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a)

autoridades

( Rector: Dr. Luis Mara Desimoni


( Vicerrector: Comisario Gral. (R) Lic. Carlos Daniel Musso
Administrativo: Comisario Gral. (R) Angel Juan Antonio Ramrez
( Secretario Administrativo:

( Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Dr. Horacio Toms Aracama

dc
derecho civil IV
reales

( t1)
educacin a distancia

Autor: Dr. Sergio Romn Perez Fiori

Diseo Didctico: Dra. Evangelina Trebolle

Diseo Grfico: Mariela Acorinti y Ariel Ballart

Diagramacin: Mauricio Ggger

(
(

( Correctora Jurdica y de Estilo: Dra. Mara Alicia Muract Gola

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(instituto universitario P.F.A)

( CARTA DEL PROFESOR )

Esperamos que estas lneas le abran al alumno una ventana hacia el mundo de
la capacitacin y la formacin profesional, dado que se trata de una asignatura del
penltimo ao de la carrera. Estamos llegando al final del camino.
Ya conoce el sistema, ya sabe que tiene una gua educativa, que estudia en su
hogar, que tiene el material didctico y la bibliografa pertinente a su disposicin, y la
posibilidad de realizar consultas personales y/o telefnicas con el docente; tambin, que
en Educacin a Distancia se les ensea cmo estudiar en sus casas; asimismo, que debe
completar y enviar trabajos prcticos para su control, y rendir una evaluacin final.
Ya curs tres aos de Abogaca y rindi Derecho Civil I, II y III; ahora debe estudiar
el IV (Derechos Reales).
Anhelamos que el desarrollo del programa no se torne rido, sino, por el
contrario, que le sirva al estudiante para ir pensando en el futuro: el ejercicio de la
Abogaca, en cualquiera de las reas que esta profesin ofrece. Tengan la certeza de que
esta materia les va a proporcionar un bagaje de conocimientos tericos y prcticos
insustituibles para la etapa posterior a la graduacin, independientemente de la
orientacin natural de cada uno, es decir de la especializacin que se pretenda alcanzar.
Si esta obra consigue que estos objetivos se cumplan, nuestro esfuerzo no habr sido en
vano.
Por ltimo, nuestro agradecimiento a las autoridades de esta Casa de Altos
Estudios, por brindarnos la posibilidad de participar de esta digna tarea.
A Dios Todopoderoso, nuestro compromiso inquebrantable de no servir nunca
a dos Seores.

Sergio R. Perez Fiori

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( DATOS PERSONALES DEL AUTOR )

Nombre y apellido: Sergio Romn PEREZ FIORI


Nacionalidad: Argentino
Fecha de nacimiento: 17 de agosto de 1964
MEDIADOR, habilitado por el Ministerio de Justicia de la Nacin con la matrcula
N 3829, proveniente de la Universidad Maimnides.
ABOGADO, egresado de la Universidad Nacional de Buenos Aires, en junio de
1992. Matriculado en el Colegio Pblico de Abogados de la Capital Federal, en el Tomo
N 49 y el folio N 838.
BACHILLER UNIVERSITARIO EN CIENCIA POLTICA, egresado de la Universidad
del Salvador en marzo de 1998.
CURSOS Y SEMINARIOS: Perfeccionamiento en Ontologa del lenguaje y
programacin neurolingstica (Instituto Lex in Excelsis); Anlisis y reflexin de la
prctica en Mediacin (Escuela Nacional de Mediacin); Perfeccionando las tcnicas
de Mediacin (Ethiks); Oratoria (Universidad de Buenos Aires); Prctica profesional:
el juicio de divorcio (Casa de la cultura Aspacia de Mileto); El juicio ejecutivo (Instituto
de Prctica Forense); Prctica profesional: el juicio de alimentos (Casa de la cultura
Aspacia de Mileto);; La ejecucin hipotecaria (Instituto Prctica Forense); Prctica
profesional: el juicio sucesorio (Casa de la cultura Aspasia de Mileto); La gestin de
los servicios pblicos en Argentina: el nuevo modelo (Universidad Austral); El
euro y el dlar: convergencia o competencia (Red de Universidades latinoamericanas
y europeas); La filosofa de Ortega y Gasset (Fundacin Ortega y Gasset Argentina);
El arte de las dos revoluciones: industrial y francesa (Museo Nacional de Bellas
Artes); Arte y filosofa en el fin de siglo (Fundacin Ortega y Gasset Argentina);
Cono sur: realidades nacionales y globalizacin (Universidad del Salvador).

EXPERIENCIA DOCENTE: Profesor titular de las asignaturas Educacin Cvica de


1 ao y Derecho Civil y Comercial de 3 ao, en el Colegio Instituto Buenos Aires, desde
marzo de 1995 hasta febrero de 1997.

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pa)

presentacin de la asignatura

Derecho Civil IV nos brinda un panorama completo y extenso de lo que son e


implican, en la prctica, los Derechos Reales, es decir los derechos por los cuales se
establecen relaciones directas e inmediatas entre una persona y una cosa. A diferencia
de lo que se vena viendo hasta ahora, en esta rama del Derecho no se relacionan dos
personas determinadas, por el contrario del derecho personal, el titular del derecho real
se encuentra frente a una cosa. En consecuencia, la ley establece que no existe obligacin
correspondiente a un derecho real. Ergo, no hay acreedor ni deudor.
Todos los derechos reales estn enumerados en forma taxativa por la ley: no
puede haber otros, los particulares no pueden crearlos.
Pero volviendo al destinatario de este texto, el estudiante, decamos que ese
temor no es antojadizo: hay que estudiar con profundidad el Dominio, la Posesin y la
Tenencia, luego el Dominio Imperfecto y el Condominio (con todos los problemas que
de l derivan), la Prehorizontalidad y la Propiedad Horizontal.
Nuestro objetivo es que queden claros los conceptos jurdicos y se comprenda
la materia; es decir, que no haya confusiones, verbigracia, que se sepa bien que hay
derechos reales sobre la cosa propia (dominio, condominio, propiedad horizontal), de
garanta (hipoteca, prenda, anticresis), y sobre el inmueble ajeno (usufructo, uso y
habitacin, servidumbres).
Por lo expuesto, redujimos al mximo el desarrollo histrico de las Instituciones
y el Derecho Comparado: tratamos de ser sintticos, y no escribir un tratado (que es,
muchas veces, el error en que se cae).
Esperamos, por lo tanto, que esta materia sea una luz en el camino y no una
pesada carga.

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organizacin de la asignatura

Hemos organizado esta asignatura a partir de la idea de aplicar los sistemas


activos y, bsicamente, el anlisis de casos, razn por la cual en todas las unidades se
dispone su realizacin. Ello sin perjuicio de la lectura de textos clsicos en la materia,
puesto que hay cosas que es menester saber, y para ello, simplemente hay que estudiar,
porque hay cosas que el alumno no puede adivinar ni inventar; en consecuencia,
consideramos formidable integrar la enseanza tradicional con mtodos activos, con
prioridad, el anlisis de casos, sin descartar ningn otro, que se pueda traer al aula
eventualmente.
El anlisis de casos estimula la reflexin, la confrontacin de posturas y de ideas
y su proyeccin y la observacin, que favorecen notablemente la formacin de un abogado
o la de un juez.
Asimismo, es fcil comprender que ayuda grandemente al alumno a egresar
con una idea aproximada de lo que encontrar al ingresar en el mundo de la profesin,
porque, por lo general, an habiendo tenido cursos de Prctica Profesional, es
impresionante -y, muchas veces, provoca angustia- el salto de la teora a la prctica.
El anlisis de casos, en este sentido, tiene que ver con el clima de pluralidad y
convergencia que afortunadamente se vive en nuestro pas actualmente, y pretende
conciliar estilos, maneras de hacer o ver las cosas buscando las coincidencias que sirven
para mejorar la calidad de enseanza que se le brinda al alumno.
Esta es nuestra perspectiva; por medio de ella damos nuestra opinin y en ella
colocamos nuestra palabra, modesta y falible, muy falible, pero sostenida por una
bsqueda sincera y an inconclusa en las Fuentes del Derecho.

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objetivos de aprendizaje de la asignatura

< Obtener un manejo correcto y

firme de los conceptos jurdicos que integran


la cuarta parte del Derecho Civil.

< Relacionar esos conceptos con los contenidos de las asignaturas estudiadas

con anterioridad. Civil I, II, y III.


< Aprender a buscar temas especficos en la Jurisprudencia.
<

Predisponer la consulta y la comparacin de opiniones puntuales en la


Doctrina.

< Desarrollar una articulacin natural, en el alumno, entre

el Derecho de Fondo
y el de Forma, para facilitar su insercin en el campo del ejercicio de la
Abogaca, al egresar de la Universidad.

<

Promover una actitud permanente de hacerse preguntas vinculadas a la


relacin entre el Derecho y la Realidad Social.

<

Asegurar el dominio de los institutos tratados en todos los captulos


estudiados del Cdigo Civil.

<

Afianzar el dominio del lxico jurdico propio del Derecho Civil.

< Implementar vnculos de la asignatura con otras ramas del Derecho.

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pr )

programa
Unidad 1 - El derecho real

Origen histrico del derecho real y su terminologa. Dualismo clsico entre los
derechos reales y los personales: recepcin en el Cdigo Civil argentino.
Concepto de bien y de cosa: clasificacin de las cosas.
Concepto de derecho real: definicin analtica. Clasificacin de los derechos
reales. Sujeto de los derechos reales. Objeto de los derechos reales. Ejercicio de los
derechos reales.
Anlisis de casos.

Unidad 2 - Posesin
Relaciones entre persona y cosa: distintas hiptesis. Posesin: concepto,
elementos, naturaleza jurdica, prueba, clasificacin, efectos.
Sujeto de la posesin. Objeto de la posesin: requisitos; posibilidad de extender
la posesin a otros derechos reales diferentes del dominio: el problema de la cuasi
posesin. Clasificacin de la posesin.
Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin.
Tenencia: concepto, clasificacin, supuestos. Obligaciones y derechos del tenedor.
Anlisis de casos.

Unidad 3 - Dominio
Propiedad y dominio. Significado tcnico de ambos vocablos. Definicin legal
de dominio. Cuestiones. Garantas constitucionales. Propiedad y dominio del estado:
nociones.

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Clasificacin del dominio: perfecto e imperfecto.


Contenido del dominio: lmites y limitaciones.
Dominio del estado. Modos de adquisicin. Enumeracin. Concepto de cada
uno. Especial referencia a La Tradicin Traslativa de Dominio. Propiedad de la cosa
transmitida. Derechos que pueden transmitirse. Ttulo suficiente (arts. 1051 y 3270 del
C.Civ.). Influencia de la inscripcin del ttulo (art. 2505 C.Civ.). Percepcin de frutos.
Sucesin: nociones.
Prescripcin adquisitiva: concepto. Sujetos y objetos de la usucapin. Discusin
sobre la identidad de fondo con la prescripcin liberatoria. Extincin del dominio: Absoluta
y Relativa.
Dominio imperfecto: distintos supuestos.
Dominio revocable: definicin legal, anlisis crtico.
Dominio fiduciario: definicin legal, anlisis crtico.
Dominio desmembrado: concepto. Controversias sobre cules derechos reales
desmembran al dominio.
Anlisis de casos.

Unidad 4 - Condominio
Concepto. Caracteres. Distintas clases. Diferencia con las servidumbres.
Condominio sin indivisin forzosa. Facultades de los condminos sobre la cosa y sobre
una parte indivisa. Obligaciones y responsabilidades de los condminos. Mayoras
necesarias a los efectos de la toma de decisiones. Conclusin del condominio. Distintos
supuestos, enumeracin. La particin: concepto; formas de hacerla.
Condominio con indivisin forzosa. Establecidos por la ley. Establecidos por
voluntad de los condminos. Supuestos de la ley 14.394. Confusin de lmites: nociones.
Condominio de muros, cercos y fosos. Concepto de muro contiguo, muro encaba-

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llado, muro privativo, muro medianero o comn, muro de encerramiento forzoso.


Adquisicin del condominio de los muros. Distintas hiptesis, con especial referencia a la
prescripcin. Prueba de la existencia o inexistencia de medianera. Derechos y cargas de
la medianera: nociones.
Condominio por confusin de lmites. Concepto. Accin de deslinde. Diferencias
con la accin reivindicatoria. Rgimen sustancial y procesal. Facultades del juez.
Anlisis de casos.

Unidad 5 - Propiedades especiales


Derechos intelectuales. Naturaleza jurdica. Nociones de la ley 11.723.
Producciones autorales protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades.
Contratos para su explotacin econmica. Duracin del derecho. Registro de la produccin
intelectual. Proteccin legal ante denuncias al Registro y actuaciones judiciales. Derecho
de Aguas. Metodologa legal. Mar territorial (Jurisdiccin nacional y provincial).
Plataforma continental. Aguas pluviales. Rgimen jurdico de los ros, lagos, vertientes e
islas. Aguas subterrneas. Sepulcros. Nuevas manifestaciones de la propiedad.
Anlisis de casos.
Regmenes tuitivos: bien de familia. Supuestos de indivisin forzosa
contemplados por el art. 51 y siguientes de la ley 14.394 para bienes de origen hereditario.
Comparacin con el supuesto del art. 3573 bis del C.Civ. Estudio especial.
Anlisis de casos.

Unidad 6 - Prehorizontalidad y propiedad horizontal


Propiedad horizontal. Concepto. Cdigo Civil. Ley 23.512. Naturaleza jurdica.
Objeto del derecho. Partes exclusivas y comunes. Derechos de los copropietarios sobre
cada una de ellas. Adquisicin del derecho: distintos modos, con especial referencia a la
particin en el condominio y la comunidad hereditaria.
Reglamento de copropiedad y administracin: concepto, naturaleza jurdica y
sancin, inscripcin, modificacin, asambleas. Concepto, clases, decisiones. Convocatoria.

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Qurum, mayoras, casos de imposibilidad de su reunin. Nulidad de asambleas.


Expensas y gastos comunes. Concepto. Procedimiento y garantas para su cobro.
Afectacin de la cosa a su pago. Imposibilidad de abandonar. Privilegio y derecho de
retencin: nociones. Prohibiciones impuestas a los propietarios. Enumeracin. Nociones
sobre quines pueden ejercitar la accin para hacerlas cesar, juez competente y va procesal
apta. Obras nuevas, innovaciones y mejoras. Distintos casos: en partes exclusivas y
comunes. Requisitos. Extincin de la propiedad horizontal. Supuestos comunes y supuestos
propios.
Prehorizontalidad: concepto. Fundamentos.
Anlisis de casos.

Unidad 7 - Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena


Concepto: enumeracin.
Usufructo: concepto y caracteres. Clasificacin. Breves nociones sobre:
constitucin, duracin, obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce
de la cosa, dem posteriores a tal hecho, derechos y deberes del nudo propietario. Extincin
del usufructo. Uso y habitacin. Concepto. Normas aplicables.
Servidumbres: definicin legal. Caracteres. Obligaciones de hacer y servidumbres
(arts. 3010, 3022, 3023 y 3042 del C.Civ.). Clasificacin. Constitucin. Duracin. Precio.
Contenido. Extincin. Posibilidad jurdica de constituir servidumbres atpicas.
Anlisis de casos.

Unidad 8 - Derechos reales de garanta


Hipoteca: definicin legal. Caracteres. Objeto. Crditos que garantiza: modalidades. Constitucin. Publicidad. Rango de las hipotecas. Relaciones que la hipoteca establece
entre el constituyente y el acreedor, y entre los acreedores hipotecarios y los denominados
tercero adquirente y tercero poseedor. Privilegio del acreedor hipotecario: nociones.
Extincin de la hipoteca. Cancelacin de la hipoteca. Supuestos. Pagars hipotecarios.
Nociones acerca de su problemtica.

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Prenda y anticresis: derecho real de prenda. Definicin legal. Objeto: crditos


garantizables. Caracteres. Constitucin. Condiciones de fondo y de forma. Clusulas
prohibidas. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Prendas sucesivas. Prenda
tcita. Extincin. Derecho real de anticresis. Su aplicacin en nuestro pas. Objeto: crditos
garantizables. Caracteres. Constitucin: condiciones de fondo y de forma. Clusulas
prohibidas. Derechos y obligaciones del acreedor anticresista. Anticresis tcita: extincin.
Jurisprudencia: anlisis de casos.

Unidad 9 - Tutela de las relaciones reales y de los derechos reales


Defensa de las relaciones reales: fundamento de la proteccin. Defensa
extrajudicial. Defensa judicial. Dualismo entre acciones posesorias e interdictos. Reparos
tcnicos. Objeto. Reforma del art. 2488 del Cdigo Civil. Rgimen legal de las distintas
acciones posesorias o interdictos. Concepto. Naturaleza jurdica. Requisitos.
Procedimientos. Prescripcin o caducidad. Accin de despojo, accin de recobrar, interdicto
de recobrar. Accin nominada de mantener, accin innominada o policial de mantener
(art. 2469 C.Civ.), interdicto de retener. Acciones posesorias e interdictos. Caso del dao
temido: desarmona con el art. 1132 del C.Civ., distintos criterios. Normas procesales.
Petitorio y posesin: relaciones. Derechos de la posesin. Derecho a y de poseer. Anlisis
de casos.
Acciones reales: concepto. Clasificacin. Cdigo Civil: metodologa. mbito de
cada una de las acciones reales. Casos especiales: Nociones. Accin reivindicatoria:
legitimacin activa y pasiva. Objeto. Medidas de Seguridad. Prueba: alcances. Materia
mobiliaria. Problemtica de los arts.1051, 2777, 2778 del C.Civ. Acciones confesoria y
negatoria. Distintas hiptesis. Prueba. Efectos. Anlisis de casos.

Unidad 10 - Publicidad registral


Principio de inscripcin. Situaciones jurdicas registrables (art. 2 de la ley 17.801).
Documentos que las contienen (art. 3 de la ley 17.801). Registro de anotaciones
personales. Principio de rogacin. Sujetos legitimados. Desistimiento. Principio de
legalidad: clasificacin registral. Elementos. Objeto. Distintas posibilidades. Recursos
registrales. Principio de tracto: Tracto sucesivo y Tracto abreviado.
Principio de prioridad: preferencias. Convenios sobre el rango. Las llamadas
Hipotecas abiertas.
abiertas Principio de publicidad: certificacin. Concepto. Efectos. Informes:

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efecto y vigencia. Responsabilidad del Estado por informes errneos. Catastro. Concepto
e importancia. Legislacin vigente. Anlisis de casos.

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objetivos del programa

En las unidades 1, 2 y 3 intentamos presentar los conceptos y una breve resea


histrica de los derechos reales, sus aspectos estticos y dinmicos, la consecuente
dicotoma entre las relaciones de derecho y lo fctico, intentando mostrar, con un nfasis
igual, las diferencias y las afinidades entre las distintas teoras, queriendo evitar el
desconcierto en el alumno, al que pretendemos despertarle el inters en la asignatura.
La unidad 3 pretende inteligir y proferir la problemtica del dominio en su
dimensin ms plena.
En las unidades 4 y 5 se aborda el tema del condominio, con todas las dificultades
que conlleva, y las denominadas propiedades especiales, que incluyen los regmenes
tuitivos, haciendo hincapi en su conexin con la prctica.
La unidad 6 trata de la prehorizontalidad y la propiedad horizontal, sus
antecedentes y su legislacin actual, y su gravitacin en las comunidades organizadas,
particularmente en las grandes ciudades.
La unidad 7 explica qu son los derechos reales de goce o disfrute sobre la cosa
ajena, con el objetivo central de que no se confundan con otros institutos.
La unidad 8 se refiere a los derechos reales de garanta, y lo primordial es que el
alumno entienda cmo funciona su aplicacin en la actividad crediticia.
La unidad 9 ensea las acciones reales, su defensa y el ejercicio de las mismas.
La unidad 10 est consagrada a la publicidad de los derechos reales, y aqu
queremos demostrar su rol en la asistencia a la ciudadana, el sistema que adopta nuestra
ley, y, sobre todo, cmo funciona en la prctica.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA ASIGNATURA )

Objeto: cosa, clasificacin


Sujeto

Definicin analtica

Posesin y tenencia: consideraciones al respecto


Diferencia
con los
personales

Dominio: contenido, clasificacin. Modos de adquisicin.


Dominio y propiedad
Condominio: concepto y caracteres. Diferencia con
las servidumbres

DERECHOS
REALES

Derechos intelectuales: nociones de la ley 11.723


Prehorizontalidad y propiedad horizontal. Ley 13.512
Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena
Servidumbres
Usufructo, uso, habitacin
Derechos reales de garanta: hipoteca, prenda, anticresis
Defensa de los derechos reales: acciones reales, interdictos
Publicidad registral: concepto
Sistemas registrales. Catastro

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bg)

bibliografa general de la asignatura


Bibliografa obligatoria
<

Reales 2 tomos, Editorial Astrea.


Musto, Nstor J., Derechos Reales,

<

Reales 4 tomos, Ed. Zavala.


Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales,

<

Civil 2 Tomos, cuarta edicin


Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil,
actualizada, Editorial Abeledo Perrot.

<

Reales Editorial Abeledo Perrot.


Arean, Beatriz, Curso de Derechos Reales,

<

Anotado 5 tomos, Editorial


Llambas Jorge J. y otros autores, Cdigo Civil Anotado,
Abeledo Perrot.

<

real Editorial Abeledo Perrot.


Gatti Edmundo y Alterini Jorge, El derecho real,

<

Reales Editorial Abeledo Perrot.


Borda, Guillermo, Manual de Derechos Reales,

<

Dominguez de Pizzio, Rosa, Derechos reales de goce o disfrute sobre


la cosa ajena,
ajena Editorial Abeledo Perrot.

<

Arean, Beatriz, Tutela de los Derechos Reales y del inters de los


terceros, Editorial Abeledo Perrot.
terceros

<

Reales 5 tomos, Editorial Depalma.


Laquis, Miguel A., Derechos Reales,

Bibliografa de consulta
<

actualidad Editorial
Adrogu, Manuel, El derecho de propiedad en la actualidad,
Abeledo Perrot.

<

Romano Editorial Astrea.


Argello, Luis Rodolfo, Manual de Derecho Romano,

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<

Coghlan, Antonio R., Teora General del Derecho Inmobiliario Registral


Registral,
Editorial Abeledo Perrot.

<

general 2 tomos,
Llambas, Jorge J., Tratado de Derecho Civil, parte general,
Editorial Perrot.

<

Hipoteca Ediciones
Saucedo, Ricardo y Herrero Pons, Jorge, Ejecucin de Hipoteca,
Jurdicas Cuyo.

<

hipotecario 3 tomos, Hammalabi Jorge Luis,


Highton, Elena, Juicio hipotecario,
Depalma Editor.

<

Falcn, Enrique M., Derecho Procesal Civil, comercial y laboral


laboral,
Cooperadora de Derecho y Ciencias Sociales.

<

voluntaria Editorial Abeledo


Negri Pisano, Luis E., La representacin voluntaria,
Perrot.

<

Familia Ediciones Nova Tesis.


Novellino, Norberto, Bien de Familia,

<

Fenochieto, Carlos Eduardo, Cdigo Procesal Civil y Comercial de la


Nacin. Comentado, anotado y concordado con los cdigos
provinciales, Editorial Astrea.
provinciales

<

Hayzus, Jorge R. Fideicomiso


Fideicomiso, Editorial Astrea.

<

Ferrer, Patricia, Derecho del Acreedor Hipotecario en el proceso concursal,


Editorial Astrea.

Bibliografa optativa
<

Ponssa de la Vega de Miguens, Ninna, Manual de derecho romano, parte


general, EUDEBA.
general

<

Engels, Friedrich, El origen de la familia, de la propiedad privada y


Estado, Editorial Planeta-Agostini.
del Estado

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(instituto universitario P.F.A)

<

Iglesia Editorial Guadalupe.


Farrell, Gerardo T., Doctrina social de la Iglesia,

<

hipotecaria editorial Abeledo Perrot.


Abrevaya, Alejandra D., Ejecucin hipotecaria,

<

Weingarten, Celia y Diaz Palacio, Eugenia. Hipoteca y prstamo de dinero


dinero,
Ediciones Jurdicas Cuyo.

<

Novellino, Norberto, El cobro de expensas en la propiedad horizontal


horizontal,
Ediciones Nova Tesis.

<

Judicial Editorial Depalma.


Brito Guzmn y otros, La funcin Judicial,

<

proceso Editorial Depalma.


De la Ra, Fernando, Teora general del proceso,

<

civil Editorial Astrea.


Agliano, Humberto, Principios de derecho civil,

<

derecho Editorial Depalma.


Radbruch, Gustavo, El hombre en el derecho,

<

desalojo Editorial Depalma.


Ramirez, Jorge Orlando, El juicio de desalojo,

<

intelectual Editorial Astrea.


Emery, Miguel Angel, Propiedad intelectual,

<

registro Editorial Astrea.


Muguillo, Roberto A., Prenda con registro,

<

civil 2 tomos, Editorial


Visintini, Giovanna, Tratado de responsabilidad civil,
Astrea.

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unidad uno

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( UNIDAD I )

Mencin sinttica de los contenidos


<

Concepto de derecho real

<

Diferencia con los derechos personales

<

Conceptos de bien y de cosa

<

Definicin analtica del derecho real

<

Clasificacin de los derechos reales

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objetivos de aprendizaje de la unidad

<

Lograr que el alumno entienda los conceptos jurdicos que la integran

<

Analizar las teoras que se vern e inteligir su relacin con la realidad

<

Ubicar los derechos reales en el Cdigo Civil y conseguir un manejo fcil de


ste.

<

Obtener una aplicacin correcta de la teora a la prctica.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD I )

Concepto
Diferencia con los derechos personales
Teoras unitarias: personalista y realista
Derechos
Reales

Clasificacin
Sujetos de los derechos reales
Objeto

cosa: clasificacin de las cosas

Definicin analtica de derecho real

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actividad introductoria

Lea atentamente el prrafo que se transcribe a continuacin. Subraye las ideas


principales y emita un breve comentario al respecto. Explique, segn su criterio, qu
relaciones pueden establecerse entre las personas y las cosas. Compare sus conclusiones
con lo que se expone sobre el tema en el desarrollo de la unidad. Al finalizar la misma, se
volver sobre este punto para que pueda revisarlo, a la luz de lo estudiado.
Los jurisconsultos romanos no se ocuparon de formular una definicin de los
derechos reales, ni los distinguieron de los derechos de obligaciones. Las fuentes tan solo
separan las acciones in rem cuyo tipo es la vindicatio, de las acciones personales (in
personam), como las condictiones, entendiendo que en estas ltimas el demandado era
siempre el sujeto pasivo de la relacin, o sea, el deudor, en tanto que en las primeras la
accin se diriga a adversus onmes, es decir contra cualquier sujeto que desconociese la
existencia del derecho o afectase su plenitud o libertad. Los derechos reales, tambin
llamados sobre las cosas, iura in re, para expresar que su objeto inmediato es una cosa,
son aquellos que crean entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de
suerte que no cuentan ms que con dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto
activo del derecho, y la cosa, objeto de l. Entraan un poder del titular sobre la cosa que
tiene carcter de inmediacin, porque no requiere la cooperacin de otro sujeto para el
ejercicio del poder. A los terceros les corresponde un deber general negativo que se
traduce en la obligacin de todos de abstenerse de impedir, de cualquier manera, el
ejercicio efectivo del poder (Argello, Luis, Manual de Derecho Romano,
Romano pg. 197).

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( DESARROLLO DE LA UNIDAD I )

Origen histrico del derecho real y su terminologa


Hay dos criterios diferenciadores de los derechos reales y los personales: el
filosfico jurdico y el histrico. Segn el primero, se considera que derechos realesderechos personales son dos categoras del pensamiento jurdico, razn por la cual se
las encuentra en cualquier sitio del Derecho Comparado que uno quiera revisar. Empero,
en el Derecho Romano era imposible encontrar este distingo, es decir que la divisin
mentada fue elaborada en un momento histrico.
Por el segundo criterio, la divisin no existi desde el principio, y apareci en
un momento dado: por ejemplo, no exista en el antiguo Derecho Romano, porque, en
aquel tiempo, el derecho era poder: el del pater familias, que ejerca sobre todas las
cosas y personas sometidas a su mancipium. Fue mucho despus, en el siglo IV a. C.,
cuando la ley Poetelia Papiria derog el nexum, sustituyendo la ligazn personal del
deudor por la de sus bienes. Adems, los jurisconsultos romanos no clasificaban derechos,
slo acciones; la diferencia entre actiones in rem, y actiones in personam ya aparece en
el procedimiento de las acciones de la ley, conservndose en tiempos del procedimiento
formulario. En la intentio de la frmula el nombre del demandado no se consignaba si la
accin era In Rem. Siendo estas acciones protectoras de los derechos absolutos ya que
se extendan a la familia y la personalidad.
La teminologa que alude a ius in rem ius personam no se observa en los
textos romanos; siendo su origen el Brachilogus Iuris Civilis o Corpus ligum ,
correspondiente a los siglos X y XII. Los glosadores y post-glosadores a partir del dato de
que las acciones eran los medios procesales para proteger los derechos, arribaron a la
conclusin de que las actiones in rem y las actiones in personan, defendan a las ius
in personam y a los ius in rem.

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Dualismo clsico entre los derechos reales y los personales: su recepcin en el

Cdigo Civil Argentino

Para analizar este tema conviene comparar las coincidencias y las diferencias
existentes entre las dos grandes categoras de derechos patrimoniales, que, como se
sabe, son las que sirven para la satisfaccin de las necesidades econmicas del titular y
que son apreciables en dinero, los reales y los personales.
Derecho real es un poder o facultad que se ejercita sobre una cosa, el caso
tpico es la propiedad, que representa un poder o seoro, goce y disposicin de la posesin
(los restantes derechos reales pueden considerarse desprendimientos de ella).
Derecho personal, es la facultad de exigir de otra persona el cumplimiento de
una obligacin, es decir una vinculacin jurdica que une a dos personas por la cual el
deudor debe satisfacer una prestacin en favor del acreedor, por ejemplo, pagar una
suma de dinero, hacer una obra, prestar un servicio.
De esta distincin se pueden extraer los siguientes corolarios:
a) En los derechos reales hay dos elementos: el titular y la cosa sobre la que se
ejerce el derecho; en los personales, hay tres: el sujeto activo o acreedor, el sujeto pasivo
o deudor, y lo adeudado o prestado, que puede consistir en una obligacin de dar, de
hacer o de no hacer.
b) Los derechos reales han sido llamados absolutos por tener erga ommes contra
quien impida a su titular el goce de la cosa, dando origen a acciones reales a fin de
mantener el derecho, pudiendo estas ser ejercidas las veces que fuera necesario. En cambio
los derechos personales son relativos puesto que se ejercen contra individuos (como ser
los deudores).
Produciendo acciones personales dirigidas a la extincin del derecho por el pago
de la obligacin.
El titular del derecho real posee la facultad del Jus persequendi, (contra quin
posea la cosa) aunque este principio no es absoluto, existiendo excepciones (segn el art.
2412 Cd. Civil) como el caso del poseedor de buena fe que acta contra quin no puede
ejercerse reivindicacin. Este derecho no puede ser gozado en los derechos personales.
Igualmente corresponde al derecho real el Jus preferendi, por el cual descarta a todos los

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derechos creditorios, determinando su rango de acuerdo a su antigedad, como ser las


hipotecas, y excluyendo otros como los dominios.
El derecho personal, salvo en el caso de los privilegios, supone total igualdad
para sus titulares. Los derechos reales poseen un nmero limitado y slo pueden ser
creados por la Ley. El C. CIv. en su art. 2503 establece el dominio y el condominio, el uso,
usufructo y la habitacin, las servidumbres activas, la prenda, el derecho de hipoteca y
la anticresis. Corresponde agregar los derechos reales del derecho mercantil, la posesin
la prenda con registro, el warrant y los debentures.
Los derechos personales son ilimitados pudiendo ser creados por las partes segn
sus propios intereses, mediante un contrato al cual deben someterse.
Las formalidades requeridas para la transmisin de los derechos reales son ms
rigurosas para los bienes inmuebles, como ser escrituras pblicas e inscripciones en
registros, no correspondiendo requisitos formales para los derechos personales.
Los derechos reales tienen duracin ilimitada en su principio y no se extinguen con
el uso, son susceptibles de adquirirse por usucapin (no as los personales), el derecho de
propiedad no se pierde an en el caso de que el titular deje de ejercerlo por un perodo de
tiempo indefinido salvo que el dominio sea adquirido por otra persona, aunque los derechos
reales de garanta se extinguen cuando prescribe la obligacin. El usufructo, el uso y la
habitacin y las servidumbres activas se extinguen por la falta de uso, operandose la prescripcin liberatoria de los derechos creditorios no ejercidos en los plazos que la ley establece.
Teora de la obligacin pasivamente universal: Fue elaborada por el jurista
francs Planiol, quien afirma que los derechos reales no crean una relacin directa entre
una persona y una cosa, porque en ella tambin hay sujeto activo y pasivo, entre los que
se entabla una relacin jurdica que implica hacer no hacer, y, en ltima instancia, todo
el derecho rige relaciones entre personas, porque su campo de accin es la coexistencia
humana. En los derechos personales el sujeto pasivo es determinado, en los reales es
indeterminado y de nmero ilimitado. Planiol, pone su nfasis en la obligacin pasiva
de la sociedad de respetarlos (a los derechos reales), y no en el poder y goce que se
reconoce al titular de la cosa. En realidad, esta teora no es novedosa del todo, ya que
Kant, en 1797, dijo en sus Principios metafsicos del derecho, que es absurdo suponer
la existencia de una relacin jurdica entre una persona y una cosa, ya que ella puede
tener lugar nicamente entre personas.

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Inclusive, esta nocin se ve reflejada en el Cdigo Civil Argentino, en la nota al


art. 2507 redactada por Vlez Sarsfield: Hay otro dominio que se llama dominio
internacional, es decir que hay una obligacin para con los estados nacionales, una
obligacin pasiva, de respetar la accin de cada pueblo sobre su territorio, no turbarla ni
ponerle obstculo alguno.
Freitas critic esta teora en forma contundente, sosteniendo que cuando una
persona es acreedor, evidentemente lo es para todos y no slo para el deudor, pero la
obligacin de pagar la tiene nada ms que el deudor; los dems tienen la obligacin de
no impedir el ejercicio del derecho personal del acreedor, ms esta obligacin no se
corresponde a un derecho absoluto, y, por otra parte, no es obligacin del Derecho Civil
sino del Derecho Penal.
Para nosotros, no hay ninguna causa por la que el Ordenamiento Jurdico no
pueda proteger una relacin jurdica entre una persona y una cosa.
Teora de Demogue: no comparte el criterio de distinguir derechos absolutos y
relativos; hay derechos, segn su ptica, cuyo ejercicio es ms o menos cmodo, y derechos
ms fuertes o ms dbiles segn su oponibilidad. Los derechos reales seran ms cmodos
que los personales en ese sentido, porque no requieren de la colaboracin de otro
individuo, son ms fuertes en cuanto a su oponibilidad.
Teora unitaria realista: esta teora unifica los derechos personales y los reales
en una sola categora: los REALES, porque stos recaen sobre cosas, como se sabe, pero
los personales no recaen sobre personas sino sobre su patrimonio, considerado prenda
comn de los acreedores. Se trata de una postura que tuvo escasas adhesiones y recibi
muchas crticas.
Teora que acepta la posibilidad del dualismo: es el pensamiento del Doctor
Edmundo Gatti, quien sostiene que el poder jurdico es un derecho subjetivo consistente
en un seoro de la voluntad sobre personas o cosas, ejercido por autoridad propia y en
total autonoma. La facultad jurdica es un derecho subjetivo en tanto es una pretensin;
el poder jurdico real es un poder sobre cosas determinadas, de carcter patrimonial,
regulado principalmente por normas de orden pblico, pudiendo ser o no disponible,
alienable, transmisible, renunciable y prescriptible. Los poderes jurdicos reales son
susceptibles de adquisicin a ttulo originario o derivado, son perpetuos o temporales, y se
defienden con las acciones reales.

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Los derechos reales en nuestro Cdigo Civil: su origen es legal, no existen otros
que aquellos que la ley crea y reglamenta (art. 2502). Este es el principio del nmerus
clausus (nmero cerrado), que constituye una caracterstica notable de esta materia.
Qu significa esto? Simple: las personas pueden constituir y transmitir derechos reales,
pero slo los que la ley admite. Lo contrario significara un caos social. El art. 2503 los
enumera: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres,
el derecho de hipoteca, la prenda, la anticresis. Existen otros creados por leyes especiales:
la Prenda con Registro, los Warrants y los Debentures (se estudian en Derecho Comercial).
Derechos reales suprimidos: en la legislacin espaola antigua y en el Derecho
Indiano haba una serie de derechos reales que complicaban el tema de la propiedad,
obstaculizaban su goce y transmisin, y hacan altamente difcil el rgimen jurdico sobre
las cosas. Vlez Sarsfield tuvo el buen criterio de suprimir algunos institutos que en la
prctica resultaban engorrosos, encontrndose su fundamento en la nota al art. 2502:
Desde la Edad Media, las leyes de casi todos los estados de Europa crearon derechos
reales por el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua, y por otros
mil medios. La constitucin de rentas perpetuas como los censos, cre en Espaa un
derecho real sobre los inmuebles deudores, pudiendo los acreedores perseguirlos aunque
pasasen a otras manos, lo cual provocaba quejas de parte de los propietarios y los
censalistas, dndose casos en que alguien era propietario del terreno y otros de los rboles,
pastos o plantaciones. Esta multiplicidad de derechos reales daba origen a pleitos y
complicaciones, entorpeciendo la explotacin de los bienes y las sucesiones.
De este modo se derogaron los siguientes derechos reales:
a) El superficiario posea el derecho de hacer obras, plantaciones, etc., teniendo
sobre las mismas un derecho de propiedad independiente al del propietario del terreno
a hacer stanos y otros trabajos subterrneos con tal de que no perjudicase los derechos
del superficiario. Vlez prefiri una propiedad plena, completa, que comprendiese
subsuelo y espacio areo.
b) La enfiteusis: consista en la entrega de un fundo a perpetuidad, o por un
perodo importante, con el cargo de mejorarlo (con construcciones o plantaciones) y
de pagar un canon anual. En Argentina fue implantada por Rivadavia como un medio
de conceder tierras fiscales sin enajenar su dominio, que deseaba mantenerlo en el
Estado como garanta para solicitar prstamos al extranjero. El resultado de su prctica
fue negativo.

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c) Las rentas y los censos de ms de cinco aos: el art. 2614 dio lugar a dudas;
los propietarios de bienes races no pueden construir sobre ellos derechos enfituticos,
ni de superficie, ni imponerle censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el
de cinco aos... Esa autorizacin era solamente para rentas o tambin para los censos?
Allende disip la duda: el concepto de renta, en cuanto derecho real, se confunde con el
de censo: es un derecho real constituido sobre inmuebles, que obliga a una de las partes,
(censatario), a pagar a la otra (el censualista) un canon anual en dinero o en frutos.
d) Las vinculaciones: eran derechos establecidos sobre bienes inmuebles; su fin
era la indisponibilidad de los bienes, por acto entre vivos o de ltima voluntad, siendo los
principales el mayorazgo (se estableca en forma perpetua el orden sucesorio de uno o
de varios bienes), y la capellana (era afectar perpetuamente un bien al cargo de ofrecer
celebraciones eucarsticas por el alma del instituyente).

Institutos de naturaleza jurdica controvertida


De lo dicho hasta aqu, parecera que en el tema que nos ocupa no hay relacin
con los derechos creditorios, que no hay obligaciones emergentes de los derechos reales
especficamente, obligaciones de dar y el alumno se estar preguntando: qu ocurre
con las hipotecas y con las prendas, que se ejecutan judicialmente atacando el patrimonio
del deudor? Como veremos ms adelante, en algunos casos el derecho real es accesorio
de un derecho personal, tal como sucede con los derechos reales de garanta, es decir la
hipoteca, la prenda y la anticresis. A la inversa, un derecho personal puede ser accesorio
de un derecho real, por ejemplo, en una servidumbre en cuya constitucin se hubiese
convenido que los gastos de conservacin estn a cargo del titular del fundo sirviente.
Las as llamadas obligaciones reales establecen otro vnculo entre ambas clases de
derechos, porque la titularidad de los derechos reales corre paralela a una cantidad de
derechos personales que se desarrollan simultneamente con esa titularidad.
El usufructo de crditos y la prenda de crditos muestran otra vinculacin entre
los derechos personales y los reales porque el crdito queda registrado en el instrumento
que le dio nacimiento; adems, la violacin de un derecho real puede dar lugar a un
derecho personal, o sea, exigir la reparacin del dao ocasionado.
Nos queda el tema de los derechos reales de garanta: algunos autores dicen
que son derechos personales, debido a que son accesorios de derechos de esa naturaleza,
y, como se sabe, lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Empero, este argumento se

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puede refutar fcilmente, puesto que la accesoriedad del derecho de garanta provocar
que su suerte dependa de la del derecho principal o personal, pero no podr influir en su
naturaleza jurdica. Esta problemtica se desarrolla ms adelante.

Valor de los derechos reales creados por las partes y no regulados por la ley
Est establecido que los particulares no pueden crear otros derechos reales que
aquellos que han sido organizados por la ley. Empero, el codificador no soslay del todo
esos acuerdos: el art. 2502 dispone que todo contrato o disposicin de ltima voluntad
que constituyese otros derechos reales que los que la ley reconoce, slo valdrn como
derechos personales si como tales pudieren valer.

Concepto de bien y de cosa


Segn la postura a la que adhiri nuestro cdigo, el bien es el gnero, y la cosa,
la especie. Los bienes pueden ser materiales o inmateriales: los primeros se denominan
cosas, para los segundos no hay una denominacin convencional, se los llama bienes
inmateriales, simplemente.
Inspirado en Freitas y separndose de la doctrina francesa, el codificador confiere
al concepto de cosa un sentido restringido, expresando en el segundo prrafo de la nota
al art. 2311: La palabra cosas, en la flexibilidad de sus acepciones, comprende en verdad
todo lo que existe; no slo los objetos que pueden ser propiedad del hombre, sino todo
lo que en la naturaleza escapa a esta apropiacin exclusiva: el mar, el aire, el sol, la tierra,
etc. Mas como objeto de los derechos privados, debemos limitar la extensin de esta
palabra a lo que puede tener un valor entre los bienes de los particulares. As, todos los
bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el gnero, el bien, la
especie.
Aparentemente existe una contradiccin entre la nota y el texto de los arts.
2311 y 2312, ms sucede que la palabra cosa est tomada en sentidos distintos: en los
artculos se habla de las cosas slo en cuanto son bienes: en la nota, en cambio, se emplea
el vocablo en la flexibilidad indefinida de sus acepciones.
El art. 2311 antes y despus de la reforma de 1968: en su redaccin original,
dicho artculo defina las cosas como los objetos corporales susceptibles de tener un valor.
Cambi el trmino corporales por materiales
materiales, y agreg un prrafo: las disposiciones

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referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles
de apropiacin. La sustitucin de palabras es intrascendente, dado que se trata de
sinnimos.
El concepto de cosa desde los puntos de vista fsico y jurdico: como objeto de
los derechos reales, el concepto de cosa debe edificarse desde el punto de vista jurdico,
no fsico. Por este ltimo, cosa es todo lo que existe corporalmente en el espacio, excepto
la persona. En cambio, para que haya cosa en sentido jurdico, el objeto material debe
tener un valor pecuniario y, por consiguiente, su posesin debe ser accesible al hombre
en cantidades limitadas.
El sol y el aire son cosas fsicas
fsicas, pero no jurdicas
urdicas, porque el primero no es
apropiable y el segundo no es susceptible de apreciacin pecuniaria.
El concepto de cosa es restringido porque debe constituir un bien en sentido
econmico.

Requisitos de la cosa como objeto del derecho real


<

Debe tratarse de cosas, o sea de objetos materiales, susceptibles de valor.

<

Tienen que estar en el comercio.

Tienen que tener existencia actual, no hay derechos reales sobre cosas
futuras.

<

Deben ser determinadas, no se concibe el ejercicio de un poder de hecho


sobre cosas indeterminadas.
<

Las cosas deben ser singulares; una universalidad de hecho, considerada


como una unidad, no puede ser objeto de un derecho real, dado que que ste recae
sobre cada una de las cosas que la integran.
<

Si la cosa forma un solo cuerpo, el objeto es la cosa ntegra y no una parte


suya.

<

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Existen derechos reales sobre bienes que nos son cosas? No, absolutamente
no. Los derechos reales slo tienen cosas como objeto.
Por qu se habla de usufructo de crditos o de prenda de crditos? Los
crditos no constituyen el objeto de esos derechos. El objeto es el instrumento en que
el mismo consta. Tampoco es el crdito el objeto futuro, que est representado por las
cosas que, como consecuencia de los contratos respectivos, el deudor entrega al
acreedor. Por lo tanto, se entiende que el patrimonio nunca puede ser objeto de ningn
derecho.
Esta ltima respuesta: es absoluta, total y definitiva? No; existen, como en
la mayora de los casos, excepciones a la regla.

Situaciones especiales (relativas al objeto de los derechos reales)


La energa: la reforma de 1968 agreg al art. 2311 el siguiente prrafo: Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiacin. Por ende, aqu hay que tener en cuenta lo siguiente: la ley
17.711 cambi la palabra corporales por materiales, razn por la cual ya no hay que
saber si las cosas son corpreas, si tienen un cuerpo, si estn integradas por materia
fsica. As, son cosas todas las que ocupan un lugar en el espacio, sean slidas, lquidas o
gaseosas. Con respecto a la energa, la ley no dice que las energas (elctrica, atmica,
magntica) sean cosas, sino que se les reconoce la calidad de tales (no es lo mismo).
Como se sabe, en derecho lo que cuentan son los efectos: si las energas apropiables
tienen idntica condicin a las cosas, es como si fueran cosas. Adems, antes de la reforma
de marras, la Jurisprudencia se haba pronunciado en el sentido aludido.
Las universalidades: en las universalidades de hecho, el objeto est formado
por cada una de las cosas muebles que la integran, aunque la ley, excepcionalmente,
establezca una regulacin distinta cuando el derecho recae sobre una pluralidad de cosas,
consideradas individualmente como unidad. Por ejemplo, tomemos el caso del usufructo
que tiene por objeto animales individualmente considerados, y el que recae sobre un
rebao.
El cuerpo humano: no es ni puede ser objeto de derechos reales mientras la
persona est viva. Despus de la muerte, las partes son separadas y adquieren valor
pecuniario, por lo que pueden ser consideradas cosas, y, por ende, objetos de derechos

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reales. Tomemos el tema del cabello, la leche de la madre, el semen, la sangre, la piel, la
crnea, rganos y materiales anatmicos. Este punto est directamente ligado al tema
de los trasplantes, temtica regulada especialmente por la ley.
El cadver: segn la concepcin tradicional, no podra denominrselo cosa,
empero, los avances que se han producido en el campo cientfico provocaron un giro de
180 en este enfoque, siendo resultado de ello que la ley de Transplantes no tiene
limitacin alguna en lo relativo a las materias anatmicas u rganos susceptibles de
ablacin, pudiendo emplearse para transplantes en otros seres humanos o con fines de
estudio o investigacin. La ley 24.193 indica los requisitos y las prohibiciones.
Los derechos: es impensable que un derecho real tenga por objeto un derecho
personal, asimismo, otro derecho real. El codificador lo impidi directamente al redactar
los arts. 2842 y 2843.

Clasificacin de las cosas


El Cdigo clasifica a las cosas consideradas en s mismas o con relacin a los
derechos (muebles o inmuebles, fungibles y no fungibles, principales y accesorias, en el
comercio y fuera del comercio), y, despus, las cosas consideradas con relacin a las
personas.
Como esto ya se vio en Derecho Civil parte general, nos remitimos a los arts.
2313 a 2350 inclusive.

Concepto de derecho real


El Cdigo no consagra una definicin del Derecho Real, empero, pensamos que
el art. 497, al afirmar que a todo derecho personal corresponde una obligacin personal,
aade no hay obligacin que corresponda a derechos reales, brinda un concepto muy
elemental determinando que: derecho real es aqul al cual no corresponde una obligacin.
Vlez Sarsfield quiere evidenciar, siguiendo a Freitas, que la obligacin de respetar el
derecho real incumbe a todos los miembros de la sociedad con los que su titular tiene
trato, en consecuencia no estamos hablando de una obligacin literalmente entendida,
sino que es el simple deber de abstencin, correlato del carcter oponible erga omnes,
caracterstico de los derechos reales.

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En la nota al ttulo IV del libro III, Vlez transcribe la opinin de Demolombe,


enrolado en la postura clsica en lo que tiene que ver con la naturaleza del Derecho
Real, que dice derecho real es el que crea, entre las personas y las cosas, una relacin
directa inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos: la
persona, que es el sujeto activo, y la cosa, que es el objeto.

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abogaca a distancia

sp)

sntesis parcial

Los derechos reales son los derechos por los cuales se establecen relaciones
directas e inmediatas entre una persona y una cosa.
De lo dicho, podemos extraer como conclusin que, en el derecho real, no se
relacionan dos personas determinadas, a diferencia de lo que ocurre en el derecho
personal.
En forma opuesta, el titular del derecho real se encuentra frente a frente con
una cosa. No existe otra persona a la que se le pueda exigir algo. No hay, por lo tanto,
acreedor ni deudor.
En consecuencia, la ley indica que no hay obligacin que corresponda a un
derecho real. Como mximo, es el resto de la comunidad el que tiene que respetar el
derecho de titular.
Las diferencias entre los derechos reales y los personales son: los primeros se
refieren a una relacin entre persona y cosas, y los segundos, a personas determinadas;
en los primeros, existe el titular y la cosa, en tanto que en los segundos, el acreedor
y el deudor, los derechos reales slo pueden ser creador por ley, a diferencia de los
personales, que pueden ser creados por los particulares, y, por ltimo, en los que estamos
estudiando el nmero es limitado, mientras que en los personales, no.
Como ya se vio con anterioridad, cosas son todos los objetos susceptibles de
valor. Es decir, que cosas, en sentido jurdico, no son todos los objetos que existen en la
naturaleza, sino slo aquellos que pueden ser medidos en dinero, aunque su valor
patrimonial sea escaso. Por lo tanto, no son cosas, jurdicamente, una estrella, la luna, el
aire que respiramos o las aguas del mar. Empero, la ley incluye expresamente a la energa
y a las fuerzas naturales posibles de apropiacin entre las cosas.

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abogaca a distancia

ap)

actividad de proceso

1) Elabore un cuadro comparativo que determine las diferencias entre derechos


reales y personales, con las consideraciones emergentes de las teoras estudiadas.
2) Volver a la actividad introductoria de la unidad, y, conforme a lo estudiado,
revisar las respuestas originales, determinando, asimismo, si las modificara, y por qu.
3) Confeccione un cuadro sinptico que contenga los siguientes tems:
<

Concepto de bien y de cosa.

<

Clasificacin de la cosa.

<

Clasificacin de los derechos reales.

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( DESARROLLO )

Definicin analtica del derecho real


Es uno de los atractivos de la materia, sin dudas. Se han elaborado muchas.
Siguiendo a Marina Mariani de Vidal1, vemos que Alberto Molinario define el derecho
real como el derecho patrimonial sobre un bien que puede ser utilizado econmicamente
en provecho propio dentro del mbito sealado por la ley, el cual en caso de concurrencia
con otros derechos reales de igual o distinta naturaleza que tengan como asiento el
mismo objeto, el primero en el tiempo prevalece sobre el posterior2.
Guillermo Allende nos proporciona la siguiente: Es un derecho absoluto, de
contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo), a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin
real, que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius presequendi y el ius
preferendi.
Esta definicin es tan completa que requiere una explicacin sucinta de sus
puntos principales:
<

Derecho absoluto: implica su oponibilidad contra todos.

Contenido patrimonial: conforme al art. 2312 del C.Civ., los derechos reales
son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio.
<

Naturaleza jurdica de sus normas: se dice que las normas que regulan esta
parte del cdigo son sustancialmente de orden pblico; es decir, estn vinculadas al
conjunto de principios de orden superior, polticos, econmicos, morales y culturales a
los que la sociedad est unida; esto surge principalmente del art. 2502 del Cdigo Civil,
que consagra el principio del nmerus clausus, aunque no toda la normativa referente
a derechos reales esto debe quedar claro es de orden pblico, por eso se dice
sustancialmente. Hay normas de carcter supletorio (por ejemplo, artculos 2669, 2672,
2823, 2851, 2952, 3000, 3246, 3247).
<

1 Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales, editorial Zavala, Tomo I, p. 22


2 Molinario, Alberto, Derecho Patrimonial y Derecho Real, p. 43
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Relacin inmediata: el derecho real establece una relacin directa e


inmediata con la cosa, lo que significa que su titular, no necesita de ningn intermediario,
para extraer el beneficio de la cosa sobre la cual recae el derecho.
<

Publicidad: si los derechos reales pueden oponerse contra todos, es menester


que sean reconocidos por todos; para ello hay dos sistemas: el de la tradicin y el de la
inscripcin, pero este tema es tratado en esta gua en un captulo especial.
<

Acciones reales: los derechos reales estn protegidos, en caso de que se atente
contra su existencia, plenitud o libertad, por las acciones reales (reivindicatoria, confesoria
y negatoria)
<

El ius persequendi y el ius preferendi: se otorga al titular estas dos ventajas:


perseguir al propietario su propiedad en manos de cualquiera que la tenga, para ejercer
su derecho, y el privilegio, que slo corresponde a la prenda y a la hipoteca, y el derecho
de exclusin, que se materializa en la posibilidad de dejar de lado y prevalecer, no slo
sobre los derechos reales sino sobre los reales de fecha posterior, cristalizado en la mxima
qui prior est tempore, potior est iure.
<

Clasificacin de los derechos reales


Normalmente, se clasifican con distintos criterios: de acuerdo al ms aceptado,
hay que diferenciar entre los derechos reales que se tienen sobre la cosa propia (dominio,
condominio) y los que se tienen sobre una cosa ajena (todos los dems). Suele ponerse
como ejemplo la excepcin de la posesin, que puede tenerse sobre una cosa propia (es
la regla) o sobre una ajena (es la excepcin).
Tambin pueden clasificarse en derechos reales de disfrute y de garanta; los
primeros son el dominio y el condominio, el usufructo, las servidumbres, el uso y la
habitacin; los segundos, la hipoteca, la prenda y la anticresis. En el primer caso, los
derechos conceden al titular un derecho de disfrute amplio (dominio) o limitado (restantes
derechos de disfrute) sobre la cosa; en el segundo, el derecho slo sirve de garanta para
el pago de una deuda contrada por el dueo. Por eso, suele decirse que los primeros
recaen sobre la sustancia de la cosa, y los segundos sobre su valor.
La misma clasificacin, discriminada desde otra ptica, confecciona una divisin
entre derechos reales principales y accesorios. Los primeros tienen su justificacin en s

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mismos; los segundos son accesorios de una obligacin y estn ligados a la existencia de
sta: se trata de los llamados de garanta (hipoteca, prenda, anticresis).
Otra clasificacin posible y de la mayor importancia- es la que diferencia entre
el dominio y el condominio, por una parte, y los otros derechos reales, tratndose, como
se sabe, del que rene todas las potestades que la ley acepta sobre una cosa, y los restantes
que son, bsicamente, desmembramientos de la propiedad: el propietario se desprende
de alguna de sus facultades y se la reconoce a otra persona.

Sujeto de los derechos reales


El sujeto es el titular, es decir, la persona a cuya voluntad el ordenamiento le
atribuye un poder o una facultad, o cuyo inters resulta protegido.
En consecuencia, el sujeto activo es una persona de existencia visible o ideal:
esto es lo que surge de los arts. 30, 31, 32, 51 y cctes. del C.Civ., con la excepcin de los
derechos de uso y habitacin, que, por sus caractersticas y lo normado por los arts.
2948, 2953, 2954 y 2964 de nuestro Cdigo, solo pueden constituirse a favor de personas
fsicas.

Objeto de los derechos reales


Son las cosas en el sentido del art. 2311 (inspirado en el art. 317 del Esb
Esbo
oo
de Freitas, es decir, cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y
actualmente existentes, dado que, conforme a lo dispuesto por el ttulo IV del libro III,
art. 9 del C.Civ., ...la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho
sin objeto. Ya vimos las que se presentan con relacin a la energa, al cuerpo humano y
al cadver.

Ejercicio de los derechos reales


El derecho real es ejercido mediante cualquiera de las potestades comprendidas
en el poder jurdico sobre ste, el dominio es ejercido mediante el uso y goce de la cosa
fructuaria y la servidumbre es ejercida cuando se ejecutan los actos posesorios que
permiten obtener la utilidad a la cual el titular tiene derecho.Empero, es menester
diferenciar el ejercicio del derecho real de la cristalizacin de una actuacin que implica
la comisin de un acto ilcito, es decir, un acto que, estando expresamente prohibido por

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las leyes, produzca un dao, mereciendo esto la imputacin de culpa, dolo o negligencia
por parte del autor. La reforma del 68 aadi al vocablo ejercicio, la palabra regular.
Entonces, la idea de ejercicio regular de un derecho podra traer a colacin la de un
ejercicio irregular. Pero aqu no se trata de un ilcito, y, obviamente, el ejercer un derecho
y el cometer un ilcito constituyen haceres incompatibles.
Para sintetizar, nuestro Cdigo protege el ejercicio de los derechos reales,
inclusive el ejercicio excesivo, verbigracia, cuando la ley pone lmites a las molestias o
perjuicios que debe soportar una persona que entra en conflicto con otra, es decir, hay
un lmite que no se debe transgredir para evitar el exceso, porque, si esto ocurre, quien
lo cause ser obligado a abonar una indemnizacin al damnificado. Asimismo, la ley
17.711 incorpor la teora del abuso del derecho, profiriendo el art. 2513 que: ...es
inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla
y gozarla conforme a un ejercicio regular; el art. 2514: el ejercicio de estas facultades
no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas
o comodidades. El art. 2618 se refiere al uso irregular de la propiedad.

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sf)

sntesis final

Los derechos reales son los que establecen una relacin directa entre una persona
y una cosa.
De lo dicho podemos deducir que en el derecho real no se relacionan dos
personas determinadas, sino que, por el contrario, hay un ser humano y un objeto frente
a frente, surgiendo de esto una diferencia ntida con los derechos personales.
En los derechos reales no hay una persona identificable a la que se le pueda
exigir algo. No hay, en consecuencia, acreedor y deudor.
En ese sentido, la ley seala que no hay obligacin que corresponda a un derecho
real. Se trata, en realidad, de un deber que tiene la comunidad de respetar el derecho del
titular (verbigracia, el propietario de un inmueble).
A modo ejemplificativo podemos decir: en los derechos personales tenemos
acreedor y deudor, y en los reales, titular y cosa.
La ley enumera en forma taxativa los derechos reales. No pueden existir otros,
ni los particulares pueden crear derechos de esta clase. Unicamente la ley determina e
impone sus caractersticas, al contrario de lo que ocurre con los derechos personales, que
pueden ser creados y regulados, con pocas limitaciones, por los particulares a travs de
sus convenciones.
De acuerdo con nuestro sistema, el bien es el gnero, y la cosa la especie. As,
los bienes pueden ser materiales e inmateriales, los primeros son las cosas, los segundos
se denominan bienes inmateriales, simplemente.
Desde el punto de vista jurdico, la cosa es un objeto material que debe ser
susceptible de una medida de valor, ser accesible al hombre y apropiable, tienen que
tener existencia actual, ser determinadas y universales.

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Los derechos reales que consagra nuestro Cdigo Civil son:


El dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso y la
habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la prenda, la anticresis.
Pueden clasificarse de la siguiente manera:
a) Sobre la cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal.
b) De garanta: hipoteca, prenda y anticresis.
c) Sobre el inmueble ajeno: usufructo, uso y habitacin, servidumbres.

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ap)

actividad de proceso

Responda las siguientes preguntas:


1) Existe una obligacin correspondiente a un derecho real?
2) Los particulares, pueden crear nuevos derechos o modificar los ya existentes?
3) Qu diferencia hay entre los derechos reales y los personales?
4) Qu diferencia hay entre bien y cosa?

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gl )

glosario

<

Ius: voz latina que significa derecho.

<

Actio: del derecho romano; medio por el que se reclama un derecho.

Pretensin.
Actiones in rem: alocucin latina que designa a la accin por la que
pretendemos tener un derecho sobre una cosa.
<

Actiones in personam: del latn. Consiste en reclamacin de un derecho


contra un tercero, emergente de un contrato o de un edicto.
<

<

Ius in rem: del derecho romano. Derechos sobres las cosas.

<

Ius in personam: del latn. Derechos personales.

<

Erga omnes: expresin latina que significa respecto de todos o frente a

todos.
Ius persequendi: latn. El dueo de una cosa, si es despojado de ella, puede
recuperarla de manos de quien la tenga, no obstante las sucesivas transmisiones que se
hubiesen hecho de una cosa.
<

Ius preferendi: si concurren sobre un bien del deudor un acreedor munido


de un derecho real y un acreedor meramente personal, el primero desplaza al segundo.
<

<

Ius civile: derecho civil.

Poetelia papiria: ley que integraba, aparentemente, el ius civile papirianum,


compilacin de leyes sancionadas a fines de la Repblica, probablemente, realizadas, segn la historia tradicional romana, por un pontfice, Sexto Papirio, en una obra que en su
homenaje, recibi el nombre de marras. La crtica moderna no reconoce su autenticidad.
<

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tp)

trabajo prctico

Conteste el siguiente cuestionario, procurando que sus respuestas no sean


escuetas, sino, por el contrario, claras y extensas:
<

1) Qu entienden por un bien dado en garanta, en seguridad de un contrato


de mutuo?
2) Se puede poseer la energa?
3) En la Constitucin Nacional: hay alguna referencia a los derechos reales?
4) Qu entiende por embargar un bien, mueble o inmueble?
5) Qu es el ilcito de estelionato? Tiene analoga con alguna figura del
Derecho Penal?

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ib)

integracin bibliogrfica

Responda las siguientes preguntas, luego de leer los textos que se transcriben
a continuacin:
<

1) En el derecho romano antiguo haba diferencias entre acciones reales y


personales?
2) Qu diferencia hay entre la concepcin de Planiol y la Teora de la Institucin?

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Manual de Derecho Romano, Parte General,


General de Ninna Ponssa de la
Vega de Miguens; pginas 142 y 143.
<

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Tratado de Derecho Civil, Parte General,


General de Jorge J. Llambas, tomo II;
pginas 177 y 178.
<

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aa)

actividad de autoevaluacin

Desarrolle brevemente los siguientes tems:


1) Fuentes del Cdigo Civil Argentino, enumeracin.
2) Cmo se introdujo el captulo de los Derechos Reales?; qu influencias
tuvo el codificador, y modificaciones?
3) En qu se diferencian los derechos reales de los personales?
4) Qu es un derecho creditorio, y qu relacin tiene este concepto con el de
garanta, obligaciones y el tema que nos ocupa?

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u2
unidad dos

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( UNIDAD II )

Mencin sinttica de los contenidos


<

Concepto de posesin, naturaleza jurdica, elementos, clasificacin, efectos.

<

Sujeto y objeto de la posesin, requisitos, distintas posibilidades. Problemtica


derivada.

<

Clasificacin de la posesin.

<

Tenencia: concepto, supuestos, naturaleza jurdica, la situacin del tenedor.

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oa)

objetivos de aprendizaje de la unidad

<

Adquirir el manejo de los conceptos jurdicos fundamentales.

<

Aplicar dichos conceptos a casos concretos.

<

Analizar el funcionamiento del rgimen vigente.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD II )

Posesin: concepto y elementos

Relaciones entre persona y cosa

Sujetos de la posesin

Objeto de la posesin

Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin

Tenencia: concepto

Obligaciones y derecho del tenedor

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ai)

actividad introductoria

Lea atentamente el prrafo que se incluye a continuacin; explique si, segn lo


que usted entiende, propiedad y posesin son sinnimos o antnimos, qu relacin hay
entre ellas y entre propiedad y tenencia. Base sus conclusiones en la lectura del Cdigo
Civil y en lo visto en la unidad uno. Al finalizar esta unidad, tendr la oportunidad de
revisar su trabajo a la luz de lo visto en la presente.
La posesin tiene analogas con la propiedad de la tenencia; sin embargo, se
encuentran diferencias substanciales entre dichos institutos jurdicos, que hacen que
aqulla presente rasgos tpicos y caractersticos que le dan una fisonoma particular... el
derecho romano consider que la propiedad y la posesin eran instituciones
conceptualmente distintas, Nihil, Commune abet proprietas cum possessione,
calificando a la primera de res y iuris,
iuris en cuanto entraaba un seoro de derecho sobre
la cosa, y a la segunda de res factis,
factis desde que significaba un seoro o relacin de
hecho... la posesin por su parte slo concede al poseedor el derecho de tener el bien
bajo su poder y usarlo y aprovecharlo como lo juzgue ms conveniente. La propiedad se
adquiere por ciertos modos, solemnes o no, expresamente establecidos por la ley: al
paso que es bastante la simple aprehensin de la cosa para convertirse en poseedor...
posesin y tenencia son dos institutos potencialmente distintos. En aqulla el titular acta
sobre la cosa como si fuera su propietario, teniendo materialmente su disponibilidad
(corpus
corpus) e intelectualmente la voluntad de conservarla y defenderla (animus
animus). En la
corpus
animus
tenencia, se dispone de la cosa dentro de los lmites convenidos con el propietario y por
tal razn el tenedor no se conduce respecto de ella como si fuera titular del dominio.
Mientras el usurpador posee, en cuanto usa y goza del bien como si fuera el dueo, el
locatario, caso de la tenencia, detenta, ya que, conforme a su ttulo admite que otro le
concede la posesin, hecho que queda evidenciado cada vez que paga el arriendo; as, el
tenedor reconoce que posee a nombre de otro. (Argello Luis Rodolfo, Manual de
Romano, pg. 205-206).
Derecho Romano

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( DESARROLLO DE LA UNIDAD II )

Relaciones entre persona y cosa: distintas hiptesis


Son muchas las relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa,
razn por la cual expondremos las principales a continuacin:
a ) Yuxtaposicin local:
local significa que hay un contacto fsico con la cosa, con
una ausencia total de voluntad por parte del individuo; por ejemplo, yo estoy hablando
con alguien muy concentrado en lo que digo, y tomo una lapicera en una de mis manos,
sin tener conciencia de ello; lo mismo, una nia de siete aos que agarra una mueca para jugar un momento. No hay ninguna intencin respecto del objeto, por parte del sujeto.
Otro ejemplo, me quedo dormido con un libro en la mano (no hay intencin de tenerlo).
b ) Tenencia
Tenencia: una persona tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce un poder
fsico sobre ella, ms admite que la misma no es de su propiedad, sino de otro; aqu
podemos clasificar los siguientes tems:
Relacin basada en la hospitalidad: hay contacto con la cosa con voluntad,
pero se trata de una propiedad ajena; por ejemplo, alguien que se hospeda en un hotel
con las cosas muebles que hay en l. Otro caso similar es el de alguien que visita una casa
en calidad de invitado con respecto a los objetos que hay all.
<

Relacin basada en la dependencia laboral: es el caso del uso que hacen los
trabajadores de los muebles y mquinas que hay en sus lugares de trabajo.
<

Tenencia desinteresada: alguien tiene bajo su responsabilidad una cosa que


es de otro, pero no puede utilizarla ni percibir sus frutos, si los hubiere.
<

Tenencia interesada: una persona tiene una cosa que pertenece a otro, pero
puede usarla y beneficiarse con su uso; por ejemplo, los contratos de locacin y comodato.
<

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Posesin: alguien tiene una cosa en su poder pretendiendo ejercer sobre ella
un derecho real.
<

Se subdivide en dos hiptesis:


Posesin ilegtima: derecho que no se constituy debidamente; verbigracia,
robo, hurto, usurpacin. Asimismo, en el ltimo caso podrn existir supuestos de buena
o mala fe, y sta ser calificada de simple o viciosa, segn las caractersticas del asunto.
<

Posesin legtima: es el ejercicio de un derecho real constituido con arreglo


a lo que marca la ley: el propietario, el acreedor prendario, etc.
<

Posesin: concepto, elementos, naturaleza jurdica, prueba, clasificacin, efectos


Concepto y naturaleza jurdica: Seguramente, a esta altura el alumno se
estar preguntando: Qu es la posesin?
La respuesta no es difcil: poseer una cosa es tenerla (cada uno para s), usarla,
gozarla, aprovecharla. El ejemplo clsico es tener una cosa en la mano, sujetarla, apretarla:
es el ms clarificador. Obviamente, no es necesario esto ltimo para que se pueda hablar
de posesin; todos sabemos que el dueo de una casa, aunque se vaya de viaje a Egipto,
sigue siendo el propietario de la misma y de sus muebles; no hace falta inmediatez fsica.
Asimismo, si alguno entrega sus bienes a otro en forma documentada -a un administrador,
a un depositario, sigue siendo el titular, y el otro, el representante. En estos supuestos
existe posesin, aunque no haya aprehensin fsica.
Puede darse que un propietario reconozca a un tercero el derecho de uso y goce
sobre la cosa por un tiempo determinado, no obstante, seguir manteniendo la posesin.
En sntesis, por un lado tenemos posesin entre distintas personas: simple
detentador, poseedor, propietario. Pero por ahora no complicaremos al alumno.
Elementos de la posesin: respecto de este punto existen distintas teoras;
haremos referencia a las principales.

Teora de Savigny
Savigny: dice que la posesin importa la coexistencia de dos
elementos esenciales: el corpus y el nimus; el primero es el elemento fsico, el contacto;
<

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el segundo es el nimo, tiene que ver con la conciencia, con la voluntad del dueo de
poseer la cosa, porque si no se convierte en un simple detentador.

Teora de Ihering
Ihering: este autor critic duramente la doctrina anterior; niega
que el corpus est caracterizado por la posibilidad material de disponer la cosa, porque
siempre el poseedor tiene la posibilidad fsica de disponer, y en cuanto al nimus, muchas
veces ser imposible probar, debido a que es un concepto que surge de la intencin.
Aparte, las leyes reconocen el carcter de poseedores a quienes no son propietarios; por
ejemplo, entre nosotros, el usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista, el titular
de una servidumbre. Por eso Ihering reformul el tema sobre una base objetiva, a partir
de la reconceptualizacin del corpus: no es la aprehensin fsica ni su posibilidad,
simplemente consiste en que la persona se comporte respecto de la cosa como lo hara el
propietario o las personas a las cuales la ley reconoce el derecho de posesin; lo
fundamental es la conducta. Prescinde del nimus, elemento que considera subjetivo y
confunde; la posesin basta de por s. Por lo tanto, en todos los casos en los que haya
posesin, que no sea contraria a Derecho, corresponde ampararla legalmente.
<

Teora de Saleilles
Saleilles: este autor se inspir en Ihering, critica a Savigny
considerando los antecedentes histricos, dado que la apropiacin y la posesin existieron
antes que la propiedad, siendo a su criterio el corpus un conjunto de hechos
determinantes de la papropiacin y explotacin econmica de la cosa, puesta al servicio
de quien la posea, por lo tanto el poseedor tiene pretensin de apropiacin econmica.
<

Teora de Molitor
Molitor: considera la posesin un derecho, aunque no totalmente
real ni personal; no obstante estar la cosa sometida al poseedor de manera inmediata y
directa, las acciones posesorias deben ser entabladas contra quien tuviera la autora del
hecho de despojo o turbacin, estando el aspecto personal en la carencia de interdictos
de efectos reipersecutorios. Paradjicamente nuestro Cdigo concepta la posesin como
un derecho; la nota del art. 2351 agrega: Molitor ha combatido esta opinin a nuestro
juicio victoriosamente demostrando que toda posesin en un derecho, Vlez Sarsfield
afirma en la nota del art. 2470: para nosotros que juzgamos que la posesin es un
derecho, es con ms razn un principio de resolucin del artculo. Tambin autores
como Salvat, Lafaille, Borda y Segovia consideran la posesin como un derecho; Arean,
que es un hecho; la jurisprudencia ha tocado poco el problema y no ha sido conteste,
consider que es un derecho (Corte Suprema Nacional - fallo del 2-2-20 J.A. 4-10) y que
Bollini c/Ferrocarril Central
es un hecho (Fallo de Primera Instancia en Autos Bollini
Argentino del 9-11-36 La Ley 7-790).
<

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Otras opiniones
opiniones: de acuerdo a lo expresado por diversos autores, surgen
teoras mixtas, en las cuales se intentan conciliar las dos posturas o se extrae como corolario
que no es posible hablar de un principio general, prevaleciendo actualmente la idea de
prohibir las vas de hecho a fin de preservar la paz pblica, dada la facilidad de las pruebas
de derecho de la propiedad.
<

Clasificacin de la posesin: se clasifica en legtima e ilegtima. Por el art. 2355


del C.Civ., la posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido en
conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por
un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no la tena para transmitirla.

Esto fue afectado por la reforma de 1968 en dos puntos:


< El primero es un prrafo que se agreg referido al poseedor de buena fe que

adquiri un inmueble mediante un boleto de compraventa, a quien se quiso proteger: Se


considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa. Esta disposicin dio lugar a interpretaciones
inesperadas, llegando algunos autores a sostener que se estara ante un nuevo caso de
dominio imperfecto e, inclusive, de un nuevo derecho real: no parece ser as, dado que la
voluntad manifiesta del inspirador de la reforma, Guillermo Borda, fue defender la situacin
del poseedor que suscribi boleto de compraventa, porque en la redaccin original del art.
2355 deca que se considera ilegtima la posesin adquirida por un modo insuficiente
para adquirir derechos reales,
reales, y el boleto de compraventa no lo es, siendo requisito la
escritura pblica, razn por la cual este personaje estaba desprotegido, hasta que un fallo
plenario de la Capital Federal resolvi que el boleto de compraventa era ttulo suficiente

para adquirir la posesin del inmueble. En consecuencia, se logr el objetivo: su posesin


est rodeada de todos los caracteres para merecer la proteccin legal.

El segundo es la reforma del art. 1051, por el que la posesin no era legtima
cuando se tena por ttulo nulo: todos los derechos reales o personales transmitidos
a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario
en virtud de un acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente por el poseedor actual. La ley 17.711 aadi este prrafo: salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto
nulo o anulable. As, la posesin adquirida en virtud de un ttulo nulo es legtima si el
<

adquirente de ella lo fue de buena fe y a ttulo oneroso.

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Como se puede apreciar, el espritu de la reforma, en este aspecto, fue defender


al comprador de buena fe.
Es importante esta distincin? Fundamental: el art. 2355 dice que la posesin
es legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido con arreglo a derecho.
Y es ilegtima cuando se tenga sin ttulo o por un ttulo nulo o fuese adquirida por un
modo insuficiente para adquirir derechos reales o cuando se adquiera del que no tena
derecho a poseer la cosa o no lo tena para transmitirla. Concretamente: la posesin
legtima es adquirida por justo ttulo y garantiza al poseedor defensa contra cualquier
pretensin de terceros: la ley le asegura que no podr ser privado de la posesin por vas
legtimas. Decimos vas legtimas, porque cualquier poseedor puede ser despojado por
vas de hecho, pero la justicia no amparar esa accin.
Qu reform la ley 17.711? Por un lado, el art. 2505 establece que las adquisiciones o transmisiones de derechos reales no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas (o sea que una posesin legtima puede no serlo por no estar registrada);
por otro, el tema ya tratado del boleto de compraventa: la posesin del adquirente de
buena fe es oponible al vendedor, que no puede atacarla por va de reivindicacin; es
igualmente oponible a los terceros a quienes el vendedor haya firmado otro boleto de
compraventa aunque sea anterior (art. 592), y a los restantes acreedores si se tratara de
un inmueble destinado a vivienda (art. 1185 modificado por el 150 de la ley 19.551).
Presuncin de legitimidad
legitimidad: como principio la posesin se presume legtima:
esto surge del art. 2363, por el que el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo
a la posesin. Por ende, cuando se quiere desplazar al poseedor de la posesin, hay que
probar que se tiene un mejor ttulo sobre ella; el poseedor del momento puede darse el
lujo de permanecer en una actitud pasiva: l posee porque posee (art. 2363).
Posesin perfecta e imperfecta: esta clasificacin viene del Esboo de Freitas:
La posesin es perfecta o imperfecta. Es perfecta, cuando el poseedor tuviere
la intencin de ser dueo o condmino de la cosa. Es imperfecta, cuando slo
tuviere la intencin de ser dueo o condmino imperfecto de ella, o de ejercer
sobre cosa ajena algn derecho real que pueda ejercerse por la posesin. Aunque
no est expresamente definida en el Cdigo, indirectamente se la menciona en los arts.
2552, 2558 y 2559, que hablan de los poseedores imperfectos como el usufructuario, el
usuario y el acreedor anticresista, para referirse a las personas que tienen derecho a buscar
tesoros. Reaparece en el art. 2760 cuando regla la reivindicacin de los ttulos de crdito.

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Posesin de buena y mala fe:


fe la posesin de buena fe est definida en el art.
2356: La posesin puede ser de buena o mala fe. La posesin es de buena fe,
cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad. Por lo tanto, para que el poseedor sea de buena fe, debe ser vctima de
un error o ignorancia de hecho excusable, razn por la cual quedan excluidos el error de
derecho y el de hecho que no sea excusable.
El art. 4006 dice: la buena fe requerida para la prescripcin, es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa.
Con relacin a la mala fe, el ordenamiento que estamos viendo carece de una
definicin, entonces hay que deducirla: existe mala fe si hay en el poseedor un error o
ignorancia de hecho inexcusable, o un error o ignorancia de derecho, o cuando se tenga
dudas acerca de la legitimidad de la posesin, o cuando estuviese seguro de su ilegitimidad;
verbigracia, cuando sepa que ella es ilegtima. Cundo se determina la mala fe? Para
responder esta pregunta es menester remitirse al art. 2358 del C.Civ.: La buena fe del
poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la
percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos. Tambin el
4008: se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento
de la adquisicin. En sntesis, entre nosotros se requiere la buena fe originaria; el conocimiento posterior de la ilegitimidad de la posesin carece de relevancia para la calificacin de la misma: la posesin puede ser de buena fe porque se adquiri as, pero si en un
momento dado se tom conocimiento de la ilegitimidad de su posesin, de ah en adelante
ser juzgado de mala fe, entre otras cosas, para la percepcin de los frutos (art. 2361).
La cuestin del ttulo putativo:
putativo aparece en el art. 2357, que reza:
...equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor o para extender
su ttulo a la cosa poseda. Qu quiere decir esto? Segn Salvat, Lafaille, Machado
y otros, hay dos supuestos: en el primero el ttulo falta totalmente; por ejemplo, fue
falsificado, o un heredero entr en posesin de los bienes en virtud de un testamento
que luego fuera revocado por otro que no se conoca en aquel tiempo; en el segundo, no
hay ttulo, pero el poseedor cree de buena fe que existe: otra vez, un heredero que entra
en posesin de algunos bienes creyendo que estn incluidos en el acervo sucesorio y no
lo estn. Sobre este punto volveremos en el tema de la Usucapin.
Coposesin: cuando dos o ms personas poseyeren en comn una cosa, cada

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una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin (art. 2359). Es una solucin
justa, dado que el derecho ampara al poseedor de buena fe.

Caso de posesin de corporaciones o sociedades


Segn el (art. 2360) En la posesin de las corporaciones y sociedades
ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la
ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al
nmero de los miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros
de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin.
Esta disposicin es de dudosa aplicacin, ya que en la doctrina no hay consenso
respecto a las entidades a las cuales se refiere, como as tampoco en considerar a los
agentes o representantes que hubieren tomado o conservado la posesin.

Posesin viciosa o no viciosa


La posesin de mala fe a su vez puede dividirse en simple mala fe, mala fe
viciosa, y mala fe no viciosa; en este caso se considera viciosa aunque carezca de vicios,
por ejemplo, cuando alguien adquiere a non domino mediante tradicin, pero a sabiendas
de la ilegitimacin del transmitente.
Los vicios de la posesin: pueden ser sobre muebles o inmuebles.
En muebles (art.2364 parte primera) pueden mediar los siguientes vicios: de
hurto; ste supone la sustraccin de la cosa ajena, exista o no violencia (dentro del concepto
que la ley penal configura como robo); de estelionato, el cual implica la adquisicin de
una cosa en conocimiento de que es ajena, litigiosa, pignorada o embargada (hiptesis
tipificada como delito de defraudacin segn el C.P.; siendo quien lo comete el transmisor
de la cosa al poseedor vicioso que la recibe), de abuso de confianza, cuando un tenedor
obligado a restituir una cosa, intervierte el ttulo, pasando a poseerla, y privando de la
posesin a quien se la hubiera entregado.
En inmuebles (art. 2364 parte segunda): de violencia (segn art. 2365): Cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencia materiales o morales o por amenazas de fuerza, ya sea contra el verdadero poseedor o
quien la posea en su nombre ( art. 2367), por la personal o sus agentes, o que se ejecute

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con su consentimiento o, despus de ejecutada, se ratifique expresa o tcitamente, (art.


2366), debiendo mediar actos de fuerza o intimidacin, al comienzo o durante la posesin;
una posesin pacfica tomada en ausencia del poseedor puede convertirse en violenta al
intentar ste recuperarla y ser repelido; de clandestinidad: (segn el art. 2369) La posesin
es clandestina cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se
tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de
los que tenan derecho de oponerse, (art. 2370) la posesin puede ser pblica en su
origen y convertirse en clandestina cuando el poseedor toma precauciones para ocultar
su continuacin; de abuso de confianza: el vicio de abuso de confianza, al igual que en
los muebles, es cuando una persona ha recibido un inmueble en calidad de tenedor con
obligacin de restituirlo e intervierte el ttulo privando al poseedor de la cosa (art. 2358).
Segn lo establece el Cdigo en su art. 2368 para la violencia y art. 2371 para la
clandestinidad, los vicios de la posesin son relativos, puesto que nicamente pueden ser
alegados por el anterior poseedor, de lo cual surge que si bien el Cdigo no lo prev, la
relatividad sera extensiva al vicio de abuso de confianza.

Presunciones legales
El Cdigo establece una serie de presunciones legales iuris tantum, para facilitar
la prueba de la posesin, las cuales pueden ser desvirtuadas por prueba en contrario.
En el Cdigo Civil Francs el Cdigo Napolen consagra tres presunciones:
1) Se presume siempre que se posee para s y a ttulo de propietario,
si no se prueba que se ha comenzado a poseer por otro (Art. 2230); en nuestro
Cdigo no hay analoga, salvo el art. 2384, que produce un efecto semejante.
2) Quien ha comenzado a poseer por otro se presume que contina
en tal calidad mientras no se demuestre lo contrario (art. 2231). Esta presuncin
ha sido recogida en nuestro art. 2353.
3) El poseedor actual que prueba haber posedo desde antiguo se
presume que ha posedo en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario
(art. 2234). Si bien no hay equivalencias en nuestro Cdigo, la jurisprudencia la ha
consagrado en juicios de usucapin, como presuncin hominis.

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En el Cdigo Civil Argentino se establecen las siguientes presunciones:


1) Inmutabilidad de la causa, cualidades y vicios de la posesin
Segn el art. 2353, Nadie puede cambiar por si mismo, ni por el
transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a poseer por
a poseyendo como tal, mientras no
contin
s y como propietario de la cosa, contin
se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo,
mientras no se pruebe lo contrario
contrario;; ste se basa en la regla romana nemo ipse
sibi causam possessionis mutare potest. Esta disposicin, si bien parece inflexible, no
imposibilita de manera absoluta cambiar la causa o el ttulo de la posesin.
Segn el art. 2354, Tampoco se puede cambiar por la propia voluntad,
ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin, tal
como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo
de adquisicin, por el cual si la posesin comenz de buena o mala fe, as debe continuar, aunque pase a los sucesores universales, y aun respecto de los singulares, si recurren
a la accesin de posesiones. No obstante, si la posesin es viciosa de origen, el vicio queda
purgado al ao (art. 3959). Los arts. 2273 y 2274 dan claros ejemplos de interversin de
ttulos, cuando los herederos del comodatario, sabiendo que la cosa es prestada, la enajenan, o cuando el comodatario no la restituye cuando la hubiera destruido o disipado.
2) Posesin fundada en un ttulo
Segn el art. 4003, el poseedor que presenta un ttulo, lo ha posedo desde la
fecha del mismo, a menos que se pruebe lo contrario; esta presuncin es de gran
importancia en el juicio de usucapin cuando es necesario acreditar la antigedad de la
posesin. El art. 2411 establece otra presuncin respecto al ttulo: La posesin fundada
sobre un ttulo comprende slo la extensin del ttulo, sin perjuicio de las
agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor.
3 ) Presunciones relacionadas con la buena o mala fe
La posesin se presume de buena fe por regla general (arts. 2362 y 4008),
salvo prueba en contrario, aunque hay casos en que la presuncin es a la inversa, y se
presume tambin iuris tantum la mala fe.

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Sobre la adquisicin de inmuebles, consagra el art. 4009: El vicio de forma en


el ttulo de adquisicin hace suponer la mala fe en el poseedor. En muebles el art.
2770 dispone: Los anuncios de hurtos o de prdidas no bastan para hacer presumir
de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri despus de
tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri
cosas, y el art. 2771 establece: Ser considerado poseedor de mala fe el que
las cosas
compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a
vender cosas semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla
Para presumir la mala fe es suficiente que el enajenante no acostumbre a vender
cosas semejantes, sino que debe resultar sospechoso ante el adquirente.
Actos posesorios
El art. 2384 dice: Son actos posesorios de cosas inmuebles su cultura,
percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se
haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en algunas de sus partes. Esta disposicin consagra una presuncin de
posesin, puesto que la prueba del corpus hace presumir el animus domini, y cabe
desvirtuarlo a quien alega que el ejecutor de los actos es tenedor.
Adquisicin de la posesin por representante
Cuando la adquisicin se efecta por medio de representantes se presume que
stos actuaron con la intencin de adquirir la cosa para el comitente, salvo que se
demuestre la intencin contraria (art. 2394).
Adquisicin de una cosa principal
El art. 2403 expresa: La posesin de una cosa hace presumir la posesin
de las cosas accesorias a ella, aplicando el principio de que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal.
Conservacin solo animo de la posesin
El art. 2445 establece: La posesin se retiene y se conserva por la sola
voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o

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por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras


no se haya manifestado una voluntad contraria.
Caso de duda sobre el ltimo estado de la posesin
El art. 2471 revela: Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre
el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin,
se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. Si no constase
cul fuera ms antigua, jzgase que posea el que tuviere derecho de poseer,
o mejor derecho de poseer.
Rgimen jurdico de las cosas muebles
Se base en tres presunciones iuris tantum no combatidas por prueba en contrario;
se presume la posesin, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida. En caso de ser
as, se presume iuris et de iure la propiedad.
Prueba de la accin reivindicatoria
Puede ser posterior o anterior a la posesin del demandado; si el ttulo es
posterior a la posesin del demandado, no es suficiente para fundar la demanda (art.
2789); si es anterior, se presume que el autor del ttulo era poseedor y propietario de la
heredad que se reivindica (art. 2790). Si ambas partes presentan ttulos emanados de la
misma persona, se considera propietario al que obtuviera la posesin primero, (art. 2791),
si los ttulos provinieran de diferentes personas, se presume propietario el que tiene la
posesin, en caso de que el juez no pudiera determinar quin es el verdadero propietario.
Presuncin de poseer porque se posee
posee luego de establecer
El art. 2363 concluye diciendo l posee porque posee,
que el poseedor no est obligado a producir su ttulo a la posesin. Si bien esto puede
interpretarse como una presuncin de posesin, el Cdigo ha suprimido expresamente
las presunciones que figuraban en su modelo el Esboo,, demostrando que poseo porque
poseo es, sencillamente, que la posesin es un hecho.

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Sujeto de la posesin
Puede ser sujeto de la posesin toda persona fsica o jurdica.
Capacidad del sujeto
<

Para adquirir la posesin por s mismo

Segn dice el art. 2392: son incapaces de adquirir la posesin por s


mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes,
fatuos y menores de diez aos, pero pueden adquirirla por medio de sus
tutores o curadores. El Cdigo introduce una modificacin sobre el principio general
del art. 921 en materia de discernimiento, acordndolo a los menores de diez aos para
los actos ilcitos, a los menores de catorce para los actos lcitos, y pudiendo llegarse a la
adquisicin con diez aos, ya sea por actos lcitos o ilcitos.
La adquisicin hecha por personas jurdicas se efecta por medio de sus rganos
-sndicos o administradores- (art. 2393).
Por lo tanto resulta:
Pueden adquirir por s mismos:
1) Los dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo lcido.
2) Los menores que hayan cumplido diez aos.
3) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, pero pueden
realizar actos materiales y expresarse por signos.
No pueden adquirir por s mismos:
1) Los dementes an no declarados como tales en juicio que no se encuentren
en perodo lcido.
2) Los menores que no hayan cumplido diez aos.

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3) Cualquier persona privada de razn circunstancialmente, por estar bajo efecto


de drogas, alcohol, hipnosis, etc.
Para conservar la posesin por s mismo
La posesin se conserva aunque el poseedor llegare a ser incapaz (art. 2447), es
decir que cuando una persona ha perdido el uso de razn conserva la posesin, an
antes de que se le nombre curador, mientras no se manifieste una voluntad contraria
(art. 2445).
Unidad o pluralidad de sujetos
El art. 2401 establece; dos posesiones iguales y de la misma naturaleza,
no pueden concurrir sobre la misma cosa; en consecuencia, la posesin es exclusiva.
Puede ocurrir que sobre una misma cosa concurran dos posesiones distintas, o que una
personal despoje a otra por medio de violencia, pasando el despojante a ser poseedor.
Sobre una misma cosa pueden concurrir dos o ms posesiones iguales, cada una de
ellas por una parte indivisa. Dice el art. 2409: Dos o ms personas pueden tomar en
comn la posesin de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin
de toda la cosa,
cosa existe entonces coposesin, y si la cosa es indivisi-ble, la poseen cada
poseedor conjuntamente por el todo (art. 2408), y si un tercero se apoderara de la cosa,
cualquiera de los coposeedores puede actuar para recuperarla (art. 2489). La coposesin
durante el plazo establecido por la ley conducir a la usucapin del condominio, si alguno de
los coposeedores intervierte el ttulo comenzando a poseer en forma exclusiva, el dominio
prescribir, computndose el plazo desde la consumacin del acto de interversin.

Objeto de la posesin
Requisitos:
Corporalidad: slo pueden ser objeto de la posesin las cosas u objetos materiales
susceptibles de valor, no as los derechos, como tampoco la energa (art. 2400 parte
segunda).
Comercialidad: segn el art. 2400, parte primera, la cosa debe estar en el comercio,
se encuentran fuera de ste las cosas cuya enajenacin ha sido expresamente prohibida

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por la ley (art. 2337 inc. 1), o sea las del dominio pblico del Estado, puesto que los
dems supuestos de inenajenabilidad impiden la posesin. Los inmuebles donados con
clusula de no enajenar por un determinado perodo de tiempo, no impiden la posesin.
Existencia actual: no son susceptibles de posesin las cosas futuras, puesto que
el poder de hecho no puede ejercerse sobre algo que an no existe con autonoma propia.
Exclusividad: no puede recaer ms que una posesin sobre el todo de una cosa,
si concurrieran varias posesiones cada una por una parte indivisa, sera coposesin (art.
2401).
Determinacin: el art. 2410 in fine establece no se puede poseer la parte
incierta de una cosa, por lo tanto la posesin no puede ser ejercida sobre objetos
indeterminados, si la cosa estuviera confundida con otra, es indispensable que sea separada
y designada distintamente (art. 2402).
Principalidad: el art. 2403 dice: La posesin de una cosa hace presumir la
posesin de las cosas accesorias a ella,
ella por lo tanto lo accesorio sigue la suerte de
lo principal, siempre que la cosa accesoria forme un todo con la principal, y si hubiera
sido separada sera una posesin independiente.
Singularidad: el art. 2404 determina: La posesin de una cosa compuesta
de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre,
como un rebao, una piara, comprende slo las partes individuales que
comprenden la cosa,
cosa o sea que el objeto de la posesin no es la universalidad sino
cada uno de los elementos que la integran. Asimismo, el art. 2406 dice: Si la posesin
hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar
posesin de una o alguna de ellas separadamente, es indispensable tomar la
posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiese hecho
conjuntamente.
conjuntamente
Integridad: conforme al art. 2405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo,
no se puede poseer una parte de l, sin poseer todo el cuerpo.
cuerpo Est claro el
concepto de que no se puede poseer un elemento en una o varias partes de su totalidad
solamente.

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La cuasiposesin
Originada en el Derecho Romano, que admita junto a la possessio, la quassi
possessio, o possessio iuris, referida a los derechos reales sobre cosa ajena susceptible de
ejercicio continuado, como la posesin del dueo y de la cuasiposesin del usufructuario.
Nuestro derecho menciona solamente en el art. 3961 la cuasiposesin, y en algunas notas
como la del art. 2400 sobre la cuasiposesin de un derecho, o a la del art. 2351 que concluye
diciendo sta es la juris possessio o la quasi possessio
possessio, entendiendo que el Cdigo no
ha recogido esta figura, ya que el dueo y los titulares de derechos reales sobre cosa ajena
que se ejercen por la posesin son llamados poseedores y no cuasiposeedores. Estn de
acuerdo a este criterio los arts. 2355, 2462, 4015, y muchas normas que denominan
poseedores y no cuasiposeedores a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena.
Consideramos por lo tanto que la cuasiposesin ha quedado eliminada del
Cdigo, siendo esto una cuestin terminolgica, ya que el rgimen jurdico de la posesin
es aplicable a la denominada cuasiposesin.

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abogaca a distancia

sp)

sntesis parcial

Hay una posesin cuando una persona tiene bajo su poder, con la intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
En consecuencia, para ser poseedor de una cosa se reunirn dos elementos: el
corpus
corpus, es decir el elemento material, que significa tenerla bajo su poder; y el animus,
o sea el elemento subjetivo, que importa la intencin de ejercer un derecho de propiedad.
El propietario es poseedor, pero tambin puede poseer el que no es dueo,
pero acta como si lo fuera. No nos interesa si tiene o no derecho a esa posesin, es decir,
si la posesin es legtima o ilegtima. Como as tampoco si est convencido honestamente
de tener derecho o sabe que no lo tiene, o sea si hay posesin de buena fe o de mala fe.
Entonces, la posesin no es un derecho sino un hecho; un hecho que produce
efectos jurdicos importantes. Cules son esos efectos?. Fundamentalmente cuatro: el
poseedor es protegido por la ley, que le permite utilizar la fuerza en defensa de su posesin
y le da acciones judiciales para mantenerse en ella o recuperarla; la posesin es requisito
indispensable para perfeccionar el derecho de dominio; la posesin de un cosa mueble
implica la presuncin de que se es propietario de ella, excepto que la misma sea robada
o perdida; la posesin permite adquirir el dominio por medio de la prescripcin adquisitiva
o usucapin.

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abogaca a distancia

ap)

actividad de proceso

1) Vuelva sobre la actividad introductoria de la unidad y, conforme a lo


estudiado, revea sus respuestas originales y, en caso de modificarlas, explique por qu en
cada caso.
2) Transcriba los siguientes artculos del Cdigo Civil: 2353, 5354, 2362, 2363,
2384, 2394, 2403, 2411, 2412, 2445, 2471, 2790, 2792, 2791, 4003, 4008, 4009; y
elabore una sntesis explicando la concordancia entre ellos, acompaada de un cuadro
sinptico.

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abogaca a distancia

aa)

actividad de autoevaluacin

1) Elabore un cuadro sinptico que contenga los temas principales de la unidad,


a saber: posesin, cuasiposesin, tenencia, comparando la situacin jurdica del tenedor
y del poseedor.
2) Realice una lectura del articulado del Cdigo Civil pertinente y haga un
comentario por escrito de las conclusiones que extrajo, cotejndolo con lo que
confeccion en el punto anterior.
3) Busque en los anales de jurisprudencia a los que tenga acceso y transcriba
dos fallos relacionados con lo estudiado.

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( DESARROLLO )

Adquisicin de la posesin
Principio general: el art. 2373 establece: La posesin se adquiere por la
aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya, salvo lo dispuesto
sobre la adquisicin de las cosas por sucesin. La adquisicin se opera por el concurso
de los elementos de la posesin: el corpus y el animus, el art. 2374 determina que la
aprehensin de la cosa implica la obtencin del corpus o la posibilidad de obtenerlo, y el
art. 2373 menciona la intencin de tener una cosa como propia animus domini- quedando
excluida la adquisicin por sucesin.
Adquisicin de la posesin de cosas que no estn posedas
Segn el art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo
dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo,
la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin, esta adquisicin recae
sobre cosas muebles sin dueo o abandonadas (arts. 2343, 2527 y 2454).
Adquisicin de la posesin de cosas que estn posedas
Sin consentimiento del poseedor actual: el art. 2383 prev: La posesin de
cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se
toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por
hurto o estelionato, y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o
por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
Con consentimiento del poseedor actual
El art. 2377 en su segunda parte dice: habr tradicin, cuando una de las
partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la
recibiese, por lo tanto, la tradicin implica el acto de desprenderse de una cosa por
parte del tradens, y el de recibirla por parte del accipiens.

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La tradicin posesoria es un acto jurdico bilateral no real puesto que no


conduce a la adquisicin de un derecho real- ni contractual.
En nuestro derecho tienen suma importancia las formas de la tradicin (art.
2378 parte primera), la palabra forma significa manera de realizar la tradicin (art.
973), quedando establecida la necesidad de los actos materiales de entrega y recepcin
de la cosa, quedando desterradas las declaraciones de desposeimiento (art. 2378 parte
segunda).

La tradicin de inmuebles: sus formas


Actos materiales
<

Del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe (art. 2379, primera
parte).

<

Del que recibe la cosa con asentimiento del que la entrega (art. 2379 segunda
parte).

<

Del que entrega la cosa y del que la recibe.

Para que la tradicin se juzgue hecha, el art. 2383 dice: es necesario que el
inmueble est libre de toda otra posesin, y sin contradictor que se oponga a
que el adquirente la tome. Ya que la posesin es exclusiva no pudiendo ser
transmitido un derecho mejor que el propio (art. 3270).
Tradicin de muebles
El art. 2381 expresa: La posesin de las cosas muebles se toma nicamente
por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la
transmisin de la posesin, el Cdigo distingue tradicin de cosas muebles con valor en
s mismas, la que comprende a su vez cosas presentes -las que estn en el lugar donde estn
el tradens y el accipens-, cosas que no estn presentes, y cosas futuras; y tradicin de cosas

representativas de valor. El art. 2385 considera la tradicin de cosas que se encuentran


en cajas, depsitos o edificios cerrados, para cuya consumacin basta la entrega de la
llave del lugar donde la cosa se encuentre. El art. 2386 prev la remisin de la cosa a un
tercero designado por el adquirente, o su colocacin en un lugar determinado.

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Cabe destacar la manifiesta aplicacin de la teora de la custodia, segn dice la


nota: Cada uno tiene sobre su casa un imperio ms cierto que sobre cualquiera
de sus bienes, y este imperio le da al mismo tiempo la custodia de todas las
cosas encerradas en la casa. Las cosas no presentes son aquellas que no estn en el
lugar donde se encuentra el accipiens, o a suficiente distancia como para que no sean
vistas. El art. 2388 contempla dos supuestos: la entrega de documentos (conocimientos,
facturas, cartas de porte, etc) y la remisin de las cosas previa aprobacin del accipiens .
Las cosas futuras son tales en su calidad de muebles, teniendo existencia actual como
inmuebles, segn el art. 2376 se considera cumplida la tradicin cuando el adquirente
comience a retirar las cosas con permiso del poseedor del inmueble del que se desprenden.
Sobre las cosas muebles representativas de valor, contempladas en los arts. 2390 y 2391,
resulta de importancia la cesin de crditos, puesto que los dems casos estn regidos por
el derecho comercial y pblico.

Traditio brevi manu. El art. 2387 dice: No es necesaria la tradicin de


la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario y ste por un acto jurdico pasa el dominio
de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, fundado en el Derecho
Romano, comprende dos supuestos:
Cuando una persona posee a nombre de otra y en virtud de un acto jurdico
comienza a poseer por s. Si no existiera la traditio brevi manu sera necesario previamente
a la adquisicin de la posesin, la devolucin de la cosa al poseedor tradicin restitutiva
de la tenencia- por parte del tenedor, y posteriormente la entrega de ella al adquirente
tradicin posesoria o traslativa de dominio-.
<

Cuando una persona posee a nombre de otra y comienza a poseer a nombre


de una persona distinta, de ser necesaria la tradicin, el locatario tendra que hacer tradicin
restitutiva de la tenencia al locador enajenante; ste, tradicin traslativa de dominio al
adquirente, y ste, a su vez, tradicin traslativa de la tenencia al locatario. Para la realizacin
de la traditio brevi manu, a la celebracin del acto de mutacin de la relacin posesoria,
debe agregarse la notificacin al tenedor del cambio de la persona cuya posesin representa.
<

Constitutum possessorium
Aparentemente el constitutum possessorium se aplicaba en el Derecho Romano

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en el perodo post clsico a las donaciones, consistiendo en la transmisin de la propiedad


del inmueble al donatario, pero reservndose el donante el usufructo. Posteriormente se
fue generalizando, siendo aplicado a los casos en que no era posible cumplir con la exigencia
de la tradicin, la que se soslayaba haciendo que el tradens permaneciera en la ocupacin
como usufructuario durante un cierto tiempo. El art. 2462 inc. 3: El que transmiti la
propiedad de la cosa, y se constituy en poseedor a nombre del adquirente. La fuente
casi literal es el art. 3617 n 3 del Esboo, al que se remite el art. 3753, con una disposicin
similar a nuestro art. 2378, pero con el agregado de que las clusulas de desposeimiento
se reputarn no escritas sin perjuicio de lo dispuesto sobre el constituto possessorio.
Adquisicin de la posesin por representante
Dado que la toma de posesin no constituye un acto personalsimo, puede ser
hecha por un representante.
Representante legal: la posesin se puede adquirir por medio de los representantes legales: padres, tutor o curador, considerndose incapaces los menores y dementes,
considerando la posibilidad que prev el art. 2393 sobre los incapaces con discernimiento.
Mandatario: segn el art. 2394: La posesin se adquiere por medio de
otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con la intencin de adquirirla
para el comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya
manifestado la intencin contraria por un acto anterior. La presuncin establecida

es mantenida a menos que exista un acto de intervencin de ttulos por parte del
representante, rigiendo el mencionado principio solamente para la adquisicin.
Gestor oficioso: el art. 2398 dice: La posesin se adquiere por medio
de un tercero que no sea mandatario para tomarla, desde que el acto sea
ratificado por la persona para quien se tom. La ratificacin retrotrae la
posesin adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso, por razones
de orden prctico es aceptada la retroactividad, remontndose as los efectos de la
posesin a la fecha de su toma por el gestor.
Conservacin de la posesin
Por el mismo poseedor: el art. 2445 establece: La posesin se retiene y
se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no

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tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga


que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria, si
bien la posesin se conserva solo nimo, la falta del corpus debe ser accidental. Se
presume que subsiste el animus mientras no se exprese voluntad contraria, razn por la
cual la prdida del discernimiento del adquirente no impide su conservacin (art. 2447).
Si la cosa se hubiera perdido se conserva la posesin solo animo mientras exista
probabilidad de encontrarla (art. 2450), o no haya sido sacada del lugar donde fuera
guardada por el poseedor, an cuando ste no recuerde dnde la coloc, ya sea la heredad
propia o ajena (art. 2457).
Por otro poseedor: el art. 2446 expresa: La posesin se conserva, no slo
por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un
mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel
por quien posee. Por lo tanto es posible conservar la posesin por intermedio de

representantes, legales o convencionales, siendo en este caso el mandato expreso o tcito.


Segn el art. 2447 primera parte, la posesin subsiste aunque quien posea a nombre del
poseedor, pretenda poseer a nombre propio, no importando esta voluntad un acto de
intervencin del titulo, como as tambin si el representante abandonase la cosa, falleciese
o cayese en incapacidad (art. 2447 segunda parte); cuando quienes tengan la cosa a
nombre del poseedor, la tengan pos s mismos o por otros que los creyeran poseedores
(art. 2448) o cuando el representante de la posesin falleciese continuando la misma
por medio de herederos, aunque ste creyese que la propiedad y la posesin pertenecan
al autor (art. 2449). En estos casos el animus del representado permanece intacto y goza
de la presuncin de continuidad salvo expresa voluntad contraria (art. 2445), quedando
en claro que la conservacin queda condicionada a la existencia del corpus..
Prdida de la posesin
Por una causa relativa al objeto: por extincin del objeto, o transformacin
de una especie en otra (art. 2451); por ser la cosa puesta fuera del comercio (art. 2459);
por imposibilidad fsica de ejercicio, encontrndose la cosa en lugar inaccesible (Art.
2452 y nota).
Por voluntad del poseedor: por tradicin que el poseedor hiciese a otro, ya
que al adquirirla el accipiens, se opera la prdida para el tradens,, excepto cuando solo se
trasmite la tenencia, conservando el tradens la posesin por medio de un tercero; por
abandono voluntario de la cosa con intencin de no volver a poseerla (art. 2454), habien-

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do un efectivo desprendimiento de la cosa, convirtindose sta en cosa abandonada.


Por la accin de un tercero: por violencia, cuando un tercero desposee al
poseedor o a quien tiene la cosa, con nimo de poseer (art. 2455), ya sea obligando al
poseedor a salir, no dejndolo volver a entrar una vez tomada la posesin, o cuando a
sabiendas de que se usar la violencia en el caso de que intentara regresar se abstuviera
de hacerlo (art. 2455). El despojo puede cometerse contra el poseedor o su representante,
perdindose la posesin al consumarse el despojo, pero conservando el poseedor sus
derechos, pudiendo intentar dentro del ao la recuperacin de la posesin mediante
accin posesoria, y si no lo hiciere, el despojante se convierte en poseedor anual legitimado
para entablar las acciones posesorias (art. 2473) y el vicio quedara purgado (art. 3959).
Por clandestinidad: la posesin se pierde cuando se deja que alguien la usurpe
durante un ao a contarse desde que el usurpado conoci o pudo conocer la usurpacin
clandestina, sin acto de posesin (art. 2456).
Por abuso de confianza: Cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor,
manifiesta la intencin de privarlo de la posesin y sus actos producen ese efecto (art. 2458).

Efectos de la posesin
Discusin doctrinaria: uno de los temas vinculados con la posesin ms
controvertidos es el relativo a los efectos que produce, como ser la presuncin de
propiedad a favor del poseedor de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas, los
derechos y obligaciones inherentes a la posesin, y los derechos y obligaciones del poseedor
de buena y mala fe.

Principio fundamental que rige la propiedad de las cosas muebles


Enunciacin y requisitos: en el Derecho Romano los muebles estaban sujetos
a la reivindicacin al igual que los inmuebles, siendo la nica valla la usucapin; en el
antiguo Derecho germnico se negaba el derecho de persecucin a quien haba confiado
la cosa mueble a otra persona en concepto de depsito, prstamo, etc., y sta la enajenaba
a un tercero. Considerando que el propietario la haba entregado voluntariamente, no la
poda reivindicar salvo cuando haba sido robada o hurtada, o haba sufrido su prdida o
extravo. En el Derecho francs, debi recorrerse un largo camino hasta llegar al Cdigo
Napolen (art. 2279), en el cual se basa nuestro Cdigo.

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Segn el art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a


favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de
repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida, estableciendo los siguientes requisitos;
Posesin: la relacin posesoria con la cosa debe reunir los elementos que exige
el art. 2351, no bastando la tenencia.
Buena fe: los principios generales que rigen los arts. 2356 y 4006, momento
en que debe existir (arts. 2358 y 4008) y la prueba (arts. 2362 y 4008).
Cosa no robada ni perdida: cuando el poseedor se desprende voluntariamente de la cosa, aunque luego el que la recibe intervierte el ttulo y la enajena a un tercero.

Efectos
La presuncin de propiedad y su carcter
El art. 2412 atribuye al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni
perdida la presuncin de tener la propiedad de ella, fundamento elaborado sobre la base
de las teoras siguientes:
Prescripcin instantnea: sustentada por los franceses Marcad y
Demolombe, basndose en el art. 2279 del Cdigo Napolen, fue desechada porque la
usucapin supone necesariamente el transcurso de un cierto tiempo; es un modo de
adquisicin o prdida de los derechos por el paso del tiempo.
<

Adquisicin legal: segn otra concepcin, la ley resuelve atribuir la


propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida, deteniendo la
accin reivindicatoria, dando mayor seguridad y celeridad a las transacciones mobiliarias.
<

<

Presuncin: este criterio ha sido adoptado por el Cdigo, siendo el ms

difundido.
Se presume iuris tantum la posesin, la buena fe y que la cosa no es robada ni
perdida. Si ninguna de tales presunciones son desvirtuadas por pruebas en contrario, se
presume iuris et de iure la propiedad.

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La facultad de repeler la accin reivindicatoria


El art. 2412 acuerda al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni
perdida la presuncin de propiedad, como as tambin el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin. El art. 2767 expresa: La accin de reivindicacin no es
admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese
pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para
servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto, y el art. 2778 en
su segunda parte dispone: sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin
compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe, que la hubiese
de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante
estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario
que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. De estas disposiciones
surge que el poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida debe ser
adquirido a ttulo oneroso a finde estar capacitado para repeler la accin de reivindicacin
del verdadero propietario. Si la adquisicin fue gratuita, no podr resistir dicha accin
real. En el primero de los casos, resulta titular de un derecho real verdadero, puesto que
es propietario ante todos, siendo en el segundo, titular de un derecho real putativo,
puesto que no lo es frente al titular verdadero; por todo lo expresado, an siendo
adquirente a ttulo gratuito podra ejercer la reivindicacin si es privado de la cosa por
un tercero, porque frente a ste, es propietario. Por ejemplo: el Sr. A entrega una cosa
mueble en comodato al Sr. B, quien es un tenedor interesado segn art. 2462 inc. 1obligado a restituir, no pudiendo funcionar entre ambos el art. 2412, por ser relacin de
tenencia y no de posesin, no pudiendo el Sr. B ser considerado de buena fe por tener
conocimiento de no ser el propietario; no obstante, el Sr. B, en lugar de restituir la cosa,
y abusando de la confianza en l depositada, invierte el ttulo.
De este modo, se convierte en poseedor de mala fe viciosa por vicio de abuso
de confianza, procediendo a la venta de la cosa al Sr. C, quien por desconocer que el Sr.
B no es el verdadero propietario, es adquirente a ttulo oneroso y de buena fe, teniendo
la presuncin de propiedad, as, aunque el Sr. A pretendiese ejercer la accin de
reivindicacin, sta ser repelida, y si ms adelante el Sr. C. donara la cosa a otra persona,
tampoco el Sr. A. la podr reivindicar.
En conclusin, el art. 2767 supone la adquisicin del poseedor de buena fe
directamente de un enajenante de mala fe, el cual es la persona a la que el reivindicante
(propietario) la haba confiado para guardarla (depositario), para servirse de ella (un co-

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modatario o locatario) o para cualquier otro objeto (mandatario). El art. 2778 segunda
parte supone que tanto el adquirente como el enajenante son de buena fe, poniendo
como ejemplo al sucesor del comodatario que hubiera credo que la cosa era propia de
su autor, de este modo, para estar encuadrado en estas disposiciones deben darse las
siguientes etapas:
<

El propietario cede la cosa en comodato.

<

El comodatario intervierte el ttulo y lo enajena a ttulo gratuito a un tercero,


quien es el sucesor del comodatario, que ignora que ste no es el propietario.

<

El adquirente a ttulo gratuito y de buena fe, a su vez enajena la cosa a ttulo


gratuito a otra persona, tambin de buena fe.

<

El adquirente a ttulo gratuito no queda al abrigo de la accin de


reivindicacin entablada por el verdadero propietario a pesar de ser tanto
ste como su enajenante de buena fe.

Para que proceda la reivindicacin las dos enajenaciones deben ser a ttulo gratuito, pues si la primera hubiera sido a ttulo oneroso se cumplan los requisitos de los arts.
2412 y 2767, quedando consolidada la adquisicin. Cabe aclarar que el sucesor del comodatario debe serlo a ttulo particular, pues si fuera sucesor universal, al continuar la posesin del causante con las mismas cualidades y vicios del art. 2475, parte primera, ser
considerado poseedor de mala fe; asimismo, en los casos en que el propietario est facultado para ejercer la reivindicacin contra el actual poseedor, ste no est desprotegido, ya
que si la adquisicin fue hecha en casa de ventas de objetos semejantes o en venta
pblica, el reivindicante debe reembolsarle el precio que hubiese pagado, segn establece
el art. 2768, pues se configura la situacin opuesta a la prevista por el art. 2771.
La facultad de repeler las acciones de resolucin, nulidad y rescisin
El art. 2413 expresa: las acciones de resolucin, nulidad o rescisin a que
se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor
actual de buena fe, por lo tanto es una consecuencia del principio general, puesto que el
poseedor actual de una cosa mueble, considerndose propietario de la misma por su

condicin de poseedor, y sin tener necesidad de rendir cuentas sobre su origen, no puede
ser alcanzado por las acciones a las que estaba sujeto el anterior poseedor.

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Cosas excluidas del principio


Las generalidades del art. 2412 no alcanzan en los siguientes casos:
Las cosas muebles del Estado general o de los estados particulares, segn
prev el art. 2415 en su primera parte.
<

<

Las cosas accesorias de un inmueble reivindicado, art. 2415 segunda parte.

<

Las cosas muebles registrables (automotores buques, etc.)

El art. 2del decreto-ley 6582/58 dice: la inscripcin de buena fe de un


automotor confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el
poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese
sido hurtado o robado; y el art. 4del mismo: el que tuviese inscripto a su
nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin
reivindicatoria transcurridos dos aos de la inscripcin, siempre que durante
ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua, en consecuencia,
la facultad de reivindicar el automotor robado o hurtado que se reconoce al propietario
(art.3), se detiene ante el poseedor de buena fe que lo hubiese posedo en forma continua
durante dos aos a partir de la inscripcin.
Cuando el automotor hubiese sido adquirido en venta pblica o comercio del
ramo antes de la vigencia de la ley 22.977, el reivindicante debe rembolsar al poseedor
de buena fe el importe abonado; de este modo se acenta ms el paralelismo con lo
establecido para las cosas muebles en general.
Los semovientes: por ser cosas muebles, deben quedar dentro del rgimen
del art. 2412, pero las provincias dictaron cdigos y leyes rurales incorporando requisitos
(marca o seal) para acreditar la propiedad del ganado.
<

El art. 75 inc. 12 de la Constitucin Nacional otorga al Congreso Nacional la


atribucin de dictar el Cdigo Civil, en el cual se establece todo lo relativo al dominio,
por lo tanto, las leyes locales no prueban propiedad. En 1983 es sancionada la ley 22.939
unificando el rgimen de marcas y seales en todo el territorio; en su art. 9presume
salvo prueba en contrario que el ganado pertenece a quien lo tenga registrado, quedando
el ganado sin marcar (orejano) sometido al art. 2412.

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Los animales de raza: la propiedad de los animales de pura raza se prueba


por el certificado de inscripcin en los registros genealgicos y selectivos que concuerden
con los signos individuales que posean. La transmisin del dominio debe ser inscripta en
los registros correspondientes.
<

Las leyes 20.378 y 22.939 establecen para los animales de pedigree un sistema
de adquisicin de dominio anlogo al de los automotores, o sea que el derecho real
surge a partir de la inscripcin del acto transmisivo en los registros.

Obligaciones y derechos inherentes a la posesin


Concepto: segn el Art. 2416: son obligaciones inherentes a la posesin,
las concernientes a los bienes y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada;
quedando as comprendidas dentro del gnero de obligaciones inherentes a la posesin
las obligaciones reales y las cargas o gravmenes reales. Las primeras son las restricciones
y lmites impuestas al dominio y extensivas a los derechos reales; las segundas son el
aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena (ej: usufructo).
El art. 2420 dice: son derechos inherentes a la posesin, sean reales o
personales, los que no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada, queda as comprendido
el aspecto activo de las restricciones y lmites legales, y el de las cargas reales, slo en lo
referente a la servidumbre real, por ser el nico derecho real inherente a la posesin.
Naturaleza jurdica: las cargas reales constituyen el aspecto pasivo de los
derechos reales sobre cosa ajena.
La servidumbre real es obviamente un derecho real sobre cosa ajena.
Las restricciones y lmites son obligaciones o crditos propter, rem pudiendo
ser enfocadas desde un punto de vista pasivo o activo. El obligado propter rem lo es en
tanto detente la titularidad de la cosa o tenga con ella una relacin posesoria, conllevando
la extincin de la titularidad la de la obligacin.
Obligaciones inherentes a la posesin: el art. 2417 establece: Es
obligacin inherente a la posesin de cosas muebles la exhibicin de ellas

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ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos


judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un inters en la cosa
fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibicin corresponden a quien
pidiere, encontramos as, dos supuestos en materia de inmuebles.
la pidiere
El art. 2418 trata las restricciones y lmites que la ley impone al dominio y que
se extienden a la relacin posesoria; el art. 2419 considera las obligaciones inherentes a
la posesin de cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de
la cosa, cuado el poseedor fuese acreedor anticresista, como as tambin las cargas de
dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor. Esta
disposicin ha sido criticada en diversos puntos, como por ejemplo el decir cargas, en vez
de cargos; en el concepto de cargas reales (servidumbres e hipotecas), debiendo ser todos
los derechos reales sobre cosa ajena, desde punto de vista pasivo; y sobre la restitucin
de la cosa, que no pesa slo sobre el acreedor anticresista, sino sobre los titulares de
todos los derechos reales sobre cosa ajena cuando los mismos se extinguen.
Derechos inherentes a la posesin: el art. 2420 se refiere a derechos
personales y reales inherentes a la posesin. En los primeros incluimos las restricciones y
lmites legales desde el punto de vista activo: a la obligacin de no molestar a los vecinos
(art. 2618) corresponde el derecho a no ser molestado. En los segundos, es inherente a la
posesin slo el relativo a la servidumbre real (art. 2971), aunque el art. 2421 habla
simplemente de servidumbre.

Obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe


El poseedor que se ve obligado a restituir la cosa poseda como consecuencia
de una reivindicacin derechos y obligaciones-.
Indemnizacin: art. 2422: sucediendo la reivindicacin de la cosa,
el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente
por la adquisicin de ella, pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha
adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin
proporcionada, por lo tanto si el reivindicante triunfa y el poseedor debe restituir la
<

cosa, as sea de buena fe y a ttulo oneroso, no puede reclamar el pago abonado; teniendo
derecho excepcionalmente a una indemnizacin si fuera poseedor de buena fe, la hubiera
obtenido a ttulo oneroso y el propietario no la hubiese podido recuperar de no ser por la

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adquisicin hecha por el poseedor; siendo el precio una suma que el juez fija a ttulo de
recompensa por tener el caso una cierta analoga con el hallazgo de una cosa perdida.
<

Frutos: pueden presentarse tres situaciones:

1) El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que corresponden


al tiempo de su posesin (art. 2423).
2) El poseedor de mala fe debe entregar o pagar los frutos percibidos, los que
hubiera dejado de percibir por su culpa (art. 2438), como as tambin indemnizar al
propietario por los frutos civiles que una cosa hubiera podido producir (art. 2439). Para
determinar en qu momento comenz la mala fe, se podr establecer el d de la citacin
en juicio (art. 2443), no siendo necesario probar la mala fe inicial, bastando la mala fe
sobreviniente (art. 2442).
3) El poseedor de buena fe condenado por sentencia a restituir, debe los frutos
percibidos desde el da de la notificacin de la demanda (art. 2433) o desde que tuvo
conocimiento del vicio de la posesin (art. 2434), y los frutos que por negligencia hubiera
dejado de percibir.
Productos: los poseedores de buena o mala fe deben restituir los productos
obtenidos de la cosa (art. 2444) por ser los productos una porcin desprendida de la
sustancia misma de la cosa.
<

Gastos y mejoras: el poseedor de buena fe tiene derecho al reintegro de


los gastos necesarios y tiles, tales como los impuestos extraordinarios al inmueble, las
hipotecas, y el dinero invertido en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de
la restitucin de la cosa (art. 2427); no tiene derecho al reembolso de los gastos hechos
para la conservacin en buen estado de la cosa (art. 2430), ni por mejoras voluntarias,
aunque puede llevarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa (art. 589). Adems
tiene derecho a retener la cosa hasta ser pagado de los gastos necesarios o tiles (art.
2428).
<

Al poseedor de mala fe simple le corresponde el reintegro de los gastos


necesarios (art. 2440), pudiendo repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor
de la cosa (art. 2441). Si las mejoras tiles o las reparaciones necesarias han perecido al
tiempo de la restitucin de la cosa el derecho del poseedor cesa.

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El poseedor de mala fe viciosa: segn se establece el art. 2436-2440 el poseedor


de mala fe viciosa se encuentra en las mismas condiciones que el poseedor de simple
mala fe, sin gozar del derecho de retencin.
Riesgos: el poseedor de buena fe no responde por la destruccin total o
parcial de la cosa ni por los deterioros, hasta la concurrencia del provecho que hubiese
obtenido; entrega la cosa en el estado en que se encuentre (art. 2431).
<

El poseedor de buena fe que ha sido notificado de la demanda de reivindicacin,


responde por su hecho pero no por la prdida o deterioro de la cosa causados por caso
fortuito (art. 2433).
El poseedor de mala fe simple responde por el hecho suyo y por el caso fortuito,
pero en este caso solo si la cosa no hubiese perecido o no se hubiese deteriorado estando
en poder del propietario (art. 2435).
El poseedor de mala fe vicioso responde por el hecho suyo y por el caso fortuito,
aunque estando la cosa en poder del propietario, ste no lo hubiese evitado (art. 2436).

Disposicin de cosas muebles


Segn de art. 2431, el poseedor de buena fe est obligado a restituir el precio
percibido por los objetos muebles de que hubiere dispuesto.
De acuerdo al art. 2437, el poseedor de mala fe est obligado a pagar el valor
ntegro, aunque l hubiese obtenido un precio inferior.

Compensacin
En el supuesto del poseedor de buena fe, el art. 2429 establece que el dueo
puede compensar los gastos necesarios o tiles con el valor de los provechos que hubiese
obtenido el poseedor de destrucciones parciales de la cosa (como ser venta de rboles)
y con las deudas inherentes al inmueble correspondientes al tiempo de la posesin, si
el propietario justifica haberlas pagado. Puede compensar los gastos de conservacin
con los frutos percibidos (art. 2430), pero no con los gastos necesarios o tiles (art.
2429).

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El poseedor de mala fe puede compensar las mejoras tiles con los frutos
percibidos o que hubiese podido percibir (art. 2441).

La simple tenencia de las cosas


Segn la define el art. 2352: el que tiene efectivamente una cosa, pero
reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y
representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa
repose sobre un derecho,
derecho y el art. 2461 ampla el concepto cuando alguno por s
o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser
cosa por lo tanto resulta que el tenedor de una cosa
tambin simple tenedor de la cosa;
corpus- que reconoce en otro la propiedad, carece de animus domini.
Enumeracin legal de los casos de tenencia
Los distintos casos de tenencia los encontramos en los seis incisos del art. 2462:
1) Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho
comodatario en este caso el
personal a tener la cosa, como el locatario o comodatario,
tenedor puede usar la cosa y obtener de ella un beneficio, por lo que es llamada tenencia
interesada.
2) Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa,
como el depositario, el mandatario o cualquier representante;
representante el tenedor no
est facultado para usar y gozar de la cosa, no por carecer de derecho sino de inters,
siendo llamada tenencia desinteresada.
3) El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy como
adquirente cuando no es necesaria la entrega de la cosa
poseedor a nombre del adquirente,
para que la relacin de posesin se convierta en otra de tenencia -constitum
possessorium-.
4) El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el
derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor
anticresista, cuando se extingue un derecho real sobre una cosa ajena ejercida por la
anticresista
posesin, el titular de ese derecho y poseedor se transforma en tenedor.

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5) El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que


anulase su ttulo o que le negase el derecho de poseerla,
poseerla en este caso la extincin
del derecho es el resultado de una sentencia.
6) El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la
posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro,
otro en este caso el acto de
reconocimiento importa la interrupcin civil del curso de la prescripcin, resultando el
poseedor un simple tenedor.

Clasificacin de la tenencia
La tenencia puede ser absoluta o relativa:
La primera, tambin llamada pura, no est vinculada con la posesin por recaer
sobre una cosa no susceptible de ser poseda (Ej. bienes del dominio pblico del Estado).
La segunda, supone una posesin ejercida por otra persona, clasificndose
interesada y desinteresada.

Adquisicin de la tenencia
la simple tenencia de las cosas por voluntad del
El art. 2460 determina:la
poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la
alguna Por lo cual la tenencia es
entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna.
adquirida por medio de la tradicin, la cual puede ser realizada por el poseedor, o por el
simple tenedor, pudiendo tambin adquirirse la tenencia por medio del constitum
possessorio (art. 2462-inc. 3).

Obligaciones y derechos del tenedor


Si bien las obligaciones y derechos del tenedor son las que resultan del contrato
de tenencia, podemos considerar las siguientes:
<

Conservar la cosa (art. 2463).

Nombrar al poseedor en cuyo nombre posee, si fuese demandado por un


tercero, bajo pena de no poder responsabilizar al poseedor por la eviccin (art. 2464) o
<

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sea la nominatio auctoris, que constituye un deber frente al poseedor pero es slo una
facultad frente al reivindicante (art. 2782).
Restituir la cosa al poseedor cuando le sea exigible conforme a la causa que
lo hizo tenedor (Art. 2465), aunque otras personas pretendan las cosas, las cuales deben
ser citadas (Art. 2467) para que puedan hacer valer sus derechos.
<

Respecto a los derechos del tenedor, podemos enumerar los siguientes:


Repetir los gastos o mejoras necesarias efectuadas sobre la cosa (art. 2466,
parte primera).
<

Retener la cosa hasta el pago de los gastos o mejoras necesarias (art. 2466
parte segunda).
<

Estos derechos varan segn los contratos. A partir de la reforma de 1968 los
tenedores interesados cuentan con proteccin posesoria a travs de las acciones policiales
(arts. 2469 y 2490). En el Cdigo de Vlez Srsfield todos lo tenedores interesados y
desinteresados estn legitimados para ejercer la defensa extrajudicial de la relacin
posesoria (art. 2470), como as tambin se les conceden los interdictos procesales; por el
contrario, el tenedor no puede usucapir, pues reconoce en otro la propiedad. La
prescripcin es posible mediante un acto de interversin del ttulo. La usucapin se interrumpe si el que est poseyendo efecta un acto de reconocimiento (art. 2462, inc. 6).

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sf)

sntesis final

Poseer significa tener una cosa materialmente en nuestro poder, lo que equivale
a hallarse en situacin de disponer y disfrutar directamente de ella. En Derecho Civil es
definida, por nuestro ordenamiento legislativo, como la tenencia de alguna persona de
una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad,
independientemente de que acte por s o por otro. Rojina Villegas dice que ella es una
relacin o estado de hecho, que confiere a una persona el poder exclusivo de
retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento animus
domini o como consecuencia de un derecho real o personal o sin derecho
alguno. Esta definicin, nos brinda una clara idea de la institucin de la que se trata,
podra, quiz, cuestionarse en su parte final, porque parecera que es lo mismo, posesin
que detentacin, y, como se sabe, esta ltima se caracteriza por la falta de derecho.
La posesin tiene una gran importancia jurdica, principalmente porque puede
dar lugar, en el contexto que ya vimos, a la prescripcin adquisitiva o usucapin, figura
por la que una cosa puede pasar a poder del poseedor.
La tenencia existe cuando una persona tiene una cosa bajo su poder
reconociendo el dominio ajeno; por lo tanto, carece del elemento subjetivo, o sea la
intencin de actuar como dueo, porque se reconoce que la cosa pertenece a otra persona,
por ejemplo, la locacin o el comodato.
La posesin se adquiere por: tradicin (entrega real o simblica de la cosa);
aprehensin (ocupacin de la cosa que nadie posea, despojando a un poseedor anterior),
y sucesin (la posesin se transmite a los herederos del poseedor).
Sus efectos son: la percepcin de los frutos; reclamar los gastos de cultivo; el
abono de las mejoras; poder usucapir; tener preferencia de la propiedad frente a los
poseedores posteriores y en igualdad de las dems circunstancias.

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ap)

actividad de proceso

Elabore un cuadro sinptico con las relaciones de persona y cosa.

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gl )

glosario

<

Non domino: antigua expresin latina, que significa no es del seor.

Iuris tantum: aforismo latino, que importa una presuncin favorable hasta
que se pruebe lo contrario.
<

Neme ipse sibi causam possessiones mutare potest: es un adagio del


latn, que quiere decir que nadie puede cambiar la causa de su posesin.
<

Iure et de iure: significa de pleno y absoluto derecho, o sea, una


presuncin que no admite prueba en contrario.
<

Tradens: en la antigua Roma, era el propietario de una cosa, que la entregaba


a otro, en la Traditio.
<

Accipiens: dem del anterior, era la persona que reciba la cosa, con la
intencin de ocupar su lugar, quedando perfeccionada, as, la Traditio.
<

Constitutum possessorium: situacin que tena lugar cuando el


propietario, previo acuerdo con el adquirente, se constitua en poseedor de la cosa que
haba transmitido, como si continuara en ella como locatario.
<

Traditio brevi manu: supuesto de una persona que, siendo poseedor o


detentador de la cosa por locacin o usufructo, pasaba a poseerla como propietario por
haberla adquirido su anterior dueo.
<

Propter rem: en el Derecho Romano los negocios obligacionales se hacan


entre sujetos fijos y determinados, aunque haba casos -excepciones- en los que el acreedor
y el deudor, o ambos a la vez, no eran conocidos al tiempo de constituirse la obligacin,
ni eran los mismos hasta su extincin; se habla en estos supuestos de obligaciones ambulatorias. Otro supuesto es el que pesaba sobre la enfiteuta, el superficiario o el propietario,
de pagar los impuestos vencidos de personas que haban sido deudores con anterioridad.
<

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af)

actividad final

Vuelva sobre el Esquema Conceptual de la Unidad y coloque al lado de cada


concepto los arts. del Cdigo Civil que correspondan.

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tp)

trabajo prctico

Resuelva el siguiente caso:

Una mujer viuda con dos hijos menores de edad vende el


departamento que haba sido hogar conyugar, luego de finalizado el juicio
sucesorio, y decide comprar otro, de menor valor, para hacer una diferencia
en su favor y tener ahorros. Concurre a una inmobiliaria de la zona, en la que
le muestran uno que resulta de su agrado, y firma un boleto de compraventa
luego de haber realizado la reserva correspondiente; en el mismo se estipula
que se escriturar cuarenta das despus.
1) Cundo puede tomar posesin del departamento?
2) Tiene que ver la pregunta anterior con la circunstancia de que se haya
realizado o no la escritura?
3) Puede solicitar tomar posesin antes de escriturar?
4) En caso de fracasar la escritura por x motivo. Tiene alguna accin judicial
para promover?
5) Si lo considera oportuno, emita algn comentario extra.

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ib)

integracin bibliogrfica

Responda las siguientes preguntas, luego de leer los textos que siguen:
1) Qu significa en el Derecho Romano posesin justa e injusta?
2) Cul es el origen etimolgico de la palabra posesin?

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<

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Manual de Derecho Romano, de Luis R. Argello, pginas 209 y 210.

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<

(instituto universitario P.F.A)

Curso de Derechos Deales, de Beatriz Aren, pgina 86.

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aa)

actividad de autoevaluacin

1) Elabore un cuadro sinptico que contenga los temas principales de la unidad,


a saber: posesin, cuasiposesin, tenencia, comparando la situacin jurdica del tenedor
y del poseedor.
2) Realice una lectura del articulado del Cdigo Civil pertinente y haga un
comentario por escrito de las conclusiones que extrajo, cotejndolo con lo que confeccion
en el punto anterior.
3) Busque en los anales de jurisprudencia a los que tenga acceso y transcriba
dos fallos relacionados con lo estudiado.

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u3
unidad tres

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( UNIDAD III )

Mencin sinttica de los contenidos


<

Conceptos de dominio y propiedad. Consideraciones al respecto. Conceptos


generales. Teoras.

<

Definiciones de dominio. Clasificacin del dominio. Contenido del dominio.


Dominio pblico y privado.

<

Modos de adquisicin del dominio. Especial referencia a la Tradicin traslativa


de dominio. Ttulo suficiente: cuestiones relativas. Prescripcin adquisitiva.

<

Extincin del dominio: Absoluta y relativa.

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oa)

objetivos de aprendizaje de la unidad

<

Adquirir el manejo de los conceptos jurdicos centrales.

<

Lograr su aplicacin a situaciones reales.

<

Analizar la normativa vigente.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD III )


Propiedad y dominio: significado de ambos trminos
Clasificacin del dominio: perfecto e imperfecto
Dominio revocable, fiduciario y desmembrado
Modos de adquisicin del dominio
DOMINIO
Tradicin traslativa de dominio
Concepto de cada uno
Ttulo suficiente
Tema de inscripcin del ttulo
Ttulo y modo
Prescripcin adquisitiva
Prdida del dominio
Juicio de usucapin
Extincin del dominio

Absoluta y relativa

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ai)

actividad introductoria

Lea con la mxima concentracin posible el texto que se transcribe a


continuacin. Explique y fundamente, segn su criterio, qu relacin hay entre dominio
y propiedad privada, entre dominio y propiedad simplemente, entre dominio del Estado
y dominio privado, qu principios deben regir la relacin de los hombres con los bienes
de la tierra. Al promediar la unidad se le brindar la posibilidad de rectificar y/o ampliar
lo elaborado a la luz de lo ya visto.
El Episcopado latinoamericano record en Puebla tambin la doctrina de la Iglesia
sobre las relaciones del hombre con los bienes materiales. Bsicamente recuerda la formulaProgrressio. Hay un derecho
cin de esa doctrina realizada por Pablo VI en Populorum Prog
fundamental, primario e inviolable, que es el de todos los hombres al uso solidario de los
bienes (Documento de Puebla, n492). A este derecho absoluto se le subordinan el de propiedad privada, que es un poder de gestin y fuente de libertad, y el de comercio (ibdem,
n 492, 975, 1271, 1281). Sin embargo, en el continente latinoamericano los obispos constatan crueles contrastes de lujo y extrema pobreza,... agravados, adems, por la corrupcin
que a menudo invade la vida pblica y profesional, todo lo cual manifiesta hasta qu
punto nuestros pases se encuentran bajo el dominio del dolo de la riqueza (Ibidem,
n94). El pecado en el modo de ejercer la propiedad afecta directamente al bien que ella
sirve, la libertad. La riqueza absolutizada es obstculo para la verdadera libertad. El Documento de Puebla, siguiendo la lnea de los de Medelln, no se queda en la dimensin del pecado social. Las distorsiones morales en las relaciones entre el hombre y los bienes materiales
se manifiestan en forma de injusticia institucionalizada, que en el mundo actual se
concretan en dos modelos, opuestos entre s pero con una misma raz, el capitalismo liberal, y, como reaccin, el colectivismo marxista (ibdem, n495). La esencia de esta distorsin es contradecir el principio fundamental de la doctrina cristiana sobre la economa, subordinando el hombre a la misma. Uno de los pecados graves del mundo moderno en orden al uso de los bienes, es el problema ecolgico, fruto de una industria y una urbanizacin
descontroladas, que producen el agotamiento de los recursos naturales y la contaminacin
del ambiente. En fin, la Iglesia proclama un nuevo humanismo, que rechaza toda idolatra,
donde el tener no ahogar al ser, donde la economa est al servicio del hombre
(Doctrina Social de la Iglesia, de Mons. Gerardo Farell, Ed. Guadalupe, Pg. 194-195).

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( DESARROLLO DE LA UNIDAD III )

Dominio y propiedad
Es muy comn que las palabras dominio y propiedad se utilicen como sinnimos,
para referirse al derecho real regulado por el Cdigo Civil. Asimismo, sucede que el vocablo
propiedad se usa con relacin no slo al dominio, sino tambin a otros derechos reales,
inclusive, personales.
Esta problemtica est vinculada directamente a la proteccin constitucional
de la propiedad. El tema es el siguiente: el art. 14 de la Constitucin garantiza a todos los
habitantes de la nacin el usar y disponer directamente de su propiedad, y el art. 17 la
declara inviolable: esto alude al derecho de dominio o incluye todos los derechos
patrimoniales? La Corte Suprema de Justicia ha dicho sin vacilar que por propiedad en
el sentido de la Carta Magna, debe entenderse no slo el dominio, sino a todos los derechos
patrimoniales, verbigracia, el emergente del contrato de locacin (caso Horta c/
Harguindeguy), asimismo afirm que ese trmino usado por la C.N. en los artculos 14 y
17 incluye todos los intereses aplicables que un hombre pueda poseer fuera de s mismo,
fuera de su vida y su libertad (casos Mango y Traba y Bordeau c/ Municipalidad de
Bs.As).

Concepto de dominio
Etimolgicamente, el vocablo dominio proviene del latn dominium, que deriva
de dominus y significa Seor. Importa, por lo tanto, la idea de un poder o seoro.
Propiedad viene de proprietas, que apareci en el Derecho Romano para distinguir el
derecho del propietario del derecho del usufructuario; mucho ms adelante, se generaliz
el trmino y se reemplaz el trmino dominus proprietatis por el de proprietarius,
en tiempos de los post-clsicos.
Dominio, entonces, es el ms amplio seoro que puede tenerse sobre una cosa,
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el que constituye la plena in res potestas, el derecho real que confiere la mayor cantidad
de facultades que es posible tener sobre su objeto.
Esto no significa, como podra pensarse, que es un derecho ilimitado y sujeto al
arbitrio individual, ya que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador
que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma
a su contenido normal. Empero, se distingue del resto de los derechos reales, a los que les
corresponde el ejercicio de determinadas facultades sobre la cosa, el propietario tiene
todas las posibles, aunque lgicamente, debe proceder dentro de los lmites que marca
la ley.
La nota al art. 2509 del C. Civil dice que el dominio es la ...reunin de todos los
elementos posibles sobre una cosa, un derecho completo....
Esto lo corrobora la nota del art. 2508 : ...con la reserva que no existe...sino en
los lmites y bajo las condiciones determinadas en la ley, por una consideracin esencial
a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno, del inters
general y colectivo, sobre el inters individual.
La definicin legal del dominio est consagrada en el art. 2506 de nuestro cdigo:
Es el derecho real en virtud del cual una persona se encuentra sometida a la voluntad y
a la accin de una persona . Se admite que su fuente est en Aubry y Rau (lo dice la
misma nota del artculo, en su parte final), quienes sostienen lo siguiente: ... la propiedad
en el sentido propio de la palabra -dominio- expresa la idea de un poder jurdico, el ms
completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud
del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad
y a la accin de una persona.
La definicin del Esboo de Freitas parece un poco ms precisa: El dominio es
el derecho real, perpetuo o temporal, de una persona sobre una cosa propia, mueble o
inmueble, con todos los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente su sustancia,
o sobre su sustancia con algunos derechos de su utilidad
Vlez Sarsfield no repite las palabras de Aubry y Rau sometimiento absoluto
y exclusivo de la cosa a la voluntad del titular-, los caracteres de absoluto y relativo los
legisl ms adelante, en concordancia a la poca de pleno auge del liberalismo que se
viva, lo cual queda de manifiesto en la nota al art. 2513, en la que dice: ...que los exce-

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sos del dominio son en verdad la consecuencia inevitable del derecho absoluto de
propiedad, pero no constituyen por s mismos un modo del ejercicio de este derecho que
las leyes reconocen y aprueban...
Tambin se advierte una preocupacin por los intereses de la sociedad, en la
nota al art. 2508: Si el gobierno se constituye en juez del abuso... no tardara en
constituirse en juez del uso, y toda verdadera idea de libertad y propiedad sera perdida.
Para finalizar, recordamos que en la misma nota al art. 2506 critic la definicin
del Cdigo francs, porque se limita en su art. 544 a dar una simple enumeracin de los
principales atributos de la propiedad: derecho de gozar y disponer de las cosas de la
manera ms absoluta. Igualmente Allende destaca en su libro Panorama de los derechos
reales, que los mismos, sobre la sustancia implican la sujecin de una cosa a la voluntad
y accin de una persona.

Origen y evolucin histrica de la propiedad


Se considera a la propiedad como una institucin de derecho natural puesto
que surgi junto con el hombre y permanece con l hasta la actualidad en todo el mundo,
dando origen a diversas actividades y produciendo por lo tanto rendimiento econmico,
puesto que el hombre trabaja para obtener riquezas aumentar su nivel de vida y asegurar
su futuro y el de su descendencia. No obstante, la desigual distribucin de la riqueza ha
desencadenado en todas las pocas cruentas luchas. De esta compleja problemtica
procederemos a deslindar los siguientes tems:
1) Debe suprimirse la propiedad individual, convirtindosela en propiedad
colectiva?
2) Se la debe mantener, y debe ser sometida a ciertas limitaciones en aras del
bienestar social?
Se supone que en su origen la propiedad ha sido colectiva; en todos los pueblos
la tribu posea la titularidad, probablemente complementada con la propiedad individual
de los objetos de uso personal y los elementos de trabajo. En un principio la tierra habra
sido cultivada en comn, siendo luego repartida entre las familias temporalmente (el
pueblo judo reparta las tierras cada 50 aos o ao sabtico), y posteriormente en forma
perpetua, en algunos casos otorgndose la titularidad de todos los bienes de una familia

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a la cabeza de la misma (Ej.: Roma el pater familias), esta evolucin finaliza con la
propiedad individual de los bienes inmuebles.
En el Derecho Romano, la propiedad originalmente colectiva parece haberse
transformado en individual con la Ley de las XII Tablas, la cual atribuy las tierras a las
distintas familias, perteneciendo el derecho de propiedad al pater en forma absoluta y
exclusiva.
Con el aflojamiento de los vnculos familiares surge la propiedad individualista,
tal como la conocemos actualmente.
En la Edad Media el rgimen de la propiedad se desarrolla en el perodo
denominado feudal, el cual se inicia aproximadamente en el ao 843, cuando se firma
del Tratado de Verdum, y los nietos del emperador Carlomagno se dividen el imperio,
dando origen al sistema feudal -primus Inter pares-, teniendo as el dominio directo el
seor feudal y el til los vasallos; quedando excepcionalmente la tierra libre, semejante
al dominio del Derecho Romano, que recibe el nombre de tierra alodial o alodio. Los
seores feudales fueron perdiendo primaca paulatinamente, debido a la creciente
importancia de las ciudades o burgos, y el aumento del poder de los reyes y de los
juristas, que basados en el Derecho Romano trataban de hacer del dominio til un derecho.
El feudalismo desaparece con la Revolucin Francesa y el 4 de agosto de 1789 los seores
feudales renuncian a sus privilegios. En el art. 17 de la Declaracin de los Derechos del
Hombre y del Ciudadano se establece que la propiedad es un derecho inviolable y
sagrado.
El liberalismo, con su concepcin del Estado gendarme y el principio del laissez
faire, laissez passer, propici grandes abusos por parte de quienes posean riquezas.
El industrialismo origin el proletariado, cuya nica riqueza era su trabajo, el
cual estaba sujeto a la oferta y la demanda.
Nacen las teoras anarquistas, que proponen la supresin de la propiedad, y las
socialistas y marxistas, que pretenden la socializacin de la propiedad, presentndose de
este modo dos opciones: la transformacin de la propiedad individual en colectiva o la
propiedad individual sometida a profundas restricciones.

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La propiedad y la Iglesia Catlica


La Iglesia Catlica considera a la propiedad individual como una institucin de
derecho natural, o sea, que el derecho positivo no puede ignorarla ya que es inherente a
la calidad humana. Segn la tesis de Santo Toms de Aquino, el hombre recibe la riqueza
para que, una vez cubiertas sus necesidades, distribuya el sobrante entre los dems; pues
la propiedad llena un doble cometido, ya que satisface un fin personal, cubriendo las
necesidades del poseedor, y un fin social, con el desplazamiento del sobrante a la
comunidad, lo cual se debe hacer por razones de caridad, puesto que el sentido es religioso
y no jurdico. La encclica Mater et Magistra, dada por el papa Juan XXIII el 15 de mayo
de 1961 expresa: Prrafo 21, Reafirmacin del derecho de propiedad... El derecho de
propiedad privada de los bienes, an de los productivos, tiene valor permanente,
precisamente porque es derecho natural fundado sobre la prioridad ontolgica y de
finalidad de los seres humanos particulares, respecto a la sociedad. Por otra parte, en
vano se insistira en la libre iniciativa personal en el campo econmico, si a dicha iniciativa
no se fuese permitido disponer libremente de los medios indispensables para su
afirmacin. Y adems, la historia y la experiencia atestiguan que, en los regmenes polticos
que no reconocen el derecho de propiedad privada de los bienes incluso productivos,
son oprimidas y sofocadas las expresiones fundamentales de la libertad....
En otro prrafo expresa: No se comprende... cmo pueda ser contradicho el
carcter natural de un derecho que halla su origen prevalente y su perenne alimentacin
en la fecundidad del trabajo, que constituye un medio apropiado para la afirmacin de
la persona humana y el ejercicio de la responsabilidad en todos los campos; un elemento
de consistencia y de serenidad para la vida familiar y de pacfico y ordenado progreso en
la convivencia. ... No basta afirmar el carcter natural del derecho de propiedad privada,
incluso de los bienes productivos, sino que tambin hay que propugnar insistentemente
su efectiva difusin entre todas las clases sociales... si se utilizan recursos tcnicos de
comprobada eficacia, no resulta difcil promover iniciativas y llevar adelante una poltica
econmico-social que aliente y facilite una ms amplia difusin de la propiedad privada
de bienes de consumo durables, de la habitacin, del terreno, de los enseres propios de la
empresa artesana agrcola-familiar, de acciones en sociedades grandes o medianas, como
ya se est practicando ventajosamente en algunas comunidades polticas
econmicamente desarrolladas y socialmente avanzadas.
El acpite 24, destinado a la funcin social, dice: ... al derecho de propiedad
privada sobre los bienes le es intrnsecamente inherente una funcin social. En efecto, en
el plan de la Creacin, los bienes de la tierra estn destinados ante todo para el digno sus-

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tento de todos los seres humanos... En nuestro tiempo tanto el Estado como las entidades
de derecho pblico han extendido y siguen extendiendo el campo de su presencia e
iniciativa: pero no por esto ha desaparecido... la razn de ser de la funcin social de la
propiedad privada, puesto que ella surge de la naturaleza misma del derecho de
propiedad... siempre queda abierto un vasto campo para la sensibilidad humana y la
caridad cristiana de los particulares... en el Evangelio, es considerado legtimo el derecho
de propiedad privada sobre los bienes, pero al mismo tiempo, el Maestro Divino dirige
frecuentemente a los ricos apremiantes llamadas a que muden en bienes espirituales sus
bienes materiales, dndolos a los necesitados.
Esta postura ha sido expuesta de un modo magistral por el papa Paulo VI en su
encclicaPopulorum Progressio, del ao 1967: Dios ha destinado la tierra y todo lo
que en ella se contiene para uso de todos los hombres y de todos los pueblos, de modo
que los bienes creados deben llegar a todos en forma justa, segn la regla de la justicia,
inseparable de la caridad ...sabido es con qu firmeza los Padres de la Iglesia han precisado
cul debe ser la actitud de los que poseen, respecto a los que se encuentran en necesidad:
No es parte de tus bienes deca as San Ambrosio lo que t des al pobre; lo que le das
le pertenece. Porque lo que ha sido dado para el uso de todos, t te lo apropias. La tierra
ha sido dada para todo el mundo y no solo para los ricos. Entonces, la propiedad privada
no debe ser nunca un derecho incondicional y absoluto. La encclica no rechaza, como se
observa, la propiedad privada sobre los medios de produccin; al contrario, recuerda sus
logros: Necesaria para el progreso humano, la industrializacin es al mismo tiempo
seal y factor de desarrollo. El hombre, mediante la tenaz aplicacin de su inteligencia,
hace un uso mejor de sus riquezas. Al mismo tiempo que disciplina sus costumbres,
sedesarrolla en l un gusto por la investigacin y la invencin, la aceptacin del riesgo
calculado, la audacia en las empresas, la iniciativa generosa y el sentido de responsabilidad.
Pero, por desgracia, sobre esas nuevas condiciones de la sociedad, ha sido construido un
sistema que considera el provecho como el motor esencial del progreso econmico, la
concurrencia como ley suprema de la economa, la propiedad privada de los medios de
produccin como derecho absoluto, sin lmites ni obligaciones sociales correspondientes.
Este liberalismo sin freno, que conduce a la dictadura, fue justamente denunciado por
Po XI como generador del imperialismo internacional del dinero. No hay mejor manera
de reprobar un tal abuso que recordando solemnemente una vez ms que la economa
est al servicio del hombre. Pero si es verdadero que un cierto capitalismo ha sido la
causa de muchos sufrimientos de injusticias, y luchas fratricidas, cuyos efectos todava
duran, sera injusto que se atribuyera a la industrializacin misma los males que son debidos al nefasto sistema que la acompaa. Por el contrario, es justo reconocer la aportacin

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irreemplazable de la organizacin del trabajo y del progreso industrial a la obra del


desarrollo (Populorum Progressio, n 23 al 26)
Por su parte, en el importante discurso pronunciado por Paulo VI ante los
dirigentes del Centro Cristiano de Patrones de Empresas Francesas, con fecha 22 de marzo
de 1972, el Pontfice declar: Nuestra conviccin es que para un cristiano, el poder
poltico o econmico, debe concebirse en los trminos de servicio hacia sus hermanos.
Incluso la propiedad de los bienes de la tierra, por su destino universal, debe imaginarse
en cierta medida en trminos de intendencia (Diario La Nacin del 23/3/72).
El papa Juan Pablo II record estos temas en la encclica Laborem Excercens,
reflexionando sobre los errores histricos del liberalismo y el socialismo, aunque innova
en un aspecto: hasta ese momento el Magisterio formulaba su doctrina sobre la propiedad
desde los principios de la moral tradicional, para iluminar y corregir la concepcin vigente
de la propiedad, que, hasta all, se tena en cuenta slo la del sistema capitalista; este
Papa incluye tambin la propiedad tal como se da en el mundo socialista; a sta, antes se
la exclua con la afirmacin doctrinal que l repite de la validez de la propiedad privada
de los medios de produccin, empero tiene en cuenta la organizacin socialista de la
propiedad realizada en diversos pases del mundo en los decenios siguientes a la poca
de la encclica de Len XIII (Laborem Excercens, n 14). En sntesis, l aplica los principios definidos de que la propiedad se adquiere mediante el trabajo y para que sirva al
trabajo al tema de la propiedad y los medios de produccin y concluye que stos no deben considerarse aisladamente y menos contrapuestos al trabajo o instrumentos de explotacin del mismo; el nico ttulo legtimo para la posesin de los bienes de produccin es
que estn al servicio del trabajo. De este modo, Laborem Excercens consagra el principio
de la subordinacin del derecho de propiedad al destino universal de los bienes y al
derecho al uso comn de los mismos. Por ello afirma que la posesin de los bienes debe
asegurar la primaca del trabajo (Laborem Excercens, n14).

La funcin social de la propiedad


Como el liberalismo absoluto no pudo mantenerse, ante el embate de las
doctrinas sociales, surge el neoliberalismo, el cual sin abandonar sus principios, propendi
a una mayor intervencin estatal en los mbitos de la actividad particular.
El derecho de propiedad participa de esta evolucin, considerndose que ella
deba satisfacer el inters de la sociedad, a travs de restricciones y reglamentaciones

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provenientes tanto del derecho pblico, principalmente el tributario, como del derecho
privado, por lo tanto la propiedad tena que cumplir una funcin no solamente individual
sino tambin social.
Segn la doctrina de Len Duguit, profesor de la Universidad de Burdeos, Les
traformations gnrales du droit despuis le Code Napolen
Napolen 1 ed. Paris 1912,
la propiedad no tiene una funcin social, sino que ella misma lo es. Asimismo, sostiene
que la evolucin del derecho propende a una sustitucin de los derechos individuales por
deberes para con la sociedad, que son funciones, de este modo los individuos se
transformaran en funcionarios encargados de propender al bienestar colectivo el
individuo no es un fin sino un medio... no es ms que una rueda en la vasta mquina que
constituye el cuerpo social, cada uno de nosotros no tiene razn de ser en el mundo ms
que por la labor que realiza en la obra social (Moisset de Espanes el derecho de
propiedad y las Constituciones de la Rep. Soc. de Rumania -1965- y de la Repblica Popular
de Bulgaria); Duguit deduce que la propiedad no reside en el derecho subjetivo del
propietario sino la funcin o deber social del tenedor de la riqueza, reconociendo al
individuo un mnimo de este derecho, con motivo de atender sus necesidades fsicas y
morales, pero sobre todo considera que la propiedad, para su poseedor, es la funcin o
deber social de emplear la cosa para la satisfaccin de necesidades comunes, y destinarla
a un fin de inters colectivo.

La propiedad en los pases comunistas


En los pases bajo esta tendencia la propiedad individual fue directamente suprimida, siendo reemplazada por la propiedad del Estado. En Rusia, la ley aprobada por el
Soviet Supremo, que sent las bases de la Legislacin Civil de la URSS, establece en su
art. 21: Propiedad estatal. El Estado es el nico propietario de todos los bienes estatales.
Los bienes del Estado adscriptos a las organizaciones estatales se encuentran bajo la
administracin operativa de dichas organizaciones que, dentro de los lmites establecidos
por la ley en consonancia con sus fines, las tareas de los planes y el destino de los bienes,
ejercen el derecho de posesin, uso y disposicin de los mismos. Son propiedad del Estado:
la tierra, el subsuelo, las aguas, los bosques, las fbricas, minas, centrales elctricas, el transporte
ferroviario, por agua, areo y automvil, los bancos, los medios de comunicacio-nes, las
empresas agrcolas, comerciales, comunales y otras organizadas por el Estado, as como el
fondo de viviendas esencial en las ciudades y poblados de tipo urbano. Pueden ser tambin
propiedad exclusiva del Estado otros bienes cualesquiera. La tierra, el subsuelo, las aguas y los
bosques, que son de propiedad exclusiva del Estado, pueden concederse slo en usufructo.

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El art. 25 dice: Propiedad personal. Pueden hallarse en propiedad personal


de los ciudadanos los bienes destinados a satisfacer sus necesidades materiales y
culturales. Cada ciudadano puede tener en propiedad personal los ingresos y ahorros
provenientes del trabajo, una casa-vivienda (o parte de ella) y sus dependencias
auxiliares, utensilios domsticos, objetos de uso y consumo y comodidad personal. Los
bienes de propiedad personal de los ciudadanos no pueden ser utilizados para obtener
ingresos no provenientes del trabajo. El ciudadano puede poseer en propiedad personal
una casa-vivienda. Los cnyuges que viven juntos y con sus hijos menores de edad
pueden tener slo una casa-vivienda, la cual pertenece, en derecho de propiedad
personal, a uno de ellos o es de su propiedad comn. Las dimensiones mximas de la
casa-vivienda que puede poseer en propiedad personal el ciudadano, las condiciones y
el sistema de entrega en alquiler de las habitaciones de la misma son establecidas por
la legislacin de las repblicas federadas. La legislacin de las repblicas federadas
establece la cantidad mxima de ganado que el ciudadano puede tener en propiedad
personal. El ciudadano miembro del hogar koljosiano no puede tener en propiedad
personal bienes que, conforme a los estatutos del koljos, pueden pertenecer solamente
al hogar koljosiano.
En un sistema comunista la propiedad se atribuye, a los individuos, y a
cooperativas, denominadas koljoses, cuyos estatutos los aprueban sus integrantes. La
tierra se atribuye a estas corporaciones en usufructo gratuito, quedando la propiedad en
manos del Estado.

La declaracin universal de los derechos humanos


La Asamblea General de los Derechos Humanos enunci en Pars el 10 de
diciembre e 1948 la Declaracin Universal de los Derechos del Hombre, cuyo artculo 17
declara que toda persona, sola o en colectividad, tiene derecho a la propiedad, agregando
que nadie puede ser privado arbitrariamente de ella. Asimismo la Convencin Americana
sobre Derechos Humanos de San Jos de Costa Rica de 1969 dispone en el artculo 21
que toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, el que puede ser subordinado
por la ley al inters social. Nadie puede ser privado de ellos, salvo por medio del pago de
una indemnizacin justa, por razones de utilidad pblica o de inters social. El
ordenamiento jurdico prohbe la usura y cualquier forma de explotacin del hombre
por el hombre.

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Clasificacin del dominio


Hay distintas clasificaciones:
a ) Pleno o perfecto y menos pleno y perfecto: se llama pleno o perfecto
el dominio, segn el Cdigo Civil, cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con
ningn derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando
debe resolverse al fin de un cierto tiempo, o al advenimiento de una condicin, si la cosa
que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, etc. (art., 2507 C.Civ.).
b ) Dominio fiduciario: el concepto est explicitado en el art. 2662, cuya
interpretacin tuvo variaciones. Su texto reza: dominio fiduciario es el que se adquiere
en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de
una condicin resolutiva o plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
En consecuencia, el dominio fiduciario implica una transmisin, y, por tanto, un
constituyente, un intermediario o dueo fiduciario y un destinatario final o fideicomisario.
O sea que el constituyente transfiere un dominio a un intermediario para que ste a su
vez lo transfiera al destinatario.
Esta figura no tiene reglamentacin, pero del art. 2662 surge que su carcter
es resoluble: en este sentido, resaltamos que el art. 2841 dice que el propietario fiduciario
no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin.
c ) Dominio revocable: es el que se transmiti en virtud de un ttulo revocable
a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado
de la propiedad por una causa proveniente de su ttulo. Hay dos casos: la revocacin
debida a la voluntad del transmisor, por ejemplo, una venta con pacto de retroventa, y
el propietario que puede ser privado de su propiedad por una causa proveniente de su
ttulo, por ejemplo, el cumplimiento de una condicin resolutoria o que la revocacin
resulte por imperio de la ley unida a la voluntad de la parte, como en el caso de la
revocacin de la donacin por ingratitud del donatario: aqu la revocacin no consta en
el ttulo, pero es propia del ttulo, dado que, el adquirente de una cosa por donacin,
est sujeto a esa accin revocatoria (la de ingratitud), y, como se sabe, la ley se presume
conocida por todos.
En sntesis, de lo que vimos surge que hay tres formas de revocacin: por
voluntad del transmitente, por clusula legal unida a una declaracin de voluntad, y por

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el cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato, o sea de pleno derecho, por
haberse cumplido el suceso previsto en el contrato como condicin o plazo resolutorio
(art. 2668); es lo que ocurre con el plazo resolutorio expreso, o en cualquier otra condicin
o plazo resolutorio.
Efectos de la revocacin:
revocacin tiene efectos retroactivos al da en que se transmiti
el dominio, excepto que la propia ley o la convencin dispongan que sus efectos operan
desde el momento en que la revocacin se realiza.
d) Dominio desmembrado: el dominio debe considerarse desmembrado en
los supuestos en los que el dueo se ha desprendido temporalmente de algunos de los
atributos del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a terceros, como por
ejemplo el caso de la constitucin de un derecho de usufructo, uso, prenda o habitacin,
una anticresis; inversamente, una hipoteca no constituye una desmembracin del dominio
porque el dueo sigue en goce pleno de sus facultades de usar, gozar y disponer de la
cosa. Es importante destacar que, por el art. 2661, hay dominio desmembrado solamente
cuando el dueo perfecto de la cosa enajena solamente su dominio til. Qu significa,
en este contexto, enajenar? No hablamos de un desmembramiento definitivo, sino de
una enajenacin temporaria, y si lo hacemos del dominio til (como en el usufructo),
porque tambin se puede disponer de una parte de l (verbigracia, al constituir una
servidumbre).
e) Dominio pblico y privado: como se vio en Derecho Civil Parte General,
todo lo que no tiene dueo pertenece al Estado; de este modo, las cosas del dominio del
Estado pueden integrar su dominio pblico o privado. Por Estado, se entiende al Estado
General la nacin o los Estados particulares las provincias- de conformidad al art.
2339 del C. Civ.

Dominio del Estado: es el que el Estado ejerce sobre su territorio o, segn


otros autores, el conjunto de bienes de toda clase y de derechos patrimoniales de que
dispone y que se encuentran destinados a asegurar directa o indirectamente el
funcionamiento de los servicios pblicos o la realizacin de fines de utilidad pblica. El
dominio del Estado, entonces, puede ser: pblico, que recae sobre bienes que, por
resultar indispensables a las necesidades de utilidad pblica, se encuentran sometidos a
un rgimen jurdico excepcional (inalienabilidad, imprescriptibilidad, inembargabilidad),
tendiente a impedir que se desven de los fines a que estn destinados. Privado, que
recae sobre bienes que, por no pertenecer al dominio pblico, estn sujetos al mismo r-

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gimen jurdico que los pertenecientes a los particulares. Asimismo, el dominio del Estado
comprende el dominio areo (sobre el espacio areo), el dominio martimo (sobre el
espacio martimo, sobre el Mar Territorial, generalmente, 12 millas), el dominio fluvial
(los ros le pertenecen al Estado) y el dominio lacustre (en la legislacin argentina, slo
los lagos navegables por buques de ms de 100 toneladas, los dems pertenecen a los
propietarios ribereos).
f) Dominio directo: es el que ostenta quin ha dado a otro el aprovechamiento
de los frutos, pero conservando la propiedad de la cosa que los produce (censo, enfiteusis,
nuda propiedad, usufructo).
g) Dominio til: es el que se posee sobre una cosa con el derecho de percibir
sus frutos, sin ser propietario de la misma (Ramrez Gronda). Es el opuesto al anterior.

Caracteres del dominio


Son tres: absoluto, exclusivo y perpetuo.
Absoluto: aqu, este vocablo no est tomado en el sentido de oponible erga
omnes, porque desde esa perspectiva todos los derechos reales lo son, sino considerando
el dominio como el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades
posibles sobre una cosa; lo que no se opone a la existencia de restricciones que, integrando
una normativa comn, no impidan ese carcter.
Exclusivo
Exclusivo: dos personas no pueden tener en todo el dominio de una cosa (art.
2508 del C.Civ.). En este sentido es importante destacar que algunos autores remarcan
que hay que precisar esto porque se puede prestar a confusiones con el tema del
condominio, por lo cual, la exclusividad existira ms bien, en que nadie puede efectuar
actos de dominio sobre la cosa: es lo que surge de la nota al artculo de marras: Decimos
que el derecho de propiedad es exclusivo. El propietario puede impedir a cualquiera
disponer de la cosa que le pertenece (Bielsa, Principios de Derecho Administrativo, p.
793 y 797 ). Este carcter tiene excepciones, que son las que se dan cuando un tercero
puede ejercer verdaderos actos de dominio sobre las cosas, y el propietario est obligado
a compartir el uso y/o el goce de la cosa. (Ejemplo, servidumbres). Empero, parecera
que Vlez Srsfield se preocup por este tema, dado que en la nota al artculo mencionado
dice: ...pero esas desmembraciones no hacen que participe al que las obtiene de la propiedad de la cosa, ni el propietario es privado por ellas de disponer de su propiedad. En

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consecuencia, el dominio, a pesar de esas desmembraciones, sigue siendo exclusivo. Para


la mayora de los autores, las servidumbres afectan lo absoluto del dominio y no su
exclusividad.
Perpetuo: el dominio, como derecho, no necesita que se lo ejerza para
mantenerlo, o sea, no se extingue por el no uso, a diferencia de otros derechos reales
que s tienen ese requisito; por ejemplo, el usufructo se pierde a los diez aos de no
ejercitarlo, lo mismo que el uso, la habitacin y las servidumbres. Esto no es incompatible
con la usucapin, porque, como veremos ms adelante, la prescripcin adquisitiva no se
debe al no uso sino al uso en determinadas circunstancias ejercido por otra persona: es lo
que nos dice el art. 2510.
Corolario: de estos tres caracteres, el nico esencial es el exclusivo, porque, de
lo contrario, no estaramos frente al derecho de dominio, sino al de condominio.

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sp)

sntesis parcial

Se considera dominio el derecho real por el cual una cosa es sometida a la


accin y voluntad de una persona.
Tradicionalmente, los trminos dominio y propiedad han sido confundidos; para
algunos autores, esta identificacin aparece en el Cdigo, y Vlez habra usado la palabra
dominio, en vez de propiedad, y sera esta ltima la ms apropiada para constituir
las disposiciones contenidas en dicho cuerpo normativo, pudiendo ser aplicable a toda
clase de propiedades, con excepcin de las limitaciones correspondientes.
Para la postura mayoritaria, el vocablo propiedad es ms genrico, porque se lo
puede utilizar para referirse a la totalidad de los derechos susceptibles de acciones
pecuniarias. Includo el dominio, por ser el derecho de propiedad sobre las cosas.
En consecuencia, es posible hablar de propiedad literaria, cientfica, artstica o
industrial, para referirse a situaciones complejas totalmente ajenas al dominio.
Para Freitas, el dominio es derecho real, perpetuo o temporal, de una persona
sobre una cosa, propia, mueble o inmueble, es decir que su concepto es amplio, ya que
comprende los derechos patrimoniales; el acreedor es considerado como tal en relacin
al deudor y como propietario del crdito en relacin a los terceros. Por ello, los derechos
personales como objetos de propiedad, son bienes. Por lo tanto, la propiedad es el gnero,
y el dominio, la especie.
Nuestro codificador emplea la palabra dominio en sentido tcnico, dado que
en ciertas ocasiones emplea el vocablo propiedad como sinnimo (arts. 2509, 2511,
2512, 2513, etc.). Es ms, en ciertos lugares utiliza las dos expresiones para referirse a lo
mismo (arts. 2508, 2510, etc.). Tambin, habla de propiedad como sinnimo de derecho
real o de derecho patrimonial (el art. 732 habla de la propiedad de la deuda, y el 1457
de la propiedad del crdito).
Por todo lo expuesto, parecera que en nuestro Cdigo, lo mismo que en el Es-

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boo de Freitas
Freitas, la propiedad es el gnero, y el dominio, la especie.
Dominio perfecto o imperfecto: el dominio ser pleno perfecto, en los casos en
que sea perpetuo, y en los que la cosa no est gravada con ningn derecho real a favor
de otras personas; ser menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un
cierto tiempo, o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etc. O sea, el dominio pleno es el de mayor contenido, es el nico derecho real
de contenido total. En el dominio menos pleno, imperfecto, ese contenido se encuentra
limitado si la cosa est gravada con otros derechos reales.
Los caracteres del dominio son tres: exclusividad, perpetuidad y absolutez. Slo
el primero hace a la esencia del dominio, porque de lo contrario no se trata de dominio,
sino de condominio.

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abogaca a distancia

ap)

actividad de proceso

1) Vuelva sobre la actividad introductoria, y, conforme a lo estudiado, revise


sus respuestas originales. Asimismo, determine en cada caso si modificara las mismas y
por qu.
2) Elabore un cuadro sinptico entre los conceptos de dominio, propiedad, las
distintas teoras y los caracteres del dominio.

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abogaca a distancia

aa)

actividad de autoevaluacin

Conteste Verdadero (V) o Falso (F), segn corresponda:


<

Dominio y propiedad son sinnimos en nuestro Cdigo Civil.

<

Con el advenimiento de la codificacin se exalta la propiedad individual,


convirtindola en un derecho absoluto.

<

Sobre una misma cosa no pueden existir otros derechos reales aparte del
dominio.

<

Cuando el dominio se transmite de una persona a otra, nace un derecho


nuevo en cabeza del sucesor.

<

La perpetuidad y la absolutez son caracteres que hacen a la esencia del


dominio.

<

El dominio imperfecto es el que reconoce gravmenes sobre la cosa.

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( DESARROLLO )
ADQUISICIN Y PRDIDA DEL DOMINIO

Modos de adquirir el dominio


De conformidad al art. 2524 del C.Civ., el dominio se adquiere: por apropiacin,
por especificacin, por accesin, por la tradicin, por la percepcin de los frutos, por la
sucesin en los derechos del propietario, por la prescripcin.
Clasificacin de los modos de adquisicin:

a ) Originarios y derivados : originarios son las maneras en las que la


adquisicin se hace por un acto exclusivo del adquirente o por algn hecho natural sin
intervencin del propietario. Ejemplos: apropiacin, especificacin, accesin, percepcin
de frutos, expropiacin. Los derivados estn dados por los casos en los que el dueo
anterior dispone de su bien a favor del nuevo dueo, como en la tradicin, o por
disposicin legal, ej. la sucesin mortis causa.
b ) Onerosos y gratuitos: se refiere a los casos de traspaso del dominio
mediante la tradicin, en los primeros hay contraprestaciones recprocas, mientras que
en los segundos se recibe a cambio de lo que se da.
c ) A ttulo singular o universal
universal: puede ocurrir que una persona suceda a
otra en el dominio de un solo bien o de una pluralidad de cosas, o, en la otra variante, se
sucede en una parte alcuota del patrimonio del causante: esto se ver en Derecho Civil
V, en la parte de Sucesiones.
Ttulo y modo: hay que saber diferenciar entre el ttulo de la adquisicin del
dominio y el modo por el que se lo adquiere. El ttulo es el antecedente que sirve de base
para efectuar la transmisin; el modo es la forma en que la transferencia se produce, por
ejemplo, entre nosotros, el traspaso de inmuebles se hace por escritura pblica, que es el
ttulo, mas la transferencia no se torna efectiva hasta que se realiza la inscripcin del
ttulo en el Registro de la Propiedad. En el contrato de compra-venta bastara con la
tradicin, por lo que se confundiran ttulo y modo, slo en este caso.

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De los modos de adquisicin en particular


Apropiacin: es un modo de adquisicin del dominio que consiste en la
aprehensin o toma de cosas sin dueo o abandonadas hechas por persona capaz y con
nimo de adquirir el dominio. A qu capacidad se refiere el Cdigo: a la plena que se
adquiere a los 21 aos o a la capacidad para adquirir la posesin que se tiene desde los 10
aos? Entendemos que debe ser interpretada en los trminos del art. 2392; se trata del
mero discernimiento que igualmente es suficiente para adquirir la posesin. Debe tratarse
de cosas muebles y sin dueo.

Distintos casos de apropiacin:


a) Caza: en la antigedad la caza tena importancia econmica porque era
uno de los medios para obtener alimentacin, pero actualmente, salvo en el caso de la
prctica deportiva, la caza slo interesa por los perjuicios que puede producir a los
propietarios del suelo o a la conservacin de la fauna, no as como medio de adquirir el
dominio.
Segn el art. 2540, la caza es un modo de apropiacin cuando el animal bravo
o salvaje vindose en su libertad natural fuese tomado muerto o vivo por el cazador o
hubiese cado en las trampas puestas por l. Y de acuerdo al art. 2541, si el cazador fuese
persiguiendo al animal que hiri, el que lo tomase deber entregrselo, y si el cazador
abandonara al animal herido, cualquiera puede tomarlo para s, por lo tanto si al hecho
de haberlo herido se agregara la persecucin, el cazador inicial tendr derecho preferencial
sobre el animal, y quien lo tomara deber entregrselo.
Se entienden animales bravos o salvajes los que nunca hubiesen sido
domesticados y viviesen en estado de libertad natural. Si un animal domesticado recobrara
su libertad, se asimilara al animal bravo o salvaje, salvo que quien lo hubiera domesticado
lo fuera persiguiendo, en cuya hiptesis, solo ste podra tomarlo o cazarlo (art. 2544).
Conforme con el art. 2542 se puede cazar solamente en terrenos propios o
ajenos que no estuviesen cercados, plantados o cultivados, y cumpliendo las
reglamentaciones policiales, de lo que resulta que los animales que fueran cazados en
forma contraria y sin permiso del dueo, pertenecen al dueo del terreno y el cazador
est obligado a pagar el dao que hubiese causado (art. 2543). La caza en campo abierto
es lcita siempre que se sujete a las reglamentaciones policiales.

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El Art. 2545 dispone que las abejas que huyen de la colmena y se posan en
rboles que no sean del propietario de ellas -entindese que vuelven a su libertad naturalsi el dueo no fuese en seguimiento de ellas, y solo en este caso pertenecern al que las
tomare. El art. 2546 agrega que si el enjambre se posara en terreno ajeno cercado o
cultivado, el dueo que lo persiguiese no podr tomarlo sin consentimiento del propietario
del terreno.
b) Pesca: ha adquirido gran importancia como fuente de alimentacin y sus
derivados, llegando a provocar conflictos de orden internacional surgidos de la justa
pretensin de algunos pases de conservar su riqueza ictcola marina indemne. Una de
las zonas ms ricas del mundo es la de los mares patagnicos, en cuya defensa fue dictada
la ley 17.094, que extiende la soberana de la Nacin Argentina al mar adyacente a su
territorio hasta una distancia de 200 millas marinas medidas desde la lnea de las ms
bajas mareas.
El art. 2547 establece que la pesca es tambin otra manera de apropiacin
cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes, producindose
la adquisicin del dominio por la toma de posesin de los peces, como as tambin de los
moluscos, las algas marinas, y de algunos mamferos tales como las ballenas y cetceos
en general.
Por principio general la pesca es libre en las aguas de uso pblico (art. 2548),
pero la ley 17.500 ha establecido importantes limitaciones, declarando que todos los
recursos del mar territorial son propiedad del Estado Nacional, y que se conceder su
explotacin, pasando as a estar sujeta a concesin; sin embargo, hasta el presente esto
no ha sido aplicado.
La pesca en ros no navegables presenta algunas dificultades de interpretacin:
el art. 2548 dice: es libre pescar en aguas de uso pblico, pero agrega cada uno de los
ribereos tiene el derecho de pescar de su lado hasta el medio del ro o arroyo. El art.
2343 da la solucin expresando que son susceptibles de apropiacin privada los peces
de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables. Entendindose que
tratndose de ros no navegables el derecho de pesca lo tienen los ribereos hasta el
medio del ro o arroyo y es libre en ros navegables.
La pesca, como la caza, est sujeta a las reglamentaciones nacionales o locales
(art. 2549).

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c) Tesoro: el artculo 2551 del Cdigo Civil define: Se entiende por tesoro
todo objeto que no tiene dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble
sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los
sepulcros, y en los lugares pblicos destinados a las sepulturas de los muertos. El art.
2343 inc. 5completa el concepto: los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos
preciosos, que se encuentren sepultados o escondidos, sin que haya memoria o indicios
de quien sea su dueo. Por lo tanto, para la existencia del tesoro deben darse las siguientes
condiciones:
<

Que se trate de una cosa mueble oculta en otra cosa inmueble o mueble.

Que se trate de cosas escondidas o enterradas. Un objeto cado en la superficie


del suelo no es un tesoro, sino una cosa perdida.
<

<

Que se trate de una cosa distinta de aquella en la cual se encuentra.

Que se trate de una cosa que anteriormente ha tenido un dueo, pero sobre
la cual nadie puede justificar su derecho de dominio, en caso de tratarse de una cosa
perdida o escondida pero con dueo conocido, ella est sujeta a reivindicacin y el
descubridor no adquiere el dominio por apropiacin.
<

Que no se trate de objetos dejados en los sepulcros, pues en tal caso se


presume que pertenecieron al muerto, y el respeto debido a la memoria de los difuntos
ha inducido al legislador a no autorizar la apropiacin de tales bienes pues lo contrario
sera una suerte de incentivo a la profanacin del sepulcro.
<

Se considera descubridor a quien viera el tesoro primero, aunque fuera slo en


parte, no siendo necesario tomar posesin de ste para adquirir los derechos (art. 2553).
Puede ser descubridor un incapaz, por no ser necesario advertir que se trata de un tesoro,
y no pierde su derecho por la circunstancia de que otras personas hayan trabajado en el
mismo lugar.
La adquisicin del dominio por descubrimiento del tesoro es un caso atpico de
apropiacin; puesto que la ley distribuye el derecho de dominio sobre la cosa entre el
descubridor y el propietario (art. 2556), o sea un modo sui generis de adquisicin del
dominio arbitrado por la ley, que lo distribuye por razones de equidad -discutibles- entre
el descubridor y el propietario.

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El art. 2552 dice: es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del
dueo, o del que lo represente, aunque lo posea como simple tenedor, pero el que fuere
coposeedor del predio o poseedor imperfecto, puede buscarlos con tal que el predio sea
restituido al estado en que se hallaba. Del cual surge que el simple tenedor puede
autorizar la busqueda, teniendo derecho a hacerlo l mismo.
Segn el art. 2553: si alguno dijere que tiene un tesoro en predio ajeno y
quisiere buscarlo, puede hacerlo, sin consentimiento del dueo del predio, designando
el lugar en que se encuentra y garantizando la indemnizacin de todo dao propietario,
por supuesto, la garanta debe ser anterior a la busqueda.
El art. 2556 y siguientes establecen como principio general que la mitad del
tesoro corresponde al descubridor y la otra mitad al propietario. Si el descubridor es copropietario del inmueble har suya la mitad del tesoro y la otra mitad se dividir entre
todos los copropietarios segn su porcin en el condominio. El tesoro encontrado por el
marido o la mujer en el predio de cualquiera de ellos o la parte que correspondiere al
propietario del tesoro hallado por un tercero en predio de alguno de los cnyuges, corresponde a ambos como ganancial. Si un tercero no poseedor o tenedor hubiere buscado el
tesoro sin autorizacin del propietario, ste pertenece en su totalidad al dueo. El obrero
que trabajando en un predio ajeno encontrare un tesoro en forma casual, tiene derecho
a la mitad de l, a menos que se tratara de excavaciones hechas por instruccin del propietario, con el objeto de encontrar el tesoro, en cuyo caso le corresponde al dueo; pero
si los trabajos ordenados tiene otro objeto, el propietario slo tendr derecho a la mitad
y el obrero descubridor a la otra mitad. El tesoro hallado en un inmueble no beneficia al
acreedor hipotecario o anticresista, quienes no tienen ningn derecho sobre l.
d ) Rgimen de las cosas perdidas: los arts. 2531 y siguientes establecen
cules son los derechos y deberes de la persona que halla una cosa y se apodera de ella,
el que hallare una cosa perdida, no est obligado a tomarla, pero si lo hiciere, carga
mientras la tuviera en su poder con las obligaciones del depositario que recibe una
recompensa por sus cuidados. Si el que hallare la cosa conoce al dueo debe darle
inmediata noticia, caso contrario no tiene derecho a recompensa alguna. Si el hallador
no supiese quin es el dueo, debe darla al juez ms inmediato, o a la polica del lugar.
Las cosas perdidas no son res nullius y por lo tanto no cabe la apropiacin como
medio de adquisicin del dominio. El que hubiere hallado la cosa perdida, tiene derecho
a ser pagado por los gastos hechos en ella y a exigir recompensa por el hallazgo, cuyo
monto puede resultar del ofrecimiento hecho por quien hubiere perdido la cosa, o por

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el que el juez regulase. Si el hallador no estuviese satisfecho puede solicitar al juez que
fije un monto equitativo, y puede optar por uno u otro, segn le satisfaga. El propietario
de la cosa puede exonerarse de todo reclamo cedindola al hallador.
El Cdigo establece un procedimiento: el hallador debe entregar la cosa al juez
ms inmediato o a la polica del lugar, quienes debern poner avisos de treinta en treinta
das, durante el tiempo establecido en las reglamentaciones de las leyes procesales locales,
o bien el que el juez prudencialmente disponga, teniendo en cuenta el valor de la cosa. Si
en el trmino de seis meses desde el ltimo aviso no se presentare persona que justifique
su dominio, se vender la cosa en pblica subasta, y luego de deducidos del producto de
la venta los gastos de aprehensin, de conservacin, y la recompensa debida al hallador,
el remanente corresponde a la municipalidad del lugar en que fue hallada. Si antes de la
subasta apareciere el dueo, le ser restituida pagando los gastos y la recompensa que
fijare el juez al que la hall. Si el dueo hubiere ofrecido recompensa, el hallador podr
elegir entre ambos montos el que ms le conviniere. Si la cosa fuese corruptible, o su
custodia o conservacin dispendiosa, podr anticiparse la subasta y el dueo que se
presentara antes de los seis meses tendr derecho al precio, deducidos los gastos y el
premio del hallazgo.
El que no diere noticia al dueo de la cosa hallada o no siguiere el procedimiento
que la ley indica para el supuesto de que se ignore quin es el propietario, perder el
derecho a la recompensa de los gastos. El art. 2532 dispone que comete hurto el que se
apropiare de las cosas que hallare y no procediese segn las disposiciones establecidas, lo
mismo el que se apropiara de los despojos de los naufragios y de las cosas echadas al mar
o a los ros.
Especificacin: se entiende por especificacin la transformacin de una cosa
mueble en otra mediante el trabajo del hombre, utilizando los trminos del art. 2567,
cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ejemplos: cuando se hace
queso con leche, vino con uvas, una pared con ladrillos. El concepto parece simple, pero
se complica cuando una cosa cambi su naturaleza intrnseca: la cosa transformada puede
ser o no materia prima: obviamente, la elaboracin de materia prima es el supuesto ms
frecuente de especificacin, aunque puede darse, de hecho se da, que se transforme una
cosa ya elaborada, por ejemplo, si con un jarro de bronce que se funde se hace otro
objeto diferente. El cambio debe ser sustancial, no superficial (no basta que se pinte un
mueble de otro color). La especificacin es, indefectiblemente, producto del trabajo
humano: si la transformacin se ha operado por un hecho de la naturaleza, no se presenta
<

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problema jurdico respecto de la propiedad, que permanece en poder del dueo. El Cdigo
clasifica dos hiptesis diferentes: la especificacin de buena y la de mala fe.
El art. 2570 habla de la buena fe: ...si la transformacin se hizo de buena fe y
fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la
nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede exigir slo el valor de la
materia, quedando la especie de propiedad del transformador. Si no puede reducirla a
su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente, de conformidad al artculo 2568.
El art. 2569 se refiere a la mala fe: ...si la transformacin se hizo de mala fe,
sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena y fuere imposible
reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado
de todo dao y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en
su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por
ella. O sea que el dueo de la materia prima puede optar por quedarse con la cosa o
dejarla en poder del especificante, pagando o cobrando.
Accesin: la propiedad de una cosa comprende la de los accesorios que se
encuentran en ella unidos natural o artificialmente (art. 2520). Entonces, al adherirse
una cosa a otra, el propietario de sta adquiere el dominio de la que se ha adherido. Es lo
que dispone el art. 2571: se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble
o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial. Hay cuatro casos de
accesin: aluvin, avulsin, edificacin y emigracin de animales, adjuncin, mezcla y
confusin.
<

Aluvin: se llama aluvin a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente por efecto de las corrientes de aguas los terrenos ribereos (art.
2572). Considerando ste un caso tpico de aluvin, existen otros casos; como el expuesto
en el art. 2573: un ejemplo es cuando la corriente de agua o el ro se retiran insensiblemente de una orilla a otra, dejando una parte del lecho al descubierto, en cuyo caso el
propietario de la ribera adquiere los terrenos dejados en descubierto por las aguas.
<

Otro ejemplo es que las aguas del ro modifiquen su curso y empiecen a correr
por un lecho distinto, dejando el anterior abandonado: este caso no est previsto en el
Cdigo, pero la jurisprudencia ha dicho que en ese supuesto el lecho abandonado
corresponde a los propietarios ribereos.

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Condicin de la adquisicin del dominio: para que los ribereos adquieran el


dominio de las tierras de aluvin se requieren las siguientes condiciones: tienen que ser
aguas corrientes por sus cauces naturales (ros o arroyos), cuyas mrgenes son formadas
por diques artificiales, el lmite de las propiedades ribereas estar dado siempre por las
paredes del canalizado y los ribereos no adquieren la propiedad de la tierra; deben ser
tierras o dejadas por ros o arroyos no navegables; los terrenos de aluvin deben estar
incorporados al predio ribereo y unidos a las propiedades ribereas.
Aluvin formado como consecuencia de trabajos realizados por los ribereos:
muchas veces el aumento de tierra no se produce naturalmente, sino por obras humanas;
en este caso, estamos en lo que vimos: el incremento de tierra provocado por el aluvin
se anexa a las propiedades de los dueos de las orillas. Excepto que ese aumento se
produjera en perjuicio de los otros ribereos; all los damnificados pueden solicitar la
devolucin de las aguas a sus sitios, y si ello no puede realizarse, tienen derecho a pedir la
destruccin de las obras (art. 2579). En este sentido es importante destacar que los
trabajos deben ser slo defensivos y no avanzar sobre la corriente de agua, caso contrario
el propietario podr demandar la supresin de las obras, de conformidad al art. 2580 del
C.Civ.
Avulsin: adquisicin del dominio por accesin. El Diccionario de la Real
Academia Espaola seala que esa palabra significa extirpacin, siendo la nica acepcin
a que hace referencia. A su vez, extirpacin es la accin y efecto de arrancar de cuajo o
de raz, por lo cual en derecho se denomina con el trmino avulsin, al hecho de que
un ro o arroyo arranque por la fuerza sbita de la corriente, tierra, arena, plantas, o
cualquier otra cosa susceptible de adherencia natural, y las arrastre para unirlas por
adjuncin o superposicin a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta.
La propiedad de los elementos avulsionados pertenece al dueo del terreno al que se
adhieren; su antiguo dueo no tiene derecho a reivindicarlos. Si la avulsin es de cosas
no susceptibles de adherencia natural, sern consideradas perdidas.
Emigracin de animales: en los casos en los que animales domsticos, que
gozan de libertad, emigran y se instalan a vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere
dominio sobre ellos, siempre y cuando no haya mediado ningn ardid o trampa para
traerlos; si fue as, el dueo anterior no tendr derecho a indemnizacin alguna ni a
ejercer acciones tendientes al recupero. Esto es lo que establece el Art. 2592, pero, como
se comprender, se excluyen los animales salvajes porque no tienen dueo (por ende,
cualquiera puede apropiarse de ellos, arts. 2540 y 2605); tampoco los animales domsticos

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propiamente dichos (art. 2528), que deben ser devueltos a su propietario si emigran a
campos vecinos. El art. que vimos se refiere a animales domesticados que gozan de su
libertad, o sea, animales salvajes que fueron domesticados: si recuperan su antigua
libertad, cesa la propiedad de su dueo y pasan a ser cosas sin dueo, aunque si
adquieren la costumbre de vivir en otro lugar, el dueo de ste ser el suyo.
Edificacin, siembra y plantacin: lo sembrado, plantado o edificado en
un inmueble, se considera accesorio del mismo, por lo tanto, pertenece a su dueo. Si
una persona, duea de un terreno, construye, siembra o planta con elementos propios,
no hay ningn problema, pero hete aqu que puede ocurrir que alguien realice las obras
que dijimos con materiales ajenos: aqu se produce un conflicto entre el dueo de la
tierra y el dueo de los elementos. De esto, justamente, se ocupan los arts. 2587 y
subsiguientes del Cdigo: El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con
semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estar
obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, ser adems condenado al
resarcimiento de los daos y perjuicios y, si hubiere lugar, a las consecuencias de la accin
criminal. El dueo de las semillas, plantas o materiales, podr reivindicarlos, si le conviniere,
si ulteriormente se separasen. Como se puede apreciar, este artculo nos brinda la solucin
en lo que atae al derecho de dominio. Sea el sembrador, el plantador o edificador de
buena o mala fe, adquiere la propiedad de las semillas, plantas o materiales ajenos
utilizados por l.
El art. 2588 se refiere a la edificacin, siembra o plantacin de buena fe en
terreno ajeno, con elementos propios: en ese caso, el dueo del terreno tendr derecho
a hacer suya la obra, siembra o plantacin, previas las indemnizaciones correspondientes
al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que ste pueda destruir lo que
hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintindolo el dueo del terreno. La regla
general es simple: el dueo del terreno hace suyo todo lo sembrado, edificado y plantado,
aunque el sembrador, plantador o edificador sea de buena o mala fe, de acuerdo con el
principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. El derecho del edificador o
plantador se reduce a demandar las indemnizaciones correspondientes.
El art. 2589 se refiere al mismo supuesto anterior, pero con mala fe: el dueo
el terreno puede solicitar la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado
original, con costas para el que hizo las modificaciones: si quiere conservar lo hecho, se
convierte en deudor del mayor valor adquirido por el inmueble.

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El art. 2590 se refiere al supuesto de mala fe de ambas partes: la solucin es


muy prctica: se arreglarn los derechos de uno y otro segn lo dispuesto respecto al
edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueo, siempre que el
edificio, siembra o plantacin se hicieren a la vista y ciencia del mismo y sin oposicin
suya.
El art. 2591 se refiere al caso de utilizacin de materiales ajenos en fundos
tambin ajenos: si el dueo de la obra la hiciese con materiales ajenos el dueo de los
materiales no tendr ninguna accin contra el dueo del terreno y slo podr exigir de
aqul la indemnizacin que ste hubiere de pagar al dueo de la obra.

Adjuncin, mezcla y confusin


Son formas de accesin de una cosa a otra. Adjuncin es cuando una cosa se
une a otra formando una sola. Mezcla es una fusin de elementos y Confusin es mezcla
de lquidos. Estos supuestos tpicos se producen por hechos de la naturaleza, sin
intervencin de la mano del hombre, pero tambin puede prevenir de sta, en cuyo caso
debe aplicarse el criterio de distincin.
Adjuncin: el art. 2594 dice: cuando dos cosas muebles pertenecientes a
distintos dueos se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la
principal adquiere la accesoria, an en el caso de ser posible la separacin, pagando al
dueo de la cosa accesoria lo que valiere, las reglas de los arts. 2333 y 2335 determinan
cul es la cosa principal y cul la accesoria. El art. 2595 agrega: cuando la cosa unida
para el embellecimiento o perfeccin de la otra es por su especie mucho ms preciosa
que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse
sin algn deterioro de la cosa a la que se ha incorporado. Y el art. 2596 contempla: el
dueo de la materia empleada de mala fe puede pedir que se le devuelva en igual especie
y forma, cantidad, peso o medida que la que tena, o que as se avalore la indemnizacin
que se le debe.
Mezcla y Confusin: el art. 2597 establece: cuando cosas secas o fluidas de
diversos dueos se hubiesen confundido o mezclado, resultando una transformacin, si
una fuere la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el
valor de la materia accesoria. Puede ocurrir que no haya cosa principal o accesoria,
entonces siendo las cosas separables, se har la separacin a costa del que las uni sin el
consentimiento del dueo de la otra cosa (art. 2598), pero si la unin se hubiera efectuado

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con el consentimiento de ambos dueos, la separacin se har a costa de stos. Si las


cosas fuesen inseparables, el dueo de la cosa unida sin su consentimiento puede pedir el
valor que tena antes de la unin (art. 2599), pero si las cosas se hubiesen confundido o
mezclado casualmente, cada propietario tiene derecho proporcional a la parte que le
corresponda (art. 2600).

Transmisin voluntaria del dominio. Tradicin y registro


Sistemas de transmisin de un derecho real
En el Derecho Romano la transmisin de derechos reales sobre el dominio, exiga
el consentimiento de las partes y la tradicin, diferenciando el contrato de la transmisin
del derecho real, la cual deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos. En las
sociedades modernas este sistema resulta insuficiente, agregndose que en la traditio
brevi manu y en el constitutum possessorium no hay transferencia o entrega efectiva
de la cosa; en el antiguo Derecho francs, inclusive, se lleg a suprimir la tradicin como
requisito de la transmisin del dominio. El Cdigo Napolen estableci la transmisin
del dominio a travs del simple consentimiento, cuando se crearon los registros se sent
el principio de que aquella transmisin produca efecto entre las partes pero no respecto
de terceros en tanto no estuviera inscripta en los registros. Este sistema fue seguido por
el Cdigo italiano.
El sistema germnico ha mantenido la tradicin respecto de los bienes muebles,
pero respecto a los inmuebles, ha sido reemplazada por el sistema de registro.
El Cdigo Civil y posteriores reformas, Vlez Srsfield sigui las soluciones del
derecho romano. En la nota al art. 577 critica al sistema francs y explica las razones por
las cuales se debe mantener la tradicin; en la nota final al Ttulo de la hipoteca da los
fundamentos por los que no establece, salvo en materia hipotecaria, el registro; sin
embargo la necesidad de un registro inmobiliario fue tan evidente que pocos aos despus
los registros funcionaron en todo el pas. La ley 17.711 al reformar el art. 2505 introdujo
el requisito de la inscripcin en el Registro. Asimismo otras leyes establecieron los registros
para las aeronaves y los automotores, y los Cdigos rurales la exigencia de las marcas o
seales para los semovientes.

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Sistema legal actual


Inmuebles: el principio rector es la tradicin establecido en el art. 577 por el
que, antes de la misma, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real, principio
ratificado en el art. 3625. A este requisito (de la tradicin) se ha incorporado, como
consecuencia de la reforma de 1968, el nuevo art. 2505, que exige la inscripcin en el
Registro. Esto se corrobor ms todava en la ley 17.801, del Registro de la Propiedad
Inmueble, que en su art. 20 dice que las partes, sus herederos y los que hayan participado
del acto, incluidos el notario y los testigos en los casos en los que la ley lo exija, no
pueden prevalerse de la falta de inscripcin y respecto de ellos el documento se
considerar registrado. El derecho nace con la escritura y la tradicin, no siendo oponible
a terceros mientras no est inscripto.
Muebles
Muebles: el art. 2412 dice: la posesin de buena fe de una cosa mueble crea
a favor del poseedor de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin
de reivindicacin, si la cosa no fuera robada o perdida. Al elemento de la buena fe es
menester aadir el del ttulo oneroso (art. 2778); de este modo quien recibe de buena fe
y a ttulo oneroso la tradicin de una cosa mueble, queda cubierto contra todo posible
ataque a su derecho de propiedad. Empero, hay algunos muebles que hicieron necesaria
la inscripcin en registros especiales; es decir, la apertura de nuevos registros.
Aeronaves: por el art. 50 del Cdigo Aeronutico la transferencia del dominio
de aeronaves no produce efectos respecto de terceros si no es continuada por la inscripcin
en el Registro Nacional de Aeronaves. O sea que es similar al sistema establecido por el
art. 2505.
Automotores: aqu se ha eliminado la tradicin: la transmisin produce efectos
entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de la inscripcin en el Registro de
la Propiedad del Automotor. La inscripcin de buena fe en dicho registro otorga al titular
la propiedad del vehculo y la facultad de rechazar cualquier accin de reivindicacin
cuando no se hubiese adquirido por robo o hurto, el vehculo.
Semovientes: estn regidos, tambin, por lo que dispone el art. 577: no hay
transmisin de derecho real sin tradicin. Sin embargo, los cdigos rurales establecieron
la exigencia de la marca o seal para probar el dominio, segn se trate de animales
mayores o menores. Para la transmisin del dominio de los semovientes se necesita la
extensin de un certificado y la marca del nuevo propietario.

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Condiciones de la tradicin
Para generar el traspaso del dominio, se requieren los siguientes elementos:
a ) Propiedad de la cosa: por el art. 3270, sabemos que nadie puede transmitir
lo que no posee; lgicamente, hay que ser propietario de la cosa y poder demostrarlo.
Con relacin a los inmuebles, los terceros de buena fe que lo adquirieron a ttulo oneroso
estn protegidos por el art. 1051; respecto de la posesin de buena fe, a ttulo oneroso,
los poseedores estn protegidos, salvo que la cosa fuere robada o perdida, por el art.
2412.
b ) Capacidad de las partes: a fin de que la tradicin traslativa de la posesin
provoque la adquisicin del dominio de la cosa dada, es menester que la persona tenga
capacidad para adquirir, es decir, no puede hacerlo un incapaz, con arreglo al art. 2601
del C.Civ. Esto es muy importante tenerlo en cuenta, porque para adquirir la posesin
alcanza con tener discernimiento, que por nuestra ley se tiene a los 10 aos de edad, de
conformidad al art. 2392.
c ) Ttulo suficiente: la tradicin debe ir acompaada de un acto suficiente
para producir ese efecto, como la venta, la donacin, el aporte a una sociedad, etc.
Obviamente, no es lo mismo que la cosa haya sido entregada en virtud de un contrato
de comodato, locacin, etc.
d ) Percepcin de frutos: es un clsico en materia de derechos derivados del
dominio sobre una cosa: el dueo hace suyos los frutos que se produzcan en su propiedad,
pudiendo ceder ese derecho a terceros, constituyendo otros derechos reales como
anticresis, que veremos oportunamente.
e ) Sucesin mortis causa: el dominio tambin se adquiere por sucesin, como
se ver en Derecho Civil V, ya se trate de herederos o legatarios.
f ) Prescripcin adquisitiva: la palabra prescripcin se asocia con la prdida
o la adquisicin de un derecho por el transcurso del tiempo. En Derecho Civil y Comercial,
es as, y constituye el medio para adquirir un derecho o liberarse de una obligacin por el
paso del tiempo, y que es variable segn se trate de bienes muebles o inmuebles, y tambin
que se posean o no de buena fe y con justo ttulo. Se llama adquisitiva cuando sirve
para adquirir un derecho, y liberatoria cuando impide el ejercicio de una obligacin.
Estos plazos liberatorios son muy variables, conforme a la accin que se trate de ejercitar.

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Entonces, podemos afirmar que prescripcin adquisitiva es el derecho por el cual el


poseedor de una cosa adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin
durante el tiempo fijado por la ley.
En general se la estudia junto con la liberatoria, como distintas formas de
adquisicin o prdida de un derecho por el transcurso del tiempo. Pero hay diferencias:
en el caso de la liberatoria, el transcurso del tiempo extingue las acciones personales;
en la adquisitiva, provoca la adquisicin de un derecho de propiedad o de otros
derechos reales: usufructo, uso, servidumbre. Por ende, la prescripcin liberatoria se
estudia en Obligaciones, y la adquisitiva, en Reales. El fundamento esencial de la
usucapin es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo. Si alguien
durante mucho tiempo ocup un inmueble, lo cultiv, puso trabajo y produjo riqueza,
debe ser protegido por la ley, sobre todo si del otro lado hay una persona displicente,
que abandon sus bienes y no se preocup ms de ellos. Adems, la usucapin es un
modo de resolver un problema que, de otro modo, no tendra solucin. Imaginemos
un bien inmueble abandonado durante largos aos sin que lo reivindique nadie...
hasta que aparezca alguien que lo haga con ttulos de hace un siglo: si hubiera un
poseedor, sera justo que no pueda oponer nada? No, sin dudas. Esto se relaciona
con el tema de la funcin social de la propiedad. La prescripcin tiene un fundamento
de orden pblico, se elabor no slo en atencin al inters del poseedor, sino tambin
al inters social.
Quines pueden prescribir y contra quines: por los arts. 3950 y 3951,
todas las personas pblicas o privadas, de existencia natural o jurdica. El art. 3950 dispone
que todos los que pueden adquirir pueden prescribir. La ley habla de la capacidad de
derecho y no de la de hecho. Con respecto a los incapaces de hecho debemos sealar que
pueden adquirir a travs de sus representantes legales; es ms, los menores desde los
diez aos pueden tomar posesin de las cosas, si correspondiere, y, por lo tanto, adquirir
por prescripcin. En definitiva, la usucapin es un medio de llegar al dominio de todas las
cosas susceptibles de ser posedas por las personas, y, aunque parezca extrao, no es
exclusivo de la propiedad, sino que se extiende a otros derechos reales como el usufructo
y las servidumbres continuas y aparentes. Se pueden adquirir por prescripcin igualmente
las cosas muebles como las inmuebles; los bienes de dominio pblico del Estado son
imprescriptibles: no son susceptibles de apropiacin privada (art. 3951), pero para ello
deben estar afectados al uso pblico y no haber sido desafectados. Si les cabe la usucapin
a los bienes de dominio privado del Estado.

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Caracteres que debe reunir la posesin para usucapir: Son tres:


Es imprescindible que se posea la cosa a ttulo de dueo (no sirve ser tenedor,
reconociendo en otro el ttulo de dueo).
<

Tiene que ser continua, no interrumpida (finaliza de ser continua cuando el


propietario o un tercero la interrumpe por ms de un ao, salvo que la interrupcin se
derive de la interposicin de una demanda, de un compromiso hecho en escritura pblica,
o por reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hubiere hecho del derecho contra
quien prescriba).
<

<

Debe ser pblica y pacfica.

Prueba de la posesin: se acepta cualquier clase de pruebas, hasta la


testimonial, aunque en este caso no podr ser la nica prueba a producirse. Por razones
obvias, se le confiere una importancia fundamental a la prueba documental,
especialmente los comprobantes de pago de la contribucin territorial u otras tasas
anlogas, an si no estn a nombre del requirente.

Prescripcin de inmuebles
El Cdigo trata dos tipos de prescripcin: la de quien ejerce la posesin por
justo ttulo y a buena fe, adquiriendo el derecho de propiedad por prescripcin a los diez
aos (art. 3999) y la de quien no tiene justo ttulo o buena fe, que adquiere la propiedad
por posesin de veinte aos (art. 4015).
La prescripcin por diez aos se obtiene por la posesin continua de diez aos
para adquirir la propiedad siempre que se hayan reunido los requisitos de justo ttulos y
buena fe.
Segn el art. 4010 y su nota, se denomina ttulo justo al que alcanza para la
transmisin del dominio y que verdaderamente lo hubiera transmitido de haber sido el
transmitente el autntico propietario del inmueble, por lo tanto la ley ampara al que
confi de buena fe en ese ttulo y le concede diez aos de plazo de prescripcin.
Los contratos traslativos de la propiedad, como ser compraventa, permuta,
donacin, etc., se consideran justo ttulo si fueron realizados con las formalidades de la

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ley. El art. 4011 expresa: el ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble
posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera sean los fundamentos del poseedor
para creer que tena un ttulo suficiente. La expresin ttulo putativo se refiere al caso
de un ttulo apto para transmitir el dominio, pero independientemente de si el escribano
interviniente, participo o no en el ilcito.
Asimismo, el Cdigo en su art. 4014 prev los efectos que sobre el carcter de
justo ttulo tiene la condicin; si sta fuera suspensiva, el ttulo no es eficaz para la
prescripcin, sino desde el cumplimiento de la condicin; en cambio si estuviese sometido
a una condicin resolutoria, es til para prescribir desde la fecha misma del ttulo.
La prescripcin breve necesita, adems, el justo ttulo, la buena fe del poseedor.
El art. 4006 determina de buena fe a quien cree sin duda alguna ser el seor exclusivo
de la cosa, por lo tanto quien supone ser poseedor legtimo, esa creencia debe ser un
error de hecho, no de derecho (art. 4007). Es suficiente que la buena fe exista en el
momento de la adquisicin (art. 4008).
En cuanto a la sucesin de la posesin, el art. 4004 dice: el sucesor universal
del poseedor del inmueble aunque sea de mala fe puede prescribir por diez aos cuando
su autor era de buena fe, y recprocamente no es admitida la prescripcin en el caso
contrario, a pesar de su buena fe personal. Conforme nuestra ley es la buena o mala fe
del causante lo que define si la usucapin es de diez o de veinte aos. El sucesor particular
de buena fe puede prescribir por diez aos an si la posesin de su autor hubiese sido de
mala fe; al contrario, si el sucesor particular es de mala fe, no es beneficiado por la buena
fe de su autor, y si las dos posesiones son legales, o sea, de buena fe, puede el sucesor,
entonces, unir su posesin a la del autor (art. 4005).
La prescripcin segn el Cdigo Civil se operaba a los diez aos entre personas
presentes y veinte entre ausentes, segn habitasen en la misma jurisdiccin o en otra
diferente. En la actualidad, debido al progreso de las comunicaciones, la ley 17.711 termin
con estos problemas y resolvi la cuestin unificando el plazo en diez aos (art. 3999)

Usucapin de veinte aos


El Cdigo Civil, siguiendo la tradicin del Derecho Romano, fij un plazo de
treinta aos, adoptado por todas las legislaciones, pero en la actualidad, debido al
perfeccionamiento de los medios de comunicacin, los cdigos redujeron aquel trmino,

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fijndolo en veinte aos el Cdigo italiano (art. 1158), el portugus (art. 1296), y el
venezolano, (art. 1977); el Cdigo mexicano lo fij en diez aos (art. 1152, inc. 3).
Siguiendo este criterio la ley 17.711 redujo el plazo a veinte aos.
Segn nos dice el art. 4016, quien se posesiona de una propiedad ajena, con
pleno conocimiento y conciencia de que no es suya, adquiere no obstante el dominio
despus de veinte aos de posesin continua, sin ser necesario ni la buena fe ni el ttulo
justo.

Intervercin del ttulo


Quien haya posedo siempre a ttulo de dueo, puede probar el punto de partida
del plazo a partir del comienzo de la posesin. Puede suceder que quien empez a poseer
por otro reconociendo en ste el derecho de propiedad, pretenda en un determinado
momento seguir poseyendo por s mismo, dejando de reconocer al dueo el carcter de
tal; esto se llama la intervencin del ttulo. Dado que empez a poseer reconociendo en
otro el derecho de propiedad, la prueba de que en un momento preciso comenz a
poseer por s debe ser clara e indiscutible.
Accin declarativa de la usucapin: hasta 1952 la usucapin se probaba
por informacin sumaria, era muy simple, declaraban tres testigos y se dictaminaba la
posesin a favor del requirente, procedindose luego a inscribir la sentencia que serva
de ttulo en el Registro de la Propiedad. En el ao 52, la ley 14.159 sobre Catastro
Nacional introdujo dos variantes: sus arts. 24 y 25 le imprimieron carcter contencioso
al procedimiento, que se torn ms exigente y complicado para los actores; despus, en
el ao 1958 se sancion el decreto 5756 que mantuvo el procedimiento contencioso
pero baj el rigor.

Prescripcin de muebles
El art. 2412 dej, en su momento, un vaco de derecho, una laguna, compuesta
por tres puntos: la posesin de mala fe, la posesin de buena fe por ttulo gratuito (art.
2778), la posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas. El primer punto no tiene
tratamiento en nuestro Cdigo, no se le permite adquirir la cosa que tiene de mala fe a
ese poseedor. Pero el segundo punto tena una carencia de regulacin, que fue llenada
por la reforma de 1968, al establecer que: el que durante tres aos ha posedo con bue-

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na fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin; si se


trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse,
el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de
cosas muebles robadas o perdidas. En ambos casos la posesin ha de ser de buena fe y
continua.
O sea que se prevn dos supuestos: cosas registrables, dos aos; cosas no
registrables, tres aos desde que se ha empezado a poseer.

Suspensin de la prescripcin
La prescripcin se suspende en los casos en los que, por una causa legal el trmino
deja de correr; pero finalizada la causa de suspensin, el trmino contina, computndose
el tiempo anterior, con arreglo al art. 3983. La suspensin de la prescripcin tiene lugar
entre cnyuges; tutores y curadores y sus pupilos y curados, y en la sucesin aceptada
con beneficio de inventario.
<

Suspensin entre cnyuges: segn el art. 3969, la prescripcin no corre


entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes y aunque estn
divorciados por autoridad competente. Al hablar de divorcio, el Cdigo alude
al de cuerpos, no as al vincular.

<

Suspensin entre el incapaz y su representante: el art. 3973 dispone:


la prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores
y las personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos
contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela. La ley
se refiere a tutores y curadores, y en esta ltima situacin estn los curadores
de los dementes y sordomudos, como as tambin de los penados ausentes,
y aunque la norma no lo especifica, es evidentemente extensiva a padres e
hijos menores.

<

Suspensin en caso de aceptacin beneficiaria: el art. 3974 dice que


el heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se
hubiere cumplido perjudicando a la sucesin que administra. Con relacin a
sus crditos contra la sucesin, no hay dudas, la suspensin est dispuesta
expresamente por el art. 3972.

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Supresin de la suspensin de la prescripcin a favor de los incapaces:


la ley 17.711 derog ese privilegio, quedando el art. 3966 redactado de la siguiente
manera: la prescripcin corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales.
Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el art. 3980.
Dispensa de la prescripcin corrida, imposibilidad de obrar: el art.
3980 dice: cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a librar
al acreedor o al propietario de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el
impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer
sus derechos en el trmino de tres meses. Hacemos notar que la suspensin se opera
ipso jure por una causa legal, cuya existencia es comprobada por el juez; en cambio la
dispensa la concede el juez en virtud de una imposibilidad cuya gravedad aprecia dado
que la imposibilidad de obrar no detiene el curso de la prescripcin, sino que prolonga la
accin ms all del trmino de prescripcin, la imposibilidad de hecho debe consistir en
un impedimento de carcter general colectivo (como una guerra, inundacin, etc.), pero
la jurisprudencia ha considerado tambin la imposibilidad individual como causa de la
dispensa. La ley 17.711 cambi el art. 3980, colocando un plazo de tres meses para
hacer valer la accin, despus de cesada la imposibilidad.

Interrupcin de la prescripcin
Suprime absolutamente el trmino transcurrido provocando que la prescripcin
vuelva a correr por todo el trmino de ley desde la finalizacin de la causa interrumpida.
Las causas son la interrupcin natural, la que se opera por demanda contra el poseedor,
o por haber sometido el pleito a compromiso arbitral o por reconocimiento de los derechos
del dueo por el poseedor.
Interrupcin natural: es la que surge de la circunstancia de haberse privado
al poseedor durante un ao del goce de la cosa (art. 3984), aun cuando la nueva posesin
haya sido injusta o violenta (art. 3984), puesto que no puede invocar una posesin
continua como se requiere para la usucapin a menos que el usucapiente haya entablado
contra el despojante acciones posesorias dentro del plazo establecido.
Se anulan tambin, los efectos de la interrupcin en el supuesto de que el
propietario o un tercero hayan tomado la posesin que ostentaba el usucapiente, pero
antes de cumplirse el ao de la interrupcin el poseedor interpusiera una accin posesoria

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y el demandado, como consecuencia de sto, reconociese su derecho, de manera tal que


el reconocimiento formulado por el demandado no tuviese otro resultado que tornar
imprescindible la sentencia en cuestin.
Demanda contra el poseedor: interrumpe la prescripcin la demanda
instaurada por el propietario contra el poseedor aunque sea interpuesta ante juez
incompetente o sea nula por defecto de forma, y aunque el demandante no tuviera
capacidad para accionar (art. 3986); debe entenderse por demanda toda actuacin judicial
que exhiba el propsito de hacer valer el derecho, por ejemplo, la solicitud de medidas
cautelares o la solicitud de la carta de pobreza para litigar, no siendo suficientes las
reclamaciones extrajudiciales ni las gestiones administrativas. La demanda debe dirigirse
contra el poseedor, si se dirige contra un tercero no tiene efecto. La interrupcin
ocasionada por la demanda se tendr por no ocurrida si el demandante desiste o si se
perime la instancia o si la demanda es rechazada (art. 3987). Para que la perencin
produjera el efecto prescripto por el art. 3987 era necesario que ella hubiese sido
declarada, no siendo suficiente el cumplimiento del trmino legal de la perencin, la cual
en la actualidad opera de pleno derecho (art. 3 ley 14.191).
Compromiso arbitral: la prescripcin se interrumpe por compromiso arbitral
hecho en escritura pblica (art. 3988).
Reconocimiento del derecho del dueo: la prescripcin adquisitiva es
interrumpida por el reconocimiento expreso o tcito que el poseedor haga del derecho
del dueo (art. 3989).
Efectos de la interrupcin de la usucapin: la posesin resulta no sucedida
una vez interrumpida la prescripcin que le ha precedido, de modo tal que para que el
poseedor invoque su posesin como ttulo de adquisicin, debe demostrar una nueva
posesin prolongada por todo el trmino de la ley (art. 3998).

Extincin del dominio


Existen dos casos distintos de extincin o prdida del dominio: la que importa
absoluta
una extincin del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie absoluta
absoluta- y la
prdida del dominio para una persona porque es adquirido por otra -relativa
relativa-.
relativa

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Extincin absoluta
<

Por destruccin o desaparicin de la cosa (art. 2604).

<

Por haber sido puesta la cosa fuera del comercio (Ej.: expropiacin).

<

Cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su libertad (art. 2605).

<

Abandono (art. 2607).

Prdida relativa de la propiedad


Son casos de transferencia de dominio, en los que el dueo de una cosa es
sustituido por otro:
<

La enajenacin voluntaria de una cosa por un ttulo capaz de transferir el


dominio.

<

La sucesin mortis causa.

<

La transferencia del dominio por los distintos modos establecidos


(transformacin, accesin o prescripcin), (art. 2606).

<

La transmisin judicial de la propiedad (art. 2610).

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sf)

sntesis final

Se considera dominio el derecho real por el cual una cosa est sometida a la
accin y voluntad de una persona.
Como definiciones doctrinales podemos citar: pleno dominio es aquel en que la
facultad de disponer de la cosa, y de vindicarla, habiendo sido dejada, se junta con la
facultad de percibir toda la utilidad de la cosa (Pothier). Es el poder soberano y absoluto
que pertenece a una persona sobre un bien cualquiera corporal o incorporal, hacindolo
propio (Demolombe). Extensin de la liberad individual o derecho a percibir la mayor
suma de utilidades que produzca una cosa (Savigny).
De todas estas definiciones, como de otras existentes, se extrae el corolario
tradicional de la ilimitacin del dominio: tan es as, que muchas legislaciones consideran
que lleva implcito no slo el derecho de usar una cosa, sino tambin de abusar de ella Es
el ius utendi atque abutendi de los exgetas del Derecho Romano. Este concepto del
abuso, que todava perdura en algunas legislaciones, es ya desconocido en otras y
combatido por la doctrina moderna. El dominio y la propiedad sobre las cosas han de
cumplir una funcin social, ejercida en provecho del dueo y en inters de la colectividad.
Tal vez se encuentre un antecedente del sentido moderno del dominio en las leyes de
Partida, segn las cuales el poder sobre las cosas se haba de ejercer segn Dios y segn
fuero. Dentro de la nueva concepcin, puede decirse que es el derecho de usar, disponer
y de disfrutar de las cosas con arreglo a la naturaleza, en servicio de la sociedad y para
provecho del propietario (Angel Ossorio).
El dominio es imperfecto o menos pleno cuando debe resolverse al fin de un
cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etc.; tambin lo es -imperfecto el derecho real revocable de una sola persona
sobre una cosa, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa
que enajena solamente su dominio til.

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Los modos de adquirir el dominio son: apropiacin, especificacin; accesin;


tradicin; percepcin de los frutos:
<

Sucesin en los derechos del propietario; prescripcin.

<

Con respecto a cmo se extingue el dominio, hay que diferenciar segn si la


misma implica la extincin del dominio sobre una cosa que no es adquirida
por nadie (extincin absoluta), y la prdida del dominio para una persona,
porque es adquirido por otra (extincin relativa).

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ap)

actividad de proceso

1) Busque los siguientes fallos de la Corte Suprema de Justicia:


<

Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignacin.

<

Horta c/ Harguindeguy s/ consignacin.

2) Analice cmo aplic los arts. 14 y 17 de la Constitucin Nacional el ms alto


tribunal de la Repblica, qu tiene que ver con lo estudiado, y qu diferencias encuentra
entre ambos pronunciamientos.

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gl )

glosario

Primus inter pares: locucin latina con el significado del primero entre
iguales, que otorga a las jefaturas una primaca honorfica, sin superioridad efectiva sobre
los dems en el ejercicio.
<

Fideicomiso: viene del Derecho Romano: disposicin testamentaria por la


cual el testador deja todo o parte de su acerbo a la fe de uno (el fiduciario), para que, en
caso y tiempo determinados, lo transmita a otro (el fideicomisario) o lo invierta del
modo indicado. Fideicomiso no testamentario: se dispone que un bien debe ser entregad
a otra persona, y sta lo debe entregar a otra, en la poca fijada. Sustitucin fideicomisaria:
tiene lugar cuando el fiduciario tiene la obligacin de conservar el bien hasta su muerte,
para transferirlo luego.
<

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af)

actividad final

Como ltima actividad de la unidad, explique el esquema conceptual en


virtud del desarrollo de la misma.
<

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tp)

trabajo prctico

Elabore un cuadro sinptico con los distintos modos de adquisicin y prdida


del dominio, vinculados a los artculos del Cdigo Civil que los regulan, indicando plazos
y circunstancias pertinentes.

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ib)

integracin bibliogrfica

Responda las siguientes preguntas, luego de leer los textos interpolados a


continuacin:
<

1) Explique qu conclusin saca, a su criterio, F. Engels, de la propiedad del


suelo en la antigua Grecia.
2) A quin pertenecen las rutas?
3) Son susceptibles de apropiacin los frutos del mar?

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El origen de la familia, de la propiedad privada y del Estado, de


Friedrich Engels, pginas 285 y 286.
<

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<

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Manual de Derecho Civil, de Guillermo Borda, pginas 398 y 399

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u4
unidad cuatro

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( UNIDAD IV )

Mencin sinttica de los contenidos


<

Concepto de condominio. Caracteres. Distintas clases. Diferencia con las


servidumbres.

<

Condominio con indivisin forzosa. Establecido por la ley o por voluntad de


los condminos. Supuestos de la ley 14.394.

<

Condominio sin indivisin forzosa. Facultades de lo condminos sobre la


cosa y sobre una parte indivisa. Obligaciones y responsabilidades de los
condminos: toma de decisiones, mayoras necesarias.

<

Adquisicin y extincin del condominio: distintos supuestos. Prescripcin.


Casos especiales. Acciones judiciales.

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oa)

objetivos de aprendizaje de la unidad

<

Lograr un manejo adecuado de los conceptos jurdicos fundamentales.

<

Saber diferenciar el condominio de otros derechos reales.

<

Apreciar su funcionamiento, aplicacin y problemas que de l derivan, en la


realidad social.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD IV )

Concepto

Distintas clases

Condominio sin indivisin forzosa


Derechos y deberes de los condminos
Condominio con indivisin forzosa

CONDOMINIO

Establecidos por la ley y por la voluntad de las partes


Condominio de muros, cercos y fosos
Medianera
Condominio por confusin de lmites
Concepto
Supuestos

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Acciones

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ai)

actividad introductoria

Realice una bsqueda minuciosa en el Cdigo Civil de todos los artculos que
relacionan el condominio con otros derechos reales, buscando informacin en las notas
y comentarios. Concluido el acopio, elabore un correlato en forma de cuadro sinptico.
<

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( DESARROLLO DE LA UNIDAD IV )

Condominio: concepto y generalidades


Es una de las figuras ms discutidas del Derecho Civil, tan es as, que es a simple
vista llamativa la cantidad de opiniones que se han emitido sobre la misma. Como primera
idea, general, podemos decir que el trmino condominio est ineluctablemente unido al
vocablo comunidad , y hay comunidad cuando varias personas tienen idnticos derechos
sobre una misma cosa (o un conjunto de ellas). Sin embargo, no siempre que hay derechos
similares sobre una misma cosa, hay comunidad: conocemos excepciones importantes;
verbigracia, el caso de que dos o ms hipotecas concurran sobre una misma casa o
departamento; entre los acreedores hipotecarios no hay comunidad, puesto que, para
que haya comunidad, debe existir confluencia, compatibilidad, varios elementos que no
se dan en otros casos.
El condominio es una especie dentro de la comunidad o comunin de bienes; es
la comunidad de los copropietarios de una misma cosa. Para que se pueda hablar de
condominio, la comunidad de bienes debe recaer sobre una cosa; de no ser as, no estamos
en presencia del derecho real de condominio.
Los orgenes de este instituto son oscuros e inciertos : en el Derecho Romano se
admiti la propiedad por cuotas, pero no tuvieron una denominacin para su titular,
que era llamado domini al igual que el propietario exclusivo. Su derecho sobre la cuota
se asimilaba a un derecho de propiedad, dado que poda venderla libremente o gravarla.
Tambin poda ejercer de acuerdo a su cuota acciones in rem o in personam. En
cuanto a los frutos de la cosa eran adquiridos proparte, es decir, cada persona se
converta en duea de la mitad de la cosa, un tercio, un cuarto o lo que fuere, en forma
proporcional. Las facultades sobre la cosa eran muy restringidas: no poda enajernarla ni
constituir servidumbres prediales sobre la misma sin el consentimiento de los otros
condminos. Si ejecutaba actos materiales, los dems podan oponerse mediante el ius
prohibendi. Cualquier comunero poda pedir la divisin de la cosa comn a travs de la
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actio communi dividundo,


dividundo que contituia una de las acciones divisorias que otorgaba
al juez amplios poderes discrecionales.
En el Derecho germnico, en cambio, exista la propiedad en mano comn,
elaborada sobre la idea del dominio colectivo: all, todos los comuneros estaban
recprocamente vinculados; ninguno poda disponer libremente de su parte, ni an con
el consentimiento de los dems, slo se poda disponer de la cosa en conjunto. Empero,
cualquiera poda solicitar la divisin, en cualquier momento.

Definicin legal de condominio


Se halla consagrada en el art. 2673: ... es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas , por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
En consecuencia, podemos establecer los siguientes caracteres como distintivos de este
instituto: pluralidad de sujetos (tiene que haber ms de dos personas), y unidad de
objeto (si bien recae sobre cosas ciertas y determinadas, debe ser una, porque si son
varias, todas pertenecen simultneamente a los distintos condminos, sin que se pueda
deslindar la parte material de cada uno, ni establecerse, cuando hay varios objetos, cul
corresponde a unos y otros, ya que tales objetos son tratados como una unidad), y
ausencia de una cuota material (ningn condmino puede establecer la parte fsica
de la cosa que le corresponde).

Constitucin del condominio


El art. 2675 dice: el condominio se constituye por contrato, por actos de ltima
voluntad, o en los casos que la ley distinga. O sea, que los hechos que le pueden dar
origen son:
El contrato
contrato: varias personas adquieren una cosa en forma conjunta; puede
ser oneroso o gratuito. Si el objeto es un inmueble, tiene como requisito la realizacin de
una escritura pblica (art.1184 inc. 1), y la posterior inscripcin del ttulo en el Registro
de la Propiedad, para que sea oponible frente a terceros (art. 2505).
<

Actos de ltima voluntad:


voluntad en un testamento, se deja un legado de cosa
determinada a favor de varias personas conjuntamente. Tambin lo hay si se las constituye
herederas, en virtud del art. 3716, que no considera a los instituidos herederos como
tales, sino como legatarios.
<

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La ley
ley: ocurre cuando una norma legal crea un condominio, en forma ajena
a la voluntad de los particulares; es el caso de los arts. 2717 y 2745 (condominio de
muros, cercos y fosos); y del art. 2746 (condominio por confusin de lmites).
<

La prescripcin
prescripcin: puede nacer el condominio de la usucapin, porque la
enumeracin del art. 2675 no es taxativa; imaginemos que dos personas poseen un
inmueble en comn durante 10 aos, con justo ttulo y buena fe, o durante 20, sin alguno
de esos elementos.
<

Modos de adquisicin del dominio


Son tres: tradicin, prescripcin y sucesin.
sucesin Los restantes medios que
enumera el art. 2524 como de adquisicin del dominio, pueden aplicarse eventualmente
al condominio -los cuatro restantes, son siete-, pero siempre que, obviamente, se trate
de dos o ms personas las que pasan a aduearse de una cosa, ya sea por aluvin, avulsin,
etc.

Clases de condominio
Hay dos clases de condominio: el normal u ordinario (es el derivado del
condominio sin indivisin forzosa, porque lo que lo caracteriza es la posibilidad de que
cualquiera de los condminos pueda pedir en cualquier momento la divisin de la cosa
comn, extinguiendo, en consecuencia, el estado de comunidad, de conformidad al art.
2692); y el condominio forzoso (o con indivisin forzosa, es aquel en el cual los
condminos no pueden solicitar la particin, ya sea porque la ley lo prohbe, como en la
medianera, o porque lo impide una estipulacin temporal pactada por ellos mismos o
impuesta por el testador).

Condominio sin indivisin forzosa


Facultades: dado que el Cdigo establece el condominio sobre la existencia de
partes indivisas, deben ser analizadas respecto de stas, cuyas facultades son amplsimas,
puesto que son las propias del dueo, y sobre la cosa comn, las cuales son limitadas por
estar cercenadas por el propio Cdigo o el ejercicio del ius prohibendi por parte de
cualquiera de los otros condminos. Por lo tanto, puede decirse que la nica facultad
que los condminos pueden ejercer sin restricciones sobre la cosa comn, es la de solicitar
la particin cuando lo deseen cualquiera sea su parte indivisa.

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El art. 2676 establece: cada condmino goza respecto de su parte indivisa, de


los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede
ejercerlos sin el consentimiento de los dems propietarios, por lo tanto, el derecho de
cada uno sobre su cuota es muy amplio ya que puede enajenarla y gravarla sin
consentimiento de los dems. No obstante, dado el carcter abstracto o ideal que tiene
la parte indivisa, slo tiene facultades jurdicas, no pudiendo disponer materialmente de
ella. De acuerdo al art. 2691, si bien los frutos pueden ser percibidos, estos provienen de
la cosa comn an en el caso de que cada condmino los haga de su propiedad segn su
respectiva parte.
Enajenacin, derecho de los acreedores: segn al art. 2677, cada
condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar
y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros; en su primera parte explica la
amplitud de facultades respecto de la parte indivisa y la posibilidad de enajenarla
libremente, por lo que resulta poder disponer de ella (vender, donar, permutar, hacer
objeto de acto de ltima voluntad), lo cual puede ser ejercido en cualquier momento y a
favor de cualquier persona, ya sea otro condmino o un tercero, sin requerir el
consentimiento de los restantes comuneros, quienes no pueden oponerse a la enajenacin,
ni invocar el derecho de preferencia o tanteo, pues no existe norma legal que los autorice
a ello. Los acreedores particulares de los condminos estn expresamente facultados
para embargar y ejecutar la parte indivisa, sin necesidad de provocar la particin, pudiendo
decretarse la subasta de una parte indivisa, sin necesidad de solicitar la conformidad de
los otros comuneros, los cuales por tal motivo no deben ser citados al juicio en el que se
ordena la venta, ya que no son afectados sus derechos.
Constitucin de hipotecas:
hipotecas cada uno de los condminos puede constituir
hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda
subordinado al resultado de la particin, no teniendo efectos en el caso de que el inmueble
toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin. Esto es lo que dispone el art. 2678: en la prctica esto se torna difcil, debido a que los derechos del acreedor
hipotecario pueden tornarse ilusorios, porque su suerte queda subordinada al resultado
de la particin. Efectivamente, la hipoteca puede llegar a extinguirse si como resultado
de la particin la cosa gravada no le toca al condmino constituyente, y aqu se plantea
un nuevo problema, que es la realizacin de la divisin sin dar intervencin al acreedor
hipotecario: un sector de la doctrina sostiene que la particin hecha sin notificar al acreedor
hipotecario es nula, otro opina que es vlida pero inoponible, y un tercer sector dice que
ese acto es absolutamente vlido, porque la notificacin al acreedor hipotecario no aparece

224

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plasmada en ninguna norma legal. Entendemos que el gravamen existe desde el momento
mismo de la constitucin, y los derechos del acreedor no sufren ningn tipo de menoscabo,
pudiendo hacerse valer la garanta perfectamente, llegando inclusive a la ejecucin, sin
el requisito de la particin, con arreglo al art. 2677.
Constitucin de otros derechos reales: el condmino puede gravar su
parte indivisa, constituyendo derechos de uso y habitacin, por el art. 2949, y usufructo,
por el 2843.
Constitucin de derechos personales: la cosa en comn no puede ser
arrendada sin el consentimiento de los dems ni siquiera en la parte que le pertenece
(art. 1512).
Acciones posesorias y petitorias: como nos encontramos frente a un
poseedor legtimo, tiene todas las defensas, y por ende, todas las acciones judiciales que
le confiere la ley: es decir, podr ejercer acciones posesorias, frente a la turbacin y al
despojo, contra un tercero o contra otro condmino; tambin tiene acceso a las acciones
reales, reivindicatoria (art.2758), negatoria (art. 2802) y confesoria (art. 2796).
Sobre la cosa comn:
comn ninguno de los condminos puede, en virtud del art.
2680, ejercer sobre la cosa comn, sin el consentimiento de los dems, actos que impliquen
el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para
impedir lo que la mayora pretenda realizar con relacin a sta. Por otro lado, el Art. 2684
establece que cada condmino puede gozar de la cosa comn, en la medida en que lo haga
respetando los derechos de los otros. Cmo se interpreta esto? Est prohibido llevar a cabo cualquier acto de disposicin material jurdica, como por ejemplo, levantar una construccin sin autorizacin del resto de los condminos. En sntesis, cada condmino puede gozar
de la cosa en comn, a menos que alguno de los copropietarios ejerza el ius porhibendi
porhibendi:
est vedado, a todos por igual, concretar actos de disposicin, materiales o jurdicos.

Actos materiales
El condmino puede usar y gozar de la cosa comn en tanto no medie oposicin
de los dems. Si bien el art. 2681 prohbe la realizacin de innovaciones materiales, se
ha admitido que cualquiera de los condminos efecte construcciones para su uso
exclusivo, con la condicin de no estorbar a los otros. La ejecucin de actos de conservacin
o reparacin estn expresamente admitidos en el art. 2685.

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tomo 1

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Actos jurdicos
El art. 2682 expresa: el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres
ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler
hecho por algunos de ellos es de ningn valor; segn la prohibicin general contenida
en el art. 2680, el Cdigo dispone que el condmino no puede realizar sobre la cosa
comn y sin el consentimiento de los dems los siguientes actos:
Enajenar: transmitir la cosa por el total o por una parte, por ttulo oneroso o
gratuito, ya sea por actos entre vivos o mortis causa.
<

Constituir servidumbres: segn el art. 2985, el inmueble comn no puede


ser gravado por el condmino con una servidumbre, lo cual es extensivo a fortiori a los
derechos reales de usufructo, uso y habitacin.
<

Constituir hipoteca: el art. 3123 expresa que la constitucin de hipoteca es


un acto de disposicin, extendindose la interdiccin no slo a la hipoteca (como as
tambin prenda y anticresis) de toda la cosa comn, sino tambin a la de una parte
materialmente determinada.
<

Dar en locacin o arrendamiento: es una prohibicin similar a la contenida


en el art. 1512, debiendo entenderse principalmente a ceder en comodato, por ser
gratuito.
<

Demandar el desalojo: los condminos no pueden demandar sin el


consentimiento de los otros la restitucin de la cosa antes del plazo establecido.
<

Demandar por expropiacin inversa o por retrocesin: es contrario a lo


dispuesto por los arts. 2680 y 2682, puesto que no se podra obligar la Municipalidad a
adquirir la parte del inmueble que pertenece al condmino actor, conservando el dominio
privado que el restante condmino ejerce sobre su parte indivisa.
<

De los arts. 1043 y 1048 surge que todos los actos realizados en forma contraria
a estas disposiciones son nulos; no obstante, pueden llegar a ser vlidos como resultado
de la particin; asimismo, las servidumbres, hipotecas, o arrendamientos realizados sobre
la cosa comn por uno de los condminos, inicialmente nulos, devienen eficaces si en la
particin les fuera adjudicada, pues segn el art. 2695, como consecuencia directa del
efecto declarativo de la particin, cada comunero es considerado como si hubiera sido

226

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desde el origen del condominio, propietario exclusivo de lo que le correspondi en su


lote.

Obligaciones de los condminos


<

Contribuciones a los gastos de reparacin y conservacin

El art. 2685 dice: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en


proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn,
pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad;
esta obligacin se circunscribe a la proporcin que cada uno tiene en el condominio,
pudiendo convenirse otro modo de participacin, como ser que un condmino cargue
con los gastos de la obra efectuada sobre la cosa comn de su uso exclusivo, con el
consentimiento de los dems. Cuando un condmino se negara a contribuir, el que hace
la erogacin de su peculio puede ser considerado como gestor de negocios o mandatario,
pero en ambos casos tiene derecho al reembolso del capital e intereses. La obligacin de
los condminos configura una obligacin propter rem,
rem puesto que existe un deudor -el
condmino que no efectu el gasto- y un acreedor el condmino que hizo la erogacinpero al mismo tiempo, la titularidad del crdito o la incumbencia de la deuda, segn
como se enfoque el vnculo, va unida a una relacin de seoro sobre la cosa. La obligacin
nace, subsiste y se extingue junto con esa relacin de seoro, pudiendo eludir el
cumplimiento y obtener la consiguiente liberacin, mediante el abandono (segunda mitad
del art. 2685). La doctrina establece que el derecho de abandono slo puede ser ejercido
ante el requerimiento del pago, y no cuando ya ha sido hecho, caso en que regir el art.
2686; tampoco ser procedente el abandono cuando el gasto por el que es requerido el
condmino, ha sido ocasionado como consecuencia de un hecho culposo del mismo.
El abandono produce el derecho de acrecer, de modo que los dems condminos
adquieren la parte del renunciante en proporcin a sus respectivas cuotas.
El condmino que no haya ejercitado el abandono, pero se negase a efectivizar
la obligacin de pago, puede ser compelido al pago de la deuda ms los intereses
pertinentes, producindose la mora de pleno derecho (art. 2686).
La accin por cobro de los gastos realizados prescribe a los diez aos.

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Los intereses se contabilizan a partir del pago efectuado por el condmino en


beneficio de la cosa comn.
El comunero que efectu el gasto puede tambin ejercer el derecho de retencin
sobre la cosa comn hasta que los dems se lo reintegren, en proporcin a sus partes.

Deudas contradas en pro de la comunidad


Los arts. 2687 y 2688 contemplan el supuesto de deudas contradas por los
condminos frente a terceros:
El condmino que contrajo la deuda est obligado ante su acreedor y ste slo
podr exigir su cumplimiento al primero, sin perjuicio de la accin de repeticin
contemplada en el art. 2687.
Casos que pueden presentarse cuando la deuda ha sido contrada por todos los
condminos:
Si no se ha expresado la participacin que les corresponde y tampoco se ha
pactado la solidaridad, responden por partes iguales frente al acreedor, existiendo accin
de reembolso para quien tenga un porcentaje menor, pudiendo demandar a los otros el
reintegro de lo que hubiese pagado de ms.
<

Si no se ha convenido la solidaridad, expresadas las cuotas, slo responden


en proporcin a las mismas frente al acreedor, salvo pacto en contrario no procede
ninguna accin de reembolso.
<

Si se ha estipulado la solidaridad, cualquiera de los copropietarios puede ser


demandado por el todo de la deuda, sin perjuicio de la accin de repeticin que pudiere
corresponder entre ellos, en proporcin a la parte que les pertenece (arts. 699, 701, 705,
717).
<

Cargas reales que graven la causa comn


El art. 2689 establece: en las cargas reales que graven a cosa, como la hipoteca,
cada uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda.

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Este criterio debe seguirse tambin para el pago de impuestos, tasas,


contribuciones, pavimentos, deudas medianera, etc.; cuando la carga es divisible, cada
cuasi-asociado responde slo por su parte, pero cuando la carga es indivisible, como las
servidumbres prediales o hipoteca, cada uno est obligado por el todo.
El art. 2689 present una dificultad interpretativa al haber reemplazado Vlez
Srsfield la expresin carga por la de deuda, ya que para algunos autores se trata de
un supuesto de solidaridad legal, ya que la obligacin por el todo se refiere a la deuda,
pero dicha solidaridad perdera virtualidad si quedara un saldo deudor luego de vendida
la finca comn, ste recobrara el carcter de obligacin divisible, debiendo cada
condmino responder en proporcin a su parte, salvo que se hubiese pactado la
solidaridad.
Segn otra interpretacin, no existe solidaridad instituida por la ley. Es la
indivisibilidad de la carga que grava la cosa comn lo que determina que el condmino
est obligado por el todo.
Segn la posicin que se adopte, debera variar la solucin: por ejemplo, si
todos los condminos gravan el inmueble con una hipoteca, siendo sta indivisible (art.
3112) y sin perjuicio de la divisibilidad del crdito, si ste no fuera totalmente satisfecho,
aqullos deben soportar la ejecucin del inmueble. Si una vez realizada la subasta restara
un saldo impago, en el supuesto de solidaridad, cada condmino tendra que seguir
obligado por el todo, sin perjuicio de las acciones de repeticin que podra intentar contra
los otros. Y si la responsabilidad por el todo derivara del carcter indivisible de la carga,
una vez liquidada la cosa gravada, y no habiendo sido satisfecha la deuda, el acreedor ya
no podr accionar contra cualquiera de los condminos por el total, sino que tendr que
limitarse al inters que cada uno tena en el condominio, volviendo as al rgimen comn
de las deudas contradas por todos sin pactar la solidaridad (art. 2688).
Por tales consideraciones se llega a la conclusin de que los deudores hipotecarios
y condminos no responden solidariamente por el saldo del crdito hipotecario ejecutado
cuya garanta se halla extinguida.

Caso de insolvencia de algn condmino


Puede ocurrir que alguno de los copropietarios sea insolvente, supuesto para el
cual el art. 2690 prev la siguiente solucin: ...su parte en la cosa debe repartirse entre

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los otros en proporcin del inters que tengan en ella, y segn el cual hubieren contribuido
a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente. Ahora bien: qu es lo
que se reparten los otros condminos? La parte de la deuda o la parte de la cosa?
Evidentemente, el texto del artculo se refiere a la segunda posibilidad.
Administracin de la cosa en comn: Como ya vimos, los condminos
pueden usar y gozar de la cosa comn, con las limitaciones impuestas por este ltimo y
siempre y cuando nadie ejercite el ius prohibendi. Es muy claro el art. 2699: siendo
imposible por la calidad de la cosa o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe
ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada. O sea que el rgimen de
administracin entra a regir siempre que ningn condmino solicite la particin, y las
opciones son dos: la explotacin por administracin o el arrendamiento de la cosa comn.
Cmputo de mayoras: qurum y supuestos de empate: Segn el art.
2703, ninguna mayora se tendr por vlida si no se adopt en una reunin que haya
contado con la presencia de todos los condminos o de sus legtimos representantes.
Esto se debe a que es justo y necesario or a todas las partes antes de tomar una decisin,
pues todos tienen idnticos derechos; empero, se presta tambin esta disposicin a
interpretaciones capciosas, porque puede ocurrir que alguno por malicia no comparezca
para hacer fracasar la audiencia, frente a lo cual se han propuesto distintas soluciones:
una es que todos deben ser citados fehacientemente, y as, el incompareciente puede ser
constreido por va judicial; otra es que los restantes pidan la particin, y la que est
prevaleciendo actualmente, es que no sea requisito la presencia de todos los miembros
para llevar a cabo la asamblea, siempre y cuando hayan sido correctamente citados, de
modo que se realice la sesin con los presentes.
Cul es la mayora que se requiere? El art. 2705 dice mayora absoluta, que
se computa en proporcin al valor de la parte que a cada uno corresponde en la cosa: se
trata, entonces, de una mayora no computable por persona, sino por capital, teniendo
que ser ms de la mitad del valor de la cosa, an si estuviere en manos de uno solo de los
condminos, por ejemplo, si uno tiene el 50% y los dems, 20 y 10%, respectivamente, el
que mueve el proceso definitorio es aqul. Si no se consigue la mayora absoluta, no se
hace nada; en caso de empate, es menester, o aconsejable al menos, recurrir a una
mediacin, y, en su defecto, al juez.

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Extincin del condominio


Este derecho real se extingue por las mismas causales que el dominio, es decir,
las que ya vimos en el captulo anterior, y que estn regladas entre los artculos 2604 a
2610, y una especfica y exclusiva: la particin. Esta procede cuando el condominio es
normal u ordinario. Qu es la particin? Es el acto por el que se pone fin al estado de
indivisin comunitaria, vale decir, aquel por el que se cristaliza una parte ideal, que se
transforma en material, o sea, la adjudicacin a cada uno de su parte, la que le corresponde.
En qu momento puede hacerse? La solucin nos la brinda el art. 2692: cada
propietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn,
cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.
Con respecto a la forma de hacerla y sus clases, nos remite al captulo de las
sucesiones el Cdigo. As, por el art. 3462 sabemos que si todos los herederos estn
presentes y son capaces, la particin puede hacerse en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen convenientes. Esto significa que hay un margen librado a la
autonoma de la voluntad, y, por ende, distintas clases de particin, a saber:
En especie, dinero o mixta con saldo, cuando la cosa comn se divide
en partes o lotes materiales determinados, representativos del inters que cada
condmino tiene en ella; obviamente, tienen que ser cosas divisibles.
<

Definitiva o provisional,
provisional importa la finalizacin del condominio y se la
llama definitiva, aunque tambin suele hablarse de una particin provisional, para los
supuestos en los que los condminos dividen el uso y goce de la cosa comn. En realidad
es un contrasentido, porque si la particin pone fin al condominio, y por tanto al estado
de comunidad, mal puede ser provisoria, porque ello implica que la comunidad sigue
existiendo, se trata, ms bien, de un acuerdo entre los copropietarios para repartirse
sectores, generalmente de un inmueble, aunque el condominio subsiste.
<

Total o parcial,
parcial la pactan los condminos, sobre toda la cosa o por una
parte especficamente establecida.
<

En cuanto a las maneras, son las que nos muestra el Cdigo Civil:
Judicial
Judicial, se da en los tres supuestos contemplados en el ordenamiento citado:
cuando hay menores, aunque estn emancipados, incapaces, interesados, incapaces o
<

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ausentes, cuya existencia sea incierta; cuando aparezcan terceros que se opongan a la
particin privada con fundamentos jurdicos; y cuando no se logre el consenso para la
forma de hacerla, es decir, el acuerdo, entre los herederos presentes.
Extrajudicial, si no estn en juego intereses de incapaces o de terceros, y
hay acuerdo entre los condminos, es factible realizarla extrajudicialmente.
<

Mixta, se confecciona un instrumento privado, suscripto por todos los


copropietarios, que luego es presentado al juez para su homologacin. El juez puede
rechazarla y esta decisin es irrecurrible, por el art. 678 del Cdigo Procesal; el supuesto
de la homologacin est contemplado en el art. 1184, inc. 2, del C.Civ. Aprobado el
documento, el juez ordenar la escrituracin.
<

Ahora bien: por qu se aplica la normativa de las sucesiones al condominio?


Como el alumno ver en D.Civil V, el tema de la masa hereditaria se rige por las reglas del
condominio... pero la respuesta la tenemos en el art. 2698: las reglas relativas a la divisin
de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, debe aplicarse a la
divisin de cosas particulares.
Supresin de la licitacin: el Cdigo de Vlez admita la licitacin, a travs
de un sistema parecido a un remate exclusivo de los condminos, pero fue suprimida por
la reforma de 1968.
Naturaleza jurdica de la particin
particin: es un tema clsico de debates doctrinarios: para una teora se trata de una accin real, porque la misma sirve para poner fin a
un derecho real, el condominio, que se convierte, as, en otro derecho real -para cada
uno de los que se benefician con ella: el dominio.
Otra postura sostiene que nos encontramos frente a una accin personal, debido
a que su objeto es cumplir la obligacin que tienen los condminos de concurrir a la
realizacin del acto de la particin. Una tercera posicin la considera accin mixta,
puesto que el juez, al mismo tiempo, adjudica partes de la cosa a las personas, y tambin
puede condenar a alguno, que haya sido beneficiado por la adjudicacin, a abonar a la
otra una suma de dinero. Esta teora se apoya en el corpus iuris,
iuris que inclua a las acciones
divisorias entre las mixtas; nuestro Cdigo est en contra de esto:: la nota al art. 4023
dice textualmente que no se reconocen acciones mixtas de reales y personales.

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sp)

sntesis parcial

Hay condominio cuando varias personas tienen los mismos derechos sobre una
cosa o sobre un conjunto de bienes. Empero, no siempre que hay coexistencia de derechos
anlogos sobre una misma cosa hay comunidad; por ejemplo, cuando dos o ms hipotecas
concurren sobre una misma casa o departamento. Por lo tanto el condominio es una
especie dentro de la comunidad existente entre los copropietarios.
Puede constituirse de tres modos: por contrato, por testamento, por disposicin
legal.
Los derechos de los condminos son los mismos que corresponden al propietario,
con la salvedad de que, por encontrarse la propiedad repartida, ese derecho est limitado,
en su ejercicio, a lo que surge del concurso de derechos iguales de los otros condminos.
Ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de los otros, ejercer
sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos
materiales o jurdicos que importen o justifiquen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad; es suficiente la oposicin de uno, solamente, para impedir lo que
la mayora desee realizar. Ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de
los dems, hacer innovaciones en la cosa comn.
El condominio concluye por los mismos medios que el Cdigo Civil enumera
para el dominio: y adems, por la particin. Esta ltima puede ser: judicial, extrajudicial,
mixta.

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abogaca a distancia

ap)

actividad de proceso

Lea atentamente el articulado de la parte estudiada hasta aqu del Cdigo


Civil y responda la siguiente pregunta :
<

El condominio: puede originarse en los casos en que se prolonga una divisin


hereditaria?

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abogaca a distancia

aa)

actividad de autoevaluacin

Realice un cuadro sinptico con los aspectos principales de la Unidad,


agregando en los conceptos importantes los artculos del Cdigo Civil pertinentes.
<

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( DESARROLLO )

Condominio con indivisin forzosa


Este concepto se encuentra explicitado de una manera muy clara en el art. 2715
C.Civ.: Habr tambin indivisin forzosa cuando la ley prohbe la divisin de una cosa
comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el
acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el trmino
de cinco aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe
ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos.

Indivisin forzosa de origen extralegal


La indivisin convenida por los condminos ya sea impuesta por el donante o
testador u otorgada por el juez por nocividad de la particin est prevista por el Cdigo.
Asimismo la ley 14394 nos brinda otros supuestos de indivisin concernientes a bienes
hereditarios.
El art. 2693 establece: Los condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida a derecho de pedir la divisin, pero les es permitido convenir en la suspensin
de la divisin por un trmino que no exceda de cinco aos, y de renovar este convenio
todas las veces que lo juzguen conveniente.
El codificador fomenta los medios tendientes a la disolucin del condominio,
prohbe a los copropietarios renunciar indefinidamente al derecho de pedir la particin,
permitiendo solo hacerlo por un plazo que no exceda de cinco aos, pero que puede
renovarse todas las veces que se quiera.
La renovacin puede ser convenida por los condminos antes del plazo
establecido, pero en este caso el nuevo perodo debe ser contado a partir de la fecha de
la celebracin del nuevo acuerdo.
No se puede acordar la renovacin automtica, porque implicara una indivisin

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por un lapso mayor al establecido, debiendo existir unanimidad absoluta, ya que la


oposicin de uno solo de los condminos basta para que deban mantenerse las normas
de Derecho comn u ordinario. Si el plazo fijado fuera incierto, no se hubiera fijado o
fuera mayor a cinco aos, se considerar el plazo fijado por el Cdigo.

Impuesta por el donante


El art 2694 expresa: cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido
por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que
la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. El donante o
testador est facultado a imponer la prohibicin de solicitar la particin tambin por un
plazo que no exceda de cinco aos, por lo tanto lo referente al art. 2693 resulta aplicable
a este supuesto.

Otorgada por el juez por nocividad de la participacin


Cuando la particin fuera nociva por cualquier motivo el juez est facultado
por el Cdigo -art. 2715 in fine- a demorarla, quedando sta en suspenso, siendo la situacin
de los condminos anloga a la de quienes pactaron la indivisin o se estn sujetos a una
clusula testamentaria.
El Cdigo quiere evitar que la particin ocasione perjuicios, como podra suceder
en ocasiones extraordinarias como ser crisis econmicas, guerras, etc.

Impuesta por el testador o el cnyuge suprstite o convenida por los


herederos -ley 14.394Los Cdigos modernos contienen normas tendientes a evitar los perjuicios que
pueden ocasionar la consagracin de un principio tan amplio como el establecido por el
art. 3452, que faculta a los herederos o sus acreedores a pedir la particin de la herencia en
cualquier momento, y por cualquier parte que correspondiera por pequea que sta fuera.
La ley 14.394 introdujo una importante modificacin al permitir que sea dejado
de lado el principio del art. 3452, pudiendo distinguirse los siguientes casos de indivisin:
a) Impuesta por el testador: segn el art. 51, el testador est facultado para
imponer a sus herederos la indivisin por un plazo no mayor de diez aos,

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pudiendo ste extenderse hasta tanto todos los herederos alcancen la mayora
de edad, si los bienes fueran establecimientos que constituyan una unidad
econmica. Sin embargo, existiendo circunstancias graves o razones
valederas, el juez puede autorizar la particin total o parcial, sin esperar el
vencimiento del plazo de indivisin.
b) Acordada por los herederos: el art. 52 dispone que los herederos pueden
pactar la indivisin por un plazo no mayor de diez aos, renovables por
igual lapso. Como en el caso anterior, el plazo se duplica, pero se faculta a
los herederos a solicitar la divisin antes del vencimiento, cuando tuvieren
causas justificadas, estando tambin permitido convenir una particin
temporaria de uso y goce de los bienes.
c) Impuesta por el cnyuge suprstite: segn el art. 53, ste est autorizado a
imponer la indivisin por un plazo no mayor de diez aos, cuando se tratare
de un establecimiento que constituya una unidad econmica, siempre que hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cnyuge suprstite,
o sea casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal
formada por el causante, siempre que haya sido residencia habitual de los esposos. El juez puede autorizar el cese de la indivisin antes del vencimiento si
existieran causas graves o de manifiesta utilidad econmica. El propsito
tuitivo del hogar conyugal nsito en el art. 53 est contemplado en el art.
3573 bis. El art. 54 determina que la indivisin solo puede ser opuesta a
terceros a partir de su inscripcin en el registro, cuando los acreedores no
tengan facultad ejecutoria sobre el bien indiviso ni sobre porcin ideal. En
cuanto al cobro de sus crditos, el art. 55 establece que estos podrn ser
satisfechos solamente con las utilidades de la explotacin que correspondiere
al deudor respectivo.

Indivisin forzosa de origen legal


El art. 2715 en su primera parte dice que sta tiene origen cuando es impuesta
imperativamente por la ley, quedando comprendidos los condominios: de muros, por
confusin de lmites, y sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso
comn de dos o ms heredades.
El art. 2710 nos dice: habr indivisin forzosa cuando el condominio sea sobre

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cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades


que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la
divisin. El Cdigo supone la existencia de dos propiedades exclusivas y una tercera
afectada al uso comn e indispensable para las primeras, como podra ser el caso de un
inmueble cuyos comuneros dividen, pero dejando una parte para el uso comn. Puesto
que se trata de una cuestin de hecho, corresponder a los tribunales determinar si la
cosa comn es o no un accesorio indispensable.

Naturaleza jurdica
La naturaleza jurdica de esta situacin se ha debatido doctrinariamente, pues
segn una corriente, nos encontraramos ante una servidumbre de indivisin. Segn el
art. 2711, esta calificacin es equvoca porque la indivisin forzosa constituye menos
una carga impuesta a la cosa indivisa que una simple restriccin a la facultad de demandar
la particin, de modo que puede conducir a consecuencias errneas. Si bien es verdad
que el uso de la cosa comn se restringe a la utilidad que pueden obtener las heredades
en cuyo inters ha sido dejada indivisa, no es una razn para sostener que se ejerce el uso
a ttulo de servidumbre, la cual supone la existencia de un derecho real sobre cosa ajena,
y la cosa accesoria pertenece en comn a los dueos de las heredades principales (Ver
nota al art. citado). Estamos, entonces, ante un derecho real sobre cosa propia, resultando
la idea de la servidumbre incompatible con el principio nemini res sua servit. Por lo
tanto, atento que hay copropiedad y no servidumbre, las consecuencias son las siguientes:
a) El condominio no se extingue por el no uso; las servidumbres; ya sean reales
o personales, estn sujetas a dicha causal de extincin (art. 3059).
b) El dominio puede adquirirse por prescripcin, las servidumbres nicamente
son usucapibles cuando son continuas y aparentes (art. 3017).
c) El condominio puede defenderse por acciones posesorias y por las acciones
reales reivindicatorias y negatorias.
d) Los derechos que se reconocen a los condminos son mayores que los del
titular de una servidumbre.
De conformidad a la postura adoptada por el art. 2711, nos hallamos ante un
condominio.

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Derechos de los condminos


Debido a la indivisin forzosa, son ms amplios que los que corresponden en el
condominio ordinario, de tal modo que puede ser utilizada la totalidad de la cosa comn y
sus diversas partes por cada condmino, como si se tratara de una cosa que le pertenece exclusivamente, pero bajo la condicin de no hacerla servir para un uso distinto del que le fuera
destinado y no atentar contra el derecho igual y recproco de los otros comuneros (art. 2712),
de modo que pueden actuar sobre la cosa comn como si fuera propia, no correspondiendo
las restricciones de los arts. 2680 y 2681, pero quedando sujetos a dos condiciones:
<

Respetar el destino impuesto a la cosa comn.

<

No afectar el derecho igual de los otros condminos.

El destino surgir de lo convenido entre los interesados, pero en su defecto, se


considerar la naturaleza misma de la cosa y el uso al que ha sido afectada.
La cosa comn slo puede ser usada para responder las necesidades de las
heredades.
Con respecto a la amplitud de facultades reconocidas, la doctrina menciona
algunos ejemplos, como el del copropietario de un patio comn que le est permitido
levantar construcciones, abrir puertas y ventanas, arrojar aguas pluviales y an las de
uso domstico, siempre que la disposicin del lugar lo permita, como as tambin instalar
en el subsuelo del patio canales de agua, caeras de gas, conductores elctricos, etc.
pero no podr efectuar trabajos que tornaren dificultoso o imposible el acceso a los
dems. Respecto a las facultades jurdicas, la normativa consiste que cualquier acto que
se lleve a cabo sobre cosa comn tiene la misma disposicin sobre la cosa privativa, no
pudiendo, por lo tanto, enajenar un lugar comn sin disponer al mismo tiempo de la
heredad en cuyo beneficio ha sido instituida la comunidad, por la necesidad absoluta
que constituye la base de la existencia.

Obligaciones de los condminos


Se considera que cada uno de ellos debe atender a los gastos de reparacin y
conservacin de la cosa comn, en proporcin a su inters. Segn el art. 2685, no debe
reconocerse el derecho de abandono, puesto que sera inadmisible que el fundo principal
se viera privado de la cosa accesoria que le es indispensable para su utilizacin.

derecho civil IV - reales

tomo 1

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Condominio de muros, cercos y fosos


Es indivisin forzosa, segn anticipa el art. 2716. El tema es tratado en el Cdigo
en un captulo especial, dado la trascendencia que tiene la medianera, considerada un
condominio por Vlez Srsfield. El cdigo Napolen, inspirado en el Derecho
consuetudinario, enfoca el rgimen de los muros, cercos y fosos dentro del captulo
destinado a regular las servidumbres establecidas por la ley para utilidad de los particulares,
considerndolo servidumbre legal de medianera.

Medianera
El rgimen jurdico de la medianera es complicado. La doctrina considera
equivalentes los trminos pared y muro, siendo ambas palabras usadas indistintamente.
Pared divisoria, separativa o lindera es denominada genricamente a la que
separa o divide dos propiedades contiguas.
Desde el punto de vista fsico del emplazamiento de la pared, la misma puede
ser: encaballada, cuando est edificada parte sobre el terreno de uno de los propietarios
colindantes y parte sobre el terreno de otro, coincidiendo el eje con la lnea divisoria de
ambos fundos; o contigua: cuando la pared est totalmente asentada sobre el terreno de
uno de los propietarios linderos, de modo que el filo coincide con el lmite de separacin
de ambos predios.
Tambin puede ser privativa o medianera si se considera la titularidad del
dominio en vez del emplazamiento, siendo privativa cuando perteneciere de manera
exclusiva a uno de los propietarios.
Medianera es cuando estuviera edificada en un condominio de indivisin
forzosa, existente entre las dos heredades y sobre terreno de asentamiento.

Concepto legal de muro medianero


El art. 2717 establece: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las
heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las
dos heredades.
Esta definicin inspirada en Pothier, fue modificada por Vlez Srsfield, quien

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suprimi su ltima parte, donde se contemplaba el caso ms frecuente del nacimiento


de la medianera, cuando un propietario ha hecho construir la pared a su costa sobre el
limite de la heredad, y un vecino adquiere de l la comunidad mediante el correspondiente
reembolso o por prescripcin. Se ha objetado la definicin muro medianero por
considerarse demasiado restringida, dado que la separacin puede ser mediante fosos,
cercos, rboles, acequias, etc.

El cerramiento
Siguiendo la opinin de Beatriz Arean, en las propiedades urbanas, ha sido
impuesto el cerramiento por diversas razones, como ser el embellecimiento de las
ciudades, la proteccin de la privacidad, la disminucin de las querellas de vecindad, y
principalmente evitar la existencia de terrenos baldos y abiertos.
El cerramiento constituye una obligacin, como as tambin una facultad derivada del carcter excluyente del dominio, por la que el propietario tiene el derecho de
excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la cosa, pudiendo encerrar sus heredades
con paredes, cercos o fosos, de acuerdo a las reglamentaciones policiales (art. 2516).
Segn el art. 2726: todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino
a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas
de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas que estn situadas en
el recinto de un pueblo o en los arrabales. Para la aplicacin de este art. deben existir las
siguientes condiciones:
a) Tienen que ser heredades contiguas, ya que las paredes sirven para el
encerramiento o divisin de aqullas: no habra obligacin si las propiedades estuvieran
separadas por un camino pblico.
b) Las heredades tienen que encontrarse adentro de un pueblo o en su periferia,
incluyendo los suburbios o arrabales: esto ltimo debe entenderse en sentido amplio, y
ser el juez quien deba resolver con su criterio en cada caso. Empero, no debe olvidarse ni
por un instante que la obligacin de cerramiento existe sol en dichos sitios, y no fuera de ellos.

c) La pared debe contar con ciertos requisitos relativos a la altura, espesor y


materiales empleados: 3 metros de alto, 0.433 metros de espesor, de acuerdo al art.
2725.

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Sentido y alcance del cerramiento: por lo que ya vimos, el cerramiento es


una facultad o derecho de los copropietarios, y tambin, en algunos casos puntuales,
una obligacin (art. 2726). Ahora bien, la denominacin de forzoso, implica que el
incumplimiento de dicha obligacin puede acarrear sanciones por parte del Estado, como
por ejemplo la clausura? Entendemos que no, porque el Estado no est facultado para
intimar a los particulares a realizar construcciones o edificar en sus propiedades, pero
podr darle la razn al otro vecino cuando le exija el pago de la mitad del muro en
cuestin; ya que, de no hacerlo, por el art. 2727 sabemos que renunciar a la medianera
y ser constreido a ceder su parte el terreno.
Medianera urbana: este concepto se halla explicitado en el art. 2725: el
que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que se construya sobre el terreno del vecino,
con tal de que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su
espesor no exceda de 18 pulgadas. 18 pulgadas es 0,433 metros. El Cdigo favorece al
primero en construr en un espacio en el que hasta ese momento no se hizo nada,
otorgndole el derecho de levantar la mitad del muro sobre el terreno del vecino, con los
siguientes requisitos: que sea en espacios abiertos o terrenos baldos; que se encuentre
en pueblos o en sus aledaos; que la pared sea de piedra o ladrillo; que las medidas de
alto y espesor sean las que mencionamos antes.

Obligacin de contribuir al cerramiento y a su conservacin


El cerramiento que impone el art. 2726 puede cumplirse con una pared que
rena los requisitos de las reglamentaciones municipales, o bien por el art. 2729.

Pared de cerramiento contigua


De acuerdo a lo establecido por el art. 2728: el que hubiere construido en un
lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de
encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y
del terreno en que se hubiese asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la
pared divisoria, por lo tanto, esta pared es privativa desde el punto de vista jurdico,
pero susceptible de convertirse en medianera en los siguientes casos:
<

Cuando el vecino lindante desea adquirir la medianera (art. 2736).

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<

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Cuando el vecino utiliza la pared, debiendo reembolsar la mitad del valor de


la misma y del terreno sobre el cual se asienta.

Por todo lo expuesto, la pared de cerramiento contigua es privativa, pero puede


llegar a convertirse en medianera cuando el vecino ejercita la facultad de adquirir la
medianera, o cuando el dueo de la pared le reclama el reembolso, pudiendo ocurrir
esto ltimo slo cuando han mediado actos de utilizacin efectiva, a partir de la cual
empieza a correr el plazo de la prescripcin liberatoria, que ser decenal a falta de un
plazo especial, y habiendo transcurrido los diez aos sin que el vecino haya efectuado el
reclamo, por aplicacin de los principios generales, la obligacin prescripta queda reducida
a la categora de obligacin natural, segn lo expresa el art. 515.
<

Cuando el vecino utiliza la pared comportndose como coposeedor con


animus domini,
domini durante el tiempo requerido por el Cdigo. Al realizarse
los actos de utilizacin efectiva comienza a correr la prescripcin liberatoria
de la accin personal de reembolso, pero simultneamente se produce el
inicio del plazo para la usucapin, que culminar a los diez o veinte aos.

Pared de cerramiento encaballada


Puede ser construida asentndola directamente sobre las dos propiedades
linderas o requiriendo al vecino para que contribuya.
<

Construccin previo requerimiento al vecino: tratndose de una pared


encaballada, el vecino que desea efectuar su elevacin puede previamente
requerir contribucin a su lindero, si hubiera acuerdo, la pared tendr carcter
de medianera; si el vecino no quisiera contribuir, puede ejercitar la facultad
de abandonar que le otorga el art. 2727, cediendo la parte del terreno sobre
el que asienta la pared, y el vecino beneficiado tiene derecho de exigir que el
negocio jurdico se instrumente mediante escritura pblica, quedando los
gastos a cargo del renunciante, el cual podr adquirir la medianera en el
futuro, reembolsando la mitad del valor de la pared y adquiriendo el terreno.

previo en este caso es problemtico deter< Construccin sin requerimiento previo:


minar cundo nace la medianera, existiendo varias teoras, como ser la teora

del condominio, expuesta por primera vez por Gastn Tobal, quien considera
que hay tres clases de muros divisorios: exclusivos, comunes y medianeros.

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El muro comn o en condominio es el que se levanta sobre la banda colindante


de las dos heredades a costa de uno de los dueos o de ambos, o bien el que fue exclusivo
por haberse levantado en terreno de uno, y perdi ese caracter porque el otro le compr
la mitrad del terreno y abon el importe de la mitad de su costo. En consecuencia, el
muro comn es el gnero y el medianero la especie.
Entonces, el muro comn o en condominio ser medianero cuando el vecino
pague la mitad de su costo a la persona que tom a su cargo la construccin; ste ltimo
tiene solo una accin personal de reembolso que prescribe a los diez aos contados a
partir de que se hizo la pared, si transcurrido ese lapso no se efectiviz el pago, el derecho
creditorio se extingue. El derecho real se adquiri con la construccin; por ende, hay que
recurrir a la prescripcin adquisitiva.
Otra teora es la de la propiedad del constructor, que se convirti en
mayoritaria. Por ella, la pared edificada es de propiedad exclusiva del vecino que la
levant aunque se encuentre una parte en terreno propio y la otra en terreno del
vecino. Nos encontramos frente a una restriccin al dominio, ya que el vecino debe
soportar el uso de una parte de su inmueble por el que construy la pared; esto choca
con el derecho de superficie (art. 2614), y con el art. 2519: el propietario del suelo
tambin lo es de todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en su espacio
areo y en su profundidad. Ergo, no pueden existir dos propiedades yuxtapuestas, y el
dueo de la tierra no lo puede ser de lo construido. Empero, por el art. 2718 tenemos
que una pared que separa dos edificios se presume medianera en toda su altura hasta
donde concurre la menos alta; la parte que sobresale, se presume que pertenece al
propietario del inmueble ms alto.
Otra teora es la de la expropiacin: por ella, el derecho de asentar el muro el
cerco sobre el terreno contiguo importa una expropiacin a favor del edificador.
Prueba en materia de medianera: el condominio de muros es un derecho
real inmobiliario, pero el Cdigo no exige la escritura pblica para instrumentar el ttulo
adquisitivo, en vez de lo cual ha implementado un sistema de presunciones, considerando
lo difcil que se torna, en la prctica, la produccin de la prueba en los temas de medianera.
Sabemos, por el art. 2718, que: toda pared o muro que sirve de separacin de dos
edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos
elevado. La parte que pasa la extremidad de esta construccin, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumen-

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tos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la
pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
Aqu hay dos presunciones: la de medianera, y la de privacidad, porque la parte
que sobresale pertenece al dueo ms alto (resulta lgico, ya que esa parte ya no divide
edificios). Por el art. 2719 sabemos que si el muro no separa edificios, sino patios, jardines,
etc., no se presume la medianera.
La carga de la prueba recae sobre la parte que alega la medianera, y, en general,
se admite cualquier tipo de prueba.
Prueba contraria a las presunciones: las presunciones de marras lo son
iuris tantum,
tantum por ende, nuestro Cdigo reglamenta con qu elementos se las puede
refutar: instrumentos pblicos o privados (art. 2720); signos materiales (arts. 2718 y
2721, la existencia de seales en la pared hace caer la presuncin de medianera, pero no
est especificado cmo deben ser dichos signos ni qu requisitos deben reunir, por lo
que quedan librados al criterio judicial).
Adquisicin de la medianera: todo propietario de una finca que linde con
una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la
extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad
hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared,
como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la
mitad del valor del suelo sobre el que se construy; la adquisicin no puede limitarse a
una porcin del espesor de la pared; si slo quiere adquirir la porcin de la altura que
deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus
cimientos. El valor computable de la medianera es el de la fecha de la demanda o
constitucin en mora. La facultad de adquisicin est basada en la equidad puesto que si
el dueo se opusiera a la venta, el vecino debera levantar una pared yuxtapuesta
totalmente intil, con la consiguiente prdida de terreno y de dinero. En sntesis, el
objetivo de esto es que no se levanten paredes intiles, adems de brindarle seguridad a
los habitantes y un aspecto ms agradable a las ciudades. Cul es la naturaleza jurdica
de la facultad de adquirir la medianera? Por un lado, se piensa que hay una restriccin al
dominio basada en las relaciones de vecindad (el vecino debe resignar la propiedad
exclusiva de la pared cuando el lindero se lo requiera); por otro, se tratara de una
expropiacin fundada en el inters colectivo, que exige en este caso el sacrificio del
dominio, an cuando no concurran todos los requisitos propios de dicha figura. Para la

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postura mayoritaria, hay un supuesto de compraventa forzosa. Ahora bien: quines


pueden adquirir? Para empezar, el propietario, porque el comprador se convertir en
condmino y la pared medianera es un accesorio, como lo accesorio sigue la suerte de lo
principal, para ser dueo de lo accesorio, es menester ser dueo de lo principal. Sabemos
por el art. 2736 que todo propietario tiene derecho a adquirir la medianera, tambin
puede hacerlo el condmino. Por dicho artculo, el adquirente de la medianera est
obligado a reembolsar la mitad del valor de la pared, y la mitad del valor del terreno
sobre el que ella se ha asentado. En cuanto al precio, como la medianera configura una
compraventa forzosa, corresponde que lo abone el comprador, y el valor es, justamente,
el de la pared y no el costo de la construccin. Respecto de la fecha en la que debe fijarse
ese valor el Cdigo no dice nada: hasta la reforma el 68 el tema no tena solucin; sta
determin que es a la fecha de interposicin de la demanda, cuando queda exteriorizada
la voluntad del dueo de la pared, en el sentido de obligar al vecino a la adquisicin de la
medianera.
El art. 2730 se refiere a los derechos y obligaciones de los condminos: la
medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que
no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no estorbe el ejercicio de
iguales derechos para el vecino. Se observan algunos lmites: el muro debe usarse de
acuerdo con su naturaleza; no deben causarse deterioros en la pared; no debe estorbarse
el ejercicio de los mismos derechos por parte del otro condmino. Los artculos 2731,
2733 y 2735 dicen qu es lo que se puede hacer en la pared: adosar construcciones,
empotrar vigas, caeras, escaleras, hacer el cao de una chimenea, abrir nichos o armarios
que pueden sobrepasar la mitad del espesor de la pared, pero sujeto a la condicin de no
afectar su solidez o perjudicar de otro modo el ejercicio de igual derecho por parte del
otro condmino; aumentar la altura de la pared a su costa (art. 2732), reconstruir en
toda su extensin la pared existente cuando no puede soportar la altura que se le quiera
dar, considerando el excedente del espesor del terreno del que la reconstruye (art. 2733);
adquirir la medianera de la parte alzada por el vecino que no contribuy a la
reconstruccin (debe reembolsarse la mitad de los gastos de la parte sobreelevada y no
el valor, por cuanto el muro se desvaloriza con el transcurso del tiempo). Con respecto a
las obligaciones, el art. 2722 dispone que los copropietarios del muro medianero tienen
a su cargo todos los gastos que demande su reparacin o reconstruccin, en virtud de la
situacin en la que se encuentra, es decir, cuando no puede cumplir con el fin que condujo
al nacimiento del condominio, lo que importa una cuestin de hecho. La regla general
en materia de reparacin de un muro medianero es que un condmino puede constreir

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al otro a reconstruir el mismo, para que demuestre una firmeza inconmovible, para los
fines preestablecidos. Como es una obligacin propter rem puede liberarse por medio
del abandono, con arreglo al art. 2723, con los siguientes recaudos ya cumplidos: que el
muro no forme parte de un edificio del renunciante, que la reparacin o reconstruccin
no haya llegado a ser necesaria como consecuencia de un hecho del que se quiere liberar.
En lo relativo a los lmites, el art. 2737 establece las siguientes prohibiciones: bajar la
altura de la pared, aunque se puede elevar, disminuir el espesor, ya que se podra
comprometer la solidez, realizar aberturas sin el consentimiento del otro copropietario,
pudiendo pedirse la supresin de las que existan antes de realizarse la medianera, de
conformidad al art. 2740.
Condominio por confusin de lmites: dos fundos pueden estar separados
por medios naturales o artificiales: un monte, un lago, una arboleda; stos son fijos, en
principio; en el segundo supuesto, fosos, alambrados, cercos, mojones, etc, stos son
removibles y desplazables: pueden desaparecer en un momento dado, apareciendo un
repentino vaco entre los copropietarios acerca del modo o procedimiento demarcatorio
de los lmites; aqu nace el llamado condominio por confusin de lmites, que requiere
los siguientes elementos: que las dos heredades sean colindantes o contiguas; que se
trate de predios rsticos; que los lmites estn confundidos, o sea que no se los puede
determinar. La solucin nos la proporciona el art. 2746: el que poseyere terrenos cuyos
lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, reptase condmino
con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se
investiguen y demarquen. El efecto que produce este condominio es el de facultar a
cada uno de los condminos para pedir que los lmites confusos se investiguen y
demarquen. Justamente, la accin de deslinde se utiliza para fijar definitivamente un
lmite, con exactitud desde el punto del inicio hasta el del fin. Estamos, entonces, frente
a un condominio impuesto por la ley y sin el acuerdo de los copropietarios, pero que no
es perpetuo, porque una vez que se cumple su objetivo, finaliza. Bibiloni dice que esta
accin no genera propiedad en comn, dado que no existe zona intermedia que
pertenezca a los dos vecinos; no ha hay litigio y estn de acuerdo (con sus lmites, slo
quieren remarcarlos); sera, por lo tanto, un condominio sin copropiedad, en el que no se
busca dividir lo comn, sino deslindar lo exclusivo: cada uno reclama lo que le pertenece.
Accin de deslinde y accin reivindicatoria: es menester que haya un
estado de incertidumbre respecto del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria
de las vecindades. Ese estado existe cuando en el terreno no hay lnea, o hay una que no
est basada en los ttulos o antecedentes del caso. Distinto es si los vecinos difieren so-

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bre la fijacin de la misma: all corresponde una accin reivindicatoria, dado que lo que
se reclama es, ni ms ni menos, que una parte X de terreno (art. 2747). De este modo,
entendemos que queda claro para qu sirve cada una de las acciones. Es importante
destacar que en la ltima las partes deben ofrecer y producir prueba, en cambio, en la
des deslinde, el juez fija la lnea conforme a su criterio Cundo procede una accin de
deslinde?
Tiene que haber una confusin de lmites entre: predios contiguos o colindantes
(evidentemente, no estamos ante este supuesto si las dos heredades estn separadas por
un camino pblico, una calle, un ro, etc.); predios rsticos (no hay una concepcin
conteste en la doctrina acerca de ellos: es rstico si no est edificado, y urbano en caso
contrario).
Posesin en extensin mayor a la del ttulo: sabemos, por el art. 2751,
que la posesin de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan los ttulos,
no aprovechan al que la ha tenido; aqu, el codificador ha querido significar que no
procede en este caso la usucapin breve, de tal manera que se requiere el transcurso de
veinte aos para adquirir el dominio del terreno en cuestin. Con respecto a los gastos y
formas del deslinde, estn regulados por el art. 2753: el deslinde de los terrenos puede
hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura pblica.
Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes
que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y, si
fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada,
servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a
tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten
volver sobre una convencin. El proceso de deslinde est reglamentado por los arts.
674 y 675: el juez designa de oficio un agrimensor, que practica la mensura, se da traslado
a las partes para que la objeten, luego de lo cual el juez dicta sentencia; los gastos se
dividen entre las partes en proporcin a la extensin de tierra que corresponde a cada
una. El juez puede fijar una lnea distinta a la presentada por el agrimensor.

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sf)

sntesis final

Condominio es el derecho real de propiedad, que pertenece a varias personas,


por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Entonces, cada condmino
est facultado para enajenar y vender su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla
enajenar y vender antes de la realizacin de la divisin entre los comuneros. Estamos
frente a una institucin que siempre tuvo mucha importancia; aunque en la actualidad
ello se debe a la vigencia de la Propiedad Horizontal, que se estudiar en el prximo
captulo. Se llama condmino a cada uno de los dueos en comn y proindiviso de una
cosa mueble o inmueble; equivale a condueo, es decir, compaero de otra persona
en el dominio o seoro de una cosa (Manuel Ossorio).
El condominio por confusin de lmites tiene lugar en relacin a los propietarios
cuyos lmites estuvieren confundidos con los del terreno de un tercero colindante; esta
situacin permite a cada uno de los condminos pedir el deslinde de sus respectivos
terrenos, a travs de la accin de deslinde.
El condominio por indivisin forzosa se da en los supuestos de cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a
diversos propietarios, sin que a ninguno de ellos le sea posible exigir la divisin; los
derechos que corresponden a los condminos no representan una servidumbre, sino un
condominio.
Se llama Medianera al condominio que, segn la legislacin argentina, se ejerce
por los propietarios colindantes sobre muros, cercas y fosos, y del cual se derivan derechos
y obligaciones recprocos, establecidos por la ley. Para el Cdigo Civil espaol, se trata de
una servidumbre. En consecuencia, se llama medianero a cada uno de los propietarios
de una medianera. Deslinde es la determinacin de los lmites entre fincas colindantes;
amojonamiento es la colocacin de mojones o seales para determinar realmente
esos lmites. En los casos de confusin de lmites, los propietarios gozan de la accin de
deslinde, como ya se dijo, a fin de someter el conflicto a la decisin del juez. Para que esta
accin prospere es menester que se trate de predios rsticos; que sean contiguos; que
haya una confusin de lmites real; que los predios pertenezcan a propietarios distintos.

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ap)

actividad de proceso

Realice una bsqueda en la jurisprudencia que tenga a su alcance del fallo CN


Civ, Lpez Cabana Manuel c/ Propietarios Necochea 1232/34, de fecha 22 de septiembre
de 1978, y comente qu nos dice la Justicia argentina respecto de la depreciacin
monetaria, con relacin a la fijacin del monto de la condena en la accin por cobro de
medianera.

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gl )

glosario

Quorum: genitivo plural del relativo latino qui, que significa literalmente
de los cuales. En un tiempo se us slo con referencia a organismos pblicos, pero
actualmente se emplea en relacin a cualquier organismo colegiado, para indicar el
nmero mnimo de miembros cuya asistencia es considerada necesaria para que pueda
deliberar vlidamente y adoptar desiciones.
<

Nemine res rua servit: aforismo jurdico romano: nadie es servidor de


una cosa suya. Se aplica de modo inmediato para negar las servidumbres entre fincas de
un mismo propietario, cuanto antes las hubiera entre las mismas, pero de distintos
propietarios.
<

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af)

actividad final

Responda las siguientes preguntas:


1) Cuando el objeto del condominio recae sobre una universalidad de hecho,
el derecho del condmino se aplica al todo, en la medida de su parte indivisa,
o sobre una cantidad determinada de esas cosas?
2) Puede un acreedor embargar judicialmente y solicitar la subasta de una
parte indivisa de un bien inmueble de su deudor?
3) Puede un condmino pedir la divisin de la cosa comn? En qu momentos
y en qu casos?
4) Explique sucinta y concretamente si un condmino puede levantar un muro
medianero, cmo, en qu casos, de qu modo, y qu puede reclamarle a la
otra parte?

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tp)

trabajo prctico

Con los contenidos expuestos en la presente unidad confeccione una monografa


complementando el desarrollo de la temtica con la bibliografa ofrecida.

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ib)

integracin bibliogrfica

<

Conteste las siguientes preguntas, despus de leer el texto intercalado a


continuacin de ellas:

1) Qu teoras se han formulado acerca de la naturaleza jurdica del


condominio?
2) Explique qu entiende por cuota parte o parte indivisa.

<

Manual de Derechos Reales, de Guillermo Borda, pginas 282-284.

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Derechos Reales, de Miguel Laquis, Lily Flah y Miriam Smajevsky, tomo


5, pginas 80-83.
<

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u5
unidad cinco

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( UNIDAD V )

Mencin sinttica de los contenidos


<

Derechos intelectuales. Naturaleza jurdica. Producciones autorales


protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares y facultades. Registro de la
produccin intelectual. Actuaciones judiciales consecuentes.

<

Derecho de aguas. Mar territorial, plataforma continental, aguas pluviales,


ros, lagos, vertientes: rgimen jurdico. Aguas subterrneas. Sepulcros.

<

Regmenes tuitivos. Bien de familia. Supuestos de indivisin forzosa


contemplados por el art. 51 de la ley 14.394 para bienes de origen hereditario.
Estudio especial.

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oa)

objetivos de aprendizaje de la unidad

<

Adquirir un conocimiento adecuado acerca de la propiedad intelectual,


las inscripciones registrales, derechos y obligaciones consecuentes, y acciones
judiciales posibles.

<

Familiarizarse con la normativa legal aplicable.

<

Interiorizarse del rgimen jurdico de las aguas, mar, ros, lagos, etc.;
asimismo, de los sepulcros y de los regmenes tuitivos. Especial referencia al
tema del Bien de Familia.

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( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD V )

Naturaleza jurdica
Producciones autorales protegidas
Derechos
intelectuales

Titulares
Contratos para su explotacin econmica
Duracin del derecho: Registro de la Propiedad Intelectual

Rgimen legal
Mar territorial

Derecho
de aguas

Aguas interiores: ros, lagos, etc.


Aguas subterrneas

Sepulcros
Nuevas
manifestaciones
de la voluntad

Regmenes tuitivos: bien de familia


Normativa legal vigente

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ai)

actividad introductoria

<

Realice una lectura detenida y meditada de la ley 11.723 y elabore sus


conclusiones acerca de la misma en forma de cuadro sinptico.

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( DESARROLLO DE LA UNIDAD V )

Derechos intelectuales
Lo primero que hay que tener en cuenta, es que los derechos intelectuales no
conforman una especie, ni subespecie, ni desprendimiento de los derechos reales, sino
que constituyen una categora especial. Empero, tradicionalmente se los ha tratado junto
con los derechos reales, debido a dos factores: primero, que hay un sector importante de
la doctrina que entiende que son, efectivamente, derechos reales, y segundo, porque,
tienen una vinculacin mayor con stos que con los personales.
Siguiendo a Guillermo Borda, en realidad, abarcan no solamente los emergentes
de una obra artstica o cientfica, sino que tambin comprenden los derechos de invencin
y las marcas de fbrica.
En la antigedad la explotacin econmica de la produccin artstica
corresponda a sus autores, ya que los escultores, pintores y artesanos podan vender sus
obras en cambio, la literatura estaba limitada, puesto que su reproduccin era manuscrita,
y los escritores deban depender de su propia fortuna o de algn mecenas, circunstancia
que cambi con la invencin de la imprenta, que permiti la divulgacin masiva de las
ideas, lo cual signific un peligro para el Estado, por lo que la Corona concedi un privilegio
para publicar la obra previamente censurada. La Revolucin Francesa establece la libertad
de prensa, surgiendo la denominacin de propiedad intelectual. Simultneamente se
produce el maquinismo y la gran industria, dando lugar a la valorizacin econmica de
los inventos cientficos y tcnicos, extendiendo la figura jurdica de los derechos
intelectuales a los inventores.
Existe una controversia sobre la naturaleza jurdica de los derechos
intelectuales, los cuales para un sector de la doctrina constituyen una propiedad, un
derecho de carcter absoluto y oponible a toda la comunidad, dndole caractersticas
de derechos reales.
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Segn otro criterio actualmente predominante en la doctrina universal, los


derechos intelectuales no son reales ni personales, sino que tienen naturaleza sui generis
generis,
o sea que corresponden a una categora distinta, pudiendo definirse como un derecho a
la explotacin econmica de la obra, agregando al derecho patrimonial de contenido
econmico, el moral, que consiste en la atribucin del autor de proclamar su autora,
mantenerla en el anonimato, publicarla o destruirla.
El art. 1 de la ley 11.723 dice: a los efectos de la presente ley, las obras
cientficas, literarias y artsticas comprenden los escritos de toda naturaleza y extensin,
las obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales, las cinematogrficas,
coreogrficas y pantommicas, las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura,
modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercia y a la industria, los impresos,
planos y mapas, los plsticos, fotografas, grabados, y discos fonogrficos, en fin. Toda
produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de
reproduccin. La jurisprudencia resalta que no slo las producciones cientficas, literarias
y artsticas estn protegidas, sino tambin todas las que signifiquen una creacin
intelectual novedosa y original, presuncin juris tantum por su inscripcin en el Registro.
La inscripcin en el Registro de la Propiedad Intelectual es ineludible, segn la
ley 11.723 para la proteccin de los derechos, y su art. 63 establece que su omisin tiene
como consecuencia la suspensin del derecho de autor, siendo su inscripcin posterior
vlida, sin perjuicio de las publicaciones o reproducciones efectuadas con anterioridad a
la inscripcin. El derecho de autor nace junto con la obra y desde ese momento debe ser
protegido
Segn la Convencin de Ginebra (decretoley 12.088/1957), la exigencia de
depsitos o registros contenida en las legislaciones internas de los pases signatarios se
ver cumplida con la publicacin de la obra que lleve el smbolo C dentro de un crculo,
acompaado del nombre del derecho y el ao de la primera publicacin (art. 111),
quedando as en claro que los autores extranjeros que publiquen en su pas de origen
estn protegidos en el nuestro sin necesidad de inscribirse en el Registro, lo cual debe ser
concedido tambin a los autores nacionales. Por todo lo expuesto, la inscripcin ha dejado
de ser un requisito ineludible.
La ley mencionada tambin incluye a los discursos o conferencias, ya sean de
carcter poltico, cientfico o literario. En su art. 27 expresa: los discursos polticos o
literarios y, en general, las conferencias sobre temas intelectuales, no podrn ser publicados

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si el autor no lo hubiere expresamente autorizado. Los discursos parlamentarios no podrn


ser publicados con fines de lucro sin la autorizacin del autor. Exceptase la informacin
periodstica.
El art. 28 establece: los artculos no firmados, colaboraciones annimas,
reportajes, dibujos grabados o informaciones en general que tengan un carcter original
propio, publicados por un diario, revista u otras publicaciones periodsticas por haber
sido adquiridos u obtenidos por ste, o por una agencia de informaciones con carcter
de exclusividad, sern consideradas como de propiedad del diario, revista u otras
publicaciones peridicas o de la agencia. Y agrega que las noticias de inters general
podrn ser utilizadas, transmitidas, o retransmitidas. Pero cuando se publiquen en su
versin original ser necesario expresar la fuente de ella.
Segn el art. 29 las colaboraciones firmadas pertenecen a sus autores, los cuales
pueden disponer libremente de su obra, pudiendo celebrar pactos con los diarios revistas
con derecho de publicacin exclusiva, como as tambin cediendo sus derechos.
El Art. 30 determina: los propietarios de las publicaciones a que se refiere el
artculo anterior deben efectuar la inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad
Intelectual para acogerse a los beneficios de la ley.
Respecto a las cartas como obra literaria el derecho intelectual corresponde a
su autor, quien tiene el derecho a publicarlas, y slo despus de su muerte pueden ser
publicadas por sus sucesores, que en caso de ser varios y no llegar a un acuerdo, la cuestin
ser resulta por el juez, y en caso de no existir sucesin, la publicacin es libre (art. 31, 32
y 33).
La ley antedicha contempla el derecho de cita en las obras cientficas o didcticas;
en su art. 10 expresa: cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos,
comentarios, crticas o notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil
palabras de obras literarias o cientficas y ocho compases en las musicales y en todos los
casos slo las partes del texto indispensables a ese efecto. Quedan comprendidas en esta
disposicin las obras docentes, de enseanza, colecciones, antologas y otras semejantes.
En caso de que la obra ajena sea parte principal de la nueva obra, como en las antologas,
los Tribunales podrn fijar en juicio sumario, la cantidad que les corresponda a los autores
de las obras incluidas, de manera proporcional. Toda cita debe mencionar el nombre de
su autor, caso contrario significa plagio; lo que da lugar a la aplicacin de sanciones

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penales, como ser la prohibicin de venta, publicacin o representacin de la obra, la


anulacin de su inscripcin en el Registro de la Propiedad y la reparacin de los daos y
perjuicios ocasionados.
En la actualidad los pases han celebrado tratados recprocos y convenciones
multilaterales para la proteccin de los derechos de autor, siendo la Argentina integrante
de varias organizaciones, extendiendo la proteccin de sus disposiciones a las obras
publicadas en pases extranjeros de autores de diversas naciones que reconozcan el derecho
de propiedad intelectual (art.13). El art. 15 dispone: la proteccin que la ley argentina
acuerda los autores extranjeros no se extender a un perodo mayor que el reconocido
por las leyes del pas donde se hubiere publicado la obra. Si tales leyes acuerdan una
proteccin mayor regirn los trminos de la presente ley.
El art. 31 expresa: el retrato fotogrfico de una persona no puede ser puesto
en el comercio sin el consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de su
cnyuge e hijos o descendientes directos de sos en su defecto del padre o de la madre.
Faltando el cnyuge, los hijos, el padre, la madre, o los descendientes directos de los
hijos, la publicacin es libre. La persona que haya dado su consentimiento puede revocarlo
resarciendo daos y perjuicios. Es libre la publicacin del retrato cuando se relaciona con
fines cientficos, didcticos, y en general culturales, o con hechos o acontecimientos de
inters pblico que se hubieran desarrollado en pblico. Esta disposicin, si bien resulta
extraa en una ley que trata de derechos intelectuales, protege el derecho al respeto y
privacidad de la propia imagen.

Titularidad del derecho


El art. 4 establece que los titulares del derecho intelectual son:
<

El autor de la obra.

<

Sus herederos o derechohabientes.

<

Quienes traducen la obra con autorizacin del autor, la adaptan, refundan,


modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.

Tambin deben ser agregados los cesionarios de los derechos intelectuales.

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Titularidad originaria
Es la que se adquiere por el acto de creacin.
Titularidad derivada
Es la que se adquiere por herencia, cesin, etc.
Concepto de creacin
La creacin artstica, literaria o cientfica no es un acto jurdico sino un hecho al
que la ley atribuye efectos jurdicos.
Personas jurdicas
Las personas jurdicas pueden ser titulares de derechos de autor a ttulo derivado,
puesto que las obras son creaciones del espritu humano. Nuestra ley admite que las
personas jurdicas sean titulares de obras annimas en sus arts. 8 y 28, admitiendo la
titularidad de una persona jurdica en obras como enciclopedias, diccionarios, materiales
escritos o grficos de publicaciones como diarios o revistas, etc.
Fallecimiento del autor
Sucedido este acontecimiento, la obra pertenece a sus herederos; en cuanto al
rgimen patrimonial del matrimonio, la obra intelectual se reputa bien propio del autor,
teniendo carcter ganancial solamente el beneficio percibido durante la vida del autor,
con arreglo al art. 1272 del C.Civ. Si no hay herederos, la obra corresponder por quince
aos al editor responsable.
Obras en colaboracin
Concepto en el caso de que haya convenios especiales, los colaboradores de
una obra disfrutan de derechos iguales; es una disposicin razonable y lgica, que evita
cuestiones enojosas que de otra manera podran presentarse.
En cuanto a las composiciones musicales con palabras, la msica y la letra se
consideran como obras distintas; si son obras cinematogrficas, salvo convenios especiales

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los colaboradores de una obra tienen iguales derechos, considerndose tales al autor del
argumento y al productor de la pelcula; si se trata de una obra cinematogrfica musical
en que haya colaborado un compositor, ste tiene iguales derechos que el autor del
argumento y el productor de la pelcula. Como se sabe, la msica de fondo es una
caracterstica exclusiva del cine moderno, razn por la cual ello no convierte a la obra en
musical, dado que, para que sea as, la msica debe ocupar un espacio central del film,
siendo los temas musicales el centro de atencin del espectador por momentos, y no
slo una cortina de fondo. En cuanto a la facultad de proyectar la pelcula, la tiene el
productor, que puede hacerlo an sin el consentimiento de los autores del argumento y
la msica, independientemente de los beneficios emergentes de la colaboracin.
Con respecto a las traducciones, debemos saber que el traductor de una obra
tiene sobre ella el derecho de propiedad en idnticos trminos que el autor, con la
condicin de que los contratos de traduccin se inscriban en el Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual en el plazo de un ao de su publicacin.
En cuanto a los intrpretes, no son considerados co-autores, pero la ley los
protege con el derecho a una retribucin, que se conviene entre las partes, de lo contrario
la fija el juez, y la facultad de oponerse a la divulgacin de la misma cuando la reproduccin
sea hecha en forma tal que pueda producir grave e injusto perjuicio a sus intereses
artsticos. Si la ejecucin ha sido hecha por un coro u orquesta, este derecho de oposicin
corresponde al director del mismo.
Derechos del titular: el derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria
o artstica, importa para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de
ejecutarla, de representarla y exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de
adaptarla o de autorizar su traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Trmino del derecho: los derechos intelectuales son de carcter temporario.
En todas las legislaciones, el goce de estos derechos tiene un plazo marcado por la ley.
Vencidos los mismos, la obra pasa al dominio pblico, lo que significa que cualquier
persona est autorizada a reproducirla, editarla, traducirla, etc. Empero, el derecho moral
del autor es imprescriptible. Aqu se trata de un derecho extrapatrimonial, pero que
tiene que ver con la tica, debido a la naturaleza ntima de una creacin intelectual, tan
vinculada a la personalidad y vida privada el autor; por lo tanto, an vencido el plazo
legal, quien publica una obra ajena debe respetar su texto, su letra y su espritu, porque
el autor tiene derecho al respeto de su obra, aunque se haya desprendido totalmente de

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sus derechos patrimoniales. Tambin tiene derecho a que se respete su seudnimo, en


caso de haberlo utilizado; a no publicar una obra indita, a suspender su publicacin, y
aun, a destruirla.
Como se aprecia fcilmente, aqu estamos frente a la oposicin de dos derechos:
el del propietario de la obra, y el del artista. El primero tiene los derechos del dueo de la
cosa, vale decir, puede disponer de ella discrecionalmente; no tiene un derecho absoluto,
debe respetar los del artista; por ejemplo, a una pintura o escultura no pueden hacrseles
cambios o modificaciones que la desnaturalicen; lo mismo con una obra perteneciente al
gnero literario, etc. Tambin le est vedado al dueo hacer reproducciones y explotar
econmicamente una obra intelectual (verbigracia, alquilando libros o cobrando su
exhibicin), porque afectarase, de ese modo, el monopolio de explotacin propio de los
derechos intelectuales. Por ltimo, el artista puede demandar judicialmente al propietario
por daos y perjuicios si destruye su obra. Este derecho, el moral, es intransmisible y no
pasa a los herederos del autor. Por el contrario, tiene la facultad de oponerse a las
modificaciones, mutilaciones, agregados o infidelidades que pueda tener una obra vista
por el pblico, aunque, en realidad, ste es un derecho que tienen todos los habitantes
de la Nacin, de acuerdo al art. 83 de la ley 11.723. Esta ley establece la organizacin del
Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, que llevar todos los libros y archivos
necesarios para las tramitaciones de registros de obras intelectuales y consecuentes.

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sp)

sntesis parcial

Los derechos intelectuales no son una categora dentro de los derechos reales,
sino que constituyen una especie independiente, a pesar de lo cual muchos autores los
tratan dentro de nuestra materia. Estos derechos comprenden no solamente los nacidos
de una obra cientfica, artstica o literaria, sino tambin los derechos de invencin y las
marcas de fbrica.
Antiguamente se conocan solamente los derechos personales y los reales, dado
que la explotacin artstica de una obra estaba suficientemente protegida con ellos: el
artista era el dueo de su obra y, por ende, lucrar con su enajenacin. El problema vino
con la invencin de la imprenta, que trajo como consecuencia la reproduccin en
cantidades importantes. All se pudo advertir la insuficiencia del sistema legislativo.
Entonces fue que naci el concepto de propiedad intelectual, criticado desde el punto
de vista semntico y jurdico, pero bastante claro, a nuestro criterio, para entender de
qu estamos hablando.
De este modo, la legislacin actual protege las obras cientficas, literarias y
artsticas; obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales, las
cinematogrficas, coreogrficas, pantommicas, obras de dibujos, pintura, escultura,
arquitectura, modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio y a la industria, los
impresos, los planos y mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos fonogrficos,
en fin, toda produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el
procedimiento de reproduccin.
El robo de la propiedad intelectual es el delito de plagio, definido en el art.
172 del Cdigo Penal.
Conforme a nuestro ordenamiento, para que una obra sea protegida debe ser
novedosa u original, es decir creada por el autor; no puede ser plagiada, aunque en este
sentido es importante destacar que la jurisprudencia no exige una originalidad absoluta, es suficiente con que el autor haya combinado y diagramado los elementos integrantes
ta
de su obra de un modo original, es decir, no visto antes. El otro requisito insoslayable-

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es la inscripcin de las mismas en el Registro de la Propiedad Intelectual. Un sector de la


doctrina critica este sistema diciendo que el derecho de autor, que debera considerarse
nacido con la finalizacin de la obra por el artista, aqu lo es con la inscripcin en el
Registro, por lo que se estara permitiendo el plagio o no hacindolo pasible de sancin
antes de dicho trmite.

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ap)

actividad de proceso

1) Investigue en la legislacin nacional vigente cules son los plazos para el


goce de los derechos intelectuales, para las obras cientficas, literarias, para
las obras pstumas y cinematogrficas.
2) Asimismo, explique sucintamente cmo funciona el Registro de la Propiedad
Intelectual en nuestro pas.

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aa)

actividad de autoevaluacin

Consultando previamente la bibliografa recomendada para la unidad, realice


un cuadro sinptico que relacione las acciones judiciales a que tienen acceso los autores
lesionados en sus derechos, diferenciando la accin pblica de las acciones civiles y penales.
<

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( DESARROLLO )

Propiedad de las aguas


Desde el principio el agua fue -y seguir siendo- indispensable para la vida del
hombre. Por ese motivo su utilizacin debe ser regulada por la ley.

Derecho de aguas
Aguas pblicas y privadas: la mayor parte de las aguas pertenecen al dominio
pblico del Estado. Aqu tenemos: el mar territorial, los ros y dems cursos de agua que
corren por cauces naturales, los lagos navegables, las aguas subterrneas, las aguas pluviales que caen en lugares pblicos, cualquier agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de inters general. En tanto que pertenecen al dominio privado: las aguas
pluviales que caen en los inmuebles de los particulares o ingresan en ellos, las aguas que
brotan en los terrenos de los particulares siempre que no corran por cauces naturales, y
las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad aunque formen cauce.
Naturaleza jurdica del agua: mientras forma parte de mares, ros, lagos o
lagunas, o sea, mientras se halla en la superficie o depositada sobre el suelo, es un bien
inmueble conforme lo dispuesto por el art. 2314 del C.Civ. Empero, una vez que fue sacada
de su lecho original, se la considera una cosa mueble de carcter divisible, fungible y consumible.

Aguas pluviales
pluviales: son el producto de la lluvia; a veces forman depsitos, que
pueden ser naturales (lagunas, baados, etc), o artificiales (hechos por el hombre, por
ejemplo, represas). Para determinar su naturaleza jurdica, hay que diferenciar entre las
que caen en territorio pblico y privado. Sobre las primeras, hay que tener en cuenta que
nos referimos a lugares que son propiedad del Estado y no al mar, porque las que caen en
el mar se confunden con ellas y pierden su individualidad; entonces, vemos que el art.
2636 nos dice: todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan en lugares pblicos o
que corran por lugares pblicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los vecinos
puedan alegar ningn derecho adquirido. Aqu la doctrina se divide en el siguiente tem: un

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un sector (Lafaille, Spota, Pea Guzmn, Borda) opina que estas aguas son res nullius
nullius,
porque cualquier particular puede apropiarse de ellas. Otros (Allende, Marienhoff), sostienen
que son aguas de dominio pblico y que el art. 2636 simplemente reconoce a todos el derecho
de usar este bien de dominio pblico que es el agua pluvial, porque solamente, reglamenta el
dictamen general del art. 2341, por el que los particulares tienen el uso y el goce de los bienes
pblicos del Estado. Con respecto al uso de las aguas cadas en terrenos privados, el art. 2635
dice: las aguas pluviales pertenecen a los dueos de las heredades donde cayesen o donde
entrasen y les es libre disponer de ellas o desviarlas sin detrimento de los terrenos inferiores.
Es muy claro: el dueo del terreno es dueo del agua que cae en l.

Ros y arroyos:
arroyos con arreglo a los arts. 2340 inc. 3 y 2637, pertenecen al dominio
pblico del Estado. Con respecto a las aguas que nacen en tierras que constituyen
propiedad privada, nuestra ley dice que pertenecen a sus dueos, los que pueden usar
libremente de ellas y cambiar su direccin natural; el hecho de correr por los terrenos
inferiores no da a sus dueos derecho alguno, cuando forman un curso de agua por
cauces naturales, ingresan al dominio pblico y no pueden ser alterados.
Qu sucede con el uso de las aguas de dominio pblico:
pblico como se sabe,
es comn a todos los habitantes, lo cual puede dar lugar a algunos problemas, como por
ejemplo: Consumo (todos los habitantes tienen derecho a utilizar las aguas pblicas,
para baarse, lavar ropa, etc., lo que est prohibido es extraerlas con bombas u otros
medios mecnicos), Navegacin (el art. 14 de la Constitucin Nacional se lo concede a
todos los habitantes de la Nacin, y el 2641 del C.Civ. prohbe el uso de las aguas en
cualquier forma que obstaculice, moleste o impida la nutica), Pesca (conforme al art.
2548, todos los habitantes de la Nacin tienen derecho a pescar en aguas del dominio
pblico, y el 2549 aclara: con sujecin a los reglamentos de las autoridades locales; por
otro lado, el art. 2548 agrega: cada uno de los ribereos tiene el derecho de pescar por
su lado hasta el medio el ro o arroyo).
Qu sucede con los cauces abandonados: es decir, en los casos en que los
ros se secan o desvan el curso de sus aguas, quin pasa a ser el dueo de esta agua? La
mayora de la doctrina (Allende, Spota, Marienhoff, Borda) entiende que pertenece por
accesin a los propietarios ribereos; tambin hay jurisprudencia en idntico sentido.
Para confirmar, leer el art. 2573 del C.Civ.
Lagos: el codificador redact el art. 2340, inc. 5, estableciendo que pertenecen
al dominio pblico del Estado general o de los particulares, los lagos navegables por bu-

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ques de ms de 100 toneladas y tambin sus mrgenes. Posteriormente, la reforma que


impuls la ley 17.711 modific el inc. 5, que qued as: los lagos navegables y sus lechos.
O sea que dej de ser requisito para ser considerado del dominio pblico que el lago sea
navegable por buques de ms de 100 toneladas: es suficiente con que sea navegable
(inclusive en lancha, esto era necesario, porque si no quedaran fuera de esta clasificacin
la laguna de Chascoms o la de Iber, entre otras, por ejemplo).
Con respecto a los derechos de los particulares sobre los lagos, hay que distinguir
entre los navegables y los no-navegables; con relacin a los primeros, los derechos de todos
los habitantes son los mismos que asisten a los cursos de agua; en cuanto a los segundos, se
reducen a los propietarios ribereos, independientemente de las facultades que tenga el Estado en su carcter de titular del dominio pblico. Empero, el art. 2638 nos dice que esas aguas no se pueden utilizar de un modo desconsiderado o descuidado, por ejemplo arrojando
en ellas desperdicios o sustancias txicas en perjuicio de los dueos de las otras orillas.
Aguas subterrneas:
subterrneas el Cdigo Civil, en su redaccin original, no contena ninguna
disposicin al respecto, y se aplicaba por analoga el art. 2518, por el que la propiedad del
suelo se extiende a toda su profundidad: eso estaba bien, porque, en aquel tiempo, no
existan las maquinarias sofisticadas que hay en la actualidad para extraer el agua subterrnea,
ergo, se impona una modificacin al cuerpo legal citado, la que lleg con la ley 17.711, que
en el art. 2340 inc. 3 estableci: pertenecen al dominio pblico las aguas subterrneas, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas
subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin.

Se ha discutido la constitucionalidad de este artculo. Marienhoff sostiene que


ella implica un avasallamiento del derecho de propiedad del dueo de la superficie, y
que, para ser razonable, debe procederse a la expropiacin y a la indemnizacin previa
del propietario. Borda defiende la reforma diciendo que el principio constitucional de la
inviolabilidad de la propiedad privada no es absoluto, porque, si as lo fuera, seran
inconstitucionales los arts. 2513 y 2514 que imponen restricciones al dueo, y eso nunca
lo dijo nadie, y, adems, el empleo de las citadas mquinas modernas para extraer agua
subterrnea puede utilizarse para absorber agua o del vecino y aun del Estado. De
cualquier modo, queda claro que el aprovechamiento de las aguas que hay bajo tierra
debe ser controlado por el Estado y sujeto a reglamentacin.
Utilizacin de la superficie por el dueo: lo dicho ut supra demuestra
que, en realidad, se trata de un dominio pblico de caractersticas especiales, dado que

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se admite que el propietario de la superficie tiene el derecho a sacar aguas del subsuelo
discrecionalmente y con arreglo a derecho. En nuestra opinin, la reforma del 68 no
perjudica al propietario de la tierra, ni le impide extraer aguas en una manera que no sea
excesivo ni menoscabe a su vecino: en la medida en que el ejercicio de ese derecho se
realice sin menoscabo a otros titulares de derechos reales, el Estado no debe intervenir,
pero en el supuesto de que puede emerger un dao o perjuicio, s. Para finalizar, tengamos
presente que el art. 2340 en su inciso 3reza que pertenece al dominio pblico toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general; o sea que se
trata de las aguas de arroyos, ros, lagos y lagunas, tambin las vertientes que no corren
por sus cauces naturales y los arroyos que nacen mueren en la misma heredad: stas,
podran valorarse como aguas termales o minerales que le dieran el carcter de inters
pblico, aunque, si el dueo del terreno las est explotando, conforme lo que vimos
antes, el Estado no se puede apropiar de ellas sin indemnizar al propietario, que s vera
vulnerado su derecho de propiedad y podra demandar al Estado judicialmente.

Sepulcros en pro de la comunidad


Naturaleza jurdica: est muy discutida. Segn la opinin de un sector
doctrinario, apoyada por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin en el fallo Bourdieu
c/ Municipalidad de la Capital Federal, el derecho a la sepultura es una concesin
otorgada por el Estado a un particular sobre una porcin del dominio pblico, se rige por
sus propias leyes y ordenanzas dictadas a fin de reglamentar las condiciones del uso del
dominio pblico. Para otra perspectiva, se trata de una propiedad sui generis del titular;
es decir, no estamos frente una propiedad clsica porque su destino est limitado, dado
que no puede hacerse otra cosa que sepulcros, tampoco puede dividirse libremente, y se
halla restringida la facultad de disponer de la parte indivisa que corresponde a los
condminos; sta puede considerarse la postura tradiconal, que tiene, no obstante, un
gran obstculo delante: los cementerios integran el dominio pblico del Estado. En virtud
de ello, el Estado puede clausurar un cementerio y trasladar los sepulcros a otro sitio.
El rgimen de los sepulcros, entonces, presenta algunos vacos, puesto que no
queda claro si se trata de un derecho de propiedad o de una concesin: de la concesin
participa del hecho de que hay un servicio pblico, que el terreno es del dominio pblico
del Estado, y que el uso y goce del inmueble est sujeto a las reglamentaciones administrativas. De la propiedad tiene el carcter de perpetuidad -an temporario-, el derecho de
uso y goce, de la enajenabilidad, y la posibilidad de ejercer acciones petitorias y posesorias.

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Es importante destacar que, por la carencia de una legislacin precisa, este tema
se fue moldeando en base a jurisprudencia, en forma abundante y gradualmente.
Prescripcin adquisitiva: pueden los sepulcros adquirirse por usucapin?
?
Respecto a este punto la jurisprudencia no era conteste: y, como hubo fallos
contradictorios, se realiz un plenario de Cmaras Civiles de la Capital Federal, que se
pronunci en el sentido de la prescriptibilidad de los sepulcros; se puso de manifiesto
que haba diferencias en la concepcin acerca de la naturaleza jurdica de los sepulcros,
dado que, para que proceda la usucapin debe tratarse de un derecho de propiedad, si
no no, y finaliz prevaleciendo la tesis de que el sepulcro es una propiedad sui generis,
por lo que podan adquirirse por usucapin; es transmisible por causa de muerte, tiene
valor econmico y forma parte del patrimonio.
Indivisibilidad de los sepulcros: este principio fue consagrado por la
jurisprudencia, a partir del carcter casi sacro de los mismos, y la circunstancia
archiconocida e innegable de que tienen como fin el descanso definitivo de una persona,
o por lo menos de su cuerpo, despus de su muerte; sin embargo, se admiti la divisin
en los siguientes supuestos: si el mismo est vaco, dado que, por una cuestin de lgica
elemental, lo que hace respetable la indivisibilidad es la presencia del cadver; si el mismo
puede dividirse materialmente, de un modo al que todos los cadveres puedan permanecer
en el recinto, solamente cambiando de lugar. Por ltimo, debemos sealar que los
sepulcros son inembargables, excepto que el crdito corresponda a su precio de venta,
construccin o sumisin de materiales, de conformidad a lo que reza el art. 219, inc. 2
del Cdigo Procesal de la Nacin.

Bien de familia
Concepto y caracteres: es una institucin de alto valor humanitario y social
que tiene como finalidad asegurar el dominio de una propiedad a los miembros de una
familia. La seguridad de marras surge de la circunstancia de que, una vez constituido un
inmueble en bien de familia, pasa a ser inalienable, indivisible e inembargable. Esto se
refiere a las deudas contradas despus de su constitucin; escepto las provenientes de
impuestos o tasas que graven directamente al inmueble, o crditos por construccin o
mejoras introducidas en la finca. Otra de las ventajas, es la exencin del impuesto a la
transmisin gratuita por causa de muerte, siguiendo a Manuel Ossorio.

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Requisitos para su constitucin:


constitucin: es obligatorio inscribirlo en el Registro de
la Propiedad Inmueble, y nicamente a partir de ese acto surte efectos legales. Para
realizar al inscripcin, es menester que el solicitante respalde debidamente su dominio
sobre el inmueble y consigne los datos personales de los beneficiarios, que el mismo no
sea titular de otro bien de familia, si alguien resultara titular de dos o ms bienes de
familia, deber optar por uno; que el solicitante del beneficio tenga parientes
consanguneos en lnea vertical u horizontal hasta el tercer grado, o cnyuge: que se
comprometa a habitar la vivienda o explotar el negocio o industria montada en el
inmueble.
Efectos: no puede ser enajenado ni legado ni podr con l hacerse mejora a
algunos de los coherederos, tampoco puede ser gravado con hipoteca sin la conformidad
del cnyuge; no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su
inscripcin como tal, ni an en caso de concurso o quiebra, con la excepcin de las deudas
provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, los gravmenes
hipotecarios constituidos regularmente de acuerdo al art. 37 de la ley 14.394, y los crditos
provenientes de construcciones o mejoras en la finca; no hay ms excepciones. Tambin
son inembargables los frutos que produzca el bien siempre y cuando sean indispensables
para satisfacer las necesidades de la familia; la ley presume que son indispensables por lo
menos el 50 %.
Desafectacin: la ley establece en qu supuestos procede: a pedido del
propietario con consentimiento del cnyuge; a requerimiento de la mayora de los
herederos si se constituy por testamento; a solicitud de la mayora de los condminos,
en caso de condominio (la mayora se computa en proporcin a sus respectivas partes);
a pedido de cualquiera de los interesados y aun de oficio cuando el propietario hubiere
dejado de habitar el inmueble o explotarlo por cuenta propia o hubieren fallecido todos
los beneficiarios; si el inmueble fue objeto e expropiacin, reivindicacin o venta judicial,
de conformidad al art. 49 de la ley de marras.

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sf)

sntesis final

Los derechos intelectuales son los que surgen de la actividad intelectual, valga
la redundancia, del hombre, y comprende toda obra producto de ella: artstica, cientfica,
literaria. Lo que se protege, justamente, es la creatividad humana, y la conducta
perseguida es el plagio. Para poner en funcionamiento esta idea, se instituy el Registro
de la Propiedad Intelectual, en el que debe inscribirse toda obra, y como consecuencia de
lo cual podrn, recin, entablarse acciones judiciales.
El derecho de aguas es el que constituye el rgimen jurdico de las aguas,
determinando en cada caso a quin pertenece cmo puede extraerlas, etc.; hay aguas
que pertenecen al dominio pblico del Estado, y otras al privado.
Mientras est en su lecho, mar, ro, lago, laguna, el agua es considerada un bien
inmueble; quitada de l, se la tiene como una cosa mueble.
Los sepulcros son construcciones, realizadas con distintas clases de materiales,
para dar sepultura a los difuntos y honrar su memoria. Son indivisibles e inembargables,
no pueden adquirirse por usucapin, y encuntrase discutida a nivel doctrinal su
naturaleza jurdica, existiendo un sector que sostiene que nos hallamos frente a un derecho
de propiedad -propiedad sui generis-, y otra opinin segn la cual se trata de una
concesin otorgada por el Estado a un particular sobre un bien del dominio pblico, esta
postura fue receptada por la Corte Suprema de Justicia.
El bien de familia es un instituto cuyo fin es asegurar el dominio de un bien
inmueble a los miembros de una familia, siempre que se renan los requisitos que marca
la ley. El bien de familia es inalienable, indivisible e inembargable. Para ser reputado
como tal debe procederse a su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, y, con
un trmite similar, con arreglo a las disposiciones vigentes, puede desafectarse.

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ap)

actividad de proceso

Consigne brevemente, a su ptica, qu relacin podra establecerse entre


los conceptos de propiedad intelectual y de propiedad inmueble, ya estudiados, y las
respectivas defensas de sus derechos, vulnerados.
<

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gl )

glosario

<

Sui generis: dcese de lo que sta fuera de lo habitual, lo no convencional


ni definido.

<

Res nullius: en Roma, las cosas de nadie o sin dueo.

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af)

actividad final

1) Explique sucintamente el rgimen jurdico de las aguas pluviales.


2) Explique si un bien inmueble inscripto como bien de familia puede darse en
garanta o embargarse. Fundamente su respuesta.
3) Realice una comparativa de lo dispuesto por los arts. 1277 y 3573 bis del
Cdigo Civil.

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tp)

trabajo prctico

Busque en el Cdigo Civil y en la bibliografa recomendada la respuesta a la


siguiente pregunta:
<

Si a la muerte del causante ste dejara un solo inmueble como habitable


como integrante del haber hereditario y que hubiere constituido el hogar
conyugal, tendr el cnyuge suprstite derecho real de habitacin?
Fundamente su respuesta.

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ib)

integracin bibliogrfica

Responda las siguientes preguntas, luego de leer los textos que se insertan a
continuacin:
1) Explique brevemente cmo se obtiene el derecho a usar las aguas pblicas,
cul es el procedimiento para el otorgamiento de concesiones y si se permite
o no el uso domstico a los habitantes.
2) Explique qu entiende por mar territorial, qu disquisiciones han existido al
respecto, y, finalmente, qu conclusin saca del texto que ley.

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Derecho Internacional Pblico, de L. A. Podest Costa y J. M. Ruda,


Tomo I, pginas 258 y 259.
<

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<

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Derecho de los Recursos Naturales,


Naturales de Eduardo Pigretti, pgina 335.

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<

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Lea el fragmento que se transcribe y responda las siguientes preguntas:

1) Los derechos intelectuales, tienen alguna base en la Constitucin Nacional?


2) Es indistinto hablar de propiedad o de dominio en este tema?
3) En qu consiste el derecho moral de autor?
<

Llambas, Jorge J., Tratado de Derecho Civil, parte general, Tomo I, pgs. 204-207

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