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CAPITULO IV

APLICACIN DE LA
RENTA

LA RENTA:
En su acepcin ms conocida, la renta es un ingreso anual. Este ingreso debe ser
distinguido de un salario, una remuneracin, un beneficio o una plusvala. La renta es
el ingreso que obtiene el propietario de un bien mueble o inmueble a cambio de una
cesin perpetua o temporal de dicho bien. Este ingreso puede percibirse en diversas

formas: en forma de trabajo(servicio), de productos (renta en especies) o de dinero.


En el sistema feudal, la renta correspondiente a la propiedad de bienes races combinaba
con frecuencia las jornadas de trabajo no remuneradas en las tierras del seor con
una renta en especies, compuesta por productos agrcolas y artesanos. Es el caso de los
siervos de la Alta Edad Media en Europa occidental. Durante milenios, el pago de la renta
en especie a cambio de la tierra fue la forma predominante en Egipto, Roma, China, etc.
La transformacin de la renta en especies en renta-dinero se produce en Europa
occidental con el desarrollo de la economa monetaria. Esta transformacin acelera la
produccin de mercancas y permite el progreso del capitalismo industrial. A partir de este
momento, los capitales pueden ser invertidos en la agricultura, lo que transformar el
carcter
de
la renta
de
la
tierra.
A la renta de la tierra llamada absoluta porque se refiere a toda propiedad raz, se
suma una renta denominada diferencial. sta se origina en el hecho de que el precio
medio de venta de un producto agrcola bsico (el trigo) est determinado por el
precio de produccin obtenido en las condiciones menos rentables. Los productos
cosechados en las tierras de productividad superior dan lugar a una renta adicional en
beneficio de los propietarios de dichas tierras, en las que, generalmente, se invierten
importantes capitales.
Con frecuencia se utiliza el trmico renta para designar los ingresos relativos al capital
impuesto o cedido al Estado o a las empresas de carcter pblico. En el caso de los
capitales administrados por los bancos o colocados en las empresas privadas, se emplean
los trminos inters y dividendo. Pero estos trminos corresponden a la misma realidad.
Se trata de una relacin de dinero que acta como medio: de conseguir
una ganancia monetaria.
Los economistas
liberales
atribuyen
dicha
ganancia al papel productivo del capital. Los economistas marxistas consideran que se
trata,
en
ltima
instancia,
del trabajo no
pagado
(plusvala).
La Iglesia conden el prstamo a inters, y durante muchos siglos los poderes pblicos lo
hicieron objeto de prohibiciones. El contrato de renta era la nica posibilidad de hacer
valer el dinero atesorado por los particulares. A partir de entonces, el contrato de renta se
utiliza para la renta perpetua y para la renta vitalicia. La duracin de la renta perpetua es
indefinida. El capital puede no ser reembolsado al prestador. En el caso de que
el prestatario no satisfaga sus obligaciones durante una cantidad determinada de aos
consecutivos, si no cumple las garantas de pago o se declara en quiebra,
el prestador puede ser reembolsado. La renta perpetua es esencialmente
una operacin del Estado.

La renta vitalicia slo dura lo que la vida de la persona que ha celebrado el contrato.
Tambin puede ser transferida a un tercero, y el capital es relegado por un prestador que
ha cedido su derecho de usufructo.

INMUEBLE DE RENTA:
Un edificio de renta o edificio de inversin es un inmueble dividido en varias soluciones
habitacionales familiares que son alquiladas por uno o varios propietarios a los
interesados. La construccin de estos edificios es una clsica operacin inmobiliaria,
concebida como una colocacin financiera relativamente segura para el propietario. Un
inmueble existente en algunos casos puede transformarse en un inmueble para renta,
aunque por lo general es un inmueble nuevo que precisamente se construye a estos
efectos.
Si bien en Pars las fachadas en muchos casos se repiten en este tipo de construcciones de
los siglos XVIII y XIX, los edificios se diferencian por algunos elementos decorativos, en
especial molduras de yeso, barandillas de balcones y escaleras, y tambin balustradas.
Se trata de un inmueble (edificio) que comporta locales, oficinas, y/o alojamientos
familiares, destinados exclusivamente al alquiler, con una rentabilidad relativamente
atractiva y segura en el mediano y largo plazo, puesto que es dable pensar que no todas
las unidades se desocupen simultneamente, y por lo tanto en determinado momento se
asegura al menos una renta bsica (una entrada bsica con la que hacer frente al menos a
gastos fijos y extraordinarios). Dicho de otra manera, es una forma de inversin en bienes
races con menor riesgo relativo.

CAPITULO V
DERECHOS Y
OBLIGACIONES DEL
ACREEDOR
ANTICRETICO

DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRETICO:


A) DERECHO A EXIGIR LA ENTREGA DEL BIEN INMUEBLE.- Por la anticresis el
deudor estas en la obligacin de dar o entregar un inmueble fructfero a favor del

acreedor anticresista, quien adquiere el derecho de exigir la efectiva entrega del


uso y el disfrute del bien inmobiliario como dispone el artculo 1091 del cdigo
civil. El contrato de prstamo de dinero con garanta anticrtica, tiene doble
tradicin en camino de su perfeccionamiento como acto jurdico valido y eficaz.
a) el contrato de mutuo o prstamo de dinero, crea en el acreedor la obligacin de una
suma determinada de dinero a favor del deudor.
Solo as quedaran perfeccionado el contrato de mutuo, dando nacimiento a la obligacin
principal.
b) el prstamo otorgado con garanta real genera la entrega de un inmueble que crea la
figura de la anticresis, la cual deviene en un derecho accesorio a la obligacin principal; de
esta manera, el acreedor anticresista adquiere el derecho de exigir la entrega del
inmueble, y quedara as perfeccionado el contrato de mutuo con garanta anticrtica. En
suma, si no hay entrega fsica del bien inmueble objeto de anticresis, no hay derecho real
de garanta.

B) DERECHO A LA POSESIN Y A LA PERCEPCIN DE LOS FRUTOS.- La


entrega del inmueble al acreedor en garanta de la deuda es con el objeto de que
este proceda con la explotacin del bien y perciba sus frutos. A anticresis como
derecho real de garanta genera el desplazamiento de la posesin del bien a favor
del acreedor, es decir, el propietario-deudor se desprende no es desmembracin
del, uso y goce del bien del bien(ius utendi y ius fruendi), con el objeto de que el
acreedor ejerza la posesin del bien , sin la cual sera intil hablar de esa
explotacin ; esto es, aquellos atributos se traducen en la obtencin real de los
frutos naturales , como seria los de la agricultura, los frutos civiles como la renta,
los intereses, etc., o los frutos industriales los cuales son producto de la
transformacin.
El acreedor adquiere la situacin de posesin legitima al ostentar ttulo posesoriocontrato del mutuo con garanta anticrtica-.
Es a travs del derecho real de anticresis que el uso y goce del inmueble se van a traducir
siempre en un carcter oneroso, estos atributos del derecho de propiedad los ejercita al
poseyendo el bien, en garanta de la deuda; y porque la posesin del inmueble
determinado entregado en anticresis siempre ser con las posibilidades de ejercer su
explotacin productiva-econmica, ser con las posibilidades toda vez que el acreedor
debe obtener lao provechos del bien, desde luego , los beneficios econmicos que se
obtengan no son gratuitos, deben necesariamente aplicarse a los intereses del capital o
amortizar el mismo.
El acreedor puede disfrutar el bien por medio de tercera persona? La respuesta es
afirmativa. En consecuencia, puede arrendar?, la respuesta es tambin afirmativa.
Ampliando lo que acaba de afirmarse, en principio el poseedor, acreedor debe observar
siempre, que no pueda hacer lo que est autorizado en contrato y la ley; pues el acto
constitutivo debe quedar expresndola renta y los intereses-son requisitos de validez del

contrato- y esto para evitar los abusos de la exageracin de la renta y los intereses
usureros. La correspondencia de derechos de acreedor y deudor que se advierte, opera
por un lado con la renta que produce el inmueble de acuerdo a su naturaleza productiva; y
por otro, con los intereses del dinero mutuado dentro de lo permitido, sin llegar a la
usura, por el dueo del dinero.
Acreedor y deudor anticrticos, en todo momento deben buscar la equidad que construya
lo justo-, si tenemos en cuenta que no es fcil para deudor anticresista de4sprenderse de
la produce posesin productiva que ejerce en la calidad de propietario del inmueble, para
dejar de percibir sus frutos, pagar los intereses y al cumplirse el plazo devolver el capital
prestado e inclusive pagar los gastos de conservacin y mejoras. Entonces la anticresis es
injusta? La respuesta lleva a reflexionar en el sentido de que nadie entrega un inmueble
como una casa o un fundo agrario, para convertirse en inquilino, feudatario o pen de su
propio bien; en su generalidad, la anticresis opera solo llevada por la necesidad imperiosa
de obtener dinero, en un momento dado, ejemplo., para sufragar los gastos de
la atencin de su enfermedad grave, etc., y es aqu cuando surge el aprovechamiento de
aquellas circunstancias de necesidad de dinero, por quien lo tiene. La institucin ius real
de la anticresis debe ser re conceptualizada hacindola ms dinmica y justa para el
deudor sin dejar de lado nuestra realidad.
C) DERECHO A EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN PRINCIPAL.El acreedor est facultado a exigir que el deudor cumpla con la obligacin de
pagar la deuda, aun lo puede hacer cuando el pactado no se haya de pagar la
deuda, aun lo puede hacer cuando no se haya cumplido el plazo. Esta hiptesis se
puede presentar cuando el deudor no ha cumplido con la tradicin fsica del
inmueble, o en su caso se trate de un bien que no le perteneca al deudor o que no
es el objeto al que se contrae la anticresis.
El derecho del acreedor para que el deudor-propietario cumpla con la obligacin principal,
consiste en el pago de la deuda, puede ser exigido en la va jurisdiccional, claro est, en el
supuesto de que se resista el deudor p. para el caso del incumplimiento de dicha
obligacin el acreedor se halla investido de los derechos de preferencia en pago y de
retencin.
La regulacin de los derechos del acreedor anticresista, vinculados al cumplimiento de la
obligacin principal se ubica en los artculos 1071 y 1072 del Cdigo Civil; asimismo, sobre
la situacin del bien se tiene el artculo 1073 del cdigo indicado. No se debe olvidar que
sobre los derechos y las obligaciones del acreedor anticrtico se observa las reglas de la
prenda, conforma a la norma remisiva del artculo 1096 del cdigo civil.
D) DERECHO DE PREFERENCIA.- todo acreedor que se vale de los derechos reales
goza del derecho de preferencia del pago de la deuda- ius preferendi. No existe en
la normatividad a la anticresis un dispositivo que regule el derecho de preferencia

en este derecho real, siendo as, se observa lo dispuesto por el artculo 1096 del
cdigo civil, como norma remisiva para la aplicacin del artculo 1068 (sobre
prenda) que instituye el preferencial del que goza el acreedor prendario para el
pago frente a terceros acreedores del mismo deudor, pero en la anticresis sucede
que la mejor preferencia que el acreedor la mantiene en la misma posesin que
mantiene el inmueble objeto de anticresis. N consecuencia, el acreedor anticrtico
tendr siempre el derecho preferente en el pago de la deuda apoyado por el
derecho de retencin que le confiere la ley.
La ley civil no contempla la exigencia de la inscripcin del acto constitutivo, contrato del
prstamo de dinero con garanta anticrtica en los registros pblicos; por consiguiente su
perfeccionamiento es a de consensu, pero formal en cuanto debe constar en escritura
pblica, bajo sancin de nulidad. Consecuentemente , el derecho de la preferencia para el
pago de la deuda se determina por la fecha de celebracin de la escritura pblica,.
La publicidad registral desde luego le confiere seguridad jurdica, el acreedor para el
ejercicio de los derechos de preferencia y del bien cuando as lo requiere el caso.
E) DERECHO A LA VENTA DEL INMUEBLE ENTREGADO EN ANTICRESIS.Cuando la deuda garantizada con la anticresis no es pagada en su totalidad
despus de haberse vencida el plazo pactado, el acreedor puede proceder con la
venta-ius distraendi-del bien inmueble que posee en garanta. Se trata del derecho
de mayor relevancia jurdica que faculta al acreedor ejercer su derecho de mayor
relevancia jurdica que faculta al acreedor ejercer su derecho para proceder con la
venta del inmueble y obtener el cumplimiento de la obligacin principal con el
valor obtenido del bien dado en garanta. La norma aplicable por disposicin del
artculo 1096 del cdigo civil, es contenida en el artculo 1069 del mismo cdigo,
que a la letra dice: "vencido el plazo sin haberse pagado cumplido la obligacin, el
acreedor puede proceder a la venta del bien en forma pactada al constituirse la
obligacin, o falta de pacto se tramita como proceso de ejecucin de garantas".
La eficacia legal de la anticresis, en esencia, se manifiesta en la facultad de disposicin
del bien que el mismo deudor propietario le confiri al acreedor en el acto
constitutivo, para que ste se haga pago con la venta del inmueble en caso de
incumplimiento de la deuda principal. Algunos dicen que en la anticresis no funciona
el ius distraendi, con el fundamento de que el acreedor se encuentra en posesin, lo
cual se considera un argumento innecesario, porque de tener alguna validez
significara que el acreedor se tendra que quedar en el inmueble por el monto de la
deuda, es decir, se dara pago con el precio, que no est permitido por la ley.
F) Derecho a los reembolsos por conservacin del bien y de las mejoras.- El
uso y goce que imprime el acreedor sobre el inmueble entregado en garanta
deben ser ejercidos sin causar menoscabo o deterioro al bien, esto es, que la
posesin debe mantenerse con las reparaciones ordinarias que el destino o la
naturaleza misma del bien explotado exige, de tal manera que el usufructo del bien
sea racional y sostenido.

Qu se entiende por reparaciones ordinarias? Son aquellas que se producen por uso
normal de los bienes o que son indispensables para su conservacin y explotacin. Si la
conservacin del predio se requiere de reparacin extraordinaria, el acreedor-poseedor
deber contar con la autorizacin del propietario-deudor para poder realizarlas, solo as
podr exigir el reembolso de los gastos de los intereses-gastos extraordinarios-; ahora
bien, si las obras y los gastos extraordinarios se han verificado por hechos provocados por
el acreedor, deben correr por su cuenta.
Lo cierto es que el acreedor, como consecuencia de la entrega del inmueble, ejerce el uso
y goce del predio explotacin econmica-, y por tanto, adquiere la obligacin de efectuar
las reparaciones ordinarias del bien en lo que corresponde a una explotacin normal. En la
normatividad destinada a la regulacin de la anticresis no se advierte norma alguna que
haya previsto dicha obligacin del acreedor. Consiguientemente, tenemos que recurrir al
manejo sistmico de las normas, como las contenidas en los artculos 1013 y 1014 del
cdigo civil (con respecto al usufructo), en concordancia con los artculos 1094 y 1681
inciso 6, del cdigo civil, sin dejar de recordar que la obligacin de efectuar las
reparaciones correspondientes al acreedor debe emanar preponderantemente del acto
constitutivo o de la ley.
En lo que respecta a las mejoras introducidas por el poseedor-acreedor; se debe observar
la regulacin de la clase de mejoras que hayan sido introducidas (necesarias, tiles y de
recreo). La introduccin de mejoras, particularmente las tiles, debe estar sometida a la
autorizacin expresa del deudor propietario. Solo as se podrn superar la dificultades que
puedan presentarse al momento de la restitucin del inmueble y accesorios, es decir, en
cuanto se justifique el derecho del acreedor al reembolso de las mejoras. Para salvar esas
dificultades, la prctica ha enseado que es el acto constitutivo o el contrato de mutuo
con garanta anticrtica el mo9mento para la creacin de todas las obligaciones y los
derechos de las partes, siempre que no se vaya en contra de una norma imperativa.
Introducir mejoras tiles sin asentimiento del deudor-propietario, es provocar un
indiscriminado manejo de tales mejoras, unas veces de buena fe, y otras, las ms
frecuentes, de mala fe.
G) DERECHO DE RETENCIN.- De acuerdo con la norma del artculo 1091 del
cdigo civil, en la anticresis es exigencia legal y vital la entrega de inmueble de
garanta de una deuda, con el objeto de que el acreedor perciba sus frutos, por lo
que mantendr el uso y goce del bien como atributos de la posesin que la
conceden el derecho de retencin, para cuando sobrevenga el incumplimiento de
la obligacin principal. Lo que queremos decir es que es que el acreedor, para
tener derecho a la retencin, debe estar en posesin directa o por intermedio de
tercero. Con mucha razn se dice: donde no hay posesin no hay retencin.
El acreedor puede ejercitar el derecho de retencin que le autoriza la ley. Solo estando en
la posesin del bien con el que se garantiza en anticresis la obligacin; es decir, el

acreedor no puede retener el inmueble por deuda diferente a la que se contrae el acto
constitutivo, aun cuando ambas deudas sean con el mismo deudor, salvo que se le haya
concedido expresament5e la retencin.
H) DERECHO A LA DEFENSA.- El acreedor anticrtico en su calidad de poseedor
directo, legtimo y de buena fe, o simplemente como todo poseedor, tiene el pleno
derecho de ejercer defensa privada o judicial (artculos 920 y 921 del cdigo civil)
de la posesin cuando se hayan ejecutado los hechos que perturben el ejercicio de
la misma o cuando sobrevenga la desposesin por accin de terceros en tales
casos, el acreedor tiene expedito el derecho para accionar con las pretensiones
interdictales-retener o recobrar -;y como quiera que se trate de un poseedor
legitimo o con ttulo posesorio , est facultado a debatir no solo la posesin
fundada en la misma posesin _ius possessionis_ ,sino el mejor derecho al a
posesin _ius possidendi_ ,utilizando para tal efecto las pretensiones posesorias.
Pero no creemos que el acreedor, tenga la facultad para reivindicar el bien inmueble
objeto de la anticresis, como algunos as lo estiman. Si bien el acreedor, por los efectos
de la anticresis, ostenta la facultad de vender el bien y hacerse pago de la deuda, no
puede debatir el derecho de propiedad con un tercer poseedor no propietario,
mximo que esta pretensin solo este conferida al propietario no poseedor, y porque
adems entendemos que el anticresista deudor sigue manteniendo el derecho de
propiedad del bien situacin que lo legitimo para ejercer la pretensin reivindicatoria
_ius vindicandi, poder que no se ha desplazado al acreedor, porque si fuera as no
estaramos hablando de anticresis . En la defensa posesoria del bien entregado en
anticresis es de aplicacin, adems de los dispositivos anotados el articulo 1070 (con
respecto al a la prenda) por mandato remisivo del artculo 1096 del cdigo civil.

OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRESISTA:


A) OBLIGACIN DE RESTITUIR EL INMUEBLE.- La normatividad del cdigo civil
sobre la prenda es de aplicabilidad a la anticresis, por disposicin del artculo 1096
cdigo civil; consiguientemente el que tiene en su poder un bien inmueble con
ocasin de la anticresis est obligado a devolverlo una vez que se haya cumplido
con la obligacin principal (artculo 1080 del cdigo civil). Sin embargo, para que la
restitucin opere a plenitud el deudor debe cumplir no solo con el pago del capital
mutuado, sino adems, con los reembolsos del valor actual de las mejoras
necesarias si las hubiera. En cuanto a las mejoras tiles, si el acreedor cuenta con
la correspondiente autorizacin expresa del deudor-anticrtico, este proceder a
pagar su valor actual.
De lo precedente resulta que, vencido el plazo del contrato, el acreedor est obligado a
devolver el bien inmueble, a favor del deudor anticrtico, en el estado en que lo recibi,
sin ms deterioro que el causado por su uso ordinario. Esta obligacin del acreedor se

halla regulada por el artculo 1681 inciso 10, del cdigo civil, der apli8cacion remisiva de la
anticresis, por mandato del artculo 1094 del mismo cdigo.
Al extinguirse los derechos reales de uso y disfrute-anticresis-el dueo, fundado en el
carcter de la sociedad de la propiedad, recupera el poder de usar y gozar el bien, del cual
se encontraba restringido o limitado-consolidacin de poderes de la propiedad. Esto
ratifica que en los derechos reales sobre bienes ajenos solo hay desplazamiento
posesorio, y no desprendimiento que literalmente significa echar de si alguna cosa.
B) OBLIGACIN DE CONSERVAR EL BIEN.- Una vez efectuada del inmueble, el
acreedor tiene la obligacin de cuidarlo diligentemente por el tiempo acordado de
la obligacin principal, esto significa que el uso y goce que imprima el acreedor el
bien debe ser sin causar menoscabo o deterioro que afecte su sustancia misma.
El fundamento de esta obligacin radica en que el bien, al momento de su devolucin, no
deba tener el menor deterioro salvo el causado por su uso ordinario o normal.
C) OBLIGACIN DE NO INTRODUCIR CAMBIOS.- El anticresista acreedor est
obligado a no introducir cambios en el inmueble objeto de la garanta anticrtica
sin contar con el consentimiento expreso del deudor; esto significa que de manera
unilateral no pueda introducir ninguna modificacin en la estructura fsica del
predio, que podra no solo alterar la sustancia del bien, sino causar daos y
perjuicios (artculo 1969 del CC).
El anticresista acreedor debe responder por los cambios y modificaciones ejecutados por l, sin la
autorizacin expresa del deudor-propietario. Si los cambios han provocado la ruina o deterioro del
bien ser el acreedor responsable por los daos, por ejemplo si los cambios provocaron un
incendio, una inundacin, etc., los gastos recaern en el acreedor,