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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU

Maestra en Gestin y Direccin en Empresas Constructoras e


Inmobiliarias

Anlisis de Riesgos de Proyecto Las Palmas de Tarapoto

CURSO:

Gerencia y Control de Proyectos de Construccin

PROFESOR:
ALUMNO

Ing. Jos A. de la Torre Ugarte Cassinelli.


Carla Cotera Cerrn

Juan Carlos Gonzales Chvez


Noel Granados Senz
Carlos Aguilar Plasencia

LIMA - 2014

Generalidades

El proyecto se encuentra en la localidad de Tarapoto (selva baja)


El predio est ubicado en Zona Periurbana (7km de la ciudad) Zona de expansin urbana
El terreno se encuentra al costado de la carretera Marginal
El terreno cuenta con 18 hectreas aproximadamente (Zona agrcola , arrozales)
Topografa del predio es irregular con desniveles variables (55 a 60 mts de diferencia), con
visual al Cerro Escalera.
El terreno cuenta con un cerro el cual divide el predio en 2 partes
El terreno cuenta con napa fretica alta. Adems cuenta con un canal de agua que
atraviesa el mismo el cual genera una servidumbre obligada.
Dentro del terreno como elemento jerrquico e icnico se encuentra un rbol de mango
que se dejar como elemento simblico del proyecto.
El terreno cuenta con gran vegetacin y menor cantidad de fauna en el lugar.

Caractersticas generales del Proyecto

El proyecto contar con una matriz de vas y circuitos peatonales integrados


Se est contemplando generar un espacio para zona comercial y servicios en la parte baja
colindante a la va marginal
Se est contemplando desarrollar una PETAR dentro del Proyecto.
El predio cuenta con varios pozos de agua que servirn para abastecer el proyecto
Lotes de 330 m2
Se proyectan varias tipologas de viviendas:
Casas en laderas con visual al Cerro Escalera
Casas en reas planas
Casas vip

Riesgos
1. La sociedad
Municipalidad y colegios profesionales
- Zonificacin: Riesgo de que no se produzca el cambio de zona agrcola a zona urbana.
- Incertidumbre en la Aprobacin o descalificacin del Expediente Tcnico.
- Probabilidad de que el terreno no est del todo saneado.

2. El cliente/ usuario
- Inters del cliente por cambiar el estilo de vida de los pobladores en relacin a sus
propias expectativas, no necesariamente puede encajar con las intereses del pblico
objetivo (primera vivienda).
3. Sindicatos
- El sindicato de Construccin Civil representa un riego ya que puede generar conflictos
laborales durante la construccin.
4. Gobierno
- Desaceleracin de la economa interna del pas.
- Cambio de polticas referentes al sector inmobiliario y de construccin.
5. Proveedores
- Problemas de abastecimiento de materiales de construccin por la distancia.
- Impacto del alza de precios de materiales.
6. Contratistas
- Impacto en el plazo y/o presupuesto de la construccin debido a la distancia ,
- Falta de contratistas calificados en la zona.
7. La competencia
-

No hay competencia en el entorno, sin embargo existen proyectos con las mismas
caractersticas, prximos a la ciudad.

8. Ubicacin
- Distancia aproximada de 7kms desde el centro a la ciudad al proyecto, lo cual genera
una desventaja ya que no hay acceso directo a los servicios de la ciudad (colegios,
centros comerciales, hospitales, etc)
- El proyecto est ubicado al costado de la Carretera Marginal de la selva esto genera
una contaminacin sonora y ambiental.
9. Geografa y Clima
- El terreno se encuentra dentro de una Zona agrcola (arrozales) esto dificultar el
desarrollo de la construccin debido a su alto nivel de napa fretica asimismo de su
drenaje.
- Topografa del predio es irregular con desniveles variables (55 a 60 mts de diferencia),
con visual al Cerro Escalera.

El terreno cuenta con un cerro el cual divide el predio en 2 partes, las cuales
probablemente dentro del diseo no lleguen a vincularse.
Cuenta con un canal de agua que atraviesa terreno el cual genera una servidumbre
obligada que se debe contemplar en el diseo y reduce el rea vendible.
El terreno cuenta con gran vegetacin por lo cual y cuyo riesgo es que dificulte el
desarrollo del proyecto.
Inundaciones en las zonas bajas del terreno por la alta frecuencia de lluvias y por
topografa.
Alta frecuencia de lluvias en la zona que pueden retrasar los plazos de construccin y
desfasar su inicio a otras temporadas.

Mitigacin de riesgos
1. La sociedad
Municipalidad y colegios profesionales
- Zonificacin: Se debe contar con el certificado de parmetros urbansticos y el plan
maestro de Tarapoto, ste se debe tener antes el desarrollo del proyecto.
- Se debe hacer el estudio tcnico legal, que engloba el estudio de ttulos de propiedad
y estudio topogrfico (Verificacin del rea, par
- Se debe realizar una cabida previa
- Se debe contar con un estudio tcnico constructivo (calidad de suelo, accesibilidad
vehicular y peatonal, colindancias con terrenos agrcolas)
- Estudio de pre factibilidad de servicios (sanitario, elctrico, gas y comunicaciones)
2. El cliente/ usuario
- Realizar un anlisis ms detallado del producto en relacin a las expectativas del
cliente objetivo (anlisis de la demanda)
3. Sindicatos
- Realizar un anlisis social de la zona para reconocer los posibles conflictos sociales y
laborales
4. Gobierno
- Realizar un anlisis de la proyeccin econmica del pas y el PBI interno de la regin.
5. Proveedores
- Contratar proveedores de la zona para evitar demoras en la logstica.

6. Contratistas / Proyectistas
- Elaborar una estructura contractual considerando restricciones econmicas y de
plazos para que se cumplan los alcances establecidos. (contrato que contemple todos
los riesgos)
7. La competencia
-

Realizar un buen benchmarking para conocer el mercado para potenciar las fortalezas
del proyecto

8. Ubicacin
- Se debe desarrollar equipamiento en el mismo proyecto como complemento de la
Habilitacin urbana para que los usuarios sientan mayor comodidad (proyecto auto
sostenible)
- El diseo debe contemplar las reas comerciales al lado de la carretera marginal de
esta manera se generan flujos mayores y se separa el rea residencial de la circulacin
vehicular.
9. Geografa y Clima
- El sistema constructivo del proyecto debe contemplar sistemas de drenajes que
ayuden a bajar la napa fretica y a la vez aprovechar el excedente de agua para un
riego tecnificado.
- El proyecto arquitectnico debe considerar dentro del diseo las pendientes del
terreno y aprovecharlas para el emplazamiento y visuales atractivas de las viviendas.
- El proyecto debe integrar el canal existente y potenciarlo de manera paisajista.
- Aprovechar la variedad de vegetacin para enriquecer las reas verdes del proyecto
- Se debe contemplar en el proyecto descargas fluviales

FASES
1. PRE FACTIBILIDAD
Estudio fsico legal
Anlisis de riesgos
Estudio de parmetros y zonificacin
Viabilidad tcnica
Anlisis de mercado
Anlisis financiero
Anteproyecto

2. PROYECTO
Proyecto definitivo
Licencias
Estimacin de costos
Concursos
Plan de Marketing
3. EJECUCION
Construccin
4. LIQUIDACIN
5. POST VENTA

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