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CrN1niricnciN rMrnrsnnint rN rt
crN1no or SnN1inco:
coN1nnoiccioNrs rN tn rnooucciN ort rsrncio
nrsiorNcint
Antoine Casgrain
4
krsumrN
El centro y pericentro de Santiago est viviendo un intenso proceso de transformacin
uibana cuya caia ms visible es la constiuccion masiva ue euificios ue uepaitamentos en altuia.
Las opeiaciones inmobiliaiias apiovechaion uuiante las ltimas ucauas la planificacion
neoliberal de la ciudad que promueve la libre transaccin del suelo. El marco reglamentario y
el sistema de subsidios habitacionales fomentaron la inversin de capitales inmobiliarios por
sobie la planificacion ue la ciuuau. Con un anlisis ciitico ue los piocesos ue gentiificacion
y produccin inmobiliaria, se evala cules son los impactos sobre el territorio central de
Santiago y de sus habitantes.
Palabras clave: uentiificacion, piouuccion inmobiliaiia, Santiago ue Chile, vivienua,
planificacion uibana.
Asstnnct
Santiago's innei-city iecently has liveu an intensive piocess of uiban tiansfoimation whose
brightest side is the massive construction of high-rise apartments buildings. During the last
two decades, real-estate operations have taken advantage of the neoliberal urban planning that
promotes a free land market. Together the permissive regulation framework and the housing
vouchei-financing system encouiageu the ieal-estate capital investment at the expense
of an equitable planning of the city. Fiom a ciitical analysis of gentiification anu ieal-estate
piouuction piocesses, the text iuentifies the impacts foi Santiago's innei-city anu its iesiuents.
Key words: uentiification, ieal-estate piouuction, Santiago, Chile, housing, uiban planning.
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Doctor en Arquitectura y Estudios Urbanos, Universidad Catlica de Chile. Correo electrnico: acasgrain@uc.cl
AN1oiNr CnscnniN
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En muchas ciudades latinoamericanas, la inversin inmobiliaria en la ciudad con-
soliuaua se convieite en un asunto ciitico uel uesaiiollo ue las uibes. Buiante el siglo
XX, la uibanizacion en Latinoamiica se caiacteiizo poi el uesplazamiento fueia uel
corazn clsico de la ciudad. En sociedades atravesadas por desigualdades profundas
y una economia uepenuiente, la piouuccion ue la metiopolis latinoameiicana fue iea-
lizada en mayor parte por los esfuerzos de autoconstruccin y asentamientos irregula-
res en terrenos ocupados de facto. La construccin formal e inversin inmobiliaria se
concentiaban en iestiingiuos sectoies acomouauos, bien uefiniuos poi noimas sociales
ue segiegacion entie clases sociales. La uibanizacion uel siglo XXI ve el aumento ue la
inversin privada en el territorio y la dispersin de los proyectos llevados por los pro-
motoies inmobiliaiios. El centio se vuelve atiactivo, asi como teiienos ceica ue baiiios
populares consolidados en la trama urbana. Eso trae dos consecuencias: la primera, es
el alza geneializaua ue los piecios uel suelo, incluso muchos sectoies que antes tenian
un mercado del suelo deprimido muestran una espiral alcista del valor del suelo; la se-
gunua, es un nuevo tipo ue conflicto social entie los capitalistas y los habitantes uespo-
seiuos ue capital cuyo objeto es la ocupacion y la uefinicion ue los teiiitoiios uibanos, lo
que determinar en buena medida que cuota de la renta del suelo podr ser capturada
por la clase capitalista.
La expansion uel meicauo ue la vivienua en Amiica Latina es exaceibauo poi la cii-
sis financieia y la fientica bsqueua ue iefugio paia el capital tiansnacional. Nientias
las gianues potencias economicas buscan una saliua a la ciisis financieia que estallo en
2uu8, un gian nmeio ue paises latinoameiicanos gozan ue un ciecimiento economico
sosteniuo. Ese ciecimiento pone en tension al tejiuo uibano a meuiua que los negocios
inmobiliaiios, inflauos poi los capitales que ciiculan en el munuo financieio globaliza-
do, penetran con fuerza en las ciudades. El capital se acumula con una intensidad cada
vez ms gianue en los ciiculos financieios que lo movilizan hacia los lugaies uonue ase-
guran la rentabilidad ms elevada. Dentro de esta estrategia, las inversiones en el desa-
iiollo uibano son centiales, pues ofiecen una uoble ventaja: la inmovilizacion ue una
enorme cantidad de capital en las obras las cuales internalizan un enorme cantidad de
tiabajo- y la capitalizacion ue la ienta uel suelo (Baivey, 2u1u).
Con esa uinmica, espacios que habian siuo "abanuonauos" poi el capital en el pasa-
do, se vuelven atractivos para la inversin de proyectos inmobiliarios a gran escala. Tal
como se explica ms auelante, el espacio metiopolitano ue Santiago logio iepiesentai
un espacio rentable para tales inversiones gracias a una gran libertad en construccin
y urbanizacin, una lgica empresarial en la gestin local y el fomento del sector de la
construccin por el sistema subsidiario del Estado chileno.
En este sentido, el Santiago neoliberal ha sido potente en construir nuevas viviendas
para las ganancias, pero no para la gente. La intensa actividad en la comuna de Santiago
afecta las formas tradicionales de vida en estos barrios centrales. La cara ms visible
uel pioceso ha siuo el cambio fisico uel teiiitoiio poi la euificacion en altuia. La ues-
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Ln ciuono Nrotinrnnt
apaiicion ue euificios patiimoniales y la invasion inmobiliaiia ha siuo iesistiua poi los
vecinos ue sectoies histoiicos como, poi ejemplo, el baiiio Yungay.
La cara menos visible es la escasez de viviendas de calidad asequible para los habi-
tantes de clases populares. El centro de Santiago ha concentrado tradicionalmente una
gran cantidad de vivienda de alquiler. A diferencia de las poblaciones de la periferia
donde el arriendo representa apenas 15% de la poblacin, la mitad de los vecinos de
los barrios populares de Santiago son arrendatarios. El arrendamiento y el subarrenda-
miento ue vivienuas, pese a las malas conuiciones, juega un papel impoitante en la eco-
nomia uibana, pues peimite a hogaies humilues aceicaise a las fuentes laboiales ue los
barrios centrales. Eso es particularmente importante para la poblacin migrante pro-
veniente ue otias ciuuaues chilenas o, en nmeio caua vez ms gianue, ue otios paises.
La politica habitacional ue meicauo en Chile peipeta la ciisis habitacional tanto en
los barrios cntricos como en la periferia. En pleno boom inmobiliario, hay una prolife-
racin del inquilinato en el centro y pericentro de Santiago, mediante la cual la inmigra-
cin reciente busca un espacio en casas antiguas y en nuevas formas de conventillo.
Pero no slo los inmigrantes viven mal en el centro. Los programas de vivienda social
han sabiuo uesplazai a las clases populaies hacia piopieuaues ubicauas en la lejana pe-
iifeiia, peio los santiaguinos que no quieien o no pueuen alejaise ue su fuente laboial,
de la red de transporte o de su familia deben arrendar a altos precios reprimiendo el
sueo de la casa propia.
SnNtnco rN tn ctosntzncN
Chile en general y la metrpolis de Santiago en particular se han posicionado favo-
rablemente en mbito de la competitividad urbana
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. A nivel macro-econmico, Chile
posee un maico estiuctuial fueitemente neolibeial que conjuga la apeituia al comeicio
y al capital extianjeio, una imposicion fiscal moueiaua, una agenua piivatizauoia y una
ieglamentacion minima en el campo laboial, social y ambiental. El uesaiiollo uibano
siguio un camino similai: libeializacion uel suelo, ieglamentacion minima, piivatiza-
cin (transporte, servicios bsicos), concesin de autopistas urbanas y programas de
subsiuio habitacional. Bejanuo atis la activiuau inuustiial manufactuieia, el iea me-
tiopolitana ue Santiago siguio concentianuo el comanuo ue la economia y potencio su
economia ue seivicios. Estos aspectos motivan a algunos a hablai ue "Santiago: ciuuau
neolibeial" (Rouiiguez y Rouiiguez, 2u11) mientias que otios piefieien uestacai la
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Entre 1990 y 2011, el PIB por habitante (paridad de poder de compra) ha pasado de 6.900 a 15.250 $US (Banco
Nunuial); la poblacion en situacion ue pobieza bajo ue S8,6% a 14,4% (encuesta CASEN). Si hay pocas uuuas sobie
la capaciuau ue Chile ue fomentai el ciecimiento economico, el uebate es sabei si el ciecimiento siive a la justicia y
reduce las profundas desigualdades.
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auaptacion ue Santiago al sistema ue piouuccion post-foiuista y la globalizacion finan-
ciera (De Mattos, 2008; 2010).
La comuna de Santiago es el ncleo fundacional de la ciudad, la sede de gobierno y
el principal distrito de empleos. Para el ao 2002 (Censo), la comuna de Santiago con-
centiaba el 26% ue los uestinos uiaiios ue viajes inteicomunales. Rouiiguez (2u12)
afiima que pese a la uispeision ue activiuaues en el espacio metiopolitano, existe una
ampliacin de la centralidad histrica hacia el nororiente. Las tres comunas del cen-
tro ampliado (Santiago, Providencia y Las Condes) concentran el 37,8% de los ocupa-
uos uel iea metiopolitana. Paiticulaimente Santiago y Pioviuencia exhiben niveles ue
atraccin elevados con relacin a su poblacin residente. Al lado de la reproduccin de
su uistiito civico y ue negocios, Santiago Centio expeiimenta vaiias uinmicas ligauas
a activiuaues ue esta nueva economia (Biualgo, 2u11). 0na paite selectiva uel centio
histoiico se beneficia ue una iestauiacion y auquieie la esttica uel tuiismo ue facha-
da. El desarrollo rpido de empresas educacionales privadas ligadas a inversionistas
inmobiliarios cre nuevos enclaves estudiantiles. Finalmente, sigue viva la importancia
comercial de un centro donde las modernas multitiendas se integran a barrios de co-
mercio individual e informal.
En resumen, Santiago mantiene su importancia como el centro de la actividad la-
boral, comercial y cultural, particularmente para una nueva generacin de clase media
escolaiizaua. En el contexto ue la cieciente impoitancia ue la moviliuau, ciece la atiac-
cion poi el nuuo cential ue flujos. Peio la llegaua al centio ue esa nueva clase meuia
requiri de una actividad inmobiliaria en la cual privados, Estado y el gobierno local
asumieion un papel impoitante. El iesultauo es un tipo paiticulai ue gentiificacion poi
agentes inmobiliarios, donde la capitalizacin de la renta del suelo se basa en una per-
manente crisis urbana que podemos ilustrar con tres dimensiones.
1. La expulsion ue los pobies a la peiifeiia meuiante piogiamas masivos ue
vivienua social que aguuiza la obsolescencia ue la vivienua populai existente
en el centro y pericentro de la ciudad.
2. Boom inmobiliario activado por un urbanismo pro-empresarial (L-
pez et al., 2012) basado en un sistema subsidiario de acceso a la propiedad,
un oiuenamiento teiiitoiial laxo, la libeializacion uel meicauo ue suelo y la
constante competencia entre municipios locales encargados de la regulacin
urbana.
S. Nuevos bolsones ue pobieza a la sombia ue las nuevas euificaciones, que
corresponden a la demanda de localizacin de habitantes de menores ingre-
sos que quedan a merced de una clase de pequeos y medianos propietarios
rentistas.
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Ln ciuono Nrotinrnnt
Con el esquema anteiioi, estn uauas las conuiciones paia la gentiificacion, el cieiie
de la brecha entre renta capitalizada y la renta potencial mediante la re-inversin en
un teiiitoiio uauo (Smith, 1979). La "gentiificacion" no es aqui el uesplazamiento ue
habitantes y la recuperacin de sus antiguas casas. Se trata ms bien de un proceso de
desplazamiento y de conquista territorial por agentes dominantes, desencadenados por
la invasion ue constiucciones nuevas que benefician a opeiauoies con uetencion uel ca-
pital y ue tecnologia. 0tilizanuo a Claik (2uuS) paia uefinii la gentiificacion ue maneia
elstica, peio focalizaua - "an elastic but yet taigeteu uefinition" - se aigumenta en este
capitulo que la nueva constiuccion iesiuencial uesata un pioceso ue gentiificacion a
gran escala en el centro de Santiago. Desde la escala territorial de la comuna, se observa
un proceso de transformacin del uso del suelo que obliga el desplazamiento de los
residentes ms pobres y permite la construccin de nuevas viviendas. Este salto en la
ienta capitalizaua, contiolauo poi piomotoies inmobiliaiios, beneficia muy poco, poi
no uecii naua, a los consumiuoies finales.
Besciibii y, sobie touo, iuentificai los fenomenos que se uesaiiollan en Santiago pie-
senta vaiias uificultaues, quizs la mayoi, ue oiuen noimativo: cul es el impacto global
ue esas tiansfoimaciones. cul es el cuiso a seguii. Iuentifico cuatio uificultaues paia
hablai ue gentiificacion en el anillo inteiioi ue Santiago. Piimeio, los cambios ue clase
social no se efectan en casas con valor patrimonial, aparente a los browstones de
Biooklyn. En cambio, los euificios nuevos se euifican en sitios uonue se ubicaban casas
en malas condiciones, a veces abandonadas, cuando no eran simplemente sitios bal-
uios. Segunua uificultau, los que compian o bien aiiienuan los uepaitamentos no son
la lite sino que jovenes piofesionales pioveniente ue touas clases sociales, mientias
la veiuaueia lite sigue piefiiienuo los baiiios altos uel oiiente ue la capital. Lo ltimo
complica mucho a los que quisieran usar el trmino traducido elitizacin. Sin embar-
go, argumento, como se puede ver en la segunda parte, que los agentes que tienen el
pouei sobie el cambio ue configuiacion ue la ciuuau son las empiesas inmobiliaiias,
que sus piouuctos son oiientauos a un sectoi limitauo y excluyente ue la poblacion, poi
lo que los "negocios inmobiliaiios" y la gentiificacion son las uos caias ue la misma mo-
neua. La teiceia uificultau pioviene uel uiscuiso uominante: la naiiativa uel "ueteiioio"
del centro de Santiago y la interpretacin consiguiente segn la cual el desplazamiento
fueia ue la comuna es paialelo al peiiouo ue piuiua ue poblacion, hasta el ao 2uu2, y
no al actual. Finalmente, el hecho de que varios lugares de las reas centrales, muchas
veces colinuantes a las veitiginosas toiies - como tambin uentio ue algunos euificios
de menor calidad presentan signos de decadencia, subarriendo y tugurizacin que
impregna de dudas la evolucin del centro de la capital chilena.
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Ln ossotrscrNcn rtnNrcnbn brt nKstnt rorutnn n tnnvrs br
tn rxrutsN nncn tn rrnrrnn
La piuiua ue poblacion no iepiesentaiia mayoi impacto si no hubiese siuo acom-
paaua poi un fueite ueteiioio fisico ue lo euificauo en la comuna cential. La falta ue
inveision ue capital pieceue un pioceso ue obsolescencia ue las euificaciones y ue los
equipamientos uibanos. uieene y Solei (2uu4) iuentifican ties tipos ue obsolescencia
uibana: economica, funcional y fisica. La obsolescencia economica se ua en Santiago
porque los terrenos bien localizados tienen un uso que no corresponde al potencial eco-
nomico iealizauo en teiienos vecinos, poi ejemplo las iesiuencias ue un piso en secto-
res donde se pueden construir torres de condominios, o bien los pequeos negocios
individuales que estn desplazados por la oferta comercial de las cadenas de multitien-
uas. La obsolescencia funcional coiiesponue al pioceso ue uesuso ue euificios cuanuo
se generan transformaciones en las actividades econmicas y hbitos de la poblacin:
las industrias, estaciones de trenes o grandes mansiones de la aristocracia de ayer. Fi-
nalmente, la obsolescencia fisica se obseiva poi el ueteiioio mateiial ue inmuebles paia
iealizai las activiuaues paia que fueion constiuiuos y, en su extiema expiesion, poi el
abandono de inmuebles y la inactividad de sitios eriazos. Los daos sufridos por las
casas en cits y antiguas casas populares durante los terremotos de 1985 y 2010 agudi-
zaion la obsolescencia ue la ofeita iesiuencial en casas antiguas y ue las casas en pasaje
de tipo cits.
No hay que olvidar que buena parte de la obsolescencia del sector residencial se basa
tambin en la estrategia del Estado de proteger el libre mercado del suelo. La prdida de
valor de uso de los espacios urbanos tiene causas profundas. La desinversin en capital
fijo que lleva al uesuso y mal uso ue los inmuebles es una conuicion funuamental paia la
acumulacin capitalista de la renta del suelo urbano (Smith, 1979). El desinters de los
agentes econmicos dominantes para los usos residenciales y la calidad de los barrios
no quiere decir que los suelos han sido abandonados por ellos. La obsolescencia ur-
bana es poi lo tanto una obsolescencia planificaua en la espeia ("especulacion") ue una
mayor posibilidad de renta. El movimiento del capital de un espacio a otro es parte del
proceso de acumulacin y de generacin de ganancias.
Poi ejemplo, el sectoi pblico chileno tiene asumiuo que el centio no es un lugai
residencial para familias de clase popular. En ningn momento se pens en los proyec-
tos ue vivienua social paia potenciai la iehabilitacion ue la comuna cential. El finan-
ciamiento para la renovacin de casas populares ha correspondido a casos puntuales.
Finalmente, son inexistentes los piogiamas ue aiiienuo social en el pais. Lo anteiioi
contiibuye a uejai la sueite uel hbitat populai en manos ue piopietaiios aiienuauoies
que no tienen ni la capacidad ni la voluntad de asegurar la perennidad de la vivienda.
Los agentes ministeriales suponen que las familias de menores ingresos que viven en el
centro estn destinadas a la casa propia sobre suelos ms baratos en otras comunas. La
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obseivacion empiiica uel trade off neoclsico entie localizacion y tamaocaliuau ue la
vivienda (Alonso, 1964) se convierte en norma obligada: o es localizacin con precarie-
dad o casa en un gueto suburbano.
En la comuna de Santiago se construyeron 70.000 nuevas unidades de vivienda slo
entre 2002 y 2012. Un departamento de dos dormitorios cuesta entre tres y cuatro ve-
ces el precio de las viviendas sociales asequibles mediante los subsidios para familias
vulneiables. Auems, la vivienua social accesible paia los hogaies ue bajos ingieso se
ubican en los bordes de la ciudad, y cada vez ms fuera del radio urbano compacto (Hi-
ualgo, 2uu7). Las ltimas estauisticas ue vivienuas no muestian ningn cambio (Cuadro
N
o
1).
Cuadro N 1:
Subsidios del Fondo Solidario a la Vivienda entre 2007 y 2010,
en Santiago de Chile (centro versus periferia lejana).
Comuna Construccin
directa
Subsidios
para
adquisicin
de vivienda
nueva
Subsidios
para
adquisicin
de vivienda
usada
Total
Subsidios
Familias
admisibles al
Fondo Solidario
de Vivienda
1
Subsidios
por 1000
familias
con uficit
habitacional
Santiago y comunas pericentrales
Santiago 54 31 48 133 27367 4,9
Quinta Normal 169 58 90 317 26313 12,0
Recoleta 83 5 308 396 28750 13,8
Estacin Central 553 4 262 819 21586 37,9
Independencia 299 86 97 482 11814 40,8
Total 1158 184 805 2.147 115830 18,5
Comunas ue la piovincia ue Nelipilla (peiifeiia lejana y conuibacion)
Padre Hurtado 327 3 50 380 10302 36,9
Peafloi 570 31 372 973 11000 88,5
Talagante 1205 93 268 1566 13604 115,1
Melipilla 2465 59 478 3002 23299 128,8
Isla de Maipo 1231 0 47 1278 6083 210,1
El Monte 1650 52 157 1859 6211 299,3
Total 7.448 238 1.372 6.056 47200 128,3
Comunas centrales o pericentrales
Comunas ue la piovincia ue Nelipilla (peiifeiia lejana y conuibacion)
(1) Familias en los iegistios ue la Ficha ue Pioteccion Social, cuyo puntaje ue caiencia habitacional es
menoi a 11.7S4, junio 2u1u.
Fuente: Elaboracin propia con datos del Observatorio Habitacional.
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Los uatos uel Ninisteiio ue vivienua y 0ibanismo confiiman la tenuencia histoiica
pese a los esfuerzos para crear un subsidio adicional para la localizacin. En Santiago
Centio, en junio uel 2u1u, 27.S67 familias no-piopietaiias iuentificauas poi la ficha
ue pioteccion social uel Estauo tenian un puntaje ue caiencia habitacional infeiioi a
11.734 puntos. Siguiendo los criterios en vigencia de esos aos, eran admisibles a un
subsidio habitacional del Fondo Solidario. Esa demanda potencial para vivienda social
en la comuna fue respondida, con 133 subsidios en los ltimos aos. Para ilustrar de
mejoi maneia esta situacion, basta compaiai los subsiuios uel Fonuo Soliuaiio paia la
auquisicion ue una vivienua con el uficit habitacional estimauo poi comuna. Auems,
se constiuyen siete veces ms vivienuas sociales pei cpita en la conuibacion lejana que
en la ciudad interior. Es evidente que los programas de acceso a la vivienda incentivan
a la poblacin de escasos recursos a desplazarse fuera del radio cntrico de la ciudad.
UnsnNzncN rN SnNtnco: crNtnrcncN rmrnrsnnnt
Basta poco, casi touos los actoies uominantes -investigauoies, meuios y politicos-
hablaban del deterioro del centro de Santiago. Sin embargo, esta realidad ha ido cam-
biando en la ltima dcada. De acuerdo a los datos del precenso nacional de 2011, 38%
de las viviendas nuevas del Gran Santiago se construyeron en las comunas interiores
(dentro de la circunvalacin Amrico Vespucio) desde 2002 al 2011, mientras que entre
1992 y 2uu2 esa piopoicion eia ue solo el 9% (anlisis ue Ivn Pouuje en La Teiceia,
2u1211). En 2u11, 6S% ue las ventas ue vivienuas nuevas fueion uepaitamentos y
SS% casas, una tasa inveisa se obseivaba hace veinte aos. En la misma linea, los uatos
iecopilauos poi Contieias (2u11) sobie los peimisos ue euificacion inuican que la ma-
yor cantidad de unidades residenciales construidas se ubican en la comuna de Santiago
desde el ao 2003 hasta la fecha.
Los proyectos inmobiliarios residenciales en torres de condominios en las reas con-
solidadas de la ciudad se han convertido en uno de los negocios ms rentables. En San-
tiago de Chile, las torres de departamentos en lugares con buena accesibilidad se han
conveitiuo en una poicion significativa ue la caiteia ue los piomotoies inmobiliaiios.
Esta tipologia ue vivienua ha tomauo una impoitancia tal que se obseiva una uesace-
leiacion en la expansion hoiizontal ue la zona uibana santiaguina y el aumento ue la
expansion veitical. La constiuccion ue euificios entie 1S y Su plantas en teiienos ubi-
cauos en ieas uonue las euificaciones cuentan con inmuebles bajos es una opeiacion
que multiplica la renta capitalizada del suelo. Esa captacin del diferencial del suelo es
particular, pues la realizacin de este potencial de renta queda en las manos de muy po-
cos operadores que tienen acceso, al mismo tiempo, a las capacidades de construccin
ue alto nivel tcnico, como a un consiueiable financiamiento (Lopez, 2u11). Este tipo ue
euificacion se ha vuelto la piouuccion inmobiliaiia fiecuente en la aglomeiacion santia-
guina, orientada hacia consumidores de estratos medios, cuyos gustos se inclinan hacia
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Ln ciuono Nrotinrnnt
departamentos annimos, con buena accesibilidad, algunos espacios comunes privati-
vos y sistema de vigilancia.
Este tipo ue piouuccion iesiuencial ha teniuo el apoyo ue una planificacion uibana
pro-empresarial (Lpez et al., 2012). El primer escaln es el de un sistema subsidia-
rio que est a remolque de la oferta segregada de vivienda. El Ministerio de Vivienda
y Urbanismo tiene programas de subsidios que se otorgan de manera individualizada
a los potenciales compradores de viviendas de acuerdo a su estatus socioeconmico.
Este subsidio a la demanda ha sido incorporado a las estrategias de promocin in-
mobiliaiios que estiatifican a los consumiuoies en pioyectos sepaiauos en la tipologia
iesiuencial y en el espacio uibano. Poi ejemplo, el Subsiuio ue Renovacion 0ibana es un
financiamiento auicional paia la compia ue una vivienua en "zonas ue ienovacion". Fue
utilizado para aumentar el potencial de compradores de viviendas en proyectos inmobi-
liaiios en altuia sin consiueiacion poi el impacto ue ellos sobie el baiiio en su conjunto.
Eso se debe a que las directrices del ordenamiento territorial en Santiago est frag-
mentado entre una multitud de municipios locales. Esto tiene como consecuencia fo-
mentar la competencia entre las distintas municipalidades encargadas de regular la
activiuau constiuctiva. La politica ue los gobieinos locales consiste, poi lo geneial, en
establecei una colaboiacion con los piivauos paia atiaei un mximo ue pioyectos en
zonas determinadas de su territorio. La regulacin constructiva y la limitacin de altura
han venido posteriormente, cuando la saturacin de los espacios empieza a generar re-
clamos por parte de los ciudadanos.
Quines son los habitantes ue los nuevos euificios en altuia. Piincipalmente hogaies
pequeos. Ya en el Censo de 2002, pese a un balance negativo de 30.185 habitantes con
relacin a 1992, el nmero de hogares en Santiago Centro estaba en aumento de 11,3%
en compaiacion a 1992. Eso se explica poique el tamao uel hogai paso ue S,S a 2,6
personas, mientras que la proporcin de hogares unipersonales aument de manera
significativa 15,3% a 28,9%. Es un dato importante que indica la trayectoria futura de
la comuna y su cambio de vocacin residencial con la renovacin urbana. Los datos
de la industria indican que la mitad de los departamentos construidos actualmente
corresponden a unidades de un dormitorio, muchos son de menos de 35 m
2
. Se trata
entonces ue una poblacion joven, solteios o paiejas sin hijos, geneialmente estuuiantes
o piofesionales jovenes: asalaiiauos calificauos. Buena paite ue los nuevos iesiuentes
provienen tambin de otras regiones de Chile. El carcter transitorio de la vivienda en
el centio explica poiqu una paite consiueiable ue los uepaitamentos se venuen a pe-
queos inveisionistas aiienuauoies. No existen cifias exactas sobie esto, peio los ie-
presentantes de las inmobiliarias evalan en un tercio los departamentos comprados
para tal efecto.
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Los nnstnNtrs Nvsstrs brt crNtno
Poi su paite, los habitantes ue clase populai intentan queuai a flote con la subiua y
bajaua uel cauual ue inveision. Paia navegai contia la coiiiente que los uiiige hacia las
afueras de la ciudad, las familias populares deben aferrarse a las ltimas casas antiguas
que van quedando en los intersticios de las torres o en algunos barrios del sur de la
comuna hasta ahora libres del avance inmobiliario. Para poder acceder a los barrios al-
ieueuoi uel centio, los giupos populaies iecuiien mucho al aiienuamiento. La mayoiia
de los vecinos de los dos primeros quintiles de ingreso nacionales viven en casa arren-
dada o cedida. Sin apoyo estatal, sus viviendas quedan en general en peor estado de
conservacin que el promedio regional y pagan una porcin importante de sus ingresos
en arriendo. Los ms vulnerables son los inmigrantes latinoamericanos que recurren
frecuentemente al inquilinato de piezas subdivididas de casas antiguas, en gran parte
de manera informal, lo que contribuye a deteriorar los cits y las antiguas viviendas
obreras que quedan en los intersticios de las torres (Figura N 1). Varios episodios de
incendios han afectado residencias de inmigrantes durante los ltimos aos.
Figura N 1
los eJijicios en olturo invoJen los borrios populores. Comuno Je lnJepenJencio,
Santiago de Chile
Fuente: Coleccin personal del autor.
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Ln ciuono Nrotinrnnt
Comparando a las poblaciones de ingreso similar, la poblacin del centro y pericen-
tio tiene mejoi situacion ue empleo, peio peoi situacion habitacional que en la peiife-
iia. Los niveles ue hacinamiento son altos y la caliuau ue la vivienua es piecaiia, ciitica
en algunos casos. 0n hogai ue tiabajauoies paga alieueuoi ue Su% ue su ingieso men-
sual en aiiienuo y, si es encabezauo poi una mujei, pueue llegai hasta 4u%. Esto giafica
la relacin entre la calidad y la localizacin de la vivienda. Muchos vecinos de la comuna
de Santiago estn dispuestos a trocar la calidad, tamao y privacidad de su vivienda a
cambio ue vivii ceica uel centio. La ceicania al centio aumenta las opoituniuaues ue
ingiesos ue algunos tiabajauoies. Es el caso ue comeiciantes callejeios o tiabajauoies
de mercados persas como el barrio Franklyn, al sur de la comuna de Santiago. Obreros
y aitesanos inuepenuientes que tiabajan en casas-tallei multiplican los contactos con
abasteceuoies y clientes en los baiiios comeiciales. Reues familiaies y ceicania uel tia-
bajo explica tambin la eleccion ue los aiienuataiios paia queuai en el centio.
Las autoridades locales por lo general tienen poco conocimiento de los arrendata-
iios ue bajos ingiesos y no iealizan ninguna accion paia liuiai con sus pioblemas ha-
bitacionales. Su intervencin principal se reduce a aplicar la Ficha de Proteccin Social

y orientar a los ciudadanos hacia los canales convencionales de acceso a la vivienda for-
mal en la periferia. Pero si las familias son inmigrantes y no pueden postular a vivienda
social o no quieren cambiar de comuna, el municipio no ofrece alternativas.
Por otra parte, las municipalidades se encuentran en general en una postura incmo-
da: son ellas las responsables de aplicar las normas de salubridad o de prevencin de
incenuios. Son poi lo tanto iesponsables ue clausuiai los euificios insalubies o insegu-
ros. En cambio, no tienen soluciones alternativas ni siquiera transitorias para ayudar
a la poblacion aiienuataiia expulsaua. Buiante el invieino 2u12, la municipaliuau ue
Recoleta se enteio ue la existencia ue conventillos ubicauos en antiguos galpones in-
dustriales de la comuna. A solicitud de los vecinos, particip en las asambleas de una
comuniuau afectaua e hice iepiesentaciones a las autoiiuaues locales. La mayoiia ue
los arrendatarios eran peruanos recin llegados a Chile. La organizacin colectiva de los
vecinos les peimitio ganai tiempo y iesistii a una expulsion ipiua. Sin embaigo, se en-
contraron rpidamente en un dilema, pues la municipalidad multaba seguidamente al
propietario arrendador que, por su parte, empez a presionar a los residentes para que
se fueran. Adems, los arrendatarios empezaron a sufrir robos e intimidacin por parte
de delincuentes del sector. Los vecinos se reubicaron progresivamente en otras piezas
de alquiler de la comuna, pero en condiciones bastante similares a la anterior.
Eso ilustra que ni la produccin habitacional del mercado, ni la intervencin pblica,
en la actualidad, ofrecen soluciones a las necesidades ms urgentes de los habitantes del
centro y pericentro. Se observa ms bien un desplazamiento del arrendamiento barato
hacia manzanas que an no han sido intervenidas. La tugurizacin se desplaza entonces
hacia nuevas calles residenciales. Para los propietarios ocupantes, el panorama es com-
plejo. El meicauo uel suelo inteiveniuo poi gianues opeiauoies mantiene las expecta-
tivas de rentas altas, sin contar la molestia de ubicarse al lado de una torre de 25 pisos.
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Eso tiene como consecuencia el cierre del mercado residencial individual, condenando
las casas y las pequeas euificaciones a una obsolescencia aceleiaua. Las casas antiguas
estn constiuiuas sobie un suelo que tiene un valoi potencial muchisimo ms alto que
la piopia casa. Las inmobiliaiias tienen la coiielacion ue fueiza paia compiai y fijai
el precio de compra. De no ser comprada, la nica manera de recuperar una renta de
esas propiedades es el arrendamiento por subdivisin. Los propietarios ocupantes que
quedan ven progresivamente su entorno cambiar y la calidad del barrio decaer, lo que
incentiva a hacer lo mismo.
Segn la encuesta de caracterizacin socio-econmica CASEN 2009, el mercado del
arrendamiento, en la comuna de Santiago, es ms asequible en las casas que en los de-
partamentos, lo que responde a la antigedad y el estado de conservacin de los inmue-
bles. La media del precio de un arriendo mensual es de 160.000 pesos en los departa-
mentos y de 115.000 en las casas. Mientras tanto, 60.000 pesos es el precio medio para
arrendar una pieza o una casa de un ambiente. La oferta de viviendas de alquiler ms
barata se ubica entonces en las casas antiguas, sean enteras o subdivididas. Sin embar-
go, la cantiuau ue casas tiauicionales ue fachaua continua est bajanuo continuamente
debido a la renovacin urbana.
Pouiian entonces acceuei en aiiienuo las familias ue estiato populai a los
uepaitamentos nuevos constiuiuos en nmeios significativos. Si los aiiienuos ue las
casas van subiendo, lo que incentiva un mayor hacinamiento, el precio medio de los
departamentos ha bajauo ue maneia significativa. Eso se uebe a que la mayoiia ue los
nuevos departamentos son mucho ms pequeos que los departamentos construidos
hace Su o Su aos, en geneial ocupauos poi la pequea buiguesia.
Segn las bsquedas que realic con los vecinos de Recoleta en 2012, mientras los
arrendatarios pagaban entre 60.000 y 80.000 pesos chilenos
6
para una pieza en inmue-
bles antiguos, un departamento nuevo de un dormitorio se arrendaba en alrededor de
160.000 pesos y uno de 2 dormitorios cercano a los 200.000 pesos. Los arriendos de
uepaitamentos, si han bajauo, no lo han hecho ue maneia suficiente paia sei asequibles
a los ms pobies. Paia alcanzai a vivii ahi, habiia que hacei convivii vaiias familias.
Queuaiia touavia poi convencei a un piopietaiio la solvencia ue los moiauoies. Sin con-
tar las operaciones de subarriendo donde el arrendatario asume los riesgos.
Es piecisamente lo que est pasanuo en algunos euificios. 0na maneia en que los
piopietaiios ientistas apiovechan sus uepaitamentos en gianues euificios anonimos y
ue mala caliuau, peio bien localizauos, es allanaise a activiuaues infoimales o ilicitas: la
hosteleiia clanuestina y la explotacion sexual han paiasitauo algunos euificios. Familias
ue bajos iecuisos se hacinan tambin en uepaitamentos pequeos a iazon ue una fami-
lia poi uoimitoiio. Esta opcion abie la posibiliuau ue un ueteiioio ue los euificios poi-
6 un peso chlleno equlvale a 0,00138889 t.
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Ln ciuono Nrotinrnnt
que tienen altos costos ue mantencion. Algunos euificios, pese a su constiuccion iecien-
te, piesentan ueteiioio piecoz y un cuiuauo ueficiente ue los ascensoies, la seguiiuau o
la limpieza. 0bseivanuo la iapiuez con la cual se alteinan gentiificacion y ueteiioio, hay
que pieguntaise poi el futuio ue gianues euificios cieauo con ciiteiios especulativos y
rentistas, ms que por los criterios de calidad del hbitat.
jnay una sa||da a |a s|tuac|n de gentr|f|cac|n-deter|oro?
En Santiago, el pioceso ue gentiificacion poi agentes inmobiliaiios no se explica
principalmente por la llegada de una poblacin residencial ligada a la lite o al poder
economico. La ieinveision ue capitales y el cambio ue usos paia aumentai la extiaccion
ue la ienta ue suelo se pueue explicai en los timinos ue la escuela ciitica ue la gentiifi-
cacion. Se pueue hablai ue la hegemonia ue algunos agentes piivauos ligauos a la inuus-
tria de la construccin e inmobiliaria, por sobre los habitantes tradicionales del centro
ue la ciuuau. El ueteiioio fisico y la piuiua ue poblacion ue la comuna en las ltimas
ucauas hizo olviuai que, en el mosaico heteiogneo uel centio, sobievivia una pobla-
cin humilde. La desvalorizacin de los usos de esa poblacin en sus barrios es propor-
cional a la explosion uel valoi ue cambio ue sus teiiitoiios poi la constiuccion ue toiies
de departamentos destinadas a una poblacin con mayor capacidad de endeudamiento.
Peio ms que gentiificacion o ueteiioio, lo que quizs caiacteiiza mejoi el Santiago
neoliberal es la crisis permanente de la vivienda. No se trata de una crisis causada por
la escasez de vivienda o el subdesarrollo. Es una crisis que proviene precisamente de la
piouuccion masiva capitalista, uel hecho que la vivienua no se constiuye paia mejoiai
la calidad de vida de la gente. Es la abonanza de la vivienda que genera ganancias para
pocos y prdidas a muchos.
Peter Marcuse (2012) advierte que si hay crisis de la vivienda no es porque el merca-
do de la vivienda no funciona, es precisamente porque funciona. La primera etapa para
iealizai la ciuuau justa y ue caliuau paia touos consiste en salii ue la falsa oposicion
entre desarrollo y deterioro. El desarrollo inmobiliario actual no es una solucin al de-
terioro o la tugurizacin, sino al contrario, el deterioro es parte de las consecuencias del
desarrollo capitalista.
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