14/11/2014

NRAU - Perguntas e Respostas Frequentes

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Perguntas e Respostas Frequentes

Perguntas e Respostas
Processo de actualizao de
rendas
Comisso Monitorizao

1 - Quando entra em vigor o diploma que introduz alteraes ao regime do arrendamento

urbano?
2 - A que contratos se aplicam as alteraes ora introduzidas?
3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?

Legislao

4 -Qual a forma exigvel para a celebrao do contrato de arrendamento?

Contactos

5 - Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte, no
arrendamento para habitao, em contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU
(junho de 2006)?

Acesso Lei n. 6/2006

6 - Em que casos no se verifica o direito transmisso por morte, no arrendamento para

habitao, nos termos referidos na resposta anterior?
7 - Que outras especificidades introduzidas pela nova lei, quanto ao regime de transmisso
por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a habitao, em contratos
celebrados antes da vigncia do NRAU?
8 - Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte no
arrendamento para fins no habitacionais?
Co-financiado por:

9 - No caso em que a renda est a ser atualizada ao abrigo da Lei n. 6/2006, de 27 de

fevereiro (NRAU), qual o regime que se aplica?
10 - Modo como o senhorio dever proceder para desencadear o novo mecanismo de
atualizao da renda?
11 - Qual o prazo de resposta, proposta do senhorio, de que dispe o arrendatrio?
12 - O que pode o arrendatrio fazer?
13 - No caso de o arrendatrio aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que
acontece?
14 - E no concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatrio
opor-se ao valor da renda, ao tipo ou durao do contrato propostos e quais as
consequncias dessa oposio?
15 - Qual o prazo de que dispe o senhorio para responder contraproposta/oposio do
arrendatrio?
16 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio?
17 - E se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio?Se o senhorio
aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio?
18 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produo de
efeitos?
19 - Qual a renda que vigora no perodo compreendido entre a receo da comunicao pela
qual o senhorio denuncia o contrato e a produo de efeitos da denncia?
20 - E no caso de se tratar de arrendatrio com rendimento anual bruto corrigido (RABC)
inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
21 - E no caso de arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficincia com
grau de incapacidade superior a 60%?
22 - No caso de o arrendatrio, em resposta iniciativa do senhorio para transio para o
NRAU e atualizao da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
23 - No caso de um contrato de arrendamento para habitao celebrado antes da entrada em
vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de outubro e em que o
arrendatrio tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de
incapacidade superior a 60%, como se processa a transio para o NRAU e a atualizao da
renda?
24 - Qual a definio de agregado familiar para a determinao do Rendimento Anual Bruto
Corrigido (RABC)?
25 - Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alteraes ao
NRAU permite-se a transmisso do arrendamento para os filhos?
26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
27 - No caso de contratos de arrendamento para habitao celebrados aps a entrada em
vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de
15 de outubro e de contratos de arrendamento no habitacionais celebrados depois da
entrada em vigor do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada?
28 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de
pagamentos de rendas, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?

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29 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado por esta alterao ao NRAU?
30 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
31 - No caso em que o contrato de arrendamento de durao limitada tenha sido celebrado
em 2004, como se opera a respetiva renovao?
32 - Estas alteraes do regime do arrendamento urbano tm especificidades, no que diz
respeito ao arrendamento para fins no habitacionais?
33 - O que se entende por microentidade?
34 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitao prpria?

1 - Quando entra em vigor o diploma que introduz alteraes ao regime do arrendamento urbano?
A Lei n. 31/2012, de 14 de agosto que introduz as alteraes ao regime do arrendamento urbano, aprovado
pela lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, entra em vigor 90 dias aps a sua publicao, ou seja a 12 de
novembro de 2012.
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2 - A que contratos se aplicam as alteraes ora introduzidas?

As alteraes ora introduzidas aplicam-se aos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais e no
habitacionais, celebrados aps 12 de novembro de 2012, bem como s relaes contratuais constitudas que
subsistam nessa data, sem prejuzo do previsto nas normas transitrias, quer no que diz respeito aos contratos
para fins habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo
Decreto-Lei n. 321-B/90 de 15 de outubro, e contratos para fins no habitacionais celebrados na vigncia do
Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, quer quanto aos contratos habitacionais celebrados antes da
vigncia do RAU e contratos no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.
257/95, 30 de setembro, quer, ainda, no caso dos senhorios que tenham iniciado a atualizao da renda ao
abrigo do regime constante dos artigos 30. a 56. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro.
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3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?

O contrato de arrendamento urbano para habitao pode celebrar-se com prazo certo ou por durao
indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, aps a primeira renovao, o
arrendamento tenha durao indeterminada.
De acordo com as alteraes ao NRAU, agora introduzidas pela Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, na ausncia
de estipulao das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo perodo de dois anos.
O prazo deve constar de clusula inserida no contrato e no pode ser superior a 30 anos, considerando-se
automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.
No que respeita aos arrendamentos para fins no habitacionais as regras relativas durao, denncia e
oposio renovao dos contratos so livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de
estipulao, o disposto quanto ao arrendamento para habitao. Na falta de estipulao, o contrato considerase celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos, no podendo o arrendatrio denunci-lo com
antecedncia inferior a um ano.
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4 - Qual a forma exigvel para a celebrao do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua
durao.
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5 - Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte, no
arrendamento para habitao, em contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU (junho
de 2006)?
Nos termos das alteraes ora introduzidas, o contrato de arrendamento para habitao no caduca por morte
do primitivo arrendatrio quando lhe sobreviva: a) Cnjuge com residncia no locado; b) Pessoa que com ele
vivesse em unio de facto h mais de dois anos, com residncia no locado h mais de um ano; c) Ascendente
em 1. grau que com ele convivesse h mais de um ano; d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou
que com ele convivesse h mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos frequente o
11. ou 12. de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior; e) Filho ou enteado, que com
ele convivesse h mais de um ano, portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a
60%.
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6 - Em que casos no se verifica o direito transmisso por morte, no arrendamento para habitao,
nos termos referidos na resposta anterior?
O direito transmisso descrito na resposta anterior no se verifica se, data da morte do arrendatrio, o
titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus
limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do Pas.
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7 - Que outras especificidades introduzidas pela nova lei, quanto ao regime de transmisso por morte
do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a habitao, em contratos celebrados antes da

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vigncia do NRAU?
Quando a posio do arrendatrio se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos data da morte
do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto
para os contratos com prazo certo, pelo perodo de 2 anos. Esta situao aplica-se ao caso da transmisso por
morte entre os ascendentes que tiverem sobrevivido ao primitivo arrendatrio e a quem a posio deste se
transmitiu.
Por outro lado, quando a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado - exceo do caso de se
tratar de filho ou enteado, portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60% - com
menos de um ano de idade ou que com ele convivesse h mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo
idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou
superior, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o
11. ou o 12. ano de escolaridade ou de cursos de ensino ps-secundrio no superior ou de ensino superior,
na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos
com prazo certo, pelo perodo de 2 anos.
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8 - Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte no
arrendamento para fins no habitacionais?
No que diz respeito transmisso por morte no arrendamento para fins no habitacionais, o arrendamento
termina com a morte do primitivo arrendatrio, salvo existindo sucessor que, h mais de trs anos, explore, em
comum com o arrendatrio primitivo, estabelecimento a funcionar no local.
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9 - No caso em que a renda est a ser atualizada ao abrigo da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro
(NRAU), qual o regime que se aplica?
Os senhorios que tenham iniciado a atualizao da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30. a 56.
do NRAU, na sua redao originria, e da respetiva legislao complementar, podem optar pela continuao da
aplicao do referido regime se, a 12 de Novembro de 2012, se verificar uma das seguintes situaes: a) o
perodo de atualizao faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer; b) estiverem
verificados os pressupostos previstos nos artigos 35. (avaliao do locado, nos termos do CIMI, e nvel de
conservao do prdio no inferior a 3) ou 52. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, (a renda pode ser
atualizada independentemente do nvel de conservao) do NRAU, na sua redao originria, consoante se
trate de arrendamento para habitao ou para fim no habitacional.
A opo supracitada dever ser comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana,
no prazo de 30 dias, a contar de 12 de novembro de 2012.
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10 - Modo como o senhorio dever proceder para desencadear o novo mecanismo de atualizao da
renda?
A transio para o NRAU e a atualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio que deve comunicar a
sua inteno ao arrendatrio, indicando:
a) o valor da renda, o tipo e a durao do contrato que pretende;
b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38. e seguintes do Cdigo do Imposto Municipal sobre
imveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana e juntar cpia da referida caderneta predial.
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11 - Qual o prazo de resposta, proposta do senhorio, de que dispe o arrendatrio?

O arrendatrio tem o prazo de 30 dias, a contar da receo da comunicao do senhorio, para responder
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12 - O que pode o arrendatrio fazer?

Na resposta, o arrendatrio, pode:
a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor, tipo e durao do contrato;
c) denunciar o contrato.
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13 - No caso de o arrendatrio aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?
Neste caso, a renda atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU, a partir do 1. dia do 2. ms seguinte
ao da receo da resposta.
Quanto ao tipo e durao do contrato, ele considera-se celebrado pelo perodo de cinco anos, no caso de no se
verificar acordo entre senhorio e arrendatrio ou no silncio das partes.
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14 - E no concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatrio oporse ao valor da renda, ao tipo ou durao do contrato propostos e quais as consequncias dessa
oposio?
O arrendatrio pode opor-se ao valor da renda, ao tipo ou durao do contrato propostos pelo senhorio,
propondo outros.

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Se o arrendatrio manifestar oposio ao valor da renda proposta pelo senhorio mas no apresentar novo valor
essa oposio vale como proposta de manuteno do valor da renda em vigor data da comunicao do
senhorio.
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15 - Qual o prazo de que dispe o senhorio para responder contraproposta/oposio do

arrendatrio?
O senhorio, no prazo de 30 dias contados da receo da resposta do arrendatrio deve comunicar se aceita ou
no a proposta, sendo que a falta de resposta vale como aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do
contrato propostos pelo arrendatrio.

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16 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio?

No caso de o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio, a renda atualizada e o contrato
fica submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a durao acordados, a partir do 1. dia do 2. ms seguinte ao
da receo, pelo arrendatrio, da comunicao do senhorio ou do termo do prazo de 30 dias que este dispe
para responder contraposta do arrendatrio.
No que diz respeito ao tipo ou durao do contrato, verificando-se o silncio ou a falta de acordo entre as
partes, ele considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5 anos.
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17 - E se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio?

Se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio pode denunciar o contrato, pagando a
este uma indemnizao equivalente a 5 anos de renda resultante do valor mdio das rendas propostas por cada
um deles.
Em alternativa, pode atualizar a renda de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo
35. da Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, caso em que o contrato se considerar celebrado com prazo certo,
pelo perodo de 5 anos, a contar da referida comunicao. A alnea a) citada refere que o valor atualizado da
renda tem como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo este, nos termos
da alnea b), igualmente citada, o que corresponder avaliao realizada nos termos do artigo 38. e seguintes
do CIMI.
No caso de arrendatrios com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuies mnimas
nacionais anuais (RMNA) e de idade igual ou superior a 65 anos ou com deficincia com grau de incapacidade
superior a 60%, aplicam-se regras especialmente previstas nos artigos 35. e 36. da Lei n. 31/2012, de 14
de agosto.
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18 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produo de

efeitos?
A denncia do senhorio produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receo da correspondente
comunicao, devendo o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
Este prazo de seis meses , contudo, alargado at 1 ano, no caso de arrendatrio que tenha a seu cargo filho
ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ano ou o 12. ano de
escolaridade ou cursos de ensino ps-secundrio no superior ou de ensino superior, mantendo-se a obrigao
de o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
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19 - Qual a renda que vigora no perodo compreendido entre a receo da comunicao pela qual o
senhorio denuncia o contrato e a produo de efeitos da denncia?
No perodo compreendido entre a receo da comunicao pela qual o senhorio denuncia o contrato e a
produo de efeitos da denncia vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatrio, consoante a que
for mais elevada.
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20 - E no caso de se tratar de arrendatrio com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a
cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
O arrendatrio, na sua resposta ao processo de atualizao da renda desencadeado pelo senhorio, pode invocar
e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC), inferior a 5
retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a atualizao da renda corresponder, durante um
perodo transitrio de 5 anos, a mximos de 10% do RABC, quando o rendimento do agregado familiar for
inferior a 500 euros mensais, 17% do RABC quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 1500
mensais ou a 25%, nos restantes casos.
A atualizao referida ter, em todos os casos, o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com
o valor patrimonial tributrio do imvel.
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21 - E no caso de arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficincia com grau de
incapacidade superior a 60%?
Caso o arrendatrio na sua resposta, invoque, e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia
superior a 60%, poder haver lugar a atualizao de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado
determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel, exceto se se verificar simultaneamente
uma situao de carncia econmica.
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22 - No caso de o arrendatrio, em resposta iniciativa do senhorio para transio para o NRAU e

atualizao da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
Neste caso no h lugar atualizao da renda e o arrendatrio dispe de 3 meses para desocupar o locado,
sendo que, 2 meses, a contar da receo pelo senhorio da resposta do arrendatrio, o prazo de produo de
efeitos da denncia e 1 ms o prazo para desocupar e entregar a habitao.

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23 - No caso de um contrato de arrendamento para habitao celebrado antes da entrada em vigor

do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatrio tem
idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a
60%, como se processa a transio para o NRAU e a atualizao da renda?
Tratando-se de um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais anterior ao RAU, tendo o
arrendatrio idade igual ou superior a 65 anos ou sendo portador de uma incapacidade superior a 60%, ele s
fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o
disposto no 36.. da Lei n. 31/2012, de 14 de agosto. No sendo o acordo possvel, e tendo o arrendatrio
invocado a sua condio relativa idade ou deficincia, o contrato mantm-se em vigor sem alterao do
regime que lhe aplicvel, sendo que o senhorio apenas pode atualizar a renda recorrendo ao critrio agora
estabelecido, isto , o valor da renda tem como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do
locado determinado nos termos do CIMI.
Se o arrendatrio invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar inferior a cinco RMNA, a
atualizao no poder ser superior a 10% do RABC, quando o rendimento do agregado familiar for inferior a
500 euros mensais, a 17% do RABC quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 1500 mensais
ou a um mximo de 25%, nos restantes casos.
Estas atualizaes de renda tm como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e
vigoram por um perodo de 5 anos.
Findo o perodo de 5 anos, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, no podendo o
arrendatrio invocar que o RABC inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais e o contrato s fica
submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. Neste caso o arrendatrio poder ter direito a uma
resposta social, nomeadamente atravs de subsdio de renda, de habitao social ou de mercado social de
arrendamento, nos termos e condies a definir em diploma prprio.
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24 - Qual a definio de agregado familiar para a determinao do Rendimento Anual Bruto Corrigido
(RABC)?
A definio de agregado familiar importante para efeito de se apurar o RABC. Assim, de acordo com o disposto
no artigo 2. do DL 158/2006, ainda em vigor, mas que ir ser adaptado s alteraes agora introduzidas ao
NRAU, considera-se agregado familiar, em cada ano, o conjunto de pessoas constitudo pelo arrendatrio e pelas
seguintes pessoas que com ele vivam em comunho de habitao: cnjuge no separado judicialmente de
pessoas e bens e os seus dependentes; cnjuge ou ex-cnjuge e os dependentes a seu cargo; pessoa que com
o arrendatrio viva em unio de facto h mais de dois anos, com residncia no locado, e os seus dependentes;
ascendentes do arrendatrio, do seu cnjuge ou de pessoa que com ele viva em unio de facto h mais de dois
anos.

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25 - Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alteraes ao NRAU

permite-se a transmisso do arrendamento para os filhos?
O arrendamento para fins habitacionais na sequncia da morte do primitivo arrendatrio continua a poder ser
transmitido paro os seus descendentes. Com efeito, se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes
da entrada em vigor do NRAU (antes de Junho de 2006) o arrendamento pode transmitir-se para o filho ou
enteado do primitivo arrendatrio com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse h mais de um ano
e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou
estabelecimento de ensino mdio ou superior. Neste caso o contrato ficar sujeito ao NRAU na data em que
aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11. ano ou 12. ano de escolaridade ou cursos de ensino
ps-secundrio no superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de
acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois anos.
A transmisso para filho ou enteado com deficincia superior a 60% no est condicionada idade ou
maioridade mas s se verificar para descendente que convivesse com o primitivo arrendatrio h mais de um
ano.
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26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?

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Nas alteraes ao NRAU prev-se uma agilizao no procedimento de denncia do contrato de arrendamento
para habitao celebrado por durao indeterminada: quando o senhorio pretenda proceder demolio ou a
realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado. A denncia
do senhorio dever ser feita mediante comunicao ao arrendatrio com uma antecedncia no inferior a seis
meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste de forma expressa o fundamento da
denncia. A denncia tendo por base o referido fundamento, para ser eficaz, dever ser acompanhada dos
seguintes documentos: comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de
controlo prvio da operao urbanstica a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do tcnico
autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operao urbanstica obriga desocupao do locado,
quando se trate de operao urbanstica sujeita a controlo prvio ou de descritivo da operao urbanstica a
efetuar no locado indicando que a operao urbanstica est isenta de controlo prvio. A denncia nesta
situao obriga o senhorio, mediante acordo, e em alternativa, ao pagamento de uma indemnizao
correspondente a um ano de renda ou a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que
j detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargo.
Nas situaes em que o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau
comprovado de incapacidade superior a 60%, na falta de acordo das partes, o senhorio obrigado a garantir o
realojamento do arrendatrio nos termos atrs descritos.
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27 - No caso de contratos de arrendamento para habitao celebrados aps a entrada em vigor do

Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de outubro
e de contratos de arrendamento no habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do
Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada?
Em relao aos contratos de arrendamento urbano para habitao celebrados aps a entrada em vigor do
Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de outubro, bem como aos
contratos para fins no habitacionais celebrados aps a entrada em vigor do Decreto-lei n. 257/95, de 30 de
setembro, haver lugar atualizao anual da renda, nos termos hoje em vigor. Essa atualizao feita em
funo da inflao, sendo o seu coeficiente publicado anualmente em Dirio da Repblica.
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28 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamentos de

rendas, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?
A mora pelo arrendatrio igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que
corram por conta do mesmo, confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento. O
arrendatrio poder fazer cessar a mora, no prazo de um ms, sendo que esta faculdade s poder ser utilizada
uma nica vez, com referncia a cada contrato.
O senhorio dever desencadear a resoluo do contrato mediante o envio de comunicao contraparte onde
fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida, por uma das seguintes formas: a) notificao avulsa;
b) contacto pessoal atravs de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execuo); c) escrito
assinado e remetido pelo senhorio.
Prev-se tambm ser inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento, no caso do arrendatrio se
constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou
interpoladas, num perodo de doze meses, com referncia a cada contrato.

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29 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado por esta alterao ao NRAU?
Atravs desta alterao ao NRAU cria-se um meio processual que se destina a efetivar a cessao do
arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado
na data prevista na lei ou naquela que resultou do acordo das partes. Este procedimento aplica-se s seguintes
situaes: a) resoluo do contrato por comunicao, com fundamento no no pagamento de renda, igual ou
superior a dois meses, ou por mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes,
seguidas ou interpoladas, no perodo de 12 meses; b) revogao; c) caducidade do contrato por decurso do
prazo; d) cessao por oposio renovao; e) cessao por denncia para habitao do senhorio/filhos, para
obras profundas ou, ainda, por livre denncia (alnea c) do art. 1101. do CC); f) por denncia do arrendatrio.
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30 - Trmites seguidos pelo procedimento especial de despejo

Com competncia em todo o territrio nacional, criado, junto da Direo-Geral da Administrao da Justia, o
Balco Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitao do procedimento especial de
despejo. Este procedimento constitudo pelas seguintes fases: A) O senhorio apresenta o requerimento de
despejo, junto do BNA; B) O BNA promove a notificao do arrendatrio; C) Se o arrendatrio no deduzir
oposio ao pedido de despejo, o balco emite o ttulo de desocupao do imvel, com base no qual o senhorio
pode proceder ao despejo imediato, s havendo interveno do tribunal quando o arrendatrio se recuse a
entregar o imvel; D) Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, alegando que no se verifica o
fundamento invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente,
para o qual necessrio a prestao da cauo, o pagamento da taxa de justia e o depsito das rendas
vencidas.
Releve-se que o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente aos contratos de
arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado.
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14/11/2014

NRAU - Perguntas e Respostas Frequentes

31 - No caso em que o contrato de arrendamento de durao limitada tenha sido celebrado em 2004,
como se opera a respetiva renovao?
Se se tratar de um contrato para fins habitacionais, de durao limitada, celebrado na vigncia do RAU,
aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 do Outubro, ou, no caso de contratos para fins no
habitacionais celebrados na vigncia do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, quando no sejam
denunciados por qualquer das partes, a renovao automtica, no fim do prazo pelo qual foram celebrados,
pelo perodo de dois anos, se outro superior no tiver sido previsto.
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32 - Estas alteraes do regime do arrendamento urbano tm especificidades, no que diz respeito ao

arrendamento para fins no habitacionais?
Sim. No que diz respeito aos arrendamentos para fins no habitacionais, consagra-se um regime especial, que
permitir ao arrendatrio invocar e comprovar, aquando da interpelao efetuada pelo senhorio, para efeitos de
transio para o NRAU e de atualizao da renda, uma das seguintes circunstncias: a)Que existe no locado um
estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma microentidade; b) Que tem a sua sede no locado uma
associao privada sem fins lucrativos, regularmente constituda que se dedica atividade cultural, recreativa
ou desportiva no profissional, e declarada de interesse pblico ou de interesse nacional ou municipal; c) Que o
locado funciona como casa fruda por repblica de estudantes, nos termos previstos na Lei n. 2/82, de 15 de
janeiro, alterada pela Lei n. 12/85, de 20 de junho.
Neste caso, o contrato s fica submetido ao NRAU, mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo
de cinco anos a contar da receo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio. No perodo de cinco anos, o valor
da renda determinado de acordo com os seguintes critrios: a) o valor atualizado da renda tem como limite
mximo 1/15 do valor do locado; b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliao realizada, nos termos
dos artigos 38. e seguintes do CIMI.
Findo o perodo de cinco anos, o senhorio pode iniciar novo processo de atualizao da renda, sendo que o
arrendatrio no poder invocar novamente quaisquer das circunstncias supra referidas. No silncio ou na
falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado, com prazo
certo, pelo perodo de dois anos.
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33 - O que se entende por microentidade?

Microentidade a empresa que, independentemente da sua forma jurdica, no ultrapasse, data do balano,
dois dos trs limites seguintes: a) Total do balano: 500 000; b) Volume de negcios lquido: 500 000; c)
Nmero mdio de empregados durante o exerccio: cinco.
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34 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitao prpria?

Sim. O senhorio pode denunciar o contrato de durao indeterminada, quando necessite de habitao pelo
prprio ou pelos seus descendentes em 1. grau.
O referido direito de denncia depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da
verificao dos seguintes requisitos: a) Ser o senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio
h mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucesso; b) No ter o
senhorio, h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes ou no respetivo
concelho quanto ao resto do Pas, casa prpria que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus
descendentes em 1. grau.
Contudo, importa referir que, nos casos de contratos de arrendamento celebrados em data anterior ao NRAU
(junho de 2006), ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a denncia do contrato, para
que a possa residir, o senhorio no o poder fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes situaes:
arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos, independentemente desta, se se encontrar em situao de
reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o
trabalho.
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