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GUIA DE ALCANCE FINANCIERO

CAE OPERACIONES DE CRDITO HIPOTECARIO



Versin 1.0, 29-10-2012

INTRODUCCIN

La ley 20.555 publicada el da 5 de diciembre de 2011 y que entr en vigencia el da 4 de marzo de
2012, que modifica la ley 19.496 Sobre Proteccin de los Derechos de los Consumidores (LPC), regula
desde la ptica de la proteccin de los derechos de los consumidores los productos y servicios
financieros. A su vez el 31 de julio del 2012, entr en vigencia el reglamento sobre informacin al
consumidor de Crditos hipotecarios.
Uno de los principales objetivos de la Ley y de los reglamentos que la complementan, es que exista
una mayor entrega de informacin a los consumidores y que esta sea homognea y de mayor calidad.

La entrada en vigencia e implementacin de los reglamentos, que contienen aspectos ms especficos
que deben ser aplicados, ha ocasionado tambin un proceso creciente de consultas sobre cmo
aplican las nuevas disposiciones ante casos especiales debido a las caractersticas del proveedor o
debido a las propiedades o atributos especficos del producto. En este sentido, dada la heterogeneidad
de la naturaleza de proveedores de productos y servicios financieros, la normativa especfica aplicable
y las caractersticas propias de los productos, el contenido de los reglamentos establecen un estndar
general que debe aplicarse a la informacin respecto de cada producto incluyendo derechos y deberes
tanto para el proveedor como para el consumidor.

Es por ello que mediante el presente documento el Servicio Nacional del Consumidor pretende
abordar en trminos generales, los aspectos relativos a estas materias, mediante un listado de casos
frecuentemente consultados por los proveedores y otros agentes del sistema, procurando brindar una
gua que permita esclarecer los lineamientos frente a mtodos de clculo y los criterios a utilizar, en
particular frente a la Carga Anual Equivalente y los factores que inciden en ella, desde el punto de vista
del Servicio Nacional del Consumidor.

El SERNAC ha trabajado sobre la base de los siguientes principios contemplados en la LPC:

1) La informacin debe ser veraz y oportuna, Principio de Veracidad que se encuentra reconocido en
el artculo 3 letra b), es decir, en el contexto de los productos financieros, lo informado debe
corresponder a lo efectivamente cobrado y si bien es razonable estimar ciertos supuestos para la
entrega de informacin (por ejemplo la CAE), la informacin debe ceirse lo ms posible a lo que el
consumidor pagar efectivamente,

2) Principio de comprobabilidad, establecido en el articulo 33 de la LPC, que se refiere a que los cobros
realizados por parte del proveedor ya sea por conceptos como el uso del instrumento, fijacin de tasas
o tarifas, gastos notariales, etc., deben ser susceptibles de comprobacin, es decir, el proveedor debe
tener la capacidad de demostrar fehacientemente todos y cada uno de los tems de cobro, con
especial nfasis en aquellos elementos que inciden en la CAE y en el Costo Total del Crdito,

3) Principio de Disponibilidad y acceso a la informacin: La informacin relativa a los productos y
servicios financieros debe estar disponible para los consumidores, permitiendo su fcil acceso (CAE,



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Costo Total del Crdito, Tasa de inters, Valor Cuota y otras caractersticas u condiciones de
contratacin relevantes),

4) Principio de autosuficiencia: Cada canal o medio de informacin debe bastarse a s mismo, es decir,
deben ser suficientes y verdicos en cuanto a su contenido de tal manera de que ellos no carezcan de
la informacin que por ley los proveedores estn obligados a entregar a los consumidores.

1) Gastos Operacionales en Crditos Hipotecarios

El artculo 3 del reglamento de crditos hipotecarios define a la CAE, de la siguiente forma:


Donde:

0
W = Monto Lquido del Crdito Hipotecario recibido por el Consumidor en m = 0.
m
R = Pagos por amortizacin, intereses y todos los gastos operacionales, los seguros asociados al
Crdito Hipotecario y los gastos o cargos por Productos o Servicios Voluntariamente Contratados, si
los hubiere, en el periodo m.

Los gastos operacionales (GGOO) se excluyen del clculo de la CAE. Excepto cuando dichos gastos
operacionales forman parte del mismo crdito. Consecuentemente, los gastos operacionales tampoco
deben incluirse en el costo total del crdito, salvo que formen parte del crdito otorgado.

Lo anterior tambin es vlido para los gastos operacionales generados en procesos de renegociaciones
hipotecarias y el clculo de la CAE Vigente.

2) Impuesto de timbres y estampillas en crditos hipotecarios

El gravamen a los crditos hipotecarios mediante el impuesto de timbres y estampillas se excluye para
efectos del clculo de la CAE. Esto, primero porque el impuesto forma parte de los GGOO en la
prctica comercial y, como se seal en el punto anterior dichos gastos no son incluidos en la CAE de
crdito hipotecario. Por otra parte, dicho impuesto no vara entre productos e instituciones del
mercado para un mismo monto y por lo tanto no tendra utilidad para efectos de comparabilidad. El
impuesto no forma parte de cargos cobrados por cuenta del banco sino que son de beneficio fiscal.






m
f
M
m
m
i R W

) 1 (
0
0



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3) Seguro desgravamen constante / decreciente en Crditos Hipotecarios

Dentro del componente de los flujos de pago se encuentran incluidos los seguros, ya sean obligatorios
o voluntariamente contratados. Procurando que los flujos estn lo ms cercanos a la realidad para la
confeccin de la CAE, de acuerdo al principio de veracidad de la informacin, se debe estimar la CAE
en base al cobro efectivo del seguro de desgravamen, es decir, si es de tipo fijo o bien decreciente.
Esto significa que en los casos en que el seguro de desgravamen aplique su cobro (y cobertura) segn
el saldo adeudado, (lo que eventualmente signifique un descenso en su valor) su prima se calcula en
base al saldo insoluto de la deuda remanente y al factor por cada institucin.

Lo anterior se expresa en la siguiente frmula que da cuenta del total a pagar por concepto de seguros
de desgravamen:



M
m
m s M
k F K S SD
0
) * ( ) (

Donde:

M
SD = Valor total de la prima de seguro de desgravamen para la totalidad del periodo del crdito M,
calculado en funcin del capital K.
s
F = Factor del seguro de desgravamen.
m
k = Saldo insoluto de capital para el periodo m.

Cabe destacar que el tipo de cobro aplicado por concepto de seguro debe de ser informado en la
simulacin y/o publicidad asociada al producto mediante una nota explicativa. De esta manera se
evitarn confusiones entre el valor del dividendo con todos los gastos asociados y el costo total del
crdito. Para efectos simplificadores, se puede asumir como supuesto que el valor o factor del seguro
aplicado en los clculos de simulacin y publicidad para todo el perodo del crdito en el clculo de la
CAE ser el correspondiente al primer ao. Esto tambin deber ser sealado mediante una nota
explicativa.


4) Prepago en Crditos Hipotecarios con Letras

Los prepagos no se pueden realizar en los meses de sorteo. La Superintendencia de Bancos e
Instituciones Financieras (SBIF) seala en el captulo 9-1 referente a las operaciones con letras de
crdito en su Recopilacin Actualizada de Normas (RAN) que el pago total o parcial extraordinario
puede hacerse en todo momento, salvo en los meses de sorteos, cuando as corresponda.

Se considerar el periodo del prepago el siguiente periodo posible al cierre del trimestre, ajustando los
flujos a la fecha estipulada.




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5) Bonificacin en crditos Hipotecarios

Aquellos proveedores que ofrecen crditos hipotecarios cuadrando su vencimiento con cierres
predefinidos, (ejemplo: Contratacin de un crdito hipotecario cuyo primer vencimiento es menor a
treinta das) pueden cobrar la primera cuota del crdito descontando el proporcional o das no
utilizados del mes en curso, ello implica un cobro adicional de intereses en el perodo agregados a la
fecha de vencimiento del primer pago. La bonificacin o devolucin se puede expresar de la siguiente
forma:
) ( * )
30
1
* ( *
0 m f
d i K B

Donde:
0
K = Capital adeudado en el periodo inicial.
B = Monto devuelto por el proveedor, por concepto de bonificacin.
f
i = Tasa efectiva mensual.
m
d = Nmero de das transcurridos en el mes de la contratacin.

Dado que en el caso de crditos hipotecarios la bonificacin o devolucin no corresponde a un perodo
efectivo del prstamo, dicho monto se resta del primer pago de la deuda. Dicho monto, es decir el
flujo descontado, debe ser considerado en el clculo de la CAE.


6) Cuotas morosas en CAEV de crditos hipotecarios

Para el clculo de la CAE vigente se excluyen tanto las cuotas morosas as como los gastos asociados a
dicha morosidad. Cargos como los gastos de cobranza, intereses moratorios y otros cargos en los que
se puede incurrir a causa de retrasos en el los pagos, pueden distorsionar el clculo y la naturaleza de
la CAE Vigente.
Para el clculo de la CAEV la fecha considerada ser la del ltimo pago efectivo, y las cuotas
pendientes no se consideran atrasadas.


7) Efecto de cargos fijos en la CAEV

La CAE Vigente debe incorporar el efecto de la comisin de prepago correspondiente segn las
caractersticas del crdito. La CAEV tiende a disminuir a medida que el crdito se amortiza a causa de
la proporcin de intereses a pagar que se ve paulatinamente reducida e implica un inters menor en
relacin al capital otorgado a la fecha.




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La incorporacin de gastos fijos, tales como seguros, modifican el efecto descrito e incluso pueden
llegar a aumentar una CAEV en el transcurso del crdito.

Bajo ciertas condiciones tambin es posible encontrar CAEV negativas en la ltima cuota del periodo,
en cuyo caso se considerar cero.


8) Simulaciones de crditos hipotecarios y ao calendario

Las simulaciones realizadas por las entidades financieras con fines referenciales y de difusin, deben
considerar el desarrollo de la deuda en periodos homogneos.

Lo anterior implica la utilizacin de meses de 30 das y aos de 360 das respectivamente, a fin de
entregar informacin veraz, la que a su vez que posible de corroborar, incluso si el cobro efectivo de
los crditos se realiza considerando desfases de calendario y feriados.


9) Hipotecarios con periodo diferido

Los periodos diferidos al igual que los meses de gracia reducen la Carga Anual Equivalente mientras
que aumentan el costo total del crdito. El clculo de la CAE debe contemplar los flujos efectivos,
considerando todo periodo de gracia o no pago que se pacte en la operacin de crdito.

Dado lo anterior se considera que, con el fin de procurar que los costos sean descritos de la forma
ms clara posible, junto con la CAE se debe incorporar el costo total del crdito en todas estas
ocasiones. En el clculo se deben considerar los cobros por concepto de seguros y otros del periodo de
gracia / no pago en el periodo en que es efectivamente cobrado.

Se debe incorporar en simulaciones y publicidad una nota explicativa e indicar que el clculo de crdito
contempla periodos de gracia o plazos diferidos.


10) CAE en crditos hipotecarios con tasa variable

En lnea con lo descrito en la definicin N 13 del artculo 3 del reglamento de crdito hipotecario
(costo total del crdito hipotecario), se debe realizar una proyeccin en base a tasas y datos
disponibles al periodo 0. Es decir, los flujos de periodos posteriores con inters variable se construirn
en base a la informacin accesible de dichos parmetros en la fecha de la cotizacin o de la suscripcin
del contrato. Para la confeccin de la CAEV sin embargo, se debe considerar la tasa vigente a la fecha
de la realizacin del clculo.





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11) Carga mensual equivalente (CME) y calculo lineal

La CAE se calcula en base a la siguiente frmula:


f i CAE
f
*

Donde
f
i
corresponde a la Carga Mensual Equivalente (CME) y
f
a la frecuencia de la composicin.

El clculo de la CAE hipotecaria se realiza de forma lineal y en base anual, es decir, multiplicando por
12 el resultado de
f
i
, o tambin CME.


12) Monto otorgado del crdito

El monto lquido del crdito a considerar, denominado
0
W , debe incluir exclusivamente la suma del
crdito efectivamente otorgado para la operacin, y no constituyen parte del otorgamiento, las
primas de seguros, gastos operacionales u otros costos a menos que ellos se consideren expresamente
incluidos en el monto del crdito otorgado al consumidor.
























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ANEXOS

Ejemplo 1:
Calculo de Cae Hipotecaria.

Para el clculo de la CAE debemos encontrar el valor
f
i
al descontar los flujos de egreso e igualar al
monto del crdito otorgado.



En el siguiente ejemplo se procede al clculo de la CAE, o la tasa que permite dicha igualdad, para un
crdito hipotecario de UF 1.000 a 12 aos plazo, con tasa fija, seguros de desgravamen e incendio con
sismo.
m
m
f
i


144
0
) 1 ( 47 , 9 1000


m
f
m
i ) 1 (
1
47 , 9 1000
144
0




% 453 , 0
f
i CME



% 44 , 5 12 * % 453 , 0 * f i CAE
f


Por lo tanto, la carga anual equivalente para la operacin hipotecaria, es de 5,44%, El detalle del
ejercicio se puede encontrar en el siguiente cuadro resumen.



m
f
M
m
m
i R W

) 1 (
0
0



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CAE para Mutuo Hipotecario tasa Fija
Monto (UF) 1.000
Cuota sin seguros (UF) 8,72
Seguro de Desgravamen (UF) 0,25
Seguro de incendio y sismo (UF) 0,5
Tasa de inters anual 4,00%
Cuota Total (UF) 9,47
Costo total del crdito (UF) 1.363,77

CME 0,453%
CAE
1
5,44%


Ejemplo 2:
Calculo de Cae Hipotecaria con seguros decrecientes

Bajo las mismas condiciones, se consideran los flujos del periodo tomando en cuenta la prima del
seguro de desgravamen en funcin del saldo de capital
m
k .
m
f
m
m s
i
k F
) 1 (
1
) * ( 5 , 0 72 , 8 ( 1000
144
0



m
f
m
m s
i
k
) 1 (
1
) * 00025 , 0 ( 5 , 0 72 , 8 ( 1000
144
0



% 436 , 0
f
i CME


% 23 , 5 12 * % 436 , 0 * f i CAE
f



1 Redondeado a dos decimales.



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CAE para Mutuo Hipotecario con seguro
decreciente
Monto (UF) 1.000
Cuota sin seguros (UF) 8,72
Seguro de Desgravamen (UF)
2
0,25
Seguro de incendio y sismo
(UF)
0,5
Cuota inicial (UF) 9,47
Tasa de inters anual 4,00%
Costo total del crdito (UF) 1.346,82

CME 0,436%
CAE
3
5,23%

En este caso la cuota de UF 9,47 corresponde solo a la cuota inicial, dado que el seguro de
desgravamen, calculado bajo determinado factor, decrece en funcin de la amortizacin del capital.
As, hacia el final del periodo en la cuota N144 se cancelara solo UF 9,21. Como se puede apreciar,
ello tiene una alta incidencia tanto en la CAE como en el costo total del crdito.

2 Calculado bajo un factor de 0,00025 sobre el capital
3 Redondeado a 2 decimales.