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REALES - BIGOTUDO PUTO - 2DA PARTE

Restricciones y lmites del Dominio
Restricciones a las obligaciones inherentes a la posesin.
Las restricciones al dominio pueden venir del Estado (art. 2611: restricciones de
derecho u orden pblico). Pueden ser del derecho privado (civil) o administrativo
(pblico).
- Restricciones del Derecho privado: Puede ser por disposicin jurdica que implica una
transformacin o por razones de vecindad por estar ubicado en un lugar con vecinos
que tienen derechos lo cual conlleva a imponer lmites para una buena convivencia.
Un propietario por ejemplo no puede comprometerse a no enajenar un inmueble (art.
2612). S puede crear una clusula de no vender (o inalienabilidad relativa: no
venderle a una persona determinada).
El artculo 2613 establece una restriccin temporal de venta de 10 aos a los herederos
y sucesores. (Inalienabilidad temporal).
El artculo 2615 establece que cada persona debe hacerse responsable de su propio
inmueble. En todas las situaciones que impliquen un problema especfico y propio de l,
por ejemplo algo que se cae de su balcn, por olores o diversas cosas que provengan
de su inmueble que pueden generar daos o molestias en los otros propietarios. SALVO
en los casos de caso fortuito que es inevitable e imprevisible).
El artculo 2617 establece una restriccin de disposicin jurdica. La gente no puede
hacer una divisin horizontal (material) de un edificio y transmitirlo de manera separada
porque generara un degradamiento en la cosa. Ejemplo: que se disponga que el
ascensor va a pertenecer a cierto propietario, el matafuegos a tal otro, etc.
Art. 2.618. Restricciones por vecindad: Las molestias que ocasionen el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades
en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Si
supera/ excede el mximo de tolerancia se puede pedir el cese de la actividad
perniciosa (material o inmaterial) ya que pueden afectar la propiedad o a los que all
vivan.
Art. 2.620. Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o
un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de
ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de
daos y perjuicios.

Cmo resolver el problema:
Mediante juicio sumario, para hacer cesar la molestia, determinar que es excesivo y determinar
la indemnizacin que deber abonarse.

Dominio imperfecto: Restricciones temporales
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Dominio revocable: Hay un Constituyente que le entrega el dominio a un titular de dominio
revocable. Cuando el plazo se cumple, el titular de dominio revocable devuelve el dominio al
constituyente.
Dominio fiduciario: Hay un fiduciante (constituyente), un fiduciario (intermediario) y un
fideicomisario (que es el adjudicatario definitivo de la cosa).
El Constituyente se desinteresa de la cosa bajo plazo resolutorio o condicin resolutoria (este
desinters por la cosa es para siempre. Es decir, no puede volver a tener la cosa) y se la
entrega al fiduciario, que mantiene la cosa hasta que se cumpla el plazo y luego se la entrega
al fideicomisario, que pasa a ser el nuevo dueo de la cosa.
Plazo resolutorio: El plazo resolutorio o final consiste en una fecha a partir de la cual los efectos
del acto cesan de producirse. Es el plazo hasta que se cumpla la resolucin (explcito).
Condicin resolutoria: Cuando se cumple la condicin, se devuelve/ restituye o entrega la cosa
al dueo.
El caso resolutorio es siempre explcito. No puede faltar.
La entrega de la cosa puede ser explcita (si no est en el documento, no existe) o implcita (no
hace falta que est en el documento, se presume). En ambos casos hay que probar mediante
una sentencia lo que se alega.
Si es explcita, debo hacer una clusula legal (o sea, manifestar mi voluntad). Me reservo la
posibilidad de revocar el acto.

Actos de disposicin sobre cosa ajena
Una persona puede disponer de bienes ajenos y contratar con un tercero:
Sobre cosa mueble: Si el tercero saba que era transitorio (plazo), tiene efecto
retroactivo y se vuelve al estado original, como que el acto no hubiese existido y el
enajenante sobre cosa ajena deber responder frente a los daos y perjuicios
ocasionados al tercero. Si el tercero no sabe, la ley presupone que contrata con el
dueo (es decir, que el enajenante est actuando respetando la voluntad de propietario
de la cosa).
Sobre cosa inmueble: La regla es la retroactividad de los actos ya que para disponer de
ello, se requiere el ttulo y el dominio. El tercero deber devolver la cosa en las mismas
condiciones que recibi.

Ley 24.441 - Dominio Fiduciario:
Artculo 1: Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria
de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se
designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al
fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.

El dominio fiduciario puede ser tanto civil como financiero:
Si es civil, se realiza por iniciativa del particular. Pueden decidirlo conjuntamente. Pactan los
trminos y remuneracin.
Si es financiero, se necesita una persona habilitada por la Comisin Nacional de Valores, que
se puede ofrecer a s mismo como fiduciario en el mercado. Hace una propuesta econmica
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para invertir. Este fiduciario administra la plata de la gente. Es un instrumento de inversin
como los plazos fijos. El Estado se reserva el poder de decidir quin puede ejercerlo.
Si no se contempla remuneracin, reglamentacin, etc, la ley establece normas residuales.

ARTCULO 19. Fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas
precedentes, en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente
autorizada por la Comisin Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero, y
beneficiario son los titulares de certificados de participacin en el dominio fiduciario o de ttulos
representativos de deuda garantizados con los bienes as transmitidos.

Fideicomisario alternativo: Puede darse
Si no hay beneficiario
Si no hay fideicomisario ni fideicomisario alternativo, la cosa vuelve al constituyente.

El fiduciario puede ser tanto una persona jurdica como una persona financieras. Pero las
personas jurdicas deben estar autorizadas por la CNV. El fiduciario tiene derecho a reembolso
de los gastos y a una retribucin.

Fideicomiso de obra:
Administran el dinero aportado para una obra determinada. Se distinguen los patrimonios con el
del constructor.

Fideicomiso al costo:
Se deben pagar slo los costos.

Propiedades Especiales:
Bien de familia.
Sepulcros.
Indivisin forzosa de los herederos.
Derecho real de habitacin del cnyuge suprstite.

BIEN DE FAMILIA
El bien de familia es una institucin por la cual el inmueble donde vive el titular de dominio y su
familia (o el inmueble que explotan para subsistir) no puede ser embargado ni ejecutado. Esta
afectacin del inmueble subsiste an despus de muerto el titular del dominio de ese inmueble.
El bien de familia est regulado por la Ley 14.394, en el artculo 34. Toda persona puede
constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda
las necesidades del sustento y vivienda de su familia. La Constitucin tambin protege
integralmente la familia y el bien de familia en su artculo 14 bis.

Fundamento/ utilidad/ finalidad: Proteger la integridad, la vivienda y el sustento del grupo
familiar. Es una forma de proteger el bienestar familiar, asegurndoles que el inmueble
afectado como bien de familia no podr ser embargado ni ejecutado. En general, no podr
perderse el inmueble.
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Al inscribirse el inmueble como bien de familia en el Registro de la Propiedad, se evita que ante
una crisis econmica que pueda producirse (malos negocios del padre/madre o muerte o
incapacidad de ste) los acreedores ejecuten la casa para cobrar y la familia no tenga donde
vivir o de qu vivir.

Caractersticas del bien de familia:
- El inmueble puede ser urbano o rural.
- Slo se puede afectar como bien de familia un inmueble; si el constituyente es titular de otro
bien de familia, debe decidirse por uno de ellos. HOY se considera que la restriccin est dada
dentro del mismo grupo familiar. Si el constituyente tiene ms de un grupo familiar (casado en
segundas nupcias) s podra tener otro bien de familia constituido a nombre de esta segunda
familia.
- Debe ser razonable: El valor del inmueble no debe ser muy alto. Su valor no debe exceder las
necesidades bsicas de sustento y vivienda de la familia. (Es decir, no se podra constituir
como bien de familia un piso en Puerto Madero, salvo raras ocasiones como que fuera el nico
bien, donde fehacientemente habite la familia y que -por ejemplo- sea sabido que el
constituyente despilfarra su dinero en apuestas). El valor tope del inmueble lo fijan las
autoridades administrativas de cada provincia.
- El titular debe habitar (o explotar) el inmueble con su familia.

*FAMILIA: Se considera familia y por ende, beneficiarios del bien de familia, al
propietario, su cnyuge, sus descendientes (hijos naturales o adoptivos, nietos) o ascendientes
(padre, abuelo) AUNQUE no vivan con l. Uno NO puede alegar que es su propia familia ya
que el bien de familia mononuclear/ monoparental no existe y ya que el concepto mismo de
familia implica ms de uno.
A falta de los mencionados, tambin quedan comprendidos, SIEMPRE que vivan con el dueo
del inmueble, sus parientes colaterales hasta el 3er grado de consanguinidad (hermanos,
sobrinos y tos. Los primos NO estn comprendidos).
Los integrantes y sus situaciones pueden modificarse despus.

Constitucin: El bien se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, momento en el que
empiezan los efectos de dicha constitucin (y que duran hasta su desafectacin). Tiene
CARCTER CONSTITUTIVO, a partir de la inscripcin deja de responder por sus deudas o por
sus garantas. La inscripcin puede ser personal en el Registro en forma gratuita o por medio
de un escribano (quien cobrar sus honorarios).
Una vez que se inicia el trmite, se fija fecha de la audiencia para que los titulares del inmueble
concurran a firmar el Acta de Afectacin.
El solicitante deber justificar ser dueo del inmueble, el valor del mismo y que lo habita con su
familia, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, as como los
gravmenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestin deber ser hecha
por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el
art. 36.

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Documentacin necesaria para iniciar el trmite de afectacin: 1) Libreta de casamiento o
partida de matrimonio y de nacimiento de los hijos. 2) Documento de identidad de los
constituyentes. 3) Original y fotocopia simple del Ttulo de propiedad, sino debe presentar que
est en trmite especificando datos y nro. de expediente.

Efectos: 1) El bien de familia no podr ser enajenado ni legado (objeto de legados o mejoras
testamentarias). Si se quiere vender el inmueble, previamente debe ser desafectado. Tampoco
podr ser gravado sin la conformidad del cnyuge si ste se opusiere, faltare o fuere incapaz,
slo podr autorizarse judicialmente el gravamen cuando haya causa grave o manifiesta
utilidad para la familia. 2) No podr ser ejecutado ni embargado por deudas posteriores a su
inscripcin, ni aun en caso de concurso o quiebra. SALVO: podr ser embargado y ejecutado
por deudas anteriores; deudas posteriores y anteriores por alimentos debidos, por las deudas
por impuestos inherentes de la propiedad (expensas y ABL), o por crditos por construccin o
mejoras al inmueble (mejoradores y conservadores como pintores, etc) ya que no impiden que
la propiedad se venda. 3) No es tomado como garanta: Si bien puede usarse como garanta es
muy poco probable que alguien quiera tomar una propiedad afectada al rgimen de bien de
familia para ese fin. 4) FRUTOS Y PRODUCTOS DEL INMUEBLE: De los frutos puede
embargarse lo que sobra de aquello indispensable para que la familia viva y nunca ms del
50%. Los productos no pueden embargarse porque al no ser renovables, disminuye el valor del
inmueble con su extraccin. 5) Tiene un rgimen especial de impuestos y de honorarios
profesionales. En cuanto a los impuestos, el bien de familia estar exento del impuesto a la
sucesin por causa de muerte cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en
el artculo 36 (A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y
su cnyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus
parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el
constituyente) y siempre que no resultare desafectado dentro de los 5 aos de operada la
transmisin. En cuanto a los honorarios, si el titular fallece y se hace la sucesin, los honorarios
del abogado no podrn superar el 3% de la valuacin fiscal (con esto se evita que el cnyuge
suprstite deba vender la casa bien de familia para pagar los honorarios al abogado).

Desafectacin: Se logra cancelando la inscripcin en el Registro al surgir alguna de las causas
del artculo 49. Se requiere documentacin para iniciar el trmite (original y fotocopia simple del
ttulo de propiedad, documento de identidad del titular y cnyuge y Carpeta de Desafectacin.
a) A instancia del propietario (a pedido del propietario), con la conformidad de su cnyuge, a
falta del cnyuge o si ste fuera incapaz, se admitir el pedido siempre que el inters familiar
no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayora de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido
por testamento, salvo que medie disconformidad del cnyuge suprstite o existan incapaces,
caso en el cual el juez de la sucesin o la autoridad competente resolver lo que sea ms
conveniente para el inters familiar;
c) A requerimiento de la mayora de los copartcipes, si hubiere condominio, computada en
proporcin a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos
en los artculos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios, o si el dueo dej de
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vivir en el inmueble sometido a bien de familia, o dej de explotarlo ya que en estos casos el
bien de familia no tiene razn de ser;
e) En caso de expropiacin, reivindicacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por
esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectacin a juicio de la autoridad
competente.

SEPULCROS:
Tipo de propiedad en la cual el inmueble tiene un destino que es de servir de destino final del
dueo y su familia. Tiene un destino especfico. Tiene una ubicacin y rgimen atpico.
Las parcelas estn dentro de un inmueble de dominio pblico.

Cementerios privados: Surgen por la necesidad de la gente de disponer para el momento de su
muerte, o de sus fliares., de un lugar confortable, con servicios adicionales. De esta forma, los
cementerios pblicos que primero estuvieron administrados por la Iglesia y actualmente por el
Estado, dejan de ser exclusivos y le da paso a los cementerios privados.
Para que esto sea as, una persona o sociedad construye un cementerio con todos sus
requisitos de parquizacin y servicios bsicos y luego lo comercializa. El comprador lo compra
para l o para sus familiares. No existe una ley nacional sobre cementerios privados, solo la ley
9094 de la Provincia de Buenos Aires.

Cementerios pblicos:
Establecen el inmueble a este mismo fin.
Se define el inmueble destinado a tal fin. Hay que especificar el rgimen en el cual van
a estar sujetas las parcelas.
Las parcelas pueden ser vendidas (con ttulo de propiedad) o hipotecadas.
Los cementerios pblicos aplican el derecho civil por analoga.
Los cementerios estn cercados (hay una restriccin de uso, de acceso).
Hay un registro de muertos.
Para sacar un cuerpo hay que necesitar autorizacin del municipio.
El mantenimiento es hecho por una persona autorizada por el municipio.
Las bvedas son a plazo, en general de 99 aos. De todos modos, las bvedas en
perpetuidad son perpetuas salvo expropiacin. Esto se aplica a la tierra vieja.
Nicheras: Se concede el uso temporario del espacio.

INDIVISIN FORZOSA:
La indivisin surge de la ley, y puede nacer de la voluntad (sea del condmino o testador) o de
una disposicin legal.
Si surge de la voluntad, se aplican las reglas del condominio sin indivisin forzosa; pero si nace
de la ley, habr un rgimen propio.

Casos en que la indivisin surge de la voluntad:
Art. 2693: Cuando 2 sujetos adquiere una cosa en comn y pactan que ninguno va a
pedir la divisin durante 5 aos.
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Art. 2694: Cuando varios donatarios reciben algo en donacin, bajo la clusula de no
dividir por 5 aos.
Ley 14.394 (bien de familia):
Artculo 51: Cuando la indivisin la establece el causante a sus herederos, por medio
del testamento o sin l y por no ms de 10 aos.
Artculo 52: Cuando los coherederos pactan la indivisin -por no ms de 10 aos y
renovable-.
Artculo 53: Cuando es un bien determinado o establecimiento comercial, agrcola,
minero o ganadero o unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo adquiri o form
puede oponerse a la divisin por un trmino mximo de 10 aos.
Artculo 53 in fine: El cnyuge suprstite tambin podr oponerse, por 10 aos como
mximo, para el caso de que el bien a dividir sea la casa adquirida o construida con
fondos de la sociedad conyugal.

Casos en que la indivisin surge de la ley:
Condominio que recae sobre la cosa, cuando es un accesorio indispensable al uso
comn de 2 o ms heredades que pertenezcan a diferentes propietarios (art. 2710)
Cuando la divisin sea nociva para los condminos (art. 2715)
Sepulcros
Bien de familia
Condominio que recae sobre partes comunes en P.H.
Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal
Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre 2 heredades contiguas
(medianera).

Medianera:
Hay que diferenciar dos tipos de muros desde el punto de vista fsico:
Muro encaballado: El muro divisorio est constituido entre las 2 propiedades vecinas
(50% sobre una y 50% sobre otra).
Muro contiguo: El muro est construido desde el lmite hacia una de las propiedades
(est construido 100% sobre una sola propiedad).
Desde el punto de vista jurdico, los muros se diferencian en:
Muro privativo: Quien lo construy es propietario exclusivo y si el vecino quiere usarlo,
deber adquirir la medianera, hacer surgir el condominio.
Muro medianero: Hay 2 variantes:
1. Que lo hayan hecho construir los vecinos
2. Lo construy slo uno a su costa y luego el otro vecino adquiri la medianera
Para saber desde cundo se adquiere la medianera, hay que distinguir si es un muro contiguo
o encaballado. Si es un muro contiguo, va a adquirir la medianera slo cuando aqul que no es
el propietario exclusivo hace uso del muro.
Si es un muro encaballado, va a adquirirse la medianera desde el momento de la construccin.

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Derecho de asentar la pared en un fundo vecino (art. 2725): El que edifica en un lugar no
cerrado puede construir la mitad de la pared sobre terreno vecino, con 2 condiciones: que la
pared sea de piedra o ladrillo hasta 3 metros y que su espesor no exceda de 18 pulgadas.
Presunciones de medianera (art. 2718 y art. 2719): El 2718 dice que se presume medianera la
pared que separa a 2 edificios, hasta donde termina el edificio ms bajo (porque lo que sobra
pertenece al dueo del edificio ms alto) y salvo prueba en contrario. Por su parte, el 2719 dice
que no se presume medianera la pared que separa jardines, patios, quintas, etc.

Obligaciones:
1. El vecino que no construy la pared debe pagar la mitad del valor de su construccin: si
es muro contiguo, pagar solo si hace uso del mismo; si es muro encaballado de no
ms de 3 metros, aunque no lo use debe pagar desde que se construy; y si es ms de
3 metros solo va a pagar por ese excedente, si lo usa.
2. Gastos de reparacin o construccin de la pared medianera (2722): Puede ser que el
deterioro se deba al uso normal del muro, en cuyo caso se deber contribuir con los
gastos en proporcin de los derechos.

Derechos:
1. A adquirir la medianera: Si es muro encaballado, el vecino que no lo construy lo va
adquirir desde su construccin. Si es contiguo lo podr adquirir al pagar la mitad del
valor.
2. A elevar la pared medianera: Si uno de los vecinos necesita elevarla, lo podr hacer a
su costa.
3. A usar o aprovechar el muro medianero: El uso no debe ser abusivo, no debe perjudicar
o deteriorar el ejercicio de los derechos del vecino.
4. A abandonar los derechos sobre la medianera: Cuando el vecino que construy o
repar el muro medianero le pide al otro vecino la mitad del gasto, ste puede librarse
de la obligacin, abandonando su derecho sobre la medianera. Si hizo uso del muro o
la reparacin fuese por su culpa, no podr librarse del pago.


Confusin de lmites (art. 2746):
Si el lmite entre los terrenos es confuso, los propietarios de dichos terrenos sern condminos
de esa zona confusa.
Accin de deslinde: Hay una confusin, una duda sobre hasta donde llega la propiedad de cada
uno, y lo que se quiere lograr es la demarcacin de ambos fundos. Se aplica slo a predios
rsticos y baldos
Accin reivindicatoria: Hay una persona que pretende que le reconozcan el dominio sobre el
inmueble vecino (o una parte del mismo). Quien ejerce esta accin no considera que haya
dudas sobre su derecho.

DERECHO REAL DE HABITACIN DEL CNYUGE SUPRSTITE:
Art 3573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como
integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin
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no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de
familia y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge
suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se
perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.
Es decir, si de un matrimonio con hijos, muere uno de los cnyuges y slo deja un inmueble
destinado a habitacin, el cnyuge suprstite tendr derecho de habitar en dicho inmueble
hasta su fallecimiento o, si contrae nuevas nupcias, hasta que estas se contrajeron. Tambin
puede abandonarse por voluntad propia. Los otros herederos, ascendientes y descendientes,
no podrn impedir ni restringir este derecho del cnyuge suprstite bajo ningn concepto salvo
los ya expresados.
Antes de la sancin de la ley 20.798 que agreg este artculo, el cnyuge suprstite deba
fraccionar con los otros herederos lo que reciba en herencia, aunque fuera el nico inmueble,
incluso si no tena a dnde ir y deba abandonar el lugar.

El concubinato NO DA derecho real de habitacin a la heredad.

CONDOMINIO
Ley 14.394: Modificacin al rgimen del condominio
Artculo 51: Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien determinado,
o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o cualquier otro que
constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos
los herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos.
Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar
el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de
manifiesta utilidad o inters legtimo de tercero.
ANTES: Se poda disponer la indivisin por 5 aos. HOY, los herederos deben soportar esta
situacin por el plazo de 10 aos (por ejemplo, cuando los hijos se llevan mal - en un intento de
que arreglen en ese perodo las diferencias- o tambin a fin de evitar que el negocio del
causante perezca).
Artculo 52: Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin temporaria
del uso y goce de los bienes entre los copartcipes.
Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no
tendr efecto hasta la homologacin judicial.
Estos convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido.
Cualquiera de los herederos podr pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo, siempre
que mediaren causas justificadas.
Artculo 53: Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero, o de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el
cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podr oponerse a la
divisin del bien por un trmino mximo de diez aos.
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A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin antes
del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que
justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin construida o adquirida
con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de
los esposos.
Artculo 54: La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su
inscripcin en el registro respectivo.
Artculo 55: Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero s podrn
cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo
deudor.
Artculo 56: En los casos de indivisin de bienes hereditarios situados en la Capital Federal o
territorios nacionales, la Direccin General Impositiva, a pedido de los interesados, acordar
plazos especiales para el ingreso de impuesto a la transmisin gratuita de bienes, sin inters,
con o sin fianza, los que en ningn caso excedern del trmino fijado a la indivisin ni de cinco
aos, si dicho trmino fuera mayor. Si la divisin de la herencia tuviere lugar antes de que
transcurran los plazos indicados, stos se considerarn vencidos y el saldo de impuesto que se
adeudare deber ingresarse dentro del mes siguiente a aquel en el cual se hubiere producido la
divisin.
El Poder Ejecutivo nacional gestionar de los gobiernos provinciales el otorgamiento de
franquicias anlogas a las establecidas en este artculo.

La situacin normal del condominio es que sea sin indivisin forzosa. La salvedad es con
indivisin forzosa por pacto o imposicin.
Pacto de indivisin forzosa por cosa adquirida en vida: plazo de 5 aos.
Cuando existe acuerdo de herederos de mantener la indivisin de la cosa, se hace por
un plazo similar
Si hay menores o incapaces, se puede extender an ms.
Si el viudo/a contribuy con el causante a la formacin del patrimonio que se transmite,
puede imponer a los herederos la indivisin forzosa.

Fundamento de la modificacin:
No se puede sacrificar a la familia en aras del causante. Es por ello que tambin est prevista
la posibilidad de dejar de lado la voluntad del causante, siempre que exista manifiesta utilidad
o extrema necesidad para la familia o un legtimo inters del 3ro acreedor.

Clasificacin del condominio:
Condominio sin indivisin forzosa: Como el condominio va a estar siempre sujeto a la
voluntad de todos los condminos, si alguno de ellos no est de acuerdo con aqul,
pide la divisin se acaba el condominio.
Condominio con indivisin forzosa: En este caso, aunque alguno no est de acuerdo,
igualmente va a seguir existiendo el condominio, siempre que se den los requisitos
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legales para que haya indivisin forzosa. Esto es as para evitar un dao o perjuicio
grande o que se llegue a un abuso del derecho por parte del que pide la divisin. Los
casos son 1) Cuando el condominio sea sobre cosas accesorias indispensables al uso
de dos heredades, 2) cuando la ley prohba la divisin (ej.: medianera), 3) cuando lo
prohba una estipulacin de los condminos o un acto de ltima voluntad, 4) cuando la
divisin fuere nociva, 5) condminos de paredes, muros, fosos, cercos, 6) sepulcros, 7)
bien de familia.

Constitucin del condominio:
1) Por contrato: Puede ser que dos o ms personas compren o reciban en donacin una cosa
en comn; o que alguien venda o done una parte de algn bien de su propiedad.
2) Por testamento: Cuando alguien lega una misma cosa a ms de una persona.
3) Por ley: Es cuando la ley impone el condominio sin importar la voluntad de los particulares.
Son los casos de los muros, fosos, cercos, bien de familia, condominio por y confusin de
lmites.

Para que esta constitucin de condominio tenga efectos respecto de terceros, tendr que
inscribirse en el registro de la propiedad.

Condominio sin indivisin forzosa: Facultades de los condminos
a) Sobre la parte indivisa: Se puede decir que tienen facultades amplias. (Son las mismas que
las de propietario de una cosa: disponer, gravar, etc. sin consentimiento de los dems
condminos) y el lmite es que esas facultades o derechos sean compatibles con la naturaleza
de la parte indivisa. Es decir, respetar el derecho que tienen los otros condminos como
integrantes del condominio.
Dichas facultades incluyen enajenar, hipotecar, de constituir usufructo, uso o habitacin, de
constituir servidumbre (slo si estn de acuerdo todos los condminos, sino, va a estar
subordinada a que al hacer la particin le toque, al que hizo la servidumbre, justo la propiedad
de esa parte de la cosa gravada).
Cuenta con acciones posesorias y con la accin reivindicatoria contra los otros condminos o
contra terceros. Puede tambin hacer abandono de esta parte indivisa: en este caso no podr
ser apropiada por cualquiera ya que no ser considerada res nullius (sin dueo), sino que los
dems condminos se la repartirn segn el porcentaje de su parte indivisa (es decir, si tengo
el 70% de la cosa, me voy a quedar con el 70% de la parte indivisa abandonada). ESTA
PARTE NO ES UNA COSA, SINO UN HAZ DE DERECHOS.

b) Sobre toda la cosa: Hay facultades restringidas como el uso y goce (pero siempre con la
limitacin obvia de permitir a los otros condminos el ejercicio de esos mismos derechos). Y
tambin puede quedarse con los frutos naturales que ella produce mientras que los civiles,
como un alquiler, se reparten automticamente segn las partes indivisas).
Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la
deteriore en su inters particular. Es decir, no puede cambiarse el fin de la cosa objeto del
condominio.

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Uso y goce exclusivo de la cosa
Uno solo de los condminos puede usar y gozar de la cosa pero tendr que pagar una especie
de alquiler a los condminos que lo pidieron o que se opusieron a este uso exclusivo de la
cosa, caso contrario no deber nada.
No se puede hacer innovaciones materiales a la cosa comn (cambios fsicos), sin el
consentimiento de los dems condminos. SALVO que sean reparaciones indispensables para
la conservacin de la cosa.
- Art. 2682: El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con
perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de
ellos es de ningn valor.
- Art. 2683: Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbre o hipotecas, el alquiler o
arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn a ser parcial o integralmente
eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.
Es decir, por regla general no se permite la enajenacin o administracin de la cosa comn por
parte de uno de los condminos. Pero como excepcin, se permite la convalidacin de estos
actos: sern eficaces si al hacer la particin, esa parte afectada con hipoteca, servidumbre, etc,
le toca al condmino autor de los mismos.

Obligaciones de los condminos:
- Deben responder por gastos de reparacin o conservacin de la cosa (en proporcin a sus
cuotas partes). Si pag todo un slo condmino, los dems le tendrn que reintegrar lo
correspondiente a cada uno, SALVO que abandonen su parte.
- Si se hace una reparacin que fue por culpa de uno de los condminos, los otros quedarn
exentos de pagar y ste deber cargar con la totalidad del pago.
- Deben responder por deudas por cargas reales que gravan la cosa. Si se hace, por ejemplo,
una hipoteca sobre la cosa, todos van a estar obligados por toda la hipoteca solidariamente. En
cambio, si la deuda no se paga, se va a ejecutar y vender el bien, y si con eso no se llega a
cubrir la deuda, el saldo impago si va a ser dividido segn la cuota parte de cada uno, es decir,
desaparece la solidaridad entre ellos.

Causas de extincin del condominio:
Como el condominio es el dominio de varios sobre una cosa, las causas de conclusin
(absolutas o relativas) van a ser las mismas que las del dominio. Pero hay algunas que son
propias del condominio:
1) Por hacer la particin (divisin de la cosa comn): Cualquier condmino puede pedir la
particin en cualquier momento, SALVO casos puntuales de indivisin forzosa. Es
indispensable que haya un inters en continuar el condominio. El efecto de la divisin es
declarativo y no traslativo de la propiedad. Tambin es retroactivo, por lo que el bien afectado
(por hipotecas, embargos, usufructos, etc) y al hacer particin, SI esa parte le es adjudicada a
otro condmino que no sea el que consituy esos derechos van a quedar sin efecto. La
particin puede ser privada (SLO si estn todos los condminos de acuerdo y sean capaces)
o judicial (si hay menores, incapaces o ausentes, o si un tercero se opone fundadamente o si
uno de los condminos no est de acuerdo).
2) Por el abandono que hace un condmino de su derecho.
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3) Por enajenacin que hace un condmino de su parte indivisa a otro condmino.
4) Por prescripcin: Cuando un condmino adquiere as la parte de otro.

En los casos 2,3 y 4, si es un condominio de dos sujetos, la conclusin ser total (porque
queda todo en dominio de uno slo), mientras que si hay ms condminos, el condominio va a
concluir slo respecto de UN condmino; el que abandon, enajen o dej que usucapieran su
parte.

Derechos reales sobre cosa ajena
Derechos de Uso y Goce
Son derechos reales sobre una cosa ajena, como por ejemplo el usufructo, el uso, la habitacin
y la servidumbre. Estn legislados a partir del artculo 2807 en adelante.
Caracteres:
Derechos reales principales donde la persona toma la cosa ajena y la utiliza para
obtener frutos.
Hay dos subcategoras:
Usufructo, uso, habitacin: Este tipo de derechos excluye totalmente los
derechos del dueo sobre la cosa. Ejercen una cuasi-posesin.
Servidumbre: La cosa no es ocupada. Solo es utilizada. No excluye los derechos
del dueo de la cosa. Ejercen actos posesorios. Es decir, el titular del fundo
dominante no utiliza el inmueble. El dueo slo permite hacer algo a otro o se
priva de hacer algo. El dueo mantiene la posesin. El ajeno ejerce actos
posesorios.
Posesin en sentido estricto: Es la verdadera posesin. La posesin de la cosa.
Posesin en sentido amplio: La persona no se cree duea de la cosa, sino que
reconoce al dueo en otro. An as, usa la cosa como si fuera suya.
Los derechos reales de uso y goce implican una disociacin de la facultad del dueo,
que entrega sus atribuciones a los otros poseedores. El dueo entrega el uso y goce,
y se queda para s la disposicin.
Nudo propietario: Es un dueo vaco. No puede ejercer completamente el dominio.

Usufructo: Implica la entrega de la cosa pero no hay un concepto de grupo familiar. No est
limitado al uso y las necesidades del grupo familiar. Es ms amplio que el uso.
Uso: El uso de la cosa est limitado a las necesidades del grupo familiar.
Habitacin: Es el derecho de uso sobre una cosa destinada a ser una vivienda.
La habitacin y el uso son lo mismo. Solo difieren en el objeto.
En la servidumbre se tienen derechos sobre la cosa. No se excluyen los derechos del dueo.
Puede ser constituida tanto por el dueo como por el usufructuario (as se demuestra que la
servidumbre no afecta a la posesin)

USUFRUCTO:
El uso y goce que haga de la cosa el usufructuario tiene una limitacin que consiste en que no
puede alterar la sustancia de la cosa ni tampoco el destino de la cosa. La sustancia se entiende
como el destino al que la cosa est sujeta. Es el objeto por el cual se contrata. La sustancia
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tiene ciertos lmites que estn dados por el contrato o por la propia ley. (Como por ejemplo
no destruirla, modificarla, ni cambiar su destino, sin embargo puede deteriorarse por el uso o
paso del tiempo).
La sustancia es la obligacin que deben respetar el usuario, usufructuario y administrador.
Hace hincapi en la utilidad, que es el objeto.
El destino de la cosa es determinado principalmente por el contrato y subsidiariamente por el
destino natural de la cosa.
Es un derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro sin alterar su
sustancia.

Partes:
Usufructuante: El nudo propietario
Usufructuario: Quien tiene el uso y goce de la cosa
Sujetos:
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas conjuntamente (co-usufructo)
pero no en forma sucesiva. El motivo es evitar que el dominio permanezca desmembrado por
tiempo indefinido.
El usufructuario no tiene necesidad de hacer el usufructo, quiere hacerlo, lo cual lo coloca en
posicin diferente al usuario.

Caracteres:
El dueo de la cosa slo podr disponer de ella (ius abutendi) y el usufructuario va a gozar de
las dems facultades que tendra que tener este dueo, el uso y el goce (ius utendi y ius
fruendi). Por eso se dice que hay desmembracin del dominio.

Duracin:
El usufructo puede constituirse por plazo determinado el cual deber respetarse aunque muera
el nudo propietario. De no pactarse un plazo, el usufructo durar hasta la muerte del
usufructuario. En el caso de las personas jurdicas, puede durar hasta 20 aos o hasta que
cese su existencia legal (lo que suceda primero).
El plazo empieza a contarse desde que se constituye el usufructo y no desde que se hace
efectivo el uso y goce del bien.

Objeto:
El usufructo puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles que estn en el comercio y
tambin sobre fundos improductivos.
Caso del usufructo de crditos documentados:
El objeto no es el crdito, sino el instrumento pblico o privado en el que consta el crdito. Por
ejemplo: si A tiene una deuda con B por la cual debe entregar un auto y B da en usufructo a C
el crdito.
El usufructuario podr cobrarlos siempre que no sea una cobranza coactiva.

El usufructo puede ser:
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Imperfecto (cuasi-usufructo): El de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las
consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero. En este tipo de usufructo,
el usufructuario tiene el mismo derecho que el dueo, recibe la propiedad de la cosa
usufructuada y puede disponer de ella (consumirla, venderla, etc). Principalmente porque la
cosa es fungible o consumibles. Solo hay que devolver otra cosa mientras sea del mismo
gnero y/o especie, calidad, etc.
Perfecto: El de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas,
aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. Se refiere a los bienes
muebles no fungibles y/o a los inmuebles. El usufructuario debe devolver la misma cosa en
condiciones normales de uso. El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa. Debe
conservarla para devolverla al propietario al terminar el usufructo.

Constitucin del usufructo:
1. Contrato: Puede ser un contrato oneroso o gratuito. Es la manera comn de constituir el
usufructo. Si es por contrato, se presume que es oneroso. Se adquiere por ttulo +
tradicin.
Se puede constituir usufructo a favor de otro reservndose la nuda propiedad.
Se puede transmitir la nuda propiedad reservndose el usufructo.
Se puede enajenar a una persona la nuda propiedad y a otra el usufructo.
2. Actos de ltima voluntad/ testamento: Se presume que este modo de constitucin es
gratuito. Cuando el testador lega el usufructo a una persona y reserva la nuda
propiedad para su heredero. Se adquiere por la muerte del usufructuante.
3. Por prescripcin (usucapin): Si alguien ha posedo una cosa por el transcurso de los
20 aos lo ms comn ser que durante ese lapso ha posedo a ttulo de dueo y no de
usufructuario. La persona adquiere el uso y goce de la cosa sin que nadie le transmita el
derecho durante 20 aos. Si reconoce al dueo en otra persona, adquiere el usufructo;
mientras que si se reconoce a s misma como el dueo, adquiere el dominio.
Prescripcin breve: Posesin por 10 aos con justo ttulo y buena fe.
4. Por la ley: Es el usufructo que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos menores
de edad, sujetos a la patria potestad. Cuando los hijos cumplen 18 aos, le deben
entregar el usufructo. Se presume que los padres quieren lo mejor para los hijos, por
eso no se exige la fianza como algo obligatorio.

El usufructuario puede ceder sus derechos y obligaciones pero sigue siendo el usufructuario. l
es finalmente el que responde frente al dueo.

Usufructo sucesivo: Art. 2.824. El propietario no podr constituir el usufructo a favor de muchas
personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas despus de las otras, aunque estas
personas existan al tiempo de la constitucin del usufructo.
Est prohibido por el Cdigo Civil. Es decir, no es transmisible por herencia; al morir el
beneficiario, muere el derecho. Si quiero constituir un derecho sobre otro, incluso sobre la
descendencia del usufructuario, se debe generar un usufructo nuevo.

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Forma y validez del usufructo: Cuando el usufructo recaiga sobre un inmueble deber
constituirse por escritura pblica y para que sea oponible frente a los terceros requiere la
inscripcin en los Registros de la Propiedad salvo el supuesto de usufructo legal, el cual no
tiene dependencia de ningn acto de adquisicin.
El usufructo de la ley no necesita ni forma ni instrumento.

Capacidad para establecer el usufructo:
En cuanto a la capacidad para constituir el usufructo por contrato oneroso, la ley exige que se
la tenga para vender. Es decir capacidad para disponer de la cosa. Si fuera por contrato
gratuito, ser la capacidad para donar.
Para constituir usufructo por actos de ltima voluntad, el cdigo exige tener capacidad para
hacer testamento. Es decir, capacidad para testar.
En cuanto a la capacidad para adquirir el usufructo, el art. 2836 exige la capacidad para
adquirir bienes de la misma especie cuando el usufructo sea oneroso. Es decir, capacidad para
comprar, para ser donatario y para recibir por testamento, respectivamente.

Cosas sobre las que puede establecerse el usufructo:
SI NO EXISTE UTILIDAD O ES IMPRODUCTIVO, NO PUEDE SER OBJETO DEL
USUFRUCTO.
Art. 2.838. El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que
pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo
pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos
instrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en
el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.
Art. 2.839. El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de
las Municipalidades, sin una ley especial que lo autorice.
Art. 2.840. No puede tampoco establecerse sobre bienes dotales de la mujer, ni aun con
asentimiento del marido y mujer.
Art. 2.841. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de
sustitucin.
Art. 2.842. No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y
habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren
inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y
los crditos que fuesen intransmisibles.

Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce:
El art. 2846 dispone que debe hacerse un inventario de los muebles y un estado de los
inmuebles. El inventario comprende la enumeracin y descripcin detallada de las cosas que
se comprenden en el usufructo, debiendo realizarse por escrito. En el supuesto de los
inmuebles el cdigo no dice que haya que hacerse un inventario sino un estado y ello por
cuanto la descripcin del inmueble (superficie, lmites, dimensiones, etc). El inventario y el
estado del inmueble debe realizarse en presencia del titular del dominio o de su representante.
Puede dispensarse, es decir, exigirse posteriormente a recibir la cosa. El derecho de pedirlo no
se puede renunciar. En caso de pacto de que no se va a pedir el inventario, se tiene por no
escrita esa clusula.
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La obligacin de dar fianza surge del art. 2851 y su finalidad es la de garantizar al nudo
propietario el goce y conservacin de la cosa conforme a la ley, el cumplimiento de todas las
obligaciones emergentes del usufructo y la devolucin de la cosa al finalizar el usufructo. Se
puede dar cualquier cosa en fianza salvo hipotecas. Tambin puede dispensarse.
Si ninguna de estas dos obligaciones se cumple, el dueo puede negarse a entregar la cosa al
usufructuario. Puede negarse a constituir el usufructo.

Obligaciones y derechos de las partes:
Lo que son obligaciones para el usufructuario son derechos para el dueo y viceversa.

Del usufructuario:
Tiene la obligacin de hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles
antes de comenzar a usarlos, ante el nudo propietario. Esto es para saber por qu
cosas debe responsabilizarse y pagar sus gastos y por cules no. Pueden realizarse por
instrumento privado, y en el caso de ser incapaz, por instrumento pblico ante la
presencia de dos testigos.
Debe constituir una fianza. Es decir, una garanta que tiene el nudo propietario para
cobrarse en caso de que el usufructuario no cuide la cosa.
Debe conservar la cosa, evitar su deterioro o prdida, y pagar los arreglos que sean
necesarios para ello. Si son gastos extraordinarios, para reintegrar lo deteriorado por
vejez o caso fortuito, no tiene obligacin de pagar.
Debe pagar impuestos, tasas y obligaciones que graven los bienes.
Tiene derecho a usar y gozar de la cosa, siempre que respete su sustancia y destino.
Tambin tiene derecho a percibir diariamente los frutos civiles, los frutos naturales
pendientes al comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario, y los pendientes al
terminar el usufructo pertenecen al propietario. Los frutos industriales los percibe el
usufructuario ya que tiene inters propio y se los puede quedar pero los gastos de
conservacin se los debe pagar al dueo (diferencia con la tenencia cuasi-posesin).
Y eventualmente de los productos.
Puede hacer mejoras siempre que no alteren la sustancia (gastos tiles y necesarios).
Si implican valoracin de la cosa y no implican una violacin, puede reclamarlos al
propietario. Los gastos voluntarios por lo general los pierde, no los puede reclamar.
Puede realizar actos de administracin.
Si bien no puede ceder el derecho real de usufructo, ya que es intransmisible, puede
ceder el ejercicio de este derecho. Tambin puede dar en locacin la cosa. En ambos
casos, el usufructuario es responsable ante el propietario por los menoscabos
realizados por el cesionario o inquilino sobre la cosa.

Del nudo propietario:
Tiene la obligacin de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado en que
est y con sus accesorios. Si se constituy a ttulo oneroso, debe garantizar el uso y
goce pacfico (garanta de eviccin), no as si es a ttulo gratuito.
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No puede hacer actos materiales sobre la cosa alterando el objeto del usufructo, salvo
que el usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurdicos que le impidan al
usufructuario ejercer derechos que ya tiene.
Las cargas reales de los gastos extraordinarios le corresponden al dueo. Puede pasar
que el usufructuario deba pagarlo para no perder la cosa. No tiene obligacin sino que
se ve obligado a ello. Puede pedir la devolucin.
Tiene derecho a ejercer sus derechos como propietario, siempre que sean compatibles
con el usufructo (vender, donar, hipotecar, adquirir servidumbres activas, etc). Esto es
posible porque el tercero tiene la obligacin de respetar el usufructo.

Extincin:
Al finalizar el plazo determinado.
Vida de la persona fsica: Cuando muere el usufructuario.
Persona jurdica: 20 aos o el cese de su existencia legal. Lo que ocurra primero.
Por prescripcin liberatoria: Si el usufructuario no ejerce el derecho por ms de 10 aos,
lo pierde, adquiriendo el propietario el dominio perfecto.
Por prescripcin adquisitiva: Se extingue el usufructo por efecto de la usucapin,
cumplida a favor de un 3ro (20 aos).
Por cumplimiento de la condicin resolutoria.
Por consolidacin: Cuando muere el nudo propietario y lo hereda el usufructuario,
recibiendo la nuda propiedad del usufructuado.
Por confusin: Si el usufructuario transmite su derecho a una persona y el nudo
propietario tambin transmite su derecho a la misma persona.
Por renuncia del usufructuario al derecho de usufructo. Si es sobre un inmueble, por
escritura pblica. Por instrumento privado si es mueble.
Por prdida o destruccin total de la cosa no fungible sucedida por caso fortuito. Si
media culpa, tambin se extingue el derecho pero el culpable deber resarcir daos y
perjuicios.


USO Y HABITACIN:
El uso es un derecho real similar al usufructo pero ms limitado. En el uso, existe ius utendi y
ius fruendi pero en forma restringida, ya que el usuario podr percibir los frutos pero slo en
cuanto sea necesario para l y su familia.
El derecho de uso consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, con el cargo de
conservar la sustancia de ella y tomar slo lo necesario. Cuando el derecho de uso se
establece sobre una casa con el fin de morar en ella, ser derecho de habitacin. Siempre
que habla de usuario, comprende al habitador, porque la diferencia entre ambos solo es el
objeto.

Cmo se mide la necesidad?
No se considerarn necesidades las relativas a la industria o al comercio del usuario.
El habitador por el contrario s puede ejercer su profesin (planchador, sastre, etc).

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Similitud con el usufructo:
Puede ser oneroso o gratuito.
Necesita inventario y fianza
Comparten la extincin
Debe mantener la cosa en buen estado.
Diferencia con el usufructo:
Concepto de familia: La mujer, hijos, sirvientes, quienes vivan con el usuario en el
momento de la constitucin del uso y a quin el usuario deba alimentos.

Constitucin:
Por contrato:
Testamento
Prescripcin
Por ley (derecho de habitacin del cnyuge suprstite, establecido por la ley 20.798).

Objeto del uso:
Cosa mueble no fungible y cosa inmueble (uso). En el derecho de habitacin, la cosa es una
casa.

Facultades jurdicas:
Habitacin: El habitador puede vivir con su flia. en la casa y tambin puede establecer en ella
su industria o comercio (si no fuere impropio por su destino), pero no puede dar en locacin la
casa, ni ceder el ejercicio de sus derechos.
Uso sobre cosas muebles: El usuario puede servirse de ellas, pero no puede darlas en locacin
ni ceder al otro el ejercicio de sus derechos.

El usuario y habitador pueden ejercer acciones posesorias y reales (art. 2950) contra el
propietario, o contra los 3ros poseedores del fundo si estos le impiden gozar de su derecho.

PROPIEDAD HORIZONTAL:
Es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y
un condominio forzoso sobre las partes comunes (con caractersticas especiales).

Objeto: El objeto sobre el que recae el P.H. es el edificio, el cual consta de partes propias de
cada propietario y partes comunes a todos ellos.
Partes propias: Es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario. Debe
tener independencia funcional y salida a la va pblica.
Partes comunes: Son el terreno y las cosas o partes de uso comn del edificio, o
indispensables para su seguridad.

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios:
1. Sobre partes propias: La regla gral. es que cada propietario es dueo exclusivo de su
parte propia y puede hacer con ella lo que quiera. Pero por razones de convivencia hay
algunas limitaciones: no hacer modificaciones que puedan afectar la seguridad del
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edificio; no cambiar la forma externa del frente; no destinar la parte propia a usos
contrarios a la moral o buenas costumbres; no hacer ruidos que molesten a los vecinos.
Adems tiene ciertas obligaciones como: conservar y reparar la unidad a su
costa y pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras.
2. Sobre partes comunes: La regla gral. es que los propietarios son condminos de las
partes comunes en relacin al valor de su parte exclusiva o propia. Las partes comunes
no se pueden vender, transferir, gravar, etc., porque estn unidas indisolublemente al
dominio de cada unidad.
Las partes comunes se usan por igual, sin importar el valor de cada departamento.

Cargas comunes a todos los copropietarios:
Son cargas que deben cumplir cada uno de los copropietarios en proporcin al valor de sus
unidades. Se dividen en 4 grupos.
1. Expensas de administracin: Son los gastos que surgen por la administracin normal
del edificio (sueldos del portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del
ascensor, etc).
2. Expensas de reparacin y conservacin: Estos gastos los hace el consorcio a travs
de su administrador y si ste no hace la reparacin, la puede hacer el copropietario.
3. Cargas por innovacin y mejoras: En la P.H., para hacer innovaciones y mejoras se
exige la mayora absoluta de votos. Esto es para evitar que un copropietario impida
caprichosamente hacer la mejora. De todos modos, si es de costo excesivo o contraria
a la ley, la minora puede oponerse a travs del interdicto de obra nueva.
4. Otros gastos: Como por ejemplo los seguros (el de incendios es obligatorio en la P.H.);
hipotecas del terreno; gastos por daos causados con cosas comunes y gastos de
reconstruccin.

El artculo 17 dice que la obligacin que tienen los propietarios de pagar las expensas es
propter rem, o sea, que sigue a la cosa.

Consorcio de copropietarios:
Es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Se considera que es una
persona jurdica distinta a sus miembros y que tiene patrimonio propio: las expensas comunes.
El consorcio queda constituido definitivamente cuando el Reglamento de Copropiedad y
Administracin se otorga por escritura pblica y se inscribe en el Registro de Propiedad
Inmueble.

Libros del consorcio: Los libros de Actas y de Administracin deben ser anotados en el Registro
de la Propiedad Inmueble.

Derechos del consorcio: Adems de cobrar las expensas y otros gastos, el consorcio tiene
derecho a accionar contra:
Los copropietarios que violen el Reglamento o hagan algo ilegal.
Contra el personal de mantenimiento o limpieza.
Contra el constructor del edificio si existen vicios ocultos
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Contra el administrador si hay culpa o dolo en el ejercicio de sus funciones.
Puede contestar todas las acciones relativas a l.

El administrador: Es el representante del consorcio. Su designacin debe estar en el
reglamento y se precisa la unanimidad.

Funciones: Tiene a cargo las siguientes funciones:
Administrar y cuidar las partes comunes
Recaudar y emplear los fondos recaudados
Asegurar el edificio contra incendios
Rendir cuentas; ciudar los ttulos de propiedad del inmueble y la documentacin del
consorcio.
Representar al consorcio administrativa y judicialmente
Ejercer los derechos y cumplir las obligaciones en el Reglamento.

Remocin: Los copropietarios pueden revocar el mandato cuando quieran. Se necesita una
mayora absoluta. Si no se logra la mayora y hay justa causa para removerlo, uno o varios
copropietarios pueden pedir la remocin judicial.

Remuneracin: El cargo generalmente es oneroso. En el reglamento se va a establecer si se
trata de sueldo fijo, de porcentaje determinado, etc.

Consejo de administracin: Es un grupo de no ms de 3 consorcistas designados por la
Asamblea, que fiscalizan y controlan al administrador.

La asamblea:
Es el rgano ms importante del Consorcio y est compuesto por todos los copropietarios.

Realizacin de la asamblea: Para realizar una Asamblea, debe notificarse a todos los
copropietarios. Esta notificacin debe incluir la Orden del da.

Clases de asamblea:
Ordinarias: Se hacen peridicamente en los plazos determinados por el reglamento. Los
temas a tratar estn predeterminados.
Extraordinarias: No estn predeterminadas pero se realizan cuando surge algo
particular de inters comn.

Qurum para sesionar: Debe estar fijado en el Reglamento y puede ser mayor al que exige la
ley para determinadas decisiones.

Cmputo de los votos: En general se computa un voto por cada propietario, salvo que el
Reglamento establezca otra forma.

Mayoras necesarias:
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Para los asuntos comunes se exige la mayora de los votos de los propietarios
Para otros asuntos se exige o la unanimidad, o los de los copropietarios.


Servidumbre
En virtud del derecho real de servidumbre el inmueble sirviente otorga una utilidad al dominante
(o ste recibe una utilidad del sirviente). Si no hay utilidad no hay servidumbre.
Es el derecho real de menor contenido ya que solo da derecho a una determinada, concreta,
especfica, utilidad del inmueble ajeno. Estas son las servidumbres activas.
Cuando el Cdigo habla de servidumbres activas y pasivas, activa es mirada desde
el punto de vista de quien tiene el beneficio; pasiva desde el punto de vista de quien tiene la
carga Quin tiene el derecho real?, el que sufre la carga? No, el que recibe el beneficio.
El art. 2970 dice: Servidumbre es el derecho real, perpetuo sobre un inmueble ajeno, en virtud
del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el
propietario ejerza alguno de sus de sus derechos de propiedad.

Caracteres:
1. Es un derecho real: El 2503, inc. 4 enumera a las servidumbres activas. Existe una
relacin directa e inmediata con la cosa, ya que el titular del fundo dominante ejerce su
derecho sobre el fundo sirviente, sin intervencin de un deudor. Adems la mutacin de
los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recprocas de las heredades.
Quien recibe el fundo puede usar de la servidumbre sin que sea necesario que se
especifique en el contrato. El nuevo propietario debe sufrir la servidumbre, an cuando
hubiese adquirido la heredad sin carga alguna. La muerte de quien ha constituido la
servidumbre no la extingue.
2. Para que exista servidumbre es necesaria la existencia de un inmueble y debe tratarse
de un inmueble por su naturaleza (art. 2314)
3. El inmueble tiene que ser ajeno: La ajenidad de la cosa es esencial. No podra existir
una servidumbre sobre una cosa propia. Sino sera el ejercicio del dominio sobre m
cosa.
4. Son inescindibles y ambulatorias: No se pueden separar del fundo mismo; yo no puedo
vender por un lado el inmueble y por otro lado la servidumbres. Vendido el fundo, el
nuevo titular tiene que soportar la servidumbre o bien, contina beneficindose con la
servidumbre.
5. Tienen tendencia a la perpetuidad (Art. 3029).

Requisitos:
Debe haber dos fundos: Que deben estar en el comercio; deben ser de dueos
diferentes; y deben ser fundos vecinos.
Debe haber una ventaja real, actual o eventual para la heredad dominante (3005, 1
parte): es indispensable que se asegure un provecho real a favor del fundo dominante.
El contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer para el titular del fundo
sirviente.

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Clasificacin de las servidumbres:
Activas o pasivas: Se llama servidumbres activas a las servidumbres que necesitan dos
fundos para su constitucin, y son activas, para el fundo dominante y pasivas, para el
fundo sirviente. Activa y pasiva es la misma servidumbre, considerada desde uno u otro
inmueble.
Las servidumbres reales, definidas en el art. 2971 del C.C. se establecen siempre en
beneficio del fundo dominante sin interesar quin sea el titular del inmueble.
Las servidumbres personales definidas en el art. 2972 es la que se constituye en
utilidad de alguna persona determinada sin dependencia de la posesin de un inmueble.
Continuas: Cuando no necesita para su funcionamiento el hecho actual del hombre.
Discontinuas: Necesitan para su ejercicio del hecho actual del hombre.
Aparentes: Una servidumbre es aparente cuando se manifiesta a travs de signos
externos o visibles
No aparentes: cuando no se manifiesta por ningn signo externo

LAS SERVIDUMBRES SON ATPICAS.

Constitucin de las servidumbres:
1. Por contrato: por actos entre vivos (Art. 2977), puede ser oneroso o gratuito. Como las
servidumbres siempre recaen sobre inmuebles debern ser constituidas por escritura
pblica (Art. 1184 inc. 1 y 8) y para su oponibilidad frente a los terceros debern
inscribirse en el Registro de la Propiedad
2. Por disposicin de ltima voluntad: (Art. 2978). Un testamento puede ser fuente de una
servidumbre mediante un legado.
3. Por destino del padre de familia:
4. Por prescripcin: Slo se pueden constituir servidumbres por prescripcin, las
servidumbres continuas y aparentes
5. Por la ley: es decir en aquellos supuestos en los cuales la servidumbre surge de la ley.

Derechos del propietario del fundo dominante:


Hipoteca
El art 3108 la define como el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero,
sobre los bienes inmuebles (propios) que continan en poder del deudor". Su fundamento es
garantizar al acreedor hipotecario que se va a cumplir con la obligacin que se contrajo.

Tiene su origen en Roma. En una primera etapa, para garantizar el cumplimiento de una
obligacin se usaba la prenda y el deudor entregaba la cosa (herramientas, ganado) al
acreedor y ste se comprometa a devolverlas cuando le pagase. El inconveniente era que el
deudor se vea privado de las cosas que daba en prenda y que necesitaba para trabajar. Ms
adelante surgi el pignus, por el cual el deudor si bien garantizaba su obligacin con las cosas
prendadas, no las entregaba al acreedor, sino que quedaba en posesin de ellas y poda
utilizarlas. Si el deudor no pagaba, el acreedor tena derecho a tomar posesin de las cosas
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salvo que ellas hubiesen pasado a manos de terceros. Esto significaba que en esta etapa el
acreedor no tena derecho de persecucin. Finalmente, un pretor llamado Servio cre una
accin que permiti al acreedor perseguir la cosa de manos de quien la tuviera, fuese el deudor
o un tercero. Y esta solucin se ados a todos los casos en donde se quera garantizar un
crdito.

Algunos autores niegan que sea un derecho real, basndose en que el acreedor no adquiere la
posesin de la cosa, con lo cual faltara la relacin directa entre el titular y la cosa; o que ante el
incumplimiento del deudor, el acreedor no puede quedarse con la cosa, sino slo ejecutarla y
cobrarse de la venta sin importar quin sea el actual propietario. No obstante, para la mayora
de autores, se trata de un derecho real con caractersticas especiales.

Caracteres de la hipoteca:
ESENCIALES: Si no existen, la hipoteca ser nula.
1) Accesoriedad
2) Convencionalidad
3) Especialidad: en cuanto a la cosa y en cuanto al crdito.

- Accesoriedad:
Es un derecho real accesorio de un crdito en dinero (obligacin principal). El carcter
accesorio de la hipoteca surge de los trminos empleados por la ley que establece que la
misma se constituye en seguridad de un crdito, garantizando tanto una obligacin pura y
simple, como una condicional, a plazo o eventual, pudiendo ser establecida por un tercero y
an para garantizar una obligacin natural. Si no hay crdito en dinero no puede haber
hipoteca. La hipoteca no puede existir sino con un respaldo de una obligacin principal a la que
le sirve de garanta. Este carcter accesorio determina que si se extingue o es invlida la
obligacin principal, tambin se extingue o es invlida la hipoteca ya que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal.

- Convencionalidad:
Este carcter de la hipoteca est establecido en el art. 3115 que dice: No hay otra hipoteca
que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este
ttulo. La convencionalidad significa que la nica hipoteca legislada en nuestro cdigo es la
creada por la voluntad de las partes, es decir una convencin expresa. No existen en nuestro
cdigo hipotecas legales ni judiciales.

- Especialidad:
Se manifiesta y debe cumplirse tanto en relacin al objeto como al crdito.
1) Con relacin al objeto: Art. 3109. Significa que la cosa hipotecada (inmueble) debe estar
perfectamente individualizada, perfectamente determinada. Ello desde luego tiene por finalidad
que tanto el deudor, como el acreedor, y cmo los terceros conozcan perfectamente qu es lo
que se hipoteca. Esto implica la registracin catastral, es decir la determinacin de parcela,
manzana, lote, etc. Es una individualizacin del inmueble.
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2) Con relacin al crdito: La especialidad en cuanto al crdito significa la individualizacin del
mismo en una suma cierta y determinada de dinero. El art. 3109 exige que est establecida la
suma hasta la cual responde el deudor hipotecario, la suma de dinero tiene que ser cierta y
determinada. Y si no est determinado el monto de la hipoteca en una suma cierta y
determinada o determinable, la hipoteca tiene un defecto en cuanto a la especialidad que la
torna nula, nulidad sta que inclusive puede ser planteada por el propio deudor. No son
permitidas las hipotecas generales que graven todos los bienes del deudor y por todas las
deudas que l pueda tener. Es una determinacin del crdito.

LA HIPOTECA NO SE ANULAR POR FALTA DE ALGUNO DE LOS DATOS, SIEMPRE QUE
SE PUEDA VENIR EN CONOCIMIENTO DE LOS DATOS QUE FALTEN.

A pesar de que no se encuadra dentro de los caracteres esenciales, la hipoteca es solemne, es
decir que slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de
ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos y
deben hacer fe por s mismos, bajo pena de nulidad.

NATURALES: Si llega a faltar, la hipoteca igual sigue existiendo.
Indivisibilidad de la hipoteca:
Art. 3.112. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada
parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si
la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y
cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor.
Es decir, que aunque se haya pagado parte de la deuda, mientras haya una parte sin pagar, la
hipoteca subsiste sobre todo el inmueble, el cual podr ser ejecutado a tal efecto. Tambin
se aplica si la hipoteca se hizo sobre varios inmuebles. En este caso el acreedor puede ejercer
la posibilidad de eleccin, por lo que puede ejecutar todos los inmuebles a la vez o a uno solo
de ellos en el orden que l prefiera, siempre que no haya un orden de prelacin legalmente
establecido (fijado y fundado por el juez). Esto es as para evitar abuso de derecho por ejemplo
cuando el acreedor elige vender aqul inmueble donde vive el deudor slo para molestarlo.

Objeto de la hipoteca:
La hipoteca debe recaer sobre inmuebles. Las hipotecas sobre muebles no son aceptadas por
nuestro Cdigo Civil. No obstante, la Ley de Navegacin y en el Cdigo Aeronutico se la
admite para los buques y aeronaves.
La hipoteca sobre el inmueble se extiende tambin a: 1) Todos los accesorios del inmueble
siempre que estn unidos al principal (caeras de agua, ladrillos que forman la pared). Quedan
comprendidos en lo que se conoce como inmuebles por accesin fsica. 2) Todas las mejoras
sobrevinientes al inmueble: Sean naturales, accidentales o artificiales y aunque sean el hecho
de un tercero. 3) Las construcciones hechas sobre un terreno vaco (es decir, si el suelo est
hipotecado, la construccin sobre l tambin estar afectada, salvo que se trate de PH, en
donde cada piso y/o departamento puede hipotecarse separadamente). 4) Los alquileres o
rentas debidas por los arrendatarios.5) El importe de la indemnizacin concedida o debida por
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los aseguradores del inmueble: integra la hipoteca porque equivale al inmueble hipotecado. El
inmueble asegurado es reemplazado por la indemnizacin. Lo mismo pasa si hay
indemnizacin por expropiacin del inmueble hipotecado.

Cosas no comprendidas en la hipoteca:
1) Frutos ya separados del inmueble hipotecado, pues dejan de ser accesorios. 2) Los tesoros
hallados en el inmueble, pues son una cosa separada y distinta de l. 3) Las adquisiciones
hechas por el propietario, de inmuebles vecinos para unirlos al inmueble hipotecado. Esto se
debe a que se trata de inmuebles diferentes. (Ej. Si yo tengo el inmueble A hipotecado y
compro el inmueble B y los uno, este ltimo no queda afectado a la hipoteca del primero). 4)
Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin y los derechos hipotecarios
no pueden hipotecarse ya que son derechos y la hipoteca recae sobre cosas.

Constitucin de la hipoteca:
- Art. 3.118. Los que no puedan vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la
hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo,
cesando la incapacidad.
- Art. 3.119. Ser propietario del inmueble: Para constituir una hipoteca, es necesario ser
propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. No es aplicable el
principio de convalidacin, de manera que no ser vlida la hipoteca sobre un inmueble ajeno
AUN CUANDO luego se compre.
- Art. 3.120. Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los derechos
hipotecarios no pueden hipotecarse.
- Art. 3.123. Caso de condominio: Cada uno de los condminos de un inmueble puede
hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o una parte materialmente determinada del
inmueble; pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o
licitacin entre los condminos. El acreedor hipotecario podr cobrarse despus de hacerse la
particin y siempre que le toque a su deudor la parte hipotecada, ya que si sta queda en el lote
de otro, la hipoteca queda sin efecto (aunque el acreedor mantiene su crdito como un
quirografario).
- Asentimiento conyugal: Est prohibido hipotecar los bienes gananciales del matrimonio sin el
consentimiento del otro cnyuge. Los bienes propios pueden hipotecarse sin este asentimiento,
salvo que el inmueble sea sede del hogar conyugal y haya hijos menores, en cuyo caso s ser
necesario este consentimiento.

Forma y registro de hipotecas:
Art. 3.128. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que
sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para
darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca
y la del contrato a que acceda. Se trata de un requisito ad solemnitatem. Si se hace por
instrumento privado no habr hipoteca, pero s habr promesa de hipoteca y el acreedor
podra exigir judicialmente el otorgamiento de la escritura pblica y su registracin. (La promesa
no tiene efecto respecto de terceros).
Art. 3.129. Puede tambin constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el
territorio de la Repblica, por instrumentos hechos en pases extranjeros
Art. 3.130. La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor: Ya sea al momento
de constituirla o despus con efecto retroactivo, pero la hipoteca no podr inscribirse hasta la
aceptacin por parte del acreedor.
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Art. 3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio
del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por
su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato
a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si
fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se
encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda.
Art. 3.137. El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional de
registros de la propiedad.
Art. 3.138. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial pblico encargado del oficio de
hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligacin. Los gastos del registro o toma de
razn son de cuenta del deudor.

La inscripcin:
La inscripcin debe anotarse en el Registro de Inmueble, de manera sucesiva sin dejar blancos.
Debe contener la fecha de la escritura pblica, nombre del escribano interviniente, datos de los
otorgantes, datos de la operacin, datos de los bienes hipotecados. La puede pedir el que
transmite el derecho o el que lo adquiere (o sus representantes), o aqul que tenga inters en
asegurar el derecho hipotecario. Tambin podr pedirla el autorizante del documento. Las
averiguaciones y certificados, podr hacerlas o pedilas cualquiera que tenga un inters legtimo
en averiguar el estado jurdico de bienes, documentos, etc. La inscripcin permite oponer la
hipoteca a terceros. Si falta la inscripcin, slo ser oponible a determinados terceros:
escribano, testigos, abogados, herederos de las partes, etc. Y esto es as porque ellos tienen
cmo conocer la hipoteca an sin su inscripcin. Hay un plazo para registrar de 45 das
contados desde el otorgamiento de la obligacin hipotecaria y surtirn efectos a partir de la
fecha de dicho otorgamiento. Si no, tendr efectos a partir de la inscripcin.

Prioridad de la hipoteca:
La prioridad se aplica por orden de registracin salvo que si estando constituida la obligacin
hipotecaria pero no registrada an y habiendo corrido el plazo de 45 da, un subsiguiente
acreedor, sabiendo que existe esta obligacin hipotecaria, haga registrar primero la que
garantiza su crdito.

* Reserva de rango: El art. 3135 establece la reserva de rango, consistente en que, el deudor -
al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor- puede reservarse el derecho de
constituir despus otra hipoteca de grado preferente, siempre que determine el monto mximo
que esta futura hipoteca podr alcanzar. (ejemplo: yo hago una hipoteca a favor de A por
$100.000, pero me reservo la posibilidad de hacer otra hipoteca sobre el mismo inmueble de
grado preferente por $8.000, es decir que en caso de ejecucin del inmueble porque yo no
pago, el primero que va a cobrar es el acreedor hipotecario por $8.000 y luego cobrar A por
$100.000.
La reserva debe inscribirse en el Registro Inmobiliario para ser oponible. Mientras no se exceda
del monto mximo puede hacer varias hipotecas (por ej. una de $6.000 y dos de $1000).

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*Permuta de rango: Dos acreedores hipotecarios pueden intercambiar sus rangos de comn
acuerdo y sin necesidad del consentimiento del deudor ya que para l es indistinto e indiferente
quin cobra primero.

Efecto de las hipotecas respecto de terceros y del crdito
Art. 3.149. La hipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da del
otorgamiento de la obligacin hipotecaria
Art. 3.150. Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca
sin hacer tomar razn, sta no tendr efecto contra terceros, sino desde el da en que se
hubiere registrado.
Art. 3.151. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de veinte aos, si
antes no se renovare.