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CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE

DO ESTADO DO CEAR CRC-CE











CURSO GESTO CONTBIL DE CONDOMNIOS



INSTRUTOR: JOS MARTINS CASTELO NETO


PERODO: 02 a 04 de abril de 2008
Horrio: 19h s 22h

LOCAL: Conselho Regional de Contabilidade do Estado do Cear CRC-CE Av. da
Universidade, 3057 Benfica CEP 60020-181 FORTALEZA-CE Telefax (85) 3455-
2425 ou 3455-2913 www.crc-ce.org.br




FORTALEZA-CE
ABRIL 2008

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CONTEDO PROGRAMTICO
1. Introduo. 4
2. Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio. 5
3. Criao do Condomnio. 7
3.1. Cadastro no CNPJ. 9
3.2. Cadastro no INSS. 9
3.3. Cadastro no FGTS/PIS. 9
4. Conveno. 11
5. Regimento Interno. 22
6. Administrao do Condomnio. 24
6.1. Assemblia Geral. 25
6.2. Sndico. 27
6.3. Conselho Fiscal / Conselho Consultivo. 29
7. Contador. 30
7.1. tica Profissional do Contabilista. 31
8. Contabilidade. 32
8.1. Plano de Contas. 33
8.2. Balancete / Prestao de Contas. 34
8.3. Demonstraes Contbeis
8.4.
8.3. Documentao p/ Contabilidade. 36
9. Administrao Financeira do Condomnio. 37
9.1. Taxa Fixa / Rateio. 37
9.2. Taxas Extras. 38
9.3. Controle do Recebimento de Taxas Condominiais. 38
9.4. Boleto Bancrio / Recibo. 38
9.5. Protesto das Taxas de Condomnio. 39
9.6. SPC / SERASA de Inadimplentes. 44
9.7. Fundo de Reserva. 44
9.8. Juizado Especial. 44
10. Setor Pessoal do Condomnio. 46
10.1. Contrato de Trabalho. 46
10.1.1. Contrato de Experincia. 46
10.1.2. Folha de Pagamento. 47
3
10.1.3. Frias. 47
10.1.4. Cesta Bsica. 50
10.1.5. Vale Transporte. 51
10.1.6. Adiantamentos. 51
10.1.7. Aviso Prvio. 51
10.1.8. Calendrio de Obrigaes. 52
10.1.9. Encargos Sociais. 53
10.1.10. 13 Salrio. 54
10.1.11. FGTS. 54
10.1.12. Negociao Sindical. 57
10.1.13. Data Base. 57
10.2. Terceirizao de Mo de Obra. 57
10.2.1. Responsabilidade do Condomnio. 58
10.3. Honorrios do Sndico. 58
10.3.1. INSS. 58
10.3.2. ISSQN. 58
10.4. Conveo SECOVI . 58
10.5. Escala de Trabalho de Portaria. 58

11. Informaes Gerenciais
11.1. Energia
11.2. Contratao de Mo-de-obra
11.3. Materiais
11.4. Servios de Manuteno
11.5. gua e Esgoto
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1. INTRODUO.

O objet ivo dest e cur so socializar junt o a profissionais e
est udant es int eressados em t rabalhar com gest o cont bil para condomnios,
as diver sas nuances que envolvem est e tipo de ent idade, pr incipalment e no
que diz respeit o escr it ur ao cont bil de condomnios, repassando
infor maes acerca da administ rao e da legislao especfica.

Est e t rabalho est dividido basicament e em t rs grandes grupos.
O pr imeiro, falaremos da nat ureza jur dica do condomnio, sua for mao,
conceit o do Condomnio. Discorreremos t ambm da Conveno, do Regiment o
Int erno e da Administ rao do Condomnio, t er minando com a figur a do
sndico e suas responsabilidades.

Num segundo moment o iremos expor a figura de Cont ador,
falando sobre a t ica Profissional do Cont abilist a. No mesmo t pico,
abordaremos Cont abilidade, onde sero apresent adas as demonst raes
cont beis, balancet e/prest ao de cont as mensal e da document ao para
cont abilidade. Iremos t ambm falar acerca da administ rao financeira do
condomnio, falando sobre t axa fixa/ rat eio, t axas ext ras, cont role do
recebiment o de t axas condominiais, bolet o bancr io/recibo, prot esto das t axas
de condomnio, SPC/SERASA de inadimplent es e fundo de reser va e,
finalment e, o juizado especial. Ser o discut idos mt odos de racionalizao de
gast os, increment o de receit as e minimizao de inadimplncia.

O t erceiro e lt imo pont o ser a discusso acerca do Set or
Pessoal do Condomnio, onde falaremos acerca do cont rat o de t rabalho, da
t erceir izao de mo de obra, dos honorr ios do sndico. Buscaremos expor,
out rossim, a real carga t r ibut r ia que incide na cont rat ao de mo de obra, e
finalment e, a escala de t rabalho de port aria e out ras obr igaes sociais.

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2. CONCEITO E NATUREZA JURDICA DO CONDOMNIO.

import ant e t er mos a compreenso do tipo de ent idade em que
est amos t rabalhamos. Para t al, nest e t pico sero apresent ados conceit os, bem
como a nat ureza jur dica e out ras especificidades de Condomnios
Residenciais ou Comer ciais.

2. 1. Conceito

O pr imeiro conceit o expost o o do dicionr io Aur lio, 1999:

CONDOMNI O: Dom ni o exer ci do junt ament e com out r em; co-
pr opr i edade. Condomni o fechado: conjunt o r esi denci al compost o
de edi f ci os e/ ou casas, ger al ment e cer cado, com acesso cont r ol ado,
e cuj os mor ador es di vi dem equi pament os comunit r i os. (AURLIO,
1999)

Podemos afir mar pela definio acima expost a que o Condomnio
vem a ser o domnio exercido por duas ou mais pessoas em relao a uma
coisa comum. Assim, t emos que h uma repart io do domnio de uma coisa
para duas ou mais pessoas.

A dout rina mais aceit a para o condomnio ent ende que o mesmo
vem a ser uma comunidade de dir eit o, de que so t it ulares vr ias pessoas,
incidindo sobr e o mesmo objet o. Podemos afir mar, out rossim, como nos
report a Planiol et Ripert , que nos edifcios de andares ou apart ament os
pert encent es a propr iet r ios diver sos exist e superposio de propr iedades
dist int as e separadas, complicada pela exist ncia de comunho relat iva a
det er minadas dependncias de uso comum dos diversos propr iet r ios.

Temos assim, que em um condomnio exist e uma propr iedade
comum, ou seja, de t odos os condminos e uma propr iedade part icular. Temos
como part es pert encent es propr iedade comum o solo em que se const ri o
edifcio, suas fundaes, pilast ras, t et o, vest bulos, prt ico, escadas,
elevadores, assoalho, corredores, pt ios, aqueciment o cent ral, ar
condicionado cent ral, depsit o, morada do zelador, em suma, t odos os efeit os
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e ut ilidades dest inados ao uso comum. Assim, t odos os propriet r ios podem
dispor e usar livrement e de t odas as part es comuns, desde que respeit ando sua
dest inao, de modo a no prejudicar a colet ividade.

Por sua vez, a propr iedade part icular const it ui-se pelas unidades
ou apart ament os autnomos, delimit ados pelas paredes divisr ias. Cada
propriet r io t em domnio nico e exclusivo sobr e suas part es ou
dependncias.

Temos o dispost o no Cdigo Civil Brasileiro, que t rat a sobre o
t ema. Vejamos:
Ar t . 1. 331. Pode haver , em edi fi caes, par t es que so pr opr i edade
excl usi va, e par t es que so pr opr i edade comum dos condmi nos.

1
o
As par t es suscet vei s de ut i l i zao i ndependent e, t ai s como
apar t ament os, escr i t r i os, sal as, l ojas, sobr el oj as ou abr i gos par a
ve cul os, com as r espect i vas fr aes i deai s no sol o e nas out r as
part es comuns, sujei t am-se a pr opr i edade excl usi va, podendo ser
al i enadas e gr avadas l i vr ement e por seus pr opr i et r i os.

2
o
O sol o, a est r ut ur a do pr di o, o t el hado, a r ede ger al de
di st r i bui o de gua, esgot o, gs e el et r i ci dade, a cal efao e
r efr i ger ao cent rai s, e as demai s par t es comuns, i ncl usi ve o acesso
ao l ogr adour o pbl i co, so ut i l i zados em comum pel os condmi nos,
no podendo ser al i enados separ adament e, ou di vi di dos.

Out ro disposit ivo legal que conceit ua Condomnios a Lei
Federal n. 4. 591/64, confor me art igos t ranscr it os abaixo:
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,
construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais
ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s
limitaes desta Lei.
Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de
passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO)
edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham.
1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por
instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno.
(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
7
Nest e lt imo vemos que a garagem vinculada unidade
habit acional e no de uso comum, mesmo est ando no t erreno do prdio, no
mesmo ambient e das part es comuns.

2. 2. Natureza Jurdica

O Condomnio uma espcie de ent idade bem t pica,
considerando sua nat ureza jur dica. No possuem personalidade jur dica, no
exeram at ividade econmica, com ou sem fins lucrat ivos, os Condomnios
so equiparados a empresa no que t ange a obr igat oriedade de inscr io no
Cadast ro Nacional de Pessoa Jur dica CNPJ.

Tal obr igat oriedade se most ra necessr ia, vist o que o condomnio,
apesar de t er uma nat ureza jur dica prpria, no pode se confundir com seus
propriet r ios, no caso, os condminos. Assim, claro que ser ia necessr io a
individualizao do condomnio junt o a Receit a Federal. Out ro ponto de suma
import ncia o fat o de que o Condomnio vai cont rat ar funcionr ios, mot ivo
pelo qual necessr io seu regist ro no CNPJ.


3. CRIAO DO CONDOMNIO.

Os Condomnios so cr iados a part ir de uma conveno, paut ada
no Cdigo Civil Brasileiro, Lei Federal n . 10. 406, de 10 de janeiro de 2002 e
pela Lei dos Condomnios, Lei Federal n . 4. 591, de 16 de dezembro de 1964.
Segundo est a lt ima lei, t emos:

Ar t . 7 O condom ni o por uni dades aut nomas i nst i t uir -se- por at o
entr e vi vos ou por t est ament o, com i nscr i o obr i gat r i a no
Regi st r o de Imvel , del e const ando; a indi vi dual i zao de cada
uni dade, sua i denti fi cao e di scr i minao, bem como a fr ao
i deal sobr e o t er r eno e part es comuns, atr i bu da a cada uni dade,
di spensando-se a descr i o i nt erna da uni dade.
[. . . ]
Ar t . 9 Os pr opr i et r i os, pr omi t ent es compr ador es, cessi onr i os ou
pr omi t ent es cessi onr i os dos di r ei t os per t inentes aqui si o de
uni dades aut nomas, em edi fi caes a ser em const r u das, em
const r uo ou j const r u das, el abor ar o, por escr i t o, a Conveno
de condom ni o, e dever o, t ambm, por cont r at o ou por del i ber ao
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em assembl i a, apr ovar o Regi ment o Int erno da edi fi cao ou
conjunt o de edi fi caes.

1 Far -se- o r egi st r o da Conveno no Regi st r o de Imvei s, bem
como a aver bao das suas event uai s al t eraes.

2 Consi der a-se apr ovada, e obr i gat r ia par a os pr opr i et r i os de
uni dades, pr omi t ent es compr ador es, cessi onri os e pr omi t ent es
cessi onr i os, at uai s e fut ur os, como par a qual quer ocupant e, a
Conveno que r ena as assinat uras de t i t ul ares de di r ei t os que
r epr esent em, no m ni mo, 2/ 3 das fr aes i deai s que compem o
condom ni o.

3 Al m de out r as nor mas apr ovadas pel os i nt er essados, a
Conveno dever cont er :

a) a di scr i minao das par t es de pr opr i edade excl usi va, e as de
condom ni o, com especi fi caes das di fer ent es r eas;
b) o dest i no das di fer ent es par t es;
c) o modo de usar as coi sas e ser vi os comuns;
d) encar gos, for ma e pr opor o das cont r i bui es dos condmi nos
para as despesas de cust ei o e par a as extr aor dinr ias;
e) o modo de escol her o s ndi co e o Consel ho Consul t i vo;
f) as at ri bui es do s ndi co, al m das l egai s;
g) a defi ni o da nat ur eza gr at ui t a ou r emunerada de suas funes;
h) o modo e o pr azo de convocao das assembl i as ger ai s dos
condmi nos;
i ) o quorum para os di ver sos t i pos de vot aes;
j) a for ma de cont r i bui o par a const i t ui o de fundo de r eser va;
l ) a for ma e o quorum par a as al t er aes de conveno;
m) a for ma e o quorum par a a apr ovar o do Regi ment o Int erno
quando no incl u dos na pr pri a Conveno.

4 No caso de conjunt o de edi fi caes, a que se r efer e o ar t . 8, a
conveno de condom ni o fi xar os di r ei t os e as r el aes de
pr opr i edade entr e os condmi nos das vr i as edi fi caes, podendo
est i pul ar for mas pel as quai s se possam desmembr ar e ali enar
por es do t er r eno, incl usi ve as edi fi cadas.

Por sua vez, o Cdigo Civil Brasileiro prev:

Ar t . 1. 332. Inst i t ui -se o condom ni o edi l ci o por at o entr e vi vos ou
t est ament o, r egi st rado no Car t r i o de Regi st r o de Imvei s, devendo
const ar daquel e at o, al m do di spost o em l ei especi al :

I - a di scr i minao e i ndi vi dual i zao das uni dades de pr opr i edade
excl usi va, est r emadas uma das outr as e das part es comuns;

II - a det er minao da fr ao i deal at ri bu da a cada uni dade,
r el at i vament e ao t err eno e par t es comuns;

III - o fi m a que as uni dades se dest i nam.

Ar t . 1. 333. A conveno que const i t ui o condomni o edi l ci o deve
ser subscr i t a pel os t i t ul ar es de, no m nimo, doi s t er os das fr aes
i deai s e t or na-se, desde l ogo, obr i gat r ia par a os t i t ul ar es de di r ei t o
sobr e as uni dades, ou par a quant os sobr e el as t enham posse ou
det eno.
9

Par grafo ni co. Par a ser opon vel cont r a t er cei ros, a conveno do
condom ni o dever ser r egi st r ada no Car t r io de Regi st r o de
Imvei s.

Ar t . 1. 334. Al m das cl usul as r efer i das no ar t. 1. 332 e das que os
i nt er essados houver em por bem est i pul ar , a conveno det er minar:

I - a quot a pr opor ci onal e o modo de pagamento das contr i bui es
dos condmi nos par a at ender s despesas or di nr i as e
ext r aor dinri as do condom ni o;

II - sua for ma de admini str ao;

III - a compet nci a das assembl i as, for ma de sua convocao e
quor um exi gi do para as del i ber aes;

IV - as sanes a que est o suj ei t os os condmi nos, ou possui dor es;

V - o r egi ment o i nt erno.

1
o
A conveno poder ser fei t a por escr i t ur a pbl i ca ou por
i nstr ument o par t i cul ar.

2
o
So equi par ados aos pr opr i et ri os, par a os fi ns dest e ar t i go,
sal vo di sposi o em cont rr i o, os pr omi t ent es compr ador es e os
cessi onr i os de di r ei t os r el at i vos s uni dades autnomas.

Vimos assim, que o condomnio deve ser compost o at ravs de um
document o pblico ou pr ivado, denominado CONVENO. Out rossim, vimos
que ele pode ser cr iado por ato de vont ade int er vivos ou por t est ament o. O
est udo da conveno se dar no prximo t pico.

3. 1. Cadast ro no CNPJ

Apesar de no t er a mesma nat ureza jur dica de out ras ent idades,
que exploram at ividade econmica, com ou sem fins lucrat ivos, como as
empresas em geral, o Condomnio obr igado a fazer sua inscr io no
Cadast ro Nacional da Pessoa Jur dica do Minist r io da Fazenda (CNPJ/ MF),
t endo em vist a algumas obr igaes que o mesmo t em que cumpr ir.

A Obr igat oriedade de inscr io do Condomnio do CNPJ/ MF est
regulament ada pela I nst ruo Normat iva SRF n. 200/2002, art . 12, assim
como pelo Decret o 3000/99.

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Tal obr igat oriedade se most ra necessr ia, vist o que o condomnio,
apesar de t er uma nat ureza jur dica prpria, no pode se confundir com seus
propriet r ios, no caso, os condminos. Assim, claro que ser ia necessr io a
individualizao do condomnio junt o a Receit a Federal. Out ro ponto de suma
import ncia o fat o de que o Condomnio vai cont rat ar funcionr ios, mot ivo
pelo qual necessr io seu regist ro no CNPJ/MF.

3. 2. Cadast ro no INSS

Pelo mesmo mot ivo acima expost o, ou seja, a cont rat ao de
funcionr ios, o Condomnio deve cadast rar-se no INSS, desde o moment o de
sua cr iao. No caso do INSS, o Condomnio se iguala s empr esas em geral,
vez que t em obr igao de cont r ibuir, da mesma for ma par a o INSS como est as
lt imas.

3. 3. Cadast ro no FGTS/PIS

Do mesmo modo, o Condomnio dever se cadast rar na Caixa
Econmica Federal, com o int uit o de regular izar a sit uao de seus
funcionr ios no Fundo de Gar ant ia por Tempo de Ser vio ( FGTS) e no
Programa de I nt egrao Social (PIS).

Para a inscr io junt o ao FGTS, o Condomnio dever fazer seu
cert ificado elet rnico, que ser sua ident idade perant e Conect ividade
Social, devendo ser assinado pela Autoridade Cert ificadora, a Caixa
Econmica Federal ( CEF). A cert ificao feit a, pr ivat ivament e, pelo
represent ant e legal da ent idade, munido de document ao legal comprobat ria
da const it uio do empreendiment o, bem como de seu at o de nomeao. Na
CEF est e dever assinar, na presena de empregado responsvel pelo cadast ro,
o t ermo de adeso Conect ividade Social.



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4. CONVENO

A conveno a bblia de qualquer condomnio, o legal constitutivo, que em
consonncia com a legislao vigente, dispor sobre todos os assuntos de interesse do
Condomnio.

CONVENO: Acordo, ajust e, combinao, convnio.
Pact o ent re part idos polt icos beligerant es. Reunio
nacional para modificar as inst it uies polt icas. O que
est geralment e admit ido e pr at icado, ou t acit ament e
convencionado nas relaes sociais. (MICHAELIS, 1998)

Segundo Gabr iel Karpat , na sua obr a Condomnios Manual
Prt ico do Sndico, t em- se:

A conveno do condomnio que det er mina e
regulament a a vida condominial, evident ement e sem
infr ingir a legislao vigent e. A prpr ia lei do condomnio
det er mina que a conveno regule alguns it ens
import ant es, t ais como: a) o mandat o do sndico, conselho
e subsndico, se houver: b) o prazo e as for mas de
convocar as assemblias ordinr ias e ext raordinr ias; c) o
quorum das assemblias, em pr imeira e segunda
convocao; d) o quorum necessr io para vot ao de
mat r ias especficas, como: alt erao da conveno;
dest it uio do sndico; out ros; e) o modo de usar as coisas
e os servios comuns.

Como dit o acima, o condomnio cr iado pela elaborao de um
document o, denominado de CONVENO, que deve ser devidament e
regist rada no Cart rio de Regist ro de I mveis. Nest e moment o, dever ser
eleit a a pr imeira administ rao, at ravs de uma Assemblia Ger al Ordinr ia
(AGO), de acordo com o dispost o nos it ens abaixo, moment o em que vamos
est udar a administ rao do condomnio.

A Conveno poder ser alt er ada de acordo com a previso
cont ida na mesma. No caso de omisso, necessr ia a aplicao do previst o no
art . 9 da Lei dos Condomnios, de acordo com o explicit ado acima. No caso,
ser decidida pela Assemblia, por no mnimo dois t eros dos votos dos
12
condminos, devendo, ainda ser regist rada t al alt erao no Cart rio de
Regist ro de Imveis.

No ANEXO I, const a um modelo de conveno para const it uio
de um condomnio.


5. REGIMENTO INTERNO.

O Regiment o int er no, mais chamado nos dias at uais de
regulament o int er no, como o prprio nome diz, vem a ser as regras que devem
ser seguidas pelos condminos e pelas pessoas que ut ilizam o condomnio.
Assim como a conveno, o Regiment o int erno deve ser elaborado por escr it o
e aprovado em Assemblia Geral pelos pr opriet r ios das unidades aut nomas
do Condomnio. Out rossim, deve ser regist rado no Cartrio de Regist ro de
I mveis, t al qual a Conveno do Condomnio. Valer r essalt ar que est e pode
ser part e int egrant e da Conveno.

Para a vot ao de cr iao ou alt erao de Regulament o Int erno,
far-se- necessr io o quorum mnimo de dois t eros dos propr iet r ios. Suas
alt eraes soment e podero ser feit as at ravs de Assemblia Geral.

Segue modelo de regiment o int er no no ANEXO II, part e
int egrant e dest a apost ila.

6. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO.

O Cdigo Civil de 2002 nos fala acer ca da administ rao do
condomnio, confor me abaixo dispost o nos art igos abaixo:

Ar t . 1. 347. A assembl i a escol her um sndi co, que poder no ser
condmi no, par a admini str ar o condom ni o, por prazo no super i or
a doi s anos, o qual poder r enovar -se.

Ar t . 1. 348. Compet e ao s ndi co:
I - convocar a assembl i a dos condmi nos;
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II - r epr esent ar , at i va e passi vament e, o condom ni o, pr at i cando, em
ju zo ou for a del e, os at os necessr i os defesa dos i nt er esses
comuns;

III - dar i medi at o conheci ment o assembl i a da exi st nci a de
pr ocedi ment o judi ci al ou admi ni str at i vo, de i nt er esse do
condom ni o;

IV - cumpr ir e fazer cumpr ir a conveno, o r egi ment o int erno e as
det er minaes da assembl i a;

V - di l i genci ar a conser vao e a guar da das par t es comuns e zel ar
pel a pr est ao dos ser vi os que i nt er essem aos possui dor es;

VI - el abor ar o or ament o da r ecei t a e da despesa r el at i va a cada
ano;

VII - cobr ar dos condmi nos as suas contr i bui es, bem como
i mpor e cobr ar as mul tas devi das;

VIII - pr est ar cont as assembl i a, anualment e e quando exi gi das;

IX - r eali zar o segur o da edi fi cao.

1
o
Poder a assembl i a i nvest i r out r a pessoa, em l ugar do s ndi co,
em poder es de r epr esent ao.

2
o
O s ndi co pode t r ansfer i r a out r em, t ot al ou par ci al ment e, os
poder es de r epr esent ao ou as funes admi nist r ati vas, medi ant e
apr ovao da assembl i a, sal vo di sposi o em cont rr i o da
conveno.

Ar t . 1. 349. A assembl i a, especi al ment e convocada par a o fi m
est abel eci do no 2
o
do ar t i go ant ecedent e, poder , pel o vot o da
mai or ia absol ut a de seus membr os, dest i t ui r o s ndi co que pr at i car
i rr egul ar i dades, no pr est ar cont as, ou no admini str ar
conveni ent ement e o condom ni o.

Ar t . 1. 350. Convocar o s ndi co, anual ment e, r eunio da assembl i a
dos condmi nos, na for ma pr evi st a na conveno, a fi m de apr ovar
o or ament o das despesas, as cont r i bui es dos condmi nos e a
pr est ao de cont as, e event ual ment e el eger -l he o subst i t ut o e
al t erar o r egi ment o int erno.

1
o
Se o s ndi co no convocar a assembl i a, um quar t o dos
condmi nos poder faz-l o.

2
o
Se a assembl i a no se r eunir , o jui z deci di r, a r equer i ment o
de qual quer condmi no.

Ar t . 1. 351. Depende da apr ovao de 2/ 3 (doi s t er os) dos vot os
dos condmi nos a al t er ao da conveno; a mudana da dest inao
do edi f ci o, ou da uni dade i mobi l i r ia, depende da apr ovao pel a
unani mi dade dos condmi nos.

Ar t . 1. 352. Sal vo quando exi gi do quor um especi al , as del i ber aes
da assembl i a ser o t omadas, em pr imei ra convocao, por mai or ia
de vot os dos condmi nos pr esent es que r epr esent em pel o menos
met ade das fr aes i deai s.
14

Par grafo ni co. Os vot os ser o pr opor ci onai s s fr aes i deai s no
sol o e nas out r as part es comuns per t encent es a cada condmi no,
sal vo di sposi o di ver sa da conveno de const i t ui o do
condom ni o.

Ar t . 1. 353. Em segunda convocao, a assembl i a poder del i ber ar
por mai or ia dos vot os dos pr esent es, sal vo quando exi gi do quor um
especi al .

Ar t . 1. 354. A assembl i a no poder del i ber ar se t odos os
condmi nos no for em convocados par a a r eunio.

Ar t . 1. 355. Assembl i as ext r aor dinr ias poder o ser convocadas
pel o s ndi co ou por um quar t o dos condmi nos.

Ar t . 1. 356. Poder haver no condom ni o um consel ho fi scal ,
compost o de t r s membr os, el ei t os pel a assembl i a, por prazo no
super i or a doi s anos, ao qual compet e dar par ecer sobr e as cont as
do s ndi co.

Vimos acima que a Administ rao do condomnio exercida por
t rs figuras, a Assemblia, o Sndico e o Conselho Fiscal.

Para melhor ent endiment o, dividimos o Est udo da Administ rao
do Condomnio no est udo dessas t rs figuras.

6. 1. Assembli a Geral

Podemos afir mar que a Assemblia Geral o rgo Mximo na
Administ rao de um condomnio. Todos devem obedecer s decises t omadas
pela Assemblia, desde que est a deciso no cont rarie a lei.

ASSEMBLI A: Reunio de numerosas pessoas para det er minado fim,
especialment e deliberat ivo. (AURLIO, 1999)

Ns t emos t rs t ipos de Assemblia, que so:

6. 1. 1. Assemblia Geral Ordinria

realizada uma vez por ano. Sua pr incipal finalidade aprovar
as ver bas dest inadas a cobr ir as despesas nor mais necessr ias ao
15
funcionament o do condomnio para o prximo exerccio. Exemplo: Despesas
com salr ios, gua, luz, elevadores, mat erial de limpeza, et c.

Nessas assemblias os inquilinos poder o part icipar, inclusive
com o voto, sem haver necessidade de pr ocurao e desde que o propriet r io
est eja ausent e.

Out ra finalidade ser ia apresent ar a prest ao de cont as do
exerccio que se encerrou e ainda eleger o sndico, subsndico e conselho,
alm de t rat ar de out ros assunt os de int eresse geral dos condminos. Para
essas assemblias, os inquilinos podero vot ar sem precisar em apresent ar
procurao, caso o propriet r io no comparea (Lei n 9. 267, de 25 de maro
de 1996).

6. 1. 2. Assemblia Geral Ext raordinria

Ser realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo
sndico ou por 1/4 (um quart o) dos condminos que devero assinar o edit al
de convocao da assemblia. Deve- se sempre adot ar o que est est ipulado na
Conveno.

Geralment e, as deliberaes dever o t er a maior ia dos pr esent es
com direit o ao voto, salvo as mat r ias que exijam quorum especfico, como:
modificao da Conveno, dest it uio do sndico, vazament os, ent upiment os,
compra de int er fone, aut omao dos portes, compr a de mveis para o salo
de fest as, alt erao de fachada, pint ura do prdio, et c.

Nas obras que beneficiaro, exclusivament e, aos propriet r ios do
imvel, os inquilinos podero part icipar das assemblias, desde que possuam
procurao legalment e const it uda. O rateio dessas despesas ser pago pelos
propriet r ios.



16
6. 1. 3. Assemblia Geral Especial

Ser realizada em casos especiais definidos em Lei, como est es:

A ocorrncia de sinist ro tot al ou que dest rua mais de 2/3 da
edificao;

Para que seja t omada deciso sobre demolio e reconst ruo da
edificao ou a alienao do imvel, por mot ivos ur banst icos, arquit et nicos
ou em virt ude da condenao da edificao em razo de insegurana ou
insalubr idade.

6. 2. Sndico

A figura do sndico est muit o bem det erminada no Cdigo Civi l
Brasileiro confor me abaixo se demonst ra.

Ar t . 1. 347. A assembl i a escol her um sndi co, que poder no ser
condmi no, par a admini str ar o condom ni o, por prazo no super i or
a doi s anos, o qual poder r enovar -se.

Ar t . 1. 348. Compet e ao s ndi co:

I - convocar a assembl i a dos condmi nos;

II - r epr esent ar , at i va e passi vament e, o condom ni o, pr at i cando, em
ju zo ou for a del e, os at os necessr i os defesa dos i nt er esses
comuns;

III - dar i medi at o conheci ment o assembl i a da exi st nci a de
pr ocedi ment o judi ci al ou admi ni str at i vo, de i nt er esse do
condom ni o;

IV - cumpr ir e fazer cumpr ir a conveno, o r egi ment o int erno e as
det er minaes da assembl i a;

V - di l i genci ar a conser vao e a guar da das par t es comuns e zel ar
pel a pr est ao dos ser vi os que i nt er essem aos possui dor es;

VI - el abor ar o or ament o da r ecei t a e da despesa r el at i va a cada
ano;

VII - cobr ar dos condmi nos as suas contr i bui es, bem como
i mpor e cobr ar as mul tas devi das;

VIII - pr est ar cont as assembl i a, anualment e e quando exi gi das;

17
IX - r eali zar o segur o da edi fi cao.

1
o
Poder a assembl i a i nvest i r out r a pessoa, em l ugar do s ndi co,
em poder es de r epr esent ao.

2
o
O s ndi co pode t r ansfer i r a out r em, t ot al ou par ci al ment e, os
poder es de r epr esent ao ou as funes admi nist r ati vas, medi ant e
apr ovao da assembl i a, sal vo di sposi o em cont rr i o da
conveno.

[. . . ]

Ar t . 1. 350. Convocar o s ndi co, anual ment e, r eunio da assembl i a
dos condmi nos, na for ma pr evi st a na conveno, a fi m de apr ovar
o or ament o das despesas, as cont r i bui es dos condmi nos e a
pr est ao de cont as, e event ual ment e el eger -l he o subst i t ut o e
al t erar o r egi ment o int erno.

1
o
Se o s ndi co no convocar a assembl i a, um quar t o dos
condmi nos poder faz-l o.

2
o
Se a assembl i a no se r eunir , o jui z deci di r, a r equer i ment o
de qual quer condmi no.

Vimos que o sndico escolhido pela Assemblia e que o mesmo
no obr igat or iament e ser um dos condminos, com mandat o de no mximo
dois anos, com direit o reeleio. Suas obr igaes so muit o bem definidas
no Cdigo Civil Brasileiro em seu art . 1348, confor me acima expost o.

O Sndico t em a represent ao at iva e passiva do condomnio,
judicial e ext rajudicial. Ent ret ant o, devemos relat ar que no caso de uma
demanda judicial em que envolva int eresses pr ivados dos condminos, como
por exemplo, desapropr iao de unidades aut nomas ou de part es comuns,
ser obr igat ria a cit ao de todos os co-propriet r ios int eressados.

Algumas obser vaes devem ser levadas em consider ao a
respeit o da figura do sndico. A assembl ia poder invest ir out ra pessoa no
lugar do sndico, dando a ela os poderes de represent ao.

As funes administ rat ivas podem ser delegadas a pessoas de
confiana do sndico, e sob a sua int eir a responsabilidade, mediant e
aprovao da assemblia geral dos condminos, salvo se a conveno dispor
de maneira cont rr ia ( Administ rador).

18
Pode o Sndico receber remunerao pelo seu t rabalho. Nest e
part icular, no t pico que t rat aremos acerca dos Recursos Humanos do
Condomnio, iremos discut ir acer ca das incidncias exist ent es pela
remunerao, como a cobrana do INSS, IR e do ISS.

O Sndico que pr at icar irregular idades, no prest ar cont as, ou no
administ rar convenient ement e o condomnio, poder ser dest it udo, pela
for ma e sob as condies previst as na conveno, ou, no silncio dest a, pelo
vot o da maior ia absolut a dos condminos, present es, em assemblia geral
especialment e convocada (CC, art . 1349).

Temos que obr igat rio ao sndico, conforme dispost o no art igo
1350 do Cdigo Civil Brasileiro, convocar, anualment e, uma assemblia
ordinr ia com o fim de aprovar orament o, as cont r ibuies dos condminos e
as cont as. No sendo convocada est a assemblia, um quart o dos condomnios
poder convoc- la e, se a assemblia no se reunir, caber a deciso ao juiz, a
requer iment o de qualquer condmino.

6. 3. Conselho Fi scal/Conselho Consultivo

Temos que o Cdigo Civil Pt rio prev, em seu art igo 1356 que o
Condomnio poder cr iar um conselho fiscal, que t er como funo dar
parecer sobre as cont as do sndico, que ser eleit o pelo pr azo de dois anos,
sendo for mado por t rs condminos.

Devemos t er em ment e que, a part ir do moment o que o conselho
fiscal aprova as cont as do sndico, aquele passa a ser responsvel junt ament e
com o sndico pelas cont as apr esent adas por est e lt imo.

No caso do Conselho Consult ivo, est e compost o de t rs
membros efet ivos e de t rs suplent es. O mandat o no irrevogvel, podendo
ser dest it udos a qualquer t empo pelas assemblias gerais. At ualment e vr ias
Convenes dividem o conselho em dois grupos, o consult ivo e fiscal.

19
Resumidament e, podero t er as seguint es t arefas:

Confer ir per iodicament e as cont as do condomnio, comparando-as com os
comprovant es or iginais;
Analisar as cont as apresent adas pelo sndico;
Emit ir parecer sobre as cont as e apresent - lo em assemblia geral;
Aut or izar o sndico a efet uar despesas ext raordinr ias no previst as no
orament o;
Elaborar um r egulament o e as alt eraes que forem necessr ias par a o uso
das part es recreat ivas do condomnio, sem que haja disposies cont rr ias
ao est abelecido na Conveno;
Auxiliar o sndico em suas at ividades.


7. CONTADOR

CONTADOR: Que cont a. Aquele que cont a. Profissional de nvel
universit r io, geralment e bacharel em Cincias Cont beis, que exerce funes
cont beis. (MICHAELIS, 1998).

O Condomnio, assim como qualquer empresa, precisa dos
ser vios profissionais de um cont abilist a, devidament e regist rado no Conselho
Regional de Cont abilidade (CRC) na regio onde se encont ra o Condomnio.

Tal exigncia de ordem legal, vez que os Condomnios est o
obr igados a prest arem infor maes que devem, pela sua nat ureza, ser
assinados por cont abilist as.

A Resoluo CFC n 560/83, diz:

Ar t . 1 O exer c ci o das at i vi dades compr eendi das na Contabi l i dade, consi der ada est a na
sua pl ena ampl it ude e condi o de Ci nci a Apl i cada, const i t ui pr err ogat i va, sem exceo,
dos cont ador es e dos t cni cos em cont abi l i dade l egal ment e habi l i tados, r essal vadas as
atr i bui es pr i vat i vas dos cont ador es.
20

Nesse t pico, alert amos s empresas de Administ rao de
Condomnios que no possuem em seus quadros cont adores para assinat ura do
livro caixa ou da prest ao de cont as do condomnio. Os condomnios que no
t m seus livros caixa assinados por cont adores est o irregulares perant e a
Legislao Pt ria.

7. 1. TICA PROFISSIONAL DO CONTABILISTA.

Como todo e qualquer profissional, o cont ador deve exercer sua
profisso t endo como met a o respeit o ao Cdigo de t ica profissional, que
prega:

Ar t . 2 . Exer cer a pr ofi sso com zel o, di l i gnci a e honest i dade,
obser vada a l egi sl ao vi gent e e r esguar dados os i nt er esses de seus
cl i ent es e/ ou empr egador es, sem pr eju zo da di gni dade e
i ndependnci a pr ofi ssi onai s.

Como nosso curso t rat a de condomnios, para est e tpico
necessr io afir mar que o cont ador no deve abr ir mo de sua independncia
profissional e se cur var ao ent endiment o da administ rao dos condomnios,
que no avaliam a necessidade de escr it urao devida dos seus moviment os,
da import ncia da apresent ao da prest ao de cont as para os out ros
condminos, ou ainda, ao respeit o necessr io document ao a ser
cont abilizada.

Vale ressalt ar que a part ir do Cdigo Civil de 2002 o cont ador
passar a t er responsabilidade solidr ia aos fat os a que se regist ram. Devendo
ver ificar a fidedignidade dos fat os a serem regist rados.



21
8. Contabilidade

A Cont abilidade t em papel crucial em uma ent idade. Nela est o
cont idos t odos os regist ros financeiros e pat r imoniais, font e de cont role e
avaliao de receit as e despesas. Capaz de gerar infor maes t eis para
tomada de deciso. Facilit ando a t ransparncia da gest o e a conseqent e
fiscalizao pelas part es int er essadas.

A cont abilidade est diret ament e ligada ao cont role de at os e
fat os que dizem respeit o gest o do condomnio.

Como dit o acima, necessr io a presena de um Cont ador ou
Tcnico em Cont abilidade, devidament e r egist rado no CRC para que o mesmo
faa os regist ros cont beis necessr ios ao Condomnio.

As pr incipais obr igaes do Cont ador para o Condomnio so as
seguint es:

Escr it urao dos livros cont beis;
Escr it urao do livro caixa;
Prest ao de Cont as ( mensal) ;
Prest ao de Cont as Anual (Demonst raes Cont beis) ;
Elaborao de Orament os;
Apurar e emit ir Guias de Recolhiment o de INSS, FGTS, ISS, DARF do
IRRF, DARF do PIS s/ Folha de Pagament o;
Bolet os Bancr ios das Taxas Condominiais Nor mais e Ext ras;
Regist ro de Empregado em Livro Prpr io (Admisso e Demisso), bem
como at ualizaes;
Resciso de Cont rato de Trabalho;
At ualizao da Cart eir a de Trabalho e Previdncia Social CTPS;
CAGED. Cadast ro Geral de Empregados e Desempr egados, Rais, Gfip, et c.

Out rossim, exist em alguns document os bsicos que o Condomnio
deve mant er em seus arquivos. Os pr incipais so:
22

Cart o do CNPJ;
Apurao das cont as da administ rao ant er ior;
Past as com as despesas e receit as refer ent es aos lt imos cinco anos;
Past as com as prest aes de cont as dos lt imos cinco anos;
Past as com os t ribut os pagos pelo Condomnio;
Past as com as cont as a pagar ;
Relao de Inadimplent es at ualizada;
Livro de Regist ro de Invent r io;
Livro de Regist ro de Empregados;
Document ao comprobat ria referent e Pessoal.

Ressalt a-se a import ncia da boa guarda e conser vao da
document ao comprobat ria. Devendo ser acondicionada em past as prprias
e ident ificadas ms a ms. Os document os devem ser colados em papel jor nal
para facilit ar o manuseio e conser vao.

No que t ange document ao relat iva ao pessoal deve- se
acondion- la em past a prpr ia para facilit ar a ident ificao e
acompanhament o de fiscalizaes. Colocando cpias na past a de despesas.

Vale salient ar que a boa guarda e conservao dos document os
facilit a o t rabalho do cont abilist a, uma vez que a desorganizao prejudica a
mensur ao dos fat os cont beis.

8. 1. Demonst raes Contbeis

Condomnios so dispensados da escr it ur ao cont bil complet a,
confor me dit a a legislao do Impost o de Renda.

O regime cont bil a ser adot ado pode ser o de caixa, onde
soment e se reconhece o fat o no moment o em que ocorre o efet ivo pagament o
ou recebiment o, ou o regime de compet ncia, que reconhece o fat o no
moment o em que ele ocorre, independent e de t er sido pago ou recebido.
23
Cont udo, deve- se obser var a unifor midade de regime adot ado no exerccio, a
fim de no prejudicar o result ado e a int egr idade das demonst raes cont beis
apresent as.

Ent ret ant o, o regime de compet ncia o que melhor se adequa as
prt icas cont beis, est ando de acordo com o pr incpio da compet ncia. Uma
vez que est o sendo cont abilizadas t odas as provises, a administ rao pode
se preparar para os event os que sero pagos no fut uro, sendo import ant e font e
de infor maes, como por exemplo, 13 salr io, fr ias, obr igaes sociais,
sent enas judiciais, et c.

Em ANEXO III segue modelos de demonst raes cont beis.
imper ioso cit ar que o result ado apurado no final do exer ccio de supervit
ou dficit . Considerando que est e t ipo de ent idade no visa o lucro e todas as
receit as a aufer idas devem ser revert idas em proveit o do Condomnio.

8. 2. BALANCETE/ PRESTAO DE CONTAS.

Vimos acima, que obr igao do sndico, perant e a Assemblia
Geral do condomnio, prest ar cont as de sua gest o, refer ent e ao ano ant er ior.

Independent e disso necessr io que o sndico mant enha as cont as
do condomnio devidament e at ualizadas, de sort e a t er sempre em mos as
infor maes requisit adas pelos condminos. Assim, a prest ao de cont as
deve ser feit a mensalment e e repassadas para os condminos, para que os
mesmos t enham maior cont role sobre o que pagam e com o que gast o o seu
dinheiro, devendo t ais infor maes serem de fcil compreenso.

Abaixo, um exemplo de prest ao de contas:


24
CONDOMNIO EDIFICIO FULANO DE TAL
CNPJ/MF n 00.000.000/0000-00
Av. das Alamedas, s/n, Bacanga, Fortaleza, Cear.

BALANCETE MS DE MAIO/2007

MARO/2006

1. SALDO TRANSPORTADO PERODO ANTERIOR 8.502,33
1.1. SALDO EM BANCO 8.502,33
1.1.1. BANCO DO BRASIL S/A 8.502,33
1.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO) 0,00
1.2. SALDO EM CAIXA 0,00

2. RECEITAS 51.562,24
2.1. COTAS CONDOMINIAIS 52.261,23
2.1.1. COTAS RECEBIDAS - COBRANA BB 20.784,10
2.1.2. COTAS RECEBIDAS CARTEIRA 31.477,07
2.1.3. () DEVOL. DE COTAS (CH. DEVOLVIDOS) ( ) 698,99

2.2. RECEITAS NO OPERACIONAIS 0,00

3. DESPESAS 50.227,02
3.1.DESPESAS OPERACIONAIS 15.897,81
3.1.1. DESPESAS TRABALHISTAS 15.897,81
3.1.1.1. FOLHA DE PAGAMENTO 7.352,00
3.1.1.2. HONORRIOS SNDICO 855,00
3.1.1.3. INSS. 2.811,02
3.1.1.4. FGTS. 735,52
3.1.1.5 RETENO ISS SNDICA 45,59
3.1.1.6. PIS S/ FOLHA PAGAMENTO 73,75
3.1.1.7. VALE TRANSPORTE 1.354,30
3.1.1.8. REFEIES FORNECIDAS 1.554,15
3.1.1.9. PENSO ALIMENTCIA 86,57
3.1.1.10. FRIAS CONCEDIDAS 967,01
3.1.1.11. SERVIOS EXTRAORDINRIOS 62,90

3.2. DESPESAS ADMINISTRATIVAS 33.916,86
3.2.1. LUZ, AGUA, ESGOTO E TELEFONE 13.603,81
3.2.1.1. COELCE 6.997,36
3.2.1.2. CAGECE 6.170,70
3.2.1.3. TELEMAR 211,09
3.2.1.4. CLARO 224,66

3.2.2. MATERIAL 8.754,41
3.2.2.1. MATERIAL DE LIMPEZA 496,90
25
3.2.2.2. MATERIAL ELTRICO E HIDRO/SANITARIO 2.365,84
3.2.2.3. MATERIAL DE PINTURA E REFORMA 1.292,64
3.2.2.4. MATERIAL EXPEDIENTE/CONSUMO 344,61
3.2.2.5. MATERIAL IMOBILIZADO 3.875,10
3.2.2.6. MATERIAL PARA COPA 379,32

3.2.3. SERVIOS CONTRATADOS 4.377,82
3.2.3.1. ELEVADORES 1.597,50
3.2.3.3. SERVIOS ELETRICOS/HIDROSANITRIOS 1.200,00
3.2.3.4. SERVIOS DE SEGURANA 210,00
3.2.3.5. SERVIOS CDL 43,32
3.2.3.6. SERVIOS CONDOMINIO 21 127,00
3.2.3.7. SERVIO MANUT. DE BOMBAS 300,00
3.2.3.8. SERVIOS CONTBEIS E JURDICOS 900,00

3.2.4. SERVIOS EVENTUAIS 6.959,10
3.2.4.1. SERVIOS ELTRICOS 477,50
3.2.4.2. SERVIOS DE PINTURA 535,00
3.2.4.3. SERVIOS DE DEDETIZAO 725,00
3.2.4.4. SERV. DE MANUT. PORT. CORTA FOGO 5.000,00
3.2.4.5. SERVIOS DIVERSOS 221,60


3.2.5. OUTRAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS 221,72
3.2.5.1. CPIAS, CARIMBOS ETC. 109,05
3.2.5.2. TAXAS E EMOLUMENTOS 18,05
3.2.5.3. SEGUROS 94,62

3.3. DESPESAS FINANCEIRAS 413,35
3.3.1. DESPESAS BANCRIAS 413,35
3.3.1.1. TARIFA MANUTENO DE CONTA 30,00
3.3.1.2. CPMF 98,85
3.3.1.3. TARIFA DE BLOQUETOS 202,86
3.3.1.4. TARIFAS DIVERSAS 81,64

4. SALDO FINAL DO PERODO (1 + 2 3) 9.837,55
4.1. SALDO EM BANCO 9.716,81
4.1.1. BANCO DO BRASIL S/A 9.143,85
4.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO) 572,96
4.2. SALDO EM CAIXA 120,74

8. 3. DOCUMENTAO P/ CONTABILIDADE.

A lei n 4. 591 de 1964, em seu art . 22, 1, alnea g, exige que
o sndico mant enha guardada durant e o prazo de cinco anos para event uais
26
necessidade de ver ificao cont bil, toda a document ao relat iva ao
condomnio.

Assim, est claro que, nesse part icular, o condomnio deve ser
t rat ado com o mesmo zelo que uma empresa comer cial. Devem ser respeit ados
os pr incpios cont beis, assim como escr it urado o livro caixa do condomnio
para uma fut ura ver ificao.

H out ras necessidades nessa ordem, vez que no caso de haver
uma fiscalizao por part e dos rgos Pblicos, podem ser solicit ados t ais
document os para aver iguao.

8. 4. Obrigaes Fi scai s

Condomnios recebem t rat ament o diferenciado das out ras
ent idades inscr it as no CNPJ. Abaixo segue elenco de obr igaes fiscais a que
os Condomnios est o sujeit os:

I mpost o/Cont ribuio
Per odo de
Apurao
Alquot a
Prazo de Recolhiment o ou
ent rega at
Cdigo
I mpost o de Renda na
Font e Salr ios/PF
Mensal t abela At o lt imo dia t il do
pr imeiro decndio do ms
seguint e ao pagament o do
rendiment o
DARF:
0561
PIS/PASEP Mensal 1% s/ folha At o lt imo dia t il do
segundo decndio
subseqent e ao ms fat o
gerador
DARF:
8301
Ret eno na font e das
cont r ibuies (PIS,
Cofins e CSLL)
Quinzenal 4, 65% ou
alquot a
especfica
At o lt imo dia t il da
quinzena seguint e ao do
pagament o do rendiment o
DARF:
5952
Font e: Adapt ado AZEVEDO E SENNE, 2007, p. 496.
Quadro 1 Obr igaes Fiscais

27
Para dir imir quaisquer dvidas acerca das obr igaes acessr ias
que os Condomnios est o obr igados a prest ar, segue abaixo quadro
infor mat ivo:

It ens Caract er st icas
Incidncia I RPJ Isent o IRPJ
DIPJ anual Dispensado da ent rega
DIRF - anual Obr igat rio sua ent rega, anualment e
DCTF mensal ou
semest ral
Dispensado da ent rega
Dacon t r imest ral
ou semest ral
Dispensado da ent rega
Font e: Adapt ado AZEVEDO E SENNE, 2007, p. 496.
Quadro 2 Obr igaes Acessr ias


9. INFORMAES GERENCIAIS

Neste tpico apresentaremos algumas medidas que podem ser implementadas
para otimizar a arrecadao de receitas e racionalizar o gasto. Algumas medidas so simples,
porm trazem resultado satisfatrio.

9.1. Medidas para Otimizao da Arrecadao de Receitas

Aps o novo Cdigo Civil de 10 de janeiro de 2002 a cobrana de multas
ficaram limitadas a 2% do valor cobrado. Essa medida trouxe conseqncias ruins para as
administraes de condomnios, pois teve um acrscimo na inadimplncia em 20%. Fato que
prejudicou a manuteno das atividades dos Condomnios.

Ento como no se pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar
medidas para beneficiar os condminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a reduo da
inadimplncia, j que passar a obter vantagem que pagar em dia.

28
Logo, pode-se propor, conforme o cenrio de cada Condomnio, o
estabelecimento de cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma
reduo nas taxa condominiais em atraso.

Outras medidas cabveis so as cobranas atravs dos diversos mecanismos,
seja extrajudicial ou judicial. Conforme ser exposto no item 10 desta.

9.2. Racionalizao do Gasto

Nesta seo seram apresentadas medidas para racionalizao do gasto no que
tange, consumo de energia, gua e esgoto, telefonia, materiais e servios. Vale salientar que as
medidas para racionalizao de gasto no se restringem a essas, devendo-se analisar cada
caso.

9.2.1. Consumo de Energia

Energia eltrica uma das despesas mais significativas em um condomnio.
Pequenas medidas podem significar uma reduo satisfatria no consumo, como:
Desligar elevadores em horrios de pouco movimento, evitando que
sejam acionados desnecessariamente;
Troca as lmpadas por outras que consomem menos;
Diminuir a quantidade de lmpadas acesas em horrios de pouco
movimento;
Instalar dispositivos de censores para que luzes de corredores e escadas
sejam acionadas por sensibilidade.

Essas so algumas medidas que surtiram efeito em outras experincias. Vale
ressaltar que o custo com energia em horrios de pico cerca de 20% maior.

9.2.2. gua e Esgoto

29
Os condomnios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto
desnecessrio com gua e esgoto, lembrando que praticamente pago duas vezes pela mesma
gua, pois cobrado pela gua que entra no condomnio e pela gua que sai, no esgoto.

Logo, deve-se fazer um levantamento em todos os apartamento e em partes
comuns se existem vazamentos, que causam muito um consumo excessivo.

Lembrando tambm que devem orientar aos condminos que em feriados
desliguem a chave geral, para evitar que torneiras, chuveiros, etc. fiquem desperdiando gua.

9.2.3. Telefonia

Alguns condomnios possuem telefone em portarias e escritrios. Logo, deve-
se restringir os tipos de chamdas a serem feitas por estes telefones, como ligaes
interurbanas, para celular, quando desnecessrio o consumo desse tipo de ligaes, j que
no necessrio o contato com pessoas fora da cidade.

9.2.4. Materiais Diversos

Materiais de limpeza, higiene, expediente, construo, eltrico e hidralico so
outros custos relevantes para o condomnio. Logo, deve-se fazer anlise do consumo para
estimar quantidades mnimas a serem adquiridas, buscar fazer compras aps pesquisas de
preos e dependendo do caso adquirir quantidades para perodos maiores, caso o valor do
desconto seja considervel.

9.2.5. Servios

Verificar o montante gasto com servios diversos, como de manuteno,
conservao, vigilncia, segurana, etc. para se mensurar o impacto destes sobre as finanas
do condomnio e a partir desta anlise concluir se melhor fazer contratos fixos, com ou sem
peas de reposio, se melhor manter servios eventuais ou fazer um nico servio para
todo o prdio, como pequenos reparos eltricos, hidralicos e estruturais.

30
Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e
fazer uma programao de pagamento, evitando despesas eventuais que poderiam ser
previstas.


10. ADMINISTRAO FINANCEIRA DO CONDOMNIO.

Est e um dos t picos mais import ant es para os condomnios. A
realidade nos most ra que os condminos no est o preocupados com a sade
financeira do condomnio, sempr e encont rando desculpas para no pagar as
t axas de condomnio e sempre t endo reclamaes acer ca da administ rao dos
mesmos.

Nesse pont o, t ent aremos repassar algumas idias para melhor ar a
sit uao financeir a dos condomnios e minorar os efeit os nocivos da
inadimplncia.

10. 1. Taxa Fi xa/ Rateio

Alguns condomnios adot am o valor fixo para a cobrana de suas
t axas, enquant o out ros adot am o rat eio, onde so calculadas as despesas e em
cima disso cobrado o valor do condomnio.

Pela exper incia que t emos vivido, mais vant ajoso para o
condomnio fazer uma previso orament r ia no incio do ano com o int uit o
de est imar quant o ser ia gast o no ano seguint e e assim est abelecer um valor
fixo para sua t axa de condomnio. Ist o ocorre porque assim, o condomnio t em
condies de est abelecer det er minado valor para for mao de um fundo de
reser va que cobr ir ia alguma despesa ext raordinr ia.

Essa previso orament r ia deve cont emplar o maior nmero de
despesas possveis de calcular. Deve const ar todas as despesas corrent es,
como salr io, encargos sociais, mat er iais diver sos, energia, gua e esgoto,
assim como t ambm, pela exper incia da administ rao, despesas que
31
incorrero no cur so do ano, como recarga de ext int ores, manut eno de
elevadores, et c.

Por sua vez, o rat eio t raz uma sr ie de desvant agens, se
cont rapondo ao que foi expost o acima. No moment o que surgir uma despesa
ext raordinr ia e r epent ina, o condomnio pode no dispor de dinheiro em
caixa par a solucionar o problema.

10. 2. Taxas Ext ras

Est e um dos pont os mais nevr lgicos para a administ rao do
condomnio. A cobrana de t axa ext ra, na viso dos condminos, geralment e
aparent a desorganizao ou incompet ncia do sndico, para no falar mos em
locuplet ament o.

Realment e, se pensar mos bem, um inconvenient e enor me par a
os condminos serem surpreendidos com a cobrana de uma t axa ext ra,
pr incipalment e quando a dest inao o pagament o de alguma despesa
previsvel. No nosso ent endiment o, com o est abeleciment o de um fundo de
reser va, muit as vezes poder ia ser evit ado a cobrana de t axas ext ras.

Na verdade a cobrana de t axas ext ras dever ia exist ir apenas no
caso de uma despesa que no pudesse ser previst a, como por exemplo para
pagament o de uma obra necessr ia, ou ainda quando ficasse decidido pela
Assemblia a necessidade de obra para melhor ia do condomnio.

10. 3. Controle do Recebi mento de Taxas Condominiai s

Est e t pico ser ve apenas como lembr et e para os administ radores
que a manut eno do cont role do recebiment o das t axas condominiais uma
necessidade prement e. Pr imeirament e, pelo fat o de que no deve haver
cobrana indevida nas t axas condominiais. Em segundo lugar, com um
cont role efet ivo, ser possvel administ rao ver ificar, sempr e que
32
necessr io, o nvel de inadimplncia do condomnio e t omar as providncias
necessr ias.

10. 4. Boleto Bancrio/Recibo

Do mesmo modo, ser ve o present e apenas como dica para a
administ rao do condomnio. A abert ura de uma cont a corrent e per mit e ao
sndico t er um maior cont role das cont as do condomnio, assim como organiza
melhor a cont abilidade do condomnio, com as despesas t endo o pagament o
com cheques, et c.

Alm disso, a no exist ncia de uma cont a corrent e sempre t raz a
dvida para os out ros condminos se o sndico no mist ura seu dinheiro
part icular com o dinheiro do condomnio.
10. 5. Protesto das Taxas de Condomnio

Em nossa exper incia, uma das maior es dificuldades enfrent adas
pelos condomnios em relao inadimplncia que, por muit as vezes
inviabiliza o andament o dos mesmos.

Ent o, nesse part icular sempr e colocado. O que fazer ?

Assim, t er amos no prot esto das t axas de condomnio, uma
soluo t ent adora para os administ radores.

O prot esto, na sua at ual confor mao, no se prest a, t o-soment e,
para os t t ulos cambir ios ou a eles equiparados, alargando o legislador,
sobremaneira, o rol de t t ulos que podem ser prot est ados. Est a mudana vem
ao encont ro da necessidade imper iosa e impost ergvel de diminuir o nmero
de procediment os judiciais e de valor izar o crdit o. A Lei n 9492/97, por sua
vez, deixa claro no art igo 1, que no s TITULOS COMO OUTROS
DOCUMENTOS DE DVIDA podem ser prot est ados. A mencionada lei faz
refer ncia a out ros document os de dvida em diver sos outros art igos (1, 3,
7, 8, 9, 10, 11, 17).
33

Os operadores do direit o, ent ret ant o, no perceberam, de incio, a
profunda mudana int roduzida, de sort e que, a despeit o da refer ncia expr essa
da lei, cont inuaram os dout rinadores a mencionar soment e o prot esto cambial,
esquecendo-se dos document os de dvida. A inovao no t ardou a ser
percebida pelos dout rinadores e pelos t ribunais, mas cont inuava a haver
dvida quant o ao alcance da expresso document o de dvida. Alguns,
equivocadament e, consideram que document os de dvida ser iam os t t ulos
execut ivos judiciais e ext rajudiciais enumer ados nos art igos 584 e 585 do
Cdigo de Processo Civil. Regist re- se que o correto considerar que a
expresso t t ulos empregada no art igo 1 da Lei n 9492/97 englobar ia no
s os t t ulos de crdit o, como t ambm os t t ulos execut ivos ext rajudiciais, no
sendo est es lt imos, port ant o, encarados no conceit o de document o de
dvida. Seja como for, no haver ia qualquer rest r io para que fosse efet uado
o prot esto do encargo condominial. Desde que comprovado por cont rato
escr it o, uma vez que, nest as circunst ncias, considerado t t ulo execut ivo
ext rajudicial, na for ma do inciso IV do artigo 585 do CPC.

Ent o, devemos indagar. Ser ia possvel o prot esto das t axas
condominiais? A respost a afir mat iva se impe como se passar a demonst rar.
A exeqibilidade do t t ulo ou do documento no condio necessr ia para se
lavr ar o prot esto. Nunca se negou a possibilidade de haver prot esto de t t ulo
que, porvent ura, no mais ost ent assem o at ribut o da exeqibilidade. No cabe
ao int rpret e, por seu t urno, criar rest r ies onde a lei no rest r inge, mxime
se no h qualquer pr incpio de direit o. Ao revs, o prot est o na hipt ese
avent ada ext remament e eficaz, t endo inegvel alcance social.

Em t er mos genr icos, document o de dvida ser ia t odo o escr it o
que represent e uma dvida, em dinheiro, de algum para com out rem. V- se,
pois, que o legislador no er ige a exeqibilidade como element o
caract er izador do document o de dvida, de sort e que absolut ament e
injust ificvel e cont rr ia ao espr it o da lei n 9492/97 qualquer rest rio ao
alcance da nor ma que est abelece a possibilidade de prot est ar-se document o de
dvida. Ent ret ant o, preciso esclar ecer que est es document os de dvida devem
34
se sujeit ar a det er minados parmet ros para que possam ser prot est ados,
embora no expressament e enunciados. So eles os seguint es: cert eza,
liquidez e exigibilidade. A cert eza da cot a condominial inequvoca, uma vez
que bast a ao sndico apr esent ar cert ido de mat r cula da unidade condominial,
demonst rando a condio de condmino para que est e est eja obr igado a
cont r ibuir com as despesas de rat eio. Embor a exist am opinies divergent es,
predomina, t ant o na dout rina, quant o na jur isprudncia, o ent endiment o de
que a obr igao de pagar as despesas de conser vao da coisa comum possui
nat ureza propter rem. E que o art igo 1336, inc. I, do Novo Cdigo Civil,
est abelece que t al obr igao incumbe ao condmino, oner ando, port ant o,
aquele que ost ent a essa qualidade no moment o da const it uio da obr igao.
Esse dever jur dico no decorre da manifest ao de vont ade do devedor, o que
um t rao peculiar da obr igao propt er rem, mas do simples fat o de o
sujeit o passivo da obr igao apresent ar a qualidade de t it ular de um direit o
real. V- se, pois, que a obr igao de pagar cot a condominial decorre da lei,
no sendo necessr ia a manifest ao do condmino aut orizando a cobrana.

Regist re-se que, a r igor, no preciso sequer comprovar o
regist ro de conveno condominial, uma vez que o pargrafo nico do art igo
1333 do Novo Cdigo Civil est abelece que t al regist ro soment e t em efeit o de
torn- lo oponvel a t erceiros, significando que ent re o condmino e o
condomnio a obr igao exist e, independent ement e do regist ro. No t eria
sent ido admit ir- se o prot esto de um t t ulo consensual, mas que pode t er sido
obt ido por meios suasr ios ilegt imos ou em funo de negcios jur dicos
inexist ent es e negar prot esto a um t t ulo que consubst ancia dvida que decorre
da lei. Veja- se que bast ant e comum a proposit ura de aes anulat r ias de
t t ulos cambiais pela inexist ncia de relao jur dica ent re as part es, como
cost uma acont ecer na emisso de duplicat as fr ias. Rar as so, ent ret ant o, as
aes, ao menos ajuizadas com ser iedade de propsit o, em que se pe em
dvida a legit imidade da cobrana de cot as condominiais.

Desde que regulament e aprovadas pelas assemblias condominiais
so devidas as despesas de rat eio. A prova dest e fat o ser minist rada
facilment e pelo apresent ant e do document o de dvida, bast ando que exiba
35
cpia da at a da assemblia que aut or izou a despesa. Por sua vez, o fat o de no
haver, event ualment e, assinat ura do devedor na conveno ou na assemblia
que deliberou sobre a realizao da despesa, seja ordinr ia ou ext raordinr ia,
no lhe r et ira a cert eza. Nesse sent ido, veja-se opinio do Juiz Ricardo
Albert o Pereir a, afir mando que qualquer document o que demonst re que seja
uma dvida pode ser prot est ado. Uma dvida no precisa necessar iament e est ar
assinada. que a conveno, uma vez aprovada, obr iga os propr iet r ios
present es, assim como os fut uros adquirent es das unidades. Por outro lado, a
cot a condominial t ambm lquida, bast ando que o apresent ant e demonst re
que a ver ba foi aut orizada em assemblia, na for ma dos art igos 1341 e 1350
do Novo Cdigo Civil.

O fat o de ser necessr ia apresent ao de uma planilha
discr iminando os dbit os, corrigindo a dvida e incluindo juros morat rios
no descar act er izam sua liquidez, segundo posio dout rinr ia e
jur isprudencial j h muit o sediment ada. Por fim, a cot a condominial
exigvel a part ir do moment o em que no paga na dat a est abelecida par a o seu
venciment o, sendo cert o que a part ir de ent o passam a incidir juros
morat rios, na for ma do pargrafo pr imeiro do art igo 1336 do Novo Cdigo
Civil. Ver ifica- se, pois, que cot a condominial at ende a t odos os requisit os
para sua cobrana, que so os mesmos aos quais est o sujeit os um t t ulo
execut ivo ext rajudicial, embora no seja expressament e at ribuda a ela t al
condio pela lei processual civil. Pelas razes j explicit adas. a cot a
condominial, a despeit o de no se const it uir t t ulo execut ivo (art igo 585 do
CPC), , inequivocament e, um document o de dvida, est ando sujeit a, port ant o,
a prot esto, na for ma do art igo 10 da Lei 9492/97.

Os procediment os a serem adot ados so os seguint es:
Dir igir- se CENTRAL DE DISTRIBUIO DE
PROTESTOS, sit uada Rua Dr. Jos Loureno, 870, sala
609 Fort aleza- CE, fone: (85) 3261. 88. 29.
For mulr io (ANEXO IV)
Planilha dos clculos que est o sendo cobrados
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At a de Eleio de Sndico (Cpia Aut ent icada)
At a que est abeleceu o valor que est sendo prot est ado
(Cpia Aut ent icada)

OBS: Alm desses document os, suger imos que seja convocado uma
Assemblia para decidir sobr e o prot est o das t axas em at raso.

10. 6. SPC / SERASA de Inadi mplentes

Ut ilizados pelas empresas em geral, est es dois rgos, o SPC e
SERASA, so responsveis pela infor mao de inadimplent es. Fr ise-se, t ais
rgos no possuem o condo de cobrar, ou exigir o pagament o de qualquer
pessoa, mas apenas infor mam uma sit uao, que vem a ser a exist ncia de um
dbit o.

Ent o, cabe o quest ionament o, podem os condomnios infor mar a
exist ncia de dbit os de seus condminos?

No caso do SERASA, est e rgo no disponibiliza est e ser vio,
ficando rest r it o apenas a empresas em geral, bancos, sociedades de crdit o,
et c. J o SPC, est e sim disponibiliza seus ser vios aos condomnios, de sort e
que pode ser mais uma ar ma para a cobrana dos inadimplent es.

10. 7. Fundo de Reserva

Out ro pont o crucial na administ rao financeir a do condomnio
vem a ser a for mao de um fundo de reser va. Combinando com o que ficou
dit o nos it ens 9. 1. e 9. 2. a for mao de um fundo de reser va t em como
objet ivo a economia de det er minados valores que podero ser ut ilizados no
caso do apareciment o de uma despesa inesperada e assim, evit ar- se a cobrana
de alguma t axa ext ra.

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H vr ias for mas de se canalizarem recursos para a manut eno
de um Fundo de Reserva, devendo-se obser var o que est est ipulado em
Conveno. As pr incipais for mas so:
10% sobre o valor mensal pago de condomnio para cobr ir as despesas
ordinr ias;
Os juros morat r ios e as mult as cobradas dos condminos;
20% do saldo ver ificado no orament o de cada exerccio;
Receit as aufer idas com a ut ilizao do salo de fest as.

10. 8. Juizado Especial

Para finalizar o present e tpico, t emos que falar acer ca do
Juizado Especial, previst o na lei 9. 099, de 26 de set embro de 1995.

Com ist o, os condomnios podem pleit ear a cobrana das t axas em
at raso, at ravs dest es rgo, que, por maneira t raz muit as facilidades, ent re
elas a br evidade do processo, assim como a no necessidade de
acompanhament o de advogado.


11. RECURSOS HUMANOS DO CONDOMNIO

Out ro ponto de suma import ncia na administ rao do
Condomnio, assim como em qualquer empresa, vem a ser o Recuros
Humanos, com a cont rat ao, demisso/dispensa, pagament o de salr ios,
fr ias e t odas as suas obr igaes acessr ias.

Nesse sent ido, que decidimos dedicar um tpico apenas par a
est e assunt o.

11. 1. Contrato de Trabalho

CONTRATO: at o ou efeit o de cont rat ar. Acordo ou conveno ent re duas ou
mais pessoas, par a a execuo de alguma coisa, sob det er minadas condies.
38
Document o em que se regist ra esse acordo ou conveno. Acordo, ajust e,
combinao, promessa aceit a. (MICHAELIS, 1998)

Assim, como toda e qualquer empresa, o Condomnio, na relao
com seus funcionr ios, deve fir mar com os mesmos o devido cont rato de
t rabalho.

Para car act er izao do cont rat o de trabalho, so necessr ios
quat ro pressupost os. Tais pressupost os so a subordinao, a no
event ualidade, a pessoalidade e o pagament o de salr io. A excluso de apenas
um dest es, desconfigur a a relao de empr ego.

No caso da subordinao, o empr egado segue as ordens e
orient aes do empr egador. A no event ualidade, como a prpr ia expresso
nos diz, o t rabalho no pode ser prest ado de maneir a event ual e sim regular.
A pessoalidade vem a ser o t erceiro pressupost o, vez que o empregado no
pode se fazer subst it uir por out ro, no desempenho de suas funes. Por
lt imo, pela prest ao do seu t rabalho o empregado devidament e
remunerado com salr io.

11. 2. Contrato de Experi ncia

O Cont rato de exper incia pr evist o na CLT em seu art . 445,
pargrafo nico, no podendo exceder a novent a dias. No caso, o cont rato de
exper incia pode ser renovado uma nica vez, no podendo ult rapassar o
prazo acima.

11. 3. Folha de Pagamento

Folha de pagament o ser ia o document o onde so apost os t odas as
infor maes do empr egado no cur so de um ms. Assim, saberemos, pela
anlise da folha de pagament o o salr io, horas ext ras, a exist ncia de
adicional not urno, falt as, descont os e t udo o mais que houver ocorrido com o
funcionr io durant e o ms.
39

11. 4. Frias

As fr ias dos funcionr ios so regulament adas pela CLT em seus
art . 129 a 141. Onde so det er minados os prazos para aquisio, prazos para
concesso, mult as pela no concesso no prazo correto, sit uaes que
suspendem o dir eit o, ent re out ras.

O prazo para aquisio do direit o de gozar fr ias de um ano a
part ir do moment o assinado o cont rato de t rabalho, sendo adquir ido mais um
per odo a cada ano complet ado.

O per odo para concesso das fr ias de um ano, iniciado aps
adquir ido o direit o de gozo. Cont udo, a concesso t em que ser feit a dent ro
dest e per odo, pois caso ent re no novo per odo aquisit o, as fr ias vencidas
sero pagas em dobro.

Exist em casos especficas par a concesso de fr ias, como par a
menores, que as fr ias devem coincidir com as fr ias escolar es, mesmo sendo
o empr egador o responsvel pela comunicao do perodo.

Em caso do funcionr io t iver at cinco falt as durant e o ano, est e
t er direit o a t r int a dias de fr ias, consecut ivos. Caso t enha de seis a quat orze
falt as t er direit o a vint e e quat ro dias, se t iver de quinze a vint e e t rs falt as
gozar dezoit o dias e se t iver de vint e e quat ro a t rint a e duas falt as gozar
doze dias apenas.

11. 5. Cesta Bsica

No caso da cest a bsica, est a possui nat ureza salar ial, salvo se
decorrer de nor ma colet iva que disponha diferent ement e ou se for includa
pelo Empregador no Plano de Aliment ao ao Trabalhador (PAT).

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Vejamos: O vale refeio, for necido por fora do cont rat o de
t rabalho, t em cart er salar ial, int egrando a remunerao do empregado, para
todos os efeit os legais (TST smula 24)

De acordo com o art . 81 da CLT, part e do salr io poder t er sua
part e paga com o forneciment o de aliment os.

No caso da aliment ao, est a vem regulament ada pela conveno
colet iva de t rabalho, onde os empregadores so obr igados a fornecer refeio
a seus empr egados zeladores e port eiros, ou fornecer vale aliment ao no
valor de R$ 4, 25 (quat ro reais e vint e e cinco cent avos), sendo descont ado R$
1, 50 do salr io dos funcionr ios.

10. 6. Vale Transporte

O vale t ransport e foi cr iado pela Lei n 7. 418, de 16 de dezembro
de 1985, e regulament ado pelo Decret o n 95. 247, de 17 de novembro de
1987, no t endo est e nat ureza salar ial, nem se incorporando remuner ao
para quaisquer efeit os.

11. 7. Adiantamentos

Adiant ament o o valor pago pelo Empregador ao Empr egado,
geralment e at o dia 15 do ms e corresponde a 50% do salr io base do
funcionr io.

11. 8. Aviso Prvio

O aviso prvio est devidament e regulament ado pela CLT nos
art igos 487 e seguint es da CLT. Onde so det er minados o prazo para
comunicao que deve ser de iniciat iva de quem solicit ar a dispensa ou
demisso, com ant ecedncia mnima de 30 dias. Caso o empregador no
comunique o aviso o empregado t er dir eit o ao aviso indenizado. O mesmo
41
ocorre se o empregado no comunicar no prazo devido, ser descont ado de
suas ver bas rescisr ias o valor da indenizao devida.
Se for feit a a resciso no ms que ant ecede a dat a base para
reajust e, mesmo que seja feit o aviso indenizado o empregado t er direit o a
mais um salr io como indenizao, pelo fat o da dispensa ocorrer no ms do
reajust e.

11. 9. Calendrio de Obrigaes

Nest e t pico exporemos as dat as de pagament o dos pr incipais
encargos sociais que so exigidos do condomnio.

Dia

Obrigao

Histrico

Documento /

Formulrio

Cdigo

Salrio de
mar/08

Pagamento dos Salrios Mensais

Recibo



At o
quinto dia
til

Caged Cadastro Geral de Empregados e Desempregados ref. comp. anterior
At o
stimo dia
til

FGTS

Pagamento do FGTS referente comp. Encerrada ms anterior.

GFIP/SEFIP



IRRF

Recolhimento do Imposto de Renda Retido na Fonte correspondente a fatos
geradores ocorridos no ms anterior.

Darf

0561,
1708 e
0588

ISS

Pagamento do ISS referente aos servios tomados (no caso dos
contribuintes substitutos) no ms anterior.

DAM



At o dia
10

Previdncia
Social
(INSS)

Recolhimento das contribuies previdencirias (INSS) relativas
competncia anterior.

GPS



PIS-Pasep

Pagamento do PIS cujos fatos geradores ocorreram no ms de Maro de
2008.

Darf

8109

6912

At o
ltimo dia
do
segundo
decncido



11. 10. TERCEIRIZAO DE MO DE OBRA.

Um pont o de suma import ncia na administ rao de condomnios
exat ament e a t erceir izao de mo de obra nos ser vios de port aria e
zelador ia.

Procediment o bast ant e ut ilizado pelos condomnios, t al fat o
requer um ext remo cuidado por part e da administ rao do condomnio. No
42
caso do condomnio cont rat ar uma empr esa de t erceir izao de mo de obra,
deve est ar sempr e at ent o em r elao ao respeit o, por part e da empresa, das
obr igaes fiscais e t rabalhist as incident es na prest ao dos servios.

11. 10. 1. Responsabi lidade do Condomnio

De acordo com os diver sos ent endimentos jur isprudenciais, os
tomadores de ser vios das empr esas de t erceir izao de mo de obra, so
solidar iament e responsveis pelo pagament o das obr igaes t rabalhist as
iner ent es ao ser vio. Deve-se cobrar da cont rat ada as Gfips, GPS e folha de
pagament o individualizadas, referent es ao ms imediat ament e ant er ior ao
pagament o.

11. 11. Honorrios do Sndico

De acordo com o 4 do art igo 22 da Lei 4. 591, de 16 de
dezembro de 1964, prev que o sndico pode receber uma remunerao de
acordo com o est abelecido pela Assemblia Geral. Ent ret ant o, devemos t er
cuidado com t al fat o, vez que a remunerao do sndico acarret a algumas
conseqncias.

11. 11. 1. INSS

devido o recolhiment o do INSS remunerao paga ao sndico.

11. 11. 2. ISSQN

Do mesmo modo do INSS devido o pagament o do ISSQN sobre
a remunerao paga ao sndico do condomnio.


11. 12. Escala de Trabalho de Portaria

43
Est e ponto t em como objet ivo fazer mos uma comparao do que
mais vant ajoso. Mant er t rs ou quat ro funcionr ios na escala de port aria.

Sero necessr ios t rs port eiros, sempre que o regime de escala
for de 12X24 horas de t rabalho. J no esquema 12X36 ser o necessr ios
quat ro funcionr ios.

Cont udo, a part ir de novembro de 2007 no mais admit ida a
escala de 12x24 par a port arias, caso algum condomnio desobea essa
disposio emanada de Acordo Colet ivo ent re os Sindicat os dever indenizar
o empr egado em parcelas no infer iores a 90 (novent a) reais.

A jor nada mensal de t rabalho para empregados que t rabalham em
escala de 12x36 de 180 horas. Ser vindo de base para clculo de horas
ext ras, adicionais not urnos, et c.

11.13. Salrio Mnino

A Conveno Coletiva da categoria estabelece seis faixas salariais, onde
zeladores enquadram-se na 1 faixa, com piso salarial de R$ 391,00 (trezentos e noventa e um
reais) e porteiros enquadram-se na 3 faixa, com piso de R$ 420,00 (quatrocentos e vinte
reais).

O Secovi-CE disponibilizou em seu site www.secovi-ce.com.br, a seguinte
informao:
Em virtude da Medida Provisria N. 421/08 que dispe sobre o reajuste e o
aumento real do salrio mnimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia
1 de maro s haver sido publicada em edio extraordinria do Dirio Oficial da
Unio no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:

1. Os pisos salariais da 1 faixa (R$ 391,00) e da 2 faixa (R$ 393,00), estabelecidos
na Conveno Coletiva de Trabalho 2007, firmada entre esta entidade e o
SEEACONCE (sindicato laboral), por fora do inciso IV do artigo 7 da
Constituio Federal, passam a ter como valor de referncia o salrio mnimo
nacional R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais).

2. Os valores correspondentes s demais faixas (3, 4, 5 e 6) permanecem os
mesmos, sem qualquer alterao, at que esteja vigente a Conveno Coletiva de
Trabalho 2008.
44

Essa disposio apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos
que o salrio mnimo vigente, considerando que a data base para a categoria 1 de maio,
onde ser estabelecido novo piso salarial para as categorias.

11.14. Valores de Itens Remuneratrios

Conforme conveno coletiva firmada entre o sindicato representante dos
empregadores, Secovi, e o sindicato dos empregados, SEEACONCE, estabele que o valor
para hora extra acrescido de 60% hora normal. J o adicional noturno de 21%, acrescido
hora normal.

Poder ser descontado do empregado o valor de 4% do salrio base da
categoria referente a concesso de vales-transporte.

Dever ser indenizado o dependente de empregados falecidos no valor de trs
vezes o salrio base da categoria, sendo pago imediatamente aps o bito, conforme
comprovao.
45
BIBLIOGRAFIA

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jurisprudncia e prtica. Sant a Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2003.

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Thomson-IOB, 2007.

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CDIGO CIVIL (NOVO) - Lei n 10. 406, de 10. 01. 2002. So Paulo: At las,
2002.
46

CONSOLIDAO DAS LEIS DO TRABALHO. Decret o-lei n 5. 452, de
01. 05. 1943 - Atualizado e acompanhado de notas Legi slao Correlata, de
Legislao Trabalhista Especial, de Regi mento Interno do TST (excerto), de
Smulas do STF, STJ, TFR (em matria trabalhi sta) e do TST (Enunciados
1 a 363), de Orientao Juri sprudencial da SDI e da SDC e Precedentes
Normativos do TST, e de ndices si stemtico da CLT, numrico da
legislao, cronolgicos da legisl ao meramente alteradora e alfabtico-
remissi vo da CLT, da legi slao complementar e das smulas. 30. ed. at ual.
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Campinas: Ser vanda Edit ora, 2004

PLANIOL ET RIPERT, Trait Prat ique de Droit Civil, vol. 3, n. 319

47
ANEXOS:

ANEXO I MODELO DE CONVENO
ANEXO I I MODELO DE REGIMENTO I NTERNO
ANEXO I I I - DEMONSTRAES CONTBEIS
ANEXO IV FORMULRIO DE PROTESTO











































48
ANEXO I

MODELO DE CONVENO


CONVENO PARA CONDOMNI O

Os abai xo assi nados, t i t ul ar es de di r ei t o e ao sobr e CONDOM NIO DO EDIFCIO . . .
fi r mam a pr esent e Conveno, par a a admini st rao, conser vao e or dem i nt erna do
Edi f ci o, que se r eger pel a Lei n 4. 591, de 16 de dezembr o de 1964, pel a l egi sl ao
post er i or compl ement ar, pel as di sposi es ger ai s dest a Conveno, pel o Regi ment o
Int erno e demai s Regul ament os apr ovados por Assembl i a Ger al , dentr o das for mali dades
l egai s e do quor um l egal ou convenci onalment e pr evi st o. Est a Conveno ser
devi dament e r egi st r ada em Car t r i o do Regi st r o de Imvei s, obr i gat r ia para t odos os
condmi nos e s poder ser modi fi cada pel o vot o de 2/ 3 (doi s t er os) das fr aes i deai s
component es do Condom ni o. O Regi ment o Inter no e demai s Regul ament os poder o ser
modi fi cados, em Assembl i a Ger al especi fi cament e convocada, por mai or i a absol ut a das
uni dades component es do Condom ni o.

Cap t ul o I

Da Pr opr i edade

Art. 1 - O Condom ni o do Edi f ci o . . . . . . . . . . . . . . . const i t u do de par t es comuns a t odos os
condmi nos e de uni dades aut nomas de pr opr i edade excl usi va de cada comunhei r o.

Art. 2 - O Edi f ci o . . . . . . . . . . . . . . const i t u do de subsol o, pavi ment o t r r eo, . . . . . . . .
pavi ment os-t i po e cober t ura, com . . . (. . . . ) apar t ament os sendo quat r o em cada pavi ment o-
t i po, e uma l oja, l ocal i zada no pavi ment o t rr eo, que t omou o nmer o de . . . , cabendo a
cada uma das uni dades aut nomas a fr ao de . . . . . . . . . avos do t er r eno e das coi sas comuns.

Art. 3 - So consi der adas part es em comum do Condom ni o e de ser vi o de Edi f ci o,
r essal vadas as hi pt eses r egul adas em Lei , i nal i envei s e i ndi vi s vei s, t odas aquel as
pr evi st as no ar t . 3 , da Lei n 4. 591, de 16 de dezembr o de 1964, especi al ment e:

a) o t err eno sobr e o qual foi const r u do o Edi f ci o, com . . . . . . . m2;

b) o par queament o par a aut omvei s, l ocal i zado no subsol o, com . . . . . . m2;

c) r ea l ocal i zada no pavi ment o t rr eo, na part e dos fundos, com . . . . . . m2;
49

d) o apart ament o dest i nado ao zel ador , com . . . . . . . m2;

e) a entr ada soci al do edi f ci o, com . . . . . . . . m2;

f) a entr ada de ser vi o e de acesso ao par queament o subt er r neo, com . . . . . . . . m2;

g) o depsi t o de l i xo, com . . . . . . . m2;

h) a r ea de r ecr eao l ocal i zada na cober t ura com . . . . . . . m2;
i ) as r eas de ci r cul ao, em cada um dos pavi ment os-t i pos, cada qual com . . . . . . . m2;

j) as cai xas d' gua;

l ) os doi s el evador es, com a r espect i va cai xa de mquinas e seus acessr i os;

m) os poos de vent i l ao;

n) as inst al aes de vent i l ao e as de guas, esgot os sani t r i os, pl uvi ai s, incndi os, l uz,
gs e t el efones, at os pont os de i nt er seco com as l i gaes de pr opr i edade excl usi va de
cada condmi no;

o) o t ubo col et or de l i xo;

p) as fundaes, est r ut ur as, l ajes, par edes que l i mi tam as uni dades aut nomas, escadas,
pat amar es e t udo o mai s que por sua nat ur eza, se dest i ne ao uso dos condmi nos.

Art. 4 - So consi der adas coi sas de pr opr iedade excl usi va de cada condmi no as
r espect i vas uni dades aut nomas, r espect i vamente numer adas de . . . a . . . , . . . , a . . . , . . . , a . . . ,
. . . , a . . . , e Loja . . . com t odas as suas inst al aes i nt ernas, encanament os, r al os, r egi st r os,
el et r odut os, at as r espect i vas l i nhas-tr onco, confor me as pl ant as e especi fi caes
t cni cas, bem como os apar el hos e equi pament os i nt egr ant es das r espect i vas uni dades
aut nomas.

Art. 5 - Ressal vadas as hi pt eses pr evi st as em Lei , o aspect o ar qui t et ni co do Edi f ci o s
poder ser modi fi cado pel a unani mi dade dos vot os component es do Condom ni o e as
al t eraes em coi sas de pr opr i edade comum depender o da apr ovao de 2/ 3 (doi s t er os)
dos condmi nos.

Cap t ul o II
50

Dos Di r ei t os e Dever es dos Condmi nos

Art. 6 - So di r ei t os dos condmi nos:

a) usar, gozar, fr uir e di spor das r espect i vas uni dades aut nomas, como mel hor lhes
apr ouver , desde que r espei t adas as di sposi es dest a Conveno, do Regi ment o Int erno e
demai s r egul ament os da mesma, decor r ent es da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964, das demai s
l ei s apl i cvei s, e s nor mas da mor al ;

b) compar ecer ou fazer -se r epr esent ar nas Assembl i as Ger ai s do Condom ni o, podendo
nel as pr opor , di scut i r , vot ar e ser vot ado, apr ovar , impugnar , r ejei t ar qual quer pr oposi o,
desde que qui t es com o pagament o das cot as condomi ni ai s or dinr ias ou ext r as;

c) exami nar l i vr os, ar qui vos, cont as e document os out r os, podendo, a qual quer t empo,
sol i ci t ar infor maes ao S ndi co ou a Admi ni st r adora, sobr e as quest es at i nent es
admini str ao do Condom ni o;

d) fazer consi gnar no l i vr o de at as das Assembl i as ou no l i vr o de sugest es e r ecl amaes
do Condom ni o, event uai s cr ti cas, sugest es, desacor dos ou pr ot est os cont r a at os que
consi der em pr ejudi ci ai s boa admini str ao do Condom ni o, sol i ci t ando ao S ndi co, se for
o caso, a adoo de medi das cor r et i vas adequadas;

e) fazer uso das par t es comuns do Condom ni o, sobr e el as exer cendo t odos os di r ei t os que
l hes so l egal ment e confer i dos, bem como pel os que l hes confer em est a Conveno e o
Regi ment o Int erno, desde que no i mpea uso i gual aos demai s comunhei r os.

Art. 7 - So dever es dos condmi nos:

a) cumpr ir e fazer cumpr ir , por si , seus her dei r os, fami l i ar es, l ocat r i os, ser vi ai s,
vi si t ant es e sucessor es a qual quer t t ul o, o di spost o nest a Conveno e no Regi ment o
Int erno; na Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964;

b) concor r er par a as despesas comuns, na propor o fi xada pel o Cap t ul o III dest a
Conveno, de acor do com o or ament o anual ment e fi xado por Assembl i a Ger al , ou suas
al t eraes subseqent es, t ambm apr ovadas por Assembl i as Ger ai s, r ecol hendo as quot as
nos pr azos est abel eci dos;

c) r esponder pel as mul t as apl i cadas pel o S ndi co, por i nfrao compr ovada dest a
Conveno, do Regi ment o Int erno ou da Lei n 4. 591, de 16-12-1964;
51

d) r espei t ar a Lei do Si l nci o, especi al ment e aps s 22 hor as;

e) zel ar pel o assei o e segur ana do pr di o, l anando o l i xo, r est os e det r i t os pel o t ubo
col et or pr pri o, devi dament e envol vi dos em pequenos pacot es ou sacos pl st i cos, nada
podendo ser l anado par a as par t es comuns e mui t o menos par a a r ua, pel as janel as,
pr oi bi o est a que i ncl ui especi fi cament e, cinza de ci garr os;

f) comuni car ao S ndi co qual quer caso de mol st i a cont agi osa, infecci osa ou endmi ca,
para as pr ovi dnci as cab vei s junt o s aut or i dades sanit r i as;

g) faci l i t ar ao S ndi co, ou seu pr epost o, o acesso s uni dades aut nomas, para vi st or i as em
casos de i nfi l t r aes, vazament os ou demai s causas;

h) mant er em per fei t o est ado de conser vao t odas as i nst al aes i nt ernas das r espect i vas
uni dades aut nomas, de for ma a evi t ar pr eju zos ao Edi f ci o, ou a out r os condmi nos, por
i nfi l tr aes, vazament os ou pr obl emas da decor rent es;

i ) comuni car ao S ndi co qual quer avar i a ou mau funci onament o das i nst alaes i nt ernas
dos apar t ament os que, por mot i vo de for a mai or , no possam ser i medi at ament e
r epar adas;

j) caber a cada condmi no a ini ci ati va e o nus pel a conser vao e r epar ao das
i nst al aes i nt ernas dos apar t ament os r espect i vos, bem como das t ubul aes de l uz, gs,
gua, esgot os, t el efones et c. , at o encanament o-Tr onco;

l ) cada condom ni o ser obr i gado a r epar ar , por sua cont a, t odos e quai squer danos que nas
part es comuns ou a qual quer dos demai s apar tament os do Edi f ci o for em causados por
defei t os nas i nstal aes da sua pr opr i edade, no r epar adas a t empo podendo o S ndi co ou
os condmi nos pr ejudi cados exi gi r do r esponsvel o r essar ci ment o do cust ei o da r epar ao
i nt egr al dos danos da der i vados;

m) o condmi no em cuja uni dade aut noma for em r eali zadas obr as, ser r esponsvel pel a
l i mpeza dos cor r edor es e out r os l ocai s onde tr ansi t ar em mat er i ai s de const r uo ou
ent ulhos, os quai s no poder o ser deposi t ados em qual quer espao de uso comum,
cor r endo por sua cont a e r i sco, os nus e pr eju zos que r esul t ar em nas par t es comuns do
Edi f ci o, pr oi bi o est a que se est ende col ocao dos mesmos no i nt er i or das uni dades
de modo que seja vi s vel da r ua;

52
n) mesmo nas r eas de fundos vedada a col ocao ext er na de secador es que dei xam
got ejar ;

o) pr oi bi da a col ocao de vasos, garr afas et c. , nas janel as do edi f ci o;

p) pr oi bi do mant er ou guar dar nas uni dades ou nas par t es comuns subst nci as per i gosas
segur ana do Edi f ci o ou de seus ocupant es, t ais como i nfl amvei s, expl osi vos et c. ;

q) pr oi bi do r eal i zar obr as que possam afet ar a segur ana das est r ut ur as, ou l hes apl i car
peso excessi vo por depsi t os, pi sci nas et c. ;

r ) os pi sos das uni dades no dever o ser l avados de modo a i nundar as part es comuns e
uni dades pr xi mas, nem as mesmas pr oduzir infi lt raes;

s) pr oi bi do al ugar ou tr ansfer i r a qual quer t tul o a uni dade aut noma a pessoas de vi da
duvi dosa ou de maus cost umes, ou a conver t er em pont os de encont r o, di scot ecas,
agr emiaes pol t i ca ou assemel hados, que se afast em da dest i nao r esi denci al e fami l i ar
do pr di o;

t ) pr oi bi do t r anspor t ar nos el evador es ci gar r os ou si mi l ar es acesos, bem como pr oi bi do
t ranspor t ar nos mesmos quai squer ani mai s;

u) vedado dei xar aber t as ou entr eaber t as as port as das uni dades aut nomas;

v) os condmi nos e demai s mor ador es se obr i gam a mant er fechadas chave as ent r adas
do pr di o, no hor r i o r egul ament ar de 22 s 7 hor as, e a assi st i r seus vi si t ant es, mdi cos
et c. , que devam entr ar os sai r dur ant e esse per odo, evi t ando chamament o em al t as vozes,
assovi os et c. , entr e a r ua e a r espect i va uni dade aut noma, bem como qual quer out r a
per t ur bao do si l nci o e sossego do pr di o;

w) so pr oi bi das agl omer aes nas par t es comuns a pr esena nas mesmas de vendedor es e
pr opagandi st as, e os j ogos ou br incadei r as de qual quer ti po, excet o, nest e l t i mo caso, no
t err ao de r ecr eao em hor as aut or i zadas pel o S ndi co, e desde que as cr i anas est ejam
acompanhadas pel os r esponsvei s;

x) r essal vadas as ocasi es de obr as pr oi bi do bat er ou pr oduzi r i mpact os que afet em as
demai s uni dades.

Cap t ul o III

53
Das Despesas At r i bu das aos Condmi nos

Art. 8 - So confer i das despesas comuns que devem ser supor t adas por t odos os
condmi nos, na pr opor o det er minada pel o pargr afo 1 dest e ar t i go, t odas aquel as
const ant es do or ament o a ser anual ment e apr ovado em Assembl i a Ger al Or dinr ia, como
sejam, os sal r i os dos empr egados, as cont r i bui es pr evi denci r ias, as despesas com l uz,
for a e gs r el ati vas s par t es comuns, t axas e esgot os, ser vi o e mat er ial par a
desi nfeco, dedet i zao, desr at i zao e l i mpeza das par t es comuns, manut eno, r emoo
ou subst i t ui o de peas dos el evador es, das bombas de el evao e suco de gua, do
equi pament o de pr eveno contr a incndi o e demai s equi pament os, al m dos i mpost os,
t axas, pr mi os de segur o e cont r i bui es de qual quer nat ur eza que i nci dam sobr e o
Edi f ci o, a r emuner ao do S ndi co e da admini str ador a de i mvei s cont r at ada e as
despesas com a conser vao dos el evador es.

1 - Cada uma das uni dades . . . a . . . , . . . a . . . , . . . a . . . e . . . a . . . . cont r i buir o par a as
despesas comuns na pr opor o de . . . avos por cada uni dade; o apar tament o . . . , l ocal i zado
na cober t ur a do Edi f ci o, contr i bui r com . . . avos.

2 - A l oja . . . fi ca i sent a do pagament o das despesas comuns, pagando, por m o segur o
da edi fi cao, na pr opor o de . . . avos e os ser vi os que, efet i vament e, ut i l izar .

Art. 9 - As despesas r efer ent es a conser t os e obr as de qual quer nat ur eza nas part es
comuns do Edi f ci o, at o val or de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , poder o ser efet uadas pel o
s ndi co, ouvi do o Consel ho Consul t i vo, i ndependent ement e da convocao da Assembl i a,
o qual pr ovi denci ar i medi atament e o r at ei o cor r espondent e, caso o sal do exi st ent e na
cont a cor r ent e do Condom ni o seja i nsufi ci ent e. Par a cada despesa equi val ent e pr evi st a
nest e ar t i go dever haver post er i or rat i fi cao da Assembl i a que, uma vez confi r mada,
r eval i dar a aut ori zao aci ma. Par a a r eal i zao de obr as que excedam o val or aci ma
pr evi st o, dever ser convocada uma Assembl i a Ger al que a aut or ize.

Art. 10 - Haver um Fundo de Reser va par a a r eal i zao de despesas no pr evi st as no
or ament o, Ter est e o val or cor r espondent e a . . . . . % (. . . . . . por cent o) do val or das
contr i bui es condomi niai s or dinri as, podendo ser movi ment ado pel o S ndi co, com a
aqui escnci a do Consel ho Consul t i vo.

Art. 11 - As cot as condomi ni ai s or dinrias poder o ser cobr adas, mensal ou
t r imest r al ment e, a cr i t r i o da Assembl i a Ger al . Em caso de cobr ana mensal , o
venci ment o r ecai r no di a . . . . . (. . . . . . . ) do ms a que se r efer i r. Se for t ri mest ral a cobr ana,
r ecai r o venci ment o no di a . . . . . . (. . . . . . . . ) do pri mei r o ms do t r i mest r e a que se r efer i r .
54
Par grafo ni co - A cobr ana das cot as ext r aor di nr i as poder ser efet uada em dat as
di ver sas.

Art. 12 - Todo e qual quer dano causado ao Edi f ci o em suas par t es comuns dever ser
i ndeni zado por quem o causar . No caso de mor ador, l ocat ri o, dependent e ou vi si t ant e,
r esponder o pr opri et r i o pel as despesas.

Cap t ul o IV

Da Dest i nao, Uso e Fr ui o

Art. 13 - Os apar tament os t m dest i nao excl usi vament e r esi denci al , sendo vedada
qual quer out ra dest i nao, i ncl usi ve a subl ocao ou cesso gr at ui ta ou oner osa par ci al
das uni dades.

Art. 14 - A l oja . . . l ocal i zada no pavi mento t r r eo, t em dest i nao excl usi vament e
comer ci al , fi cando por m excl u dos os r amos de bar , l anchonet e, r est aurant e, boat e,
di scot eca, aougue, ofi ci na mecni ca, bor r acheir o e qual quer out r o que possa per t ur bar a
t ranqi l i dade e o sossego dos mor ador es.

Art. 15 - Aos pr opr i et ri os, seus dependent es, l ocat r i os, ser vi ai s ou mor ador es a
qual quer t t ul o, vedado o uso das par t es comuns do Condom ni o par a depsi t os de
qual quer nat ur eza, especi al ment e ent ulhos, mvei s et c. , bem como expr essament e
pr oi bi do o ajunt ament o ou r euni o de pessoas, excet o nas r euni es do Condom ni o.

Art. 16 - Fi ca expr essament e pr oi bi da a manuteno de ani mai s nas uni dades aut nomas
ou em par t es comuns do Condom ni o.

Cap t ul o V

Da Admini str ao do Condom ni o

Art. 17 - A admini st rao do Condom ni o ser exer ci da por um Sndi co, pr efer enci al ment e
condmi no ou mor ador no pr di o, el ei t o em Assembl i a Ger al , com mandat o r emunerado
de um ano, podendo ser r eel ei t o.

Art. 18 - Compet e ao S ndi co, al m das at r i bui es espec fi cas e const ant es do 1 , do
art . 22, da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964:

55
a) or gani zar o quadr o dos empr egados par a os ser vi os comuns, desi gnando-l hes
atr i bui es, dever es e obr i gaes;

b) admi t i r, demi t ir e puni r, os empr egados do Edi f ci o, bem como fi xar seus r espect i vos
sal r i os, dentr o do est abel eci do no or ament o contrat ual;

c) contr at ar engenhei r os, advogados, per i t os, cont ador es et c. , quando necessr i o, par a a
defesa dos i nt er esses do Condom ni o;

d) t er sob sua guar da e t ransfer i r ao seu sucessor t odos os val or es, l i vr os, document os,
pl ant as, r egi st r os et c. , e t udo o mai s de pr opr i edade do Condom ni o;

e) cobr ar incl usi ve judi ci al ment e, as quot as condomi ni ai s or di nr i as ou ext r as, apr ovadas
por Assembl i a, e que est ejam em atr aso, bem como cobr ar as mul tas est abel eci das;

f) r eceber e dar qui t ao em nome do Condom ni o, movi ment ar cont as bancri as,
r epr esent ar o Condom ni o per ant e r epar t i es pbl i cas e ent i dades pri vadas e pr at i car
t odos os demai s at os necessr i os admini strao, incl usi ve fi nancei r a do Condom ni o;

g) not i fi car , por escr i t o, o condmi no i nfr at or de qual quer di sposi t i vo dest a Conveno,
do Regi ment o Int erno ou da Lei n 4. 591, de 16/12/ 1964;

h) r emet er , mensal ou t ri mest ral ment e aos condminos, um r esumo das r ecei t as e despesas
do Condom ni o, apr esent ando, quando sol i ci t ado, os document os compr obat r i os;

i ) el abor ar , com a assi st nci a do Consel ho Consul t i vo, o or ament o anual ;

j) convocar Assembl i as Ger ai s Or dinr ias no pr i meir o t r imest r e de cada ano, e
Assembl i as Ger ai s Extraor dinr ias, sempr e que se fi zer necessr i o.

1 - As funes admini str at i vas poder o ser del egadas a pessoas jur di cas da confi ana
do S ndi co, e sob a sua int eir a r esponsabi l i dade, medi ant e apr ovao da Assembl i a Ger al .

2 - O S ndi co no pessoal ment e r esponsvel pel as obr i gaes que assumi r em nome do
Condom ni o. Responder , por m, se for o caso, pel o excesso de r epr esent ao.

3 - Das deci ses do S ndi co caber r ecur so para a Assembl i a Ger al , que poder ser
convocada por sol i ci t ao escr i t a do i nt er essado, que ar car com t odas as despesas da
convocao, sal vo se o r ecur so for pr ovi do.

56
Art. 19 - Ser el ei t o na mesma Assembl i a que el eger o S ndi co, e pel o mesmo per odo,
per mi ti da a r eel ei o, um Consel ho Consul t i vo compost o de t r s membr os, t odos
condmi nos.

Par grafo ni co - Poder o ser el ei t os at doi s condmi nos par a Supl ent es do Consel ho
Consul t i vo, que subst i t ui ro os efet i vos em seus i mpedi ment os event uai s ou defi ni t i vos.

Art. 20 - Ao Consel ho Consul t i vo compet e, al m do est abel eci do no par gr afo ni co, do
art . 23, da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964:

a) agir col et i vament e e or i entar o S ndi co, quando sol i ci t ado, sobr e assunt os de i nt er esse
do Condom ni o;

b) encami nhar e dar par ecer sobr e as cont as do S ndi co;

c) aut or i zar a movi ment ao do Fundo de Reser va;

d) aut or i zar ou no a r eal izao de obr as at o val or de dez sal r i os-r efer nci a, vi gent es
nest e Est ado.

1 - Dent r e os membr os do Consel ho Consul t i vo ser escol hi do um Pr esi dent e, a quem
compet i r subst i t uir o S ndi co em seus i mpedi ment os event uai s.

2 - As deci ses do Consel ho Consul t i vo ser o sempr e t omadas por mai or ia de vot os.

Art. 21 - O S ndi co, ou qual quer dos membr os do Consel ho Consul t i vo poder o ser
dest i t u dos pel o vot o de 2/ 3 (doi s t er os) dos condminos pr esent es em Assembl i a Ger al
especi al ment e convocada para est e fi m.

Cap t ul o VI

Das Assembl i as Ger ai s

Art. 22 - A Assembl i a Ger al o r go sober ano do Condom ni o, r eunindo-se em l ocal ,
dat a e hor a indi cados no edi t al de convocao.

Art. 23 - A Assembl i a r eunir -se-:

57
a) Or dinar i ament e, no pr imei r o tr i mestr e de cada ano, par a di scut i r , apr ovar ou r ejei t ar , no
t odo ou em par t e, as cont as do exer c ci o anter i or , apr ovar o or ament o par a o novo
exer c ci o, el eger o S ndi co e o Consel ho Consul t i vo e t r atar de assunt os de i nt er esse ger al ;

b) Ext r aor dinar iament e, sempr e que se fi zer necessr i o, podendo ser convocada pel o
S ndi co, por condmi nos que r epr esent em 1/ 4 (um quar t o) das uni dades aut nomas
compet ent es do Condom ni o, ou pel o Consel ho Consul t i vo, especi fi cament e no caso
pr evi st o pel o 3 , do ar t i go 18, dest a Conveno.

1 - As convenes par a as Assembl i as Ger ai s ser o fei t as at r avs de car t as ci r cul ar es
envi adas par a t odos os condmi nos, com ant ecednci a mni ma de oi t o di as da dat a fi xada
para a sua r eal izao e por publ i cao na i mpr ensa, devendo const ar do edi t al os assunt os
a ser em tr at ados, al m da hor a e l ocal par a a sua r eal izao.

2 - As Assembl i as ser o r eal i zadas em pr imei ra convocao com a pr esena de mai or i a
absol ut a dos condmi nos, ou em segunda e l t i ma convocao, com qual quer nmer o de
pr esent es, t rint a minut os aps o hor r i o desi gnado par a a sua r eal izao em pr imei ra
convocao.

3 - As Assembl i as ser o pr esi di das por qual quer condmi no, excet o o S ndi co, que
escol her dentr e os pr esent es, o Secr et r i o i ncumbi do de l avr ar a at a em l i vr o pr pr i o, que
ser assinado pel os membr os da Mesa e pel os condminos que assi m o desejar em.

4 - Os condmi nos poder o se fazer r epr esent ar por pr ocur ador es devi dament e
habi l i tados, muni dos de i nstr ument os r evest i dos das for mali dades l egai s.

5 - Nas Assembl i as cada uni dade t er di r ei t o a um vot o. Caso, por qual quer
mot i vo, uma uni dade vi er a per t encer a duas ou mai s pessoas, dentr e el es uma ser
escol hi da par a r epr esent -l a.

6 - Os Condmi nos que est i ver em em dbi t o para com o Condom ni o, seja est e or i undo
do at r aso no pagament o de quot as condomi niai s or dinr ias ou ext r as, ou de mul t as
apl i cadas pel o S ndi co, no t er o dir ei t o a vot o nas Assembl i as.

7 - As deci ses das Assembl i as, r essal vados os casos do quor um especi al pr evi st os em
Lei ou nest a Conveno, ser o sempr e t omadas por mai ori a de vot os dos pr esent es o
obr i gam a t odos os condmi nos, mesmo os ausent es.

8 - As deci ses das Assembl i as Ger ai s ser o l evadas ao conheci ment o dos condmi nos,
nos oi t o di as subseqent es sua r eali zao.
58

Cap t ul o VII

Dos Segur os e da Dest i nao em Caso de Si ni st ro

Art. 24 - Fazem par t e int egr ant e dest a Conveno os ar t i gos 13 a 18 e seus par grafos, da
Lei n 4. 591, de 16 de dezembr o de 1964.

Cap t ul o VIII

Da Gar agem

Art. 25 - O Edi f ci o possui , no subsol o, r ea dest i nada ao par queament o de ve cul os, cuja
ut i l i zao ser obj et o do r egul ament o pr pr i o, vez que no exi st em vagas vi ncul adas a
qual quer das uni dades.

Cap t ul o IX

Das Penal i dades

Art. 26 - Pel o no cumpr i ment o s di sposi es dest a Conveno, do Regi ment o Int er no,
dos Regul ament os, ou da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964, fi car o os condmi nos, seus
dependent es, l ocat r i os, ser vi ai s ou sucessor es suj ei t os s segui nt es penal i dades:

a) por infr ao compr ovada ao ar ti go 5 dest a Conveno: mul t a de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . por
ocasi o do r espect i vo pagament o, al m da obr i gao de r epor as coi sas em seu est ado
pr imi t i vo, no prazo de t r inta di as, a cont ar da dat a da comuni cao escr i t a do S ndi co ou
de quem suas vezes fi zer ;

b) per da do di r ei t o de vot o e de r epr esent ao nas Assembl i as, se no est i ver em qui t es
com o pagament o das cont r i bui es condomi ni ai s or dinr ias ou ext r as, ou de mul t as
apl i cadas pel o S ndi co, por infr ao compr ovada da Conveno ou da Lei do Condom ni o;

c) o pagament o das quot as condomi ni ai s ordi nr i as ou ext ras em data post er i or
est abel eci da ser acr esci do dos jur os mor at r i os de 1% (um por cent o) ao ms, al m da
mul t a de . . . . . . % (. . . . . . . por cent o), sendo que, passados cent o e oi t ent a di as sem que o
dbi t o t enha si do qui t ado, ser est e at ual i zado com base nos ndi ces fi xados pel o Gover no
Feder al ;

59
d) no caso de cobr ana judi ci al do dbi t o r el at i vo a quot as condomi ni ai s or di nr i as ou
ext r as, ou de mult as apl i cadas judi ci ai s e honorr i os advocat ci os;

e) quando ocor r er em est r agos ou danos pr opr i edade comum, por cul pa ou negl i gnci a do
condmi no, seu i nqui l ino, dependent es, ser vi ai s ou sucessor es, ou por for a de defei t os
nas inst al aes das r espect i vas uni dades aut nomas, o r esponsvel r esponder pel o cust o
dos r epar os que ser o mandados execut ar pel o S ndi co que, ant es, por escr i t o, comuni car
o r esponsvel . Ao cust o dos r epar os, se no r eal izados pel o r esponsvel , no pr azo de t r int a
di as a cont ar da dat a do r ecebi ment o da comuni cao do S ndi co, ser o acr esci dos 10%
(dez por cent o), que r ever t er o em favor do Condom ni o, sem pr eju zo das out r as
penal i dades pr evi st as em Lei ou nest a Conveno;

f) o condmi no que der causa a despesas supor t ar sozi nho o excesso cor r espondent e;

g) pel o no cumpr i ment o de qual quer di sposi o dest a Conveno do Regi ment o Int er no,
dos Regul ament os ou da Lei do Condom ni o, excet o nos casos em que houver si do pr evi st a
out r a penali dade, fi car o i nfr at or sujei t o ao pagament o da mul t a equi val ent e a doi s
sal r i os-r efer nci a vi gent es no Est ado de . . . . . , que ser cobr ada em dobr o, em caso de
r einci dnci a.

Art. 27 - Independent ement e de quem t enha si do o i nfr at or , as mul tas ser o sempr e
apl i cadas ao pr opri et r i o da uni dade, que poder aci onar r egr essi vament e o causador do
dano, aps pagar a mul ta.

Par grafo ni co - As mul t as por i nfrao a est a Conveno, ao Regi ment o Int erno, aos
Regul ament os, ou Lei nmer o 4. 591, de 16/ 12/1964, ser o apl i cadas pel o S ndi co, del as
cabendo r ecur so par a a Assembl i a Ger al .

Cap t ul o X

Das Di sposi es Ger ai s

Art. 28 - Os pr opr i et ri os, pr omi t ent es compr ador es, cessi onr i os, pr omi t ent es
cessi onr i os, usufr ut ur i os ou adqui r ent es a qual quer t t ul o, se obr i gam por si , seus
her deir os, l ocat r i os, ser vi ai s, vi si t ant es e sucessor es a qual quer t t ul o, pel o fi el
cumpr i ment o dest a Conveno, do Regi ment o Int erno e dos Regul ament os do Condom ni o
do Edi f ci o . . . sendo obr i gat r i o, em caso de venda, doao, cesso, l egado, usufr ut o,
l ocao ou al i enao da uni dade aut noma, a qual quer t t ul o fazer const ar dos r espect i vos
t t ul os a obr i gao de r espei t ar a pr esent e Conveno, o Regi ment o Int erno e os demai s
Regul ament os do Edi f ci o.
60

Art. 29 - Os casos omi ssos ser o r esol vi dos pel o S ndi co, com assi st nci a do Consel ho
Consul t i vo, vi st a das l ei s que r egem os condom ni os ou da jur i spr udnci a fir mada em
t or no do assunt o ami gvel ou judi ci al ment e.

Art. 30 - Fi ca el ei t o o for o da Ci dade de . . . . . . . . . . . com r ennci a expr essa de qual quer
out r o, por mai s pri vi l egi ado que seja, par a dir imi r qual quer ao ou dvi da que, di r et a ou
i ndi r et ament e, decor ra da pr esent e Conveno.







































61
ANEXO II

MODELO DE REGIMENTO INTERNO

REGIMENTO INTERNO DO EDIFCIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Art i go 1 - O pr esent e Regi ment o Int erno r eger -se- pel as di sposi es da Lei n 4. 591, de
16-12-1964 e al t eraes post er i or es, no podendo confl i t ar com a Conveno Condomi ni al,
da qual compl ement o, e a seu est r i t o cumpr iment o obr i gam-se t odos os mor ador es do
Edi f ci o, sejam pr opr i et r i os, l ocat r i os, empr egados, dependent es, ser vi ai s e vi si t ant es.

Art i go 2 - Os pr opr i et r i os, l ocat ri os e demai s mor ador es no poder o ent r egar aos
empr egados domst i cos chaves das ent r adas do Edi f ci o, aut or i zam a Admini st rao a
apr eende-l as quando houver tr ansgr esso a est e di sposi t i vo.

Art i go 3 - Nos apar tament os e suas dependnci as no poder o ser guar dados ou
deposi t ados expl osi vos i nfl amvei s.

Art i go 4 - vedado, al m dos casos pr evi st os em Lei , a i nstal ao e funci onament o, em
qual quer dependnci a das uni dades, de escr i t ri os comer ci ai s, consul t r i os, aul as
i nstr ument ai s e de cant o, at el i er de cost ur a, cur sos e escol as de qual quer nat ur eza, bem
como qual quer out r o t i po de comr ci o ou i ndst r i a, vi st o t er o Edi f ci o dest i nao
excl usi vament e r esi denci al .

Art i go 5 - Das 22: 00 s 07: 00 hor as, cumpr e aos mor ador es guar dar si l nci o, a fi m de no
per t ur bar , de nenhum modo, o sossego al hei o.

Art i go 6 - Os mor ador es dever o mant er fechadas as por t as soci al e de ser vi o das
r espect i vas uni dades.

Art i go 7 - As dependnci as no poder o ser obst r u das ou ut il i zadas par a qual quer out r o
pr opsi t o que no seja o de ent r ada e sa da, sendo vedada a ut i l i zao de t ai s
dependnci as para depsi t o, mesmo moment neo, de objet os.

Art i go 8 - No per mi t i do o t r anspor t e de car ga ou bagagem no el evador soci al , sal vo em
condi es excepci onai s, a cr it r i o do s ndi co.

Art i go 9 - pr oi bi do at i rar papi s, pont as de ci garr os, ou qual quer obj et o, pel as janel as
ou nas r eas comuns. Assi m como no per mi t i do est ender r oupas, t apet es, et c, nas
janel as ou var andas ext ernas do Edi f ci o.
62

Art i go 10 - O l i xo, det r i t os e var r edur as dever o ser r ecol hi dos adequadament e,
col ocando-se em sacos pl st i cos par a conduzi dos a l ocal apr opr iado, pel o faxi nei r o que
r ecol her diar i ament e de cada apar t ament o, em hor ri o conveni ent e.

Art i go 11 - Os mor ador es no poder o se ut i l i zar dos empr egados do Edi f ci o, em hor r i o
de t r abalho, par a ser vi os par t i cul ar es.

Art i go 12 - Em caso de mol st i a cont agi osa, infecci osa ou endmi ca, fi cam os mor ador es
obr i gados a comuni car i medi atament e ao s ndi co.

Art i go 13 - pr oi bi da a subl ocao, t ot al ou par ci al das uni dades.

Art i go 14 - A ent rada e sa da de mvei s ou gr andes vol umes s ser per mi t i da no hor r i o
das 07: 00 s 12: 00 hor as.

Art i go 15 - Os pr opr i et ri os e seus i nqui l inos fi cam obr i gados a zel ar pel a or dem e boa
r eput ao do Edi f ci o.
Art i go 16 - pr oi bi do mant er animai s ou aves nas uni dades ou nas part es comuns do
Edi f ci o.

Art i go 17 - Nos casos de i nfr ao compr ovada do pr esent e Regi ment o Int erno, o S ndi co
apl i car ao i nfr at or a mul ta equi val ent e a met ade do sal r i o-r efer nci a vi gent e nest e
Est ado, sem pr eju zo das demai s sanes pr evi st as na Conveno Condomi nial ou em Lei ,
a qual, em caso de r ei nci dnci a, ser apli cada em dobr o.

Art i go 18 - Das mul t as apl i cadas pel o s ndi co, cabe r ecur so par a a Assembl i a Ger al ,
convocada pel o Consel ho Consul t i vo a pedi do do int er essado.

Art i go 19 - Fi ca el ei t o o for o da Ci dade de . . . . . . . . . . . . . par a dir imir aes ou dvi das
or i undas do cumpr i ment o do pr esent e Regul ament o Int erno.











63
ANEXO III

Condomnio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00


BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)


ATIVO

20X2 20X1
Circulante 25.920,69 19.783,73
Disponvel 10.920,69 9.783,73
Bancos conta movimento 6.420,69 5.283,73
Aplicaes financeiras 4.500,00 4.500,00
Contas a receber 15.000,00 10.000,00
Permanente 6.300,00 5.520,00
Imobilizado 6.300,00 5.520,00
Computadores 2.000,00 2.000,00
Ferramentas 500,00 520,00
Mquinas e equipamentos 3.000,00 2.500,00
Mveis e utensilios 800,00 500,00
Total do ativo 32.220,69 25.303,73















64

Condomnio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00


BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)

PASSIVO




20X2 20X1
Circulante 4.250,00 20.303,73
Fornecedores 1.250,00 10.220,00
Obrigaes trabalhistas e sociais a recolher 1.200,00 3.110,00
Provises de frias e encargos 1.800,00 6.973,73
Patrimonio Lquido 27.970,69 5.000,00
Supervit do exerccio anterior 14.970,69 5.000,00
Dficit do exerccio - -
Supervit/Dficit acumulados 13.000,00 -
Total do passivo 32.220,69 25.303,73

















65


Condomnio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00


DEMONSTRAO DE SUPERVIT OU DFICIT EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)



20X2 20X1
Receita Bruta 35.904,70 31.489,30
Taxa de condomnio - apartamentos 35.000,00 31.000,00
Receitas diversas 904,70 489,30
Receita Operacional Lquida 35.904,70 31.489,30
(-) Despesas operacionais 20.933,74 26.489,30
Despesas c/ pessoal 15.000,00 17.009,30
Despesas administrativas 800,00 1.200,00
Despesas de manuteno 2.500,00 5.200,00
Outras despesas operacionais 2.383,74 2.800,00
Despesas financeiras 250,00 280,00
Resultado Operacional Lquido 14.970,96 5.000,00
Supervit ou Dficit do exerccio 14.970,96 5.000,00









66







ANEXO IV

FORMULRIO


Sr. Dist r ibuidor,

Solicit amos dist r ibuir o present e document o para PROTESTO POR
INDICAO, confor me preceit ua o ARTIGO 21, PARGRAFO 3 DA LEI N
9. 492, DE 10 DE SETEMBRO DE 1997.

Sacado: ________________________________________________

CPF/CNPJ: _____________________ FONE: ________________

End: _____________________________Compl. : ______________

Bairro: _____________________ CEP: ______________________

Cidade: ________________________________UF:_____________

N Document o: ______________________ Venc. : ____________

Valor do Document o: R$_________________________________

Praa de Pagament o: ____________________________________

At enciosament e,


67
_______________________________________
Apr esent ant e
Cari mbo e Assi natura

Declaro sob as penas da Lei, que a document ao comprobat ria,
refer ent e ao document o acima caract er izado, encont ra-se em nosso poder para
todos os fins de direit o.