TEMA 1: INMATRICULACIN DE FINCAS: ANLISIS DEL ART.

207 LH
Este
artculo
establece
una
inmatriculaciones durante 2 aos.

suspensin

temporal

de

ciertas

Inmatriculacin de fincas en el RP: es el inicio de la vida registral de la

finca, es la primera inscripcin de la finca en el RP. El art. 7 LH seala que:
La primera inscripcin de cada finca en el Registro de la Propiedad ser de
dominio y se practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el
Ttulo VI de esta Ley.
Se deducen dos cosas:
-

Que la primera inscripcin de cada finca en el RP ser de dominio. No

solo describe la finca, la identifica, sino que publica la titularidad de
dominio a favor de la persona que inscribe llamada inmatriculante.
Que los titulares de derechos reales limitativos de la finca no pueden
inmatricular la finca porque no son dueos, sino titulares de derechos
reales sobre cosa ajena. Para ellos hay un procedimiento especfico si
no hay inmatriculacin previa a favor del dueo, remitindose al art.
312 del Reglamento hipotecario: pueden exigir o compeler al dueo,
incluso judicialmente, para que inmatricule la finca.

Esto ltimo es lo que prev el art. 7 LH en el prrafo segundo: El titular de

cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueo no hubiere inscrito
su dominio, podr solicitar la inscripcin de su derecho con sujecin a las
normas prescritas en el Reglamento.
En el ttulo sexto de la LH se establece la concordancia entre el RP y la
realidad jurdica extrarregistral. En el art. 198 se menciona que La
concordancia entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral se llevar
a cabo, segn los casos, por la primera inscripcin de las fincas que no
estn inscritas a favor de persona alguna, por la reanudacin del tracto
sucesivo interrumpido y por el expediente de liberacin de cargas y
gravmenes.

En el art. 199 establece los medios a travs de los cuales se realiza la

inmatriculacin de fincas. La inmatriculacin de fincas que no estn
inscritas a favor de persona alguna se practicar:
a. Mediante expediente de dominio.
b. Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta
de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo
adquisitivo del transmitente o enajenante.
c. Mediante el certificado a que se refiere el artculo 206, slo en los
casos que en el mismo se indican.
1

Si la finca ya est inscrita no cabr inmatricularla otra vez, salvo los

supuestos patolgicos de la doble inmatriculacin.
Ttulo pblico de adquisicin: Se requiere que en el ttulo conste la
referencia catastral y una certificacin del catastro descriptiva y
grfica, en trminos totalmente coincidentes con la finca que se
pretende inmatricular. Pero la DGRN ha extendido estos requisitos a
los dems medios de inmatriculacin.
Expediente de dominio: es un expediente judicial de jurisdiccin
voluntaria (no contencioso) por el cual, la persona que inicia este
expediente ha de justificar la adquisicin del dominio de la finca que
se pretende inscribir y el auto que ponga fin al expediente ser ttulo
bastante para realizar la inscripcin del dominio de la finca en el RP
(art. 201.6 LH).
Certificacin administrativa del art. 206 LH: este artculo
establece un privilegio de las AAPP. Hoy podemos decir que las AAPP,
sea Estado, CCAA o entidades locales, pueden inscribir sus bienes
inmuebles conforme al art. 206 LH mediante la simple certificacin
del funcionario en la que simplemente se exprese el ttulo o modo por
el que fueron adquiridos: El Estado, la provincia, el municipio y las
Corporaciones de derecho pblico o servicios organizados que forman
parte de la estructura poltica de aqul y las de la Iglesia Catlica,
cuando carezcan del ttulo escrito de dominio, podrn inscribir el de
los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna
certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo est la
administracin de los mismos en la que se expresar el ttulo de
adquisicin o el modo en que fueron adquiridos.
Tambin las CCAA aunque no se diga, porque la LH es anterior a la
CE. Pero s se duda sobre el privilegio de la Iglesia catlica, porque
infringira los arts. 14 y 16 CE (autores como Lacruz y Pea).

Ttulo pblico de adquisicin

El art. 207 LH establece una suspensin temporal de los efectos de ciertas
inscripciones de inmatriculacin: Las inscripciones de inmatriculacin
practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artculos anteriores no
surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su
fecha.
Solo se limita los efectos a las inmatriculaciones realizadas mediante:
-

Art. 205: ttulo pblico de adquisicin

Art. 206: certificacin administrativa

2

El expediente de dominio no tiene suspensin temporal de efectos.

Este medio inmatriculador (ttulo pblico de adquisicin) se regula con ms
detalle en el art. 205 y art. 198 del RH.
Es un medio sencillo, gil, econmico. El art. 205 LH establece: Sern
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripcin, los ttulos pblicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido
el derecho con anterioridad a la fecha de dichos ttulos, siempre que no
estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen
edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca,
expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarn necesariamente las
circunstancias esenciales de la adquisicin anterior, tomndolas de los
mismos documentos o de otros presentados al efecto.
Por tanto, se requiere:
-

Ttulo pblico de adquisicin

Que no est inscrita la finca a favor de persona alguna

Que los registradores emitan una certificacin de la inscripcin y que

se publique en el tabln de anuncios durante un periodo de tiempo.

Se ha de acreditar la previa adquisicin del derecho por el otorgante

del ttulo que motivar la inmatriculacin de la finca.

Es tal la sencillez de este medio, que el legislador hipotecario dice

abiertamente que este medio no se debera establecer, que debera
derogarse. Porque es tan simple y sencillo que no se adoptan las garantas
indispensables para asegurar que la inmatriculacin de la finca se realiza a
favor de su verdadero dueo.
Esto se hizo as porque en el siglo XX haba muchsimas fincas (ms del
60%) que no estaban en el RP, y era para favorecer la inscripcin de fincas
en el RP.
Lo que s hace el legislador hipotecario es establecer, tanto para este medio
como para el privilegio de las AAPP del art. 206, una suspensin temporal
de efectos.
Hay que analizar si para inmatricular la finca en el RP hay que demostrar
que el otorgante ha adquirido previamente el derecho o basta acreditar
simplemente el ttulo adquisitivo del transmitente.
El art. 199 b) LH dice complementado por acta de notoriedad cuando no se
acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o
enajenante.
3

Sin embargo, el art. 205, que regula lo mismo, dice que se ha de acreditar la
previa adquisicin del derecho por el otorgante que motiva la
inmatriculacin.
No es lo mismo acreditar el ttulo de adquisicin del transmitente que
acreditar la adquisicin del derecho de dominio por el transmitente.
Para que tenga lugar la transmisin de los bienes y derechos, el art. 609 CCi
establece:

La propiedad se adquiere por la ocupacin.

La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
Para que se produzca la transmisin por estos modos se requiere que el
transmitente sea propietario, ya que son medios derivativos de adquisicin
de la propiedad. Por tanto, hay que acreditar que el transmitente era dueo.
Si solo se exigiera el ttulo de adquisicin bastara con aportar el ttulo
adquisitivo, pero si se exige demostrar que el transmitente ha adquirido la
propiedad, tendr que demostrar, a su vez, que su transmitente tambin
era propietario, y as sucesivamente, hasta que por la suma del tiempo,
alcanzaran el tiempo necesario para la usucapin, que ya es un medio
originario de adquisicin de la propiedad (1960 Cci).
Son dos cosas distintas pues, y establecer qu es lo que se exige para la
inmatriculacin en el RP no es una cuestin sencilla, porque los artculos
205 y 199 son contrarios.
La RDGRN de 28 de marzo de 2005 plantea un caso donde hay una venta en
escritura pblica, y se aporta un antettulo, que es la escritura de
aceptacin y particin de la herencia del padre ya muerto, por parte del
transmitente. El Registrador suspende la inmatriculacin porque no se
justifica la previa adquisicin del derecho por el otorgante (=transmitente).
No se acredita que el causante fallecido fuera propietario del bien, por lo
que no est acreditada la adquisicin del derecho por el otorgante del ttulo
que motiva la inmatriculacin. En este caso, la declaracin de herederos no
significa que el causante fuera propietario de los bienes que los herederos
se adjudican, pero en verdad, lo mismo ocurrira si en vez de escritura
pblica de aceptacin de la herencia fuera de venta o cualquier otro. El
hecho de que haya un ttulo de adquisicin no acredita que ste sea
propietario. Esto lo hace basndose en el art. 205.
Sin embargo, lo que se exige, segn el art. 199 b), es el ttulo de adquisicin
por el transmitente, aunque no se demuestre que era propietario, y todo ello
porque lo que el legislador pretende es la inscripcin de las fincas en el RP.
4

Antepone esta finalidad a las garantas de que los inmatriculantes sean los
verdaderos dueos.
Si se hubiera exigido que se acreditara la previa adquisicin del derecho por
el transmitente, en ese caso siempre el transmitente sera el dueo. Y
entonces no tendra sentido el art. 207, que prev la inscripcin de fincas en
el RP por quienes no sean sus verdaderos dueos. La ley lo prev porque es
consciente de que se pueden dar esas situaciones.
Sin embargo, lo ms correcto y acertado es la solucin que sigue la RDGRN
anterior.

Art. 207 LH: suspensin de efectos de las inscripciones de

inmatriculacin
El art. 207 LH establece una suspensin temporal de los efectos de ciertas
inscripciones de inmatriculacin: Las inscripciones de inmatriculacin
practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artculos anteriores no
surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su
fecha.
Nadie discute que la suspensin de efectos se refiere a los efectos de la fe
pblica registral del art. 34 LH.
Durante este periodo de suspensin de 2 aos no surgen efectos los
privilegios del tercero adquirente de buena fe del art. 34 LH.
Si no hubiera suspensin temporal de efectos, y la inmatriculacin se hace
sin que el transmitente sea el verdadero dueo, siendo el tercero adquirente
protegido por el art. 34 LH, se dejara sin proteccin a ese verdadero dueo,
porque ese tercero habra adquirido la propiedad pese a la falta de
titularidad del transmitente. El verdadero dueo habra perdido su derecho.
Para evitar esto se prev la suspensin de los efectos del art. 34 LH durante
esos dos aos.
En esos dos aos las cosas se desenvuelven como si no existiera la fe
pblica registral.
En la STS de 13 de noviembre de 2008 se plantea este caso de laboratorio,
en el que el tercero adquirente rene los requisitos del art. 34 LH,
adquiriendo el derecho antes de 2 aos desde la inmatriculacin de la finca.
El verdadero propietario interpone la demanda que inicia el proceso
declarativo en el que se pide la cancelacin de la inmatriculacin y
sucesivos asientos, despus de dos aos desde la misma fecha.
5

La cuestin clave es decir si han transcurrido los dos aos o no, para ver si
el art. 34 LH despega sus efectos o no. Si consideramos que ya ha
transcurrido ese plazo, finaliza la suspensin de efectos, y el tercero sera
mantenido en su adquisicin.
La cuestin es ver desde cundo se cuenta el plazo.
Algunas audiencias provinciales han entendido que el tercero a que se
refiere el art. 207 LH es el tercero adquirente protegido por el art. 34 LH, por
tanto, si la adquisicin de ese tercero se produce antes de 2 aos desde la
inmatriculacin no habra adquirido la propiedad, porque est en el plazo en
que estn en suspenso los efectos de la fe pblica registral. Pero si adquiere
despus de esos dos aos, estara protegido por el art. 34 LH.
El TS se pronuncia por primera vez sobre ello en la STS de 13 de noviembre
de 2008. Pero antes de ver la solucin que da debemos hacer unas
consideraciones previas.
Consideraciones previas
El art. 38 de la LH establece: A todos los efectos legales se presumir que
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se
presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesin de los mismos.
Por tanto, la inscripcin de inmatriculacin de dominio de la finca se
presume exacta (principio de legitimacin registral o principio de
exactitud registral).
Esta presuncin de exactitud del derecho inscrito, que es aplicable a todo
asiento registral, funciona cualquiera que sea el medio inmatriculador.
De aqu podemos extraer la siguiente idea: como consecuencia del principio
de legitimacin registral, el art. 1.3 LH establece la llamada salvaguardia
registral por los tribunales: Los asientos del Registro practicados en los
libros que se determinan en los artculos 238 y siguientes, en cuanto se
refieran a los derechos inscribibles, estn bajo la salvaguardia de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.
Solo un rgano judicial podr declarar la inexactitud del asiento registral
correspondiente (a travs de los mecanismo que establecen los arts. 29 y
40 LH).
Esta presuncin es iuris tantum, por lo que se puede probar lo contrario:
que el contenido del asiento registral es inexacto, es decir, que no
concuerda lo publicado en el RP con la realidad jurdica extrarregistral. Pero
slo un rgano judicial a travs del proceso correspondiente podr declarar
la inexactitud del asiento y su correspondiente cancelacin.
6

Otra idea es la siguiente:

Como la inscripcin de inmatriculacin, cualquiera que sea el medio, goza
de los efectos de la legitimacin registral del art. 38 LH, por ello la
suspensin temporal de efectos de ciertas inscripciones de inmatriculacin
que estable el art. 207 LH no quiere decir que no produzcan ningn efecto
desde su fecha. En particular, el acto de enajenacin realizado por el titular
registral inmatriculante ser inscribible en el RP, aunque se haya otorgado
dentro de los 2 aos desde la fecha de inmatriculacin. Es decir, que el
tracto sucesivo no est suspendido durante esos dos aos, aunque el medio
inmatriculador tenga suspendido sus efectos de acuerdo al art. 207 LH.
En conclusin, si la inscripcin de inmatriculacin de finca en el RP es
exacta, como se presume, no ser de aplicacin la norma del art. 207 LH. Es
decir, cuando la inscripcin de inmatriculacin publica el dominio a favor de
la persona que en verdad es el propietario, no entrar en juego el art. 207
LH, y desplegar sus efectos normalmente.
La aspiracin del legislador es que sean los titulares de las fincas quienes
las lleven al RP. Si esta aspiracin se cumple todo se desenvuelve
normalmente.
La situacin cambia cuando la inscripcin de inmatriculacin de la finca es
inexacta en orden a la titularidad del derecho. Puede ser inexacta (publicar
el dominio a favor de persona que no es el verdadero titular) cualquiera que
sea el medio de inmatriculacin, tenga suspendido temporalmente sus
efectos o no. Tambin si es por expediente de dominio, aunque suele ser
ms fiable porque tiene ms garantas.
Por ejemplo, hay una STS de 15 de noviembre de 1962 en la que se resuelve
un caso sobre inmatriculacin de finca realizada por expediente de dominio
y una persona impugna ese asiento, acreditando que la finca la adquiri l,
por lo que el inmatriculante no es el verdadero propietario. Por tanto, la
inmatriculacin es inexacta y se ordena su cancelacin.
Para la aplicacin del art. 207 LH se requiere que se acredite en el proceso
declarativo correspondiente que la inmatriculacin es inexacta.
El art. 207 LH no tipifica la causa de inexactitud, no nos dice qu causa
origina la inexactitud del asiento. Pero no lo dice porque puede ser por
cualquier causa, que ya se regula con ms detalle en los arts. 39 y 40 LH.
Cualquiera de estas causas de inexactitud originar su rectificacin o
cancelacin.
En esta situacin, el verdadero propietario o titular civil y el inmatriculante,
que no han contratado entre ellos, son terceros entre s. Y esto ocasiona un
serio problema de interpretacin del art. 207 LH. Cuando este artculo habla
de tercero, las Audiencias Provinciales consideraban que era el tercero
adquirente protegido por el art. 34 LH. Pero no siempre tiene que haber ese
tercero adquirente, puede que no haya transmitido la finca a nadie. De la
7

letra del art. 207 LH, el tercero parece que es el verdadero propietario o
titular civil o extrarregistral.
Por ello, autorizada doctrina dice que la suspensin temporal de efectos del
art. 207 LH, adems de suspender la eficacia de la fe pblica registral,
tambin debe entenderse de la siguiente manera: el verdadero propietario
podr ejercer la accin de defensa de su derecho durante dos aos.
Transcurridos dos aos, la adquisicin del tercero protegido quedar firme,
inatacable por el verdadero propietario en virtud del art. 32 LH. Esta es la
solucin que recoge el TS:
STS 23 de noviembre de 2008: el plazo se cuenta desde la fecha de
inmatriculacin, sin tener en cuenta cundo se produce la adquisicin del
tercero adquirente. Y depender de cundo se interpone la demanda por el
verdadero propietario: si es dentro de los dos aos podra hacerlo, pero si es
despus de esos dos aos, el tercero adquirente ya estara protegido.
Por tanto, en ese caso de la STS, como la demanda es despus de 2 aos
desde la inmatriculacin, no hay suspensin de efectos y el tercero queda
protegido. El verdadero dueo no puede hacer nada respecto a ese tercero
adquirente.
Esta solucin es correcta porque el propietario debe estar protegido pero no
indefinidamente, se le da un plazo de 2 aos que parece suficiente para
ejercitar su derecho.
Sin embargo, el profesor considera que el inmatriculante no queda
protegido por el art. 207 LH porque el verdadero propietario puede
impugnar el asiento antes o despus de esos dos aos por dos
razones:
-

Cuando la inmatriculacin se realiza a favor de persona distinta del

dueo es inexacta, y se puede ordenar judicialmente la cancelacin o
rectificacin del mismo, cualquiera que sea el medio de
inmatriculacin. Por tanto, si la inmatriculacin se realiza por un
medio que no tiene suspendido sus efectos (expediente de dominio)
podr ser impugnada judicialmente por el verdadero propietario
(aunque sea inusual). Por tanto, no se puede pensar que un medio
que s tiene suspendido sus efectos no pueda impugnar dicho asiento
cuando hayan transcurridos dos aos desde la fecha de
inmatriculacin (STS 21 de enero de 1992). No puede ser de mejor
condicin un medio que no tiene limitacin de sus efectos que uno
que s lo tiene.
Nos referimos siempre a la proteccin del inmatriculante, porque el
tercero adquirente de buena fe est claro que s estara protegido.

El art. 35 LH regula la usucapin: A los efectos de la prescripcin

adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin,
y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica,
8

ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del

asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Se contemplan las ventajas que se conceden a la persona que ha
inscrito su derecho en el RP aunque adquiere a non domino. Pero
esto tiene lugar cuando el titular inscrito carece de la condicin de
tercero protegido por el art. 34 LH, porque en este caso adquiere el
derecho de forma inmediata, no necesita de la usucapin.
Por tanto, como el inmatriculante no rene los requisitos del art. 34
LH, ya que adquiere de alguien que no tiene inscrito su derecho, solo
adquirir su derecho por su usucapin, para lo que requiere un plazo
de posesin pacfica e interrumpida. No bastando los dos aos que
establece el art. 207 LH, sino en caso de inmuebles, 30 aos. Por ello
es inconcebible la tesis de que una vez transcurridos esos dos aos el
inmatriculante queda protegido, porque debe cumplir todos los
requisitos de la usucapin del art. 35 LH.
De ah que el verdadero propietario puede defender su derecho frente
al inmatriculante antes y despus de los dos aos desde la fecha de
inmatriculacin, siempre que no haya un tercero adquirente protegido
por el art. 34 LH.
Por tanto, es ese efecto de la fe pblica registral (art. 34 LH) lo que se
suspende durante esos dos aos por el art. 207 LH, pudiendo el
verdadero propietario defender su derecho con xito, aunque se trate
de terceros de buena fe, durante esos dos aos.
Por tanto es errnea la doctrina de las AP, siendo correcta la del TS.

TEMA 2: TRACTO SUCESIVO

INTRODUCCIN
El acceso por primera vez al RP se realiza por la inscripcin de
inmatriculacin, que ya publica el dominio a favor de determinada persona,
adems de inscribir la finca. Se puede hacer por los medios que establece el
art. 199 LH:
a. Mediante expediente de dominio.

b. Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta

de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo
adquisitivo del transmitente o enajenante.
c. Mediante el certificado a que se refiere el artculo 206, slo en los
casos que en el mismo se indican.

Una vez inmatriculada la finca en el RP, el acceso del titular al RP va a tener

lugar pos las vas que menciona el art. 40 a) LH, pero enfocndolo desde la
va de rectificacin del RP.
Art. 40 a) LH: Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al
Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:
primero, por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiere lugar a
ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con arreglo a lo
dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial,
ordenando la rectificacin.
Por tanto los medios son:
-

Toma de razn del ttulo correspondiente si hubiera lugar a ello:

quiere decir si hubiera lugar a la inscripcin del ttulo
correspondiente.

Reanudacin del tracto sucesivo. Tiene lugar por los medios que
establece el art. 200.1 LH.

Resolucin judicial, es decir, la sentencia dictada en un proceso

declarativo en el que se acredita la inexactitud de determinado
asiento registral y se ordena su rectificacin o cancelacin.

Otra cosa es la coordinacin entre estos distintos medios de acceso al RP. Se

plantea si estos diversos mecanismos para que el titular acceda al RP
pueden ser elegidos por l mismo, o deben proceder conforme al supuesto
concreto de que se trate.

TRACTO SUCESIVO REGISTRAL

El art. 40.a) LH en su nmero primero hace mencin de una de las vas de
acceso al RP por el titular de una finca, que es la toma de razn del ttulo
correspondiente.
El tracto sucesivo registral se encuentra regulado en el art. 20 LH: Para
inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles,
10

deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que

otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Para inscribir los ttulos por cuya virtud se produce una modificacin
jurdico-real de la finca inscrita, es necesario que el ttulo sea otorgado por
la persona a cuyo favor consta previamente inscrito el derecho.
En otro caso, si es persona distinta, dice el prrafo segundo que los
registradores denegarn la inscripcin: En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisin o
gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada.
a) Titular registral
El legislador quiere que los sucesivos ttulos causen los correspondientes
asientos registrales, de manera que el adquirente de hoy sea el
transmitente de maana, y que registralmente estn encadenados los
sucesivos asientos registrales. Para que no falte ningn eslabn en la
cadena registral.
Del art. 20.1 prrafo primero resulta que cada ttulo motiva un asiento
registral: por cada ttulo un asiento. Pero esta regla se rompe en algunos
casos que son los casos de tracto sucesivo registral abreviado o
comprimido.
Caso de renuncia del derecho de propiedad:
La RDGRN de 18 de febrero de 2003 se trata el caso de un propietario que
renuncia de su derecho, no quiere seguir siendo propietario del inmueble de
que era propietario.
El registrador en su calificacin suspende la inscripcin, porque dice que el
art. 2.1 LH alude a los ttulos por los que se declara o transmite el dominio y
el art. 2.2 LH los ttulos extintivos de derechos, pero no de la propiedad. Por
tanto, el registrador no inscribe porque en el art. 2.2 LH no se alude a
ningn ttulo extintivo del dominio, por lo que, segn el Registrador, no cabe
la inscripcin de la escritura pblica en la que el titular abdica de su derecho
de propiedad.
La DGRN revoca esa calificacin porque el art. 20 LH alude especficamente
al ttulo extintivo del dominio de derechos reales, por tanto, si el acto de
renuncia de su derecho de propiedad lo ha realizado el titular registral, debe
inscribirse. Cualquier ttulo que afecte a un derecho y ste est inscrito por
la persona que pretende inscribir esa modificacin, deber inscribirse, sea
una modificacin objetiva o subjetiva.
En el caso de la renuncia del derecho de propiedad, ese bien pasa
automticamente a la propiedad de la Administracin General del Estado.
Momento en que se tiene en cuenta la inscripcin
11

Es en el momento de la inscripcin cuando el registrador controla este

requisito, pero no es necesario que el adquirente contrate con el titular
registral del derecho. Lo que se precisa es que en el momento de
practicarse el asiento correspondiente, ya conste inscrito el derecho a favor
del otorgante.
Por tanto, si la persona de la que adquiere el derecho no lo tiene inscrito (no
es el titular registral), en principio, el transmitente no podra inscribir su
ttulo.
Ahora bien, hay un medio para que en estos casos de interrupcin del tracto
sucesivo se pueda inscribir el derecho, cuando hay algn ttulo intermedio
entre la primera inscripcin y la ltima que no est inscrito.
Este medio es el siguiente (medio normal): como la exigencia de inscripcin
debe constar en el momento de la inscripcin, aunque no se haya
contratado con el titular registral, puede cumplirse el tracto sucesivo
registral mediante la inscripcin de los ttulos intermedios.
En sentido, hay que tener en cuenta que el art. 6 LH legitima para pedir la
inscripcin del ttulo en el RP no solo al transmitente y adquirente, sino a
cualquier persona que tenga inters en asegurar el derecho que se pretende
inscribir.

b) Persona distinta al titular registral

El prrafo segundo del art. 20 LH establece que En el caso de resultar
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin
solicitada.
Ahora bien, hay que distinguir dos situaciones en las cuales el ttulo cuya
inscripcin de pretende no conste previamente inscrito a favor del
otorgante:
-

Aquella en la que existe una inscripcin incompatible o contradictoria

con la inscripcin del derecho que se pretende. En tal caso, los
Registradores denegarn la inscripcin. En este caso, para inscribir
ser necesario que se ordene judicialmente la rectificacin o
cancelacin del asiento que es incompatible a la inscripcin del
derecho que se pretende.

Aquella en la que la inscripcin no es incompatible con la adquisicin

de derecho, sino lo que ocurre es que ha existido algn ttulo de
virtualidad inmobiliaria intermedio que no ha accedido al RP. Este es
el caso que hemos visto antes, que falta un eslabn en la cadena
registral, no se cumple el tracto sucesivo registral. En este caso, el
registrador no inscribir. Por eso el art. 105 RH establece que en
12

estos casos el registrador podr suspender la inscripcin. Esto es

as porque aqu el defecto es subsanable: inscribiendo el ttulo
intermedio entre el titular registral y el ltimo adquirente. Si el
interesado subsana el defecto, se inscribir su derecho. O tambin
acudiendo a los medios especficos para la reanudacin del tracto
sucesivo del art. 200.1 LH. Segn la doctrina mayoritaria de la DGRN
slo se podr acudir a estos medios especficos si no se pueden
inscribir todos los ttulos intermedios.
Ttulo
Cuando el art. 20 LH alude al ttulo, se refiere en sentido material,
sustantivo, como la causa que produce la modificacin jurdico-real de la
finca, el hecho que origina la causa de modificacin, extincindel derecho
inscrito.
Este ttulo puede ser oneroso o gratuito, y tanto inter vivos como mortis
causa.
Pero respecto a los herederos hay una serie de particularidades, previstas
en el art. 20.5 LH: Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para
inscribir los documentos otorgados por los herederos:
1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante,
siempre que consten por escrito y firmados por ste.
2. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas
proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que se
haga habr de expresarse dicha previa adjudicacin proindiviso con
referencia al ttulo en que as constare. Y
3. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicacin o
escritura de venta verificada en nombre de los herederos del
ejecutado en virtud de ejecucin de sentencia, con tal que el
inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante,

siempre que consten por escrito y firmados por ste
RDGRN de 7 de julio de 1997
Es un caso en el que se trata de un titular registral que celebra un contrato
de compraventa sobre la finca inscrita a su favor con otra persona, C. Esta
persona, C, no inscribe en el RP.
Despus, el titular registral fallece.
No hay duda de que se transmiti la propiedad a C, porque el transmitente
es el titular registral y hubo ttulo y modo.
13

En este caso, se inici un expediente de dominio en funcin de reanudacin

del tracto sucesivo porque afirmaba que el tracto sucesivo estaba
interrumpido, toda vez que la muerte del titular registral determinaba la
sucesin de sus bienes a los herederos y de stos al comprador.
Pero esto no es correcto, porque la compraventa trae causa inmediata del
titular registral. Cuando el titular muere la finca ya haba salido de su
patrimonio. Por tanto, para nada procede la estimacin del expediente de
dominio reanudadora del tracto sucesivo, porque en este caso no se
encuentra interrumpido. Lo que procede es la inscripcin directa por parte
del comprador, segn el art. 20.1 LH (normal cumplimiento del tracto
sucesivo registral).
El impedimento de la inscripcin en este caso es porque el ttulo es un
contrato privado, y para inscribir se exige documento pblico (art. 3 LH). Ha
de formalizarse el contrato en escritura pblica. Los contratantes pueden
compelerse recprocamente a otorgar escritura pblica conforme al art.
1279 Cci. En este caso, aunque el vendedor ha muerto, lo harn los
herederos. Y de aqu el sentido del art. 20.5 LH, que dice que no es
necesaria la inscripcin previa del derecho por parte de los herederos.
Si stos no elevan a escritura pblica el contrato de forma voluntaria, la otra
parte podr exigirlo judicialmente. Pero esto no ser una accin de
rectificacin del RP, sino la facultad que el art. 1279 Cci reconoce a los
contratantes. Y ser la escritura pblica lo que se inscriba en el RP, sin
necesidad de que los herederos inscriban previamente su derecho.

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO O COMPRIMIDO

Esto consiste en que no hay un ttulo por cada asiento, sino que puede
realizarse una inscripcin, un asiento, en el que se contengan o expresen
varios sucesivos ttulos. Por tanto, lo que se corrige es la idea de que por
cada ttulo, un asiento. En un asiento se comprimen varias transmisiones.
Pero estos supuestos de tracto sucesivo abreviado o comprimido se tienen
que interpretar de manera restrictiva, solo los casos que establece la ley
que vamos a ver a continuacin.
1. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas
proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que
se haga habr de expresarse dicha previa adjudicacin proindiviso
con referencia al ttulo en que as constare (art. 20.5 2 LH)
Los coherederos pueden adjudicar a uno de ellos la finca, o a varios de ellos
proindiviso. ste podr inscribir su dominio en el RP a favor de l o de los
coherederos. Si esto ocurre es el caso normal de inscripcin de ttulo
traslativo de la propiedad del titular registral

14

Pero pueden no inscribir, que es el caso que contempla este apartado del
20.5 LH. En este caso, si esos coherederos no inscriben la finca y la venden
o ceden a otro coheredero, la inscripcin se realiza sin necesidad de inscribir
la adquisicin de los coherederos vendedores. Pero en esa inscripcin del
comprador tendr que hacerse referencia a la adjudicacin proindiviso
anterior. Por ello es un supuesto de tracto sucesivo abreviado o comprimido,
porque en un solo asiento o inscripcin se hace referencia a dos ttulos, el
que se inscribe y la previa adjudicacin proindiviso a los coherederos.

2. Cuando en una particin de herencia, verificada despus del

fallecimiento de algn heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen
de ste los bienes que a aqul correspondan, deber practicarse la
inscripcin a favor de los adjudicatarios, pero hacindose constar
en ella las transmisiones realizadas (art. 20.6 LH)
La finca se adjudica por entero o proindiviso a los coherederos y no se
inscribe en el RP la transmisin hereditaria, y uno de ellos fallece antes de
realizarse la particin, sus herederos van a poder inscribir su derecho sin
necesidad de que su causante (primer heredero) haya inscrito previamente
su ttulo, pero se tiene que hacer constar la transmisin previa. Es otro caso
de tracto sucesivo abreviado.

RDGRN de 18 de marzo de 2000 (RJ 2097)

En este caso son los herederos los que venden una finca a una persona.
TR

herederos C

fallece
C no adquiere del titular registral, pero el bien an no est adjudicado,
porque no haba un acto de particin de la herencia o si lo haba, que era el
caso, no estaba formalizado en documento pblico para acceder al RP.
En el caso de la RDGRN el comprador promueve un expediente de dominio
para reanudar el tracto sucesivo interrumpido y as inscribir su derecho en
el RP. Esto es as porque no puede formalizar un acto o contrato en el que no
ha sido parte, ya que es un acto entre el Titular Registral y los herederos.
El Registrador deniega la inscripcin porque no se observa el art. 20.1 LH,
ya que faltara el ttulo intermedio. Dice que el auto judicial que aprueba el
expediente de dominio tiene un carcter supletorio o subsidiario, siendo el
medio normal el del art. 20.1. Slo se puede acudir a esos medios
15

extraordinarios de la reanudacin del tracto sucesivo como es el expediente

de dominio cuando no se puedan inscribir los ttulos intermedios, que es el
medio normal.
La DGRN dice primero que el hecho de que ese medio sea excepcional no
quiere decir que no se pueda aplicar. Y adems, contesta que no procede la
inscripcin por expediente de dominio para reanudacin del tracto sucesivo,
sino que lo que procede por analoga del art. 20.5 LH y 209 RH, es la
inscripcin directa (sera el supuesto del art. 20.5.1 LH aunque no lo cita).
Conforme a la doctrina de la DGRN iniciada por esta resolucin de 18 de
marzo de 2000 y continuada por otras como la de 4 de enero de 2002 y 21
de enero de 2004, en esos casos lo que procede es la inscripcin directa
del ttulo otorgado por los herederos al comprador.
Se est ampliando el supuesto del art. 20.5.2 LH a terceros que no sean
coherederos. Va en contra de la aplicacin restrictiva de estos supuestos
excepcionales de tracto sucesivo abreviado o comprimido.
Hay otro supuesto en el art. 20.5.3 LH: Cuando se trate de testimonios
de decretos de adjudicacin o escritura de venta verificada en nombre de
los herederos del ejecutado en virtud de ejecucin de sentencia, con tal que
el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Si en el procedimiento de embargo, el TR fallece, y se adjudica el bien a un
tercero, sern los herederos los que verifiquen la adjudicacin. Se produce
la adjudicacin e inscripcin directa, siempre que esta adjudicacin sea por
deudas del fallecido, no de los herederos. No hace falta inscribir el ttulo de
los herederos.
Pero este no es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido.

TEMA 3: REANUDACIN DEL TRACTO REGISTRAL INTERRUMPIDO

El art. 40 a) LH regula el tracto sucesivo:
Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro
alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: primero,
por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiere lugar a ello;
segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto
en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial, ordenando la
rectificacin.
Para reanudar el tracto sucesivo registral se requiere como presupuesto
bsico que est interrumpido ese tracto sucesivo registral (como se deduce
inequvocamente de los arts. 40.a), 198, 200.1 y 201 LH).

16

Hay interrupcin del tracto sucesivo registral cuando no ha tenido reflejo en

el RP algn ttulo de virtualidad real inmobiliaria intermedio entre la ltima
inscripcin y el ttulo que se pretende inscribir.
El art. 200.1 LH prev los medios especficos para la reanudacin del tracto
sucesivo registral, que son el expediente de dominio y el acta notarial.
-

Expediente de dominio. Se regula por el art. 201 LH. Para ello se

requiere que se aporte certificacin acreditativa del estado actual da
la finca en el Catastro Topogrfico Parcelario o, en su defecto, en el
Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro
de la Propiedad, que expresar, segn los casos:
o

La falta de inscripcin, en su caso, de la finca que se pretenda

inmatricular.

La descripcin actual segn el Registro y la ltima inscripcin

de dominio de la finca cuya extensin se trate de rectificar.

La ltima inscripcin de dominio y todas las dems que

estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se
trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, del dominio
o de los derechos reales.

En los supuestos a y c del prrafo anterior se acompaarn

asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si
los tuviere, y en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la
justificacin de la peticin que hiciere en su escrito.
El Secretario judicial dar traslado de este escrito al Ministerio
Fiscal, citar a aquellos que, segn la certificacin del Registro,
tengan algn derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan
los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga
catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocar a las
personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripcin
solicitada por medio de edictos. Estos se fijarn en los tablones de
anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a
fin de que, dentro de los diez das siguientes a la citacin o a la
publicacin de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para
alegar lo que a su derecho convenga.
Dichos edictos se publicarn tambin en el Boletn Oficial de la
provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el
expediente es superior a ciento cincuenta euros, y si excediere de
trescientos euros debern publicarse, adems, en uno de los
peridicos de mayor circulacin de la provincia.
En los casos a y b de la regla 2 se citar, adems, a los titulares de
los predios colindantes, y en los a y c de la misma, al poseedor de
17

hecho de la finca, si fuere rstica, o al portero, o, en su defecto, a uno

de los inquilinos, si fuere urbana.
Transcurrido el plazo fijado, podr el actor y todos los interesados
que hayan comparecido proponer, en un plazo de seis das, las
pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.
Practicadas las pruebas en el plazo de diez das, a contar de la
fecha de su admisin, oir el Juzgado, durante otro plazo igual, por
escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado,
al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y
en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crtica
racional, dictar auto dentro del quinto da, declarando justificados o
no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto ser
apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de
los interesados, sustancindose la apelacin por los trmites
establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los incidentes.
Consentido o confirmado el auto, ser, en su caso, ttulo bastante
para la inscripcin solicitada.
Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el
expediente sea inferior a treinta euros, ser verbal la audiencia a que
se refiere la regla 5.

Acta de notoriedad: acta notarial en la que se acredita el hecho

notorio de la adquisicin del derecho por parte del ltimo adquirente.
Se regula en el art. 203 LH. Es necesario que est acta notarial sea
protocolizada judicialmente.

Para ambos medios, se requiere la notificacin al titular registral (art. 202

LH), distinguiendo en la forma si la ltima inscripcin tiene ms o menos de
30 aos de antigedad. Su inobservancia determina que el auto no sea
inscribible.
Carcter subsidiario o supletorio de estos medios
Cuando hay interrupcin del tracto sucesivo se discute lo siguiente: si el
interesado puede elegir entre realizar la inscripcin de los ttulos
intermedios o acudir a los medios especficos que regula el art. 200 LH para
reanudar el tracto sucesivo o bien si slo puede acudir a esos medios
cuando no pueda realizar la inscripcin de los ttulos intermedios.
La DRGN tiene declarada como doctrina la siguiente: el interesado slo
puede acudir a los medios especficos para reanudar el tracto sucesivo del
18

art. 200.1 LH cuando no pueda realizar la inscripcin de los ttulos

intermedios; de ah el carcter supletorio, subsidiario o excepcional de estos
medios.
Dicho de otra forma, estos medios solo pueden utilizarse cuando no sea
posible el normal cumplimiento del tracto sucesivo del art. 20.1 LH. No
puede haber en puridad reanudacin del tracto sucesivo porque no se ha
interrumpido, ya que se inscriben esos ttulos intermedios.
El problema es cundo se pueden inscribir esos ttulos intermedios. Esto
ocurrir cuando los ttulos intermedios estn debidamente formalizados
para su acceso al RP. Y esto sucede cuando estn formalizados en
documento pblico (art. 3 LH). En este caso, el que pretende inscribir su
derecho podr solicitar la inscripcin de esos ttulos intermedios, y as se
reconoce en el art. 6 LH apartado c, que legitima para poder solicitar la
inscripcin de los ttulos en el RP a quien tenga inters en asegurar el
derecho que se deba inscribir.
Por tanto, cuando el ltimo adquirente pueda pedir la inscripcin de los
ttulos intermedios as deber hacerlo, y en tal caso, la inscripcin se
realizar mediante el normal cumplimiento del tracto sucesivo que
contempla el art. 20.1 LH.
De esto se deduce adems la siguiente idea: cuando el derecho que se
pretende inscribir procede de manera inmediata del actual titular registral
no hay lugar si quiera a plantear el carcter subsidiario de los medios de
reanudacin del tracto sucesivo, porque no ha habido interrupcin del
mismo.
Conclusin: Este carcter excepcional o supletorio de estos medios para
reanudar el tracto sucesivo registral interrumpido implica que slo podr
acudirse a ellos cuando no proceda la inscripcin de los ttulos intermedios,
es decir, cuando no estn en documento pblico. En tal caso, la DGRN ha
declarado que no podr exigirse al ltimo adquirente la formalizacin de
contratos en los que no ha sido parte.
El art. 1279 Cci legitima a los contratantes para compelerse
recprocamente a elevar a escritura pblica el contrato. Pero solo a los
otorgantes, no a ese ltimo adquirente. Y por tanto, en ese caso, el ltimo
adquirente deber acudir a los medios especficos del art. 200.1 LH para
reanudar el tracto sucesivo interrumpido. En ese caso sern los medios
adecuados e idneos.
Caso prctico: un titular registral celebra un contrato de compraventa verbal
con otra persona, que no inscribe su derecho en el RP. Esa persona est
casada en rgimen de separacin de bienes con otra persona y vende
verbalmente el inmueble a la misma.
Ese cnyuge inicia un expediente de dominio para reanudar el tracto
sucesivo.
19

Aunque es un contrato verbal, hay contrato y haba habido tradicin.

Ambos son verbales, no estn en documento pblico, por lo que la ltima
adquirente no puede solicitar la inscripcin de los ttulos intermedios, ni se
le puede obligar a formalizar el primero de ellos, porque no fue parte del
mismo. Entonces la nica forma para poder inscribir es acudir a los medios
especficos de reanudacin del tracto sucesivo registral del art. 200.1 LH,
como el expediente de dominio.
Sin embargo, en este caso la DGRN (13 de abril de 1993) dijo que no,
porque era un medio excepcional y lo que haba que hacer era formalizar
esos dos contratos en escritura pblica.
Pero esto no es acertado (error de la DGRN).

Transmisiones intermedias
Cuando el ltimo adquirente inscribe su derecho por estos medios
especficos del art. 200.1 LH, las transmisiones intermedias no se inscriben,
no tienen reflejo en el RP. Se prescinde de las. La inscripcin se realiza por
salto desde la ltima inscripcin hasta el derecho del ltimo adquirente que
se pretende inscribir.
A este respecto, el art. 285.3 RH determina que no puede exigirse al que
promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones
operadas desde la ltima inscripcin hasta la adquisicin de su derecho.
RDGRN de 18 de julio de 2002 (RJ 8999)
A la hora de inscribir el derecho por uno de los medios especficos para la
reanudacin del tracto sucesivo interrumpido del art. 200.1 LH se tendrn
que analizar esas transmisiones intermedias para ver que el tracto sucesivo
se ha interrumpido, es decir, que ha habido transmisiones intermedias que
no se han inscrito.
La respuesta a esta cuestin es muy difcil y la da esta Resolucin.
Hay que tener en cuenta que el RH, en su art. 285.3 establece que no es
necesario determinar cules son las transmisiones intermedias. Adems, el
art. 285.1 RH, exige que el expediente de dominio se determine quin es el
titular registral. Entonces, de este artculo resulta lo siguiente: cualquier
persona que inste el expediente de dominio tiene que indicar en el escrito
inicial cul es la causa de adquisicin de su derecho y la persona de su
transmitente, pero adems, cuando tiene una finalidad reanudadora, se
debe expresar adems quin es el titular registral del derecho.
De ah se deduce inmediatamente que si el titular registral es el
transmitente, no habr expediente de dominio. Pero si el titular registral es
diferente del transmitente no puede inscribir directamente, sino que ser
20

necesario el expediente de dominio. Y solo har falta eso: el nombre de

transmitente y titular registral, no hay que decir nada de las transmisiones
intermedias.
Algunos registradores ponan esa pega, que no se haba acreditado la
sucesin de las transmisiones intermedias. Y la DGRN establece como
doctrina que no es necesario acreditar la cadena sucesiva de transmisiones
porque hara innecesario al expediente y adems porque la regulacin legal
(art. 285 RH) no prev que al propio juez en el expediente de dominio haya
de justificrsele la cadena sucesiva de transmisiones.

Cancelacin de las inscripciones contradictorias

Art. 286 RH establece que el auto judicial que finaliza el expediente de
dominio ordenar la cancelacin de las inscripciones contradictorias, es
decir, se realiza la inscripcin por salto, prescindiendo de las transmisiones
intermedias y se ordena la cancelacin de la ltima inscripcin.
Con esto es como si se iniciara la cadena registral en ese momento, como
una especie de inmatriculacin, pero no es as, porque la finca ya est
inmatriculada.
Esto es as, porque las inscripciones anteriores a la del titular registral que
se cancela pierden vigencia cuando se inscribe la transmisin de la
propiedad del derecho inscrito (art. 76 LH). Pero no quiere decir que
desaparezcan, sino que siguen formando parte del historial registral de la
finca. El resultado es que como esas inscripciones haban perdido vigencia y
la ltima inscripcin se cancela, se inicia de nuevo la cadena registral con
ese auto del expediente de dominio.
La inscripcin del titular registral no es actualmente exacta porque hay
ttulos intermedios, ese titular no es el verdadero propietario y por eso se
cancela, pero eso no quiere decir que histricamente no fuera exacta.
No se inscribir el auto judicial del expediente de dominio o que
protocolariza el acta notarial si no se cancelan las inscripciones
contradictorias, que es la ltima inscripcin.
Ahora bien, esto es criticable. Parte de la doctrina considera que no sera
necesario la cancelacin, porque no estamos en el normal cumplimiento del
tracto sucesivo, sino en la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido. Y
ese auto judicial es suficiente para realizar la inscripcin del ltimo
adquirente (art. 201.6 LH). Pero esto es solo una opinin, lo que dice la ley
es claro: hay que cancelar las inscripciones contradictorias.

21

TEMA 4: LA
RECTIFICACIN JUDICIAL DEL REGISTRO
PROTECCIN DEL TERCERO. ANLISIS DEL ART. 40 LH.

LA

Art. 1.3 LH. Salvaguarda registral por los tribunales

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los
artculos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles,
estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta
Ley.
1. Respecto a que los asientos producen todos sus efectos: se trata de
una consecuencia de la exactitud registral del art. 38.1 LH, se presume
que el contenido del asiento registral es exacto e ntegro, es decir, el RP
publica la verdad oficial sobre las situaciones que afecten a una finca
inmatriculada. Por ello, los asientos del RP se presumen ciertos y
producen todos sus efectos.
2. Respecto a que Producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud: la presuncin de exactitud registral es una presuncin iuris
tantum, admite que pueda acreditarse lo contrario, que se pueda probar
que el contenido del asiento registral es inexacto. Del art. 1.3 LH resulta
que los rganos judiciales puede declarar la inexactitud de determinado
asiento registral.
Esta inexactitud del asiento registral se declarar en los trminos
establecidos por la ley, por tanto, la LH establece el procedimiento o la
accin de rectificacin del asiento inexacto. La materia sobre la
inexactitud y rectificacin del registro se regula en los arts. 39 y 40 LH.
Lo normal es que lo publicado por el RP sea exacto, la inexactitud y
rectificacin del RP nos lleva al mundo de la patologa registral.
El art. 39 LH establece un concepto amplio de inexactitud registral: Por
inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que, en orden a los
derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurdica
extrarregistral.
El art. 40 LH delimita o matiza este amplio concepto de inexactitud
registral y concreta las distintas causas que originan la inexactitud registral
y en funcin de cada una de ellas establecer los medios de rectificacin.
En el art. 40 LH hay que distinguir dos partes que estn conectadas pero
son distintas:
-

La primera parte (apartado 1, letras de la a-d) est destinada a

especificar las causas que originan la inexactitud registral y adems en
funcin de cada causa de inexactitud se establece un ndice de los
22

diferentes medios a travs de los cuales tendr lugar la rectificacin del

RP.
-

Otra parte donde se regula la accin judicial de rectificacin del RP. Esta
parte regula:
o

La legitimacin activa para pedir la rectificacin de un asiento

registral inexacto (prrafo 1) y la legitimacin pasiva, frente a
quienes se ha de dirigir la demanda donde se ejercita la accin de
rectificacin del registro

Proceso declarativo y ordinario que ha de seguirse

Costas

Salvaguardia del tercero, es decir, la proteccin del tercero

adquiriente inscrito pese a la rectificacin judicial del asiento.

PRIMERA PARTE DEL ART. 40 LH

Causas de la inexactitud registral y medios de rectificacin
a. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al
Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr
lugar: primero, por la toma de razn del ttulo correspondiente, si
hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo,
con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por
resolucin judicial, ordenando la rectificacin.
b. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn
derecho inscrito o anotado, la rectificacin se har mediante la
correspondiente cancelacin, efectuada conforme a lo dispuesto en el
Ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin que establece el
Ttulo VI.
c. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn
asiento se rectificar el Registro en la forma que determina el Ttulo
VII.
d. Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del
ttulo que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra
causa de las no especificadas anteriormente, la rectificacin precisar
el consentimiento del titular o, en su defecto, resolucin judicial.
Debemos advertir, que en funcin de cada una de las causas mencionadas,
se establecen los medios a travs de los cuales tendr lugar la rectificacin
del RP. Respecto a esto hay que destacar dos ideas:
1. En cada apartado se establece un medio de rectificacin comn, se
trata de la resolucin judicial, es decir, la sentencia que pone fin a un
proceso declarativo en el cual se ha acreditado la inexactitud del asiento
23

registral. Esta sentencia es un denominador comn de las distintas

causas de inexactitud que se mencionan.
2. Regla genrica o bsica que se deduce del apartado d) en relacin con el
art. 82.3 LH. Este apartado d) establece que la cancelacin o
rectificacin del asiento se producir por consentimiento del titular
registral o en su defecto por resolucin judicial. De aqu se deduce la
regla genrica de cancelacin registral: para cancelar o modificar
determinado asiento registral se precisa el consentimiento del titular
registral o a falta de ste resolucin judicial.

Apartados

A. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro

alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:
primero, por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiere lugar
a ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con arreglo a lo
dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial,
ordenando la rectificacin.
La rectificacin registral tendr lugar:
1) Por la toma de razn si hubiera lugar a ello: la expresin si hubiera
lugar a ello significa que el ttulo ha sido otorgado por la persona que
registralmente consta como titular de derecho. Es decir, se contempla, el
tracto sucesivo registral regulado en el art. 20 LH.
2) Por la reanudacin del tracto sucesivo: con arreglo a lo dispuesto en el
ttulo VI donde se encuentra el art. 200 LH que ya hemos visto.
3) Por resolucin judicial que ordene la rectificacin del asiento: debemos
plantearnos cundo procede rectificar el registro por resolucin judicial.
Pues bien, esto es cuando no pueda tener lugar la inscripcin del
derecho por ninguno de los dos medios previstos en este mismo artculo.
Es decir, cuando el titular del derecho no trae causa directa o inmediata,
ni mediata, del actual titular registral. En estos casos, la inscripcin
resulta incompatible o contradictoria, esto impide la inscripcin del
derecho a favor del que acredita ser su titular. En este sentido, el art.
321 LH dice que se admitir el documento que no se inscribi cuando se
presente para pedir la cancelacin de un asiento que impida su
inscripcin. Tambin podr admitirse el documento expresado en el
artculo anterior cuando se presente para pedir la declaracin de nulidad
y consiguiente cancelacin de algn asiento que impida verificar la
inscripcin de aquel documento.
Cuando se inscribe el derecho a favor de determina persona y resulta que la
inmatriculacin se ha realizado a favor de persona distinta del dueo. En los
casos en los que el dueo inicia un proceso declarativo y este proceso
24

acredita la inexactitud registral, se ordenar la rectificacin del asiento y la

inscripcin a favor del verdadero titular.
El art. 38.2 LH dice que no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria
del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda
de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. La razn de ser
de este artculo es que no se puede solicitar judicialmente una declaracin
contradictoria con lo dispuesto en el Registro sin que previamente se pida la
cancelacin del asiento correspondiente.
Hasta hace unos aos, si no se solicitaba previamente la demanda de
nulidad, el Tribunal dictaba una sentencia absolutoria en la instancia, que
dejaba imprejuzgado el asunto, porque haba un defecto en el modo de
proponer la demanda. Desde los 80 hasta la actualidad, el TS ha
flexibilizado esta exigencia, este artculo ya no impide que el rgano judicial
ordene la cancelacin o rectificacin del asiento si no se ha pedido de
manera expresa en la demanda.
Por tanto aunque no se haya presentado una demanda de nulidad, no se
puede dictar una sentencia en la instancia, el Tribunal tiene que entrar en el
fondo del asunto. El rgano judicial en ejecucin de sentencia puede
ordenar la cancelacin del asiento contradictorio, porque la peticin de
cancelacin est implcita en la demanda.

B. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn derecho

inscrito o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente
cancelacin, efectuada conforme a lo dispuesto en el Ttulo IV o en
virtud del procedimiento de liberacin que establece el Ttulo VI.
Este apartado establece la extincin del derecho inscrito y anotado,
haciendo una remisin al art. 82 LH. Primero nos remite al ttulo IV de la LH
que comienza con el art. 79, este artculo establece las causas por las que
puede pedirse y en su caso ordenarse la cancelacin del asiento, estas
causas coinciden sustancialmente con las previstas en los apartados letras
b,c y d del art. 40 primera parte:
Podr pedirse y deber ordenarse, en su caso, la cancelacin total de las
inscripciones o anotaciones preventivas:
1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2. Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito o
anotado.
3. Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan hecho.

25

4. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos

esenciales conforme a lo dispuesto en esta Ley.

C. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento

se rectificar el Registro en la forma que determina el Ttulo VII.
Este artculo contempla la nulidad formal del asiento.

D. Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del

ttulo que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra
causa de las no especificadas anteriormente, la rectificacin precisar el
consentimiento del titular o, en su defecto, resolucin judicial.
Este apartado no hace ninguna remisin especfica.

SEGUNDA PARTE DEL ART. 40 LH

El prrafo 6 art. 40 LH: En los casos en que haya de solicitarse
judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos aquellos a
quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn derecho, y se
sustanciar por los trmites del juicio declarativo correspondiente. Si se
deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las
costas al actor; si slo se deniega en parte, decidir el Juez a su prudente
arbitrio.
Este apartado contempla la accin judicial de rectificacin de registro, esta
segunda parte se conecta con la primera parte con la expresin en los
casos en los que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, slo en
estos casos la demanda se dirigir contra la persona a la que el registro
conceda algn derecho. En tal caso, la persona que apareca como titular
del derecho y rena los requisitos del art. 34 y 40 LH ltimo prrafo ser
protegida.
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los
derechos adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe
durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Este tercero ser mantenido en su adquisicin, no le perjudicara la
rectificacin del asiento. Este asiento se cancela para reflejar registralmente
que la adquisicin no es derivativa, no es originaria, no hay un normal
cumplimiento del tracto sucesivo. Se mantiene al tercero porque rene la
proteccin que establece el art. 40 ltimo prrafo. Por eso se debe ordenar
la cancelacin registral del transmitente, manteniendo al tercero en su
26

titularidad. No hay normal cumplimiento del tracto sucesivo registral, sino

que lo que hay es una proteccin para el tercero que ha adquirido de quien
no era titular.
El art. 173 RH con ocasin de una causa de inexactitud registral establece:
Para practicar la cancelacin total de las inscripciones y anotaciones
preventivas, en los casos a que se refiere el artculo 79 de la Ley, ser
necesario presentar en el Registro los ttulos o documentos que acrediten la
extincin de la finca o derecho, o en que se declare la nulidad del ttulo
inscrito o de la inscripcin.
Este artculo invita a realizar las cancelaciones.
Hay que dirigir la demanda no slo al tercero, sino a todos aquellos cuya
adquisicin derive del asiento que se pretende cancelar o rectificar.
La cancelacin judicial de un asiento produce la cancelacin de todos los
sucesivos asientos registrales. Ese efecto de arrastre slo para cuando
llegamos al tercero adquiriente protegido.
STS 18 de marzo de 2008
Se presenta en el RP un ttulo traslativo de la propiedad de una finca que ya
est inscrita, y por el contrato de compraventa se inscribe en el RP a favor
del comprador.
El titular registral constituye un derecho de hipoteca a favor de una persona
jurdica y se inscribe ese derecho de hipoteca.
Despus el vendedor impugna el contrato de compraventa, que es el ttulo
que motiv la adquisicin del derecho a favor del titular registral, porque
dice que es un contrato simulado, que carece de causa.
Acreditada por el rgano judicial la nulidad del ttulo que motiv el asiento y
ordenada judicialmente su cancelacin o rectificacin, se plantea si el
adquirente del derecho de hipoteca queda o no protegido.
La STS anula sentencia de la Audiencia provincial, que haba ordenado la
cancelacin del asiento correspondiente por nulidad del ttulo y tambin los
ttulos posteriores (la del ttulo de hipoteca y la cancelacin del asiento de
hipoteca).
El TS explica que la adquisicin del derecho por el tercero adquirente que
rena los requisitos del art. 34 LH ser mantenido en su derecho. Y la falta
del derecho del transmitente no determina la nulidad del ttulo que hubiera
celebrado con otra persona. Las adquisiciones a non domino no transmiten
la propiedad al adquirente, pero el tercero protegido que de buena fe
adquiera por ttulo vlido ser mantenido en su adquisicin. Lo importante
es la validez de su ttulo, no la del ttulo anterior de su otorgante. Por ello, la
falta de virtualidad del derecho transmitente no determina por s sola la
nulidad del ttulo otorgado a favor del tercero inscrito.
27

El TS mantiene en su derecho al adquirente del derecho de hipoteca inscrito

porque rene los requisitos del art. 34 LH.
Solo casa y anula la sentencia en parte, porque mantiene en su derecho al
tercero hipotecario, pero sigue ordenando la cancelacin del asiento
registral realizado en virtud de un ttulo de compraventa nulo. Es decir, la
rectificacin judicial del asiento que se declara inexacto por cualquier causa
del art. 40 LH no perjudicar el derecho adquirido por ttulo oneroso y con
buena fe durante la vigencia del asiento que se declara inexacto.

TEMA 5: USUCAPIN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Hoy en da, el art. 1949 Cci est derogado por el art. 36 LH, aunque algunos
consideran que no es as. Algunas STS y algunos autores muy autorizados
consideran que sigue vigente este artculo.
Art. 1949 Cci: Contra un ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad no
tendr lugar la prescripcin ordinaria del dominio o derechos reales en
perjuicio de tercero, sino en virtud de otro ttulo igualmente inscrito,
debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripcin del segundo.
La prescripcin ordinaria requiere ttulo y buena fe del usucapiente.
Este precepto requiere para que tenga lugar la usucapin ordinaria contra
un derecho inscrito el RP (contra el titular registral) que el usucapiente
tenga su ttulo inscrito en el RP, y adems el tiempo necesario para la
usucapin comenzar a contarse desde la inscripcin del ttulo del
usucapiente o prescribiente.
Parece que no es posible, porque son dos ttulos contradictorios. Se dieron
dos hiptesis:
-

Situacin de doble inmatriculacin, que es un supuesto anmalo, y si se

produce s se podra aplicar este artculo.

La doctrina dijo que al margen de los supuesto disfuncionales de doble

inmatriculacin, el legislador no puede contemplar una hiptesis
anmala, anormal. Entonces segn parte de la doctrina quiere decir otra
28

cosa, se hizo una interpretacin contra legem, y se postul una

interpretacin que fue recogida en el art. 36 LH, ordenndola
normativamente. Por eso el art. 36 LH deroga tcitamente lo previsto en
el art. 1949 Cci, pero no hay una derogacin expresa.
Si se establece una regulacin contradictoria con la prevista en una ley
anterior, la ley vieja queda derogada.
Caso excepcional en el que s se podra aplicar el art. 1949
Al margen de esto, s que podra existir algn caso en el que se podra
aplicar, fuera de los casos disfuncionales de doble inmatriculacin:
Se celebra un contrato de compraventa y el comprador inscribe su derecho.
Despus ste dona la finca a favor de otro. Ese sucesivo adquirente inscrito
no rene los requisitos del art. 34 LH. Si se declarara la nulidad de la
escritura de compraventa, proceder ordenar judicialmente la cancelacin o
rectificacin del asiento registral del comprador. Y como el sucesivo
adquirente no cumple los requisitos del art. 34 LH porque no es onerosa, no
ser mantenido en su derecho. No habr una adquisicin a non domino a
favor del donatario inscrito. No hay donacin porque el comprador careca
de la condicin de propietario y no est protegido porque no es onerosa.
No puede adquirir directamente porque no es una adquisicin a non domino
pero puede adquirir por usucapin, porque el ttulo es vlido (donacin) y la
buena fe se presume. Y el tiempo comenzara a correr desde la inscripcin
de la donacin en el RP.
Por tanto, es un caso en el que se puede aplicar el art. 1949 Cci, ya que
habra un titular inscrito y otro que inscribe su derecho, y por tanto puede
adquirir su derecho por usucapin ordinaria, contando el tiempo necesario
para ello desde el momento de la inscripcin.

Regulacin vigente (art. 36 LH)

La vigente LH introduce una regulacin autnoma o distinta de:
-

la usucapin a favor del titular inscrito (art. 35 LH) y de

la usucapin contra el titular inscrito (art. 36 LH).

Pueden darse las dos a la vez.

USUCAPIN SECUNMDUM TBULAS

Es la usucapin a favor del titular inscrito (art. 35 LH).

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La usucapin es la adquisicin del derecho de propiedad por la posesin en

concepto de dueo durante un tiempo determinado. La ordinaria requiere
justo ttulo y buena fe.
El art. 35 LH establece: A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor
del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul
ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el
tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes
traiga causa.
Lo que pretende el art. 35 LH es facilitar la usucapin a favor del titular
registral. El slo hecho de la inscripcin produce todas esas ventajas, pese a
que el titular registral contrat con persona que no era el titular registral
(adquisicin a non domino). Aunque la inscripcin fuera inexacta, se facilita
que el titular registral adquiera el derecho por el transcurro del tiempo.
Es una usucapin ordinaria, porque se menciona el justo ttulo y la buena fe.
Se establecen una serie de beneficios o ventajas:
-

la inscripcin se considera justo ttulo

se presume que el titular registral ha posedo pblica, pacfica,

ininterrumpidamente durante el tiempo de vigencia del asiento y de los
de sus antecesores de quienes traiga causa.

Se presume la buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y

antes, durante el de sus antecesores.

Si comparamos este artculo con el art. 1941 Cci, vemos que establece los
mismos requisitos que conducen a la usucapin (art. 1941 Cci: La posesin
ha de ser en concepto de dueo, pblica, pacfica y no interrumpida), pero
en el art. 35 LH no habla de en concepto de dueo. Esta omisin se debe
a que ya se supone que es en concepto de dueo porque el art. 38 LH
presume la exactitud registral (A todos los efectos legales se presumir que
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se
presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesin de los mismos.)
Esta presuncin de que el titular inscrita tiene la posesin pacfica, pblica e
ininterrumpida y en concepto de dueo por lo establecido en el art. 38 LH,
es una presuncin iuris tantum, admite prueba en contrario. Por eso en
nuestro ordenamiento no existe una usucapin tabulada, sino secunmdum
tbulas, conforme a lo que establece el RP. Por eso no basta la vigencia del
derecho inscrito durante el tiempo necesario, sino que tienen que concurrir
los requisitos necesarios. Si se demuestra que el titular registral no tuvo la
posesin de la cosa en concepto de dueo no tiene lugar la usucapin.

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Buena fe
El art. 1950 Cci establece que La buena fe del poseedor consiste en la
creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y
poda transmitir su dominio.
No es la misma del art. 433 Cci, que es genrica y amplia. Aqu se concreta
y delimita, de tal manera que se considera poseedor de buna fe a quien
cree que la persona de la que recibi la cosa era su dueo y poda transmitir
su dominio. Se hace referencia al defecto que cubre la usucapin: la falta de
titularidad del transmitente.
No convalida cualquier defecto, sino solo se hace referencia a la buena fe
para corregir la falta de titularidad del transmitente. Se permite la
adquisicin del derecho pese a que el transmitente no era el verdadero
propietario de la cosa.
El art. 1951 Cci remite a otros arts. Del Cci: Las condiciones de la buena fe
exigidas para la posesin en los artculos 433, 434, 435 y 436 de este
Cdigo, son igualmente necesarias para la determinacin de aquel requisito
en la prescripcin del dominio y dems derechos reales.
El art. 35 LH aade que esa buena fe se presume no slo durante la vigencia
de su asiento sino tambin durante el de sus antecesores de los que trae
causa.

Ttulo
Conforme al art. 1940 Cci, se requiere justo ttulo para la usucapin
ordinaria.
El art. 35 LH dice que la inscripcin ser justo ttulo.
Cuando el art. 35 LH facilita la usucapin, lo que hace es presumir esos
requisitos (pblica, pacfica, buena fe) pero en cuanto al ttulo no presume
nada, sino que dice que la inscripcin ser justo ttulo.
Esto quiere decir que la inscripcin da el ttulo. Hay una equivalencia entre
la inscripcin y el justo ttulo.
Lo que se plantea es si la inscripcin hace las veces del ttulo en sentido
material para consolidar el derecho por usucapin ordinaria, es decir, la
31

cuestin es si la inscripcin puede cumplir o no una funcin convalidante del

ttulo, o si cumple una funcin meramente probatoria.
Lo primero es ver qu se entiende por justo ttulo en la usucapin
ordinaria.
El art. 1952 Cci dice: Entindase por justo ttulo el que legalmente baste
para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate.
Un ttulo que tenga la finalidad de transmitir el dominio (compraventa,
donacin)
El art. 1953 Cci dice que el ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y
vlido.
Y el art. 1954 Cci dice que el justo ttulo debe probarse; no se presume
nunca. Lo contrario que con la buena fe.
Cuando el art. 35 LH dice que la inscripcin ser justo ttulo, algunos autores
han entendido que la inscripcin hace las veces del ttulo, de tal manera que
aunque el poseedor no tuviera un ttulo verdadero y vlido puede llegar a
adquirir el derecho por usucapin ordinaria. Ya tiene ttulo por la sola
inscripcin. No hay duda de que si el titular registral hubiera realizado la
inscripcin a su favor en virtud de un ttulo nulo y no hubiera transcurrido el
tiempo necesario no habra usucapin, el art. 40 LH establece que se
ordenar la cancelacin o rectificacin del asiento correspondiente, y una
vez cancelado o rectificado ya desaparece el presupuesto de la inscripcin,
y por tanto, no habr justo ttulo.
El problema est en los supuestos en que la inscripcin sea por un ttulo
nulo pero haya permanecido vigente durante el tiempo necesario para la
usucapin. Segn el art. 35 LH ya habra consolidado su derecho, y la
inscripcin tendra una funcin convalidante del justo ttulo. Uno de los
argumentos principales es que cuando el art. 35 LH establece la
equivalencia de la inscripcin y el ttulo no lo presume como en los dems,
sino que lo establece directamente.
Sin embargo, hay otros autores que consideran que esta interpretacin es
insostenible. El art. 35 LH comienza diciendo , es decir, no est haciendo
una regulacin distinta de la usucapin, sino que regula la usucapin del
Cci, sino que establece una mayor facilidad para el titular inscrito, pero
tiene en mente la regulacin del Cci. Tan es as, que ni establece el tiempo
necesario para la usucapin. Por tanto, si acudimos al Cci, el art. 1953 exige
un ttulo vlido, de modo que si el ttulo inscrito es nulo, aunque haya
pasado el tiempo necesario para la usucapin, no se habra producido la
misma, porque la inscripcin no hace las veces del ttulo. La inscripcin no
convalida la nulidad del ttulo, que podr seguir exigindose su cancelacin
o rectificacin. Por ello, la equivalencia de la inscripcin al justo ttulo no es
una funcin convalidante sino probatoria. Ya no tiene que probar el ttulo, y
es compatible con la diccin del art. 35 LH.
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Si el ttulo no existe o es nulo ha de pedirse judicialmente la cancelacin

judicial del asiento, porque mientras tanto s funcionar la funcin
probatoria.

USUCAPIN CONTRA TBULAS

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