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PLAN

DE DESARROLLO

URBANISTICO
PARA EL PARTIDO DE LUJAN

CDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO


(Texto Ordenado 2013)

INDICE
Abreviaturas utilizadas................................................Pg. 4
1. Captulo I: Disposiciones generales ................................................Pg. 5
1.1. Introduccin
1.2. Objetivos
1.3. Alcances................................................................................... Pag. 6
1.4. Efectos
1.4.1. Limitacin de validez de los permisos y habilitaciones
preexistentes
1.5. mbito y Autoridad de Aplicacin.............................................. Pag. 7
1.6. Texto Ordenado y Difusin de este Cdigo
1.7. Publicacin
1.8. Conceptos y Definiciones.......................................................... Pag. 8
1.9. Cuadro N 1 de Usos del Suelo

2. Captulo II: Clasificacin del Territorio Municipal...........................Pg. 11


2.1. Clasificacin en reas y Subreas
2.2. Clasificacin en Distritos........................................................... Pag. 12
2.2.1. Distritos localizados en rea Rural
2.2.2. Distritos localizados en rea Complementaria
2.2.3. Distritos localizados en rea Urbana
2.2.4. Otros Distritos........... Pg. 13
2.2.4.1. Distritos de Proteccin
2.2.4.2. Distrito Industrial.........Pg. 14
2.2.4.3. Corredores y Equipamientos
2.3.
Disposiciones Especiales...... Pg. 15
2.4. Cuadro N 2 Clasificacin del Territorio Municipal
3. Captulo III: Normas de Uso de Suelo.............................................
3.1. Tipo de uso
3.2. Usos Permitidos y Prohibidos
Alcances
3.3. Certificado de Uso Conforme
3.4. Usos y construcciones no Conformes.....................................
3.5. Usos......
3.6. Usos en parcelas afectadas por distritos diferentes
3.7. Usos especficos
3.8. Urbanizaciones especiales ......

3.9.

Pg. 16

Pag. 17
Pg. 18

Pg. 19

Equivalencias Ley N 11459

4. Captulo IV: Normas de Subdivisin del Suelo.......................... Pg. 20


4.1. Disposiciones Generales
4.2. Requisitos
4.2.1.rea Rural
4.2.2.reas Urbanas
4.3. Denegacin de Autorizacin de Urbanizaciones.. Pg. 21
4.4. Estndares de Urbanizacin
4.4.1 Estructura vial
4.4.2. Geometra parcelaria..... Pg. 22
4.5. Distrito de Proteccin Histrica
4.6. Espacios Libres
4.7. Condiciones Ambientales
4.8. Disposiciones Administrativas
4.9. Situaciones de Hecho ...... Pg. 23
4.10. Disposiciones Especiales
5. Captulo V: Normas de Intensidad de Uso ................................... Pg. 24

6. Captulo VI: Normas de Tejido (Morfologa) ................................. Pg. 25


6.1. Superficie Edificable
6.2. Lnea de frente o Lnea Municipal. (L.M.)
6.3. Lnea de frente Interno. (L.F.I.) ....... Pg. 26
6.4. Retiros Laterales ....... Pg. 27
6.5. Patios
6.5.1. Patios Auxiliares
6.5.1.1.Viviendas Unifamiliares
6.5.1.2. Edificios destinados a Viviendas bifamiliares o multifamiliares
6.6.1. Forma de Medir el Espacio Urbano
6.6.2. Patios Apendiculares
6.6.3. Separacin entre cuerpos de un edificio (usos bifamiliares o
multifamiliares)
6.7
Planta Baja Libre
6.8. Altura, Plano Lmite................................................................ Pg. 28
6.8.1. Clculo de la altura edificable
6.9 Premios
7. Captulo VII: Distrito de Proteccin Histrico - Patrimonial
(DPH)........................................................................................... Pg. 29
7.1. Proteccin Edilicia
7.2. Proteccin Ambiental ..................... Pg. 32
7.3.Bienes Catalogados
7.4. Criterios de Intervencin............................................................ Pg. 33
7.5. Demolicin
7.6. Disposiciones especiales

8. Captulo VIII: Emprendimientos Urbansticos:


Barrios Cerrados
8.1. Definicin de Barrio Cerrado
8.2. Caractersticas de los Barrios Cerrados.................................... Pag. 34
8.3. Condiciones para su aprobacin
8.4. Estructura Parcelaria................................................................. Pag. 35
8.5. Morfologa Edilicia
8.6. Infraestructura de Servicios
8.7. Morfologa Vial
8.8. Paisaje y Forestacin

9. Captulo IX: Emprendimientos Urbansticos:


Clubes de Campo ........................................................................ Pg. 36
9.1. Definicin
9.2. Caractersticas
9.3. Requisitos para su aprobacin
9.4. Indicadores Urbansticos
9.5. Forestacin y Parquizacin .........................Pg. 37
9.6. Infraestructura de Servicios

10. Captulo X: Procedimiento de Modificaciones al Cdigo


................................Pg. 38
10.1. Reconsideracin de la Norma
10.2. Plan de Sector
10.3. Modificaciones Globales
10.4. Procedimiento Administrativo

Anexo I: Nomenclador General de Usos.................................. Pg. 39

Anexo II:
1- Planilla de Cuadro de Usos ............... Pg. 46
2- Indicadores Urbansticos de los Distritos

Anexo III: Planos Emplazamiento de Distritos


a) Escala 1:50000 ................................................... Pg. 47
b) Escala 1:12500 ................................................... Pg. 48

Anexo IV: Fichas Tcnicas


CDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

ABREVIATURAS UTILIZADAS
A.A.: Autoridad de Aplicacin
C.E.: Cdigo de Edificacin
C.O.U.: Cdigo de Ordenamiento Urbano
D.E.: Departamento Ejecutivo
E.J.: Eje Medianero
R. F.: Retiro de Frente
F.O.S.: Factor de Ocupacin del Suelo
F.O.T.: Factor de Ocupacin Total
h.: Altura
HCD: Honorable Concejo Deliberante
HM: Altura Mxima
LM: Lnea Municipal
L.F.I.: Lnea de frente interno
O.T.: Oficinas Tcnicas
O: Ordenanza
R.L.: Retiro lateral

CDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

1. CAPTULO I: DISPOSICIONES GENERALES


1.1. Introduccin
1

El Cdigo de Ordenamiento Urbano (COU) es un instrumento normativo del Plan de


Desarrollo Urbanstico del Partido y, por lo tanto, resultado de un complejo proceso
de elaboracin, que permiti el intercambio entre equipos tcnicos, funcionarios y
representantes de la comunidad.

Del conjunto de acciones propuestas por el plan, el primer eje estratgico propone
posicionar a Lujn como un centro autnomo complejo, sealando el inters por
consolidar un cinturn verde que previendo la futura expansin urbana, proteja a la
localidad del proceso de metropolizacin, sealando asimismo la necesidad de
estructurar un sistema vial y de transportes y consolidar acuerdos regionales con los
municipios contiguos.

El segundo eje, movilizar el potencial econmico de la localidad, destaca la


necesidad de reorganizar el espacio productivo, estimular el crecimiento de las
actividades comerciales y de servicios destacando el inters por el desarrollo de
actividades tursticas, as como de reas de apoyo a la segunda residencia y a las
actividades universitarias.

El tercer eje propone consolidar la imagen de Lujn, seala la necesidad de poner


en valor el casco histrico, promover una adecuada jerarqua de centros y producir
ajustes normativos que mejoren las posibilidades del gobierno municipal de acompaar
el crecimiento del rea urbana, regulando la subdivisin del suelo y los estndares
requeridos para la produccin de suelo urbano, tipos e intensidades de uso, definiendo
una morfologa adecuada para cada zona del Partido en funcin de sus
potencialidades.
Define la necesidad de poner en valor el patrimonio construido llevando adelante un
trabajo de relevamiento y catalogacin de reas y edificios de valor patrimonial
(histrico, arquitectnico o paisajstico) dando una normativa especfica para las reas
de proteccin.

El cuarto eje propone avanzar en el proceso de la consolidacin urbana y


mejoramiento de la calidad de vida, proponiendo acciones de expansin de redes,
tratamiento de reas verdes en el marco de programas de barrio en los que se canalice
la accin pblica al mejoramiento del cuadro de vida barrial.

Por ltimo, el quinto eje propone la recuperacin de la calidad ambiental,


promoviendo una serie de acciones tendientes a mejorar el manejo ambiental del
Partido.
El COU se propone, por lo tanto, como un instrumento normativo tendiente regular las
intervenciones sobre el territorio del Partido en funcin de estos criterios explicitados
por el plan.

1.2. Objetivos
Siguiendo las directivas del Decreto Ley 8912/76 que regula el ordenamiento territorial y
usos de suelo en la Provincia de Buenos Aires, este Cdigo propone definir marcos de
referencia generales y particulares en materia de uso del suelo, parcelamiento, densidad
de ocupacin y morfologa urbana definiendo, asimismo, parmetros de proteccin y
puesta en valor del medio ambiente natural y del patrimonio construido.
Son objetivos del COU:
a) Promover el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin de Lujn
incidiendo en el mejoramiento de las condiciones de estructuracin del espacio
urbano.
5

b) Contribuir al desarrollo econmico del Partido, poniendo en valor la capacidad de


soporte de su estructura urbana y ambiental.
c) Garantizar un adecuado ordenamiento territorial, orientando las actuales tendencias
de crecimiento para posicionar a Lujn como un ncleo urbano autnomo, atractivo,
convocante, reconocido como una referencia territorial, espiritual, histrica y cultural
que forma parte de la identidad de los argentinos.
d) Asegurar la conservacin, mejoramiento y puesta en valor del medio ambiente,
implementando acciones de recuperacin de las reas que hayan sido daadas.
e) Preservar reas de inters patrimonial, histrico o paisajstico; los sitios, lugares o
monumentos histricos; las obras de arquitectura y todo aquello que resulte
representativo y significativo del acervo tradicional y cultural de la comunidad.
1.3. Alcances
Las disposiciones del COU alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados, directa o
indirectamente, con el ordenamiento urbanstico del territorio del Partido, en especial con
cuestiones referidas al uso del suelo, a las construcciones pblicas y privadas, la apertura
y ensanche de vas pblicas, la subdivisin y englobamiento de parcelas, la preservacin
de los mbitos histricos, arquitectnicos y paisajsticos.
Todos los organismos debern aplicar las resoluciones de carcter general que dicte la
Autoridad de Aplicacin (AA), quien tendr la responsabilidad de aclarar o interpretar las
disposiciones del COU, dejando expresa constancia de los criterios aplicados en cada
caso.
Este marco normativo no pretende ser exhaustivo ni nico, reconociendo la existencia de
otras leyes, ordenanzas, disposiciones y reglamentos tambin referidos a cuestiones que
son de su competencia debe, sin embargo, establecer criterios precisos evitando que la
existencia de superposiciones o ambigedades dificulten la aplicacin de la norma. Queda,
por lo tanto, derogada toda disposicin municipal que se oponga a las previsiones
establecidas en el COU.
En el caso que se presenten casos que constituyan materia opinable, la AA ponderar los
trminos de la discusin y fundamentar su toma de posicin respecto de los criterios que
finalmente sern aplicados.
1.4. Efectos
Las disposiciones del COU son aplicables tanto a personas fsicas como jurdicas, sean
stas ltimas de carcter pblico o privado, con relacin a los bienes sobre los cuales
ejerzan derechos y que se encuentren ubicados dentro del Partido de Lujn.
1.4.1. Limitacin de validez de los permisos y habilitaciones preexistentes
La existencia de actos administrativos desarrollados con anterioridad a la puesta en
vigencia del COU dan origen a derechos adquiridos que el Municipio reconocer a los
propietarios con constancia de habilitacin finalizada (Habilitacin otorgada) y/ o
plano de construccin aprobado.
Asumiendo que esos derechos caducan en tanto no se realice el fin que dio lugar a estos
actos administrativos, se fija un plazo para la vigencia de estas autorizaciones.
En el caso de habilitaciones aprobadas con anterioridad y que, han quedando prohibidas
por el COU, cuentan con un plazo de 6 (seis) meses para concretar el inicio de la
actividad.
Cuando se trate de locales habilitados, mantendr su vigencia siempre que se destine al
mismo uso y se mantengan las caractersticas del local en el momento de su ltima
habilitacin.
Las actividades que, a la fecha de puesta en vigencia del COU, se hallen en
funcionamiento sin la habilitacin correspondiente y que no se adecuen al mismo, cesarn
automticamente.
En caso que las instalaciones requieran de trabajos de remodelacin o ampliacin,
debern ajustarse a las directivas del COU.

Quienes cuenten con planos de construccin aprobados segn las disposiciones de la


Ordenanza 1444, que no hayan sido an materializados, tendrn un plazo de 12 (doce)
meses a partir de la puesta en vigencia del presente para iniciar los trabajos, cumplido el
mismo, caducar la autorizacin otorgada, debiendo adecuarse a las disposiciones
vigentes
De acuerdo con la normativa vigente, se entiende que la finalizacin de los trabajos se
documenta mediante la presentacin de los planos conforme a obra y la extensin del
certificado final de obra.
1.5. mbito y Autoridad de Aplicacin
El COU ser de aplicacin en todo el Partido de Lujn.
La AA del COU es la Secretara de Infraestructura, Obras y Servicios Pblicos de la
Municipalidad de Lujn, especficamente la Direccin de Planeamiento.
La AA constatar el cumplimiento de estas disposiciones, exigiendo la presentacin de la
documentacin tcnica necesaria.
Tendr, asimismo, competencia en la implementacin de programas y proyectos
tendientes a lograr una gestin dinmica del COU. Sobre la base de esta informacin, la
AA ejercer el poder de polica, constatando que las construcciones se correspondan con
la normativa vigente y con la documentacin tcnica presentada, y de no ser as, es la
responsable de aplicar las sanciones previstas por el COU.
En los casos que lo considere pertinente, podr convocar una Comisin Asesora, cuya
opinin tendr carcter no vinculante.
1.6. Texto Ordenado y Difusin
Texto Ordenado
Se encomienda a la AA llevar adelante el registro de las modificaciones, ampliaciones o
especificaciones, debidamente aprobadas del COU, publicando anualmente una versin
ordenada, en la que se las incorpore, manteniendo la continuidad de su articulado.
Deber, asimismo, guardar registro de las resoluciones de carcter general y de las
interpretaciones que realice frente a casos particulares, de modo de garantizar que stas
se ajusten al cumplimiento del principio de igualdad ante la ley.
Difusin
La AA tendr la responsabilidad de implementar mecanismos (desarrollo de cursos,
conferencias o publicaciones) destinados a facilitar la comprensin y el manejo del COU,
tanto en medios profesionales especializados como a los vecinos interesados en adquirir
estos conocimientos.
Se autoriza, por lo tanto, a la Secretara de Infraestructura, Obras y Servicios Pblicos
a realizar las acciones necesarias para garantizar una edicin de la presente norma.
Consultas
Sin perjuicio de la utilizacin de los mecanismos de reforma al COU, previstos en el
Captulo 10, la AA podr recabar informes de entidades profesionales, Universidad,
cmaras empresariales y organismos de la administracin central de la ciudad. Esta
consulta estar referida a la temtica especfica para la aplicacin del mismo y no tendrn
carcter vinculante.
1.7. Publicacin
El COU entrar en vigencia despus de su publicacin en el Boletn Oficial de la
Provincia de Buenos Aires y por medio de una edicin realizada sobre soporte grfico o
magntico, que puede ser adquirida por los interesados.

La AA deber contar con un ejemplar para ponerlo, gratuitamente, a disposicin de los


recurrentes que soliciten su consulta.

1.8. Conceptos y Definiciones


A los fines del presente reglamento, en los anexos, se adjunta un glosario donde se
precisa el contenido de las palabras y expresiones utilizadas.
1.9. Cuadro N 1: De los Usos del Suelo
rea: Recorte operativo que delimita el territorio municipal en reas: Rural,
Complementaria y Urbana.
Subrea: Unidad espacial resultante de la subdivisin de un rea.
Zona: rea con caractersticas homogneas.
Subzona: Unidad espacial resultante de la subdivisin de una zona.
Distrito: Zona o subzona a la que se le asignan parmetros urbansticos.
Constituye la unidad espacial de la codificacin.
rea Rural (AR): rea de explotacin extensiva rural.
rea Complementaria (AC): Corresponde a los sectores adyacentes del rea
urbana, que por sus caractersticas, ubicacin o dimensiones, adquiere relevancia
y presenta condiciones adecuadas para una posible ampliacin del permetro
urbano.
rea de Reserva: Zona que, por sus caractersticas, adquiere un inters especial
en el largo plazo.
rea Urbana: Zona que constituye el ncleo poblacional de mayor densidad,
siendo su funcin predominante la residencial, as como actividades terciarias
(comercio, finanzas, administracin), equipamientos, servicios comunitarios y
actividades productivas compatibles.
Distritos Residenciales: Destinados, como uso predominante, a la localizacin de
viviendas con el fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de
habitabilidad.
Corredores Comerciales (CC): Alineamientos en los que, en la afectacin de las
parcelas frentistas de una determinada calle predomina la actividad comercial.
Segn los casos, los corredores tienden a especializarse como comercio peridico,
apoyo a la produccin o actividades recreativas para adultos.
Distritos Industriales (DI): Destinados a la localizacin de actividades industriales
y de almacenaje, como uso predominante y a veces exclusivo.
Distrito de Proteccin Ambiental (DPA): Destinado a proteger unidades
ambientales que, por sus caractersticas, presentan un inters especial como
garanta del mantenimiento de las condiciones ambientales y reaseguro de la
sustentabilidad del asentamiento. Generalmente coincidente con las restricciones
establecidas por la Autoridad Provincial para los cursos de agua.
Reserva Urbana (RU): Fraccin de extensin considerable, generalmente sin
amanzanar, actualmente con usos especficos de escasa ocupacin del suelo que,
en el futuro puede incorporarse y complementar el tejido urbano mediante normas
especiales estudiadas al efecto.
Subrea Suburbanizada: Sector de la trama actual que an no ha logrado contar
con los niveles de infraestructura indispensable para su clasificacin como
Subrea Urbanizada.
Subrea Urbanizada: Sector de la trama actual de la ciudad que cuenta con
servicios de energa elctrica, agua corriente y cloaca.
Uso del suelo: Conjunto de actividades que se realizan en el territorio
emplazando instalaciones o edificios, as como las explotaciones que se puedan
desempear en el mismo.
Uso dominante: Imprime el carcter fundamental de una zona. Depende de las
caractersticas del suelo afectado o de la intensidad de la actividad que se realiza,
generando respecto de los dems usos que se desarrollan en la misma zona
relaciones de subordinacin. Debe contar con todo los privilegios para su
localizacin y desarrollo de la actividad especfica.
Uso complementario: Destinado a satisfacer funciones necesarias para el desarrollo
del uso principal, asociado a l y que resulta coexistente, no pudiendo afectarlo en ningn

caso.

Uso permitido: Actividad (predominante o complementaria) que puede radicarse en un


distrito cumpliendo con las prescripciones de esta norma.
Uso conforme: Actividad que se desarrolle o se pretenda desarrollar en una parcela que
cumpla con las normas previstas para la zona respectiva.
Uso no conforme: Actividad que se desarrolle o se pretenda desarrollar en una parcela
y que no cumpla con las normas previstas para la zona respectiva.
Uso condicionado: Funcin que, en principio, puede ser considerada como
inadecuada para una determinada zona pero que, en el marco de determinadas
condiciones tcnicas, puede ser admitida, con carcter excepcional, en tanto no
altere las caractersticas del distrito ni ocasione molestias al uso dominante.
De la Ocupacin del Suelo
rea edificable: Sector de las parcelas en la que es posible ubicar la
construccin. Se determina con la aplicacin de los indicadores urbansticos
fijados para el distrito correspondiente (F.O.S, retiros, densidad, etc.).
Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.): Relacin entre la superficie
determinada por la proyeccin del edificio sobre un plano horizontal a nivel de
vereda y la superficie total, segn mensura de la parcela.
A los efectos de su cmputo, se tomar el rea de la envolvente de las
proyecciones horizontales de todos los niveles del edificio, incluidas las salientes y
los voladizos o balcones (excepto los que se emplazan en espacio pblico). No
sern consideradas las plantas de tratamiento de lquidos cloacales y/o
industriales y las cmaras de servicios de infraestructura (GASBAN,
TELEFONICA, COTEFLAN, CESPLL, etc.).
De la superficie libre reglamentaria deber destinarse, como mnimo, un 50%
como terreno absorbente, forestado y parquizado.
Factor de Ocupacin Total (F.O.T.): Establece la superficie mxima construible
en cada parcela, de considerar la sumatoria de ellas en relacin a la superficie de
la parcela, segn titulo.
A los efectos de su cmputo para edificios multifamiliares no ser considerada como
superficie cubierta la correspondiente a: cuartos de mquinas, locales para instalaciones
complementarias centrales; tanques; la de subsuelos por debajo de la cota de 1,40 m.;
las plantas de tratamiento de lquidos cloacales y/o industriales y las cmaras de servicios
de infraestructura (gas - electricidad telfono - saneamiento).

Morfologa
Altura mxima de edificacin: Medida vertical del edificio segn la zona
correspondiente. En el caso de edificios en altura pueden sobresalir instalaciones
complementarias (tanques y chimeneas), cajas de ascensores y escaleras.
Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, entre
medianeras, cuya altura es fija y sobre la cual pueden sobreelevarse otros
volmenes edificados.
Edificio: Superficie construida para albergar personas, animales o bienes muebles
de cualquier clase y para el desarrollo de actividades de diferente tipo.
Espacio pblico: Espacio urbano existente de bienes de dominio pblico librados en
forma gratuita al uso pblico. Es el caso de calles, avenidas, plazas y parques y del que
participan los pavimentos, aceras, sectores parquizados.
Espacio urbano: Espacio areo (pblico o privado) afectado por restricciones

tendientes a garantizar buenas condiciones de habitabilidad en funcin de


requerimientos ambientales de iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica,
privacidad, ngulo de visin del suelo, visuales exteriores, vegetacin, etc.) y al
cual deben ventilar e iluminar todos los locales de primera clase.
Se consideran como Espacio Urbano:
El espacio de va pblica comprendido entre lneas municipales y, entre stas y las
de retiro obligatorio o voluntario de la edificacin.
El espacio entre paramentos laterales de los edificios y las lneas divisorias entre
parcelas, conectado directamente con el espacio de va pblica y el espacio libre
de manzana.
Espacio de contrafrente: Entre lnea divisoria de parcela y contrafrente del edificio.
Espacios internos: Que por sus dimensiones pueda conformarlo (60,00 m2 de
superficie mnima medidas lineales 10,00 m x 6,00 m).
9

Centro libre o espacio libre de manzana: Espacio areo del interior de la manzana
limitado por los planos verticales que pasan por las lneas de frente interno, destinado
prioritariamente a espacio libre, definindose para cada distrito su ocupacin parcial con
otros usos.
Patio: Espacio comprendido entre paramentos verticales correspondientes a uno o varios
volmenes edificados.

Patio apendicular del espacio urbano: patio generado por entrantes y retiros
parciales de los cuerpos edificados, abierto por un lado al espacio urbano.
Se trata de patios adheridos a un espacio urbano por uno de sus lados, el cual debe ser
igual a dos veces la profundidad del patio.
Locales de primera clase: Dormitorio, comedor, sala, sala comn (living), biblioteca,
estudio, locales comerciales, consultorio, escritorio, oficina, y todo local que, habitable, no
se encuentra clasificado de otro modo en el COU.
Locales de segunda clase: Cocina, cuarto de bao, lavadero, guardarropa o vestuario
colectivo.
Patios auxiliares: reas descubiertas y ubicadas entre los volmenes construidos en
las parcelas que, por sus dimensiones, no son aptas para conformar el espacio urbano. A
tales patios pueden iluminar y ventilar los locales de segunda clase.
Plano lmite: Plano virtual horizontal que limita la altura total de las edificaciones por
encima del cual slo se admite que sobresalgan instalaciones complementarias (tanques
y chimeneas).
Pulmn de manzana: Sector no edificable del centro de manzana, a nivel de terreno,
destinado a espacio libre verde y a garantizar un porcentaje de terreno absorbente
establecido en funcin de las caractersticas del distrito.

De la Subdivisin del Suelo


Calle: Sector de vas pblicas comprendida entre lneas municipales que incluye aceras y
calzadas respectivas.
Calles sin salida - cul de sac: Son calles que estn conectadas a otra va por uno de
sus extremos. Se autorizarn cuando razones de diseo lo exijan. En todos los casos, en
su extremo cerrado deber proyectarse un cul de sac de 25,00 m de dimetro y largos
establecidos, excepto cuando est prevista la prosecucin de su traza en la trama urbana
existente. Para divisiones abiertas el ancho de la calle no ser inferior a 15,00 m.
Caminos vecinales: Vas de circulacin en zonas rurales que permite la
intercomunicacin entre los predios, cuyo ancho mnimo no ser inferior a 20,00 m.
Estado parcelario: Caractersticas de la parcela constituida por sus elementos
esenciales:
1. La ubicacin del inmueble y sus linderos.
2. Los lmites del inmueble en relacin con el ttulo jurdico o la posesin
ejercida.
3. Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Fraccin: Clasificacin del ordenamiento catastral formada por uno o ms conjuntos de
parcelas que no posee caractersticas de manzana.
Fraccionamiento: Toda divisin de la tierra bajo las siguientes formas: Urbanizacin o
Subdivisin.
Frente de Parcela: Lnea comprendida entre las divisorias laterales y que limitan una
parcela con la va pblica o lugar pblico.
Frente mnimo: El ancho mnimo de parcela en toda su longitud, establecido por la
norma vigente.
Lnea de Edificacin: Lnea sealada por la Municipalidad a los fines de efectuar
construcciones en planta baja. Podr ser coincidente con la Lnea Municipal o fijarse a
partir de una distancia mnima a la misma (retiro de frente) que, en relacin a cada zona,
estuviere determinada.
Lnea Municipal: Conformada por los frentes de parcelas que determinan el permetro
de un macizo (manzana, quinta, chacra, fraccin).
Lnea Medianera: Lnea divisoria entre dos parcelas contiguas.
Lnea Municipal de Esquina: Delimita la va pblica en las esquinas, en el encuentro
de dos Lneas Municipales. Supondr la resolucin de la ochava reglamentaria.
Lote: Bien inmueble de extensin territorial continua segn se encuentra definido en las
correspondientes escrituras de dominio. Su propietario podr ejercer el dominio dentro de
los lmites determinados por los ttulos de propiedad, los planos de fraccionamiento
debidamente aprobados y registrados o los relevamientos territoriales aprobados por los
organismos competentes, sean de uno o varios propietarios en condominio y aunque
hayan sido adquiridos por ms de un ttulo.
Manzana conformada: Se encuentra rodeada de va pblica en todo su permetro y as
la denomin el organismo pertinente que aprob su conformacin.

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Parcela: Bien inmueble de extensin territorial continua, deslindado por un polgono


cerrado, perteneciente a uno o varios propietarios en condominio o poseda por una
persona o varias en comn, cuya existencia y elementos esenciales consten en un plano
registrado en el organismo catastral.

Parcela de esquina: Aqulla que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre
va pblica.
Parcela intermedia: Aqulla que no es predio de esquina y se encuentra rodeada
en dos o ms lados por otro u otros predios.
Pasajes o cortadas: Calles que se utilizarn cuando las condiciones del terreno
no permitan continuar la trama existente.
Predio: Ver Parcela.
Propietario: Persona fsica o razn social con capacidad de ejercer derechos
reales sobre una parcela o fraccin.
Subdivisin: Todo fraccionamiento de tierra mediante la mensura de un predio.
Urbanizacin o loteo: Toda mensura y subdivisin de tierra con el fin fundamental
de ampliar el ncleo urbano ya existente, con modificacin de la red vial, previsin
de espacios verdes y/o espacios libres para uso pblico.
Vas de distribucin primaria: Vas que interconectan, en sentido longitudinal y
transversal, sectores urbanos entre s, pudiendo tener separador central o
plazoletas.
Vas de distribucin secundarias: Vas cuya funcin es canalizar el trnsito
interno barrial hacia las vas de distribucin primaria. Pueden ser de doble mano.
Vas de penetracin y circunvalacin: Son vas de acceso a la ciudad
(existentes o proyectadas) que la circundan como acceso de trnsito pesado a la
ciudad.
Ochava: La ochava es una forma de resolver la lnea municipal de esquina que
supone la sesin al dominio pblico de un espacio triangular de 3.00 m de cateto.

2. CAPITULO II: CLASIFICACIN DEL TERRITORIO MUNICIPAL


2.1. Clasificacin en reas y Subreas
Con el fin de promover una correcta localizacin de las actividades sobre el territorio
municipal se ha procedido a su clasificacin funcional en cuatro reas:
1. rea Rural: Comprende aquellas reas destinadas al desarrollo de actividades
primarias, como la agropecuaria extensiva y la produccin forestal. Reafirmando
criterios de organizacin del espacio productivo tradicionales en este municipio, en
el marco de condiciones que acotan su envergadura y con la condicin de ser
sometidos a severos controles ambientales, en el Partido de Lujn se admite la
localizacin de plantas industriales en el medio rural.
2. rea Urbana: Constituye el ncleo poblacional de mayor densidad, siendo su
funcin predominante la residencial, as como actividades secundarias (industriales)
y terciarias (comercio, finanzas, administracin), equipamientos y servicios
comunitarios.
Sern diferenciadas dos subreas:
a) Subrea Urbanizada: Corresponde a los sectores de la trama actual de la ciudad
que ya cuentan con servicio de energa elctrica, agua corriente y cloacas.
b) Subrea Suburbanizada: Sector que an no ha logrado contar con los niveles de
infraestructura indispensables para su clasificacin como Subrea Urbanizada.
3. rea Complementaria: Sector adyacente del rea Urbana que, por sus
caractersticas, ubicacin o dimensiones, adquiere relevancia en el mediano plazo,
presentando condiciones adecuadas para una posible ampliacin del permetro
urbano.
4. rea de Reserva: Aquella que, por sus caractersticas, adquiere un inters
especial en el largo plazo, como reaseguro de la sustentabilidad o del
mantenimiento de las condiciones ambientales del asentamiento.
11

Se considerarn como tal, las costas inundables de- ro Lujn y de arroyos


tributarios de esa cuenca, identificndolas como reas que deben recibir un
tratamiento ambiental particular, que implica establecer restricciones para su uso y
sealando el inters por recuperarlas como espacios pblicos.
Dentro de este sector ser denominado Distrito de Proteccin Ambiental a la
porcin del REA DE RESERVA lindera a los cursos de agua mencionados.
2.2. Clasificacin en Distritos
Con el fin de garantizar una correcta estructuracin del territorio, permitiendo que el
proceso de crecimiento poblacional y de concentracin urbana de lugar a una adecuada
distribucin de los usos y densidades, se procedi a definir dentro de cada rea los
siguientes distritos:

2.2.1. Distritos localizados en rea Rural


AR1 Distrito Rural 1: Destinado a las actividades extensivas agrcolas y ganaderas
admitindose plantas industriales.
AR2 Distrito Rural 2: Manteniendo el predomino de las actividades agrcolas y
ganaderas extensivas, conforma un rea de amortiguacin del crecimiento urbano,
garantizando la existencia de reas verdes con baja intensidad de ocupacin. En
este distrito se admite la radicacin de urbanizaciones especiales, chacras y clubes
campo. (Ver Captulo IX).
2.2.2. Distritos localizados en rea Complementaria
ACRE1: Distrito Residencial Extraurbano 1: Conforma el tejido de borde de la
localidad. Destinado a la localizacin de segunda residencia y prepara las
condiciones para una futura expansin del rea urbana. Se admite localizacin de
urbanizaciones especiales. (Ver Captulo 8).
ACRE2: Distrito Residencial Extraurbano 2: Contempla una primera subdivisin
en quintas y grandes parcelas cuya geometra admite fraccionamientos posteriores.
Se permite desarrollo de urbanizaciones especiales. (Ver Captulo 8).
ACAI: rea Complementaria Agropecuaria Intensiva: Promueve el desarrollo de
actividades agropecuarias intensivas, como transicin ciudad campo, como un
modo de proteger el entorno de reas de valor ambiental.
ACI. rea Complementaria Industrial: Se trata de la localizacin de industrias con
carcter dominante, separadas del entorno residencial. Pueden ser aisladas o
parques industriales. Slo se admite la localizacin, con carcter complementario,
de usos administrativos o comerciales vinculados con la produccin.
2.2.3. Distritos localizados en rea Urbana
Distritos Residenciales
Son aqullos en los que se prioriza la localizacin de viviendas con el fin de garantizar
y preservar las buenas condiciones de habitabilidad, admitiendo, segn los casos, la
localizacin de otros usos compatibles con la residencia.
En funcin de las caractersticas que presentan los distintos sectores, tanto en lo
referido a su nivel de consolidacin urbana, diferentes combinaciones de usos (mixtos),
como a las caractersticas geomtricas y morfolgicas del tejido urbano, se procedi a
diferenciar seis tipos de reas residenciales.
UR1. Residencial 1: Uso dominante urbano residencial: Comprende la localizacin
de vivienda familiar y servicios complementarios (comerciales, profesionales y de
alimentacin, institucionales, financieros, etc.) y provista de todos los servicios de
infraestructura. Se admite la localizacin de vivienda multifamiliar con los mximos
indicadores urbansticos.
UR2. Residencial 2: Residencial en tejido antiguo con densidad media en rea
urbana: Se trata de reas consolidadas que cuentan con redes de agua y cloaca, y

12

pavimento. Combina el uso residencial con actividades comerciales y de servicios.


Diferencia dos subsectores en funcin de los usos permitidos: UR2a y UR2b.
UR3. Residencial 3: Residencial en proceso de consolidacin. Diferencia dos
subsectores:
UR3a: rea Urbanizada: Cuenta con redes de agua y cloaca y pavimento.
UR3b: rea Urbanizada: Carente de algn servicio de infraestructura.
UR4. Urbano Residencial: Parcelas de dimensiones mayores al lote tipo.
UR5. Residencial periurbano de baja densidad: Conforma el tejido de borde que
limita con el rea Complementaria. Se inscriben dentro de esta categora
fraccionamientos de amplias parcelas con uso predominante residencial.
UR6. Residencial 6: Residencial suburbano: Propio de las reas de expansin, se
localiza en general en rea suburbanizada. Predominantemente residencial admite la
habilitacin de pequeos talleres.
URM. Residencial Mixto: Se trata de sectores que combinan el uso residencial con el
desarrollo de actividades productivas, servicios y talleres industriales.
2.2.4. Otros Distritos
2.2.4.1. Distritos de proteccin
Tomando como antecedente la ordenanza de edificios significativos y con el propsito
de resguardar las caractersticas histrico-patrimoniales del casco fundacional y de
otros sectores significativos del Partido, se ha procedido a implementar parmetros
especficos.
DCF. Distrito Casco Fundacional: Distrito de proteccin Histrico Patrimonial que
contiene el casco fundacional de la Ciudad de Lujn. Contiene grados de intervencin
especficos.
DPH. Distrito de Proteccin Histrico-Patrimonial (DPH): Estos distritos afectan a
sectores que presentan las mayores concentraciones de edificios, sitios o ambientes
de inters histrico, simblico, paisajstico o patrimonial. Se establece sobre estos
distritos una restriccin al dominio particular, en consideracin a la existencia de
un patrimonio social que se desea preservar.
Bajo esta denominacin han sido afectados diferentes DPH, siendo los principales los
que afectan el casco antiguo, los boulevares, los inmuebles de los institutos
neuropsiquitricos, del Instituto Alvear y del Instituto Ramayn Lpez Valdivieso, las
instalaciones industriales de la empresa Flandria y el entorno de las antiguas
estaciones que conforman la cabecera de la ciudad y de las localidades (Juregui,
Cortnes, Torres, Open Door y Olivera).
En el caso de Carlos Keen, que cuenta con estudios particularizados, los indicadores
a aplicar sern los dispuestos por la Ordenanza 4580, correspondiendo con el ZPCK
de la mencionada norma.
Se afectan tambin para incorporar nuevas actividades las estaciones
desactivadas de San Eladio, Sucre y Parada Alastuey y el puente sobre el Ro
Lujn en Olivera.
Se podrn ampliar estos DPH con los estudios y evaluaciones correspondientes de
otros sectores que lo ameriten.
DCF. Distrito Casco Fundacional
DPH1. Cementerio Histrico Institucin Catlica / Educativa Histrica
DPH2. rea Centro
DPH3. rea Avenida Espaa
DPH4. Predios Ferroviarios
DPH5. Zona de Proteccin Histrica Carlos Keen
DPH6. rea Juregui
DPH7. Institucionales
13

DPA. Distrito de Proteccin Ambiental (DPA): Se trata de un segmento del rea de


Reserva que atraviesa las reas Urbana, Complementaria y Rural del Partido,
conformando un corredor verde que protege las mrgenes del ro Lujn y sus
afluentes.
Relaciona, ambientalmente, algunos sectores del rea Urbana con el Distrito Rural 2
(cintura verde) conformando, junto con el rea de Reserva y el ACAI, un sistema de
reas verdes tendiente a garantizar la calidad ambiental de los sectores urbanizados
del Partido.
2.2.4.2. Distrito Industrial
UI. Distrito Urbano Industrial: Se trata de un distrito inserto en el rea Urbana donde
el uso dominante es el industrial. Por sus caractersticas admite la coexistencia con
otros usos urbanos (recreativos, deportivos, comerciales y de servicios), incluyendo la
vivienda. Este tipo de tejido es, en general, el resultado del proceso histrico del
crecimiento de la ciudad, que permiti el asentamiento de estos usos residenciales en
el borde perifrico entorno a distintos emplazamientos industriales.
En todos los casos, estas reas requieren un tratamiento particular, ponindose
especial atencin en que las caractersticas del tipo de proceso industrial permitan que,
en su entorno, puedan consolidarse los usos residenciales en condiciones adecuadas,
previendo amortiguacin ambiental mediante retiros forestados.
Cabe mencionar que estas actividades pueden ser localizadas en otros distritos en:
reas Urbanas Mixtas (URM), en sectores del rea Complementaria (ACI) y en el
Rural (AR1) siempre que se ajusten a las restricciones establecidas para cada caso.
No se admitir en el Partido de Lujn la localizacin de industrias de 3ra
categora, Grado 3, segn la clasificacin establecida en el Anexo I, Decreto
1741/96, Ley 11.459.
2.2.4.3. Corredores y Equipamientos
Son penetraciones comerciales en zonas donde predomina otro tipo de uso, y
ampliacin de los indicadores en los distritos Residenciales. Quedan afectados los
lotes con frente sobre vas principales determinadas. La trama constituida por la
totalidad de estos corredores conforma el esqueleto de la estructura urbana de la
localidad.
En funcin de las tendencias actuales de localizacin se define una cierta
especializacin de los usos sobre cada uno de estos ejes o sobre algunos de sus
tramos. Esta constatacin ha llevado a diferenciar dos tipos de corredores:
Residenciales:
. CR1. Corredor Residencial 1: Emplazado frente a calles de amplias dimensiones,
que admite un incremento leve de los indicadores respecto de los propuestos para el
distrito.
. CR2. Corredor Residencial 2: Este corredor posibilita el mayor incremento de los
indicadores por estar emplazado frente a grandes espacios urbanos, parques y
paseos.
Comerciales:
. CC1. Corredor Comercial 1: Comercio y Servicios: Destinado a concentrar
actividades comerciales, administrativas, de servicios financieros e institucionales. Se
localiza en arterias con un alto nivel circulatorio que, pese a la concentracin de
comercios, mantienen su funcin residencial.
. CC2. Corredor Comercial 2: Apoyo a la produccin destinado a comercio mayorista y
minorista, complementndose con actividades productivas o de servicios como talleres,
depsitos, etc. Se admite la localizacin de comercio mayorista tipo A y almacenaje y
fraccionamiento hasta 500 m2 con movimiento vehicular interno.
. CC3. Corredor Comercial 3: Turstico recreativo: Corredor de actividades
recreativas, tursticas y deportivas (locales bailables, clubes, gastronoma), servicios de
esparcimiento, a localizar en predios mayores de 2.000 m2.
E. Equipamiento: Se trata de grandes predios o sectores afectados a la localizacin
de equipamientos:
14

Pblicos: salud, educacin, recreacin, seguridad, transporte.


Privados: comerciales, tursticos, recreativos, educativos, etc.

EC. Equipamiento Comercial: Concentraciones de actividades terciarias,


comerciales, recreativas y/o culturales en grandes predios que no podrn ser
subdivididos en parcelas menores de 5000 m2.
ET. Equipamiento Turstico: Localizacin de actividades tursticas, institucionales,
parques temticos en predios de amplias dimensiones. No podrn realizarse parcelas
de dimensiones inferiores a 2500 m2.
Se debe compatibilizar la actividad hotelera con las disposiciones de los
Decretos N 3030/77 y 659/07 de la Provincia de Buenos Aires (Habilitacin y
Funcionamiento" y de Reclasificacin y Recategorizacin de los Alojamientos
Tursticos que afectan a los establecimientos destinados a la actividad
hotelera).
V. Verde Pblico: Corresponde a grandes predios o sectores de la ciudad afectado al
uso pblico para los que se definen parmetros especiales. Cumplen funciones
sociales, recreativas, deportivas y culturales contribuyendo, asimismo, a la
preservacin del medio ambiente.
2.3. Disposiciones Especiales
2.3.1. La ex Fabrica Flandria emplazada dentro del Distrito DPH6, admitir el uso
Industrial que admita la continuidad de su funcionamiento, en convivencia con las
normas del Distrito de Proteccin.
2.4. Cuadro N 2: Clasificacin del Territorio Muni cipal

Zona

Complement.

Denominacin
AR1

ZCC

AR2

Residencial extraurbano

ACRE1 ACRE2

Agrcola Intensiva

ACAI

Industrial

ACI

reas Histrico-Patrimonial

DPH 1-2-3-4-5-6-7

Proteccin Ambiental

DPA

Residencial

Residencial

UR1 - UR2a / b
UR3a / b
UR4 - UR5 UR6

Mixto

Residencial Mixto

URM

Comercial

CC1 CC2 - CC3

Residencial

CR1 CR2

Industrial

UI

Turstico

ET

Comercial

EC

Espacios Pblicos

Distritos de Proteccin

Urbana

Distrito
Agrcola extensivo 1
Plantas industriales
Agrcola extensivo 2
Zona de Club de
Campo

Rural

rea

Corredor
Industrial
Equipamiento (E)
Verde Pblico

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3. CAPTULO III: NORMAS DE USO DE SUELO


3.1. Tipo de Uso
Se entiende por uso de un inmueble (terreno, edificio o estructura) a la funcin o
destino para el cual ha sido diseado, construido, ocupado, utilizado o mantenido.
La autorizacin de demoler, construir, ampliar o remodelar todo tipo de locales, as como la
posibilidad de habilitarlos para cualquier tipo de uso, supone el reconocimiento del derecho
a realizar una actividad que no se halla genricamente prohibida, partiendo de la premisa
de la existencia de un ciudadano (o propietario) con un derecho preexistente, cuyo ejercicio
se encuentra subordinado al cumplimiento de condiciones establecidas por leyes,
ordenanzas o reglamentos.
El COU define en este captulo cules son los usos compatibles e incompatibles segn las
caractersticas de cada distrito en que fuera subdividido el territorio municipal.
Operativamente la identificacin de los usos establecidos para cada zona surge de un
cuadro en el que se relacionan los distritos con un conjunto de actividades tipificadas en un
nomenclador.
3.2. Usos Permitidos y Prohibidos
De acuerdo con la clasificacin del territorio municipal (punto 2.1) se define para cada zona
un uso dominante, describindose asimismo un conjunto de usos compatibles e
incompatibles en funcin de las caractersticas particulares de cada sector.
Uso exclusivo: Cuando el distrito admite como afectacin un nico uso.
Uso principal o dominante: Es el que define la actividad principal de cada distrito.
Uso complementario: Es el destinado a satisfacer funciones necesarias o compatibles
con el uso principal y subordinado al mismo.
Uso permitido: Usos (dominantes o complementarios) que pueden radicarse en un distrito
cumpliendo con los indicadores urbansticos del mismo.
Uso prohibido: Aquel cuya localizacin no est permitida en el distrito.
Uso conforme: Cualquier actividad que se desarrolle o se pretenda desarrollar en una
parcela que cumpla con las normas previstas para la zona respectiva.
Uso no conforme: Cualquier actividad que se desarrolle o se pretenda desarrollar en una
parcela y que no cumpla con las normas previstas para la zona respectiva.
Alcances
Cuando el uso est permitido, el propietario del predio puede solicitar la radicacin o
habilitacin pudiendo, asimismo, presentar los planos de obra correspondientes a las
construcciones ampliaciones o remodelaciones necesarias para su normal desarrollo.
En el caso de usos prohibidos, no tiene derecho a construir, remodelar, ampliar o habilitar
un local con ese destino, corriendo por cuenta del propietario los perjuicios derivados de su
clausura, multas y demolicin.
Cuando las condiciones de funcionamiento de la actividad, no garanticen la
inexistencia de riesgos o molestias a la seguridad, salubridad e higiene de la
poblacin, o dao a sus bienes materiales, sta ser denegada.
3.3. Certificado de Uso Conforme
Vigencia del Certificado
En los casos de construcciones existentes que cuenten con habilitaciones vigentes a la
fecha de sancin de este Cdigo, y que esta actividad no fuera autorizada por el mismo, la
autorizacin tendr vigencia en tanto sean mantenidas las caractersticas de la actividad y
del local.

16

El titular de la habilitacin tendr la obligacin de eliminar o corregir toda molestia


comprobada por los organismos oficiales de control de acuerdo a la legislacin vigente en
la materia.
Cuando se produzca el cese de la actividad no conforme, podrn habilitarse en el mismo
local solamente los usos conformes.
Remodelacin y Cambios de Destino
En caso de producirse remodelaciones y/o cambios de destino, modificando las
caractersticas edilicias, o de uso, debern ajustarse a las normas del COU.
En los casos de habilitaciones preexistentes, que pasan a la condicin no conformes a
partir de la vigencia de esta norma, podrn realizar remodelaciones slo si las
modificaciones tienden al mejoramiento de las instalaciones, produciendo una mejora
fehaciente de las caractersticas de los edificios o de los niveles de molestia de la
actividad.
Usos No Consignados
Son aqullos que no figuran en el Nomenclador General de Usos.
En estos casos ser responsabilidad de la AA, compararlo con otros usos anlogos,
asimilndolo a las condiciones de alguno tipificado en el CUADRO GENERAL DE USOS.
Si esta operacin no es posible, deber efectuar un estudio particularizado de la actividad
elevando al organismo deliberativo la propuesta de inclusin al mismo.

3.4. Usos y construcciones no conformes


Las actividades, instalaciones, construcciones y edificios no conformes a las
reglamentaciones vigentes en su respectivo distrito no podrn:
a) Reinstalarse, cuando se haya producido una modificacin en su estado
por cambio de firma.
b) Reparar daos o destruccin parcial en los edificios o instalaciones,
pudiendo realizar las imprescindibles, siempre que estas no sobrepasen
el 50 % del estado original. Ser obligatorio la adecuacin a las
reglamentaciones vigentes.
c) Obtener permiso de ampliacin, habilitacin, ni gozar de ninguno de los
privilegios que el municipio otorgue.
Los edificios de antigua data, no incorporados, que no cumplimenten con las
reglamentaciones vigentes, sern considerados segn la antigedad demostrada y la
documentacin existente.
a) El recurrente suscribir un acta por el cual se compromete a la
adecuacin a las disposiciones vigentes, adems de su expresa
conformidad a renunciar en caso de expropiacin a incluir en el precio
de la misma, las partes que resulten no conformes a las
reglamentaciones vigentes.
b) Toda aprobacin de documentacin tcnica de obra abonar un derecho
quince veces mayor al correspondiente. Se excepta de abonar este
recargo a las construcciones que demuestren una antigedad mayor a
50 aos.
c) Los planos de obras existentes a incorporar, aprobados en estas
condiciones llevar en un lugar visible APROBADO DE ACUERDO AL
CAPITULO 3 INCISO 3.4.
d) Para incorporar o ampliar construcciones o instalaciones aprobadas
bajo las disposiciones del Artculo 8 del Plan Regulador (Ordenanzaza
n 1444), debern adecuarse a las normativas vigentes para la
presentacin de la documentacin tcnica.

17

En el caso que el Departamento Ejecutivo constate la intencionalidad de trasgresin, mediante la


existencia de actuaciones para impedirlo (notificaciones, actas de clausura, etc.), se aprobar la
documentacin tcnica, nicamente previa adecuacin a la normativa vigente.

3.5. Usos
La condicin de admitidos o prohibidos de los diferentes usos se especifica en una
Planilla de Usos e Indicadores Urbanos (ver Anexo II) que relaciona las diferentes
zonas con un nomenclador. ste rene usos posibles en un nmero acotado de casos tipo,
tomando como criterio de agrupamiento los rasgos que caracterizan actualmente el
desarrollo de las diferentes actividades en el Partido, permitiendo as, por analoga, la
inclusin de otros.
De acuerdo con las directivas del COU se ha buscado que, en una primera etapa esta subdivisin
sea simple, pudiendo crecer en envergadura y complejidad en la medida que la evolucin de la
ciudad lo justifique. Por esta razn en el cuadro de usos se vuelcan sobre una primera columna una
lista de usos que engloba a una ms subdividida que aparece en la segunda columna.

Nomenclador de usos
Cada uno de los tipos de usos especificados corresponde a un conjunto de rubros
posibles, que en funcin de sus efectos sobre la conformacin del espacio urbano fueron
considerados equivalentes. (Ver Anexo I)

3.6 Usos en parcelas afectadas por distritos diferentes


a) En el caso de las parcelas afectadas por un alineamiento comercial pueden aplicar
indistintamente los usos de suelo correspondientes al distrito o al alineamiento
comercial.
b) En el caso de las calles que delimitan el Distrito de Proteccin Histrica (DPH), los
parmetros morfolgicos del DPH sern objeto de un estudio particularizado,
dependiente de la AA.
c) Las Parcelas afectadas por ms de un distrito podrn extender el uso del mayor a la
totalidad de la misma. No podrn extenderse cuando los distritos sean Urbanos o
Complementarios Residenciales. Previo estudio de factibilidad.
3.7 Usos especiales
a) Parques industriales: todo proyecto de parque industrial deber ubicarse en los
distritos rurales (AR1) y complementario (ACI). Las parcelas mnimas admitidas
dentro del mismo sern de 5000 m2, siempre que el parque garantice la dotacin de
infraestructuras bsicas comunes o que el establecimiento garantice la dotacin de
su propia planta de provisin de agua y de tratamiento de efluentes industriales. La
habilitacin de los establecimientos dentro del parque supondr una evaluacin
previa, sobre la base de un informe de las condiciones tcnicas del proceso
industrial y del edificio.
b) Subdivisiones industriales en rea rural: la subdivisin de parcelas rurales para
localizar actividades industriales deber prever una parcela mnima de 20 has,
dando cumplimiento a la relacin 1/5 exigida para el frente mnimo permitindose
construir la superficie equivalente a 0.15 de F.O.T. y 0.30 de F.O.T. (en una parcela
mnima, un mximo de 60.000 m2) cada establecimiento deber cumplir con las
mismas condiciones de habilitacin exigidas para los parques industriales.
c) Las plantas de procesamiento de chatarra (incluyendo chatarra de plstico)
debern localizarse en el ACI y en parques industriales. No podrn localizarse
sobre rutas nacionales y/o provinciales (distancia mnima 1000m). Debern contar
con un predio mnimo de 5000 m2, con cerramiento perimetral, construir en todo su
entorno una doble barrera forestal y contar con un rea de estacionamiento dentro
del predio que permita desarrollar las operaciones de carga y descarga a puerta
cerrada.
Deben localizarse a una distancia mnima de 1000 m de los distritos Urbano (UR),
rea Complementaria Residencial Extraurbana (ACRE) y Zona de Club de Campo
(ZCC).
d) Las plantas de depsito y tratamiento de residuos. La localizacin de plantas de
tratamiento o disposicin final de residuos domiciliarios debern localizarse en el
18

Distrito Rural (AR1) en predios de ms de 20 Has, consolidando en su entorno una


doble barrera forestal. Su habilitacin requiere de la presentacin de los estudios
que describen las caractersticas del proceso de clasificacin, tratamiento primario
de los residuos y de las caractersticas que tendr el proceso de disposicin final.
Deber asimismo afectar en el interior de la parcela la superficie de
estacionamientos necesario para garantizar que la carga y descarga se pueda
realizar a puertas cerradas.
e) Las antenas y torres para comunicaciones debern emplazarse de acuerdo a la
Ordenanza vigente (N 5887, Dec. Reg. N 1047), y futuras modificatorias.
3.8. Urbanizaciones Especiales
a) Toda fraccin de tierra remanente que no ha sido parcelada o subdividida, ubicada
en Distritos Urbanos o reas Complementarias Residenciales que no exceda como
mximo tres veces el lote tipo del distrito y/o tenga caractersticas topogrficas,
forestacin incorporada, elementos paisajsticos o arquitectnicos significativos,
podrn ser considerada apta para una urbanizacin especial, que admita la
localizacin de conjuntos habitacionales residenciales, recreativos, tursticos y/o
comerciales.
En las mismas se exigirn retiros mnimos de 5 m.
No se podr parcelar el inmueble, slo aceptar divisiones de acuerdo a la Ley
13.512.
Si la urbanizacin estuviera formada por varios lotes, previo a la aprobacin, deber
procederse a la unificacin parcelaria de los inmuebles involucrados.
Cuando, por razones de proyecto, no se contine con la traza urbana del rea y, en
el caso que la fraccin estuviera afectada por la prolongacin de calles o
interrumpiere la continuidad de alguna de ellas, el DE determinar las restricciones
que considere oportunas para resguardar la circulacin del rea, implementando las
cesiones perimetrales que correspondieren, en el ancho total de la calle.
Deber disminuirse 10% el F.O.S. correspondiente al distrito.
El F.O.T. podr aumentarse hasta un 25% del admitido. En concordancia podr
incrementarse la altura 3,00 m, admitindose en esa proporcin una planta
adicional.
La densidad poblacional (si el predio est provisto de los servicios de infraestructura)
adicionar hasta un 30% del valor admitido para el distrito.
En los predios frentistas a las calles colectoras y/o avenidas la densidad poblacional podr
acrecentarse hasta un 40%.
Previo estudio de factibilidad, deber presentarse un relevamiento de la forestacin
existente y proyecto de forestacin en todo el predio.
Mtodo de clculo de la cantidad poblacional:
- Se computar segn lo establecido por el Decreto Ley 8912, Art. 40 y 41.
El proyecto deber contemplar una propuesta en relacin a los servicios esenciales (agua
corriente y cloacas).

b) Uso especfico: Complejo Vacacional. Complejo urbanstico-recreativo que podr


localizarse en amplias parcelas con caractersticas paisajsticas particularizadas
ubicadas en Zonas Rurales, Complementarias Agropecuarias, Complementarias
Residenciales, Urbano Esparcimiento.
Previo estudio de factibilidad. Debern cumplimentar los siguientes requisitos
mnimos:
a) Disponer para su desarrollo de una superficie mnima de 4 Hectreas.
b) Contener instalaciones e infraestructuras acordes al destino especfico.
c) Podrn emplazar servicios de hotelera, bungalow, apart-hotel, spa y de
alimentacin, tiempos compartidos.
d) El F.O.S. mximo: 0.10 - El F.O.T mximo: 0.25 Densidad: 80 hab/Ha.
Previo estudio de prefactibilidad.
e) Deber presentarse un relevamiento de la forestacin existente y proyecto
del arbolado en todo el predio.
3.9. Equivalencias de usos
Segn lo establecido en las disposiciones de la Ley 11.459 - Decreto 1.741/96
corresponde fijar las equivalencias entre los distritos designados en este Cdigo de

19

Ordenamiento Urbano y las zonas establecidas en el Captulo II - Artculo 40 del


mencionado Decreto.
Artculo 40 - Decreto Provincial
1.741/96 Reglamentario Ley 11.459
Zona A
Residencial Exclusiva
Zona B
Residencial Mixta
Zona C
Industrial Mixta
Zona D
Industrial exclusiva

Equivalencias correspondientes
Emprendimientos
Urbansticos
(Club de Campo), DPH1.
Distritos Urbanos UR1, UR2a,
UR2b, UR3a, UR3b, UR4, UR5,
UR6, ACRE, DPH (excluido DPH1).
Distritos URM, Ur3b, UI y ACAI.
ACI: Parques Industriales, AR 1
(admite la localizacin de plantas
industriales en grandes superficies
de terreno).
AR1, AR2 y ACAI.

Zona E

4. CAPITULO IV: NORMAS DE SUBDIVISIN DEL SUELO.


4.1. Disposiciones Generales
Toda solicitud de amanzanamiento y/o fraccionamiento o subdivisin de tierras, tanto
en el mbito urbano como rural, as como cualquier modificacin sobre lo ya
existente, deber ajustarse a las dimensiones y condiciones previstas en este Cdigo.
La trama de calles y caminos vecinales conformaran macizos acordes a las
dimensiones mnimas de parcelas; se conformarn continuando y/o completando la
trama preexistente, con los siguientes anchos: Urbano y complementario: 15,00 m
Rural: 20,00 m. En el caso de cesiones existentes donde el ancho de calle resulte
menor, se ceder el complemento o la mitad de ste, segn corresponda.
4.2. Requisitos
Todo proyecto de subdivisin deber ajustarse a los siguientes requisitos:
Podr localizarse en el rea Urbana, Complementaria o Rural.
4.2.1. rea Rural
En caso de encontrarse en el rea Rural, deber considerarse la Unidad Econmica
Mnima de Explotacin y cuando se trate de urbanizaciones cerradas se deber
cumplimentar los requisitos establecidos para Barrio Cerrado o Club de Campo. (Ver
Captulo VIII y IX) o los indicadores urbansticos de los Distritos correspondientes.
Se deber cumplimentar con los indicadores establecidos.4.2.2. reas Urbanas
Todo proyecto de subdivisin debe contar con los servicio de agua corriente y cloacas;
servicio elctrico domiciliario, alumbrado pblico, arbolado pblico, etc segn zonas y
disposiciones del Decreto Ley 8.912. Las calles debern estar consolidadas de modo tal
que asegure el trnsito en das de lluvia, abovedadas y ejecutadas las obras hidrulicas
que aseguren el fcil escurrimiento de las aguas pluviales. El abovedado y consolidado de
las calles se realizar en un todo de acuerdo a las especificaciones tcnicas definidas por
el rea de Obras Pblicas Municipal.
El trazado deber respetar las caractersticas paisajsticas del lugar. En el caso
particular de los cursos y espejos de agua existentes no podrn ser entubados ni
endicados. Exigindose la plantacin del arbolado pblico previo aprobacin de la subdivisin.
El terreno deber ser nivelado de forma tal que garantice el escurrimiento de las aguas
pluviales.
En todos los casos que los predios sean atravesados por caadones, arroyos, caadas,
hondonadas, canales naturales, etc., es obligacin del propietario del terreno adoptar los
recaudos necesarios a fin de mantenerlos y conservarlos en buenas condiciones, no
pudiendo efectuarse ninguna construccin que obstruya total o parcialmente el libre
20

escurrimiento de las aguas dando cumplimiento de la Ley 12.257 (Cdigo de Aguas de


Provincia de Buenos Aires).
Se cedern las reservas para reas Verdes y Libres Pblicas y Equipamiento Comunitario
de acuerdo a lo dispuesto por la norma vigente Decreto Ley 8.912.
En los casos que corresponda se deba dar cumplimiento a las disposiciones Municipales y
Provinciales que correspondan.
4.3. Denegacin de la Autorizacin en urbanizaciones
La Autoridad de Aplicacin negar o condicionar la autorizacin para el fraccionamiento
cuando:
Se encuentre en rea rural, donde slo se podr fraccionar para usos residenciales bajo la
modalidad de Barrio Cerrado o Club de Campo.
Se trate de una zona inundable o insalubre para la vivienda.
Resulte, por su ubicacin y condiciones topogrficas, de urbanizacin muy costosa
generando costos excesivos para la construccin y el mantenimiento de redes y calles, o
para la prestacin de los servicios pblicos.
Cuando en rea suburbanizada o complementaria se propongan densidades superiores a
los 100 hab/Ha y no existan condiciones para la construccin y/o conexin de los servicios
indispensables de agua y cloacas.
La Autoridad de Aplicacin no autorizar en ningn caso permisos de edificacin en
terrenos cuyos trazados de calle y fraccionamiento no hayan sido debidamente
aprobados.
4.4. Estndares de Urbanizacin
4.4.1. Estructura Vial
En el diseo de la trama circulatoria la vinculacin e integracin de los espacios
parcelarios, verdes o libres pblicos debern realizare procurando el ms seguro y
eficiente desplazamiento de los medios de transporte. Su trazado tendr en cuenta la
interaccin con reas y zonas adyacentes diferenciando la circulacin vehicular de la
peatonal. El sistema debe permitir el trnsito vehicular estableciendo dimensiones segn
densidades y usos urbanos (Art. 12 Ley 8912/76).
Para zonas urbanas y complementarias las calles tendrn un ancho mnimo de 15,00 m
y en zona rural de 20,00 m (excepto distritos industriales). En el caso de calles existentes
con dimensiones inferiores a las citadas y, en caso de subdivisin del suelo y/o
materializacin de usos se ceder el complemento segn corresponda. Las calles de
penetracin y retorno se debern realizar con los anchos definidos ms adelante.
De acuerdo con lo establecido por el Decreto 1549/83 las calles proyectadas para su
apertura se inscribirn dentro de una estructura vial jerarquizada que diferencia:
o Vas de penetracin, circunvalacin y avenidas principales con un
ancho mnimo de 40,00 m.
o Vas de distribucin primaria con un ancho mnimo de 30,00 m.,
pudiendo tener caractersticas de Boulevard o de Avenida, segn
corresponda, Calles vecinales con un ancho mnimo de 15,00 m.
o Calles de penetracin y retorno ancho mnimo: 15,00 m., admitindose
la solucin de cul de sac de un dimetro mnimo de 25,00 m.
o Calles peatonales: tendrn un ancho mnimo de 6,00 m.
En los amanzanamientos que se proyecten en zonas cruzadas por vas frreas, deber
proyectarse a ambos lados de las vas, calles con un ancho mnimo de 20,00 m.
En zonas industriales las calles tendrn un ancho mnimo de 20,00 m y los cul de sac,
un dimetro mnimo de 40,00 m. Cuando las sesiones de distritos industriales sean
compartidas con distritos No industriales, se realizaran por mitades segn corresponda.
El diseo de calles curvas ser permitido como parte de proyectos integrales con
circulacin resuelta y se evitar como ampliaciones de tramas circulatorias rectangulares.
Tanto en rea urbana como complementaria y residencial extraurbana, la longitud de las
cuadras ser acorde a los macizos a crear (manzana, chacra, quinta, etc.) y dimensiones
de las parcelas admitidas, no podr exceder de 250,00 m., ni ser menor de 60,00 m. En los
casos en que la oficina tcnica compruebe fehacientemente la imposibilidad de aplicar las
dimensiones establecidas se admitir una variacin de un 15% en tanto se adecue a las
disposiciones del Decreto Ley 8912 Artculo 52 en la longitud de sus lados mayores. El
ancho de las manzanas deber permitir como mnimo, dos hileras de lotes, segn
los indicadores del distrito.
21

En el caso de reas consolidadas donde la aplicacin de estos parmetros resulten


impracticables, la Autoridad de Aplicacin tendr la facultad de autorizar aperturas con
dimensiones inferiores cuando considere y fundamente la conveniencia de dar acceso a
algn rea incomunicada o continuidad al trazado existente (Decreto 1549/83).En
localizacin de actividades comerciales o industriales en reas urbanas o
complementarias, en parcelas de ms de 20.000 m2 ser posible adoptar diseos ms
convenientes para estos fines segn estudio particularizado.
4.4.2. Geometra parcelaria
Las subdivisiones a efectuarse dentro de las distintas reas debern ajustarse a los
indicadores establecidos para cada distrito.
Las lneas laterales para los lotes sern perpendiculares a la lnea municipal. En
casos especiales, donde esto no sea posible deber garantizar esta condicin por lo
menos uno de los lados. En los casos de lotes irregulares slo se autorizarn
cuando den cumplimiento al Artculo 1 del Decreto 1549/83 reglamentario del
Artculo 52 del Decreto Ley 8912.
En los casos donde la irregularidad del terreno impida el estricto cumplimiento de la
norma generando un porcentaje significativo de manzanas irregulares, ser objeto
de estudio de la A.A. (Artculo 52 Decreto Ley 8912 - Decreto 1549/83)
4.5. Distrito de Proteccin Histrica: Casco Fundacional
Criterios de Subdivisin
Dadas las caractersticas de DCF (Distrito Casco Fundacional) no se admitirn
divisiones de predios con frentes mnimos, a la medida de origen del casco
fundacional. Se pretenden preservar las parcelas originales.
4.6. Espacios Libres
De acuerdo con lo previsto por el Decreto Ley 8912/76 el total de las reas
destinadas a espacios pblicos sern dimensionados en relacin con la poblacin
potencial tope prevista en las reas a fraccionar adoptando los valores fijados por el
Artculo 56 de la citada norma. La ubicacin de las fracciones destinadas a Espacios
Verdes y Equipamiento de acuerdo al porcentaje especificado podrn localizarse
segn convenga al diseo y/o requerimientos de la zona:

Como plazas circundadas por calles en su totalidad.


Como plazoletas o espacios verdes formando parte de una manzana u externos a
la misma en tanto cuenten con una superficie superior a 300 m.
En los casos citados, la superficie destinada a Espacios Verdes y Equipamiento
Comunitario, debern estar agrupadas o integrar una parcela. La distribucin, forma,
trazado y tratamiento se efectuar considerando su agrupamiento con las cesiones
existentes colindantes, quedando sujeto a la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin
previo informe de las oficinas tcnicas que correspondan, pudiendo recomendar en
cada caso, dnde deben localizarse los espacios destinados a Equipamiento y dnde
los afectados como Espacios Verdes.
4.7. Condiciones Ambientales
Es obligacin del propietario o patrocinante de una urbanizacin, arbolar las calles y
ejecutar las obras de mejoramiento y parquizacin de Espacios Verdes.
Las distancias entre rboles en calles, las especies, as como la cantidad de rboles a
emplazar sern establecidas en cada caso por la Autoridad de Aplicacin. Para su
definicin la AA tendr en cuenta la morfologa y caractersticas de las especies y el
plan de arbolado pblico del municipio. En las calles del ancho reglamentario la
aceras no debern materializase en su totalidad, debiendo dejar terreno natural libre
1,00 m, destinado al arbolado pblico, podr exceptuarse en los accesos necesarios
para el ingresos a la propiedad.

22

4.8. Disposiciones Administrativas


El profesional autorizado para la realizacin de proyectos de urbanizacin deber
contar con la incumbencia correspondiente y estar inscripto en el Municipio
de Lujn.
Toda consulta presentada por el propietario debe ir acompaada de un anteproyecto que
contenga lo siguiente: plano de ubicacin del predio relacionado con las calles, caminos y
vas pblicas existentes, Nomenclatura Catastral, plano de trazado de calles. En caso de
considerarlo conveniente la AA a travs de las oficinas tcnicas responsables, podrn
proponer trazados alternativos.
Para la presentacin del proyecto el peticionante deber presentar copia de los planos de
divisin relacionados con el predio o trazado, firmado por un profesional con incumbencia.
Dichos planos llenarn los requisitos correspondientes al relevamiento topogrfico, siendo
imprescindibles los siguientes datos:
Lmites generales del terreno especificando medidas, rumbos, y linderos
correspondientes.
Plano de replanteo, especificacin las medidas parciales y acumuladas,
correspondientes a las calles, manzanas, lotes, equipamiento, reas verdes, etc.
Cmputo de superficies parciales y totales del proyecto especificando manzanas,
parcelas, espacios libres, calles, pasajes o fracciones reservadas dentro del
proyecto.
Cesiones de los espacios libres conforme al Decreto Ley 8912 (Equipamiento,
plazas, parques) y arbolado urbano.
Las medidas angulares y lineales que vinculan el trazado de las calles
proyectadas con las existentes hacia todos los rumbos.
La AA se expedir sobre el trazado de las calles.
Informe de infraestructura sanitaria, sealando la fuente de provisin de agua y
punto y condiciones de volcado de los efluentes.
Proyecto ejecutivo de la infraestructura vial, visado por la oficina tcnica
correspondiente.
Obtenida la aprobacin del proyecto, el propietario deber cumplimentar,
mediante profesional con incumbencia, los siguientes requisitos:
Ejecutar a su exclusivo costo las obras de infraestructura y servicios
especificadas en el proyecto de acuerdo con el plan de obras segn
corresponda.
De su cumplimiento ser responsable el propietario conjuntamente con el
profesional interviniente.
Titulo de propiedad demostrativo de titularidad.
El proyecto de divisin deber cumplir con todos los requisitos exigidos y la
aprobacin definitiva ser el visado del plano por la AA, una vez finalizada la obra
en su conjunto o en cada una de las etapas concretadas del plan de obras. Previo
a la iniciacin de las obras se extender constancia sobre la viabilidad del
proyecto.
4.9. Situaciones de Hecho
Se podrn resolver casos particulares derivados de situaciones de hecho debidamente
justificadas.
Se entiende como situaciones de hecho a fraccionamientos o subdivisiones realizadas en el
pasado y que, por diferentes razones, no se ajustan a las condiciones especificadas por
este Cdigo. En la mayor parte de los casos, estas medidas acompaan procesos de
regularizacin dominial resultando conveniente que se inscriban en el marco de polticas
sociales de mejoramiento barrial o de la vivienda.
A los efectos se evaluar cada caso. Se solicita que el interesado aporte alguno de los
elementos de juicio siguientes:
Para los inmuebles ubicados en el rea urbana se considerarn elementos de juicio
suficientes:
Ttulo de dominio.
Remate pblico justificado con publicidad por la prensa.
Construccin regularizada y Certificado de Constatacin de mejoras expedido por
profesional con incumbencia, habilitado y visado por el Colegio Profesional respectivo, y
aprobado por el Municipio.
Documentacin exhibida en juicios o en cualquier reparticin pblica donde haya
quedado constancia.

Documentacin transcripta en cualquier registro pblico.

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4.10. Disposiciones especiales


a) En el lmite entre el rea Complementaria Agropecuaria Intensiva, el rea
Complementaria Residencial Extraurbana y el rea Urbana (Distritos ACAI ACRE2 UR6) emplazados en la localidad de Juregui, entre el ro Lujn y la
Ruta N 5 se deber prever en futuras divisiones la cesin de una calle
pblica con un ancho total de 40 metros, la que conformar la continuacin
de la Avenida Dr. Muiz conectando la Ruta N 5 y la Ruta Nacional N 7 en el
rea sur del Partido.
b) En el lmite Noreste del Distrito ACRE1 emplazado entre el ro Lujn y la calle
Fernndez Bestchdet as como en su prolongacin hasta la Ruta 7 (Acceso
Oeste) se deber prever la cesin de una calle pblica con un ancho total de
40,00 m, admitiendo un acceso a la costa riberea desde el Acceso Oeste.
5. CAPITULO V: NORMAS DE INTENSIDAD DE USO
Se establecen indicadores urbansticos para el Municipio de Lujn, tendientes a
regular la intensidad de ocupacin de suelo.
De acuerdo con las directivas del plan urbano estos indicadores apuntan a promover
la consolidacin del ncleo urbanizado, controlar el proceso de expansin del
permetro urbanizado e incrementar los niveles de ocupacin de las reas ya
loteadas.
Apunta asimismo a contribuir a la puesta en valor del patrimonio construido en el
casco histrico, buscando que la incorporacin de nuevas construcciones no
distorsionen las caractersticas edilicias, paisajsticas o ambientales que se busca
proteger.
Para establecer una relacin entre esta intensidad de ocupacin, las caractersticas
parcelarias y de edificacin se establecen los siguientes parmetros:
Factor de ocupacin de suelo (F.O.S.): marca la relacin entre la superficie total
del lote y la superficie ocupada por la proyeccin del edificio al nivel del suelo (Ver
Captulo I - Inciso 1.8.).
Factor de ocupacin total (F.O.T.): marca la relacin entre la superficie del lote y
la superficie total del edificio (Ver Captulo I - Inciso 1.8).
Dimensin mnima de la parcela: define la superficie mnima admisible para cada
distrito, as como el frente mnimo sobre la va pblica.
Densidad: Forma de medir la intensidad de ocupacin. Relacin existente entre la
cantidad de habitantes y la superficie ocupada por los mismos.
Sobre esta base el Cuadro de Usos Anexo 1 establece los indicadores
correspondientes a cada distrito.
A los efectos del cmputo de la superficie ocupada en funcin del FOS, se tomar el
rea de la envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles del
edificio incluidas las salientes y los voladizos o balcones internos. No se
admitir la construccin de balcones, cuerpos salientes ni marquesinas que
sobresalgan la lnea municipal.
En el caso de edificios multifamiliares a los efectos del cmputo del FOT, no ser
considerada como superficie cubierta la correspondiente a: cuartos de mquinas,
pasadizos de ascensores o montacargas; locales para instalaciones
complementarias centrales; tanques.
El uso residencial no ser admitido en planta de subsuelo con cotas inferiores
a -1.50 m. No se computa para el clculo del FOS ni se incluye en el nmero de
plantas.
En las construcciones existentes, cuando la superficie edificada sobrepase los
indicadores establecidos para la zona, se podrn realizar obras en los trminos
de lo dispuesto por la Ordenanza 2882 (Artculo 6 - Decreto 1549/83).

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Caso particular:
Cuando de la aplicacin del FOT resulten volmenes insuficientes para el uso
residencial, se autorizar la construccin por parcela de una vivienda unifamiliar de
hasta 80 m2.

Estacionamiento:
En la construccin de nuevos edificios de viviendas bifamiliares, multifamiliares,
edificios comerciales o edificios de oficinas, debern dejarse lugares para
estacionamiento vehicular, cubierto o descubierto, a razn de un mdulo de
cochera por unidad de vivienda, local comercial u oficina respectivamente.
Los mdulos se calcularn de un mnimo de 20m2 por cada vehculo particular
incluidas las circulaciones necesarias para el desplazamiento de otros vehculos.
Quedarn exceptuados los casos contemplados por el Artculo 49 de la Ley
8912.
Ser obligatoria la resolucin del estacionamiento dentro del predio, en todos los
locales comerciales cuya superficie de exposicin y ventas supere los 200 m2.
La autoridad de aplicacin realizar la reglamentacin correspondiente para su
implementacin.
Se sealarn los lugares en los planos presentados para su aprobacin, cuyas
dimensiones mnimas sern las siguientes:
o Vehculos particulares: 2,50 m. de ancho y 6 m. de largo.
o En todos los casos deber demostrarse el correcto acceso y egreso de
vehculo.
o El estacionamiento en cada edificio se vincular con la va pblica como
mximo en dos puntos.
6. CAPITULO VI: NORMAS DE TEJIDO (MORFOLOGA)
6.1. Superficie Edificable:
Se denominar superficie edificable al sector de las parcelas en la que es posible
ubicar la construccin.
Se determina deduciendo de la superficie total del predio los retiros reglamentarios de
frente, fondo y/o laterales en el caso que sean exigidos en cada distrito.
Superficie libre: El 50 % (como mnimo) de la superficie libre reglamentaria, debe
destinarse a terreno absorbente, forestado y parquizado.
Espacio Urbano: Espacio areo que, incluyendo el espacio pblico y el privado
comprendido entre los volmenes edificados de las diferentes parcelas, permite
proporcionar condiciones adecuadas de habitabilidad (iluminacin, ventilacin,
asoleamiento, acstica, visuales, etc.).
Todos los locales de primera clase: dormitorios, sala de estar, biblioteca, estudios,
consultorios, escritorios, oficinas (y todo otro local habitable no mencionado) y de tercera
clase: local para comercio y/o trabajo, sala de juegos y deportes deben ventilar e iluminar
a este tipo de espacio.
Conformacin del Espacio Urbano:
Se considera Espacio Urbano:
1. El espacio pblico sobre el frente del predio.
2. El comprendido entre L.M. y el retiro de la edificacin.
3. El espacio libre de contrafrente de la parcela.
4. El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes
volmenes edificados dentro de la misma parcela y que cumplimente con lo dispuesto
en 6.6.3
5. Patios apendiculares incorporados al Espacio Urbano.

6.2. Lnea de Frente o Lnea Municipal (L.M.)


Constituye el lmite entre la parcela y la va pblica.

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En algunos distritos del casco antiguo (DPH) se establece la obligacin de construir


fachada continua sobre L.M. Morfolgicamente se admite que la fachada presente pliegues
que la retiren de la L.M. siempre que en ambos extremos contine la lnea de fachada de
los edificios circundantes.
Las nuevas construcciones que se realicen en Barrio Cerrado o Club de Campo tendrn
obligacin de ser de permetro libre.
Predios en esquina en los distritos donde se permite o exige la construccin sobre Lnea
Municipal, los predios en esquina debern mantener la ochava reglamentaria. La ochava
es una cesin al dominio pblico de un espacio triangular de 3.00 m de cateto, o podr ser
mayor cuando los ngulos de las Lneas Municipales as lo requieran. La proyeccin
vertical de la ochava deber respetarse en los niveles superiores, pudindose resolver la
volumetra de la esquina con forma ortogonal o curva en cuyo caso esta se resolver
tangente a la hipotenusa.
En el Distrito DPH en construcciones de valor patrimonial y en edificios
significativos del Partido, deber mantenerse la fachada existente, sin tener que dar
cumplimiento a la materializacin de la ochava reglamentaria, admitindose la invasin de
la misma.
Obligacin de parquizar: en todos los distritos, en el caso que las edificaciones se retiren
de la L.M., ser obligatoria la parquizacin del sector que ha quedado libre.
Superficies semicubiertas para cocheras: A excepcin de los DPH se podrn construir
aleros o superficies semicubiertas para cocheras que invadan los retiros de frente, slo
cuando se trate de uso residencial. Estas construcciones debern observar las siguientes
condiciones: no utilizarn paramentos verticales ciegos, con excepcin del muro divisorio
de predios; no tendr un ancho mayor de 3,00 m; la cubierta ser intransitable y la
superficie cubierta mxima ser de 15 m.
6.3. Lnea de Frente Interno (L.F.I.)
Lnea de Frente Interno: son aqullas que pasan por los planos verticales que conforman
el centro o espacio libre de manzana.
Se denominar centro libre o espacio libre de manzana al espacio areo, interior de la
manzana, limitado por los planos verticales que pasan por las lneas de frente interno.
Se los destina prioritariamente a espacio libre verde (aunque en algunos casos se admite
una ocupacin parcial a nivel del suelo con otros usos).
Ser de aplicacin en todos los distritos del rea urbana, sin prescindencia de lo
establecido para los retiros de fondo para cada distrito, aunque con algunas
particularidades en los identificados como de proteccin patrimonial (DPH) donde la nocin
de lnea de frente interno y de centro libre de manzana afectarn a las construcciones
que se realicen por encima de los tres metros de altura.
La lnea de frente interno (L.F.I.) o profundidad mxima construible se obtiene mediante la
aplicacin de la siguiente formula:
l = 0.43 x a
Siendo
l = la profundidad mxima construible (lnea de frente interno)
a = profundidad (distancia entre lneas municipales) de la manzana tomada a la
altura del lote.
Ser de aplicacin en el caso de manzanas mayores capaces de inscribir en su interior
(dentro de las lneas municipales) un rectngulo con un lado mayor de ms de 85,00 m
y un lado menor de ms de 60,00 m, el centro de manzana se aplicar a todas las
parcelas de ms de 25,00 m de profundidad.
En todos los casos la figura del centro libre de manzana ser homloga a la de la
manzana, cualquiera sea la forma de sta ltima.
El centro libre de manzana slo podr ocuparse a nivel de piso con usos
complementarios a la residencia (quinchos, vestuarios, sanitarios, depsito familiar, etc.)
no pudiendo afectarse a usos deportivos que supongan impactos sobre los muros
medianeros (squash, paddle, frontones de paleta o tenis, ftbol, bsquet, etc.) siendo las
cubiertas inaccesibles.
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En los pisos superiores, la lnea de frente interno ser la que surja de la aplicacin de la
frmula (l = 0.43 x a), no admitiendo ms all de la lnea de frente interno ninguna
construccin que supere los 3,50 metros de altura siendo las cubiertas inaccesibles y los
escurrimientos hacia el interior del predio.
Cuando la cubierta sea inclinada la altura mxima sobre medianeras podr extenderse
hasta 4.00 m, no pudiendo escurrir sobre los predios linderos.

6.4. Retiros Laterales y Bilaterales


Tiene el propsito de conectar el frente y fondo de las parcelas, dando lugar a un tejido
urbano que destaca la autonoma de los volmenes construidos.

6.5. Patios
Se entiende por patios al espacio comprendido entre paramentos verticales que permiten
iluminar y ventilar locales de distintas categoras segn su conformacin. Son de particular
importancia dentro del casco antiguo, especialmente en las reas de proteccin
patrimonial (DPH).

6.5.1. Patios Auxiliares


Son reas descubiertas ubicadas entre los volmenes construidos en las parcelas, que
por sus dimensiones no son aptas para conformar el Espacio Urbano. A tales patios
pueden iluminar y ventilar los locales de segunda clase siempre que respeten un lado
mnimo.
6.5.1.1. Viviendas unifamiliares
La dimensin del lado mnimo del patio deber ser igual o mayor a la mitad de la altura de
los muros y no inferior a 3,00 m. La superficie mnima ser de 16,00 m2. (d=h/2). Cuando
la altura de los muros resulte diferente se considerar el promedio de los mismos.

6.5.1.2. Edificios destinados a viviendas bifamiliares o multifamiliares:


La separacin entre bloques edificados como mnimo ser igual a la altura de los
paramentos de los bloques.
6.6.1. Forma de medir el Espacio Urbano:
Los espacios de iluminacin y ventilacin de locales se medirn entre los filos exteriores de
los muros que den a esos espacios. Los muros y cercos divisorios, existentes o no, se
supondrn de 0,30 m de espesor (0,15 de cada lado del eje medianero). Para el arranque,
se tomar la conformacin del Espacio Urbano a partir del nivel del piso del local ms bajo,
ya sea de primera o segunda clase, que ilumine y ventile a travs de dicho espacio.
6.6.2. Patios Apendiculares:
Son extensiones del espacio urbano, al que pueden ventilar los ambientes de primera y
tercera categora. Estn abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio. El lado
abierto (a) no debe ser inferior a la profundidad, y como mnimo a 3 metros.
6.6.3. Separacin entre cuerpos de un edificio (usos bifamiliares o multifamiliares):
Cuando en una misma parcela la construccin se realice en dos cuerpos o partes de un
mismo edificio que resulten enfrentadas, para que conforme Espacio Urbano la
separacin entre los mismos ser igual a la altura del edificio o sector ms alto, y nunca
ser inferior a la altura Mxima De Edificacin del Distrito en que se localice.
Edificios de permetro libre en una misma parcela: Cuando en un mismo predio la
construccin se realiza en dos o ms edificios de permetro libre, la separacin mnima
entre paramentos ser igual a la Altura Mxima de Edificacin del Distrito en el que
se localice
6.7. Planta Baja Libre
En los casos que el 60% o ms de la planta baja de un edificio no sea ocupado por locales
cerrados ni rea de estacionamiento, permitiendo la intercomunicacin visual del espacio
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urbano con espacios de la parcela, se otorgar un premio al FOT mximo admisible (Ver
Premios).
6.8. Alturas, Plano Lmite
Plano Lmite: Plano virtual que limita la altura total de las edificaciones por el cual slo se
admite que sobresalgan instalaciones complementarias, sala de mquinas, caja de
ascensores, tanques y chimeneas. Estos locales no podrn en ningn caso ser habilitados
para usos residenciales como en el caso de vivienda para el encargado.
Se considera Altura Mxima de Edificacin a la medida vertical que puede alcanzar un
edificio aplicando los ndices que corresponden a cada zona.
Se considerar un Edificio a cualquier estructura construida para albergar personas,
animales o bienes muebles de cualquier clase y que est fija al suelo en forma
permanente.
Edificio de Permetro Libre: son edificios cuyos paramentos desde el nivel del suelo
estn retirados de las lneas divisorias de la parcela, segn las relaciones de altura y
distancia establecidas en estas normas.
Edificio de Permetro Semi-Libre: Son edificios que adosados o no a un muro divisorio
existente, sus paramentos desde el nivel del suelo, estn retirados de una de las lneas
divisorias de la parcela, segn las relaciones altura - distancia establecidas por este
cdigo.
Edificio entre Medianeras: Son edificios que se extienden hasta las lneas divisorias
laterales de la parcela.
6.8.1. Clculo de la altura edificable
a) En el distrito DCF el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m. Deber respetarse el plano
lmite diagonal de 60 aplicable partiendo de los 6 m de altura, a 1,5 m de la lnea municipal
y desde el punto de la cota de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Slo podr invadirse esta diagonal con los edificios existentes de proteccin histrica.
En el distrito DPH2 el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m. Deber respetarse el plano
lmite diagonal de 60 aplicable partiendo de los 6 m de altura y desde el punto de la cota
de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Slo podr invadirse esta diagonal con los edificios existentes de proteccin histrica.
En el distrito UR1 el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m.
La construccin sobre lnea municipal ser obligatoria en el distrito DCF.
En distritos de proteccin histrica (DCF) ser obligatorio construir (o mantener) una
fachada con una altura fija de 6 m.
En el distrito DPH, cuando la construccin no sea sobre la lnea municipal, el retiro mnimo
ser de 3 m. Para construcciones sobre lnea municipal, la altura de fachada fija ser de 6
m.
b) En la calle San Martn desde la calle 9 de Julio hasta la Avenida Humberto I, los
edificios que no revisten carcter significativo (Ordenanza 4184), debern retirar la
LNEA MUNICIPAL 1.50 m.
La obligacin de construir la fachada se limita a la menor de las alturas de los edificios
linderos. La altura mxima admisible sobre la lnea de fachada es la del ms alto de los
edificios linderos.
c) Para completar el volumen, la edificacin deber retirarse del frente, a partir de la
tercera planta 3 m.
Tratamiento de fachadas.
En los casos de edificaciones con plantas altas las fachadas laterales, incluyendo
medianeras, y contrafrente debern recibir tratamiento de fachadas. Las vistas debern
incluirse en el plano municipal. Este criterio no ser aplicable cuando las construcciones se
apoyen sobre un edificio existente.

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6.9. Premios
En las zonas denominadas DPH2; UR1; UR2a; CR1; CR2; UR3a (entre calle 36 Belgrano, calle 19 - Las Heras, Av. 1000 - Carlos Pellegrini); los factores de ocupacin
total (FOT) y la densidad, podrn ser incrementados hasta un mximo de 70% de acuerdo
a los siguientes premios:
a) Por ancho de parcela: A razn de 2% por cada metro que sobrepase los 10
m. de ancho y hasta un mximo de 25% en parcelas existentes. Para
parcelas nuevas, a partir de los anchos mnimos exigidos.
b) Por retiros laterales: A razn de 10% por 3 m. y 2 % por cada metro que
supere los 4 m. de retiro, hasta un mximo de 15%.
c) Por retiro de lnea municipal: Por edificacin retirada voluntariamente de la
lnea de construccin establecida, a razn del 3% por cada metro de retiro,
hasta un mximo del 15%.
d) Por disminucin del factor de ocupacin del suelo (F.O.S.): A razn de
0,5% por cada 1% de disminucin y hasta un mximo de 10%.
e) Por espacio libre pblico existente al frente medido de la lnea municipal,
hasta el eje de dicho espacio, a razn de 0,5% por cada metro, a partir de los
10 m. y hasta un mximo de 10%.
f) Por planta libre: Se asigna medio punto ms al FOT correspondiente para el
distrito en los casos que se deje ms del 60% de la planta baja libre.
g) Recuperacin de edificios significativos: la puesta en valor de edificios
significativos con intervenciones que han distorsionado su composicin
arquitectnica y que se reformulen de acuerdo su morfologa original podrn
incrementar el FOT y la densidad hasta un 70% y en tanto la AA considere
significativa la intervencin. Se beneficiarn con la exencin del derecho de
construccin correspondiente a la recuperacin del edificio y una disminucin
de un 0,5% de la tasa de barrido y limpieza.
h) Mantenimiento de edificios significativos: Se beneficiarn con la exencin
del derecho de construccin correspondiente a la recuperacin del edificio y
podrn incrementar el F.O.T. y la densidad hasta un 70% y en tanto la AA
considere significativa la intervencin.
l) Reciclaje y cambio de uso de construcciones existente: Cuando se
reciclen edificios obsoletos o se cambie el uso por el dominante del Distrito,
mejorando condiciones ambientales y urbansticas hasta un 50% de
incremento en la densidad.

7. CAPTULO VII: DISTRITO DE PROTECCIN HISTRICO - PATRIMONIAL (DPH)


Denomnase Distrito de Proteccin Histrico - Patrimonial a la zona que presenta
edificios, sitios o ambientes de inters histrico, paisajstico o patrimonial. Por esta razn
este sector es objeto de un ordenamiento especial que, a travs de la definicin de normas
particulares, establece restricciones al dominio tendientes a preservar la existencia y las
caractersticas de estos espacios reconocidos como un patrimonio de la sociedad.
En el 2003 el Municipio implement la Ordenanza 4184 de edificios significativos que por
sus caractersticas definen la identidad de la Villa de Lujn.

7.1. Proteccin Edilicia


Niveles de Proteccin
Se definen 3 niveles de proteccin edilicia:

Proteccin integral
Se encuentran afectados a este nivel de proteccin aquellos edificios de inters especial
cuyo valor de orden histrico y/o arquitectnico los ha constituido en hitos urbanos, que los
hace merecedores de una proteccin integral.
Protege la totalidad del edificio admitindose realizar nicamente trabajos de restauracin
destinados a la puesta en valor de sus caractersticas, arquitectnicas y constructivas as
como su forma de ocupacin del espacio.
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Proteccin estructural
Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carcter singular o tipolgico
que, por sus antecedentes histricos o fisonoma, caracterizan su entorno, califican un
espacio urbano o le asignan un carcter simblico como referencias de la memoria de la
comunidad.
Protege el exterior del edificio y los rasgos principales que definen su tipologa, destacando
los elementos bsicos que definen su forma de articulacin y ocupacin del espacio. En
estos edificios se permite la realizacin de trabajos de remodelacin tendientes a
adecuarlos a los requerimientos de los usos contemporneos, garantizando que las
modificaciones no alteren su volumetra ni desvirten sus caractersticas esenciales.

Proteccin cautelar
Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor radica en su inters como
referencia tipolgica, histrica, simblica o por contribuir a la caracterizacin de un rea,
que por la concentracin de edificios representativos de una poca, constituyen una
referencia formal y cultural asumida socialmente como un valor.
Protege ciertos edificios de inters particular as como la imagen caracterstica de ciertos
sectores de la ciudad previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfologa.
Protege la fachada de los edificios, as como ciertas referencias geomtricas del entorno
construido, asimismo otros elementos del contexto urbano, como pueden ser ciertos
atributos del espacio pblico, objetos o condiciones ambientales.
Grados de Intervencin
Para cada nivel de proteccin edilicia se admiten determinados grados de intervencin:
Grado de intervencin 1
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones originales del edificio
o aquellas que, a lo largo del tiempo, hayan sido agregadas y formen parte integral del
mismo.
Caractersticas:
Restitucin de partes alteradas y restauracin de elementos originales. En los casos donde
falten elementos arquitectnicos originales y no exista documentacin que acredite sus
caractersticas, la AA evaluar la propuesta.
Recuperacin de elementos estructurales, espacios interiores, cubiertas, cielorrasos, pisos,
fachadas exteriores e interiores con sus revoques, ornamentos, pinturas, carpinteras en
formas y dimensiones, con eliminacin de todo elemento agregado que est fuera de
contexto.
Reparacin, sustitucin e incorporacin de instalaciones, sistemas de aislamiento
hidrfuga y trmica que no alteren la fisonoma de los edificios.
Reforma en los locales sanitarios para adaptarlos en su totalidad a las necesidades
actuales.
No se permiten modificaciones en el volumen de la edificacin, superficie construida,
entrepisos, entresuelos existentes ni la ocupacin de patios interiores con construcciones.
Se admitirn trabajos de consolidacin y mantenimiento.
Cualquier aporte de nuevo diseo deber tener el visado previo de la AA.
Grado de intervencin 2
Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a
condiciones de uso nuevo, respetando los elementos tipolgico - formales y estructurales
de los mismos.
Caractersticas:
Se permiten todas las obras enunciadas en Grado 1.
Ampliacin de superficie por medio de entresuelos retirados de los muros y fachadas para
permitir el accionar de las carpinteras, sin alterar la tipologa del edificio.
Consolidacin y mantenimiento de las fachadas exteriores e interiores de los edificios;
revoques, revestimientos, ornamentos, pinturas, carpinteras y balcones, etc.

30

El tratamiento de fachadas deber ser realizado de forma integral respetando el diseo


original y teniendo como base la documentacin existente o, en su defecto, los elementos
que se incorporen no deben alterar la composicin de sus partes ni esquema original;
integrndose armnicamente con el conjunto, siendo deseable que se distingan sus partes
originales.
Si por razones de cambio de uso fuera necesario modificar aspectos de la fachada, se
deben respetar las lneas rectoras de la misma y su alineacin con los vanos de otros
niveles. Esta propuesta ser motivo de estudio y evaluacin por parte de la AA.
El tratamiento de las plantas bajas intervenidas ser acorde al de las plantas altas, a los
efectos de la lectura integral de los edificios.
En los casos de edificios que originalmente tuvieran plantas unificadas y posteriormente
fueran subdivididas, las carpinteras, toldos, carteles, pintura de fachada tendrn un
criterio unitario que permita conservar la unidad del edificio y la lectura integral del mismo.
Los paramentos o partes de ellos que se visualicen desde la va pblica sern objeto de
tratamiento arquitectnico con materiales de color y textura apropiados para su integracin
con el conjunto. En los DPH en todas las construcciones (edificios catalogados
significativos o no) los tratamientos de fachada se regirn por cartas de colores, texturas y
materiales.
En el caso de instalaciones de acondicionadores de aire, climatizadores o calefactores ya
existentes que acusen al exterior o de la colocacin nueva de stos en fachadas existentes
o muros visibles desde la va pblica sern dispuestos de manera que no alteren la
composicin bsica de la fachada ni destruyan ornamentos ni molduras.
La colocacin y/o reubicacin de cajas de conexiones, de medidores u otras instalaciones
de las diferentes infraestructuras debe contar con la aprobacin de la AA.
Deber asimismo tratarse los tanques de agua, chimeneas, conductos, antenas y dems
construcciones complementarias instaladas en azoteas de edificios pblicos y/o privados
visibles desde cualquier ngulo de la va pblica y la modificacin o introduccin de nuevas
instalaciones con el objeto de adecuar el funcionamiento del edificio a las necesidades
originadas por el uso asignado.
Ampliacin, reubicacin y adaptacin de los locales sanitarios.
Conservacin de cielorrasos y pisos: en caso de modificaciones sern objeto de un estudio
particularizado sometido a la aprobacin de la AA.
Se permite el cambio de destino de los locales que ventilan a patio, segn la normativa
vigente al momento de la construccin del edificio, no siendo obstculo que el patio hoy
resulte antirreglamentario.
No se permite la instalacin de cubiertas transparentasen los patios.
Grado de intervencin 3
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuacin y mejora de las condiciones
de habitabilidad del edificio mediante la reforma y/o transformacin del espacio interior, que
mantengan bsicamente las fachadas.
Caractersticas:
Obras permitidas en los Grados de intervencin 1 y 2.
Modificacin en los patios, previo estudio particularizado sometido a consideracin de la
AA. Si se producen mejoras en condiciones de iluminacin y ventilacin, se debe
cumplimentar con lo dispuesto en el tem 6.5; y/o colocacin de cubiertas transparentes
que no perjudiquen las condiciones antes citadas de los locales que dan a los mismos.
Renovacin y sustitucin de elementos estructurales con incorporacin de soluciones de
nuevo diseo compatibles con el mantenimiento de las fachadas exteriores.
Ampliacin de superficie por medio de entresuelos o entrepisos. Los entrepisos debern
resolverse sin alterar el funcionamiento de las carpinteras exteriores. Los entresuelos se
retirarn de las fachadas y muros de manera de permitir accionar las carpinteras y
debern cumplir con todo lo dispuesto en el Cdigo de la Edificacin.
Grado de intervencin 4.
Toda propuesta de modificacin por aumento de volumen de un edificio, deber ser
presentada previamente para su visado ante la AA., justificando un mejor uso social del
volumen resultante y el resguardo de su calidad arquitectnica.
Caractersticas:
La intervencin propuesta no afectar la conformacin del edificio, debiendo integrarse con
las caractersticas arquitectnicas predominantes del mismo.
Deber armonizar con elementos del coronamiento y ornamentos en general.

31

Altura edificable: Se establece para DCF una altura mxima de 12,00 m. Las
edificaciones catalogadas debern retirarse de la lnea de fachada respetando el plano
lmite diagonal (una tangente de 60) partiendo de los 6 m de altura, a 1,5 m de la lnea
municipal y desde el punto de la cota de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Se establece para DPH2 una altura mxima de 12,00 m. Las edificaciones catalogadas
debern retirarse de la lnea de fachada respetando el plano lmite diagonal (una
tangente de 60) partiendo de los 6 m de altura y desde el punto de la cota de acera de la
esquina mas alta de la manzana.
En el caso de edificios nuevos o no catalogados, la definicin de la lnea superior de
fachada estar dada por la altura fija de 6 m.
En el caso de edificios con niveles de proteccin cautelar, la conservacin de la fachada
implicar el mantenimiento de su geometra, composicin, tratamiento, material y altura,
pudiendo construirse por encima de la lnea de cornisa nuevos volmenes inscriptos dentro
de la tangente que define el plano lmite para el sector.
En el caso de remodelacin de edificios, stos podrn superar el F.O.T. previsto para el
rea, siempre que quede demostrado que se trata de trabajos de rehabilitacin de
superficies construidas existentes (Decreto 1549/83 - Artculo 6 modificatorio del Decreto
Ley 8912).
Cuando se trate de construcciones nuevas, deber cumplirse con el F.O.T. del distrito.
Con el propsito de promover la creacin de espacios urbanos en el interior de la trama
consolidada en los Distritos de Proteccin Patrimonial (DPH) se han establecido como
estmulo ciertos incrementos de la constructibilidad (ver premios).
7.2. Proteccin Ambiental
Niveles de Calidad Paisajstico Ambiental
En funcin del grado de homogeneidad tipolgica espacial, de la presencia en cantidad y
calidad de edificios de valor histrico y de las condiciones espaciales y funcionales
ofrecidas para el uso social pleno, se establecen tres niveles de calidad ambiental
deseada, de los distritos DPH.
Nivel 1 - mbitos Consolidados:
Espacios pblicos que presentan situaciones espaciales de inters (pblica y socialmente
reconocido) en cuanto a sus proporciones, textura, escala, visuales y tensiones que
caracterizan un conjunto patrimonial de valor histrico-cultural.
Pueden ser afectados al uso social como lugares de encuentro, consolidando la
importancia de estos mbitos que contribuyen a materializar la memoria colectiva en tanto
expresin de la identidad de sus habitantes.
Nivel 2 - mbitos no Consolidados:
Espacios pblicos que carecen de alguno de los rasgos esenciales definidos en el Nivel 1,
que los presenta en forma incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el
aspecto del uso social pleno. Tienen una clara vocacin de estructurarse hacia el nivel
paisajstico ambiental consolidado, pero requieren de elementos y actuaciones
complementarias que la afirmen como una propuesta integral.
Nivel 3 - mbitos potenciales:
Espacios pblicos que presentan alguno de los rasgos esenciales definidos para el Nivel 1,
que tienen ms de uno, en forma incompleta y/o no integradas.
Incluye tambin a los espacios que, por su localizacin estratgica, pueden relacionar otros
mbitos valiosos entre s, reforzando y caracterizando los recorridos internos del distrito.

7.3. Bienes Catalogados


Registro de bienes con valor patrimonial.
Se constituir un registro de los bienes considerados testimonio histrico y/o patrimonial
que se encuentren en cada distrito, teniendo en cuenta su contexto y su interrelacin
ambiental de acuerdo a los criterios y procedimientos consignados en el Captulo 10
Procedimiento de modificaciones del Cdigo.

32

La Autoridad de Aplicacin tendr la responsabilidad de supervisar la operacin de este


registro. Realizar los estudios tcnicos necesarios para proponer la incorporacin de
nuevos objetos, edificios o lugares y de asignarles niveles de proteccin.
El catlogo propuesto por la comisin de seguimiento de las APH y en el marco de lo
dispuesto por la Ordenanza 4184 de Edificios Significativos, constituye la referencia legal
que identifica los inmuebles, objetos y espacios considerados y su nivel de proteccin ser
propuesto en cada caso. Los particulares, que en forma personal o a travs de
asociaciones consideren que determinado bien puede ser incorporado a este catlogo,
pueden presentar sus iniciativas a la AA para su consideracin.
La AA tendr la responsabilidad de informar a la Oficina de Catastro y al Registro
Provincial de la Propiedad, en el caso que corresponda de la existencia de estas
restricciones, y de sus eventuales altas o bajas, de modo que toda transaccin inmobiliaria
que se realice pueda tener en cuenta la existencia de estas restricciones y
compensaciones.
Registro forestal y de otros bienes de carcter ambiental.
Encomindese a la AA la realizacin de un registro de bienes de carcter ambiental Este
catlogo registrar las especies arbreas existentes en las calles plazas y otros espacios
pblicos. Registrar asimismo las especies existentes en las parcelas de dominio privado,
identificando niveles de proteccin en funcin de la importancia de estas especies.
7.4. Criterios de Intervencin
Cualquier intervencin en parcelas de propiedad oficial o privada ubicadas en DPH deber
cumplir con los requisitos establecidos por esta norma.
Toda rea de demolicin, obra nueva, ampliacin, transformacin, reforma, en grados 1, 2,
3, 4, instalaciones o cambio de iluminacin, anuncios, toldos, en predios de propiedad
pblica o privada ubicadas en distritos DPH requerir una presentacin previa ante la AA
para su visado.
En el caso de iniciacin sin permiso se aplicarn las sanciones previstas por este Cdigo.
7.5. Demolicin
Demolicin de Edificios no Sujetos a proteccin
El trmite para la demolicin de edificios no protegidos deber efectuarse con posterioridad
al de presentacin de obra nueva y su correspondiente pago de aranceles.
Demolicin de Edificios Sujetos a Proteccin
No se dar curso a solicitudes de demolicin de edificios incluidos como propuesta o en
forma definitiva, con cualquier nivel de proteccin en el catlogo respectivo.
Los titulares de inmuebles que demolieren transgrediendo esta norma sern pasibles de
las sanciones que fija el Cdigo de Faltas para este tipo de contravencin.
En el caso de edificios catalogados demolidos sin autorizacin slo se podr construir en el
predio el 50% del volumen destruido, hasta un mximo equivalente al 50% de la capacidad
edificatoria del distrito correspondiente.
En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe, ste deber ser verificado por la AA que
evaluar el peligro y determinar la necesidad de efectuar trabajos de rehabilitacin y, en
caso contrario, indicar su demolicin total o parcial.

7.6. Disposiciones especiales


Los inmuebles privados ubicados en el DPH1 debern seguir los lineamientos de puesta
en valor y adecuacin de las actividades que se desarrollan acorde con las caractersticas
edilicias, histrico - patrimoniales y ambientales del rea.
El D.E. elaborar los indicadores que permitan el rescate urbano del lugar.
Las propuestas sern resueltas mediante la evaluacin de estudios particularizados que
sern presentados por los propietarios en un plazo no mayor de 360 das de la puesta en
vigencia del presente Cdigo.
8. CAPTULO VIII: URBANIZACIONES ESPECIALES BARRIOS CERRADOS
33

8.1. Definicin de Barrio Cerrado


Se entiende por Barrio Cerrado a todo emprendimiento urbanstico destinado a uso
residencial con equipamiento comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante
cerramiento.
Podrn emplazarse:
rea Rural, rea Complementaria Residencial Extraurbana, y reas Urbanas
Rgese la localizacin de los emprendimientos urbansticos denominados Barrios Cerrados
conforme a las disposiciones vigentes: Decreto Ley 8912 / 77 (T.O. 3389 /87), Decreto
9404/86, Decreto 27 / 98, de la Provincia de Buenos Aires y por las presentes
disposiciones.
8.2. Caractersticas de los Barrios Cerrados
Los Barrios Cerrados pueden constituir una forma especial de asociacin entre vecinos,
propietarios de parcelas en un sector del rea urbana, complementaria residencial
extraurbana y/o rural que toman a su cargo el cuidado y mantenimiento de un circuito vial
que no altera el funcionamiento de la trama vial externa (primaria y secundaria).
Se trata de sectores claramente delimitados, que integran lotes construidos o a construirse,
a partir de una relacin funcional y jurdica que los convierta en un todo inescindible. Como
expresin de la forma asociativa adoptada debern constituir una figura societaria que,
como representacin jurdica del conjunto (la administracin), se convierta en un
interlocutor vlido para las autoridades municipales.
Los Barrios Cerrados podrn gestionarse a travs de la Ley Nacional N 13.512 de
Propiedad Horizontal sin vulnerar los indicadores contenidos en el Artculo 56 del Decreto
Ley 8912 u optar en lo pertinente por el rgimen jurdico establecido por el Decreto
9404/86.
El uso dominante es el residencial y sus usos accesorios tales como viviendas de caseros,
quinchos familiares, piletas de natacin, sanitarios y vestuarios exteriores, canchas para
prcticas deportivas, depsito familiar, cocheras. Adems podr destinarse un rea
predeterminada, la que no exceder de un 12 % de la superficie total de la parcela de
origen ni de 50.000 m2, en la que se podrn localizar: servicios de alimentacin
(restaurante, bar, sala de te, pulpera), de esparcimientos deportivos, servicios de
mantenimiento, hostera, spa, centro de exposiciones y eventos, excluyendo los
servicios comerciales, educativos y toda actividad con juegos de azar y nocturnidad.
Podr preverse la localizacin de viviendas multifamiliares o dormis en una unidad
funcional o parcelaria, la que no deber superar en viviendas individuales, el 15 % del total
de unidades funcionales o parcelarias y no podr exceder las 40 viviendas agrupadas. En
los emprendimientos emplazados en reas rurales, el porcentaje se extender al 35 %
mantenindose el mximo estipulado.
Cuando esta modalidad se establezca en rea rural podrn admitirse usos
complementarios necesarios para el desarrollo de actividades agropecuarias intensivas
(huerta, floricultura, animales de granja, establos, cobertizos), actividades artesanales, a
nivel familiar y sin desvirtuar el uso dominante residencial extraurbano.
8.3. Condiciones para su aprobacin
Podrn construirse en los Distritos Urbanos (exceptuando el UI), en reas
Complementarias (exceptuando el ACI) o en el rea Rural.
La nueva urbanizacin deber respetar la trama vial preexistente de manera de no
interrumpir la comunicacin entre los distintos sectores del partido, debiendo asimismo
respetar los hechos de valor paisajstico.
La Administracin del Barrio Privado deber garantizar que representantes de las
Dependencias Municipales y/o Provinciales con competencia, en el ejercicio del Poder de
Polica tengan libre acceso a las vas de circulacin interna y control de servicios.
Deber dejar asentado en el Reglamento de Copropiedad, que la Municipalidad no tiene
obligaciones ni responsabilidades por los inconvenientes que dentro del barrio se generen
a terceros o por terceros.
Dentro de la urbanizacin deber destinarse un espacio para depsito transitorio de los
residuos domiciliarios, convenientemente forestado, emplazado sobre calle pblica,
facilitando el acceso del personal municipal del respectivo servicio de recoleccin.

34

La administracin deber exigir, previo a la iniciacin de obra, que los edificios que se
construyan dentro del Barrio Cerrado cuenten con documentacin tcnica de obra
aprobado por la Municipalidad.
Deber efectuarse la cesin a favor de la Municipalidad de la superficie destinada a
Espacio Libre y Pblico y Reserva para Equipamiento Comunitario previstos en el Artculo
56 del Decreto Ley 8912. Cesin que de mutuo acuerdo podr concretarse en el rea del
emprendimiento o mediante compensacin urbanstica en el sector afectado al Distrito de
Proteccin Ambiental o en el rea que la AA considere conveniente.
8.4. Estructura parcelaria
Los barrios cerrados adoptarn los indicadores urbansticos del distrito en que se
emplacen. En ningn caso las dimensiones podrn ser inferiores a 20 m de frente y 600
m2 de superficie en el rea Urbana y de 60 m de frente y 10.000 m2 de superficie en el
rea Rural.
8.5. Morfologa edilicia
Permetro libre: Se admitirn slo edificaciones de permetro libre, cumpliendo los retiros
especificados para cada distrito en el Anexo 2.
Indicadores Urbansticos (FOS FOT ALTURA MAXIMA RETIRO DENSIDAD)
Sern de aplicacin los dispuestos en cada distrito.
Se permitir la construccin de prgolas o glorietas siempre que se cumpla con los
siguientes requisitos: No superarn los 3,00 m de altura medidos desde la cota del
terreno natural No tendrn cerramientos superiores.
Estacionamiento: En cada vivienda deber reservarse espacio para estacionar como
mnimo 2 autos, pudiendo utilizarse para tal efecto las franjas perimetrales resultantes de
los retiros obligatorios (frente y laterales) Esta afectacin no autoriza la construccin de
garajes ni techados sobre estos espacios que solo podrn ser descubiertos.
Cercos: Sobre la Lnea de Frente se podr realizar un cerramiento transparente de
alambre artstico, entablonado y/o cerco vivo, limite virtual, de manera de no obstruir la
vista sobre el frente. De la misma manera en las lneas divisorias laterales y de
contrafrente.
8.6. Infraestructura de Servicios
Es obligacin del propietario, (en su carcter de patrocinante), la ejecucin a su cargo de
las extensiones a las redes pblicas de infraestructura de servicios dentro del
emprendimiento.
La ejecucin de redes subterrneas de servicios e infraestructura dentro de los Barrios
Cerrados, como as tambin su mantenimiento ser solventado por el patrocinante y/o la
Administracin del Barrio Privado, la que deber asumir la responsabilidad de la ejecucin
de las obras y asegurar la prestacin de los servicios esenciales que sern los siguientes:
Red Vial Interior: Abovedado, alcantarillado y tratamiento necesario de calles o
circulaciones de modo que garantice la transitabilidad en cualquier circunstancia.
Energa elctrica domiciliaria y alumbrado pblico: tendido subterrneo
Recoleccin y traslado de residuos: hasta el depsito transitorio de residuos.
Red distribuidora de agua potable: en caso de poder conectarse a la red.
Red cloacal: deber conectarse a la instalacin municipal existente. De no ser factible
dicha conexin, as como la provisin de agua, estos servicios podrn instalarse en forma
individual. En los emprendimientos que se opte por la planta de tratamiento de lquidos
cloacales, el funcionamiento estar supeditado al control de la Direccin Municipal de
Obras Sanitarias.
Los conductos de distribucin de energa elctrica, gas, telefona y video cable, etc., en los
espacios circulatorios, debern instalarse en forma subterrnea, as como en las reas
libres, comunes y privadas.
8.7. Morfologa Vial
Deber adecuarse a las disposiciones legales vigentes. Los Barrios Cerrados debern
ceder una calle pblica perimetral de un ancho igual a la mitad del exigido en el distrito que
se halla emplazado.
No se exigir la cesin en los sectores del predio que tengan resuelta la circulacin
perimetral, o se exigir en forma parcial en los casos que la AA as lo considere previa
evaluacin fundada y aprobada por el HCD.
35

8.8. Paisaje y Forestacin


Todo emprendimiento deber respetar la forestacin existente, los hechos naturales de
valor paisajstico, los cursos y espejos de agua que no podrn ser endicados ni
entubados.
Deber presentarse el proyecto de forestacin. Este incluir calles internas y perimetrales
externas, con la descripcin de especies a utilizar y emplazamiento. Previo a la divisin
parcelaria deber ejecutarse la obra de forestacin.

9. CAPTULO IX: URBANIZACIONES ESPECIALES - CLUBES DE CAMPO


9.1. Definicin
Se entiende por Club de Campo o complejo recreativo residencial, al sector que afecta
para estos usos un rea predominantemente rural, considerando que su baja densidad no
conforma un ncleo urbano.
Podrn instalarse en el rea Rural 2 (AR2) Zona de Club de Campo
9.2. Caractersticas
Para que un emprendimiento sea considerado Club de Campo deber reunir las
caractersticas dispuestas en el Captulo V Decreto Ley 8912.
Un porcentaje de la superficie de la parcela de origen, descontada la tierra destinada a
circulacin interna y/o externa, se afectar a la prctica de actividades deportivas, sociales
o culturales en pleno contacto con la naturaleza.
La superficie remanente ser de uso residencial extraurbano.
El rea comn de esparcimiento debe guardar una relacin funcional y jurdica, que las
vincula con el conjunto de las viviendas.
El uso recreativo del rea comn de esparcimiento no podr ser modificado, pero podrn
reemplazarse unas actividades por otras. Tampoco podr subdividirse dicha rea ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el rea de viviendas.
El nmero total de viviendas no podr exceder las 350 unidades.
Podr preverse la localizacin de viviendas multifamiliares o dormis en una unidad
funcional o parcelaria, la que no deber superar en viviendas individuales, el 15% del total
de unidades funcionales o parcelarias y no podr exceder las 40 viviendas agrupadas.
Podr procederse a la unificacin parcelaria, con uso residencial, manteniendo los
indicadores urbansticos correspondientes, a cada lote.
9.3. Requisitos para su Aprobacin
La creacin de Clubes de Campo estar supeditada al cumplimiento de los siguientes
requisitos:
De acuerdo a los instructivos para obtener la Prefactibilidad y Factibilidad del
Emprendimiento Urbanstico, segn disposiciones de la AA.
Deber dar cumplimiento al Captulo V del Decreto Ley 8912, del Decreto N 9404 y de
toda reglamentacin vigente.
Ser responsabilidad de los titulares de dominio garantizar la provisin de la infraestructura
y la prestacin de los servicios de acuerdo a lo estipulado en el Punto 9.6 de este Captulo.
En todos los casos se garantizar que los organismos pblicos, en el ejercicio de su poder
de polica, tengan libre acceso a las vas de circulacin interna y control sobre los servicios
comunes.
9.4. Indicadores Urbansticos
Uso exclusivo: residencia secundaria, eventualmente residencia definitiva, no
permitindose ningn otro destino comercial ni industrial ni profesional de otra naturaleza
que no sea el expresado.
Uso complementario: espacios verdes, canchas y otras instalaciones deportivas a cielo
abierto, permitindose la construccin de locales destinados a actividades sociales,
36

servicios de restaurante y/o bar, culturales, oratorios y deportivos dentro de un sector


denominado Sede Social, en el que podrn tambin incorporarse vestuarios.
Estructura parcelaria
Lotes: Las unidades funcionales o las parcelas debern tener 30.00 m de ancho como
mnimo y 2.000 m2 de superficie.
Espacios comunes: darn cumplimiento a las disposiciones del Artculo 66 del Decreto
Ley 8912.
Los proyectos debern ajustarse a los siguientes indicadores urbansticos y
especificaciones bsicas:
rea comn de esparcimiento: Deber ser arbolada, parquizada y equipada de acuerdo
a la finalidad del club y a la cantidad prevista de usuarios.
Morfologa edilicia
Permetro libre: slo se admitirn edificaciones de permetro libre.
FOS: la superficie edificada a nivel del suelo no podr superar el 20% de la superficie del
lote.
FOT: la superficie total construida no podr superar el 30% de la superficie del lote.
Altura de la edificacin: Las construcciones podrn tener como mximo planta baja y un
(1) piso, no superando en ningn caso la altura de 9.00 m.
Dentro de la altura estipulada, se admitir la construccin entrepisos o entretechos los que
no podrn exceder del 15 % de la superficie de planta alta.
En caso de techos inclinados, la altura mxima estar por la cota de la cumbrera. Quedan
excluidas las construcciones de tanques, chimeneas, etc.
Retiros: las edificaciones debern cumplir los siguientes retiros mnimos:
frente: 5 m; fondo: 10 m; bilateral 3 m.
Cercos: slo podrn realizarse del tipo transparentes (de rejas, alambre artstico,
entablonados, etc., revistiendo el carcter de cercos vivos).
9.5. Forestacin y Parquizacin
La forestacin y parquizacin debern responder a un anteproyecto aprobado por la AA.
La calle perimetral deber ser arbolada en sus bordes linderos al club.
La va de circulacin perimetral exterior deber forestarse con especies aprobadas, y de
acuerdo al proyecto presentado.
9.6. Infraestructura de Servicios
El propietario (en su carcter de patrocinador del proyecto) debe realizar las obras de
infraestructura de acuerdo a lo estipulado en el Artculo 65 del Decreto Ley 8912.
Es obligacin del propietario (en su carcter de patrocinante) o de la administracin (en el
caso de sociedades), la ejecucin y mantenimiento a su cargo de las extensiones a las
redes pblicas de infraestructura de servicios asegurando, a la vez, la prestacin de los
servicios esenciales.
Las obras de infraestructura exigidas consistirn en:
Abovedado y afirmado de espacios circulatorios de modo de garantizar la transitabilidad
en cualquier circunstancia.
Energa elctrica domiciliaria y alumbrado pblico.
El tendido de cables y redes de todos los servicios de infraestructura como energa
elctrica, telefona, alumbrado, televisin por cable y similares deber ejecutarse en forma
subterrnea.
La provisin de agua potable y los servicios sanitarios podrn instalarse en forma individual
cuando no resulte factible conectarlos a la red municipal existente.
En caso de desarrollarse una red autnoma, el proyecto debe prever la posibilidad de su
futura conexin a la red municipal. El funcionamiento estar supeditado al control la
Direccin Municipal de Obras Sanitarias.
Dentro de la urbanizacin deber destinarse un espacio para depsito transitorio de
residuos domiciliarios, convenientemente forestado, que deber ser de fcil acceso para
que el personal municipal opere el servicio de recoleccin.

37

Los Clubes de Campo debern ceder una calle pblica perimetral de un ancho igual a la
mitad del exigido en el rea Rural (20 m).
No se exigir la cesin en los sectores del predio que tengan resuelta la circulacin
perimetral, o se exigir en forma parcial en los casos que la AA as lo considere previa
evaluacin fundada y aprobada por el HCD.
Mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada al uso pblico, la misma podr ser
utilizada por el emprendimiento entendiendo que no puede ser ocupada por construcciones
o instalaciones permanentes.
Estructura vial: Los espacios circulatorios principales tendrn un ancho mnimo de 20 m y
los secundarios de 15 m y los sin salida 12 m hasta una longitud de 150 m aceptndose las
soluciones en cul de sac con un dimetro mnimo de 25 m.
10. CAPTULO X: PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIONES AL CDIGO
Toda propuesta de modificacin total y parcial del COU podr inscribirse en el marco del
siguiente procedimiento.
10.1. Reconsideracin de la Norma
El HCD, en uso de sus facultades y por iniciativa presentada por el DE mediante, fundada
evaluacin, podr considerar la modificacin de la norma.
Las presentaciones realizadas sern efectuadas conforme a las normas administrativas
vigentes ante el DE, quien las evaluar en base al anlisis global de los casos y a las
normativas en vigencia.
10.2. Plan de Sector
Como respuesta al requerimiento formulado por algn rgano o reparticin municipal, en
respuesta a iniciativas de alguna organizacin vecinal u organizacin representativa de
algn sector de la comunidad (comercio, industria o turismo, etc.) o ante la necesidad de
implementar una nueva poltica urbana; el DE elevar al HCD la reformulacin de las
normas vigentes para un sector de la ciudad.
Esta propuesta deber estar sustentada por un documento en el que se fundamenten los
motivos de la modificacin y se analicen los efectos que tendr sobre el contexto en el que
se inscribe.
10.3. Modificaciones Globales
Como corresponsable de la formulacin e implementacin de la poltica urbana, el
Departamento Ejecutivo podr, por su propia iniciativa o canalizando las iniciativas de la
comunidad proponer modificaciones globales al Cdigo.
10.4. Procedimiento Administrativo
Una vez sancionadas las modificaciones se dar cumplimiento a las disposiciones legales
en vigencia (Convalidacin Provincial). Al finalizar cada ao legislativo la AA proceder a
recopilar reglamentaciones implementadas o modificaciones aprobadas.

38

Anexo I
Nomenclador general de usos
VIVIENDA

Vivienda unifamiliar: Unidad residencial (segn la zona puede incluir una


actividad secundaria admitida en el distrito).

UNIFAMILIAR

VIVIENDA
BIFAMILIAR

Vivienda bifamiliar: Dos unidades residenciales que comparten una


misma parcela, con condiciones de uso equivalentes a las viviendas
unifamiliares.
Podr instalarse si la misma cuenta con servicios sanitarios (agua y
cloacas).
Vivienda multifamiliar: Edificio o conjunto de edificios que albergan tres
o ms unidades habitacionales.

VIVIENDA
MULTIFAMILIAR

PENSIONADO
ESTUDIANTIL

Pueden tener en comn (todas o varias de ellas) el acceso, la circulacin


interna, el garage y las redes de infraestructura (electricidad, telefona,
gas, cloaca, agua corriente y desages pluviales).
Conjunto de Viviendas Sociales: Edificio o conjunto de edificios que
albergan unidades habitacionales y que cuenta con equipamientos
comunitarios de diferente tipo en su predio: Debern contar con espacios
verdes y circulatorios propios y estar dotados de Infraestructura de
servicios de acuerdo a la Ley 8912/77.
Conjunto habitacional destinado a alojar estudiantes. Cada unidad
habitacional deber contar con una superficie mnima de 35,00 m2., con
servicio de administracin, saln de usos mltiples, sala de estudios,
lavandera y rea libre de expansin.
Edificaciones destinadas a albergar poblacin por mdulos quincenales o
mensuales, administradas en forma familiar y con acceso restringido
Hotel, Motel, Apart-hotel: Edificacin destinada a albergar turismo en
trnsito por mdulos diarios, llevando un registro de los pasajeros.

PENSIONES

ALOJAMIENTO
TURISTICO
HOTELERO

Hostera: Se trata de hoteles ubicados en zonas rurales o urbanas


perimetrales, con servicios de restaurante y esparcimiento vinculados a la
actividad deportiva en general, albergando turismo en trnsito y llevando
registro de pasajeros.
Cabaas o bungalow: Unidades de viviendas de residencia transitoria,
con caractersticas arquitectnicas tpicas relacionadas con el entorno
natural que, mediante accin locativa, se destinan a alojamiento turstico,
como complemento usos turstico y deportivo. Con explotacin y
administracin centralizadas. Debern formar parte de instalaciones
destinadas a la recreacin (natatorios, canchas deportivas, boxes, etc.),
servicios de alimentacin (restaurant, bar, etc.). No podrn independizarse
dominialmente.
La parcela mnima de emplazamiento del conjunto ser de 3500 m2. El
F.O.S. mximo no exceder el 15% de la superficie parcelaria.
El nmero de unidades locativas surgir de aplicar la densidad del distrito
y no ser mayor de 10 (diez) unidades por parcela y su superficie cubierta
mnima no ser inferior a 36,00 m2.
En superficies parcelarias mayores de 10.000 m2 la propuesta ser

39

tratada como estudio particularizado por la AA.


* La actividad hotelera se regir por las clasificaciones y condiciones
espaciales y de uso establecidas por el decreto Prov. de Bs.As N 659/07.
POSADAS Y
ALBERGUES
TRANSITORIOS

Destinados a hospedar pasajeros por horas. Debern cumplir con las


Reglamentaciones Nacionales, Provinciales y Municipales en vigencia.
Administrativos Bsicos: Destacamentos Policiales, Correo, Locales
Partidarios, Delegaciones de Empresas de Servicios Pblicos, Registro
Civil.
Administrativos Financieros: Casas de Cambio y de Crdito, Gestoras,
Compaas Financieras y de Seguros, Cooperativas de Crdito, Bancos,
Sucursal de Caja Nacional de Ahorros y Seguros.

SERVICIOS
ADMINIS TRATIVOS

Administrativos Perifricos: Cuartel de Bomberos, Delegaciones


Municipales, Delegaciones de Organismos Provinciales y Nacionales,
Subcomisaras, Locales Partidarios, Estafeta Postal.
Administrativos Regionales: Comisara, Juzgado de Paz, Delegaciones
de Empresas de Servicios Pblicos, Delegaciones de Organismos
Provinciales y Nacionales, Sede del Gobierno Municipal, Sedes o
Subsedes de Corporaciones, Cmaras y Asociaciones Profesionales o
Empresariales, Central Telefnica, Estudios de Grabacin, Televisin,
Radio.

SERVICIO
PROFESIONAL

ALIMENTACION

Oficinas Particulares: Inmobiliarias y Martilleros, Laboratorios de Anlisis


Clnicos, Radilogos, Estudios de Arquitectura, Ingeniera, Agrimensura,
Agencias de Turismo, Editoriales (sin depsito y sin imprenta), Agencias
Comerciales de Empleos, Agencias de Publicidad, Consultorios Mdicos,
Veterinarios, Odontolgicos, Paramdicos, Estudios Contables, Jurdicos,
Escribanas.
Gastronmicos: Bares y Cafetera, Bares Lcteos, Copetines al paso,
Heladeras (con o sin elaboracin artesanal), Parrillas, Restaurantes,
Pizzeras, Casas de comidas rpidas y para llevar (Delivery), Salones de
T.
Locales de elaboracin de alimentos y bebidas para su consumo
inmediato y/o su expendio en su totalidad al por menor en el mismo local
(Panaderas, Pasteleras, Fbricas de pastas, elaboracin de pizzas y
empanadas, Chacinados, etc.).

SERVICIOS
COMERCIALES

Servicios Bsicos: Institutos de Belleza (Spa), Peluqueras, Tintoreras


familiares, Lavaderos automticos de ropa, Receptoras de pedidos u
Oficinas administrativas de distribucin mayorista (sin depsito), Volquetes
y Remises (sin playas), Alquiler de Videos, Locutorios y Servicio de
Internet, etc.
Servicios Complementarios y de Reparacin (Estos ltimos en
locales menores de 20 m2): Cerrajeras, Tintoreras, Reparacin de:
Bicicletas, Calzado, Artefactos Elctricos y para el Hogar, Mquinas para
Oficinas, Servicios de repartos y Encomiendas, Encuadernacin
(imprentas en pequeas superficies y con maquinarias informatizadas).
No incluye reparacin de automviles o cualquiera de sus partes.

EXPOSICION
Y
VENTA

Comercio bsico: Almacenes, Despensas, Artculos de limpieza (sin


fraccionamiento), Diarios y Revistas, Verduleras y Fruteras, Carniceras,
Pescaderas, Fiambreras, Productos de granja y lcteos, Kioscos,
Farmacias, Panaderas y despacho de pan, Pastas frescas, Rotiseras,
Heladeras, Artculos de regalos, Perfumeras, Jugueteras, Ferreteras,
Merceras, etc.

40

(por menor)

Comercio especializado: Antigedades, Bazar, Marcos, Cuadros y


Reproducciones, Artculos de: deportes y camping, electrodomsticos,
para el hogar y oficinas, para iluminacin; Cristaleras, Plateras,
Vidrieras, Talabarteras, Alfombras, Cortinas, Lonera, Muebleras,
Muebles de oficina, Armeras, Rodados, Nutica; Papelera tcnica,
Fotocopias y Copias heliogrficas, Librera (artes grficas, impresiones en
pequeas escalas con maquinarias computarizadas), Servicios
informticos, Casas de fotografa, Disqueras; Sastrera, Zapateras,
Zapatillera, Bijouterie, Relojeras, Joyeras, Boutiques, Sederas,
Laneras, pticas, Peleteras, Uniformes, Marroquineras, Ortopedias,
Floreras, Alquileres Videos, Filatelia, Santeras, Instrumentos Musicales,
Confiteras, Bomboneras, Vinos; Animales domsticos, etc.
Cuando los locales comerciales minoristas generen un movimiento
vehicular significativo, debern resolver, previo a la habilitacin, el
estacionamiento dentro o fuera del predio, de forma interrelacionada.

GRANDES
SUPERFICIES
COMERCIALES
LEY 12573 Pcia. de
BS. AS.

Hipermercado: Establecimiento destinado a la venta por menor de:


productos alimenticios, artculos de limpieza, higiene, menaje, ferretera,
artculos para el hogar, perfumera, bazar, librera, vestimenta, etc. que
opere por el sistema de autoservicio y registre sus ventas por medios
mecnicos (grandes superficies, de acuerdo a la Ley 12.573 de la
Provincia de Buenos Aires).

Supermercado: Local destinado a la venta de sustancias alimenticias en


general, bebidas envasadas, artculos de limpieza, tienda, tocador, bazar,
electrodomsticos, menaje, alimentos para animales domsticos, plantas,
flores, semillas, telas, etc.
Operar por el sistema de venta de autoservicio y registrar sus ventas
por medios mecnicos, con superficie menor de 2500 m2.

EQUIPAMIENTOS
CULTURALES

DEPOSITO
COMPLEMENTARIO

a) Actividades y eventos culturales en locales cerrados tales como


teatro, danza, cine, conciertos, sala de ensayo, sala de grabacin, etc.
b) Locales afectados a: academias de dibujo, pintura y fotografa,
exposiciones, cermica o escultura que no requieran fuerza motriz.
a) De comercios minoristas: Para el stock de venta inmediata; de no
ser as, el local ser clasificado como ALMACENAJE en superficies de
hasta 150 m2.
b) De ventas ambulantes: Complementario de esta actividad (artculos
de santera, alimentacin, etc.) en superficies de hasta 20,00 m2. De
exceder estos parmetros, se considerar ALMACENAJE.
A.

PLAYAS
ABIERTAS

Vehculos particulares: Estacionamiento comercial.

B.
Remises: Por su efecto en el entorno sern zonificadas en
particular.
C.
Vehculos de transporte: vehculos de gran porte vinculados a
actividades comerciales / logstica.

A. Vehculos particulares: Estacionamiento comercial.


GARAGE
CERRADO

B. Remises: Por su efecto en el entorno sern zonificadas en


particular.
C. Vehculos de transporte: vehculos de gran porte vinculados a
actividades comerciales / logstica.

41

Almacenaje: Actividad dedicada a la guarda, conservacin y


depsito de: tiles, herramientas, maquinarias, muebles,
mercaderas, etc.
Incluye comercio por mayor, acopio, agrupacin, clasificacin de
mercaderas en lotes, divisin, reembalaje, embotellado y
redistribucin en lotes pequeos.

COMERCIO
MAYORISTA
SERVICIOS DE
ALMACENAJE

Se clasificar segn el tipo de elementos, su compatibilidad con los


dems usos del distrito y si se realiza en superficies cubiertas o
descubiertas, en: a), b), c) y d).
a) Almacenaje y venta por mayor en locales cerrados:
Embutidos y fiambres, bebidas, textiles, confecciones, artes
grficas, papeleras (distribucin y acopio), higiene y tocador,
calzados, marroquinera, artculos para el hogar, rodados, mquinas
y mobiliario para oficinas, mquinas y aparatos electrnicos,
muebles, carpintera de obra, ferretera, maderas, materiales de
construccin, repuestos del automotor, repuestos en general.
Los productos en depsitos no podrn ser contaminantes,
explosivos, inflamables, como tampoco producir emisiones olorosas
o partculas en suspensin.
b) Almacenaje y venta por mayor cubierto: Papel, cartn,
productos qumicos, suelas, cueros curtidos y/o salados, maderas,
pinturas, plsticos, agroqumicos, forrajera. Insumos agrcolas,
leas, carbn, etc.
a) Artculos para el jardn: Flores, plantas, macetas, juegos para
nios, piletas, piletas de natacin, mesas, sillas, sillones para parques o
jardines, parrillas prefabricadas, sombrillas, quinchos, viviendas
prefabricadas.

VENTA
POR MAYOR
DESCUBIERTO

Productos o elementos que no agreden el entorno urbanstico ni


ambiental.

c) Depsito y distribucin de gas envasado hasta


100 Kg. (que cumplan Ordenanza General 80).
d) Depsitos de chatarra, plsticos, etc.: Debern emplazarse por
estudio particularizado previendo las exigencias necesarias que permitan
mitigar el impacto del entorno. Tendrn un cerramiento perimetral
obligatorio forestado. (Ver Captulo 3-7 Inciso c) Usos Especiales).

PLAYAS
ABIERTAS de
MAQUINARIA

Exposicin de vehculos de trabajo: Exposicin y venta de tractores,


mquinas viales, cosechadoras, mnibus, colectivos, acoplados o
camiones (siempre que se encuentren fuera de servicio).

ESTACIN DE
SERVICIO

Estaciones de Servicio: Expendio de combustible para el automotor (con


o sin servicio de lavado y engrase).

42

Plantas industriales: Establecimientos dedicados a la produccin en


serie que posee stock permanente de materia prima y de productos
terminados.
Industrias de 3 categora: Constituyen un riesgo para la seguridad,
salubridad e higiene de la poblacin. (Ley 11459 - Decreto Reglamentario
1741):
-

El manejo y las emisiones de materiales o efluentes, debern ser


controlados de tal manera que en los linderos de sus predios o en
otras partes de las reas vecinas la concentracin de stos no pueda
causar detrimento o dao a la salud, la seguridad o el bienestar
pblico o dao a la propiedad de terceros.

Debern estar circundadas por doble cortina forestal de ancho mnimo


de 20,00 m.

No se permite la radicacin de industrias cuya actividad se encuentra


incluida en el Grupo 3-Anexo 1-Rubro de actividad Decreto 1741/96Reglamentario de la Ley 11459 de Radicacin Industrial.

PLANTAS
INDUSTRIALES

Industrias de 2 Categora: Son consideradas incmodas porque su


funcionamiento constituye una molestia para la seguridad, salubridad e
higiene de la poblacin y pueda ocasionar daos a sus bienes materiales
y al medio ambiente (Ley 11459-Decreto 1741/96).
Debern disponer de un retiro perimetral forestado (cortinas forestales)
de un ancho mnimo de 10,00 m.
Industrias de 1 Categora: Son aquellos establecimientos que se
consideran inocuos porque su funcionamiento no constituye riesgo o
molestia para la seguridad, salubridad e higiene de la poblacin y no
ocasiona daos a sus bienes materiales ni al medio ambiente (Ley 11459Decreto 1741/96).
Establecimientos dedicados a la produccin y/o reparacin por encargo.
TALLERES

a) Se incluyen en este rubro: torneras, talleres de costura, textiles,


chapa y pintura, herrera metlica, reticulados, carpinteras, talleres
grficos, letreros luminosos, recauchutaje de gomas.
Taller artesanal: Cermica, alfarera, marroquinera, tejidos, tapicera,
tallados, taxidermia.

ARTESANIAS

No debern producir emisiones olorosas, ruidos, humos, vibraciones que


puedan percibirse en predios linderos o en la va pblica. Tampoco se
admitir el uso de sustancias txicas o radioactivas; como tampoco la
emisin de destellos luminosos a predios vecinos.
Deber ser atendido por sus dueos pudiendo tener un mximo de 100,00
m2 cubiertos, 5 operarios y 5Hp de potencia instalada. La actividad
deber ser manual o con pequeas maquinarias.
Actividad dedicada a reparacin de aparatos, equipos, mobiliarios,
automviles y otros bienes de consumo.

SERVICIOS
INDUSTRIALES O
DE PEPARACION

a) Servicios de mantenimiento y reparacin que puedan generar


molestias en el entorno: Reparacin del automotor (excepto chapa y
pintura), cambio de aceite, filtros, engrase, lavadero de vehculos
(exceptuando camiones jaula, y tanques de transportes de lquidos),
Reparacin de motos, etc. en superficies menores a 150 m2.
b) en superficies cubiertas libres.

43

OBRADORES

TRANSPORTE

Establecimientos dedicados a la remodelacin, demolicin o desguace in


situ de cualquier tipo de piezas o estructuras. Incluye el guardado de
vehculos pesados: Guarda de tractores, mquinas viales, cosechadoras,
mnibus, colectivos, acoplados o camiones (siempre que se encuentren
fuera de servicio) as como a la realizacin de trabajos de mantenimiento.
(Puede ser municipal, estatal o privado).
Estacin Terminal de trenes, mnibus, colectivos, helipuerto y
aeroclub.
a) Locales cerrados:
. Cines, teatros, auditrium: Para este tipo de construccin se presentar
estudio de Prefactibilidad y se otorgar como altura mxima 16 m segn
los requerimientos del proyecto.
. Sala para bailes
. Juegos y deportes

RECREACION
. Club.
c) Locales abiertos:
. Camping, recreo
. Estadios, anfiteatros
. Juegos y deportes
EQUIPAMIENTO
CULTURAL

En locales cubiertos: Bibliotecas, sala de exposiciones, galeras de arte,


museos, salas de concierto, etc.
Templos: Iglesias, capillas alojadas en recintos cerrados concebidos para
ese uso, recibiendo un tratamiento adecuado para no producir molestias
(sonoras, trnsito) en el vecindario.

CULTO
Lugar de culto: Espacio abierto destinado al culto religioso, recibiendo un
tratamiento adecuado para no producir molestias (sonoras, trnsito) en el
vecindario.
Actividades estatales o privadas que se hallan al servicio de la comunidad.
Educativo elemental: Jardines maternales, escuelas preescolares,
escuelas primarias, escuelas de enseanza especial.

SERVICIOS

Educativo intermedio: Academias, institutos de enseanza, escuelas de


nivel secundario;, estudios de danzas, msica, arte, etc.

EDUCATIVOS
Educativo superior: Establecimientos de nivel terciario, institutos de
investigacin con talleres o laboratorio (que no impliquen niveles de
molestia contaminacin industrial). En el caso de campos universitarios
puede incluir como complemento usos recreativos, culturales o de
esparcimiento.

SALUD

a) Actividad destinada a conservar y mejorar el estado de salud de las


personas mediante tratamientos medicinales en sus fases preventivas,
generales y especializadas: clnicas, salas de primeros auxilios,
sanatorios, unidades sanitarias, hospital.
b) Sanidad especial: clnicas psiquitricas, casas de reposo para
enfermos mentales.
c) Hogar de Nios, Instituto Hogar Geritrico, Casa de Reposo y
Convalecencia.

44

VETERINARIA

Servicios veterinarios y clnica veterinaria con internacin limitada al


proceso pre y postoperatorio, dispensario antirrbico.
Cementerio, Cementerio Parque: Debern localizarse en rea rural

TRATAMIENTO
AMBIENTAL

Planta de tratamiento: Depsitos de desechos, reciclado de materiales


no degradables.
a) Agricultura:
1) Agricultura General: cultivos agrcolas, de cereales, oleaginosas,
textiles, forrajeras, silvicultura, etc.
2) Agricultura Especial: Viveros (produccin de plantas, rboles,
arbustos y flores) huertas, cultivo de frutales, flores.
b) Ganadera: Se protege y promueve la crianza extensiva ganadera. No
se admite engorde intensivo a corral y feedlott, protegiendo la calidad de
productos y subproductos de origen y la composicin orgnica del suelo.

ACTIVIDAD
AGROPECUARIA

1) Ganadera General: Explotacin de cra y/o invernada de animales.


2) Ganadera Especial: Actividades pecuarias referidas al mejoramiento
de las especies y su explotacin intensiva mediante tcnicas avanzadas:
produccin de animales de pdrigee, cra de especies para ser utilizadas
por sus pieles, pelos, tambos, haras, cabaas, criaderos, kennels.
Otros: Criaderos de especies varias: criadero de aves, conejos
chinchillas, apicultura, lombricultura:
1 - Como actividad de apoyo a la actividad principal slo utiliza residuos
generados por esa actividad y material vegetal, y puede recibir adems,
para el compost material del mismo tipo de otros emprendimientos.
2 - Como actividad de degradacin de residuos de origen orgnico (slo
en el rea Rural 1).

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ANEXO IV
FICHAS TECNICAS
INDICE:
AR1
AR2
ACRE1
ACRE2
ACAI
ACI
DCF
DPH1
DPH2
DPH3
DPH4
DPH5
DPH6
DPH7
UR1
UR2A
UR2B
UR3A
UR3B
UR4
UR5
UR6
URM
CC1
CC2
CC3
CR1
CR2
UI
EC
ET
DPA

Area Rural 1
Area Rural 2 ZCC
Area Complementaria Residencial Extraurbana
Area Complementaria Residencial Extraurbana
Area Complementaria Agropecuaria Intensiva
Area Complementaria Industrial
Area Histrica - Casco Fundacional
Area Histrica - Ribera
Area Histrica - Centro
Area Histrica - Avenida Espaa
Area Histrica - Patrimonio Ferroviario
Area Histrica Carlos Keen
Area Histrica Juregui
Area Histrica Institucional
Urbano Residencial - Denso de Amortiguacin
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial Mixto
Corredor Comercial 1
Corredor Comercial 2
Corredor Comercial 3 Turstico Recreativo
Corredor Residencial 1
Corredor Residencial 2
Urbano Industrial
Equipamiento Comercial
Equipamiento Turstico
Proteccin Ambiental (Emprendimientos)

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