Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.

Contacto:
Diego Cavero
dcavero@equilibrium.com.pe
Efran Contreras
econtreras@equilibrium.com.pe
5! ""#$##
%&'(E)*ES C+'ERC%A*ES DE* ,ER( S.A.C.
*ima- ,er.
Clasificaci/n
,rimer ,rograma de )onos Corporativos de
%nmuebles Comerciales
!,rimera Emisi/n!
Categora
AA0.pe
12 ma3o del 1#$
Definici/n de Categora
Refle4a mu3 alta capacidad de pagar el capital e intereses en
los t5rminos 3 condiciones pactados. *as diferencias entre
5sta clasificaci/n 3 la inmediata superior son mnimas.
6*a clasificaci/n que se otorga no implica recomendaci/n para comprar- vender o mantener valores 37o instrumentos de la entidad clasificada.8
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 'illones de S7.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Dic.1 Dic.9Dic.1 Dic.9
Activos:#:5 "5(tilidad:$.55#.:
,asivos:$9$ :1#R+AA:#.$5; 9.:1;
,atrimonio: "$29#R+AE:#.:5; ".$";
<istoria: ,rimer ,rograma de )onos Corporativos de %nmuebles
Comerciales- = emisi/n > AA0.pe ?1.#".#@.
*a informaci/n utiliAada para el presente anBlisis estB basada en los Estados Cinancieros Auditados consolidados de %nmuebles Comerciales del
,er. S.A.C. para los aDos 1##- 1#- 1#1 3 1#9. Asimismo- se utiliA/ informaci/n adicional proporcionada por la CompaDa.
Cundamento: *uego de la evaluaci/n realiAada- el
Comit5 de Clasificaci/n de Equilibrium decidi/ mante!
ner la categora AA0.pe a la primera emisi/n del ,rimer
,rograma de )onos Corporativos de %nmuebles Comer!
ciales del ,er. ?%C,@.
*a clasificaci/n se sustenta en la estructura de la emi!
si/n- la cual cuenta con una fianAa corporativa otorgada
en calidad de garanta por ,arque Arauco S.A. ?empresa
matriA basada en CEile@- a favor del representante de los
+bligacionistas. 'ediante 5sta- el ,romotor se obliga
frente al Representante de los +bligacionistas a garanti!
Aar con todo su patrimonio el cumplimiento de todas 3
cada una de las obligaciones asumidas por el Emisor
como parte del ,rograma.
Adicionalmente- la estructura contempla resguardos que
,arque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedo!
res- mientras la emisi/n se encuentre vigente e inscrita
en la Superintendencia del 'ercado de Falores G S'F.
DicEos resguardos implican un ratio de apalancamiento
?pasivo7patrimonio@ menor a .$ veces 3 un ratio de
cobertura de gastos financieros ?E)%HDA7gastos finan!
cieros@ ma3or a 1.5 veces. Al cierre del 1#9- la empresa
matriA Ea cumplido con ambos resguardos- los cuales
ascendieron a #.I2 3 9.I2 veces- respectivamente.
Se considera tambi5n en la clasificaci/n el respaldo 3
eJpertise de su principal accionista- ,arque Arauco S.A.-
empresa cEilena con operaciones en CEile- ,er. 3 Co!
lombia- dedicada al negocio inmobiliario- as como a la
eJplotaci/n- desarrollo 3 administraci/n de centros
comerciales- siendo su principal fuente de ingresos los
arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En
,er. opera por intermedio de %nmuebles Comerciales
del ,er. S.A.C.- empresa Eolding constituida el 1##5.
Sus principales subsidiarias son los centros comerciales
'ega ,laAa- marca que Ea mostrado un crecimiento
agresivo eJpandi5ndose en los dos .ltimos aDos tanto en
*ima como en provincias- *arcomar- en la ciudad de
*ima- 3 ,arque *ambramani en la ciudad de Arequipa.
&o obstante a lo anterior- limita a la CompaDa una
ma3or clasificaci/n la cartera de pro3ectos que tiene
%C,- los cuales estBn su4etos a diferentes riesgos- adicio!
nalmente a la sensibilidad de los ingresos a la disponibi!
lidad de los dividendos otorgados por las subsidiarias.
El ob4etivo principal de %nmuebles Comerciales es dedi!
carse al desarrollo inmobiliario en general- inclu3endo
la compra venta de bienes inmuebles- arrendamientos 3
prestaci/n de servicios de administraci/n de centros
comerciales destinados a la distribuci/n 3 venta de toda
clase de bienes. Al 9 de diciembre del 1#9- %C, opera
dieA centros comerciales a nivel nacional ?seis al cierre
del 1#1@- los mismos que en con4unto totaliAan 1:-I##
m1 de superficie arrendable operativa.
El flu4o de ingresos de %C, se encuentra garantiAado a
trav5s de contratos firmes- siendo la principal fuente de
ingresos la renta mnima pagada por los locatarios. El
plaAo de vencimiento de estos contratos puede ser de
Easta 9# aDos en el caso de las tiendas ancla. *os centros
comerciales que cuentan con superficies arrendables
para tiendas ancla son 'ega ,laAa &orte- 'ega EJpress
Filla- ,arque *ambramani- 'ega ,laAa CEimbote-
'ega EJpress Filla El Salvador- *arcomar 3 'ega
EJpress CEincEa.
Al 9 de diciembre de 1#9- %nmuebles Comerciales
aDadi/ cuatro centros comerciales a su portafolio pro!
ducto de la eJpansi/n de la marca 'ega ,laAa- la cual es
administrada por su subsidiaria- %nmuebles ,anamerica!
na ?%,SA@. En abril del presente aDo- %,SA inaugur/ un
nuevo mall en la ciudad de CEincEa el cual implic/ una
inversi/n de (SK#.5 millones 3 cuenta con un A)* de
:-":: m1L en octubre entr/ en operaci/n 'ega ,laAa
EJpress CaDete con una inversi/n de (SK".5 millones
3 un A)* de $.$ mil m1- mientras que en noviembre
del mismo aDo se inaugur/ 'ega ,laAa EJpress )arran!
*a nomenclatura .pe refle4a riesgos solo comparables en el ,er.
ca el cual cont/ con una inversi/n de (SK5.# millones
3 un A)* de ".1 mil m1. Asimismo- %nmuebles Comer!
ciales- en alianAa con *os ,ortales- mantiene la adminis!
traci/n del centro comercial *ima +utlet Center ba4o su
sociedad Strip Centers del ,er. 3 en la actualidad e4erce
una participaci/n de 5; del centro comercial.
Al 9 de diciembre del 1#9- %C, registr/ una utilidad
consolidada de S7.5#.:5 millones- registrando un avance
de #15.55; en relaci/n al 1#1. Sustent/ el crecimien!
to el incremento de sus ingresos derivado de las rentas
de alquileres a sus locatarios ?09.2#; al 1#9L !$.$1;
al 1#1@ as como los nuevos pro3ectos dentro de su
portafolio de centros comerciales- tres por parte de la
sociedad de %nmuebles ,anamericana 3 uno derivado de
la sociedad con *os ,ortales. Asimismo- es de mencio!
nar que parte importante de la utilidad neta de la Com!
paDa estB compuesta por aspectos contables puesto que
las ganancias por revaloriAaci/n de los activos inmobi!
liarias de %C, se establecieron en S7.$I.$1 millones
?051#.9#; en relaci/n al 1#1@- producto de las revalo!
riAaciones derivadas- principalmente de los centros
comerciales de %nmuebles ,anamericana. A pesar de lo
anterior- la generaci/n medida por el E)%HDA de la
CompaDa registr/ un crecimiento de .:$; permitien!
do un margen E)%HDA de 5:.:;- cifra algo menor a
lo producido en el 1#1- no obstante es de mencionar
que 'ega ,laAa *ima &orte- centro comercial de ma3or
generaci/n- oper/ por deba4o de su potencial- a causa de
las remodelaciones realiAadas durante gran parte del
aDo.
*a CompaDa mantiene una estructura de apalancamien!
to balanceada entre el patrimonio propio 3 sus pasivos
?5".95; 3 $9."5;- respectivamente@. Al cierre del
1#9- los pasivos como fuente de fondeo se incrementa!
ron a consecuencia del pr5stamo a mediano plaAo reci!
bido por el )C% de CEile por un importe de (SK:# mi!
llones- recursos que serBn destinados a solventar el plan
de crecimiento de la CompaDa. Dentro del patrimonio
de %C,- 5ste registr/ un crecimiento de $5.1; producto
principalmente de los aportes en efectivo realiAados por
los accionistas.
Cinalmente- es importante resaltar que los ingresos de
%nmuebles Comerciales se encuentran directamente
vinculados al crecimiento econ/mico 3 dinamismo del
consumo de los pases en donde opera. En tal sentido- la
permanencia en el tiempo de la clasificaci/n asignada
por Equilibrium estB condicionada al desempeDo de las
diferentes operaciones del Mrupo en dicEos pases- al
cumplimiento de los indicadores de cobertura estipula!
dos en el Contrato 'arco del ,rograma de )onos Cor!
porativos de CEile ?EecEos eJtensivos Eacia la emisi/n
en ,er.@- as como a la evoluci/n de los indicadores de
solvencia- los cuales se espera sigan manteni5ndose en
niveles adecuados.
CortaleAas
. Carta fianAa emitida 3 e4ecutable en CEile- en respaldo de la presente emisi/n ?solidaria- ilimitada e indivisible@.
1. Hra3ectoria- eJperiencia 3 respaldo de su principal accionista.
9. Estabilidad de ingresos gracias a contratos a plaAo fi4o.
Debilidades
. Cartera de pro3ectos su4etos a diferentes riesgos.
1. %ngresos su4etos a la disponibilidad de las subsidiarias ?dividendos@.
+portunidades
. EJpansi/n 3 ampliaci/n de operaciones en ,er..
1. )a4a penetraci/n de centros comerciales respecto de las ventas del comercio minorista.
9. Diversificaci/n geogrBfica que permite reducir el riesgo de una contracci/n de la inversi/n.
AmenaAas
. 'a3or nivel de endeudamiento por parte de las subsidiarias.
1. 'a3or competencia de importantes grupos dentro del rubro.
9. Desaceleraci/n del crecimiento econ/mico 3 dinamismo del consumo.
1
DESCR%,C%N& DE *A E',RESA
%nmuebles Comerciales del ,er. S.A.C. ?en adelante %C,@
inici/ sus operaciones en ,er. en noviembre de 1##5- como
sociedad an/nima cerrada- siendo una empresa Eolding 3
subsidiaria de Sociedad de %nversiones %nternacionales
,arque Arauco S.A. de CEile. Esta .ltima- a su veA- aglome!
ra todas las inversiones de ,arque Arauco S.A. ?empresa
matriA@ en Colombia 3 ,er..
*a actividad de %C, gira en torno al negocio inmobiliario 3
la eJplotaci/n- desarrollo 3 administraci/n de centros co!
merciales 3 de otros inmuebles- siendo su principal fuente
de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios- 3 en
general- a quienes usan sus dependencias para la venta
minorista de productos 3 servicios.
ADo Desarrollo de inversiones
En 'a3o- adquieren del grupo conformado por la fami!
lia Oiese en el ,er. el $5; de las acciones que posea
en %nmuebles ,anamericana S.A.- una empresa inmobi!
liaria en el ,er. que opera en el Centro Comercial 'ega
,laAa &orte- pagando (SK9.$ millones- financiado
principalmente con pr5stamos de su accionista principal.
En Abril- adquieren a nombre de la sociedad ,arque
Molf S.A.C. un terreno ubicado en San %sidro con un
Brea de 1-"$2.$# m1 3 el precio pactado para la compra
fue de (SK ".# ''. El terreno fue el aporte inicial de la
CompaDa ?""; del Capital social de ,arque El Molf
S.A.C.@. En Agosto adquieren #; adicional del capital
social 3 al cierre del 1## la participaci/n asciende a
:";.
En Setiembre- capitaliAaron las cuentas por cobrar que
mantena con su subsidiaria Sociedad de %nversiones 3
Mesti/n S.A.CL por un importe de (SK 2 millones-
adquiriendo el 5#; de participaci/nL el 5#; restante es
de <olding ,laAa S.A.
Aporte de un terreno ?CEorrillos@ 3 traba4os en curso a
su subsidiaria %nversiones Alameda Sur S.A.C.- por un
importe aproJimado de S7.9.1 millones. ,osteriormente
se vende el 5#; de dicEo aporte a <olding ,laAa S.AL
para mantener el 5#; de participaci/n en la inversi/n.
En Agosto- se constitu3/ ,arque *ambramani S.A.C.-
empresa en la cual la compaDa tiene el "#; del capital
social. Durante el 1## %nmuebles Comerciales del ,er.
S.A.C.- le otorg/ un pr5stamo de (SK19 millones
aproJ.- para el t5rmino de la construcci/n del centro
comercial.
En Diciembre- la CompaDa efectu/ un pr5stamo a favor
de su subsidiaria %nversiones )airiPi S.A.C. por un
importe de (SK." millones- el cual se destin/ a com!
prar un terreno ubicado en San Quan de *urigancEo.
En Cebrero- %nversiones Filla el Salvador S.A.C. adqui!
ri/ un terreno por un importe aproJimado de S7."."
millones.
En Qulio- adquieren el ##; de la participaci/n de
CasEion Center S.A.- empresa administradora del centro
comercial *arcomar- por (SK$$.I# millones.
Durante el 1## suscriben un ,rimer ,rograma de
)onos Corporativos Easta por un monto mBJimo de
(SK## millones o su equivalente en nuevos soles. El
,rograma tiene una duraci/n de dos aDos 3 se encuentra
garantiAado de forma gen5rica con el patrimonio neto de
la CompaDa 3 a la veA por una carta fianAa corporativa
otorgada por ,arque Arauco S.A. de CEile a favor de
1#1
1#9
1#9
1#9
%nmuebles Comerciales del ,er. S.A.C. En Qunio de
1## se efectu/ la primera emisi/n del ,rimer ,rograma
de )onos Corporativos por (SK9# millones.
En 4unio de 1#1 se realiA/ la ampliaci/n del plaAo del
,rimer ,rograma de )onos Corporativos por dos aDos
mBs.
En noviembre del 1#1 se constitu3/ la empresa Strip
Centers del ,er. SA- participaci/n del 5; de %nmue!
bles Comerciales del ,er. SAC 3 $2; de *os ,ortales
SA. *a nueva empresa administra el *ima +utlet center.
En abril del 1#9 se inaugura el centro comercial 'ega
,laAa EJpress en CEincEaL en octubre se inaugura 'ega
,laAa EJpress en CaDeteL 3 en noviembre se inaugura el
centro comercial 'ega ,laAa EJpress )arranca.
En diciembre 1#9 entra en operaci/n el pro3ecto ,laAa
Conquistadores en 'ega ,laAa *ima &orte.
1##"
1##:
%C, es una empresa Eolding que aglomera pro3ectos 3
centros comerciales en eJpansi/n de forma consolidada. *a
empresa matriA es ,arque Arauco S.A.- que es una sociedad
an/nima abierta- organiAada 3 constituida en Santiago de
CEile en noviembre de 2:2- que inici/ operaciones en
4unio de 2I. Su actividad comercial gira en torno al nego!
cio inmobiliario- as como la eJplotaci/n- desarrollo 3 ad!
ministraci/n de centros comerciales 3 otros inmuebles. Su
principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los
locatarios- generados a trav5s de activos geogrBficamente
diversificados en CEile- ,er. 3 Colombia- en ese orden de
importancia.
,ara los desarrollos mencionados anteriormente- %C, Ea
contado con las siguientes fuentes de financiamiento: ?@
,rimer ,rograma de bonos tituliAados de %nmuebles ,ana!
mericana S.A. con el ob4etivo de financiar el desarrollo 3
ampliaci/n del CC 'ega ,laAa &orteL ?1@ una primera
emisi/n de bonos corporativos destinados al desarrollo 3
administraci/n del CC ,arque *ambramani en la ciudad de
ArequipaL ?9@ dos contratos de arrendamiento financiero
que permitieron financiar la construcci/n de las instalacio!
nes del CC *arcomarL ?$@ un contrato de arrendamiento
financiero que permiti/ financiar la construcci/n del CC
'ega EJpress Filla. ?5@ Segundo ,rograma de bonos tituli!
Aados de %nmuebles ,anamericana para financiar su plan de
eJpansi/n. ?"@ ,r5stamo por el )anco de Cr5dito e %nver!
siones de CEile a favor de %nmuebles ,anamericana- por
(SK:# millones- tambi5n para el plan de eJpansi/n.
,rincipales Centros Comerciales
El crecimiento econ/mico eJperimentado por el pas en los
.ltimos aDos se Ea traducido en un me4or desempeDo del
consumo privado por parte de las familias. Ello- unido a la
a.n ba4a penetraci/n del sector retail- viene impulsando la
construcci/n de diversos centros comerciales- sobre todo en
las Aonas perif5ricas de *ima 3 provincias.
'ega ,laAa &orte
Cue inaugurado el 1I de noviembre de 1##1 3 se encuentra
ubicado en la Aona norte de *ima ?distrito de %ndependen!
cia@. Al cierre de marAo 1#$- posee un total de superficie
arrendable de 2"-1"I m1.
1##I
1##I
1##2
1##2
1##
1##
1##
9
Cuenta en promedio con 15# tiendas en las que operan
negocios de tiendas por departamento ?Saga Calabella-
Sodimac- Riple3 'aJ@- un Eiperpermercado ?Hottus@- entre!
tenimiento ?CinemarP- Cone3 %sland- MoldRs M3m@. Asi!
mismo- cuenta con un patio de comidas ?food court@- servi!
cios bancarios 3 un boulevard que congrega una variedad
de espacios asignados- ademBs de otros m/dulos- que Eacen
de 'ega ,laAa un Centro Comercial completo.
*os locatarios de este centro comercial generan al aDo un
monto aproJimado de (SK9I# millones en ventas. Durante
el aDo 1#9 se culminaron las obras de la nueva Aona 6,ar!
que Conquistadores8- la entrada de la quinta tienda ancla-
Almacenes ,aris- as como la entrada en operaci/n comer!
cial del boulevard %ntegra '5dica.
'ega EJpress Filla
%nici/ sus operaciones en el 1##2- en el distrito de CEorri!
llos. ,osee un total de superficie arrendable de :-5## m1.
Cuenta con un ,laAa Fea como tienda ancla 3 tiendas me!
nores- los cuales generan en con4unto un monto aproJimado
de (SK1# millones en ventas anuales.
*arcomar
Este Centro Comercial se incorpora a %C, en 4ulio de 1##-
producto de la compra de las acciones de MraDa 3 'ontero
por parte de CasEion Center S.A.C. *arcomar cuenta con
(FS 'ulticines- as como diversos restaurantes 3 centros
de entretenimiento. En el mes de noviembre del 1#1 se
inaugur/ un supermercado Oong. *os locatarios estableci!
dos en *arcomar producen ventas anuales aproJimadas por
(SK:# millones 3 cuenta con 1"-5## m1 de A)*.
A lo largo del e4ercicio 1#9- el centro comercial estuvo
pasando por un proceso de face lifting 3 tenant miJ- lo cual
acarre/ remodelaciones desde el 1#1 por un importe de
(SK5." millones con el fin de realiAar todas las adecuacio!
nes pertinentes. A raA/n de este proceso de remodelaci/n es
que el A)* del centro comercial se vio seriamente dismi!
nuido con lo cual los resultados obtenidos fueron menores a
los del 1#1. Con respecto a esto- seg.n la gerencia- el
centro comercial funcionarB Eacia el primer trimestre del
1#$ con la totalidad de su A)*.
,arque *ambramani
Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa 3 representa
la primera incursi/n del grupo en provincia. *a inversi/n
destinada a este pro3ecto fue de (SK$I millones. Sus loca!
tarios producen ventas anuales aproJimadas de (SK$:
millones. Al cierre del tercer trimestre el margen E)%HDA
se estableci/ en 9$.; ?9"."; Eacia setiembre 1#1@ sien!
do el margen mBs ba4os de los centros comerciales dentro
del portafolio de la CompaDa A pesar de ser lo anterior-
Eacia el mes de noviembre del presente aDo se inauguraron
Hiendas 'etro 3 Hiendas ,aris- locatarios con los que la
gerencia pro3ecta obtener me4ores resultados en el 1#$.
'ega ,laAa CEimbote
,ara concretar la apertura del Centro Comercial en CEimbo!
te- %,SA compr/ el ":; de la empresa AlteP Hrading
S.A.C. *a empresa estB ubicada en la ciudad de CEimbote.
AlteP Hrading S.A.C. posee la concesi/n por 9# aDos reno!
vables con la 'unicipalidad de Santa sobre el terreno utili!
Aado. El nuevo Centro Comercial de %,SA- en provincia-
posee un Brea bruta arrendable de 15-5: metros cuadrados
3 requiri/ una inversi/n total de (SK1".I millones. %nici/
operaciones en abril de 1#1. Al cierre del aDo 1#9- 'ega
,laAa CEimbote es el segundo mall en t5rminos de ingresos
generados. El centro comercial cuenta con Hottus- Saga
Calabella- Sodimac 3 Riple3 como tiendas anclas las cuales
generaron al 9 de diciembre del 1#9 el I$; del total de
las ventas 3 el 9$; de los ingresos generados por el centro
comercial. %nici/ operaciones en abril 1#1.
'ega ,laAa EJpress ?Filla El Salvador!*ima@
El pro3ecto se realiA/ a trav5s de su subsidiaria %nversiones
Filla el Salvador S.A.C. en la cual posee el 22; de partici!
paci/n. 'ega ,laAa EJpress se realiA/ con una inversi/n de
(SK1.# millones 3 cuenta con un Brea arrendable de 2-5##
metros cuadrados. %nici/ operaciones en abril de 1#1. Al
cierre de aDo- ,laAa Fea- tienda ancla del centro comercial-
gener/ el 1"; de las rentas del aDo 3 el :9; de las ventas
realiAadas. Dado el poco tiempo en el mercado de este
formato- las rentas mnimas generan la ma3or participaci/n
de los ingresos representando el "; del total de lo percibi!
do.
'ega ,laAa EJpress ?CEincEa@
%naugurado el 1 abril del 1#9. *a inversi/n fue de
(SK#.5 millones en un Brea arrendable total de :." mil m1.
%nici/ operaciones con 'etro 3 Sodimac como tiendas
ancla. %nmuebles ,anamericana posee el 99.5; de las ac!
ciones ba4o su subsidiaria %nmobiliaria )otafogo S.A.C de
la cual controla el $I; del total de acciones.
'ega ,laAa EJpress ?CaDete@
%naugurado en octubre del 1#9. *a inversi/n fue de
(SK".5 millones en un Brea arrendable total de ".1 mil
m1. %nici/ operaciones con Saga Calabella 3 Hottus como
tiendas ancla. %nmuebles ,anamericana posee el 2".#; de
las acciones ba4o su subsidiaria %nmobiliaria ,isac S.A.C.
'ega ,laAa EJpress ?)arranca@
%naugurado en noviembre del 1#9. *a inversi/n fue de
(SK5.# millones en un Brea arrendable total de 2.I mil m1.
ComenA/ operaciones con +escEle 3 ,laAa Fea como tien!
das ancla. %nmuebles ,anamericana posee el 2".#; de las
acciones ba4o su subsidiaria %nmobiliaria Costa &ueva
S.A.C
$
1#.##;
##.##;
I#.##;
"#.##;
$#.##;
1#.##;
#.##;
,articipaci/n de las ventas por Centro Comercial
', )arranca
', CaDete
', CEincEa
"$.::;
,ro3ectos en Case de Estudio
,arque El Molf
Se encuentra ubicado en el eJclusivo distrito de San %sidro-
en la ciudad de *ima. ,osee un total de superficie arrenda!
ble de 1"-### m1.
Estructura +rganiAacional
%C, Ea sido estructurado ba4o un esquema de Eolding de
empresas- la cual considera una administraci/n central mBs
la consolidaci/n de las empresas filiales.
Accionistas
Al 9 de diciembre de 1#9- los accionistas de %C, se deta!
llan a continuaci/n:
Accionistas ,articipaci/n ?;@
22.2$;
#.#";
##.##;
5:.1:;
', CEimbote
', FES
', CEorrillos
', *ima &orte
I.2;
.52;
:.$#;
#.I#;
*+C
*ambramani
dic!1 dic!9
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
De acuerdo al siguiente cuadro se muestra la participaci/n
de %nmuebles Comerciales por sociedad:
Subsidiaria
%nmuebles ,anamericana S.A
Sociedad de %nversiones 3 Mestion S.AC
,arque El Molf S.A.C
%nmobiliaria )otafogo
%nmobiliaria Costa &ueva
%nversiones Alameda Sur S.A.C
%nmobiliaria ,isac
,arque *ambramani
CasEion Center S..A
%nversiones Filna S.AC
%nversiones )aiPiri S.AC
AlteP Hrading
%nversiones Filla El Salvador
%nmobiliaria Sotare S.A.C
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
,articipaci/n ?; @
1#91#1
$5.##;$5.##;
5#.##;5#.##;
##.##;:".##;
$2.22;$I.##;
$2.22;$I.##;
$2.22;5#.##;
$2.22;$I.##;
##.##;"#.##;
22.22;##.##;
22.22;##.##;
5#.##;5#.##;
99.5#;99.5#;
$2.5#;$2.5#;
5#.##;5#.##;
,arque Arauco ,er. S.A.
Constructora 3 Administradora (no S.A.
Hotal
Ambos accionistas son empresas constituidas en CEile- las
cuales act.an como subsidiarias de la empresa matriA.
Directorio 3 ,lana Merencial
A la fecEa de anBlisis- el directorio de %C, se encontraba
conformado de la siguiente manera:
Directorio
,residente
Director
Director
Director
Director
Director
Director
Emilio C5sar RodrgueA
*arran Salas
'anuel Felarde Dellepiane
Muillermo Said Tarur
Qos5 ElucEans (renda
Salvador Said Somavia
Quan Spoerer <urtado
Quan +livos )ambacE
,lanes de %nversi/n
Dentro del ,lan de %nversiones de %nmuebles Comerciales
en el 1#9- %,SA fue la sociedad que se mostr/ mBs dinB!
mica: la incorporaci/n de 6%ntegra '5dica8- la construcci/n
de la tienda departamental 6,ars8 ?del grupo econ/mico
Cencosud@- 3 la puesta en marcEa del pro3ecto 6,laAa Con!
quistadores8. Esta nueva Aona estB ubicada entre Hottus 3
Saga Calabella 3 fue necesaria una inversi/n de (SK $.1
millones ?sin incluir %MF@ 3 su implementaci/n representa
un incremento en el Brea arrendable del #;. El pro3ecto
contarB con tres niveles 3 mBs de "# tiendas ?actualmente
dos pisos se encuentran operativos 3 mantiene 12 tiendas@-
ademBs de restaurantes- caf5s- patio de comidas- cinco salas
mBs de cine 3 una ampliaci/n en el Brea de 4uegos infanti!
les. Adicionalmente- tras las remodelaciones realiAadas- el
n.mero de estacionamientos del centro comercial pas/
Easta 11I1 desde $## con los que contaba al cierre del
e4ercicio 1#1.
Con respecto a los pro3ectos en los cuales %C, se mantiene
ba4o la administraci/n total- los centros comerciales *arco!
mar 3 ,arque *ambramani fueron los que eJperimentaron
ma3ores inversiones en el aDo 1#9- principalmente por
obras de remodelaci/n de ambos malls.
,or su parte- la plana gerencial de %C, la conforman los
siguientes e4ecutivos:
,lana Merencial
Merente Meneral
Merente de Administraci/n 3
CinanAas
Merente de %nfraestructura
Merente de 'arPeting
Eduardo <errera
Qos5 *uis CernBndeA
Alonso Mamero
Sarina 'eier
5
A&U*%S%S C%&A&C%ER+
Antecedentes: panorama macroecon/mico 3 sectorial
A pesar de una co3untura internacional menos favorable- el
desempeDo econ/mico peruano medido por el ,)% registr/
una tasa de crecimiento de 5.#1;- superior a la media re!
gional en *atinoam5rica 3 el Caribe ?1.";@ 3 de la econom!
a global ?9;@- seg.n cifras del C'%.
&o obstante lo anterior- el producto peruano tambi5n re!
gistr/ una desaceleraci/n con respecto al 1#1 ?".9;@-
producto principalmente de la disminuci/n del consumo
privado va la desaceleraci/n de la inversi/n privada 3 el
gasto privado as como la menor inversi/n p.blica. ,or el
lado del consumo- al cierre del 1#9 registr/ un crecimiento
de 5.1;- cifra menor a la vista en el 1#1 ?5.I;@- producto
del menor ingreso nacional disponible registrado el aDo
anterior- as como por la ralentiAaci/n en la solicitud de
cr5ditos de consumo- categora que inclu3e presamos per!
sonales e Eipotecarios. ,or el lado de la inversi/n bruta
privada interna- el crecimiento anual de ".I; ?2.:; en el
1#1@ estuvo marcado por la incertidumbre en los mercados
internacionales- lo cual afect/ a sectores sensibles de la
economa como construcci/n- agropecuario- 3 minera.
*o anterior encuentra refle4o en la moderaci/n de los indi!
cadores de eJpectativa empresarial- los cuales Easta el ter!
cer trimestre del 1#9 tuvieron un comportamiento a la ba4a
logrando una correcci/n entrado el mes de setiembre- no
obstante sin mostrar los niveles observados en el 1#1.
I#
centros comerciales sumaran un total de (SK 912 millones
en el 1#$.
Al finaliAar el 1#9- a nivel nacional eJisten 5: centros
comerciales ?9# en la ciudad de *ima@- los cuales cuentan
con aproJimadamente 5-I## tiendas en sus instalaciones. *a
apertura de ,laAa Conquistadores de 'ega ,laAa 3 la terce!
ra etapa del )oulevard del QocPe3 ,laAa significaron un
incremento en 29 locales 3 se cuentan entre los principales
eventos durante el 1#9 en la ciudad de *ima.
Antecedentes: Aspectos cualitativos
El e4ercicio 1#9 signific/ un aDo activo para %nmuebles
Comerciales tanto en lo concerniente a los centros comer!
ciales en los cuales comparten el accionariado as como en
los malls con administraci/n directa.
*a marca 'ega ,laAa- administrada por su subsidiaria %n!
muebles ,anamericana- continu/ con su eJpansi/n por el
sur del pas 3 la regi/n *ima- sumando Easta el momento
siete centros comerciales: 'ega ,laAa *ima &orte- 'ega
,laAa CEimbote- 'ega ,laAa EJpress Filla ?ubicado en el
distrito de CEorrillos@- 'ega ,laAa EJpress Filla El Salva!
dor- 'ega ,laAa EJpress CEincEa- 'ega ,laAa CaDete-
'ega ,laAa )arranca. *os operaciones de CEincEa- CaDete
3 )arranca Geste .ltimo inaugurado en noviembre de 1#9!-
implicaron el crecimiento del A)* de la CompaDa en
12-$9 m1 as como una adici/n de S7.:"."# millones sobre
el total de las ventas de los centros comerciales en el 1#9
?$.1I; de las ventas generadas@.
Asimismo- dentro de las nuevas aneJiones al portafolio de
centros comerciales de la CompaDa se cuenta el *ima
+utlet Center- *+C ?mall que se encuentra ubicado en las
cercanas del aeropuerto Qorge CEBveA- provincia del Ca!
llao@- formato en el cual %C, mantiene una alianAa con *os
,ortales 3 que implic/ una inversi/n de ambas CompaDas
por un importe de (SK9# millones Eacia marAo del e4ercicio
ba4o anBlisis. Seg.n cifras de la CompaDa- al 9 de diciem!
bre del 1#9- *+C cont/ con un A)* de 5-#5$ m1.
*as remodelaciones de sus centros comerciales matiAaron
de forma importante el desempeDo de %nmuebles Comer!
ciales en el 1#9. 'ega ,laAa *ima &orte ?5:.1:; de las
ventas totales de todos los centros comerciales en los %C,
participa en el ,er.@ registr/ importantes retrocesos en su
A)* producto de las obras de remodelaci/n para permitir la
entrada en operaci/n de ,laAa Conquistadores- Aona up!
scale del centro comercial- la entrada de la quinta tienda
ancla con Almacenes ,aris- 3 la inauguraci/n de parte del
boulevard de %ntegra 'edica- apuesta que pretende ser la
oferta de servicios de salud de alta gama para toda los dis!
tritos dentro de *ima &orte. *as mencionadas obras impli!
caron que 'ega ,laAa perdiera aproJimadamente #-###
m1- durante el e4ercicio anual 1#9- EecEo que impact/ de
modo importante en la generaci/n de ingresos ?09.#;@ de
la CompaDa.
%ndicadores de eJpectativa empresarial
?ndices@
:#
"#
5#
EJpectativas de la economa
$#
EJpectativa de la demanda
9#
Cuente: )CR,7Elaboraci/n: Equilibrium
Sectorialmente- el mercado de retail durante el 1#9 estuvo
marcado por la remodelaci/n 3 ampliaci/n de las instala!
ciones eJistentes 3 por el ingreso de diversos centros a nivel
nacional- claramente como respuesta a la fuerte competen!
cia en la ciudad de *ima 3 en busca de nuevos mercados
a.n no eJplotados.
*a oferta contin.a eJpandi5ndose Eacia nuevas ciudades 3
provinciasL en el 1#9 ,ucallpa- Cusco 3 <uBnuco eJperi!
mentaron la inauguraci/n de su primer mall. Esta tendencia
eJpansiva se viene repitiendo en los .ltimos aDos- avalan!
do que el comercio moderno penetre el mercado nacional.
*a ACCE, G Asociaci/n de Centros Comerciales 3 de
Entretenimiento del ,er.! estima que las inversiones en
"
En lnea con lo anterior- los centros comerciales de *arco!
mar 3 ,arque *ambramani!Arequipa- tambi5n tuvieron
procesos de remodelaci/n con el ob4etivo de renovar su
oferta comercial. ,or el lado de *arcomar- Easta el primer
semestre del 1#9- 5ste estuvo inmerso en un proceso de
face lifting a fin de realiAar una renovaci/n del centro co!
mercial as como la atracci/n de nuevos locatarios que
tuvieran una oferta mBs acorde a las perspectivas que tiene
la gerencia para el centro comercial. Con respecto a ,arque
*ambramani- se realiAaron obras para eJplotar con ma3or
eficiencia los espacios arrendados- ademBs de realiAar el
cambio de Hiendas Oong por 'etro 3 la entrada en opera!
ci/n de Almacenes ,aris. &o obstante a las acciones toma!
das- a.n ,arque *ambramani contin.a siendo un reto para
la administraci/n dado que presenta cifras desfavorables 3
afronta una intensa competencia comercial en Arequipa.
Rentabilidad
Al cierre del e4ercicio 1#9- la utilidad neta de %C, registr/
un crecimiento de #15.55; anual totaliAando S7.5#.:5
millones. Sustent/ la importante variaci/n el crecimiento de
los ingresos en 9.2#; ?!$.$1; en el 1#1@ as como la
ganancia contable atribuible a la revaloriAaci/n de las pro!
piedades inmobiliarias de la CompaDa durante el .ltimo
aDo.
Al 9 de diciembre de 1#9- los ingresos de %nmuebles
Comerciales totaliAaron S7.9.# millones. Dentro de la
estructura de ingresos de la CompaDa- las rentas mnimas
significaron el 55.$5; de los ingresos totales ?5.2"; en el
1#1@ mientras que las rentas variables aportaron el
11.I";- registrando un deterioro en relaci/n al 1#1
?1:.:;@ producto- principalmente- de la reducci/n del
A)* de los centros comerciales que estuvieron en fase de
remodelaci/n ?'ega ,laAa &orte 3 *arcomar@.
Distribuci/n de ingresos
$#-###
1#-###
ingresos de rentas mnimas 3 variables ?1$.:; en el 1#1@.
Dentro de la ventas totales- los centros comerciales de %n!
muebles ,anamericana aportan el :2.1; ?solo 'ega ,laAa
&orte tiene una participaci/n de 5:.1:;@- mientras que
*ambramani 3 *arcomar participan con el #.I#; 3 :.$#;
de la ventas- respectivamente.
,articipaci/n en las utilidades por CC ! 1#9
?;@
.
1#;
##;
##;
I#;
"#;
$#;
1#;
#;
!1#;
!$#;
'ega ,laAa
1#; 2;
9;
*arcomar ,q.
*ambramani
!91;
SC, +tros
Cuente: %C,. Elaboraci/n: Equilibrium
Es de mencionar que en diciembre 1#9- %nmuebles Comer!
ciales compr/ el $#; de la participaci/n que mantena AC
Capitales SAC% S.A dentro de la Sociedad ,arque *ambra!
mani- operaci/n que se realiA/ por un importe de (SK9.5
millones.
Es importante mencionar que en el 1#9- las remodelacio!
nes EecEas en 'ega ,laAa &orte as como en *arcomar-
principalmente- implicaron que el A)* de los centros co!
merciales de la CompaDa disminu3era considerablemente.
En el caso de 'ega ,laAa &orte- las obras realiAadas dentro
del centro comercial ocasionaron que el Brea arrendable se
Ea3a situado en el 1#9 en promedio en ::-"1: m1 ?I-21#
m1 al 1#1@. En *arcomar las obras para permitir la entrada
de nuevos locatarios as como el face lifting 3 remodelacio!
nes menores afectaron los ingresos del mall Easta el cierre
del segundo trimestre- ademBs de disminuir su Brea total
arrendable ?11-#1: m1 en agosto 1#9L 15-### m1 en el
1#1@.
,or su lado- los costos de ventas tuvieron un incremento de
I.5; durante el e4ercicio 1#9 atribuible a las remodela!
ciones 3 adecuaciones que se realiAaron en 'ega ,laAa
&orte- *arcomar- *ambramani- as como a las inauguracio!
nes de los centros comerciales de CaDete- CEincEa 3 )a!
rranca- actividades que tambi5n tuvieron impacto en los
gastos operativos en 1.99; en el mismo periodo ocasiona!
do que el margen operativo caiga Easta 55."; desde
5".#5; visto en el 1#1.
Con motivo al plan de crecimiento de 'ega ,laAa- %nmue!
bles Comerciales registra ingresos financieros por los inter!
eses generados de los pr5stamos realiAados a favor de sus
subsidiarias- importe que ascendi/ en el 1#9 a S71.I millo!
nes ?S7.$.2 millones en el 1#1@.
##-###
I#-###
"#-###
$#-###
+tros ingresos
%ngresos servicios varios
Renta variable
Renta mnima
1#-###
#
Dic .9 Dic.1
Cuente: %C,. Elaboraci/n: Equilibrium
*os centros comerciales de su subsidiaria %nmuebles ,ana!
mericana ?CompaDa en la que comparten el accionariado
con <olding ,laAa@ representa el 5$.I5; del total de sus
ingresos de rentas mnimas 3 variables ?5$.$; en el
1#1@- mientras que los centros comerciales que recaen ba4o
su administraci/n absoluta !,arque *ambramani 3 *arco!
mar! aportaron al cierre del aDo el 1.$I; del total de sus
:
*os gastos financieros de la CompaDa retrocedieron en
1.59;- no obstante es de mencionar que el aDo 1#1 estu!
vo influenciado por el fee que se pag/ por la precancelaci/n
de los bonos del ,rimer ,rograma de )onos HituliAados de
%,SA ?S7.".5 millones@- mientras que en el 1#9 los gastos
financieros provinieron de la deuda de los bonos del Se!
gundo ,rograma de )onos HituliAados de %,SA- as como
por la deuda bancaria tomada con el )C% de CEile por
(SK:#.## millones.
Asimismo- tambi5n se registraron gastos eJtraordinarios
netos- los cuales ascendieron a S7.I.15 millonesL 5stos gas!
tos estuvieron relacionados bBsicamente a la ba4a de activos
Gdemoliciones- venta de activos- adaptaciones! en todos los
centros comerciales en los cuales se estuvo realiAando re!
modelaciones 3 cambio en la infraestructura.
Cabe mencionar que parte importante de la utilidad neta de
la CompaDa estB conformada por conceptos contables
relacionados a las ganancias por valuaci/n a valor raAonable
por centro comercial- concepto que dado la selecci/n del
m5todo de valoriAaci/n de flu4os futuros descontados- seg.n
la normativa contable- debe pasar por el Estado de Manan!
cias 3 ,5rdidas refle4ando las condiciones del mercado a la
fecEa de la valuaci/nL a la fecEa de anBlisis- las ganancias
por el concepto antes mencionado crecieron 51#.9#; pro!
ducto principalmente de las revaloriAaciones en los centros
comerciales de 'ega ,laAa- Filla El Salvador- el pleno uso
del centro comercial de CEimbote as como las inaugura!
ciones de los nuevos centros comerciales de %nmuebles
,anamericana que aportaron a esta cuenta.
1#1
%ngresos Hotales
E)%HDA
%ngresos7gastos financieros ?neto@
A4ustes a valor raAonable
(tilidad neta
S7.
S7.
S7.
S7.
S7.
5-#5
":-:#:
!1$-$2"
:-I#"
$-5#2
Como consecuencia del crecimiento de la utilidad- los
mBrgenes de rentabilidad se vieron incrementados. En este
sentido- la rentabilidad promedio por activo ?R+AA@ as!
cendi/ a 9.:1; ?#.$5; en el 1#1@- mientras que la renta!
bilidad promedio del patrimonio ?R+AE@ se estableci/ en
".$"; desde #.:5; visto en el 1#1.
,or el lado de la generaci/n- el E)%HDA de la CompaDa se
situ/ en S7.:5."" millones ?S7.":.:# millones en el 1#1@
registrando un crecimiento anual de .:$; 3 un margen
E)%HDA de 5:.:;- principalmente generado por las ma!
3ores ganancias operativas de %nmuebles ,anamericana.
'argen E)%HDA 'argen neto
5".#5;
$$.1$;
9:.$5;
$I.#;
:.##;
"#.##;
5#.##;
55.";
I#.##;
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5#.##;
$#.##;
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9I.:;
11.11;
$#.##;
9#.##;
1#.##;
#.##;
I.";
1#.##;
#.##;
Dic. #2 Dic. # Dic.
Cuente: %C,. Elaboraci/n: Equilibrium
9.21;
#.##;
#.##;
Dic.1 Dic.9
;
##.##;
5I.I1;
!1.1I;
".:I;
9.21;
1#9
S7. 9-#1
S7. :5-""
S7. !1-:1
S7. $I-$1
S7. 5#-:5
;
##.##;
5:.:;
!".5:;
9".29;
9I.:;
Activos 3 *iquideA
Al cierre del 1#9- los activos de %nmuebles Comerciales
registraron un crecimiento anual de 59."$; totaliAando
S7.-"5.:I millones- principalmente debido al incremento
de los saldos mantenidos en Ca4a as como por el plan de
inversiones del formato 'ega ,laAa 3 por las remodelacio!
nes realiAadas en los centros comerciales de la CompaDa.
,or el lado de los activos corrientes- 5stos tuvieron un cre!
cimiento de 2:.I9; con respecto al 1#1 debido- princi!
palmente- al incremento de los recursos en efectivo mante!
nidos en Ca4a provenientes de los aumentos de capital reali!
Aados con el fin de dotar a la CompaDa de los recursos
suficientes para el desarrollo de sus pro3ectos. En relaci/n a
las deudas comerciales a favor- el :#.#"; de las facturas
pendientes se encuentran en categora de vigentes ?5I.$#;
en el 1#1@ agrupando 5$: clientes.
*os activos de largo plaAo de %C, registraron un crecimien!
to de $5.I5; ?0S7.$2 millones@ durante el e4ercicio ante!
rior causado por las remodelaciones- ampliaciones e inaugu!
raciones de los centros comerciales de 'ega ,laAa )arran!
ca- 'ega ,laAa CEincEa 3 'ega ,laAa CaDete. ,or el lado
de las ampliaciones 3 remodelaciones- las principales obras
se realiAaron en 'ega ,laAa &orte para permitir la entrada
comercial de ,laAa Conquistadores- la remodelaci/n del
boulevard que acoge a %ntegra '5dica- la inauguraci/n de
Almacenes ,aris- face lifting de *arcomar- me4oras en
,arque *ambramani 3 la incorporaci/n del *ima +utlet
Center
Cuente: %C, Elaboraci/n: Equilibrium
En similar sentido- se observ/ un incremento importante en
las p5rdidas por concepto de las fluctuaciones del tipo de
cambio- motivadas por el incremento de la deuda en d/lares
debido al pr5stamo de (SK:# millones recibido en su tota!
lidad en setiembre del 1#9 por parte del )anco de Cr5dito
e %nversiones de CEile.
'Brgenes de rentabilidad
1#.##;
".##;
1.##;
I.##;
$.##;
R+AA R+AE
ci/
#.##;
Dic. #2 Dic. # Dic. Dic.1 Dic.9
Cuente: %C,. Elaboraci/n: Equilibrium
I
Cabe mencionar que a partir de diciembre del 1#9- %C,
registra el ##; de las acciones de la sociedad administra!
dora del centro comercial ,arque *ambramani- operaci/n
que fue posible tras la compra del $#; de la participaci/n
de AC Capitales SAC%. ,or otro lado- desde ma3o de 1#9-
la CompaDa consolida en sus Estados Cinancieros la socie!
dad Strip Centers del ,er.- sociedad constituida en asocia!
ci/n con *os ,ortales S.A. %nmuebles Comerciales es titular
de un 5; del accionariado 3 en abril del 1#9- ambos
accionistas acordaron realiAar una inversi/n de (SK9#
millones para la entrada en operaci/n comercial de la uni!
dad de negocio 6*ima +utlet Center8- centro comercial
ubicado en las cercanas del aeropuerto Qorge CEBveA en la
provincia del Callao.
*iquideA
".##
5.##
$.##
,or otro lado- el pasivo no corriente se encuentra conforma!
do- principalmente- por las emisiones realiAadas en el mer!
cado de capitales tanto de %nmuebles ,anamericana en el
primer trimestre del aDo 1#1 ?Segundo ,rograma de )onos
HituliAados utiliAado para financiar la eJpansi/n de 'ega
,laAa@- el ,rimer ,rograma de )onos Corporativos de %n!
muebles Comerciales ?realiAado en el primer semestre del
1## para financiar las remodelaciones de *arcomar 3 la
construcci/n de *ambramani@! as como el pr5stamo reali!
Aado por el )anco de Cr5dito e %nversiones de CEile ?)C%@.
Asimismo- se observa que mantienen arrendamientos finan!
cieros con el )anco de Cr5dito del ,er. e %nterbanP- los
cuales son de naturaleAa de largo plaAo 3 se encuentran en
moneda eJtran4era.
Estructura del pasivo 3 patrimonio ?;@
RaAon Corriente
,rueba Acida
##;
I#;
"#;
"; "1.95; ".I1; 52."9;
5".95;
9.##
1.##
.##
$#;
1#;
#;
Dic.1##2
Dic. #2 Dic. # Dic. Dic.1 Dic.9
92; 9:."5; 9I.I; $#.9:;
$9."5;
#.##
dic.1##
,asivo
dic.1#
,atrimonio
dic.1#1 Dic.1#9
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
Con respecto a la liquideA de la CompaDa- al cierre del
1#9- los activos lquidos ofrecieron una cobertura de las
deudas de corto plaAo en 9.: veces ?5.5I veces en el 1#1@
generando niveles de capital de traba4o por un importe de
S7.191.25 millonesL por otro lado- a causa del incremento de
las deudas comerciales que mantienen con sus proveedores-
principalmente derivadas de las empresas constructoras de
los nuevos centros comerciales de %nmuebles ,anamericana-
la prueba Bcida registr/ un deterioro al situarse en 1.59
veces- por deba4o del resultado visto en el 1#1 ?1.: ve!
ces@.
Endeudamiento 3 Solvencia
Al cierre del e4ercicio 1#9- el fondeo mediante terceros
tuvo un incremento de "".#2; en relaci/n al 1#1 situBn!
dose el total de pasivos en S7.:1#.29 millones- representan!
do as el $9."5; del total de la estructura de financiamiento
de %nmuebles Comerciales. Dentro del mismo se puede
apreciar que II.#5; estB conformado por deuda a largo
plaAo- lo cual genera un calce adecuado dada la naturaleAa
de maduraci/n a largo plaAo de las inversiones que realiAa
la CompaDa.
Dentro del pasivo corriente- %C, mantiene cuentas por
pagar con sus principales proveedores as como con sus
empresas vinculadas ?tanto en el ,er. como con la matriA
corporativa@.
Es de resaltar que el crecimiento de la deuda de largo plaAo
?5"."I;@ en el presente aDo se debe al pr5stamo recibido
por el )C% de CEile por el importe de (SK:# millones-
pr5stamo solicitado por %nmuebles ,anamericana para sol!
ventar su plan de crecimiento 3 aumentar la base de fondeo
de la CompaDa. El plaAo de la deuda es de cuatro aDos
eJtensible Easta cinco. *as garantas otorgadas son fianAas
solidarias cruAadas ?subsidiarias de %nmuebles ,anamerica!
na@.
En cuanto al financiamiento por capital propio- el patrimo!
nio de la empresa asciende al 5".95; del total del fondeo
de la CompaDa. <acia la fecEa de anBlisis- el patrimonio de
%C, registr/ un crecimiento de $5.1; con respecto al 1#1
como consecuencia de los aportes de capital realiAados por
los accionistas. En este sentido- al cierre del e4ercicio 1#9-
%nmuebles Comerciales del ,er. recibi/ aportes en efectivo
por el monto de S7.:5.91 millones- que a su veA incre!
ment/ el capital de %,SA con dos aportes en efectivo reali!
Aados por los accionistas en los meses de marAo- 3 octubre
por un importe total de S7.9$ millones. Con respecto a lo
anterior- en Qunta Anual de Accionistas de fecEa #$ de abril
del 1#$- %nmuebles ,anamericana acord/ la distribuci/n de
dividendos por la suma de S7.5.## millones a favor de los
accionistas de la Entidad- con cargo a los resultados acumu!
lados.
2
Con respecto al anBlisis de solvencia- el apalancamiento
contable ?,asivo7,atrimonio@ registr/ un deterioro al situar!
se en #.:: veces ?#."I al 1#1@ como consecuencia del
incremento de la deuda financiera- situando al indicador en
sus niveles mBs altos en los .ltimos cuatro aDosL asimismo-
la cobertura que ofrece el patrimonio de la Entidad sobre el
total de la deuda financiera se situ/ en #.5$ veces desde
#.$: en el 1#1 por el incremento del financiamiento banca!
rios- no obstante el incremento del capital social de la Com!
paDa aminor/ el efecto en el mencionado ratio.
*a cobertura de los gastos financieros ofrecida por el
E)%HDA registr/ una me4ora en relaci/n al 1#1- no obs!
tante- es importante mencionar que en el e4ercicio ba4o
anBlisis no se registraron gastos financieros eJtraordinarios
como s mantuvo el 1#1 con el pago del fee de %nmuebles
,anamericana para precancelar su primera emisi/n de )o!
nos.
E)%HDA 7 Mastos financieros ?veces@
".##
5.##
5."
$.I#
permitieron financiar la adquisici/n de la edificaci/n del
centro de entretenimiento *arcomar- as como la adquisi!
ci/n de maquinarias 3 equipos. En 4unio de 1#1 se redu4o
la tasa de inter5s anual pactada- de 2.#; a ".9#;.
CARACHERVSH%CAS DE* ,R%'ER ,R+MRA'A
DE )+&+S C+R,+RAH%F+S DE %&'(E)*ES
C+'ERC%A*ES
*a ,rimera Emisi/n del ,rimer ,rograma de )onos Corpo!
rativos de %nmuebles Comerciales del ,er. S.A.C. fue emi!
tida en 4unio de 1## 3 se encuentra garantiAada con el
patrimonio del Emisor 3 por una carta fianAa corporativa
otorgada por ,arque Arauco S.A. a favor de los tenedores
de los bonos. *os recursos captados Ean sido destinados a
financiar el plan de inversiones de los pro3ectos *ambra!
mani en Arequipa 3 *arcomar en *ima- a la veA que Ean
permitido refinanciar otras deudas. *as pro3ecciones sobre
el repago de los intereses de los bonos corporativos inclu!
3en los recursos generados por ambos pro3ectos.
El 5 de 4ulio de 1##- %C, suscribi/ un contrato Cross
Currenc3 SWap con el DeutscEe )anP- estableciendo un
derivado que implica la conversi/n de la deuda a (SKI.I
millones. El #I de ma3o del 1#1 la compaDa liquid/ el
contrato sWap.
Equilibrium considera que la pertenencia a un Mrupo de
reconocida tra3ectoria- las garantas con que cuentan los
contratos del pr5stamo- el acceso a lneas de financiamiento
3 las eJpectativas favorables de crecimiento del pas- pue!
dan favorecer el pago puntual de la deuda seg.n las condi!
ciones establecidas.
Emisor: %nmuebles Comerciales Del ,er. S.A.
Falores: )onos Corporativos.
'oneda: D/lares o &uevos Soles.
'onto del ,rograma: <asta por un monto mBJimo de (SK
##R###-### ?cien millones de D/lares@ o su equivalente en
nuevos soles. El monto de cada Emisi/n efectuada ba4o el
,rograma serB determinado en el respectivo Contrato Com!
plementario 3 en el ,rospecto Complementario. ,ara efec!
tos de determinar el monto del ,rograma en nuevos soles de
las emisiones o series realiAadas en d/lares- o viceversa- se
utiliAarB el tipo de cambio contable de la S)S- seg.n se
indique en el Contrato Complementario 3 en el ,rospecto
Complementario correspondiente. ,ara efectos de establecer
el monto mBJimo del ,rograma- se tendrB en cuenta el total
de Emisiones por ofertas p.blicas realiAadas por el Emisor
como parte de ,rograma.
Figencia del ,rograma: El ,rograma tendrB una duraci/n de
dos ?1@ aDos contados a partir de la fecEa de su inscripci/n.
En 4unio 1#1 se realiA/ la ampliaci/n del plaAo del ,ro!
grama por dos aDos mBs.
Marantas: *a totalidad del programa 3 cada una de sus
emisiones se encuentran garantiAadas de forma gen5rica con
el ,atrimonio &eto del Emisor 3 a la veA por una Carta
$.##
9.##
9.#
1.9
1.:1
1.##
.##
!
Dic. #2 Dic. # Dic. Dic.1 Dic.9
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
*a palanca financiera medida por la cobertura que ofrece el
E)%HDA sobre el total de la deuda financiera tomada re!
gistr/ un deterioro con respecto al e4ercicio anual anterior
como consecuencia del incremento de los pasivos va el
financiamiento con el )C%.
Deuda Cinanciera 7 E)%HDA ?veces@
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Dic. #2 Dic. # Dic. Dic.1 Dic.9
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
En ma3o de 1##:- la subsidiaria CasEion Center S.A. sus!
cribi/ dos contratos de arrendamiento financiero con %nter!
banP para financiar la construcci/n del CC *arcomar por
(SK9.2 3 (SK15.9 millones- respectivamente- los cuales
#
CianAa corporativa- solidaria- ilimitada- indivisible sin bene!
ficio de eJcusi/n e incondicionada- otorgada por ,arque
Arauco S.A. de CEile a favor de %nmuebles Comerciales del
,er. S.A.
Resguardos: *os resguardos que Ea asumido ,arque Arauco
S.A. para el presente programa son los siguientes: ?@ el
ratio de apalancamiento ?,asivo7,atrimonio@ debe ser me!
nor a .$ vecesL ?1@ el ratio de cobertura de intereses
?E)%HDA7Mastos Cinancieros@ debe ser ma3or a 1.5 veces.
A la fecEa de elaboraci/n del presente informe- ,arque
Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos
como parte del ,rograma- como se aprecia a continuaci/n.
Evoluci/n de resguardos por parte de ,arque
Arauco S.A
$.5
9."
9.2
1.I
9.1 9."9.9
parcial los )onos que se emitan ba4o el ,rograma- en cual!
quiera de los supuestos previstos en el Artculo 99# de la
*e3 Meneral. El procedimiento de rescate proveerB un tra!
tamiento equitativo para los )onistas en cualquier caso.
Al 9 de marAo del 1#$- las emisiones en circulaci/n del
Emisor mantienen las siguientes caractersticas:
,rimera Emisi/n:
'onto de Emisi/n: ,or un importe en &uevos Soles equiva!
lente a (SK 9#R###-### ?treinta millones de D/lares de los
Estados (nidos de Am5rica@- al Hipo de Cambio Contable
de la S)S seDalado en el respectivo Aviso de +ferta.
Saldo en circulaci/n: S7.59.#" millones
Hasa de inter5s: I.51; anual.
'oneda: &uevos Soles.
,laAo de la Emisi/n: # aDos contados a partir de la fecEa
de emisi/n.
AmortiAaci/n del principal: El pago del principal se efec!
tuarB en una sola cuota en la CecEa de Redenci/n.
CecEa de emisi/n: #" de 4unio 1##
CecEa de Redenci/n 3 CecEas de Fencimiento: *a CecEa de
Redenci/n es aquella en la que vence el plaAo de la respec!
tiva Emisi/n o Serie. *as CecEas de Fencimiento son aque!
llas en las que se pagarB el Cup/n as como la AmortiAaci/n
del ,rincipal- de ser el caso. *a CecEa de Redenci/n serB el
9# de 4unio del 1#1#. *as CecEas de Fencimiento serBn
cada 9# de 4unio 3 9# de diciembre Easta la CecEa de Re
denci/n- inclusive. En caso una CecEa de Fencimiento 37o
CecEa de Redenci/n no fuese un Da <Bbil- el pago corres!
pondiente serB efectuado el Da <Bbil siguiente 3 por el
mismo monto establecido para la CecEa de Fencimiento 37o
la CecEa de Redenci/n correspondiente- sin que los titulares
de los )onos tengan derecEo a percibir intereses por dicEo
diferimiento.
9.: 9.: 9.:
9."9.: 9.:
9.2 9.2: 9.219.I2
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#.2 #.2
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mar!1 dic! feb!1 dic!1 ma3!1 ago!1 abr!1 ene!1
,asivo7,atrimonio
Cuente: %C, 7 Elaboraci/n: Equilibrium
E)%HDA7M.financieros
Destino de los recursos: *os recursos que se obtengan me!
diante la emisi/n 3 colocaci/n de los )onos serBn utiliAados
para financiar el plan de inversiones del emisor ?pro3ectos@
3 eventualmente para el refinanciamiento de sus pasivos.
+pci/n de Rescate: El Emisor podrB rescatar una o mBs de
las Emisiones o Series que conformen el ,rograma de con!
formidad con los t5rminos 3 condiciones establecidos en los
Contratos Complementarios 3 ,rospectos Complementa!
rios. Asimismo- el Emisor podrB rescatar en forma total o
nov!9 Set!9 sep!1 4un!1 oct!9 dic!9 4ul!1

%&'(E)*ES C+'ERC%A*ES DE* ,ER( S.A. 3 S()S%D%AR%AS

)A*A&CE ME&ERA*
?'iles de &uevos soles@
,CMA
Dic.#
ACH%F+S
Activo Corriente
Efectivo 3 equivalentes de efectivo
Cuentas por cobrar Comerciales
Cuentas por cobrar Relacionadas
+tras cuentas por cobrar
Mastos ,agados por Anticipado
Hotal Activo Corriente
%nversiones %nmobiliarias
Activo Ci4o
%ntangibles
+tros activos neto
Hotal Activo &o Corriente
H+HA* ACH%F+S
,AS%F+S
,asivo Corriente
Cuentas por ,agar Comerciales
Cuentas por pagar a relacionadas
,r5stamo bancario- arrenda finan- ,CD*,
+tras cuentas por pagar
Hotal ,asivo Corriente
Arrendamiento financiero
,r5stamo bancario *,
Deuda largo plaAo bonos
%mp. a la renta 7 partic. diferidas
+tras cuentas por pagar *,
,asivo de cobertura
Hotal ,asivo &o Corriente
H+HA* ,AS%F+
,articipaci/n no controladora
Capital Social
+tras Reservas de capital
Resultados no realiAados
Resultados Acumulados
(tilidad ?p5rdida@ neta
H+HA* ,AHR%'+&%+ &EH+
H+HA* ,AS%F+ T,AHR%'+&%+
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Hotal %ngresos )rutos
Costo de Fentas
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Mastos Administrativos
'argen de +peraci/n
+tros %ngresos 3 Egresos
%ngresos Cinancieros
Mastos Cinancieros
,articipaci/n en las ganancias ?p5rdidas@ de asociadas
%ngresos Diversos &eto
Diferencia en Cambio
A4uste valor raAonable inversi/n inmobiliaria
(tilidad antes del %mpto. a la renta
,articipaci/n de los traba4adores
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Apalancamiento
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Endeudamiento del activo ?veces@
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Deuda financiera 7 E)%HDA ?veces@
Deuda Cinanciera 7 ,atrimonio ?veces@
Rentabilidad
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