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4.2.3.

7 Programa especfico Instrumentos para gestin del plan



La nica forma de romper con los procesos de deterioro en el CHSS, es asumiendo la
realidad mediante la voluntad poltica y la actuacin decidida del sector privado, a partir del
liderazgo, compromiso y motivacin de la administracin pblica por impulsar procesos de
renovacin, con ESTRATEGIAS DE GESTIN cuyos instrumentos desarrollen esquemas de
abordaje completos y conjuntos para incidir en todas las variables, que permitan ir revirtiendo
dicho deterioro de manera incremental y sostenible en el tiempo.


OBJETIVO:

Impulsar procesos que permitan la realizacin de la propuestas del plan, con
INSTRUMENTOS DE GESTIN que resalten las capacidades del gobierno para poder realizar
una administracin urbana integrada con la participacin activa del sector privado, orientada
a la implementacin y puesta en marcha de un conjunto coordinado de programas que logren
gradualmente el desarrollo del CHSS.

La municipalidad debe iniciar un proceso de gestin ante el BID o ante la Cooperacin
Internacional, para desarrollar un convenio de cooperacin para la formulacin de un estudio que
le permita identificar la viabilidad de un conjunto de instrumentos para la gestin del plan, los
diseos y las estrategias para su formacin e implementacin: desarrollo de la institucin
Pblico-Privado: Empresa municipal de desarrollo inmobiliario, creacin y operativizacin del
Fondo de Salvamento para la Vivienda del CHSS - FOSALVI", creacin y operativizacin del
"Fondo de Salvamento para los inmuebles de valor histrico-patrimonial - FOSALHI, diseo y
estrategia para incentivos tributarios de nivel municipal y de nivel nacional, diseo y estrategia
para incentivos financieros, metodologa para la realizacin y promocin del "Pacto Urbano por
el CHSS" y estrategia para el seguimiento de los compromisos y obligaciones adquiridas por
todos los sectores participantes, diseo de un sistema para el monitoreo y la evaluacin del Plan
por proyecto.


Proyecto Fortalecimiento de las oficinas municipales

Para la gestin municipal de la planeacin en sus diferentes niveles de detalle y de la promocin
y gestin del desarrollo urbano y conservacin del CHSS, se hace inminente el fortalecimiento
de la Unidad de Planeacin y Desarrollo Urbano y de la Unidad de Revitalizacin del Centro
Histrico, incluyendo la creacin del SIT del CHSS (a partir de la actualizacin del catastro).

Se deben complementar y enriquecer las capacidades tcnicas de investigacin, planeamiento y
supervisin del desarrollo urbano de la municipalidad con equipo y personal tcnico
especializado, (para al menos un tiempo de funcionamiento de las oficinas, no menor de 48
meses) para la permanente retroalimentacin, actualizacin del plan y diseo en los diferentes
niveles de detalle de las propuestas para su implementacin o ejecucin: Administradores de
proyectos, Diseadores y Planificadores Urbanos, Especialista en Patrimonio Histrico y
Arqueologa, Arquitectos, Ingenieros, Urbanistas manejadores del SIT.
Para dicha gestin la municipalidad puede apoyarse en convenios con patrocinadores privados o
con la Cooperacin Espaola.

Proyecto Creacin de la Empresa Municipal de Desarrollo Inmobiliario

La creacin de la empresa Municipal de Desarrollo Inmobiliario mediante un asocio pblico-
privado, para el desarrollo de proyectos neurlgicos del CHSS, cuyas funciones deben ser:

- Identificacin, gestin y ejecucin de proyectos.

- Proposicin de operaciones y negocios.

- Realizacin de inversiones orientadas a desarrollar flujos econmicos y
sociales, en condiciones adecuadas de rentabilidad.

Proyecto Puesta en funcionamiento de la Ventanilla nica

Para lograr la agilizacin de los trmites de factibilidad o permiso de construccin, la
municipalidad con el apoyo y amplia participacin de la OPAMSS, debe disear y coordinar con
la SEC y con el resto de instituciones que intervienen en la resolucin de los trmites de
factibilidad y permiso de construccin, el funcionamiento de un espacio interinstitucional con
procedimientos eficientes que permita resolver de manera gil y coordinada dichos trmites.


Proyecto Puesta en vigencia y explicitacin de los procedimientos que permitan la gestin
del suelo

Se requiere identificar, explicitar figuras y conceptos internacionales sobre gestin de suelo,
mediante un estudio tcnico y legal especializado a efecto de ejercitar modelos que demuestren
la viabilidad de propuestas de revitalizacin y desarrollos inmobiliarios que respondan a las
propuestas del plan y a su programacin. (Figuras de declaratoria de desarrollo prioritario,
expropiacin, enajenacin, asociacin voluntaria, integracin inmobiliaria o reajuste de tierras,
contribucin por mejoras, entre otros).

Proyecto Creacin de "fondos" que permitan la obtencin de recursos para la gestin
econmico-financiera del plan

Estos fondos permitirn la obtencin de recursos para la gestin econmico-financiera del plan,
los fondos a crearse son:

- Fondo de Salvamento para la Vivienda del CHSS.

- Fondo de Salvamento de los inmuebles con valor histrico-cultural

Proyecto Puesta en vigencia de determinaciones y explicitacin de los procedimientos de
incentivos tributarios

Deber contribuir con la gestin para atraer la inversin privada y social por medio de
subvenciones:

Disminucin en tasas por trmites de factibilidad y construccin en las edificaciones del CHSS.

Contribuciones a los titulares por mejoras en las edificaciones en procesos de deterioro.

- Realizacin de gestiones desde el gobierno municipal, para la disminucin en el impuesto sobre
la renta y reduccin en depreciacin inmobiliaria en inmuebles localizados en el CHSS, que sean
sujetos de intervenciones acordes a las estipuladas en el Plan.

Proyecto Realizacin de gestiones desde el gobierno municipal, para la puesta en vigencia
de determinaciones y explicitacin de los procedimientos de incentivos financieros

Deber contribuir con la atraccin de la inversin privada y social:

Gestin de fondos desde banca de segundo o tercer piso con bajas tasas de inters, para
recuperacin de inmuebles con valor histrico o para intervenciones en proyectos en el CHSS.

Gestin de condiciones blandas para el financiamiento de proyectos, a partir del apoyo
municipal para la creacin de figuras de garantas adicionales de respaldo a los financiamientos
bancarios para inmuebles del CHSS.

Proyecto Realizacin permanente de la gestin participativa del plan

La gestin permanente del plan podr ser a partir de la formacin de un grupo gestor, que disee
y realice un "Pacto Urbano por el CHSS" para lograr el compromiso de actuacin articulada y
sostenible en el tiempo, por parte de los agentes de los diferentes sectores involucrados, que
permita formalizar las visiones y los acuerdos colectivos, para el ordenamiento urbano, la
recuperacin, renovacin y revitalizacin del CHSS; mediante el cual tambin se proponga un
sistema de indicadores que permitan medir el uso racional de los recursos, con vistas a la
autosostenibilidad del rea.

Lo anterior implica la realizacin de algunas acciones especficas:

- La Municipalidad debe convocar a socios estratgicos tanto del sector privado como del sector
pblico, para la formacin del "Grupo Gestor del Centro Histrico", que apoyen y dinamicen la
implementacin de las propuestas del plan.

La Municipalidad, mediante convenio con las universidades, y con patrocinadores privados,
debe disear e implementar un intenso programa social y publicitario, que con su puesta en
marcha, se aliente el arraigo de los usuarios, de los habitantes y de los propietarios de inmuebles,
para fomentar y potenciar la competitividad mediante el reforzamiento de la identidad cultural y
patrimonial, de la vigilancia social, y del valor del suelo e inmobiliario.

Es estratgico tambin, poder conformar un "Cuerpo Voluntario de Proteccin Civil" en
coordinacin con el Consejo de Seguridad Pblica, para la implementacin de una estrategia
intensiva de vigilancia social.


4.2.3.8 Valoracin de Suelo

Uno de los principales propsitos de este estudio es el reconocer la estrecha vinculacin entre
economa y desarrollo urbano, porque la formacin de la sociedad econmica es, en todo
momento, la activadora de la formacin y sostenibilidad de la ciudad; de ah el inters por
mostrar las principales variables que inciden en la valoracin del suelo urbano.

La posicin geogrfica de cada parcela contiene condiciones geomtricas y condiciones de
accesibilidad propias, pero que no son suficientes para establecer criterios objetivos de su valor;
el cual est determinado por un conjunto de condiciones, que para nuestro propsito fueron las
afectaciones analizadas y mostradas en los esquemas presentados en el Diagnstico de
principales vulnerabilidades y principales fortalezas urbansticas; es decir el conjunto de
presiones positivas y negativas que al sobreponerse, conjugarse o factorarse sobre las parcelas
del CHSS, mostraron con objetividad y certeza, la dinmica de su activacin en funcin del
valor, a efecto de posibilitar la conveniencia de cualquier intervencin, de manera ms
consistente en lo tcnico y en lo temporal.


La Figura 4.53 retomada del Diagnstico, muestra las valoraciones urbanas de sectores, despus
de haber considerado los incrementos o decrementos de valor como efecto de las
vulnerabilidades o de las fortalezas que existen en el CHSS.

Los sectores representados con colores ms encendidos son los que actualmente se encuentran
ms afectados ya sea con variables de valorizacin o de desvalorizacin, que se mueven en
el rango de Valorizacin Alta, hasta Desvalorizacin Extrema. Las mayores valoraciones se
muestran en el permetro del Centro Consolidado, al poniente y al norte, entre la 8 y la 3
Avenida y al oriente del Parque Libertad. Lo que indica que es ah donde preferentemente
debern programarse acciones pblicas de recuperacin urbana de relativa poca monta, que
tendrn un efecto de contagio en un menor plazo para la inversin privada.

As tambin las mayores desvalorizaciones se muestran en el centro poniente del Centro Ciudad,
entre la 7 y la 1 avenida; con lo cual se advierte que las regeneraciones de dichos sectores
deben ser de mayores magnitudes a efecto de que alcancen el nivel que garantice la
competitividad del sector y la sostenibilidad en el tiempo.



FIGURA 4.53 VALORACIONES URBANAS ACTUALES DEL CHSS


A partir de la identificacin de los programas de actuacin con sus respectivos proyectos y
acciones83, debidamente categorizados, priorizados y enmarcados en el tiempo, como se ha
podido analizar el posible cambio de comportamiento en la valoracin del suelo, por la
incidencia de las afectaciones de dichos proyectos sobre el territorio.

Con la realizacin de los proyectos de inmediato plazo, planteados en las respectivas fichas de
banco de proyecto: RAPS Subsistema Microcentro y Fortalecimiento del Corazn Histrico, que
incluye el mejoramiento de los espacios pblicos y el mejoramiento de la movilidad por el
ordenamiento de las ventas en espacio pblico; se logran mayores valorizaciones principalmente
sobre las parcelas del Microcentro, segn se muestra en la Figura 4.54.

FIGURA 4.54 VALORACIONES URBANAS CON LA REALIZACIN DE
PROYECTOS A INMEDIATO PLAZO

Con la realizacin de los proyectos de corto plazo, planteados en las respectivas fichas de banco
de proyecto: RAPS Subsistema Permetro Centro Consolidado y puesta en valor de grupos
edilicios con valor histrico cultural de cuatro sectores (Cuesta Palo Verde, alrededores de la
Plaza 2 de Abril o Hula Hula, Santa Luca y San Jos); la puesta en funcionamiento del Circuito
perimetral de transporte colectivo del Microcentro; y la puesta en funcionamiento de la Plaza de
Comercial Popular 2 de Abril (Hula Hula) (con capacidad para 1,100 ventas) y de la Plaza de
Comercio Popular Ex biblioteca que se integra a al Mercado Ex cuartel. Logrndose con
dichas intervenciones y acciones, mayores valorizaciones sobre parcelas del Microcentro
principalmente, y sobre algunas parcelas del sector poniente y algunas del sector oriente del
permetro del Centro Consolidado; tambin sobre parcelas adyacentes al norte de la Juan Pablo
II, segn se muestra en la Figura 4.55.


FIGURA 4.55 VALORACIONES URBANAS CON LA REALIZACIN DE
PROYECTOS A CORTO PLAZO

Con la realizacin de los proyectos de mediano plazo, planteados en las respectivas fichas de
banco de proyecto: Ordenamiento de ventas en espacio pblico y su incorporacin en la Galera
comercial popular integrada a La Tiendona minorista y en la ampliacin y modernizacin de un
sector del Mercado Central; la habilitacin de la Plaza Bus Catedral y la Plaza Bus Parque
Cuscatln con el funcionamiento del Sistema Integrado de Transporte del AMSS; finalmente con
el impulso de los sectores Concepcin, San Esteban y Santa Luca por el mejoramiento de un
grupo aprox. de 35 mesones; y por la apuesta de densificacin del vecindario Centenario.
Logrndose con dichas intervenciones y acciones, mayores valorizaciones sobre todas las
parcelas del Microcentro y del Centro Ciudad y sobre todo el sector poniente y oriente del
permetro del Centro Consolidado; tambin se logran mayores valorizaciones sobre las parcelas
adyacentes a la Juan Pablo II, segn se muestra en la Figura 4.56.


FIGURA 4.56 VALORACIONES URBANAS CON LA REALIZACIN DE ROYECTOS
A MEDIANO PLAZO

Es de advertirse que en el largo plazo, al desarrollarse un segundo Circuito Perimetral de
Transporte Colectivo, ms amplio que el del Microcentro, a efecto de continuar ordenando y
haciendo ms eficiente y segura la movilidad del CHSS, se logran valorizaciones para casi la
totalidad de las parcelas; excepto en el sector poniente del Mercado Central y en el sector oriente
del Vecindario Centenario, segn se muestra en la Figura 4.57. Dicha situacin deber ser
entonces dirigida, desde el Banco de Terrenos identificados para proyectos habitacionales y de
desarrollos inmobiliarios por parte de la municipalidad, y dentro de la conceptualizacin del
proyecto Ejercicio de Reparcelacin: a ser diseado para un bloque urbano de aprox. 1 Mz en el
que de preferencia exista un inmueble de propiedad pblica, lo que hara factible su ejecucin,
para que pueda ser integrado al aprovechamiento habitacional que se proyecte, y que considere la
habilitacin de espacios abiertos al interior del bloque para usos comunitarios, que posibiliten el
funcionamiento de doble fachadas, con comercio y servicios en plantas bajas y vivienda en
niveles superiores, propiciando el concepto de cohesin social y seguridad urbana.

FIGURA 4.57 VALORACIONES URBANAS CON LA REALIZACIN DE
PROYECTOS A LARGO PLAZO

En el Cuadro 4.20 se resumen las valoraciones urbanas con la realizacin de proyectos a
inmediato, corto, mediano y largo plazo, mostrando las superficies afectadas por cada uno de los
rangos de valoracin.


CUADRO 4.20 VALORACIONES URBANAS



Para alcanzar una verdadera revitalizacin del CHSS y su sostenibilidad, es necesario, adems de
recuperar la funcin habitacional gravemente disminuida y de recuperar la funcionalidad y
operatividad del sistema vial y del transporte; reorientar la dinmica econmica existente, de tal
manera que el gobierno local tambin pueda incrementar significativamente sus ingresos, a partir
de que los propietarios de terrenos y edificios ubicados en el CHSS experimenten incrementos de
plusvalas y atraccin de capitales para la inversin. Lo cual adicionalmente dar mayores
garantas en las tendencias de recuperacin de la competitividad del Centro Histrico.

Es importante aclarar, como ya se mencion anteriormente, que el principal objetivo del ejercicio
de Valoraciones Urbanas Actuales del CHSS, es reconocer la estrecha vinculacin entre
economa y desarrollo urbano, para posibilitar cualquier intervencin de manera ms consistente
en lo tcnico y en lo temporal. Sin embargo, es un ejercicio que puede servir precisamente, para
la puesta en marcha de una Operacin Urbana84 adaptada a nuestro medio, ya que no existe el
respaldo de ley para poderlo exigir, sino ms bien tomarlo bajo el concepto de compensaciones a
la ciudad por obras o proyectos de mejora, incidentes sobre el valor del suelo de forma tal que
genere un flujo incremental de impuestos para la municipalidad, con el cual pueda financiar obra
pblica previamente identificada en un men o listado de obras de infraestructura,
equipamientos o proyectos municipales, como por ejemplo la RAPS turstico-cultural del CHSS.


La forma de aplicacin de dicha compensacin a la ciudad, previo la elaboracin por parte de la
municipalidad, de un estudio que contenga la factibilidad financiera y el anlisis tcnico-jurdico
para identificar la mejor forma de ponerlo en marcha; se puede calcular mediante la adopcin de
la frmula del Dr. Paulo Sandroni:85

C = % (VT2-VT1)AT


Donde:

C = Valor a captar por la municipalidad, a manera de aporte para las obras pblicas o de
mantenimiento que deber realizar.

% = El que la municipalidad establezca como porcentaje a pagar por los privados titulares de
parcelas que sern revalorizadas por las obras que se proyecten en el CHSS.

VT1 = Valor original de mercado del m2 del terreno (Utilizacin del Plano conteniendo
Valoraciones urbanas actuales del CHSS, de la figura 4.15, (identificando previamente los
valores numricos correspondientes a las ocho categoras de valorizacin mapeadas)

VT2 = Valor del metro cuadrado del terreno valorizado por los proyectos implementados o a
implementar en el CHSS, en el momento de vender o transferir la propiedad (Utilizacin del
Plano conteniendo Valoraciones urbanas con la realizacin de proyectos para los diferentes
momento: inmediato, corto, mediano y largo plazo, de la figura 4.15 a la 4.19, identificando
previamente los valores numricos correspondientes a las ocho categoras de valorizacin
mapeadas).

AT = rea del terreno.

Sin embargo, a efecto de no incidir abruptamente en el proceso de dinamizacin del sector, es
decir para que inicialmente no sea un elemento que desincentive la inversin; es importante
especificar que esta compensacin a la ciudad por obras o proyectos de mejora, incidentes
sobre el valor del suelo puede ser exigible, en porcentajes relativamente pequeos que pueden ir
incrementndose con el tiempo, del aumento del valor del inmueble, a partir del tercer ao de la
entrada en vigencia del plan; lo cual tambin se espera que incida en la aceleracin del proceso
de renovacin del sector.