiduciaria, para que los proyectos que tomaran dinero del pblico se
hiciera a travs de esta figura. Desde entonces, no se ha vuelto a producir ningn tipo de engao en este tipo de
inversiones.
UK@W: Entonces, deben el resto de pases adoptar el modelo colombiano?
R.N.: Es cierto que Latinoamrica tiene un potencial tremendo, pero la frmula de crowdfunding all es diferente y la
financiacin de los proyectos se articula de manera diferente. La gente sigue el modelo de EEUU, que no tiene topes
cuando se trata de inversores cualificados. Eso est bien porque todava es necesario dar alguna proteccin al

inversor minoritario. Nadie debe invertir ms all de cierto porcentaje. El problema de Colombia es que no diferencia
entre inversores acreditados y los que no lo estn. Aunque es un modelo ideal, en Latinoamrica, salvo casos
excepcionales, como el de Colombia, el resto de pases necesita ms tiempo, porque el fenmeno de crowdfunding
es algo todava demasiado nuevo.
En Argentina, por ejemplo, est permitido hacerlo slo para determinados proyectos locales. En Mxico, est
empezando a regularse ahora. Si se logra llegar a un modelo similar, sera una autntica revolucin para este pas,
ya que el capital que llega a la regin en forma de remesas, procedente de emigrantes que viven, por ejemplo, en
EEUU, podra utilizarse a travs del crowdfunding para desarrollar infraestructuras en cada zona, en funcin de lo
que los propios habitantes consideren que necesitan y, adems, obtendran un rentabilidad por ello.
UK@W:Cules son las diferencias entre el funcionamiento del crowdfunding en EEUU frente a Latinaomrica?
R.N.: Nosotros tenemos dos prcticas: en Nueva York y en Colombia. El ao pasado, hicimos tres proyectos
inmobiliarios grandes a travs de financiacin bancaria, con condiciones que luego ofrecimos a pequeos
inversores. Actualmente, en el caso latinoamericano es diferente por la evolucin de las divisas, ya que asumir un
prstamo bancario en una moneda local tiene mucho riesgo. En este contexto, es muy complicado dar acceso a
pequeos inversores a este tipo de proyectos. Si se tiene una fluctuacin grande frente al dlar, eso va a impactar en
la financiacin y en la rentabilidad. En ciudades como Bogot, con 10 millones de habitantes, la mayora trabaja en
el centro, pero vive en el extrarradio, lo que se traduce en problemas de transporte, seguridad, contaminacin, etc. El
problema de origen es que se necesita que haya grandes rascacielos, para que la gente pueda vivir donde trabaja.
Hay que construir hacia arriba. Sin embargo, no haba sido posible construir un rascacielos en Colombia en los
ltimos 40 aos, porque la financiacin de un edificio de este tipo en un esquema tradicional, que cuesta 300
millones, se articula aportando 60 millones por parte del promotor y tener otros 240 millones de financiacin
bancaria.
Con un tipo al 9% en pesos, es un riesgo que ningn promotor est dispuesto a asumir. Por eso, hasta ahora, se ha
optado siempre por hacer un mayor nmero de proyectos, pero ms pequeos. As, el riesgo es menor. Eso se
traduce en que hasta ahora, no existe el capital necesario para financiar la planificacin urbana que se necesita en
los pases en vas de desarrollo.
Sin embargo, el crowdfunding permite que eso cambie, ya que en Latinoamrica, a diferencia de EEUU, no se
financian las aportaciones, sino que se trata de invertir el capital ahorrado. Cada inversor aporta menos capital, pero
se hace con un nmero mayor de personas. En nuestro caso, hicimos una campaa entre los 1,7 millones de
habitantes que trabajan en el centro de Bogot, de los que en total participaron 4.200 personas que, conjuntamente,
reunieron 220 millones de dlares para financiar el primer rascacielos que se ha construido en el centro de la capital
de Colombia.