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EL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

las que bien poda sumarse en el mismo ttulo una

TCHN

garanta hipotecaria. Debido a esta creacin bajo el


esquema de la Letra de Cambio se le denomin

Por: Rolando Castellares Aguilar

originalmente Letra Hipotecaria, o sea Letra de Cambio

PER
rolando@castellares.com

ms hipoteca, con las caractersticas formales que


constan en el Art.104 del ya referido Decreto Legislativo
No.637, regulacin inicial a la que podemos llamar primera
versin

generacin

del

TCHN.

Sin

embargo,

1. ANTECEDENTES:

posteriormente, esta misma denominacin fue asignada a

1. Se trata de un ttulo valor indito en nuestra legislacin y

otro ttulo valor con caractersticas muy distintas, como

en la legislacin comparada, cuyo diseo y creacin nos

puede apreciarse del Art.295 del Decreto Legislativo

corresponde y que hemos venido impulsando desde hace

No.770 que sustituy al Decreto Legislativo No.637. Esta

muchos aos, habiendo logrado su original regulacin en

nueva Letra Hipotecaria actualmente se mantiene segn

el ao 1991. Entonces, en el Decreto Legislativo No.637,

las caractersticas que seala el Art.236 de la Ley

se cre como una Letra de Cambio especial que, adems

No.26702 y en la nueva Ley de Ttulos Valores No. 27287

del crdito representado por el ttulo, representase

(Art.269, 270), que por constituir ms bien un valor

tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho

mobiliario

crdito. Este diseo inicial basado en la Letra de Cambio,

desintermediacin financiera, poco o nada tiene que ver

obedeci a que en el Per, este ttulo de crdito es el de

con la Letra de Cambio y con un instrumento que

uso ms generalizado y comn, por lo que estimamos que

represente el derecho real de garanta hipotecaria, aun

era el instrumento ideal para representar las acreencias, a

consistente

en

un

instrumento

de

cuando es as como erradamente se dise sobre la base

logr crear finalmente el Ttulo de Crdito Hipotecario

de la original Letra Hipotecaria del Decreto Legislativo

Negociable-TCHN

No.637. As, al haberse distorsionado el diseo original; y,

No.26702. Esta versin que vendra a ser la tercera segn

por otro lado, consciente del error en su denominacin en

lo antes relatado, ha sido objeto de mejoras gracias a los

nuestro intento de usar un ttulo valor ya existente y muy

valiosos aportes recibidos de banqueros y diversos amigos

conocido en nuestro medio como es la Letra de Cambio,

y profesionales especialistas en temas financieros y

persistimos en nuestra idea original de contar con un ttulo

jurdicos. Es as como el TCHN ha sido mejorado en la Ley

valor similar al Warrant que representase la hipoteca y

No.27287, Ley de Ttulos Valores que deroga la versin

adems

simultneamente,

que contena el Art.239 de la Ley No.26702, derogando

As, se crea el

tambin el Certificado Hipotecario Endosable al que se

Certificado Hipotecario Endosable que fue regulado en la

refera la Dcimo Quinta Disposicin Final del D.Lvo.

Dcimo Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo

No.861.

el

crdito

garantizado,

recurriendo a otra denominacin.

conforme

al

Art.239

de

la

Ley

No.861, Ley del Mercado de Valores; que constituye la

2. En primer lugar, el TCHN estuvo diseado como un valor

segunda versin del TCHN. Lamentablemente, este ltimo

en ttulo, por lo que no era posible su desmaterializacin;

texto legal tampoco reflej nuestro original diseo y no ha

pero posteriormente, mediante la Ley No.27640 se ha

merecido la atencin ni inters del mercado, por la forma

dispuesto la posibilidad de que, alternativamente, el TCHN

cmo se dise. En efecto, la forma como result

se pueda representar mediante anotacin en cuenta y a

redactada la antes citada Dcimo Quinta Disposicin Final

travs de las Instituciones de Compensacin y Liquidacin

no fue feliz ni coincida

exactamente con nuestra

de Valores (ICLV); constituyendo este hecho una prueba

propuesta. Ante ello, insistimos en nuestro diseo y se

ms de los avances de la tecnologa que hace ya posible

lograr la desmaterializacin de ste y otros valores a la

representan, por lo que ante cualquier diferencia de

orden y/o valores de emisin no masiva, como ya lo

tales derechos se agrupan en clases o series. Por

admite tambin expresamente el Art.223 de la Ley de

tanto, este primer grupo de ttulos valores tiene como

Mercado de Valores, modificado por la Ley No.27649. Por

caracterstica esencial, su emisin masiva, plural y

ello, se explicaba y justificaba el trmino empleado de

todas con caractersticas homogneas, por lo que hubo

Ttulo en su denominacin, que lo vinculada al soporte

la

papel; lo que sin embargo carece de mayor importancia si

determinara tal masividad, lo que ha sido fijado por la

el valor fuese representado por anotacin en cuenta. Lo

CONASEV en ms de diez valores. Frente a esto,

propio pasa con los llamados Papeles Comerciales

tenemos a los ttulos valores que se emiten en forma

(comercial papers), que bien pueden estar representados

singular, unos distintos a otros, cada uno con una

mediante anotacin en cuenta o en soporte papel,

individualidad propia, aun cuando su emisin haya sido

indistintamente.

hecha en cantidades considerables y en nmero mayor

necesidad

de

fijar

un

nmero

mnimo

que

a diez; pues para ser considerado valor mobiliario,


2. VALOR MOBILIARIO O INDIVIDUAL:
1. Dentro de Las diversas clasificaciones que suelen

como acabamos de sealar, no basta la cantidad o


masividad

de

su

emisin,

sino

adems

la

hacerse de los ttulos valores, tenemos sta que

homogeneidad de los derechos que todos los valores

distingue a los valores en mobiliarios e individuales,

emitidos representan.

correspondiendo el primer grupo a los valores emitidos

ejemplos de valores mobiliarios a las Acciones, Bonos,

en masa, en grandes cantidades, con caractersticas

Papeles Comerciales, Letras y Cdulas Hipotecarias,

homogneas o iguales en derechos y obligaciones que

etc; mientras como ejemplos claros de valores

As, tenemos como tpicos

individuales tenemos a la Letra de Cambio, el Cheque,

el caso de otros ttulos valores no es posible conocer

el Pagar, y obviamente al TCHN.

por el texto del valor, cul ha sido el negocio

2. Dado el derecho real de garanta que contiene, que es


la

hipoteca

sobre

un

bien

determinado

subyacente o acto jurdico que dio origen a su creacin

o emisin. De acuerdo a esto, los valores se clasifican

individualizado, no es posible la emisin homognea y

en valores causales, como pueden ser la Carta de

masiva del TCHN, por lo que en su esencia misma

Porte, la Accin, el Warrant y -como es obvio- el

difiere de la Cdula Hipotecaria o de los Bonos

TCHN; y, por otro lado, los valores abstractos, como la

Hipotecarios, que ms bien son valores de emisin

Letra de Cambio o el Cheque, cuya causa o razn de

masiva y que estn respaldados en una globalidad de

su emisin no es posible conocer por el solo texto que

hipotecas; mientras que el TCHN es un valor referido a

contienen estos documentos.

un determinado gravamen hipotecario. De ah que el


TCHN es un ttulo valor individual y

no un valor

mobiliario.

2. Al apreciarse de su propio texto el origen o causa de su


emisin, en el caso del TCHN estamos ante un ttulo
valor causal y no abstracto. Como sabemos, los ttulos
valores causales son aquellos que por su propio texto

3.VALOR CAUSAL O ABSTRACTO:

o por la literalidad del documento, podemos conocer el

1. Es sta otra clasificacin de los ttulos valores, segn

negocio jurdico subyacente que dio originen a su

la literatura o texto que contiene el valor, que en

emisin, como podra ser una Accin o una Carta de

ocasiones debe sealar la relacin causal o el negocio

Porte; mientras que en los ttulos valores abstractos tal

jurdico que dio origen a su emisin o creacin, por lo

posibilidad de informarse del negocio causal no existe,

que resulta fcil determinar tal causa; mientras que en

al no sealarse en el texto del documento referencia

alguna a la transaccin negocial subyacente, tal sera

representar en modo adicional tambin el crdito que

el caso del Cheque o la Letra de Cambio. En el caso

ha sido garantizado con dicha hipoteca representada

del TCHN, es posible conocer y concluir de su texto,

por el ttulo. Como es fcil apreciar, se trata de una

cul fue su origen o causa de emisin, que no es sino

valor muy similar al Warrant, ttulo ste que igualmente

la voluntad de afectar en garanta el bien que se

al inicio slo representa la prenda. Slo desde su

describe en detalle en el mismo documento. Del mismo

primer endoso dicha garanta se vincular a un crdito;

modo, cuando posteriormente se incorpore el derecho

crdito que en el caso del Ttulo de Crdito Hipotecario

de crdito, podr sealarse la naturaleza y dems

Negociable ser tambin y adems representado por

referencias del crdito o sealar slo la obligacin de

este mismo ttulo valor, en modo tal que slo a partir de

pago de una determinada suma de dinero, pudiendo

entonces (de su primer endoso), representar dos

as en ese extremo constituir un crdito causal o

derechos: el crdito que origina su primer endoso, ms

abstracto; pero como valor original y bsico que

la hipoteca que garantizar dicho crdito.

representa la hipoteca, no deja de ser un ttulo valor


causal.

5.EMITENTES DEL TCHN:


1. La emisin de este ttulo valor est a cargo del

4.REPRESENTACIN DE DOBLE DERECHO:

Registro Pblico en el que el bien hipotecado est

1. Inicialmente el TCHN es slo un ttulo valor que

inscrito, lo que ocurrir slo a peticin expresa de su

representa el derecho real de garanta hipotecaria, por

propietario, manifestado formalmente y mediante el

la hipoteca constituida por el propietario del bien

otorgamiento de una escritura pblica para ese efecto;

gravado, a cuya orden se emite. Posteriormente, podr

ello en aplicacin del principio rogatorio que es propio

del derecho registral. Es decir, se trata de un acto

seguridad y solemnidad; pues no es usual y menos

solemne y formal al exigirse siempre la escritura

frecuente que hayan ttulos valores que tengan la

pblica para su emisin. No cabe constituir una

calidad de documento pblico como ste, al haberse

hipoteca para la emisin del TCHN de modo distinto,

encargado su expedicin a un registro pblico que en

aun de bienes que segn leyes especiales pueda

el Per es una institucin pblica. Siempre con este

haberse autorizado prescindir de la formalidad de la

mismo nimo de buscar seguridad y certeza en su

escritura pblica, como sera por ejemplo la hipoteca

expedicin, aun cuando la peticin de su expedicin

agraria (Art.10, D.Lvo.653), o las hipotecas a favor de

pueda ser hecha mediante representante, ste debe

empresas del Sistema Financiero por gravmenes no

contar no slo con facultad para gravar o hipotecar el

mayores al equivalente a 40UIT (Art.176, Ley 26702),

bien, sino adems para solicitar la expedicin del

entre otros casos de excepcin del Art.2010 del Cdigo

TCHN en forma especial e indubitable; pues tal

Civil. El hecho que en el caso del TCHN siempre se

peticin

tenga que cumplir la formalidad de la escritura pblica

representante debe tener facultad expresa para

para pedir su emisin, se explica por el inters de

solicitar dicha emisin del TCHN, no siendo suficiente

revestir este acto y decisin de la mayor seguridad

contar con poder para hipotecar, por los efectos

posible y evitar confusiones del propietario, quien

adicionales que origina y da lugar el TCHN.

debe

ser

expresa

especial;

y,

el

adems de haber tomado esta decisin tendr que

2. Este ttulo puede expedirse no slo en representacin

recurrir a un abogado y a un notario para expresar su

de hipotecas sobre predios, como estaba limitado

voluntad. El mismo hecho de que su expedicin est a

hasta antes de la Ley de Ttulos Valores (Arts.2 y 3,

cargo del registro pblico, lo reviste tambin de mayor

Res.SBS No.838-97 de 28 de noviembre de 1998, que

seala que slo podrn ser gravados bajo este

travs de las empresas del Sistema Financiero y otras

sistema los predios inscritos en el Registro de

entidades que la Superintendencia de Banca y

Propiedad Inmueble de las Oficinas Registrales que

Seguros autorice, cuando la hipoteca ya hubiese sido

integran el Sistema Nacional de los Registros Pblicos,

constituida sin haberse solicitado la respectiva emisin

as como los inscritos en el Registro Predial, a que se

del TCHN, o cuando la hipoteca que se constituye vaya

refiere el Decreto Legislativo No.803; mientras que en

a ser inscrita en el Registro. Para este efecto, bastar

el Art.3 se haca referencia a predios rurales o

que el propietario del bien y, en su caso, el deudor

urbanos). En adelante, el TCHN podr expedirse a

garantizado

cambio de la constitucin de hipoteca sobre cualquier

autorizacin, debiendo inscribirse la emisin hecha en

bien susceptible de ser gravado con hipoteca, lo

el Registro para oponer y hacer valer el TCHN frente a

que ampla sus alcances sin lmite alguno e inclusive

terceros. Esta inscripcin de la emisin hecha del

posibilita que al modificarse el actual rgimen de

TCHN, se hace en mrito a la comunicacin de tal

clasificacin de los bienes en muebles e inmuebles por

hecho que realice el emisor, no siendo necesario

la de inscribibles o inscritos

instrumento pblico, teniendo tal peticin carcter de

y no inscribibles o no

inscritos; y, como consecuencia de ello sea posible

con

esa

hipoteca,

confieran

su

declaracin jurada.

constituir en el futuro hipotecas mobiliarias (sobre

4. As, se tiene una doble modalidad de emisin. Una a

bienes muebles inscritos), y pueda tambin solicitarse

travs del Registro Pblico, y esta otra en forma

la expedicin del TCHN en tales casos.

directa, por el slo mrito de la autorizacin dada por el

3. Por otro lado, mediante la Ley No.27640 se ha dado la

propietario del bien gravado y, en su caso, del deudor

posibilidad adicional o alternativa de emitir el TCHN a

garantizado, con inscripcin de ese acto en el Registro.

del dueo de los bienes. Luego de su inicial confusin


6.CONSTITUCIN UNILATERAL DE LA HIPOTECA:

con la hipoteca testamentaria se admite la hipoteca

1. Otro hecho de especial inters es que la hipoteca se

unilateral, la misma que a decir de Romero Viitez ha

constituye a peticin unilateral del propietario o de su

sido admitida desde los primeros tiempos, citando el

representante facultado. Al respecto, hubo quienes

caso

mostraban su preocupacin al considerar que la

Registradores

hipoteca es un contrato y adems accesorio, por lo que

reglamento de 21 de junio de 1861 de la Ley

se resistan a admitir que pueda existir antes que el

Hipotecaria de ese ao; as como la Real Orden de 26

acto jurdico principal mismo y que pudiera constituirse

de febrero de 1867 al tratar sobre las obligaciones

sin intervencin del acreedor garantizado. Sobre este

hipotecarias al portador; citando adems este autor

tema, ya se discuta desde el siglo antepasado

sobre

diversos casos en los que se admita esta hipoteca,

su procedencia (hipoteca unilateral), admitindose por

como aquella resolucin del 15 de setiembre de 1866

iniciativa de la doctrina y legislacin alemana la

que dispuso la inscripcin de hipoteca convencional en

procedencia de la hipoteca unilateral o por disposicin

la que exista falta de capacidad del acreedor,

y voluntad exclusiva del propietario. As, la hipoteca

sealndose que era suficiente su constitucin por la

puede ser voluntaria o legal, y unilateral o bilateral. La

persona que tiene inscrita la propiedad de la finca

Ley Hipotecaria espaola de 1861 ya lo reconoca, as

hipotecada; hasta que se precisa en este siglo

como el Art.138 de la Ley de 1909(Espaa), dispositivo

(resolucin de 15 de diciembre de 1953), sealando

que con suma claridad distingue entre la hipoteca

que la hipoteca unilateral no debe ser consecuencia de

convenida entre partes y la impuesta por disposicin

un

de

defecto

las

fianzas
en

de

que

fincas

capacidad

deban

segn

el

prestar

los

Art.274

del

representacin

del

acreedor, sino que debe constituirse con aqul

ttulo negociable, en forma similar al conseguido con

carcter, resolucin citada por Ricardo del Angel

los bienes muebles.

Yagez, en Hipoteca Unilateral, Tratado de Garantas

3. Esta movilizacin del crdito hipotecario tiene entre sus

en la Contratacin Mercantil, Tomo II, pg 198,

antecedentes el sistema Torrens que oper con la

Editorial Civitas.

inscripcin del gravamen ms la certificacin del

2. Desde el pasado, siempre ha habido la preocupacin

crdito que posibilita su cesin previa certificacin de la

de operar con una hipoteca desligada a las partes

firma e inscripcin en el registro del cesionario. El

directa o causalmente involucrados. As, Planiol (Trait

Cdigo Civil de Alemania de 1896 prev en su Art.

lmentaire de Droit civil, tomo 2, pg. 815, Pars,

1188 la posibilidad de entregar al acreedor de una

1915) cuando se refiere al crdito prendario seala que

cdula transmisible por endoso que cuenta con

la hipoteca es un instrumento de crdito pesado y

garanta hipotecaria.

difcil de manejar; el acreedor; y deudor estn ligados

4. El Cdigo Civil suizo contiene modalidades muy

el uno al otro por un contrato de prstamo cuyo trmino

similares

est ordinariamente alejado y es siempre inmutable; el

gravmenes prendarios ha llevado a denominarlos

capitalista, por su parte, no puede reintegrarse los

prenda inmobiliaria que permite la formalizacin de

fondos prestados en el momento que lo desea, sino al

cdulas hipotecarias y letras de renta, como ttulos

vencimiento del plazo contractual. Ante ello, ha habido

transferibles, inclusive admitindose que sean al

siempre el inters de proveer al acreedor de un

portador.

instrumento ms gil de movilizacin, esto es, lograr la

landschaften prusianas creadas

representacin del crdito hipotecario mediante un

Grande luego de la guerra de los 7 aos que trajo una

al

alemn

Otro

su

antecedente

semejanza

lo

con

constituyen

los

las

por Federico el

crisis en el crdito inmobiliario, iniciando en 1770 a

concreto y el gravamen hipotecario que lo respalda

funcionar

la

referido a un bien especfico. Por ello, ms que una

emisin de Cdulas Hipotecarias en un sistema

cdula hipotecaria o a una hipoteca cambiaria, se

crediticio muy similar a las actuales Letras Hipotecarias

asemeja a un warrant o certificado de prenda, con las

peruanas y Letras Comerciales chilenas.

ventajas que ello conlleva, sin perder la posibilidad de

la

Landschaft

Silesiana,

mediante

5. Con el desarrollo de la actividad de intermediacin,


estos

sistemas

dieron

paso

la

emisin

obligaciones con garanta hipotecaria, dirigidas


bien

financiar

proporcionar

proyectos

renta

ms

TCHN distintos entre s, a travs de procesos de

titulizacin.

inversionistas y no a movilizar bienes inmobiliarios, que

que tiene el ius utendi, ius fruendi, iuis vindicandi, iuis

suelen tomar estas cdulas, bonos o letras hipotecarias

abutendi y todos los derechos de disposicin y

con riesgo del emisor ms la garanta hipotecaria

gravamen, no requiere de la necesaria intervencin de

global que respalda la emisin. Frente a estos ensayos

tercero para ejercitar tales derechos. Las afectaciones,

y realidades, el TCHN mas bien constituye un

cargas y gravmenes bien pueden ser constituidas por

documento

el propietario por s slo y en acto unilateral. El hecho

individualizada, cada crdito y cada bien afectado en

que tal gravamen destinado a alguna finalidad sea o no

gravamen, por lo que difiere de estos antecedentes y

aceptada como tal por el beneficiario es tema distinto a

tiene personalidad propia. En aplicacin del principio de

la posibilidad de constitucin unilateral del gravamen.

literalidad e incorporacin, representa un crdito en

Lo mismo ocurre en la constitucin de la prenda a

en

forma

homogneos en representacin de un conjunto de

6. Desde nuestro punto de vista, el propietario de un bien,

contiene

pequeos

de

grandes

que

inmobiliarios

servir como subyacente para la emisin de ttulos

especial

travs del Warrant, ttulo segn el cual se logra contar

modo unilateral, lo que igualmente ocurre tambin en el

con la prenda constituida y perfeccionada sobre los

caso de garantas reales que respaldan ttulos valores

bienes depositados y que su aceptacin como tal

al portador; situaciones que se alejan de la prctica

(como prenda), se dar slo al ser admitido por el

usual que en su constitucin participe e intervenga

endosatario como garanta de alguna acreencia en su

necesariamente tambin un acreedor determinado.

favor; entre tanto, es un gravamen en favor del orden o

Tenemos mltiples ejemplos de situaciones especiales

primer beneficiario que justamente es el propietario

como stas, en las que antes que accesoriedad de las

depositante

garantas

del

bien,

existiendo

el

gravamen

reales

personales,

entendido

como

representado por dicho ttulo sin requerir de previa

dependiente del acto principal que vendra a ser el

aceptacin del acreedor que generalmente ni siquiera

crdito, mas bien debera hablarse, en nuestra opinin,

se conoce en el acto de su constitucin.

de

Lo propio

las

garantas

como

actos

jurdicos

ocurre tambin en el caso de garantas reales que se

complementarios como venimos sosteniendo desde ya

constituyen a favor de futuras obligaciones, hasta

hace algunos aos, por no ser las garantas siempre

eventuales o sujetas a condicin; siendo tambin

dependiente o accesorio en forma absoluta de otro

prctica generalizada y aceptada sin reparos las

acto jurdico y ser posible que existan an antes de la

llamadas hipotecas cambiarias a las que hace

llamada obligacin o acto jurdico principal, como es el

mencin el Art.1108 del Cdigo Civil peruano de 1984

caso del Warrant y este TCHN o las garantas

hoy vigente; as como las garantas reales constituidas

constituidas para espaldar obligaciones futuras o

en respaldo de emisiones de valores mobiliarios, que

eventuales que quiz nunca lleguen a existir, en los

se otorgan aun antes de conocer a los acreedores, en

que la garanta ya existe y es vlida desde antes de la

existencia misma del acto jurdico que supuestamente

relacin causal.

es el principal. Por ello, en nuestra opinin, antes que

prenda en ttulos valores como el Warrant y la Factura

la accesoriedad es la funcin complementaria lo que

Conformada, no vimos pues razn vlida alguna para

prima y caracteriza la constitucin de las garantas,

que lo propio no se haga con la hipoteca; esto es, que

reales o personales. En nuestra legislacin, slo por

pueda ser representada mediante un ttulo valor, lo que

citar algunos textos, tenemos casos de prendas e

estimamos haber logrado con plenas seguridades y

hipotecas tcitas (Art.1063 CC; Art.172, texto original,

ventajas, tanto para acreedores como para deudores,

Ley 26702), donde la prenda o hipoteca constituida

conforme lo veremos en los comentarios que siguen.

Al haberse logrado representar la

para un crdito sirve de igual garanta a otro futuro o


distinto, es decir, que en ese caso la garanta existir

7.CONDICIONES Y FORMALIDADES PARA SU EMISIN:

aun antes que el crdito garantizadosiquiera exista. Lo

1. Siempre buscando la seguridad plena para los

propio se da cuando se trata de hipoteca para

operadores y el mercado, el TCHN no se expedir sino

garantizar crditos futuros, inciertos o sujetos a

previa constatacin que realice el Registrador, de la

condicin y

determinables (Art.1099.2); 1104 CC).

inexistencia de cargas, gravmenes o medidas previas

Igual ocurre en el caso de fianzas por obligaciones

o anteriores que de cualquier modo puedan afectar la

sujetas a condicin

o de modo ms eficaz que el

plena validez de la hipoteca representada por este

deudor (Art.1872, 1873), o la validez plena del aval aun

valor. Esto es, slo es posible expedir el TCHN, sobre

cuando la obligacin avalada sea nula (Art.85, Ley

bienes realengos; sin carga o gravamen registrados,

16587; Art.59 Ley 27287), dado que esta garanta se

en modo que sea el nico gravamen hipotecario aqul

refiere al ttulo valor como bien fuera de su contexto y

constituido para ser representado por el TCHN, que

ser la hipoteca exclusiva, nica y por el valor total del

JEF. Por su lado, mediante el D.S.004-2000-JUS se ha

bien.

aprobado el TUPA (Texto Unico de Procedimientos

2. El formulario del ttulo, para lograr unidad en las

Administrativos) de la SUNARP, fijndose en el

informaciones que contengan, ser aprobado por la

equivalente al 1.93% de la UIT, el derecho que debe

SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros

pagarse para la expedicin del TCHN, conforme

Pblicos, que se espera que en el futuro sea la nica

seala el No. de Orden B.3.8) de dicho TUPA.

entidad que aglutine o incorpore a todos los registros

3. Siempre con el mismo nimo de dar plena seguridad

pblicos del pas); y, en el caso de otros registros

de la validez de este gravamen hipotecario, el

especiales en los que se puedan registrar o inscribir

Registrador adems de expedir materialmente el

bienes, por la autoridad respectiva de control o

TCHN slo una vez que haya registrado el gravamen,

supervisin.

se ha logrado la

anotar como monto del gravamen cuya indicacin lo

aprobacin del formulario y se viene utilizando con

exige el Art.1099.3) CC, por el valor total del bien

xito, pero an no en la forma masiva que esperamos

gravado. Tal valor, como lo seala el Artculo 241 de la

se usar en el futuro, conforme al modelo aprobado

Ley de Ttulos Valores, es el de su valorizacin

mediante la Resolucin SUNARP No.0573-2003-

pericial que adems se seala en el mismo ttulo y se

SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano

inserta en la escritura pblica. Como consecuencia de

del 20 de diciembre de 2003; modelo que ha

ello, al haberse gravado por el valor total y no quedar

actualizado los anteriores formatos que haban sido

margen alguno libre del gravamen; y, adems, al

aprobados por las Resoluciones SUNARP No.258-99-

haberse logrado representar tal gravamen por el monto

Sunarp/sn y Resolucin Jefatural No.112-2000-RPU-

total en el ttulo valor, carecera de sentido constituir

En la fecha, ya

otros y adicionales gravmenes hipotecarios sobre el

afectado un bien a travs del TCHN, no ser ms

mismo bien, por lo que debe ser el nico gravamen

posible compartir la misma garanta con terceros

hipotecario posible de constituirse sobre el bien

acreedores, disminuyendo as la posibilidad de que

hipotecado, cuyo destino es garantizar el crdito que

eventuales incumplimientos del deudor frente a dichos

pueda posteriormente representar en mrito a su

terceros acreedores generen problemas en la relacin

endoso, crdito garantizado que puede ser por monto

crediticia con el primer acreedor, ante quien el deudor

igual, mayor o menor al valor del bien que, en este

viene cumpliendo puntualmente su obligacin. En las

caso, es el monto del gravamen nico hipotecario que

garantas distintas al TCHN, en ese caso, esta primera

se constituye.

De este modo, su tenedor tendr la

relacin, se ver afectada, toda vez que el segundo

exclusividad de la garanta hipotecaria. Es decir, como

acreedor ante quien existe mora, incumplimiento o

tenedor del TCHN ser el nico acreedor hipotecario y

diferencias con el deudor, exigir el remate del bien

tenedor de ese derecho real de garanta que pesa

que sirve de garanta; y, aun cuando el primer

sobre el bien afectado. De este modo, la preferencia

acreedor tenga preferencia, la relacin crediticia se

siempre ser de primer rango y al no existir la

ver afectada al ejecutarse el bien gravado y

posibilidad que hayan acreedores de segundo, tercero

sustituirse por el producto del remate, con el riesgo

o menores rangos de preferencia, ser exclusiva. Esta

que

caracterstica,

constituye

acreedores

tambin

primer

acreedor

no

hace

valer

los

oportunamente su derecho, pueda inclusive resultar

deudores,

que

sin ninguna garanta, como viene ocurriendo ya con

aseguran mejor el crdito y disminuyen los riesgos en

alguna frecuencia preocupante, al aplicarse el actual

la estabilidad o solidez del bien dado en garanta; pues

Cdigo

para

ventaja

dicho

para

una

si

los

Procesal

Civil

que

no

tiene

regulado

adecuadamente este extremo de preferencia del

otros, deben contener su denominacin, bajo sancin

primer acreedor garantizado.

de nulidad, por ser tal denominacin un requisito

4. En el Artculo 241 de la Ley de Ttulos Valores se

formal esencial; mientras que para otros ttulos valores

sealan los requisitos formales del TCHN, recordando

no se exige tal mencin de su denominacin, tal es el

que se tratan de los iniciales datos e informaciones

caso del Cheque o dela Accin. Adems de su

que el documento contendr, al ser objeto de posterior

denominacin, en el TCHN debe consignarse su

integracin con los datos del crdito y otras clusulas

nmero respectivo, que tiene fines de control para la

que puedan incorporarse, con la nica limitacin de

entidad que lo expide y para los tenedores. Luego, el

que no estn prohibidas por la ley. Estos requisitos,

lugar y fecha de emisin, que correspondern al del

por lo dems, ya constan en el formulario aprobado

Registro y a la fecha de constitucin de la hipoteca. El

por la respectiva autoridad de control, ms los que

primer beneficiario a cuyo orden se expide, con

consigne el Registrador. Recordemos que el TCHN es

indicacin de su documento de identidad, es otro

uno de los pocos ttulos valores cuyo formato requiere

requisito esencial. No cabe que el TCHN se expida a

de previa aprobacin por la autoridad respectiva. Entre

nombre de tercera persona. Aun cuando el propietario

tales informaciones y requisitos formales tenemos: su

lo haya solicitado o autorizado directamente o a travs

denominacin que no puede ser otro que el de Ttulo

de representante, el TCHN siempre se expedir a la

de Crdito Hipotecario Negociable y que no admite

orden de quien figure como propietario del bien sobre

ninguno otro equivalente. Al respecto, es del caso

el que se constituye el gravamen, personalmente o a

resaltar que algunos ttulos valores, como es el caso

travs de representante con facultad no slo para

del TCHN o la Letra de Cambio, o el Pagar, entre

hipotecar sino para solicitar adems la emisin del

TCHN, todo lo que igualmente reviste y persigue dar

de realizacin, hecha por perito profesional registrado

seguridad para el propietario del bien afectado a travs

sea en registros especiales o colegio profesional; tal

de este ttulo. De este modo, su utilizacin para

sera el caso, slo a modo de ejemplo, de perito

garantizar un crdito, slo se lograr con un segundo

inscrito en la REPEV (Registro de Peritos Valuadores)

acto, consistente en el endoso del TCHN que

de la SBS o del cuerpo o junta de tasadores o colegio

necesariamente debe ser hecho por el propietario u

de ingenieros o arquitectos. Justamente este monto de

orden y/o por el representante facultado para ese

la tasacin, constituye el monto del gravamen. Al

efecto. El rgimen pues es muy parecido al que se

respecto, es del caso sealar que el perito tasador

sigue en la expedicin del Warrant, ttulo ste que

puede ser cualquier profesional o experto en la materia

tambin se expide siempre a nombre del depositante.

y que pertenezca a la asociacin, o colegio profesional

Debe tambin hacerse la descripcin resumida del

respectivo, no siendo necesario que dicho perito tenga

bien gravado, lo que sirve de informacin para los

que ser uno inscrito en el REPEV. La intervencin

endosatarios de conocer las caractersticas del bien

obligatoria de dichos peritos (inscritos en el REPEV),

que servir de garanta. Esta descripcin se hace en el

slo resulta cuando el endosatario del TCHN sea una

caso de bienes inscritos

en el Registro Predial, a

empresa del sistema financiero; esto, por exigencia

modo del CRI (Certificado de Registro Inmobiliario) o

impuesta por la SBS segn su Resolucin SBS

certificado de gravamen, que facilita apreciar las

No.942-2003; pero si el endosatario es persona

caractersticas del bien gravado. El monto de la

distinta a una empresa del sistema financiero, el perito

valorizacin igualmente tiene fines de informacin y

tasador puede ser cualquier otro, aun no inscrito en

resulta muy til al tratarse de una valorizacin a valor

dicho REPEV de la SBS. El TCHN lleva tambin

sealado el nombre del notario y fecha de la escritura

sistema igualmente abona a una mayor seguridad;

pblica de constitucin del gravamen hipotecario y

pues son pocos los ttulos valores que tienen

dems datos registrales propios, lo que informa al

formularios aprobados por un organismo pblico. Este

tomador que desee confirmar el acto o regularidad de

formato nico, facilita tambin su manejo y evita

la emisin a travs de la notara o Registro

generar conflictos por errores o vacos en los

respectivos. Finalmente, el Registrador que se encarg

requisitos formales que el ttulo debe tener, lo que con

de inscribir el gravamen y expedir el TCHN lo

frecuencia ocurre en los ttulos valores que cada cual

refrendar con su firma, sealando su nombre e

emite. Adems del TCHN, el Warrant igualmente

indicando la oficina registral respectiva.

requiere de formato aprobado por la autoridad

5. El formato adems contiene espacios suficientes para

competente (SBS), no siendo posible utilizar modelos

completar los dems datos y formalidades; pues como

distintos. En cambio los dems ttulos valores pueden

ya hemos sealado, las informaciones antes indicadas

tener formas diversas, siendo suficiente que cumplan

se refieren bsicamente al bien gravado y al gravamen

con contener los requisitos formales esenciales que

constituido; completndose el ttulo solo una vez que

segn la ley deben tener para calificar como ttulo

se consigne el crdito garantizado y sus condiciones

valor. En el caso del TCHN, el formato vigente ha sido

sobre monto, pago, vencimiento, etc.

aprobado mediante la Resolucin SUNARP No.0573-

6. As, el TCHN slo se puede emitir en formulario

2003-SUNARP/SN, cuya copia se incluye al final, y

aprobado por el Registro respectivo, salvo los casos


de TCHN emitidos por las empresas del sistema
financiero previa autorizacin del propietario. Este

tiene los siguientes rubros:

Descripcin resumida del predio, segn sus datos


registrales;

Valorizacin del predio, segn perito que puede o no estar


inscrito en la REPEV de la SBS, siendo ello obligatorio
slo cuando el endosatario del TCHN es una empresa del
sistema financiero;

8.EFECTOS DEL PRIMER ENDOSO:


1. Slo con el endoso del TCHN se logra que este ttulo

Informacin sobre la escritura pblica de constitucin de la

represente dos derechos bsicos: la hipoteca previamente

hipoteca, con indicacin del Notario y fecha de la escritura

constituida, ms el crdito garantizado con dicha hipoteca

pblica;

ya incorporada en el ttulo. Podr tambin representar

Informacin sobre la inscripcin de la hipoteca;

derechos accesorios correspondiente al crdito, como son

Referencias del constituyente, que tiene la calidad de

los intereses y reajustes de capital, siendo este ttulo

obligado principal;

endosado uno de crdito y de garanta, simultneamente.

Referencias a la emisin del TCHN, registro, lugar, fecha,

Por eso, en el acto de su primer endoso debe consignarse

firma del Registrador;

el crdito que representar, sealando el monto del crdito

Indicacin de la empresa del sistema financiero encargada

directo o indirecto garantizado, su plazo de vencimiento

de la venta del bien, en su caso;

que puede ser una sola fecha fija o diversas fechas si su

Referencias y caractersticas del crdito que representa el

pago se har en cuotas

TCHN desde su primer endoso;

puede acordarse inclusive desde la fecha de dicho endoso

Referencias a los endosos;

Protesto o constancia de la formalidad sustitutoria del


protesto;

Datos sobre el valor de las cuotas y constancias de pago.

o armadas; los intereses que

hasta su vencimiento, as como los que se generarn en


caso de mora y toda otra condicin o informacin sobre el
crdito. As se logra que esta pluralidad de derechos y, en
especial, el crdito y la hipoteca que lo ampara, reunidos

en un solo documento, confieran estos derechos en favor

si el acreedor principal exige que se pague la garanta

de la persona que resulte ser su legitimo tenedor, sin que

personal (aval, fianza, carta de crdito, etc), convirtindose

sea necesario que ninguno de los endosatarios que pueda

slo en ese caso el crdito indirecto en uno directo.

tener el TCHN deba inscribir o registrar ante el registro


pblico que expidi el documento su calidad de acreedor,

9.RESPONSABILIDAD DE LOS ENDOSANTES:

lo que fluir de la literalidad del documento y de la serie

1. Segn las reglas bsicas y concretamente

regular de endosos; pues tanto el crdito como la hipoteca

segn el Art.11 y 8 de la Ley, las personas

que lo respalda se reconocern en favor de su legtimo y

capaces que firmen o intervengan en un ttulo

ltimo tenedor.

valor

2. Con relacin al crdito directo e indirecto, es preciso

como

responsabilidad

endosantes,
solidaria

frente

asumen
al

ltimo

aclarar que conforme a las disposiciones legales que rigen

tenedor, salvo que hayan dejado constancia de

las operaciones crediticias bancarias, los crditos directos

la liberacin de dicha responsabilidad, mediante

son aqullos que afectan la caja del Banco, esto es,

clusula expresa, como las que usualmente se

significan desembolso dinerario; mientras que los llamados

usa

crditos indirectos son las acreencias surgidas por la

equivalentes. En el caso del TCHN, dada su

concesin de garantas bancarias, por lo que se

naturaleza y los derechos que representa,

denominan tambin crditos no por caja o contingentes,

especialmente en consideracin de que es un

operaciones en las que no se afecta la caja y no conlleva

ttulo que ya representa una garanta slida

desembolso inmediato de dinero, sino slo posibilidad

como es la hipoteca de primer rango y exclusiva,

(contingencia) que pueda desembolsarse, lo que ocurrir

se excepta de esta regla que se aplica a todo

de

Sin

Responsabilidad

otras

aqul que interviene en un ttulo valor como son

la hipoteca que representa el ttulo, sin ninguna

los endosantes. As, en el caso del TCHN

responsabilidad cambiaria o crediticia de sus

quienes intervienen en calidad de endosantes

endosantes, salvo que ste como ya hemos

de este ttulo, excepto el primer endosante, no

mencionado- se constituya en fiador o aval, lo

asumirn tal responsabilidad solidaria frente al

que

ltimo tenedor, quien tomar entonces el ttulo

responsabilidad no proviene de su condicin de

con la garanta de la hipoteca, salvo que

endosante.

expresamente

especial

obligados solidarios, sin que sea necesario para

intervengan como garantes (aval, fianza), lo que

ello que se agregue la clusula de que trata el

es un respaldo adicional y voluntario, mas no

Art.39.2 de la Ley de Ttulos Valores.

segn

clusula

significa

-como

Asi,

los

es

obvio-

endosantes

que
no

su
son

una responsabilidad solidaria como ocurre en el


caso de los endosantes de otros ttulos valores.
Esta liberacin de responsabilidad que existe en

10.PRESCINDENCIA DEL PRIMER ENDOSO:


1. Teniendo en cuenta que muy posiblemente este ttulo

el TCHN, adems obedece a la finalidad de

valor

generar un mercado secundario

mecanismo

valores,

que

al

liberarlos

de estos
de

toda

ser

utilizado
de

como

palanca

financiamiento

financiera

crediticio

por

o
los

propietarios de bienes susceptibles de ser hipotecados,

responsabilidad cambiaria a sus endosantes

recurriendo

hace ms fcil la intervencin de los agentes

exclusividad a las empresas del sistema financiero, se

interesados en su negociacin; pues el tenedor

establece una facilidad que evita problemas operativos

tomar el TCHN slo con la garanta que ofrece

que se presentaban anteriormente, cuando quien

para

ello

de

preferencia

pero

no

solicitaba la expedicin de este ttulo era el comprador

que de modo expreso se haya sealado que no debe

del bien hipotecado por el financiamiento dado por una

afectarse el bien con hioteca a favor de dicho acreedor.

entidad

crdito

Dentro de esa lnea, podra tambin solicitarse en ese

hipotecario con garanta del bien cuya compra se

mismo acto la expedicin del TCHN. Pero existe el

financia, en el caso de los llamados crditos

riesgo que expedido el ttulo, el comprador y nuevo

hipotecarios para vivienda, el comprador an no es

propietario del bien, no formalice por alguna causa, aun

propietario

hasta que su vendedor le transfiera la

involuntaria o hasta deshonesta, el endoso del TCHN,

propiedad, quien lo har slo si se le paga el precio;

nico modo de formalizar la constitucin de la hipoteca

precio que ser pagado justamente con fondos

en favor de su acreedor. Para evitar tal riesgo, se

proporcionados por la entidad financiera. As, antes de

dispone que, si se prev que el acreedor ser una

ser propietario an no puede constituir gravamen

empresa del sistema financiero nacional, puede

alguno, ni solicitar la expedicin del TCHN. Lo que si

pedirse en la misma escritura pblica mediante la que

podra hacerse es ambos actos, simultneamente. Ello

se solicita la expedicin del TCHN, que el Registrador

adems es comn hacerlo en la prctica en el mismo

consigne en el ttulo (no en

acto de adquisicin de la propiedad; o, siendo

Registral), el nombre del primer endosatario; con

suficiente declarar que la compra se hace con crdito

potestad adicional de autorizar la entrega directa del

recibido de un banco o empresa financiera u otro

TCHN con tal anotacin a la entidad financiera que

acreedor, inscribindose en estos casos la hipoteca

ser la acreedora, acto material que se cumple a travs

legal de que trata el Art.1118.1) CC, aun cuando no se

o por intermedio del mismo notario ante el que se

hubiera manifestado la voluntad de hipotecar, salvo

otorga

financiera.

En

estos

casos,

de

la

escritura

pblica

la Ficha o Partida

de

constitucin

del

gravamen y pedido de emisin del TCHN. Constando

podran pretender derechos sobre un TCHN ajeno; y,

as en forma fehaciente la voluntad de transferir

el

por ser estas empresas las que permanente y

ttulo en primer endoso a una empresa del sistema

masivamente asumen riesgos crediticios con fondos

financiera nacional, ya no ser necesario que el

del pblico que administran concediendo crditos

propietario firme como endosante. Se prescinde de ese

hipotecarios masivos, por todo lo cual se justifica este

acto formal en mrito a su peticin expresada en el

tratamiento especial de obviar el primer endoso formal

acto de constitucin de la hipoteca y solicitud de

ms importante previsto en el TCHN.

emisin el TCHN; logrndose as superar el riesgo

2. Del mismo modo, siempre dentro de esta misma lnea

antes sealado, lo que posibilitar que las empresas

de proteccin del ahorro a que se refiere el Art.87 de

del sistema financiero concedan crditos bajo esta

nuestra Carta Magna, slo en el caso que el primer

modalidad, para la adquisicin de bienes susceptibles

endosatario fuese una empresa del sistema financiero

de ser hipotecados, a travs y con uso de este ttulo

nacional, el propietario puede pedir que el Registrador

valor, sin riesgos y con total seguridad legal de que la

consigne -como lo hace con las hipotecas ordinarias o

hipoteca ya constar anotada en el TCHN. Este

sin emisin del TCHN- el monto y condiciones del

proceso legal que posibilita prescindir del primer

crdito que ya pueden haber sido acordadas entre

endoso con fima olgrafa del constituyente, slo es

acreedor y deudor. Tales informaciones igualmente

posible cuando el primer endosatario es una empresa

deben constar slo en el TCHN mas no en la partida

del sistema financiero, lo que se explica

registral.

por la

confianza y solidez de estas empresas, sujetas al

3. Adicionalmente, para dar mayor flexibilidad al uso de

control de la Superintendencia que en modo alguno

este ttulo, se faculta que el propietario autorice a la

empresa del sistema financiero nacional a completar

1. Ante el incumplimiento de pago del crdito que representa

las informaciones referidas al crdito en el TCHN que

este ttulo, su tenedor est obligado a obtener el protesto

se le entregue en forma directa y prescindiendo de su

por esa causa: falta de pago. Con la finalidad de dar plena

endoso; lo que adems resulta concordante con el

certeza de la advertencia o constitucin en mora que tuvo

Art.10 de la Ley de Ttulos Valores, que posibilita emitir

el propietario, y como una excepcin a la regla, en el caso

y transferir ttulos valores incompletos en el acto de su

de este ttulo valor, se dispone que la clusula especial de

emisin,

posteriormente

liberacin del protesto que permite la Ley de Ttulos

conforme a los acuerdos que hayan adoptado las

Valores, no surte efecto en el caso del TCHN, por lo que es

partes interesadas, condiciones que bien pueden

obligatorio protestarlo en todos los casos, constituyendo el

constar en la misma escritura pblica. Estos endosos

TCHN el nico ttulo valor en el que no opera dicha

especiales que se han limitado slo a los casos en los

clusula especial de liberacin del protesto por falta de

que el primer endosatario sea una empresa del sistema

pago que prev el Art.52 de la Ley de Ttulos Valores. Esto,

financiero nacional, sin duda, facilitarn y flexibilizarn

debido a que es previsible que la mayor parte de las

los trmites de constitucin de garantas por crditos

hipotecas se constituyan sobre predios, los que siendo

que concedan esas empresas para financiar la

urbanos o rurales, tienen una connotacin social en su

adquisicin de viviendas y otros bienes susceptibles de

ejecucin; por lo que se ha rodeado a este ttulo de las

ser hipotecados.

mayores formalidades y solemnidades que tiene nuestra

para

ser

completados

legislacin para asegurar y garantizar una ejecucin segura


11.INAPLICACIN DE LA CLUSULA DE LIBERACIN

e indiscutible por su transparencia. Este protesto, sin

DEL PROTESTO:

embargo,

no tiene que ser necesariamente notarial o

judicial; pues si se trata de un TCHN pagadero con cargo

extrajudicial de los bienes afectados en prenda,

en una cuenta mantenida en cualquier empresa del sistema

recurrindose a la ejecucin judicial de un bien

financiero, es decir, de un TCHN con la clusula de que

prendado solamente cuando no existe este pacto. Sin

trata el Art.53 de la Ley de Ttulos Valores, bastar lograr la

embargo, la misma norma civil, no contiene un artculo

formalidad sustitutoria del protesto, consistente en la

equivalente al Art.1069 para los fines de ejecutar

constancia que pone la empresa designada para su pago,

extrajudicialmente la hipoteca. Segn el Cdigo Civil

indicando la razn de su rechazo, formalidad que, como

vigente,

sabemos, surte los mismos efectos que el protesto y ser

ejecutada por va judicial, tratamiento distinto que slo

de conocimiento del titular de la cuenta que se design

se explica por la consideracin distinta y privilegiada

como el medio a travs de la que se deba pagarse el ttulo;

que tienen en la historia de la legislacin latina los

por lo que dicho deudor estar igualmente informado del

bienes inmuebles, en especial los predios. Es slo

rechazo en su pago.

desde la creacin del TCHN, que se rompe con ese

la

hipoteca

debe

ser

necesariamente

tratamiento dispar respecto a la prenda, y contamos


para la hipoteca con una

12.EJECUCIN EXTRAJUDICIAL:

ejecucin similar a la que

1. Se logra por primera vez en la legislacin nacional, en

contiene dicho Art.1069, que sin constituir un pacto

el caso de la hipoteca representada mediante este

comisorio posibilita una ejecucin gil de la garanta

ttulo, una ejecucin similar a la que tiene la prenda

hipotecaria que representa el TCHN, constituyendo el

que cuenta con el pacto de que trata el Art.1069 del

primer caso de ejecucin extrajudicial de la hipoteca en

CC. En efecto, nuestra legislacin civil contiene desde

nuestra legislacin, seguida posteriormente por un par

1984

de casos ms, como es el caso de la ejecucin prevista

esta

posibilidad

de

pactar

la

ejecucin

en el Art.8, de la Ley No.28055, Ley que ha creado el

fideicomisos,

VPA (Valor de Producto Agrario). Las garantas

indistintamente

hipotecarias, luego del ensayo fallido del D.Lvo.495, no

municipales o cajas rurales de ahorro y crdito,

tienen esta posibilidad de venta extrajudicial. El TCHN

empresas de servicios fiduciarios y otros intermediarios

introduce esta venta directa del bien hipotecado, venta

autorizados a prestar estos servicios fiduciarios. Tal

que se hace luego de haber logrado el protesto o la

entidad encargada de la venta no puede ser el mismo

formalidad sustitutoria, al mejor postor, pero con una

acreedor; esto, cuando el acreedor sea una empresa

base suficientemente alta y beneficiosa o por lo menos

del sistema financiero nacional; lo que ratifica pues la

no perjudicial para el deudor moroso. En efecto, la

transparencia y equidad mxima que se busca lograr.

venta extrajudicial del bien hipotecado a travs del

La base mnima para la venta directa de 75% del valor

TCHN se har, siempre que no sea a precio menor al

de tasacin, igualmente asegura con creces una venta

75% del valor de tasacin que el propio propietario se

ventajosa para el deudor; pues la base ms alta en una

encarg de disponer y que literalmente se seala en el

ejecucin judicial es de 66.66%, bastante menos e

mismo ttulo. Manteniendo siempre esta poltica e

inferior a 75%. Slo si no hubieran postores por lo

intencin de revestir a este ttulo de todas las

menos por ese valor (75%), recin el tenedor debe

seguridades, proteccin y equidad para ambas partes,

recurrir a la ejecucin judicial del TCHN, como

en modo tal que no constituya un ttulo que favorezca a

alternativa final. Se admite, sin embargo, que el

uno ni otro, se dispone que la venta debe encargarse

tenedor ejecutante del TCHN, pueda optar desde un

a una empresa del sistema financiero autorizada a

inicio, por la venta judicial.

operar negocios fiduciarios, comisiones de confianza o

por
a

lo

que

bancos,

podrn

designarse

financieras,

cajas

2. El propietario puede o no haber designado a la

coherente, siendo sin embargo esa la posicin

empresa del sistema financiero que se encargar de la

adoptada por la SUNARP, lo que est expresada

venta del bien hipotecado en el mismo acto de

mediante Resolucin No.463-2002-SUNARP/SN que

constituir el gravamen hipotecario. De no haberlo

aprueba la Directiva No.12-2002-SUNARP/SN, que

hecho en ese acto,

dispone que el poder irrevocable dura solamente un

podr dejar constancia de esa

designacin en el acto de realizar el primer endoso,

ao, al cabo del cual caduca.

anotando en el mismo TCHN. Tal facultad de venta que

3. Pero para evitar que se aplique esta limitacin temporal

confiere el propietario, tiene carcter irrevocable,

a esta designacin y poder irrevocable de venta que el

mantenindose

propietario

vigente

hasta

la

extincin

del

concede

la

empresa

del

sistema

gravamen, lo que ocurre slo con la devolucin del

financiero que se encargar de la venta del bien

TCHN cancelado o con la venta del bien conforme

hipotecado, se seala con suma precisin y en modo

seala el Artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores.

expreso, que dicha limitacin en el tiempo que contiene

Esta norma sobre la vigencia y permanencia del poder

el citado Art.153 CC, no es aplicable para este caso de

irrevocable se explica, debido a que el Art.153 del

ejecucin de hipoteca representada por el TCHN. Con

Cdigo Civil, seala que su duracin no puede ser

la finalidad de evitar que la venta no se realice por

mayor a un ao; de lo que fluye una interpretacin

cualquier impedimento o imposibilidad de la empresa

generalizada que aun cuando el poder se confiera para

designada, se dispone que a pedido del tenedor, la

un acto especial o en inters de las partes o de un

SBS podr designar a la empresa que se encargue de

tercero, no puede superar en el tiempo de un ao,

la venta directa del bien. Esta participacin de las

interpretacin

empresas del sistema financiero nacional en la venta

limitacin

que

no

encontramos

de bienes hipotecados con representacin en el TCHN,

tasacin, acto que debe llevarse a cabo con una

procede sea quien fuere el tenedor. No se trata de una

participacin y proceso judicial que se presume tiene

intervencin limitada a tenedores ejecutantes del

mayor difusin que el previsto para el directo y privado.

TCHN pertenecientes al sistema financiero.

As, la venta del bien podr realizarse ya sea en modo

4. No obstante que el tenedor del TCHN tiene la facultad


de disponer y exigir la venta del bien hipotecado en

directo o con intervencin de la autoridad judicial,


segn decida el ltimo tenedor.

forma directa o extrajudicial, sin intervencin alguna de

5. En ambos casos pueden darse situaciones de pago

autoridad judicial, tiene la potestad de hacerlo,

menor al crdito adeudado, en cuyo caso la autoridad

alternativamente, en va judicial, a travs del proceso

judicial o la empresa bancaria que particip en dicha

de ejecucin de garantas que prev el CPC en su

venta, dejar constancia literal del monto insoluto en el

Art.720 y siguientes. Es una facultad que el tenedor

mismo documento, en cuyo mrito el tenedor tiene

puede libremente ejercitar, prescindiendo inclusive de

accin cambiaria por esa suma insoluta contra el

la intervencin de la empresa del sistema financiero

primer endosante que fue el propietario que solicit la

designada para encargarse de su venta extrajudicial.

expedicin del TCHN. Como puede apreciarse, el

Ahora, si en la venta directa no hay

tratamiento es similar al caso del Warrant en este

postores que

ofrezcan adjudicarse el bien pagando un precio no

ltimo extremo.

menor al 75% del valor de su tasacin, dicho tenedor


tiene la obligacin de exigir su venta, solamente en la

13.PAGO NICO O EN CUOTAS O ARMADAS:

va judicial; esto es, no cabe llevar adelante la venta

1. Hemos sealado que el importe del TCHN puede ser

directa o extrajudicial por precio menor al 75% de dicha

pagado ya sea como monto nico y en una sola fecha,

o en armadas o cuotas, segn la forma de pago que se

En tanto no se devuelva el TCHN de cualquiera de dichas

haya pactado. El rgimen al respecto, es igual que en

formas, el gravamen se mantendr vigente, no siendo por

el caso del pago del monto del Pagar o de la Factura

obvias razones aplicable la Ley No.26639 que dispone que,

Conformada, tratados bajo el mismo rgimen en los

una vez transcurrido 10 aos desde el vencimiento del

Artculos 158 y 166 de la Ley de Ttulos Valores, con la

crdito garantizado con una hipoteca, sta se extingue de

reiterada precisin que en el caso del TCHN siempre

pleno derecho. Como no es posible determinar cundo

debe protestarse para exigir su ejecucin, aun cuando

vence el crdito que est garantizando la hipoteca que dio

se trate de la ltima cuota, no surtiendo efecto en el

lugar a la expedicin del TCHN, lo que slo puede

caso del TCHN la clusula liberatoria del protesto.

conocerlo el endosante y el ltimo tenedor del TCHN, el


Registrador est imposibilitado de verificar tal plazo, por lo
que encontrndose contenido el derecho real de garanta

14.VIGENCIA DE LA HIPOTECA:
se

en el ttulo mismo, debe mantenerse vigente hasta su

mantendr vigente hasta y en tanto no sea cancelada la

devolucin. Entendemos que este mismo rgimen debe

hipoteca, ser posible slo a la devolucin del ttulo al

aplicarse en otros casos de extincin de hipoteca que

Registro que lo expidi. Puede no haber sido endosado el

puedan contener leyes especiales, tal es el caso de la Ley

TCHN, en cuyo caso el propietario deber devolver el ttulo

No.27261, que contiene una norma singular y absurda

no endosado para lograr el levantamiento de la carga. En

desde el punto de vista crediticio y de derecho real; pues

caso de haberse utilizado para garantizar alguna obligacin

seala que la hipoteca area se extingue a los 5 aos

crediticia, propia o de tercero, la devolucin ser del ttulo

desde su inscripcin, por lo que esta hipoteca jams

cancelado por su ltimo tenedor, en lo referido al crdito.

garantizara un crdito mayor a ese plazo. Muy distinto es

1. El

levantamiento

del

gravamen

hipotecario

que

el caso de la Ley No.26639 que dispone la extincin de la

puedan dictarse medidas cautelares, transferencias de

hipoteca a los 10 aos desde el vencimiento del crdito

propiedad, derechos de arrendamiento, usufructos y otros

garantizado; norma que sin embargo, por disposicin del

derechos inscribibles distintos a nuevas hipotecas. Todas

Artculo 172 de la Ley No.26702 no rige para las hipotecas

esas inscripciones de cargas o derechos surtirn plenos

constituidas a favor de las empresas del sistema financiero.

efectos si el propietario o interesado logra recuperar el

En el caso del TCHN, lo dispuesto por la Ley No.26639

TCHN y devuelve al Registro que lo expidi, cancelndose

tampoco resulta aplicable, debido a que no es posible

la nica y exclusiva hipoteca existente, con lo que lograra

conocer el plazo de vencimiento del crdito representado

la plena validez de tales derechos y cargas. Mas si tal

por el TCHN, por lo que la hipoteca se mantendr

cancelacin de la nica hipoteca no ocurre; y, por el

indefinidamente vigente.

contrario, ante el incumplimiento del crdito se vende

2. Si como consecuencia de la falta de pago del crdito que el

judicial o extrajudicialmente el bien, el adquirente debe

TCHN representa, se vende judicial o extrajudicialmente el

recibir el bien libre de toda carga y derecho que se haya

bien hipotecado, al adquirente del bien debe transferirse la

inscrito con posterioridad a la expedicin del TCHN. Para

propiedad libre de toda carga, no slo del gravamen

ello bastar que se presente ante el Registrador la

hipotecario que representaba el TCHN sino de cargas o

constancia de la venta efectuada en su favor, sea por la

derechos que puedan haberse inscrito con posterioridad a

empresa del sistema financiero encargada de su venta

la emisin del TCHN. Como ya hemos sealado, una vez

(venta directa) o del juez de la causa (venta judicial),

expedido este ttulo, el propietario ya no puede constituir

acompaando la constancia de haberse pagado totalmente

otros gravmenes. No cabe hipoteca de segundo, tercer o

la deuda con el producto de dicha venta del TCHN, o, en su

rangos menores de preferencia. Pero ello no impide que

defecto, de mantenerse algn saldo insoluto, prescindiendo

de tal devolucin del TCHN y en mrito a la indicacin

Octava Disposicin Final y Complementaria de la Ley

puesta de que el ltimo tenedor mantiene el TCHN que

No.26702, que tiene los mismos alcances que la

servir desde entonces slo para su ejecucin cambiaria

disposicin de este Artculo comentado, pero que opera

contra el primer endosante, no representando ms en ese

slo cuando se tratan de predios hipotecados a favor de

caso la hipoteca sino slo el saldo insoluto. As, el

empresas del sistema financiero, lo que debera extenderse

adquirente del bien vendido en va de ejecucin de la

respecto a cualquier otro acreedor hipotecario.

hipoteca que representa el TCHN, recibir la propiedad

3. Una vez cumplida la obligacin garantizada con la hipoteca

libre de toda carga, derecho y del nico gravamen

representada por el TCHN, el propirtario del bien tiene la

hipotecario existente; con lo que se logra evitar trmites e

posibilidad de solicitar al Registro que expidi el ttulo, o la

interferencias de parte de terceros y hasta de actos del

cancelacin del gravamen o la expedicin de un nuevo

mismo deudor de mala fe que, para generar dificultades en

TCHN, lo que debe hacerlo manifestando tal voluntad a

la ejecucin de estas garantas, suele constituir derechos

travs de las mismas formalidades previstas para su

sobre el bien ya gravado, que los inscribe en fecha

primera expedicin, esto es, deber manifestarlo en

posterior a la inscripcin de la hipoteca, pero que al resultar

escritura pblica, sealar que desea la expedicin de un

de fecha anterior que la adquisicin de la propiedad en la

nuevo

venta forzoda, resultan preferentes al del adquirente en

informaciones acerca del crdito o del primer endosatario si

remate, desanimando con esta maniobra a interesarse y

es empresa del sistema financiero, o simplemente

participar en el remate de estos bienes, lo que no ocurrir

sealando que desea un nuevo TCHN y devolviendo el

en el caso de la hipoteca con expedicin del TCHN. Medida

anterior que cancel en cuanto al crdito que representaba,

singular al respecto constituye la norma contenida en la

mantenindose el gravamen hipotecario y anotando el

ttulo,

insertando

nueva

tasacin

dems

Registrador slo la sustitucin del ttulo. Se deja que cada

empresas sujetas a su control. Precisamente la SBS ya

Registro Pblico establezca el procedimiento administrativo

tiene expedido un Reglamento especial en ese sentido,

interno para ello.

aprobado primero mediante la Resolucin SBS No.838-97,


norma que desarrollaba el Art.239 de la Ley No.26702 que

15.NORMAS

COMPLEMENTARIAS

APLICABLES

AL

ha quedado derogado, por lo que se ha dictado un nuevo

TCHN:

reglamento que desarrolla las disposiciones que contiene

1. Como ttulo de crdito que es, resultan aplicables al TCHN

la nueva Ley de Ttulos Valores, mediante Resolucin SBS

las normas que esta Ley contiene para la Letra de

No.0573-2000-SUNARP/SN, que es la que en la fecha se

Cambio,

halla vigente.

en cuanto no resulte incompatible con su

naturaleza. Esta disposicin es la misma que rige tambin


para el Pagar, para la Factura Conformada y para el

16.EXCLUSICON DEL BIEN HIPOTECADO DE LA MASA

Cheque en los Arts.162, 171 y 216 de la Ley de Ttulos

CONCUSAL:
1. A pesar que la Ley de Ttulos Valores modifica el inciso

Valores.

2. Preveyendo que este ttulo valor que se origina fuera del

7) del Art.132 de la Ley 26702 (Ley General del

sistema financiero constituir como lo constituye tambin

Sistema Financiero), en la Ley de Ttulos Valores se

el Warrant, un instrumento de uso intensivo y como

reitera y precisa que el rgimen de preferencia que

instrumento

los

este TCHN otorga a las empresas del sistema

intermediarios del sistema financiero, se dispone y faculta

financiero, ser bajo los mismos trminos y alcances

a la SBS a dictar las normas especiales que sern de

que el Warrant; es decir, preferencia de primer orden

observancia en el caso de TCHN endosados a las

frente a cualquier tercer acreedor del origen que fuera,

de

apalancamiento

financiero

ante

inclusive de orden laboral o alimentario. Esto como

17.GARANTA SBANA:

norma especial que dicha ley contiene respecto a estas

1. Finalmente, para hacer compatible las hipotecas

modalidades de garanta, por lo que inclusive en casos

representadas por este TCHN con las que se otorgan

de insolvencia decretada del deudor, su ejecucin se

en favor de las empresas del sistema financiero y a las

realiza

masa

que se refiere el Art.172 de la Ley 26702, esto es, dar

concursada. El sustento de este tratamiento especial y

la posibilidad que con el endoso del TCHN no slo se

preferencia de primer orden y exclusiva, es la norma

garantice el crdito que literalmente conste en el

constitucional que contiene el Art.87 de la Carta

mismo ttulo, sino que sea posible garantizar cualquier

Magna, que tiene por fin proteger, fomentar y

otro que pueda mantener el endosante frente a una

garantizar el ahorro del pblico, como expresamente

empresa del sistema financiero, se seala que tal

lo sealan dicha norma constitucional y el Art.132 de la

amplitud de la hipoteca sea sealado expresamente en

Ley General del Sistema Financiero que se encarga de

el mismo ttulo (principio de literalidad); y, adems, en

desarrollar dicha norma constitucional, concordante por

tal caso de endoso realizado para garantizar no slo el

lo dems con el Artculo IV y 14.1. de la Ley General

crdito que conste literalmente y est representado en

del Sistema Concursal, Ley No.17809. Segn estas

el mismo ttulo sino tambin otros que mantenga o

ltimas disposiciones legales, no forman parte de la

pueda mantener frente a la entidad endosataria, (de los

masa concursada, losm bienes hipotecados a travs

que se conoce por el texto del documento) deber

del TCHN y endosados a favor de una empresa del

necesariamente agregarse clusula

sistema financiero.

negociacin. As, se logra evitar que la hipoteca amplia

como

identidad

separada

de

la

que impida su

y genrica de que trata el citado Art.172 de la Ley

26702, pueda ser transferida a travs del TCHN a

negociacin secundaria; ms los beneficios reservados

terceros que no tendran tales derechos crediticios; as

para los tenedores que sean empresas del sistema

como se mantiene el principio y como regla a esta

financiero, la Ley del Impuesto a la Renta, establece a

excepcin, que el crdito garantizado por la hipoteca

favor de los tenedores del TCHN, que no sean

representada por el TCHN slo debe amparar el

empresas pertenecientes al sistema financiero, la

crdito que est sealado en el mismo ttulo;

exoneracin por los intereses y/o reajustes de capital

caracterstica

la

que obtengan. Esta exoneracin se encuentra vigente

naturaleza de un ttulo valor y el principio de literalidad,

desde hace varios ejercicios y se mantendr hasta el

haciendo que este TCHN sea el instrumento ideal para

31 de diciembre del ao 2006, conforme dispone el

servir de vehculo en procesos de titulizacin de

Art.19 de dicha ley tributaria.

que

justamente

coincide

con

carteras crediticias hipotecarias, siendo suficiente

2. El incentivo anotado se explica y persigue generar con

como toda formalidad del originador realizar su endoso

el TCHN un mercado secundario, seguro para los

en favor de la sociedad titulizadora para transferir al

tomadores de este ttulo, tanto al excluirlos de toda

activo o patrimonio fideicometido.

responsabilidad solidaria por endosar el TCHN, como


por la garanta exclusiva que tendrn con la hipoteca

18.ASPECTOS TRIBUTARIOS:

que representa. Con este sistema y ventaja tributaria

1. Adems de las evidentes ventajas que este ttulo tiene

se espera que las empresas del sistema financiero

las

coloquen crditos hipotecarios y se conviertan as en

caractersticas que lo convierten en un instrumento

los generadores del mercado de estos crditos,

adecuado

trasladndolos al mercado y a los inversionistas

para

deudores
para

acreedores,

procesos

de

as

como

titulizacin

su

institucionales o particulares, quienes sern los


beneficiarios de la exoneracin tributaria; pues si la
empresa del sistema financiero no transfiere esta
cartera, las rentas que logre estarn gravadas con el
Impuesto a la Renta, lo que no ocurrira si se tituliza o
se transfiere a cualquier persona natural o jurdica
distinta a una empresa del sistema financiero, en cuyo
caso la renta obtenida por estos cintribuyentes, goza
de esta exoneracin.