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N 313

Febrero de 2013
Convivencia en propiedad horizontal
Cuadernillos Coleccionables
Alquileres 2013
Aumentos
moderados?
Nueva delegacin
Llegamos
a La Plata
CAPHyAI y AySA
Convenio de
complementacin
Staff
Director
Miguel ngel Summa
Publicidad
4331-9968 / 4345-0010
Diseo y produccin
www.leaderconsulting.com.ar
La revista Propiedad Horizontal es el rgano de la Cmara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Per 570, Capital Federal.
Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010.
Horario de 11 a 18.30.
www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro N 144.283 de la Direccin
Nacional de Derecho de Autor.
Colaboraron en esta edicin: Dr. Enrique Albisu, Ricardo Portalewski, Silvia Rodrguez Maceira y
Dra. Diana Sevitz.
Se autoriza la reproduccin total o parcial de los artculos publicados, haciendo mencin de
la fuente. Los artculos frmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores.
Tirada de esta edicin: 2.000 ejemplares Precio del ejemplar: $ 15,00
Propiedad Horizontal

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Facturas de luz
El factor de estabilizacin Pg. 6
CAPHyAI y AySA
Convenio de complementacin Pg. 10
Discriminacin en los consorcios
De eso no se habla Pg. 18
Nueva delegacin de la CAPHyAI
Ahora, La Plata Pg. 25
Libro de Registro de Firmas
Preguntas con respuestas Pg. 28
Edifcios con amenities
Ventajas y desventajas Pg. 32
Alquileres 2013
Aumentos moderados? Pg. 45
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Editorial
omenzamos el ao con muchos proyectos y renovadas energas.
Presentamos en este nmero a los responsables de las
Comisiones esperando que ustedes se sumen a ellas para que
juntos alcancemos mayores logros.
El xito de esta Cmara pasa por el compromiso de todos los que
trabajan activamente proponiendo acciones, formando e integrando
equipos de trabajo con el fn de obtener mejoras que faciliten la tarea
de administradores e inmobiliarios, inmersos hoy en innumerables
normativas que slo complican los aspectos administrativos y
obstaculizan nuestra tarea, pero no aportan mejoras a nuestros
clientes.
Este ao tenemos como eje dos grandes metas: a) la colegiacin
para los administradores y b) un Congreso Nacional y Latinoamericano
que tendr como objetivo la actualizacin y el intercambio de
informacin con profesionales de otros pases. La fecha tentativa son
dos das de fnes de septiembre o principios de octubre. Ser un gran
esfuerzo para lograr un encuentro que sea recordado en el tiempo y
sirva de puntapi inicial para otros de igual inters.
En este nmero hemos agregado situaciones de todos los das:
discriminacin en consorcios, dialoguitos en el hall. Tenemos
que volver a lograr la armona y la incorporacin de propietarios a
las asambleas. Es necesario aclarar los roles de cada uno dentro de
la propiedad horizontal: propietarios, integrantes del Consejo de
Administracin, encargado y administrador. Todos nos relacionamos
permanentemente, por eso es imperioso reducir el actual nivel de
agresin que suele darse entre las partes; un trabajo arduo pero no
imposible.
En el dossier, y con la colaboracin de tcnicos en la materia,
hemos desarrollado un artculo de suma actualidad como son los
amenities. La edicin tambin incluye un nota sobre el factor de
estabilizacin e informacin para el llenado de Libros de Declaracin
Jurada 2010/2011/2012.
Estamos convencidos de que slo si trabajamos en conjunto
podemos lograr objetivos. No sirve la queja individual si no est
acompaada de una accin que permita superar el problema. Debemos
dejar de ser declarativos para ser activos y dedicar un poco de nuestro
tiempo a mejorar la profesin. Por eso esperamos que usted se sume y
acompae nuestro esfuerzo.
Daniel Roberto Tocco
Presidente de la CAPHyAI
Ao nuevo
con proyectos nuevos
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Facturas de luz
Una frmula para homogeneizar
los pagos de luz que crea
confusin y algunas dudas, como
por ejemplo a qu precio del
kilovatio se calcula el factor de
estabilizacin cada bimestre y
en el momento de hacerse la
liquidacin.
as facturas de Edenor y Edesur que
comenzaron a recibir los usuarios a mediados
de enero crearon confusin debido a la
aplicacin del llamado efecto de estabilizacin,
que en algunos casos implica un crdito a favor y
en otros una deuda que eleva signifcativamente el
monto a pagar.
En declaraciones al programa de radio
Hablando con Propiedad, Oscar Dores, presidente
de la Fundacin para el Desarrollo Elctrico
(FUNDELEC), al referirse al tema explic que
nuestro consumo elctrico, en los ltimos
aos sobre todo, se incrementa puntualmente
en algunos das de invierno y en temporada de
verano. En virtud de la incorporacin de ms de 5
millones de equipos de aire acondicionado en los
El factor de
estabilizacin

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ltimos cuatro aos, tanto en el invierno como en
el verano se producen esas diferencias o picos de
consumo que suelen ser muy dispares con el resto
de los das del ao cuando las temperaturas no son
extremas.
En base a esta situacin explica Oscar Dores
con este factor de estabilizacin lo que se busca
es que en lugar de que el usuario ahorre energa
para gastar menos, su consumo en precio llegue a
una meseta durante todo el ao. O sea que todos
los bimestres tenga aproximadamente el mismo
gasto. El factor de estabilizacin lo que hace es el
anlisis de esas dispersiones de consumo entre los
picos y los valles y trata de que se estabilice.
En otras palabras, lo que pretende el factor
de estabilizacin creado por el Gobierno es
homogeneizar los montos a pagar en todos los
bimestres, de modo que el consumidor no tenga
saltos bruscos en los perodos de mayor consumo.
Tericamente el esquema consiste en promediar el
consumo de los seis bimestres del ao anterior a
aquel en que empieza a facturarse el factor.
El resultado de esta ecuacin es el siguiente
comenta Oscar Dores: Si en el bimestre se
consume ms que el promedio, el factor resta. Al
revs, si en un bimestre se consume menos que el
promedio, el factor suma. Si al trmino del ao, al
31 de diciembre, el consumo real anual fue mayor
al promedio considerado, el usuario deber pagar
la diferencia. Si, en cambio, el consumo real anual
fue menor al promedio del ao anterior, el usuario
recibir un crdito.
En otro orden de cosas tambin hay que decir
que adems de todo esto hay un tema clave que
estn analizando algunas entidades de defensa del
consumidor porque no hay informacin ofcial del
ente regulador sobre el tema.
El punto es a qu precio del kilovatio se calcula
el factor de estabilizacin cada bimestre y en el
momento de hacerse la liquidacin. Esto importa
porque un mismo usuario paga distintos precios del
kilovatio (ms alto en los bimestres de mayor uso
elctrico), y adems porque las tarifas elctricas
tienen un descuento en invierno para los que
utilizan ms de 1.000 kilovatios bimestrales que
equivale al 44% en junio y julio y al 30% en agosto
y septiembre.
Tambin vale aclarar que los consumidores
tienen la posibilidad de pedir que se les facture
sin el factor de estabilizacin, pero en el caso de
la factura que tiene la liquidacin a diciembre,
primero tiene que pagar y recin en las boletas
futuras desaparecer el factor.
Finalmente, y a modo de refexin, el
presidente de FUNDELEC seala que nosotros
consideramos siempre que el sistema elctrico
tiene que ser sustentable, y en el caso de la
ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires,
donde est aproximadamente el 40% del consumo
elctrico del pas las tarifas tienen sus valores muy
retrasados.
Se lo explico con un ejemplo: el valor
promedio por ao de un usuario es de $ 55 cada
bimestre, con lo cual estamos considerando la
electricidad, con lo que signifca montar una
central y hacerla funcionar, en el valor de medio
kilo de helado. Entonces todo esto hace que
se busquen estas variables como el factor de
estabilizacin para establecer ecuaciones cuando
el consumo elctrico a nivel nacional tiene picos
importantes de aumentos.
Sntesis
El consumo de luz se increment
notablemente. Un ejemplo son
los ms de 5 millones de equipos
de aire acondicionado que se
incorporaron en el pas en los
ltimos cuatro aos.

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l pasado 23 de enero la
Cmara Argentina de la
Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias
frm un convenio con Aguas
y Saneamientos Argentinos,
cuyo objetivo es establecer
reglas generales que permitan
materializar acuerdos
particulares entre las partes.
Dicho acuerdo sirve de
marco de referencia para que
ambas instituciones puedan
ejecutar actividades y proyectos
conjuntos, potenciar sus
recursos y dar respuesta a
requerimientos de soluciones
mediante la colaboracin
y asistencia mutua, el
intercambio de informacin
y la ejecucin de acciones
coordinadas en pos del logro de
CAPHyAI y AySA
Convenio de
complementacin
los objetivos de ambas entidades
en general, y en particular,
buscar la complementariedad
para el desarrollo de programas y
acciones de inters comn en las
reas propias de su objeto social
que conlleven al fortalecimiento,
desarrollo y progreso de las dos
instituciones.
El convenio tiene una
duracin de tres aos y fue
frmado por el presidente de
Aysa, Dr. Carlos Humberto
Ben, y el presidente de la
CAPHyAI, Daniel R. Tocco.
El convenio
tiene una
duracin de
tres aos y fue
frmado por el
presidente de
Aysa, Dr. Carlos
Humberto Ben,
y el presidente
de la CAPHyAI,
Daniel R. Tocco.

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i bien el negocio
inmobiliario atraviesa en
general una fuerte cada
de las operaciones derivadas
del corralito al dlar y de la
pesifcacin de los precios, el
segmento de ofcinas parece
haber encontrado una forma de
morigerar la crisis del sector.
Paradjicamente, lo viene
haciendo de la mano de otra
medida restrictiva impuesta por
el Gobierno desde el ao pasado y
que les impide a las empresas con
actividad en el pas girar divisas al
exterior.
Una modalidad instaurada
por el kirchnerismo como parte
de un paquete de decisiones que
tambin prohibieron la compra de
divisas extranjeras, restringieron
la adquisicin de billetes para
cancelar deudas y hacer turismo y
trabaron el giro de dividendos al
extranjero. Al punto tal que el ao
pasado estos giros cayeron 63% con
respecto a 2011. As lo refeja un
trabajo del Instituto Argentino de
Mercado de Capitales (el IAMC).
De acuerdo con un informe
elaborado por la consultora
inmobiliaria Colliers International,
las empresas estn ahora
empezando a volcar ese dinero
que no pueden enviar al exterior
a la compra de ofcinas premium,
tanto para utilizarlas como a modo
de inversin.
Segn el trabajo, la tendencia
se evidencia ms que nada en
el mercado de las ofcinas ms
Investigacin
Segn revela una investigacin de la consultora
inmobiliaria Colliers International, las empresas
invierten en ofcinas el dinero que no pueden girar
al exterior. Para este ao se esperan incorporar
122.000 m
2
de nuevos de ofcinas.
Empresas
que invierten
en ocinas
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Curso bsico
de Propiedad Horizontal
Material de estudio:
Apuntes por cada materia del programa.
Materias:
Derecho especfico: Ley 13.512 Reglamento de Copropiedad y Administracin- Reglamento Interno-
Porcentuales- Asambleas- Consorcistas, sus derechos y obligaciones- Consejo de propietarios, sus
funciones y limitaciones- Administrador, designacin, facultades y funciones- Expensas- Obligacin del
pago- Ruidos molestos- Prohibiciones- etc.
Derecho laboral: Rgimen laboral actual- Empleados del consorcio- Sanciones- Despidos- Accidentes-
Tipos de licencias- Libro de rdenes- Uso de la vivienda- Vestimenta- Ttulo de trabajador integral de
edificios- etc.
Derecho municipal: Cdigo de Planeamiento Urbano- Ordenanzas y Leyes en vigencia- Lnea Municipal-
Medianeras- etc.
Contabilidad de la Administracin: Libros obligatorios- Documentacin del consorcio- Documentacin
previsional, Obra social, Sindicato, Municipal e impositiva- Sistemas de Registraciones contables-
Honorarios Profesionales- Facturas, requisitos y tipos- Retenciones de impuestos a las ganancias- Iva-
Estados Patrimoniales- Ingresos y Egresos- Deudores de expensas- Rendiciones- Deber de exhibir, etc.
Mantenimiento de edificios: Verificaciones del estado de un edificio, estructuras exteriores, interiores,
instalaciones y sistemas para proveer los servicios centrales e individuales- Mantenimientos por medio
de abonos y servicios pre contratados- sistemas especficos; Ascensores, Calefaccin, Agua caliente
y fra, Grupo Electrgeno, Sistemas de video para control y vigilancia- Planos municipales, sanitarios,
Electrnicos, etc.
Etica profesional: Desarrollo de los principios ticos en el ejercicio de la profesin- Trato hacia
profesionales y colegas, Consorcistas, Proveedores, etc.
Organizacin de oficina y prctica profesional: Estructura y Organizacin para su funcionamiento-
Medios auxiliares para las Registraciones Contables, para las Comunicaciones y para la Recepcin de
reclamos- Controles necesarios y debida atencin al cliente- Desempeo profesional ante las necesidades
en los consorcios- etc.
Locaciones: Contratos, Redaccin, Distintos Tipos: viviendas, comerciales, profesionales, etc.-
Garantas- Convenio de Desocupacin- Sub Locacin- Reformas o Modificaciones internas, etc.
Marketing: Diferentes Tipos de clientes- Perfil del administrador: Qu tareas realiza? Bsqueda de
clientes- Los proveedores y su impacto en el cliente- etc.
Barrios Cerrados: Clubes de campo- Chacras- Caractersticas Jurdicas- Formacin- Partes Comunes-
Administracin- Consorcistas- Uso y Destino- etc.
Certificacin de aprobacin:
Diploma que acredita la aprobacin del curso (Ttulo no oficial).
Forma de pago:
Socios: Contado $ 1.700 4 cuotas de $510.- No socios: Contado $ 2.100 4 cuotas de $630.-
Vacantes limitadas
INFORMES E INSCRIPCION: En la sede de la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias, Per 570, Capital de 11 a 18 hs.
Comisin de Cursos y Conferencias
35 clases, dos por semana, los das lunes y mircoles de 18.30 a 20.15 hs.
Asistencia obligatoria 75%. Exmenes finales que acreditan la aprobacin del curso.
Consulte por nuestros cursos de: Locaciones, liquidacin de sueldos y jornales, retencin de
ganancias 4 cat., retenciones de ganancias, IVA y cargas sociales a proveedores
e interpretacin del convenio colectivo de trabajo.

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caras (A y A+), que el ao pasado
mantuvo un comportamiento
estable, con una demanda que
super la cantidad de metros
ingresados por lo que la tasa de
disponibilidad, que fue de 6,1%,
es menor a la registrada el ltimo
trimestre de 2011 (6,4%). Los
49.000 m
2
que se sumaron a la
oferta de ofcinas muestran una
produccin similar a la de 2011
y se acercan al promedio anual
de los ltimos 10 aos, detalla
Colliers en el relevamiento.
En este aspecto, el trabajo de
la consultora detect que en los
ltimos meses se incrementaron
las operaciones, precisamente
impulsadas por la decisin de
muchas compaas de invertir en
ofcinas el dinero que no pueden
sacar del pas.
Venimos observando en los
ltimos meses que, debido a la
imposibilidad de girar divisas
al exterior, las empresas estn
encontrando una opcin atractiva
en la compra de inmuebles tanto
como consumidor fnal como as
tambin a modo de inversin,
explic Marcelo Zuliani,
director Comercial de Colliers
International.
El ejecutivo agreg que se
trata de una tendencia que
continuar este ao, cuando
se espera la incorporacin de
122.000 m
2
nuevos de ofcinas, de
los cuales casi el 70% se ubicar
en la zona norte del Gran Buenos
Aires.
Junto con el norte de la
Ciudad de Buenos Aires, esa
regin bonaerense es una de
las ms elegidas para invertir
en ofcinas por las empresas.
De hecho el trabajo de Colliers
sostiene que, con 33.447 m
2
, en
conjunto representaron el 65%
de la absorcin neta acumulada.
Esta demanda se debe a
que las empresas optan por
mudarse a edifcios nuevos, con
plantas ms grandes, evitando
la concentracin del centro y
reduciendo costos, explic
Zuliani.
Con respecto a los precios,
Zuliani sostuvo que se
mantuvieron estables a lo largo
del ao y anticip que en 2013
suceder algo similar. Explic
que el valor promedio de alquiler
para ofcinas A y A+ se ubic en
el ltimo trimestre en u$s 24,9
por m
2
, un valor ligeramente
por debajo de los u$s 30,7
correspondientes al promedio
del segundo trimestre del ao
pasado.
l mircoles 20 de
marzo se llevar
a cabo el primer
desayuno de trabajo del
ao. Como ya es habitual,
las reuniones se realizan los
terceros mircoles de cada
mes, para lo cual recibirn
un mail invitndolos a
participar.
Los desayunos son
espacios abiertos al
dilogo donde se analizan
temas puntuales de la
problemtica de los
administradores. Resultan
una buena oportunidad
para intercambiar ideas,
opiniones, propuestas y
experiencias relativas al
desarrollo del sector.
Los esperamos.
Desayunos
Primer
encuentro
del ao
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Real Estate
El acotamiento del mercado
cambiario difculta el negocio de
los ladrillos. Para los operadores
inmobiliarios y desarrolladores no
resulta simple lanzar previsiones
precisas sobre lo que ocurrir con
el mercado durante 2013.
La pesicacin funciona
pero no convence
a incertidumbre entre los operadores de
Real Estate se debe, fundamentalmente, a
que buena parte del escenario que pisar
el sector depender de lo que ocurra con el cepo
cambiario que rige desde hace ya ms de un ao.
Si vamos a creer que todo continuar como
hasta hoy, no deberamos pensar en grandes
modifcaciones, remarcan los agentes inmobiliarios
menos optimistas.
Sin embargo, otro grupo de especialistas advierte
que podra haber una esperanza de que las cosas
mejoren, aunque siempre y cuando haya una mayor
apertura por parte de los vendedores a aceptar
pesos. En principio, esta variante ya fue adoptada
por los propios desarrolladores inmobiliarios,
quienes fueron los primeros en lanzar la venta
de sus emprendimientos en pesos. De este modo,
lograron repuntar el nivel de ventas que haba cado
tras el cierre del mercado cambiario.
Y aunque este camino result positivo para
los empresarios, queda claro que todava resta
mucho por hacer al respecto. Apenas entre el
5% y el 7% de las operaciones que se realizan se
concretan en moneda nacional. Un relevamiento
del semanario Reporte Inmobiliario tambin
echa algo de claridad al respecto. All, Armando
Pepe, de la empresa inmobiliaria que lleva su
nombre, fue claro al referirse a sus perspectivas
de cara a 2013. Lo mejor de 2012 es que ya
termin, lo peor: el cepo cambiario, la falta de
un plan econmico y la cada en las operaciones
inmobiliarias, sostuvo. La declaracin es toda
una muestra de lo que segn su visin deber
cambiar para que mejore el panorama.
Por su parte, Gustavo Llambas, vicepresidente
de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda
(AEV), es otro de los que hace referencia a las
complicaciones que se podran generar durante
2013. Ser un ao donde habr que agudizar el
ingenio y las propuestas, que el pblico inversor
y consumidor debe percibir como de fuerte valor
agregado para optar por comprarlas en un marco
de incertidumbre general o mediocre nivel de
actividad, afrm el desarrollador.
Rodrigo Fernndez Prieto, director del grupo
desarrollador Fernndez Prieto, uno de los que se
refere a la pesifcacin como uno de los caminos a
seguir, seala que hubo una rpida adaptacin a
la pesifcacin de los emprendimientos en pozo y
un notable repunte de las ventas.
En cuanto a la curva que realizarn los precios
de los inmuebles, los especialistas coinciden en
que, como mucho, crecern un 10%, aunque la
tendencia promedio no marcar movimientos.
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menudo en la consulta, muchos
propietarios se acercan a la Cmara
con la misma queja: en mi consorcio
me discriminan.
ste es un tema que debe tratarse muy
delicadamente, no se puede aconsejar sin indagar
las verdaderas razones que esgrime la persona que
dice sentirse discriminada.
Las razones para querer efectuar una denuncia
son variadas, por ejemplo: no me dejan hablar en
la reunin de consorcio, el administrador no me
escucha, el vecino de arriba hace ruidos molestos,
me cobran dems en las liquidaciones de expensas,
me quieren echar al perro, destruir el cerramiento
de balcn, todo el consorcio est en mi contra.
Desde una lectura ligera, uno tiende a caer en
la trampa de pensar: cmo se discrimina a este
propietario, por cualquiera de las razones que
expres precedentemente. Algunos ignorantes de
la ley aconsejan a la presunta vctima de esta
discriminacin concurrir al INADI para radicar
una denuncia contra el consorcio. En este punto
es muy til determinar qu bienes protege la ley
Discriminacin en los consorcios
Cules son los actos
discriminatorios de
los que se quejan los
copropietarios. En
qu casos las personas
estn protegidas por la
ley antidiscriminacin
y cundo recurrir a
la Justicia Civil. Qu
debe hacer la persona
discriminada. Un tema
del que poco se habla
nosotros lo analizamos en
profundidad.
De eso no se habla
antidiscriminacin y qu considera la ley actos
dsicriminatorios:
Ley N 23.592, artculo 1: Quien
arbitrariamente impida, obstruya, restrinja o de
algn modo menoscabe el pleno ejercicio sobre bases
igualitarias de los derechos y garantas fundamentales
reconocidos en la Constitucin Nacional, ser
obligado, a pedido del damnifcado, a dejar sin efecto
el acto discriminatorio o cesar en su realizacin y a
reparar el dao moral y material ocasionado.
A los efectos del presente artculo se
considerarn particularmente los actos u omisiones
discriminatorios determinados por motivos tales
como raza, religin, nacionalidad, ideologa, opinin
poltica o gremial, sexo, posicin econmica,
condicin social o caracteres fsicos.
De la lectura de la citada ley queda
completamente despejado que los casos expuestos
no son considerados actos discriminatorios, tienen
otra forma de tratamiento y se debe recurrir a la
Justicia Civil. Ni siquiera para el caso de que el
propietario invoque que no le permiten hablar o votar
en una asamblea.
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Es importante tener presentes estos conceptos,
pues muy a menudo los propietarios amenazan
al administrador con este tipo de denuncias y
los mismos se sienten totalmente indefensos
al no saber qu responder, siendo totalmente
inoperante y ocioso poner en funcionamiento todo
el aparato que posee el INADI para una denuncia
que inexorablemente ser archivada, pero el
administrador deber concurrir, perder tiempo y
el consocio dinero en honorarios de un letrado que
acompae al representante legal.
Un consejo ante este tipo de intimaciones por
parte de algn propietario es estudiar bien las
razones que esgrime y contestar solamente que
no corresponde por no contemplar las acciones
descriptas lo que la Ley N 23.592, art. 1, establece
como actos discriminatorios.
A continuacin algunos casos sobre
discriminacin en los consorcios:
Mujer paraguaya
Primer fallo sobre discriminacin, del que no se
conocen antecedentes, se decidi condenar a una
mujer por insultar a una vecina. En juicio oral y
pblico, el juez contravencional Santiago Otamendi
dictamin que la demandada no solamente no podr
acercarse durante seis meses a la damnifcada sino
que adems deber pagarle una multa de 400 pesos.
Paraguaya, prostituta de m, todas las que
vienen ac son unas indocumentadas, fue la
agresin que recibi una seora por una de sus
vecinas del consorcio ubicado en Repblica rabe
Siria y Cervio, del barrio de Palermo.
La denunciante trabajaba en el edifcio como
acompaante de un anciano. Cuando ste falleci,
sus familiares decidieron que la mujer siguiera
viviendo en la unidad. La primera agresin verbal se
produjo luego de una asamblea de consorcio en la
que ella se habra mostrado en desacuerdo en pagar
una cuota extra para una tarea de mantenimiento
del edifcio.
Desde ese da, esa vecina comenz a insultarla
cada vez que se cruzaban. Recin el 2 de
septiembre del 2005 la agredi delante de testigos
y la damnifcada pudo hacer la denuncia ante la
Justicia Contravencional de la Ciudad.
Para condenar a la agresora el juez aplic el
artculo 65 del Cdigo que pena la discriminacin
por razones de raza, etnia, gnero, orientacin
sexual, edad, religin, ideologa, opinin,
nacionalidad, caracteres fsicos, condicin
psicofsica, social, econmica o cualquier
circunstancia que implique distincin, exclusin,
restriccin o menoscabo.
En este caso las agresiones verbales se
encuadran en el artculo citado, destacndose
que deben existir pruebas de testigos sobre la
discriminacin.
Miedo a lo raro
En el segundo fallo la Justicia decidi rechazar
la demanda de un matrimonio al que no se le quiso
alquilar un departamento en el barrio de Recoleta
por ser de origen judo.
La pareja haba seado el departamento en el
ao 2001 y todo iba bien hasta que la duea se
enter de que eran judos. En ese momento exigi
a la inmobiliaria que les devolviera la sea porque
solo alquilara su propiedad a a un argentino que
sea del barrio, que tome mate. Como si fuera
poco, tampoco quera en su propiedad chinos,
coreanos ni homosexuales.
El juez en lo Civil Julio Csar Dvalos consider
que no haberle querido alquilar el departamento
no implicaba discriminacin por su condicin de
origen, y no slo eso, sino que adems le exigi al
matrimonio pagar 50.000 pesos de costas judiciales.
El juez para su fallo no tom en cuenta
un dictamen del Instituto Nacional contra la
Discriminacin, la Xenofobia y el Racismo (INADI),
que el 25 de septiembre de 2002 determin que
Leila Selem y Luciano Hertzriken sufrieron un acto
discriminatorio fundado en sus creencias religiosas
y su origen racial.
La seora Selem, en dilogo con la prensa,
destac que apelaran el fallo de primera instancia
ante la Cmara Civil. Asimismo, consider curioso
que Dvalos sealara en el fallo que la propietaria
no quiso alquilarles el departamento porque tiene
miedo a lo raro, lo extrao, lo desagradable e
incontrolable. Para escribir esto en el dictamen
se bas en una pericia psicolgica. Por otra parte,
en su descargo a la acusada, el juez opuso el
argumento de que sta tena amigos judos.
Segn el juez, la propietaria tampoco quiso
alquilar su departamento porque el atentado a
las Torres Gemelas tal vez le gener un temor
especial. Sus miedos surgieron de una circunstancia
mundialmente impresionante y peligrosa como fue
el atentado a las torres.
Dra. Diana Claudia Sevitz
Asesora Legal
Sntesis
La discriminacin en los consorcios
es un tema que debe tratarse muy
delicadamente. No se puede aconsejar
sin indagar las verdaderas razones que
esgrime la persona que dice sentirse
discriminada.

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l 1 de marzo inauguramos una
nueva delegacin de la Cmara
Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
Ahora es la ciudad de La Plata la que nos
da la bienvenida en Diagonal 74 N 1312,
esquina 8, piso 6, of. 63, telfono 0221-
4221582, y horario de atencin al pblico
de 14 a 18.
Esta nueva casa de la CAPHyAI
responde a la decisin del Consejo
Directivo de acercar la Cmara a los
asociados de esa importante zona de la
provincia de Buenos Aires, para ofrecerles
sus servicios de asesoramiento a travs de
los profesionales especialmente contratos
para tal fn.
Esta nueva casa se suma a la
delegacin que desde 2011 funciona en
San Isidro, en Acassuso 267, 1 piso, of.
9, una zona que ha tenido tambin un
magnfco crecimiento en los ltimos aos.
La expansin de la Cmara se inscribe
dentro del objetivo propuesto por quienes
hoy dirigen los destinos de la institucin:
trabajar cerca de los asociados por los
intereses de los administradores, a travs
de una gestin profesional que resulte lo
ms fructfera posible.
Nueva delegacin de la CAPHyAI
Ahora, La Plata
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Libro de Datos
Preguntas
con respuestas
Instructivo para completar el Libro de Datos y la respuesta de los funcionarios del RPA
a inquietudes de nuestros asociados.
on motivo de completar el Libro de Datos
2010, 2011 y 2012, se han presentado algunas
inquietudes entre nuestros asociados, las
que fueron trasladadas a los funcionarios del RPA.
Aqu reproducimos la nota que le fuera enviada a la
funcionaria del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
y su respuesta a nuestras inquietudes:
Seora
Coordinadora del Registro Pblico de
Administradores
Gabriela Pilar Saldivia
S / D
De nuestra consideracin:
En nuestro carcter de Presidente y Vicepresidente
1 de la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias, tenemos el agrado de
dirigirnos a usted con el objeto de solicitarle tenga a
bien responder las siguientes inquietudes relacionadas
con la informacin que requiere el Libro de Datos para
los aos 2010, 2011 y 2012. stas son algunas de las
dudas que se les plantean a nuestros asociados:
Datos del administrador: En el caso de que haya
ms de un administrador designado, se mencionan los
datos de ambos?
Impuestos y servicios: La informacin se puede
consignar por perodos de un ao? Cmo hacer si ya
no tiene la documentacin, por ejemplo, de aos
anteriores porque ya no administra ms?
Seguridad edilicia: En 2010 no estaba vigente la
norma de seguridad edilicia. Se consigna informacin
relacionada con la Ley 257? En caso afrmativo, dnde?
Otros proveedores contratados: A qu otros
proveedores se refere? Cul es el criterio de
informacin en este punto? Qu cantidad de otros
proveedores habra que consignar?
Seguridad edilicia: Dnde se consigna
informacin sobre la Ley 257?
Quedamos a la espera de su respuesta y la
saludamos muy atentamente.
Seores
Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias
S / D
De mi consideracin:
Tengo el agrado de dirigirme a ustedes en mi
carcter de Coordinadora del Registro Pblico
de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal del GCBA, en el marco del expediente
N 0333311 MGEYA-DGDYPC-2013, en donde se
solicita informacin respecto al Libro de Datos
aos 2010, 2011 y 2012.
Respecto a ello cumplo en informarles:
Datos del administrador: S debern colocar
los nombres y nmeros de RPA de todos los
administradores designados.
Impuestos y servicios: S, se puede informar
por ao si es que el mismo administrador
permanece todo el ao; si no, por el perodo
que permanezca. Si ya no se administra
ms el consorcio deber comunicarse con el
administrador actual, a efectos de solicitarle la
informacin. Ya que siempre desde el ao 2003
la presentacin de las DDJJ es ao vencido,
debera haber tomado la precaucin de guardar la
informacin.
Seguridad edilicia: Cumplido o no cumplido y
en observaciones colocar si est cumplida la Ley 257.
Otros proveedores contratados: Se refere
al resto de los trabajos que se hicieron en el
consorcio y fgura el pago en las liquidaciones de
expensas. Por ejemplo: plomera, reparacin del
portero elctrico, etc.
Seguridad edilicia: Estando el cuadro de
Seguridad Edilicia no se coloca nada sobre Ley
257, a menos que el edifcio no certifque. En ese
caso colocar el motivo de incumplimiento y si es
Ley 257 se deber colocar Ley 257.
Saludo a ustedes muy atentamente,
Gabriela Pilar Saldivia
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Instructivo para completar el Libro de Datos

Ao 2010
Datos administracin: Completar segn datos requeridos.
Datos consorcio: Completar segn datos requeridos.
Personal del consorcio: En Cursos/Dispo. N 1698/12 marcar NO, en hoja 16 dejar constancia de que
la Disposicin 1698/12 no est vigente para los aos 2010 y 2011.
Seguridad privada: En perodo indicar la cantidad de meses que se contrat.
Seguro del consorcio: Completar segn datos requeridos.
Impuestos y servicios: Completar datos de ABL, AySA, telefona, energa elctrica, gas, etc.
y cualquier otro servicio contratado por el consorcio que no est incluido en los requeridos
especfcamente o detallado en otros proveedores.
Ascensores: Completar segn datos requeridos.
Seguridad edilicia: No completar, y en hoja 16 dejar constancia de que la Disposicin 411 DGDYPC/
GCBA no est vigente para los aos 2010 y 2011.
Desinfeccin y limpieza de tanques: Completar segn los datos requeridos.
Desinsectacin: Completar segn los datos requeridos.
Instalaciones fjas contra incendio: No completar, y en hoja 16 dejar constancia de que la
Disposicin 415 DGDYPC/GCBA no est vigente para los aos 2010 y 2011.
Matafuegos: Completar segn los datos requeridos.
Calderas: Completar segn los datos requeridos. Si no se trata de una empresa completar slo los
datos del responsable tcnico.
Otros proveedores: Completar segn los datos requeridos con abonos de antena central de TV,
medicina laboral, portero elctrico, cmaras de seguridad y proveedores de plomera, gas, etc.
Ao 2011
Se completa en igual forma que para el ao 2010, excepto que las observaciones se detallan en la
hoja 31 y en seguridad edilicia corresponde completar segn los datos requeridos.
Ao 2012
Se completan todos los tems y las observaciones se detallan en hoja 48.

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Edificios con amenities
Dossier
Ventajas y desventajas
de los nuevos complejos
La autora de este artculo hace una resea
de las caractersticas de los edificios de
propiedad horizontal con amenities. Habla
de las exigencias de sus compradores y de la
problemtica que este tipo de edificacin trae en
la convivencia entre copropietarios. Finalmente,
cita jurisprudencia a favor y en contra sobre la
aplicacin de sanciones en caso de transgresin
al Reglamento de Copropiedad.
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la proyeccin que estas construcciones alcanzaran
en grados de sofisticacin y de servicios. La
propiedad horizontal fue creada definitivamente
para otros fines.
La mencionada ley era un cuerpo legal
sumamente escueto (apenas 20 artculos) con
el que se pretenda abarcar toda la problemtica
que esa nueva forma de convivencia inauguraba.
Hoy, a ms de medio siglo de su sancin, los
propietarios siguen manifestando la misma falta
de inters.
Esa ausencia de participacin explica en parte
por la manera en que naci la propiedad
horizontal en la Argentina. No fue su principal
motor el econmico, sino el poltico. No
surgi la ley slo para estimular la industria
de la construccin, sino fundamentalmente
para acercar la propiedad privada a las clases
populares, hasta entonces, en gran medida,
dependientes de la locacin. Inquilinos a los
que se los quiso hacer propietarios.
Exigencias de los nuevos compradores
Existe una gran duda: cmo fue la idea de ir
desarrollando estos proyectos de edificios que
ms se parecen a verdaderos countries en alturas y
dejar un poco de lado la construccin de edificios
tradicionales.
Fueron los compradores que exigieron un
nuevo producto, que pretendan ser seducidos
con otros valores arquitectnicos? O fueron
los brokers juntamente con los desarrolladores,
l arquitecto Le Corbusier, suizo,
nacionalizado francs, fue uno de los
ms influyentes en la arquitectura del
siglo XX.
Este profesional deca: Son millones los que
quieren ver el cielo, vivir con rboles. Es as que
frente al panorama de la ciudad contempornea,
Le Corbusier propuso la construccin de edificios
de 50 metros de altura donde lo edificado cubra
slo el 12% del terreno y el 88% restante lo ocupen
los parques donde predomine el deporte.
Los cambios econmicos, culturales y
tecnolgicos que influyen directamente en la vida
de las personas, han colaborado en el rediseo
de las ciudades para brindar vivienda a la mayor
cantidad de gente, con espacios libres destinados a
la socializacin.
Conforme al diccionario, la palabra amenities
significa pequeos artculos de aseo personal que se
colocan en los cuartos de bao de los hoteles.
Con esta palabra, que denota un servicio, se
puede establecer cul es el hotel ms costoso; a
mejores amenities, mayor precio.
Este concepto de amenities fue acuado hace
ms de 10 aos por proyectistas, constructores
e inversores, que instalaron en el mercado una
nueva forma de construccin en donde se destinan
reas dentro del edificio para que los propietarios
puedan desarrollar actividades impensadas en
edificios estndard.
Inclusive en el ao 1948, cuando se sancion la
ley N 13.512, los legisladores no tuvieron en miras

33

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arquitectos e inversores, que disearon nuevos
productos con amenities para captar una
necesidad insatisfecha?
Evidentemente la composicin de la sociedad
cambi desde la sancin de la Ley N 13.512.
Tambin vari el concepto de familia tradicional,
hoy tenemos muchos hogares que estn
compuestos por un solo padre/madre, gente que
vive sola y que no forma o formar una familia,
matrimonios igualitarios y una gran poblacin
cada vez mayor que es evidente que requieren del
edificio en el que vive ms servicios que el de un
ascensor, una terraza o calefaccin central.
Evidentemente quienes eligen vivir en ciudades
en miniatura con vista panormica, privilegian
la seguridad y la tecnologa por sobre los metros
cuadrados.
Problemtica de estas nuevas construcciones
No hay que ser un gua de turismo para darse
cuenta de la manera en que se han ido alterando
los barrios con las nuevas construcciones, todos
han sufrido en mayor o menor medida.
Tradicionales barrios de casas chatas han
variado su fisonoma con torres altsimas. Durante
muchos aos los vecinos asistieron impvidos
a la destruccin de su hbitat en pos de la
modernidad, de construir en altura y colocar
mucha cantidad de unidades funcionales en poco
espacio, una verdadera propiedad vertical.
En esta y en otras grandes orbes del interior
del pas ya casi no quedan estaciones de servicios,
galpones, casas chorizo o viejas, terrenos
abandonados o garajes; todo se ha transformado
en edificios, la mayora con amenities.
El estado nacional, municipal o provincial est
ajeno y no controla la construccin desmedida que
ocasiona graves problemas a los viejos vecinos,
algunos de los cuales entablan nobles luchas para
defender lo que queda de su barrio.
Una sntesis de la problemtica detectada con
la construccin de esta nueva edificacin podra
ser sta:
Alteracin de la fisonoma de los barrios.
Problemas con los vecinos antiguos.
Cambio de zonificacin y autorizacin de
edificios de altura con limitaciones.
Cambio de la calidad de vida.
No se realizan los estudios de impacto
ambiental.
Colapso de los servicios de redes cloacales y
de agua potable.
Los edificios con amenities, construidos por
los desarrolladores inmobiliarios desde hace
ms de 10 aos, con el objeto de hacer ms
atractiva la venta y diferenciarse del resto de sus
competidores, se organizan bajo la Ley N 13.512,

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hasta la fecha sin modificacin desde el ao 1948.
Un verdadero desafo para los administradores,
ya que estas reas agregadas traen aparejadas
conflictos que deben ser resueltos para lograr la
armona de sus habitantes.
En la mayora de los reglamentos de los
edificios sin amenities no se encuentra ningn
artculo referido a una sancin que pueda aplicar
el consorcio ante la transgresin del mismo; la
nica posibilidad existente es la de recurrir a la
sede judicial para hacer cesar las causas.
En el caso especfico de los edificios con
amenities, ocurre que a mayor cantidad de reas
comunes ms cantidad de conflictos entre los
copropietarios. stos son algunos ejemplos de la
nueva realidad habitacional de los edificios con
amenities:
I.- Todos quieren usar el gimnasio en la misma
hora, por lo que hay que acotar el uso de las
mquinas instaladas en ellos.
II.- Todos quieren lavar la ropa en el laundry a
la misma hora, y se generan largas filas para usar
las lavadoras y secadoras.
III.- Discuten porque no pueden traer ms
invitados que los permitidos.
IV.- La fiesta en el saln de usos mltiples se
extendi ms all del horario permitido y adems
los invitados usaron reas vedadas a ellos.
V.- Las parrillas quedaron sucias y no pudieron
ser disfrutadas por otros propietarios.
VI.- La seora del 5 B tom mate dentro de
la piscina y estaba prohibido.
VII.- El espacio de cortesa del garaje
fue cooptado por el hijo de una propietaria
durante toda la noche y la ambulancia que
lleg para llevarse a un propietario que se
haba descompuesto tuvo dificultades para
estacionar.
VIII.- En la poca de verano protestan porque
la piscina se cierra a las 22 y pretenden usarla
hasta la medianoche.
Las reas altamente conflictivas son: gimnasio,
piscina, laundry, parrillas y estacionamiento de
cortesa.
Mientras que las reas medianamente
conflictivas son: sauna, SUM, canchas de tenis,
golf, squash y paddle, microcine, bar y valet
parking.

Qu dice la nueva normativa
En el anteproyecto de unificacin de los
cdigos Civil y Comercial, actualmente en
36

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el Congreso Nacional para su tratamiento y
posterior sancin, slo se dedica un artculo a las
edificaciones con amenities. Es el artculo 2.042,
donde se seala que son cosas y partes comunes
no indispensables: la piscina, el solrium,
el gimnasio, el lavadero y el saln de usos
mltiples.
Hay que aclarar que esta enumeracin slo
tiene sentido enunciativo.
O sea que les acuerda el carcter de comunes
pero que pueden ser prescindidas, aunque la
realidad dice que ya son reconocidas y esto es un
gran paso, ya que por las proyecciones los edificios
con amenities seguirn construyndose por ser
muy atractivos al pblico que los consume y est
adecuado a la nueva realidad de la propiedad
horizontal.
La preferencia de la gente
Un trabajo de investigacin sobre el tema
realizado hace algn tiempo por la revista Mercado
y el diario especializado Reporte Inmobiliario, arroj
el siguiente resultado sobre las preferencias de la
gente:
Aplicacin de sanciones
Cuando el tema es la aplicacin de sanciones
en este tipo de edificios de propiedad horizontal
por transgresin al Reglamento de Copropiedad,
el planteo es discutido en doctrina, y existen
varias opiniones encontradas y distintas
soluciones, algunas de las cuales transcribimos
a continuacin para mayor informacin y
conocimiento del tema por parte de nuestros
lectores:
... En la vida de las ciudades son tantas las
situaciones que a diario pueden generar perjuicios
o disgusto por razones de vecindad, que ha sido
necesario elaborar una serie de disposiciones
municipales, edictos de polica y reglamentos, tanto
para edificios de renta como para los divididos en
propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el
principio de que el derecho de cada uno termina en
donde comienza el de los dems.
Por supuesto que no sern nunca suficientes las
leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de
los integrantes de la poblacin no pone de su parte
esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que
es la que verdaderamente puede tornar agradable la
vida, en cierta forma en comn, como es la llevada
en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente
no son muy conocidas las normas y en infinidad
de casos ni siquiera ha sido ledo el reglamento
del inmueble propio o alquilado, quedando en
consecuencia librados al criterio y a la educacin de
cada uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos
inmediatos.
Es claro que es posible hacer cumplir por la
fuerza todo lo que est impuesto por la ley en
general o por los reglamentos del consorcio, tanto
el de copropiedad como el interno, pero siempre
queda mucho margen para la impunidad de las
transgresiones y los procedimientos de represin
suelen ser poco sabidos.
Todos los actos que atentan contra la moral,
la tranquilidad o la seguridad del vecindario, se
encuentran en normas municipales y policiales. El
Cdigo Penal contempla aquellas que configuran
Cuadernillos Coleccionables
12
La convivencia en un
consorcio no es cosa
fcil, pero si somos
respetuosos de nuestros
derechos y obligaciones
podemos hacer de
esa comunidad un
lugar ms placentero
donde sea agradable
vivir. Las preguntas
con respuestas que
reproducimos en este
cuadernillo pretenden
dejar en claro temas
bsicos de la vida en
propiedad horizontal,
porque conocer las
reglas elementales de
convivencia es el primer
paso para el buen
funcionamiento de un
consorcio.
Convivencia
en propiedad
horizontal
Qu es ser copropietario de las partes comunes?
Un edificio de propiedad horizontal
comnmente est compuesto por las unidades
funcionales (departamentos), las unidades
complementarias (baulera), el espacio
guardacoches y las partes de servicios comunes o
amenities.
Los sectores de propiedad exclusiva son las
unidades funcionales (UF) destinadas a vivienda,
o si el reglamento lo indica, a uso profesional.

Las bauleras y las cocheras que pueden ser o no de uso
exclusivo para el grupo de propietarios que las hayan
adquirido. Los gastos que surjan del mantenimiento de esas
partes son absorbidos proporcionalmente por los que han
adquirido esas unidades.
Los sectores de propiedad comn que son de uso
exclusivo de los propietarios de esas UF corresponden al
patio de planta baja y del primer piso, si lo tuviera, y a los
balcones para todas las UF que tienen acceso directo a ellos.
Las partes y servicios comunes son las que, como su
palabra lo indica, corresponden al uso comn del edificio.
stas incluyen:
El terreno, los cimientos y la estructura general del
edificio.
La entrada principal.
La escalera de acceso a las unidades.
Los paliers de entrada de las unidades, as como los de
acceso a las dependencias de servicio de los mismos.
La unidad destinada para el encargado.
Los ascensores.
Las mquinas, calderas, bombas, medidores y los
espacios donde se encuentren.
Los tanques generales de agua y petrleo y las cajas de
plomo de los servicios cloacales o desage cualquiera
fuere el lugar donde se encuentren.
Las caeras de conduccin de agua, electricidad, gas y
telfono.

Los patios y balcones.
Las chimeneas y conductos de ventilacin.
Los extinguidores de incendio.
Todas aquellas partes, sectores o cosas del edificio
sobre los cuales ningn propietario puede invocar
dominio exclusivo fundado en su ttulo de adquisicin.
Los amenities o servicios complementarios, tales
como: salones de uso mltiple, laundry, saunas,
piscina, gimnasio, parrilla, estacionamiento de
cortesa, canchas de tenis, golf, squash y paddle,
microcine, bar.
Cul es la importancia de conocer lo que indica el
Reglamento de Copropiedad?
A travs de su lectura sted sabr cules son sus derechos
y obligaciones como copropietario, como as tambin las
funciones y obligaciones de su administrador, que es el
representante legal del consorcio.
Cules son los gastos que incluye una liquidacin de
expensas?
Los gastos que se originen sobre las partes comunes,

por las causas que se indican, sern soportados por los
propietarios en la proporcin que resulte de aplicar a los
mismos los porcentuales establecidos.
Impuestos, tasas y contribuciones: Cualquiera sea su
naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble
en su calidad de cosa comn.
Disposiciones de la Direccin General de Defensa y
Proteccin del Consumidor: Los gastos concernientes
al cumplimiento de cada una de las disposiciones
que determina dicha Direccin y que corresponden al
desarrollo del consorcio.
Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los
sectores o cosas de propiedad comn efectuados por
el Administrador, para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad y decoro, as
como las que hubiera que efectuar por intimaciones de
los poderes pblicos.
Obras nuevas, innovaciones y mejoras: Las que fueran
autorizadas en condiciones reglamentarias.
Remuneraciones y cargas sociales del personal del
consorcio: Se entiende por tales, los haberes y cargas
sociales del encargado, ayudante si lo hubiere y del
suplente.
Vigilancia: En los casos que hubiere.
Administracin: Los honorarios y gastos que surgen de
la gestin del Administrador.

Otros gastos: Los que se originen como consecuencia
de la resolucin vlida de los propietarios sobre asuntos
de inters comn, no comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al Administrador, o los que ste
efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su
mandato.
Para los casos de aquellos propietarios que han adquirido
cocheras, en las liquidaciones de expensas tendrn incluidos
adems los siguientes gastos:
Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz
o electricidad a cargo del consorcio.
Los gastos que origine el uso, conservacin, reparacin,
etc., de ascensores, sus mquinas y cajas existentes en
el edificio, aunque stos signifiquen reponer el valor del
artefacto o el de sus accesorios.
Los gastos que se originen en la conservacin y aseo de
los pasillos, hall de entrada y dems sectores comunes del
edificio, como ser: pintura, decoracin, embellecimiento y
amueblamiento de los mismos.
Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas
sociales de los peones o ayudantes y encargados del
garaje.

Por qu debe cumplir en tiempo y forma con el pago de las
expensas?
Cada propietario est obligado a contribuir al pago de
las cargas comunes que devengue el uso, mantenimiento
y administracin del edificio, porque a travs del pago se
facilita el cumplimiento de las obligaciones del consorcio.
Por qu es imprescindible que informe al Administrador de
cualquier inconveniente?
Para que pueda tomar las medidas convenientes para
solucionarlo inmediatamente.
Por qu debe tener el Administrador sus datos actualizados
o los de quien habite la unidad funcional (por sesin o
alquiler) y un telfono de emergencia?
Porque es fundamental que el Administrador sepa quin
habita cada unidad funcional y si hay una anomala en la
misma y el propietario no responde o est ausente, ste
pueda comunicarse con alguien para resolver el problema.
El Administrador est para atender las partes comunes y
no las propias?
Como se ha indicado, el Reglamento de Copropiedad
indica cules son las funciones del Administrador y las
mismas corresponden, entre otras, al cuidado y seguridad
de las partes comunes, no de las propias de cada
copropietario.

Al Administrador le compete el manejo del personal del
edificio?
Por una cuestin de orden, el Reglamento de
Copropiedad indica que el personal est bajo las rdenes del
Administrador, que es el representante legal del consorcio.
Cul es la funcin del Consejo de Administracin?
A travs del tiempo la CAPHyAI siempre pregon la
intervencin de un Consejo de Administracin formado
por copropietarios, con el fin de ser el nexo entre stos y el
Administrador, cuya funcin es transmitir los intereses o
dificultades del consorcio al Administrador, colaborar con l
para la ejecucin de los requerimientos y tener informados a
sus vecinos sobre los avances de los mismos.
Qu es la Asamblea de Copropietarios y por qu es
importante asistir a ellas?
Es el rgano soberano y sus resoluciones son de fiel
cumplimiento. En ella se trata la rendicin anual, las
necesidades del consorcio y se exponen los proyectos de
mantenimiento y mejoras para el siguiente ao. De ser
posible el Administrador ya presenta presupuesto de gastos
y clculo de recursos para el ejercicio venidero. Por eso es de
suma importancia que asista y participe en ellas.
Los Cuadernillos Coleccionables forman parte de la revista Propiedad Horizontal, rgano de la Cmara Argentina de
la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en la calle Per 570, Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. Horario de 11 a 18.30.
www.caphai.com.ar E-mail: camara@caphai.com.ar
Registro N 144.283 de la Direccin Nacional de Derecho de Autor.
Director: Miguel ngel Summa
Publicidad: 4331-9968 / 4345-0010
Diseo y produccin: www.leaderconsulting.com.ar
Tirada de esta edicin: 2.000 ejemplares
Respetar las opiniones de los dems, cuidar el espacio pblico, ser
solidario, dialogar con serenidad en situaciones de desacuerdo. Estas
son algunas de las caractersticas que debe tener un buen vecino, segn
los alumnos de 1 ao del Instituto Corazn de Jess, y de 7 grado
de la Escuela N 6 Guillermo Correa, de los barrios de Balvanera y San
Cristbal.
Coordinados por la Secretara de Inclusin y Derechos Humanos
portea, y con la colaboracin del CGPC 3, los chicos escribieron un
Declogo del buen vecino de la ciudad y lo repartieron en sus barrios.
Aqu estn, estos son, los diez puntos a tener en cuenta para ser un
buen vecino:
1- Respetar las opiniones y el libre pensamiento de todos.
2- Dialogar con serenidad en situaciones de desacuerdo.
3- Respetar las normas de convivencia.
4- Cuidar el espacio pblico, tirando los papeles en el cesto,
juntando los desechos de nuestras mascotas, cuidando los
monumentos.
5- Ser solidario con nuestros vecinos, por ejemplo, dando un
lugar en el colectivo a personas con discapacidad o embarazadas.
6- Ser responsables en nuestras acciones por el bien comn, por
ejemplo, pagando las expensas a tiempo.
7- Respetar las normas de trnsito, cruzando la calle cuando el
semforo lo indica, manejando a la velocidad permitida, utilizando
casco y cinturn de seguridad.
8- Cumplir con nuestra responsabilidad de asistir y de participar
de las asambleas de consorcio.
9- Ser tolerante ante la adversidad.
10- Uno de los grandes tesoros de un pas es el que tenga personas
virtuosas que sean amables con sus vecinos. Proverbio chino.
La vida en consorcio
Cmo ser un buen vecino

37
un delito, y el Cdigo Civil, artculos 2.611 al 2.660,
detalla las reglas aplicables a estos inmuebles.
Dr. Carlos Diego Calvo
Manual Prctico de Propiedad Horizontal
Por su parte, el Dr. Alberto Anbal Gabs en el
Manual Terico-Prctico de Propiedad Horizontal
cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que
aborda, como por ejemplo:
Corresponde imponer una multa a favor del actor
(art. 45, Cd. Proc. Civ. y Com.) a la copropietaria
que, injustificadamente, neg el acceso a su unidad
para reparar un cao que inundaba una unidad
vecina y que utiliz en sede judicial procedimiento
impropio y dilatorio. [CNCCiv., Sala B, 22/12/70,
ED, 39-888].
La penalidad establecida en el art. 15 de la Ley
13.512 (arrestos y multas) es de carcter imperativo
y de orden pblico, lo cual permite que sea aplicada
aun cuando falte expresa peticin de parte afectada.
[CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234].
La apreciacin de las infracciones a la Ley
13.512 y al reglamento de copropiedad debe
efectuarse con severidad, criterio impuesto por
la necesidad de mantener la normal convivencia
entre los copropietarios lo que slo puede resultar
del estricto acatamiento a las normas que
regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv.,
Sala C, 26/8/69, LL, 137-844] Consorcio de
Copropietarios2011- Grupo CaiXas

- Todos los
derechos reservados.
Conforme a lo manifestado, no existira aqu
ninguna diferencia entre un edificio comn y un
edificio con amenities. La ley 13.512 contempla
que ante la transgresin existe el remedio: es el
art. 15 de la mencionada norma. Pero la realidad
amerita otras soluciones, ya que es necesario
regular la convivencia a los efectos de delimitar
los derechos de los propietarios en relacin con el
uso de espacios comunes, que demuestra que son
conflictivos y complican la tarea del administrador.
Opiniones a favor de la aplicacin de
sanciones
Para poder aplicar un rgimen sancionador
una parte de la doctrina, hay opiniones que
sostienen que la fijacin de sanciones debe ser
prevista en el Reglamento de Copropiedad, por lo
que el consorcista est sometido a una relacin
asociativa que permite que el rgano directivo
interno pueda imponer sanciones (Colegio de
Escribanos. Primera Jornada de la Federacin de
Clubes de Campo, ao 1998.
En la mayora de los reglamentos de los
nuevos edificios construidos se faculta y autoriza
a los Consejos de Propietarios y al Administrador
la aplicacin de estrictas facultades disciplinarias.
La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido
de que las asociaciones civiles (incluyen los
consorcios de propietarios) tienen facultades
disciplinarias y lo que el ente haya resuelto debe
ser respetado, a menos que se pruebe la existencia
de una notoria injusticia o la inobservancia del
procedimiento reglado estatutariamente, en
especial que se haya permitido or el descargo
del propietario y que se haya resguardado
adecuadamente su derecho de defensa.
Muchos de los incumplimientos que se
producen en estos edificios necesitan inmediata
solucin, y si los mismos son por: entrar a
deshora a la pileta, comer en ella, mala utilizacin
de las mquinas del gimnasio, etc., nos
demuestran que sera inconveniente llevarlos a
Poltica de los desarrolladores
La oferta de los edificios con amenities
es muy variada, cada vez se ofrecen ms y
mejores atractivos para poder diferenciarse del
resto y as captar propietarios vidos de vivir
una realidad diferente, habitando propiedades
que cada vez se parecen ms a servicios de
hoteles. Los barrios elegidos para este tipo de
construccin son Puerto Madero, Palermo,
Nez, Villa Urquiza y Caballito. Y ahora se
han incorporado algunos otros como Barracas
y Almagro.
La poltica de los desarrolladores
inmobiliarios para este tipo de emprendimientos
tiene en cuenta los siguientes objetivos:
Detectar una demanda potencial
insatisfecha de mercado.
Concebir un producto inmobiliario que la
gente quiera comprar.
Desafo: encuentro de productos
inmobiliarios diferentes en zonas no
explotadas.
Nuevos barrios cerrados en altura.
Servicios de un hotel cinco estrellas.
38

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una instancia judicial.
Para que el consorcio pueda aplicar las
sanciones en forma legal indudablemente deben
ser aprobadas por todo el consorcio con una
mayora unnime. Este requisito se cumple cuando
el rgimen sancionatorio se encuentra integrado al
Reglamento de Copropiedad y Administracin.
En opinin de la jurisprudencia: Como garanta
para el pleno ejercicio por parte de los miembros de su
derecho constitucional de defensa en juicio, se exige que
la sancin sea el resultado de un proceso llevado a cabo
en debida forma pero, para ello, no es necesario que se
rija por las normas procesales judiciales, bastando que
se haya asegurado el derecho de defensa, para lo cual es
fundamental que se oiga al imputado y pueda l ofrecer
pruebas. Campana Boat Club s/denuncia. Solicita
veedor 27/6/00, el dial W13 B5.
Opinin de la Dra. Ana Mara Vila
1.-) Para que sea posible la justicia autoimpuesta,
debe quedar claro del propio texto del reglamento que
la unanimidad de propietarios aceptaron una suerte
de poder jurisdiccional en cabeza del consorcio, del
que se podra derivar para los integrantes del mismo la
aplicacin de sanciones pecuniarias o la imposibilidad
temporal de utilizacin de algunos bienes y servicios.
Facultades disciplinarias .Vol. 2002. Editorial Rubinzal
- Culzoni tema propiedad horizontal, Reglamento
de Copropiedad y Administracin. Violacin del
Reglamento de Copropiedad. Multa (Civil)
2.-) Si en un country sujeto al rgimen de la Ley
13.512 la pileta es bien comn, nadie discutira la
posibilidad de impedir el acceso de un copropietario
que no super el examen mdico. Ello, por una simple
razn de inters general, y en tanto y en cuanto el
ejercicio del derecho de uso del copropietario de la pileta
embarazara idntico derecho en cabeza de los dems
consorcistas, quienes sufriran riesgo de contagio.
Nadie pensara en tal supuesto que se est
cercenando el derecho de propiedad horizontal del
copropietario en cuestin, impidindole una de las
facultades nsitas en el mismo. Obviamente, tambin,
tal impedimento de uso cesar cuando cese el
obstculo de salud. Pues bien el quiebre de las normas
para la utilizacin de los bienes comunes (canchas
de ftbol, tenis, piletas de natacin etc.) impide o
embaraza idntico derecho de uso de la cosa comn
que tienen los restantes propietarios.
La posibilidad de suspender temporalmente tal
derecho de uso (con el debido proceso y por resolucin
fundada) puede constituir un estmulo eficaz para
el cumplimiento de las normas. Clubes de campo
bajo rgimen de la ley 13.512, Revista de Derecho
Privado. Facultades disciplinarias y de derecho
Perfl de los nuevos compradores
Un rpido anlisis de los propietarios
que viven en edificios con amenities arroja el
siguiente perfil de compradores:
Profesionales jvenes, empresarios e
inversores.
Matrimonios jvenes con y sin hijos.
Familias.
A la hora de concretar la operacin con los
interesados en cambiar por el estilo de vida que
les ofrecen estos verdaderos complejos con
amenities, esto es lo que ofrecen a los nuevos
propietarios:
Zambullirse en la piscina.
Disponer del SUM con amigos.
Preparar un asadito.
Tomar sol en el jardn.
Dar una vuelta en bicicleta.
Tres cuadras y estoy en Avda. Cabildo.
Disfrutar de alta calidad de vida.

39
de admisin. Revista de Derecho Privado y
comunitario volumen 2002 -2 Editorial
Rubinzal - Culzoni pg. 139.
Es aconsejable, por otra parte, que la redaccin
de los reglamentos internos sea efectuada con
seriedad y conocimiento sobre el tema, pues stos
deben contemplar aspectos de procedimiento que
confieran transparencia y formalidad a la actuacin
del rgano a cargo de las sanciones y que el derecho
de defensa del imputado por las faltas se encuentre
debidamente asegurado. Tambin es preciso prever
la posibilidad de recurrir las sanciones, as como
una racional y adecuada graduacin de ellas.
Conclusin: Para que puedan ser aplicadas las
sanciones en los consorcios debera preverse lo
siguiente:
Los reglamentos deben contener
estipulaciones mediante las cuales los
propietarios se someten a la posibilidad de
ser juzgados, y de aplicacin de sanciones.
Consentimiento unnime al respecto.
Estipular cul es el rgano que va a juzgar
Hablan los profesionales
virtual y un servicio de mucamas optativo
organizado por la administracin, con personal
previamente registrado.
Estas torres jardn, que nacieron hacia fines de
los 90 en la zona Norte, son hijas dilectas de los
countries que a mediados de los 80 marcaron un
estilo de vida para las clases altas. Lo que cambi
es el modo de concebir y consumir la ciudad. Hoy
es legtimo el cercamiento perimetral y una suerte
de exacerbacin de lo privado, cuando dentro
del cerco se resuelven aspectos cotidianos de la
socializacin, que antes se resolvan en la ciudad
abierta: el club, la pileta, el gimnasio y hasta
la peluquera, apunta Daniela Tregierman,
sociloga de la UBA.
40

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Apuntamos a vender un estilo de vida.
Notamos un cambio de paradigma. El espacio
urbano se torna cada vez ms hostil en trminos
de accesibilidad y circulacin. Las torres con
servicios aparecen como una unidad de escala
intermedia entre lo privado y lo pblico, seala
Leonardo Rietti, arquitecto y desarrollador de
Federico Lacroze 3655.
Compartir, conocerse. La vereda como
espacio de encuentro no forma parte de esta
forma de vida. La idea es salir lo menos posible
de casa, ya que todo est resuelto. Privilegiamos
la calidad de vida interior, confirma el
desarrollista Mario Seresevsky, quien coordina
los detalles de la Torre Santa Mara, de Oro
y Paraguay, que contar con una biblioteca
normas de procedimiento y sanciones a
aplicar por cada transgresin.
Respetar el derecho del debido proceso.
Opinin en contra de la aplicacin de
sanciones
Sobre el tema, la Dra. Elena Highton sostiene:
El rgimen disciplinario de la asociaciones no
puede ser ampliado cuando el country club est
afectado a la Ley N 13.512, en que rige su art. 15,
que dispone la necesidad de actuacin judicial desde
un primer momento. No se da en este sistema la
justicia privada interna de las asociaciones. Nuevas
formas de dominio. Editorial Ad Hoc, pg. 95.
Tal como ya lo manifestara precedentemente,
la Dra. Highton considera que la ley tiene su
mbito para poder sancionar las infracciones al
reglamento y es el art. 15 de la Ley N 13.512.
Al respecto la jurisprudencia sostiene que es
equitativo y razonable reducir al mnimo la multa
prevista en el art. 15 de la Ley N 13.512, cuando
no ha existido un ocultamiento malicioso de la
transgresin al reglamento de copropiedad.
Dra. Diana C. Sevitz
Asesora Legal de la CAPHyAI

41
Jos Rozados
Analizar antes de comprar
En dilogo con el programa de radio
Hablando con Propiedad, el arquitecto Jos
Rozados, director de la publicacin especializada
Reporte Inmobiliario, coment que el origen de
los amenities o servicios complementarios hay
que buscarlo en la dcada del 80 con la aparicin
de los edificios llamados de categora, hasta
que luego cada vez ms esta modalidad se
fue incorporando a la mayora de los edificios,
respondiendo a lo que pide la demanda. O
sea que los amenities ya no son un producto
de los edificios de alta gama sino que, por el
contrario, la gran mayora de los edificios que
hoy se contruyen incluyen algn tipo de servicio
complementario.
Tambin aclara que cuando se compra una
unidad en un edificio que ofrece estos servicios,
es clave no quedarse slo con lo que dice el
catlogo de venta o un aviso publicitario. Hay
que mirarlo, vivenciarlo o imaginarse lo que
quieren venderle, porque en el mercado hay de
todo y muchas veces ofrecen pileta de natacin
que en la realidad son espacios muy pequeos
y a veces, por cuestin de espacio, en un da
pico no pueden disfrutarla todas las personas
que habitan en la propiedad. Hay cosas que
dan vergenza ajena y esto es algo que el futuro
propietario debe analizar muy bien antes de
cerrar una compra.
- Disponer de una vivienda con amenities
es tener mayor cantidad de servicios, pero eso
significa mayor calidad de vida?
- No necesariamente, por eso hay que mirar
muy bien dnde se compra porque muchas veces
se ha usado mal este tema de los amenities
instrumentndose slo a nivel de marketing y
no con el objetivo de mejorar la calidad de vida
de sus ocupantes. Por ejemplo, hay avisos que
anuncian una propiedad con SUM cuando en
realidad es una habitacin de 3 metros por 3
metros. Esto no hace otra cosa que perjudicar la
calidad de vida de sus ocupantes, porque el costo
de las expensas se incrementa en cuestiones que
son inservibles.
- La gente busca edificios con amenities por
seguridad, por confort o por estatus?
- Sin duda por confort y estatus, porque lo
que privilegia la gente es la seguridad, y sta
puede estar dada sin tener amenities, de modo
que no se debe mezclar una cosa con la otra.
Independientemente del tema de seguridad,
creo que hay que ser honesto con uno mismo
y analizar profundamente cuando se quiere
vivir en un edificio con amenities si realmente
ofrece una prestacin que sea til y sirva para
mejorar la calidad de vida. Eso es lo bsico que el
comprador tiene que ver y no quedarse slo con
lo que dice un aviso o un lindo folleto de venta,
para no tener sorpresas desagradables. Sobre
todo hoy en da cuando muchas propiedades se
compran desde el pozo y en esas circunstancias
a veces no se toma real conciencia de las
dimensiones de los espacios. En estos casos es
recomendable que el comprador, si lo necesita,
se haga asesorar por profesionales que entiendan
del tema.

43
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45
Alquileres 2013
Aumentos
moderados?
Los aumentos de los alquileres
para este ao vienen ms
moderados y las rentas de
los propietarios se tie
del color del dlar blue. La
renta en pesos que logran es
baja, ms si la convierten a la
cotizacin marginal de la divisa
estadounidense. Anlisis
del mercado.
poco de iniciado 2013, los propietarios
comenzaron a afnar el lpiz a fn de ajustar
los precios de los alquileres de cara a este
nuevo perodo.
La idea es la de reacomodar los valores frente a una
infacin que no da tregua pero tambin considerando las
billeteras ms ajustadas de los inquilinos.
Este ao, el contexto se presenta con algunas
particularidades respecto a lo sucedido en el arranque
del ao pasado. En primer trmino, hay ms unidades en
oferta, producto de que muchos propietarios e inversores
-ante el cepo al dlar- optan por no desprenderse de la
unidad y eligen volcarla al mercado locativo. Esto pese
a que la renta que obtienen es de las ms bajas de la
ltima dcada. Es decir, de entre un 3% y un 5% segn
ubicacin y categora del inmueble, mientras que en otras
pocas se ubicaba entre el 8% y el 10% anual.
No obstante, cuanto mayor es la incertidumbre, ms
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Precios de alquileres
de 3 ambientes
(en pesos)
Barrio Mnimo Mximo
Almagro 2.900 3.800
Barrio Norte 3.000 4.500
Belgrano C 3.300 4.000
Belgrano R 3.100 3.900
Caballito 2.800 3.600
Villa Urquiza 2.200 2.900
Barracas 2.800 3.400
Once 2.500 3.100
Boedo 2.800 3.300
Recoleta 3.300 4.400
Palermo 2.600 3.600
San Telmo 2.400 2.900
Devoto 2.200 2.900
Nuez 2.800 3.400
Precios de alquileres
de 2 ambientes
(en pesos)
Barrio Mnimo Mximo
Almagro 2.000 3.100
Barrio Norte 2.200 3.600
Belgrano C 2.200 3.100
Belgrano R 2.200 3.000
Caballito 1.900 3.000
Villa Urquiza 2.100 2.400
Barracas 2.100 2.600
Once 1.680 2.600
Boedo 2.100 2.700
Recoleta 2.100 3.200
Palermo 2.000 3.000
San Telmo 1.900 2.400
Devoto 1.900 2.500
Nuez 1.900 3.000
se prioriza la condicin de refugio seguro que brinda
el ladrillo. Otra de las diferencias viene dada por
la fuerte alza en los gastos de mantenimiento de
la unidad y del ABL. Tambin el quite de subsidios
aplicado a diversos barrios, luego de que el
Gobierno haya decidido descongelar tarifas en
algunas zonas y no en otras.
Otra cuestin, no menor por cierto, es que
ahora -como parte de una economa ms fra- los
aumentos de salarios dejaron de estar varios puntos
por encima de la infacin. Ms bien han ido en
la misma lnea, lo que hace que los bolsillos de
buena parte de los inquilinos luzcan un poco ms
apretados.
En opinin de los expertos conocedores del
mercado, la combinacin de una mayor oferta,
impuestos ms elevados y subas remunerativas
ms acotadas ha hecho que las renegociaciones de
alquiler se acomoden a porcentuales algo menores a
los de inicio del ao pasado, cuando el piso de suba
rondaba el 25 por ciento.
Esta opinin es compartida por Armando Caputo,
administrador vinculado al sector inmobiliario,
quien sostiene que cmo viene el tema alquileres
bsicamente est relacionado en funcin de la
oferta y la demanda. Se supone que si el mercado
inmobiliario no se puede reactivar porque no hay
operaciones de venta es muy probable que esa
mercadera se inyecte al mercado de locacin.
De modo que al haber mayor oferta de
alquileres aclara Caputo la demanda siempre va
a ser constante y habr probablemente una mayor
inyeccin de mercadera que regular el mercado.
De todos modos esto es muy cambiante y ser
necesario seguir la evolucin del negocio, porque
hoy por hoy en el tema alquileres inciden tambin
otros factores, como son las expensas que tambin
estn relacionadas con lo que el inquilino paga por
un alquiler, a lo que se debe agregar el costo de los
impuestos. Todo lo cual hace que no resulte fcil
cerrar una operacin.
Nuevo escenario
Qu pasar con las cifras en este nuevo
captulo 2013? Cul ser el incremento previsto?
Quienes conocen el sector en detalle, como la
publicacin especializada Reporte Inmobiliario
o frmas como Altgelt y Bellagamba, entre otros,
hacen referencia a un alza del 20 por ciento.
Es decir, se ajustaran en una cifra ms cercana
a la proyeccin de suba del dlar ofcial (tasa de
devaluacin) que a la esperada para el ndice
infacionario, que analistas ubican para este ao
entre un 25% y un 28%.
Por el lado de la oferta, Diego Migliorisi, socio
gerente de Migliorisi Propiedades, seala que cada
da estn ingresando nuevas unidades al mercado
de inmuebles destinados a la renta. Hay que
tener en cuenta que un 35% de las unidades de los

47
emprendimientos nuevos lleva como destino la
locacin. Al haber ms oferta se descomprime la
situacin en toda la ciudad, pero, principalmente,
en los barrios centrales con acceso a subte o en los
de zona norte, aade.
Para Armando Caputo no es fcil hablar de
una cifra cuando se analizan los posibles ajustes
para este ao, porque no hay una regla fja ya que
son muchas las variables que inciden en el costo
de la locacin: ubicacin de la vivienda, tipo de
construccin, estado de conservacin de la misma,
qu gastos tiene. Todo eso hace que no resulte
fcil ni apropiado generalizar cuando se habla
de valores. Nunca se pueden dar cifras rotundas
porque nada es absoluto.
Por el lado de la demanda, las fuentes
consultadas sealan que sta se mantendr frme.
En particular, por la falta de crditos hipotecarios.
Segn Jos Rozados, de Reporte Inmobiliario, las
complicaciones para obtener un prstamo obligan
a muchas personas a alquilar. Y lo cierto es que,
adems, el valor de cualquier alquiler hoy est
muy por debajo de una cuota hipotecaria mensual.
Es que, hoy, el valor de una cuota hipotecaria
triplica con comodidad el pago de una renta,
seala.
Alquileres teidos de blue
Ante el temor que les genera el futuro, y la
falta de alternativas de inversin, los argentinos
perciben que lo ms seguro es volcar su dinero en
un departamento que les garantice, al menos, una
renta por alquiler.
Y cuanto mayor es la incertidumbre, ms se
prioriza esa condicin de refugio y no tanto el
ingreso que obtienen, que pasa a un cmodo segundo
plano. Ms an. Tienen una mayor predisposicin a
conformarse con una rentabilidad demasiado baja,
tal como la que se observa hoy en da.
Tanto es as que los economistas comparan
el alquiler con una suerte de bono ladrillo
libre de riesgo, en referencia a un activo que
garantiza seguridad pero no un alto rendimiento,
del mismo modo que los ttulos del tesoro
estadounidense.
Sntesis
En 2013 habr ms unidades en oferta,
producto de que muchos propietarios e
inversores optarn por no desprenderse
de las unidades y elegirn volcarlas al
mercado locativo.
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50

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Somos gestores
Gestonamos una amplia gama
de trmites para facilitar la actvidad
de los administradores.
Trabajamos para ofrecer ms servicios
y mejores soluciones a la propiedad horizontal.
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no presiona un botn y espera el ascensor.
Cunto tiempo pasa hasta que se
impacienta? Theresa Christy calcula que al
cabo de 20 segundos.
Como matemtica inmersa en las teoras del
transporte vertical en Otis Elevator Co., Christy,
de 55 aos, ha pasado los ltimos 25 aos de su
Ascensores
En general, el tiempo de
espera de un ascensor
es el factor que ms
priorizan sus usuarios. Lo
que ms le incomoda a la
gente es esperar. Estudios
profesionales estiman que
20 segundos es el tiempo
mximo de espera sin
impacientarse.
La clave est en
el tiempo de espera
vida desarrollando sistemas que hacen funcionar
ascensores lo ms perfectamente posible. En
general, el tiempo de espera es el factor ms
importante, dice. Lo que ms odia la gente es
esperar, aade.
Inventados en el siglo XIX, los ascensores
transformaron la vida urbana, los mercados
El Empire State,
icnico edificio
neoyorquino,
aument la
velocidad de los
ascensores en 20%,
a 6 metros por
segundo.

53
54

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inmobiliarios y el perfl de las
ciudades en todo el mundo.
Como investigadora, Christy
trabaja en los problemas
ms difciles y proyectos
distintivos, como las Torres
Petronas, de 452 metros de
altura, en Malasia, el que
durante un tiempo fuera el
edifcio ms alto del mundo.
En el marco de una
reciente actualizacin de
u$s 550 millones del Empire
State, el icnico edifcio
neoyorquino, le preguntaron
a Christy si podra llevar a
ms gente a la plataforma
de observacin. Ella
respondi que no poda subir
ms gente al ascensor, pero
que podra moverlo ms
deprisa. As, aument la
velocidad de los ascensores
en 20%, a 6 metros por segundo. Ahora, los
elevadores pueden subir 80 pisos en cerca de 48
segundos, 10 segundos ms rpido que antes.
Los desafos con los que le ha tocado lidiar a
Theresa Christy dependen del
lugar. En un hotel de la ciudad
santa de La Meca, en Arabia
Saudita, tiene que asegurarse
de que los ascensores puedan
sacar a la mayora de la gente
del edifcio cinco veces al da
para rezar.
Otro caso ejemplo
es en Japn, donde los
usuarios quieren saber
inmediatamente qu elevador
les corresponde, indicado
con una luz y el sonido de un
gong, incluso si tarda hasta
30 segundos en llegar. De esa
manera, pueden hacer fla
frente al ascensor correcto.
Japn cuenta tambin,
en opinin de Christy, con
los mejores ascensores del
mundo. Cuando uno se
mete en un elevador all,
puede pensar que se ha estancado, debido a la
suavidad de movimiento, dice. Sin embargo, ese
servicio conlleva gastos adicionales y velocidades
menores.
Propiedad Horizontal

55
Espacio o velocidad
Otro problema: Cuntas personas caben
en un ascensor? En Asia, el nmero de
personas que entran en un elevador es mayor
que en Europa o Nueva York, seala Christy.
Cuando programa un sistema de ascensores,
la ingeniera utiliza los diferentes pesos para
la persona promedio por regin. El promedio
estadounidense es 10 kilogramos ms pesado
que el chino.
Desde su oficina en Connecticut, escribe
series de cdigos que permiten que los
ascensores hagan fundamentalmente el mayor
bien a la mayor cantidad posible de gente,
incluyendo al propietario del edificio, que
tiene que asignar un espacio considerable para
los huecos de hormign que albergan a los
elevadores. A menudo, su trabajo implica ver
programas de simulacin computarizada que
reproduzcan los posibles escenarios.
Siento como si me pagaran por jugar
videojuegos. Veo la simulacin y lo que pasa, y
luego trato de mejorar mi puntuacin, describe
Christy.
Aqu hay un problema tpico: un pasajero
en el sexto piso quiere descender. El elevador
ms cercano est en el sptimo piso, pero lleva
a tres personas y ha hecho dos paradas. Es la
decisin correcta hacer que ese ascensor haga
una nueva parada? se sera el mejor resultado
para el usuario del sexto piso, pero hara ms
largo el viaje para los dems.
Para Christy, son problemas matemticos
sin soluciones ptimas. En el mundo real, hay
tantos parmetros y combinaciones que todo
cambia tan pronto como otro usuario presiona
un botn.
Kate Linebaugh
The Wall Street Journal Americas
Sntesis
Inventados en el siglo XIX,
los ascensores transformaron
la vida urbana, los mercados
inmobiliarios y el perfl de las
ciudades en todo el mundo.
26

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La Direccin General de Defensa y
Proteccin al Consumidor decidi
suspender la disposicin que estableca la
obligatoriedad en los edifcios de la Ciudad
de Buenos Aires de contar para el personal
que prestara servicios en ellos,
-encargados, gente de seguridad,
auxiliares-, con elementos de proteccin
contra incendios, especfcamente mscaras
de escape y proteccin respiratoria.
abe recordar que la Ley 941
design a la Direccin General
de Defensa y Proteccin al
Consumidor como mxima autoridad
de aplicacin con las facultades de
vigilancia, contralor y aplicacin
de las disposiciones establecidas en
dicha normativa.
Asimismo, dicha autoridad se
encuentra facultada para el control
de la conservacin del edifcio en
materia de seguridad e incendios
por parte del administrador,
as como tambin del cabal
cumplimiento de las obligaciones a
su cargo.
Ahora, una contramarcha
respecto de la Disposicin
2246/2011 seala que si bien
la seguridad y proteccin del
personal del consorcio es un deber
fundamental de esta reparticin,
corresponde continuar analizando
y estudiando la viabilidad de
los elementos exigidos a efectos
de lograr una efcaz y efciente
proteccin de las personas.
As las cosas, la nueva
reglamentacin que suspende a la
Disposicin N 2.246/2011 sostiene
que hasta tanto se determinen
con exactitud los elementos de
proteccin personal que mejor
puedan cumplir la funcin de
proteccin sin interferir con
un eventual procedimiento de
rescate, corresponde suspender la
obligatoriedad en todos los edifcios
de la Ciudad de Buenos Aires de
contar para el personal que presta
servicios en ellos, -encargados,
personal de seguridad, auxiliares-
con elementos de proteccin
personal contra incendios,
especfcamente con mscaras de
escape y proteccin respiratoria.
Mscaras de proteccin respiratoria
A cara limpia

59
Como lo hace religiosamente todas
las maanas, Pepe Franela se encontraba
repasando las manijas de la puerta principal
de entrada del edificio de la Av. Martn
Garca al 800, cuando en ese momento llega
Tito, el administrador.
-Cmo est la casa, Pepe?
-Despus de lo de ayer, todo tranqui,
jefe. La seora del sptimo mucho mejor.
Me puede contar qu pas finalmente que
se arm tanto alboroto?
-Cosas que suceden en los edificios de
propiedad horizontal y que nos demuestran
la falta de solidaridad con la que nos
enfrentamos todos los das en esta sociedad
cada vez ms distante de la gente.
-No entiendo nada, jefe. Me puede
contar qu pas y dejar el misterio para otro
momento?
-La seora del sptimo se cay anoche en
la baadera. Pero lo trgico fue que estuvo
gritando toda la noche pidiendo auxilio,
que alguien la ayude. Algunos vecinos que
escucharon dicen que gritaba aydenme
aydenme aydenme
-Yo le puedo asegurar, jefe, que no
escuch nada, eeeh?
-Te creo, Pepe. Pero no es algo contra
vos. Mi indignacin es contra la poca
solidaridad de la gente. Me quers decir
que nadie escuch los gritos de esta mujer?
-Jefe, le juro por lo que ms quiera que
yo no escuch nada de nada
-Y los vecinos que viven al lado del
departamento, en el mismo piso, no
escucharon nada? Si no es por el hijo que
vino a la maana siguiente a visitarla
todava est gritando la pobre mujer.
-Tiene razn, jefe. Aunque vivimos
amontonados cada da estamos ms solos
-Buena reflexin, Pepe
-Mir, Pepe este caso demuestra una
vez ms lo que tanto hemos hablado con vos
en otras ocasiones. La necesidad de ser ms
solidarios entre los copropietarios, porque
todos viven bajo un mismo techo y lo que te
pasa a vos hoy maana le pasa al otro.
-No, jefe, a m no me pas nada
-Ya s, Pepe, es una forma figurada de
decir las cosas Y te digo ms: es importante
la figura del encargado como vos porque
es un colaborador ms del administrador.
Tenemos que trabajar en equipo porque
tanto vos como yo estamos para servir a
quienes viven aqu.
-Claro, jefe Entonces usted me quiere
decir que el administrador no est slo para
administrar.
-Veo que vas entendiendo, Pepe Claro
que tenemos que administrar, pero tambin
somos una fuente de soluciones de problemas
para la gente. Incluso de temas en los que
no tenemos responsabilidad pero actuamos
por solidaridad. A veces somos amigos y otras
veces psiclogos, cuando no terminamos
siendo mediadores entre discusiones del
vecindario.
-La verdad que tiene razn, jefe
-Mir, Pepe, somos como un director
de orquesta Por eso es importante que
los vecinos confen en su administrador
porque es el director de una gran orquesta
compuesta por los copropietarios.
-Entends, Pepe?
-S, jefe. Ahora me queda claro lo de la
orquesta. Porque a veces cuando viene ud.
me pega cada baile!
-Bueno, te dejo, Pepe, porque tengo que
encontrar al vecino que me tiene que firmar
los cheques de la cuenta conjunta otro lo
nuevo como si tuvisemos pocos problemas,
todava hay gente que se encarga de pensar
cmo complicar ms la vida a la gente de
laburo
-Chau, Pepe.
-Chau, Jos.
60

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Honorarios y aranceles
del administrador
sugeridos por la CAPHyAI
Valores indicativos para el primer semestre de 2013, correspondientes a la
Administracin de Edifcios sometidos al rgimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir del mes de enero de 2013
Consorcios de Propietarios: Clase D
Tipologa: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias ofciales
del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda.
Mnimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.100
UF posteriores a 20 adicional de $ 55 a $ 70
Consorcios de Propietarios: Clase C
Tipologa: consorcios con servicios comunes.
Mnimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.350
UF posteriores a 20 adicional de $ 70 a $ 85
Consorcios de Propietarios: Clase B
Tipologa: consorcios con servicios comunes y centrales.
Mnimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.650
UF posteriores a 20 adicional de $ 85 a $ 110
Consorcios de Propietarios: Clase A
Tipologa: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.
Mnimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.200
UF posteriores a 20 adicional de $ 110 a $ 140
Consorcios de Propietarios: Clase A1
Tipologa: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort.
Mnimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.700
UF posteriores a 20 adicional de $ 140 a $ 200
Nota: En todos los casos las unidades complementarias sern tarifadas, a los fnes de los cmputos de los honorarios
profesionales del administrador, al 50% del valor de las unidades funcionales.

61
Aranceles a partir del mes de enero de 2013
En forma independiente de los honorarios, el administrador deber percibir retribucin por las tareas de:
Certifcaciones
Deuda por expensas comunes $ 210
Poderes para asistir a asambleas $ 85
Confeccin y frma de declaraciones juradas: laborales,
previsionales, fscales y judiciales $ 280
RPA Ley 941 / Gob Bs. As. DDJJ Anual $ 420
Otros trmites: Presentacin de plizas de seguros, seguro por dao ambiental.
Altas/bajas de consorcios; presentacin de edifcio seguro y cualquier otra
cuestin no contemplada en la presente. $ 100
Contestaciones de ofcios: administrativos o judiciales $ 220
Reuniones o asambleas
A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del
administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas
celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 $ 220
Mediacin
Asistencia del administrador por cada audiencia
en trmites de mediacin (privada u ofcial) $ 290
Fianzas y garantas
En juicio por expensas comunes $ 340
En convenios de pagos $ 340
Gestin de negocios
Porcentaje a cobrar por el administrador
a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren
el cobro de facturas a travs de las expensas comunes
(v.gr.: locacin de espacio para antenas, publicidad en medianeras,
cobro de facturas globales por provisin de agua al edifcio,
televisin por cable, etc.) 5 %
PJ Depsito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mnimo $ 30) 10%
AFIP - Alta / baja / Modifcaciones Temprana $ 100
AFIP - Clave Fiscal RG 2239 $ 140
AFIP - Retencin Imp. a las Ganancias Encargados $ 300
AFIP - Mi Simplifcacin Empleadores $ 300
AFIP - Mensual RG 3369 (Por consorcio) $ 320
ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fiar $ 300
ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos $ 100
ART - Liquidacin de siniestros (Por vez) $ 120
DNPD - Base de datos $ 150
GCBA - Registro de Empleadores $ 200
Rendicin de cuentas fnal y traspaso admi. $ 600
Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripcin)
A cargo del proveedor $ 600
Trmites
Trmites va Internet (No incluidos en esta lista) $ 90
Trmites Normales: 72 hs.
Importes y porcentajes determinados en esta lista
Trmites Urgentes: 24 hs. Recargo 100%
Trmites Semi Urgentes: 48 hs. Recargo 50%
62

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Jurisprudencia
Laboral
Certifcado de trabajo. Art. 80 L.C.T. Entrega.
Diferencia con el certifcado de servicios y
remuneraciones de la Ley N 24.241.
La entrega del certifcado de servicios y
remuneraciones no resulta sufciente para tener
por acreditada en tiempo y forma la obligacin
que impone el art. 80 de la L.C.T. Ello, sin
perjuicio de sealar que es criterio mayoritario
de esta Sala que la obligacin citada se integra
por la entrega de: a) un certifcado de trabajo,
y b) una constancia documentada de aportes. A
su vez, no debe confundirse el certifcado de
trabajo del artculo referido con la certifcacin
de servicios y remuneraciones de la ley 24.241,
ya que esta ltima se expide en un formulario
de la ANSES (P.S.6.2) en el que se insertan datos
similares, aunque no del todo coincidentes con
los exigidos por la L.C.T. Adems, la fnalidad de
uno y otro certifcado es distinta: el primero le
sirve al trabajador para conseguirse un empleo,
mientras que el segundo se utiliza para gestionar
un reconocimiento de servicios o la obtencin de
un benefcio previsional, y queda archivado en las
ofcinas de la ANSES.
Sala IV, Expte. N 12.508/2011 Sent. Def. N
96.601 del 28/09/2012 Scioti Teresa c/ Consolidar
AFJP s/ Indem. Art. 80 LCT. (Marino - Guisado).
Certifcado de trabajo. Entrega. Otorgamiento
del plazo de 30 das para su emisin.
El ltimo prrafo del art. 80 L.C.T. fue
introducido por la Ley 25.345 con el objetivo de
combatir la evasin fscal. Lo que busca la norma
trasciende el solo resarcimiento econmico que
pretende el trabajador, pues subyace el inters del
Estado de que el empleador no solamente cumpla
con la entrega del certifcado sino tambin con las
obligaciones fscales enunciadas en la norma. En
esa inteligencia, resulta razonable que el decreto,
tendiendo al cumplimiento de la norma, otorgue un
plazo de 30 das para que el principal pueda cumplir
con sus disposiciones. Luego, una vez vencido tal
lapso y si el empleador no entreg los instrumentos
pertinentes, el trabajador se encuentra habilitado
para requerir el cumplimiento de tal obligacin
intimando por el plazo de dos das hbiles que prev
la norma.
Sala V, Expte. N 2849/09 Sent. Def. N 74458
del 25/09/2012 Snchez Miguel Ricardo c/
American Express Argentina SA y otro s/ Despido.
(Garca Margalejo Zas Arias Gibert).
Dao moral. Proteccin del empleado en
situacin de vulnerabilidad.
La demandada opt por cambiar drsticamente
las condiciones laborales de la actora, omitiendo
otorgarle tareas en forma efectiva y afectando
consiguientemente su remuneracin, generando
un estado de situacin que concluy con un
cuadro psquico. En la materia, debe atenderse
a la conducta del empleador frente a la
particular situacin de extrema vulnerabilidad
del dependiente, y atendiendo a los bienes que
deben protegerse en casos como el presente, no
cabe la menor duda que corresponde consolidar
frmemente la proteccin del empleado en
situacin de vulnerabilidad, quien debe estar
protegido frente a conductas como las llevadas
adelante por la demandada. Los hechos descriptos
resultan abiertamente violatorios del deber de
buena fe y solidaridad, los que revisten naturaleza
contractual, y deben ser objeto de una reparacin
adicional, porque su confguracin fctica y la
ponderacin de sus presupuestos de procedencia
se realizan con prescindencia de la continuidad del
vnculo y referen a circunstancias de hecho que
nada tienen que ver con las previstas en el art. 245
L.C.T.
Sala VI, Expte. N 36.276/09 Sent. Def. N 64.332
del 20/09/2012 Quiroga Carina Marina Lorena c/
BBVA Consolidar Seguros SA y otros s/ Despido.
(Fernndez Madrid - Raffaghelli).
Despido. Del empleado en condiciones de
obtener jubilacin. Facultad del empleador.
Prescripcin. Arts. 252 y 256 L.C.T.
El ejercicio del derecho establecido en el art.
252 de la L.C.T. no es un crdito proveniente
de las relaciones laborales, y la extincin de la
relacin laboral en los trminos de esta norma
no es una accin que deba ejercerse en un plazo
perentorio sino el ejercicio de un derecho que
puede efectivizarse a partir de un momento
determinado. En tal inteligencia, no podra
considerarse que la facultad de la empleadora
de disolver el contrato de trabajo, cuando el
trabajador reuniese los requisitos necesarios para
obtener una de las prestaciones de la ley 24.241
deba ser ejercida en un plazo concreto y pueda
sufrir las consecuencias previstas en el art. 256 de

63
la L.C.T. La prerrogativa del empleador de disolver
el vnculo laboral no tiene plazo de caducidad,
en funcin de lo que surge del art. 259 de dicha
norma, y por no estar previsto ese efecto en
norma alguna de dicho dispositivo.
Sala I, Expte. N 48.788/2009 Sent. Def. N
88.036 del 30/08/2012 Coria Jos Ireneo c/
Consorcio de Propietarios del Edifcio Asamblea
819/821 s/ Despido. (Pasten de Ishihara - Vilela).
Despido. Injuria laboral. Falta de pago del
salario. Grave incumplimiento contractual del
empleador. Retencin de tareas.
La falta de pago del salario en la medida
convenida y en tiempo oportuno configura un
grave incumplimiento contractual, pues la
retribucin representa una de las principales
obligaciones del empleador, en atencin a
la naturaleza alimentaria del salario. Por lo
tanto dicho incumplimiento (arts. 74 y 128
L.C.T.) legitima la decisin resolutoria del
trabajador. Respecto de tales crditos la mora
es automtica conforme lo dispone el art.
137 L.C.T. La retencin de tareas decidida
por el trabajador ante la falta de pago de la
remuneracin encuadra en la norma del art.
1.201 del Cdigo Civil. Ella es aplicable a las
relaciones contractuales de naturaleza laboral,
pero la retencin del trabajador debe responder
al incumplimiento de alguna de las obligaciones
esenciales del empleador, y el no pago del
salario lo es.
Sala III, Expte. N 93.253 del 28/09/2012 Sent.
Def. N 93253 del 28/09/2012 Alaniz, Guillermo
Martn c/Bella SA y otro s/despido. (Caal-Pesino).
Despido. Notifcacin. Falta de requisitos del
art. 243 L.C.T.
La denuncia del contrato de trabajo es un acto
jurdico unilateral de carcter recepticio, que se
perfecciona cuando la comunicacin emitida llega
a la esfera de conocimiento del denunciado y,
en un todo de acuerdo con lo normado en el art.
243 de la L.C.T., el despido dispuesto por justa
causa debe comunicarse por escrito, con expresin
sufcientemente clara de los motivos en que se
funda la ruptura del contrato, no admitindose ante
la demanda que promoviere la parte interesada
la modifcacin de la causal consignada en las
comunicaciones referidas.
Sala II, Expte. N 13.746/08 Sent. Def. N 100.971
del 19/09/2012 Caazares Granara Jos Mara c/
Wurth Argentina SA s/ Despido. (Gonzlez - Maza).
Despido. Injuria laboral. Parmetros de
evaluacin. Proporcionalidad. Trabajador
durmiendo en el piso de la empresa.
La injuria laboral tiene tres parmetros de
evaluacin: la causalidad, la proporcionalidad y
la contemporaneidad. Este segundo requisito est
referido a que la sancin debe ser proporcionada
con la falta cometida, es decir que debe mediar
una grave inobservancia del contrato que impida
su continuacin. La falta que se le imputa al
accionante (fue sorprendido durmiendo en el piso
de la empresa) carece de la gravedad sufciente
como para imposibilitar la continuidad del vnculo
laboral, ya que en su lugar se podra haber
dispuesto una sancin disciplinaria de menor
gravedad.
Sala VI, Expte. N 2.922/09 Sent. Def. N 64.373
del 21/09/2012 Licitra Juan Manuel c/ Miluplast SA
y otro s/ Despido (Fernndez Madrid - Craig).
Indemnizacin por despido. Dao moral.
Admisin. Denuncia penal que no prosper.
La imputacin de una conducta delictiva a la
trabajadora nunca probada-, de la cual tomaran
conocimiento sus compaeros de trabajo, sumada
a un registro en su domicilio, genera un dao
extracontractual que excede el despido y que
torna ajustada a derecho la procedencia de una
indemnizacin por dao moral, por el perjuicio
que ello evidentemente le ha ocasionado a la
trabajadora, al afectar su integridad moral.
Sala IV, Expte. N 2.138/2010 Sent. Def. N
96.552 del 14/09/2012 Pereyra Lidia Noem c/
Laboratorio Opoterpico Argentino SA s/ Despido.
(Pinto Varela - Guisado).
D.T. 34 Indemnizacin por despido injustifcado.
Indemnizacin adicional.
La Ley de Contrato de Trabajo presume, con
efectos iure et de iure, que el despido injustifcado
del trabajador decidido luego de transcurridos
tres meses desde el inicio del vnculo le produce
un perjuicio que la propia ley procura resarcir con
la indemnizacin tarifada en su artculo 245, sin
perjuicio de la procedencia de sumas adicionales,
tambin tarifadas, si el trabajador se halla en
alguna situacin fctica especfca que el legislador
ha estimado merecedora de una proteccin ms
intensa. Y slo se ha admitido la procedencia
de una indemnizacin adicional por dao moral
en aquellos casos en los que la conducta del
empleador resultase civilmente resarcible aun
en ausencia de un vnculo contractual, tal como
ocurrira si se imputasen falsamente al dependiente
irregularidades que pudiesen confgurar ilcitos
penales, o si se le dispensase un trato denigrante,
discriminatorio u ofensivo.
Sala IV, Expte. N 31.066/2009 Sent. Def. N
96.589 del 27/09/2012 Bettetini Daniel Bartolom
Roberto c/ Colegio de Escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires s/ Despido. (Guisado Pinto Varela)
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral

Consulta: En nuestro consorcio hay un
encargado de 8 horas y un ayudante de 4 horas.
A este ltimo lo quieren despedir a partir del
31/12/12. La seora est embarazada, es esto un
impedimento para el despido? De no ser as, cul
sera el texto del telegrama a enviar?
Respuesta: Debo manifestarle que el
ordenamiento jurdico no prohbe el despido de
personal femenino cuando estn embarazadas. Lo
que s contempla la L.C.T. en aras de la proteccin
de la maternidad, es que en el supuesto de despido,
cuando la mujer est embarazada, se presume
que el despido responde a estas razones (es decir,
maternidad o embarazo) siempre que se efectivice
dentro de los siete meses y medio anteriores o
posteriores a la fecha de parto.
En estas circunstancias, el empleador deber
abonar una indemnizacin agravada que es
equivalente a 13 salarios ms, adems de las
indemnizaciones propias del despido (art. 178
L.C.T.). Para el supuesto de que el consorcio
mantenga la decisin de despedirla, hacerlo saber
a fn de redactar el telegrama de despido de la
trabajadora embarazada.
Consulta: En el consorcio que administramos la
encargada titular est enferma y desde julio del
ao pasado le estamos reservando su puesto de
trabajo. La guarda de puesto vence el 24 de enero
de 2013, debo informarle fehacientemente su
desvinculacin laboral?
Asimismo, con la seora que hace la suplencia
hemos frmado un acuerdo ratifcado en el SECLO.
La suplente nos consulta por vacaciones ya que
trabaja desde febrero de 2012. Le corresponden
vacaciones a la suplente? Y adems, de no
reintegrarse la titular y de continuar la suplente
en funciones, queda automticamente como
titular o tenemos 60 das a partir de la baja de la
actual titular para confrmarla?
Respuesta: Debo recordarle que la ley establece
en todos los casos que el perodo de guarda de
puesto, luego de agotada la licencia paga por
enfermedad, es de un ao. En razn de eso, y
conforme a vuestra consulta, el plazo del ao
vencera el 25 de julio de 2013 y no el 24 de enero de
este ao.
Respecto de la suplente, a la misma le
correspondern las vacaciones como a todo
trabajador, y considerando su antigedad ser de 12
das hbiles y las otorga el empleador entre el 1 de
octubre de 2012 y el 30 de abril de 2013.
Si cuando se llegue al 25 de julio de 2013 y la
titular no pudiere reintegrarse al trabajo, y se
produjere la disolucin del contrato de trabajo, la
suplente quedar como titular tal como lo determina
el art. 9 de la Ley 12.981.
Consulta: Respecto del tema aguinaldo, segn
estuve viendo en su manual, en la pgina 67 usted
hace referencia a la aplicacin de la Ley 23.041
y su decreto reglamentario 1078/84, por lo que
se toma para el clculo del aguinaldo el mejor
sueldo del semestre, aunque tuviese horas extras
excepcionales. Dicha reglamentacin est vigente?
O sea que si un empleado hizo horas extras por
ejemplo en el mes de julio y sa es su mejor
remuneracin, el aguinaldo debo tomarlo en base
a ese sueldo, aunque fuese el doble de lo que
cobra habitualmente? No se hace ms el promedio
de las horas extras para el clculo del aguinaldo?
Respuesta: La normativa que invoco en el
manual a que usted hace referencia est vigente,
por lo tanto se deber considerar el mejor sueldo
percibido en el semestre. Si la mejor remuneracin
fue la de julio donde trabaj horas extras que en
los otros meses no hizo, se deber tomar ese mejor
sueldo para hacer el clculo del aguinaldo.
Es decir que si en ese mes cobr $ 8.000 el
aguinaldo ser la mitad: $ 4.000, aunque en el resto
de los meses el sueldo sea de $ 1.500.
Consulta: Tenemos al encargado accidentado
desde el ao pasado. Al suplente que lo est
reemplazando le corresponde la parte proporcional
del aguinaldo, teniendo en cuenta que la ART ya nos
ha informado que el encargado titular seguir como
parte de enfermo por lo menos hasta el 22/1/13?
Respuesta: A todo trabajador, ya sea titular,
suplente, jornalizado o cualquier variante de
un empleado bajo relacin de dependencia, le
corresponde percibir el aguinaldo. En razn de ello,
a este empleado le corresponder percibir hasta el
31 de diciembre el aguinaldo proporcional al tiempo
trabajado hasta fn de ao.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
Consultorios
Laboral
64

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Consulta: El consorcio que administro tiene
una unidad complementaria ubicada en planta
baja que se destina a guardacoches. Algunos
copropietarios quieren automatizar el portn
por una cuestin de seguridad, ya que no
tendran que bajar del auto para su apertura.
Actualmente el portn es levadizo y tiene una
puerta adicional de entrada para la gente en la
hoja del mismo.
La consulta es si se debe convocar a una
asamblea extraordinaria de todo el consorcio
para tratar el tema. Si estara sujeto a votacin,
y en ese caso qu derechos tendran a oponerse
quienes no son propietarios.
Las responsabilidades que surgieran en caso
de accidente a quin alcanzara, ya sea que se
perjudique un auto o una persona.
Qu porcentaje habra que tener en cuenta
para la aprobacin del trabajo con referencia a
la totalidad del consorcio o a los propietarios de
la unidad complementaria de referencia.
Respuesta: En principio debo dejar aclarado
el concepto de fachada: el art. 2 de la Ley N
13.512 enumera las cosas que son consideradas
como comunes, y que por ende su mantenimiento
y conservacin son solventados por todos los
propietarios. Veamos:
Artculo 2. - Cada propietario ser dueo
exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso comn del edifcio, o indispensables
para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn: a) Los cimientos,
muros maestros, techos, patios solares, prticos,
galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas
de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones
de servicios centrales, como calefaccin, agua
Jurdico

65
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caliente o fra, refrigeracin, etctera; c) Los
locales para alojamiento del portero y portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos; e) Los ascensores, montacargas,
incineradores de residuos y, en general, todos
los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de benefcio comn. Esta enumeracin
no tiene carcter taxativo. Los stanos y
azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo
convencin en contrario.
Surge claramente del artculo que tanto
los prticos como las puertas de entrada son
considerados comunes, y en este caso, tambin,
el portn del garaje pues se encuentra adherido
a la fachada. O sea si la fachada es comn, que
es la cosa principal, el portn, que es secundario,
adherido a la cosa principal sigue la misma suerte:
tambin es comn.
Para el caso que se autorizara la
automatizacin del portn, los gastos que esto
implique slo le corresponde abonarlos a la unidad
complementaria.
S es necesario convocar a asamblea pues esto
se considera una obra nueva.
La doctrina as lo entiende: Highton de Nolasco
(Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2
Ed. renovada y ampliada, reimpresin, pg. 257
y ss., Hammurabi, Bs. As., 2007) expresa: Las
mejoras a que se refere el art. 7 que pueden
denominarse como lo hace la norma obra
nueva, se distinguen de las del art. 8 que en
la ley se designan como innovaciones aunque
estos trminos no se excluyen sino que signifcan
algo similar en cuanto segn el art. 7 se necesita
la unanimidad de voluntades para realizarlas,
mientras que en el art. 8 solamente se requiere
una mayora, lo que demuestra que en la ley la
distincin es especfca.
En consecuencia, debe otorgarse un mbito
de aplicacin distinto a cada norma, y es as
que se entiende que el art. 7, referido a obras
nuevas que deben resolverse por unanimidad,
se relaciona con mejoras que se ejecutan en
inters particular de algn o algunos propietarios
sobre cosas o partes comunes, sean en todo o
en parte del edifcio; mientras que el art. 8,
referido a innovaciones que deben resolverse por
mayora, se relaciona con mejoras, tambin en
partes comunes, pero en benefcio de todos los
propietarios.
En su obra Derecho prctico de Propiedad
Horizontal, T. 2 , pg. 264 y sgtes., Hammurabi,
Bs. As.,1994, Gabs entiende que innovacin
es aquella que tiende especfcamente a obtener

67
un mejoramiento, mayor renta o mejor uso y goce
del bien, servicio o parte comn, mientras que el
concepto de obra nueva sera un concepto de
carcter residual que comprende todas las dems
modifcaciones que no tengan algunas de las
mencionadas fnalidades.
La innovacin es el gnero, la obra nueva es
la especie, toda obra nueva es una innovacin
pero no toda innovacin constituye una obra
nueva, dice el autor, aunque sostiene que deben
analizarse los casos particulares. Y agrega: Desde
un punto de vista lgico y aun de equidad, el
criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede
disponerse de una cosa de todos, sin el consenso
unnime de los comuneros.
La jurisprudencia as lo ha entendido: Cuando
se afectan partes comunes en un edifcio en
propiedad horizontal ya sea por medio de
construcciones, transformaciones, modifcaciones,
etc., nos encontramos ante una obra nueva, en
tanto que, si dichas acciones tienden a obtener
su mejoramiento o un goce ms cmodo o una
mayor renta del bien afectado, se trata de una
innovacin.
La importancia de la diferencia sigue
diciendo la jurisprudencia radica en la distinta
mayora asamblearia que se requiere para
decidir la realizacin de una obra nueva o de
una innovacin. En el primer supuesto, ser
necesario el voto favorable de la totalidad
de los consorcistas del edifcio (unanimidad);
por el contrario, para una innovacin bastar
lo que decida la mayora de los propietarios
(conf. Gabs, Alberto Anbal, Manual terico-
prctico de propiedad horizontal, 1987, p.
146). A su vez, la parte segunda del prr. 1
del art. 8 de la Ley N 13.512 pone a cargo de
todos los copropietarios el pago de las expensas,
cuando tiendan a obtener su mejoramiento o
de uso y goce ms cmodo o de mayor renta
y sean decididas por la simple mayora de
ellos. La instalacin de medidas de seguridad
contra incendios en los sectores destinados a
cocheras en un edifcio sometido a la propiedad
horizontal constituye una innovacin, pues
tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos
sectores y, por ende, de la integralidad de todo
el edifcio. (en idntico sentido CNCiv., Sala E,
12-03-96, jurisp. Cm.Civ., Isis, sum. 7772; JA,
1997-IV, sntesis; Sala H, 07-03-97, jurisp. Cm.
Civ., Isis, sum. 9702; Sala E, 14-05-97, LL. 1997-E-
493; JA, 1997-I, sntesis, entre muchos otros).
Todo ello es aplicado en razn de que el
portn es parte de la fachada, requirindose
68

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unanimidad para su instalacin, pues slo unos
pocos propietarios se benefciarn con el cambio.
La segunda pregunta est contestada, es
necesaria la unanimidad, basta que uno se oponga
para que no se pueda realizar la obra nueva.
La responsabilidad es la misma que la que se
tiene con el actual portn, es una cosa comn del
consorcio y responde el causante del dao.
Es una decisin que no puede tomarse sino
en una asamblea convocada al efecto y debe
resolverse por unanimidad.


Consulta: Qu requisitos son necesarios
para ser miembro del Consejo de Propietarios?
Respuesta: El reglamento en anlisis
nada dice acerca de los requisitos para ser
miembro del Consejo de Propietarios. Tampoco
lo menciona la Ley N 13.512 ni su decreto
reglamentario, pues el Consejo de Propietarios
es una creacin de los reglamentos.
La doctrina ha establecido que es condicin
sine qua non ser propietario (titular de
dominio), para desempearse como miembro
del Consejo de Administracin, no pudiendo
ejercerse por representacin. Pero el
carcter de titular no trae consigo la
obligacin de habitar en el consorcio mismo.
Es generalizada la creencia de que sa sea una
condicin indispensable, pero, salvo que el
reglamento especifique la excepcin, cualquier
copropietario bajo cualquier circunstancia
puede formar parte de dicho Consejo de
Copropietarios (en aras de su correcta
definicin). Sin embargo, es recomendable
pero no taxativo que el consejero viva en el
propio edificio al cual representa.
Slo encontramos alguna regulacin referente
a este consejo en la Norma Iram N 65.004,
que aplica el criterio opuesto al mencionado
precedentemente.
IRAM 65.004. Administracin de la
propiedad horizontal. Estatuto del Consejo de
Propietarios.
Para poder ser elegido el Consejo de
Propietarios, algunos puntos son los siguientes:
1) Ser propietario.
2) Nmero impar de miembros.
3) Ser elegidos por asamblea.
4) Durar un ao.
5) Actan ad honorem.
6) Interpretar y conocer el reglamento.
7) No ser deudor ni tener litigios con los
copropietarios.
Funciones del Consejo de Propietarios:
Control de gestin, colaborar con la
administracin, proponer soluciones.
Atribuciones: de control (examinar, evaluar
y revisar), de asesora (analizar, aconsejar y
guiar) y de colaboracin (nexo propietario y
administrador).
Limitaciones: 1) No sustituye al
administrador. 2) Carece de personera para
actuar ante terceros. 3) Carece de facultades
ejecutivas.
Debo mencionar que las normas IRAM no son
obligatorias, son un documento que se establece
por consenso y aprobado por un organismo
reconocido. Establece condiciones mnimas que
debe reunir un servicio para que sirva al uso al
que est destinado.
En atencin a lo manifestado precedentemente
no existe un nico criterio sobre el tema en
particular, y de haber una desavenencia entre
los propietarios la nica manera es resolverla en
una asamblea de propietarios.
Dra. Diana Claudia Sevitz
Asesora Legal
Consejo Directivo
Presidente
Daniel Roberto Tocco
Vicepresidente 1
Fernando Staino
Vicepresidente 2
Armando R. Caputo
Vicepresidente 3
Nstor Nicols Pirosanto
Secretario
Arturo Claudio Molina
Prosecretario
Miguel ngel Summa
Tesorero
Jos E. Pusterla
Protesorera
Silvia A. De Filippo
Vocales Titulares
Silvia B. de Rodrguez Maceira
Salvador Vctor Perez
Marta Rond
Vocales Suplentes
Roberto Rubn Vignapiano
Silvia Beatriz Ghianda
Horacio Guillermo Bielli
ngela Graciela Perrone
Daniel Grass
Mario Guillermo Mazzini
Carlos Garca
Leonardo Martn Tocco
Tribunal de Cuentas
Miembros Titulares
Alejandro Nourry
Marcos Schwab
Carlos Weiler
Miembros Suplentes
Tomasa del Carmen Roldn
Luis Martn Pino
Comisiones Internas
Invitamos a nuestros socios a integrarse
a los equipos de trabajo en alguna de las
diferentes comisiones de la Cmara. Es
importante que lo hagan para que podamos
trabajar ms y mejor por todos aquellos a
quienes representamos a travs de nuestra
institucin.
Quienes as lo entiendan y deseen
participar pueden comunicarse con
Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010,
int. 33. Tambin pueden hacerlo va mail
a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@
caphai.com.ar
Su participacin le da mayor sentido a
nuestro trabajo.
Usted es el protagonista

69
Administracin y Relaciones Laborales:
Fernando Staino y Daniel Grass
Administrativa, Financiera y Logstica:
Jos Pusterla
Asuntos Legales
Rubn Vignapiano
Corretaje Inmobiliario y Locaciones:
Armando Caputo y Horacio Guillermo Bielli
tica:
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La razn por la que los flsofos dejaron de
alabar la antigua idea de progreso es porque se
dieron cuenta de que a cada avance le sigue un
retroceso. Basta preguntarles a los principales
actores del mercado del real estate vernculo, que
teme convertirse en irreal estate y desaparecer
por completo.
Para evitar esta situacin, la lgica durante este
2013 ser volver, literalmente hablando, a la Edad
de Piedra, 5.000 aos antes de Cristo, cuando en el
Neoltico surgi el trueque.
Cash is king, es el famoso lema en tiempos de
crisis. Pero como hoy el dinero es lo que escasea,
el propietario no puede vender el terreno y el
constructor no puede comprarlo.
Como ejemplo, un terreno valuado en u$s 1
milln se aporta al desarrollista a cambio de cuatro
departamentos de u$s 250.000, detalla Germn
Gmez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
Claro que no todo es tan sencillo: son
negociaciones muy complejas, trabadas y extensas.
Habr que acostumbrarse: en el sector aseguran
que, mientras sigan las actuales condiciones, por un
tiempo la gran mayora de los desarrollos se van a
realizar a partir del canje. No queda otra.
Damin Tabakman, presidente de la Asociacin
Argentina de Profesores y Consultores de Real
Estate, confrma que, actualmente, la mayora
de las transacciones se estn cerrando bajo esta
modalidad. En rigor, ya se est permutando en
todos los barrios.
Usualmente, los dueos de la tierra no son
del mundo inmobiliario. Es gente que tiene una
gomera, un supermercado, una estacin de servicio
o un garaje y sabe que su propiedad es apta para
construir. Pero no lo vende por cash porque no
sabe qu hacer con la plata, entonces prefere una
permuta.
El trueque llega al negocio inmobiliario