Capitulo I: 1. Generalidades

1
CAPITULO I
ESTUDIO DE MERCADO

1. GENERALIDADES

En Quito, al igual que en otras ciudades del mundo, el problema del alto
nmero de vehculos que transitan en estas ciudades es evidente, por lo que
en forma implcita tambin afecta a la dificultad de encontrar lugares para
estacionarse. Segn el Instituto Nacional de Estadstica y Censos, en el ao
2003 en la provincia de Pichincha se matricularon 219.134 vehculos de uso
particular, en el 2004 fue de 241.521 y en el 2005 fue de 249.161, es
decir, se matricularon 22.386 unidades adicionales, lo que equivale al 4%
ms que en los aos anteriores.

Para solucionar este problema es necesario que se oferten lugares con
seguridad, ya que al dejar los vehculos estacionados en cualquier lugar se
arriesgan a perder una significativa cantidad de recursos, lo que afecta al
automvil o los enseres que se encuentran dentro de l.

2
Es por esta razn que se hace menester que existan empresas dedicadas a
prestar servicios de parqueamiento con un alto grado de eficiencia y
seguridad.
Se ha verificado en encuestas realizadas, que las empresas que dan este
servicio en su mayora no lo hacen con la calidad necesaria que deberan
darlo.

El presente estudio de mercado abarca esta problemtica, tratando de
coadyuvar al mejoramiento de la oferta existente, pues propone dar un
servicio de calidad y seguridad a las personas que se trasladan en sus
vehculos al sector de la Mariscal en la ciudad de Quito.

1.1 ANLISIS DE LOS CLIENTES

1.1.1 Investigacin de mercado

Consiste en definir la situacin del mercado, los aspectos que
influyen en l las oportunidades, las amenazas y las actividades
destinadas para aprovecharlas, con respecto a la posibilidad de crear
una empresa que preste el servicio de parqueo de vehculos en el
sector de la Mariscal.

3
Las directrices y la formulacin del plan propuesto incluirn la
determinacin de la demanda potencial, los segmentos de mercado,
diseo de la cartera de negocios, sus objetivos y sus metas de
mercado, la misin del negocio, planificacin de la estrategia de
crecimiento.

1.1.1.1 Objetivo del estudio de mercado

Analizar la factibilidad de construir en la zona de la Mariscal un
sitio seguro para parquear vehculos con tarifas cmodas y con
todos los servicios necesarios para quienes acuden a este sector,
ya sea porque trabajan en esta zona, para realizar trmites o por
otras razones, brindndoles con ello un buen servicio y seguridad
de que su vehculo est protegido.

1.1.1.2 Descripcin del producto

En esta investigacin se oferta un nuevo y novedoso producto
que en la ciudad de Quito, sector de La Mariscal, no ha sido
explotado debidamente, cual es la oferta de parqueo vehicular
prepagado, ya que con el crecimiento espectacular del parque
automotor privado que se viene dando en el pas a partir del ao

4
2.003; el parque automotor de vehculos de uso privado segn
el Instituto Nacional de Estadstica y Censos (INEC) fue del
10% anual, en la provincia de Pichincha, pues en la actualidad
una familia de clase media posee al menos dos automviles ya
que las distancias que tienen que vencer desde el domicilio
hasta el sitio de trabajo hacen que cada cnyuge salga en su
propio vehculo hacia su respectivo lugar de trabajo y por lo
tanto aumenta la demanda de parqueaderos. En este contexto
se puede decir que en el sector de la Mariscal no tiene edificios
que estn dedicados a la oferta de parqueo prepagado. En los
edificios actuales slo existen estacionamientos en los
subsuelos, los mismos que son destinados casi en su
exclusividad para vehculos de personas que laboran en dichos
edificios, entonces en la zona propuesta ser exclusiva en
ofertarse.

1.1.1.3 Caractersticas del servicio

Las caractersticas que presentan los estacionamientos La
Mariscal son las siguientes:
Edificio dedicado exclusivamente a la prestacin de servicios
de parqueos prepagados.

5
Estacionamientos que cumplen normas de seguridad y confort
en pisos altos y subsuelos.
Dimensiones internas de cada estacionamiento suficientes para
albergar cualquier vehculo de uso familiar o particular de
hasta dos toneladas.

1.1.1.4 Especificaciones tcnicas

Edificio que cumple todas las Ordenanzas Municipales
respecto del uso del suelo urbano en el sector que ser
construido.

Proyecto que cumple normas de seguridad industrial y
previamente ser aprobado por el Benemrito Cuerpo de
Bomberos de la ciudad de Quito.

Cumple con normas de seguridad respecto del trnsito
interno en los andenes de estacionamiento.

Posee un circuito cerrado de televisin para preservar la
seguridad de los vehculos.

6
Tiene sistemas de agua potable que permitirn adems de
prestar el servicio de limpieza externa e interna del
vehculo.
Dimensin del estacionamiento: 2.50 x 5.00 m2
Area del estacionamiento: 12.50 m2
Nmero de estacionamientos: 364 unidades.
Edificio con 2 subsuelos, una planta baja, 3 pisos altos y
una terraza.
Cada planta consta de 52 estacionamientos
Area del terreno: 2.003,84 m2
Area total a construirse: 8.332 m2

1.1.1.5 Tipos de usuarios del servicio

Existen 4 tipos de usuarios:
Personas que requieren de estacionamientos 22 das al mes porque
trabajan en la zona.
Personas que utilizan estacionamientos debido a que realizan
diversos trmites en las entidades ubicadas en el sector.
Personas que van de visita peridicamente y que utilizan
parqueaderos.

7
Otros usuarios que van por la zona por cuestiones mdicas y
religiosas.

1.2 SEGMENTACIN DEL MERCADO

Segn E. Jerome McCarthy y William D. Perreault, Jr., en el texto
MARKETING Un Enfoque Global, la segmentacin del mercado, es el
proceso que consiste en asignar nombre a los mercados globales de
productos y segmentarlos despus para encontrar mercados potencialmente
atractivos

En este estudio, cada usuario tiene sus necesidades y deseos individuales y
por lo tanto cada uno de ellos constituye un mercado potencial diferente.
Partiendo de esta premisa es necesario definir el segmento del mercado al
que debemos dirigir nuestro servicio de estacionamiento puesto que se
deben encontrar caractersticas similares entre usuarios para satisfacer sus
necesidades comunes.

Por lo tanto, basados en los criterios de segmentacin de mercado del libro
de Direccin de Marketing, de PHILIP KOTLER, las principales variables
de segmentacin se explican a continuacin:

8

1.2.1 Segmentacin geogrfica

La segmentacin geogrfica implica dividir el mercado en diversas
unidades geogrficas como naciones, estados, regiones, condados,
ciudades o vecindarios. La empresa puede operar en un rea
geogrfica o unas cuantas, u operar en todas pero fijarse en las
variaciones locales.

Nuestro mercado objetivo comprende a los usuarios que con sus
vehculos se ubican en el sector centro norte de Quito en la calle
Ulpiano Pez entre las calles Roca y Veintimilla.

1.2.2 Segmentacin psicogrfica

En este tipo de segmentacin los clientes se dividen en diferentes
grupos de acuerdo a su clase social, el estilo de vida o las
caractersticas de personalidad. Se aplicar la segmentacin por
conducta y especficamente de acuerdo a los beneficios requeridos. En
el caso de las personas que no disponen de parqueadero el beneficio
esperado es la seguridad.

9

Este tipo de segmentacin es el que se decidi ya que de acuerdo a la
observacin directa efectuada, as como de las encuestas realizadas se
identific estas necesidades en los posibles usuarios del servicio de
parqueo.

1.2.3 Segmentacin conductual

En la segmentacin conductuales los compradores se dividen en
grupos con base en su conocimiento de un producto, su actitud hacia l,
la forma en que lo usan o la forma en que responden a l. Muchos
mercadlogos creen que las variable de conducta, ocasiones, beneficios,
situacin del usuario, tasa de consumo, situacin de lealtad, etapa de
preparacin del comprador, y actitud son los mejores puntos de partida
para construir segmentos de mercado.
En este caso, los usuarios se guiarn por la necesidad de proteccin de
su vehculo contra los robos y contingencias que podran sufrir al
permanecer sin la debida seguridad en las vas pblicas.

1.3 ESTIMACIN DE LA DEMANDA

10
A la demanda se la puede definir como la cantidad de bienes y servicios que
el mercado requiere o solicita para buscar la satisfaccin de una necesidad
especifica a un precio determinado.

El principal propsito de la demanda es determinar y medir cuales son las
fuerzas que afectan los requerimientos del mercado con respecto a la
construccin de un edificio de estacionamientos para alquilar al pblico.

Para atender este proceso dinmico, hay que cuantificar cual va a ser la
demanda frente a los requerimientos de los consumidores de acuerdo a sus
necesidades. Los cambios o variaciones en la cantidad demandada,
obedecen a los cambios operados en precios, as, a mayor precio menor
demanda y viceversa.

La poblacin total comprende aproximadamente 5300 propietarios de
vehculos que frecuentan a diario el sector de la Mariscal, usuarios o
personas que estacionan sus vehculos en la va pblica.

11
Debido a lo costoso y complejo que sera encuestar a toda la poblacin, se
hizo necesario realizar un muestreo aplicando tcnicas estadsticas
adecuadas a las necesidades de la investigacin.

Para determinar la demanda, as como sus necesidades se tom como
muestra a 530 propietarios de vehculos que representan a la poblacin
ubicada en la calle Ulpiano Pez entre la calles, Veintimilla, Ramrez
Dvalos, Carrin y Vicente Ramn Roca dndonos una visin acerca de sus
caractersticas y necesidades de los posibles compradores de nuestro
servicio.
1.3.1 Tamao de la muestra

Muestra: Porcin representativa de la poblacin, que se selecciona
para su estudio ya que la poblacin es demasiada grande como para
analizarla en su totalidad.
1

Para calcular el tamao de la muestra se tom en consideracin los
siguientes parmetros:

1
WEBSTER, Allen, estadstica aplicada a los Negocios y a la Economa, Ed Mc Graw Hill;
3ra. Ed; 2000 Pg. 9.

12
ES = error estndar para poblaciones finitas 4%
P = proporcin de los datos que posee un atributo 50%
Q = proporcin de datos que no posee un atributo 50%
N = tamao de la muestra ?
M = tamao de la poblacin 5300
NC = nivel de confianza 95,50%

4 * P * Q * M
N =
ES
2
(M -1) + 4* P* Q

4 x 0,50 x 0,50 x 5.300
N =
(0,04)
2
( 5300 1) + 4 x 0,50 x 0,50

N = 530

13
1.3.2 Encuesta

ENCUESTA A USUARIOS QUE ARRIENDAN PARQUEADEROS EN
LA ZONA DE LA MARISCAL DE LA CIUDAD DE QUITO

Objetivo: Determinar el nmero de clientes que utilizan el servicio de
parqueaderos en la zona de la Mariscal
Fecha:................................

1. Utiliza diariamente estacionamiento en la zona de la Mariscal?

SI NO

2. Qu tipo de estacionamiento utiliza?

Cubierto Descubierto

3. Que tipo de estacionamiento preferira?

Cubierto Descubierto

4. Cul es la razn por la que se encuentra en este sector de la Mariscal?

Realizar trmites
Trabajo
Otros

5. Dnde parque su vehculo?

En la zona azul

14

Parqueadero privado

Otros

6. Qu tiempo permanece generalmente su vehculo en el parqueadero?

Menos de 1 hora Ms de una hora Todo el da

7. Cunto paga por su servicio?

Opcin 1. Hasta 1 hora 0.25 - 0.50
Opcin 2. Hasta 1 hora 0.51 - 1.00

8. Cuntos das a la semana parquea su vehculo en un parqueadero?

De 1 a 2 das
De 3 a 5 das
Otros

9. Compara precios al parquear su vehculo en estacionamientos privados?

SI NO SIEMPRE

10. Si arrienda mensualmente el parqueadero cunto paga por este servicio?
Entre US $ 20 y 30
Entre US $ 31 y 40
Entre US $ 41 y 50

11. Qu sugerencias dara al servicio de parqueaderos en cuanto a?:
Seguridad
Horario de atencin

15
1.3.3 Tabulacin de datos

1. Utiliza diariamente estacionamiento en la zona de la Mariscal?

TOTAL SI NO UTILIZACION DEL
PARQUEADERO
FRACCION % FRACCION % FRACCION %
SI 331 62 331 100 0 0
NO 199 38 0 0 199 100
TOTAL 530 100 331 100 199 100

GRFICO 1
UTILIZACION DIARIA DE ESTACIONAMIENTO EN LA ZONA DE LA
MARISCAL

Utiliza diariamente estacionamiento en la Zona de la Mariscal?
SI
62%
NO
38%
SI
NO

FUENTE: Encuesta
ELABORACION: La Autora

De los resultados obtenidos de la encuesta se puede observar que un 62% de los
encuestados utilizan el servicio de parqueaderos pagados en la zona de la Mariscal
y un 38% no lo hacen, lo que demuestra la existencia de una demanda constante.

16

2. Qu tipo de estacionamiento utiliza?

TOTAL CUBIERTO DESCUBIERTO TIPO DE
ESTACIONAMIENTO
Cubierto 151 28 151 100 0 0
Descubierto 379 72 0 0 379 100
TOTAL 530 100 151 100 379 100

GRFICO 2
TIPO DE ESTACIONAMIENTO QUE UTILIZA

Qu tipo de estacionamiento utiliza?
28%
72%
Cubierto
Descubierto

FUENTE: Encuesta

Los resultados de la encuesta muestran que el 28% de los encuestados estacionan
en un sitio cubierto, y el 72% en un sitio descubierto, es decir ms de la mitad del
universo como mercado potencial, y una cuarta parte para conquistar con un
mejor servicio.

17
3. Qu tipo de estacionamiento preferira?

TOTAL CUBIERTO DESCUBIERTO PREFERENCIA TIPO
ESTACIONAMIENTO
Cubierto 281 53 281 100 0 0
Descubierto 249 47 0 0 249 100
TOTAL 530 100 281 100 249 100

GRFICO 3
TIPO DE ESTACIONAMIENTO PREFERENCIAL

Qu tipo de estacionamiento preferira?
53%
47% Cubierto
Descubierto

FUENTE: Encuesta

De la encuesta realizada se puede observar que el 53% de los encuestados
prefieren un estacionamiento cubierto, mientras que el 47% se conforman con uno
descubierto, esto ratifica que existe una demanda potencial de un servicio
tradicional con mejoramiento.

18
4. Cul es la razn por la que se encuentra en este sector de la Mariscal?

TOTAL
REALIZAR
TRAMITES
TRABAJO OTROS
MOTIVO
ESTA EN
SECTOR LA
MARISCAL FRACCION % FRACCION % FRACCION % FRACCION %
Realizar trmites 125 24 125 100 0 0 0 0
Trabajo 265 50 0 0 265 100 0 0
Otros 140 26 0 0 0 0 140 100
TOTAL 530 100 125 100 265 100 140 100

GRFICO 4
CAUSAS PARA EL ESTACIONAMIENTO EN EL SECTOR DE LA
MARISCAL
Cul es la razn por la que se encuentra en este sector de la Mariscal?
24%
50%
26%
Realizar trmites
Trabajo
Otros
FUENTE: Encuesta

La encuesta revela que de la muestra seleccionada, el 24% de los encuestados
utilizan los parqueaderos como visitantes en la zona, mientras que un 50% los
utilizan porque trabajan en ese sector y el 26% van a la zona por otras
circunstancias, lo que demuestra que existe suficiente demanda para cubrir el
negocio propuesto.

19
5. Dnde parque su vehculo?
TOTAL ZONA AZUL
PARQUEADE
RO PRIVADO
OTROS LUGARES
DE
PARQUEO
FRACC
ION %
FRAC
CION %
FRAC
CION %
FRAC
CION %
Zona Azul 331 63 331 100 0 0 0 0
Parqueadero
Privado 170 32 0 0 170 100 0 0
Otros 29 5 0 0 0 0 29 100
TOTAL 530 100 331 100 170 100 29 100

GRFICO 5
LUGAR DONDE EL USUARIO PARQUEA SU VEHICULO
Dnde parque su vehculo?
63%
32%
5%
Zona Azul
Parqueadero Privado
Otros
FUENTE: Encuesta
Los resultados de la muestra de encuestados permiten ver que el 63% se han
adaptado al nuevo sistema de parqueaderos impulsado por el Municipio, el 32%
prefieren utilizar el servicio de parqueadero privado; y, al 5% no les interesa un
servicio de parqueadero pagado para sus vehculos, sin embargo de esto, se puede
concluir que existe un mercado potencial que relativamente es alto, para el
servicio de parqueaderos pagados.

20

6. Qu tiempo permanece generalmente su vehculo en el parqueadero?

GRFICO 6
TIEMPO DE ESTACIONAMIENTO

Qu tiempo permanece generalmente su vehculo en el parqueadero?
19%
26%
55%
Menos de 1 hora
Mas de 1 hora
Todo el dia

FUENTE: Encuesta

Los resultados arrojados por la encuesta realizada demuestran que el 19% de los
encuestados utilizan los parqueaderos menos de una hora, mientras que un 26% lo
utilizan ms de una hora, en tanto que el 55% lo ocupan durante todo el da, esto
ratifica nuestro nicho de mercado.
TOTAL MENOS DE 1 HORA MAS DE 1 HORA TODO EL DIA
TIEMPO
PERMANENCIA
PARQUEADERO FRACCION % FRACCION % FRACCION % FRACC %
Menos de 1 hora 101 19 101 100 0 0 0 0
Mas de 1 hora 138 26 0 0 138 100 0 0
Todo el da 291 55 0 0 0 0 291 100
TOTAL 530 100 101 100 138 100 291 100

21

7. Cunto paga por su servicio?

PRECIO TOTAL HASTA 1 HORA HASTA 1 HORA TIEMPO
UTILIZACION
SERVICIO

Opcin 1 hasta 1 hora 0.25 -0.50 164 31 161 100 0 0
Opcin 2 hasta 1 hora 0.51 -1.00 366 69 0 0 366 100
TOTAL 530 100 161 100 366 100

22
GRFICO 7
COSTO DEL SERVICIO
Cunto paga por su servi ci o?
31%
69%
Opcin 1 hasta 1 hora
Opcin 2 hasta 1 hora

FUENTE: Encuesta

La encuesta revela que de la muestra seleccionada, el 31% de los encuestados
pagan entre 0.25 a 0.50 por la utilizacin de hasta una hora del servicio de
parqueo; mientras que el 69% pagan entre 0.51 a 1.00, por la ocupacin del
mismo tiempo de tal servicio, por lo que se podra determinar el costo del
servicio entre 0.60 y un dlar por una hora.

23

8. Cuntos das a la semana parquea su vehculo en un parqueadero?

TOTAL DE 1 A 2 DIAS DE 3 A 5 DIAS OTROS
DIAS A LA
SEMANA
UTILIZA
PARQUEADERO FRACCION % FRACCION % FRACCION % FRACCION %
De 1 a 2 das 114 22 114 100 0 0 0 0
De 3 a 5 das 191 36 0 0 191 100 0 0
Otros 225 42 0 0 0 0 225 100
TOTAL 530 100 114 100 191 100 225 100

GRFICO 8
NMERO DE DIAS SEMANAL DE PARQUEO

Cuntos das a la semana parquea su vehculo en un parqueadero?
22%
36%
42%
De 1 a 2 dias
De 3 a 5 dias
Otros

FUENTE: Encuesta

La encuesta realizada permite observar que el 22% de los encuestados parquean
de 1 a 2 das en la semana, el 36% de 3 a 5 das, y el 42% en otros horarios
combinados, lo que demuestra que existe una demanda potencial segura.

24

9. Compara precios al parquear su vehculo en estacionamientos privados?

TOTAL SI NO SIEMPRE
COMPARA PRECIOS
DE
ESTACIONAMIENTOS FRACCION % FRACCION % FRACCION % FRACCION %
DE VEZ EN CUANDO 77 15 77 100 0 0 0 0
NO 114 22 0 0 114 100 0 0
SIEMPRE 339 63 0 0 0 0 339 100
TOTAL 530 100 77 100 114 100 339 100

GRFICO 9
COMPARACION DE PRECIOS
Compara precios al parquear su vehculo en estacionamientos
privados?
15%
22%
63%
SI
NO
SIEMPRE

FUENTE: Encuesta
De la encuesta realizada se puede apreciar que el 63% siempre comparan los
precios con la competencia, el 15% de los encuestados lo comparan de vez en
cuando y el 21% no lo hacen. Esto demuestra que el precio es un factor
determinante para hacer frente a la competencia.

25

10. Si arrienda mensualmente el parqueadero Cunto paga por este
servicio?

TOTAL
ENTRE US $ 20
Y $ 30
ENTRE US $31 Y
$ 40
ENTRE US $ 41 Y
$ 50
PAGO ARRIENDO
MENSUAL
PARQUEADERO
FRACCION % FRACCION % FRACCION % FRACCION %
Entre $ 20 y $ 30 337 64 337 100 0 0 0 0
Entre $ 31 y $ 40 180 34 0 0 180 100 0 0
Entre $ 41 y $ 50 13 2 0 0 0 0 13 100
TOTAL 530 100 337 100 180 100 13 100

GRFICO 10
COSTO DE ARRENDAMIENTO MENSUAL
Si arrienda mensualmente el parqueadero,
Cunto paga por este servicio?
64%
34%
2%
Entre 20 y 30
Entre 31 y 40
Entre 41 y 50

FUENTE: Encuesta
La encuesta realizada permite observar que el 64% de los encuestados pagan
entre 20 y 30 dlares como pago mensual, el 34% entre 31 y 40 dlares y el 2%
entre 41 y 50 dlares, denotndose una preferencia por un servicio a menor
precio.

26

11. Qu sugerencia dara al servicio de parqueaderos en cuanto a: seguridad
y horario de trabajo

TOTAL CUBIERTO DESCUBIERTO SUGERENCIAS AL
SERVICIO DE
PARQUEADERO FRACCION % FRACCION % FRACCION %
Seguridad 517 99 517 100 0 0
Horario de atencin 3 1 0 0 3 100
TOTAL 530 100 517 100 3 100

GRFICO 11
SUGERENCIAS EN EL SERVICIO DE PARQUEO
Qu sugerencias dara al servicio de parqueaderos en cunto a
seguridad y horario de atencin?
99%
1%
Seguridad
Horario de atencion

FUENTE: Encuesta

La encuesta revela que el 99% de los encuestados recomiendan trabajar en el
tema de la seguridad y, apenas el 1% se va por el lado del horario de atencin.
Esto determina en forma categrica que los usuarios prefieren un servicio con
seguridad sobre cualquier otra situacin.

27

1.3.4 Conclusiones de las encuestas realizadas

Como se ha podido demostrar el proyecto presentado es viable, ya que existe
una demanda potencial importante, de igual forma nos da la pauta para que
podamos emprender nuestro proyecto enfocado a brindar un mejor servicio
con seguridades y parqueaderos cubiertos.

Los parqueaderos en la zona de la Mariscal son utilizados en forma
permanente ya que un 62% de la muestra lo hacen en forma diaria, de igual
forma tenemos un 50% que estacionan por diferentes circunstancias.

La utilizacin generalizada de parqueos descubiertos es una fortaleza para
nuestro proyecto, ya que no tenemos que adecuar grandes estructuras para
establecer nuestra empresa, de la muestra un 72% utilizan parqueos
descubiertos lo que hace ms viable el proyecto, pues como alternativa
tenemos que existe un 28% de clientes que buscaran un sistema de parqueos
cubiertos.

Otra fortaleza es el hecho de que existe un alto grado de personas que se ven
obligadas a concurrir al sector de la Mariscal ya sea por trabajos o por trmites

28
particulares, esto es el 74%, lo que confirma un nivel elevado de clientes,
quienes utilizan el servicio de parqueo en un 55% todo el da.

El precio de parqueo es relativamente equitativo y no caro, ya que por un
servicio de seguridad y cuidado del vehculo se paga alrededor de 40 dlares
por utilizacin mensual, que no se considera alto con la confianza de que su
vehculo est protegido.

La recomendacin ms contundente tiene que ver con la seguridad que se
debe ofrecer en nuestro servicio de parqueos, lo que viabiliza la prctica del
negocio planteado, debiendo concentrar mayores cantidades de inversin en
los rubros relacionados con la seguridad.

Por todo lo expuesto el proyecto tiene una buena proyeccin y demuestra ser
viable por s solo.

1.4 ANLISIS DE LA COMPETENCIA

Mtodo organizado para evaluar los puntos fuertes y dbiles o las estrategias
de marketing usadas por los competidores actuales o potenciales
2

2
E. Jerome Mccarthy y William d. Perreault, Jr., en el texto marketing un enfoque global,
Dcima tercera edicin, 2000. Mxico. Pgina 99.

29
El estudio de la competencia es fundamental por varias razones. Entre otras, la
estrategia comercial que se define para el proyecto no puede ser indiferente
a ella. Es preciso conocer la estrategia que sigue la competencia para
aprovechar sus ventajas y corregir sus desventajas. Al mismo tiempo,
constituye en una buena fuente de informacin para calcular las posibilidades
de captar al mercado y tambin para el clculo de los costos probables
involucrados.

1.4.1 Identificacin y caractersticas de la competencia

Se analiz a los principales competidores, que son dos: el primero los
estacionamientos de vehculos dentro de la zona asignada al Sistema
Metropolitano de Estacionamiento Rotativo Tarifado Quito Zona Azul,
que estn ubicados en las diferentes calles del sector, cuya principal
falencia es la inseguridad reinante por falta de guardias que cuiden los
vehculos; y, el segundo los parqueaderos privados que se ubican en el
sector, los cuales son terrenos sin construccin en los que el Municipio
oblig a convertirlos en parqueaderos rudimentarios ya que son sitios
abiertos y a costos elevados.

En el cuadro siguiente se demuestra las caractersticas de la competencia
que enfrentar nuestra empresa.

30
CUADRO 1

CARACTERSTICAS DE LA COMPETENCIA

COMPETIDOR
PARQUEADERO
COMPETENCIA
COMODIDAD
COMPETENCIA
TIEMPO
ALQUILER
COMPETENCIA
EN RELACION
COSTO REAL
POR HORA US
$
CLINICA
PICHINCHA
CUBIERTO 12 HORAS 0.75
Fuente: Investigacin de campo
Elaborado por: La Autora

Se evalu a la competencia en relacin a diversos factores claves, tales como: la
seguridad, la comodidad del parqueo y el precio en funcin al tiempo de alquiler
del estacionamiento. Como base de comparacin, tambin proporcionamos la
evaluacin de este servicio en nuestra empresa.

Estacionamientos particulares La Mariscal

Caractersticas y especificaciones

Edificio de 4 pisos altos, una planta baja y 2 niveles subterrneos, las cuales
tendrn una capacidad individual de 52 estacionamientos individuales por nivel,
dando un total de 364 estacionamientos as:

Parqueos cubiertos, estructura de hormign armado

31
Vehculos de capacidad de hasta 2 Ton.
Tiempo de alquiler 12 horas.
El costo por hora o fraccin de hora ser de $ 0.60

Disponiblidad
Disponibilidad a partir del 1 de junio de 2008

Promocin
Visitas de promotoras a las instituciones pblicas y privadas ofreciendo el
servicio, anuncios mediante hojas volantes, en locales y peridicos de
mayor circulacin.
Publicidad de boca en boca.

Resumen

Los estacionamientos particulares La Mariscal ofrecern un servicio
ptimo de comodidad y seguridad para los vehculos de nuestros clientes
por 12 horas diarias.

Por su precio razonable, seguridad y servicio de excelencia, tiene la
perspectiva de posicionarse en el mercado y crecern con el paso del
tiempo, debido a la confiabilidad.

32

Clnica Pichincha

Caractersticas y especificaciones

Edificio de 3 niveles subterrneos y 3 pisos altos, las cuales tienen
una capacidad individual de 30 estacionamientos individuales por
nivel, dando un total de 180 estacionamientos, destinado en forma
preferencial a los familiares de los pacientes internos que los
visitan.
Parqueos cubiertos, estructura de hormign armado.
Vehculos de capacidad de hasta 2 Toneladas.
Tiempo de alquiler 12 horas.
El costo por hora o fraccin de hora es de $ 0.75.

Disponibilidad
Disponibilidad a partir del 1 de octubre de 2005

Promocin

33
A clientes de la Clnica

Resumen

Los estacionamientos particulares Clnica Pichincha ofrecen un servicio de
comodidad y seguridad para los vehculos al pblico en general, dando prioridad a
los familiares de los enfermos que realizan sus visitas, hasta por 12 horas diarias.

El precio que se oferta es de $ 0,75 la hora o fraccin de hora, con un servicio de
calidad, tiene limitada accin hacia personas particulares.

1.4.2 Estimacin de la Oferta

La oferta es el nmero de unidades de un bien o servicio que los
vendedores estn dispuestos a vender a determinados precios.
Como explicamos anteriormente, la oferta de parqueos tarifados pblicos
y privados no satisfacen la demanda, por lo que el Municipio de Quito
conciente de este problema quiere que personas naturales o jurdicas
privadas construyan edificios dedicados a parqueos que puedan ser
susceptibles de arrendamiento.

34
Existen varios propietarios de terrenos que se dedican a alquilar sitios de
parqueo en el sector de la Mariscal que es el sitio geogrfico en donde se
realizar el proyecto, estos son:

CUADRO 2
OFERTA DE PARQUEOS PRIVADOS

No.
PARQUEOS TIPO DE HORARIO ATENCION
COSTO
POR COSTO
N
DIRECCION
PARQUEOS HORA MENSUAL
1 Ramirez Dvalos 30 Descubierto 24 lunes a viernes 0,50 40
2
Roca Y Ulpiano Pez N 70-
140 40 Descubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,50 35
4 Ulpiano Pez N9l6 26 Descubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,50 35
6
9 de Octubre y Jorge
Washington 30
Desc. Y
cubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,50 40
7
9 de Octubre y Ramrez
Dvalos 20 Descubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,25 35
8
9 de Octubre No. 21135 y
Robles 20 Descubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,50 40
9 Ulpiano Pez y Veintimilla 180 Cubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,75 35
10 9 de Octubre N 24-19 20 Descubierto 8H00 19H00 lunes a sbado 0,50 30
11 9 de Octubre y Veintimilla 30 Descubierto 8H00 - 19H00 lunes a viernes 0,50 35
TOTAL 396


Los precios de arrendamiento de los parqueaderos oscilan entre $ 0,25 y $ 0,75
la hora o fraccin de hora, existiendo una variacin de acuerdo a la comodidad
y calidad de los parqueaderos.

El proyecto contempla la construccin de estacionamientos particulares en la
ciudad de Quito, en la calle Ulpiano Pez y Vicente Ramn Roca con una
capacidad inicial sugerida de 364 estacionamientos. Estimando un costo menor

35
por parqueo con relacin a la competencia sin descuidar la calidad de los sitios
y del proceso en s.

De lo expuesto se puede determinar que la oferta total en el alquiler de los sitios
privados de parqueo es de: 396 unidades, a lo que suma los 400
estacionamientos de la zona azul que se encuentran alrededor del sector, lo que da
un total de 796.

1.5 Anlisis de los proveedores

El anlisis de los proveedores trata de concentrarse en factores
econmicos
3
Las empresas u organizaciones que facilitan los suministros
necesarios para la produccin, en el caso de los parqueaderos que se
construir sern los proveedores de: tiles de aseo, materiales de oficina, de
seguridad y mantenimiento.

Antes de seleccionar un proveedor el Gerente especificar los atributos que se
buscan en los proveedores y lo seleccionar por su importancia relativa en
trminos de esos atributos y se identificarn los ms atractivos. Tomando en

3
E. Jerome Mccarthy y William D. Perreault, Jr., en el texto Marketing un enfoque global,
Dcima tercera edicin, 2000. Mxico. Pg. 187.

36
consideracin, entre otros: el precio, reputacin del proveedor, confiabilidad
del producto, confiabilidad del servicio.

1.6 ANLISIS DE LOS INTERMEDIARIOS

En esta categora se incluyen todas las organizaciones que ayudan al
acercamiento del producto desde la empresa hasta los clientes. Este
acercamiento es fsico, financiero y psicolgico. Dentro de los intermediarios
se incluyen los mayoristas y minoristas, los medios de comunicacin,
agencias publicitarias, intermediarios financieros.

En el presente estudio se requerir de las agencias publicitarias para que
realicen la propaganda de los parqueaderos.

1.7 ANLISIS DE LOS FACTORES INFLUYENTES EN EL ENTORNO

Para lograr la ventaja competitiva sostenible en el tiempo es necesario tener
una visin amplia del entorno en el que se desenvuelve la empresa y del
desempeo que se debe lograr para alcanzar una permanencia dentro del
mismo.

37
Para los Parqueaderos La Mariscal, se analiza diferentes factores como: los
recursos econmicos, tecnolgicos, sociales y empresariales adecuados que
permitan su normal desempeo.

1.7.1 Factores econmicos

De acuerdo a nuestro anlisis los factores macroeconmicos son la
inflacin, el Producto Interno Bruto y la Inversin Pblica. Debido a
que nuestro pas se encuentra dolarizado, el nivel de inflacin es
significativo, que se ha venido dando en los ltimos aos, constituye
una amenaza, por cuanto los efectos del cambio puede tener
consecuencias de largo alcance y requieren modificar las estrategias de
marketing, pues afectan a las tasas de inters que se paga por los
prstamos, lo que incide directamente en los precios que los usuarios
deben pagar por el servicio de los estacionamientos.

1.7.2 Factores legales y polticos

Dentro de las polticas crediticias que tienen las entidades financieras
es otorgar prstamos hipotecarios a plazos que varan entre 2 y 15 aos,
permitiendo a los empresarios que este tipo de proyecto sea rentable
para las condiciones econmicas ecuatorianas.

38

La gran oferta de automotores con facilidades de pago tambin da
lugar a que muchas personas dispongan de vehculos propios. Sin
embargo no se ha aumentado en la misma proporcin el servicio de
parqueaderos, por el contrario han disminuido los estacionamientos en
las calles, desde diciembre de 2004, debido a la implantacin del
Sistema Metropolitano de Estacionamiento Rotativo Tarifado Quito
Zona Azul y se han cortado varias vas que servan para
estacionamientos particulares.

En el mbito legal, la empresa no tiene ningn problema para que el
Municipio apruebe los planos con el nmero de parqueaderos
planificados, adems el ordenamiento jurdico ecuatoriano, permite la
libre empresa, la justa utilidad y el aval del Estado para las actividades
empresariales privadas.

1.7.3 Factores demogrficos

La demografa es el estudio de las estadsticas vitales de la gente,
como edad, raza, origen tnico y lugar de procedencia, tambin es
importante porque la gente constituye la base de cualquier mercado.

39
En el presente caso constituyen los posibles clientes las personas
mayores de 18 aos que de acuerdo a la ley estn autorizadas a
manejar vehculos sin importar raza, sexo, etc.

1.7.4 Factores tecnolgicos

Los avances tecnolgicos facilitan la implantacin de sistemas
apropiados de control, se ha considerado incorporar un circuito
integrado de televisin, que ayude a la seguridad y custodia de los
vehculos que se encuentren utilizando estos estacionamientos.

Tambin se utilizar tecnologa de punta en la planificacin y
construccin de la estructura de los estacionamientos, tendiente al
mejor servicio.

1.7.5 Factores culturales

En la actualidad el ambiente social que se vive influye en gran
medida para que los dueos de los vehculos, se vean obligados a
alquilar espacios fsicos que le brinden seguridad y confianza.

40
De igual modo, en los tiempos en que se viven los usuarios irn en
crecimiento toda vez que son conscientes de la necesidad de un
vehculo, que lo ms posible es que lo hagan compras masivas por las
facilidades de los crditos para este tipo de bienes.

1.7.6 Factores naturales

El edificio de parqueaderos a construirse fue diseado de acuerdo con
las normas del Cdigo de la Construccin del Ecuador, cumple las
normas internacionales de seguridad antissmica y de seguridad
general, de tal manera que ser un edificio seguro y confiable, su
riesgo de colapso ser el mismo que tiene cualquier edificio
construido en la ciudad de Quito en los ltimos cinco aos. No tiene
impacto ambiental.

1.8 SNTESIS DEL ANLISIS SITUACIONAL

El entorno empresarial es tambin denominado ambiente e involucra a todos
los factores que actan sobre la empresa y que van a influir en las
actividades de la misma. Estos factores pueden ser fuerzas, organizaciones,
personas etc. Philip Kotler en su libro Direccin de Marketing, Dcima

41
Edicin, (Pgina 76) seala que una empresa tiene que vigilar las fuerzas
clave del macroentorno (demogrfico-econmicas, tecnolgicas, poltico
legales y socioculturales) y los actores importantes del microentorno
(clientes, proveedores, competidores, distribuidores) que afectan a la
capacidad de obtener utilidades.

En el entorno externo a la empresa se generan las oportunidades y las
amenazas empresariales, mientras que en el entorno interno se localizan las
fortalezas y debilidades.

Dado que una organizacin no est aislada en ningn sentido y mucho
menos hoy en un mundo globalizado como en el que se desenvuelve; existen
factores externos que de hecho afectan al desarrollo de las actividades de la
empresa tales como la inflacin, los competidores, los proveedores, los gustos
y preferencias de los clientes; factores que no pueden pasar inadvertidos ya
que en parte el anlisis de los mismos pueden brindar oportunidades a ser
aprovechadas o amenazas que podran incluso sacarnos del mercado.

1.8.1 Identificacin de oportunidades y amenazas

El anlisis del entorno revel muchos aspectos relacionados con el
mercado que podran ser potencialmente beneficiosos o perjudiciales

42
para los estacionamientos particulares La Mariscal en el ciudad de
Quito. Las principales oportunidades que enfrenta son:

Oportunidades
Alta demanda insatisfecha.
Todo tipo de usuarios.
Nicho de mercado estable.
Insuficientes sitios de parqueo en el sector de la Mariscal.

Amenazas
Construccin de parqueaderos municipales.
Aumento de regulaciones gubernamentales.
Algunas empresas tienen proyectos de construccin de parqueaderos
similares.
Condiciones adversas de la naturaleza como terremotos o graves siniestros.

1.8.2 Identificacin de los factores Claves de xito

43

Son aquellas reas en las cuales las cosas tienen que ser hechas
correctamente como condicin para que la organizacin logre sus
objetivos y por lo tanto alcance una visin corporativa.

El entorno interno es muy importante para el xito de esta empresa y
se ha concentrado en los siguientes elementos primordiales:

Ejercen un papel activo en facilitar el servicio de parqueaderos en el
sector, coadyuvando a salvaguardar los vehculos que son dejados
para su custodia, mientras su propietario realiza sus diligencias o
desarrolla sus labores diarias.

Cada negocio necesita evaluar sus fuerzas y debilidades internas
peridicamente. Es obvio que el negocio no tiene que corregir
todas las debilidades, ni tampoco debe felicitarse por todas sus
fortalezas.

La matriz de perfil competitivo es una herramienta analtica que
identifica a los competidores ms importantes de una organizacin,
describe las fortalezas y debilidades particulares para finalmente

44
poder analizar dichas debilidades y fortalezas y al mismo tiempo
desarrollar estrategias que nos permitan obtener una ventaja
competitiva.

Los pasos para estructurar la matriz de perfil competitivo son:
Identificar factores claves de xito del sector que se va a analizar.

Asignar una ponderacin a cada factor clave del xito, esto se
realiza con el fin de identificar la importancia de ese factor para el
xito en el sector.

La escala varia desde 0.01 sin importancia, hasta 1.00 muy
importante teniendo en cuenta que el total de la ponderacin deber
sumar 1.00.

Adicionalmente a la ponderacin se califica a cada competidor en
cada factor clave del xito de acuerdo a la siguiente escala:

CUADRO 3

45
ESCALA DE CALIFICACION DE FORTALEZAS Y DEBILIDADES

FORTALEZA/DEBILIDAD

CALIFICACION

Debilidad importante
Debilidad menor
Fortaleza menor
Fortaleza importante

1
2
3
4


La ponderacin de los factores claves del xito se aplica a todos los competidores
y luego sta debe multiplicarse por la calificacin correspondiente a cada
competidor para determinar un resultado ponderado por cada organizacin. Este
resultado indicar la fuerza o debilidad relativa de cada competidor en cada
factor clave.

Se suma los resultados ponderados por cada competidor, da un resultado
acumulado para una organizacin. Este total ponderado revela la fortaleza de la
organizacin en comparacin con la de sus competidores. Los resultados
ponderados pueden variar de 1 ms dbil a 4 ms fuerte.

46
Las matrices de perfil competitivo del producto se detallan en los siguientes
cuadros comparativos:

La Clnica Pichincha, se ve que definitivamente es la principal competidora ya
que en la matriz de perfil competitivo alcanz una calificacin de 2,95 lo cual
evidencia una fortaleza menor frente a los Parqueaderos La Mariscal.

CUADRO 4
MATRIZ DE PERFIL COMPETITIVO
CLINICA PICHINCHA
No. FACTORES
CLAVES DE
XITO
PONDERACION CALIFICACION RESULTADO
PONDERADO
1 Participacin
en el mercado
10% 3 0,3
2 Ubicacin 20% 4 0.80
3 Competitividad
de precios
15% 2 0.30
4 Calidad de
servicio
20% 3 0.60
5 Infraestructura 15% 3 0.45
6 Imagen 10% 3 0.30
7 Personal
calificado
10% 2 0.20
TOTAL 100% 20 2.95


47
CUADRO 5

ESCALA DE CALIFICACION DEL PERFIL COMPETITIVO

CALIFICACIN
1 Posicin muy dbil
2 Posicin dbil
3 Posicin medianamente fuerte
4 Posicin muy fuerte


EL resultado de 2,95 demostrado en el cuadro 4 nos indica que la Clnica
Pichincha se acerca a una POSICION MEDIANAMENTE FUERTE.

48
CUADRO 6
MATRIZ DE PERFIL COMPETITIVO
ESTACIONAMIENTOS LA MARISCAL

No. FACTORES
CLAVES DE
XITO
PONDERACION CALIFICACION RESULTADO
PONDERADO
1 Participacin en
el mercado
10% 3 0,3
2 Ubicacin 20% 4 0.80
3 Competitividad
de precios
15% 4 0.45
4 Calidad de
servicio
20% 3 0.60
5 Infraestructura 15% 4 0.60
6 Imagen 10% 3 0.30
7 Personal
calificado
10% 3 0.30
TOTAL 100% 24 3.35


Este resultado de 3.35 nos indica que Los Estacionamientos La Mariscal tiene
una posicin medianamente fuerte y que puede tornarse en muy fuerte a medida
que se de a conocer en el mercado.

49
CAPITULO II

DISEO ADMINISTRATIVO Y ORGANIZACIONAL

2.1 PROPUESTA ESTRATGICA

Las organizaciones necesitan estrategias que definan cmo lograr los
objetivos y cmo buscar la misin y la visin estratgica de la organizacin.
La creacin de la estrategia concierne al cmo lograr los objetivos del
desempeo, puesto que no se puede perdurar en un ambiente aislado, es
necesario tomar en cuenta todos estos factores para aprovechar todas las
oportunidades y desechar las amenazas que ellos puedan presentar.

2.1.1 Definicin de la misin de la empresa

Es parte de la cultura organizacional de sus valores y objetivos. Una
empresa sin misin no llega a ninguna parte es como no saber quien es
uno mismo, marchar sin razn y sin un rumbo especfico.
El enunciado de nuestra misin ser:

50
Satisfacer la demanda de parqueo en el sector de La Mariscal con la
utilizacin de sistemas de estacionamientos tarifados, aplicacin de
tecnologa de punta, con un servicio oportuno, eficiente y confiable.

2.1.2 Definicin de la visin

Puesto que la visin es una manifestacin escrita del futuro deseado
por los miembros de la organizacin (accionistas y empleados); es el
reflejo de los valores, aspiraciones y propsitos de toda institucin y
responde a la pregunta A dnde queremos llegar?

La importancia de la visin radica en que adems de proporcionarnos
un objetivo comn ambicioso, medible, alcanzable y realizable genera
un compromiso, motiva e inspira a los miembros de la empresa para
alcanzarla. Una visin compartida proporciona direccin a los
esfuerzos de crecimiento y una base slida para la accin conjunta.

51
La visin de la empresa ser la siguiente:

Ser una empresa privada lder constituida con una estructura simple y
flexible, con personal altamente calificado y preparado para brindar un
servicio de parqueaderos ptimo al usuario y que cuente con la ms
moderna tecnologa, proporcionando seguridad a los vehculos, por el
tiempo que sus necesidades lo demanden, y contribuir as al desarrollo
de la ciudad de Quito.

2.1.3 Definicin de objetivos de la empresa

Los objetivos globales son las descripciones de los resultados que una
empresa desea alcanzar en un perodo determinado de tiempo.

Objetivo 1:
Alquilar mensualmente un 60% del total de los estacionamientos a
distintos usuarios, para el 2008.

52
Objetivo 2:
Brindar servicio de calidad en el alquiler de parqueaderos en el sector
de la Mariscal con el fin de satisfacer las necesidades de los usuarios y
obtener relaciones slidas y duraderas.

2.1.3.1 Objetivos Financieros

Lograr un ndice de alquiler diario de seis a ocho vehculos por
estacionamiento, tendiente a la utilizacin de un 70% diario de los
parqueaderos disponibles en das laborables.
Incrementar nuestra participacin en el mercado en un 5% anual, a partir
del segundo ao de funcionamiento.

2.1.3.2 Objetivos de Marketing

Obtener una alta demanda para garantizar de esta manera una excelente
rentabilidad para los accionistas de la empresa y buenas utilidades para los
trabajadores.
Captar el 40% de los autos que transitan por el sector de la Mariscal para
que usen nuestro servicio de parqueaderos durante el primer ao de
funcionamiento.

53

2.1.3.3. Objetivo de Productividad

Lograr una ventaja competitiva sobre sus competidores, generando un
servicio de calidad y a un precio competitivo.

Ofrecer servicios de calidad a buen precio e innovaciones permanentes que
mejoren el servicio.

2.1.3.4. Objetivo de Factor Humano

Disponer de personal especializado, calificado y capacitado que contribuya a
proporcionar un servicio de calidad.

2.2 PROPUESTA MERCADOLGICA

Se refiere al lanzamiento al mercado de un producto que satisfaga las
necesidades del cliente, considerando los siguientes aspectos en su seleccin:

2.2.1 Seleccin del segmento meta

54
La seleccin del mercado meta consiste en seleccionar uno o ms
segmentos de todos los existentes en el mercado.
Los segmentos deben cumplir cuatro caractersticas:
Ofrecer un potencial de utilidades,
Tener respuesta particular a las medidas de marketing,
Posibilidad de obtener informacin relevante de ellos; y
Tener acceso a ellos.

Los segmentos resultantes al dividir el mercado con las variables de
segmentacin, deben ser evaluados tanto en sus caractersticas y atractivos
(tamao, crecimiento, competencia, etc.), como en la adecuacin de los
recursos de la empresa para satisfacerlos rentablemente. Una vez realizado
este anlisis, la empresa deber decidir la parte del mercado que atender y
que ser su mercado meta.

Para la propuesta de construccin del edificio de estacionamientos en La
Mariscal se ha considerado las necesidades conductuales de los usuarios, las
actitudes y manera en que estos servicios son demandados, la urgencia de los
propietarios de los automotores que concurren al sector de La Mariscal, de
satisfacer sus necesidades y deseo de utilizar un parqueadero seguro y con
servicio de calidad, como elementos determinantes de comparacin y toma de
decisiones.

55

Al evaluar los aspectos claves del entorno de marketing, hemos identificado
que el mercado meta de los Parqueaderos La Mariscal lo constituyen los
usuarios que necesiten hacer diligencias o trabajen en esa zona. Este tipo de
estacionamientos los atrae a las personas propietarias de automotores que
buscan seguridad y proteccin fsica de sus vehculos.

Esto tambin se aplica a personas que tienen vehculos y que generalmente no
poseen seguros contra robos o prdidas de estos bienes, buscan salvaguardar
sus vehculos, en sitios seguros.

2.2.2 Estrategia de Posicionamiento

Hace referencia a la manera en que los consumidores han retenido al
producto de la empresa en sus mentes. Una vez que la empresa ha
decidido el mercado al cual atender deber elegir una estrategia para
posicionarse en el mismo.

Implica la posicin que se pretende alcanzar en la mente de los
consumidores en comparacin con la competencia.
Los atributos principales del servicio de parqueaderos son seguridad y
comodidad y con ello se pretende posesionar en la mente de los

56
consumidores; tomando en cuenta que los estacionamientos de La
Mariscal tendrn preferencia debido a la infraestructura de la construccin
que garantiza su seguridad y a las caractersticas ptimas del servicio, pues
la mayora de los estacionamientos del sector son improvisados y no
tienen ninguna proteccin ya que son descubiertos y no ofrecen
comodidad.

2.2.3 Estrategia de la Mezcla de marketing

Se refiere a una mezcla distintiva de estrategias de productos, distribucin,
promocin y precios diseada para producir intercambios mutuamente
satisfactorios con un mercado objetivo.

Para el desarrollo de estas actividades se basa en la cuatro P: producto,
precio, plaza y promocin.

En lo que se refiere a la construccin de los parqueaderos La Mariscal se
analiz la percepcin del pblico usuario a travs de encuestas, respecto
de las caractersticas del servicio a ser proporcionado y de la competencia
directa, a fin de plantear adecuadamente la mezcla de marketing que

57
beneficie al mercado meta, brindar el mejor servicio a los usuarios y de ese
modo obtener una ventaja competitiva.

La estrategia de marketing que se ha diseado para Parqueaderos La
Mariscal tiene dos propsitos diferentes. El primero consiste en generar
una oferta de calidad y seguridad en la mente del pblico. Consideramos
que esta es una de las metas ms importantes que puede alcanzar
Parqueaderos La Mariscal. La mejor manera de iniciar este proceso es
seleccionar un eslogan y realizar campaas publicitarias exhaustivas. El
segundo propsito de la estrategia es convertir a Parqueaderos La
Mariscal en lder del mercado dentro de esa zona, manteniendo como
estrategia precios competitivos, lo que generar la reutilizacin de los
parqueaderos.

Una vez que un cliente utilice un sitio en Parqueaderos La Mariscal, no
cambiar con otro. Las revisiones de la calidad convencern al usuario.
Estas caractersticas atraen y retienen a los clientes.

2.2.3.1 Estrategia del producto

58
El ncleo de la mezcla del marketing es el punto de inicio, la
oferta y la estrategia del producto.
El producto incluye no slo la unidad fsica, sino tambin las
caractersticas de garanta al servicio posterior a la venta, marca,
imagen de la compaa, valor y muchos otros factores.
El presente estudio incluye sitios de parqueo que nuestros clientes
los podrn contratar por horas.

En el sector de la Mariscal se requiere facilitar un sitio seguro
para los automotores que concurren al sector, pues existe un dficit
en la oferta de parqueaderos, vindose abocados sus dueos a
estacionar los vehculos en las vas pblicas que no proporcionan
ninguna seguridad, con altos riesgos de robo y otros peligros
como rozaduras o choques fortuitos.

A Parqueaderos La Mariscal se le conocer por sus mejoras en el
diseo, la comodidad y seguridad de los servicios, representar un
paso innovador en el mercado de estacionamientos particulares
tarifados. Parqueaderos La Mariscal deber seguir modificando
sus productos y mejorando los servicios que ofrece y la calidad de

59
stos, pues el mercado de estacionamientos existentes en general
no son cubiertos.

2.2.3.2 Estrategia de distribucin (plaza)

Comprende todo lo que se refiere a las actividades de
distribucin, cobertura, transporte que le permite a la empresa
poner su producto o servicio a disposicin de los
consumidores meta en el momento en que stos lo deseen.

El edificio de parqueaderos La Mariscal se encontrar a
disposicin de los usuarios en un lugar estratgico, al cual
podrn acceder oportuna y fcilmente para poder brindarles la
atencin y el servicio que ellos demandan.

2.2.3.3. Estrategia de promocin

La promocin incluye ventas personales, publicidad, promocin
de ventas y relaciones pblicas. El papel de la promocin en la
mezcla de marketing consiste en fomentar intercambios

60
mutuamente satisfactorios con los mercados meta mediante la
informacin, educacin, persuasin, influir en el
comportamiento del usuario y recuerdo de los beneficios de una
compaa o producto.
Esta estrategia a llevarse a cabo es crear la expectativa del
servicio de parqueaderos mientras se realiza la implementacin
del negocio. Las promociones que se incluirn son las siguientes:

Demostracin del servicio cuando este en funcionamiento.
Difundir el servicio que se proporciona y su calidad en cuanto
a seguridad e infraestructura mediante:
Colocacin de hojas volantes en todos los vehculos
estacionados en el sector.
Visitas personales en los edificios y establecimientos
comerciales del sector.

Parqueaderos La Mariscal emplear un llamativo eslogan. En la
actualidad, tiene que hallar un eslogan que difunda notablemente su
participacin de mercado o imagen. El actual eslogan de Parqueaderos
La Mariscal es Seguridad. Se trata de un eslogan comn que la
empresa debe utilizar slo hasta que pueda valerse de uno que sea ms

61
eficaz e identificable. El eslogan que proponemos es Auto seguro. Esto
supone, al mismo tiempo, calidad y desempeo.

Ms anuncios publicitarios

Los meses de octubre y noviembre son los ms importantes para la
promocionar el servicio de Parqueaderos La Mariscal. Durante este
perodo, debido a la afluencia de personas por la apertura de clases y la
cercana a las navidades, mediante hojas volantes para atraer a nuevos
clientes.

Reacciones de los consumidores y los competidores

Debido a la demanda insatisfecha de parqueaderos cubiertos para la
seguridad de vehculos privados que concurren diariamente a esa zona, no
hay factor determinante que ejerza un efecto negativo en la venta del
servicio o la participacin de mercado.

La competencia seguir el ejemplo de Parqueaderos La Mariscal si
advierte que al realizar actividades similares genera un cambio en sus

62
ventas. Sin embargo, los consumidores preferirn a Parqueaderos La
Mariscal como el pionero en la estrategia de marketing en cuestin.

Se necesita que los usuarios vengan a los Parqueaderos La Mariscal
antes de visitar otros de la competencia.

Siempre que Parqueaderos La Mariscal se convierta en pionero en el
servicio de calidad y seguridad en los estacionamientos tarifados privados,
los dems similares no tendrn las mismas probabilidades de aprovechar
estas ventajas competitivas.

2.2.3.4 Estrategia de precio

El precio es lo que un comprador da a cambio para obtener un
producto o servicio. Representa una importante arma competitiva
y resulta fundamental para la organizacin como un todo, porque,
multiplicado por el nmero de unidades vendidas, es igual al
ingreso total de la empresa.

En el caso del servicio de parqueaderos se ha determinado que
tomando en cuenta las caractersticas del mercado meta y del
proyecto, se ha elegido un precio por hora promedio en relacin a

63
la competencia, basados en el anlisis expuesto, as como en los
precios de la competencia se ha determinado que el costo por hora
del sitio de estacionamiento ser de US $ 0.60, es decir un 10%
inferior a los aledaos; lo cual significa que se entregar un
servicio de calidad y relativamente econmico.

El objetivo primordial de esta estrategia es maximizar la cuota de
mercado en el menor tiempo posible.

2.3 ESTRUCTURA ORGNICA FUNCIONAL DE LA EMPRESA

Se refiere a la manera cmo se conformar la empresa tanto en el aspecto
legal como en el organigrama estructural, en base al cual funcionar la
misma, se convertir en los pilares donde se va a asentar la figura de la
empresa.

La estructura de los Parqueaderos La Mariscal estar compuesta por un
equipo de trabajo integrado por el siguiente personal:
Junta General de Accionistas
Un Gerente General
Un Contador General
Un Supervisor de Planta

64
Dos cajeros
Dos obreros de limpieza
Dos guardias

GRFICO 12

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

Las funciones que desempearon las personas que constan en el organigrama se
describen a continuacin:

JUNTA GENERAL DE
ACCIONISTAS

GERENTE GENERAL

CONTADOR GENERAL

SUPERVISOR

CAJEROS

GUARDIAS
OBREROS DE
LIMPIEZA

65
Junta General de Accionistas.- Es el rgano supremo de una sociedad, la cual
integran todos los accionistas para decidir con su voto de acuerdo con su paquete
accionario sobre los aspectos principales de la marcha de la empresa: fundacin,
ampliacin de capital, modificacin de estatutos, disolucin de la sociedad,
nombramiento de Presidente y Gerente General, aprobacin de los informes
anuales, etc; para cuyo efecto:

Se les hace la entrega del balance de situacin y de los estados de
resultados previa su aprobacin.
Establece la remuneracin para Gerente y Presidente.

Gerente General.- Este funcionario ser el responsable de las operaciones de la
empresa, estar a cargo de tomar las decisiones administrativas y financieras;
adems revisar y analizar la veracidad de los estados financieros semestrales
para que en cualquier momento los socios puedan verificar el desenvolvimiento
de la organizacin. Esto quiere decir que ser responsable de supervisar el
cumplimiento de las actividades asignadas al resto del personal de la empresa,
estar a cargo del proceso de mejoramiento continuo de las actividades
administrativas y financieras.

Contador General.- Ser el encargado de procesar, analizar y evaluar la
informacin financiera que genere la empresa tomando en consideracin los

66
aspectos legales vigentes para el efecto. Debe tener al da esta informacin para
el conocimiento del nivel gerencial y cumplir a tiempo y a satisfaccin las
obligaciones con todas y cada una de la personas sean estas naturales o jurdicas
con las cuales atae el funcionamiento de la empresa, tales como los accionistas,
empleados, Servicio de Rentas Internas, Municipio, Superintendencia de
Compaas, entre otras.

Supervisor de Planta.- Se encargar de organizar las actividades de que estarn
bajo la responsabilidad de la limpieza y mantenimiento de los parqueaderos, y de
controlar la calidad del servicio prevista para la mejor atencin a los usuarios.
Preparar reportes estadsticos que permitan conocer los ndices operacionales
del negocio como una herramienta valiosa para la toma de decisiones que facilite
el mejoramiento continuo del servicio brindado.

Cajeros.- Sern las personas encargadas de la recaudacin el dinero por el
alquiler de los sitios de los parqueaderos. Al finalizar la jornada de trabajo
verificar el dinero recaudado en relacin a los tickets de control de ingreso de los
vehculos, luego, conjuntamente con el correspondiente comprobante de depsito
lo colocar bajo custodia en la caja fuerte hasta el siguiente da en que lo
entregar intacto al Gerente General para el respectivo depsito.

67
Obreros de Limpieza.- Estarn a cargo en forma directa de realizar el servicio
de aseo y limpieza de los parqueaderos, el lavado de los instrumentos de trabajo y
otros, en ellos recae la responsabilidad indirectamente de mantener una buena
imagen del edificio de los parqueaderos.

Guardias.- Sern los responsables de custodiar el acceso de los usuarios al
establecimiento, estarn a cargo de entregar los tickets de control respectivos y
guiarlos a los sitios de estacionamiento. Adems de cuidar las seguridades de
todo el edificio y reportar a su superior en forma inmediata sobre cualquier
anomala que pudiere originarse en cuanto a las seguridades del establecimiento y
de los vehculos que permanezcan en ste.

Los guardias debern realizar un monitoreo permanente sobre las seguridades,
mediante comunicacin por radio hacia el supervisor, para agilitar en el menor
tiempo posible las novedades en especial cuando se presentare cualquier problema
de seguridad en el edificio.

2.3.1 Diseo de la organizacin

Se refiere a la manera en la que se constituir la empresa tanto en el
aspecto legal como en el organigrama en el aspecto organizativo.

68
Este ser la base que fundamentar la empresa y el pilar donde se
asentar la figura de la empresa.

2.3.2 Procedimientos de contratacin

Los socios nombrarn de entre ellos al Gerente General quien durar
en sus funciones dos aos, pudiendo ser reelegido. El gerente
nombrado tendr facultades extraordinarias para la contratacin del
personal de la empresa sin injerencia alguna de los otros socios, para
lo cual deber estudiar el perfil de la persona adecuada para las
diferentes funciones.

Ser obligacin del gerente y de su exclusiva responsabilidad la
eficiente administracin, el establecimiento de adecuados
procedimientos para recaudacin y controles de la utilizacin de los
recursos, as como de la publicidad necesaria y mantener el servicio
de calidad a los usuarios.

69
2.3.3 Sistema de apoyo

Se contratar servicios de mantenimiento preventivo y correctivo del
sistema computacional y del ascensor con personal tcnico
especializado, en cuyas clusulas se deber prevenir que dicho
personal siempre est disponible para prestar sus servicios en todo
momento con la obligacin de tener encendidos sus telfonos
celulares para la comunicacin necesaria incluidos los fines de
semana, a fin de que puedan solucionar cualquier dao que se
presentare a causa de las operaciones normales.

Para los trabajos de mantenimiento elctrico y de gasfitera de las
instalaciones que se requieran ocasionalmente el Gerente deber
contar con una base de datos de empresas y personas especializadas
para realizar los mismos y que estn prestas a realizar el trabajo con la
premura del tiempo que el caso lo amerite. Igualmente para estos
trabajos el gerente establecer un calendario de mantenimiento
preventivo del edificio en forma anual.

El gerente est obligado a presentar informes semestrales sobre la
marcha de las operaciones administrativas y financieras y podr

70
convocar en cualquier tiempo a reunin de Junta General de
Accionistas cuando el caso lo amerite.

2.3.4 Polticas de gerencia del talento humano

El proceso de reclutamiento y seleccin del personal estar a cargo del
gerente, quien lo realizar mediante la colocacin de anuncios por la
prensa, exigiendo el perfil que se requiere para cada puesto y funciones
a cumplir, deber efectuar un exhaustivo anlisis de sus hojas de vida,
que sern comparadas con las caractersticas requeridas para cada
cargo y la aplicacin de pruebas sicolgicas, se abstendr de tomar en
cuenta influencias personales dirigidas a tal o cual persona en especial
para colocarlo en alguna funcin, incluso si hubiera presin por parte de
algn socio.

2.3.4.1 Induccin

La empresa elaborar un manual de induccin para el personal en
el que se detallarn entre otros aspectos:

71
Informacin general sobre la empresa
Misin, Visin, Objetivos
Polticas
Beneficios sociales
Organigrama
Programas de capacitacin

Todo esto con la finalidad de que los empleados se encuentren
identificados con la empresa y se informen sobre su entorno para
que puedan realizar su trabajo con conviccin generando los
resultados deseados.

2.3.4.2 Administracin de Recursos Humanos

Luego del proceso de reclutamiento e induccin de personal se
proceder a las diligencias de contratacin al personal previsto.
.
El horario en que el personal desempear sus actividades se
cumplir en 2 turnos, cubrindose 12 horas diarias de atencin, en 7
horas de lunes a viernes y 5 los das sbados, lo que da un total de 40
horas semanales, segn lo establece la ley.

72

2.3.4.3. Capacitacin

El personal que atender el servicio de Parqueaderos La Mariscal
por ser el vnculo directo con los clientes debe comprender todo lo
que haya que saber sobre las garantas que ofrecer nuestro
servicio. Semestralmente se capacitar a los empleados,
programando que se rena todo el equipo de trabajo para que en
conjunto conozcan sobre las metas y objetivos generales de la
empresa a lograrse, as como las debilidades existentes.

2.3.5 Aspectos legales

De conformidad con las exigencias legales en el pas, para la creacin de la
empresa, se tiene que disponer de:
Registro nico de Contribuyentes (RUC)
Permiso de funcionamiento
Patente Municipal.

73

2.3.5.1 Registro nico de Contribuyentes ( RUC)

Es el punto de partida para el proceso de la tributacin, el RUC
constituye el nmero de identificacin de todas las personas
naturales y jurdicas que estn sujetos a obligaciones tributarias; a
travs del certificado del RUC el contribuyente est en capacidad
de conocer adecuadamente cuales son sus obligaciones tributarias,
lo que facilita el cabal cumplimiento de las mismas. Todos los
trmites relacionados con las obligaciones tributarias se realizan
exclusivamente en las oficinas del Servicio de Rentas Internas.

2.3.5.2 Permiso de Funcionamiento

Lo otorga el Municipio de Quito, previo informe del Cuerpo de
Bomberos de Quito luego de efectuar el trmite correspondiente al
establecimiento y una vez cumplidos todos los requisitos que exige
este permiso.

2.3.5.3 Patente Municipal

74
El artculo 382 de la Ley de Rgimen Municipal establece la
obligatoriedad de obtener la patente y por ende el pago del impuesto
al capital en giro para todos los comerciantes e industriales que
funcionan dentro de los lmites del Distrito Metropolitano de
Quito.

Definicin del tipo de empresa.- La empresa en mencin es una
sociedad de capital que se constituir como de responsabilidad
limitada, que de acuerdo a la Ley de Compaas es aquella que
puede ser conformada entre tres o ms personas hasta un mximo de
quince, que responder a las obligaciones sociales hasta el monto
de sus aportaciones individuales.

Sin el cumplimiento de estos requisitos las personas naturales o
jurdicas estn limitadas para hacer anuncios, membretes de cartas,
circulares, prospectos u otros documentos ya sea un nombre,
expresin sigla que indique o sugiera que se trata de una
compaa.

En la escritura de la empresa se deber hacer constar los bienes que
cada socio aportar, si aportaren valores en especie se har constar
la respectiva transferencia de dominio a favor de la compaa y las

75
participaciones que correspondan a los socios a cambio de las
especies aportadas.

2.3.6 Diseo del trabajo

La planificacin incluye el anlisis de factores internos y externos
puesto que no se puede perdurar en un ambiente aislado, es necesario
tomar en cuenta todos estos factores para aprovechar las
oportunidades y desechar las amenazas que ellos puedan presentar,
segn se describe en el Captulo 1.

76
CAPITULO III

ESTUDIO TCNICO

3. INTRODUCCIN

El estudio tcnico tiene por objeto determinar la viabilidad del proyecto
propuesto en el aspecto referente a la infraestructura y capacidad fsica, los
factores que se van a analizar son: factor humano, factor tecnolgico,
localizacin ptima, vas de acceso, factor ambiental, servicios bsicos, etc.

3.1 LOCALIZACIN PTIMA

La localizacin ptima se refiere al anlisis y posterior determinacin
del sitio donde se instalar el edificio de parqueaderos. En la
localizacin ptima se toma en cuenta factores puntuales como:
servicios bsicos, factibilidad del factor humano, facilidad de acceso a
tecnologa, nivel del mercado potencial, adecuacin perfecta de terrenos
e infraestructura.

A travs de una buena localizacin fsica del proyecto, se puede
obtener en mayor medida la mejor tasa de rentabilidad sobre el capital,

77
ya que existe una mayor afluencia de clientes y ahorro en utilizacin de
servicios.

3.1.1 Macrolocalizacin

Esta consiste en localizar el sitio apropiado para que se desarrolle el
proyecto. Para este proyecto se consider la zona urbana de la ciudad
de Quito, reas comprendidas entre la Avenida Naciones Unidas y
calle Sodiro. Al este la avenida 12 de Octubre y al oeste la avenida
Amrica. Para determinar la macrolocalizacin se han considerado los
siguientes factores locacionales:

3.1.1.1 Factores locacionales

Para definir la localizacin del proyecto se analiza
principalmente la demanda de parqueaderos, considerando la
ubicacin de oficinas pblicas, centros bancarios; edificios y
oficinas privadas, ya que las personas que acuden a estos lugares
son las que buscan sitios de parqueamiento en dicha rea.
Tambin hay que tomar en cuenta la oferta pre-existente de
estacionamientos pblicos o privados en las zonas que han sido

78
analizados con la finalidad de determinar en forma real la
localizacin ptima.

3.1.1.2 Cercana al mercado consumidor

Se refiere a la cercana al mercado potencial, es decir, a las
oficinas pblicas o privadas de las personas que trabajan,
realizan trmites o tienen que forzosamente concurrir en forma
diaria o temporal y que tienen que utilizar un parqueadero para
estacionar su vehculo.

3.1.1.3 Disponibilidad de terreno

Es la ubicacin de los terrenos disponibles en la zona donde
existe la probabilidad de construir un edificio de parqueaderos
para uso de las personas que necesariamente deben acudir a
realizar trmites, gestiones o cualquier otra actividad de carcter
personal.

79
3.1.1.4 Infraestructura legal

Son las exigencias legales y reglamentarias impuestas por el
Municipio de Quito que deben cumplir las personas que van a
construir un inmueble, referente al uso del suelo, densidad de
habitantes por hectrea, retiros, altura mxima de construccin,
etc.

3.1.1.5 Servicios bsicos

Son los servicios bsicos requeridos por la propia naturaleza del
proyecto que se deben tomar en cuenta para la instalacin de un
negocio, tales como: energa elctrica, agua potable,
alcantarillado, telfono, combustible, vas y calles de acceso,
hospitales, escuelas, seguridad, proteccin de incendios, entre
otros.

3.1.1.6 Facilidades constructivas

Son las facilidades tcnicas que las diversas empresas dedicadas a
proveer insumos para la construccin y diferentes tipos de
materiales ofrecen en el mercado local y nacional que permitan el

80
abaratamiento de los costos as como el menor tiempo empleado
para la construccin de un edificio.

De igual forma se incluyen el conjunto de normas y regulaciones
que la Direccin Metropolitana de Transporte impone respecto al
transporte pesado dentro de la ciudad, esto con la finalidad de que
al momento de construir no se incumplan las leyes de organizacin
del transporte pesado.

Se ha determinado tres puntos estratgicos para analizar el mejor
sitio de desarrollo, los tres lugares que se han propuesto son:

3.1.2 Anlisis de las alternativas de localizacin

3.1.2.1 Zona La Alameda

CERCANA AL MERCADO CONSUMIDOR.-
Esta zona se encuentra ubicada en el centro-norte de la ciudad de
Quito, es un sector de alta influencia vehicular, por cuanto
existen varias edificaciones y centros de desarrollo econmico,
poltico y aspecto legal. Las personas que concurren a las
instituciones tales como: al Congreso Nacional, Cortes de Justicia,

81
Contralora General del Estado, Hospital Eugenio Espejo,
Maternidad Isidro Ayora, Notaras, Iglesia El Beln, Registro de
la Propiedad, Ministerio de Trabajo y a todos los trmites
judiciales y extrajudiciales que se realizan por el lugar.

Algunas de estas instituciones tiene estacionamientos propios,
existen de igual forma parqueaderos privados y edificios que han
sido construidos para esta actividad.

El parqueo de vehculos en la calle es gratuita por lo que la
mayora de gente que acude a esta zona est acostumbrada a no
pagar el servicio o pagar a cuidadores informales.

DISPONIBILIDAD DE TERRENO.-
El nico terreno disponible en el sector central de la Alameda se
encuentra en la calle Hnos. Pazmio y Avenida Colombia cuya
dimensin es de alrededor 1.000 metros cuadrados, lo que
permitira como mximo un edificio de parqueaderos para 150
estacionamientos, lo que resultara no viable econmicamente.

82
INFRAESTRUCTURA LEGAL.-
En la zona de la Alameda, el Municipio de Quito permite
construir un mximo de 5 pisos sobre el nivel de la acera, por lo
tanto no hay como planificar edificios de mayor altura, un
ejemplo claro de ello es el edificio de parqueos existente en la
Sodiro y Luis Sa, cuyo edificio consta solamente de 4 pisos y 2
stanos.

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BSICOS.-
Otro factor para tomar en cuenta son los servicios bsicos
requeridos por la propia naturaleza del proyecto as: energa
elctrica, agua potable, alcantarillado, telfono combustible,
sistemas de agua potable y alcantarillado adecuados, hospitales,
escuelas, seguridad, proteccin de incendios, servicios de
combustibles entre otros; sin embargo, la zona al ser central y de
diseo histrico no cuenta con amplias vas de acceso.

FACILIDADES CONSTRUCTIVAS.-

En lo referente a las facilidades constructivas del sector de La
Alameda, las calles son ms estrechas que en los otros sectores, lo
que resulta una situacin en contra.

83

Otro factor en contra para el proyecto en la zona de la Alameda
son las continuas manifestaciones estudiantiles que viniendo desde
la Facultad de Medicina de la Universidad Central por el Oriente y
por el Occidente las manifestaciones estudiantiles originadas en el
Instituto Nacional Meja, convergen todas al parque de la Alameda
lo que dificulta el normal trnsito y trfico vehicular. Tambin a
menudo se producen manifestaciones populares en los alrededores
del Congreso Nacional, especialmente de la clase indgena lo que
da lugar al cierre continuo de las actividades econmicas en esta
zona de la Alameda.

3.1.2.2 Zona La Mariscal

CERCANA AL MERCADO CONSUMIDOR.-
En esta zona existen instituciones que constituyen un buen nivel de
mercado potencial como el Servicio de Rentas Internas, Ministerio
de Bienestar Social, Polica Judicial, Ministerio Pblico,
Superintendencia de Compaas, Ministerio de Relaciones
Exteriores, Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, Municipio de
Quito, el Consejo Nacional de Educacin Superior, el MIDUVI, los
bancos del Pacifico, del Austro, Servipagos, Produbanco, del

84
Pichincha, Banco Ecuatoriano de la Vivienda, Guayaquil,
Bolivariano e Internacional; los hoteles: Hilton Coln, Alameda
Mercure, Windsor, Reina Isabel, Ro Amazonas; las clnicas:
Novaclinica, Pichincha; las Universidades Javeriana, Autnoma de
Quito; los colegios: Marista y Santo Domingo de Guzmn, oficinas
privadas y una variedad de empresas dedicadas a toda clase de
negocios.

El Servicio de Rentas Internas (SRI), es una institucin que ofrece
un gran aporte de clientes, ya que tiene una rotacin de clientes
nuevos, esto garantiza clientes variables y fijos para el negocio
planteado.

En las instituciones mencionadas existe un alto grado de empleados,
que por las adecuaciones de las instituciones en las que trabajan no
tienen parqueaderos, por lo que aumenta la capacidad del mercado
potencial.

Existen varios terrenos disponibles en la zona como parqueaderos
abiertos, se puede citar el del Hotel Hilton Coln ubicado en las
calles 18 de Septiembre y Reina Victoria, entre otros. El potencial

85
elegido para este proyecto y que est ubicado en la calles Ulpiano
Pez y Vicente Ramn Roca, cumple con las mnimas dimensiones
para poder emplazar un edificio con capacidad para ms de 350
parqueaderos.

En esta zona, el Municipio de Quito permite construir un mximo
de 8 pisos altos sobre el nivel de la acera y 4 subsuelos con retiro
frontal de 5 metros, laterales de 3 metros y posterior de 3 metros,
por lo tanto en este sector se puede construir un edificio con ms
plantas altas que en el sector de la Alameda.

SERVICIOS BSICOS.-
Al igual que en la otra zona, sta tambin cuenta con todos los
servicios bsicos necesarios para el confort y pleno desarrollo de
actividades productivas pblicas y privadas.

En lo referente a las facilidades constructivas la zona de La Mariscal
es la ms apropiada para la instalacin del negocio planteado, por
cuanto del anlisis realizado en el estudio de mercado se verifica que
es la de mayor rotacin vehicular pues existen un gran nmero de

86
parqueaderos privados, por lo cual la gente ya est acostumbrada a
pagar por este servicio.

3.1.2.3 Zona La Carolina

CERCANA AL MERCADO CONSUMIDOR
Entre las Instituciones Pblicas est el Ministerio de Economa, el
Tribunal Provincial Electoral; los bancos Internacional, Solidario,
Produbanco y del Pichincha, La Comandancia General de la Polica; se
cuenta como alternativas comerciales los Centros Comerciales El
Caracol, CCNU, CCI, el Unicornio, otras instituciones como La
Cmara de la Construccin de Quito, entre los Colegios de
Profesionales estn: de Arquitectos, de Odontlogos, de Ingenieros
Civiles, de Administradores y diversas oficinas de empresas privadas de
toda ndole como comerciales, de servicios, empresariales, etc.

En esta zona se han creado parqueaderos dentro del parque La Carolina,
por lo que es una fuerte competencia para este tipo de negocios, de igual
forma los centros comerciales aledaos tienen parqueaderos amplios
que brindan a sus clientes sin costo alguno. Esto hace que la zona no sea
apropiada para introducir otro negocio de parqueaderos para este sector.

87

Existen muchos terrenos para poder realizar edificios de todo tipo de
parqueaderos, existen edificios para parqueos y de hecho hay en la zona
un edificio de parqueos con ms de 400 sitios.

En la zona de la Carolina existen mejores condiciones fsicas,
estructurales y legales, pues al existir terrenos ms grandes, se pueden
hacer proyectos ms amplios, pero con una inversin ms alta.

SERVICIOS BSICOS.-
En esa zona existen todos los servicios bsicos al igual que en las otras
zonas.

En lo referente a este punto, el sector de la Carolina cuenta con mayores
facilidades, ya que se puede construir edificios ms altos por ordenanza
municipal se pueden construir hasta 12 pisos por las facilidades de
abastecimiento de materiales y de servicios.

88
3.1.3 Mtodo cualitativo por puntos
La ponderacin es el peso que se otorg a cada uno de los puntos, se tom
en consideracin los diferentes factores que existen para llegar a una
adecuada decisin de la ubicacin respecto a la localizacin del proyecto;
as a la cercana al mercado consumidor se le dio el peso 0.40;
disponibilidad del terreno fue de 0.15; infraestructura legal fue de 0.15;
servicios bsicos 0.15; y, las facilidades constructivas tiene el peso de
0.15.
El siguiente cuadro recoge los resultados de la aplicacin del Mtodo
Cualitativo por Puntos:
CUADRO 7
RESULTADOS DE LA APLICACIN METODO CUALITATIVO POR
PUNTOS
FACTOR PESO LA ALAMEDA LA MARISCAL LA CAROLINA

% Calific Ponderac Calific Ponderac Calific Ponderac
CERCANA AL
MERCADO
CONSUMIDOR.
0.4 3 1,20 5 2,00 3 1,20
DISPONIBLIDAD DE
TERRENO
0.15 3 0.45 4 0,60 5 0,75
INFRAESTRUCTURA
LEGAL
0.15 3 0,45 5 0,75 5 0,75
SERVICIOS
BASICOS
0.15 4 0,60 4 0,60 4 0,60
FACILIDADES
CONSTRUCTIVAS
0.15 3 0,45 4 0,60 4 0,60
TOTALES 1 16 3,15 22 4,55 21 3,90

Elaborado: La Autora

89

De acuerdo a lo indicado por el anlisis del mtodo cualitativo de puntos, se
desprende que el puntaje ms alto se determin al ubicado en la zona de La
Mariscal por tener mayor calificacin total ponderada de acuerdo con los
factores considerados, ya que la cercana al mercado meta resulta ms alto,
esto se explica por cuanto existen mayores centros de comercio y centros
econmicos, el SRI como se explic anteriormente ofrece un continuo aporte
de futuros clientes, de igual forma el terreno en el cual se proyecta la
construccin del parqueadero tiene un precio razonable y goza de todos los
servicios bsicos. En el aspecto legal no existe diferencia con las
calificaciones de las otras opciones, ya que los trmites son iguales en todo el
Distrito Metropolitano.

3.1.4 La microlocalizacin

El proyecto se desarrollar en la ciudad de Quito, sector la Mariscal, calle
Ulpiano Pez No. 22 140 y Vicente Ramn Roca, donde se dispone de
un terreno de 2.003,84 metros cuadrados, tiene todos los servicios bsicos,
segn las regulaciones municipales tiene una zonificacin R1, COS=

90
70%, CUS= 400%
4
, lote mnimo 400 metros cuadrados, altura mxima 30
metros, nmero de pisos 11.

Del anlisis de estos parmetros es factible construir dos stanos, una
planta baja, tres pisos altos ms una terraza abierta, ya que se encuentra
dentro de las normas municipales vigentes.

En lo referente al factor socioeconmico la zona es considerada de
categora media-alta y de igual forma el tipo de cliente en rasgos
generales es de esta categora, por lo que son personas que estn en
capacidad de pagar un valor para el cuidado del vehculo que disponen.

3.2 TAMAO DEL PROYECTO

La determinacin del tamao responde a un anlisis interrelacionado de una
gran cantidad de variables de un proyecto: demanda, disponibilidad de
insumos, localizacin y plan estratgico comercial de desarrollo futuro de la
empresa que se creara.

2
COS significa que la Ordenanza Municipal permite construir en planta baja el 70% del rea del
terreno.
CUS quiere decir que la Ordenanza Municipal permite construir 4 veces del rea del terreno.

91
Se puede afirmar que la determinacin del tamao estar en funcin de los
recursos financieros disponibles, de la magnitud de la demanda, de las
incidencias tecnolgicas y de la localizacin.

En la prctica, determinar el tamao de una empresa es limitada por las
relaciones recprocas que existen entre el tamao, la demanda, la
disponibilidad de materias primas, tecnologa, los equipos y el
financiamiento.

Resumiendo lo indicado anteriormente se puede indicar que los factores ms
determinantes del tamao ptimo son:

Factibilidad de servicios bsicos
Facilidades de construccin
Macrolocalizacin
Microlocalizacin

3.3 ADMINISTRACIN DE LA CAPACIDAD

La capacidad del proyecto constituye un edificio de 6 pisos distribuidos as:
2 subsuelos, 1 planta baja, 3 pisos altos, con 52 estacionamientos en cada
piso, lo que da un total de 312 parqueaderos cubiertos: y, adicionalmente 1

92
terraza con 52 sitios de parqueo abiertos. Cada parqueadero tiene 12,50
metros cuadrados de superficie de dimensiones de 2.50 metros por 5.00
metros. Pudiendo albergar a vehculos de hasta 2 toneladas.

A parte de los parqueaderos tiene 2 oficinas administrativas donde
funcionar la gerencia y la unidad de Contabilidad y para Supervisin,
adems contiene una garita de cobro y seguridad, 2 bodegas de
almacenamiento de equipos de mantenimiento, 2 bateras de servicios
higinicos, una de varones y otra de mujeres, un ascensor para usuarios, una
grada igualmente para usuarios y empleados. En el subsuelo tendr una
cmara de transformacin elctrica y en la terraza un tanque de
almacenamiento de agua que servir para el sistema contra incendios del
edificio. Este sistema tendr 4 salidas por piso y 4 detectores de incendios
ubicados estratgicamente para poder contrarrestar de inmediato cualquier
conato de fuego que se presentara, que irn conectados a una alarma que se
activar de inmediato.

3.4 PROCESO DE OPERACIN

El ciclo de operacin del servicio que ofrece Parqueaderos La Mariscal
para los vehculos que ingresan al edificio ser el siguiente:

93

a. El usuario ingresa al Edificio, retira el ticket de la mquina
ticketera en la que consta el da y la hora de ingreso del vehculo.
b. El guardia de la empresa le gua al sitio donde deber estacionar
el vehculo.
c. El usuario parquea su vehculo.
d. Para el retiro del vehculo, el usuario presenta el ticket en la Caja
y paga el valor correspondiente al tiempo de utilizacin del
parqueadero, el cajero le pone el sello de cancelado en el ticket.
e. El usuario retira el vehculo y entrega el ticket a la persona
encargada de accionar el dispositivo que le permitir la salida del
mismo.

En la entrada deber estar una pancarta que anuncie el costo por
estacionamiento por hora y la indicacin sobre el cuidado del ticket de
entrada y la penalizacin respectiva en caso de prdida.

3.5 INGENIERA DEL PROYECTO

El estudio de ingeniera del proyecto se realiza para llegar a determinar la
funcin de produccin ptima con la utilizacin eficiente y eficaz de los
recursos disponibles para la produccin del bien o servicio deseado.

94

El objetivo general del estudio de ingeniera del proyecto es resolver todo lo
concerniente a la instalacin y funcionamiento de la planta desde la
descripcin del proceso, adquisicin de equipos y maquinarias, la
distribucin de la planta hasta definir la estructura jurdica y la organizacin
que habr de tener la planta productiva.
5

3.5.1 Planificacin arquitectnica

El arquitecto seleccionado realizar la planificacin arquitectnica
diseando los pisos que tendr el edificio con el equipamiento
necesario, como un elevador peatonal, una rampa vehicular, una
escalera de escape, las instalaciones elctricas, sanitarias, de agua
potable, contra incendios, electrnica, telefnica, de seguridades y
otras. Tambin planificar las fachadas, los cortes, la implantacin y la
ubicacin del edificio, todo lo cual despus de aprobado por los
promotores, presentar el proyecto al Municipio, Administracin Zonal
Norte, para la respectiva aprobacin municipal.

5
Evaluacin de Proyectos, 4ta. Edicin, Gabriel Baca Urbina, Ao 2001, pgina 101

95
Adems debern hacerse los estudios de impacto ambiental tanto para
la construccin del edificio como por la operacin misma del proyecto,
sometiendo estos estudios al anlisis y aprobacin por parte de la
Direccin del Medio Ambiente del Municipio, documento necesario
para la continuacin de la planificacin general del proyecto. Las
recomendaciones emitidas por la Direccin Medio Ambiente y por el
Cuerpo de Bomberos sern mandatarias, pues tratndose de un edificio
que produce polucin y alto riesgo de incendio, las recomendaciones de
estos organismos debern aceptarse y ponerse en operacin de acuerdo
a lo indicado por ellos.

Una vez aprobados los planos por el Municipio de Quito, se ha
terminado la planificacin arquitectnica.

Para la construccin del edificio se tomar en cuenta las obras civiles
en la que intervendrn dos profesionales de la construccin, quienes
supervisarn la obra y velarn por el fiel cumplimento de normas de
construccin y permisos municipales.

96
3.5.1.1 Licencia de construccin

Una vez que el Municipio haya entregado la licencia de
construccin, de inmediato deber iniciarse la excavacin de los
stanos y as se habr iniciado el proceso constructivo del
proyecto. Tambin se obtendrn las autorizaciones respectivas
del Cuerpo de Bomberos de Quito y del Ministerio de Turismo.
Se pagar las tasas municipales por aprobacin y fondo de
garanta, se realizarn pagos en los Colegios de Arquitectos y de
Ingenieros y toda la documentacin se presentar en la
Administracin Zonal Norte para que expida la Licencia de
construccin respectiva.

Un ingeniero civil especialista en suelos y cimentaciones deber
hacer el estudio del suelo donde se levantar el edificio,
indicando el nivel que debe tener la cimentacin y la capacidad
portante del suelo. Realizado el estudio de suelos el ingeniero
civil especializado en anlisis estructural realizar el clculo y
diseo de las estructuras del edificio, esto es el diseo de la
cimentacin, el diseo de las columnas, de las losas, de los
entrepisos, las escaleras y ductos.

97
3.5.1.2 Planos arquitectnicos

Con una correcta distribucin de la planta, se facilitar el flujo de
vehculos y el movimiento de los usuarios en cada una de las
reas, de tal forma que se opere con efectividad y eficacia como
se presenta en el Anexo 1.

3.5.1.3 Presupuesto de construccin del edificio
El presupuesto para la construccin del Edificio de Parqueaderos
La Mariscal incluye los siguientes rubros:

98
CUADRO 8

PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO

No. RUBRO UNID CANT PRECIO PRECIO
UNITARIO TOTAL
1 Compra de terreno M2 2003,84 80,00 160.307,20
2 Estudios preliminaries 1 3200,00 3.200,00
3 Planificacin arquitectnica 1 9000,00 9.000,00
4 Anlisis estructural y suelos U. 1 5600,00 5.600,00
5 Tasas e impuestos municipals U. 1 6.400,00 6.400,00
6 Excavacin M3 9100,00 4,00 36.400,00
7
Planta segundo stano, nivel -
5.40 M2 1400.00 72,00 100.800,00
8 Planta primer stano, nivel 2,60 M2 1400,00 72,00 100.800,00
9 Planta baja, nivel mas 0,20 M2 1400,00 80,00 112.000,00
10 Planta nivel mas 3,00 M2 1400,00 80,00 112.000,00
11 Planta nivel mas 5,80 M2 1400,00 80,00 112.000,00
12 Planta nivel mas 8.60 M2 1400,00 80,00 112.000,00
13 Planta nivel, ms 11,40 M2 1400,00 80,00 112.000,00
14 Ascensor peatonal U. 1 26000,00 26000,00
15
Cmara de transformacin
150kva U. 1 4000,00 4000,00
16 Instalaciones elctricas Punto 300,00 12,00 3600,00
17 Instalaciones sanitarias Punto 60,00 14,00 840,00
18 Circuito cerrado de television U. 1,00 2.400,00 2400,00
19 Sistema de seguridad U. 1,00 2.400,00 2400,00
20 Sistema contra incendios Puntos 14,00 400,00 5600,00
21 Cisternas y bombas elctricas U. 2 2.400,00 6000,00
22 Cerramiento exterior de malla M2 240.00 12,00 2880,00
23 Puerta elctrica de ingreso U. 2 600,00 1200,00
24 Sistemas especiales U 1 2.400,00 2.400,00
25 Imprevistos 10.692,80
TOTAL USD 1050.520,00
Fuente: Cmara de la Construccin
Elaborado por: La autora

99

3.6 TECNOLOGA
La tecnologa que se utilizar tanto en el control de los vehculos como en la
recaudacin del dinero ser totalmente automatizada de tal manera que el
computador al final de cada da arroje los datos de ingreso, salida, tiempo de
parqueo y recaudacin diaria y el cajero encargado se limite a contar el
dinero y entregar de inmediato al Contador para su registro y control, quien
lo depositar en la caja fuerte y al siguiente da se enviar al banco, para su
depsito intacto con el correspondiente comprobante de depsito.

100
CAPITULO IV

ESTUDIO DE INGRESOS Y COSTOS DEL PROYECTO

4. INTRODUCCIN

Las inversiones tienen como objetivo analizar la viabilidad econmica y
financiera que reflejen los estudios de mercado, tcnico y organizacional,
cumplir este objetivo es necesario definir la cuanta de las inversiones del
proyecto, sistematizar los datos cuantitativos en forma clara y precisa,
desarrollar los estados financieros y principalmente la proyeccin del flujo de
caja que posibilite su posterior evaluacin.

La inversin es uno de los puntos ms importantes de un proyecto, puesto
que contiene los recursos con los que se debe contar para poner en
funcionamiento la empresa.

101
4.1 INVERSIONES

Es un conjunto de costos y gastos, en los que se debe incurrir a partir de la
iniciacin de los estudios preliminares hasta la ejecucin y puesta en
marcha del proyecto.

La mayor parte de las inversiones deben realizarse antes de la ejecucin
del proyecto, de igual forma se deben programar las inversiones que sean
necesarias realizar durante su operacin.

4.1.1 Clasificacin de las inversiones

Las inversiones del proyecto se pueden agrupar en 3 grupos:

4.1.1.1 Activos fijos o tangibles

Las inversiones en activos fijos son todas aquellas que se realizan
en los bienes muebles e inmuebles, maquinaria y equipo, es decir
aquellos que se pueden contabilizar en forma fsica (tangibles),
estos activos se utilizarn en el proceso de ejecucin del proyecto.

102
Equipo de Oficina.- La inversin en equipo de oficina est
elaborada en base a las necesidades que se requiere para el
funcionamiento del edificio de parqueaderos La Mariscal.

Muebles y Enseres.- La inversin en muebles y enseres est
determinada con base a los requerimientos para el desarrollo de
la empresa.

Edificio.- Para estos activos es necesario hacer constar todos los
valores a utilizarse en la construccin del edificio, ms los
respectivos gastos legales, las instalaciones y todo aquello que la
empresa demande la obra. La construccin est prevista en un
espacio de 2003,84 metros cuadrados, donde estar debidamente
distribuido el espacio fsico, tanto para los parqueaderos como
tambin la administracin y bodegas.
Los activos fijos se encuentran distribuidos de la siguiente forma:

103
CUADRO 9
INVERSIN EN ACTIVOS FIJOS
INVERSIN US $ RUBROS
PARCIAL TOTAL
ACTIVO FIJO
Equipo de Oficina 1.090,00
Computadora 820,00

Impresora 70,00

Fax 150,00

Sumadora 50,00

Maquinaria
10.000,00
Mquina de control de tickets 2.000,00

Equipo de Seguridad
2.400,00
Equipo contra Incendios
5.600,00
Muebles y Enseres

530,00
Escritorios 210,00

Archivador 95,00

Sillas 225,00

Bienes Inmuebles 1.050.520,00
Terreno 160.000,00

Edificios 890.520,00

TOTAL
1.062.140,00

4.1.1.2 Activos diferidos o intangibles

Las inversiones en activos intangibles son todas aquellas que se
realizan sobre activos constituidos por los servicios o los
derechos adquiridos necesarios para la puesta en marcha del

104
proyecto
6
, corresponden a las patentes, marcas, nombre
comercial. En nuestro proyecto se estiman los siguientes Activos
Intangibles.

CUADRO 10
ACTIVOS INTANGIBLES
DETALLE VALOR US $
Gastos de Constitucin 2.000,00
Gastos de Promocin 3.000,00
Gastos Preoperativos 1.500,00
TOTAL 6.500,00


4.1.1.3 Capital de trabajo

El capital del trabajo constituye el conjunto de recursos
necesarios para la operacin normal del proyecto durante el ciclo
productivo, es decir para remuneraciones, servicios bsicos,
gastos financieros, etc., por el tiempo que resulte necesario en

6
N. SAPAG, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, McGraw-Hill, Cuarta Edicin, 2000, pg
234.

105
tanto los ingresos por alquiler de parqueaderos sean suficientes, el
capital de trabajo servir para cubrir los costos y gastos.
Para la puesta en marcha de la empresa se busca determinar la
cuanta de los costos tanto fijos como de administracin, de
ventas y financieros, desde el momento en que se inicia el
proceso productivo de la empresa hasta que los pagos por los
servicios comercializados son recibidos efectivamente. Se debe
contar con un capital con el que afronte los gastos de operacin
mensuales.
A continuacin se presenta el clculo de la inversin del capital
de trabajo para Parqueaderos La Mariscal para un mes:
CUADRO 11
CLCULO PARA CAPITAL DE TRABAJO
DETALLE COSTO
MENSUAL US $
Costos Fijos 2.140,00
Gastos Administrativos 330,00
Gastos Financieros 4.125,50
CAPITAL DE TRABAJO 6.595,50


106
4.2 RESUMEN DE LAS INVERSIONES REQUERIDAS

En el siguiente cuadro se hace un resumen de lo que se va a invertir en
activos.
CUADRO N 12
INVERSIN TOTAL
INVERSIN US$ RUBROS
PARCIAL TOTAL
A. ACTIVO FIJO
Equipo de Oficina 1.090,00
Computadora 820,00

Impresora 70,00

Fax 150,00

Sumadora 50,00

Maquinaria y Muebles y Enseres

10.000,00
Maquinaria de control de tickets 2.000,00
Equipo de Seguridad 2.400,00
Equipo Contra Incendios 5.600,00
Muebles y Enseres
530,00
Escritorio 210,00

Archivador 95,00

Sillas 225,00

Bienes Inmuebles 1.050.520,00
Terreno 160.000,00

Edificios 890.520,00

B. ACTIVOS INTANGIBLES 6.500,00
Gastos de Constitucin 2.000,00
Gastos Preoperativos
1.500,00
Gastos de Promocin
3.000,00
C. CAPITAL DE TRABAJO
6.595,50
TOTAL
1.075.235,50

107
4.3 CLCULO DE INGRESOS

4.3.1 Presupuesto de los Ingresos

Los ingresos esperados provienen del alquiler de los parqueaderos, su
clculo se determina tomando en cuenta el nmero de posibles
usuarios, en relacin a la demanda y los precios fijados de acuerdo con
la competencia.

El clculo para el primer ao de funcionamiento de los parqueaderos
se estima un promedio de ocupacin de 6 usuarios por
estacionamiento cada da, en cada uno de los 364 parqueaderos
proyectados, tomando en cuenta un costo de US 0.60 por hora de
servicio o fraccin de hora y considerando 6 das de trabajo por
semana. Para los 15 aos siguientes se pondera un 5% de usuarios
adicionales y la elevacin de US $ 4.2% en cada ao consecutivo,
como se refleja en el siguiente cuadro de ingresos anuales esperados:

108
CUADRO 13
PRESUPUESTO DE INGRESOS

AO A
PROYECTARSE
USUARIOS
ESTIMADOS
(15 aos)
PRECIO FIJADO
PROMEDIO US $
INGRESO
ESTIMADO
US $
1 628.992.00 0.60 377.395.20
2 660441.60 0.63 412.908.09
3 693463.68 0.65 451.762.74
4 728136.86 0.68 494.273.61
5 764543.71 0.71 540.784.76
6 802770.89 0.74 591.672.61
7 842909.44 0.77 647.349.00
8 885054.91 0.80 708.264.54
9 929307.65 0.83 774.912.23
10 975773.04 0.87 847.831.47
11 1024561.69 0.91 927.612.41
12 1075789.77 0.94 1.014.900.74
13 1129579.26 0.98 1.110.402.90
14 1186058.23 1.02 1.214.891.82
15 1245361.14 1.07 1.329.213.14

4.4 CLCULO DE EGRESOS

4.4.1 Presupuesto de Egresos

Los egresos corresponden a los costos fijos, costos variables, gastos
administrativos y de ventas. A continuacin se presenta el presupuesto
de egresos, se aplica una inflacin del 4,2% anual que corresponde a la
inflacin acumulada en el momento del estudio.

109
4.4.1.1 Costos Fijos

Son aquellos que surgen en funcin del tiempo y no estn
influenciados por el nivel de la actividad o volumen de
produccin de la empresa
7
.
Dentro de los costos fijos se tiene los desembolsos por
remuneraciones y se ha considerado la parte proporcional
mensual y anual.
CUADRO 14
COSTOS FIJOS
COSTO
ANUAL
US $
CARGO NMERO
EMPLEADOS
SUELDO
MENSUAL
POR
CADA
UNO
COSTO
MENSUAL
US $

Gerente General 1 500,00 500,00 6.000,00
Contador General 1 300,00 300,00 3600,00
Supervisor de Planta 1 320,00 320,00 3840,00
Guardias 2 200,00 400,00 4.800,00
Cajeros 2 160,00 320,00 3840,00
Obreros de Limpieza 2 150,00 300,00 3.600,00
TOTAL 2.140,00 25.680.00

7
RODRIGO SAENZ, Manual Prctico de Preparacin y Evaluacin de Proyectos de Inversiones
Financieras a Largo Plazo, Quito, P. 160.

110

4.4.1.2 Depreciaciones y amortizaciones

El trmino depreciacin tiene exactamente la misma connotacin que
amortizacin, pero el primero slo se aplica al activo fijo, ya que con el uso
estos bienes valen menos; es decir, se deprecian; en cambio, la amortizacin
slo se aplica a los activos diferidos o intangibles
8
.

4.4.1.3 Gastos Administrativos

Corresponden a los desembolsos por los servicios bsicos de: luz, agua,
telfono, suministros y gastos de mantenimiento del edificio en general; de
igual forma la parte proporcional se calcula para cada mes como se detalla a
continuacin:
CUADRO 15
GASTOS ADMINISTRATIVOS
DETALLE COSTO COSTO
MENSUAL ANUAL
Luz 100 1.200,00
Agua 60 720,00
Telfono 70 840,00
Suministros de Oficina 50 600,00
Materiales de Aseo 50 600,00
Total Servicios 330 3.960,00

8
GABRIEL BACA URBINA, Evaluacin de Proyectos, 4. Edicin, 2001, Mxico, P. 166.

111

4.4.1.4 Gastos Financieros

Son los intereses que se deben pagar en relacin con capitales
obtenidos en prstamo. Se carga los gastos correspondientes a los
intereses y comisiones bancarias que generan los prstamos del
capital de trabajo al ao, se totalizan US $ 47.361,19 (Anexo 2).

4.4.1.5 Gastos de Venta

Son necesarios para el funcionamiento de la empresa como:
promocin y publicidad.

Se deber realizar publicidad y promocionar los sitios de parqueo
con el propsito de que las personas conozcan el lugar donde
pueden dejar sus vehculos cuando acudan al sector de la Mariscal
a realizar sus gestiones particulares.

112
4.4.1.6 Costos Variables

Son aquellos que estn en funcin del volumen de produccin o
nivel de actividad; es decir, que aparecen cuando hay produccin y
ventas
9
.

Del concepto anterior se determina que para la elaboracin del Estado
de Prdidas y Ganancias, dentro del desarrollo del proyecto, se han
considerado como costos variables las cuentas de: Mano de Obra
Indirecta, Servicios Bsicos, Materiales y Suministros, Depreciacin
de Edificios, Depreciacin de Maquinaria y Equipo, Depreciacin de
Equipo y Seguridad, Depreciacin de Sistemas Contra Incendios,
Amortizacin Activos Diferidos y Provisin para Imprevistos.

4.5 FUENTES DE FINANCIAMIENTO
La disponibilidad de los recursos financieros es quiz la variable ms
importante dentro de la determinacin del tamao del proyecto, debido a
que la mayor parte de las inversiones se las debe efectuar antes de la puesta
en marcha, es necesario contar con el financiamiento necesario para cubrir
los requerimientos de los activos fijos, recurso humano y capital de trabajo.

9
RODRIGO SAENZ, Manual Prctico de Preparacin y Evaluacin Financiera de Proyectos de
Inversiones a Largo Plazo, Quito, P. 160.

113
El financiamiento provendr principalmente de la aportacin de los socios y
de un crdito del sistema financiero.

El porcentaje de aportacin es el siguiente:
CUADRO 16
FINANCIAMIENTO DEL EDIFICIO DE PARQUEADEROS
FUENTE APORTACIN
Socios 70%
Prstamo hipotecario 30%
TOTAL 100%


4.5.1 Tabla de Amortizacin del Capital Prestado

Cuando una empresa puede financiarse con la obtencin de un prstamo
para cubrir cualquiera de sus necesidades econmicas, debe amortizar el
capital prestado.

La empresa pedir prestado la suma de US $ 322.570,65 a una
institucin bancaria, a una tasa preferencial de inters de 12 % anual, a

114
un plazo de 15 aos para completar el valor del proyecto. El inters que
paga se capitaliza anualmente sobre los saldos no pagados o insolutos.
(Anexo 2).
Suma futura por pagar = Prstamo (1+i)

4.6 PUNTO DE EQUILIBRIO

El Punto de equilibrio consiste en determinar un volumen de produccin y
ventas en el cual la empresa no sufra prdidas ni obtenga utilidades; es
decir, el nivel de actividad donde los ingresos son iguales al total de costos
y gastos
10

El punto de equilibrio constituye una situacin de la empresa, cuando los
ingresos por el alquiler de los parqueaderos, alcanza a cubrir los costos
variables y los fijos, sin obtener ninguna utilidad.

Con el punto de equilibrio obtenido en el Anexo 3, se puede observar que el
nmero mnimo de unidades a que se deber atender al ao para poder
cubrir los costos de operacin y a partir de una unidad adicional de espacio
alquilado se obtendr utilidad. En el clculo efectuado se obtuvo un punto

10
RODRIGO SAENZ, Manual Prctico y Preparacin y Evaluacin Financiera de Proyectos de
Inversiones a Largo Plazo. Quito. P.160.

115
de equilibrio de 312.914,93 usuarios en el primer ao, lo que representa
alrededor de 1.229 usuarios diarios.

Si se traslada el anlisis a unidades monetarias, entonces el punto de
equilibrio es de US $ 112.649,38.

116
CAPITULO V
EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA DEL NEGOCIO

5.1 FLUJO DE CAJA

Est conformado por la utilidad operacional, menos la participacin
laboral, menos el impuesto a la renta, ms los gastos y costos que no
constituyen salida de efectivo (Depreciaciones).

Por el tipo de negocio que representa un edificio de parqueaderos de
autos, el rubro total de ventas se considera todo ingresos en efectivo.

El disponible de efectivo que se espera lograr al final del primer ao
asciende US $ 164.319,96 y se incrementar en el dcimo quinto ao a
un disponible de US $ 759.959,94; el detalle del crecimiento anual se
presenta a continuacin el Anexo 4.

117

5.1.1 Clculo costo promedio ponderado del Capital (Kp)
Kp = (We x Ke) + (Wd x Kd)
Kp = (0.7 x 0.1) + (0.3 x 0.12)
Kp = 10%

Donde:
Kp = Costo promedio ponderado de capital
Ke = Costo de los recursos propios
Kd = Costo de la deuda
We = Participacin relativa (%) de los recursos propios
Wd = Participacin relativa (%) de la deuda
We = Participacin socios 70%
Ke = Tasa pasiva + prima por riesgo (5+5= 10%)
Wd = Deuda (30%)
Kd = Tasa activa (12%)

118

5.2 ESTADOS FINANCIEROS

5.2.1 Balance de Situacin Financiera

El Balance de Situacin Financiera permite conocer los recursos
disponibles y las obligaciones que se deben cubrir con la rentabilidad
que se producir en la ejecucin del proyecto.

Lo ms representativo en el Balance de Situacin son los activos fijos
con un total de US $ 1062.140,00 segn se detalla a continuacin:

119
CUADRO 17

BALANCE DE SITUACION FINANCIERA

ACTIVOS
PASIVOS

ACTIVO CORRIENTE 81,330.00
PASIVO CORRIENTE 47..361,19
Caja 81,330.00
Documentos por Pagar 47..361,19
ACTIVO FIJO
1,062,140.00

Equipo de Oficina
1,090.00 PASIVO A LARGO PLAZO
Computadora 820.00
Hipoteca por Pagar 663,056,67
Impresora 70.00
663,056,67
Fax 150.00
CAPITAL 439..552,.30
Sumadora 50.00
Capital Social 439..552,.30

Maquinaria y Muebles y Ens. 11,090.00

Maquinaria de control de tickets 2,000.00

Equipo de Seguridad 2,400.00

Equipo Contra Incendios 5,600.00

Muebles y Enseres 530.00

Escritorio 210.00

Archivador 95.00

Sillas 225.00

Bienes Inmuebles 1,050,520.00

Terreno 160,000.00

Edificios 890,520.00

ACTIVOS INTANGIBLES
6,500.00
Gastos de Constitucin 2,000.00

Gastos de Promocin 3,000.00

Gastos Preoperativos
1,500.00
TOTAL ACTIVO
US $ .1.149,970.00 TOTAL PASIVO YCAPITAL US $ 1.149,970.00

120
5.2.2 Estado de Prdidas y Ganancias

El Estado de Prdidas y Ganancias muestra la utilidad que generar el proyecto
durante su operacin normal.

Basados en los resultados obtenidos del estudio de mercado presentado en el
capitulo 1 y de acuerdo con los objetivos planteados en la Planificacin
Estratgica; se espera contar con 628.992 usuarios estimados en el primer ao
bajo la modalidad de contrato por hora lo que producira un ingreso anual de US
$ 377.395,20 y en el dcimo quinto ao se espera contar con 1245.361,14
usuarios con un ingreso de US $ 1329.213,14.

De acuerdo a la proyeccin realizada al primer ao de prestacin del servicio de
sitios de estacionamiento, se espera un crecimiento anual en las ventas del 5%.
Para una mejor comprensin, lo expuesto se detalla en el Anexo 5.

5.3 INDICADORES DE RENTABILIDAD

La finalidad de una empresa es que luego de una transaccin mercantil o de servicio, se
obtenga un beneficio. Este beneficio puede ser entendido de diferentes maneras; para
unos puede ser de orden social que incide en mayores empleos; as como tambin efectos

121
de tipo presupuestario, como gastar menos de lo planificado (supervit), para otros ser
obtener una utilidad monetaria.

Los indicadores de rentabilidad permiten evaluar el resultado de la gestin de las
empresas. Desde el punto de vista del inversionista, lo ms importante es analizar la
aplicacin de estos indicadores que es la manera cmo se produce el retorno de los
valores invertidos en la empresa. (Renta del patrimonio y rentabilidad del activo total).

En el clculo de la rentabilidad intervienen las siguientes frmulas:
a) Margen Neto de Utilidad. Demuestra el porcentaje de las utilidades que la
empresa ha generado, luego de los impuestos y participaciones.

Margen Neto de Utilidad = Utilidad neta x 100%
Ventas Netas
Margen Neto de Utilidad = 168.775,46 x 100% = 44,72%
377.395,20

El resultado obtenido significa que se obtendr el 44,72% luego de deducir los gastos
fijos y variables.

b) Rendimiento de ventas netas en relacin a Activos Totales

122
Ventas Netas x 100 = 377.395,20 x100 = 32,81%
Activos totales 1149.970

Equivale que a mayores ventas por dlar de inversin, mayor ser el rendimiento de la
inversin sin considerar costos se podra cubrir con todos los activos.

c) Rentabilidad sobre Patrimonio. Se obtiene de la relacin de la utilidad neta
sobre el Patrimonio:

Rentabilidad sobre Patrimonio = Utilidad Neta x 100%
Patrimonio
Rentabilidad sobre Patrimonio = 168.775,46 x 100% = 14,68%
1149.970
Significa que por cada dlar invertido se ganar el 14,68% en todo lo que tiene la
empresa, que frente a la tasa de inflacin que es del 4.2%, se considera razonable.

5.4. CRITERIOS DE EVALUACIN DE PROYECTOS

5.4.1 Valor Actual Neto (VAN)

El valor actual neto es la diferencia entre los flujos netos de caja, expresados
en moneda actual y la inversin inicial.

123

La suma del VAN de cada ao menos la inversin total, nos da como resultado
que el valor actual neto total es de US $ 1368.976,40; como se puede observar
el valor presente de los ingresos anuales superan los egresos, el valor actual neto
es positivo y la inversin es viable. (Anexo 4.1.)

El Valor Actual Neto consiste en determinar el valor presente de los flujos de
ingresos y gastos generados durante el perodo de vida til del proyecto. Si la
diferencia entre los valores actuales de los flujos de ingresos y gastos es mayor
que cero hay que considerar la inversin realizada como atractiva, pues se estn
generando beneficios, si la diferencia es igual a cero la inversin generara un
beneficio igual al que se obtendra sin asumir ningn riesgo y si es menor que
cero, el proyecto no es viable.
11

Para el clculo del VAN se calcula de la siguiente manera:
VAN = (FLUJO NETO DE CAJA) _ INVERSION INICIAL
( 1 + i )
n
FFFF
Donde:
i = tasa de inters
n = perodo en el que se calcula

2
Estos conceptos fueron investigados del libro del Dr. Bolvar Costales Diseo, Elaboracin y Evaluacin reproyectos.

124

5.4.2 Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno evala el proyecto en funcin de una nica tasa de
rendimiento por perodo con la cual la totalidad de los beneficios actualizados son
exactamente iguales a los desembolsos, expresados en moneda actual, lo que es
lo mismo, es la tasa que hace al VAN igual a cero.
12

El objetivo del mtodo de evaluacin es conocer cual es el rendimiento anual del
dinero en la inversin.
FNC
t
_ Io = 0
t=1 (1 + i)
n

En donde:
FNC
t
= Flujo Neto de Caja en el periodo t
Io = Inversin inicial
I = Tasa Interna de Retorno

La diferencia entre el flujo operacional menos los impuestos y participacin se
tiene como el resultado el Flujo Neto de cada ao proyectado. Este valor ser
tomado para el clculo presente y futuro hasta el ao 2014, para este estudio se

12
N. SAPAG, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Mc. Graw-Hill, Cuarta edicin 2000, pg. 302.

125
toma una tasa de descuento del 10% que representa el Costo Promedio Ponderado
del Capital (Kp).

La tasa interna de retorno nos permite apreciar que el proyecto ofrece una
rentabilidad del 24% la cual es muy atractiva. (Anexo 4.1)

5.4.3 Relacin Costo Beneficio

Es un ndice que sirve para conocer cuan rentable es un proyecto. Este ndice se
obtiene dividiendo la suma total del valor actual para la inversin inicial.

La razn de costo beneficio de este proyecto es de 5,74 %. Lo que significa
que por cada unidad monetaria su beneficio ser de 5,74 de relacin porcentual.
Se obtiene al dividir los ingresos netos sobre la inversin. Como el resultado es
mayor a 1 el proyecto es viable.

5.4.4 Perodo de Recuperacin

El perodo real de recuperacin es el tiempo que tarda exactamente el proyecto en
recuperar la inversin total, en funcin de los flujos de caja actualizados que genera
el proyecto durante su duracin o vida til.

126
Es el tiempo en el que los accionistas recuperan su inversin de acuerdo con las
entradas de efectivo.
Se expresa descriptivamente de la siguiente manera:
CUADRO 18
PERIODO REAL DE RECUPERACION
INVERSION
INGRESOS
NETOS
SUMATORIA
INGRESOS NETOS
-1.075.235,50 168,775,46 168.775,46 1er ao
190,535,57 359.311,03 2do. Ao
214,379,33 573.690,36 3er ao
240.492,75 814.183,11 4to. Ao
269.040,85 1.083,223.90 5to. Ao
302.947,67 1.386171,50 6to. Ao
337.405,62 1.723577,10 7mo. Ao
375.159,77 2.098736,80 8vo. Ao
416.522,10 2.560570,70 9no. Ao
461.833,95 3.022404,60 10mo. Ao
511.468,74 3.533873,30 11vo. Ao
565.834,96 4.099708,20 12vo. Ao
625.379,44 4.725087,60 13vo. Ao
688.587,41 5.413675,00 14vo. Ao
759.959,94 6.173634,90 15vo. Ao

Elaborador por: La Autora

La sumatoria de ingresos netos se obtiene sumando el primer ao con el valor del
siguiente ao, y en forma sucesiva cada ao.

Como se puede observar que el perodo de recuperacin de la inversin estara
recuperada en el quinto ao. En consecuencia este tiempo es el que requiere el
proyecto para recuperar la inversin.

127

5.4.5 Anlisis de Sensibilidad

Se denomina anlisis de sensibilidad el procedimiento por medio del cual se puede
determinar cunto se afecta (qu tan sensible es) la TIR ante cambios en
determinadas variables del proyecto.

Permite conocer el riesgo que tiene un proyecto. Los rubros que causan que las
utilidades y el punto de equilibrio varen; se toma en cuenta el volumen de ventas
y los costos de ventas, utilizando un margen de 10% en ms y en menos para
observar el cambio. La sensibilizacin es aplicable al anlisis sobre cualquier
variable relevante del proyecto con relacin a su rentabilidad, como a la
localizacin, el tamao o la demanda.

Es el proceso de determinar qu volumen afecta al proyecto de variacin de
algunas variables como disminucin del precio de venta, aumento de salarios, etc.

128
CUADRO 19
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
VARIABLES PROYECTO
PRECIO
UNIT.
INGRESO
ESTIMADO VARIABLE
Precio de Venta 0,60 377.395,20
Precio de venta (-10%) 0,54 339.655,20 Sensible
Usuarios 628.992,00
Volumen de Usuarios (-10%) 305.690.11 Muy sensible


El proyecto es sensible si el precio fijado por hora de alquiler de un sitio de parqueo
baja en un 10%, mientras que si disminuye en un 10% el nmero de usuarios la
sensibilidad se acrecenta negativamente en forma significativa.

129
CAPITULO VI

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

6.1 CONCLUSIONES

Las conclusiones ms importantes obtenidas de la ejecucin de esta investigacin son las
siguientes:

1. Una vez realizado el estudio de mercado se ha determinado una potencial demanda de
sitios para estacionar debido a la gran afluencia de vehculos que circulan diariamente
el sector de la Mariscal, ya que en este sector estn ubicadas variedad de oficinas,
bancos, centros comerciales, restaurantes y otros.

2. De las encuestas realizadas se ha podido demostrar que el proyecto presentado es
factible, por la existencia de una importante demanda, lo cual es determinante para
poder emprender este tipo de negocio enfocado a brindar un servicio de calidad en
relacin a los existentes, mediante la construccin de parqueaderos cubiertos con las
seguridades necesarias en la zona de la Mariscal, ya que la limitacin de los
parqueaderos disponibles da lugar a que los usuarios en muchas ocasiones no puedan
realizar sus gestiones en esta parte de la ciudad.

130
3. La escasez de sitios seguros donde estacionar los vehculos en la zona de la
Mariscal se convierte en una oportunidad a ser aprovechada; puesto que captara un
significativo porcentaje de este mercado.

4. El servicio de estacionamientos que prestara Parqueaderos La Mariscal sera ptimo
y eficaz para los usuarios de estrato social alto, medio y bajo ya que el costo por hora
de de 0,60 centavos de dlar por este tipo de servicio resulta muy competitivo y
econmico.

5. Con respecto a otros factores como tecnologa y experiencia en el negocio el anlisis
muestra que son condiciones favorables para el inicio del negocio debido a la poca
necesidad de tecnologa moderna ya que la experiencia es fcil de adquirirse y en
poco tiempo.

6. Al realizar la evaluacin econmica del plan de negocios, se puede apreciar que el
proyecto es viable desde el punto de vista econmico, pues la Tasa Interna de retorno
(TIR) es 10% indicador que comparado con la tasa pasiva referencial promedio del
2005 que es del 4,56%. El proyecto es rentable por cuanto se encuentra en un nivel
muy superior a la mencionada tasa pasiva.

7. El Valor Actual Neto (VAN) desde el punto de vista financiero evidencia que la
rentabilidad esperada del proyecto alcanza la suma de US $ 2044.027,59 en el octavo

131
ao de funcionamiento. El Perodo Real de Recuperacin (PPR) significa que la
inversin se recuperara, lo que cubre las expectativas.

8. El Margen Neto de Utilidad que se obtendr luego de los impuestos y participaciones
es el 44,72% lo que significa que el proyecto es factible de realizar.

9. Se trata de un servicio cuya necesidad es alta para resguardar su auto frente a los
riesgos de robo y otras contingencias. Esta investigacin se ide para aprovechar este
aspecto del mercado ya que cubrir en gran medida la demanda insatisfecha.

10. Si Parqueaderos La Mariscal fortalece el reconocimiento de su razn social,
cultivar relaciones a largo plazo y generar una satisfaccin general en los clientes.
Ser un fuerte competidor en el mercado y durante muchos aos permanecer en la
mente de los usuarios.

11. La relacin Beneficio Costo significa que se va a tener 5,74%, es decir que por cada
dlar invertido su beneficio ser de 5,74 de relacin porcentual.

6.2 RECOMENDACIONES

1. El Municipio del Distrito Metropolitano de Quito debe considerar la posibilidad de
eliminar del Sistema Metropolitano de Estacionamientos Rotativo Tarifado
Quito Zona Azul ya que es la causa fundamental de que el congestionamiento

132
vehicular sea catico e intransitable especialmente en las horas pico, con esta
medida aliviara el transito en la zona de la Mariscal.

2. El Gerente General de la empresa, dentro de su programa de accin deber:

a. Implementar un plan anual de mantenimiento del edificio de parqueaderos
para optimizar el buen funcionamiento y en buen estado toda la
infraestructura.

b. Seguir atentamente las condiciones y el comportamiento del mercado a fin
de que en forma oportuna se tomen las decisiones tendientes a captar la
mayor cantidad de demanda que permita utilizar la capacidad instalada en
el proyecto.

c. Estructurar un adecuado programa de marketing y publicidad que permita
posicionarnos en la mente del consumidor incrementando de esta manera la
participacin en el mercado.

d. Se debe tomar en cuenta los factores externos para adoptar o cambiar los
lineamientos, las estrategias y polticas que permitan alcanzar plenamente
la misin, visin y los objetivos de la empresa.

133
e. Mantener el mejor servicio de parqueaderos para los vehculos en la zona
de la Mariscal es importante, su seguridad y proteccin brindar
confianza a los usuarios que tratan de evitar robos y prdidas de sus
vehculos o sustraccin de sus pertenencias.

134
BIBLIOGRAFA

1. DIRECCIN DE MARKETING, PHILIP KOTLER, DCIMA EDICIN MILENIO,
2001. MXICO.

2. PREPARACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS, ECON. EDILBERTO
MENESES LVAREZ, SEGUNDA EDICIN, IMPRESO EN QUITO, 2000.

3. EVALUACIN DE PROYECTOS, GABRIEL BACA URBINA, CUARTA EDICIN,
IMPRESO EN MEXICO.

4. ESTADSTICA APLICADA A LOS NEGOCIOS Y A LA ECONOMA.

5. N. SAPAG, PREPARACION Y EVALUACION DE PROYECTOS, MCGRAW-HILL,
CUARTA EDICION, 2000.

6. MANUAL PRACTICO DE PREPARACION Y EVALUACION DE PROYECTOS DE
INVERSIONES FINANCIERAS A LARGO PLAZO, RODRIGO SAENZ, QUITO.

7. DISEO, ELABORACION Y EVALUACION DE PROYECTOS, DR. BOLIVAR
COSTALES.

135
8. MARKETING UN ENFOQUE GLOBAL, E. JEROME MCCARTHY Y WILLIAM D.
PERREAULT, JR., , DCIMA TERCERA EDICIN, 2000. MXICO.

9. INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA Y CENSOS (INEC)

10. DISTRITO DEL METROPOLITANO DE QUITO, ORDENANZA 0111, REFERENTE
A LA CREACIN DEL SISTEMA METROPOLITANO DE ESTACIONAMIENTO
ROTATIVO TARIFADO QUITO ZONA AZUL, 2004.

11. BOLETINES DE LA CAMARA DE LA CONSTRUCCION DE QUITO

12. LEY DE REGIMEN MUNICIPAL

13. LEY DE COMPAAS

14. FINANZAS DE LA EMPRESA, DR. JOSE LUIS CAGIGAL GARCIA, QUITO, 2004.

15. EL FUTURO DE LOS NEGOCIOS, EDICION MILENIO, GITMAN . MCDANIEL,2001

16. VENTAJAS COMPETITIVAS, PORTER M, COLOMBIA, EDITORIAL NORMA,
1985.

Capitulo I: 1. Generalidades

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