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UNIVERSIDAD PRIVADA DE

PUCALLPA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DOCENTE

ROSA PILAR ARGANDOA SALAZAR

INTEGRANTES :

DOMINGUEZ PEZO SOFIA SOLEDAD


GUARNIZ MONJARAS JULISSA

Curso

OBLIGACIONES VII (CONTRATOS)

CICLO

X DERECHO / NOCHE

PUCALLPA - PERU

INTRODUCCIN

El presente trabajo versa sobre el contrato de arrendamiento el cual es un


contrato muy celebrado en nuestra sociedad y se encuentra estipulado en los
artculos 1666 al 1712 del Cdigo Civil de 1984
El contrato de arrendamiento es aquel por el cual el propietario de un bien cede
el uso del mismo a otra persona a cambio de una merced conductiva. En las
siguientes

pginas

abordaremos

sus

caractersticas,

naturaleza,

las

obligaciones de las partes contractuales, la resolucin y conclusin del


contrato, as como lo relativo a otras figuras como son el subarrendamiento y la
cesin de arrendamiento.
Este tema ha sido abordado en base al rescate de definiciones de diversos
autores nacionales e internacionales encontradas en fuentes materiales y
virtuales; as como la interpretacin de cada uno de los artculos que se
refieren a los contratos mencionados con ayuda de la jurisprudencia nacional.
Finalmente anexamos un modelo de contrato de arrendamiento de bien
mueble.

1. EN EL DERECHO ROMANO
LocatioConductio. Es un contrato consensual por el que una de las partes,
arrendador (locador), coloca temporalmente una cosa o un trabajo a
disposicin de otra, arrendatario (conductor) que lleva la cosa y da como
contraprestacin una renta o merced.
El arrendamiento ms antiguo es el de las cosas, tanto de muebles o animales
como de inmuebles. Con posterioridad se configuran los arrendamientos de
servicios y de obra.
LocatioConductiooperis. Arrendamiento de obra. Se trata del encargo de una
obra por el arrendador (locador) que con este fin le entrega una cosa al
arrendatario (conductor) y le paga una cantidad para que ste le entregue la
obra terminada.
LocatioConductioRei y LocatioConductioOperaum. En este contrato se cede el
uso o disfrute de una cosa inmueble o mueble no consumible o el
arrendamiento de servicios que deriva de la locacin de esclavos y tiene por
objeto

los trabajos

manuales

que

se

realizan

cambio

de

una

merced. (GARCA GARRIDO, 1889)


2. DEFINICIN.
Artculo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley
prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de
habitacin y uso. (LASTARRIA, 1864)
El arrendamiento es un contrato por el cual concede uno a otro el uso de una
cosa por cierto precio en dinero electivo frutos. Si la cosa que se da para usar
de ella es una tierra finca rural, se llama propiamente arrendamiento; si es un

edificio urbano o rstico, se le da el nombre de inquilinato alquiler; si son


ganados se llama contrato de aparcera. (TAPIA, 1840)
Contrato por medio del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una
cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominacin de renta
o alquiler (PERRERA CALERO, 1998)
El arrendamiento cumple de forma correcta y completa la funcin econmica de
permitir el aprovechamiento de las cosas ajenas, a ttulo oneroso y mediante el
establecimiento por medio de un contrato de las modalidades que previamente
han acordado las partes.
El cdigo civil no establece distincin alguna en torno a la naturaleza del bien
que puede ser objeto del arrendamiento. En tal sentido podran ser materia de
este contrato tanto bienes muebles como inmuebles.
Dentro de tal orden de ideas, dado que el arrendador solamente se obliga a
ceder el uso del bien, no podra entenderse que el contrato de arrendamiento
versase sobre bienes de naturaleza consumible (vale decir, aquellos que se
destruyen o deterioran notablemente con el primer uso).
El arrendamiento, entonces, deber recaer sobre bienes no consumibles, en
tanto que ellos debern ser devueltos por el arrendatario al arrendador cuando
concluya el plazo establecido en el contrato.
Adems, debe sealarse que el arrendamiento, dada su naturaleza, no puede
versar sobre bienes de naturaleza fungible. As, si el arrendador entregase un
bien fungible al arrendatario y este asumiera la obligacin de devolverlo
pagando durante el plazo del arrendamiento una cierta renta convenida,
resultara sumamente discutible que este contrato fuese, por su naturaleza
jurdica, un contrato de arrendamiento, ya que prcticamente reunira todas las
caractersticas del contrato de mutuo.
En tal sentido, el arrendamiento debe recaer sobre bienes ciertos o inciertos.
El bien cierto es aquel que se encuentra absolutamente determinado al
momento del nacimiento de la obligacin; vale decir, aquel que le haya sido
identificado como nico objeto de la prestacin al momento de la celebracin

del contrato. Las partes saben que ese bien tenda que entregarse y que no
podr entregarse otro.
Como se recuerda, las obligaciones de dar bienes ciertos son reguladas por el
Cdigo Civil Peruano entre sus artculos 1132 y 1141.
Pero el arrendamiento tambin podra recaer sobre bienes inciertos. Estos,
regulados entre los artculos 1142 y 1147 del Cdigo Civil deben
especificarse, al menos, en su especie y cantidad (argumento del artculo
1142 del Cdigo Civil).
Es claro que los bienes inciertos pueden ser objeto de arrendamiento, caso en
el cual el arrendador deber efectuar una eleccin para determinar el bien a
entregar (argumento de los artculos 1143 y 1144 del Cdigo Civil); pudiendo,
naturalmente, acordarse que esta eleccin sea realizada por el arrendatario o
por un tercero.
Lo importante es que, de acuerdo con lo establecido por el artculo 1147 del
Cdigo Civil: Practicada la eleccin, se aplican las reglas establecidas sobre
obligaciones de dar bienes ciertos. Esto equivale a decir que, cuando se
entrega el bien arrendado, este tendr como caracterstica la de ser cierto, y,
en tal virtud, se aplicarn al caso las mismas consideraciones esgrimidas por
nosotros cuando nos referimos a los bienes ciertos como objeto del
arrendamiento.
3. CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
3.1. Es un contrato bilateral.- En consecuencia, la obligacin de pagar la
renta es correlativa de la obligacin del arrendador de mantener al arrendatario
en el goce del bien, y como las obligaciones son recprocas, ninguno de los
contratantes puede exigir el cumplimiento del contrato sino en la forma y tiempo
debidos y con tal de que por su parte haya cumplido o se allane a cumplir de
igual manera las obligaciones que a l le corresponden.
3.2. Es un contrato consensual.- El arrendamiento es un contrato meramente
consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes
y no necesita elevarse a escritura pblica.

3.3. Es un contrato de tracto sucesivo.- En consecuencia, va cumplindose


por periodos parciales, las obligaciones y derechos de las partes nacen a
medida que se avanza en su cumplimiento. El arrendador debe prestar en
forma permanente el goce del bien arrendado, esta prestacin se prolonga en
el tiempo; el arrendatario debe cumplir en ese mismo lapso, ms o menos
largo, una prestacin de continuidad ininterrumpida o prestaciones repetidas.
3.4. En un contrato nominado.- porque tiene nombre.
3.5. Es un contrato tpico.- pues esta jurdicamente regulado en la ley.
3.6. Es un contrato simple.- porque da lugar auna relacin jurdica.
3.7. Es un contrato principal.- Por que no depende jurdicamente de otro
contrato.
3.8. Es un contrato de duracin.- la cual podr ser determinada (a plazo fijo),
determinable (referida a un evento cierto pero no conocido en su fecha) o de
duracin indeterminada (cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial mas
no el final.
3.9. Es un contrato de goce.- Porque est destinado a que el arrendatario
disfrute del bien sin poder disponer del mismo.
3.10. Es un contrato constitutivo.- Porque se genera la obligacin, por parte
del arrendador de entregar en uso el bien arrendado, y el arrendatario asumir
la obligacin de pagar por dicho uso una renta determinada o determinable.
Puede ser de negociacin previa, es decir, aquel en la cual las partes tiene la
libertad de modelar su contenido, un contrato por adhesin o, por ltimo, con
arreglo a clausulas generales de contratacin.
3.11. Es un contrato oneroso.- Ambos van a obtener una ganancia.
3.12. Es un contrato conmutativo.- Porque la existencia y cuanta de las
prestaciones que deben cumplir el arrendador y arrendatario son ciertas; vale
decir, conocidas de antemano.
3.13. Es un contrato meramente obligatorio u obligacional.

4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


4.1. EL OBJETO
El objeto del contrato de arrendamiento est constituido por toda clase de
bienes, muebles e inmuebles, que estn en comercio de los hombres (art.
1666).
El bien materia del arrendamiento debe contener los siguientes requisitos:
a) Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.
b) El uso debe ser posible.
c) Debe ser de aquellos que se encuentran en el comercio de los hombres.
Los bienes del patrimonio familiar slo pueden, a tenor del art. 491 del C. C.,
ser arrendados en situaciones de urgente necesidad, con autorizacin del juez.
No pueden arrendarse: las cosas que no pueden venderse, las cosas que la ley
prohbe arrendar, los derechos del uso y habitacin, excepto en las situaciones
contenidas en los arts. 731 y 732 del C. C.[1]
[1]ART. 731 C.C. Cuando el cnyuge sobreviviente concurra con otros herederos y sus derechos por
concepto de legtima y gananciales no alcanzaren el valor necesario para que le sea adjudicada la casahabitacin en que existi el hogar conyugal, dicho cnyuge podr optar por el derecho de habitacin en
forma vitalicia y gratuita sobre la referida casa. Este derecho recae sobre la diferencia existente entre el
valor del bien y el de sus derechos por concepto de legtima y gananciales.
La diferencia de valor afectara la cuota de libre disposicin del causante y, si fuere necesario, la
reservada a los dems herederos en proporcin a los derechos hereditarios de estos.
En su caso, los otros bienes se dividen entre los dems herederos, con exclusin del cnyuge
sobreviviente.
ART. 732 C.C. Si en el caso del artculo 731, el cnyuge sobreviviente no estuviere en situacin
econmica que le permita sostener los gastos de la casa-habitacin, podr, con autorizacin judicial, darla
en arrendamiento, percibir para s la renta y ejercer sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el
de sus derechos por concepto de legitima y gananciales los dems derechos inherentes al usufructuario.
Si se extingue el arrendamiento, el cnyuge sobreviviente podr readquirir a su sola voluntad el derecho
de habitacin a que se refiere el artculo 731.
Mientras este afectado por los derechos de habitacin o de usufructo, en su caso, la casa-habitacin
tendr la condicin legal de patrimonio familiar.
Si el cnyuge sobreviviente contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato o muere, los derechos que le
son concedidos en este artculo y en el artculo 731 se extinguen, quedando expedita la particin del bien.
Tambin se extinguen tales derechos cuando el cnyuge sobreviviente renuncia a ellos".

4.2. LA FORMA
El contrato de arrendamiento de bines en general, es de carcter consensual,
no solemne y ni siquiera formal. El cdigo no exige forma alguna para que se
perfeccione el contrato, es suficiente el acuerdo de las partes, que puede
manifestare por escritura pblica, inscrita en registro de la propiedad inmueble,
documento privado, legalizado o no, verbalmente y aun en forma tcita.
4.3. CAPACIDAD
Arrendador y arrendatario deben tener capacidad plena para celebrar contratos
o practicar actos jurdicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el
art. 140[2] del Cdigo Civil. Ms exactamente, deben tener la capacidad de
ejercicio establecida en el art. 42.[3]
Para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita capacidad plena, as lo
establece el art. 1667 que dice: "Puede dar en arrendamiento el que tenga
esta facultad respecto de los bienes que administra".
Como se puede apreciar, la ley establece que pueden dar en arrendamiento,
aquellos que tengan la libre disposicin de sus bienes, es decir, el propietario,
el administrador y el mandatario, que tengan la facultad de administracin.
Segn el Dr. Jos Len Barandiarn, por tratarse de un acto jurdico de
administracin, "No se requiere en el locador ni tampoco en el conductor, la
capacidad para disponer. Por tanto, es suficiente tener la capacidad de goce y
la necesaria capacidad de ejercicio. En consecuencia pueden dar en
arrendamiento quienes pueden realizar actos de mera administracin.
La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene
facultad para hacer lo mismo respecto de los comunes, pues, para ello, se
requiere el consentimiento de ambos cnyuges.[4]
[2] El acto jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurdicas. Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz. 2.- Objeto fsica y jurdicamente posible. 3.- Fin licito. 4.- Observancia de la forma
prescrita bajo sancin de nulidad.
[3] Son absolutamente incapaces:
1.- Los menores de diecisis aos, salvo para aquellos actos determinados por la ley, 2.- Los que por
cualquier causa se encuentren privados de discernimiento. 3.- Los sordomudos, los ciegosordos y los
ciegomudos que no pueden expresar su voluntad de manera indubitable.
[4] Art. 315 C.C Para disponer de los bienes sociales o grabarlos se requiere la intervencin del marido y
la mujer

De conformidad con el art. 1669 del C. C. el condmino no puede arrendar la


parte que le corresponde, porque el condmino tiene una cuota ideal, no
concretada en parte fsica alguna, salvo que los dems condminos lo
ratifiquen expresa o tcitamente.
5. SUJETOS IMPEDIDOS DE ARRENDAR
La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien,
salvo que la ley lo impide.
Artculo 1668.-No puede tomar en arrendamiento:
1.- El administrador, los bienes que administra.
2.- Aquel que por ley est impedido.
Entendemos que el caso del administrador de los bienes que administra resulta
un principio de absoluta equidad, establecido fundamentalmente para evitar
que se produzcan situaciones de injusticia en las que un administrador de bines
ajenos celebra un contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los
bienes que administra.
Este es uno de los casos en los que existe un conflicto de intereses ya que el
administrador podra aprovecharse de su condicin para proceder a convertirse
en arrendatario bajo trminos sumamente beneficiosos.
6. ARRENDAMIENTO DE BIEN INDIVISO
Artculo 1669.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin
consentimiento de los dems participes. Sin embargo, si lo hace, el
arrendamiento es vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o
tcitamente.
7. CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
Artculo 1670.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas, se
prefiere al arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o,
en defecto de inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha
empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha
anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.

Segn refiere Jack Bigio, debe notarse que el artculo 1670 del Cdigo Civil no
hace distincin en cuanto a la naturaleza de los bienes arrendados a que se
aplica; por lo tanto, es claro que la norma se refiere tanto a bienes inmuebles
como a bienes muebles. En caso de concurrencia, el precepto establece un
orden de preferencia que se basa en pautas objetivas (inscripcin, posesin,
fecha cierta, ttulo de fecha anterior) que, a su vez, deben ir acompaadas de
otro elemento indispensable: la buena fe, puesto que si se comprobase la mala
fe de uno de los arrendatarios que concurren, aunque el mismo hubiese inscrito
su derecho, no tendra preferencia en relacin a otro que procedi de buena fe,
incluso si este ltimo no hubiera inscrito su derecho.
Dentro de estas ideas, Bigio precisa que el orden de preferencia que establece
el artculo 1670 es el siguiente:
a) Se prefiere al arrendatario de buena fe que ha inscrito en primer lugar el
arrendamiento. La norma, al otorgar preferencia a la inscripcin registral, se
ubica en la misma lnea de la regla contenida en el artculo 1135 del Cdigo
Civil[5], en la medida que recoge como criterio el elemento de buena fe y
establece como primera prioridad la inscripcin del derecho. Esta preferencia
tiene como fundamento el conocido adagio segn el cual se establece que la
preferencia en el derecho, la tiene el primero en la inscripcin.
b) En defecto de la inscripcin, se preferir al que tiene la posesin del bien.
c) Si

ninguno

estuviese

viera

documento

de

en

fecha

posesin
cierta

del

bien,

anterior.

prevalece

Cuando

se

quien
dice

tu
que

ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior, salvo que el de
alguno conste de documento de fecha cierta, se entiende que excluyendo los
supuestos (a) y (b) quien posea documento de fecha cierta tendr
preeminencia incluso en la hiptesis que alguno tenga ttulo de fecha anterior.
d) Y, por ltimo, de no presentarse ninguno de los supuestos anteriores, se
preferir al arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior.
[5] ART. 1135 C.C Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente
inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este
ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua.

Segn precisa Bigio, debe aclararse que aqu el concepto de buena fe debe ser
entendido como el desconocimiento de que el mismo bien ha sido arrendado
con anterioridad a otra persona y se requiere, como queda dicho, en todos los
supuestos.
8. ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO
Artculo 1671.- Si el arrendatario saba que el bien era ajeno, el contrato se
rige por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472.[6]
Los elementos de este artculo son los siguientes:
Se ha celebrado un contrato de arrendamiento.
El bien objeto de la prestacin contenida en el obligacin de dar del
arrendador es un bien ajeno; vale decir, no pertenece a ninguna de las partes
contratantes.
El arrendatario conoca el carcter ajeno del bien al momento de celebrar el
contrato.
El contrato de arrendamiento se rige por las normas relativas a la promesa de
la obligacin o del hecho de un tercero, no por las propias del contrato de
arrendamiento.
9. PRINCIPIO DE IDENTIDAD
Artculo 1672.- El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que
disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Este artculo que hace referencia al principio de identidad es establecido de
manera general en el art, 1132 del Cdigo Civil: el acreedor de bien cierto no
puede ser obligado a recibir otro aunque este sea de mayor valor.
Este quiere decir que el deudor debe cumplir con la prestacin a la que se ha
obligado, no pudiendo pagar con algo distinto a menos que su acreedor acepte
dicho pago.
[6] ART. 1470 C.C. Se puede prometer la obligacin o el hecho de un tercero, con cargo de que el
promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligacin o no
cumple el hecho prometido, respectivamente.
ART. 1471 C.C. En cualquiera de los casos del artculo 1470, la indemnizacin a cargo del promitente
tiene el carcter de prestacin sustitutoria de la obligacin o del hecho del tercero.
ART. 1472 C.C. Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnizacin.

La ley establece como obligacin del arrendador no realizar innovaciones en el


bien que disminuyen el uso del mismo por parte del arrendatario. Esta
obligacin de no hacer no solo se extiende desde el nacimiento de la obligacin
hasta la entrega del bien, sino que adems permanece durante todo el plazo
que el arrendatario usa el bien.
El artculo solo hace referencia a innovaciones que disminuyan el uso del bien
por parte del arrendatario, pero esta obligacin se extiende a toda clase de
innovaciones excepto las que impliquen conservar el bien en el estado en que
se encontraban cuando fue entregado al arrendatario. Esto significa que a
pesar que le arrendador deseara introducir en le bien innovaciones para mejora
su uso por parte del arrendatario, no las podra efectuar si no contase con
autorizacin expresa de este ltimo.
10. SUPUESTO EN LA QUE EL BIEN REQUIERA DE REPARACIONES
URGENTES
Artculo 1673.- Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones
que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas
aun cuando importen privacin del uso de una parte de l.
El arrendador no solo tiene el deber de mantener el bien en el mismo estado si
no tambin tiene el derecho de mantenerlo en el mismo estado. Esto por varias
razones:

Porque a pesar de encontrarse arrendado el bien el propietario sigue


siendo dueo del mismo, y tiene la expectativa de recobrar la posesin
una vez concluido el contrato.

La expectativa de recibir en devolucin el bien en el mismo estado en la


que se encontraba en el momento de entregarlo al arrendatario sin
mayor deterioro que del uso normal que se haga de l.

Si se produjera una situacin que ameritara una reparacin urgente del bien, el
arrendador, en su calidad de deudor del bien, tendr el deber de repararlo; y
esta reparacin, al ser una reparacin hecha por el arrendador propietario del
bien, en la mayora de veces no tendr la condicin de mejora, que son

aquellas introducidas en el bien por el poseedor no propietario, interesando si


su valor deber ser reembolsado por el propietario no poseedor.
Simplemente, se tratar de la reparacin del bien para que siga en el mismo
estado.
Es claro que el arrendatario resultar en la mayora de casos beneficiado con
dicha reparacin, en la medida que se est resguardando el cumplimiento
idneo de las obligaciones asumidas por el arrendador.
En tal sentido, por lo general, el arrendatario va a tolerar con agrado que el
arrendador efecte estas reparaciones, ya que ello le conviene.
El artculo 1673 contempla el caso en el cual las reparaciones que haya que
efectuar en el bien sean absolutamente urgentes, pero que no impliquen la
privacin del uso total del bien por parte del arrendatario, sino una privacin
parcial del mismo.
En tal sentido, ya que por el viejo principio de derechos reales todo bien se
pierde en perjuicio de su dueo (res perit domino), el arrendador tendr todo el
derecho de tomar las acciones del caso para resguardar la integridad del bien,
realizando las reparaciones a que haya lugar.
Dentro de tal orden de ideas, el artculo 1673 impone al arrendatario la
obligacin de tolerar dichas reparaciones, entendiendo que las mismas no solo
benefician al arrendador sino tambin al propio arrendatario.
Pero la ley tambin entiende que estas reparaciones pueden causar una
enorme perturbacin al arrendatario en el uso del bien, en tanto no le permitan
efectuar un uso armnico e integral del mismo.
En tal sentido, si esas reparaciones implicasen un uso ms restringido del bien
en su conjunto o si dichas reparaciones implicasen la privacin del uso de una
parte especfica del bien, el Derecho entiende que tal injusticia debera ser
corregida.
Artculo 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use
una parte de l, este tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja
en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.

En el supuesto que los daos que han dado lugar a las reparaciones no hayan
sido causados por culpa del arrendatario, este tendr la facultad de resolver el
contrato o solicitar una reduccin de la renta, proporcional al menor uso que en
general haga del bien o a la menor rea que pueda utilizar del mismo.
11. LUGAR DE ENTREGA Y RESTITUCIN DE BIENES ARRENDADOS
Artculo 1675.- El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que
fue entregado, salvo pacto distinto.
Si el bien fuese inmueble, el mismo deber entregarse donde se encuentre al
momento de la celebracin del contrato, salvo que las partes hayan pactado
algo distinto como podra ser el caso de haber convenido una entrega ficta.
En el caso de los bienes muebles debera ser entregado en el domicilio del
deudor del bien; el deudor del bien, al inicio del contrato de arrendamiento no
es otro que el arrendador.
En lo que respecta al lugar de restitucin del bien, no necesariamente el lugar
donde fue entregado el bien sea el domicilio del deudor. Sin embargo, la ley
busca que para la devolucin del bien se sigan los mismo criterios que se
usaron para la entrega del mismo.
12. EL PAGO DE LA RENTA
Artculo 1676.- El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o
adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por
periodos vencidos.
En el contrato de arrendamiento constituye obligacin fundamental del
arrendatario el pago de la renta. Esta, como hemos sealado, podr consistir
en dinero, signos que representan el dinero o bienes de cualquier otra naturaleza.
La obligacin de pagar la renta constituye una obligacin de carcter
conjuntivo, ya que implica la existencia de varias prestaciones que debern ser
ejecutadas para considerar efectuado el pago ntegro.
En el supuesto de que la renta se hubiese pactado para ser pagada
mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una prestacin

por parte del arrendatario; prestacin que ser independiente de la renta anterior o rentas anteriores, y de la renta futura o rentas futuras.
Que cada mensualidad o renta es diferente de las anteriores y futuras porque
tiene autonoma e independencia; en el sentido de que corresponde, no al pago
de una parte de una prestacin, sino al pago ntegro de una prestacin
independiente, que constituye contraprestacin por el mes transcurrido.
12.1. MOMENTO DEL PAGO DE LA RENTA
Se entiende que las partes debern pactar en el contrato de arrendamiento
cada cuantos das, semanas, meses o aos vence un periodo.
Podramos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido
inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo.
Independientemente de la duracin de cada periodo las partes pueden convenir
que le pago de la renta se efectu al inicio del periodo al final del mismo o en
algn momento intermedio.
Podra ocurrir es que las partes omitan efectuar tal precisin al momento de
celebrar el contrato. En esta eventualidad, la ley presume, a travs del artculo
1676, que el pago de la renta se ha convenido por perodos vencidos.
13. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Artculo 1678.- El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien
arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse
inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en
otro lugar o poca.
Estas son obligaciones legales, ya que paralelamente existen obligaciones
convencionales que son ilimitadas:
1. Obligacin de entrega del bien.- Es una obligacin de dar que asume el
arrendador con el arrendatario.

Como seala Luis MariaBoffiBoggero, va implcita la obligacin de conservar la


cosa, previo a la de entregarla; agregando que resulta obvio que no puede
entregarse una cosa no conservada por el deudor. (BOFFI BOGGERO, 1979)
Con respecto a los bienes accesorios Levenhagen manifiesta que un bien
accesorio es aquel cuya existencia est vinculada a un bien principal. Principal
es el que existe concretamente sin depender de la existencia de otro. De este
modo si alguien se compromete a entregar un bien principal en arrendamiento,
y si del contrato no constara ninguna reserva, se incluirn los accesorios ah
existentes.
Para que los accesorios no estn comprendidos en la obligacin de dar un bien
principal es indispensable que ello resulte de la ley, del ttulo de la obligacin o
de las circunstancias del caso.
2. Los gastos que ocasionan la entrega.- En aplicacin a lo dispuesto en el
artculo 1241[7] del C.C, a pesar de no establecerse una norma especial en
sede de arrendamiento, el arrendador deber sufragar los gastos que
ocasionen la entrega del bien al arrendatario.
14.1. PRESUNCIN DE BUEN ESTADO
Artculo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en
estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
Esta presuncin indica que le bien una vez entregado por el arrendador a
arrendatario, se encuentra en estado de seguir; vale decir, que resulta til a
efectos del contrato celebrado.
14.2. OBLIGACIONES ADICIONALES AL ARRENDADOR
Artculo 1680.- Tambin est obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y
a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias,
salvo pacto distinto.
[7] Los gastos que ocasione el pago son de cuenta del deudor

15. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


Artculo 1681.- El arrendatario est obligado:
1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le
concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de
convenio, cada mes, en su domicilio.
3.- A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del
bien, con sujecin a las normas que los regulan.
4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo
aviso de siete das.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al
contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
asentimiento escrito del arrendador.10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
11.- A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Dado que quien permanece posedo el bien durante el plazo de vigencia
durante el contrato de arrendamiento es el arrendatario, precisamente sobre le
recaen el mayor nmero de obligaciones impuestas, no solo legal si no
contractualmente.

15.1. Obligacin de recibir el bien.- haber establecido esta aparente obligacin


resulta una demasa, ya que todo acreedor tiene el derecho de recibir dicho
bien. Si el arrendatario se negase a recibir el bien, el arrendador, en caso de
insistir en la ejecucin del contrato, podra llegar a forzar el pago a travs del
mecanismo judicial de la consignacin.
15.2. Obligacin de cuidar diligentemente el bien.- El cuidado que debe asumir
el arrendatario con respecto del bien arrendado, es como si fuera de su
propiedad.
15.3. Obligacin de usar el bien para el destino que se le concedi en el
contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias.- en la mayora de los
contratos se establece cual es la finalidad para la que se arrienda le bien, en
este caso el arrendatario tendr que dar un uso de acuerdo a lo convenido, no
pudiendo apartarse en lo absoluto y darle un destino diferente, por optimo que
este sea; tambin podra no establecerse nada al respecto en el contrato, en
este caso se soluciona el problema de acuerdo a las circunstancias.
15.4. Obligacin de pagar puntualmente la renta.- En general las reglas para el
pago de las rentas son:
o Segn lo estipula el contrato.
o Si no se dice nada, la renta se paga cada mes en el domicilio del
arrendatario.
15.5. Obligacin de pagar puntualmente los servicios pblicos.- Se entiende
que estn comprendidos dentro del concepto de la norma citada todos aquellos
servicios pblicos bsicos relativos al bien como la luz, agua, y arbitrios
municipales.(contribucin municipal destinada al mantenimiento de partes,
jardines, baja polica, serenazgo, etc).
Podra darse el caso que el inmueble constase con otros servicios contratados
por el arrendador, y que estos se hubiesen incluido en el contrato con el fin que
el arrendatario contine pagando el costo de los mismos para beneficio suyo.
15.6. Obligacin de dar aviso inmediato al arrendador en torno a actos
perturbatorios.- El arrendatario tendr inters en evitar que se produzca

cualquiera de los actos mencionados por el inciso 4, dado que disminuira el


libre y pleno uso que podra ser del bien conforme al contrato celebrado.
15.7. Obligacin de permitir al arrendador que inspeccione le bien.- L a
finalidad de este precepto radica en que, a travs del contrato de
arrendamiento, el arrendador deja de ser poseedor inmediato del bien,
convirtindose solo en poseedor mediato del mismo, motivo por el cual
desconocer cual sea el uso, desgaste y situacin real del bien en su interior
por lo que requerir inspeccionar por causa justificada previo aviso de siete
das.
15.8. Obligaciones de efectuar reparaciones.- Sera conveniente que en todo
contrato de arrendamiento se estableciese de la manera ms clara posible,
cuales son las reparaciones que corresponden ser pagadas por el arrendador y
cuales corresponden ser pagadas por el arrendatario.
15.9. Obligacin de no hacer uso imprudente del bien.- consiste en no realizar
en el bien actividades que pudieran ocasionar su deterioro o destruccin.
15.10. Obligacin de no hacer el uso del bien que sea contrario al orden
publico.- Implica que el arrendatario no podr transgredir el ordenamiento
jurdico en su conjunto con la utilizacin que haga del bien arrendado.
15.11. Obligacin de no hacer con el bien un uso contrario a la buenas
costumbres.- Las buenas costumbres deben ser apreciadas con un buen
criterio objetivo tomando en consideracin los valores preeminentes en un
determinado medios social y tiempo especfico.
15.12. Obligacin de no subarrendar el bien sin asentimiento escrito del
arrendado.15.13. Obligacin de no ceder la posicin contractual del arrendatario sin el
asentimiento escrito del arrendador.15.14. Obligacin de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del
contrato.- Este deber resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por
vencimiento del plazo del contrato, en caso de la resolucin por incumplimiento
por alguna de las obligaciones del arrendatario o algn otro supuesto distinto

en que concluya la relacin contractual, el arrendatario deber devolver el bien


en similar condicin o estado en que lo recibi.

16. REPARACIN POR ARRENDATARIO


Artculo 1682.- El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al
arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad
por los daos y perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas
directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al
arrendador.
En los dems casos, los gastos de conservacin y mantenimiento ordinario son
de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
Esta norma tiene por objetivo:
Establecer la obligacin que tiene el arrendatario de advertir al
arrendador para que este efectu las reparaciones a su costo debido a
su magnitud o naturaleza.
En caso no hubiese tiempo para ello, el arrendatario deber realizarlas
directamente, teniendo derecho a reembolso de su valor, siempre que
avise al mismo tiempo al arrendador.
El tercer prrafo hacer referencia a todas las reparaciones menudas y
todos los gastos de conservacin y mantenimiento ordinario (los
relativos a la limpieza, desinfeccin, mantenimiento de jardines,
gasfitera menuda, etc.), los cuales deben ser pagados por arrendatario
salvo pacto distinto.
17. MEJORAS
El arrendatario tiene la facultad de hacer en el bien arrendado, sin alterar la
forma, todas las mejoras que quiera gozar durante el tiempo que dura el
contrato. En el arrendamiento desde que el arrendatario recibe la cosa para
estar un tiempo ms o menos largo, es lgico suponer que hay mejoras para
aprovechar con mayor rendimiento el bien que tiene en su poder.

Hay que tener en cuenta que las mejoras necesarias no se confunden con las
reparaciones necesarias o mejoras lucrativas que corren por cuenta del
propietario (art. 1682). La razn es clara, porque quien tiene el mayor empeo
en que la cosa se conserve es el propietario. Las reparaciones necesarias, se
presentan, adems, por vicio de construccin y, por tanto, no deben correr por
cuenta del arrendatario, salvo pacto en contrario o imposicin de la costumbre.
Tratndose de las mejoras tiles y de recreo corren a cargo del arrendatario,
por eso, variando el sistema de la posesin, las mejoras en el arrendamiento,
se presumen gratuitas.
La gratuidad de las mejoras, es la forma general en el arrendamiento, mientras
que la onerosidad, lo es en la posesin.
18. PRDIDA Y DETERIORO DEL BIEN
Artculo 1683.- El arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del
bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de
incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a l.
Es tambin responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causas
imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso
del bien.
Se trata de una presuncin de iuris tamtum que constituye causa mayoritaria
del incumplimiento de las obligaciones, pues, en la inmensa mayora de veces
en que una obligacin es incumplida, lo es por causa imputable al deudor. Sin
embargo, este podra libarse de dicha responsabilidad si probase que el
incumplimiento hubiese obedecido a caso fortuito, fuerza mayor o que hubiera
incumplido a pesar de haber empleado la diligencia ordinaria requerida por la
circunstancias.
19. PRDIDA Y DETERIORO DE BIENES ASEGURADOS
Artculo 1684.- Si el bien destruido o deteriorado por incendio haba sido
asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la responsabilidad del
arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnizacin
abonada o por abonar por el asegurador y el dao efectivo.

Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la


tasacin, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si este
es indemnizado por el asegurador.
Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de
subrogacin del asegurador.
Esta norma resulta de absoluta justicia, pues el derecho no acepta que una
misma persona sea indemnizada dos veces por el miso dao producido. En
este caso, el seguro salvara en parte o totalmente al arrendatario.
En caso de que el siniestro se hubiese producido por culpa del arrendatario, la
compaa de seguros tendr todo el derecho para reclamar, judicial o
extrajudicialmente el monto de la indemnizacin que pago al arrendador.
20. RESPONSABILIDAD EN CASO DE PLURALIDAD DE ARRENDATARIOS
Artculo 1685.- Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la
prdida o deterioro del bien en proporcin al valor de la parte que ocupan,
salvo que se pruebe que el siniestro comenz en la habitacin o parte del
inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, ser el nico
responsable.
Esta norma regula un supuesto especial, en la medida que plantea la hiptesis
en la que el bien siniestrado hay estado ocupado por ms de un arrendatario.
Con la distincin siguiente:
Si fuese posible determinar donde comenz el incendio el arrendatario culpable
deber responder por el integro de los daos causado, no solo el arrendador
sino tambin al os dems arrendatarios.
Si resultasen imposible determinar que le siniestro comenz en la habitacin o
parte del inmueble arrendado a uno de lao arrendatarios, todos los
arrendatarios sern responsables divisible y mancomunadamente con respecto
al arrendador por los daos y perjuicios causados al bien.
Artculo 1686.- Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, ser
considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere
el artculo 1685.

Esta norma tiene doble lectura.


Una en el sentido que la responsabilidad divisible y mancomunada de los
arrendatarios tenga como lmite los daos y perjuicios proporcionales a las
partes del bien ocupados por ellos; descontando aquella parte que ocupaba el
arrendador. Esto significa que le arrendador no ser indemnizado por la parte
proporcional de la indemnizacin correspondiente al bien que lo ocupaba.
La segunda lectura de la norma se relaciona con la posibilidad de que el
arrendador a ser uno de los culpables del siniestro, tambin tendra deberes de
indemnizacin para con los dems arrendatarios; producindose una
concurrencia de culpas.
21. DURACIN DEL ARRENDAMIENTO
Artculo 1687.- El arrendamiento puede ser de duracin determinada o
indeterminada.
21.1. Arrendamiento de plazo determinado.- El arrendamiento de plazo
determinado es aquel por el cual las partes pactan, al momento de su
celebracin, un trmino inicial y un trmino final; vale decir, que ellas acuerdan
la fecha en que comenzar y la fecha en que concluir.
21.2. Arrendamiento de plazo indeterminado.- El arrendamiento de plazo
indeterminado es aquel en que las partes han establecido el termino inicial del
contrato que han omitido pronunciarse, ya sea deliberada o conscientemente
respecto al termino final del mismo.
Artculo 1688.- El plazo del arrendamiento de duracin determinada no puede
exceder de diez aos.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el
plazo no puede ser mayor de seis aos.
Todo plazo o prorroga que exceda de los trminos sealados se entiende
reducido a dichos plazos.
Se establece lmites para el plazo resolutorio de arrendamiento de duracin
determinada el mismo que no puede exceder de diez aos.

La finalidad del segundo prrafo de esta norma se basa en proteger los


intereses del estado y de los incapaces en relacin con los actos de sus
representantes; de quienes, si bien no se presume mala fe, podra esperarse
que acten de manera irresponsable o dolosa, perjudicando los intereses de
sus representados.
Al respecto, el doctor Jack BigioChrem, manifest que el plazo para el
arrendamiento no es arbitrario, sino que tiene su razn de ser ya que si se
establece un plazo mayor a los diez aos, ello tendra el grave inconveniente
de constituir un verdadero gravamen sobre la propiedad, contrario a la mejor
circulacin de ella.
21.3. PRESUNCIN DE PLAZO DETERMINADO
En el artculo 1689 del Cdigo Civil se establece una presuncin para dos
supuestos de arrendamiento en los que a falta de acuerdo expreso en torno al
plazo, se presume que el mismo es determinado por la duracin sealada en la
norma.
Artculo 1689.- A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento
es de duracin determinada en los siguientes casos y por los periodos que se
indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad especfica, se entiende
pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de
arrendamiento ser el de una temporada.
a) Arrendamiento para una finalidad especfica.- a falta de acuerdo expreso, se
presume que el contrato de arrendamiento es de duracin determinada cuando
tenga una finalidad especfica, entendindose pactado por el tiempo necesario
para llevarla a cabo.
b) Arrendamiento en lugares de temporada.- A falta de acuerdo entre las partes
con respecto al plazo del contrato de arrendamiento, es de duracin
determinada si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, caso en
el cual el plazo de arrendamiento ser de una temporada.

Artculo 1690.- El arrendamiento de duracin indeterminada se reputa por


meses u otro periodo, segn se pague la renta.
21.4. ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS VOLUNTARIOS
De conformidad con lo establecido en el artculo 1691, es usual que el contrato
de arrendamiento se pacte incluyendo periodos forzosos y periodos voluntarios.
Artculo 1691.- El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y
periodos voluntarios, pudiendo ser estos en favor de una o ambas partes.
21.5. Periodos Forzosos.- Estos se encuentran generalmente al comienzo de la
duracin del arrendamiento. Es decir. Desde que las partes celebran el
contrato, necesariamente, tendrn que respetar un plazo mnimo. Siendo la
nica forma de concluir el contrato antes de tiempo con el plazo forzoso, la
resolucin convencional por mutuo disenso.
21.6. Periodos voluntarios.- Opera cuando al momento de la celebracin del
contrato, el arrendador o el arrendatario no tienen la certeza de querer
continuar con la vigencia de la relacin contractual por un perodo adicional; ya
sea porque se plantee nuevas condiciones para el perodo siguiente, porque el
arrendatario aspire a conseguir un inmueble de su propiedad o por cualquier
otra circunstancia. En tal sentido, y previendo lo que pudiera ocurrir, las partes
acuerdan perodos de carcter voluntario. Ello significa que una o ambas partes
otorgan, respecto a la otra, una opcin para que dicho perodo voluntario se
convierta en forzoso.
Se trata de una opcin propiamente dicha regulada en los artculos 1419 y
siguientes[8]. La opcin podra hacerse vlida si la parte beneficiada por ella
manifestara su voluntad en tal sentido, o si guardara silencio al respecto
transcurrido un plazo determinado y habiendo otorgado las partes al silencio
valor de manifestacin positiva de voluntad.
No obstante, tambin podra tratarse de una opcin recproca en torno al
perodo voluntario, por aplicacin de la denominada opcin recproca regulada
en el artculo 1420 del Cdigo Civil, precepto que establece lo siguiente: Es
vlido el pacto en virtud del cual el contrato de opcin recproca puede ser
ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.

22. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO


El Cdigo Civil alberga preceptos generales que rigen el tema de la resolucin
contractual. As, el artculo 1371 del regula la resolucin de contratos de la
manera siguiente: la resolucin deja sin efecto un contrato vlido por causal
sobreviniente a su celebracin. Y en el artculo 1372 seala que:
Para el contrato de arrendamiento contempla cinco supuestos de resolucin
contemplados en el artculo 1697.
22.1. CAUSALES DE RESOLUCIN.Artculo 1697.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro
mes y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo periodo y adems quince das. Si el alquiler se
conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
Esta causal es la esencia misma del contrato. Si el arrendatario ha dejado de
pagar 2 meses y 15 das, el arrendador tiene derecho a ejercer la accin de
desalojo. Se ha establecido esta disposicin por razones de equidad, dndole
al arrendatario la oportunidad de proveerse de fondos en este plazo.
Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores como trimestre,
semestre o ao, basta el vencimiento de un periodo ms 15 das. Cuando el
alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta el vencimiento de
tres periodos.
22.2. RESOLUCIN POR INCUMPLIMIENTO PREVIO PROCESO JUDICIAL.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese
contra la sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso
de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
El inciso dos del artculo 1697, establece el derecho del arrendador para
resolver el contrato de arrendamiento en caso de haberse producido cualquier
de los tres supuesto de incumplimiento contemplados en el inciso 1 del mismo
artculo, y si el arrendatario necesit que hubiese contra el sentencia para

pagar todo o parte de la renta y en adicin a ello se vence con exceso de


quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
Este inciso est referido al caso particular que arrendador hubiese demandado
al arrendatario no la resolucin del contrato por falta de pago, sino solamente le
pago de las rentas atrasadas.
3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le
concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico
o a las buenas costumbres.
Se ve claramente que lo que quiere el legislador, es que el arrendamiento no
perjudique la reputacin del propietario, porque si alquila una casa para habitar
y la destina por ejemplo a casa de citas, desprestigia al propietario.
Esta causal de resolucin resulta plenamente lgica y debe ser concordada por
lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1681 del mismo cdigo que hace
referencia al destino que se le concedi al bien en el contrato, ello concuerda
con el destino que se le concedi expresamente, contemplado por el artculo
1697, inciso 3.
4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones.
En cualquier contrato en el de arrendamiento en particular, debe tenerse
presente lo dispuesto por el artculo 1430 en torno a la llamada clusula
resolutoria

expresa.[8] Esto

lleva

necesariamente

que

la

causal

de

incumplimiento de la misma deba encontrarse expresamente establecida como


tal para que el arrendador o el arrendatario pueda hacer uso de la clusula
resolutoria expresa; es decir, establecida como causal de resolucin
contractual expresa.Para este efecto bastara que en la referida clausula se
hiciera referencia a los nmeros de las clusulas contractuales en las que se
encuentren insertas las debidas estipulaciones.
[8] ART. 1430.- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no
cumple determinada prestacin su cargo, establecida con toda precisin.

22.3. RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA


Artculo 1698.- La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo
pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin
comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos
mensualidades y quince das.
Todas las normas especiales a las que hace referencia en el artculo 1698
fueron derogadas en el periodo 1990 y 2000, razn por la cual este articulo hoy
carece de aplicacin prctica.
23. CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO
23.1. DEFINICIN.
En el captulo sptimo y ltimo del ttulo referido al contrato de arrendamiento
se establece la conclusin del arrendamiento que es un conjunto de
disposiciones relativas a la resolucin del contrato.
El contrato de arrendamiento concluye:
Por concluirse el termino fijado por las partes. Porque si se ha pactado por
meses y aos, cumplidos estos, a concluido el contrato. Pero si despus de
vencido el plazo transcurren los das sin que le arrendador solicite el bien ni el
arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un
nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconduccin, si no
que se entiende que hay la continuacin del arrendamiento bajo las mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin en cualquier
momento.
Artculo

1699.- El arrendamiento de

duracin

determinada

concluye

al

vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.
23.2. CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO
Artculo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en
el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tacita, sino la
continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el
arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.

No existe renovacin tacita del contrato. Lo que existe una prorroga tacita del
trmino final del contrato celebrado no porque haya habido un convenio de las
partes al respecto, si no por el hecho de que el derecho civil peruano adopta
como regla para la constitucin en mora aquella que establece la necesidad de
interpelar al deudor para que la mora exista.
As, si el arrendador no reclama al arrendatario la devolucin del inmueble
arrendado el derecho entiende que durante el lapso que demora la entrega del
mismo no deber entenderse que hay mora, sino simple demora, situacin que
no acarrea consecuencias jurdicas negativas en contra del arrendatario.
23.3. CONVERSIN DE PERIODOS VOLUNTARIOS Y FORZOSOS
Artculo 1701.- En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos
forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos
voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se
concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar
los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no menos de dos
meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo periodo, si se trata
de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los dems bienes.
Un contrato de arrendamiento por aos forzosos y voluntarios es un contrato
que tiene ambos periodos; los aos forzosos y voluntarios queda voluntad de
los contratantes. Ejm. Dos aos forzosos y tres voluntarios, supone que las
partes deben respetar los dos aos y no pueden resolver el contrato
unilateralmente, sino con acuerdo de ambos contratantes. Los voluntarios se
transforman en forzosos si vencidos los aos forzosos no se avisa que se va
poner fin al contrato.
El silencio determina que los aos voluntarios se conviertan en forzosos; esta
ltima es la consecuencia del silencio que transforma en forzoso los aos
voluntarios.
Este artculoest directamente referido al arrendamiento que contemple la
existencia de uno o ms plazos voluntarios, todos esos dejados a la opcin de
una de las partes.

Con relacin al plazo mnimo establecido en el segundo prrafo de la norma,


entendemos que los mismos son solo normas de carcter dispositivo; vale
decir, regirn si las partes no han dispuesto algo distinto. Pues en nada
perturbara los derechos del arrendatario y del arrendador si pactasen plazos
mnimos distintos, si ello conviniera a sus intereses.
23.4. PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES
Artculo 1702.- Si en el contrato se establece que los periodos sean
voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra el
aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento concluya al
finalizar los periodos forzosos.
La conversin de los periodos voluntarios en forzosos puede ser encomendada
a una de las partes o a las dos, lo cual depende del contrato, y si nada se dice
en el contrato, dicha facultad puede ser ejercida por cualquiera de las partes de
la relacin contractual.
23.5. CONCLUSIN DEL CONTRATO DE DURACIN INDETERMINADA
Artculo 1703.- Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada es aquel en la cual las
partes han pactado el trmino inicial ms no el trmino final. En tal sentido, que
un contrato sea de duracin indeterminada no significa necesariamente que
sea eterno, lo nico que significa es que no se sabe cuando concluir. Este
plazo podr concluir entonces cuando cualquiera de las partes lo considere
conveniente, para lo cual debe manifestar su voluntad a la parte contraria.
Para el aviso extrajudicial a que se hace referencia, la ley no estable formalidad
alguna; es decir, el arrendador o el arrendatario podrn expresar esa voluntad
a travs de cualquier medio, como por ejemplo desde una carta notarial a una
carta simple, un facsmil, correo electrnico, incluso de manera verbal. Este
aviso que da por concluido el trmino final de contrato de arrendamiento surtir
efectos desde el mismo momento que llegue al domicilio de la parte
contraria. (CASTILLO FREYRE, 2002)

Con respecto a la finalizacin del contrato a travs de la va judicial, significa


que se llevara a cabo a travs de la notificacin con la demanda de desalojo u
otra similar.
AVISO DE DESPEDIDA.
Es la accin por la cual el propietario puede poner trmino al contrato de
arrendamiento a plazo indeterminado, sin que el arrendatario haya incurrido en
incumplimiento de sus obligaciones. (MIRANDA CANALES, 1995)
23.6. DEVOLUCIN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD
Artculo 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin
del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene
derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su
defecto, una prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su
devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importara la
continuacin del arrendamiento.
La conclusin del contrato supone que le poseedor no tiene derecho a usar el
bien, por tanto, no existir en estricto una contraprestacin del pago de la renta;
siendo esto as la obligacin de pagar por uso del bien es distinta del pago de
la renta convenida. En caso de resistencia a entregar el bien la ley material ha
previsto la posibilidad de las opciones excluyentes a efecto de subsanar el
perjuicio, estas son:
Exigir la devolucin del bien y a cobrar la penalidad convenida; o en su
defecto conjuncin excluyente querida por el legislador;
Exigir la devolucin y cobrar una prestacin igual a la renta del periodo
precedente, en ambos casos hasta su devolucin exclusiva.
En lo que se refiere a la penalidad convenida, esta se deriva de una clausula
penal[9]. Tericamente, el pactar una penalidad tiene diversos efectos:

Es de carcter disuasivo, pues conmina al deudor a dar cumplimiento a


la obligacin ya que de lo contrario se ver perjudicado por el
acaecimiento de la penalidad.

[9] La Clusula penal es aquella a la cual, una persona con el fin de garantizar el cumplimiento de una
obligacin principal, se somete a una pena que puede consistir en dar, hacer o no hacer algo para el caso
de contravenir la obligacin principal.

No tener que discutir en juicio la cuanta de los daos perjuicios sufridos,


incluso la existencia de los mismos. Sin embargo, ella solo puede
exigirse con el incumplimiento obedece a causa imputable al deudor,
salvo pacto en contrario.

23.7. OTRAS CAUSALES DE CONCLUSIN


Artculo 1705.- Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de
declaracin judicial, en los siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.
Este supuesto puede entenderse en el sentido que le arrendatario se encuentra
litigando con el propietario sobre el derecho de propiedad arrendado. En este
caso, si fuese el arrendatario quine venciese en el juicio, se habra producido
un supuesto de consolidacin, en la persona del arrendatario, de las cualidades
contradictorias de arrendador y arrendatario, consolidndose todas las
obligaciones que hubieran existido entre ellos y extinguindose la relacin
contractual.
Otra posibilidad es que dicho proceso judicial se huera seguido entre
arrendador y un tercero, venciendo este ltimo y, por tanto, siendo declarado
como mejor derecho de propiedad. En este efecto el contrato se habr
concluido para el antiguo arrendador ya que el tercero nuevo propietario del
bien, pasara a convertirse en nuevo arrendador.
2.- Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva
con el fin de repararlo.
Este inciso regula un derecho del arrendador, ya que este es un modo por el
cual el arrendador puede recuperar el bien con el objeto de lograr su reparacin
o restauracin. Entindase como una causal de orden objetivo sin nimo de
beneficiar y perjudicar a una de las partes.
3.- Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
Como el contrato de arrendamiento versa sobre bienes ciertos, necesariamente
debemos relacionar lo prescrito en este artculo con lo dispuesto en el artculo

1137 del Cdigo Civil.[10] Es evidente que la destruccin del bien es


considerada por la doctrina como uno de los supuestos de perecimiento.
4.- En caso de expropiacin.
Es uno de los supuestos en los que le bien se pierde por quedar fuera del
comercio de los hombre.
La expropiacin consiste en la transferencia forzosa del derecho de propiedad
privada, autorizada nicamente por ley expresa del Congreso en favor del
Estado, a iniciativa del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo
pago en efectivo de la indemnizacin justipreciada que incluya compensacin
por el eventual perjuicio.[11]
5.- Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos
que usan el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.
Este inciso solamente alude a los herederos del arrendatario, ms no a los
herederos del arrendador, por razn no solo de su condicin de herederos si no
porque dichos herederos del arrendatario se encuentran gozando en bien
conjuntamente con el arrendatario al momento de la muerte de este.
Se establece la prerrogativa a favor de los herederos en el sentido de que, si lo
consideran conveniente a sus intereses comuniquen al arrendador que no
continuaran con la relacin contractual.
23.8. CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO
Artculo 1706.- En todo caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el
arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposicin del
arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podr consignarlo.
El arrendador podra negarse a aceptar la devolucin del bien si el estado del
mismo no correspondiera al contemplado en el contrato a la ley; es decir que el
bien se devuelva sin ms deterioro que el de su uso ordinario. En este caso el
arrendador estara haciendo un uso de su derecho.
[10] La prdida del bien puede producirse: 1.- Por perecer o ser intil para el acreedor por dao
parcial. 2.- Por desaparecer de modo que no se tenga noticias de l o, aun tenindolas, no se pueda
recobrar. 3.-Por quedar fuera del comercio.
[11] LEY N 27117: LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES

Sin embargo, la ley es clara al establecer la obligacin o deber del arrendador


de recibir el bien, entendindose que el mismo se est ofreciendo conforme a
ley.
Este es un tpico caso de mora del acreedor. En tal sentido el artculo 1138
establece: el acreedor incurre en mora cuando sin motivo legitimo se niega a
aceptar la prestacin establecida o no cumple con practicar los actos
necesarios para que se pueda ejecutar la obligacin. La consignacin es una
de las formas de pago que busca la liberacin del deudor, aun contra la
voluntad del acreedor, consistente en depositar la cosa o la cantidad debida
ante el juez o ante una autoridad o persona habilitada a este efecto. (ESPASA,
2005)
23.9. EXTINCIN DE RESPONSABILIDAD POR CONSIGNACIN
Artculo 1707.- Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se
extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a la
consignacin fuese declarada fundada.
El precepto citado resulta plenamente concordante con los efectos naturales
del pago por consignacin que libraran al acreedor de un bien cierto de toda
responsabilidad en torno al bien consignado.
Se puede dar por concluido el arrendamiento con la consignacin del inmueble,
desde cuya fecha esta le inquilino exento de pagar la renta, entendindose que
dicha consignacin se materialice con la entrega de las llaves del mismo.[13]
23.10. ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO
Artculo 1708.- En caso de enajenacin[12] del bien arrendado se proceder
del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito[13], el adquirente deber respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los
derechos y obligaciones del arrendador.
[12] Este concepto comprende a cualquier forma de transmisin de propiedad, sea a ttulo oneroso o a
ttulo gratuito; Algunas formas de enajenacin pueden ser: la compra venta, la permuta, la dacin en
pago, la donacin, el aporte de un bien a la sociedad, el anticipo de legtima, la subasta pblica, etc.
(Casacin N 354-95- Lima, 19/09/96).
[13] La inscripcin del arrendamiento publicita el contrato y permite acceder al contenido de la inscripcin
y este se presume cierto y produce todos sus efectos.

Bajo los alcances de este artculo, la enajenacin del bien con arrendamiento
inscrito no pone fin al arrendamiento, sino ms bien obliga al adquirente a
sustituir la posicin del antiguo propietario, asume los derechos y obligaciones
que contrajo el arrendador. En ese sentido, el nuevo propietario est obligado,
como seala la norma, a respetar los trminos del contrato del arrendamiento,
y el arrendatario est en la obligacin de efectuar el pago de la renta al nuevo
propietario. (GLVEZ ALIAGA)
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido.
Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si
asumi dicha obligacin.
Resulta comn que la gran mayora de arrendamientos no cuenten con
inscripcin. Ante el arrendamiento no inscrito nuestro sistema acoge el principio
Romano emptiotollitlocatum (la venta rompe el arrendamiento) a no ser que
el adquirente se hubiera obligado a respetar el contrato. (GLVEZ ALIAGA)
Quien adquiere un inmueble entregado en arrendamiento no inscrito, puede a
su voluntad continuarlo sustituyndose en la calidad de arrendador o ponerle
fin, comunicndolo al arrendatario, y de no obtener la desocupacin iniciar la
accin de desalojo por conclusin del contrato, el inquilino no se convierte en
ocupante precario.
La facultad de dar por concluida dicha relacin contractual es una opcin de la
que goza el tercero adquiriente, ya que bien podra al haberse convertido en el
nuevo propietario del bien, decidir, por convenir a sus intereses, respetar
rigurosamente la relacin contractual asumida por el antiguo propietario. Caso
contrario, si la situacin no le conviene podr dar por concluido el contrato de
arrendamiento.
En caso de enajenacin del inmueble arrendado, el adquirente del inmueble se
sustituye en la calidad de arrendador, siendo indiferente que este se haya
producido en subasta pblica y no por compraventa consensual, si el contrato
de arrendamiento no est inscrito, el adquirente no est en la obligacin de

respetarlo y si est facultado a darlo por concluido (Cas. 523-97, lima sala civil
de la corte suprema, el peruano, 09/09/98. p. 1566).
3.- Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el
contrato si recibi su posesin de buena fe.
En estos casos, resulta evidente que el tercero adquiriente considerar que
adquirido la propiedad de un bien que no tiene arrendamiento alguno que pese
sobre l, razn por la cual, si actu de buena fe, no tendra por qu respetar la
existencia de una relacin contractual previa. Caso contrario si conoca de ante
mano la preexistencia de un contrato de arrendamiento, deber respetarlo.
Recordemos que en materia de transferencia de bienes muebles, nuestro
Cdigo acoge la teora del ttulo (contrato) y el modo (tradicin); en tal sentido,
salvo las excepciones de ley, la enajenacin se formaliza con la tradicin.
Resulta claro, de acuerdo a nuestro sistema, que el trmino: recibi la
posesin, que seala el inciso 3 materia de comentario, est referido a la
tradicin, sea esta fsica o jurdica, momento en el que se formaliza y culmina la
transferencia del bien.
La buena fe es el desconocimiento de determinadas circunstancias, habiendo
adoptado el comprador la diligencia normal en la adquisicin. Esta buena fe al
recibir la posesin en calidad de nuevo propietario limpia las cargas ocultas que
puedan pesar sobre el bien. Es por ello que en el caso de existir una venta
anterior del mismo bien, el anterior comprador no puede oponer su derecho,
contra quien compr y recibi la posesin del bien (Art. 1136 C.C.). Es por ello
tambin que, siguiendo ese razonamiento, el inciso 3 estipula que el adquirente
no se encuentra obligado a respetar el arrendamiento que recaiga sobre el
bien, porque se tratara de un gravamen oculto que en el momento de la
adquisicin no pudo ser conocido por l.
23.11. RESPONSABILIDAD POR BIEN ENAJENADO
Artculo 1709.- Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien
arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios
irrogados al arrendatario.

Esta norma regula los efectos de la relacin entre el arrendador y arrendatario


en el supuesto de que se hubiese configurado alguno de los casos
contemplados en el artculo anterior, en donde el propietario arrendador
hubiera enajenado el bien a un tercero y este no tuviese la obligacin de
respetar la relacin contractual de arrendamiento preexistente; y no lo respete,
dando por concluido el arrendamiento en perjuicio de la arrendatario, pero en
legtimo ejercicio del derecho del tercero adquiriente. En esta situacin el
arrendatario no puede efectuar reclamo alguno con respecto al tercero
adquirente pero conservara su derecho a demandar a su arrendador el pago
del indemnizacin de pagos y perjuicios que lo hubiere ocasionado el contrato
de compra-venta celebrado.
23.12. CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO CON HEREDEROS DEL
ARRENDATARIO
Artculo 1710.- Si dos o ms herederos del arrendatario usan el bien, y la
mitad o el mayor nmero de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo,
contina el contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros.
En tal caso, no subsisten las garantas que estaban constituidas en favor del
arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantas; si
no se le otorgan dentro de quince das, concluye el contrato.
23.13. AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR BIEN ARRENDADO
Artculo 1711.- Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente
recabar autorizacin escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad
respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser
responsable:
1.- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen
despus de la desocupacin hasta que el arrendador tome posesin del bien.
2.- De los daos y perjuicios correspondientes.
3.- De que un tercero se introduzca en l.

En esta norma se impone al arrendatario la obligacin de recabar antes de


desocupar el inmueble, autorizacin del arrendador o, si fuera el caso de la
autoridad judicial a fin de que no se produzcan abusos de estos contratantes
hacia sus contrapartes. Lo que la norma quiere evitar son las consecuencias
previstas en los incisos uno, dos y tres del referido artculo, de los cuales ser
responsable el arrendatario en caso incumpla con esta obligacin.
DESAHUCIO.
Es un procedimiento Judicial de especial brevedad, que la ley concede al
propietario para lograr el desalojo, cuando termina el arrendamiento por
determinadas causales y el arrendatario no desocupa voluntariamente el
bien. (MIRANDA CANALES, 1995, pg. 405)
Acto de despedir el dueo de una casa a un arrendatario, por las causas
expresadas en la ley o convenidas en el contrato. (OSORIO, 1986)
23.14. ARRENDAMIENTO ESPECIAL
Artculo 1712.- Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales
se rigen supletoriamente por las normas de este ttulo.
Este numeral carece de aplicacin prctica, dado que las leyes especiales a las
que hace referencia ya han sido derogadas.
24. SUBARRENDAMIENTO
24.1. DEFINICIN
Es el acuerdo bilateral, oneroso, traslativo de uso o goce, por medio del cual el
subarrendador concede, con el consentimiento de su arrendador, el uso o goce
temporal de una cosa, a otra llamada subarrendatario, a cambio de una
cantidad llamada renta. (LPEZ LPEZ, 2005).
Artculo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del
bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de
una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
En el subarrendamiento, el contrato principal originario subsiste en todas y
cada una de sus partes, por lo que subsisten las obligaciones del arrendatario.

24.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO.


a) Elementos personales:
Los elementos personales que intervienen son el arrendador, el arrendatario y
el subarrendatario.
b) Elementos reales:
En cuanto al bien objeto del subarriendo es el bien arrendado o parte de l, o
parte de los distintos usos o aprovechamientos que la misma pueda
proporcionar, siempre que no se vulneren las limitaciones a que est sometida
en su disfrute, en virtud del contrato de arrendamiento previo.
El precio o renta del subarriendo puede ser, distinto, igual o inferior o superior
al del arriendo.
c) Elementos formales:
Al ser el arrendamiento un contrato consensual no requiere formalidad para su
formacin, pude establecerse en forma verbal o escrita, en el caso del
subarrendamiento, este requiere que el arrendador originario exprese su
asentimiento por escrito.
Razn por la que no puede existir el subarrendamiento sin el consentimiento
del arrendador.
El subarrendamiento va contra la naturaleza del contrato de arrendamiento
porque hace pasar la cosa arrendada a manos de una persona diferente de
aquella con quien el arrendador ha tratado de inspirarle confianza, confianza
que impera en el contrato de arrendamiento.
Debe declararse terminado un contrato de arrendamiento si el arrendatario
subarrienda sin tener facultad para hacerlo, porque el contrato de
arrendamiento se celebra en consideracin a las personas contratantes y no es
dable a una de las partes sustituir en su lugar a otra persona sin el
consentimiento de la contraparte.

24.3. CARACTERSTICAS.
a) Es un contrato nominado.- Por su nombre es un contrato nominado, recibe el
nombre de subarrendamiento incluso desde antes que el contrato de
arrendamiento se llamara tal.
b) Es un contrato tpico en cuanto a su regulacin es expresa en nuestra
legislacin.
c) Es un contrato simple.- por cuanto da lugar a una sola relacin jurdica, que
consiste en la obligacin del arrendatario de ceder el uso del bien arrendado a
favor del subarrendatario; y la obligacin de este de pagar al arrendatario la
renta correspondiente.
d) Es un contrato derivado.- Debido a que requiere de la existencia de un
contrato principal que le imprime sus caractersticas propias, otorgndole as su
misma naturaleza jurdica.
e) Es un contrato consensual.- Es decir, la ley no exige ninguna formalidad
para su formacin.
f) Es un contrato temporal.- este contrato tiene una duracin temporal, la cual
podra ser determinada, determinable o de duracin indeterminada.
g) Es un contrato fundamentalmente constitutivo.- En l se generan las
obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
h) Es un contrato colectivo.- Debido a que no solamente obliga a las partes que
lo celebran, sino tambin al arrendador, quien a pesar de no ser parte del
contrato, y por haber autorizado por escrito su celebracin, queda obligado a
respetar la existencia y duracin del subarrendamiento mientras dure la
existencia del plazo del contrato principal.
i) Es un contrato bilateral.- es un contrato sinalagmtico o de prestaciones
recprocas, a travs del cual ambas partes se obligan.
j) Es un contrato celebrado a ttulo oneroso.- Pues el arrendatario se obliga a
entregar el bien para que el subarrendatario lo use, este ltimo se obliga a
pagar una renta a favor del primero.

k) Es un contrato conmutativo.- Ya que la existencia y cuanta de las


prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, conocidas, pero no hay
impedimento para que revista la modalidad aleatoria.
l) Es un contrato obligatorio.
24.4. NATURALEZA DEL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento es un arrendamiento, es decir, una operacin de la
misma naturaleza que la convencin y principal celebrada entre el arrendador y
el primitivo arrendatario. (Boulanger, 1996)
El subarrendamiento es una figura de subcontrato o contrato derivado, y este
supone el nacimiento de un contrato de contenido igual (contrato hijo) al de otro
contrato ya constituido (contrato padre o contrato base). Ahora bien, el
subarrendamiento consiste en un arrendamiento (por s mismo), en el cual el
arrendatario se hace arrendador (MESSINEO, 1996)
24.5. OBLIGACIN SOLIDARIA DE LAS PARTES
La ley establece responsabilidad solidaria ante el incumplimiento de alguna de
las obligaciones del contrato de arrendamiento, ya sea que el mencionado
incumplimiento

obedezca

causa

imputable

al

arrendatario

al

subarrendatario, o a ambos. Esta obligacin de carcter solidaria se da incluso


ante la presencia de pluralidad de arrendatarios o subarrendatarios.
Artculo 1693.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados
solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el
arrendatario.
24.6. EXTINCIN DE LOS SUBARRENDAMIENTOS
Conforme a lo establecido nuestro Cdigo civil:
Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los
subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho
del

subarrendatario

correspondiente.

para

exigir

del

arrendatario

la

indemnizacin

Los plazos de este contrato no podrn exceder a los del propio contrato de
arrendamiento. Resultara tericamente imposible que el arrendamiento como
contrato principal, tuviera un plazo menor que el contrato de subarrendamiento
que es un contrato derivado.
24.7. SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO
Una de las formas de extincin de las obligaciones, es la consolidacin o
tambin llamada confusin.
CABANELLAS, define a la confusin de derechos como la situacin jurdica
planteada por la reunin simultnea en una persona de las cualidades del
acreedor y deudor en el mismo negocio jurdico.
Para reunir en una sola persona las calidades de deudor y acreedor, es preciso
establecer que ambas calidades deben estar referidas a una misma obligacin.
El Cdigo Civil establece:
Artculo 1695.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por
consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.
En este caso el subarrendamiento subsiste, pero no conserva su condicin de
contrato derivado, dado que el contrato principal del cual derivaba ya no existe,
ahora el mismo tendr el carcter de principal.
Quien tuvo la condicin de arrendador o arrendatario, y en cuya persona se
consolido el contrato de arrendamiento, tendr ahora la condicin de
arrendador; y, el subarrendatario pasar a tener la condicin arrendatario.
25. CESIN DEL ARRENDAMIENTO
Artculo 1696.- La cesin del arrendamiento constituye la trasmisin de los
derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye
y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.
Es aquella figura por la que el cedente (arrendatario) transmite a la otra parte,
cesionario, el conjunto de derechos y obligaciones que integran la posicin
jurdica

del

arrendatario,

en

cuya

cesionario. (NATERA HIDALGO, 2007)

posicin

queda

subrogado

el

En este sentido si el arrendatario desea ceder su posicin contractual a un


tercero, requiere para ello del asentimiento del arrendador, en la medida, que
una vez que surta efectos la cesin de posicin contractual, el arrendador
tendra como parte en el contrato al tercero cesionario y ya no al arrendatario.
25.1. Diferencias entre subarrendamiento y cesin de arrendamiento
El subarrendamiento implica un nuevo contrato de arrendamiento y las
relaciones que se produzcan son las propias del contrato de arrendamiento, en
cambio, la cesin significa el traspaso que el arrendatario hace de sus
derechos y obligaciones a un tercero con todas las acciones que le son anexas.
Al ser el subarrendamiento un nuevo contrato de arrendamiento hay que
acudir a ste para conocer los derechos y obligaciones del subarriendo y su
extensin, intensidad y modalidad de uso en cuanto al bien arrendado. En
cambio, en la cesin hay que acudir al arrendamiento originario, que vinculaba
al cedente y que debe respetar ntegramente el arrendador y el cesionario,
salvo variaciones que por pacto o por ley puedan producirse.
En el subarriendo junto al arrendatario aparece un nuevo sujeto: el
subarrendatario, es decir, se produce una superposicin de sujetos. En la
cesin, se produce la sustitucin del cedente arrendatario por el cesionario,
nuevo arrendatario, dndose por tanto una exclusin de sujetos.
En el subarriendo, el subarrendatario puede exigir que el bien se sea
entregado en buen estado mientras que en la cesin, el cesionario, no solo
puede exigirlo sino que est obligado a recibirla en el estado en que se
encontraba en el momento de la cesin.

ANEXO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conste por el presente documento, el contrato de arrendamiento que celebran, de una parte
don ______________________, identificado con R.U.C. N _____________ domiciliado en
___________________; en adelante EL ARRENDADOR; y de la otra parte don
_______________________ identificado con R.U.C. N ____________ domiciliado en
_____________; debidamente representada por su Gerente General seor _____________
identificado con D.N.I. N ________________; en adelante EL ARRENDATARIO; en los
trminos siguientes:

PRIMERO

EL ARRENDADOR _____________ es propietario del primer piso del inmueble ubicado en la


____________________. El primer piso del inmueble consta de un ambiente grande, dos
baos, una cocina y un depsito chico, edificado sobre un rea de 160 M2.

SEGUNDO

Por el presente documento, EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO,


el inmueble descrito en la clusula anterior; para ser usado exclusivamente como local
comercial.

Forma parte del presente contrato de arrendamiento el uso sin limitaciones del estacionamiento
frontal del inmueble, as como la utilizacin del espacio frontal superior de la fachada del
inmueble, ubicado entre el primer y segundo piso, para el efecto de la colocacin de letreros o
publicidad.

TERCERO

El plazo de duracin del presente contrato es de _____ (____) aos, que se inicia el primero
(1) de _____ de 20__, venciendo indefectiblemente dentro de los dos aos subsiguientes,
fecha en que EL ARRENDATARIO entregar el inmueble materia del presente a EL
ARRENDADOR, sin necesidad de requerimiento judicial, ni extrajudicial alguno, en las mismas
condiciones en que lo recibi, salvo el deterioro de su uso normal y cuidadoso.

Se deja constancia que el inicio efectivo del arrendamiento para el mes de _____, es por
cuanto EL ARRENDADOR est realizando la habilitacin del inmueble para el efecto de
arrendamiento, por lo que se compromete a entregar el inmueble antes de la fecha del inicio
del arrendamiento, completamente habilitado.

CUARTO

La merced conductiva pactada de comn acuerdo, es de US$ ______ (______ y 00/100


Dlares Americanos) mensuales, que se pagarn en forma adelantada contra la presentacin
del comprobante SUNAT respectivo.

El primer pago se realiza a la firma del presente contrato y EL ARRENDADOR declara recibir a
su entera satisfaccin, entregando a EL ARRENDATARIO el recibo de arrendamiento de ley.

QUINTO

EL ARRENDATARIO entrega y EL ARRENDADOR recibe a su entera satisfaccin a la


suscripcin del presente contrato, el importe de US$ __________ (______ y 00/100 Dlares
Americanos), por concepto de garanta, que cubrir cualquier dao al inmueble materia de
arriendo y que ocasione EL ARRENDATARIO, slo por el valor justificado del perjuicio y hasta
por su importe total, de ser necesario y sustentado. En caso de entregar EL ARRENDATARIO
a EL ARRENDADOR el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibi y sin ms
desgaste que los derivados de su uso normal, la garanta ser devuelta a la finalizacin del
contrato, contra la entrega de la llave.

SEXTO

EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble, materia de contrato, en perfectas


condiciones; comprometindose a devolverlo en el mismo estado, salvo el desgaste causado
por el uso normal. En todo caso, cualquier dao en el inmueble originar la prdida de la
garanta a que se refiere la clusula anterior. Asimismo, cualquier mejora que EL
ARRENDATARIO introduzca al inmueble, deber efectuarse con autorizacin de EL
ARRENDADOR. Los gastos incurridos en tales mejoras debern ser a costo y responsabilidad
de EL ARRENDATARIO.

STIMO

EL ARRENDATARIO no podr subarrendar el inmueble materia del presente contrato, ni ceder


sus derechos derivados del presente contrato, sin autorizacin escrita de EL ARRENDADOR.
Caso contrario, EL ARRENDADOR podr resolver el presente contrato.

OCTAVO

EL ARRENDATARIO cubrir sus gastos de servicios de luz, agua y arbitrios, segn


corresponda y deber mostrar mes a mes el cumplimiento de estas obligaciones con los
comprobantes respectivos.
Para la suscripcin del contrato EL ARRENDADOR deber acreditar el cumplimiento de las
mismas obligaciones antes indicadas a la fecha de suscripcin del contrato.

NOVENO

EL ARRENDATARIO guardar las normas de conducta, respeto y consideracin con sus


vecinos, evitando las molestias de ruidos, animales peligrosos, material inflamable, etc. que
perjudique o ponga en peligro la convivencia normal y agradable de la vecindad.

DCIMO

EL ARRENDADOR podr visitar el inmueble materia de arrendamiento para el efecto de


verificar su estado y el uso que se le est dando, previo aviso de 48 horas de anticipacin.

DCIMO PRIMERO

En el improbable caso que EL ARRENDATARIO no desocupe el inmueble vencido el plazo


del contrato, se obliga a pagar una penalidad de $ 20.00 dlares americanos por cada da que
ocupe el inmueble sin contrato de arrendamiento, la misma que subsistir hasta la entrega del
inmueble, sin perjuicio de las acciones de desalojo a que EL ARRENDADOR tiene derecho.

DCIMO SEGUNDO

EL ARRENDADOR se compromete a dar todas las facilidades para la obtencin de los


permisos y licencias a que haya lugar para el normal funcionamiento de las oficinas de EL
ARRENDATARIO.

DCIMO TERCERO

Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este acto jurdico, ser resuelto
mediante arbitraje, de conformidad con los Reglamentos Arbitrales del Centro de Arbitraje de la
Cmara de Comercio de Lima, a cuyas normas, administracin y decisin se someten las
partes en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.

Ambas partes declaran su conformidad con las clusulas que anteceden y en tal virtud lo
suscriben por duplicado en la fecha.
Pucallpa, _____ de ________ de 20___

___________________
EL ARRENDADOR

___________________
EL ARRENDATARIO