Unidad IV Desarrollo de Contenidos

Tasacin de casas y otras viviendas

urbanas y suburbanas
Introduccin
El contenido de esta unidad, dentro de la materia tiene un doble propsito,
desarrollar la tasacin de casas y otras viviendas urbanas y suburbanas, y aplicar
a tal efecto la Comunicacin A 3055 del Banco Central de la Repblica
Argentina, sobre la estandarizacin de prstamos hipotecarios sobre la vivienda.
Esta comunicacin tiene el objeto de establecer un marco
normativo para las instituciones que giran bajo la supervisin del B.C.R.A. (Banco
Central) para la gestin y otorgamiento (previa tasacin) de crditos con garanta
hipotecaria, cuando esa garanta sea sobre inmuebles destinados a vivienda.,
pudiendo ser stas nuevas, usadas o en construccin.
INTRODUCCIN
Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad, Ud.
podr:
Conocer el formulario que se utiliza para la redaccin de
informes de tasacin que precede al otorgamiento de un
crdito con garanta hipotecaria.
Descubrir cules son los aspectos que el Banco Central
observa a diferencia de lo estudiado para la tasacin de
viviendas en la Unidad II
Redactar el Informe de Tasacin segn el Com. A 3055
del BCRA

La comunicacin consta de 2 grandes partes, y en esta materia se dar a conocer,
se harn comentarios adicionales y se aplicar el, anexo II, Manual de
Tasaciones.

En l se expresa claramente que en el mismo se desarrolla y aplica un mtodo
comparativo para la determinacin de valores de mercado de la propiedad
tasada, a partir de comparables.

Ha de comprenderse que para el otorgamiento de estos crditos, y debido a lo delicado
que es el tema, la tasacin es de una enorme importancia, y bien puede realizarse a
solicitud de un crdito o bien si se llegara al caso de necesitar refinanciar lo pautado
originalmente en l.

La aplicacin del comunicado, a los efectos de la tasacin tiene vigencia a partir del 2 de
enero de 1998, y su intencin fue la de unificar formularios y criterios de tasacin, dado
que antes de esa fecha, cada empresa que tasaba para uno o varios bancos lo haca con el
formulario que le pareca conveniente, por ejemplo, el esquema del informe de tasacin
que presentamos en la Unidad II, responde a uno de los ms completos formularios que se
utilizaban.

Conviene desatacar, que el manual es un instructivo para completar todos los campos
del formulario de informe de tasacin.

Organizacin del material de la Unidad

La unidad se desarrollar de la siguiente manera
La comunicacin completa con sus dos anexos est en Internet

www.bcra.gov.ar

Comunicacin A 3055

En el presente material se destacarn y aclararn los aspectos ms importantes para
completar completamente el formulario propuesto y emplear la metodologa de tasacin.

Adicionalmente, se presenta un ejemplo de aplicacin.

En esta comunicacin, a los bancos se los denomina originantes, y stos son los
responsables del control y la supervisin de los tasadores, entendindose como tales, o
bien a los tasadores que en forma unipersonal y aislada trabajan en distintos sitios de este
gran pas, o bien, a muchas de las empresas que en los grandes centros urbanos contratan
a profesionales independientes y que realizan una supervisin tcnica de sus informes.

Evidentemente, a los bancos les conviene mucho ms delegar parte de la supervisin en
estas empresas, que hacer el seguimiento de una serie de tasadores que trabajan en
forma unipersonal.

Tambin cabe destacar que muchas de esas empresas argentinas, nacieron a partir de la
experiencia que sobre el tema tenan en determinadas zonas los corredores inmobiliarios,
fundamentalmente en los aos `90.

En los ltimos aos, dada la gran cantidad de bancos que pasaron a manos espaolas,
varias empresas de tasaciones espaolas tienen actuacin local, y algunos de esos bancos
se prioriza la contratacin de sus servicios, en desmedro de las locales.

3- Requisitos para ser tasador
Conviene resaltar los requisitos que deben reunir los tasadores, debido a
que esta es una salida laboral concreta para el estudiante que rena estos requisitos en la
actualidad, o que los tenga, una vez obtenido su ttulo. Las demandas de estos servicios
tienen una directa relacin con la demanda de nuevos crditos o la refinanciacin de los
vigentes.

Ser responsabilidad de los Originantes utilizar tasadores que renan las
siguientes calificaciones:

Que estn inscriptos en los registros que las cmaras de la actividad que hayan
habilitado o habiliten a tal fin
Que cuenten con un ttulo profesional o matrcula profesional vinculada a la
actividad (arquitecto, ingeniero, agrimensor, corredor o martillero pblico) o con
experiencia comprobable en la realizacin de tasaciones para entidades
financieras no inferior a los5 aos.
Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos.
Que no tengan inters econmico o de otro tipo en el resultado de la tasacin (por
ejemplo, no podr tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene
como corredor en la operacin inmobiliaria de la propiedad en cuestin)

El tasador inspeccionar personalmente la propiedad al tasar, examinar el
exterior de las propiedades comparables, realizar el anlisis y preparar y firmar
el Informe de Tasacin

El rol del tasador implica mucho ms que el simple ofrecimiento de un valor
estimado del precio de mercado de la propiedad al originante. El tasador
suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado, que influyen
significativamente en la calidad de los Prstamos Inmobiliarios.

Consideraciones iniciales sobre el informe segn Com. A3055 del B.C.R.A.
Cita textualmente el manual:
Es necesario completar todos los campos del Informe. En el caso de no
disponerse de la informacin respectiva o si es irrelevante con respeto a la
propiedad tasada, se requiere completar con la sigla NA (No Aplicable) o testar el
campo.
Si no se encuentra el campo apropiado para describir caractersticas importantes
de la propiedad tasada, se deber utilizar hojas suplementarias.

En la primera seccin del formulario, tras los datos de identificacin de este
informe, aparecen y comentamos que los contactos ms frecuentes bien pueden
ser la inmobiliaria que interviene en la venta o el propietario del bien.

El tasador de una empresa, es identificado no slo su nombre sino por un nmero
interno.

Acerca de la direccin, ya nos hemos expresado detenidamente en unidades
anteriores acerca de la importancia de cmo determinarla con precisin.
Debido a que el motivo de la tasacin es el inmueble cuyo valor
respalda a un crdito con garanta hipotecaria, en circunstancias extremas termina
en remate judicial, lo que genera previas notificaciones y publicaciones cuya falta
de claridad (fundamentalmente por la ausencia de la chapa catastral con la
numeracin en la calle), se dan dilaciones en el proceso previo a la subasta.

Adems de la Nomenclatura Catastral es necesario expresar, para el caso de
inmuebles en propiedad horizontal, el nmero de unidad funcional y de unidades
complementarios en hojas anexas que agregar el tasador.
Los tipos de propiedades deben ajustarse a lo que figura en el manual.
Fecha y hora son decisivas a los efectos de establecer el estado de conservacin,
ya que despus de retirarse el profesional, bien pueden ocurrir circunstancias que
alteren su estado por catstrofes, incendio, tormentas, etc.

Seccin II. Descripcin de la propiedad
En algunas ocasiones, debido a lo particular que resulte el bien, el tasador deber
ampliar la descripcin en anexos.
En cuanto al tipo de construccin, entre las opciones que se
brindan, la ms frecuente para nuestro pas ser ladrillo para completar ese
campo ya que no acepta una expresin compuesta.

Se recomienda una atenta lectura a lo que en el manual se denomina como
espacio habitable, debido a que en el mismo se exige una discriminacin distinta
a la habitual. Al respecto, se debe prestar especial atencin a los lavaderos,
espacios de estacionamiento y patios cubiertos.

Para el ao de construccin, se prestar atencin a cuando el mismo es estimado,
o cuando existan ampliaciones.

De especial inters resulta la lectura del texto para completar el campo ubicacin
debido a que, tratndose de un mtodo comparativo para determinar valores de
mercado, cuando se expresa de qu manera calificar a la ubicacin, ya sea mala,
regular, excelente, entre otras; queda siempre la duda de si cuando se refiere
competidoras, se est refiriendo a las que se toman o no como comparables.

Pareciera que esto es as, por eso expresa que la mayora de las propiedades
tendrn una ubicacin promedio. A partir de este criterio, tendr una ubicacin
promedio tanto una vivienda frente al mar, como otra, en un barrio ciertamente
distinto frente a la villa de emergencias ms impenetrable.
El valor comercial, que debe expresar algo similar a lo que
interpretamos como mercado potencial, aunque en las calificaciones indica a
aquellas ubicadas en zonas competidoras, probablemente tambin aqu se
quiere hacer referencia y relacionarlo con los inmuebles que en el informe se
tomen como comparables, ya que expresa que en la mayora de los casos se la
calificar como normal.
Tambin para el tipo de techo hay una serie de opciones, conviene
nunca olvidar lo referente al techo de un edificio de departamentos.

Para el campo Posee espacios comerciales?, de ser afirmativo, debe
determinarse su superficie y discriminarse en el cuadro final de valores, por
ejemplo en otros. La discriminacin de este valor ayuda al originante a tomar
decisiones en el otorgamiento del crdito, dado que la garanta de los mismos son
sobre la vivienda.

En la calidad de construccin se observar fundamentalmente la durabilidad de
los materiales y detalles de terminacin, como para el caso de la evaluacin de
otros aspectos, media ser la categora que corresponda en la mayor parte de
los casos.

Semejante criterio se utiliza en la calidad de mantenimiento, tambin conocido
como estado de conservacin.

Resulta interesante el comentario secundario que se hace en el campo
orientacin, que resultar til para establecer la de un departamento interno.

La luminosidad ser estimada por el tasador y evaluada segn ciertas
calificaciones dadas en el manual. Es recomendable tambin, no efectuar las
inspecciones visuales de noche
En estacionamiento, no debe omitirse la cantidad de vehculos que
se puede aparcar en cada caso.

En el sector correspondiente a cantidad de ambientes en realidad se enumeran
cantidad de cuartos o de cuartos compuestos (suite, suite y vestidor, etc.). Claro
resulta el manual en servicios, aire acondicionado y agua caliente. En
comodidades, resulta interesante lo que se expone acerca del concepto de
doble circulacin.

Tambin resulta claro lo expuesto en caractersticas adicionales, si es que stas
existieran, ms all de las indicadas, y caractersticas adversas / deficiencias

Un campo que s merece comentarios, es el de observaciones sobre su estado de
conservacin, que incluye no slo al estado de conservacin, sino a la evaluacin
de la funcionalidad y distribucin.

En Breve descripcin de las mejoras previstas conviene aclarar que el
tasador deber hacer caso omiso a cualquier informacin verbal acerca de
mejoras que tendr el inmueble. Cuando exista un informe escrito que deber
contener un cmputo y presupuesto del profesional que est proyectando las
reformas y que resulte lo suficientemente claro, es cuando se lo debe someter a
consideracin y anlisis.

En este caso, el tasador es un consejero del Banco, y si la informacin que a l se
le gira es insuficiente debe comunicarlo y quedar a la espera de informacin
complementaria. Por ejemplo, si en el informe de obras futuras dice que se
cambiarn 40 m
2
de pisos cermicos, debe aclararse de qu tipos de cermicos se
trata, distintos valores tiene un cermico de 2da. Seleccin local de los ms
econmicos, que otro importado de Europa de calidad importante.

6- Seccin III. Descripcin del edificio de departamentos / Barrio privado

Esta seccin se desarrollar slo si la vivienda forma parte de un edificio de
departamentos o de un barrio cerrado. Debido a la necesidad de completarse
todos los campos, se colocar en todos ellos N / A (no aplicable).

En cantidad de unidades, deben excluirse las destinadas a locales comerciales,
cocheras, bauleras, o a las afectadas a otros destinos que no sean viviendas.

En mantenimiento del rea comn, llama la atencin que en el formulario no se
solicite el telfono del administrador.

Para el estado de las reas comunes, se vuelve a evaluar criterios de estado de
conservacin con diseo y funcionalidad, tambin se concluye con que en la
mayor parte de los casos ser calificado como promedio.

Del promedio mensual de expensas de los ltimos 6 meses y del porcentual
de las mismas, el formulario pide informacin acerca de trabajos comunes
pendientes de realizacin, de no existir, ninguna ser la
respuesta, de lo contrario, las explicaciones recabadas se
enunciarn en hoja anexa.

Tambin tendr como respuesta la palabra ninguna de no existir gastos
importantes presupuestados, si en cambio, esa informacin surgiera tras la
entrevista con el administrador, figurarn en hoja anexa, con explicacin de los
beneficios econmicos que a la unidad le traer la reparacin o construccin de
mejoras comunes.

Excluir a la Planta baja y a los subsuelos es lo que se solicita para el recuento de
Cantidad de pisos, Cantidades y tambin tipologa se solicita en Tipo de
estacionamiento.

Claro resulta el formulario en pedir informacin acerca de ascensores y de
vigilancia.

En lo que concierne a breve descripcin de comodidades comunes, se refiere a
atractivos no esenciales para su uso, como instalaciones para esparcimiento, de
no existir se colocar no aplicable.

7- Seccin IV. Descripcin del terreno

Con el propsito de describir el terreno sobre el cual est construida la vivienda,
se comienza respondiendo al tipo/ designacin de zonificacin, previa con el
Cdigo de Ordenamiento urbano de la municipalidad correspondiente, dicha
municipalidad ser generalmente la autoridad de contralor.


La Topografa, es evaluada en un campo que contempla el anlisis conciso de la
pendiente dentro del propio terreno y el otro aspecto es el del nivel que tiene con
respecto a la lnea de la calle.

La forma y dimensiones perimetrales y la vista tambin estn tipificadas en el
manual.
Con respecto al desage, este es un tema que en los ltimos tiempos
debe evaluarse con gran detenimiento, porque ms all de los problemas de
drenaje de aguas subterrnea tradicionales, en muchas zonas se ha agregado un
problema adicional: el agua que antes era extrada de las napas, ahora lo hace
directamente desde el ro, quedando as saturadas las napas de lquidos,
inundando el interior de muchos inmuebles urbanos.
Un tema con cierta vinculacin con el anterior son los riesgos de inundacin, este
factor, en algunos casos es frecuente y muy conocido, en zonas urbanas de gran
densidad edilicia, la presencia de arroyos, an entubados, y zonas bajas y
ribereas, son frecuentemente inundables.

Para completar el campo terreno, veremos un ejemplo:

Superficie de la parcela: 300 m
2
, para este tem es la total.
La vivienda est compuesta por 2 plantas, en la Planta Baja se
construyeron 200 m
2
y 50 m
2
en el 1er piso.
Corresponde asignar 200 m
2
a cubierta.
Y 100 m
2
a descubierta.

Como en otros campos, tambin se calificar con: promedio al estado y como
pavimentadas, o de tierra, de arena, etc en la Calidad y Estado de las calles de
acceso, y se averiguar si son pblicos, privados o sin conexin los servicios.
En el ltimo campo de esta seccin, se harn Observaciones sobre el lote no
contemplados en otros campos aconsejndose evaluar la capacidad portante del
terreno.

8- Seccin V. Descripcin del barrio
Esta seccin esta suficiente y claramente desarrollado en el texto
del manual, slo convendra resaltar que en el campo valores de viviendas en
reas vecinas, no se solicita que los valores requeridos se refieran a inmuebles
semejantes a los de la vivienda tasada, sino al conjunto de viviendas en general,
excluidas las atpicas.

9- Seccin VI. Comparables
Una vez obtenidos los datos de bienes comparables, imprescindibles
en la determinacin de valores de mercado a travs de los medios necesarios
para la formacin de una base de datos, ya en el inicio del tratamiento del tema,
se anticipa que tras el proceso de seleccin y reconciliacin, el valor del
inmueble a tasar no surge matemticamente de un promedio aritmtico de valores.

El precio indicado en el primer campo, surgir de una venta o cotizacin,
originada en cierta fecha de venta o cotizacin , que debe tomarse tal como se
expresa en el instructivo. Los campos siguientes no necesitan comentarios o
aclaraciones adicionales hasta llegar a Observaciones sobre similitudes o
diferencias con la propiedad tasada pensada para expresar literalmente en el
formulario aspectos relevantes.

Merece en cambio especial atencin analizar el campo Valor de la propiedad
tasada en relacin con el comparable, decisivo para la determinacin del valor
final.

Esto significa que, en funcin de las semejanzas y diferencias que tiene el
inmueble a tasar con respecto a ese comparable, si tuviera que tasar la propiedad
en cuestin solamente a partir de l, ese pronstico estara en funcin de cierto
rango de valores.

El mismo ser expresado, por ejemplo, de la siguiente manera:
U$S 50.000 / 55.000.-
Aconsejamos que esta brecha que se genera entre el piso y el techo del rango,
sea ms bien grande si el comparable no es muy semejante al tasado, debido a
que a partir de ste el error podra ser mayor, en cambio ms prximos entre s si
se trata de un comparable ms semejante al tasado.
Lo que parece ser una falta de claridad en la explicacin que da el
instructivo para la obtencin de este rango, es en realidad una gran debilidad en
este proceso de tasacin, que en distintos puntos del manual denomina mtodo,
pero que en verdad no lo es.

En sntesis, se trata de otro tipo de formulario de tasacin no metodolgica, que
responde a estandarizar una serie de formularios de tasacin no metodolgica,
previos a la aparicin del manual contenido dentro de la comunicacin del Banco
Central de la Repblica Argentina.

10- Seccin VII. Valuacin

El valor surge de reconciliar los rangos que se establecen desde los 3
comparables, ya el instructivo haba anticipado que el mismo no surge de un
promedio aritmtico.

Por ejemplo, si existen los siguientes rangos

Comparable 1: $ 50.000 / 55.000.
Comparable 2: $ 49.000 / 53.000.
Comparable 3: $ 51.000 / 54.000.


Bien podra, a partir de esos datos, asignarse un Valor comercial estimado de
$ 52.000.-, este valor total se dividir por la superficie habitable cubierta, para
obtener el valor por m
2
.

Tambin se asignar el valor una vez finalizadas las mejoras previstas si se
dieran las circunstancias explicitadas en el manual.

Despus de la fecha est el cuadro de tasacin, en el cual se desglosan distintas
reas componentes de la vivienda, se comunica su superficie, se asigna un valor
por metro cuadrado y un total para cada componente, cuya suma coincidir con el
valor total.

Aqu, si bien el mtodo no lo exige, debiera practicarse una homogeneizacin de
superficies, semejante a las explicadas en la tasacin de departamentos para el
mtodo comparativo de valores venales.

Una vez completado este cuadro, se expresar la Opinin de valor en relacin
con comparables, con la explicacin de cules fueron los rangos de los
comparables que fueron decisivos para adoptar el valor comercial estimado.
Otros datos completan el formulario de tasacin, que formar parte de
una carpeta que estar tambin integrada por fotocopia de plano tipo Filcar con las
ubicaciones de los inmuebles, las fotografas de las fachadas de los comparables,
y la fachada e interiores del inmueble tasado.

11. Informe de Tasacin

A continuacin, damos un ejemplo completo con el formulario correspondiente, en
el cual se aplica el procedimiento propuesto.














INFORME DE TASACIN CDIGO O NMERO IDENTIFICACIN CREDITO
CDIGO O NMERO CRDITO TITULIZADO:
I. INFORMACIN SOBRE LA
TASACIN
NOMBRE DEL DEUDOR
PEDRO GARCA
CONTACTO
DIEGO CARRASCOSA
TELEFONO
41121212
EMPRESA TASADORA
TODO TASA S.A.
TASADOR
JUAN PEREZ
NMERO DE TASADOR
123
TELFONO
4333-8006
ENTIDAD FINANCIERA SOLICITANTE
BANCO PRESTIGIO ETERNO
SUCURSAL
008
CONTACTO
ANA TORRES
TELFONO
45566666
DIRECCIN DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO ,PISO ,DEPARTAMENTO, LOCALIDAD ,PROVINCIA, CODIGO POSTAL)
CALLE 5 N 342 VILLA ROSALINDA PCIA. DE BUENOS AIRES (C.P. B9876ABC )
CIRCUNSCRIPCIN
I
SECCIN
A
MANZANA
34
PARCELA
4
NMERO DE IDENTIFICACIN DE LA PROPIEDAD
Partida 13.123 F .R. 796
TIPO DE PROPIEDAD
CASA ENTRE MEDIANERAS
FECHA DE INSPECCIN
07/ 03 / 03

HORA FINALIZACIN TASACIN
11 Hs.
BARRIO /NOMBRE DEL EDIFICIO
VILLA ROSALINDA NORTE
II. DESCRIPCIN DE LA
PROPIEDAD
TIPO DE CONSTRUCCIN
LADRILLO
ESPACIO HABITABLE
110,00 m
2
AO DE CONSTRUCCIN
1968 (e)
CALIDAD DE UBICACIN
MALA REGULAR X MEDIA BUENA EXCELENTE


VALOR COMERCIAL
MALA REGULAR X MEDIA BUENA
EXCELENTE
PROMEDIO DE IMPUESTOS INMOBILIARIOS
MENSUALES $ 39

TIPO DE TECHO
LOSA DE HORMIGN ARMADO
ORIENTACIN
NORTE
LUMINOSIDAD
PROMEDIO
CALIDAD DE CONSTRUCCIN
MALA REGULAR X MEDIA BUENA EXCELENTE

CALIDAD DE MANTENIMIENTO
MALA REGULAR X MEDIA
BUENA EXCELENTE
DETALLES DE TERMINACIN

MALOS REGULARES X MEDIOS BUENOS EXCELENTES
ESTACIONAMIENTO
X GARAGE GARAGE SEMICUBIERTO
DESCUBIERTO NO POSEE OTRO
POSEE ESPACIOS COMERCIALES (EN CASO AFIRMATIVO AGREGUE DESCRIPCIN SI X NO

AMBIENTES (INDICAR CANTIDAD) SERVICIOS COMODIDADES

LIVING O BAO DE SERVICIO 0 CALEFACCIN TIPO
CENTRALX INDIVIDUAL INEXISTEN
DOBLE
CIRCULACION
NO
COMEDOR 0 DORMITORIOS 2 AIRE ACONDICIONADO
CENTRAL INIVIDUAL X INEXISTEN
SAUNA NO
LIVING-COMEDOR 1 SUITE 1 AGUA CALIENTE
CENTRAL XINDIVIDUAL INEXISTEN
PISCINA SI
COCINA 1 SUITE Y VESTID 0 OTROS NO BAULERA/DEPO NO
ESCRITORIO 0 DORMITORIO Y
VESTIDOR
0 GRUPO
ELECTROGENO
NO
ESTAR INTIMO 0 OTRO 0 OTROS NO
PLAYROON 0 TOTAL DE CUARTOS 7
LAVADERO 1 TERRAZA No
BAO 1 BALCON No
TOILETTE 0 PATIO Si
DORMITORIO DE SERVICIO 0 PALIER PRIVADO N / A

CARACTERSTICAS ADICIONALES
EL INMUEBLE PRESENTA UN HOGAR A LEOS MUY ATRACTIVO EN EL LIVING COMEDOR
CARACTERSTICAS ADVERSAS / DEFICIENCIAS
LA COCINA RESULTA MUY PEQUEA
OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACIN
LA VIVIENDA FUE RECIENTEMENTE PINTADA Y SU UTILIDAD FUNCIONAL ES BUENA
BREVE DESCRIPCIN DE MEJORAS PREVISTAS (SI LAS HUBIERE)
NO ASIGNABLE


III. DESCRIPCIN DEL EDIFICIO DE DEPARTAMENTO / BARRIO PRIVADO (SI CORRESPONDIERE)
CANTIDAD DE UNIDADES
N / A
MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN
N / A
ESTADO DE LAS AREAS COMUNES
N / A
PROMEDIO MENSUAL DE EXPENSAS
N / A
PORCENTUAL DE EXPENSAS
N / A
GASTOS COMUNES PENDIENTES DE
REALIZACIN N / A
GASTOS IMPORTANTES PRESUPUESTADOS
N / A
TIPOS DE ESTACIONAMIENTO
N / A

CANTIDAD DE PISOS
N / A
ASCENSOR N / A
SI NO ADECUADO INADECUADO
CANTIDADDE ASCENSORES
N / A
VIGILANCIA N / A
SI NO

BREVE DESCRIPCIN DE COMODIDADES COMUNES
N / A
IV DESCRIPCIN DEL TERRENO
TIPO/DESIGNACIN DE ZONIFICACION
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
AUTORIDAD DE CONTRALOR
MUNICIPALIDAD DE ROSALINDA
TOPOGRAFA LEVEMENTE SOBRE
NIVEL CON LIGERA PENDIENTE
HACIA EL SUR
FORMA Y DIMENSION PERIMETRALES
RECTANGULAR: 10 M. DE FRENTE POR 30 M. DE
FONDO
VISTA
NO TIENE VISTA
DESAGE
X ADECUADO INADECUADO
RIESGO DE INUNDACIN
SIGNIFICATIVO X MINIMO
NO EXISTE INFORMACION
TERRENO (METROS CUADRADOS)
172 DESCUBIERTOS
128 CUBIERTOS 300 TOTALES
CALIDAD/ESTADO DE CALLES DE ACCESO:
PAVIMENTADAS / PROMEDIO
SERVICIOS

ELECTRICIDAD
X PUBLICA PRIVADA SIN CONEXION
GAS
X PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
TELEFONO
X PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
AGUA
X PUBLICA PRIVADA SINCONEXION
CLOACA
X PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIN
DESAGUE PLUVIAL
X PUBLICO PRIVADO S/CONEXION
OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE:
DE ADECUADA CAPACIDAD PORTANTE PARA LA FUNDACIN DE EDIFICIOS
V DESCRIPCIN DEL BARRIO
TIPO
X URBANO SUBURBANO RURAL
CONSTRUIDO
X MAS DEL 75% 25-75%
MENOS DEL 25%
INDICE DE CRECIMIENTO
CRECIENTE X ESTABLE
SERVICIO DE VIGILANCIA
DELBARRIO
SI X NO
VALORES DE LA PROPIEDAD
CRECIENTE X ESTABLE DECRECIENTE
DEMANDA/ OFERTA
ESCASA X EQUILIBRADA
EXCESO DE OFERTA
TIEMPO DE COMERCIALIZACION
MENOS DE 3 MESES 3-6 MESES
X MAS DE 6 MESES
VALORES DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS
DESDE $ 23.000 HASTA $ 80.000 (PRECIO TOTAL)
DESDE $200 HASTA $ 500 (POR METRO CUADRADO)
ANTIGEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS

DESDE 4 HASTA 60 (EN AOS)
USO DEL TERRENO (%)
82 RESIDENCIAL 15 COMERCIAL
3 INDUSTRIAL 0 OTRO
CAMBIOS PRINCIPALES EN EL USO DELTERRENO
X IMPROBABLES PROBABLES EN PROCESO
(EXPLICAR)
FACILIDADES DE
ESTACIONAMIENTO TIPICO
Superficies de estacionamiento
En la va pblica
CARACTERSTICAS DEL BARRIO RESIDENCIAL, PREDOMINA LA EDIFICACIN DE BAJA ALTURA, ANTIGEDAD VARIABLE Y DE
CALIDAD CONSTRUCTIVA STANDARD Y BUENA. LA ZONA EST ASISTIDA POR MEDIOS DE TRANSPORTE COLECTIVO, COMERCIOS
Y ALGUNOS EDIFICIOS INDUSTRIALES DE PEQUEA ENVERGADURA
FACTORES QUE INFLUYEB EN LA COMERCIALIZACION DE LAS PROPIEDADES EN BARRIO (PROXIMIDAD A LUGARES DE TRABAJO Y
ENTRETENIMIENTOS . ESTABILIDAD DEL EMPLEO, ATRACTIVO DEL MERCADO, ETC.) LA HOMOGENEIDAD RESIDENCIAL DEL
BARRIO Y LOS ESPACIOS VERDES PRXIMOS ES LO QUE TRADICIONALMENTE APORTARON ATRACTIVOS AL BARRIO

OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO (TENDENCIAS, EMPLEO, PRINCIPALES EMPLEADORES, OTROS
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES) DEBIDO A LA ACTUAL SITUACIN ECONMICA, Y EL
RECIENTE RETORNO DE LAS VACACIONES, LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS SON ESCASAS, AUNQUE CON VALORES
SOSTENIDOS. LOS ACCESOS AL BARRIO, LO VINCULAN CON SITIOS DE TRABAJO Y ESPARCIMIENTO
En las 2 primeras pginas del formulario
Notamos que:
Se identifica el trmite que origina la tasacin.
Tambin la ubicacin inequvoca del inmueble
Se describe en detalle la vivienda a tasar
Se explica el contexto inmediato del inmueble si es que est sometido al
Rgimen de Propiedad Horizontal.
Se especifica lo relacionado con el terreno y los servicios.
Se explica cmo es el barrio
En las pginas siguientes veremos:
Las 8 caractersticas de los 3 comparables y la similitud con la vivienda a
tasar
Se pronostican rangos a partir de cada uno de ellos.
Se arriba al valor previo desglose del mismo.











VI COMPARABLES

COMPARABLE 1.

PRECIO
U$S 40.000
VENTA O COTIZACIN
COTIZACIN
FECHA DE VENTA O COTIZACIN
01 / 03
TIPO DE PROPIEDAD
CASA ENTRE MEDIANERAS
DIRECCIN DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NMERO, PISO, DEPARTAMENTO ,LOCALIDAD ,PROVINCIA, CODIGO POSTAL
CALLE 5 N 467 VILLA ROSALINDA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (C .P. B7896 ABC)
TIPODE CONSTRUCCIN
LADRILLO
AREA DE VIVIENDA
118 m
2
PRECIO POR M2
U$S 338,98
AO DE CONSTRUCCIN
1970
SUPERFICIE DEL TERRENO
314,60 m
2
COMPARACIN DE LAS CARACTERSTICAS
ANTIGEDAD
X INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE MANTENIMIENTO
X INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMERCIALIZACION
INFERIOR EQUIVALENTE
X SUPERIOR
ESTACIONAMIENTO
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE CONSTRUCCIN
INFERIOR XEQUIVALENTE
SUPERIOR
CALIDAD DE UBICACIN
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMODIDADES
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA
EL COMPARABLE ES UNA CASA COMPUESTA POR 2 DORMOTORIOS CON DEPENDENCIAS DE SERVICIO Y GARAGE CUBIERTO,
TIENE MAYORES SUPERFICIES, TANTO DE TERRENO COMO DE REA DE VIVIENDA, CON UNA DISTRIBUCIN DE AMBIENTES
DIFERENTE PERO CON SEMEJANTES COMODIDADES.
SI BIEN EL COMPARABLE TIENE UNA ANTIGEDAD INFERIOR AL TASADO, ES TAMBIN ALGO INFERIOR SU ESTADO DE
CONSERVACIN
EL COMPARABLE NO TIENE PISCINA PERO TIENE QUINCHO EN EL FONDO DE LA PARCELA.
LA UBICACIN QUE AMBOS TIENEN ES SEMEJANTE.


VALOR DE LA PROPIEDAD TASADA EN RELACION CON EL COMPARABLE 1
POR RESULTAR LA PROPIEDAD TASADA INFERIOR EN ASPECTOS CENTRALES COMO LA SUPERFICIE SE ESTABLECE UN RANGO
U $ S 38.000 / 39.500

COMPARABLE 2

PRECIO
U $ S 38.500
VENTA O COTIZACIN
COTIZACIN
FECHA DE VENTA O COTIZACIN
O2 /03
TIPO DE PROPIEDAD
CASA ENTRE MEDIANERAS
DIRECCIN DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CDIGO POSTAL)
CALLE 7 N 275 VILLA ROSALINDA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (C. P. B 7896 ABC)
TIPO DE CONSTRUCCIN
LADRILLO
AREA DE VIVIENDA
101
PRECIO POR M2
381,18
AO DE CONSTRUCCIN
1973
SUPERFICIE DEL TERRENO
294,50 m
2
COMARACION DE LAS CARACTERSTICAS
ANTIGEDAD
X INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE MANTENIMIENTO
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMERCIALIZACION
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTACIONAMIENTO
XINFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE COSTRUCCION
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
CALIDAD DE UBICACIN
X INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMODIDADES
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA:
EL COMPARABLE ES UN CHALET QUE TIENE 3 DORMITORIOS Y COCHERA SEMI CUBIERTA. TIENE INFERIORES SUPERFICIES,
TANTO DE VIVIENDA COMO DE TERRENO CON RESPECTO AL TASADO, Y SI BIEN ES MS MODERNO EST EN UNA INFERIOR
UBICACIN Y NO TIENE PISCINA.



VALOR DE LA PROPIEDAD TASADA EN RELACION CON EL COMPARABLE 2:
DEBIDO A QUE EL INMUEBLE A TASAR ES SUPERIOR EN MLTIPLES ASPECTOS SE ASIGNA EL SIGUIENTE RANGO
U $ S 39.000 / 41.500

COMPARABLE 3

PRECIO
U $ S 44.000
VENTA O COTIZACION
COTIZACIN
FECHA DE VENTA O COTIZACION
01 / 03
TIPO DE PROPIEDAD
CASA ENTRE MEDIANERAS
DIRECCIN DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL
CALLE 8 N 543 VILLA ROSALINDA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (C. P. B7896ABC)

TIPO DE CONSTRUCCIN
LADRILLO
AREA DE VIVIENDA
136
PRECIO POR M2
U $ S 323,52
AO DE CONSTRUCCIN
1965
SUPERFICIE DEL TERRENO
336,50 m
2
COMARACION DE LAS CARACTERSTICAS
ANTIGEDAD
INFERIOR EQUIVALENTE
X SUPERIOR
ESTADO DE MANTENIMIENTO
X INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMERCIALIZACION
INFERIOR EQUIVALENTE
X SUPERIOR
ESTACIONAMIENTO
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE COSTRUCCION
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
CALIDAD DE UBICACIN
INFERIOR X EQUIVALENTE
SUPERIOR
COMODIDADES
INFERIOR EQUIVALENTE
X SUPERIOR
CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE
X SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA:
EL COMPARABLE ES UNA CASA COMPUESTA POR 4 DORMITORIOS, 1 DE ELLOS DE PEQUEA SUPERFICIE, GARAJE CUBIERTO Y
QUINCHO. TIENE MAYORES COMODIDADES Y SUPERFICIES QUE EL TASADO, MAYOR ANTIG EDAD E INFERIOR ESTADO DE
CONSERVACIN Y ES EQUIVALENTE EN OTROS ASPECTOS


VALOR DE LA PROPIEDAD TASADA EN RELACION CON EL COMPARABLE 3
DEBIDO A QUE EL COMPARABLE TIENE MAYORES SUPERFICIES COMODIDADES Y ANTIGEDAD E INFERIOR ESTADO, SE
ASIGNA UN RANGO 38.500 / 40.000

VII . VALUACIN

VALOR COMERCIAL ESTIMADO (EN EL
ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA)
$39.000VALOR TOTAL $354,54-POR M2
VALOR UNA VEZ FINALIZADO (DE HABER
MEJORAS PROYECTADAS)
$ N / A VALOR TOTAL $ N/ A POR M2

FECHA DE TASACIN
07 / 03 / 03
COMPONENTES

TOTAL METROS
CUADRADOS
PRECIO POR M2
(U$S)

TOTAL U$S
TERRENO

300,00 43,33 13.000
SUPERFICIE CUBIERTA

110,00 197,27 21.700
SUPERFICIE SEMICUBIERTA


SUPERFICIE DESCUBIERTA


ESTACIONAMIENTO

19,70 2.400
COMODIDADES


BAULERA/DEPOSITO


OTROS
PISCINA
GLOBAL 1.700
TOTAL

39.000
EXPRESAR OPININ DEL VALOR EN RELACION CON COMPARABLES
EL COMPARABLE 1 ES EL MS SEMEJANTE AL TASADO AUNQUE ES ALGO SUPERIOR A L. DE MODO QUE SE HA CONSIDERADO
QUE EL RANGO QUE DE L SURGE NOS CONDUCE A LA MEJOR ESTIMACIN DEL INMUEBLE QUE MOTIVA ESTA TASACIN


DIRECCIN DE LA PROPIEDAD TASADA
CALLE 5 N 342 VILLA ROSALINDA PCIA. BS. AS.
PROPIEDAD INSPECCIONADA
SI X NO
NOMBRE DEL TASADOR
JUAN PEREZ
NOMBRE TASADOR SUPERVISOR (SI CORRESPONDIERE
JORGE GOMEZ
FIRMA FECHA 07 / 03 /10

FIRMA FECHA O8 /03 /10

NOTA: La presente tasacin fue realizada mediante inspeccin al inmueble de referencia el da 7
de Marzo de 2010, en la cual se tuvo a la vista fotocopia simple de Escritura N 128, del 8 de julio
de 1970, venta a favor de Felipe Cuevas, escribano Luis Nez, de la cual se extrajeron los datos de
Nomenclatura Catastral y superficies.
Las superficies edificadas fueron estimadas por el tasador in situ, siendo por tanto aproximadas.
Se informa que la piscina que forma parte del inmueble tiene forma de rin, de hormign
armado pintado, posee filtros, y junto a ella hay un pequeo solrium de lajas.






















CONCLUSIN
En esta Unidad Ud.:
Comprendi cules son los aspectos que evala
un acreedor hipotecario.
Entendi que por su naturaleza, este informe de tasacin
exige caractersticas especiales.
Interpret que del tasador se espera que sea un consultor
que resalte los aspectos negativos del inmueble y del
entorno.
Unidad IV - Resumen






















Tasacin de casas y otras viviendas
Crditos con garanta Hipotecaria


Banco Central de la Repblica Argentina



Comunicacin A 3055

Conciliacin de rangos de comparables


Unidad V Desarrollo de Contenidos











Unidad V
La tasacin de Oficinas
1 - Introduccin
Es probablemente el mbito laboral que convoca a la mayor cantidad de personas
en las grandes ciudades que realizan tareas administrativas.

Y este trabajo administrativo, que viene siendo cada vez ms diverso en funcin
de cambios econmicos, sociales y tecnolgicos en un mundo globalizado,
generan necesidades diversas en la eleccin de oficinas.

2 - Evolucin de la oficina en la Argentina

Ms all de la oficina pblica, surge a fines del siglo XIX la necesidad de construir
edificios de oficina para ofrecerlas a la actividad privada. La orgullosa ciudad de
Buenos Aires beneficiada como capital de la Repblica y con el puerto ms
INTRODUCCIN
Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad, Ud.
podr:
Identificar las tipologas de oficinas ms frecuentes.
Reconocer cules son los aspectos ms importantes a
evaluar en un proceso de tasacin.
Hallar el valor de una oficina mediante la utilizacin de un
mtodo.
importante de un pas agrcolo ganadero exportado, se va convirtiendo en el
granero del mundo.
A partir de una incipiente pero sostenida actividad econmica,
aparece en Buenos Aires y en alguna ciudad portuaria como Rosario, esos
edificios, necesariamente prximos a edificios pblicos y al puerto mismo.
Aparece a partir de entonces la construccin de edificios destinados
fundamentalmente a que sus propietarios puedan vivir de la renta de
escritorios, o sea pequeas oficinas independientes con dimensiones
semejantes a las de un dormitorio, (varios de stos an existen), cuya demanda
estaba dada por algunas estancias del interior que necesitaban un lugar fsico
para archivar documentacin y preparar informacin cerca del puerto, bancos,
aduana, edificios pblicos, etc.

En la actualidad an estn ocupadas por algunos de ellos y por profesionales
independientes, o por muy pequeas empresas.
En esos edificios existen varios escritorios por piso, no tienen
bao ni otra instalaciones ms que la elctrica, y en algunos casos de calefaccin,
tampoco tiene un office o una cocina, slo hay en cada piso un bao comn para
damas y otro para caballeros, a los cuales se acceden por palieres comunes.

En general, no trabajan ms de dos personas, y adems del mobiliario
indispensable, el resto se limitaba a una mquina de escribir y un telfono en la
mayor parte de los casos
Ms adelante, los edificios de departamentos ubicados en
entornos administrativos, iban cambiando el destino de sus unidades y eran
utilizados como oficinas.

Este grupo se ve frecuentemente hoy da, por lo general no presentan cambios en
su distribucin interna, las cocinas son muchas veces utilizadas parcialmente
como archivos depsitos, y con pocos cambios ( o ninguno), bien podran ser
utilizadas nuevamente como viviendas.

Lgicamente, slo pueden funcionar en edificios cuyo Reglamento de
Copropiedad y Administracin admiten que las unidades sean aptas para uso
profesional, y en la prctica son muchas veces edificios mixtos, alternan sin ningn
orden unidades de vivienda y de oficina.

Paralelamente, se construyen edificios destinados a oficinas,
stos ya no son escritorios sino pisos completos, o semi pisos o bien unidades
proyectadas desde el inicio para oficina, con su/s bao/s como as tambin
Offices (cocinas elementales).

Estos edificios contemplan una mayor utilizacin de ascensores, ofrecen
instalaciones elctricas ms complejas, casi siempre servicios centrales, pocos
tabiques fijos, y en las ms grandes, despachos diferenciados por su distribucin y
revestimientos.
Varios de los construidos con unidades de gran superficie fueron
concebidos con la necesidad de proyectar una buena imagen institucional, su
confort es evidente, tienen diferentes reas de trabajo sin divisiones fijas, salas de
reuniones de directorio, etc, en algunos casos fueron contempladas visuales
interesantes.
En los ltimos aos se han construido unos pocos
edificios inteligentes, generando as, oficinas inteligentes en el pas, esto implica
una gran cantidad de precauciones en el, proyecto de todo tipo de instalaciones:
ascensores parlantes automticos que regulan el flujo de trnsito, sofisticadas
instalaciones contra incendio, cmaras de circuito cerrado de televisin,
instalacin elctrica de gran nivel, servicios centrales de accionamiento
automtico, etc.

Concebidos para enfrentar los desafos del mundo actual, estos
edificios, visiblemente distintos a los dems est destinado a satisfacer las
necesidades de confort y de proyeccin de una magnfica imagen institucional

3 - Metodologa propuesta

Estudiaremos el Mtodo de Comparacin de valores venales con
homogeneizacin de antecedentes, tal como lo hiciramos para departamentos,
pero en este caso con ponderaciones para oficinas.

Lo expresado en el punto anterior tiene la intencin de orientar al alumno en
identificacin del tipo de oficina a tasar y en la de los comparables.

El xito en una tasacin a partir de la comparacin de valores venales con
homogeneizacin de antecedentes, depende en gran medida de la acertada
eleccin de la tipologa de los comparables.

4- Coeficiente segn superficie propia

El mismo contempla la influencia que la mayor o menor superficie propia tiene
sobre el valor de venta de cada metro cuadrado.

Esto se traduce en lo siguiente: las unidades funcionales de pequea superficie
tienen un mayor costo por cada metro cuadrado, adems existe una razn
adicional: las de mayores superficies tienen un mercado potencial ms acotado
que las de pequea superficie, que en general tienen una posibilidad de
comercializarse de modo ms gil.
Los siguientes son los coeficientes que se proponen para aplicar el mtodo.





Hasta 20 m2 de superficie propia 1,15
Hasta 40 m2 de superficie propia 1,05
Hasta 100 m2 de superficie propia 1,00
Hasta 250 m2 de superficie propia 0,95
Hasta 350 m2 de superficie propia 0,90
Hasta 450 m2 de superficie propia 0,85

En los ltimos tiempos, es comn que las inmobiliarias que comercializan
fundamentalmente oficinas, se refieran a las superficies propias de las oficinas
como metros de alfombra., por ser este el tipo de piso ms frecuente en las
oficinas.
5- Coeficientes por ubicacin de la oficina en el edificio





Resulta interesante comparar estos coeficientes con los propuestos para la
tasacin de departamentos. Claramente la brecha que hay entre una y otra
situacin en planta de la unidad es mayor que para el caso de departamentos.

6 - Coeficientes segn las caractersticas constructivas del edificio
Evalan la categora del edificio y sus coeficientes son los siguientes:








7 - Coeficiente de depreciacin originado en la antigedad y el estado
de conservacin
Oficina al frente 1,00
Oficina al contrafrente 0,90
Oficina a patio interior 0,80
Oficina lateral (sugerido ) 0,85

Buena econmica 0,80
Buena sin calefaccin central 0,90 /0,95
Buena con calefaccin central 1,00
Buena con aire acondicionado central 1,10
Muy buena 1,15

En este aspecto, se toma el criterio utilizado para su determinacin en la tasacin
de departamentos, lo recordamos:


Donde K surge de la tabla de depreciacin de Ross y Heidecke, la
cual requiere para su ingreso, la previa determinacin del porcentual de la vida
transcurrida en relacin con la vida til terica.

8 - Coeficiente por tener bao privado
Aprecia la diferencia que existe entre las oficinas con baos con accesos
directos desde las mismas, con respecto a las que lo tienen con acceso desde
palieres comunes del edificio.
El coeficiente que se aplicar para todos los casos es:


9 -Coeficiente por tener cochera en el mismo edificio
Considera el mayor valor que tienen las oficinas por tener la comodidad de contar con la
cochera en el mismo edificio.
Esta ventaja es premiada de la siguiente manera:



C = 1 - ( K )
2
1,10
(Valor oficina + valor de cochera). 1,10
Coeficiente por cochera = 1,10
10 - Coeficiente de actualizacin de valores
Tal como expresramos para el caso de la tasacin de departamentos,
anlogo criterio y fuentes de informacin sern tomados para la actualizacin de valores
de oficinas.
11 - Coeficiente por ubicacin del edificio

El emplazamiento de una oficina es importante, considerando que en este caso el entorno
para el trabajo administrativo lo requiere, los medios de transporte, posibilidad de
estacionamiento, cercana a distintos tipos de edificios pblicos y actividades, generan
sectores de barrios que especialmente tienen como destino ms frecuente el de oficinas.
En grandes ciudades como Buenos Aires, los sectores ms
tradicionales estn en torno al Palacio de Tribunales, de la city bancaria en la cual se
concentra una enorme cantidad de casas matrices de bancos y edificios pblicos, y las
cercanas al puerto de la ciudad.
En las ltimas dcadas un sector denominado Catalinas Norte concentra una serie de
edificios exclusivamente destinados a oficinas.

En los aos 90 la novedad fue la zona denominada Puerto Madero, que concentra
fundamentalmente oficinas, y a partir de esta idea inicial, espacios comerciales y
viviendas.
Otros emplazamientos se han dado en los ltimos tiempos para oficinas para bancos o
grandes empresas de naturaleza administrativa en las afueras de la ciudad.
Debido a que los bienes comparables sern necesariamente prximos, la determinacin
del coeficiente por ubicacin en el entorno o barrio ser siempre 1 para la oficina a tasar,
y superiores, iguales, o inferiores a ste para los comparables.
12 - Coeficiente por ubicacin en altura






El criterio con el cual se han determinado es semejante al que se emple
para el caso de departamentos.
13 - Trabajando en equipo
A continuacin, le propongo que formemos, Ud. y yo un equipo de trabajo virtual.
Estoy trabajando en una oficina, organizando la informacin que necesitamos para tasar,
justamente una oficina, ubicada en un lugar que para el caso no tiene mayor importancia,
porque el coeficiente de ubicacin de los comparables es un dato que yo aportar.

En la manzana que est pintada
Pintada en color azul se ubican
Varios edificios pblicos. En el
Edificio que est pintado en
Rojo est inserta la oficina a tasar
En verde, estn los comparables A
B, C y D.

Planta Baja 0,85
1 y 2 pisos 0,90
3 y 4 pisos 0,95
5 y 6 pisos 1,00
7 y 8 pisos (o 2 pisos antepenltimos) 1,10
9 piso hasta piso penltimo 1,15
ltimo piso 0,90
calles
15 17 19 21 23
Calle 10 1 A









Calle 8 0 B








Calle 6 0 D



C













Calle 4

0
Calle 4 0 D
Direccin
Calle 6 N 138 e/ 17 y 19
departamento
A

T
A
S
A
R


oficina X
local
Precio
A tasar
Oferta X fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
venta Forma
de pago

contado
MH 226-64 12 4,36
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones -
3 B
F CF I L
Precio resultante X











S
u
p
e
r
f
i
c
i
e












P
r
o
p
i
a

Real Coef.
Homog
Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 79,62 1 79,62 E BE B s/s B
C/s
MB
Semicubierta 4,26 O,5 2,13 X
Balcn 3,80 O,33 1,25 Edad estado Bao
Priv.
Descubierta ---


39

2,5
si no
X
baulera frente fondo P/A
entrepiso
Otra cochera NO
Totales 87,38 83,00 Vende JC 4322-
91234


Direccin
Calle 15 N 329 E / 10 y 8
departament
o



A
oficina X
local
Precio
A tasar
Ofer
ta
X 45.800 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
vent
a
Forma
de pago

contado
MH 2916-68 3 9,23
Coef forma de
pago
1 Piso Planta
deducciones --
2 A
F C
F
I L
Precio resultante 45.800 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Hom
og
Sup.Homog Caractersticas
Constructivas
cubierta 84,26 1,00 84,26 E BE B s/s B
C/s
M
B
Semicubi
er.
X
Balcn 4,38 0,33 1,45 Edad estad
o
Bao Priv.
Descubier
ta


35 3 si no
X
baulera frente fond
o
P/A
entrepiso
Otra cochera NO
Totales 88,64 85,71 Vende RR.4363-
12
Direccin
Calle 6 n 36e/ 15 y 17
departament
o



B
oficina X
local
Precio
A tasar
Ofer
ta
X 52.000 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
vent
a
Forma
de pago

contado
MH 035-60 12 5,79
Coef forma de
pago
1 Piso Planta
deducciones --
4 B
F C
F
I L
Precio resultante 52.000 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Hom
og
Sup.Homog Caractersticas
Constructivas
cubierta 86,38 1,00 86,38 E BE B s/s B
C/s
M
B
Semicub. 3,92 0,50 1,96 X
Balcn 7,25 0,33 2,39 Edad estad
o
Bao Priv.
Descubier
ta
---

43 3,5 si no
X
baulera frente fond
o
P/A
entrepiso
Otra cochera NO
Totales 97,55 90,73 vende CG 4674-
98

Direccin
Calle 15 N 329 E / 10 y 8
departament
o



A
oficina X
local
Precio
A tasar
Ofer
ta
X 45.800 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
vent
a
Forma
de pago

contado
MH 2916-68 3 9,23
Coef forma de
pago
1 Piso Planta
deducciones --
2 A
F C
F
I L
Precio resultante 45.800 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Hom
og
Sup.Homog Caractersticas
Constructivas
cubierta 84,26 1,00 84,26 E BE B s/s B
C/s
M
B
Semicubi
er.
X
Balcn 4,38 0,33 1,45 Edad estad
o
Bao Priv.
Descubier
ta


35 3 si no
X
baulera frente fond
o
P/A
entrepiso
Otra cochera NO
Totales 88,64 85,71 Vende RR.4363-
12
Direccin
Calle 6 n 36e/ 15 y 17
departament
o



B
oficina X
local
Precio
A tasar
Ofer
ta
X 52.000 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
vent
a
Forma
de pago

contado
MH 035-60 12 5,79
Coef forma de
pago
1 Piso Planta
deducciones --
4 B
F C
F
I L
Precio resultante 52.000 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Hom
og
Sup.Homog Caractersticas
Constructivas
cubierta 86,38 1,00 86,38 E BE B s/s B
C/s
M
B
Semicub. 3,92 0,50 1,96 X
Balcn 7,25 0,33 2,39 Edad estad
o
Bao Priv.
Descubier
ta
---

43 3,5 si no
X
baulera frente fond
o
P/A
entrepiso
Otra cochera NO
Totales 97,55 90,73 vende CG 4674-
98

Los coeficientes de Ubicacin de las oficinas son los siguientes:
Parar el Tasado: 1
Para el comparable A: 0 ,96
Para el comparable B: 1,03
Para el comparable C: 0,97
Para el comparable D: 1,02




















CONCLUSIN
En esta Unidad Ud.:
Record la metodologa de clculo que aplicara
para tasar departamentos, que tambin se utiliza
para el caso de oficinas.
Comprendi cules son las caractersticas de un inmueble
destinado al trabajo administrativo.
Unidad V - Resumen

Oficinas


Tipologas comerciales
a comparar
Escritorios
Departamentos usados como oficinas
Tipos de edificios para oficinas
Oficinas en edificios inteligentes









Datos de Comparables
Oficina tipo de comparacin
Oficina a tasar



Ubicacin Piso Fecha Importe Superf. Valor COEFICIENTES Valor



N venta Homogen Unitario Ubic. Piso Super Caract. edad fondo Patio B.Po. actual Total Unitario
Forma de pago Planta Coef. For precio m2 $/m2 Edificio Planta Propia Constr estado frente Terraza Garaje oferta Resultante
ma Pago contado $ / m2







A






B






C






D







Unidad VI - Desarrollo de Contenidos






Unidad Vl
Tasacin de locales comerciales
1 - Introduccin

Seguramente es la actividad comercial, una de las primeras en ser organizadas a
lo largo de la historia de la humanidad.

Desde esos remotos comienzos hasta la actualidad, han ocurrido,
indudablemente, enormes cambios en la manera de ofrecer esas mercaderas,
desde los pregoneros hasta el comercio virtual.
INTRODUCCIN
Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad,
Ud. podr:
Identificar distintas tipologas de locales
comerciales
Aplicar el mtodo de comparacin de valores
venales con homogeneizacin de antecedentes.
Comprender la necesidad del minucioso estudio
sistemtico del entorno del inmueble a tasar.
Sin embargo, en los ltimos siglos, contina observndose la
necesidad de canalizar la compra y venta de productos y servicios en mbitos
fsicos claramente identificables. A este orden de ideas responden los locales
comerciales

2 Tipologas comerciales

A los efectos de poder establecer diferentes grupos de tipos comerciales y
aconsejar, que a falta de mejores datos, el estudiante se ajuste a stos para la
obtencin de los comparables que se utilizarn en la aplicacin del Mtodo
Comparativo de Valores Venales, es que proponemos los siguientes:

Locales que constituyen por s un inmueble. Se trata de aquellos que
son lo nico edificado en la parcela, de manera tal que al no compartirla
con otro, disfrutan del 100% del valor del terreno.

Locales que estn sujetos al Rgimen de Propiedad Horizontal que den
a la calle, o sea, que su acceso sea directamente desde la va pblica,
sin que se necesite atravesar un pasillo previo para llegar a l.

Locales que estn ubicados en una galera comercial sin acceso directo
desde la va pblica.

Locales insertos en galera comercial, pero que estn ubicados al frente,
o sea, aquellos que limitan con la Lnea Municipal, y tienen su acceso
directamente desde la va pblica.

Locales en el interior de shopping, que se diferencian de los ubicados en
galeras comerciales y son internos, debido a la propia concepcin de
estos grandes espacios de compra, proyectados y distribuidos de
manera de tener atractivos que no los asle del pblico.


3 Metodologa propuesta

En la tasacin de inmuebles, pocos son los temas en los cuales la estimacin del
valor venal resulta tan interesante como motivo de tasacin, que es la aplicada a
locales comerciales.

De modo que utilizaremos el mtodo de comparacin de valores venales, pero con
modificaciones en la manera de determinar varios coeficientes, pero la utilizacin
de la Planilla u Hoja de clculo es la misma.

4 Local tipo de comparacin










5- Homogeneizacin de Superficies propias
Permiten uniformar las caractersticas y/o destino de las partes integrantes de la
unidad. Se aplican a las distintas superficies para obtener as la superficie total
homogeneizada









Caractersticas del Local tipo

Categora: Standard. Coeficiente de caractersticas constructivas: 1.
Edad: usado llevado a nuevo. Coeficiente por edad: 1
Estado: Normal de conservacin. Coeficiente por estado: 1
Relacin fondo / frente: 2. Coeficiente de fondo/frente: 1
Superficie propia homogeneizada: 120 m2. Coeficiente de superficie propia: 1
Homogeneizacin de superficies

Local propiamente dicho: 100%
Dependencias al mismo nivel que el local: 60 a 80%
Dependencias en distinto nivel que el local: 40 a 60%
Depsitos (segn su facilidad de acceso y
capacidad de almacenaje): 25 a 40%
Galeras: 25%
Patios utilizables(en forma acumulativa):
Hasta 30 m2 20%
De 30 a 60 m2 10%
Ms de 60 m2 5%


6 Coeficiente de ubicacin

En este tema, conviene hacer una consideracin particular al
respecto, debido a que, si bien lo desarrollamos extensamente en la materia
precedente, la determinacin de los coeficientes de ubicacin resulta vital para la
determinacin del valor.
Un local comercial tiene un buen mercado potencial si
existe un buen desarrollo de actividades comerciales en la zona.

La evaluacin y anlisis del entorno en forma pormenorizada es indispensable, ya
que 2 locales comerciales idnticos pueden tener, a pocos metros de distancia,
valores bien distintos.

La observacin atenta, cuidadosa y meditada de lo que ocurre en la calle (de
trnsito normal, peatonal, avenida, etc.), es uno de los indicadores bsicos.

En las avenidas debe observarse si el trnsito es vehicular rpido, ya que muchas
son las que a los efectos comerciales funcionan como si fueran rutas, que quiz
tienen intenso trnsito vehicular, pero nadie se detiene a comprar.

La intensa circulacin peatonal, en cambio, es significativo para la actividad
comercial, por eso en ciudades importantes existen calles peatonales con alto
desarrollo comercial.
En las que no son peatonales, tambin se observarn el estado de las
veredas, la existencia de paradas de colectivos, y el sentido de circulacin
vehicular. En varias avenidas importantes, se dan valores distintos en cada una
de sus veredas, mayores sern en las que se benefician por el sentido del trnsito,
y por ende, con paradas de colectivos que utilizan los peatones, tal es el caso de
la Avenida Santa Fe de la ciudad de Buenos Aires..

Tambin, la posibilidad de un estacionamiento automotor razonablemente simple y
rpido beneficia la zona.
Cuando la zona en estudio lo merece, es conveniente evaluar la
cantidad de personas que circulan en un tiempo determinada y en distintos
momentos del da.

La simple presencia peatonal, tampoco garantiza la compra en los locales
ubicados en esa calle, deberemos percatarnos de la cantidad de gente que
ingresa a esos locales a consumir.

7 - Coeficientes de caractersticas constructivas

Contempla la categora del local, resultante de la calidad de los materiales
empleados en su ejecucin y de las instalaciones complementarias que posee.
No obstante, no debe drsele mucho peso, por cuanto el comprador da
generalmente al local una terminacin vinculada al tipo de actividad comercial que
piensa desarrollar.

















Caractersticas Constructivas
Econmica 0,90
Standard 1,00
Buena sin servicios centrales 1,05
Buena con servicios centrales 1,10
Muy buena l,29

8 Coeficientes de depreciacin por edad

Pondera la depreciacin que sufre el valor venal del local en funcin de su edad.
Por las razones indicadas en el punto anterior, su influencia es considerablemente
menor que en el caso de los departamentos u oficinas.

Para el caso de locales comerciales, tomaremos una vida til de 100 aos
Se adopta la siguiente ley que contempla un estado normal de conservacin:






9 - Coeficiente de depreciacin por estado de conservacin

Coeficiente de depreciacin por estado de conservacin del local. Para todo
estado que se aparte del normal correspondiente a la edad que tiene el local -que
es el que contempla la ley indicada en el punto 3) - se aplicar un coeficiente que
pondere esta situacin y que no debe exceder de un 5% en ms o en menos
(1,05-0,95)


C = 0,27 x (3,79 X)

Siendo X= Vida transcurrida
Vida til



10 - Coeficiente de Fondo/ Frente
Aprecia la diferencia de valor entre los locales resultante del desarrollo de sus
respectivos frentes.

Se consigna a continuacin una tabla de coeficientes determinados en forma
emprica, sobre la base de la experiencia y verificados y ajustados mediante su
aplicacin en numerosos casos prcticos, a la que se entra con la relacin entre la
superficie del local, resultante de:
Fondo relativo
de frentes
Siendo: Fondo Relativo = Superficie del local
de frentes

Fondo relativo = Superficie del local = Superficie local
de frentes de frentes x de frentes ( de frentes)
2









Superficie local Coeficiente
( frentes)
2

0,2 1,45
0,4 1,35
0,6 1,25
0,8 1,15
1 1,10
2 1.-
3 0,95
4 0,90
5 0,85
6 0,80
8 0,75
10 0,70

Para relaciones inferiores a 0,2 o mayores de 10 queda a juicio del tasador fijar el
coeficiente



11 - Coeficiente segn superficie cubierta propia homogeneizada
Considera en forma implcita el monto de la inversin, ya que de acuerdo a la ley
de oferta y demanda, el valor unitario venal del local es inversamente proporcional
a la superficie propia cubierta del mismo.

Al utilizar este coeficiente deben tenerse en cuenta el uso, destino y/o ubicacin
del local, que puedan hacer que requiera una gran superficie (ejemplo: Bancos,
supermercados, grandes tiendas, bazares, concesionarias de venta de vehculos,
etc.), en cuyo caso debe aplicarse la tabla II.

TABLA I
Locales que no requieren grandes superficies
Superficie propia (m
2
) Coeficiente
10 1,26
40 1,14
50 1,11
60 1,08
70 1,06
100 1,00
150 0,92
200 0,86



TABLA II
Locales que requieren grandes superficies
Superficie propia ( m
2
) Coeficiente
100 1,00
150 0.98
200 0,96
300 0,93
500 0,90
800 0,87
900 0,84
1.000 0,80
2.000 0,75
3.000 0,70





12 - Coeficiente de actualizacin

Se aplica para llevar los valores a distintas fechas. Este coeficiente se determina
mediante el estudio de valores inmobiliarios a travs del tiempo, y para cada zona
en particular, tal lo expresado para la tasacin de departamentos.
13 Coeficiente de Oferta

Tiene en cuenta que, en toda operacin inmobiliaria, se arriba a un valor final
inferior al inicialmente pretendido. Este coeficiente vara en funcin de la oferta y
la demanda.
C = 1 a 1,20
14 Aplicacin del Mtodo de Comparacin de valores venales




Direccin
CALLE 6 N 148 E / 27 Y 29
departamento
A

T
A
S
A
R


oficina
local X
Precio
A
tasar
Oferta X fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
venta Forma
de pago

contado
MH 226-58 2 4,36
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones -
P.B.
F CF I L
Precio resultante X











S
u
p
e
r
f
i
c
i
e












P
r
o
p
i
a

Real Coef.
Homog
Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 43,79 1 43,79 E BE B s/s B C/s MB
Semicubierta X
Balcn Edad estado Bao Priv.
Descubierta
45

normal
si n
o
Stano
baulera frente fondo P/A
entrepiso 2,95 14,84
Otra cochera NO
Totales 43,79 43,79 Vende JC 4322-91234





Direccin
CALLE 8 N 37 E / 25 Y 27
departamento

A
oficina
local X
Precio
A tasar
Oferta X 26.500 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
venta Forma
de pago

contado
MH 2916-66 3 2,23
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones --
P:B:
F CF I L
Precio resultante 26.500 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Homog Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 34,26 1,00 34,26 E St B s/s B C/s MB
Semicubier. X
Balcn Edad estado Bao Priv.
Descubierta

37 norma
l
si no

baulera frente fondo P/A
entrepiso 12,34 0,45 5,55 3,20 10,70
Otra cochera NO
Totales 46,60 39,81 Vende RR.4363-12
Direccin
CALLE 4 N 26 E/ 25 Y 27
departamento

B
oficina
local X
Precio Oferta X 36.500 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
A tasar venta Forma
de pago

contado
MH 035-63 2 5,79
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones 36.500--
P.B
F CF I L
Precio resultante X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Homog Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 52,24 1,00 52,24 E St B s/s B C/s MB
Semicub. X
Balcn Edad estado Bao Priv.
Descubierta
Stano
40 norma
l
si no

baulera frente fondo P/A
entrepiso 4,20 12,44
Otra cochera NO
Totales 52,24 52,24 vende CG 4674-98









Direccin
CALLE 4 N 215 E / 29 Y 31
departamento

C
oficina X
local
Precio
A tasar
Oferta X 43.000 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
venta Forma
de pago

contado
MH 916-66 2 2,23
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones --
P.B
F CF I L
Precio resultante 43.000 X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Homog Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 61,89 1,00 61,89 E St B s/s B C/s MB
Semicub. X
Balcn --- Edad estado Bao Priv.
Descubierta

Stano
37 norma
l
si no

baulera frente fondo P/A
entrepiso 10,00 0,42 4,2 3,10 19,96
Otra cochera NO
Totales 71,89 66,09 vende OU 435-234
Direccin
CALLE 29 N 322 E / 2 Y 4
departamento

D
oficina
local X
Precio Oferta X fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
A tasar venta Forma
de pago

contado
MH167-60 4 4,23
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones --
P.B.
F CF I L
Precio resultante X
S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a






































Real Coef.Homog Sup.Homog Caractersticas Constructivas
cubierta 38,75 1,00 38,75 E St B s/s B C/s MB
Semicub. X
Balcn Edad estado Bao Priv.
43 norma
l
si no

baulera frente fondo P/A
entrepiso 3,00 12,92
Otra cochera NO
Totales 38,75 38,75 Vende PU 432-97












Ubicacin Piso Fecha Importe Superf. Valor COEFICIENTES Valor
N venta Homogen Unitario Ubic. Piso Super Caract. edad fondo Patio B.Po. actual Total Unitario
Forma de pago Planta Coef. For precio m2 $/m2 Edificio Planta Propia Constr estado frente Terraza Garaje oferta Resultante
ma Pago contado $ / m2

Calle 6 N 148 E/ 27 Y 29 P.B. 03 / 03 28.700
43,79 655,66 1,00

1,14 1,05
0,90
0,85
1,00
1,00 655,66 Contado Frente 1 28.700 1,00 1,10
A
Calle 8 N 37 E / 25 y 27 P.B. 03/ 03 25.500
39,81 640,54 0,95

1,14 1,00
0,92
0,90
1,00
0,97 660,35 contado Frente 1 25.500 0,98 1,10
B
Calle 4 N 26 E / 25 y 27 P.B. 03 / 03 36.500
52,24 698,69 1,02

1,11 1,00
0,92
0,95
1,00
1,08 646,93 contado Frente 1 36.500 0,99 1,10
C
Calle 4 N 215 E / 29 y 31 P.B. 03 / 03 43.000
66,09 650, 62 1,02

1,06 1,05
0,92
0,80
1,00
0,92 707,20 Contado Frente 1 43.000 1,00 1,10
D
Calle 29 N 322 E / 2 y 4 P.B. 03 / 03 28.000
38,75 722,58 1,03

1,14 1,05
0,91
0,90
1,00
1,11 650,97 contado Frente 1 28.000 1,00 1,10




CONCLUSIN
En esta Unidad Ud.:
Comprendi cules son los aspectos que se
evalan en un inmueble que debe convocar al
pblico para consumir distintas mercaderas.
Entendi que hay un aspecto central de estudios
y se trata del entorno inmediato, mientras que los
otros desempean un rol inferior en la
metodologa de clculo.
Unidad VI- Resumen






















Tasacin de Locales comerciales
Mtodo de comparacin de Valores venales
Aspectos
Potenciados
Identificacin de Tipologas
Para establecer comparables



Aspectos
Atenuados
Ubicacin
Relacin de
medidas
Superficies
Antigedad
Estado de
conservacin
Categora edilicia