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Comentarios y anotaciones

NO PUEDE ALEGARSE BUENA FE REGISTRAL SI EL ADQUIRIENTE CONOCE QUE EL BIEN ES OCUPADO
NO PUEDE ALEGARSE BUENA FE REGISTRAL
SI EL ADQUIRIENTE CONOCE QUE EL BIEN ES
OCUPADO POR TERCEROS
CAS. Nº 3667-2010-LA LIBERTAD
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
DEMANDANTE
Inversiones e Importaciones La Nueva Piel S.A.C.
DEMANDADA
Nidia Marisol Cardenas Cruz
ASUNTO
Mejor derecho de propiedad
FECHA
21 de junio de 2011 (El Peruano 01/01/2012).
criterio del tribunal BASE LEGAL:
criterio del
tribunal
BASE LEGAL:

La demandante no puede alegar que le asiste la buena fe en la transferencia ya que a la fecha de su adquisición del bien conocía de la existencia de po- seedores continuos, pacíficos y públicos.

sobre mejor derecho de propiedad, reivindi- cación y accesión, en consecuencia, decla- ra a la actora con mejor derecho de propie- dad que la demandada respecto al dominio directo, así como del dominio útil, el mismo que deberá acceder, previo pago de las cons- trucciones y edificaciones del bien litigioso; ordena que la demandada desocupe y entre- gue el bien litigioso en el área indebidamen- te ocupada de trescientos setenta y cinco me- tros cuadrados, área que se encuentra dentro de la propiedad antes descrita; infundada la reconvención sobre reconocimiento de pro- piedad sobre el total del inmueble litigioso; con costas y costos del proceso.

2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUA- LES SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO: El recurso de casación fue de- clarado procedente por resolución de fecha ocho de marzo de dos mil once, obrante en el cuadernillo formado en este Supremo Tri- bunal, por infracción sustantiva del artículo 2014 del Código Civil. Alega la casante que el argumento de la Sala Superior para darle la razón a la demandante está amparada en la norma sustantiva citada, por cuanto adquirió el inmueble en litigio (de mayor extensión)

FALLO DE

REFERENCIA

“El tipo de conocimiento que debe tener el adquiriente de la inexactitud registral a efectos de señalar su mala fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo, probado de un modo concluyente, por mérito de actos rea- lizados por el mismo ad- quiriente o de hechos que forzosamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar” (Cas. Nº 412-2005-Lam- bayeque).

Código Civil: arts. 950, 2014 y 2022.

CAS. Nº 3667-2010-LA LIBERTAD. Lima, veintiuno de junio de dos mil once.- LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; con el acompañado; vis- ta la causa número tres mil seiscientos sesen- tisiete - dos mil diez, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación corres- pondiente con arreglo a ley, emite la siguien- te sentencia.

1.- MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Nidia Marisol Cárdenas Cruz mediante escrito de fojas setecientos treinta y ocho a setecientos cuarenta y siete, contra la sentencia de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Cor- te Superior de Justicia de La Libertad, de fo- jas setecientos tres a fojas setecientos trece, su fecha veintisiete de mayo de dos mil diez, que confirma la sentencia apelada de fojas seiscientos treinta y cuatro a seiscientos cua- renta y dos, su fecha cinco de enero de dos mil diez que declaró fundada la demanda

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J URISPRUDENCIA CIVIL

NUESTRA OPINIóN

NUESTRA

OPINIóN

E l presente caso es uno de los ejemplos del

continuo debate existente entre la prevalen-

cia de la prescripción adquisitiva y la buena

fe registral en materia de propiedad.

Por una parte hay quienes sostienen que en caso de conflicto ha de respetarse la propiedad adquirida mediante prescripción, los argumentos que susten- tan esta posición no son escasos, en primer lugar porque la posesión es el principal medio de publi- cidad acerca de la propiedad, y es por ello que a través de la prescripción no se vulneraría el dere- cho de propiedad sino que se lo garantizaría, ha- ciendo de la prescripción una herramienta útil para la sustentación de la propiedad sin tener que recu- rrir a una excesiva carga probatoria (probatio dia- bolis), asimismo también se sostiene que al tener la propiedad un sustrato social, la usucapión bene- ficiaría a quien le da un uso, haciéndola eficiente, con lo cual se favorece a toda la sociedad; sin em- bargo, el argumento más frecuente es que la pres- cripción se obtiene por el solo hecho de cumplir con los requisitos para ella, siendo la declaración del juez meramente declarativa, por lo que esta se constituiría retrotrayéndose hasta el momento en que se cumplieron con dichos requisitos, y siendo la posesión medio de publicidad de la propiedad, esta vencería lo dispuesto por el registro.

Por otra parte se encuentra la posición de quienes amparan al tercero adquiriente de buena fe, refi- riendo que este al basarse en la información esta- blecida en los registros adquiriría el bien bajo la atención de que lo publicado en los registros se presume como cierto, y bajo tal presunción algu- nos llegan a opinar que la diligencia para adquirir el bien se agotaría en dicha información, sin tener- se la necesidad de averiguar si es que el bien es uti- lizado por terceros bajo otro derecho real.

Lo cierto es que hasta que no se decida aclarar las normas pertinentes este debate seguirá estando en boga, pero lo que consta de la casación bajo co- mentario es que el conocimiento por parte del ad- quiriente de que el bien es utilizado por terceros desvirtúa la buena fe registral.

sobre la base de la información registral y en la creencia de que contrataba con el verdadero dueño, concluyendo que la demandante goza de buena fe registral y, por tan- to, debe conservar el derecho de propiedad con exclusión de la demandada. Que el órgano superior también sostie- ne que la buena fe de la actora está acreditada porque no se ha probado que conociera de algún vicio en su título. Expresa que la infracción normativa consiste en la erró- nea interpretación del precitado artículo 2014, concreta- mente, en la interpretación de los alcances de la “buena fe” que según esta norma se requiere para estar ampara- do en la denominada “buena fe registral”. Señala que la Sala de vista yerra al creer que la buena fe solo se pierde mediante un conocimiento perfecto, directo y concluyen- te del vicio que impide la adquisición. Sin embargo, esto no es así, pues no hay buena fe cuando las circunstancias generan duda razonable sobre la eficacia del derecho que se pretende adquirir o cuando no se ha actuado diligente- mente para desvirtuar dicha duda. La buena fe exige una conducta diligente de quien pretende ampararse en ella y no una negligente conformidad con la apariencia en la que

pretende sostener su derecho. Precisa que si bien una de- finición legislativa especial para la buena fe, es pertinen- te aplicar la definición sobre la buena fe en la posesión.

) la bue-

El artículo 907 del Código Civil señala que: “(

na fe dura mientras las circunstancias permiten al posee-

)”. Refiere que, si se

dor creer que posee legítimamente (

aplica esta definición a la figura contenida en el mencio- nado artículo 2014, se aprecia que la buena fe es una cues- tión de circunstancias. Tiene buena fe quien conforme a las circunstancias debería creer que el derecho en adquisi-

ción, efectivamente, correspondía a la enajenante, sin otro título que lo excluya. Manifiesta que el demandante care- cía de buena fe al momento de adquirir el inmueble subli- tis, por cuanto en la propia partida registral del inmueble

y en los títulos de adquirentes anteriores se advierte que el predio estaba ocupado por terceras personas. Que, inclu- so el representante de la demandante, Juan Francisco Vás- quez Soto, quien participó en la supuesta adquisición de

esta empresa, fue el mismo que suscribió la compraventa del dos de noviembre de dos mil seis (inscrita en el asiento

C cero cero cero tres de la Partida número cero cuatro cero

cero cinco siete seis uno del Registro de Predios de Truji- llo) donde se señala expresamente que el predio está ocu- pado (cláusula quinta) por terceras personas. Afirma que en el presente caso, es evidente que Inversiones e Impor- taciones La Nueva Piel conocía que, sobre el inmueble en adquisición, existían otros intereses, pues sobre el inmue-

ble adquirido como terreno existen edificaciones que el adquirente sabía que no pertenecían al enajenante, ya que no estaban inscritos a su nombre.

3. - CONSIDERANDO:

Primero.- Que, aparece de autos que Inversiones e Impor- taciones La Nueva Piel S.A.C. demanda que se le decla- re con mejor derecho de propiedad respecto del inmueble

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ubicado en la Prolongación Unión número mil setecientos doce del Distrito y Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad, y como pretensión accesoria la reivindica- ción del mismo inmueble que indebidamente viene ocu- pando la demandada para que se le restituya la posesión del mismo. Sobre el pedido de mejor derecho de propie- dad: Señala que el seis de marzo de dos mil siete, la acto- ra adquirió ad corpus mediante contrato de compraventa el inmueble denominado Predio “El Palomar”, el mismo que tiene como Registro UC número diez mil setecien- tos ochentitrés (actualmente Prolongación Unión signado con los números mil seiscientos cincuenticuatro, mil seis- cientos cincuentiséis, mil seiscientos noventiocho, mil se- tecientos, mil setecientos seis, mil setecientos ocho, mil setecientos doce, mil setecientos cincuenticuatro, mil sete- cientos cincuentiséis, mil setecientos setentiocho, mil se- tecientos ochenta, mil ochocientos), el mismo que se en- cuentra inscrito en el Asiento b), rubro descripción del inmueble, de la Ficha número PRO tres cinco seis uno cin- co, continuada en la Partida Electrónica número cero cua- tro cero cero cinco siete seis uno, del Registro de Propie- dad Inmueble de La Libertad, Zona V, Sede Trujillo, Ficha en la que consta el área, los linderos, medidas perimétri- cas y demás características del inmueble, encontrándose el derecho de propiedad de la demandante sobre el inmueble inscrito en el Asiento C cero cero cero cero cinco, de rubro de títulos de dominio, de la Partida Electrónica cero cua- tro cero cero cinco siete seis uno del Registro de Propie- dad Inmueble de la Libertad, Zona número V, Sede Tru- jillo. Precisa que el inmueble tiene un área de uno punto dos mil doscientos hectáreas. Señala que su derecho de propiedad proviene de un tracto sucesivo dominial e idó- neo, siendo su inscripción válida por lo que surte todos sus efectos jurídicos, siendo que la demandada no tiene inscri- to en Registros Públicos derecho alguno como propietaria del bien que está indebidamente conduciendo, debiendo el juzgado tener en cuenta la regla establecida en el ar- tículo 1135 del Código Civil. Precisa que la demandada se encuentra ocupando indebidamente un área de trescien- tos setenticinco metros cuadrados, área que se encuentra totalmente dentro de la propiedad de la actora, siendo tal la ubicada en la Avenida Prolongación Unión número mil setecientos doce, Distrito y Provincia de Trujillo. Sobre el pedido de Reivindicación, señala que tiene calidad de pro- pietario registral del inmueble en litigio. Que consecuen- temente, está facultado para ejercitar los poderes jurídicos que le otorga el derecho de propiedad, entre ellos el de rei- vindicar el bien que se encuentra en posesión de terceros, como es el caso de la demandada.

Segundo.- Que, al absolver el traslado de la demanda, Nidia Marisol Cárdenas Cruz, señala que respecto a los fundamentos de hecho uno y dos de la demanda, sobre el mejor derecho de propiedad, resultan ser ciertos. De otro lado, afirma que no se encuentra acreditado que la recu- rrente se encuentre ocupando un lote comprendido dentro

de la propiedad de la actora, pues no se ha ofrecido me- dio probatorio alguno que acredite que el predio en el que efectivamente tiene su domicilio la recurrente correspon- da al inscrito en la Partida Electrónica cero cuatro cero cero cinco siete seis uno del Registro de Predios de Tru- jillo. Reconoce que ocupa el lote ubicado en la Prolonga- ción Unión número mil setecientos doce. Sostiene que ad- quirió la propiedad mediante Escritura Pública de fecha veinte de mayo de dos mil, celebrada con Lule Esperan- za Cruz Rodríguez de Cárdenas, quien a su vez adquiere la propiedad por Escritura Pública de Sustitución de Ré- gimen Patrimonial de fecha ocho de febrero de mil nove- cientos noventa y nueve, celebrado con don Pedro Nolas- co Cárdenas Crispín. Por su parte dicha sociedad conyugal adquirió la propiedad mediante Escritura Pública de fe- cha veinticuatro de setiembre de mil novecientos noven- ta y ocho otorgada por mandato judicial ante la negativa de Zoe Tranquilino Reyna Cabrera y a través de la cual se formaliza la transferencia celebrada el quince de agosto de mil novecientos noventitrés, fecha desde la cual los pa- dres de la recurrente y ella misma han venido ejerciendo la posesión efectiva del predio. Señala que, en todo caso, si su derecho de propiedad adoleciera de algún vicio, la recurrente se encuentra amparada por la usucapión, es de- cir, por la prescripción adquisitiva de dominio prevista por el artículo 950 del Código Civil, toda vez que se encuen- tra poseyendo el inmueble más de treintitrés años. Señala que la actora no puede alegar que le asiste la buena fe en la transferencia, toda vez que a la fecha de su adquisición co- nocía de la existencia de poseedores continuos, pacíficos y públicos, pues se encuentra inscrito en la Ficha Registral número cero cuatro cero cero cinco siete seis uno el con- tenido de la Escritura Pública de Compraventa del dos de noviembre de dos mil seis, en donde se deja constancia de la existencia de poseedores, por consiguiente, la verdadera pretensión de la demandante es obtener un beneficio eco- nómico basado en una titularidad que se adquirió a sabien- das de que se causaba perjuicio a terceros, la que se utiliza como instrumento de presión para forzar negociaciones.

Tercero.- Que, la Sala Superior ha amparado (confirman- do) la pretensión principal y accesoria estableciendo, res- pecto al mejor derecho de propiedad de la demandante, que estima correcta la aplicación en el presente caso del principio de fe pública registral, principio incorporado en la declaración VIII del Titulo Preliminar del Reglamen- to General de los Registros Públicos, pero con un criterio más amplio se incorpora en el Código Civil en el artículo 2014 del Código Civil que prescribe el principio de la bue- na fe registral. De otro lado, se afirma que, como es lógi- co suponer, la preferencia de la realidad jurídica extra-re- gistral conlleva gran inseguridad en el tráfico patrimonial ya que los potenciales adquirentes nunca pueden conocer con certeza la situación jurídica del bien. En cambio, si se da preferencia a la realidad jurídica registral, el adquirente sabe que su confianza en los pronunciamientos del registro

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lo hace inmune frente a cualquier irregularidad en la cade-

na de transmisiones. Asimismo, el derecho de la actora en- cuentra fundamento jurídico en los artículos 2016, 2022 y 1135 del Código Civil. Respecto a que la demandante no ha actuado de buena fe, señala que el tercero registral está favorecido por la buena fe pública registral, conforme a lo expuesto en el considerando octavo de la presente resolu- ción y no corresponde a él acreditar que desconocía de al- gún derecho de tercero que no se encontraba en el registro,

sino más bien a la parte que lo alega. Así pues, quien quie- ra impedir la aplicación de este principio tendrá que pro- bar que el adquirente conocía aun cuando no aparecían del registro, la existencia de las razones de nu- lidad, rescisión o resolución; que el tipo de conocimiento que debe tener el adquirente

de la inexactitud registral a efectos de se- ñalar su mala fe, debe ser un conocimien- to perfecto directo y probado de un modo concluyente por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de hechos que forzosamente deben ser conocidos por él,

o dicho de otro modo, cuya ignorancia no

es posible sustentar. No obra prueba algu-

na que demuestre que el actor, adquirente del inmueble, hubiera conocido de inexac- titud alguna del registro respectivo, pues- to que el solo dicho e inferencias efectuadas por la deman- dada no constituyen ese conocimiento perfecto, directo, probado de un modo concluyente, necesarios para enervar los efectos del principio de fe pública registral. Respecto a

la pretensión de accesión inmobiliaria industrial: cabe se-

ñalar lo dispuesto en el artículo 941 del Código Civil que señala que cuando se edifique de buena fe en terreno aje- no, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edi- ficado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el cos- to y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el in- vasor debe pagar el valor comercial actual del terreno. La demandada cuestiona dos hechos, primero, que en el dic- tamen pericial no se ha considerado ciento diecisiete me- tros cuadrados de área construida y segundo que se ha to- mado como precio el valor del autovalúo y no lo señalado por los peritos en el dictamen pericial. Revisado el infor- me pericial de folios quinientos noventa y uno a quinien- tos noventa y dos, se estableció que el área del terreno era de trescientos sesenta y cinco punto cincuenta y siete me- tros cuadrados y el área techada del primer piso, segundo piso y tercer piso era de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados y en el primer piso existía una construcción sin techar de cuarenta metros cuadrados, sin embargo de la Declaración Jurada de predio ejercicio dos mil nueve, de folios seiscientos cinco, el área construida asciende a qui- nientos sesenta y siete metros cuadrados, por lo que la juez en el considerando octavo ha manifestado que el área que se debe considerar es la indicada en el autovalúo, es decir,

la de quinientos sesenta y siete metros cuadrados, por tan-

to, al no haber apelado la actora ha aceptado que esa debe ser el área a valorizar por lo que en dicho punto apelado

se le debe dar razón a la impugnante. En lo que respecta al valor, si se debe tomar lo indicado en el informe pericial

o el de autovalúo, considera la Sala Superior que se debe

tener presente el valor indicado en el informe pericial, de- biendo en ejecución de sentencia efectuarse una nueva ta-

sación, que incluya el total del área techada quinientos se- senta y siete metros cuadrados, teniendo como referencia

el valor indicado en el informe pericial, toda vez que el va-

lor puede variar, conforme la misma demandante lo ha in- dicado al momento de absolver el traslado

de la apelación, que obra a folios seiscien- tos ochenta, y por ser lo más justo, tenien- do presente que las construcciones han sido efectuadas de buena fe.

Cuarto.- Que, en autos la demandada, re- conduciendo la causal derogada, denuncia la interpretación errónea del 2014 del Có- digo Civil. Esta norma, consagra el prin-

cipio de fe pública registral que, para su configuración, exige la concurrencia co- pulativa de determinados requisitos, tales como a) que el adquirente lo haga a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mis- mo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presun- ción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registral-

mente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescin- dan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en

la seguridad del derecho. Conforme aparece en la Exposi-

ción de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en Terce- ro registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en ver- dad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desco- nocidas por quien pretende ampararse en el principio es- tudiado” (Jack Bigio Chrem. Exposición de Motivos Ofi- cial del Código Civil. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Editores, Lima, mil novecientos noventa y ocho, página doscientos).

Quinto.- Que, el contrato de compraventa es sin duda un contrato oneroso, porque oneroso es todo aquello que ge- nera una contraprestación, como en el caso de autos en

La demandante adquirió el derecho de propiedad de aquella persona que apare-

ció en el registro como titu- lar del inmueble, no obstante conocer la existencia de po- seedores continuos, pacífico y público, no reuniendo los

requisitos de la buena fe re-

gistral.

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que por un lado se ha transferido un inmueble y por otro se ha pagado un precio por el mismo, por lo que se ha cum- plido con el primer requisito establecido en el consideran- do precedente. En lo que respecta al segundo requisito, sin embargo, entendiendo que la presunción de buena fe asis- te al adquiriente a titulo oneroso solo si no se acredita que conocía de la inexactitud del registro, es de advertirse que conforme a las conclusiones arribadas por las instancias de mérito, ha quedado acreditado en autos que la deman- dante no puede alegar que le asiste la buena fe en la trans- ferencia, toda vez que a la fecha de su adquisición cono- cía de la existencia, en el inmueble sublitis, de poseedores continuos, pacíficos y públicos, pues se encuentra inscrito en la Ficha Registral número cero cuatro cero cero cinco siete seis uno el contenido de la Escritura Pública de Com- praventa del dos de noviembre de dos mil seis, en donde se deja constancia de la existencia de terceros poseedores del inmueble ubicado en la Avenida Prolongación Unión número mil setecientos doce, Distrito y Provincia de Tru-

jillo, razón por la cual a la demandante no le asiste la pre- sunción de la buena fe registral, incluso el representan- te de la demandante, Juan Francisco Vásquez Soto, quien participó en la supuesta adquisición de esta empresa, fue

el mismo que suscribió la compraventa del dos de noviem-

bre de dos mil seis, donde se señala (cláusula quinta) ex- presamente que el predio está ocupado por terceras per- sonas; en cuanto a los demás requisitos, se verifica que la demandante adquirió el derecho de propiedad de aquella persona que aparecía en el registro como titular del inmue- ble habiendo inscrito el suyo a continuación, no obstante conocer la existencia de poseedores continuos, pacíficos y públicos del inmueble citado, cuya ignorancia no ha podi- do sustentar en el proceso.

Sexto.- Que, siendo así, verificándose en los hechos que el acto jurídico de transferencia de dominio suscrito por In- versiones e Importaciones La Nueva Piel S.A.C. conjunta- mente con su anterior propietaria, Juana Isabel Sosa viuda de Chia, obrante a fojas once, no reúne los requisitos para ampararse en la buena fe registral –esto es, en la presun- ción de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución que afectaban al acto jurí-

dico– resulta certera y ajustada a derecho la interpretación del artículo 2014 del Código Civil (protección al terce- ro registral), en el sentido de que sus efectos no alcanzan

a quien adquiere un bien registrado a título oneroso y sin

buena fe, y en consecuencia no protege a la demandante en este proceso. Siendo así, al verificarse la causal mate- rial, debe procederse conforme a lo dispuesto en el artícu-

lo 396 del Código Procesal Civil.

4. DECISION: a) Por estos fundamentos: Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Ni- dia Marisol Cárdenas Cruz mediante escrito de fojas se- tecientos treinta y ocho a setecientos cuarenta y siete; en consecuencia CASARON la sentencia de vista de fojas

setecientos tres a setecientos trece, su fecha veintisiete de mayo de dos mil diez. b) ACTUANDO EN SEDE DE INSTANCIA: REVOCARON la sentencia apelada de fo- jas seiscientos treinta y cuatro a seiscientos cuarenta y dos su fecha cinco de enero de dos mil diez que declara fun- dada la demanda y REFORMÁNDOLA la declararon IN- FUNDADA. c) DISPUSIERON se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; bajo respon- sabilidad; en los seguidos por Inversiones e Importacio- nes La Nueva Piel S.A.C. con Nidia Marisol Cárdenas Cruz sobre mejor derecho a la propiedad, reivindicación y accesión; y los devolvieron; interviniendo como ponen- te el señor De Valdivia Cano. SS. DE VALDIVIA CANO, WALDE JÁUREGUI, VINATEA MEDINA, CASTAÑE- DA SERRANO

LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO EN SINGU- LAR DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO MIRAN- DA MOLINA SON LOS SIGUIENTES: VISTOS y CONSIDERANDO:

Primero.- La recurrente Nidia Marisol Cárdenas Cruz ha denunciado la infracción del artículo 2014 del Código Ci- vil, sosteniendo que se ha interpretado erróneamente la norma contenida en el numeral precitado.

Segundo.- En cuanto a la interpretación del artículo 2014 del Código Civil el ad quem ha sostenido en la senten- cia ahora impugnada que el tercero registral está favoreci- do por la buena fe pública registral no le corresponde a él acreditar que desconocía de algún derecho de tercero que no se encontraba en el registro, sino más bien a la parte que lo alega. Así pues, quien quiera impedir la aplicación de este principio tendrá que probar que el adquirente co- nocía, aun cuando no aparecían del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisión o resolución. El tipo de conocimiento que debe tener el adquirente de la inexac- titud registral a efectos de señalar su mala fe, debe ser un conocimiento perfecto directo y probado de un modo con- cluyente, por mérito de actos realizados por el mismo ad- quirente o de hechos que forzosamente deben ser conoci- dos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. No obra prueba alguna que demuestre que el actor, adquirente del inmueble, hubiera conocido de inexactitud alguna del registro respectivo, puesto que el solo dicho e inferencias efectuadas por la demandada no constituyen ese conocimiento perfecto, directo, probado de un modo concluyente, necesarios para enervar los efec- tos del principio de fe pública registral.

Tercero.- En consecuencia, de lo anteriormente citado, el suscrito estima que el ad quem ha realizado una co- rrecta interpretación de la norma contenida en el artícu- lo 2014 del Código Civil, habiendo establecido la buena fe de la parte demandante, y como corolario ha concluido que goza del beneficio establecido en la norma acotada.

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Cuarto.- Por otro lado, la recurrente alega en el recurso de casación sub examine, el demandante carecía de buena fe al momento de adquirir el inmueble sublitis, por cuanto en la propia partida registral del inmueble y en los títulos de adquirentes anteriores se advierte que el predio estaba ocupado por terceras personas; que, incluso el represen- tante de la demandante, Juan Francisco Vásquez Soto fue el mismo que suscribió la compraventa del dos de noviem- bre del año dos mil seis (inscrita en el asiento C 0003 de la Partida número 04005761 del Registro de Predios de Tru- jillo) donde se señala expresamente que el predio está ocu- pado (cláusula quinta) por terceras personas.

Quinto.- Al respecto cabe anotar, en principio, que las alegaciones precitadas importan un pedido de revalora- ción de los hechos y las pruebas; sin embargo, esto últi- mo no es parte de la labor casatoria, en atención a lo pre- visto por el artículo 384 del Código Procesal Civil, razón por la cual tales alegaciones no pueden prosperar. Sin per- juicio de ello cabe precisar lo siguiente: a) En el asiento registral D00001 de la Partida número 04005761, de fo- jas veintitrés, se advierte que ha sido inscrita la compra- venta realizada por María Esther Reyna Velásquez a favor de José Francisco Vásquez Soto y su cónyuge Irina Chia Sosa de Vásquez, no existiendo en tal asiento ninguna re- ferencia a la ocupación del bien por terceras personas. Por consiguiente, mal puede sostener la recurrente que la de- mandante haya tenido conocimiento de tal hecho a tra- vés del registro. b) Aún en el caso que la demandante, al

momento de su adquisición hubiera tenido conocimiento de la existencia de personas ejerciendo posesión sobre el bien sublitis, ello en nada puede enervar su derecho de pro- piedad, en atención a la norma del artículo 2022, primer párrafo, del Código Civil, según la cual para oponer de- rechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el dere- cho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. En el caso de autos, la demandante es la única que tiene su derecho inscrito, razón por la cual el po- sible conocimiento que haya tenido sobre la existencia de personas que detentaban la posesión del bien sublitis, en nada puede enervar su derecho de propiedad inscrito que prevalece sobre el de la parte recurrente, en atención a la norma del artículo 2022, primer párrafo, del Código Civil. Por las consideraciones expuestas MI VOTO es porque se declare INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Nidia Marisol Cárdenas Cruz, mediante, escrito de fo- jas setecientos treinta y ocho - setecientos cuarenta y sie- te; en consecuencia, no se case la sentencia de vista de fo- jas setecientos tres - setecientos trece, su fecha veintisiete de mayo del dos mil diez; SE DISPONGA la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Inversiones e Importaciones La Nue- va Piel S.A.C. con Nidia Marisol Cárdenas Cruz, sobre mejor derecho a la propiedad y otros; y los devolvieron. Lima, veintiuno de junio del dos mil once.- S. MIRAN- DA MOLINA

"
"
de junio del dos mil once.- S. MIRAN- DA MOLINA " COMENTARIO LA CORTE SUPREmA RECONOCE

COMENTARIO

LA CORTE SUPREmA RECONOCE EL VALOR SUPERIOR DE LA POSESIóN

Por: Günther Gonzales Barrón (*)

DE LA POSESIóN Por: Günther Gonzales Barrón ( * ) El conflicto se presenta del siguiente

El conflicto se presenta del siguiente modo: el propie- tario registral (con título formal) desea conservar su derecho; mientras tanto, un poseedor, amparado en su

largo aprovechamiento sobre la cosa, pretende que la situación de hecho se transforme en situación jurídi- ca indiscutible. La llamada usucapión contra tabulas

(*)

Profesor de Derecho Civil y Registral en pregrado y postgrado de la PUCP, USMP, UIGV, UNMSM, Universidad de Piura y Univer- sidad de Sipán. Doctor en Derecho, Magíster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Miembro de la Unión Mundial de Agraristas Universitarios (UMAU), con sede en Pisa, Italia. Juez Superior Titular de la Corte de Justicia de Lima.

[ENTRE CORChETES]: COmENTARIOS y ANOTACIONES

se produce cuando entran en conflicto dos situaciones contradictorias. En primer lugar, está el tercero que confía en la exactitud del Registro, por lo que adquiere de quien aparece como titular y luego inscribe su adqui- sición. En segundo lugar, está al poseedor que ha cum- plido los requisitos legales para adquirir por prescrip- ción, pero que obviamente no ha inscrito su derecho. La usucapión es el último mecanismo de certeza de las relaciones patrimoniales referente a las cosas. Siempre se requiere un instituto de cierre o de clausura que im- pida continuar con los debates intermi-

nables. El fin de las discusiones es ya, de por sí, un bien que el ordenamiento jurídico alienta y necesita para lograr sus objetivos de paz, estabilidad y man- tenimiento del orden, esta es una ra- zón de seguridad jurídica. Ahora bien, la prescripción adquisitiva también cumple una importante finalidad de justicia, pues con ella se privilegia la actividad económica, la gestión pro- ductiva, frente a la inacción dañina. La usucapión incentiva la producción

y el trabajo, que finalmente son objeto de reconocimiento legal. El propietario abstencionista, que simplemente se cruza de brazos por muchos años, termina despojado por el poseedor que actúa y gestiona. ¿Y por qué se escoge la posesión como base de justicia para la usucapión? La razón es muy simple: la propie- dad es un medio que sirve a los fines del disfrute; en otras palabras, todos somos propietarios para asegu- rarnos el pacifico uso y disfrute de las cosas. En con- secuencia, el derecho es un medio para lograr el fin, que es la posesión. Es decir, la posesión da realidad al derecho, hace que se cumpla el fin para el cual existe, y por el que ha sido reconocido.

La inactividad conlleva una sanción en contra del ti- tular, lo que se origina por su propia desidia; en con- secuencia, el ordenamiento se siente tranquilo cuando se produce la expoliación de un sujeto que actúa en contradicción con los principios que inspiran la regu- lación jurídica de los bienes y la riqueza en general. La usucapión es el justo medio entre las titulaciones formales y la sola posesión. Por su intermedio, se res- peta el esfuerzo de quien compra o hereda, pero con la carga social de explotar y aprovechar los bienes,

pues, en caso contrario, el interés protegido se ubica del lado del poseedor.

Está claro, pues, que ni siquiera los sistemas registra- les más perfeccionados, y que producen una mayor eficacia sustantiva en favor de los derechos inscritos, pueden darse el lujo de prescindir de una realidad fác- tica tan poderosa como es la posesión continuada. Se dice que el tiempo lo borra todo, y en efecto, el tiem- po es el más poderoso aliado para extinguir o hacer nacer derechos. La función social de la usucapión es asegurar el disfrute de la riqueza, y,

adicionalmente, se evitan las contro- versias indefinidas sobre la titularidad de los bienes. En tal contexto, la Corte Suprema aca- ba de emitir una sentencia histórica (Casación N° 3667-2010-La Libertad, con fecha 21 de junio de 2011), en la que reconoce el triunfo de la posesión sobre el registro. En efecto, una em- presa adquirió una pequeña parcela de 1.2200 hectáreas en las afueras de la ciudad de Trujillo, e inscribió en el re-

gistro. Luego de ello, planteó reivindi- cación contra una poseedora que ocupaba una porción del lote matriz (364 m2). Las dos primeras instancias resolvieron a favor de la actora por la aplicación me- cánica del artículo 2014 del CC. Sin embargo, la Cor- te Suprema casó la sentencia y, en sede de instancia, declaró infundada la demanda. ¿La razón? La deman- dante adquirió su derecho con pleno conocimiento de la existencia de poseedores contradictorios, pues en el propio contrato de compraventa se dejó a salvo que “el inmueble estaba ocupado por terceros”, con lo que se desmorona la buena fe. Seamos claros. El Tribunal hace bien en revalorizar la posesión, como realidad misma de la propiedad, que termina imponiéndose al formalismo registral. Sin embargo, incurre en errores conceptuales:

En primer lugar, aplica equivocadamente el artículo 2014 del CC, que solo protege a los terceros registrales frente a las deficiencias del negocio jurídico anteceden- te (anulación, rescisión, resolución); pero no resuelve las controversias entre titular inscrito y poseedor. Este desliz hace necesario que se deba comprobar la presen- cia de los requisitos de la fe pública registral (tercero,

La usucapión es el jus- to medio entre las titula- ciones formales y la sola posesión. Por su interme- dio, se respeta el esfuerzo de quien compra o hereda, pero con la carga social de explotar y aprovechar los bienes, pues, en caso con- trario, el interés protegido se ubica del lado del po- seedor.

diálogo con la jurisprudencia n° 171

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J URISPRUDENCIA CIVIL

buena fe, título oneroso, confianza en el registro, ins- cripción y que no conste en el registro las causales de impugnación), por lo que, en el caso concreto, se de- clara que el tercero no goza de protección por carecer de buena fe. Entonces, si el comprador tuviese buena fe, resultaría protegido. Si bien los extremistas registrales podrían emocionar- se con esta última frase, sin embargo, tal posibilidad no pasa de la teoría. En efecto, es imposible que un comprador alegue buena fe si existe un poseedor de diez, quince o veinte años, pues, ¿cómo se justificaría el desconocimiento? ¿cómo se explicaría una adqui- sición de puro papel, sin indagar por la posesión del bien, sin siquiera tocar la puerta? Es evidente que la posesión consolidada siempre es notoria, por lo que el tercero registral, bajo esta perspectiva, siempre perde- rá por falta de buena fe. En segundo lugar, se omitió la invocación de la úni- ca norma que resuelve el conflicto: el artículo 952 del CC, por cuya virtud, el usucapiente cancela el de- recho del antiguo propietario, inscrito o no. En buena cuenta: el poseedor vence siempre, y por dos razones fundamentales: i) la usucapión es modo originario, y, por tanto, opera contra cualquiera que fuese el titular

anterior, pues deroga todos los derechos previos, in- cluyendo el inscrito; ii) la usucapión es el cierre del sistema patrimonial, pone fin a las controversias do- minicales de manera definitiva, e inviste del dominio absoluto al poseedor. En tercer lugar, la Corte declara infundada la demanda de reivindicación por la mala fe del tercero, sin em- bargo, eso no es suficiente. En efecto, si el demandado solo hubiese poseído por tres años, entonces no tendría título alguno que oponer, por lo que la demanda igual sería fundada. Por tanto, no basta probar que el actor conocía de una posesión contradictoria, pues también se necesita acreditar y fundamentar en la senten- cia que el poseedor cuenta con un título dominical a su favor, que puede ser la prescripción adquisitiva o una cadena de títulos fehacientes que se origina en el verdadero propietario primigenio del inmueble. En la sentencia comentada se razona negativamente con rela- ción al demandante (“tiene mala fe”), pero no se expo- nen las razones por las cuales el demandado es titular. No obstante los errores reseñados, en términos gene- rales, debe saludarse que la Corte Suprema imponga un decisivo criterio a favor de la realidad vital, y en contra del formalismo.