TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

FERNANDO CASTRO POLANIA

vs.
MARCO FIDEL VILLAMIL
AUDIENCIA DE FALLO
En la ciudad de Neiva, a los treinta (30) das de mayo de dos mil trece (2013)
siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m.) en el Centro de Aritra!e y
Conciliaci"n de la C#mara de Comercio de Neiva, se reuni" el $riunal de
Aritramento de Convocado por el %r &E'NAN() CA%$') *)+AN,A -s. El %r.
.A'C) &,(E+ -,++A.,+, inte/rado por los #ritros (,ANA .A'CE+A )'$,0
$)-A', 1ui2n lo preside, .A',A 3A0.,N (4'AN (E *E'().) y CA'+)%
'E,NA+() A+-A'E0 '45,AN). Act6a como secretario el ao/ado AN('E%
7).E0 *E'().). A la audiencia adem#s concurrieron el ao/ado N,C)+A%
*)+AN,A $E++) apoderado de la parte convocante y el apoderado de la parte
convocada ao/ado 5EN3A.,N AN$)N,) -,NA%C). Constituido el $riunal en
audiencia y 8ai2ndose surtido la totalidad de las actuaciones procesales
prescritas por el (ecreto 229: de 1:;:, +ey 23 de 1::1, (ecreto 2<=: de 1::1,
+ey ==< de 1::;, (ecreto 1;1; de 1::; y (ecreto =0;: de 2009 y
encontr#ndose este $riunal dentro de la >ec8a da y 8ora se?alada para la
celeraci"n de la Audiencia de &allo, procede a pro>erir el correspondiente
+A4() A'5,$'A+, previas las si/uientes consideraciones:
LAUDO ARBITRAL
I.- SINTESIS DE LA CONVOCATORIA Y SU CONTESTACIN.-
,.A.@ LOS HECHOS.-
1.2. El da 20 de mayo de 2010 el %e?or .arco &idel -illamil y el
convocante suscriieron contrato de promesa de compraventa del ien
inmuele uicado en la Calle : No =@A2 del .unicipio de *italito (B),
identi>icado con la matricula inmoiliaria No. 20<@10=;0 de la o>icina de
1
'e/istro de ,nstrumentos *6licos de *italito y 1ue dic8o inmuele se
identi>ica con los linderos (contenidos en la promesa de compraventa).
3. %e citan las clausulas primera, se/unda y s2ptima del contrato citado
en donde se indican 1ue el ne/ocio prometido en venta es un ien
per>ectamente individualiCado e identi>icado. 'especto de la cl#usula
s2ptima, par#/ra>o se menciona de una parte la entre/a material del
inmuele al promitente comprador y de otra, 1ue el inmuele se
encuentra emar/o por la (,AN desde el 21 de aril de 200;, situaci"n
sore la cual el promitente vendedor se compromete a entre/ar
saneada.
=@;. %e indica el precio de la compraventa prometida los plaCos de pa/o y el
cumplimiento de las prestaciones propias del contrato prometido
(entre/a del inmuele y pa/o de parte del precio). D la menci"n por
parte del convocante 1ue el documento contentivo de la promesa de
compraventa >ue elaorado por el ao/ado del promitente comprador.
:@10 El da 20 de septiemre de 2010, >ec8a para la cual dea de pa/arse
el saldo del precio, las partes suscrien otrosi al contrato comentado,
>i!ando como nueva >ec8a de >irma del contrato de compraventa el 30 de
septiemre de 2010 en la Notaria *rimera de *italito a las =:00 pm e
i/ualmente se asumen por el promitente vendedor oli/aciones
tendientes a a/re/ar al #rea o!eto de compraventa un lote de terrero
uicado en la parte posterior del inmuele.
11@ 1< %e indica 1ue el 30 de septiemre de 2010, >ec8a pactada por las
partes no se suscrii" >inalmente la escritura de compraventa por
cuanto el promitente vendedor alle/o una serie de documentos en
donde en su entender estaa cumpliendo las oli/aciones asumidas
respecto al predio o!eto de venta. (e otra parte, el promitente
comprador indic" 1ue no suscria la escritura p6lica de venta, por
cuanto el inmuele estaa a6n emar/ado por la (,AN, raC"n por la
cual tampoco pa/" el saldo del precio.
19@1;. %e indica como 8ec8o 1ue en el contrato de promesa no se deca nada
sore la realiCaci"n de me!oras, 8ec8o 1ue realiC" el promitente
comprador, sin el permiso de la %ecretaria de *laneaci"n del .unicipio
de *italito.
1:.@20 Como 1uiera 1ue la escritura de compraventa no se 8aa podido
suscriir las partes de mutuo acuerdo, mani>iesta el apoderado, y de
manera veral >i!an como nueva >ec8a el : de noviemre de 2010 a las 2
2
pm, en la Notaria *rimera de *italito, >ec8a para la cual no se 8iCo
presente el promitente comprador, se/6n acta aneEa al eEpediente.
21@2< El promitente vendedor solicito ante el Centro de Aritra!e y Conciliaci"n
de la C#mara de Comercio de Neiva, audiencia de conciliaci"n
eEtra!udicial, realiCada el 9 de diciemre de 2010, en donde las partes
>irmaron acuerdo conciliatorio, >i!ando con >ec8a para la suscripci"n de la
escritura de compraventa el 31 de !unio de 2011, >ec8a para la cual el
promitente vendedor realiCara un tr#mite ante el ,nstituto A/ustn
CodaCCi, una aclaraci"n de #rea y 1ue se entenda 1ue la compraventa
prometida era de cuerpo cierto.
29@2: Fue en la >ec8a pactada no se suscrii" la escritura de compraventa
aun cuando las partes concurrieron, en el sentir del promitente
comprador, los documentos alle/ados del ,nstituto A/ustn CodaCCi, por
el promitente vendedor, no eran claros, respecto de la eEtensi"n del
predio.
30@3A Estos 8ec8os evidencian la intensi"n del convocante G promitente
vendedor de cumplir las oli/aciones y /estiones a su car/o. (e i/ual
manera, indica el apoderado, se evidencia 1ue nunca el promitente
comprador estuvo de acuerdo con la cosa prometida, 1ue desde el 20
de mayo de 2010 se encuentra en tenencia del inmuele sore el cual
se 8a realiCado intervenciones 1ue 8an modi>icado sustancialmente el
inmuele. Fue con la conducta del promitente comprador, se perdi"
uno de los re1uisitos de valideC de este ne/ocio. &inalmente, se indica
1ue el incumplimiento del promitente comprador le 8an /enerado al
promitente vendedor per!uicios.

,.5.@ DE LA CONVOCATORIA
*or intermedio de apoderado el %r. &E'NAN() CA%$') *)+AN,A, solicit" el
da 23 de !ulio 2012 al Centro de Conciliaci"n, Aritramento y Ami/ale
Composici"n de la C#mara de Comercio de Neiva, 1ue convocara un $riunal de
Aritramento para 1ue mediante el correspondiente laudo aritral dirima la
controversia presentada con el %r. .A'C) &,(E+ -,++A.,+, en torno a un
contrato de *romesa de Compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010, solicitud
1ue comprende las si/uientes pretensiones:
PRIMERA PRINCIPAL. Fue se declare, la nulidad del contrato de promesa de
compraventa.
PRIMERA CONSECUENCIAL DE LA PRIMERA PRINCIPAL. Fue se ordenen las
3
restituciones a 1ue 8ay lu/ar, incluyendo el resarcimiento de per!uicios a 1ue
tiene derec8o el convocante as:
DAO EMERGENTE. A >avor del demandante por la suma 1ue
corresponda la valoraci"n 1ue 8a/a un perito sore el costo total de volver
el inmuele al estado en 1ue >ue reciido en posesi"n por el demandado.
SEGUNDA PRINCIPAL. Fue se condene al demandado al pa/o total de los
costos de este $riunal y las a/encias en derec8o a 1ue 8aya lu/ar.
PRIMERA SUBSIDIARIA DE LA PRIMERA PRINCIPAL. Fue se declare 1ue el
demandado, incumpli" las oli/aciones a su car/o derivadas de un contrato de
promesa de compraventa suscrito con el demandante.
PRIMERA CONSECUENCIAL DE LA PRIMERA SUBSIDIARIA. Fue se declare
resuelto el contrato de promesa de compraventa en virtud de incumplimiento.
SEGUNDA CONSECUENCIAL DE LA PRIMERA SUBSIDIARIA Fue se condene
al demandado, a restituir la tenencia material del inmuele prometido en venta.
TERCERA CONSECUENCIAL DE LA PRIMERA SUBSIDIARIA. Fue se condene
al demandado a pa/ar lo correspondiente a la cl#usula penal, prevista en el
contrato de promesa de compraventa.
CUARTA CONSECUENCIAL DE LA PRIMERA SUBSIDIARIA. Fue se condene
al demandado a resarcir los per!uicios materiales e inmateriales irro/ados al
demandante, con ocasi"n de su conducta asH:
DAO EMERGENTE. A >avor del demandante por la suma 1ue
corresponda la valoraci"n 1ue 8a/a un perito sore el costo total de volver
el inmuele al estado en 1ue >ue reciido en posesi"n por el demandado.
DAO MORAL. A >avor del demandante , con ocasi"n del desasosie/o, la
an/ustia y la >rustraci"n 1ue padeci" al verse privado in!ustamente del
dinero 1ue se le 8aa prometido entre/ar, 1ue lo sumi" en una situaci"n
personal de incertidumre y preocupaci"n por su >uturo y el de su >amilia,
por la suma de A0 smlmv.
,.C.@ DE LA CONTESTACION
A la anterior solicitud de convocatoria del $riunal de Aritramento respondi" el %r.
.A'C) &,(E+ -,++A.,+, por intermedio de apoderado. %e pronunci" sore
cada uno de los 3A 8ec8os planteados en la demanda y propuso como
4
eEcepciones de m2rito: 1. C)EI,%$ENC,A (E ()% &)'.A% (E %)+4C,)N (E
C)N&+,C$)%, 2. &A+$A (E C4.*+,,.,EN$) *AC$A() *)' +A% *A'$E% EN
AC$A (E C)NC,+,AC,)N, 3. C)N&+,C$) (E ,N$E'E%E% ,N%$,$4C,)NA+.
I.B.- EXCEPCIONES PLANTEADAS.-
,ndica el demandado a trav2s de su apoderado como eEcepciones:
1. C)EI,%$ENC,A (E ()% &)'.A% (E %)+4C,)N (E C)N&+,C$)%.
Ci>ra su de>ensa indicando 1ue como 1uiera 1ue se suscrii" entre las
partes acta de conciliaci"n con >ec8a 9 de diciemre de 2010, esta tiene
dos e>ectos entre ellos cosa !uC/ada, situaci"n 1ue llevara a entender 1ue
este asunto ya >ue de>inido y 1ue presta m2rito e!ecutivo.
2. &A+$A (E C4.*+,,.,EN$) *AC$A() *)' +A% *A'$E% EN AC$A (E
C)NC,+,AC,)N. Fue el acuerdo conciliatorio >ue eEplcito, se
estalecieron cada una de las oli/aciones de las partes y su
cumplimiento. Fue en su entender solo >ue cumplida por su mandante.
3. C)N&+,C$) (E ,N$E'E%E% ,N%$,$4C,)NA+. Fue en su entender eEiste
un con>licto de intereses pues la conciliaci"n ya citada, >ue tramitada ante
el mismo centro en donde se est# tramitando el presente proceso aritral,
situaci"n 1ue en el entender del demandado le 1uitara competencia al
presente $riunal.
II.- DEL TRMITE ARBITRAL
(ando cumplimiento dentro de la totalidad de las actuaciones procesales al
(ecreto 229: de 1:;:, +ey 23 de 1::1, (ecreto 2<=: de 1::1, +ey ==< de 1::;,
(ecreto 1;1; de 1::; y (ecreto =0;: de 2009, el tr#mite se/uido dentro de
presente proceso >ue:
(e acuerdo con el contenido de la cl#usula novena, compromisoria inserta
en el contrato de promesa de compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010,
el $riunal de Aritramento dee ser desi/nado por la 3unta (irectiva de la
C#mara de Comercio de Neiva, 8ec8o 1ue consta en el Acta No. ;0; de
>ec8a 1J de a/osto de 2012, en donde desi/n" como #ritros a los
(octores (,ANA .A'CE+A )'$,0 $)-A', 1ui2n lo preside, .A',A
3A0.,N (4'AN (E *E'().) y CA'+)% 'E,NA+() A+-A'E0
'45,AN) desi/naciones aceptadas dentro del t2rmino de ley. ( &olios a
)
5
El da = de %eptiemre de 2012, se celero en el Centro de Conciliaci"n,
Aritra!e y Ami/ale Composici"n de la C#mara de Comercio de Neiva, la
audiencia de ,nstalaci"n del $riunal de Aritramento, en donde se desi/n"
como *residente del $riunal a la (ra. (iana .arcela )rtiC $ovar y como
%ecretario al (r. Andr2s 7"meC *erdomo y >i!a como sede del $riunal
de Aritramento y de su secretaria el Centro de Conciliaci"n, Aritra!e y
Ami/ale Composici"n de la C#mara de Comercio de Neiva, uicado en la
Cra A No. 10 G 3;, piso 1. ( &olios 10A@10< )
Con >ec8a 1= de %eptiemre de 2012, en audiencia en donde se admiti" la
convocatoria de triunal y se orden" correr traslado al convocado %r.
.A'C) &,(E+ -,++A.,+. (&olios 109@10;).
El 21 de %eptiemre de 2012, se noti>ica personalmente al apoderado del
convocado 1ui2n con >ec8a = de octure de 2012, contesta la demanda
aritral y propone eEcepciones. (&olio 111 )
El : de )cture de 2012, se ordena correr traslado al apoderado de la
Convocante 1ui2n descorri" la eEcepciones, 1ui2n presenta escrito de
contestaci"n a las eEcepciones de m2rito dentro del tr#mite aritral, con
>ec8a 12 de octure de 2012.
(ando cumplimiento al (ecreto =0;: de 2009, se convoca audiencia para
el 23 de octure de 2012, en donde se >i!a los 8onorarios, /astos de
administraci"n del centro y protocoliCaci"n del $riunal.
+a parte demandante consi/no en oportunidad y vencido este t2rmino
consi/no los valores de la parte demandada en la oportunidad le/al, tal y
como consta en los >olios 1A0 yss.
Con >ec8a 2< de noviemre de 2012, se >i!a como da para audiencia de
Conciliaci"n el 3 de diciemre de 2012 sin 1ue les asistiera #nimo
conciliatorio.
+a primera Audiencia de $r#mite se realiC" el da 1= de diciemre de
2012, en donde se estalece la competencia para conocer del $r#mite
Aritral propuesto, por cuanto la Clausula Compromisoria es clara. En la
misma audiencia se decretan las prueas solicitadas por las partes y se
tienen como prueas documentales las alle/adas por las partes, con la
(emanda, Contestaci"n y en las eEcepciones. (&olios 1<< y ss ).
%e practicaron en oportunidad las prueas decretas: documentales,
,nterro/atorios de *arte, declaraciones e inspecci"n !udicial con>orme a las
>ec8as >i!adas en audiencia. (>olio 230 @ 239).
6
En audiencia del 21 de marCo de 2013, se le reconoci" personera al (r.
5EN3A.,N AN$)N,) -,NA%C) , en calidad de apoderado del %r.
.A'C) &,(E+ -,++A.,+ ( &olio 39= )
Con >ec8a 9 de mayo de 2013 se cerr" la etapa proatoria, tal y como
consta en el acta respectiva. (&olio 3:;)
+os ale/atos de conclusi"n >ueron presentados por las partes, en audiencia
del 1A de mayo de 2013. El convocante a trav2s de su apoderado rati>ico
sus pretensiones y le insiste 1ue los #ritros veri>i1uen si las eEcepciones
propuestas como de m2rito tienen tal calidad. (e otra parte la apoderado
del convocado se pronuncia sore las pretensiones de manera concreta .
(&olios =3< y ss).
III. - LA PRUEBA PRACTICADA.-
(escendiendo al caso 1ue nos ocupa, encontramos 1ue se practicaron las
si/uientes prueas:
,,,. A.@ DOCUMENTALES
Con la convocatoria y la contestaci"n se alle/o un acervo proatorio
documental asto del cual se relaciona los m#s relevante entre otros:
1. A >olio 29 ora copia del contra de compraventa celerado entre el
prometiente comprador %e?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+ y el *romitente
-endedor &E'NAN() CA%$') *)+AN,A.
2. A >olio 2: ora copia del Acta n6mero 033, eEpedida por el Notario
*rimero de *italito de comparecencia &E'NAN() CA%$') *)+AN,A
C)N$'A$) (E C).*'A-EN$A suscrito por el %e?or .A'C) &,(E+
-,++A.,+.
3. A >olio 30 ora copia del Acta n6mero 03:, eEpedida por el Notario
*rimero de *italito de comparecencia &E'NAN() CA%$') *)+AN,A con el
>in de otor/ar la escritura p6lica a >avor del %e?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+.
=. A los >olios 31 al 3=, ora el contrato de *ermuta celerado entre
')5E'$) CA%$') *)+AN,A y &E'NAN() CA%$') *)+AN,A, mediante
7
la Escritura N6mero 1.3A9 de >ec8a del : de A/osto de 2.00< de la Notaria
*rimera de *italito@ Buila.
A. A >olios 3A al A= ora >otocopia de la Escritura Numero 1.=01de >ec8a
2; de !ulio del 2.00A de la Notaria %e/unda del Circulo de *italito@Buila,
mediante el cual de protocoliCaci"n del 3uicio de sucesi"n de la Causante
&ANND *)+AN,A (E CA%$').
<. A >olio AA y A< ora copia de la %)+,C,$4( (E C)NC,+,AC,)N,
presentada ante la C#mara de Comercio de Neiva, solicita por el se?or
&ernando Castro *olania de >ec8a 30 de %eptiemre del 2.010,convocando al
se?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+
9. A &olio A; al <0, ora copia A4(,ENC,A (E C)NC,+,AC,)N
EI$'A34(,C,A+ EN (E'ECB) CE+E5'A(A% EN$'E &E'NAN()
CA%$') *)+AN,A C).) *A'$E C)N-)CAN$E D C).) *A'$E
C)N-)CA(A .A'C) &,(E+-,++A.,+. (e &ec8a 09 de (iciemre de 2.010 a
las :.00 A...
;. A >olio <1 ora copia del Acta de Comparecencia No 0== de >ec8a 30 de
!unio de 2011 de la Notaria %e/unda de *italito, Celerada entre el se?or
&E'NAN() CA%$') *)+AN,A y .A'C) &,(E+ -,++A.,+.
:. A los >olios <2 al <= ora del Certi>icado de .atricula ,nmoiliaria No 20<@
10=;0.
10. A los >olios <A al 90 ora el *aC y salvo .unicipal eEpedido por la
%ecretaria de Bacienda del .unicipio de *italito.
11. A >olio 91 y 92 ora acta de Compromiso No 099 de >ec8a 1A de !ulio de
2011 eEpedida por la %ecretaria de *laneaci"n del .unicipio de *italito.
12. A >olio 93 ora el contrato de ora celerado entre el %e?or .A'C)
&,(E+ -,++A.,+ y K,+.A' 7A'C,A, de >ec8a 30 de enero de 2011.
13. A >olio 9=, ora copia autentica de la declaraci"n !uramentada No 23;@
2012, de >ec8a 1< de !ulio de 012, realiCada ante el Notario %e/undo de
*italito del %e?or 7E'.AN (E 3E%4% 04+4A7A 7,'A+().
1=. A >olio 9A ora certi>icaci"n eEpedida por el 5anco (A-,-,EN(A al se?or
&E'NAN() CA%$') *)+AN,A, de >ec8a 1< de !ulio de 2012.
1A. A >olio 9< ora certi>icaci"n eEpedida por el 5anco A/rario de Colomia al
se?or &E'NAN() CA%$') *)+AN,A, de >ec8a 1< de !ulio de 2012.
8
1<. A >olio 99 ora certi>icaci"n eEpedida por el 5anco 5o/ot# al se?or
&E'NAN() CA%$') *)+AN,A, de >ec8a 1< de !ulio de 2012.
19. A >olio 9; ora o>icio No 1.32.2==.==A de >ec8a 22 de septiemre 2010
solicitando re/istrar el levantamiento de la medida cautelar 1ue recae sore el
inmuele de matrcula ,nmoiliaria No 20<@<=;3:, 20<@10=;0, eEpedida por la
%eccional 5o/ot# G (ian.
1;. A los >olios 9:@ ;0, ora la 'esoluci"n de desemar/o No acto:
20100231001239 de >ec8a 22 de !ulio 2010 pro>erida por el 7estor 1, de
coranCas, %eccional 5o/ot# de la (irecci"n de ,mpuestos y aduanas
nacionales.
1:. A los >olios ;1 y ;2, ora la 'esoluci"n de desemar/o No acto:
2010023100123< de >ec8a 03 de a/osto 2010, pro>erida por el 7estor 1, de
coranCas, %eccional 5o/ot# de la (irecci"n de ,mpuestos y aduanas
nacionales.
20. A >olio ;3 ora la constancia eEpedida por la &iscala %eccional
-eintis2is de *italito Buila, con radicaci"n =1AA1<000A:9201101;;: denuncia
presentada por el %e?or .A'C) -,++A.,+ contra el (r. &E'NAN()
CA%$') *)+AN,A.
21. A >olio 23= al 23< ora el levantamiento $opo/r#>ico de los predios
matara del liti/io, rendido por rendido por el $op"/ra>o CA'+)% AN('L%
,NCA A'$4') de los predios uicados en la calle : No =@ A2 .ateria del
+iti/io.
22. A >olio 2=1 al 290 ora copia de denuncia penal, en donde el
denunciante es .A'C) &,(E+ -,++A.,+ contra &E'NAN() CA%$')
*)+AN,A, AN$E +A 4N,(A( %eccional de &iscalas de *itadito Buila !unto
con la constancia del &iscal veintis2is dele/ado ante los 3uC/ados *enales del
Circuito de *italito.
23. A &olio 10: ora citaci"n para dili/encia de noti>icaci"n personal Art 31A
del C.*.C. al se?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+.
2=. &olio 110 ora poder con>erido por el se?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+ al
(r., .,+$)N .A',N) 7).E0 )'$,0, con>iri2ndole la >aculta de Noti>icarse de
la demanda Aritra presentada por el se?or &E'NAN() CA%$') *)+AN,A.
2A. A >olio 12< ora acta de comparecencia No 032 de >ec8a 30 de
septiemre de 2010 de la Notaria *rimera de *italito Buila con el >in de
per>eccionar el contrato de Compraventa celerado entre el se?or .A'C)
&,(E+ -,++A.,+ D el %e?or &ernando Castro *olania.
9
2<. A >olios 129 ora copia del Certi>icado de .atricula ,nmoiliaria No
20<@10=;0.
29. A >olio 12; ora (erec8o de *etici"n diri/ido a la %ecretaria de *laneaci"n
de *italito Buila solicitado por el %e?or &E'NAN() CA%$') *)+AN,A.
2;. A >olio No 12: ora acta N0 03; de >ec8a : de noviemre del 2010 de la
Notaria *rimera de *italito Buila para 1ue recia el se?or .A'C) &,(E+
-,++A.,+ por parte del se?or &E'NAN() CA%$') *)+AN,A la Escritura
*6lica.
2:. A >olio 130 ora acta de comparecencia No 0== de >ec8a 30 de !unio de
2011 de la Notaria %e/unda de *italito comparecientes &E'NAN() CA%')
*)+AN,A (E .A'C) &,(E+ -,++A.,+, con el >in de dar cumplimiento a la
audiencia de conciliaci"n para per>eccionar la Escritura 1ue se otor/ara
m#Eimo 8asta el 31 de !unio de 2011.
30.A >olio 131 ora la declaraci"n eEtraprocesal rendida por el %e?or K,+.A'
BE'NAN 7A'C,A.
31.A >olio 13< ora contrato de ora celerado entre K,+.A' 7A'C,A y el
se?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+ de >ec8a 30 de enero de 2011, para el arre/lo
de vivienda uicada en la calle : No =@A2 de la ciudad de *italito.
32. A >olio 13<@a ora la declaraci"n 1ue rinde el se?or BE'NAN CA5'E'A
-A'7A% contenida en el acta No 1<;= del 21 de octure de 2010 de la
Notaria *rimera de *italito Buila.
33. A >olio 1;9 ora respuesta emitida por el .unicipio de *italito del pa/o
del impuesto predial correspondiente a la vi/encia del periodo del 2010 de los
predio con ci>ra catastral 010100:;0009000 con el recio No 2010A<;;; de
>ec8a 0AM11M2010 y el predio con ci>ra catastral No 010100:;0010000 con
recio No 201012A3; de >ec8a 1;M03M10.
3=. A >olio 1;; al 20=, ora >otocopia autentica del acta de comparecencia No
0== del 30 de !unio de 2011 de la Notaria %e/unda de *italito Buila.
3A. A >olio 20A al 2011, oran los documentos remitidos por el Notario
*rimero de *italito Buila de >ec8a 03M01.2013 1ue contiene >otocopia
aut2nticas de :acta No 32 del 30M0:M2010, acta 33 del 30M0:M2010, declaraci"n
eEtra!uicio No 1<;=del 21M10M2010, acta de comparecencia No 3; del
0:M11M2010, acta de comparecencia No 3: del 0:M11M2010, acta de
comparecencia No 3; del %e?or .A'C) &,(E+ -,++A.,+ y acta No 3:
correspondiente a al se?or &E'NAN() CA%$') *)+AN,A.
10
3<. &olio 229 ora >otocopia del plano del predio lote No : de la calle : No =@
A2 del .unicipio de *italito.
39. A >olio 2=0 8asta el 290 ora o>icio No 030 de >ec8a 22 de enero del 2013
en copia autentica de la denuncia penal remitida por la &iscala 2< (ele/ada
ante los 3uC/ados *enales del Circuito.
3;. A >olio 2;0 al 2;3, ora copia autentica del acta de acuerdo Conciliatorio
suscrita el 9 de diciemre de 2010 suscrita entre &E'NAN() CA%$')
*)+AN,A y %e?o .A'C) &,(E+ -,++A.,+.
3:. A >olio 2;= ora o>icio No 01: del 21 de enero de 2013 del 3uC/ado
%e/undo Civil del Circuito de *italito Buila proceso ordinario de 'esoluci"n de
Contrato de &E'NAN() CA%$') *)+AN,A C)N$'A .A'C) &,(E+
-,++A.,+ 'ad: 2012@000=2.
=0. Al >olio 2;A ora respuesta del ,nstituto 7eo/r#>ico A/ustn CodaCCi de
>ec8a 30 de enero de 2013.
=1. A >olio 1;9 ora o>icio No %B'@ 2012@00= de >ec8a 10 de enero de 2013,
suscrito por el $2cnico recaudador del .unicipio de *italito, Elcy *erdomo
.oreno dando respuesta al o>icio de >ec8a 02 de enero de 2013 solicitado por
$riunal in>orma 1ue los predio realiCo el pa/o del impuesto predial para la
vi/encia 2010.
=2. A >olio 1;; y 1:: al 20=, ora >otocopia autentica del Acta de
Comparecencia N6mero 0== del 30 de !unio eEpedida por la Notaria %e/unda
de *italito.
=3. )ran a >olio 3<: o>icios del 3uC/ado %e/undo Civil del Circuito de *italito,
en donde evidencia la eEistencia de dos procesos entre las partes de este
tr#mite. (las copias de estos eEpedientes se encuentran en cuaderno aparte)
==. )ran >olio 3:: a @ =23 certi>icados del ,nstituto A/ustin CodaCCi de >ec8a
mayo 3 de 2013 y >otocopia de la resoluci"n =1@AA1@0013@2011 de >ec8a 31
de mayo de 2011 eEpedida por la misma Entidad, documentos aportados
con>orme a las prueas o>iciosas decretadas por este triunal en auto de >ec8a
1= de diciemre de 2012, solicitudes reiteradas en 21 de marCo de 2013 y del
2: de aril de 2013.
,,,. 5. TESTIMONIALES
Esta pruea se decretada en su oportunidad por el $riunal recepcionandose
11
e>ectivamente:
1. A &olio 221 ora declaraci"n rendida por Kilman Bern#n 7arca. (e este
testi/o se tiene declaraci"n eEtra!udicial realiCada ante el Notario *rimero de
*italito, >olio 131.
2. A los >olio 22; al 231 ora la declaraci"n rendida por *E(') *E'E,'A
&)N%ECA testi/o de la parte convocada rendido ante el $riunal de Aritramento.
,,,. C. INSPECCION JUDICIAL
A >olios 220@221 se encuentra la inspecci"n !udicial solicitada por la parte
demandante, realiCada con la perito ,n/. A(',ANA .A',A 7A'C,A )')0C).
En donde ella realiCa una descripci"n >sica del ien y su estado al momento de la
dili/encia (e i/ual manera a >olios 2;9 a 32A se encuentra el dictamen pericial y
a >olios 3=A a 3<; se encuentra la aclaraci"n realiCada al mismo. +a pruea
solicitada por la parte demandante tena por o!eto conocer si las intervenciones
realiCadas sore el inmuele o!eto de la promesa estudiada, eran susceptiles
de remoci"n indic#ndose en el dictamen 1ue el valor para esta actividad asciende
a la suma de N1A.9<:.3;<.9:, suma 1ue no >ue o!etada por las partes y
mani>estando 1ue si se pueden remover las me!oras realiCadas por el promitente
comprador en el predio.
,,,. D. INTERROGATORIOS DE PARTE
1. A >olio 21A al 22= se encuentra el ,nterro/atorio de parte del se?or .A'C)
&,(E+ -,++A.,+, en donde rati>ica su intensi"n de suscriir el contrato de
promesa de compraventa con el promitente vendedor e i/ualmente mani>iesta 1ue
siempre 8a tenido el dinero para su>ra/ar el precio pero 1ue el %r. Castro no 8a
cumplido lo convenido, en relaci"n con el levantamiento inicialmente de la medida
cautelar de la (ian y se/uidamente, la no aclaraci"n en tiempo del #rea o!eto de
venta,
2. A &olio 239 al 23: al se?or &E'NAN() CA%$'O *)+AN,A, como parte
demandante, insiste en 1ue 8a cumplido las oli/aciones pactadas con el
demandado y 1ue el predio o!eto de venta est# comprendida por el #rea
contenida en la promesa, m#s el #rea adyacente correspondiente al lote de
terreno sore el cual, 2l se comprometi" a /estionar ante el ,nstituto A/ustn
CodaCCi, la aclaraci"n del #rea o!eto de compraventa.
12
IV. MOTIVACIONES DEL TRIBUNAL

Este es un $riunal +e/al
1
, tal y como se previ" por las partes dentro de la
Cl#usula Novena del Contrato de *romesa de compraventa, los #ritros
avocaron la competencia del mismo previo el an#lisis de la Clausula
Compromisoria , tal y como consta en la primera audiencia de tr#mite deiendo
>allar en derec8o por tanto :

EL PROBLEMA JURIDICO.
El prolema a resolver en el presente laudo es: si el contrato de promesa de
compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010, suscrito entre el %r. &E'NAN()
CA%$') *)+AN,A y el %r. .A'C) &,(E+ -,++A.,+, est# viciado de nulidad o
>ue incumplido por al/una de las partes del ne/ocio !urdico citado.
Es preciso indicar 1ue antes de poder realiCar cual1uier an#lisis del contrato de
promesa de compraventa
2
, es pertinente conocer en el caso o!eto de estudio, la
concurrencia de los denominados re1uisitos de valideC, por cuanto tal y como lo
prescrie el artculo 1<02 del C"di/o Civil Colomiano:
Todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales
*or tanto, para 1ue este contrato sea ley para las partes, se re1uiere reconocer
el cumplimiento de los re1uisitos de valideC del contrato suscrito entre el %r.
&ernando Castro *olania, como promitente vendedor y el %r. .arco &idel -illamil,
como promitente comprador. (e acuerdo con el artculo 1A02 del ordenamiento ya
re>erenciado, toda declaraci"n de voluntad para 1ue sea vinculante dee:
1. Fue las partes sean capaces
2. Fue eEista consentimiento lire de vicios
3. Fue recai/a sore un o!eto licito
=. Fue ten/a una causa licita
+os numerales 1 y 2 se oservan, claramente a >olios 29 y ss del cuaderno
principal, en donde consta copia del contrato de promesa de venta suscrito entre
1
Artculo 11< , (ecreto 1;1; de 1::;
2
Artculo 1<11, C"di/o Civil Colomiano
13
las partes de este lielo, con >ec8a 20 de mayo de 2010, en donde se evidencia
su mayora de edad y su intensi"n ine1uvoca de 1uerer suscriir el citado
contrato, 8ec8os 1ue se evidencian de i/ual >orma en los interro/atorios de parte
realiCados a >olios (21A y 239 respectivamente).
En la demanda se plantea por el apoderado, un vicio del consentimiento,
indicando, error en la cosa o!eto de promesa de compraventa
3
, cita al pro>esor
&ernando -2leC, en donde se menciona 1ue este error se puede dar en cuanto a
la identidad de la cosa sore 1ue 2ste versa y evidencia, 1ue el promitente
comprador 8a mani>estado comprar cuerpo cierto pero en repetidas ocasiones
se 8a ne/ado a suscriir el ne/ocio prometido, por cuanto no es clara la eEtensi"n
del predio.
Al oservar la promesa de compraventa o!eto de demanda, se indica en la
Cl#usula primera, 1ue el ien es el comprendido en el >olio de matrcula No. 20<@
10=;0 identi>icado con la nomenclatura Cll. : No. =@A2 de la ciudad de *italito
(B),datos tomados de la escritura p6lica No. 13A9 de 200<, lue/o el ien est#
determinado dentro del contrato, en este punto 8ay 1ue precisar 1ue al tenor del
artculo 1<11 del C"di/o Civil, la promesa dee constar por escrito, al respecto se
tiene 1ue al respaldo de la promesa ori/inal a mano alCada el da 20 de
septiemre de 2010, las partes mani>iestan 1ue se reunir#n el da 30 de
septiemre de 2010 para perfeccionar el contrato prometido que dando pendiente
lo relacionado con el lote ubicado en la parte posterior de la casa antes descrita, el
cual ser resuelto por va judicial
4
, como se oserva no se incorpora mayor #rea
1ue la determinada en la cl#usula mencionada.
A
(EEisten a>irmaciones en los
interro/atorios en donde se mani>iestan estar de acuerdo sore la eEtensi"n de
ien e i/ualmente en el otros de >ec8a 20 de septiemre de 2010 se indica 1ue el
demandante realiCar# /estiones para aclarar la eEtensi"n del inmuele ante la
entidad correspondiente).
%ore la determinaci"n del ien o!eto de promesa se 8a pronunciado la Corte:
() como quiera que despus de puntualizar lo atinente a la supuesta ausencia
de linderos en el contrato promesa de compraventa, concluy, desde la
perspectiva constitucional, que al !aberse consignado en tal documento "el
n#mero de la escritura p#blica donde constan los linderos del inmueble prometido
en venta, qued satisfec!o el requisito establecido por la jurisprudencia, no siendo
3
&olio 12, Cuaderno principal
=
&olios 2; y 2A1 al respaldo
A
&olio 29 , Cuaderno principal
14
nulo, por ende, el contrato gnesis de la ejecucin$
%
+ue/o este $riunal considera 1ue el o!eto est# determinado dentro del contrato
o!eto de estudio, lue/o no es nulo por error en el o!eto.
En cuanto al numeral tercero de la citada norma, es decir, sore el o!eto licito,
encuentra este $riunal al/unas situaciones relevantes a citar. En los 8ec8os 11 a
1< mani>iesta el demandante 1ue al momento de suscriir la promesa el inmuele
o!eto de venta
9
se encontraa emar/ado por la (irecci"n de ,mpuestos y
Aduanas Nacionales G (ian, 8ec8o 1ue se encuentra proado a >olio <2 y ss en
donde se 8alla el >olio de matrcula inmoiliaria No. 20<@10=;0, correspondiente
al predio o!eto de venta (Clausula primera. )!eto (O.) el inmuele se encuentra
identi>icado con el >olio de matrcula inmoiliaria No. 20<@10=;0)
;
.
(e i/ual manera, se aport" por la parte demandante copia del acta No. 033 de
>ec8a 30 de septiemre de 2010
:
, en donde consta 1ue el %r. Castro *olania se
acerc" a las = pm a este lu/ar, con el #nimo de suscriir la escritura de venta del
predio ya citado, relacionando en esta acta 1ue aportaa los o>icios de
levantamiento del emar/o del inmuele, eEpedido por la !urisdicci"n coactiva de
la (ian, o>icios 1ue reposan en ori/inal en el eEpediente
10
&rente a este 8ec8o proado, tenemos como el artculo 1A21 del C"di/o Civil
prescrie:
&ay un objeto ilcito en la enajenacin'
($ )e las cosas que no estn en el comercio$
*$ +",
-$ )e las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez
autorice o el acreedor consienta en ello$

En el caso o!eto de estudio tenemos 1ue el inmuele incorporado dentro del
promesa de compraventa se encontraa emar/ado por la 3urisdicci"n Coactiva
de la (ian, desde el 21 de aril de 200;, mediante o>icio 29A del : de aril de
200;, de acuerdo con la anotaci"n < del >olio correspondiente.
11
<
%entencia, Corte %uprema de 3usticia, !unio 11 de 2010, .* Killiam NamPn -ar/as.
9
*ar#/ra>o, Clausula s2ptima @ Contrato de promesa de venta
;
&olio 29 Cuaderno *rincipal.
:
&olio 2:, Cuaderno *rincipal
10
&olio 9;, Cuaderno *rincipal
11
&olio <3, Cuaderno *rincipal
15
%e presenta por tanto, promesa de compraventa sore un inmuele emar/ado,
de la simple lectura del teEto le/al, podramos evidenciar 1ue la promesa es nula
por o!eto ilcito. %ore el particular la !urisprudencia y la (octrina Colomiana 8a
dic8o:
.o pueden confundirse, por e/istir notorias y sustanciales diferencias, la promesa
de celebrar un contrato de compraventa con el 0contrato a que la promesa se
refiere$ 1 ttulo meramente enunciativo, difieren en lo siguiente' a, la promesa es
una convencin siempre solemne, puesto que debe consignarse por escrito ei
contrato de compraventa generalmente no requiere de solemnidades, pues en el
com#n de los casos es consensual +1rts$ ;: ley 1A3 de 1;;9 y 1;A9 del 2$ 2$,$ b,
la consignacin escrita de la promesa no es una e/igencia simplemente ad
proationem sino ad solemnitatem o ad suetantiam actusQ lo propio no ocurre en
todo contrato de compraventa +1rt$ 2<A 2$ 3$ 2$,$ c, es requisito para la validez de
la promesa de contrato que contenga un plazo o condicin que fije la poca en
que !a de celebrarse el contrato4 esta e/igencia no es propia del contrato de
compraventa +1rt$ ;: 5ey 1A3 de 1;;9). d, la promesa de contrato no es res6
cindible por lesin enorme4 el contrato de compraventa, a#n el ejecutado en
desarrollo de la promesa, puede en determinados eventos y circunstancias ser
atacado y rescindido por lesin enorme, seg#n se desprende de la ley +1rts$ 1:=<,
1:=9, 1:=; del 2$ 2$, 32 de la 5ey A9 de 1;;9) y la doctrina de la 2orte +2as$ 2iv$
2 de !ulio de 1:<:. 27778$ =AQ : de julio de 1:91. 277787$ A; a <0). e, seg#n las
diferentes especies de obligaciones, la promesa genera obligaciones de !acer en
cambio el contrato de compraventa produce obligaciones de dar$ &a dic!o la 2orte
que 9de la promesa de compraventa nace como obligacin especfica para cada
una de las partes la de concurrir a la celebracin eficaz del contrato prometido, en
el trmino o al cumplimiento de la condicin al efecto estipulados$ :sto es que,
como lo se;ala la doctrina, slo produce obligaciones de !acer$ Tratndose de la
promesa de compraventa quiere decir que los derec!os y obligaciones que la
promesa como tal encarna, no son los mismos que la compraventa genera, esto
es, que la promesa no confiere al promitente vendedor ttulo alguno al pago del
precio, ni al promitente comprador ttulo alguno a la entrega de la cosa, efectos
16
que solamente originar la compraventa en cuanto sea celebrada, pero que no
podr#n ser subsumidos por la mera promesa cuyo poder vinculatorio no va ms
all de obligar mutua y recprocamente a las partes a la celebracin del contrato
prometido9$ +2as$ 2iv$ 2; de julio de 1:<0. 72888$ 11=Q 19 de abril de 1:9A, a#n no
publicada,$ f, la promesa de contrato no es ttulo traslaticio de dominio4 en cambio
el contrato de compraventa s lo es +1rt$ 9<A del 2$ 2$,$ g, la promesa no es un
acto de 9enajenacin9, por cuanto no siendo ttulo traslaticio de dominio, ni
generando obligaciones de dar, no va destinada a la mutacin del derec!o real4 el
contrato de compraventa si va orientado el desplazamiento, con la concurrencia
del modo, del derec!o real y, por tanto, es una convencin que resulta ser nula,
por objeto ilcito, si al momento de celebrarse se encontraba embargado el bien
sobre el cual recae$ +1rt$ 1A21 del 2$ 2$,$
1. 5as refle/iones precedentes indican con suficiente claridad que la promesa
de contrato difiere del contrato prometido$ D, asentada la doctrina en esta
premisa, !a sostenido que puede prometerse en venta un bien que a la
fec!a de la promesa estaba embargado, porque si el promitente vendedor
liberta la cosa con antelacin al perfeccionamiento del contrato prometido,
se !a colocado en condiciones de cumplir esta #ltima convencin4 si no lo
desafecta de la traba, el contrato prometido no puede celebrarse y, por
tanto, !a incumplido con las obligaciones contradas en la promesa,
conducta que Ma ley sanciona con acciones diferentes de la nulidad 1rts$
1<10 y 1A=< del 2$ C.)R
12
'ecientemente 8a indicado la Corte %uprema de 3usticia:
12
%entencia Corte %uprema de 3usticia, .arCo 22 de 1:9:, .* .Alerto )spina 5otero.
17
3osteriormente, dijo el colegiado, luego de referir a los artculos (<%% y
(=*> del 2digo 2ivil, que no poda inferirse que por el solo !ec!o de
prometerse en venta un bien embargado por orden judicial, la promesa de
contrato adolezca de objeto ilcito o se torne ineficaz, como se estim en
primera instancia$
?eguidamente, adujo el juzgador, afianzado en un fallo de esta
?ala, que era viable la venta de un bien que en el momento en que se
celebra la promesa de compraventa se encuentra embargado, a condicin
de que se libere para la perfeccin del contrato prometido$ 1!ora, prosigui,
de no desafectarse la cosa, simplemente el contrato prometido no puede
celebrarse, y, en razn a ello, devienen para el incumplido las acciones de
ley, entre las que no se encuentra la nulidad, debido a que la validez jurdica
de la promesa de compraventa de una cosa que se encuentra embargada
debe apreciarse, no a la luz de lo consagrado en el artculo (=*( del 2digo
2ivil, sino de lo determinado en el numeral *@ del artculo <A de la 5ey (=-
de (<<B
(-
$
(e las >uentes le/ales y !urisprudencias citadas, se puede concluir 1ue
e>ectivamente se puede Sprometer en compraventaR ienes emar/ados 1ue
deer#n ser desa>ectados antes de la >ec8a en la cual se dee realiCar la tradici"n
del ien, 1ue para el caso en concreto se oserva 1ue en el certi>icado de liertad
y tradici"n de >ec8a A de !ulio de 2011, aparece la anotaci"n No. 9 de >ec8a 30
de septiemre de 2010, >ec8a para la cual las partes se 8aan citado para la
suscripci"n de la escritura de compraventa , tal y como se coment" antes, lue/o
no 8ara nulidad del contrato de promesa por o!eto ilcito, por emar/o del ien.
13
%entencia Corte %uprema de 3usticia, .arCo ; de 2012, .* 3aime Arrula *aucar
18
En el escrito de la demanda se plantea por el apoderado dos situaciones, 1ue el
contrato: no tiene plaCo o condici"n
1=
y no se 8a determinado 1ue solo >alta 8acer
la tradici"n
1A
. (e lo anterior, deemos entender 1ue pretende con estos dos
dic8os plantear la ineEistencia del contrato de promesa por >alta de dos elementos
esenciales del contrato, tal y como se prev2 en el artculo 1<11 del C"di/o CivilT
El $riunal considera 1ue si ien es cierto, estos ar/umentos se encuentran
contenidos en los >undamentos de derec8o @ Nulidad del Contrato , estamos en
el #mito de la eEistencia del contrato de promesa, 1ue no se plante" dentro de
las pretensiones de la demanda, en consecuencia , no se pronunciara de >ondo,
sore estos puntos.
En cuanto a lo planteado en el prolema !urdico sore la nulidad del contrato de
promesa, se entiende 1ue con>orme a lo planteado no se presenta, lue/o resta
resolver el tema del incumplimiento, eEiste acaso en el caso su lite
incumplimiento de al/una de las partes del contrato de promesaT
(el teEto del contrato de promesa
1<
se desprende 1ue las oli/aciones para las
partes >ueron:
a. *ara el promitente vendedor, levantar la medida cautelar del emar/o 1ue
sore el inmuele recaa al momento de la suscripci"n del contrato y
concurrir el 20 de septiemre de 2010, para la correspondiente tradici"n
mediante escritura p6lica de compraventa. (>olio 29 G 2;)
1=
&olio 13, Cuaderno *rincipal
1A
&olio 1A Cuaderno *rincipal
1<
&olio 29 , cuaderno principal
19
. *ara el promitente comprador, entre/ar el precio en dos momentos a la
suscripci"n del contrato de promesa y para el 20 de septiemre de 2010,
para la correspondiente tradici"n mediante escritura p6lica de
compraventa. (>olio 29 G 2;)
$eniendo en cuenta 1ue del contrato de promesa sur/en las citadas oli/aciones,
lle/ada la >ec8a pactada 1ui2n incumpli"T
+a >ec8a acordada para la suscripci"n de la escritura de compraventa en la
Notaria *rimera de *italito >ue el 20 de septiemre de 2010, sore el particular se
oserva 1ue en el certi>icado de liertad y tradici"n de >ec8a A de !ulio de 2011
19
,
aparece la anotaci"n No. 9 de >ec8a 30 de septiemre de 2010, en donde se
se?ala el desemar/o del inmuele identi>icado con matricula inmoiliaria No 20<@
10=;0. (e acuerdo con la pruea documental citada, para la >ec8a en 1ue las
partes se citaron para realiCar el ne/ocio prometido en la Notaria *rimera de
*italito, el promitente vendedor ya 8aa cumplido la oli/aci"n contenida en el
par#/ra>o de la Cl#usula %2ptima, es decir, realiC" la /esti"n de desemar/o tal y
como se evidencia en el o>icio 1ue ora en ori/inal a >olio 9; con >ec8a 22 de
septiemre de 2010.
)curri" 1ue el 20 de septiemre de 2010 en la Notaria *rimera de *italito, se
suscrie un otros en donde el promitente vendedor, se compromete a realiCar
19
&olio <2@<=
20
/estiones !udiciales para aclarar el #rea de predio
1;
, pact#ndose como nueva
>ec8a el 30 de septiemre de 2010 en la misma Notaria.
Con>orme a las prueas re>erenciadas el promitente vendedor para la nueva
>ec8a acordada esta en incumplimientoT Considera este $riunal 1ue no, pues la
pruea documental muestra como el ien para el 30 de septiemre de 2010, ya
se tena el o>icio de desemar/o el cual >ue re/istrado la misma >ec8a, se/6n
anotaci"n re>erida. No es !usti>icale 1ue el promitente comprador, indi1ue un
incumplimiento de promitente vendedor cuando 2l se ne/" de un parte a pa/ar la
parte del precio insoluto y de la otra, no suscrii" la escritura p6lica de
compraventa (tal y como consta en las actas No.033 y 032 eEpedidas por el
Notario *rimero de *italito, a >olios 2:@12<).
Es lue/o relevante ponderar, si con>orme a lo estipulado en el otros poda en
dieC das, el promitente vendedor solucionar el tema del levantamiento de la
medida cautelarT
(ee oservarse si No llevar el >olio de matrcula con la anotaci"n correspondiente
inscrita el 30 de septiemre de 2010, es un incumplimiento ineEcusale por parte
del promitente vendedor, m#s aun cuando se de!aron tan solo 10 das (contados
desde el 20 de septiemre de 2010), para el cumplimiento de la oli/aci"n
pactada en el par#/ra>o de la cl#usula s2ptima. %e considera 1ue este
incumplimiento no es de tal /ravedad para 1ue el promitente comprador se
sustrai/a de su oli/aci"n de pa/ar parte del precio y suscriir la escritura
p6lica. No ostante lo anterior, las partes perseveraron en el ne/ocio tal y como
consta en Acta de audiencia de conciliaci"n de >ec8a 9 de diciemre de 2010
1:
,
en donde se compromete nuevamente el promitente vendedor a per>eccionar la
venta mediante escritura p6lica el 31 de !unio de 2011 en la Notaria %e/unda de
*italito, >ec8a para la cual dee llevar resoluci"n del ,nstituto A/ustn CodaCCi en
donde se 8a/a aclaraci"n del #rea del inmuele prometido en especial en lo
1;
&olios 2; y 2A1 al respaldo
1:
&olio A;@<0, Cuaderno *rincipal
21
relacionado con el solar adyacente de la parte posterior del predio, de i/ual
manera se indica 1ue la venta es de Scuerpo ciertoR. Esta nueva mani>estaci"n
elimino los incumplimientos sur/idos entre las partes del contrato
20
.
*ara la nueva >ec8a pactada, tal y como consta en acta No. 0== del 30 de !unio de
2011, eEpedida por la Notaria %e/unda de *italito, no se dio cumplimiento a lo
acordado en el Acta de Conciliaci"n, se/6n mani>estaci"n 8ec8a por el
demandado %r. -illamil, por cuanto la resoluci"n del ,/at no es clara respecto de la
eEtensi"n del predio ni los linderos. (e i/ual manera el %r. Castro 8ace constar
1ue aporta lo acordado y 1ue est# dispuesto a suscriir la escritura p6lica, es
a1u en donde deemos oservar la ma/nitud del incumplimiento ale/ado por la
parte demanda, al respecto tenemos 1ue:
:n el conte/to que se !a precisado anteriormente, la doctrina y la jurisprudencia
!an considerado que en esta materia resulta pertinente distinguir, entonces, si la
obligacin insatisfecha es una obligacin principal o simplemente accesoria,
o tambin si el incumplimiento es definitivo o apenas parcial o transitorio, y,
en todo caso, analizar la trascendencia, importancia o gravedad del
incumplimiento
+4,
, determinadas tales circunstancias, entre otros criterios, por lo
que las partes !ayan convenido, por la afectacin que se !aya presentado en el
inters del acreedor en el mantenimiento de la relacin, por la frustracin del fin
prctico perseguido con el contrato 6en la que se incluye la inobservancia de un
trmino esencial6, o, en fin, por el impacto que se !aya podido generar en la
economa del contrato$
%$*$ 5a jurisprudencia nacional no !a sido ajena a considerar la gravedad del
incumplimiento como elemento que se debe tener en cuenta para definir la
prosperidad de la pretensin resolutoria$ 1s, por ejemplo, en sentencia del (( de
septiembre de (A<4, la 2orte se;al que
9$$$ en rigor jurdico es verdad que en los procesos en que se pide la resolucin de
un contrato bilateral por incumplimiento del demandado, es deber inexcusable
del juez, para que su fallo resulte equitativo, detenerse sobre el requisito de
la importancia que la ley requiere para que el incumplimiento invocado de
asidero a la pretensin deducida en justicia el contrato no se podr resolver si
20
Articulo 1<0: C"di/o Civil
22
el incumplimiento de una de las partes contratantes tiene muy escasa importancia
en atencin al inters de la otra9$
C en esa misma providencia se se;al que la gravedad del incumplimiento debe
ser analizada de manera especfica seg#n el asunto particular objeto de estudio,
para lo cual
9$$$ se impone el e/amen de todas las circunstancias de !ec!o aplicables al caso'
la cuanta del incumplimiento parcial4 la renuencia del acreedor a recibir el saldo4
el propsito serio de pagar lo que el deudor mantuvo siempre4 la aceptacin del
acreedor a recibir pagos parciales por fuera de los plazos estipulados y su
e/igencia de inters por esa mora que l consinti, etc$9
*(
+subrayado y resaltado
nuestro,
(e lo mani>estado por la Corte, se impone al 3ueC, analiCar si el incumplimiento
ale/ado por el promitente comprador es su>iciente para no cumplir lo de su car/o.
%e encuentra la evidencia documental 1ue se realiC" la /esti"n por parte del %r.
Castro *olania ante el ,/at, ya 1ue a >olio 3:: y ss se encuentra la resoluci"n No.
=1@AA1@0013@2011 de >ec8a 31 de mayo de 2011, en donde a p#/ina 22 del acto
administrativo, se indica 1ue se 8ace correcci"n de #rea del predio uicado Cra =
No. : G 29 , es decir, 1ue se est# re>iriendo al lote G solar de la parte posterior del
inmuele o!eto de promesa. (e i/ual manera >olio =22 del eEpediente se
encuentra certi>icado del ,/at en donde se indica 1ue el predio con direcci"n Cra =
No. : G 29 int y matrcula 20<@A:2=; de 9= mts2 es de propiedad del demandante,
lue/o para la >ec8a pactada las partes dean per>eccionar la compraventa, tal y
como se estipulo en el contrato de promesa.
Como se encuentra proado tanto en los documentos citados, como en los
testimonios de los %e?ores Kilman Bern#n 7arca y *edro *ereira &onseca, al
21
%entencia 1::<@0:<1< de 1; de diciemre de 200:, Durisprudencia y )octrina, =A: marCoM2010,
p#/. 33< y s.s.
23
i/ual 1ue los interro/atorios de las partes, siempre eEisti" claridad sore el o!eto
del contrato prometido, es decir, siempre se indic" 1ue la venta comprendera el
inmuele identi>icado con el >olio 20<@10=;0 y el solar adyacente uicado en la
parte posterior del inmuele, predio sore el cual el %r. Castro realiCo las
/estiones pactadas en el acta de conciliaci"n, adem#s deemos a/re/ar 1ue las
partes en la misma acta admiten 1ue el compraventa prometida se 8ace a!o la
>i/ura de cuerpo cierto, >orma de determinar por las partes el ien o!eto de venta,
1ue se opone a la venta por caida. Es por ello 1ue el artculo 1;;: del C"di/o
Civil prescrie:
S?i el predio se vende como un cuerpo cierto, no !abr derec!o por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja del precio sea cual fuere la cabida
del predio +",
?in embargo, si se vende con se;alamiento de linderos, estar obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos +",
En el caso o!eto de estudio, el predio o!eto de venta contenido en la promesa
del 20 de mayo de 2010, est# totalmente alinderado, lue/o mediante acta de
conciliaci"n se a/re/a 1ue se entiende como venta de cuerpo cierto , el ne/ocio
prometido, lo 1ue nos lleva a indicar 1ue mal puede pedir el promitente
comprador linderos cuando la modalidad del ne/ocio prometido , eEcluye tal
evento y 1ue se prometi" comprar el predio identi>icado 20<@10=;0 y el solar
adyacente uicado en la parte posterior del inmuele.
24
+ue/o: S2on tal finalidad, conviene recordar que en el mbito de los contratos
sinalagmticos, la acogida de un pedimento como el propuesto por la aqu
demandante e/ige, adems de la presencia de un acuerdo bilateral vlido, que el
actor !ubiera !onrado su compromiso o guardado fidelidad a las obligaciones
adquiridas frente al correspondiente negocio jurdico y que contrariamente, la otra
parte, !aya desatendido los deberes de prestacin por ella asumidos$
**
&inalmente y de acuerdo con la cita 1ue antecede, cae precisar 1ue el
promitente vendedor cumpli" al tenor de lo pactado tanto el contrato de promesa
de compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010 y como lo acordado en el acta de
conciliaci"n de >ec8a 9 de diciemre de 2010, es as 1ue estamos dentro de los
re1uisitos 1ue 8a indicado la Corte %uprema de 3usticia para se produCca la
resoluci"n del contrato por incumplimiento.
que la parte que reclama por esa va !a de estar por completo limpia de toda
culpa, !abiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la
otra quien no !aya !ec!o lo propio, de donde se sigue que E"el titular de la accin
resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se !a allanado a
cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo,
incuestionablemente debe dirigirse la mencionada accin contra el contratante
negligente, puesto que la legitimacin para solicitar el aniquilamiento de la
convencin surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el
22
Corte %uprema de 3usticia, %entencia de >ec8a 2; de >erero de 2012, .* 'ut8 .arina (aC,
EEp. NU 0A2;2@3103@001@2009@00131@01
25
demandado u opositor"F +G$ D$ Tomo 2587, pgs$ ->A y siguientes, +sentencia de
casacin civil de B de marzo de *>>>, :/p$ =-(A,$
El %r. Castro siempre estuvo presto a allanarse a lo preceptuado como
oli/aciones a su car/o y de otra parte, el %r. -illamil, en el acta de conciliaci"n
impuso nuevas oli/aciones al promitente vendedor 1ue cumpli" tal como ya se
indic". +ue/o procede el car/o de resoluci"n del contrato al tenor del artculo
1A=< del C"di/o Civil. $eniendo en cuenta 1ue las partes pactaron en caso de
incumplimiento clausula penal
23
, deido al incumplimiento del %r. -illamil, esta
ser# de su car/o.(Clausula Fuinta del Contrato)
V. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA
DEMANDA, LAS EXCEPCIONES.
Con ase en las consideraciones anteriores, el $riunal declara la prosperidad de
las pretensiones relacionadas con la resoluci"n del contrato de promesa de
compraventa y las correspondientes consecuenciales, al i/ual 1ue la se/unda
principal.

(e las eEcepciones propuestas: 1. C)EI,%$ENC,A (E ()% &)'.A% (E
%)+4C,)N (E C)N&+,C$)%, 2. &A+$A (E C4.*+,,.,EN$) *AC$A() *)'
+A% *A'$E% EN AC$A (E C)NC,+,AC,)N, 3. C)N&+,C$) (E ,N$E'E%E%
,N%$,$4C,)NA+. N) est#n llamadas a prosperar por1ue en estricto sentido no
corresponden a eEcepcione de >ondo o m2rito, por 1ue no atacan de manera
directa nin/una de las pretensiones propuestas por la parte demandante. Es
importante precisar, 1ue en la audiencia de ale/atos de conclusi"n el apoderado
de la parte demanda, eEpone dos temas: la nulidad y la >alta de le/itimaci"n del
demandante de la acci"n resolutoria, por1ue en su entender este >ue el
incumplido. *lanteamientos 1ue no pueden ser tenidos como eEcepciones, ya 1ue
la oportunidad procesal para ello, ya 8aa eEpirado, lue/o estos ar/umentos son
eEtempor#neos, para ser tenidos en tal condici"n.

VI. CONDENA EN COSTAS
23
Artculo 1A:2 , C"di/o Civil
26
Al tenor del inciso se/undo del artculo 1A= del (ecreto 1;1; de 1::; y del
artculo 3:2 numeral primero del C"di/o de *rocedimiento civil, se li1uidan las
costas del presente tr#mite, indicando de antemano 1ue se condenar# al
convocado a pa/ar al convocante el 100oV de los /astos en 1ue 2ste incurri"
en el tr#mite de este proceso, ya 1ue e>ectivamente se proo 1ue eEistieron
incumplimientos en caeCa del Convocado 1ue le permiten reciir el 100V a
titulo de costas, por tanto estas comprenden:
100V 7astos y Bonorarios a car/o de la convocanteOOOOO..N21.<13.2A0.oo
Bonorarios de un Writro por concepto
de a/encias en derec8oOOOOOO.OOOOOOOOOOO......N9.000.000.oo
+,F4,(AC,)N C)%$A%OOOOOOOOOOOOOO..OOOOOOOOOO
!".#$%.!&'.((
EN MERITO DE LAS CONSIDERACIONES ANTERIORES EL TRIBUNAL, EN
EJERCICIO TRANSITORIO DE LAS FUNCIONES JURISDICCIONALES
CONSAGRADAS EN EL ART)CULO $$# DE A CONSTITUCION POLITICA Y,
ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA DE
COLOMBIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY
RESUELVE*
PRIMERO* (eclarar el incumplimiento por parte del %r. .A'C) &,(E+
-,++A.,+, de las oli/aciones contractuales contradas en el Contrato de
*romesa de compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010, suscrito entre el %r.
&E'NAN() CA%$') *)+AN,A y el %r. .A'C) &,(E+ -,++A.,+.

SEGUNDO. Como consecuencia de lo anterior, declare resuelto el contrato de
promesa de compraventa en virtud de incumplimiento en el pa/o del precio
insoluto y de la suscripci"n de la escritura p6lica de compraventa del predio
o!eto del contrato de promesa de compraventa de >ec8a 20 de mayo de 2010.
TERCERO. Fue se condene al demandado, a restituir la tenencia material del
inmuele prometido en venta al demandante dentro de los treinta das si/uientes
al presente >allo.
27
CUARTA. Fue se condene al demandado al cumplimiento de la Cl#usula Fuinta
en lo correspondiente a la cl#usula penal, en consecuencia el promitente
comprador perder# a tal ttulo, los C,EN .,++)NE% (E *E%)%
(N100.000.000.oo) entre/ados a la suscripci"n del contrato resuelto.

+UINTA. Cond2nese al demandado a resarcir los per!uicios materiales
irro/ados al demandante, por concepto de da?o emer/ente la suma de
N1A.9<:.3;<.9:, suma tasada por el perito como el costo de volver el inmuele
al estado en 1ue >ue reciido en posesi"n por el demandado.
SEXTA. No se condena en da?os inmateriales G da?o moral al demandado, por
no 8aerse proado tal per!uicio dentro del proceso.
SEPTIMA. Condenar al demandado a pa/ar al demandante por costas del
proceso la suma de -E,N$,)CB) .,++)NE% %E,%C,EN$)% $'ECE .,+
()%C,EN$)% C,NC4EN$A *E%)% (N!".#$%.!&'.(() 1ue dee ser cancelada
dentro de los treinta (30) das si/uientes a la e!ecutoria del laudo.
OCTAVA. Noti>1uese del presente laudo al 3uC/ado %e/undo Civil del Circuito
de *italito, para lo de su competencia.
NOVENA. )rd2nese la protocoliCaci"n del presente laudo en una notaria del
Circulo Notarial de Neiva.
NOTIFI+UESE Y CUMPLASE
El presente laudo y las resoluciones en 2l contenidas, se noti>ican a las partes
en estrados, para todos los e>ectos le/ales.
DIANA MARCELA ORTI, TOVAR MARIA JA,MIN DURAN DE PERDOMO
P-.s/0.12. T-/34156 A-3/2-(
CARLOS REINALDO ALVARE, RUBIANO
A-3/2-(
28
NICOLAS POLANIA TELLO
A7(0.-50( 75-2. 8(1v(8512.
BENJAMIN ANTONIO VINASCO AGUDELO
A7(0.-50( 75-2. 8(1v(8505
ANDRES GOME, PERDOMO
S.8-.25-/( T-/34156
29