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IDDA LIDIA C/ HAHN ENRIQUE OSCAR JOAQUÍN S/ DESALOJO

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 25
días del mes de febrero de dos mil, reunidos en acuerdo los Señores Jueces de la Sala “G” de la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los
autos caratulados: “IDDA LIDIA C/ HAHN ENRIQUE OSCAR JOAQUÍN S/ DESALOJO”, respecto de la
sentencia de fs. 395/398, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Dres.
Greco - Bellucci - Montes de Oca.
A la cuestión planteada el Dr. Greco dijo:
I.- La sentencia de primera instancia desestima una excepción de falta de legitimación y,
al admitir la pretensión de Lidia Idda, decreta el desalojo de Enrique Oscar Joaquín Hahn y demás
ocupantes de Arroyo 897, piso 17, departamento B, por la causal de vencimiento del plazo.
Viene apelada por el vencido, quien se agravia a fs. 414/416, pieza replicada por la
actora a fs. 420/421.
II.- La relación locativa es de larga data, como que comenzó en agosto de 1988 y, tras
sucesivas prórrogas o renovaciones, culminó en un último instrumento datado el 1 de agosto de 1994 en
el que se previó un plazo a vencer el 31 de agosto de 1996 (fs.3/5, original reservado a la vista). Si bien
allí se dice que era por dos años, en realidad se trataba de veinticinco meses (cl. 2a.). El 1 de enero de
1995 se modificó únicamente el alquiler mensual, que fue rebajado, y se mantuvo la vigencia del resto de
lo convenido (fs. 2, igualmente reservado y a la vista). A partir del 1 de septiembre de 1996 quedó
configurado el presupuesto de hecho aprehendido en el art. 1622 del código civil, extremo que puntualiza
el fallo.
El apelante, letrado en causa propia, desarrolla dos argumentos igualmente
inatendibles:
a) Por una parte, aduce que la percepción de alquileres con posterioridad a agosto de
1996 importó un nuevo contrato o la tácita reconducción del anterior, por un nuevo período de dos años,
el que se probaría con recibos de alquiler correspondientes al último mes convenido verbalmente. No
puede ignorar (arts. 20, 923, 902 y concordantes del cuerpo legal citado) que desde la vigencia de la ley
23091 tanto el contrato de locación como sus modificaciones o prórrogas se ha convertido en un contrato
formal para la prueba (art. 1 de esa ley que exige su celebración por escrito), y que la posibilidad de
excepción a esa regla mediante la prueba del principio de ejecución se refiere a la locación originaria y no
a la prórroga de una anterior instrumentada por escrito (esta sala, LA LEY, 1993-D, pág. 394; id. mismo
tomo, pág. 520; más recientemente autos “Carrau Luisa c/ Sánchez Terán” del 20 de octubre de 1998,
publicado en LA LEY, suplemento del 19 de agosto de 1999, nº 99176, y sus respectivas citas, además de
los fallos de otra sala y menciones doctrinarias del pronunciamiento en recurso).
b) Aduce, en subsidio del anterior, que por lo menos debió reputarse operada la
prórroga hasta la percepción del último mes de alquileres. Sobre el particular acoto que la locadora ha
reconocido que Hahn pagó hasta junio de 1997, y el apelante no ha acompañado recibo de mes posterior
a ése. Toda su argumentación se centra en una alegada compensación con un supuesto crédito por
realización de obras en la unidad locada que, según sus dichos, determinaría que al tiempo de la traba del

de modo que hay legitimación en la actora según fallo plenario citado por el señor juez de grado y que el recurrente no objeta.Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede. originales reservados en sobre 10598/98 también a la vista). y no en el reducido ámbito cognoscitivo de este proceso especial. Máxime en este caso en el que la causal fundante no es la falta de pago. Buenos Aires. no integra su contenido un debate sobre la cuantía de los arrendamientos adeudados. El único objeto del desalojo por vencimiento del plazo lo constituye la pretensión de recuperar la cosa locada. 43 de esas actuaciones). Los Dres. Omito referirme al proceso por ejecución de alquileres elevado con el presente. En estas condiciones. fs. 235/300.litigio tuviera pagados por adelantado cuatro meses más. Es este otro grosero error de enfoque. Propongo confirmar la bien fundada sentencia en todo lo que decide. y es incontrovertible la configuración de la causal fundante. Montes de Oca y Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Con lo que terminó el acto. de data anterior al último instrumento vinculante y su única modificación (actos del 1 de agosto de 1994 y 1 de enero de 1995 ya mencionados.. e imponer las costas del recurso al apelante vencido. monto y exigibilidad del crédito invocado como fundamento. si quiere hacer valer una compensación deberá accionar para obtener una sentencia que reconozca la existencia. porque en él se ha operado la caducidad de la instancia sin haberse trabado el litigio (resolución de fs. la promoción del presente el 13 de febrero de 1998 (cargo de fs. de febrero de 2000. . Hago notar que el supuesto crédito por alegada realización de reparaciones que estarían a cargo de la otra parte se basa en documentación atribuida a terceros. III. Greco. v. En cuanto a la invocada causa de extinción. 8) importa la exigencia de restitución prevista en el art. 1622 de la ley de fondo.Por estas consideraciones voto por la afirmativa.

38 y concordantes de la ley 21839). Por ser ajustadas a arancel. ROBERTO ERNESTO GRECO . . 26. (arts.CARLOS ALFREDO BELLUCCI .se confirma la sentencia de fs. se confirman las regulaciones de fs. Héctor M. 395/398 en lo que fue materia de recurso por la parte demandada. Por su actuación en la alzada se regulan en CIENTO SETENTA pesos ($ 170) los honorarios del letrado patrocinante de la actora Dr. Costas de esta instancia al apelante vencido. Notifíquese y devuélvase. 398 vta. Las retribuciones deberán pagarse en diez días corridos. García Méndez (su art.LEOPOLDO MONTES DE OCA. 14). 6.