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EXTINCIN

Los contratos se extinguen por las siguientes causas. Al atravesar por las distintas vicisitudes el contrato
puede dejar de tener efectos propios. Esto puede darse por la ineficacia que puede ser estructural (vicio en
sujeto, objeto o causa). Esto da lugar a la nulidad donde se extingue el contrato y a la anulabilidad donde se
debe iniciar una investigacin para declarar su nulidad o confirmacin. O puede ser ineficacia funcional que
deviene con el tiempo de ejecucin donde existe un problema en la produccin de efectos del contrato.
Cumplimiento: es la manera ms natural y comn de extincin de los contratos. Cuando cada una de las
partes cumple con sus obligaciones hacen que desaparezca la finalidad del mismo y por ende se extingue.
Imposibilidad de cumplir: se da la extincin del contrato cuando por causa de fuerza mayor o caso fortuito se
hace imposible dar cumplimiento al compromiso asumido (Segn Art. 513 - 888 CC).
Arrepentimiento: facultad del orden jurdico para uno de los contratantes para privar al contrato de sus
efectos. Ej. materia de defensa del consumidor se puede arrepentir por derecho propio dentro de los cinco
das para las ventas agresivas (se trata de forzar el consentimiento sin permitir la reflexin contractual).
Inoponibilidad: la ineficacia es negativa en este caso porque carece de efectos para terceros y para las partes
es vlido. Ej. el fraude, la simulacin, el instrumento privado que carece de fecha cierta, el negocio realizado
por una persona a nombre de otro sin mandato, en ese caso se debe tener presente los siguientes actos
jurdicos:
Ratificacin: es un acto jurdico unilateral que subsana el vicio de falta de poder. Ser vlido y
oponible al tercero si es ratificado otorgando el poder. Este el acto que se debe otorgar para subsanar
la Inoponibilidad.
Confirmacin: es un acto jurdico unilateral que subsana el vicio de nulidad relativo (no confundir
ratificacin con confirmacin).
Rescisin: El Art. 1200 CC prev la extincin por el acuerdo mutuo de las voluntades de las partes del
contrato. De la misma forma en que las parte en ejercicio de la autonoma de la voluntad prevista en el
Art. 1197 CC han podido crear el contrato tambin podrn extinguirlo. Se lo llama tambin distracto
cuando es entre las dos partes ya que puede darse la rescisin unilateral. Se producen los siguientes
efectos jurdicos:
Entre las partes: se pacta generalmente el efecto 'ex nunc', es decir hacia adelante donde los efectos ya
producidos quedan firmes y sin modificacin. Las partes pueden pactar efectos 'ex tunc' si as lo
quieren.
Hacia terceros: en este caso los efectos son siempre hacia adelante caso contrario se podra afectar
derechos adquiridos de terceros a quienes es inoponible la rescisin.
Rescisin unilateral: este caso de rescisin est prevista por la ley o las partes para que una de ellas
pueda rescindir sin expresar justificacin. Se suele establecer un preaviso y ciertos mecanismo a
respectar para su conformacin. Sus efectos son siempre para adelante quedando firmes los ya
producidos. Ej. rescisin del contrato de trabajo o la rescisin del dueo de la obra el Art. 1638 CC.
Revocacin: se extingue el contrato por la voluntad de una de las partes por cualquier causa. Opera en
las liberalidades como la donacin y en los que tienen como elemento la confianza como el mandato
(no requiere pacto) y fideicomiso (requiere pacto de revocacin). Ej. incumplimiento del cargo por parte
del donatario. Si bien la revocacin tiene efectos hacia el futuro 'ex nunc' provoca los siguientes efectos
jurdicos:
Entre las partes: sus efectos son 'ex tunc' es decir retroactivos, hacia atrs, las cosas vuelven a su
estado anterior. Ej. la cosa donada vuelve al donante.
Hacia terceros: en ciertos casos sus efectos son hacia atrs y en otros no, depende de la buena fe.
En el caso de la donacin es revocable por la voluntad es unilateral y en el caso de los contrato de
confianza se pueden revocar precisamente por falta de confianza.
Resolucin: es la extincin que se produce luego de la celebracin del contrato con efectos retroactivos
y basado en una clusula 'inter partes' o en la ley. Ej. Previsto por las partes: condicin resolutoria,
plazo resolutorio, pacto comisorio expreso, sea penitencial, pacto de retroventa, etc). Ej. Previsto por
la ley: pacto comisorio tcito, imposibilidad de cumplir, excesiva onerosidad sobreviniente. Estos
efectos retroactivos no afectan a terceros de buena fe.
Otras formas de extincin de los contratos:
Nulidad: si bien no es una forma de extincin sino una sancin impuesta por la ley para privar de efectos
normales a los contratos viciados o defectuosos al momento de su celebracin.
Prescripcin: no causa exactamente la extincin del contrato sino de la accin civil que surge del contrato.
Subsiste la obligacin natural.
Compensacin: esta forma jurdica y los que siguen extinguen obligaciones pero dada la relacin ntima que
existe entre contrato y obligacin pueden incidir directamente en la extincin contractual. La compensacin
tiene lugar cuando dos personas renen por derecho propio la calidad de deudor y de acreedor
recprocamente, dando lugar a la extincin con fuerza de pago de ambas deudas hasta donde alcance la
menor y desde el momento en que comenzaron a coexistir. (Art. 818 CC).
Confusin: se da esta forma de extincin obligacional cuando confluyen en una nica persona las calidades
de acreedor y deudor de la misma obligacin. Se extingue el vnculo con todos sus accesorios. (Art. 862 a 867
CC).
Renuncia: es cuando una persona hace abandono o se desprende por la renuncia de un derecho. (Art. 868 a
875 CC).
Remisin: es el acto unilateral por el cual se otorga el perdn de una deuda, se renuncia a una derecho
creditorio. (Art. 876 a 887).
Transaccin: es el acto jurdico bilateral por el cual las partes hacen concesiones recprocas extinguen
obligaciones litigiosas o dudosas. (Art. 832 a 861).
Otras causas:
Muerte: es para el caso de contratos que engendran obligaciones 'intuitu personae', o la sociedad de dos
personas, la renta vitalicia, etc.
Incapacidad sobreviniente: en algunos se puede asimilar a la muerte misma del obligado. (Art. 1769-1770).

RESPONSABILIDAD CIVIL
Toda persona que comete un acto ilcito debe responder. Responder significa dar cada uno cuenta de sus
actos.
La responsabilidad civil es el deber de reparar el dao que se ha causado a otra persona, por medio de una
indemnizacin, como consecuencia de la violacin de un deber jurdico preexistente.
Responsabilidad contractual y extracontractual
A veces el acto lesivo recae sobre quien no tena con el autor vnculo alguno anterior; otras veces el
comportamiento daoso se produce frente a un sujeto con quien el autor de aqul tena un vnculo jurdico
anterior que le impona el cumplimiento de una especfica conducta. Es por ello que existen dos clases de
responsabilidad: la responsabilidad contractual y la responsabilidad extracontractual o, mejor llamada,
responsabilidad por los actos ilcitos. Existe responsabilidad extracontractual cuando los actos del sujeto
activo trascienden el contenido y alcance del contrato; o sea que quien causa un dao a otro es responsable
de esos actos, independientemente de que exista entre l y la vctima un vnculo contractual. El que causa
daos que van ms all del cumplimiento del contrato, como sera la muerte de los pasajeros en el transporte,
incurre en responsabilidad extracontractual. Los actos que dan origen a este tipo de responsabilidades,
colocan al causante en la condicin de un tercero extrao. Existe responsabilidad extracontractual cuando
por causa directa del incumplimiento de un contrato, una de las partes causa un dao a la otra. En decir
que, existen dos tipos de responsabilidad civil: la derivada del incumplimiento de un contrato
(responsabilidad contractual) y la derivada del acto ilcito (responsabilidad extracontractual o responsabilidad
por actos ilcitos).
Cabe destacar que, tanto el contrato como la ley, son actos productores de derecho y forman parte de la
unidad del ordenamiento jurdico, por lo que desde el plano sustancial no podemos mas que advertir una
unidad genrica entre las dos clases de responsabilidades, en cuanto que ellos no son sino encarnacin de un
nico concepto de responsabilidad civil, pues ya sea que se deba a la violacin de una ley o al incumplimiento
de un contrato, estamos ante un acto ilcito, y por ende, los elementos configurativos del acto ilcito son
iguales para ambas clases de responsabilidad.
1.3. Elementos de los actos ILCITOS
Los elementos de los actos ilcitos son: I. Antijuridicidad. II. Dao. III. Factores de imputabilidad legal de
responsabilidad. IV. Relacin de causalidad entre el dao y el hecho. El rgimen para dichos elementos, varia
segn se trate de responsabilidad contractual o extracontractual.
I. Antijuridicidad
La antijuridicidad es el elemento material u objetivo imprescindible para que nazca la responsabilidad civil, y
consiste en la infraccin o violacin de un deber jurdico preexistente, establecido en una norma o regla de
derecho, integrativa del ordenamiento jurdico. Por lo tanto, antijuridicidad es sinnimo de ilicitud.
Si la antijuridicidad es la violacin de un deber jurdico, abarca no solamente los casos de violacin directa de
la ley, sino las hiptesis de infraccin del deber impuesto por la voluntad de las partes en el contrato, pues
tanto el contrato como la ley, son actos productores de derecho y forman parte de la unidad del ordenamiento
jurdico, sin mencionar que los pactos contractuales son ley para los contratantes (art. 1197 cd. civ).
Rgimen de la antijuridicidad en la responsabilidad por los actos ilcitos
1. Concepto. El acto ilcito consiste en una infraccin a la ley que causa dao a otro y que obliga a la
reparacin a quien resulte responsable en virtud de imputacin o atribucin legal del perjuicio.
Sin embargo, parte de la doctrina sostiene que para que se configure la ilicitud no basta que el autor cometa
un acto contrario al derecho, sino que el autor conozca o deba conocer la naturaleza antijurdica, o por lo
menos lesiva, de su actuacin (casos de intencin: dolo - casos de negligencia o imprudencia: culpa)
Rgimen de la antijuridicidad en la responsabilidad por incumplimiento contractual
1. Concepto. En la responsabilidad por incumplimiento contractual, la antijuridicidad se da cuando una de
las partes no cumple la prestacin debida en un contrato celebrado entre ellas. Por lo tanto, aqu,
antijuridicidad es sinnimo de inejecucin o incumplimiento.
2. Clases de incumplimiento. El incumplimiento puede ser absoluto o relativo:
a) El incumplimiento es absoluto cuando la inejecucin es total y definitiva. Por ejemplo, Pablo vende su
casa a Juan, pero en vez de escriturrsela y entregrsela, se la escritura y se la entrega a Pedro.
b) El incumplimiento es relativo:
Cuando se cumple en parte;
Cuando se cumple, pero tardamente; o
Cuando se ejecuta, pero mal, o sea en forma imperfecta o defectuosa. Sin embargo, debemos tener en cuenta
que existen ocasiones en que cumplimiento imperfecto puede derivar en un incumplimiento total, y por lo
tanto, el acreedor no est en el deber de aceptar. Dice el artculo 625 para las obligaciones de hacer: El
obligado a hacer, o a prestar algn servicio, debe ejecutar el hecho en un tiempo propio, y del modo en que
fue la intencin de las partes que el hecho se ejecutara. Si de otra manera lo hiciera, se tendr por no hecho,
o podr destruirse lo que fuese mal hecho. De lo dicho, resulta que cuando el deudor ejecuta una prestacin,
sin ajustarse para nada a las circunstancias que deba tener en cuenta por haber sido convenidas, existe
inejecucin total que debe resolverse en el pago de los daos e intereses compensatorios.
Cuando media ejecucin relativa de la obligacin y particularmente cuando se trata del retardo en el
cumplimiento de la misma, se exige un requisito mas: la mora del deudor.
En el incumplimiento absoluto de la obligacin, en cambio, la constitucin en mora no es necesaria. No
obstante ello, conviene cuidar siempre que quede bien configurada la mora del obligado, porque rara vez se
puede determinar inmediatamente si lo que habr de suceder ser una inejecucin absoluta o solamente una
inejecucin relativa. A menos que el obligado anticipe y reconozca que no cumplir la obligacin -y esto rara
vez ocurre- siempre ha de quedar duda al respecto. Es prudente, pues, ponerse a cubierto, a todo evento,
colocando en mora al obligado, en los casos que la ley exige la constitucin en mora ex persona.
Mora
1. Concepto de mora. Cuando el deudor no cumple la obligacin en el tiempo debido existe un
incumplimiento relativo, que jurdicamente se denomina mora.
Se entiende por mora del deudor el retardo en el cumplimiento de la obligacin, cuando adems concurren
otros requisitos que vamos a ver ms adelante. La mora aparece as como un retardo jurdicamente calificado,
que da origen a la responsabilidad del deudor por los daos moratorios.

La mora constituye un incumplimiento relativo, ya que si bien el deudor no ejecuta la prestacin en tiempo
oportuno, puede an hacerlo. Cuando la obligacin no es susceptible ya de ser cumplida, cesa la mora y el
deudor cae en un incumplimiento total o absoluto, que agrava su responsabilidad si le es imputable.
La doctrina define a la mora como el retraso culpable, contrario a derecho, en el cumplimiento de una
obligacin, que debido a su naturaleza o requerimiento del acreedor, debe ser satisfecha.
2. Elementos. El retardo en el cumplimiento de la prestacin que constituye el objeto de la obligacin es
jurdicamente relevante cuando integrado en los dems elementos configura la situacin de mora del deudor;
o sea, lo convierte en responsable del dao ocasionado al acreedor. Los elementos de la mora son los
siguientes:
a) El retardo en el cumplimiento de la obligacin, o sea, el incumplimiento material en relacin al tiempo
en que la obligacin debi cumplirse. ste es el elemento objetivo.
b) La imputabilidad de ese retardo, o sea que el mismo se deba a dolo o culpa del obligado. ste es el
elemento subjetivo.
c) En algunos regmenes jurdicos, se exige la constitucin en mora del deudor, que viene a ser el elemento
formal. En el nuestro cdigo, la constitucin en mora solo se exige en ciertos caos determinados por la ley.
II. Dao
Un acto puede ser ilcito, pero si no causa dao no acarrea responsabilidad civil, es decir que no se puede
imponer la sancin resarcitoria donde no hay dao que reparar. El dao es la innegable fuente de la relacin
imperativa de resarcir, ya provenga de la violacin de deberes genricos de conducta o emane de obligaciones
especficas impuestas por un negocio jurdico. Como es de notar, el dao no es condicin esencial del acto
ilcito, sino de la punibilidad civil de ese acto.
Conceptos.
Para la responsabilidad contractual, el dao es ha sido definido por nuestro cdigo civil en su articulo 519:
Se llaman daos e intereses el valor de la prdida que haya sufrido, y el de la utilidad que haya dejado de
percibir el acreedor de la obligacin, por la inejecucin de sta a debido tiempo. Aclaro que, aunque la ultima
parte de este articulo da la impresin de referirse solamente al caso de mora, en realidad debe interpretarse
como que comprende tanto a la inejecucin relativa como a la inejecucin absoluta de la obligacin.
En concordancia con la anterior definicin, para la responsabilidad por los actos ilcitos, el dao ha sido
definido por los artculos 1068 y 1069. Dice el artculo 1068: Habr dao siempre que se causare a otro
algn perjuicio susceptible de apreciacin pecuniaria, o directamente en las cosas de su dominio o posesin,
o indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades. A su vez, el artculo 1069
agrega que: El dao comprende no slo el perjuicio efectivamente sufrido, sino tambin la ganancia de que
fue privado el damnificado por el acto ilcito, y que en este Cdigo se designa por las palabras `prdidas e
intereses'.
Como vemos, el dao abarca dos aspectos: los daos propiamente dichos, o sea la perdida, el menoscabo, el
detrimento que experimento el acreedor, que en doctrina se denomina dao emergente; y los intereses, o sea
la ganancia, la utilidad, la ventaja, el provecho dejado de percibir, denominado lucro cesante.
Requisitos del dao. Para que el dao sea jurdicamente indemnizable, debe reunir los siguientes requisitos:
a) debe ser cierto; b) debe ser personal; y c) debe lesionar un derecho subjetivo o un bien jurdicamente
protegido.
a) Cierto. El dao debe ser cierto y no puramente eventual o hipottico. Esto significa que debe haber
certidumbre en cuanto a su existencia misma, presente o futura, aunque todava no pueda ser determinable
su monto; a la inversa, si el dao es incierto -y por ello no resarcible- cuando no se tiene ninguna seguridad
de que vaya a existir en alguna medida, no ofrecindose mas que como una mera posibilidad. El simple
peligro o la sola amenaza o perspectiva de un dao no basta. El tema se vincula muy especialmente con el
dao futuro, al cual me remito.
b) Personal. Quiere decir que nadie puede pretender sino la reparacin de un dao que le es propio, no
pudiendo incluir en su pretensin los daos sufridos por terceros, aunque todos stos hayan derivado del
mismo acto ilcito. Lo cual, por otra parte, no es mas que la aplicacin del principio de que donde no hay
inters no hay accin.
Ello tiene una excepcin aparente: cuando el perjuicio de los terceros constituye a la vez un perjuicio del
accionante, en razn de una obligacin legal o convencional preexistente; por ejemplo, al persona puede
incluir en su demanda el importe de los alimentos que deba a su familia, durante el tiempo necesario para su
curacin.
c) Lesin a un derecho subjetivo o un bien jurdicamente protegido. La lesin de un inters cualquiera no
es suficiente para legitimar el dao resarcible. Ese inters debe ser tutelado por la ley; no basta un inters de
hecho, debe ser un inters jurdico. Desde ya que la lesin de un inters contrario a la ley o ilegtimo no
merece proteccin.
III. La atribucin o relacin de causalidad entre el incumplimiento y el dao ocasionado
1. Concepto de causalidad y teoras para su determinacin. Todo dao cuya reparacin se pretende debe estar
en relacin causal adecuada con el hecho de la persona o de la cosa a las cuales se atribuye su produccin.
En otras palabras, para que deba responderse de un dao, es necesario que el mismo haya sido causado,
mediante accin u omisin, por su autor. A ello alude, tambin, en diversos preceptos, nuestro cdigo civil,
cuando establece que el dao indemnizable es el que se causare, o se hubiese causado u ocasionado a
otro (arts. 1068, 1074, 1109, 1113, 1114, etc).
Al respecto existen varias teoras: a) Teora de la equivalencia de las condiciones o de la condictio sine qua
non. b) Teora de la causa prxima. c) Teora de la condicin preponderante. d) Teora de la causa adecuada
o de la previsibilidad en abstracto.
Teora de la causa adecuada o de la previsibilidad en abstracto.
Es la que predomina actualmente, tanto en el derecho civil. Segn esta teora, no todas las condiciones
necesarias de un resultado son equivalentes. Aquella que segn el curso natural y ordinario de las cosas es
idnea para producir el resultado, sa es la causa. Las dems condiciones que no producen normal y
regularmente ese efecto, son solamente condiciones antecedentes, factores concurrentes o meras condiciones.
Para establecer cul es la causa de un dao conforme a esta teora, es necesario formular un juicio de
previsibilidad, o sea considerar si tal accin u omisin del presunto responsable era idnea para producir
regular o normalmente un resultado; y ese juicio de previsibilidad no puede hacerse considerando el caso
particular en concreto, pues en ese caso es indudable que todas las condiciones de un resultado son
equivalentes, ya que faltando una sola de ellas el mismo no se habra producido o lo habra sido en otra forma
distinta. Ese juicio de previsibilidad debe hacerse en abstracto, o sea, teniendo en cuenta lo que un hombre

de mentalidad normal hubiese podido prever como resultado de su acto. As planteado el problema, no son
equivalentes todas las condiciones: la causa ser nicamente la condicin que segn el curso natural y
ordinario de las cosas era idnea para producir de por s el resultado.
Para determinar pues la causa de un dao, se debe hacer un juicio de previsibilidad: prescindiendo de la
realidad del suceso ya acontecido, habr que preguntarse si la accin u omisin del presunto agente, era por
s misma apta para ocasionar el dao segn el curso ordinario de las cosas; si se contesta afirmativamente de
acuerdo con la experiencia diaria de la vida, se declarara que la accin u omisin era adecuada para
producir el dao, el que ser entonces imputable objetivamente al agente; si se contesta que no, faltar la
relacin causal, aunque considerando el caso en concreto, tenga que admitirse que dicha conducta tambin
fue una condictio sine qua non del dao, ya que de haber faltado no se habra producido este ultimo, o al
menos no de esa manera.
La causalidad en el cdigo civil. Nuestro cdigo ha seguido, sin querer, la teora de la causa adecuada.
Extensin del resarcimiento
Las consecuencias inmediatas son siempre imputables al autor del hecho, segn lo establece el articulo 903,
y la razn de ello es que, por tratarse de efectos normales, que deban ocurrir con un alto grado de
probabilidad, eran, precisamente, previsibles en general, hayan sido o no previstas realmente en el caso
ocurrente. Las consecuencias inmediatas se hallan en conexin directa con el hecho, y por ello mismo su
previsibilidad est presumida en la ley.
Las consecuencias mediatas son tambin imputables al autor del hecho, pero solo cuando las hubiere
previsto o cuando haya podido preverlas, empleando la debida atencin y conocimiento de la cosa. Las
consecuencias mediatas aparecen en conexin del hecho con otro acontecimiento distinto, por lo tanto solo
son imputables cuando el autor del hecho las hubiera previsto o cuando fuesen previsibles en abstracto.
Con respecto a las consecuencias inmediatas y mediatas ninguna distincin hay que hacer en caso que el
agente acte con dolo o con culpa, siempre debe responder de esos daos
Las consecuencias casuales, por no ser previsibles en abstracto no son imputables. Sin embargo, existe una
excepcin a este principio: cuando el autor causa un dao y entra en sus miras la produccin de ese
resultado daoso (dolo) que el delito caus a la vctima, debe responder tambin por las consecuencias
casuales, aunque fuese imprevisible.
Finalmente, en ningn caso son imputables las consecuencias remotas, que no tienen con el hecho ilcito
nexo adecuado de causalidad. No se responder nunca de aquellas consecuencias que en la relacin de
causalidad se encuentran tan alejadas del hecho, por la interaccin de otros acontecimientos distintos, que de
modo alguno puede hallarse en aqul la causa adecuada del dao (consecuencias remotas).
Factor de imputacin subjetivo: La culpabilidad
La causal subjetiva se centra en la subjetividad del agente para determinar la imputabilidad del deudor.
Para que exista imputabilidad subjetiva, el dao causado debe ser por culpa del agente. Para ello resulta
imprescindible que el accionar del agente haya sido voluntario, es decir, realizado con discernimiento,
intencin y libertad (art. 897 in fine y 900), y que esa determinacin voluntaria fuese a su vez dolosa
(intencional) o meramente culpable (no intencional - negligente). Como vemos, en el factor de imputacin
subjetivo, la imputabilidad presenta dos grados:
a) Imputabilidad de primer grado. El deudor es imputable en primer grado si el acto de incumplimiento o
violacin de la ley fue voluntario, es decir, si fue ejecutado con discernimiento, intencin y libertad (art. 897*),
o sea, si el hecho fue ejecutado comprendiendo los alcances del mismo y sin que la voluntad del autor haya
estado viciada por el error, el dolo o la violencia. No hay acto ilcito posible si el agente acta
involuntariamente, es decir, sin discernimiento, intencin o libertad. El acto ilcito es una especie del gnero
acto voluntario; y como la especie tiene todos los caracteres comunes del gnero a que pertenece, es
indudable que no puede ser acto ilcito que sea obrado involuntariamente. Por otra parte, el acto ilcito "hace
nacer la obligacin de reparar el perjuicio que por el resultare a otra persona" y contrariamente, los hechos
involuntarios "no producen por si obligacin alguna" (art. 900). Por tanto, media incompatibilidad entre los
actos ilcitos (acto voluntario) y los actos involuntarios.
El artculo 921 del cdigo civil dispone que ...sern reputados hechos sin discernimiento, si fueren actos
lcitos practicados por menores impberes, o actos ilcitos por menores de diez aos; como tambin los actos
de los dementes que no fuesen practicados en intervalos lcidos, y los practicados por los que, por cualquier
accidente, estn sin uso de razn.
b) Una vez comprobada la voluntariedad del acto (imputabilidad en primer grado), o sea una vez determinado
si el hecho fue el resultado de un comportamiento querido por el agente, ser necesario formular el juicio
tico sobre esa conducta querida por el autor en relacin a su deber especfico de cumplir la obligacin, ya
sea contractual o legal, para establecer si esa actuacin merece un reproche o censura por haber obrado
aqul con culpa. Es sta una cuestin de imputabilidad de segundo grado, tambin llamada culpabilidad.
Solamente de un sujeto imputable podemos mentar su culpa o su falta de culpa. Esto es as porque la culpa
consiste en una valoracin de la conducta que supone previamente un anlisis sobre la voluntariedad del acto
ejecutado; y no se puede reprochar una conducta como ticamente disvaliosa, si el agente ha actuado
involuntariamente.
>> Dolo
El dolo en un sentido lato, implica mala fe, conducta deliberada contraria al derecho.
Sin embargo, el concepto de dolo difiere segn se trate de la responsabilidad por los actos ilcitos o de la
responsabilidad contractual.
El dolo en el acto ilcito denominado delito
A este sentido del dolo se refiere el articulo 1072 del cdigo civil, al definir el delito como: El acto ilcito
ejecutado a sabiendas y con intencin de daar la persona o los derechos de otro.
El dolo en la ejecucin de las obligaciones
Significa el incumplimiento deliberado de la obligacin (art. 506). El deudor no cumple porque no quiere. En
el dolo, as considerado, el deudor se presenta mentalmente la conducta que va a observar y sus resultados, y
los acepta.
En definitiva, en la responsabilidad por incumplimiento contractual:
- Cuando se da el incumplimiento deliberado de la obligacin, se configura el dolo.
- Cuando existe negligencia, se configura la culpa.
a) Efecto del dolo. El articulo 506* del cdigo civil, impone al deudor la responsabilidad hacia el acreedor por
los daos e intereses derivados del incumplimiento doloso. En su oportunidad veremos en que medida se
responde por las consecuencias del dolo.

b) Prueba del dolo. La prueba del dolo en el incumplimiento de la prestacin incumbe al acreedor. Por su
gravedad, por su carcter excepcional, el dolo no puede presumirse y debe ser probado por quien lo alega. No
se desconoce que es una prueba difcil pues el dolo es un proceso psicolgico que se desarrolla dentro de la
intimidad de cada ser, y rara vez el estado intencional del obligado se exterioriza de una manera tan neta que
facilite su prueba y es mas raro que el deudor reconozca que no cumpli porque no quiso. Por ello la doctrina
sostiene que no es posible pretender pruebas directas. Ser menester, entonces, recurrir a indicios,
conjeturas, argumentos indirectos, confrontaciones... todo puede ser til para iluminar la inteligencia del
juez.
>> Culpa
1. Concepto. La culpa es la negligencia, el descuido, la imprudencia, la desidia, la falta de precaucin. En la
culpa as entendida no existe el propsito deliberado de incumplir. El incumplimiento se da simplemente por
imprevisin, por no haber tenido el cuidado de adoptar las medidas necesarias para ejecutar la prestacin.
El artculo 512 de nuestro cdigo civil define a la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin, pero el
concepto es fundamentalmente el mismo para la culpa cuasidelictual: culpa es la omisin de aquellas
diligencias exigidas por la naturaleza de la obligacin y que correspondiesen a las circunstancias de persona,
tiempo y lugar.
As, dentro del concepto de culpa podemos encontrar:
- Negligencia: ausencia de previsin, obrar con ligereza; sera actuar de menos.
- Imprudencia: es la temeridad en el obrar, confiando en salvar o evitar el dao; sera actuar de mas. Por
ejemplo, el conductor de automvil que maneja a alta velocidad con tiempo brumoso.
- Impericia: es la torpeza, o sea aquella conducta que el sujeto realiz pero podra haberla evitado tomando las
precauciones necesarias que el caso particular exiga.
2. Unidad o pluralidad de la culpa. Desde el siglo pasado la doctrina clsica del derecho francs viene
sosteniendo que existen dos culpas, la contractual y la extracontractual o aquiliana, y por ende dos
regmenes de responsabilidad adecuado a cada una de ellas.
Los argumentos de los partidarios de la teora dualista de la culpa son los siguientes:
a) Distinta naturaleza de la obligacin violada. En la culpa contractual la conducta reprochable del obligado
significa la violacin de una obligacin preexistente. En la culpa extracontractual no hay obligacin
preexistente: a raz de la conducta ilcita del agente es que nace la obligacin.
b) Diferencias en cuanto a la carga probatoria. Se sostiene que en materia contractual al acreedor le basta
con invocar la existencia de la obligacin y su incumplimiento, correspondiendo al deudor demostrar si medio
una eximente de responsabilidad, en cambio en la responsabilidad extracontractual al actor le corresponde
acreditar no solo la existencia del hecho ilcito, sino tambin el dolo o la culpa de su autor. Es decir, la culpa
contractual se presume y no necesita ser probada por el acreedor; el propio incumplimiento del contrato hace
presumirla. La culpa extracontractual no se presume y debe ser probada por el acreedor.
c) Diferencias en cuanto al discernimiento. La responsabilidad extracontractual es mas amplia que la
contractual, puesto que para ser responsable de un hecho ilcito basta la edad de diez aos, en que se
adquiere el discernimiento para tales actos (arts. 921 y 1076), en tanto que para los actos lcitos y
responsabilidad emergente de un incumplimiento contractual, el discernimiento empieza recin a los 14 aos
(arts. 121 y 921, primera parte), aunque en general se exija la mayora de edad (arts. 126 y 127).
d) Diferencias en cuanto a la reparacin del dao moral. Despus de la reforma de la ley 17711, para alguna
doctrina y jurisprudencia en los actos ilcitos, de existir el dao moral el juez debe ordenar su reparacin
(art. 1078 cd. civ.); en cambio en la responsabilidad contractual se confiere al magistrado una facultad por la
cual ...podr condenar al responsable.. de acuerdo a la ndole del hecho generador... y circunstancias del
caso (art. 522).
e) Existen diferencias en cuanto a la extensin del resarcimiento. La extensin de la responsabilidad tiende a
ser mas amplia en materia extracontractual. En nuestro derecho el incumplimiento contractual culposo el
deber de reparar se limita a los daos que sean consecuencia inmediata y necesaria de la falta de
cumplimiento de la obligacin (segn lo establece el art. 520 de nuestro cdigo civil); en el doloso el mismo se
agrava alcanzando tambin las consecuencias mediatas (art. 521); pero no se responde nunca por las
consecuencias casuales. En los actos ilcitos, culposos o dolosos, se responde siempre por las consecuencias
inmediatas (art. 903) y por las mediatas previsibles (art. 904), y si el acto ilcito es doloso se responde adems
por las consecuencias casuales (art. 905).
f) Diferencias en cuanto a la prescripcin. En nuestro cdigo, la prescripcin de la accin por daos y
perjuicios derivados del incumplimiento contractual no tiene plazo especial y se rige entonces por el artculo
4023, que establece el plazo de diez aos. La accin que corresponde por responsabilidad civil
extracontractual prescribe en el plazo de dos aos, conforme el art. 4037 de dicho cuerpo legal.
f) En los casos de pluralidad de responsables existen diferencias de mancomunacin entre ellos. Los distintos
coautores o coparticipes de un acto ilcito son solidariamente responsables frente al damnificado (arts. 1081
y 1109 de nuestro cdigo civil), mientras que en la responsabilidad extracontractual es en principio
simplemente mancomunada (art. 675 y 691), pudiendo ser solidaria solo si resulta ser de esa manera sin
lugar a dudas (art. 701) del titulo constitutivo de la obligacin o de una disposicin de la ley (art. 699).
Factor de imputacin objetivo: el riesgo creado
La teora de la responsabilidad objetiva o del riesgo creado, prescinde del concepto de culpa en la conducta
del agente que realiza el hecho o incurre en la omisin ilcita. De modo que basta que la persona haga uso de
mecanismos, instrumentos o sustancias peligrosas por s mismos, por la velocidad que desarrollen, por su
naturaleza explosiva o inflamable, por la energa de la corriente elctrica que conduzcan o por otras causas
anlogas, para que est obligada a responder del dao que cause, aunque no obre ilcitamente, y slo queda
relevado de pagar el dao, si acredita que se produjo por culpa o negligencia inexcusable de la vctima.
De lo dicho, resulta que la responsabilidad objetiva existe aun cuando el dao se hubiere causado por caso
fortuito o por fuerza mayor; y es independiente de la culpabilidad del agente e incluso de la sentencia
absolutoria que se hubiese dictado a ste en un proceso penal porque una cosa es la accin proveniente de la
responsabilidad objetiva que persigue la indemnizacin y otra la responsabilidad civil proveniente de un
delito.

DEFENSA DEL CONSUMIDOR Ley N 24.240


ARTICULO 1 Objeto. Consumidor. Equiparacin. La presente ley tiene por objeto la defensa del
consumidor o usuario, entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o
servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o
social. Queda comprendida la adquisicin de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios
privados y figuras afines.
Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relacin de consumo, como
consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est expuesto a una relacin de
consumo.
(Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 2 PROVEEDOR. Es la persona fsica o jurdica de naturaleza pblica o privada, que desarrolla
de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de produccin, montaje, creacin, construccin,
transformacin, importacin, concesin de marca, distribucin y comercializacin de bienes y servicios,
destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor est obligado al cumplimiento de la presente ley.
No estn comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio
ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad
facultada para ello, pero s la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentacin de denuncias,
que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la
autoridad de aplicacin de esta ley informar al denunciante sobre el ente que controle la respectiva
matrcula a los efectos de su tramitacin.
(Artculo sustituido por art. 2 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 3 Relacin de consumo. Integracin normativa. Preeminencia.
Relacin de consumo es el vnculo jurdico entre el proveedor y el consumidor o usuario.
Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de
consumo, en particular la Ley N 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley N 22.802 de Lealtad
Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretacin de los principios que
establece esta ley prevalecer la ms favorable al consumidor.
Las relaciones de consumo se rigen por el rgimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio
de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, est alcanzado asimismo por otra normativa especfica.
(Artculo sustituido por art. 3 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 4 Informacin. El proveedor est obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y
detallada todo lo relacionado con las caractersticas esenciales de los bienes y servicios que provee, y las
condiciones de su comercializacin.
La informacin debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que
permita su comprensin.
(Artculo sustituido por art. 4 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 5 Proteccin al Consumidor. Las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en
forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la
salud o integridad fsica de los consumidores o usuarios.
ARTICULO 6 Cosas y Servicios Riesgosos. Las cosas y servicios, incluidos los servicios pblicos
domiciliarios, cuya utilizacin pueda suponer un riesgo para la salud o la integridad fsica de los
consumidores o usuarios, deben comercializarse observando los mecanismos, instrucciones y normas
establecidas o razonables para garantizar la seguridad de los mismos.
En tales casos debe entregarse un manual en idioma nacional sobre el uso, la instalacin y mantenimiento de
la cosa o servicio de que se trate y brindarle adecuado asesoramiento. Igual obligacin regir en todos los
casos en que se trate de artculos importados, siendo los sujetos anunciados en el artculo 4 responsables del
contenido de la traduccin.
ARTICULO 7 Oferta. La oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados, obliga a quien la emite
durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha precisa de comienzo y de finalizacin, as
como tambin sus modalidades, condiciones o limitaciones.
La revocacin de la oferta hecha pblica es eficaz una vez que haya sido difundida por medios similares a los
empleados para hacerla conocer.
La no efectivizacin de la oferta ser considerada negativa o restriccin injustificada de venta, pasible de las
sanciones previstas en el artculo 47 de esta ley. (Ultimo prrafo incorporado por art. 5 de la Ley N 26.361
B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 8 Efectos de la Publicidad. Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios
prospectos, circulares u otros medios de difusin obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato
con el consumidor.
En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el sistema de compras telefnicas,
por catlogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicacin, deber figurar el nombre,
domicilio y nmero de CUIT del oferente. (Prrafo incorporado por el art. 1 de la Ley N 24.787 B.O.
2/4/1997)
ARTICULO 8 bis: Trato digno. Prcticas abusivas. Los proveedores debern garantizar condiciones de
atencin y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Debern abstenerse de desplegar
conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No
podrn ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciacin alguna sobre precios, calidades tcnicas o
comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier
excepcin a lo sealado deber ser autorizada por la autoridad de aplicacin en razones de inters general
debidamente fundadas.
En los reclamos extrajudiciales de deudas, debern abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la
apariencia de reclamo judicial.
Tales conductas, adems de las sanciones previstas en la presente ley, podrn ser pasibles de la multa civil
establecida en el artculo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que
correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en
nombre del proveedor.
(Artculo incorporado por art. 6 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)

ARTICULO 9 Cosas Deficientes Usadas o Reconstituidas. Cuando se ofrezcan en forma pblica a


consumidores potenciales indeterminados cosas que presenten alguna deficiencia, que sean usadas o
reconstituidas debe indicarse las circunstancia en forma precisa y notoria.
ARTICULO 10. Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas
muebles o inmuebles, sin perjuicio de la informacin exigida por otras leyes o normas, deber constar:
a) La descripcin y especificacin del bien.
b) Nombre y domicilio del vendedor.
c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.
d) La mencin de las caractersticas de la garanta conforme a lo establecido en esta ley.
e) Plazos y condiciones de entrega.
f) El precio y condiciones de pago.
g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.
La redaccin debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fcilmente legible, sin reenvos
a textos o documentos que no se entreguen previa o simultneamente. Cuando se incluyan clusulas
adicionales a las aqu indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas debern ser escritas
en letra destacada y suscritas por ambas partes.
Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relacin contractual y suscribirse a un solo
efecto.
Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.
La reglamentacin establecer modalidades ms simples cuando la ndole del bien objeto de la contratacin
as lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley.
(Artculo sustituido por art. 7 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 10 bis. Incumplimiento de la obligacin. El incumplimiento de la oferta o del contrato por el
proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre eleccin a:
a) Exigir el cumplimiento forzado de la obligacin, siempre que ello fuera posible;
b) Aceptar otro producto o prestacin de servicio equivalente;
c) Rescindir el contrato con derecho a la restitucin de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos,
considerando la integridad del contrato.
Todo ello sin perjuicio de las acciones de daos y perjuicios que correspondan.
(Artculo incorporado por el art. 2 de la Ley N 24.787 B.O. 2/4/1997)
ARTICULO 10 ter: Modos de Rescisin. Cuando la contratacin de un servicio, incluidos los servicios pblicos
domiciliarios, haya sido realizada en forma telefnica, electrnica o similar, podr ser rescindida a eleccin del
consumidor o usuario mediante el mismo medio utilizado en la contratacin.
La empresa receptora del pedido de rescisin del servicio deber enviar sin cargo al domicilio del consumidor
o usuario una constancia fehaciente dentro de las SETENTA Y DOS (72) horas posteriores a la recepcin del
pedido de rescisin. Esta disposicin debe ser publicada en la factura o documento equivalente que la
empresa enviare regularmente al domicilio del consumidor o usuario.
(Artculo incorporado por art. 8 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 11. Garantas. Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles conforme lo establece el
artculo 2325 del Cdigo Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarn de garanta legal por los
defectos o vicios de cualquier ndole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato,
cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento.
La garanta legal tendr vigencia por TRES (3) meses cuando se trate de bienes muebles usados y por SEIS (6)
meses en los dems casos a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de
que la cosa deba trasladarse a fbrica o taller habilitado el transporte ser realizado por el responsable de la
garanta, y sern a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecucin
del mismo.
(Artculo sustituido por art. 9 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 12. Servicio Tcnico. Los fabricantes, importadores y vendedores de las cosas mencionadas en
el artculo anterior, deben asegurar un servicio tcnico adecuado y el suministro de partes y repuestos.
ARTICULO 13. Responsabilidad solidaria. Son solidariamente responsables del otorgamiento y
cumplimiento de la garanta legal, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de las cosas
comprendidas en el artculo 11.
ARTICULO 21. Presupuesto. En los supuestos contemplados en el artculo anterior, el prestador del
servicio debe extender un presupuesto que contenga como mnimo los siguientes datos:
a) Nombre, domicilio y otros datos de identificacin del prestador del servicio;
b) La descripcin del trabajo a realizar;
c) Una descripcin detallada de los materiales a emplear.
d) Los precios de stos y la mano de obra;
e) El tiempo en que se realizar el trabajo;
f) Si otorga o no garanta y en su caso, el alcance y duracin de sta;
g) El plazo para la aceptacin del presupuesto;
h) Los nmeros de inscripcin en la Direccin General Impositiva y en el Sistema Previsional.
ARTICULO 22. Supuestos no Incluidos en el Presupuesto. Todo servicio, tarea o empleo material o costo
adicional, que se evidencie como necesario durante la prestacin del servicio y que por su naturaleza o
caractersticas no pudo ser incluido en el presupuesto original, deber ser comunicado al consumidor antes
de su realizacin o utilizacin. Queda exceptuado de esta obligacin el prestador del servicio que, por la
naturaleza del mismo, no pueda interrumpirlo sin afectar su calidad o sin dao para las cosas del
consumidor.
ARTICULO 23. Deficiencias en la Prestacin del Servicio. Salvo previsin expresa y por escrito en contrario,
si dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que concluy el servicio se evidenciaren deficiencias o
defectos en el trabajo realizado, el prestador del servicio estar obligado a corregir todas las deficiencias o
defectos o a reformar o a reemplazar los materiales y productos utilizados sin costo adicional de ningn tipo
para el consumidor.
ARTICULO 24. Garanta. La garanta sobre un contrato de prestacin de servicios deber documentarse
por escrito haciendo constar:
a) La correcta individualizacin del trabajo realizado;
b) El tiempo de vigencia de la garanta, la fecha de iniciacin de dicho perodo y las condiciones de validez de
la misma;

c) La correcta individualizacin de la persona, empresa o entidad que la har efectiva.


ARTICULO 27. Registro de reclamos. Atencin personalizada. Las empresas prestadoras deben habilitar un
registro de reclamos donde quedarn asentadas las presentaciones de los usuarios. Los mismos podrn
efectuarse por nota, telfono, fax, correo o correo electrnico, o por otro medio disponible, debiendo
extenderse constancia con la identificacin del reclamo. Dichos reclamos deben ser satisfechos en plazos
perentorios, conforme la reglamentacin de la presente ley. Las empresas prestadoras de servicios pblicos
debern garantizar la atencin personalizada a los usuarios.
ARTICULO 32. Venta domiciliaria. Es la oferta o propuesta de venta de un bien o prestacin de un servicio
efectuada al consumidor fuera del establecimiento del proveedor. Tambin se entender comprendida dentro
de la venta domiciliaria o directa aquella contratacin que resulte de una convocatoria al consumidor o
usuario al establecimiento del proveedor o a otro sitio, cuando el objetivo de dicha convocatoria sea total o
parcialmente distinto al de la contratacin, o se trate de un premio u obsequio.
El contrato debe ser instrumentado por escrito y con las precisiones establecidas en los artculos 10 y 34 de
la presente ley.
Lo dispuesto precedentemente no es aplicable a la compraventa de bienes perecederos recibidos por el
consumidor y abonados al contado.
(Artculo sustituido por art. 13 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 33. Venta por Correspondencia y Otras. Es aquella en que la propuesta se efecta por medio
postal, telecomunicaciones, electrnico o similar y la respuesta a la misma se realiza por iguales medios.
No se permitir la publicacin del nmero postal como domicilio.
ARTICULO 34. Revocacin de aceptacin. En los casos previstos en los artculos 32 y 33 de la presente ley,
el consumidor tiene derecho a revocar la aceptacin durante el plazo de DIEZ (10) das corridos contados a
partir de la fecha en que se entregue el bien o se celebre el contrato, lo ltimo que ocurra, sin responsabilidad
alguna. Esta facultad no puede ser dispensada ni renunciada.
El vendedor debe informar por escrito al consumidor de esta facultad de revocacin en todo documento que
con motivo de venta le sea presentado al consumidor.
Tal informacin debe ser incluida en forma clara y notoria.
El consumidor debe poner el bien a disposicin del vendedor y los gastos de devolucin son por cuenta de
este ltimo.
(Artculo sustituido por art. 14 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 35. Prohibicin. Queda prohibida la realizacin de propuesta al consumidor, por cualquier tipo
de medio, sobre una cosa o servicio que no haya sido requerido previamente y que genere un cargo
automtico en cualquier sistema de dbito, que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa para
que dicho cargo no se efectivice.
Si con la oferta se envi una cosa, el receptor no est obligado a conservarla ni a restituirla al remitente
aunque la restitucin pueda ser realizada libre de gastos.
ARTICULO 36. Requisitos. En las operaciones financieras para consumo y en las de crdito para el
consumo deber consignarse de modo claro al consumidor o usuario, bajo pena de nulidad:
a) La descripcin del bien o servicio objeto de la compra o contratacin, para los casos de adquisicin de
bienes o servicios.
b) El precio al contado, slo para los casos de operaciones de crdito para adquisicin de bienes o servicios.
c) El importe a desembolsar inicialmente de existir y el monto financiado.
d) La tasa de inters efectiva anual.
e) El total de los intereses a pagar o el costo financiero total.
f) El sistema de amortizacin del capital y cancelacin de los intereses.
g) La cantidad, periodicidad y monto de los pagos a realizar.
h) Los gastos extras, seguros o adicionales, si los hubiere.
Cuando el proveedor omitiera incluir alguno de estos datos en el documento que corresponda, el consumidor
tendr derecho a demandar la nulidad del contrato o de una o ms clusulas. Cuando el juez declare la
nulidad parcial simultneamente integrar el contrato, si ello fuera necesario.
En las operaciones financieras para consumo y en las de crdito para consumo deber consignarse la tasa de
inters efectiva anual. Su omisin determinar que la obligacin del tomador de abonar intereses sea
ajustada a la tasa pasiva anual promedio del mercado difundida por el Banco Central de la Repblica
Argentina vigente a la fecha de celebracin del contrato.
La eficacia del contrato en el que se prevea que un tercero otorgue un crdito de financiacin quedar
condicionada a la efectiva obtencin del mismo. En caso de no otorgamiento del crdito, la operacin se
resolver sin costo alguno para el consumidor, debiendo en su caso restitursele las sumas que con carcter
de entrega de contado, anticipo y gastos ste hubiere efectuado.
El Banco Central de la Repblica Argentina adoptar las medidas conducentes para que las entidades
sometidas a su jurisdiccin cumplan, en las operaciones a que refiere el presente artculo, con lo indicado en
la presente ley.
Ser competente, para entender en el conocimiento de los litigios relativos a contratos regulados por el
presente artculo, siendo nulo cualquier pacto en contrario, el tribunal correspondiente al domicilio real del
consumidor.
(Artculo sustituido por art. 15 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 37. Interpretacin. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrn por no convenidas:
a) Las clusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daos;
b) Las clusulas que importen renuncia o restriccin de los derechos del consumidor o amplen los derechos
de la otra parte;
c) Las clusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversin de la carga de la prueba en
perjuicio del consumidor.
La interpretacin del contrato se har en el sentido ms favorable para el consumidor. Cuando existan dudas
sobre los alcances de su obligacin, se estar a la que sea menos gravosa.
En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusin del contrato o en su
celebracin o transgreda el deber de informacin o la legislacin de defensa de la competencia o de lealtad
comercial, el consumidor tendr derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o ms clusulas.
Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultneamente integrar el contrato, si ello fuera necesario.
ARTICULO 38. Contrato de Adhesin. Contratos en Formularios. La autoridad de aplicacin vigilar que los
contratos de adhesin o similares, no contengan clusulas de las previstas en el artculo anterior. La misma

atribucin se ejercer respecto de las clusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos
hechos en formularios, reproducidos en serie y en general, cuando dichas clusulas hayan sido redactadas
unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere posibilidades de discutir
su contenido.
ARTICULO 40. Si el dao al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestacin del servicio,
respondern el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya
puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista responder por los daos ocasionados a la cosa con
motivo o en ocasin del servicio.
La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repeticin que correspondan. Slo se liberar
total o parcialmente quien demuestre que la causa del dao le ha sido ajena.
(Artculo incorporado por el art. 4 de la Ley N 24.999 B.O. 30/7/1998)
ARTICULO 40 bis: Dao directo. Es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor,
susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona,
como consecuencia de la accin u omisin del proveedor de bienes o del prestador de servicios.
La autoridad de aplicacin podr determinar la existencia de dao directo al usuario o consumidor resultante
de la infraccin del proveedor o del prestador de servicios y obligar a ste a resarcirlo, hasta un valor mximo
de CINCO (5) Canastas Bsicas Total para el Hogar 3, que publica el Instituto Nacional de Estadstica y
Censos de la Repblica Argentina (INDEC).
El acto administrativo de la autoridad de aplicacin ser apelable por el proveedor en los trminos del artculo
45 de la presente ley, y, una vez firme, respecto del dao directo que determine constituir ttulo ejecutivo a
favor del consumidor.
Las sumas que el proveedor pague al consumidor en concepto de dao directo determinado en sede
administrativa sern deducibles de otras indemnizaciones que por el mismo concepto pudieren
corresponderle a ste por acciones eventualmente incoadas en sede judicial.
(Artculo incorporado por art. 16 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 52 bis: Dao Punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el
consumidor, a instancia del damnificado, el juez podr aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que
se graduar en funcin de la gravedad del hecho y dems circunstancias del caso, independientemente de
otras indemnizaciones que correspondan. Cuando ms de un proveedor sea responsable del incumplimiento
respondern todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les
correspondan. La multa civil que se imponga no podr superar el mximo de la sancin de multa prevista en
el artculo 47, inciso b) de esta ley.
(Artculo incorporado por art. 25 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
ARTICULO 55. Legitimacin. Las asociaciones de consumidores y usuarios constituidas como personas
jurdicas reconocidas por la autoridad de aplicacin, estn legitimadas para accionar cuando resulten
objetivamente afectados o amenazados intereses de los consumidores o usuarios, sin perjuicio de la
intervencin de stos prevista en el segundo prrafo del artculo 58 de esta ley.
Las acciones judiciales iniciadas en defensa de intereses de incidencia colectiva cuentan con el beneficio de
justicia gratuita.
(Artculo sustituido por art. 28 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)

CONTRATOS EN PARTICULAR
CONTRATOS DE DISTRIBUCION
AGENCIA
CONCEPTO.Es el contrato por el cual una de las partes (proponente) le encomienda a la otra (agente de comercio) la tarea
de promover contratos y generar clientela. Ej.: la fbrica de alfombras Koltorian (proponente) que venda
nicamente en Bs. As. realiza un contrato de agencia con X (agente de comercio) para que se encargue de
conseguir clientes en todo el pas. Cuando X consigue un cliente nuevo lo contacta con Koltorian para que
lleve a cabo la transaccin, actuando el agente como simple intermediador. (Agente sin representacin).
PARTES.Proponente: generalmente se trata de una empresa. Es quien encomienda el trabajo.
Agente de comercio: salvo pacto en contrario de representacin, acta como simple intermediador.
NORMATIVA APLICABLE.En nuestro pas la actividad del agente comercial no est legislada. En algunos casos suele haber normas
especficas que regulan la actividad de determinados agentes: agentes de bolsa (ley 17.811); de seguros (ley
20.091 y 22.400); de viajes (ley 18.829 y dec. 2254/70); etc. Segn la doctrina, por analoga deberan
aplicarse las relativas al mandato y la comisin.
PRINCIPALES CARACTERSTICAS DEL AGENTE DE COMERCIO.a) es un comerciante;
b) estabilidad en la relacin con el proponente (contrato de duracin);
c) autonoma: no es un subordinado del proponente: realiza la actividad encomendada con autonoma;
d) generalmente se le atribuye una zona y en esa zona, la exclusividad;
e) puede estar provisto o no de representacin; si as fuere entonces puede celebrar directamente el contrato
en nombre de su proponente. Si no actuar como simple intermediador entre el proponente y el cliente;
f) retribucin: puede consistir en una cantidad fij a, en una comisin por contrato que haya concertado, o en
una combinacin de ambas.
OBLIGACIONES.- del proponente:
- perfeccionar el contrato gestionado por el agente, ya que si el agente cobra comisiones no podr cobrarlas
hasta entonces;
- pago de comisiones;
- indemnizacin por rescisin intempestiva de contrato por parte del proponente.
- del Agente:
- actuar siempre en inters del proponente;
- informar al proponente sobre la situacin del mercado;
- no atender dentro de la misma zona otra empresa competidora;
- rendir cuenta de las operaciones.
CONTRATO DE CONCESIN
MODALIDADES.El contrato de concesin puede ser:
A) Concesin para la venta; y
B) Concesin para la prestacin de servicios,
Se trate de uno u otro, es importante tener en cuenta que el concesionario acta en nombre y por cuenta
propia frente a terceros.
CONCESIN PARA LA VENTA
CONCEPTO.Es el contrato por el cual un fabricante (concedente) delega en una persona o empresa (concesionario) la
facultad de vender sus productos con exclusividad en una zona determinada. Ej.: la fbrica automotriz
Chevrolet (concedente) realiza un contrato de concesin con X (concesionario) para que venda autos Chevrolet
en Mar del Plata.
VENTAJAS.- para el concedente: logra colocar sus productos en el mercado.
- para el concesionario: obtiene la diferencia entre lo que pag el producto y el precio al que lo vende. Adems
comercializa un producto ya conocido en el mercado lo cual le facilita mucho la venta.
DERECHOS Y OBLIGACIONES.- Derechos del concedente:
- puede rescindir la concesin cuando quiera;
- impone un reglamento que regula las relaciones concedente-concesionario y concesionario-clientela; y puede
modificarlo cuando desee. Este reglamento, generalmente va anexado al contrato y es una especie de contrato
de adhesin que contiene las obligaciones del concesionario referentes, por ejemplo, a caractersticas del
local, forma de atender al pblico, horarios de atencin, ventas mnimas, atenciones post-venta, service, etc.
- Obligaciones del concedente:
- suministrar al concesionario las unidades y repuestos que necesite;
- respetar la exclusividad, es decir no otorgar otra concesin en la misma zona.
- Obligaciones del concesionario:
- servicio de venta, y de mantenimiento o reparacin (service) de los bienes de esa marca aunque no hayan
sido vendidos por l;
- informar a la concedente sobre la evolucin del mercado;
- respetar la exclusividad, es decir, vender nicamente productos de esa marca;
- tener un local adecuado;
- cumplir un horario mnimo;
- realizar publicidad;
- cumplir con lmites mnimos de venta
CONCESIN PARA LA PRESTACIN DE SERVICIOS
CONCEPTO.-

Es el contrato por el cual una institucin (concedente) delega en una persona o empresa (concesionario) la
facultad de explotar un servicio determinado dentro del establecimiento (explotacin de bares, restaurantes,
kioscos, libreras, etc). Ej.: el club 'Almagro' (concedente) realiza un contrato de concesin con X
(concesionario) para que explote un bar dentro del club.
CONTRATO DE DISTRIBUCIN
CONCEPTO.Es el contrato por medio del cual una de las partes (el distribuidor) se obliga a adquirir de la otra (distribuido,
fabricante o productor), mercaderas que ste fabrica, para colocarlas masivamente por cuenta y riesgo
propios, a cambio de un descuento sobre el precio de las mercaderas (margen de reventa) y tambin ventajas
para abonarlas (plazos, financiacin, etc.).
VENTAJAS.Al fabricante o distribuidor le conviene, porque as sus productos pueden llegar a lugares lejanos, sin tener
que montar uno all. Se usa para diarios, revistas, pelculas, libros, etc.
PARTES.Distribuidor: adquiere los bienes del fabricante para colocarlos en el mercado, en nombre propio.Distribuido (productor, fabricante, mayorista, importador): produce o fabrica los bienes que le provee al
distribuidor y fija su precio de reventa.
CARACTERES.1) Oneroso; 2) Bilateral; 3) Atpico e innominado; 4) No formal; 5) Consensual; 6) Conmutativo; 7) Tracto
sucesivo -de duracin-; 8) Comercial; 9) Intuitu personae; 10) De colaboracin.
FUNCIONAMIENTO.- El distribuidor obtiene los bienes con descuento sobre el precio de lista, y facilidades de pago.
- Se pacta: - una zona de exclusividad para evitar que se mezclen los distribuidores: cada uno vende en su
zona;
- que los distribuidores, no vendan, distribuyan o fabriquen mercadera en competencia;
- que el distribuido no venda o distribuya la misma mercadera que distribuye el distribuidor, en su zona de
exclusividad. (Es la lealtad comercial).
Todas estas clusulas admiten pacto en contrario, por la autonoma de la voluntad, ("contrato es ley para las
partes").
- El distribuidor acta en nombre propio y tiene autonoma e independencia con respecto al distribuido.
- La relacin entre las partes: se dan sucesivas compraventas o, por lo general se hace contrato de
suministro.
- Plazo del contrato: puede estar determinado o no (por lo general est determinado).
- Ganancia del distribuidor: la ganancia la hace l (no tiene un sueldo jo). Si no vendi la mercadera no
puede devolverla, debe pagarla igualmente (corre con ese riesgo). Soporta los daos o prdida de la
mercadera y la falta de pago de los clientes.
DERECHOS.- DEL DISTRIBUIDO: fijar el precio de venta de la mercadera y cobrarle al distri
buidor por la que le dio.
- DEL DISTRIBUIDOR: quedarse con la utilidad de la reventa.
OBLIGACIONES.- DEL DISTRIBUIDO:
1.- Cumplir con el contrato de buena fe y no rescindirlo intempestivamente.
2.- Proveer la mercadera correspondiente al distribuidor, en tiempo y forma oportuna. Las mercaderas deben
estar en ptimo estado
3.- Si se pact la exclusividad, no puede hacer negocios en la zona exclusiva, de la misma mercadera objeto
del contrato.
4.- Cumplir con las clusulas de
publicidad pactadas en el contrato, si las hubiere.
- DEL DISTRIBUIDOR:
1.- Cumplir con el contrato de buena fe y no rescindirlo intempestivamente.
2.- Si se pact, colocar la mercadera en forma exclusiva (no hacer negocios con la competencia: si soy
distribuidor de Coca-Cola no puedo distribuir Pepsi-Cola, en la misma zona).
3.- Cumplir con la cantidad de compras mnimas, pactadas en el contrato.
4.- Vender al precio que fij el distribuido. 5.- Distribuir en la zona delimitada. 6.- Pagarle al distribuido por
la mercadera.
NATURALEZA JURDICA.Es un contrato atpico, algunos lo identifican con el suministro, la compraventa, la consignacin, etc. Pero, la
mayora considera que es un contrato sui generis con un fin particular y caractersticas especiales.
NORMATIVA APLICABLE.No tiene regulacin propia, entonces se aplicar: lo pactado por las partes, normas anlogas y los principios
generales del derecho.
DIFERENCIA ENTRE DISTRIBUCIN Y AGENCIA.El agente es un intermediario, mientras que el distribuidor acta en nombre propio.
DIFERENCIA ENTRE DISTRIBUCIN Y CONCESIN.Algunos autores ven la diferencia en el bien objeto del contrato: en distribucin el objeto es mercadera comn
de consumo (ej.: libros o diarios), mientras que en la concesin el objeto sera mercadera de mayor tecnologa
(ej.: barcos, autos). Para otros, la diferencia est en que la concesionaria otorga una garanta ('service post
venta') cosa que en distribucin no se da.
CONTRATO DE SUMINISTRO
CONCEPTO.Contrato por medio del cual una parte (suministrante o proveedor) se compromete a cumplir con prestaciones
peridicas o continuadas frente a la otra parte (suministrado) durante un tiempo determinado o cuando el
suministrado segn sus necesidades las solicite, a cambio de un precio.
CARACTERES.-

1) Innominado; 2) Consensual; 3) No formal; 4) Conmutativo; 5) Bilateral; 6) De cambio; 7) De duracin: las


prestaciones son continuadas (el servicio se presta en forma ininterrumpida: ej: agua, tel., etc) o peridicas
(hay fechas de entrega, plazos que se repiten peridicamente: ej: los comestibles que recibe
un restaurant).
PARTES.Pueden ser personas fsicas o jurdicas y hasta agrupaciones de colaboracin o uniones transitorias. Las
partes son dos:
Suministrante: es el que debe entregar las cosas en forma y tiempo pactado.
Suministrado: es el que debe recibir esas cosas y pagar por ellas el precio acordado en el contrato.
NATURALEZA JURDICA.Es un contrato atpico. La doctrina est dividida: para algunos hay que aplicar las normas del contrato de
compraventa, para otros las de locacin de obra, y para otros, corresponde primero analizar el n del contrato
en s, su objeto, para luego ver qu normas son aplicables.
FORMA.No se impone ninguna en especial ya que es un contrato atpico, por ello las partes, que son los interesados
en la relacin, son los que van a elegir la forma.
LEGISLACIN.No est regulado pero hay fallos donde se establece que deben aplicarse, en la medida de las posibilidades, los
usos y costumbre comerciales.
CLASIFICACIN.a) Suministro de Derecho Privado.- Ej.: agua.
b) Suministro de Derecho Pblico (es aquel donde una de las partes es la Administracin Pblica y el objeto
del contrato es de orden pblico. Se aplican normas administrativas).- Ej.: Alumbrado, barrido y limpieza.
CARACTERSTICAS FUNDAMENTALES.- Continuidad.- cuando la entrega es en forma ininterrumpida y el suministrado, consume la cantidad que
quiere (Ej: el suministro de luz). Se abonar segn lo que se haya consumido en un perodo determinado (ej:
en un mes).
- Periodicidad.- cuando la entrega se hace en forma peridica y los intervalos entre cada prestacin son
regulares (ej: la panificadora que reparte cada dos das el pan en un restaurant). Se abonar al hacer cada
entrega o segn lo pactado en el contrato.
PACTO DE EXCLUSIVIDAD.Suele haber pactos de exclusividad tanto a favor del suministrado como del suministrante (o hasta de ambos).
Ejemplos:
- a favor del suministrante: el suministrado slo le compra a ese suministrante y no puede contratar a otro
proveedor una cosa similar (por ello algunos restaurantes tienen la lnea de Coca y no de Pepsi y viceversa).
- a favor del suministrado: el suministrante, dentro de la zona donde est el suministrado, slo puede
proveerle a l y a nadie ms.
VENTAJAS Y UTILIDADES.- Para el Suministrado: porque no tiene la preocupacin de quedarse sin esos bienes (ya sea para revender,
como en el caso de tener un local de ropa o de gastronoma; o para su consumo propio, como luz, gas, tel.,
etc). No tiene que salir a comprarlos de apuro y tiene garantizada una cantidad de elementos que
para l son indispensables.
- Para el Suministrante: porque no tiene que hacer mercadera de ms, porque ms o menos sabe con cuanta
demanda cuenta. Por ello disminuye su stock excedente, sin estar ocupando galpones o perdiendo la
mercadera que se arruina por no venderse.
OBJETO.El objeto de este contrato debe ser una cosa (art. 2311 C.C.: objetos materiales susceptibles de valor, energa
y fuerzas naturales susceptibles de apropiacin).
Para algunos autores, puede tratarse tanto de cosas consumibles como no consumibles o fungibles como no
fungibles, mientras que para otros solamente son vlidas las cosas consumibles o fungibles. Lo ms comn
es que sean cosas consumibles (ej.: comestibles).
Las cantidades a entregar pueden o no estar determinadas en el contrato. Si no lo estn se entiende celebrado
segn las necesidades del suministrado.
El suministro de la cosa debe hacerse en tiempo oportuno, conforme a lo convenido en el contrato.
DERECHOS Y OBLIGACIONES.Ambas partes deben cumplir con lo estipulado en el contrato sobre tiempo, cantidad, calidad, etc.
- El suministrante debe cumplir con la entrega de las cosas.
- El suministrado debe recibir las cosas pactadas y pagar el precio.
DIFERENCIAS CON LA COMPRAVENTA.En la compraventa, generalmente la cosa es una sola, se entrega de una sola vez y se transfiere la propiedad
(ej: compro un traje de poca colonial para una obra de teatro, lo pago y listo). En el suministro son varias
cosas a entregar en forma peridica y prolongada, y la entrega puede ser por venta, uso o locacin (ej:
suministro de trajes de poca colonial para ser usados en una obra de teatro durante 5 meses, a medida que
se vayan pidiendo y en la cantidad que vaya necesitando el suministrado para representar la obra).
MODIFICACIN o RESOLUCIN DEL CONTRATO (por causas ajenas a las partes).Puede ser por caso fortuito o fuerza mayor; por excesiva onerosidad sobreviniente; etc. Si el juez decide
resolver el contrato, los efectos ya cumplidos quedan firmes.
EXTINCIN.- Por incumplimiento grave (con o sin culpa de las partes).
- Por cumplimiento del plazo acordado.
- Si no hay plazo, cuando se terminen las necesidades del suministrado. Adems,
no habiendo plazo, cualquiera de las partes puede pedir la resolucin, previo
aviso (para que no sea abusivo ni dae a la otra parte).
FRANCHISING
CONCEPTO.Contrato por el cual una parte (franquiciante) propietaria de un nombre comercial, emblema identifcatorio,
patente industrial o marca registrada, con tecnologa que la caracteriza e identifica (know how) y

organizacin, instalaciones, estructuras, productos y una forma particular de prestar servicios, le cede a la
otra parte (franquiciado) una licencia para la explotacin o venta de esos productos o servicios y
aprovechamiento de su tecnologa de fabricacin (know how), organizacin, sistemas de comercializacin y
campaas publicitarias, a cambio de una contraprestacin peridica ms una especie de regala denominada
'royalty' que se va a aplicar sobre ventas de gran magnitud.
Nace en USA, en el ao 1850, cuando la conocida marca de mquinas de coser 'Singer' llega con un innovador
sistema de comercializacin en cadena, de sus productos. Ejemplos de franchising son: Me Donald's;
Blockbuster; Shell; Esso; BurgerKing; Hoyts Cinema; Pizza Hut; Coca Cola; Sheraton; Bonafde.
PARTES.- Franquiciante (franchisor o cedente): titular de esa marca registrada de productos que cede.
- Franquiciado (franchisee o concesionario): comerciante independiente que va a pagar para poder usar y
explotar esa marca registrada.
CARACTERSTICAS.-Todo el tema de instalacin inicial (ej.: carteles, mostradores, heladeras, mesas, etc) el franquiciado debe
comprrselo a quienes diga el franquiciante. Tambin la mercadera hay que comprrsela al franquiciante o a
las empresas que l diga (ej.: yo pongo franquicia de Me Donald's, tengo que comprar las papas de marca Me
Cain, las hamburguesas Good Mark, etc., no puedo comprarle al que yo quiera). A veces, puede resultar
conveniente, porque como el franquiciante compra en gran magnitud, los precios pueden ser ventajosos.
- Los locales no son propiedad del franquiciante, sino que se ponen por cuenta y cargo del franquiciado.
- Las partes son independientes financiera y jurdicamente una de la otra.
- Hay reglas muy estrictas que se le imponen al franquiciado: capacitacin rigurosa de los empleados; vender
a los precios que fije el franquiciante; realizar un mnimo de ventas en determinados plazos; prestar el servicio
exactamente como establece el franquiciante (ste controlar el cumplimiento de estas condiciones y el del
contrato en general, pudiendo rescindirlo sin indemnizacin si el franquiciado no cumple con el mismo).
- Plazo de duracin: normalmente est establecido en el contrato, pero puede no haber plazo.
VENTAJOSO PARA AMBAS PARTES.- Para el franquiciante, porque introduce sus productos y hace conocida su marca en nuevos mercados, sin
arriesgar su capital y ganando plata segura.
- Para el franquiciado, porque ya tiene asegurada la publicidad y una gran clientela (no de l, sino del
franquiciante) que confa en la marca y en sus productos.Adems tiene exclusividad territorial (sabe que en
esa zona no le van a poner otra franquicia, despreocupndose por la competencia). Todo se lo provee el
franquiciante o empresas con las que ste comercializa, con lo cual no se preocuparan por hacer compras.
CARACTERES.1) Consensual; 2) Bilateral; 3) Oneroso; 4) Atpico; 5) Conmutativo; 6) De tracto sucesivo; 7) Escrito; 8) De
empresa.
NATURALEZA JURDICA.Contrato atpico, de colaboracin empresarial ya que ambas partes se complementan para lograr el
emprendimiento (aunque en la realidad es el franquiciante el que impone pautas al franquiciado, quien debe
obedecer).
LEGISLACIN ARGENTINA.Este contrato todava no est regulado, por lo tanto, es atpico. Sin embargo, es importante tener en cuenta
algunos conceptos de la ley 25.15 6 de Defensa de la Competencia (B.O. 20/9/99) que podran llegar a ser
aplicados a la conducta de un franquiciante. Por ejemplo, el art. 1: dice que estn prohibidos y sern
sancionados los actos o conductas que tengan relacin con el intercambio de bienes o servicios, cuyo objeto o
efecto sea limitar, restringir, falsear o distorsionar la competencia o acceso al mercado, perjudicando el
inters econmico general. El art. 2 enumera conductas que pueden llegar a ser restrictivas de la
competencia: manipular el precio de venta o de compra de bienes o servicios; establecer obligaciones de
producir, distribuir, comprar o comercializar solo una cantidad limitada de bienes o (prestacin de servicios);
impedir a terceros que entren o permanezcan en el negocio; imponer condiciones discriminatorias para
comprar o vender bienes o servicios sin razn fundada; enajenar bienes o prestar servicios a precios inferiores
a su costo para desplazar a la competencia; etc. Por ltimo, el art. 46 de la ley enumera las distintas
sanciones a aplicar.
COMPETENCIA DESLEAL DEL FRANQUICIADO PARA CON EL FRANQUICIANTE.El franquiciado no debe realizar actos que impliquen competencia desleal, ya sea:
- durante la vida del contrato (ej: vigente el contrato no debe tener trato comercial con la competencia);
- despus de un tiempo de finalizado el mismo (ej: no poner un negocio similar que pueda confundir a la
clientela, la cual creyendo consumir la marca de la franquicia, consume otra);
- de por vida (ej: no podr revelar jams secretos de la empresa, su tecnologa, etc., tal el caso, de la frmula
detallada de la Coca Cola).
CLASES DE FRANQUICIAS.1) de distribucin de productos: (ej.: de ropa, alimentos). 2) de suministro de servicio: (ej.: hotelera).
COMPARACIONES.- con el Contrato de Distribucin: es aquel en que el fabricante de un producto le da al distribuidor la tarea
de colocarlos en forma masiva en una zona exclusiva por medio de vendedores que dependen del distribuidor,
(ej.: distribuidor de diarios, revistas, libros, etc.)
a) En la franquicia el que fabrica el producto a vender es el franquiciado, con los elementos que le provee el
franquiciante (ej: la materia prima y el know-how, etc). En la distribucin el que fabrica el producto es el
fabricante y no el distribuidor.
b) todo el tema de la instalacin, publicidad en cadena, servicio y atencin permanente, compras y suministro
de mercaderas, tecnologa de la marca (know-how), etc, no se da en la distribucin.
- con el Contrato de Concesin: el concedente (fabricante) le da al concesionario (comerciante) por tiempo
indeterminado el permiso para que compre un producto y luego lo revenda en zonas exclusivas a determinar.
(Ej.: concesionaria de automviles). Existe un reglamento.
a) en la franquicia adems del uso de la marca se est dando todo el tema del secreto del xito de
comercializacin de esa marca.
b) En la concesin, slo se da el permiso de comprar, no de fabricar.
OBLIGACIONES.- DEL FRANQUICIADO:

1.- Cumplir con las clusulas del contrato en general: cumplir con la capacitacin del personal, los horarios de
atencin, la correcta prestacin del servicio, las instalaciones exigidas, comprar las materias primas de las
marcas indicadas o suministradas por el franquiciante (ej.: en Me Donald's, las papas Me Cain, el
pan Fargo, las hamburguesas Good Mark, etc).
2.- Pagar una suma peridica (royalty) adems del pago inicial por el uso de la franquicia
3.- Mantener informado al franquiciante constantemente de como va el negocio, para que ste controle su
funcionamiento y resultados.
4.- Hacerse cargo de los riesgos y costos de la instalacin y responsabilizarse por el personal que tiene bajo su
mandato.
- DEL FRANQUICIANTE:
1.- Debe cumplir con el contrato: darle al franquiciado los manuales de funcionamiento, todo el sistema de
comercializacin (know how), la zona donde va a poner el local, etc.
2.- Puede financiarle la compra del local o de las maquinarias (que deben ser las que l establezca y que deben
ser iguales en todos los locales).
3.- 'Venderle'todo el mobiliario necesario. (Ya que el franquiciado debe comprarle a quien dice el franquiciante).
4.- Suministrarle peridicamente (o encargarse de que un 3 lo haga) la materia prima.
5.- Darle la autorizacin al franquiciado para que haga uso de su marca, de su publicidad y de posibles
nuevos productos que integre la cadena de locales (Ej.: sale una nueva clase de hamburguesa).
6.- Asesorarlo en todo lo que necesite el franquiciado.
RESPONSABILIDAD DEL FRANQUICIANTE POR HECHOS DEL FRANQUICIADO:
En este tema hay que tener presente que los clientes no son del franquiciado, sino que son del franquiciante,
de la marca y que confan en el prestigio de ella. Si el cliente est mal atendido o se intoxica al consumir un
producto de esa marca, la mayora de la doctrina considera que hay responsabilidad del franquiciante, porque
ste debe controlar, y si no lo hizo, no cumpli su parte. Igualmente le cabe al franquiciante la posibilidad de
ir luego contra el franquiciado y hasta de revocarle la franquicia por incumplimiento. (Es importante tener en
cuenta la ley 24.240 de defensa del consumidor).
EXTINCIN.Como es un contrato que no est legislado, se considera que se extingue segn el modo normal de extincin
de todos los contratos, o sea:
1) por cumplimiento del objeto;
2) porque se cumpli la condicin resolutoria a la que estaba sujeto el contrato;
3) venci el plazo estipulado;
4) porque las partes decidieron rescindir (mutuo acuerdo).
Y adems:
5) por caso fortuito o fuerza mayor;
6) por excesiva onerosidad sobrevniente (teora de la imprevisin);
7) por pacto comisorio (para el caso de incumplimiento de alguna de las partes).
LA COMPRAVENTA
IMPORTANCIA DE LA COMPRAVENTA.- Es el ms importante de los contratos, tanto desde el punto de
vista jurdico como econmico. La circulacin de los bienes en general se produce por la compraventa, pues la
mayora de los actos jurdicos de un hombre consisten en vender y comprar. Su importancia tambin reside
en que algunas de sus normas son aplicables a otros contratos (ej: a la permuta, a la cesin de crditos, a la
locacin, etc).
EVOLUCIN.- La compraventa nace como una evolucin de la permuta (cambio o trueque). Antiguamente, el
comercio se realizaba a travs del trueque: el hombre cambiaba lo que l tena por otras cosas que necesitaba
y que tenan los dems. Al intensificarse el comercio, el trueque no fue suficiente, apareci la moneda como
comn denominador de los valores, y a partir de all, el trueque perdi importancia y fue reemplazado por la
compraventa 'al contado': un hombre entregaba una cosa a otro, y ste le pagaba por ella un precio en
moneda. Posteriormente, aparecieron los plazos para pagar el precio y para entregar la cosa.
DOBLE RGIMEN.- En la Argentina, la compraventa tiene un doble rgimen, por un lado la compraventa
civil (tratada en el Cdigo Civil ampliamente a travs de 111 artculos), y por otro lado, la compraventa
comercial (tratada en el Cd. de Comercio en pocos artculos). La compraventa civil constituye el rgimen
bsico o comn, en tanto que la compraventa comercial constituye el rgimen de excepcin por sus
diferencias (distinta jurisdiccin; objeto: cosas muebles; rgimen de las cosas ajenas; etc).
COMPRAVENTA CIVIL
CONCEPTO
Art. 1323.- "Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de
una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero".
Denominacin: compraventa, compra y venta, compra-venta, o simplemente 'venta', son denominaciones
usadas indistintamente.
Las partes son: el vendedor (que se obliga a transferir la propiedad de la cosa) y el comprador (que se obliga a
recibir la cosa y a pagar el precio).
Los elementos esenciales propios de este contrato son:
a) la cosa vendida (arts. 1334 a 1348) y
b) el precio cierto en dinero (arts. 1349 a 1356).
Aclaramos, que 'el consentimiento' no es un elemento esencial propio de la compraventa, sino un elemento
comn de todos los contratos. Sin consentimiento no hay compraventa, pero sin consentimiento tampoco hay
locacin, comodato, cesin, permuta, etc.
CARACTERES.- (Regla: bi-con-con-one-nofor)
a) Bilateral: porque hay obligaciones recprocas para las partes.
b) Consensual: porque se perfecciona y produce sus efectos por el slo hecho del consentimiento. Desde el
momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, el contrato queda concluido y nacen
las obligaciones de los contratantes: el vendedor queda obligado a entregar la cosa y el comprador queda
obligado a pagar el precio.
La tradicin (entrega de la cosa) ser necesaria slo para que el comprador adquiera la propiedad sobre la
cosa, pero no es necesaria para perfeccionar el contrato de compraventa.

d) Conmutativo: por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo, porque las prestaciones son
ciertas y equivalentes. Por excepcin, en algunos casos puede ser aleatorio.
c) Oneroso: porque la prestacin de una parte se da en miras de la contraprestacin que debe realizar la otra
parte. As, la cosa por el precio, el precio por la cosa.
e) No formal: porque se perfecciona por el slo hecho del consentimiento de las partes, sin requerirse forma
especial para celebrarlo. Excepcin: tratndose de inmuebles, se requiere escritura pblica.
COMPRAVENTA Y TRANSFERENCIA DEL DOMINIO. SISTEMAS.
Una cosa es el contrato de compraventa en s mismo y otra es la transferencia del dominio o propiedad de la
cosa. Sobre el contrato de compraventa, ya vimos que l es consensual: queda concluido por el solo
consentimiento de las partes.
Pero, en qu momento se produce la transferencia de la propiedad de la cosa vendida?, o en otras palabras,
desde cuando el comprador pasa a ser propietario de la cosa?. Segn el sistema que se adopte: desde que se
concluy el contrato o desde que se le hizo entrega de la cosa.
1) Sistema romano: la propiedad de la cosa no se transmita por el solo hecho de la compraventa. El contrato
de compraventa slo haca nacer la obligacin del vendedor de entregar la cosa al comprador. Por ello, para
adquirir la propiedad de la cosa se necesitaba la tradicin (entrega material de la cosa al comprador).
2) Sistema francs: el contrato de compraventa implicaba la transmisin de la propiedad (aunque an no se
hubiese entregado la cosa o pagado el precio). Por ello, se dice que en el derecho francs la compraventa es
'traslativa del dominio'.
3) Sistema del Cdigo Civil Argentino: Nuestro Cdigo sigui el criterio romanista. El contrato de
compraventa por s slo no es suficiente para transmitir la propiedad (slo hace surgir el derecho del
comprador de exigir que se le entregue lo que ha comprado, pero no como propietario, sino como 'acreedor de
una obligacin'), para que la transmisin se produzca es necesario algo ms: la tradicin (entrega) de la cosa
al comprador (arts. 577, 1416, 3265, etc). Art. 577: "Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere
sobre ella ningn derecho real". La transmisin de la propiedad slo se produce por la tradicin. Excepcin:
cuando se trata de inmuebles, se requiere adems, la escritura pblica y la inscripcin en el Registro de la
Propiedad para que sea eficaz respecto de terceros (art. 2505).
LAS VENTAS FORZOSAS. CASOS.
El consentimiento es un elemento esencial de todos los contratos. En la compraventa, el acuerdo de
voluntades debe recaer sobre la naturaleza del contrato (compraventa), y tambin sobre los elementos propios
de la compraventa: la cosa y el precio. Sin embargo, existen situaciones en que parece faltar el consentimiento
-son las llamadas VENTAS FORZOSAS- en las cuales una persona 'es obligada a vender1, a desprenderse de
algo de su propiedad aunque no quiera. Estos casos, estn enunciados en el art. 1324 a travs de 5 incisos.
Art. 1324: "Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurdica de
hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: .......
1. (por expropiacin).- INC. 1) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin por
causa de utilidad pblica. En este supuesto, no hay venta sino expropiacin. (La expropiacin, conf. a la C.N.
debe ser por causa de utilidad pblica, calificada por ley y previamente indemnizada. Se rige por normas de
derecho pblico).
2. (por convencin o testamento).- INC. 2) Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al
propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada. Obligado a vender 'por una convencin' es
quien ha hecho 'una promesa de venta' o quien al comprar se oblig a su vez vender la cosa (ej: pacto de
retroventa); obligado a vender 'por un testamento' es el heredero al cual en el testamento el testador le ha
ordenado vender una cosa a determinada persona. En ambos casos, no parece haber venta forzosa; en el
primer caso, porque al comprar saba que luego tena que vender; en el segundo, la venta es el cargo a
cumplir por la liberalidad del testador.
3. (por divisin de condominio).- INC. 3) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos,
y alguno de ellos exigiese el remate. Lo que tiene caracterstica de 'forzoso' es la divisin del condominio, pero
no la venta, ya que la venta puede evitarse si los otros condminos compran la parte del que exigi la
liquidacin del condominio.
4. (por ejecucin judicial).- INC. 4) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados
en virtud de ejecucin judicial. Es muy usual. Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor embarga bienes
del deudor hasta cubrir el crdito; luego el bien embargado sale a remate en subasta pblica y se adjudica al
mejor postor. La naturaleza jurdica esta venta es materia controvertida, plantendose fundamentalmente
quin es el vendedor?. Para algunos, la venta la realiza el rgano pblico en representacin del deudor
(dueo de la cosa); para otros, en representacin de los acreedores. Y para otros, el que vende es el rgano
pblico, pero no lo hace en representacin de nadie, sino a nombre propio, es decir, en ejercicio de su funcin
jurisdiccional.
5. (por el administrador de bienes ajenos).- INC. 5) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos
la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. Es el caso del tutor que
debe proceder a la venta de los bienes del pupilo (ver arts. 436 y 440).
CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
ART. 1357: "Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es
propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz
de vender, con las excepciones de los artculos siguientes".
La capacidad es la regla y la incapacidad es la excepcin. Se puede decir vlidamente que: 'todos pueden
comprar y todos pueden vender, salvo que la ley se los prohiba'. Por ello, para saber si una persona puede
celebrar una compraventa, no debemos buscar la norma que lo autoriza (porque la capacidad es la regla), sino
ver si hay alguna disposicin que se lo prohiba. En definitiva, lo que interesa realmente son las
incapacidades.
INCAPACIDADES DE HECHO.Por los principios generales sobre capacidad (ver arts. 54, 55 y 128), no pueden comprar ni vender (salvo, por
medio de sus representantes legales): las personas por nacer; los menores de edad (impberes o adultos); los
dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, los inhabilitados judicialmente
(semialienados y prdigos, art. 152 bis) y los penados por ms de 3 aos. Si el incapaz de hecho celebra el
contrato, la nulidad es relativa y se podr confirmar posteriormente el acto. Respecto de los menores, hay dos
excepciones: a) desde los 18 aos pueden comprar y vender los bienes adquiridos con el producto de su
trabajo; b) los menores emancipados pueden disponer de sus bienes (salvo que los hayan recibido a ttulo
gratuito, en cuyo caso necesitan autorizacin del juez; art. 135).

INCAPACIDADES DE DERECHO.Las incapacidades de derecho para celebrar compraventa deben estar expresamente establecidas por la ley; y
ellas son las que analizaremos a continuacin.
1) Los ESPOSOS ENTRE s.- (art. 1358: "El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer,
aunque hubiese separacin judicial de los bienes de ellos"). La prohibicin se funda en la necesidad de evitar
que -mediante esta transferencia de bienes de uno al otro- se puedan burlar los derechos de los acreedores
(del esposo o de la esposa) o de los herederos, afectndose la legtima. La prohibicin no rige si estn
divorciados. El contrato entre esposos es nulo, de nulidad absoluta. Los jueces deben declararla de oficio, es
decir, aunque no haya peticin de parte (art. 1047).
2) PADRES, TUTORES Y CURADORES.- Ellos no pueden vender bienes suyos a los que estn bajo su guarda
o patria potestad (art. 1359). Tampoco los pueden comprar a los incapaces (art. 1361, incs. 1 y 2). Y en
general, no puede haber ningn contrato entre ellos (art. 279). La prohibicin protege al incapaz y evita que el
padre, tutor o guardador realice operaciones abusivas que lo beneficien a l y perjudiquen al incapaz. Si se
viola la prohibicin, el contrato es nulo, de nulidad relativa, y por lo tanto, confirmable por el incapaz al
desaparecer la incapacidad.
3) ALBACEAS.- (art. 1361: "Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta
persona:... inc. 3) A los albaceas, de los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo"). La
prohibicin tiende a evitar que el albacea perjudique a los herederos y acreedores, comprando para s a un
precio menor de lo que realmente valen, los bienes de la testamentaria a su cargo. Si se viola la prohibicin es
nulo, de nulidad relativa.
4) MANDATARIOS.- (art. 1361: "Es prohibida la compra... INC. 4) A los mandatarios de los bienes que estn
encargados de vender por cuenta de sus comitentes"). La prohibicin tiende a evitar que los mandatarios
(legales, convencionales o judiciales) perjudiquen al mandante, comprando para s a un precio menor de lo
que realmente valen, los bienes que se le han encargado vender. Si se viola la prohibcin, el acto es nulo, de
nulidad relativa.
5) EMPLEADOS PBLICOS.- (art. 1361: "Es prohibida la compra... INC. 5) A los: empleados pblicos, de los
bienes del Estado, o de las Municipalidades, de cuya administracin o venta estuviesen encargados"). La
prohibicin tiende a evitar 'negociados' por parte del empleado pblico. Si se viola la prohibicin, el acto es
nulo, de nulidad absoluta. El empleado deba estar encargado de la administracin o venta del bien; si no lo
est, puede comprar vlidamente.
6) Jueces, Abogados, Fiscales, etc.- (art. 1361: "Es prohibida la compra INC. 6) A los jueces, abogados,
fiscales, defensores de menores, procuradores escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio
ante el Juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio"). Ej: un juez no
podr comprar bienes de juicios que tramitan en su juzgado pero s bienes de juicios que tramitan ante otro
juez. La prohibicin se funda en razones de moral. Si se viola la prohibicin el acto es nulo, pero de nulidad
absoluta o de nulidad relativa?. Merece tenerse en cuenta la distincin que hace Borda: a) si se trata del juez
o de funcionarios de la administracin de justicia (fiscal, asesor, defensor de menores, secretarios), la nulidad
es absoluta porque hay en juego motivos de orden pblico; b) si se trata de abogados y procuradores o peritos
de parte, la nulidad es slo relativa, porque no est en juego el orden pblico y slo existe el inters privado;
por ello, la parte interesada pueda confirmar el acto si as lo desea.
7) MNISTROS NACIONALES Y PROVINCIALES.- (art. 1361:....INC. 7: "Es prohibida la compra a los Ministros
de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico, o corporacin civil o religiosa, y
a los Ministros Secretarios de los Gobiernos de Provincia, de los bienes provinciales o Municipales, o de las
corporaciones civiles o religiosas de las Provincias"). Se quiere evitar que el funcionario aproveche su funcin
y su influencia para lograr que se vendan los bienes y especular con su adquisicin. Si se viola la prohibicin
el acto es nulo, y segn la jurisprudencia, de nulidad absoluta. Borda distingue: a) si los bienes adquiridos
son del Estado, la nulidad es absoluta; b) si los bienes adquiridos son de personas jurdicas privadas (ej:
establecimientos pblicos, corporaciones civiles o religiosas), la nulidad es slo relativa, y por lo tanto,
confrmable.
LOS ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS: COSA Y PRECIO
LA COSA
CONCEPTO.La cosa -al igual que el precio- es un elemento esencial propio de la compraventa; sin 'cosa' no hay
compraventa.
Qu cosas pueden ser vendidas?
Art. 1327: "Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas
futuras, siempre que su enajenacin no sea prohibida".
PRINCIPIO GENERAL.Esto ultimo, nos remite al 'objeto de los contratos' (arts. 1167 a 1179) y al 'objeto de los actos jurdicos' (art.
953), y de la concordancia de esas normas extraemos como principio general que: TODAS LAS COSAS
PUEDEN SER VENDIDAS, pero siempre que renan determinados requisitos.
REQUISITOS.a) Debe ser una 'cosa' en sentido propio: o sea, un 'objeto material susceptible de tener un valor' (art.
2311). La energa elctrica, energa atmica, etc., son consideradas 'cosas' y pueden ser objeto de la
compraventa. Si se tratara de un objeto inmaterial, de un derecho, no habra compraventa, sino contrato de
'cesin de derechos'.
b) que su venta no est prohibida por la ley (art. 1323).- Es prohibida la venta de cosas que estn 'fuera del
comercio' (conf. 2336 a 2338), sea por su destino (ej: bienes pblicos del Estado: como ser mares, puertos,
plazas, playas, etc.) o por razones de orden pblico (ej: sueldos, beneficios previsionales, herencia futura,
alimentos futuros, etc.). Cuando la ley lo autoriza, la prohibicin puede resultar de un contrato. Ej:
prohibicin por 10 aos al donatario de vender la cosa recibida (art. 2613); prohibicin de vender a
determinada persona (art. 1364); prohibicin de pedir la venta o divisin de la cosa comn, por 5 aos (conf.
art. 2693); etc.
c) La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada (art. 1333).- Tal es lo que sucede
cuando la cosa es cierta (ej: la casa de calle Chile 942 de Capital Federal; el auto Ford Mondeo, Mod. 99,
patente BOB 667) o incierta, pero se ha determinado su especie y cantidad (fungibles) Ej: 100 litros de vino
tinto comn de mesa; 5 toneladas de arroz de determinada calidad; etc.
Se pueden vender todos los bienes presentes o futuros de una persona, o una parte de ellos?. (Ej: vende
todos los bienes que posea o adquiera hasta fin de ao). No, porque la ley considera que en este supuesto la

cosa es 'indeterminable' (art. 1334), salvo que se determina la especie y cantidad (art. 1335). Ej: vendo todos
los cuadros de mi casa de Crdoba; vendo todas las ovejas de m estancia de Junn; etc.
d) La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (cosa futura).- No puede
haber venta de una cosa 'que no ha existido nunca' o que 'ha dejado de existir al formarse el contrato', porque
en este caso el contrato es nulo por falta de objeto (conf. 1328, 1 parte). Pero, puede recaer sobre una 'cosa
futura', siempre que se aclare esa situacin y bajo la condicin de que la cosa llegue a existir luego.
e) La cosa debe pertenecer al vendedor.- Porque, en principio, para poder vender vlidamente una cosa es
necesario ser dueo de ella, ya que el art. 1329 expresa: "Las cosas ajenas no pueden venderse..." (primera
parte). Este principio tiene varias excepciones, razn por la cual lo vamos a tratar por separado.
VENTA DE COSA AJENA Es vlida la venta de cosa ajena?.- Art. 1329: "las cosas ajenas no pueden
venderse". Este principio es correcto, porque en la compraventa, el fin es transmitir la propiedad, y si el
vendedor no es dueo de la cosa, no puede transmitir vlidamente la propiedad de ella.
Pero, el principio tiene muchas excepciones (casos en las que la venta de cosa ajena es vlida). Por ello, la
doctrina aclara: lo que realmente prohibe la ley es vender la cosa ajena 'como si fuera propia'
Excepciones.- Casos en que la venta de cosa ajena es vlida:
1) Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, pero teniendo pleno conocimiento de
esa circunstancia (ej: el vendedor manifiesta que la cosa es ajena). El contrato es vlido, pero debe
interpretarse en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su verdadero dueo para
transmitirla luego al comprador (J.A. 1964-IV-141).
2) Cuando se trata de cosas fungibles. (Ej.: se venden 10.000 naranjas). En este caso, las cosas vendidas se
determinan en el momento de la entrega. Por lo tanto, lo importante es que el vendedor sea dueo de las
cosas al entregarlas y no al celebrar el contrato.
3) Cuando la cosa mueble fue entregada al comprador y no es robada ni perdida. En este caso, el comprador de
buena fe puede invocar el art. 2412: la 'posesin de buena fe de cosa mueble, no robada ni perdida', crea la
presuncin de propiedad.
4) Cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe (ver art. 3430:
cosa mueble adquirida al heredero aparente).
5) Cuando el verdadero dueo ratifica la venta (art. 1330, 1 p.) o cuando el vendedor llega a ser posteriormente
dueo de la cosa, sea como sucesor universal o singular (arts. 1330, 2 p. y 2504).
VENTA DE COSA AJENA EN EL CDIGO DE COMERCIO.El Cdigo Civil, dice que "las cosas ajenas no pueden venderse" (1329). El Cdigo de Comercio, por el
contrario, establece que "la compraventa de cosa ajena es vlida" (art. 453).
La contradiccin entre ambos artculos -como dice Borda- es ms aparente que real, pues:
a) Tanto en el derecho civil como en el comercial, la contratacin sobre una cosa ajena es vlida, cuando el
vendedor manifiesta que la cosa es ajena. En este supuesto el contrato debe interpretarse en el sentido de que
el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su dueo, para luego transmitirla al comprador.
b) Tanto en el derecho civil como comercial, hay nulidad si se vende la cosa ajena 'como si fuera propia'.
EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA.1) Para el verdadero dueo de la cosa.- Como no ha sido parte en el contrato, en principio la venta le es
inoponible y no puede perjudicarlo: no puede ser obligado a entregar la cosa al comprador; y si la cosa ya
estuviese en poder del comprador, el verdadero dueo puede reivindicarla.
Por excepcin, la venta es oponible al verdadero dueo si l ratific la venta (art. 1330); si el comprador
invoca el art. 2412 o el art. 3430 ;si el comprador ha posedo la cosa el tiempo suficiente para adquirirla por
prescripcin (arts. 3999, 4015, 4016 y 4016 bis).
2) Para las partes (vendedor y comprador).- si ambas saban que la cosa era ajena, el contrato es vlido, en el sentido de que el vendedor se obliga a
adquirir la cosa de su dueo, para luego transmitirla al comprador;
- si ambos ignoraban que la cosa era ajena, el contrato es anulable por cualquiera de los dos. El vendedor
debe devolver el precio y pagar daos y perjuicios.
- si slo el vendedor sabe que la cosa es ajena, el contrato es anulable a pedido del comprador. El vendedor
debe devolver el precio y pagar daos y perjuicios.
- si slo el comprador sabe que la cosa es ajena, el contrato es anulable a pedido del vendedor. El comprador
no puede reclamar la restitucin del precio (art. 1329).
CONVALIDACIN DE LA VENTA.La convalidacin del acto hace desaparecer la nulidad. La convalidacin se produce por las causas
mencionadas en el art. 1330:
1) Por la ratificacin del verdadero dueo de la cosa (art. 1330. 1 parte).
2) Si luego de la venta, el vendedor adquiere el dominio de la cosa (art. 1330, 2 parte y 2504), sea por
sucesin universal (heredero del propietario) o por sucesin singular (comprador, donatario, legatario, etc.).
Tambin hay convalidacin si el vendedor es heredado por el verdadero dueo, pues en este caso se produce
confusin entre el verdadero dueo.
VENTA DE COSA PARCIALMENTE AJENA (cosa en condominio).Es vlida la venta que haga uno de los condminos de la cosa indivisa que posee con otros?.
a) Si vende slo su parte indivisa: esa venta es vlida (art. 2677), porque la 'parte indivisa' es suya, le
pertenece, y por lo tanto, puede disponer de ella.
b) Si vende 'la totalidad de la cosa en condominio': la venta es nula (arts. 1331 y 1329), porque est vendiendo
algo que no le pertenece. Y la nulidad alcanza 'an a la porcin del vendedor' (art. 1331).
El condmino que vendi la totalidad del bien, 'debe pagar al comprador que ignoraba que la cosa era comn
con otros, los daos y perjuicios que le resulten de la anulacin del contrato' (conf. art. 1331, seg. parte).
La nulidad del acto desaparece si hay convalidacin (ej: los otros condminos ratifican la venta; el vendedor
adquiere el resto de la cosa por sucesin universal o particular).
VKNTA DE COSA FUTURA.
El art. 1327 dice: "Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean
cosas futuras...".
Pero, para que la venta de una cosa futura sea posible, es necesario que los contratantes sepan que la cosa
no existe an, pero esperen que posteriormente exista. Ej: tengo una yegua preada y vendo el potrillo que de
ella ha de nacer; tengo 500 naranjos y vendo la fruta que ellos habrn de producir).

En los ejemplos dados, se vende una cosa futura (el potrillo, la fruta), que si bien no existen al momento del
contrato son susceptibles de existir posteriormente. Lo que no se puede hacer es vender una cosa que nunca
ha existido ni existir, o que ya ha perecido. Ej: vendo mi caballo 'Trueno', pero resulta que al contratar el
caballo ya estaba muerto. En este supuesto, la venta es nula por carecer de objeto, ya que no hay ninguna
posibilidad de que la cosa llegue a existir. El art. 1172 prohibe este tipo de contratos.
La venta de una cosa futura puede asumir dos formas diferentes:
A) Como contrato condicional (Venta de cosa esperada'): las obligaciones de los contratantes -pagar el precio;
entregar la cosa- quedan subordinadas a que se cumpla la condicin suspensiva: que la cosa llegue a existir
(ej: que el potrillo nazca). Por el contrario, si la condicin suspensiva no se cumple, la venta queda sin efecto,
como si nunca hubiera existido (arts. 1178 y 548).
B) Como contrato aleatorio ('venta de esperanza'): el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a
existir, sea en su totalidad o slo en parte. Lo que secompra es 'lo que resulte', 'una esperanza1. Esa
esperanza es el objeto del contrato, y el comprador asume el riesgo de que nada resulte o de que resulte
menos de lo que esperaba, y en ambos casos igual deber pagar el precio.
En la 'venta de esperanza', el comprador puede asumir el riesgo de que la cosa:
1) no llegue a existir en su totalidad (art. 1332, 1 p.), Ej: asume el riesgo de que el potrillo nazca muerto;
asume el riesgo de que la cosecha se pierda totalmente. Si el potrillo nace muerto o la cosecha se pierde
totalmente porque cay una helada, el comprador igual deber pagar el precio. As surge del art. 1404.
2) en cualquier cantidad; es decir: en menor cantidad de lo que se espera (art. 1332, 2 parte).
Ejs: compra la cosecha pensando que podr sacar 1000 cajones de fruta, pero cae granizo y slo obtiene 300
cajones.
En este caso, el comprador asume el riesgo de que la cosa no exista en la cantidad esperada, pero no asume
el riesgo de que ella no exista en absoluto. Por ello, si la cosa no existe en ninguna cantidad, no deber pagar
el precio (art. 1405).
EL PRECIO
CONCEPTO.El precio es 'la contraprestacin que efecta el comprador, por la cosa que el vendedor le entrega en
propiedad'. Se trata de un elemento esencial propio de la compraventa y est tratado en los arts. 1349 a
1356.
REQUISITOS.El precio debe reunir tres requisitos:
1) Debe ser en dinero (art. 1323).- Si el precio no es en dinero, no hay compraventa. Ej: si en vez de dinero,
el comprador entrega una cosa, habr permuta; si entrega un servicio o trabajo, habr 'dacin en pago' o un
contrato innominado, pero no contrato de compraventa. Si el precio es mixto, es decir 'parte en dinero y parte
en una cosa' (ej: vendo mi casa en $ 200.000, y convengo que el pago se har en $ 150.000 en efectivo y por
el resto entrego un camin) el contrato ser de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de venta si es mayor
la suma de dinero (art. 1356). Esto slo tiene valor terico porque en la prctica la permuta se rige por las
reglas de la compraventa (art. 1492). El pago del precio en dinero, puede hacerse al contado (sea en el
momento del contrato, o contra entrega de la cosa) o a plazo, es decir, convenirse que el pago se har ms
adelante.
2) Debe ser cierto (art. 1349).- Esto significa que debe ser 'determinado o determinable'. El precio es cierto en
los casos del art. 1349: a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar. (Ejemplo: vendo mi auto en un precio de $ 10.000). b) cuando se deje su determinacin al arbitrio de una
persona determinada.- (Ej: vendo mi quinta en el precio que fije el contador Alberti Alberto). c) cuando lo sea
con referencia a otra cosa cierta.- (Ej: vendo mi quinta por el mismo precio que vendi la suya mi vecino Jorge
Rodrguez).
3) Debe ser serio.- Es decir, un precio real, verdadero, efectivo. Este requisito no lo exige expresamente el
Cdigo, pero la doctrina coincide en que si no hay precio 'serio' no hay compraventa. El precio no es serio: 1)
Cuando es un precio SIMULADO (o ficticio): en general, rene esta caracterstica 'cuando el vendedor no ha
tenido la intencin de exigirlo'. (Ej: se simula pagar $ 300.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el
precio en realidad no se paga). En este supuesto, no existe realmente precio, y sin precio no hay venta; no
obstante, el acto podr valer como donacin. 2) Cuando es un precio IRRISORIO: cuando es tan bajo que
equivale a nada. La denominacin de 'irrisorio', se debe a que el precio es tan bajo, tan absurdo, que causa
risa. ( Ej: vendo una casa en tres pesos; vendo mi auto nuevo en 5 pesos). Ac tampoco existe precio, y por lo
tanto, el contrato no puede valer como venta, aunque s podemos estar en presencia de una donacin.
PRECIO VIL.El 'precio vil' debe diferenciarse del 'precio irrisorio', pues el irrisorio anula la venta y el precio vil en principio
no la anula. Hay 'precio vil', cuando existe una desproporcin evidente entre el valor de la cosa y el precio
convenido. Ej: se vende en $ 40.000 una propiedad cuyo valor normal es de $ 150.000. Entre el 'precio vil' y el
'precio irrisorio' simplemente hay una diferencia de grado. Cuando existe 'precio vil', no puede decirse que no
hay un precio serio, pues las partes lo han convenido libre y seriamente para realizar la venta. Por lo tanto,
aunque el precio sea vil, hay precio serio y por ende, hay contrato de venta vlido. Pero, esto no impide que la
parte perjudicada pueda luego impugnar el contrato y obtener la nulidad del mismo si invoca el vicio de lesin
subjetiva (art. 954).
NULIDAD POR INDETERMINACIN DEL PRECIO.Relacionado con la indeterminacin del precio, el art. 1355 establece que el contrato es nulo en los casos
siguientes:
1) Si el precio fuere indeterminado. (Ej: se vende una casa sin fijar el precio).
2) Si la cosa se vende 'por lo que fuese su justo precio', o 'por lo que otro ofreciera' por ella. - Son expresiones
muy ambiguas y arbitrarias que generaran litigios, y por ello el Cdigo no las admite.
3) Si el precio se dejase al arbitrio de uno de los contratantes. (Ej: se vende la cosa por el precio que el
comprador quiera pagar).- Sera arbitrario y perjudicial para una de las partes.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
ENUMERACIN.De los arts. 1408 a 1423 surge que las obligaciones fundamentales del vendedor
son:
1) CONSERVAR LA COSA VENDIDA, sin modificarla, hasta su entrega (arts. 1408 y 1416).
2) ENTREGAR LA COSA al vendedor (arts. 1409,1410, 1412,1413, 1417 y 1422).
3) RECIBIR EL PRECIO (art. 1411).

4) GARANTIZAR AL COMPRADOR CONTRA EVICCIN Y vicios REHIDIBITORIOS de la cosa


(art. 1414).
5) PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA de la cosa (art. 1415).
1) CONSERVAR LA COSA, sin modificarla, hasta su entrega.Celebrado el contrato de compraventa, a veces la entrega de la cosa es inmediata, pero otras veces transcurre
un tiempo hasta el momento de entregarla y en este ltimo caso el Cdigo impone al vendedor la obligacin de
conservar la cosa tal como se hallaba el da del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado
(art. 1408) Ej: si vendo una casa que debo entregar dentro de un mes, no debo hacerle modificaciones, como
pueden ser, sacarle una puerta o ventana, cerrar un patio, voltear una pared, etc. (salvo autorizacin del
comprador) y debo conservarla en buen estado hasta que llegue el momento de la entrega. Los gastos de
conservacin son a cargo del vendedor (conf. art. 1415), sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario
(conf. art. 1415). La obligacin de conservacin de la cosa rige slo cuando se trata de cosas ciertas (ej: mi
caballo 'Trueno'). No se aplica cuando se trata de cosas inciertas (slo determinadas por su gnero: uno de
mis 100 caballos) o de cantidades de cosas (ej: 50 cajones de ciruelas, etc), porque hasta la individualizacin
de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo gnero o especie (conf.
arts. 602, 606 y 607).
2) ENTREGAR LA COSA al comprador.Es la obligacin ms importante del vendedor, pues el comprador slo adquiere la propiedad de la cosa
cuando se le hace tradicin de la misma, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado. Habr
tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere
(art. 2377, seg. parte).
Modo de entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesin y con
todos sus accesorios...". "Libre de toda otra posesin...", significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo
que transmite, que la cosa no est en posesin de otra persona (art. 2401). Esto no significa que la cosa no
est 'ocupada', pues la cosa puede estar prestada o dada en locacin a otro, pero como ste no tiene
pretensiones de ser dueo, se considera que la cosa est 'libre de toda otra posesin'. Desde luego, la
existencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta. La cosa se debe entregar "con todos
sus accesorios", es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y
comodidad.
Tiempo de la entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida... en el da convenido, y si no
hubiese da convenido, el da que el comprador lo exige". La entrega debe ser hecha el da que fije el contrato,
pero si no se ha fijado plazo, el comprador tiene derecha a exigir la cosa en cualquier momento, incluso
inmediatamente.
Lugar de la entrega.- La entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato, y si no hubiese nada
convenido, en el lugar en que se encontraba la cosa en la poca del contrato (conf. art. 1410).
Excepciones a la obligacin de entregar.- El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida: a) Cuando el
comprador no paga el precio y la venta es al contado.- El vendedor puede negarse a entregar la cosa vendida,
mientras el comprador no le pague el precio (arts. 1418 y 1428). A este derecho del vendedor a no entregar la
cosa en tanto no se le pague algunos lo llaman 'derecho de retencin', pero en realidad se trata una aplicacin
de la "exceptio nom adimpleti contractus". b) Cuando la venta es a crdito y el comprador cae en insolvencia
(art. 1419). Se hace aplicacin del principio de que 'la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo
de su obligacin' (arte. 572 y 753). Pero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compr 'si
da una fianza que asegure al vendedor que le pagar en el plazo fijado (art. 1419 in fine). Falta de entrega.- Si
el vendedorno entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir -a su eleccin- la
entrega de la cosa o la resolucin del contrato (conf. art. 1412) y en cualquiera de esos casos, como
complemento, la indemnizacin de los daos y perjuicios. Es una aplicacin del pacto comisorio. Si el
vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa (ej: inundacin que impide el traslado de la cosa), el
comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a
esperar que cese la imposibilidad del vendedor (art. 1413).
3) RECIBIR EL PRECIO.
Conforme a diversos artculos (1411, 1424 y 749) el vendedor est obligado a recibir el precio:
a) En el lugar y tiempo convenido por las partes;
b) Si no hay nada convenido, y la venta es 'al contado': en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta
es 'a crdito o plazo': en el domicilio del comprador.
4) GARANTIZAR CONTRA EVICCIN Y vicios REDHIBITORIOS DE LA COSA.Las obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepcin del precio; van ms all,
pues debe garantizar al comprador que no habr eviccin ni vicios rehidibitorios con relacin a la cosa que le
vende; y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador.
El Cdigo, al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garanta de eviccin y vicios rehidibitorios un
slo artculo (art. 1414), pero en otros ttulos se ocupa en especial y detalladamente de estas cuestiones.
El art. 1414 establece que el vendedor "debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la eviccin al
comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una accin de reivindicacin u otra accin real. Debe tambin
responder de los vicios rehidibitorios de la cosa vendida".
La eviccin y los vicios redhibitorios han sido tratados en la Parte General de este trabajo, a donde remitimos.
5) OBLIGACIN DE PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA DE LA COSA.El vendedor debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, pero esta obligacin puede ser dejada de
lado mediante 'pacto en contrario', (art. 1415). Son gastos de entrega de la cosa, por ejemplo: gastos de
transporte y de embalaje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega; gastos de exportacin, gastos de
medicin o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
ENUMERACIN.1) PAGAR EL PRECIO (arts. 1424, 1425 y 1426).
2) RECIBIR LA COSA (arts. 1427, 1430 y 1431).
3) PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIN DE LA COSA (arts. 1424 y
sgts).
1) PAGAR EL PRECIO.Se trata de la obligacin ms importante a cargo del comprador. Cundo y en qu lugar debe hacer el pago?:
ello depende de si hay o no convenido algo por las partes.

- Si han convenido algo: "el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la poca determinada en el
contrato" (art. 1424, primera parte).
- Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. 1424,
seg, parte).
- Si la venta ha sido a 'crdito o plazo': el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. El
plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposicin de los usos o costumbres del pas (art. 1424,
tercera parte).
Puede el comprador rehusarse a pagar? S, pero slo en los siguientes casos:
a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una accin real (art. 1425).- El comprador puede suspender el
pago del precio si tiene un temor fundado (peligro serio) de perder la cosa por una accin reivindicatora u
otra accin real (ej: accin confesoria, negatoria, etc).
Cesa el derecho a rehusar el pago: si el vendedor afianza la restitucin (es decir, le da garantas suficientes de
devolverle lo pagado, ej: constituye una fianza, prenda, etc), o si el vendedor hace desaparecer el peligro o
amenaza de eviccin.
b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios (art. 1426). Ejs:
compra un auto sport y el vendedor pretende entregarle un auto comn; o faltan los accesorios, como ser
radio, servofreno; o compra 1000 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle 200
ahora y las restantes ms adelante; etc.
Derechos del vendedor no pagado.- Cuando el comprador no cumple con la obligacin primordial de pagar el
precio, surgen a favor del vendedor los siguientes derechos:
1) a demandar el pago del precio.
2) a retener la cosa vendida, si an no ha sido entregada (arte. 1418/19 y 142 8).
3) a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. 3923).- (Si se trata de muebles no procede la reivindicacin a
raz del art. 2412).
4) Derecho a pedir la resolucin del contrato.
2) OBLIGACIN DE RECIBIR LA COSA.As como el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa, correlativamente, el comprador tiene la
obligacin de recibirla.
Tiempo.- Debe recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un
trmino convenido o de uso, la debe recibir inmediatamente despus de la compra (art. 1427).
Lugar.- Debe recibirla en el lugar fijado en el contrato; y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la
cosa a la poca del contrato (art. 1410).
Si el comprador se niega a recibir la cosa qupuede hacer el vendedor?.
- Si se trata de cosa mueble, el vendedor tiene derecho a (conf. art. 1430):
- cobrar los gastos de conservacin de la cosa ms daos y perjuicios;
- a consignar la cosa;
- a demandar el pago del precio;
- o a pedir la resolucin de la venta (art. 1430).
- Si se trata de inmuebles, el vendedor tiene derecho a (art. 1431):
- pedirle los costos de la conservacin e indemnizacin de perjuicios;
- y a poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
3) OBLIGACIN DE PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIN.El Cdigo dice que el comprador 'debe pagar el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa
comprada' (art. 1424 in fine). Por supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en
el contrato.
El vendedor paga los gastos previos a la escrituracin. Ejs: estudio de ttulos, los certificados que debe otorgar
el Registro de la Propiedad (de dominio, embargo, inhibiciones y gravmenes), los certificados de reparticiones
pblicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto
fiscal a la venta.
El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal. Adems,
paga los gastos para recibir la cosa (ej: gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio).
FORMAS ESPECIALES DE VENTA
VENTA DE LOTES A PLAZOS (Ley 14.005).- Es usual que la venta de lotes se haga en cuotas mensuales (ej:
100,120 cuotas). Pero ello dio lugar a abusos y defraudaciones en perjuicio del comprador.
Uno de esos abusos, fue el 'pacto comisorio'. En los boletos de venta se convena que el lote se pagara en
varias cuotas, y que si el comprador se atrasaba en el pago de un nmero de ellas (ej.: 4 o 5 cuotas), el
vendedor tendra derecho: A) a exigir el pago de todas las cuotas restantes, o B) a resolver el contrato,
recuperando el lote con todas las mejoras que se le hubieran hecho y reteniendo todas las cuotas ya pagadas
por el comprador, a ttulo de indemnizacin. En definitiva, si el comprador se atrasaba en el pago, perda
todo: el lote, lo que haba construido en l y las cuotas que hubiese pagado. Otro peligro era que entre el
boleto y la escritura del lote pasaban varios aos, y en ese lapso poda ocurrir que el vendedor vendiese el lote
a otras personas, o que lo hipotecara, o que contrajese muchas deudas y sus acreedores embargaran el lote.
En definitiva, siempre exista el peligro de que el comprador perdiese su lote y lo que haba construido en el
mismo. Para evitar estos peligros se dict en 1950 la Ley 14.005, cuyos aspectos fundamentales son:
a) El propietario que desee vender un inmueble fraccionado en lotes y a pagar en cuotas, debe inscribirlo en el
Registro de la Propiedad Inmueble (acompaando un plano de subdivisin y un certificado de escribano
acerca de la legitimidad del ttulo). El Registro lo anota slo si el inmueble est libre de gravamen y el
propietario se encuentra en condiciones para disponer. Hecho este trmite puede comenzar a vender los lotes.
b) Celebrado el contrato de venta de un lote (generalmente en un instrumento privado con forma de "libreta"
en donde se anota el pago de cuotas) el mismo se debe anotar en el Registro dentro de los 6 das.
c) Derechos del comprador.- a) si pag el 25% del precio puede reclamar la escrituracin; esta facultad es
irrenunciable y toda clusula que se oponga a ella es nula (conf. art. 7 de la ley); b) el pacto comisorio no
procede si ya abon el 25% del precio, o si ha realizado en el lote construcciones equivalentes al 50% del
precio de compra (conf. art. 8 de la ley).
VENTA DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.La venta de pisos o departamentos en propiedad horizontal (Ley 13.512) tambin origin problemas en
perjuicio de los compradores. Ocurra que la gente compraba departamentos (en edificios construidos, en
construccin o en lugares donde slo estaba el terreno y el edificio se construira ms adelante) y cuando
llegaba el momento de escriturar, no podan hacerlo por distintas causas (ej: haba hipotecas sobre el terreno;

embargos e inhibiciones por deudas del vendedor; ejecuciones por deudas de impuestos; venta sucesiva del
mismo departamento a distintos compradores; falta de planos de subdivisin; falta de reglamento de
copropiedad; etc).
Otro problema era que los vendedores de departamentos hacan publicidad en diarios, revistas, etc.- que era
engaosa e induca a error a los compradores acerca del precio total, financiacin, nmero de cuotas, fecha
de la posesin del departamento; etc.
Para evitar estos engaos y abusos se dict -en 1972- la Ley 19.274 (modif. Por Ley 20.276) denominada
'LEY_DE_PREHORIZONTALIDAD'.
Resumidamente, los aspectos fundamentales de esta ley, son:
a) El propietario de un edificio (construido o en construccin) o de un terreno en el cual se va a construir un
edificio, que se proponga vender las unidades por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar su
intencin de vender en propiedad horizontal en escritura pblica (escritura de afectacin) que se inscribir en
el Registro de la Propiedad Inmueble, debindose acompaar variada documentacin (ej: copia certificada del
ttulo de propiedad; certificado sobre las condiciones de dominio, planos aprobados de mensura, del proyecto
de la obra, del proyecto de subdivisin y tambin un proyecto de reglamento de copropiedad).
Destaquemos, que la existencia de hipotecas, no impedir la afectacin, si el propietario acredita, que estn
cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
b) Hecha la inscripcin, puede comenzar la venta de unidades. Firmado un boleto de compraventa, el
vendedor debe registrarlo en el Registro de la Propiedad; por su parte, el comprador puede registrarlo en
cualquier momento.
El contrato no registrado no es oponible a terceros, pero adems no da derecho al propietario contra el
comprador, pero s a ste contra el propietario. La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es
inoponible a quien ejerza su derecho en virtud de un contrato registrado.
El propietario debe tener a disposicin de los compradores toda la documentacin (ej: copia de la escritura de
afectacin, lista de departamentos vendidas, constancia de su anotacin en el Registro, la informacin sobre
al desarrollo material de la obra y sobre el pago de hipotecas e impuestos que graven al inmueble). El
comprador tiene derecho a exigir la exhibicin de esos comprobantes.
c) Aspectos varios:
- Hipotecas y deudas.- Si hay hipotecas o impuestos impagos, el comprador puede abonar directamente esos
gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor.
Para constituir nuevas hipotecas u otros derechos reales, el propietario necesita autorizacin de los
compradores de unidades anotados en el Registro, o la autorizacin judicial, de lo contrario la hipoteca es
inoponible a los compradores. El adquirente tiene derecho a que tanto el propietario como el acreedor
hipotecario le informen detalladamente por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Todo
adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que corresponda
a su unidad en caso de falta de pago por el propietario, pudiendo evitar as que en caso de ejecucin su
unidad se vea afectada.
- Paralizacin de la obra.- Si la obra se paraliza por ms de 6 meses con imposibilidad de continuarse, por
causas imputables al propietario, no estando ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la
adjudicacin del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contradas por el propietario a los fines
de la ejecucin de la obra.
- Publicidades. - Respecto a la publicidad que haga el vendedor para vender las unidades, el art. 9 de la ley
establece: Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en
forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma
incompleta los planes de financiacin por terceras personas o instituciones de crdito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
- Sanciones.- La ley establece penas de prisin y de multa a los que dolosa o culposamente infrinjan
determinadas disposiciones de su texto.
CLAUSULAS ESPECIALES
Art. 1363. Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de clusulas
especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del
contrato.
En materia contractual rige el principio de la autonoma de la voluntad (art. 1197), y por lo tanto, en la
compraventa las partes pueden modificar los efectos del contrato y el alcance de sus obligaciones pactando
las clusulas y modalidades que crean convenientes (art. 1363).
El Cdigo Civil se refiere (arts. 1363 a 1407) a las clusulas de uso ms frecuente (ej: venta condicional, pacto
de retroventa, pacto de reventa, pacto comisorio, pacto de preferencia, etc.), pero son slo ejemplos, y en
consecuencia, aparte de estas clusulas legisladas, las partes tambin pueden someter la compraventa a
otros pactos no previstos en el Cdigo Civil, con tal que no se lesione el inters general, el orden pblico, la
moral y las buenas costumbres. Veremos en primer lugar a los pactos previstos en el Cdigo, y luego haremos
referencia a otros pactos no previstos.
VENTAS CONDICIONALES
Las partes pueden subordinar la compraventa a 'condiciones' (conf. art. 1363), con tal que dichas condiciones
no sean imposibles, ilcitas o contrarias a la moral y buenas costumbres (art. 530), porque en este supuesto la
venta sera nula. Las condiciones pueden ser suspensivas o resolutorias.
- VENTA BAJO CONDICIN SUSPENSIVA.- (Ej: convengo con el Sr. J.J. que le ven der mi auto en $ 6000,
si antes de fin de ao logro comprar por el mismo importe un auto deportivo). Cuando la condicin es
suspensiva, si se produce el hecho futuro e incierto, nace la obligacin y el derecho (art. 545). Mientras la
condicin suspensiva no se cumpla, la cosa vendida sigue siendo de propiedad de vendedor.
Efectos.- Conforme al art. 1370:
1) "Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene obligacin de entregar la cosa vendida, ni el
comprador de pagar el precio, y slo tendr derecho para exigir las medidas conservatorias".
2) "Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, ste no
adquiere el dominio de ella, y ser considerado como administrador de cosa ajena".
3) "Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio y la condicin no se cumpliese, se har
restitucin recproca de la cosa y el precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla".
- VENTA BAJO CONDICIN RESOLUTORIA.- (Ej: vendo mi auto al Sr. J.J. pero bajo la condicin de que la
venta queda sin efecto si antes del 11 de julio no recibo en donacin un coche sport). Cuando la condicin es

resolutoria, si se produce el hecho, se extingue o resuelve el derecho (art. 553). Mientras la condicin
resolutoria no se de, la cosa vendida es de propiedad del comprador.
Efectos.- Conforme al art. 1371:
1) "El vendedor y el comprador quedarn obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere
entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas
conservatorias de la cosa".
2) "Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus
dueos; ms el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga
tradicin de ella".
Cumplida la condicin resolutoria, el contrato se resuelve y el comprador debe restituir la cosa al vendedor,
siendo aplicables los arts. 555, 557, 584 a 591 y 597 a 599.
Caso de duda.- En caso de duda acerca de si la venta fue hecha bajo condicin suspensiva o resolutoria, se
considerar hecha bajo condicin resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condicin, el
vendedor hubiese entregado la cosa al comprador (art. 1372).
PACTO DE NO ENAJENAR
Es la clusula por la cual se le prohibe al comprador enajenar la cosa a una persona determinada. Art. 1364:
"Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona
determinada". Lo que se prohibe es que en el contrato haya una clusula que diga: 'el comprador de la cosa
no puede enajenarla ANADIE'. (Esta clusula no anula el contrato, pero debe tenerse por no escrita, siendo
vlido el resto del contrato). Pero se permite la clusula de 'no enajenar a persona determinada' (ej: al Sr.
Jorge Timi), la cual puede obedecer a motivos diversos (ej: evitar que la cosa ven dida pase a manos de un
competidor). Si la clusula de 'no enajenar a persona determinada' es violada cules son los efectos?.
Debemos distinguir lo siguiente:
a) Si la prohibicin se pact como 'condicin resolutoria': se aplica el rgimen de la condicin resolutoria (art.
1371 y concordantes).
b) Si se pact bajo pena 'de multa o clusula penal': la venta al tercero ser vlida, pero el que viol la
prohibicin deber pagar la multa o clusula penal.
c) Si se estableci en el contrato, pero no se le dio carcter de condicin ni se fij multa: la venta hecha por el
comprador a pesar de la prohibicin ser vlida, pero deber pagar los daos y perjuicios que cause al
vendedor.
VENTA A SATISFACCIN DEL COMPRADOR
Art. 1365: "...es la que se hace con la clusula de no haber venta o de quedar deshecha la venta, si la cosa
vendida no agradase al comprador". Ejemplo: compro una casa, pero estipulo que la habitar por un mes y
luego decidir si es o no de mi agrado. Si no me agrada no hay venta. Esta clusula -aplicable a muebles e
inmuebles- tiene caractersticas semejantes a la venta 'ad gustum' o 'a ensayo o prueba' (ventas que quedan
supeditadas a que al comprador le guste la cosa luego de probarla). Se reputa hecha bajo condicin
suspensiva: que la cosa sea del agrado del comprador (art. 1377).
Efectos:
1) Mientras no declare expresa o tcitamente que la cosa le agrada, el comprador ser considerado como un
comodatario (art. 1377)
2) Si no hay plazo sealado para la declaracin, el vendedor puede intimarlo judicialmente para que decida si
la cosa le agrada o no, con conminacin de pierda el derecho a resolver la compra (art. 1379).
PACTO DE RETROVENTA
Es la clusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida, restituyendo el precio recibido, o una
suma mayor o menor (conf. art. 1366).
Ej: quiero vender mi casa, pero tengo la esperanza de recuperarla, entonces la vendo estableciendo que podr
recuperarla si dentro de determinado tiempo restituyo al comprador el precio recibido, u otra suma. Este
pacto se denomina indistintamente 'de retroventa' (porque es una 'venta hacia atrs': vuelve la cosa al
vendedor), 'de rescate' o 'pignoraticio' (porque suele ocultar prstamos con garanta sobre un inmueble).
Aspectos varios de la retroventa.1) Nuestro Cdigo considera al pacto de retroventa como una venta bajo condicin resolutoria.
2) Slo se aplica a ventas de inmuebles (art. 1380 dice: "las cosas muebles no pueden venderse con pacto de
retroventa").
3) El plazo para recuperar la cosa no debe ser mayor de 3 aos, a contar desde el da del contrato (art. 1381).
A los 3 aos prescribe.
4) El precio que el vendedor debe pagar para rescatar la cosa, debe estar fijado en el contrato (de lo contrario,
no podra oponerse a terceros) y puede ser mayor, menor o igual al de la venta. Si no se ha fijado precio, debe
entenderse que las partes se han referido al precio de venta.
5) El derecho de rescate de la cosa corresponde al vendedor; tambin a sus herederos, a los cesionarios e
incluso a los acreedores del vendedor (en ejercicio de la accin subrogatoria). Se ejerce contra el comprador o
sus herederos, aunque sean menores de edad, y tambin contra el tercero adquirente de la cosa, aunque
en la venta a ste no se haya expresado que la cosa estaba sujeta a un pacto de retroventa (art. 1388).
6) El derecho de rescate se puede extinguir por: vencimiento del plazo; por renuncia del vendedor a ejercerlo;
por prdida de la cosa.
Efectos de la retroventa.Antes de que se ejerza el derecho de rescate.- El comprador con pacto de retroventa es un verdadero
propietario (aunque bajo 'condicin resolutoria'), y por ello, puede realizar actos de administracin (ej:
locacin del inmueble) y tambin actos de disposicin (ej: vender, hipotecar, etc.), aunque estos ltimos
estarn sujetos a la misma condicin resolutoria que afecta el dominio del comprador, y por lo tanto,
quedarn extinguidos si el vendedor ejerce el derecho de rescate (art. 2670).
Ejercido el derecho de rescate.- La venta se retrotrae. El comprador debe restituir el inmueble con todos sus
accesorios (art. 1385). El vendedor debe restituir el precio (arts. 1366 y 1384). Los frutos de la cosa se
compensan con los intereses del precio de venta (art. 1383).
Respecto de los terceros, dado que el pacto de retroventa funciona como condicin resolutoria, los derechos
adquiridos por ellos sobre la cosa (ej: dominio, hipoteca, servidumbre, etc.) por actos de disposicin del
comprador, quedan sin efecto, es decir, revocados (art. 1388).
PACTO DE REVENTA
Es la clusula por la cual el comprador puede restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de l el
precio que hubiese pagado, con exceso o disminucin (conf. art. 1367).

El pacto de reventa es sustancialmente una retroventa estipulada a favor del comprador.


Su naturaleza jurdica es -al igual que en la retroventa- la de una condicin resolutoria. La diferencia reside
en que en el pacto de reventa, la condicin resolutoria, la posibilidad de resolver la venta, depende del
comprador.
Dada la similitud con la retroventa, al pacto de reventa se le aplican las normas que rigen el pacto de
retroventa (art. 1391).
VENTA CON CLAUSULA DE ARREPENTIMIENTO
Es la clusula por la cual el vendedor y el comprador estn facultados para arrepentirse del contrato y dejarlo
sin efecto, restituyndose recprocamente las prestaciones recibidas, o lo ms o menos que se estipul.
Su naturaleza jurdica es la de la condicin resolutoria, pues la venta queda condicionada a que haya
arrepentimiento. Est prevista en el art. 1373.
Efectos.- Si la cosa an no ha sido entregada y el precio no ha sido pagado, y las partes se arrepienten, el contrato se
extingue sin que se produzca ningn efecto (ver art. 553).
- En cambio, si la cosa ya fue entregada, o el precio ya se pag, el art. 1373 establece que:
- Si la clusula fue estipulada a favor del vendedor: tendr los efectos de la venta bajo 'pacto de retroventa'.
- Si la clusula fue estipulada a favor del comprador: tendr los efectos de la venta bajo 'pacto de reventa'.
- Con respecto al plazo para arrepentirse, puede ocurrir que el mismo est fijado por las partes. Si no hay
plazo fijado, el mismo no podr exceder de tres aos (conf. art. 1381 y 1391).
PACTO DE PREFERENCIA
Es la clusula por la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, debiendo el
comprador -en caso de querer vender o dar en pago la cosa- 'preferirlo1 sobre cualquier otro si ofrece 'el
tanto', es decir, el mismo precio o condiciones (arts. 1368 y 1392).
Esta 'preferencia' para quedarse con la cosa tambin se denomina 'derecho de tanteo'. Su naturaleza es la de
una 'promesa de venta condicional', hecha por el comprador al vendedor, sujeta a la condicin suspensiva de
que posteriormente el comprador decida vender o dar en pago la cosa (conf. Salvat).
Este derecho de preferencia es intransferible, no pasa a los herederos del vendedor (art. 1396); tampoco
puede ejercerse por los acreedores del vendedor en ejercicio de la accin subrogatoria.
Requisitos.- Para que funcione el 'pacto de preferencia' se requiere:
a) Que el comprador se decida a 'vender o dar en pago' la cosa (arts. 1368 y 1392).- No funciona el pacto
cuando el comprador enajene por otros actos (ej: donar, aportar en sociedad, etc).
b) Que el vendedor preferido ofrezca por la cosa 'el mismo precio y las mismas ventajas' (o mejores) que ofrece
un tercero (art. 1393).- Ej: el mismo precio, plazo e intereses, o mejores.
Obligaciones de las partes.- El comprador debe (art. 1394): a) Dar aviso del precio y ventajas que le han ofrecido; b) Indemnizar, si vende
sin dar aviso.
- El vendedor debe (art. 1393): a) Ejercer el derecho de preferencia dentro del plazo (de 3 das, si se trata de
muebles, y de 10 das, si se trata de inmuebles. El plazo se cuenta desde que el comprador le hizo conocer la
oferta que tiene por la cosa. Si vence el plazo el derecho de preferencia se pierde); b) pagar el precio y
satisfacer todas las ventajas ofrecidas por el tercero.
Venta en subasta pblica (art. 1395).- Si la venta es en remate pblico, si se trata de una cosa mueble: el
vendedor no tendr derecho de preferencia. Si se trata un inmueble: el vendedor tiene derecho a ser notificado
del lugar, da y hora en que se har el remate; en caso contrario, se le deben indemnizar los daos.
PACTO DE MEJOR COMPRADOR
"Pacto de mejor comprador, es la estipulacin de quedar desecha la venta, si se presentase otro comprador
que ofreciese un precio ms ventajoso" (art. 1369).
La naturaleza jurdica de este pacto es la de una condicin resolutoria, salvo que las partes lo pacten
expresamente como condicin suspensiva (art. 1398).
Diferencias con el 'pacto de preferencia'.Ambos son establecidos en favor del vendedor, pero se diferencian en lo siguiente:
a) El de mejor comprador: se puede ceder y transmitir a los herederos (art. 1397); el de preferencia: es
intransferible.
b) El de mejor comprador: slo puede tener por objeto inmuebles (art. 1400); el de preferencia: muebles e
inmuebles.
c) El de mejor comprador: funciona como condicin resolutoria (art. 1398); el de preferencia: funciona como
'promesa de venta condicionada'.
d) En el de mejor comprador: el derecho del vendedor surge si aparece otro comprador que ofrece ms
ventajas. En el de preferencia: el derecho del vendedor surge cuando el comprador quiere vender o dar en
pago la cosa.
e) El de mejor comprador: debe ejercerse dentro del plazo de 3 meses de celebrado el contrato (art. 1400); el
de preferencia: tiene plazos de 3 o 10 das contados desde que el comprador le hizo conocer la oferta.
PACTO COMISORIO
Es la clusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolucin del contrato, si la otra parte no
cumple con las obligaciones a su cargo. Puede ser expreso o tcito.
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
Consiste en que el vendedor de una cosa se reserve el dominio de ella hasta el momento en que el precio haya
sido pagado en su totalidad. Si el pago no se realiza, el comprador debe devolver la cosa, no pudiendo
reclamar las sumas que haya dado a cuenta de precio. Es muy til para el vendedor, pues constituye un
medio de garanta contra la insolvencia del comprador: l se reserva el dominio mientras no se le pague
totalmente. Respecto a la naturaleza de la venta 'con reserva de dominio', algunos sostienen que es una venta
bajo una 'condicin suspensiva': que el comprador pague el total del precio; recin cuando esa condicin se
cumpla el comprador adquiere la propiedad de la cosa. Otros, sostienen que es una venta bajo 'condicin
resolutoria'. Se basan en que el art. 1376 dice que 'la venta con pacto comisorio equivale a la venta con
reserva de dominio', y el pacto comisorio implica una venta bajo condicin resolutoria (art. 1374).
Respecto de los efectos, sea con relacin a las partes o a terceros, al pedirse la resolucin del contrato los
efectos son similares a los del pacto comisorio (conf. art. 1376), por lo cual se remite a lo dicho sobre ese
pacto (ver: "Efectos propios de los contratos bilaterales").
Clusulas no previstas en el Cdigo.-

Ya hemos dicho, que aparte de la clusulas previstas en el Cdigo, las partes -en virtud de la autonoma de la
voluntad- pueden crear otras clusulas. Veremos a continuacin las ms usuales.
CLAUSULA DE COMPRA 'EN COMISIN'
Consiste en que, quien aparece comprando, reserve el nombre del verdadero
comprador, para revelarlo posteriormente, sea en el momento de la escrituracin o
antes, por ejemplo, en el plazo que se hubiera fijado en el boleto de compraventa.
Una forma de redactar esta clusula, sera la siguiente: "El Sr. M.A.F. manifiesta
que adquiere el inmueble 'en comisin', obligndose a comunicar antes del
da ......... del mes ............ del corriente ao, el nombre y dems datos de la persona
para quien compra; de lo contrario, se lo considerar comprador definit ivo".
Cul es la razn para comprar 'en comisin'?. A veces, evitar que el vendedor
-por determinadas causas (ej.: enemistad, competencia comercial, etc)- se niegue
a venderle al verdadero comprador, o le fije un precio muy alto o le imponga
condiciones muy rigurosas. En otros casos, el motivo es la especulacin, pues el
que compra 'en comisin' y firma el boleto espera encontrar un interesado a quien
transferirle dicho boleto antes de escriturar, sacando una diferencia de precio.
Requisitos:
1) Que la clusula haya sido pactada en el contrato de venta.
2) Que la designacin del verdadero comprador se haga antes del plazo fijado
para escriturar, o dentro del plazo estipulado en el contrato. (De lo contrario, el
comprador 'en comisin' queda obligado como comprador definitivo).
3) Que la transferencia en favor del tercero se haga por el mismo precio y
condiciones de la venta.
De lo contrario no habra venta 'en comisin', sino dos ventas. En la prctica, el que
compra en comisin para especular transfiere por el mismo precio que compr, pero la
diferencia de precio la percibe 'en negro', es decir, sin que quede documentada.
CLAUSULA DE 'NO ESTABLECERSE'
Consiste en que el vendedor no habr de establecer, en un radio determinado,
prximo al lugar donde se encuentra el local vendido, un negocio de caractersticas
similares.
Mediante esta clusula, el comprador se asegura la clientela del negocio que adquiere
y evita que el vendedor le pueda hacer competencia desde un lugar cercano.
DIFERENCIAS DE LA COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS
1) con la Permuta.a) La compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero. La
permuta, en cambio, es el trueque de una cosa por otra, faltando 'el precio cierto
en dinero', elemento caracterstico de la compraventa.
b) En la permuta, ambas partes entregan cosas, y ambas deben responder por
eviccin y vicios redhibitorios. En la compraventa, dicha obligacin slo esta a
cargo del vendedor.
2) con la Cesin de derechos.- Un derecho puede cederse gratuitamente (cesindonacin),
tambin puede cederse a cambio de otro derecho (cesin-permuta), y
por ltimo, tambin puede cederse por un precio en dinero (cesin-venta).
En los dos primeros casos, la diferencia con la compraventa es sencilla, pues
falta 'el precio en dinero'. Pero, cuando la cesin se hace por un precio en dinero
(cesin-venta) la distincin es ms difcil, pero radica en que en que en la compraventa
se transmite el derecho de propiedad sobre una cosa. En la cesin, en cambio,
se transmiten derechos personales u otros derechos reales (ej: usufructo, servidumbre,
hipoteca, etc.), pero no el derecho de dominio o propiedad.
3) con la Locacin de cosas.- En ambos contratos se entrega una cosa y se paga
un precio en dinero, pero la diferencia consiste en que en la en la compraventa, la
entrega de la cosa tiene por objeto transmitir el dominio; en cambio, en la loca
cin, la entrega de la cosa tiene por objeto conceder slo el uso y goce de la cosa.
4) con la Locacin de obra.- En la compraventa la obligacin consiste en entre
gar una cosa y transmitir la propiedad sobre ella; en la locacin de obra la obliga
cin consiste en un hacer. Ej.: voy a un sastre y le entrego la tela para que lo haga,
hay 'locacin de obra'.
Pero, la distincin se hace menos clara cuando el que ejecuta la obra tambin
pone los materiales. Ejemplo: voy a un sastre y le encargo un traje, poniendo l la
tela para hacerlo. Para nuestro Cdigo, conf. al art. 1629, es un caso de locacin
de obra.
5) con la Dacin en pago.- La semejanza con la compraventa se presenta cuando
en la dacin se entrega una cosa para cancelar una deuda de dinero (ej.: Juan debe
$ 1.000, y en pago de esa deuda le da una computadora).
La diferencia consiste en que la dacin en pago es un medio para extinguir
obligaciones; en tanto que la compraventa es un contrato que crea obligaciones
para el vendedor y el comprador. Tambin difieren por la finalidad, pues en la
dacin el fin es liberarse de una deuda, en tanto que en la compraventa es transmitir
la propiedad de una cosa (ver nota de Vlez al art. 1325).
6) con la Donacin con cargo.- Con la donacin en s, no hay inconveniente en
distinguirlos, porque en la donacin, se da algo sin esperar una contraprestacin.
La similitud con la compraventa se presenta cuando el cargo consiste en dar
una suma de dinero ms o menos equivalente al valor de la cosa donada. Hay
donacin o hay venta?. Salvat expresa que la solucin debe buscarse en el beneficiario
de los cargos: si el beneficiario es el propio donante, hay venta; si el beneficiario
es un tercero, hay donacin.
LA COMPRAVENTA COMERCIAL
CONCEPTO.- La compraventa tiene una doble legislacin: est regulada por el Cdigo
Civil y por el Cdigo de Comercio; y ms an, una triple legislacin, si se

toman en cuenta las normas de la Convencin de Viena sobre Compraventa Internacional


de Mercaderas (1980).
El Cdigo Civil, no distingue entre la compraventa civil y la comercial, y sus
artculos establecen un rgimen general comn, aplicable a la compraventa civil y
tambin a la compraventa comercial, salvo en aquello que el Cdigo de Comercio
haya previsto especialmente en su articulado para la compraventa comercial.
Esta doble legislacin nos obliga a determinar cundo un contrato es comercial,
porque de ello depende de que le podamos aplicar las normas de Cdigo de Comercio
o no.
Del art. 450 del Cdigo de Comercio surge que la compraventa mercantil: 'es un
contrato por el cual una persona (el vendedor), sea o no propietaria o poseedora
de la cosa, se obliga a entregarla o a hacerla adquirir en propiedad a otra persona
(el comprador), que se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la
compra para revenderla o alquilar su uso1.
La compraventa comercial tiene como CARACTERSTICAS FUNDAMENTALES:
- por un lado, la finalidad de lucro: el que compra la cosa lo hace para revenderla
o para alquilarla (arts. 450 y 451), es decir: para obtener una ganancia;
- por otro lado, que ella siempre recae sobre cosas muebles (los inmuebles
quedan excluidos; la compraventa de inmuebles siempre es civil), ya que el art.
451 dice: "Slo se considera mercantil la compraventa de cosas muebles..".
- A esto agreguemos que la calidad de comerciante es un indicio importante
acerca de la naturaleza del contrato porque el art. 7 del C. de Com. dice": "Si
un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan
por razn de l, sujetos a la ley mercantil...".
Por ltimo, para poder decir que una compraventa es comercial, ella no debe
estar comprendida en los casos del art. 452 del Cd. de Comercio que dice:
No se consideran comerciales:
1 Las compras de bienes races y muebles accesorios. Sin embargo, sern
comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o
facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raz; 2 Las de objetos destinados al
consumo del comprador, o de la persona por cuyo
encargo se haga la adquisicin; 3 Las ventas que hacen los labradores y
hacendados de los frutos de sus cosechas
y ganados; 4 Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de
los frutos y
efectos que perciban por razn de renta, donacin, salario, emolumento u otro
cualquier ttulo remuneratorio o gratuito; 5 La reventa que hace cualquier
persona del resto de los acopios que hizo para
su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que
la que hubiese consumido, se presume que obr en la compra con nimo de
vender y se reputan mercantiles la compra y la venta.
DIFERENCIAS ENTRE LA COMPRAVENTA CIVIL Y LA COMERCIAL.Las diferencias mas notorias se dan con relacin a:
1) Requisitos.- La compraventa comercial requiere que por lo menos una de las
partes sea comerciante y exige un fin de lucro: que la compra se haga para
revender o alquilar la cosa. Esos requisitos no existen en la compraventa civil.
2) Objeto.- La compraventa civil puede recaer sobre muebles o inmuebles; la
compraventa comercial slo recae sobre muebles.
3) Cosa ajena.- El Cdigo de Comercio establece que "la compraventa de cosa
ajena es vlida" (art. 453). El Cdigo Civil, por el contrario dice que "las
cosas ajenas no pueden venderse" (1329), aunque las excepciones en materia
civil son tantas que ambos regmenes se asemejan.
4) Sea.- En materia civil es penitencial, permite arrepentirse; en materia
comercial, es confirmatoria, salvo pacto en contrario.
5) Pacto comisorio.- El Cdigo Civil lo prohibe en la compraventa de muebles
(art. 1374); el Cdigo de Comercio lo admite (art. 467).
6) Prescripcin.- La accin por vicios redhibitorios prescribe a los 3 meses en
materia civil; en materia comercial prescribe a los 6 meses (art. 473).
LA PERMUTA
CONCEPTO.El contrato de permuta consiste en el cambio o trueque de una cosa por otra. El
Cdigo Civil lo legisla a travs de 8 artculos (arts. 1485 a 1492) y la definicin legal
est expresada en el art. 1485.
Art. 1485: "El contrato de trueque o permutacin tendr lugar, cuando uno
de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa,
con tal que ste le de la propiedad de otra cosa".
CARACTERES.Igual que en la compraventa:
a) Bilateral
b) Consensual
c) Conmutativo
d) Oneroso
e) No formal (salvo que algunas de las cosas permutadas sea inmueble, en
cuyo caso requiere escritura pblica, conf. art. 1184 inc. 1).
AFINIDAD CON LA COMPRAVENTA.
Normas aplicables.- La afinidad con la compraventa es evidente. Las sociedades
primitivas comerciaban exclusivamente a travs del trueque, pero luego apareci la

moneda y con ella la compraventa.


La permuta puede ser considerada como una 'compraventa simplificada' o 'perfeccionada'.
Entre ambos institutos prcticamente no existen diferencias, salvo lo
referente al 'precio', elemento esencial de la compraventa que desde luego falta en la
permuta.
Esta afinidad entre ambos contratos determina que ellos se rijan por las mismas
normas, salvo algunos casos que se han regulado especialmente (conf. art. 1492).
ART. 1492: "En todo lo que no se haya determinado especialmente en este
Ttulo, la permutacin se rige por las disposiciones concernientes a la
venta".
OBJETO.La afinidad con la compraventa contina:
"No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse" (art. 1491);
las cosas que pueden venderse, pueden permutarse.
El objeto de la permuta deben ser 'cosas', sean muebles o inmuebles. Si se
tratara, por ejemplo, de derechos crediticios, de servicios personales, etc., no habra
'permuta', sino de un contrato innominado al cual se le aplicaran las reglas del contrato
que sean ms acordes con sus caractersticas.
CAPACIDAD PARA PERMUTAR.Art. 1490: "No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender".
Se siguen aplicando las reglas de la compraventa, y en consecuencia sern
incapaces para hacer una permuta los mismos que son incapaces para celebrar una
compraventa.
DUDA SOBRE LOS DERECHOS DE LA OTRA PARTE.Si uno realiza una permuta y tiene justos motivos para dudar que lo que nos est
dando la otra parte sea de su propiedad, tenemos un derecho de retencin: podemos
retener -no entregar- lo que debamos dar, y adems, podemos pedir la resolucin del
contrato, (conf. art. 1486, concordante con el art. 1425 sobre compraventa).
Si a pesar de saber que la cosa no es de la otra parte, la aceptamos y luego se la
transmitimos a un tercero, no podremos pedir la resolucin (porque carecemos de
inters en hacerlo), salvo que el tercero nos demande por eviccin (art. 1488).
EVICCIN.Eviccin total.Del art. 1489, concordado conlos artculos 2128 a 2131, se extrae como conclusin
que, en caso de eviccin total el copermutante puede reclamar, a su eleccin:
a) La devolucin de la cosa que l dio (conf. art. 1489 y 2128). En este su
puesto, el otro copermutante le debe restituir la cosa en el estado en que se
halla, como poseedor de buena fe (conf. art. 2129); o
b) El valor de la cosa que l dio (conf. art. 2128); o
c) El valor de la cosa que recibi (conf. art. 1489).
Adems, en cualquiera de los casos puede pedir indemnizacin de daos y
perjuicios (conf. arts. 1489 y 2128).
Eviccin parcial (privacin de una parte de la cosa).Conforme a los arts. 2131 y 2125, si hay eviccin parcial, se puede demandar:
a) una indemnizacin proporcional a la prdida sufrida; o
b) la rescisin del contrato, si la eviccin parcial es de grado tal que, de haberla
conocido, no se hubiera celebrado el contrato.
NULIDAD.Si la permuta se anula por alguna causa (ej: incapacidad, vicio del consentimiento,
etc), como la nulidad vuelve las cosas al mismo estado en que se hallaban
antes del contrato anulado (art. 1050), las partes deben restituirse mutuamente lo que
han percibido (art. 1052).
Si uno de los permutantes transmiti la cosa que recibi a un tercero, por el art.
1487, si se trata de un inmueble se puede reivindicar de manos del tercero.
CESIN DE DERECHOS
CONCEPTO.La 'cesin de derechos' es un contrato por el cual una de las partes, titular de un
derecho (cedente), lo transfiere a otra persona (cesionario), para que sta lo ejerza a
nombre propio.
El Cdigo habla de 'cesin de crditos', pero es preferible hablar de 'cesin de
derechos', ya que por este contrato se pueden ceder no slo derechos creditorios,
sino tambin otros derechos que no son creditorios (ej: derechos sucesorios; derechos
intelectuales, derechos reales, etc.).
Las partes del contrato son: el 'cedente' (titular del derecho que realiza la cesin
a favor de otro) y el 'cesionario' (persona a cuyo favor se realiza la cesin).
La cesin se formaliza por el mero acuerdo entre el cedente y el cesionario, por
ello, el 'deudor cedido' no es parte en el contrato, ni se requiere su consentimiento
para celebrarlo, pero -como se ver ms adelante- es til notificarle la cesin.
CARACTERES.1) Consensual: porque la cesin se perfecciona por el simple acuerdo de volun
tades entre el cedente y el cesionario. La entrega del ttulo de crdito -a que
hace referencia el art. 1434- no es esencial para la formacin del contrato.
2) Formal: porque debe realizarse por escrito, bajo pena de nulidad (art. 1454).
3) Unilateral (si la cesin es gratuita, ej: donacin); o
Bilateral (si la cesin es onerosa, ej: venta, permuta).
CLASES. NORMAS APLICABLES.Hay tres clases de cesin:

a) la cesin-venta: cuando el derecho se cede por una suma de dinero (o cuando


es dado en pago, rematado, o adjudicado por una sentencia judicial). A esta
cesin se le aplican las normas de la compraventa, salvo lo modificado espe
cialmente en el Ttulo de la "Cesin de crditos'.
b) la cesin-permuta: cuando el derecho se cede a cambio de otro derecho o de
una cosa. Se le aplican las normas de la permuta, salvo lo modificado espe
cialmente en el Ttulo de la "Cesin de crditos'.
c) la cesin-donacin: cuando el derecho se cede gratuitamente. Se le aplican
las normas de la donacin, salvo lo modificado especialmente en el Ttulo de
la 'Cesin de crditos'.
ANTECEDENTES.En el Derecho romano primitivo los derechos y obligaciones eran intransmisibles.
Pero, las necesidades comerciales exigan que los crditos pudieran
transmitirse; se recurri entonces a soluciones prcticas, siendo la primera la
novacin por cambio de acreedor (cambio de una obligacin por otra, el acreedor
era distinto, pero subsista el deudor). Luego se recurri a la procuratio in
rem suam: se daba poder o mandato a un tercero para que cobrara el crdito en su
propio beneficio.
El derecho moderno acept la cesin de crditos o de derechos, incluso se
acepta la cesin de deudas, pero sta ltima con algunas limitaciones.
UTILIDAD PRCTICA DE LA CESIN.La cesin es un contrato de gran inters prctico, fundamentalmente cuando se
trata de cesin-venta. Imagine que Ud. es titular de un crdito y que necesita dinero
en forma urgente, pero como su crdito es a plazo y an no venci, debe esperar
varios meses para cobrarlo. Recurre entonces a la cesin: cede su crdito a un
tercero por un monto inferior, y as, obtiene dinero de inmediato.
CAPACIDAD.El contrato de cesin requiere capacidad de hecho y de derecho.
Cuando la cesin es onerosa (cesin-venta y cesin-permuta), se aplican las
reglas de la compraventa (art. 1435) y se requiere capacidad para comprar y vender
(arts. 1358 y sgts.).
Cuando la cesin es gratuita, se aplican las reglas de la donacin (art. 1437) y
se requiere capacidad para ser donante o donatario (arts. 1807 y sgts.).
El Cdigo, a travs de los arts. 1441 a 1443 enumera personas que no pueden
ceder o ser cesionarios, pero ello es innecesario, porque en general repite las prohibiciones
del art. 1361 sobre compraventa, el cual es aplicable a la cesin.
OBJETO.Cualquier crdito o derecho puede ser cedido an cuando sea eventual, aleatorio,
condicional, a plazo, con cargo, litigioso, etc.
Por ello, el principio general es que 'todo objeto incorporal, todo derecho y toda
accin sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos (conf. art.
1444), salvo las limitaciones impuestas por la ley o la voluntad de las partes.
No pueden cederse -conf. arts. 1445, 1449 y 1453- los siguientes derechos:
1) los derechos inherentes a la persona (art. 1445),- Ejs: derecho al nombre, al
estado, capacidad, domicilio, etc; los derechos de familia, como ser: la patria po
testad; los derechos derivados de la tutela o cratela; derecho a desconocer la
filiacin de un hijo; etc.).
2) los derechos de uso y habitacin (art. 1149), porque son derechos 'intuitu
personae'.
3) las esperanzas de sucesin (art. 1149).
4) las jubilaciones y pensiones (art. 1449).
5) el derecho a alimentos futuros (art. 1453).
6) el derecho adquirido por 'pacto de preferencia' en la compraventa (art. 1453).
Aparte de estas prohibiciones del Cdigo, tambin existen prohibiciones establecidas
por leyes especiales; as sucede, por ejemplo, con la indemnizacin por
accidente de trabajo (ley 24.557); con el inmueble bajo el rgimen de 'bien de
familia' (ley 14.394); con el subsidio por maternidad; etc.
FORMA.La cesin debe hacerse por escrito -instrumento pblico o privado- bajo pena
de nulidad, cualquiera sea el valor del derecho cedido (conf. art. 1454).
En algunos casos se exige instrumento pblico. Ejs: cesin de derechos hereditarios,
cesin sobre inmuebles, cesin de derechos litigiosos, cesin de derechos
consignados en escritura pblica, etc.
En algunos casos no se requiere la forma escrita, tal el caso de los 'ttulos al
portador' que se ceden simplemente por la 'tradicin' de ellos (art. 1455), es decir,
mediante la entrega de ellos al cecionario.
Cuando la cesin consta en un instrumento privado o en un ttulo nominativo
(es decir, a favor de una persona determinada), la cesin se puede hacer por 'endoso'
(endoso: firma del cedente dejando constancia que el crdito se transmite; generalmente
la firma se pone en la parte de atrs del documento, o sea en el dorso,
de ah su denominacin 'endoso').
EFECTOS ENTRE LAS PARTES (cedente y cesionario).1) Se produce la transmisin del derecho cedido, del cedente al cesionario,
con todos los accesorios (prendas, fianzas, etc) y privilegios que no sean
meramente personales (conf. art. 1458). La transmisin se opera entre
las partes desde el momento de celebracin del contrato (art. 1457), sin
necesidad de entregar el ttulo ni de notificar a nadie, porque la cesin es
consensual.
2) El cedente debe la garanta de eviccin, debiendo responder de la existencia y

legitimidad del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que lo haya cedido


como dudoso; pero no responde de la solvencia del deudor o de sus fiadores,
a no ser que la insolvencia fuese anterior y pblica".
Si el crdito no existiese o fuese ilegtimo deber devolver el precio ms los
daos y perjuicios.
3) El cesionario debe el precio (si es cesin-venta) o la cosa o derecho prometido
en cambio (si es cesin-permuta), conf. arts. 1435 y 1436.
4) El cedente y el cesionario pueden efectuar medidas conservatorias respecto
del crdito o derecho cedido (conf. arts. 1472 y 1473). Ejs: pedir un embargo,
pedir un inventario, reinscribir una hipoteca, etc.
EFECTOS CON RELACIN A TERCEROS. La notificacin y su importancia.Para que la cesin sea oponible a terceros (deudor cedido, otros cesionarios,
acreedores del cedente, etc) y stos deban admitirla, es necesario que haya notificacin
del traspaso al deudor o que ste lo haya aceptado.
Hecha la notificacin (o aceptada la cesin por el deudor cedido) se produce "el
embargo del crdito a favor del cesionario", o sea, el crdito queda bloqueado,
reservado, para el nuevo acreedor (cesionario). A partir de la notificacin, el deudor
cedido slo puede pagar vlidamente al cesionario (art. 1467).
La notificacin se puede hacer en cualquier forma (instrumento pblico o privado)
pues la ley nada dice, pero para oponerla a terceros es necesario que se haga por
instrumento pblico (art. 1467).
El conocimiento indirecto que el deudor tenga de la cesin, no equivale a la
notificacin o aceptacin de ella (conf. art. 1461).
Antes de la notificacin (o aceptacin), el deudor no tiene obligacin de pagar a
cesionario, por lo tanto, si pag al cedente, pag bien y queda liberado.
CONCURRENCIA DE CESIONARIOS Y EMBARGANTES. SOLUCIONES.
1) Si dos cesionarios reclaman el crdito, tiene preferencia el que primero noti fic
la cesin al deudor o ha obtenido su aceptacin autntica (art. 1470). Si las
notificaciones se hicieron el mismo da -sin importar la hora- los cesiona rios
quedan en igual linea (art. 1466) y cobran a prorrata.
2) Si un acreedor del cedente embarga el crdito, antes de la notificacin o
aceptacin, dicho embargo es vlido e impide la cesin. Si el embargo es
posterior, no se puede oponer al cesionario.
3) Si la cesin fue parcial, cedente y cesionario estn en igualdad y cobran a
prorrata, salvo que el cedente le haya acordado prioridad al cesionario (conf. Art.
LA CESIN DE DERECHOS HEREDITARIOS
CONCEPTO.La 'cesin de derechos hereditarios' es el contrato por el cual un Heredero
transmite a otra persona -tambin heredera o no- todos o parte de los derechos
que le corresponden en una sucesin.
Los aspectos ms destacables son:
- La cesin de derechos hereditarios (tambin llamada 'venta de derechos
sucesorios') no est regulada en el Cdigo. En general, se le aplican las normas
sobre cesin de crditos o derechos.
- Para ser vlida, los derechos hereditarios deben provenir de una sucesin
abierta. Si la sucesin no estuviese abierta, la cesin sera nula, porque estaramos
ante una 'cesin de herencia futura', prohibida por los arts. 1175 y 1149.
- Debe ser hecha en escritura pblica (art. 1184, inc. 6).
- Generalmente, la cesin de derechos hereditarios se hace por un precio en
dinero, pero tambin puede ser realizada a cambio de algo (de una cosa, de un
servicio u otro bien) o gratuitamente.
- Sus caracteres, en general son los mismos que la cesin:
a) es Consensual: pues se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades entre el
cedente y el cesionario.
b) es Formal: pues debe hacerse por escritura pblica (art. 1184, inc. 6).
c) es Bilateral y Onerosa (si se realiza por precio o por permuta); o Unilateral y
Gratuita (si se realiza gratuitamente; se asimila a la donacin).
- El cedente no pierde su calidad de heredero. Lo que se cede son exclusivamente los
derechos hereditarios, pero no la calidad de heredero, pues ella es personal e
intransferible. El cesionario es slo un sucesor particular del cedente (no hay
sucesin universal por contrato (ver nota al 3280).
- El cedente responde por eviccin respecto de su calidad de heredero (garantiza que
l tiene ttulo de heredero), pero no garantiza que los bienes sean de propiedad del
causante, ni tampoco el valor de los mismos (conf. art. 2160). Cuando los
derechos son cedidos como 'litigiosos' o 'dudosos', el cedente no responde por
eviccin (conf. art. 2161).
LA LOCACIN
CONCEPTO.El Cdigo Civil, en el art. 1493 define de modo conjunto las tres especies de
locacin:
Art. 1493. Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la
una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar
un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero...".
CLASES.-

De esta definicin surgen las tres clases de locacin:


- Locacin de cosas: en ella una de las partes se obliga a conceder el uso y goce
de una cosa.
- Locacin de obra: en ella una de las partes se obliga a ejecutar una obra.
- Locacin de servicios: en ella una de las partes se obliga a prestar un servicio.
Las partes -en cualquiera de las tres locaciones- son el locatario y el locador. El
Cdigo -en el art. 1493, seg. prrafo- aclara que:
Locatario ( 'arrendatario' o 'inquilino'): es el que paga el precio.
Locador (o 'arrendador'): es el que recibe el precio, por conceder el uso y goce de
una cosa, o de ejecutar una obra o de prestar un servicio.
El precio: se llama tambin 'arrendamiento' o 'alquiler'.
LOCACIN DE COSAS
CONCEPTO.Hay locacin de cosas, cuando una de las partes (locador) se obliga a
conceder el uso y goce de una cosa por un cierto tiempo, y la otra parte
(locatario) se obliga a pagar un precio determinado en dinero.
CARACTERES.a) Bilateral.
b) Consensual (se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no
dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa).
c) Conmutativo.
d) Oneroso
e) No formal (porque no est sujeto a formalidades y puede concluirse
verbalmente o por escrito)
f) de tracto sucesivo (o 'ejecucin continuada'), porque el contrato se ejecuta en
forma continuada. Ej: el locatario peridicamente -cada mes- cumple con su
obligacin de pagar el alquiler.
NATURALEZA DEL DERECHO DEL LOCATARIO. Es un derecho personal o real?.a) Teora clsica: es un derecho personal.- Basada en el derecho romano
sostiene que el derecho del locatario es un derecho personal o creditorio, pues el
locatario sera acreedor de una obligacin de dar (que se le entregue la cosa) y de
una obligacin de hacer (que se le procure el uso y goce de la cosa). En definitiva,
el locatario no goza de la cosa directamente, sino que lo hace a travs del locador,
que es quien se la procura. El art. 1515 estara dando la razn a esta posicin al
establecer que 'el locador est obligado a mantener al locatario en el goce pacfico
de la cosa por todo el tiempo de la locacin'. Otros artculos a favor seran, por
ejemplo, el 3270 y 3275. Vlez sigui esta posicin (ver nota al art. 1498).
b) Teora del derecho real.- Fue sostenida por Troplong basndose en el art. 1743
del Cdigo Napolen, el cual es equivalente al art. 1498 del Cd. Civil nuestro: "Ena
jenada la finca arrendada ....... la locacin subsiste durante el tiempo convenido".
Esta situacin, de que a pesar de enajenarse la cosa, la locacin subsista y se
pueda oponer a los nuevos adquirentes, es una caracterstica de los derechos reales,
y fue por ello, que Troplong sostuvo que el derecho del inquilino deba ser
considerado un derecho real (ver nota al art. 1498 donde Vlez contesta los argumentos
de Troplong). A favor de esta posicin, tambin se puede citar el art. 1496
('los derechos y obligaciones del contrato de locacin pasan a los herederos') o el
art. 2469 (el locatario tiene acciones posesorias contra cualquier terceros que perturbe
su posesin).
c) Teora intermedias.- Para algunos, el derecho del inquilino es de esos que
rompen la divisin clsica entre derechos reales (oponibles a todos) y derechos per
sonales (slo oponibles al deudor) y entra en una categora intermedia, ya que no
solo se puede oponer al deudor, sino tambin a un grupo determinado de personas.
OBJETO.Qu cosas pueden ser dadas en locacin?.
Principio general: pueden alquilarse los inmuebles y las cosas muebles no
fungibles (art. 1499).
Las cosas fungibles -al igual que las consumibles- no pueden alquilarse, porque
el locatario al usar y gozar de ellas, estara disponiendo de las mismas. No
habra locacin, sino un prstamo de consumo (un mutuo).
Y las cosas indeterminadas pueden alquilarse? S, lo dice el art. 1500.
Y las cosas futuras? S, las cosas futuras pueden ser dadas en locacin, pero el
acto est sujeto a la condicin de que la cosa llegue a existir (arts. 1168y 1173); si
no llega a existir, el contrato es nulo por falta de objeto.
Y las 'cosas fuera del comercio'? S. Las cosas que estn fuera del comercio si bien no pueden ser enajenadas- pueden ser dadas en locacin, salvo que estuvieran
fuera del comercio por nocivas al bien pblico, u ofensivas a la moral y buenas
costumbres (art. 1501). Ej: por ello, est prohibido alquilar sepulcros y sepulturas.
Y los bienes pblicos del Estado? Los contratos sobre dichos bienes (plazas,
playas, caminos, etc) se rigen por el Derecho Administrativo, y slo en subsidio se
les aplican las normas del Cdigo Civil. No obstante, tengamos presente, que la
locacin de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector de la cosa,
de modo tal que no se impida el destino pblico que debe tener. (Ej: una plaza no
puede arrendarse en su totalidad, pero es aceptable que se conceda un espacio
para poner un kiosco de bebidas, una calesita, etc).
Y las 'cosas ajenas? S. La locacin es vlida y en general no ofrece problemas
si el locador tiene derecho a alquilar (usufructuario) o tiene autorizacin para
celebrar un contrato de locacin con terceros (tal el caso de un representante del

dueo de la cosa).
Los problemas surgen cuando el que alquil la cosa no tena derecho a alquilar
(ej: tena la cosa en depsito o en comodato y la alquil). Ac hay que distinguir
qu efectos tiene el contrato entre los que celebraron la locacin y qu efectos
tiene para el verdadero dueo:
- para el dueo de la cosa: el contrato le es inoponible y no produce efectos
sobre l, ya que l es totalmente ajeno al mismo. Podr exigir que de inmedia
to se le entregue la cosa.
Slo deber respetar el contrato, si l lo hubiese ratificado o si la locacin
hubiere sido hecha por un heredero aparente (conf. art. 3430).
- entre las partes: el contrato es vlido y debe ser cumplido, pero est expuesto
a un pedido de nulidad, sea del locador (puede pedir la nulidad antes de entre
gar la cosa) o del locatario (puede pedirla en cualquier momento, salvo que
fuese de mala fe, porque saba que la cosa era ajena).
Y si la cosa est en condominio? Dice el art. 1512: "El copropietario de una
cosa indivisa, no puede arrendarla, ni an en la parte que le pertenece, sin
consentimiento de los dems partcipes". Por lo tanto, el contrato ser anulable,
sea a pedido de los condminos o del locatario.
DESTINO DE LA COSA LOCADA.La cosa locada debe tener un uso honesto y conforme a la moral y buenas
costumbres, de lo contrario el acto es nulo (conf. arts. 1503 y 953).
El locatario debe usar y gozar de la cosa conforme al destino indicado en el
contrato (ej: para vivienda), no pudiendo darle otro uso o destino. Si el destino no
est indicado en el contrato, el locatario debe usar la cosa conforme a su
naturaleza o a la costumbre del lugar. El locador tiene derecho a impedir que el
locatario de a la cosa un uso distinto (conf. arts. 1503, 1504).
Ser nula la clusula por la que se pretenda excluir de la habitacin de la casa,
pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo
la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (conf. art. 1504).
EL PRECIO.El precio se rige por lo dispuesto sobre compraventa (art. 1494). No obstante,
vamos a hacer unas precisiones.
El precio, debe estar determinado en el contrato o ser determinable de acuerdo
con las clusulas de ste. Si no estuviese fijado, corresponde determinarlo
judicialmente atendiendo a los usos, la costumbre y lo que digan los peritos
(conf. Ley 23.091).
Debe ser en dinero (conf. art. 1493). Y si el precio es mixto (una parte en
dinero y otra en cosas o servicios? Para algunos es un contrato innominado; para
otros, es locacin si la cosa o servicios 'son determinables en dinero'; y otros,
sostienen que hay locacin si el precio en dinero aparece como el factor determinante
del contrato.
Se puede pactar el precio en dlares? La Ley de Locaciones Urbanas (23.091,
art. 1) dice que los alquileres deben fijarse en moneda de curso legal, de lo contrario
la clusula ser nula y el precio debe ser fijado judicialmente.
Sin embargo, es posible realizar contratos en moneda extranjera (ej: en dlares)
porque la Ley de Convertibilidad del austral (ley 23.928) modific los arts.
617 y 619 del Cdigo, los cuales establecen:
Art. 617 (conf. ley 23.928) "Si por el acto por el que se ha constituido la
obligacin, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la
Repblica, la obligacin debe considerarse como de dar sumas de dinero".
Art. 619 (conf. ley 23.928). "Si la obligacin del deudor fuese de entregar
una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligacin
dando la especie designada, el da de su vencimiento".
CAPACIDAD.Al igual que en la compraventa, los incapaces de hecho (personas por nacer,
menores, dementes, sordomudos, etc) no pueden celebrar por s mismos el contrato
de locacin y necesitarn valerse de su representante legal. Pero, hay casos
particulares, que se deben aclarar:
- Los menores emancipados: pueden alquilar sus bienes, ya que por el art. 135,
ellos tienen la administracin de sus bienes, los hayan adquirido a ttulo gratuito u
oneroso.
- Los inhabilitados del art. 152 bis (drogadictos, prdigos, etc): pueden dar o
tomar en alquiler, porque ellos si bien no pueden celebrar actos de disposicin,
pueden celebrar actos de administracin (salvo que en la sentencia el juez se lo
hubiese prohibido expresamente).
-Los administradores de bienes ajenos: el art. 1511 dice que ellos pueden arrendar,
con las limitaciones establecidas por la ley. Algunas de esas limitaciones son:
- los padres: pueden dar en locacin los bienes de los hijos bajo su patrki
potestad, pero con la condicin de que la locacin terminar cuando concluy;i la
patria potestad (art. 300).
-los tutores y curadores: pueden alquilar los bienes de sus representados, pero
por un plazo que no pase los 5 aos (por ms plazo necesitan autorizacin del
juez) y adems, la locacin debe terminar cuando termine la tutela o cratela.
- los administradores y mandatarios: con un 'poder general' pueden dar en
locacin los bienes a su cargo hasta por 6 aos. Para dar en locacin por ms
tiempo, requieren un 'poder especial1 (ver arts. 1880 y 1881, inc. 10).
Respecto a los incapaces de derecho, el art. 1513 dispone que 'los que estn
privados de ser adjudicatarios (compradores) de ciertos bienes no pueden ser
locatarios de ellos ni con autorizacin judicial...'. Por lo tanto, se aplican las prohibiciones

para la compraventa del art. 1361, y en general, quienes no pueden


comprar o vender ciertos bienes tampoco pueden darlos o tomarlos en locacin.
Caso del condominio.- Si la cosa est en condominio, uno de los condminos
no puede alquilarla, ni an en la parte que le pertenece. Para que la locacin sea
vlida, debe existir conformidad de todos los condminos (arts. 1512 y 2682).
PLAZO DE LA LOCACION.La ley establece plazos mximos y mnimos para la locacin.
Plazo mximo: es de 10 aos. Si las partes celebran un contrato de locacin
por un tiempo mayor, el contrato igual queda concluido a los 10 aos (art. 1505).
Esto es de orden pblico y las partes no pueden dejarlo de lado. La limitacin
del plazo se debe, por un lado, a que si la locacin tuviese un plazo mayor ello
significara un desmembramiento de la propiedad, y por otro, que una locacin sin
lmite de tiempo sera una enfiteusis, derecho real prohibido en nuestro Cdigo
(art. 2614 y nota al art. 2503).
Plazos mnimos (2 y 3 aos).- Originalmente el Cdigo no estableca plazos
mnimos para la locacin. Los plazos mnimos fueron establecidos por la ley 11.156
y por la ley 23.091 que actualmente rige, y son los siguientes:
a) Para locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 aos es el plazo
mnimo (art. 2. Ley 23.091).
b) Para los dems destinos (comercio o industria): 3 aos es el plazo mnimo
(art. 2. Ley 23.091).
Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como
formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados (art. 2 de la ley). Ej:
Ud. es dueo de un departamento y lo alquila para vivienda por 1 ao, su inquilino
tiene derecho a considerarlo realizado por 2 aos porque ese es el plazo mnimo
que fija la ley.
Quedan excluidas de este mnimo (o sea; pueden ser hechas por un plazo
menor) conf. al art. 2 de la ley, por ejemplo, las siguientes locaciones:
- para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, o para su
personal;
- de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino, y por un mximo de 6 meses (si supera los 6 meses se
presume que no es con fines de turismo).
- de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculo u otros
objetos;
- de puestos en mercados y ferias;
- aquellas en las que el inquilino sea el Estado nacional o provincial, el muni
cipio o un ente autrquico.
Plazos presuntos.- Cuando en el contrato de locacin urbana no se fij plazo, se
aplican las siguientes reglas:
- Por el art. 1507, si se trata de una vivienda amueblada, y el precio se fij por
meses, semanas o das, el contrato se juzgar hecho 'por el tiempo fijado al precio'.
(Ej: si se fij 70$ por semana, el contrato se considera hecho por una semana).
Pero debe tenerse presente, que si el tiempo resultante supera los 6 meses, conf. al
art. 2 de la Ley 23.091, es aplicable el mnimo legal de 2 aos.
- Por el art. 1508, si el contrato tiene un objeto expresado (ej: se alquila un
local para realizar un congreso) se juzgar hecho por el tiempo necesario para
llenar el objeto del contrato (ej: el alquiler ser por el tiempo que dure el
congreso).
Cese del plazo mnimo.- El beneficio de los plazos mnimos legales -establecidos
a favor del inquilino- cesarn por las siguientes causas (art. 1507):
1) Falta de pago de 2 perodos consecutivos de alquiler.
2) Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres;
uso distinto del que por su naturaleza est destinada a prestar, o goce abusivo que
cause perjuicios al locador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia
judicial.
3) Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el
locador.
4) Ejecucin de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la pro
piedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado
al inmueble para el pago de la contribucin directa. (Se trata de obras qUe va a
realizar el locador. Sobre esta causal, el art. 1507 aclara que: "Si producido el
desalojo, la reedificacin o mejora no se efectuase, el propietario deber al inqui
lino desalojado una indemnizacin equivalente al valor de los alquileres por el
tiempo de ocupacin de que ha sido privado").
OBLIGACIONES DEL LOCADOR
La ley pone a cargo del locador una serie de obligaciones, pero ellas rigen
siempre y cuando las partes no hayan convenido otra cosa. Las obligaciones que la
ley pone a cargo del locador son:
1) ENTREGAR LA COSA: con todos sus accesorios (ej: llaves del inmueble, arte
factos de cocina, etc) y adems, en buen estado de conservacin de modo que
pueda servir al uso para el cual fue alquilada, salvo que se haya convenido que la
cosa se entregara 'en el estado en que se halle'. Este convenio se presume cuando
se arriendan edificios arrumados o cuando se entra en posesin de la cosa sin
exigir reparaciones de ella (art. 1514).
Si el locador no entrega la cosa, el locatario tiene derecho: 1) a pedir que se
cumpla el contrato y se le entregue de inmediato la cosa; o 2) a pedir la resolucin
del contrato. En ambos casos, puede pedir daos y perjuicios.
2) CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO (arts. 1515 a 1518).- Despus de entre

gada la cosa, y mientras dure la locacin, el locador debe conservarla -mantenerlaen


buen estado, y a tal efecto hacerle todas las reparaciones que exigiere el dete
rioro de la cosa, sea que provengan de: caso fortuito o fuerza mayor (ej: tempes
tad, guerras, etc); de la calidad propia, vicios o defectos de la cosa (ej: humedad);
del uso o goce estipulado (ej: deterioro de la pintura); o culpa del locador, sus
agentes o dependientes.
Dentro del 'caso fortuito', se considera comprendido el deterioro de la cosa causado
por hechos de terceros, aunque sean por motivos de enemistad u odio al locatario.
Si el locador no cumple con sus obligaciones (no hace las reparaciones o
tarda en hacerlas) qu puede hacer el locatario?:
a) Retener la parte del alquiler equivalente al costo de las reparaciones (art. 1518),
y si se trata de reparaciones urgentes (ej: cao de agua roto que inunda un
stano), el locatario puede ejecutarlas por cuenta del locador. Y si no son
urgentes, deber intimar al locador a que repare y eventualmente demandarlo
para que un juez ordene realizarlas o autorice al inquilino a ejecutarlas por
cuenta del locador (arts. 505 y 630).
b) Ante el incumplimiento del locador, tambin es posible pedir la resolucin del
contrato (art. 1204).
Obviamente, el locador debe indemnizar al locatario los daos y perjuicios que
le causa el incumplimiento, salvo que ste se deba a caso fortuito o fuerza mayor.
Qu sucede si la cosa sufre daos por caso fortuito?. Si durante el contrato,
a raz de un caso fortuito, la cosa es destruida totalmente: el contrato queda
rescindido. Si la destruccin es parcial: el inquilino puede pedir que se le reduzca
proporcionalmente el alquiler, o la rescisin del contrato. Si no hay destruccin,
pero la cosa qued deteriorada: el contrato subsiste, no hay rescisin, pero el locador
deber realizar las reparaciones correspondientes (art. 1521).
Si no se produce la destruccin de la cosa, pero el inquilino se ve impedido de
usarla, el art. 1522, establece que se puede pedir la rescisin del contrato o la
cesacin del pago del alquiler durante el tiempo que no pudo usar la cosa.
El inquilino no podr reclamar daos y perjuicios al locador, porque la imposibilidad
de usar la cosa se debe a caso fortuito. (Si el impedimento a usar la cosa
no se debe a caso fortuito, se aplica el art. 1525).
3) MANTENER AL LOCATARIO EN EL uso Y GOCE PACFICO DE LA COSA (arts. 1515,
1513 y conc.).- Como consecuencia de esta obligacin, el locador debe abstenerse
de cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa por el
inquilino (conf. 1515).
Es por ello que, si bien el inquilino no puede oponerse a que el locador haga las
reparaciones necesarias, s puede oponerse a que haga obras que no son reparaciones,
por ej: ampliaciones, modificaciones, etc (art. 1524).
El locador debe responder por eviccin, si el inquilino sufriese turbaciones de
derecho (ej: terceros que pretenden servidumbres o derechos de uso y goce sobre la
cosa alquilada). A tal efecto, debe asumir la defensa enjuicio y hacerse responsable
si el inquilino se viese privado de la cosa. Si la privacin es total: el contrato queda
resuelto y el locador debe indemnizar. Si es parcial: el inquilino puede elegir entre
pedir la rescisin o una disminucin del alquiler (arts. 1531 y 1532).
El inquilino debe avisar al locador -en el ms breve tiempo posible- las turbaciones
de derecho que sufra; de lo contrario, pierde toda garanta y debe responder
por daos y perjuicios (art. 1530).
Tngase presente, que el locador no garantiza contra turbaciones de hecho de
terceros. Si el inquilino es molestado por vas de hecho de terceros, no debe accionar
contra el locador, sino contra los terceros autores de las mismas (art. 1528).
El locador tambin debe responder por vicios redhibitorios, es decir, por
vicios o defectos de la cosa, anteriores o posteriores al contrato (art. 1525). Debe
tratarse de defectos 'graves' que 'impidan el uso de la cosa' (ej: falta total de agua;
gran humedad en pisos, paredes y techos; gran oscuridad falta de ventilacin por
edificaciones vecinas, etc).
Habiendo vicios redhibitorios, el inquilino podr pedir la disminucin del alquiler
o la rescisin del contrato, salvo que al celebrase el contrato tuviera conocimiento
de los vicios o defectos (art. 1525).
4) PAGAR LAS MEJORAS QUE HUBIESE HECHO EL LOCATARIO (arts. 1533 y sgts).:
En principio, el locatario puede realizar mejoras, sea por utilidad, por comodidad,
por necesidad, etc.
Lo que no puede hacer son mejoras 'que alteren la forma de la cosa', que impliquen
una transformacin fundamental de la misma, o que afecten la solidez del
edificio. En estos casos, slo podr hacer mejoras si est autorizado por escrito
(en el contrato o posteriormente) por el locador (ver arts. 1533, 1534 y 1537).
De las mejoras que haya hecho el locatario, algunas las tendr que pagar l, y
otras, las pagar el locador, es decir, le reembolsar lo gastado.
Qu mejoras paga el locador?. Conf. al art. 1539, el locador slo paga las
mejoras y gastos hechos por el locatario:
1) Si autoriz a realizarlas -en el contrato o posteriormente- y adems, se comprometi
a pagarlas (conf. incs. 1 y 2)
2) Si fuesen reparaciones o gastos 'de urgencia' (conf. inc. 3). Por gastos 'de
urgencia' debe entenderse aquellos que no admiten demora y que para el in
quilino es imposible avisarle al locador para que los haga o lo autorizara a
hacerlos (art. 1544).
3) Si fuesen mejoras necesarias o tiles, y el contrato se resolviese sin culpa del
inquilino, aunque el locador no hubiese dado autorizacin ni se hubiese obli
gado a pagarlas (conf. inc. 4).

4) Si fuesen mejoras voluntarias, y el contrato se resuelve por culpa del locador.


(conf. inc. 5). En principio, estas mejoras no deben ser pagadas por el locador,
pero la ley las pone a su cargo porque el contrato concluye antes de tiempo por
su culpa, (ej: por caso fortuito o por culpa del locador).
5) Si la locacin fuese por tiempo indeterminado, y habiendo autorizado a reali
zar mejoras, le exigi al locatario la restitucin de la cosa antes de que ste
haya podido gozar o disfrutar de ellas (conf. inc. 6).
En los casos en que la locacin continua, el inquilino puede compensar lo que
gast en mejoras con el pago de los alquileres, sin perjuicio de pedir el pago inmediato
(art. 1546).
Adems, en todos los casos, tiene derecho de retencin sobre la cosa alquilada
hasta que se le pague el valor de las mejoras (art. 1547).
5) PAGAR LAS CARGAS Y CONTRIBUCIONES SOBRE LA COSA (ART. 1553).- As, por
ejemplo, el locador debe pagar el impuesto territorial, el impuesto municipal, las
expensas, etc., pero nada impide que se convenga que estos pagos deban ser hechos
por el inquilino.
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO (inquilino)
Las principales obligaciones del locatario estn previstas en los arts. 1554 a
1582 y son las siguientes:
1) PAGAR EL PRECIO DEL ALQUILER.- Es la obligacin ms importante a cargo
del inquilino. El precio del alquiler se debe pagar en las fechas o plazos
indicados en el contrato, pero si no hay nada convenido se aplicarn los usos
del lugar (art. 1556).
En proteccin del inters del locador, la ley le otorga una serie de garantas:
a) Si el inquilino deja de pagar dos perodos consecutivos de alquiler, el loca
dor puede pedir la resolucin del contrato y el desalojo del inquilino, ms la
indemnizacin correspondiente (art. 1579).
b) puede retener todos los frutos y objetos que se hallen en la cosa arrendada
y que pertenezcan al locatario. Esta pertenencia se presume, salvo prueba en
contrario (art. 1558) y tiene un privilegio especial sobre el precio de esos
Frutos y objetos (art. 3883).
c) adems, tratndose de inmuebles, la ley le concede la accin ejecutiva para
que pueda cobrar rpidamente los alquileres adeudados (art. 1578).
2) USAR Y GOZAR DE LA COSA CONFORME A DERECHO.- El locatario tiene derecho
a usar y gozar de la cosa arrendada pero dentro de ciertos lmites.
Debe darle a la cosa un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres
(art. 1503).; debe usar la cosa conforme al destino indicado en el contrato. El locador
tiene derecho a impedir que el locatario de a la cosa un uso distinto (conf. arts.
1503, 1504, 1554 y 1555). Y an cuando le de el uso convenido, no debe abusar.
En general, se habla de 'uso abusivo', cuando el inquilino usa la cosa ms all
de lo permitido, sea porque le da un uso deshonesto, un destino diferente al convenido,
etc. Constituyen 'uso abusivo', por ejemplo: alquilar un inmueble y poner un
garito o un prostbulo; alquilar para vivienda e instalar una fbrica; los escndalos
y desrdenes en el inmueble; los ruidos insoportables, etc.
Si hay uso abusivo que causa perjuicio al locador, ste puede reclamar, segn
las circunstancias: que cese el uso abusivo o la rescisin del contrato. En ambos
casos, ms daos y perjuicios (conf. 1559).
3) MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO.- Esto implica que el locatario debe:
a) reparar todo dao ocasionado a la cosa por su culpa o la de sus familiares,
empleados, huspedes o subarrendatarios (art. 1561);
b) efectuar las mejoras que estn a su cargo, sea que se trate de deterioros
menores (art. 1573) o de mejoras convenidas en el contrato.
c) abstenerse de realizar obras nocivas, o que alteren la forma de la cosa, o que
muden su destino, o prohibidas en el contrato (arts. 1562, 1563 y 1566).
d) abstenerse de hacer 'abandono' de la cosa alquilada (art. 1562). El abandono
consiste en dejar -por un tiempo muy prolongado- la cosa sola, sin nadie que la
cuide, vigile o repare.
El locador, segn el caso y circunstancias, podr pedir que se hagan las reparaciones
o mejoras, que se detengan o destruyan las obras indebidas, o la resolucin
del contrato.
El inquilino, en general, no responde por el incumplimiento de sus obligaciones,
ni por los deterioros, prdida o destruccin de la cosa, cuando ello se deba a:
caso fortuito o fuerza mayor que sea notorio (art. 1568 y 1571), o a la calidad,
vicio o defecto de la cosa, o cuando la cosa fue destinada a extinguirse progresivamente
(art. 1569).
El incendio es considerado caso fortuito por el art. 1572, por lo tanto, el inquilino
no responde, salvo que el locador pruebe que se debi a la culpa del locatario,
sus familiares, empleados, etc.
4) RESTITUIR LA COSA AL FINALIZAR LA LOCACIN.- Al concluir el contrato, el
locatario debe restituir la cosa al locador 'en el estado que la recibi' (art. 1556 y
1565), salvo los deterioros ocasionados por el tiempo o por causas inevitables'
(art. 1615). Si al contratar no se describi el estado de la cosa, se presume -salvo
prueba en contrario- que la recibi en buen estado (art. 1616).
Si el locatario no restituye la cosa al fin de la locacin, el locador podr exigirle
la restitucin ms las prdidas e intereses de la demora (art. 1609).
Para el caso de que el locatario no devolviese la cosa y el locador tampoco la
reclamase, adelantamos que nuestra legislacin no admite la 'tcita reconduccin'
(art. 1622).
5) AVISAR AL LOCADOR DE TODA TURBACIN DE HECHO o DE DERECHO.- Dado que

el locador responde por eviccin, si el inquilino sufriese turbaciones de derecho


debe comunicarlas al locador en el ms breve tiempo posible; de lo contrario,
pierde toda garanta y debe responder por daos y perjuicios (art. 1530).
CONCLUSIN DE LA LOCACIN.
El contrato de locacin puede concluir:
1) por vencimiento del plazo fijado en el contrato, o en su caso, del plazo minimo
legal (arts. 1604 incs. 1 y 2, 1507, art. 2 de la Ley 23.091).
En nuestro derecho no existe la 'tcita reconduccin'. Por ello, si terminado
el contrato el locatario contina en el uso de la cosa, pagando alquileres y
sin que el locador le reclame la restitucin, no se juzgar que hay tcita
reconduccin (renovacin automtica del contrato, por igual plazo), sino la
continuacin de la locacin concluida, bajo los mismos trminos y condiciones,
hasta que cualquiera de las partes decida ponerle fin (conf. art. 1622).
2) por prdida de la cosa o por imposibilidad de cumplir el destino para el cual se
arrend (art. 1604, incs. 3 y 4).
3) por vicios redhibitorios de la cosa o por caso fortuito que impide comenzar o
continuar el contrato (art. 1064, incs. 5 y 6).
4) por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro
a rescindir el contrato (art. 1064, inc. 7), por ejemplo: falta de pago, uso abu
sivo, violacin de la prohibicin de ceder o subarrendar, etc.
Otras causas no enumeradas en el art. 1064: por acuerdo de partes; por confusin
de locador-locatario; por trmino del usufructo; por querer el locador ejecutar
obras tendientes a aumentar la capacidad del inmueble; por cumplirse la condicin
resolutoria, etc.
La Ley de locaciones urbanas (23.091) contempla la posibilidad de que transcurridos
los primeros 6 meses de la locacin, el inquilino pueda resolver el contrato,
notificando al locador con una anticipacin mnima de 60 das (art. 8 de la ley).
La locacin no concluye: ni por muerte de las partes; ni por enajenacin de la
cosa arrendada; ni por necesitar el locador la cosa para l o su familia; ni por
imposibilidad del locatario de seguir usando la cosa.
El concurso o quiebra del inquilino, si el destino del inmueble es vivienda, no
afecta al contrato de locacin; si el destino es comercio, el locador o el sndico
puede pedir la resolucin; si el destino es mixto, el juez decide que hacer (art. 157,
Ley de Concursos 24.522).
LEY DE LOCACIONES URBANAS
LEY 23.091 (B.O. 16/10/84) (slo
la parte pertinente)
Captulo 1: Disposiciones generales
1. instrumentacin. Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus mo
dificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebra
do por escrito haya tenido principio de ejecucin, se considerar como plazo el mnimo
fijado en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor
y prctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento
de concertarse. Ser nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se
convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a
determinacin judicial.
2. Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,
el plazo mnimo de las locaciones con destino a viviendas, con o sin muebles, ser de dos
aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados
por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente
ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos inter
nacionales, asi como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular
o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo,
en zonas aptas para este destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis
meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, veh
culos u otros objetos y los garages y espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda y otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los
efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes
autrquicos sean parte como inquilinos.
3. Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente
los ndices oficiales que publiquen los institutos de Estadsticas y Censos de la Nacin y de
las provincias. No obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valor
mercadera del ramo de explotacin desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
4. Fianzas o Depsitos en Garanta. Las cantidades entregadas en concepto de fian
za o depsito en garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades
sern devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados durante el transcurso del
contrato al finalizar la locacin.
5. Intimacin de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otor
gando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la

recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.


Captulo 2: De las locaciones destinadas a vivienda
6. Periodos de pago. El precio del arrendamiento deber ser fijado en pagos que
correspondan a periodos mensuales.
7. Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley,
no podr requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas
anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal
motivo, las costas sern soportadas por el locador.
8. Resolucin anticipada. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses
de vigencia de la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha
en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el
primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocu
par la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.
9. Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento
del locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta
el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del
mismo ostensible trato familiar.
Captulo 4: Disposiciones complementarias
27. Locacin encubierta. Dispnese que los inmuebles que carezcan de autorizacin,
permiso, habilitacin, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa
competente, para la explotacin de hotel, residencial, pensin familiar u otro tipo de establecimiento
asimilable no gozarn de aptitud comercial para dicha explotacin considerndose las
relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locacin, debiendo regirse en lo sucesivo por
las normas en vigencia en esta ltima materia.
Estarn caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto
administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorizacin
comercial.
CESIN DE DERECHOS Y SUBLOCACION
Si un inquilino quiere transmitir la cosa alquilada a otra persona, tiene dos medios:
la 'cesin del contrato de locacin' o a la 'sublocacin'. En los dos casos, el inquilino
pasa su derecho a usar y gozar de la cosa a un tercero, el cual que ocupar su lugar. La
similitud es grande, a grado tal que el comn de la gente -e incluso abogados- piensan
que es lo mismo, pero desde el punto de vista jurdico no son iguales y existen
diferencias:
- En la 'cesin de la locacin': el inquilino (cedente) cede los derechos de su
contrato a un tercero (cesionario). La relacin entre ellos se rige por la cesin de
derechos, y por lo tanto: hay que notificar al locador, la cosa se recibe en el estado
en que se encuentra, el contrato de locacin no puede ser modificado, y la cesin
puede onerosa o gratuita.
- En la 'sublocacin': hay un nuevo contrato de locacin entre el inquilino
original (sublocador) y el tercero (subinquilino). La relacin entre ellos se regir
por las normas sobre locacin, y por lo tanto: no ser necesario notificar al loca
dor, se podr exigir que la cosa se entregue en buen estado, en el contrato de
sublocacin -si bien hay que respetar el destino de la cosa, ej: para vivienda- se
pueden pactar trminos y condiciones diferentes al de la locacin original (Ej: el
inquilino puede subalquilar todo o slo una habitacin, por un precio igual, menor
o mayor al de la locacin original, etc; por un plazo igual o menor al suyo (mayor no se puede),
y adems, la sublocacin siempre es onerosa.
Derecho a ceder, sublocar o prestar. Prohibicin.El principio general es que: 'el locatario puede subalquilar en todo o en parte, o prestar o
ceder a otro la cosa arrendada, salvo que le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este
derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes' (art. 1583).
En la actualidad, casi todos los contratos de locacin llevan la clusula de que 'el locatario
no podr ceder el contrato ni sublocar'. Si en el contrato se prohibe subalquilar ello significa
que tambin est prohibido ceder, y lo mismo a la inversa (conf. art. 1597).
Si el inquilino viola esta prohibicin, el locador -conf. art. 1602- puede pedir:
a) el desalojo del tercero (sea cecionario o sublocador), ms daos y perjui
cios;
b) la rescisin del contrato, ms daos y perjuicios.
Cuando el contrato diga que el locatario no puede ceder o subalquilar "sin
consentimiento del locador" (art. 1598), ello en realidad significa que se puede ceder o
subalquilar pero que queda a criterio del locador aceptar o no al nuevo inquilino. Pero el
locador no puede abusar de este derecho, no puede negarse injustificadamente a aceptar al
nuevo inquilino, pues el art. 1598 contina diciendo que dicha clusula "no impedir al
locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las
condiciones de solvencia y buen crdito". En caso de negativa injustificada ser el juez quien
deba decidir si el inquilino propuesto rene o no los requisitos de solvencia y buen crdito.
Fin de la cesin o la sublocacin.- Tanto la cesin como la sublocacin deben terminar
cuando venza la locacin original, no pueden ir ms all en el tiempo, ya que por el art. 3270, el
inquilino -sea cedente o sublocador- no puede transmitir un derecho mejor que el tena. Desde
luego que, ambos contratos pueden concluir adems por alguna de las causas propias que les

ponen fin (ej: acuerdo de partes, nulidad, etc).


LOCACIN DE OBRA
CONCEPTO.Habr locacin de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a
pagar un precio determinado en dinero por esa obra (conf. art 1493).
Ej: contrato a alguien para que haga dos cuadras de pavimento hasta mi quinta.
LAS PARTES.Son: el 'locador de obra' (o 'constructor o empresario') que es quien debe ejecutar la obra; y
el 'dueo de la obra' (o 'comitente'), que es quien paga el precio.
Los ELEMENTOS particulares de este contrato son:
a ) la ejecucin de la obra; b) el pago de un precio determinado.
Los CARACTERES, son los mismo que en las otras locaciones:
a) bilateral, b) consensual, c) conmutativo, d) oneroso, e) no formal.
OBJETO.Tiene por objeto la ejecucin de una obra determinada, sea de naturaleza material (ejs:
construccin de un edificio, calle, camino, puente, ropa, mquina, etc) o intelectual (ejs:
redaccin de un libro, escribir una partitura o una obra teatral, pintar un cuadro, hacer una
escultura, etc). Por el art. 953, dicha obra debe ser lcita, posible y conforme a la moral y
buenas costumbres.
Adems, la obra debe ser determinada. Al respecto, el art. 1632 dice 'afaltade ajuste sobre
el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe
hacer la obra segn la costumbre del lugar, o en consideracin al precio estipulado'.
FORMA.El Cdigo no exige formalidad; el contrato se perfecciona por el mero consentimiento
expresado en forma verbal o escrita. Por excepcin, se requiere la forma escrita si se trata de
contratos de obras pblicas; la construccin y venta de edificios en propiedad horizontal; la
construccin de buques de ms de 6 toneladas; etc.
PRUEBA.No existen disposiciones especiales al respecto, y en consecuencia es admisible cualquier
medio probatorio.
OBLIGACIONES DEL LOCADOR DE OBRA (constructor o empresario).
a) Ejecutar la obra en tiempo y forma convenidos.- Si no hay nada convenido sobre el
tiempo, la obra debe concluirse en el tiempo razonablemente necesario,
segn la calidad de la obra, pudiendo el locatario exigir que ese tiempo sea fijado
por el juez (art. 1635).
Si no hay nada convenido sobre la forma de hacer la obra, para ejecutarla se
tomarn en cuenta los planos, instrucciones, medidas, etc, y a falta de stos, se
tomar en cuenta la costumbre del lugar y el precio estipulado (art. 1632).
b) Permitir el control de la obra por el locatario.- Por lo general, se fijan plazos
de comienzo y de finalizacin de la obra y el locatario tiene derecho a verificar el
avance de la obra, los trabajos efectuados, el material empleado, etc.
c) Responsabilidad por ruina -total o parcial- de la obra.- Tratndose de edifi
cios u obras en inmuebles destinados a larga duracin (ej: un edificio), recibidos por
el que los encarg, el constructor (y tambin el director de la obra y el proyectista) es
responsable por su ruina total o parcial, si sta procede de vicio de construccin o de
vicio del suelo o de mala calidad de los materiales. La ruina debe producirse dentro
de los diez aos de recibida la obra y el plazo de prescripcin de la accin ser de un
ao a contar del tiempo en que se produjo aqulla. No se admite la dispensa contrac
tual de responsabilidad por ruina total o parcial, (art. 1646).
d) Responsabilidad por vicios o defectos (art. 1647 bis).
Si los defectos eran visibles y el locatario igual recibi la obra, el empresario
queda libre y nada se le puede reclamar, ni an en el caso de que no se hubiera
dado conformidad por el trabajo.
Por el contrario, si los defectos eran ocultos y no pudieron ser advertidos al
recibir la obra, el empresario deber responder. El locatario debe hacer el reclamo
dentro de los 60 das posteriores al descubrimiento de los defectos, pasado ese
tiempo se extingue la accin del locatario.
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO ("dueo de la obra").
a) Cooperar.- El locatario debe prestar al empresario toda la colaboracin
necesaria, conforme a la caracterstica de la obra, para que ste pueda realizar su
trabajo. Ejs: no realizar actos que perturben el avance de la obra, agilizar trmites
de aprobacin de planos, entregar materiales si correspondiere, etc.
b) Pagar el precio.- Es la obligacin principal a cargo del locatario. Debe
hacerse efectivo en el tiempo y por el monto estipulado en el contrato. Si no hay
plazo convenido, se paga al entregarse la obra.
Con respecto al monto, debe tenerse en cuenta cmo se haya contratado la obra:
- por ajuste alzado: se establece un precio fijo e invariable para toda la obra.
Las modificaciones de precio de los materiales no modificarn el precio pactado.
Este sistema puede ser usado en pocas sin inflacin.
- por unidad de medida: el precio se fija por medida o por unidades tcnicas.
Ej: 1000 dlares por Km de camino construido.
- por coste y costas: el precio se fija teniendo en cuenta el costo de la obra
(materiales, sueldos, etc) al momento de contratar, pero el constructor tiene dere
cho a variar el precio si los costos aumentan. Este sistema es usado en pocas de
inflacin.
Cabe destacar que, en principio, los obreros y proveedores de materiales contratados
por el empresario no tiene accin para cobrar sus crditos al dueo de la

obra (locatario). Pero, si el dueo de la obra an no hubiese pagado todo el precio


al empresario, entonces s los obreros y proveedores tienen accin directa contra
el locatario hasta la concurrencia de la suma debida al empresario (art. 1645).
c) Recibir la obra.- La entrega y la recepcin se deben verificar en el
plazo fijado en el contrato; a falta de esta estipulacin se aplica el art. 1635 ya
comentado.
Recibida la obra, el empresario queda liberado, salvo que haya vicios o defectos
ocultos, en cuyo caso el locatario tiene 60 das para efectuar el reclamo correspondiente
(art. 1647 bis).
CONCLUSIN DE LA LOCACIN DE OBRA.
La conclusin puede tener lugar por las siguientes causas:
1) por cumplimiento del contrato: una parte entrega la obra terminada, la
otra la recibe y paga el precio. Es el modo normal de extinguir el contrato.
2) por desistimiento del dueo de la obra (locatario): el art. 1638 autoriza al
locatario a desistir de la obra, pero deber indemnizar al empresario los gastos
y trabajos realizados, y adems la utilidad que ste habra obtenido si termina
ba la obra. Esta utilidad puede ser reducida por apreciacin del juez.
3) por muerte del empresario (locador): el contrato se resuelve si fallece el
empresario, pero no si fallece el locatario.
Los herederos del empresario pueden reclamar el pago de la parte de la
obra ya realizada y de los materiales utilizados o aprovechables, si stos fuesen
tiles a la obra (art. 1640).
Los herederos del empresario pueden continuar la obra si ella no exigiese
en el empresario cualidades especiales para realizarla (art. 1641).
4) Por resolucin del contrato.- La resolucin puede tener lugar por distintas
causa, as por ejemplo: por no proveer los materiales o por falta de pago (art.
1644); por desaparicin o falencia del empresario (art. 1643); por imposibili
dad de continuar o concluir la obra, en cuyo caso al empresario se le pagar la
parte que ya hizo de la obra (art. 1642); etc.
SITUACIONES VARIAS.
Cesin.- Puede suceder que el empresario ceda los derechos del contrato a un
tercero. Hecha la notificacin de la cesin al locatario (dueo de la obra) y aceptada
por ste, la relacin se establece entre el locatario y el tercero. Si el locatario
no acepta la cesin, tanto el empresario como el tercero quedan obligados frente al
locatario.
Subcontratacin.- Puede suceder que la obra se encargue a un empresario,
pero que ste a su vez subcontrate por su cuenta con otras personas los distintos
aspectos de la obra (ej: a uno le encarga la plomera; a otro la electricidad; a otro
los revestimientos, etc). En este caso, el empresario principal pasa a ser locatario
con relacin a los subcontratistas vinculados a l. Estos subcontratistas no tienen
accin contra el dueo de la obra (locatario principal), salvo en el supuestos del art.
1645.
Art. 1645. "Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un
precio
determinado, no tienen accin contra el dueo de ella, sino hasta la cantidad
que ste
adeuda al empresario".
LOCACIN DE SERVICIOS
CONCEPTO.La locacin de servicios tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar
un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero (conf. art. 1623).
Ej: contrato los servicios de un electricista o de un plomero para que haga unos
arreglos en mi casa.
Durante muchos aos se consider que toda actividad humana retribuida con un
precio era una locacin de servicios o una locacin de obra. Con la aparicin de las
grandes fbricas y de la legislacin laboral, se comenz a regular con autonoma el
'contrato de trabajo' y entonces las opiniones se dividieron:
a) para algunos la locacin de servicios y el contrato de trabajo no tenan diferen
cias (as, Borda).
b) para la mayora, no pueden equipararse, porque en la prestacin de servicios
civiles el prestador acta independientemente, no existe relacin de depen
dencia, la cual s existe en el contrato de trabajo (relacin obrero-empleador).
Adems, el contrato de trabajo est regulado especialmente (Ley de Contrato
de Trabajo) por normas y principios de orden pblico (salarios, despidos,
indemnizaciones, accidentes, etc) que los particulares no pueden dejar de lado.
LA RELACIN ENTRE LOS PROFESIONALES Y SUS CLIENTES. Su NATURALEZA.
La relacin del profesional (abogado, mdico, contador, etc) con su cliente ha
originado debate acerca de cul es la naturaleza de esa relacin. Para algunos es una
locacin de servicios o de obra; para otros encierra un mandato y para otro sector
entiende que es un contrato multiforme, que segn el caso, puede asumir el carcter de
locacin de servicios, de locacin de obra o de mandato. En definitiva, cada supuesto
debe ser analizado en concreto y de ese anlisis surgir la naturaleza de la relacin.
PARTES.Las partes del contrato son: por un lado, el locador (o 'prestador del servicio'), y
por el otro el locatario, que es quien paga el precio.
CARACTERES:
a) Bilateral; b) Consensual; c) Conmutativo; d) Oneroso; e) No formal.

OBJETO.El objeto es el servicio y debe ser prestado en forma independiente, es decir: sin
que exista 'relacin de dependencia'. El servicio a prestar no debe ser imposible, ni
ilcito, ni inmoral, (art. 953 y 1626). Si lo fuere, las partes no tendrn accin para
demandarse mutuamente. Ej: si el locador realiz el servicio no podr de182
mandar que se le pague. El locatario, por su parte, no podr exigir que el servicio se
preste, y si pag adelantado no podr exigir la devolucin de lo pagado.
Hay tareas excluidas de la locacin de servicios (art. 1624); ellas son: el servicio
domstico (regulado por el Estatuto correspondiente); las relaciones entre artesanos
y sus aprendices o entre los maestros y sus discpulos (reguladas por el derecho
laboral); los servicios de transporte de cosas y de personas (regulados por el C. de
Comercio). Esta enumeracin no es taxativa, pues tambin est excluida, por
ejemplo, la actividad de los empleados pblicos, que se rige por el derecho
administrativo, etc.
CAPACIDAD.El Cdigo no trae normas especficas sobre capacidad en este contrato, por lo
cual le son aplicables los principios generales sobre capacidad, requirindose en
general capacidad para administrar.
Por el art. 128 C.C. a partir de los 18 aos se puede celebrar contrato de trabajo y
ejercer profesin con titulo habilitante, y se puede administrar y disponer de los
bienes adquiridos con esas actividades.
FORMA Y PRUEBA.No requiere forma especfica; en la mayora de los casos se celebra verbalmen-te y
sin documentacin. Su prueba puede hacerse por cualquier medio, incluso por testigos
(J.A. 1954-IV-278).
OBLIGACIN DEL LOCADOR.Su obligacin principal es prestar el servicio en el lugar, tiempo y modo convenido
(art. 625).
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO.Su obligacin principal es pagar el precio en dinero. Si el servicio prestado es
propio de la profesin o modo de vivir del locador, aunque no se hubiese pactado el
precio, el locador igual podr reclamarlo. En estos casos se entender que lo
convenido es el precio de costumbre, el cual -si no hay acuerdo- ser fijado por el juez
(art. 1627 y jurisprudencia).
Si el servicio prestado no es propio de la profesin o modo de vivir del locador,
slo se podr demandar el pago del precio, si por las circunstancias del caso no se
presumiese la intencin de beneficiar al locatario (art. 1628).
La intencin de beneficiar se presume (iuris tamtun): a) cuando el servicio no fue
solicitado; b) cuando el que lo prest habitaba la casa de la otra parte.
ACCIONES DE LAS PARTES.El locatario tiene accin para exigir que el servicio se preste debidamente, es
decir, en el tiempo y forma convenida en el contrato (o en su defecto, en la forma que
indiquen los usos y costumbres). Si no quiere o no puede ejecutar el servicio, se har
ejecutar por otro a su costa (arts. 629 y 630).

Agencia: El productor de bienes o servicios puede recurrir al agente, que es el empresario independiente que
asume la obligacin de contactar clientes eventuales para el productor, pero que no celebra contrato de
compraventa; es el intermediario que prepara la celebracin de un contrato para el productor. Tambin es
conocido como dealer.
Concesin: Para ciertos bienes particulares se utiliza la forma de la concesin, por ejemplo para automotores.
El concesionario es una empresa cuya intermediacin s se enmarca como compra venta. Aunque, si bien el
rol del concesionario funciona econmicamente como el de comprador de la mercadera al concedente, para
venderla al consumidor, es del caso aclarar que no adquiere el dominio de los automotores (que son bienes
registrables).
Distribuidor: Es una empresa que compra y vende pero se diferencia de la concesin por el tipo de bienes. En
este caso, son generalmente bienes consumibles.
Franquicia: Se trata de un contrato segn el cual un productor de bienes o servicios celebra contratos con
empresas independientes, cediendo el primero el derecho de uso de su marca para que el franquiciado venda
esos bienes o servicios bajo la misma y cumpliendo, generalmente, estrictas instrucciones de cmo llevar a
cabo la venta. El franquiciante, primero, prestigia una marca, la cual se identifica con un nivel de calidad (el
ejemplo clsico es Mc Donald's). Hay una marca acreditada, que el franquiciante autoriza a usar a distintos
sujetos, llamados franquiciados. El franquiciado es un empresario independiente que est autorizado a usar
la marca. El franquiciante, tambin, vende la tecnologa para producir, es una aplicacin del know how que
puede cederse independientemente del traspaso de la marca. La relacin del consumidor se establece con el
franquiciado, no con el franquiciante. Una vez otorgada la franquicia, el franquiciado (empresario
independiente) celebra los contratos con su clientela a su propio nombre, lo que determina la responsabilidad
de ste frente a sus clientes. Sin embargo, el artculo 40 de la ley de Defensa del Consumidor establece la
responsabilidad solidaria de todos los sujetos que participan en la cadena de comercializacin, incluso la del
titular de la marca que individualiza el producto o servicio.
CUADRO COMPARATIVO DE SIMILITUDES Y DIFERENCIAS ENTRE ESTAS FIGURAS:
AGENCIA
BIENES

CONCESION

DISTRIBUCION

FRANQUICIA

bienes consumibles

bienes/servicios

SI interviene, el
concesionario
COMPRA
Y
VENDE
a COMPRA Y VENDE

acta a nombre
propio, no es
intermediario,
VENDE

bienes/servicios bienes durables

NO
interviene
en el contrato
ROL
DEL final
(solo
INTERMEDIARIO acerca partes)

consumidor final

RETRIBUCION
SERVICIO
POSTERIOR
LA VENTA

EXCLUSIVIDAD
.

comisin

(generalmente
produce,
no
compra)

franquiciado:
ganancia total
por
venta;
margen
entre margen
entre franquiciante:
compra y venta
compra y venta
regalas

A
NO

SI

NO
(no
es
tpico,
pero
depende de los
bienes)

SI

NO

SI

SI
(el
franquiciado no
NO
(generalmente, podra tener dos
pero es optativo
marcas)